Generalitat de Catalunya Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques Adigsa

ADIGSA

atenci telefnica
Atenci al ciutad i visites concertades Suport a les comunitats de propietaris Noves promocions dhabitatges 932 28 72 00 932 28 72 01 932 28 72 02

atenci personal
Barcelona
C. de la Diputaci, 92, 08015 Fax: 932 28 71 01 adigsa@correu.gencat.es

Girona
C. Rutlla, 112-114, 17003 Tel. 972 41 69 80 Fax: 972 22 72 70 ad_girona@correu.gencat.es

Lleida
Pl. Espanya, 3, entresl, 25007 Tel. 973 28 94 66 Fax: 973 28 1933 ad_lleida@correu.gencat.es

Tarragona
C. de Gasmetre, 22, 43001 Tel. 977 24 70 36 Fax: 977 24 42 63 ad_tarragona@correu.gencat.es 1

BIBLIOTECA DE CATALUNYA. DADES CIP

Estatuts comunitat de propietaris = Estatutos comunidad de propietarios Text en catal i castell.- Publicaci capiculada I. Catalunya. Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques II. Ttol: Estatutos comunidad de propietarios 1. Comunitats de propietaris - Catalunya - Administraci 347.238.3(467.1)

Coordinaci: ADIGSA Edici: Gabinet Tcnic Disseny de linterior i maquetaci: Merc Monllor i Almerich Impressi: DPTOP Generalitat de Catalunya Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques ADIGSA

1a edici: desembre 2001 Tiratge: 5.000 Dipsit legal: B.41.103 - 2001

ESTATUTS
COMUNITAT DE PROPIETARIS

ndex

Captol I Captol II Captol III Captol IV

Disposicions generals .............................................. 7 Finalitats ......................................................................... 8 rgans de govern ..................................................... 12 Elements comuns i privats ................................... 17

ESTATUTS
COMUNITAT DE PROPIETARIS

Prleg
Aquests Estatuts sn un model per a regir les comunitats de propietaris i han destar aprovats per tota la Comunitat. El seu contingut ha estat redactat dacord amb all que estableix la Llei de propietat horitzontal, de 21 de juliol de 1960, amb les modificacions introdudes per la Llei 8/99, de 6 dabril, aix com per la normativa especfica que regula aquests habitatges.

ESTATUTS
COMUNITAT DE PROPIETARIS
CAPTOL I DISPOSICIONS GENERALS

article 1

Constituci Es constitueix la Comunitat de Propietaris a lempara del que preveu larticle 396 del Codi Civil a la Llei de propietat horitzontal, de 21 de juliol de 1960, i lleis 2/88, de 23 de febrer, i 8/99, de 6 dabril, de reforma de lanterior, i pels presents Estatuts i altres disposicions legals aplicables.

article 2

Membres La Comunitat de Propietaris estar integrada per tots i cadascun dels propietaris dels habitatges i locals de limmoble. La qualitat de membre de la comunitat s irrenunciable.

article 3

Durada Aquests Estatuts tindran vigncia a partir de la constituci de la Comunitat de Propietaris, amb una durada indefinida, excepte en els casos de dissoluci.

article 4

Domicili La Comunitat de Propietaris tindr el seu domicili en la finca mateixa. En cas que no sacordi una altra cosa expressament per la Comunitat de Propietaris, sentn a lefecte de notificacions que s el domicili del president.
7

CAPTOL II FINALITATS

article 5

Objecte La Comunitat de Propietaris t per objecte ladministraci, la conservaci, ladequaci i la utilitzaci dels elements comuns de la finca, i tamb la regularitzaci de la convivncia venal dels titulars i ocupants. Per tal daconseguir lesmentat objectiu, tindr al seu crrec les atribucions segents: a) Exercir amb carcter general les funcions dadministraci de la finca. b) Vetllar per la conservaci, el manteniment i la reparaci adequats dels elements comuns de limmoble, i aportar-hi les mesures pertinents. c) Tenir cura de la prestaci i del funcionament normal dels serveis comuns de ledifici que sn el de la porteria, lenllumenat, neteja de lescala i passadissos, els ascensors, el subministrament daigua i daltres que tingui limmoble. Aix mateix collabor, si escau, amb la resta de comunitats de propietaris i juntes administradores del grup pel que fa a la conservaci i el manteniment dels serveis i espais comuns a tots ells. d) Exigir als seus membres el pagament de les despeses dadministraci, conservaci i serveis dacord amb la quota de participaci fixada en el seu contracte i les que es determinin en constituir, a efectes de registre, el rgim de propietat horitzontal. e) Administrar limport de les quantitats recaptades per a les despeses i les obligacions comunes.

f) Representar i defensar els interessos comuns dels seus membres.

article 6

Drets dels membres de la Comunitat Els membres de la Comunitat de Propietaris tenen els drets segents: a) Elegir els crrecs de govern i ser elegits. b) Prendre part amb veu i vot a les juntes de propietaris, personalment o b a travs dun representant legal o voluntari. c) Formular propostes, suggeriments i consultes als rgans de govern. d) Ls i gaudiment de la part privada, aix com de les comunes, sense ms limitacions que les que es derivin de la legislaci vigent, d'aquests Estatuts i de lacord de la Junta mateixa. e) En general, els que corresponguin als propietaris segons la Llei de propietat horitzontal, de 21 de juliol de 1960, modificada per la Llei 8/99, de 6 dabril.

article 7

Obligacions dels membres de la Comunitat Sn obligacions dels membres de la Comunitat: a) Respectar les installacions generals de limmoble, tant les ds general com privat, i mantenir els habitatges i locals que ocupen en bon estat de conservaci, policia i higiene. b) Consentir a fer als habitatges i locals les reparacions que exigeixin els serveis de limmoble i a crear les servituds que calguin per a la creaci de nous
9

serveis dinters general. Si escau, t dret a ser indemnitzat pel perjudici que se li ocasioni a crrec dels beneficiats pels nous serveis o de la Comunitat mateixa. c) Realitzar en els habitatges i locals les obres de reparaci i conservaci que siguin necessries per tal devitar danys en els elements comuns o en la resta dhabitatges i locals i rescabalar els danys produts i per culpa o negligncia seves o per les persones de les quals hagi de respondre. d) Permetre lentrada en el seu habitatge o local en els casos detallats en els tres apartats anteriors. e) Contribuir, dacord amb les quotes de participaci, a les despeses generals per a ladequat manteniment de limmoble, els serveis, impostos, crregues, i per responsabilitats no susceptibles dindividualitzaci, i respondre amb el propi habitatge a les quantitats degudes a la Comunitat. f) Contribuir, dacord amb la quota de participaci, a la dotaci del fons de reserva de la Comunitat, segons lestableix lart. 9.1. f de la Llei de propietat horitzontal. g) Observar la diligncia deguda en ls de limmoble i en les seves relacions amb els altres titulars i respondre davant dells de les infraccions comeses i dels danys causats. h) Satisfer, en relaci amb la part que els correspon a la seva quota, les quantitats que hagi abonat lInstitut Catal del Sl per a ladministraci, la conservaci, els serveis comuns, les contribucions, els impostos, els arbitris, les taxes i els drets que gravin la propietat o ls dels habitatges i locals i que
10

li hauran de ser reintegrades per part de la Comunitat de Propietaris al seu requeriment. i) Satisfer la Comunitat de Propietaris amb les quotes que se li deuen pels conceptes indicats en lapartat anterior. j) Complir els acords vlidament adoptats pels rgans de govern. k) Acceptar, excepte per causa greu estimada lliurement per la Junta de Propietaris, els crrecs directius pels quals sn elegits. l) Comunicar, a qui exerceixi les funcions de secretari de la Comunitat, per qualsevol mitj que en permeti tenir constncia de la recepci, el domicili a Espanya a lefecte de citacions i notificacions de qualsevol temtica relacionada amb la Comunitat. m) Comunicar, a qui exerceixi les funcions de secretari de la Comunitat, per qualsevol mitj que en permeti tenir constncia de la recepci, el canvi de titularitat de lhabitatge o local, a lefecte del que sestableix a larticle 9.1.f de la Llei de propietat horitzontal. n) En general, complir amb les obligacions imposades per la normativa vigent i, en especial, el que fa referncia a habitatges de protecci oficial que afecti els seus titulars i ocupants.

11

CAPTOL III RGANS DE GOVERN

Secci I article 8
rgans de govern La Comunitat est regida pels rgans de govern segents: a) La Junta de Propietaris. b) El president, i, si escau, els vicepresidents. c) Ladministrador. d) El secretari. El president, el secretari, i en el seu cas, el vicepresident, i ladministrador han de ser nomenats en lacte fundacional per la Junta de Propietaris, a la qual correspon igualment la renovaci dels esmentats crrecs, que tenen una durada anual i que poden ser reelegits o renovats. El crrec de vicepresident s facultatiu i tots els crrecs sn gratuts, excepte el dadministrador que es pot encomanar a un professional. El president pot actuar alhora com a administrador i secretari, si la Junta de Propietaris ho acorda. El vicepresident substitueix el president en els casos dabsncia, de plaa vacant o dimpossibilitat, i lassisteix en les funcions que la Junta de Propietaris determina.

12

Secci II article 9
La Junta de Propietaris La Junta de Propietaris s lrgan dexpressi de la voluntat collectiva i est integrada pels titulars dels habitatges i locals de la finca. Correspon a la Junta de Propietaris: a) Nomenar i remoure els crrecs de president, secretari i, si escau, de vicepresident i administrador, i resoldre les reclamacions que es presentin contra aquests crrecs. b) Aprovar el Pla dingressos i despeses previsibles i censurar les compres i el balan de cada exercici econmic. c) Aprovar els pressupostos i lexecuci de totes les obres de reparaci de la finca, tant ordinries com extraordinries, aix com ser informada de les mesures urgents adoptades per ladministrador. d) Aprovar o reformar els Estatuts i determinar les normes de rgim interior. e) Conixer i decidir tots aquells assumptes dinters general per a la Comunitat i acordar les mesures necessries o convenients per a un millor servei com.

article 10 Rgim de sessions

La Junta de Propietaris sha de reunir en sessions ordinries i extraordinries. a) Sessi ordinria: ha de tenir lloc durant el primer trimestre de lany. El president lha de convocar amb
13

quinze dies dantelaci, mitjanant un avs collocat en el tauler danuncis de la Comunitat i la notificaci individual a cadascun dels representants de la Comunitat en qu sassenyalar lordre del dia. Si resulta impossible practicar la notificaci individual, la notificaci al tauler danuncis tindr plens efectes jurdics en el termini de tres dies naturals. Aquest criteri sha de seguir per a qualsevol notificaci o citaci. b) Sessi extraordinria: ha de ser convocada pel president, a iniciativa prpia o a proposta dun nombre de membres de la Junta que representi almenys una quarta part de les quotes de participaci. Sha danunciar amb les mateixes formalitats que l'ordinria i noms shi podr tractar els assumptes que nhan motivat la convocatria. c) Tant la Junta ordinria com lextraordinria sentenen vlidament constitudes en la primera convocatria quan hi assisteixin, personalment o a travs dun representant, la majoria de propietaris que representin la majoria de les quotes de participaci, i, en segona convocatria, sigui quin sigui el nombre dassistents. Cada propietari dun habitatge o local t dret a un sol vot. No obstant aix, sentn que la Junta est vlidament constituda sense convocatria prvia, si hi sn presents tots els propietaris i acorden unnimement la seva constituci i lordre del dia. La convocatria de les juntes ha de contenir la llista de propietaris que no estan al corrent de pagament, i sels advertir de la privaci del dret a vot. Qualsevol propietari pot sollicitar per escrit que la Junta estudi o es pronunci sobre qualsevol tema dinters i que linclogui a lordre del dia.
14

De cada sessi sestendr acta, que se subscriur amb les signatures del president i del secretari, en finalitzar la reuni o dins del termini dels deu dies naturals segents. A partir de la seva signatura, els acords sn executius. Els acords de la Junta de Propietaris es recullen en un llibre dactes diligenciat pel Registre de la Propietat.

Secci III
EL PRESIDENT, LADMINISTRADOR I EL SECRETARI

article 11

El president Corresponen al president de la Comunitat de Propietaris les funcions segents: a) Representar la Comunitat en judici i fora dell en aquells assumptes que li afecten. b) Convocar les juntes i presidir-les, dirigir-ne les deliberacions i donar el vistiplau a les actes signades pel secretari. c) Adoptar les mesures que estimi oportunes per a un millor govern, rgim i administraci de la Comunitat i fer-ho pblic a la Junta de Propietaris. En cas dabsncia, malaltia o dimissi, ha de ser substitut pel secretari o vicepresident, segons correspongui.

article 12

Ladministrador La Junta de Propietaris pot nomenar un administrador, crrec que pot ser encomanat a qualsevol propi15

etari o qualsevol persona fsica amb qualificaci professional suficient i legalment reconeguda per a exercir aquestes funcions. Tamb pot recaure en corporacions i altres persones jurdiques en els termes legalment establerts. Sn funcions de ladministrador: a) Vetllar pel bon rgim de ledifici, assegurar-ne la correcta utilitzaci dels serveis i les installacions, i fer, amb aquesta finalitat, les advertncies corresponents als titulars. b) Preparar oportunament el Pla anual dingressos i despeses que ha de ser aprovat, per la Junta de Propietaris i proposar els mitjans necessaris per fer-sen crrec. c) Atendre a la conservaci i el manteniment de la finca, disposar-ne les reparacions i mesures que resulten urgents i retren compte al president o, si escau, als propietaris. d) Executar els acords adoptats en matria dobres i efectuar els pagaments i cobraments que siguin procedents. e) Qualsevol altra funci que la Junta de Propietaris li encomani.

article 13

El secretari Sn funcions prpies del secretari: a) Redactar les convocatries de la Junta de Propietaris i les actes de les sessions dutes a terme. b) Custodiar els llibres dactes de la Junta de Propietaris, els documents i els segells de la Comunitat, llevat dels de comptabilitat.

16

c) Expedir certificacions amb referncia als llibres i documents de la Comunitat amb el vistiplau del president. d) Redactar, dacord amb les instruccions del president, les normes de rgim interior, les notificacions i advertncies als vens i, en general, la correspondncia prpia de la Junta. e) Gestionar la reforma dels estatuts i les normes de rgim interior, vigilar lordre, la disciplina i ls de les parts comunes i de tot el que afecta la Comunitat. f) Conservar, durant un termini mnim de 5 anys, les convocatries, les comunicacions, els apoderaments i altres documents rellevants de les reunions. CAPTOL IV ELEMENTS COMUNS I PRIVATS

article 14 Elements comuns i privats

Sn de propietat comuna el sl o solar, les vores, els fonaments i les cobertes, els elements estructurals, entre els quals els pilars, les bigues, els forjats i els murs de crrega; les faanes, amb els revestiments exteriors de terrasses, balcons i finestres, incloenthi la seva imatge i configuraci, els elements de tancament que les conformen i els seus revestiments exteriors; el portal, les escales, les porteries, corredors, passos, murs, fosses, patis, pous, i els recintes destinats als ascensors, dipsits, comptadors, telefonies, o altres serveis o installacions comunes, inclosos els que sn ds privat; els ascensors i les installacions, conduccions i canalitzacions per als desguassos i per al subministrament daigua, gas o
17

electricitat, incloses les daprofitament denergia solar; les installacions daigua calenta sanitria, calefacci, aire condicionat, ventilaci o eliminaci de fums; les de detecci o prevenci dincendis; les installacions de porter electrnic i daltres de seguretat de ledifici, aix com les dantenes collectives i altres installacions per als serveis audiovisuals o de telecomunicaci, totes aquestes fins lentrada a lespai privat; les servituds i qualsevol altre element material o jurdic que per la seva naturalesa o dest resulta indivisible. Les parts en copropietat no sn susceptibles de divisi i noms poden ser alienades, gravades o embargades juntament amb la part determinada privada de la qual sn part inseparable. El propietari de cada habitatge o local s lnic titular de les obres que es realitzin al seu interior, a partir de la porta daccs, incloent-hi aquesta i, per tant, les finestres, envans, paviments, decoraci, sanitaris i aparells de sanejament, conduccions particulars de serveis des de la seva connexi de servei fins a la xarxa general de limmoble i, en general, tot el que es troba situat en el seu interior excepte que es demostri el contrari. Tamb pertanyen al propietari de lhabitatge o local, com a elements annexos inseparables de la propietat, les golfes, els soterranis i les eixides construdes en planta comuna que li han estat assignats.

article 15

Responsabilitats La responsabilitat civil subsidiria, derivada de la installaci i la utilitzaci dels serveis i les installacions de ledifici, satribueix a la Comunitat i es reparteix entre els propietaris en una relaci de pro-

18

porci amb la seva quota de participaci. Pot ser concertada amb una companyia dassegurances. La responsabilitat derivada de la utilitzaci defectuosa o negligent dels serveis i les installacions de ledifici satribueix a les persones que en sn responsables. La Junta de Propietaris pot exigir als infractors el rescabalament dels danys originats. Cada titular s responsable de ladequada utilitzaci i del manteniment de lhabitatge o local que ocupa. Els danys i perjudicis que pot ocasionar a la finca o a daltres titulars li poden ser exigits dacord amb all que preveu la legislaci vigent.

article 16

Rgim econmic Els recursos econmics de la Comunitat sn: a) Limport de les quotes aprovades per atendre les despeses comunes i de les corresponents al fons de reserva de la Comunitat. b) Donacions, subvencions i llegats de tota mena que poden ser atorgats per qualsevol persona natural o jurdica, pblica o privada. c) Qualsevol altre ingrs que pugui correspondre a la Junta. d) Limport de les quotes de lassegurana dincendis. Els recursos obtinguts shan de destinar a satisfer les despeses comunes ordinries i lexcedent, en cas que nhi hagi, sha de destinar a nodrir un fons de reserva per atendre despeses extraordinries i de millora comunes aprovades per la Junta de Propietaris.
19

article 17

Comptabilitat Sha de portar un llibre dingressos i despeses i shan de conservar adequadament ordenats els justificants. Ladministrador s qui nha de fer la custdia. Amb carcter anual i amb referncia de 31 de desembre, sha de practicar un balan de situaci que el president ha de sotmetre a la Junta de Propietaris. El fons propi de la Junta ha de ser dipositat en un compte bancari o a una caixa destalvis, a nom de la Comunitat de Propietaris. Per disposar de lesmentat fons sempre cal la signatura conjunta del president, o vicepresident, en els supsits de substituci previstos, i de ladministrador.

20