MODELE DE EVALUARE IMOBILIARA PENTRU CREDITUL IPOTECAR

Despre Ipoteca Creditul ipotecar Componentele creditului ipotecar Analiza credit capital propriu Aplica ii Ipoteca este un document legal cu rolul de garan ie la solicitarea unui credit pentru achizi ia sau dezvoltarea unei propriet i imobiliare. Creditul ipotecar caracterizeaz un credit cu rambursare treptat n rate periodice (care include suma creditului i dobnda ce pot fi variabile n timp) avnd drept garan ie o proprietate (de obicei imobiliar). 8.1 Creditul ipotecar poate fi: - cu rambursare treptat n rate egale; Are drept caracteristic faptul c dei pl ile sunt fixe, suma creditului i dobnda variaz la fiecare plat. La acest tip de credit dobnda descrete la fiecare plat n timp ce principalul ( creditul principal) i amortizarea cresc. Include rambursarea unei pr i din credit i dobnda pentru restul nepltit. - cu dobnd variabil; este acel tip de credit pentru care rata dobnzii poate fi mrit sau micorat n func ie de indicele de raportare al ratei dobnzii. - subordonat la un credit existent; Creditorul ofer debitorului diferen a dintre soldul creditului existent i valoarea nominal a creditului nou. - Participativ este n cazul n situa ia creditorului ce recupereaz o parte din credit sau creditul integral din veniturile atrase de proprietatea ipotecat. - apreciativ (creterea de valoare);caracterizeaz acel tip de credit primit n cazul n care proprietatea ipotecat a avut o cretere de valoare. - convertibil; Se ntlnete n situa ia n care creditorul se transform n ac ionar la proprietatea ipotecat. - cu rate ale serviciului datoriei cresctoare; Se utilizeaz n cazul n care pl ile ini iale nu pot acoperi amortizarea creditului i dobnda i de aceea sunt crescute treptat. Pentru a achita creditul, debitorul mprumut diferen a dintre pl i i dobnda curent datorat. - cu dobnd sau cupon zero este creditul garantat cu proprietatea imobiliar cu pl i cumulate ale dobnzii. 8.2 COMPONENTELE CREDITULUI IPOTECAR

1. Plata periodic (lunar, trimestrial, semestrial, anual) 2. Serviciul anual al datoriei Serviciul anual al datoriei= Creditul Principal x Constanta Creditului i reciproc Constanta Creditului (CCr)= Serviciul Anual al Datoriei/ Creditul Principal 3. Soldul rmas al creditului SRCr denumit i soldul neachitat integral i reprezint valoarea actualizat la rata dobnzii a serviciului datoriei pentru perioada rmas SRCr= Factorul valorii prezente pe termen rmas/ Factorul valorii prezente pe termen ntreg 4. Plata procentual a creditului (P cr) Se stabilete cu rela ia: Pcr=1- SRCr sau Pcr= Factorul fondului de amortizare pentru termenul complet/ Factorul termenului de amortizare pentru perioada de previziune 5. Rentabilitatea creditului Se construiete un tabel de analiz dup cel prezentat cu titlu exemplificativ n cele ce urmeaz Indicatori Suma creditului Rata dobnzii Termen Plata Achitare Dobnda anticipat sau comision bancar (3%) Valoarea prezent Unit i n analiz 13,5 % 25 ani 1138 $/ luna 5 ani 3 puncte ; 1 punct= 1% Credit 100000 $

- 3000 97000

ANALIZA CREDIT- CAPITAL PROPRIU CAPITALUL PROPRIU N PROPRIETATEA IMOBILIAR Reprezint dreptul proprietarului dup ce au fost achitate toate obliga iile. n cazul creditului ipotecar orice participa ie de capital reprezint un drept financiar asupra propriet ii imobiliare.

RATE DE ANALIZ Rata de randament a capitalului propriu Rata de randament a capitalului propriu este diferit fa de rata de capitalizare a capitalului propriu ntruct prima exprim rentabilitatea capitalului investit iar cea de-a doua reprezint raportul dintre venitul ob inut sau cash-flow i capitalul propriu. Prima (rata de randament) poate fi mai mic, egal sau mai mare dect cea de-a doua (rata de capitalizare a capitalului propriu). NB: A nu se confunda rata de capitalizare a capitalului propriu cu rata de capitalizare a capitalului investit. Analiza prghiei financiare sau analiza levierului Aceast analiz permite determinarea eficien ei i eficacit ii utilizrii fondurilor mprumutate. TIP DE LEVIER pozitiv zero negativ RATA DE CAPITALIZARE A CAPITALULUI PROPRIU (rcp) rtcp>rcr rt= rcr rt<rcr RATA DE RENTABILITATE A CAPITALULUI PROPRIU (rr) rtr>r rcr rtr=r rcr rtr<r rcr

ANALIZA CREDIT CAPITAL N CODI IILE FLUCTUA IEI VALORII PROPRIET IILOR IMOBILIARE DETERMINAREA RATEI DE CAPITALIZARE Determinarea ratei de capitalizare n aceast situa ie se face utiliznd urmtoarele rela ii: - Ecua ia lui Ellwood - Formatul lui Akerson Pentru stabilirea unei rate de capitalizare util n evalurile pentru creditul ipotecar, L.W. Ellwood a realizat o formul de calcul dup cum urmeaz:

rcpt =
sau

rrcp Rcredit / valoare (rrcp + P(%) crres * F fa C cr ) valtp * F fa 1 + rtv * J

rcpt =
n care : rcpt= rata de capitalizare total rrcp= rata randament a capitalului propriu rcb= rata de capitalizare de baza

rcb valtp * F fa 1 + rtv * J

rcb = rrcp Rcredit / valoare (rrcp + P(%) crres * F fa C cr )

Rcredit/valoare = rata (procentul) creditului din valoarea estimat a propriet ii evaluate P(%)crres= procentul din credit restituit

P (%) crres =

F fat F far

Ffat= Factorul fondului de amortizare pe toat perioada Ffar= Factorul fondului de amortizare pe perioada rmas Ccr= constanta creditului (din tabele) valtp= Varia ia valorii totale a propriet ii rtv= Varia ia ratei totale a venitului J= Factorul J

J = F fat

d ramasa 1 ( ) 1 rrcp 1 (1 + rrcp ) d

FORMATUL LUI AKERSON

Rata mprumutului * Constanta Creditului Rata Capitalului Propriu * rata de randament Rata creditului X (%) rambursat * Ffat Rata de baza + depreciere sau crestere *Ffat Rata de capitalizare totala (rct) Valoarea prin capitalizare= VNE/rct

= =+ == =+ = =

DETERMINAREA VALORII REZIDUALE N ANALIZA CREDITCAPITAL PROPRIU

DREPT DE PROPRIETAT E

VENIT

VALOARE REZIDUAL (denumit i terminal sau final)

Proprietate deplin (Pozi ia proprietarului) Credit (Pozi ia creditorului) Capital propriu (Pozi ia de intorului i/sau investitorului)

Venit net din exploatare (VNE)

Venitul din (re)vnzarea propriet ii

Proprietate nchiriat sau concesionat (Pozi ia proprietarului)

Serviciul datoriei Soldul creditului dac este ipotecare pltit n avans sau creditul total (Dobnda) dac este achitat integral la maturitate Flux de numerar Venituri ob inute din (cash flow) pe (re)vnzarea capitalului propriu afacere sau dividendele pe capitalul investit sau redeven ele (royalties) pentru cedarea drepturilor de proprietate intelectual aferente Venitul net Valoarea rezidual a (VNE)-chirie propriet ii de inute exprimat ob inut pe baz prin venitul poten ial ob inut de contract din din (re)vnzare exploatarea propriet ii nchiriate sub form de chirie lunar, trimestrial, semestrial, anual sau multianual