Sonnabend, 6.

Oktober 2012

Sonderbeilage

Brsen-Zeitung Nr. 193

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Immobilien
Deutscher Gewerbeimmobilienmarkt geniet guten Ruf
Nachfrage anhaltend stabil Positive Entwicklung in den Segmenten Handel, Bro und Wohnen setzt sich fort
insgesamt um ber ein Drittel zugelegt haben. Verhltnismig gro sind die Unterschiede auch beim Anteil der innerstdtischen Verkaufsflchen am gesamten Flchenbestand des jeweiligen Einzelhandelsmarktes. Hier reicht die Spanne von 11 % in Berlin bis zu 37 % in Stuttgart. In diesem Jahr Von drfte die EinzelhandelsAxel Jordan miete in sehr guten Lagen erneut um etwas ber 2 % anziehen. Fr 2013 ist mit einem etwas schwcheren Zuwachs von knapp unter Bereichsleiter Immo2 % zu rechnen. Diese bilienfinanzierung Mittelstand und Finanz- positive Entwicklung beGruppe bei der DG Hyp schrnkt sich jedoch auf die sehr guten Lagen Seitenlagen knnen daund politische Situation in Deutsch- von nicht profitieren. Dadurch beland, die Gre des Immobilienmark- steht hier auch weiterhin kaum Spieltes, die Dezentralitt sowie die posi- raum fr Mietsteigerungen. tive Entwicklung am deutschen Arbeitsmarkt. Vor diesem Hintergrund Hoher Leerstand bei Bros hat sich der gewerbliche Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2012 auf Die sieben Top-Standorte verfgutem Niveau konsolidiert. Die gen zusammen ber rund 78 MillioNachfrage nach Immobilien ist an- nen Quadratmeter Broflche. Dies haltend stabil, sodass im weiteren entspricht etwa einem Viertel des geJahresverlauf von einem adquaten samten Broflchenbestands in Investmentgeschehen auf Vorjahres- Deutschland. Die Bandbreite reicht niveau auszugehen ist. Aufgrund der von sieben Millionen Quadratmeguten Marktentwicklung werden die tern in Stuttgart bis hin zu ber 17 Spitzenmieten in den Segmenten Millionen Quadratmetern in Berlin. Handel, Bro und Wohnen an den Im laufenden Jahr hat sich die erfreusieben Top-Standorten in diesem liche Mietentwicklung des Vorjahres und im nchsten Jahr weiter steigen, weiter fortgesetzt. Dank der guten wie eine aktuelle Marktstudie der Nachfrage hat die Spitzenmiete wieDG HYP zum Immobilienmarkt der nahezu das Niveau von 2008 erDeutschland analysiert. reicht und damit im Wesentlichen den aus der Finanzmarktkrise resultierenden Rckgang aufgeholt. Die Konsumfreude hlt an erhhte Broflchennachfrage ist Bedingt durch die gute Beschfti- auf die anhaltend gnstige Beschftigungssituation und die damit ver- gungslage zurckzufhren. Allerdings ist der Anteil leer stebundenen steigenden Einkommen hlt die Konsumfreude der Deut- hender Flchen, der sich durch die schen an und liefert wichtige Wachs- Dotcom-Blase vor rund zehn Jahren tumsimpulse. Davon profitieren ins- krftig ausgeweitet hat, nur leicht zubesondere die innerstdtischen Ein- rckgegangen und verbleibt damit kaufsmeilen und attraktive Einkaufs- weiterhin auf einem hohen Niveau. zentren. Durch das dementspre- Ein entscheidender Faktor fr den chend groe Interesse an erstklassi- anhaltend hohen Leerstand ist, dass gen Verkaufsflchen etwa durch in- ein nennenswerter Anteil der Broternationale Filialisten steigt hier gebude nicht mehr den Marktanfordas Mietniveau seit rund zehn Jah- derungen entspricht. Jngere Broren kontinuierlich. Angesichts des gebude, die weniger als 20 Jahre im vergangenen Jahrzehnt insge- alt sind, machen nur etwa ein Drittel samt nur schwach gewachsenen Ein- des Bestands aus. Dabei reicht die zelhandels geht die positive Entwick- Spanne bei den Top-Standorten von lung der Spitzenmiete jedoch zu Las- 22 % in Kln bis 36 % in Berlin. ten von weniger attraktiven Handelsflchen. Dementsprechend klafft die Neubau meist vorvermietet Mietentwicklung zwischen Top- und Seitenlagen immer weiter auseinTrotz des vergleichsweise niedriander. gen Anteils an jngeren BrogebuDie Verkaufsflche der in der Stu- den und dem daraus resultierenden die betrachteten Einzelhandelsstand- knappen Angebot an attraktiven Borte wird in hohem Mae von der roflchen hat sich die Spitzenmiete Einwohnerzahl der Stdte bestimmt. an den Top-Standorten verhalten Bei der relativen Marktgre fllt le- entwickelt. Abgesehen von Stuttgart diglich Frankfurt mit ber zwei Qua- liegt diese zum Teil erheblich unter dratmetern Flche je Einwohner aus den Hchststnden der vergangenen dem Rahmen. Die anderen Stand- zwei Jahrzehnte. Durch das relativ orte liegen mit einer Pro-Kopf-Ver- niedrige Fertigstellungsniveau die kaufsflche von 1,4 bis 1,8 Quadrat- Flchen sind zudem oftmals weitgemeter knapp dicht beieinander. Da- hend vorvermietet bei weiterhin bei weist Kln mit einem gerade guter Nachfrage ist fr das Gesamtnoch einstelligen prozentualen Zu- jahr mit einem Anstieg der Spitzenwachs in den vergangenen zehn Jah- miete von knapp 3 % zu rechnen. Im ren die geringste relative Flchenaus- nchsten Jahr drfte die abgeweitung auf, wohingegen die Ver- schwchte Konjunktur die Bronachkaufsflchen an den Top-Standorten frage dmpfen, sodass von einem AnBrsen-Zeitung, 6.10.2012 Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt geniet bei in- und auslndischen Investoren hohes Ansehen. Urschlich fr das anhaltend hohe Interesse sind die stabile wirtschaftliche stieg der Miete um rund 1 % auszugehen ist. An den sieben Top-Standorten konnten die Wohnungsmieten in den vergangenen Jahren teilweise zweistellige jhrliche Wachstumsraten aufweisen. Besonders ausgeprgt ist der Mietanstieg in Hamburg. Zu den Treibern dieser Entwicklung zhlen steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, untersttzt von einer verbesserten Arbeitsmarktsituation und einem zunehmenden verfgbaren Einkommen. Gleichwohl kennzeichnet diese Entwicklung nur eine relativ kurze Zeitspanne von fnf Jahren. Die Bandbreite der Spitzenmiete reichte bereits vor 20 Jahren von 12 bis 17 Euro je Quadratmeter. Bis Ende der 1990er Jahre sank das Niveau auf 10 bis 14 Euro, erholte sich danach aber wieder und stagnierte nahezu bis zum Ende des vergangenen Jahrzehnts. Der danach begonnene Mietanstieg drfte die Spanne der Spitzenmiete bis 2013 auf etwa 14 bis 19 Euro anheben. Fr die Durchschnittsmiete reicht die Spanne von knapp unter 10 Euro bis zu knapp ber 14 Euro je Quadratmeter lediglich in Berlin ist diese noch einstellig. Fr das laufende und kommende Jahr ist von einer Fortsetzung des Mietanstiegs auszugehen, allerdings mit nachlassender Dynamik. Urschlich dafr ist unter anderem die bereits erreichte Miethhe, da durch das hohe Niveau in Verbindung mit gestiegenen Nebenkosten die Zahl der Haushalte, die diese Wohnungskosten aufbringen kann, abnehmen wird dies auch vor dem Hintergrund, dass aufgrund der sich abschwchenden Konjunktur kaum sprbare Verbesserungen bei der wirtschaftlichen Situation der Haushalte zu erwarten sind. Zudem haben die Neubauaktivitten in den Grostdten angezogen, sodass sich das Wohnungsangebot sukzessive verbessern wird.

Unsicherheit belastet
Trotz der guten Rahmenbedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland werden die Unsicherheiten aufgrund der Staatsschuldenkrise und die steigenden regulatorischen Anforderungen den Kreditvergabespielraum von Banken sprbar einschrnken. Jedes Institut steht vor der Herausforderung, Strategien zu entwickeln, um Eigenkapital und Liquiditt unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten noch effizienter und optimaler einzusetzen. In dem komplexen Geschft

mit groen Finanzierungsabschnitten sind Professionalitt, Kundennhe und Refinanzierungskraft zentrale Erfolgsfaktoren. Als Tochterunternehmen der DZ Bank ist die DG Hyp Teil der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die ber eine hohe Soliditt, Bonitt und gute Liquiditt durch Kundeneinlagen verfgt. Die breite Aufstellung der Fi-

nanzGruppe in Verbindung mit der Emission von Pfandbriefen bildet fr die DG Hyp eine starke Refinanzierungsbasis, um unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten Geschft zu finanzieren. Diese Handlungsfhigkeit wird die DG Hyp auch zuknftig nutzen, um sich als zuverlssiger Finanzierungspartner ihrer Kunden zu erweisen.

AUS DEM INHALT

Deutscher Gewerbeimmobilienmarkt geniet guten Ruf Von Axel Jordan B1 Investmentchancen in Kapitallcken Von Claus Thomas B2 Bromarkt der Zukunft wird von Single-Asset-Transaktionen dominiert Von Claus Hermuth B2 Auf der Suche nach Wachstum Von Jens Wilhelm B3 Immobilienbewertung kein neues Thema fr Prfer Von Ingeborg Esser B4 Australien ist ein attraktives Zielland fr Immobilieninvestoren Von Jochen Schenk B4 Die Stunde der Spezialisten schlgt Von Michael Schneider B5 Nachhaltigkeit steht auf der Agenda ganz oben Von Peter Axmann B6 Immobilieninvestoren schielen auf Infrastrukturprojekte Von Dr. Thomas Beyerle B6 Interessante Nische fr institutionelle Investoren Von Timothy Horrocks B7 Studentenapartments etablieren sich als konjunkturunabhngige Anlageklasse Von Alexander Betz B7 Der Immobiliensektor muss grner werden Von Gnter Manuel Giehr B8

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Investmentchancen in Kapitallcken
Immobilienexperten an die Finanzierungsfront Enormer Refinanzierungsbedarf Kreditverkufe kommen in Gang
Darlehensfinanzierung von Banken. Demzufolge ist auch die Anzahl der aktiven Kreditgeber um mehr als die Hlfte zurckgegangen. In Europa werden Kredite nur noch im jeweiligen Inland oder aber in den sicheren Hfen wie Grobritannien, Frankreich und Deutschland und auch in diesen Lndern Von schwerpunktmig nur Claus Thomas fr Core-Assets vergeben. Kredite ber 100 Mill. Euro sind nur noch von ganz wenigen Banken zu erhalten. Die FiGeschftsfhrer der nanzierungslcke ist LaSalle GmbH und deshalb unvermindert Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichts- gro. Und obwohl alternative Kreditgeber, insrats der LaSalle KAG besondere Versicherungsunternehmen, aktiEuro, die allein in Europa in diesem ver werden, reicht dies bei weitem und im nchsten Jahr refinanziert noch nicht aus, um den Refinanziewerden mssen, 80 Mrd. Euro da- rungsbedarf zu decken. von in Deutschland. Ein Weg unter anderen aus dem FinanzierungsdiDie Geschichte des Dilemmas lemma? Neue Finanzierungsquellen sind zum Beispiel Kreditfonds, die Naturgem hat das aktuelle Dizunehmend Fremdkapital bereit- lemma eine Geschichte. So hatte der stellen. europische Immobilienmarkt in den Jahren von 2002 bis 2008 einen extrem starken Zuwachs an KapitalEuro-Sorgen dauern an marktaktivitten zu verbuchen. Fortwhrende Sorgen um den Diese Dynamisierung des Marktes Euro und die Eurozone, globale Ab- hatte zu einem aktiven Verbriefungsschwchung aller entwickelten geschft und zu einem insgesamt Volkswirtschaften, Verlangsamung greren Darlehens- und damit des Wachstums in den Schwellenln- auch Bilanzvolumen von in- und ausdern, Deutschlands AAA bei lndischen Banken gefhrt. Eine steMoodys gefhrdet all dies trgt tig zunehmende Liquiditt einerseits dazu bei, dass sich unter einigen Im- und die andauernd niedrigen Zinsen mobilieninvestoren und -nutzern er- andererseits waren die Haupttreiber neut Katastrophengedanken breitma- einer Aufblhung der Buchwerte, chen. Die Angst vor einem Scheitern whrend gleichzeitig die Preise der des Euro fhrt zu Anomalien: auf zu finanzierenden Objekte im gleiden Kreditmrkten und bei den Prei- chen Zeitraum stark stiegen. Da sosen fr Immobilien. Die Risikoaver- wohl die Werte als auch die Liquidision nicht zuletzt bei Banken ist wei- tt im Markt zunahmen, gingen die terhin das beherrschende Thema Beleihungshhen der Darlehensgeber das Jahr 2012 hinaus. Dies gilt ber in den Jahren 2005 bis 2008 vor allem auch fr alle Fragen der deutlich nach oben. Erstrangige DarBrsen-Zeitung, 6.10.2012 Die Finanzierung von neuen oder auslaufenden Immobilienkrediten wird zunehmend schwieriger. Und das in Anbetracht von Darlehen in einer Grenordnung von 580 Mrd. lehen aus den Jahren 2006 bis 2008 mit Beleihungsauslufen von bis zu 85 % der Verkehrswerte waren keine Seltenheit. pen angeboten. 2012 drften sich die Kreditverkufe allein in Europa in einer Grenordnung von mehr als 20 Mrd. Euro bewegen. Geprgt wird der Markt in der Regel von greren Portfolioverkufen. Dabei wird hufig mit besonders attraktiven Nutzungsarten wie Wohnungen oder Einzelhandel begonnen, weil in diesem Bereich die Abschlge mit 5 bis 10 % auf den Nominalwert besonders gering ausfallen. nach interessanten Gelegenheiten fr Finanzierungslsungen um. Denn Geld ist auerhalb des Bankensektors reichlich vorhanden. Kreditfonds versuchen, die derzeitige Schieflage der Banken auszunutzen und die dadurch entstandenen Finanzierungslcken zu schlieen. Dabei geht es nicht nur um notleidende Kredite, sondern insbesondere auch um ordentlich bediente Engagements, quasi alles also, was die Banken dem Markt zufhren oder nicht mehr bedienen. Neben dem erstrangigen Bereich mit hheren Beleihungsauslufen, als die meisten Banken derzeit akzeptieren, gigen Darlehen und dem Eigenkapital des Darlehensnehmers zu schlieen. Einfache Strukturen mit einem Darlehensgeber auf der Fremdkapital- und einem Eigentmer auf der Eigenkapitalseite werden knftig durch Strukturen mit mehreren, nicht gleichrangigen Kreditgebern wie zum Beispiel Mezzanine-Kapital, Waterfall-Strukturen, Preferred Equity, Besserungsscheinen etc. ersetzt.

Harte Landung in der Realitt

Dieses Finanzierungsidyll wurde durch die Realitten der jngeren Vergangenheit eingeholt. Eine harte Landung in der Wirklichkeit eines sich dramatisch verndernden Kapitalumfelds war die Folge. Regulatorische Auflagen wie Basel III und EUbedingte verschrfte Eigenkapitalanforderungen definieren zunehmend die Realitt der zweiten Jahreshlfte 2012 bei Immobilienfinanzierungen im In- und Ausland. In der Konsequenz haben sich einige Banken komplett aus bestimmten Mrkten zurckgezogen, whrend andere versuchen, ihre problematische Situation durch Abverkufe zu entspannen. Waren manche Institute vor zwei Jahren noch in mehr als einem Dutzend Mrkte aktiv, haben sie ihren Radius heute auf drei oder vier eingeschrnkt. Die Banken halten sich bei der Kreditprfung an eindeutig definierte Lnderlisten und ebenso eindeutig definierte Risikoeinstufungen. In Spanien etwa knnen Objekt und Kunde noch so gut sein, dort wird es derzeit keine Finanzierung geben. hnlich verhlt es sich mit den immobilienspezifischen Qualittskriterien: Wird eine vorgegebene Vermietungsquote nicht erreicht oder stimmt die Lage des Objekts nicht, wandert die Kreditanfrage auf den Stapel der Absagen. Auf der anderen Seite kommen die Kreditverkufe in Gang, in Grobritannien genauso wie in Frankreich oder Deutschland. Die Kreditbcher verkaufswilliger Geldinstitute enthalten sowohl notleidende als auch ordentlich bediente Engagements. Teilweise werden diese getrennt unterschiedlichen Kufergrup-

Zweigeteilte Mrkte
Mit dem Auslaufen der Kredite einerseits und der Verkaufsbereitschaft der Banken andererseits werden sich die Immobilienmrkte zunehmend in zwei Klassen aufteilen: Gut vermietete Immobilien in den guten Lagen wirtschaftlich starker Regionen werden weiterhin Zugang zu Kapital haben, fr den groen Rest jedoch wird es schwierig, sich Liquiditt zu verschaffen. Diese starke Polarisierung deutet sich derzeit bereits in Grobritannien an. Dort ist die Kreditfinanzierungslcke absolut gesehen mit 25 % am gesamteuropischen Volumen am grten. In Grobritannien hat denn auch LaSalle Investment Management eine Vorreiterrolle im Bereich Kapitallcken-Management eingenommen. Mehr als 200 Mill. Pfund hat das Unternehmen auf der Insel in Kredite und andere Finanzierungsformen investiert. Durchweg mit positiven Erfahrungen. Auch in Deutschland sieht sich LaSalle nun

Bemerkenswerter Wechsel
Auch wenn die hier aufgezeigten Strukturen nicht wirklich neu sind, so ist doch der Wechsel der Akteure bemerkenswert: Zunehmend werden bei gewerblichen Immobilien Darlehensgeber aktiv, die in dieser Form in der jngeren Vergangenheit nicht in Erscheinung getreten sind. Zum einen profilieren sich in diesem Feld Versicherungen und Versorgungswerke, die im erstrangigen Bereich auch groe Volumen stemmen knnen, zum anderen Kreditfonds, oft von Immobilien-Investment-Managern, deren Expertise in erster Linie auf der Immobilienebene liegt. Dort wird das auf den ersten Blick vermeintlich hhere Risiko bei der Vergabe von Mezzanine-, also nachrangigen, Darlehen durch eine immer noch komfortable Eigenkapitaldecke sowie einen groen Erfahrungsschatz im direkten Asset Management von Immobilien mehr als relativiert: Immobilienexperten an die Finanzierungsfront.

Zunehmend werden bei gewerblichen Immobilien Darlehensgeber aktiv, die in dieser Form in der jngeren Vergangenheit nicht in Erscheinung getreten sind.
sind ein wesentliches Bettigungsfeld Core-Mezzanine-Finanzierungen. Dazu gehrt die Suche nach Kapital fr nachrangige Kredite etwa, die durch vernnftige Objekte besichert sind Blickrichtung, die Lcke zwischen den traditionellen erstran-

Bromarkt der Zukunft wird von Single-Asset-Transaktionen dominiert

Green Buildings werden zunehmend bevorzugt
Brsen-Zeitung, 6.10.2012 Immobiliengesellschaften haben im Rahmen ihrer Akquisitionsstrategie grundstzlich die Option, Objekte entweder einzeln oder gebndelt als Portfolio zu erwerben. Dabei existieren zwischen Single-Asset- und Portfolio-Transaktionen, insbesondere bei Broimmobilien, zum Teil grundlegende Unterschiede fr die Unternehmen. Diese beziehen sich zum einen auf den Aufwand und die entsprechenden Kosten, zum anderen aber auch auf die notwendigen interMarktwertgutachtens fr die Immobilie. Dies ist bei Portfolio-Transaktionen zum einen wegen der Anzahl der Objekte, insbesondere aber aufgrund des Wettbewerbs nur selten mglich. rungen der knftigen Nutzer besser bercksichtigen und so gezielt die entsprechenden Immobilien auswhlen. Eine solche Mieterorientierung ist bei Portfolio-Transaktionen in diesem Umfang nicht mglich. An dieser Stelle stellt sich nun die Frage, ob sich daraus fr die Zukunft des Bromarktes eine Tendenz oder sogar Dominanz einer Transaktionsform ableiten lsst. Hier hilft die Betrachtung der Bedrfnisse von Mietern und Investoren sowie deren zunehmenden Einfluss auf Transaktionen. Dabei lsst sich feststellen, dass die Bromrkte aktuell und wohl auch in Zukunft berwiegend von den Bedrfnissen und Interessen der Mieter bestimmt werden. Es handelt sich somit um einen klassischen nachfragegesteuerten Markt. So prferieren insbesondere hochwertige Mieter wie groe internationale Unternehmen mit einem hohen Bekanntheitsgrad und einer guten Bonitt, die sowohl von Vermietern als auch von Investoren geschtzt werden, erstklassige Immobilien an zentralen Standorten in einem starken

Netzwerk nutzen

Folglich ist bei Single-Asset-Transaktionen ein sehr guter Zugang zum Immobilienmarkt im Sinne eines funktionierenden Netzwerks notwendig, um einerseits berhaupt von potenziell zum Verkauf stehenden Immobilien zu erfahren und andererseits die entsprechende Transaktion im Idealfall Von ohne Wettbewerber Claus Hermuth durchzufhren. Portfoliotransaktionen sind grundstzlich von gemischten Objekt- und Standortqualitten gekennzeichnet. In den Vorstandsvorsitzender Jahren vor 2005 fhrten Portfoliotransaktionen der Prime Office vor diesem Hintergrund REIT-AG zu Abschlgen, whrend die Jahre 2005 bis nen Strukturen, den bentigten Zu- 2007 sogar von Porfolioaufschlgen gang zum Immobilienmarkt sowie geprgt wurden, um in einer Transinsbesondere die Orientierung an aktion ein mglichst hohes Investitiden Bedrfnissen der potenziellen onsvolumen umsetzen zu knnen. Mieter. Doch wie differenzieren sich Solche Aufschlge wird es als eine Single-Asset- von Portfolio-Transak- der Konsequenzen der Finanzkrise tionen im Bereich Broimmobilien? nicht mehr geben. Allerdings ist Welche Vor- und Nachteile ergeben wohl insgesamt zu erwarten, dass sich fr Immobiliengesellschaften Portfoliotransaktionen nur noch und Investoren? Und ist davon aus- sehr selektiv stattfinden werden, hat zugehen, dass der Broimmobilien- sich doch der Blickwinkel gemischmarkt der Zukunft von einer der bei- ter Objektqualitten mit erheblichen den Transaktionsformen dominiert Leerstnden im Gegensatz zu frher werden knnte? deutlicher auf das kritisch gesehene Risiko als auf die Chancen dieser Konstellation gerichtet. Unterschied im Vertrieb Ein weiterer Unterschied zwiZunchst bestehen Unterschiede schen Single-Asset- und Portfolioin der Methodik des Vertriebs des Ob- Transaktionen besteht in der Resjekts bzw. der Objekte. Portfolio- sourcenbindung in den Bereichen Transaktionen werden oftmals als Property und Asset Management. AkBieterverfahren in Form von Auktio- quisitionen von Portfolios sind mit einen durchgefhrt, so dass ein Unter- nem weitaus hheren Aufwand vernehmen in den meisten Fllen mit an- bunden, da personelle Ressourcen deren Immobiliengesellschaften um der entsprechenden Verwalter oder die zu erwerbende Immobilie konkur- Asset Manager oftmals auch auf reriert. Dieser Wettbewerb ist seitens gionaler Ebene ber einen lngeren des Verkufers gewnscht, da er im Zeitraum gebunden werden mssen. Sinne der Gewinnmaximierung ei- Zudem differenzieren sich Einzelnen mglichst hohen Verkaufspreis transaktionen durch einen weiteren erzielen mchte. Single-Asset-Trans- wesentlichen Faktor von Portfolioaktionen werden demgegenber Transaktionen. Single-Asset-Transweitaus seltener als Auktionen orga- aktionen ermglichen es, Immobinisiert. Vielmehr dominieren hier lien nicht nur gezielt, sondern vielOff-Market-Transaktionen, bei de- mehr nach bestimmten Investitionsnen sich Kufer und Verkufer auer- kriterien und somit entsprechend halb des Marktes auf die Konditionen den Bedrfnissen der potenziellen einigen. Bei der Akquisition eines ein- Mieter zu akquirieren. Beim Erwerb zelnen Objekts entsteht der Preis eines einzelnen Objekts kann eine dementsprechend auf Basis eines Immobiliengesellschaft die Anforde-

Um die verschiedenen Kriterien wie Qualitt, Modernitt, Lage und Nachhaltigkeit zu vernnftigen Konditionen und effizient erfllen zu knnen, ist es nicht zuletzt wirtschaftlich sinnvoll, im Rahmen der Akquisitionsstrategie bewusst einzelne Immobilien auszuwhlen und zu erwerben.
Wirtschaftsraum mit einer etablierten oder wachsenden Infrastruktur und einer hervorragenden Verkehrsanbindung. Betrachtet man die jngsten Immobilienmarktberichte fr die deutschen Top-Standorte und die entsprechenden Expertenmeinungen, besttigt sich dieses Bild: Experten schreiben die mancherorts stagnierenden oder sinkenden Transaktionsvolumina des fteren weniger den Auswirkungen der Euro-Krise, sondern vielmehr einem Fortsetzung Seite B 3

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Auf der Suche nach Wachstum

Deutschland wird besonders groes Vertrauen entgegengebracht
junkturellen Unsicherheiten verwundert es nicht, dass sich die europischen Investmententscheider zunchst auf das Vermeiden von Risiken insbesondere bei Vermietung und Mietausfall verlegt haben. Zu den begehrten Investitionszielen der internationalen Groinvestoren gehren demzufolge und diese Tendenz ist ber alle Assetklassen hinweg zu beobachten vor allem Mrkte mit geringem Rckschlagpotenzial. Doch wo liegen heute diese vermeintlich sicheVon ren Hfen? Jens Wilhelm Unter den europischen Immobilienmrkten stehen insbesondere Deutschland, die Schweiz, Skandinavien und Polen hoch im Mitglied des Vorstands Kurs. Diese haben sich von der dramatischen der Union Asset Entwicklung der sdliManagement Holding chen Peripherie abgekoppelt und versprezurckkehrt, kann zwar gegenwr- chen vergleichsweise stabile Renditig verneint werden. Auch fr Immo- ten. Aufgrund ihrer Robustheit sollbilieninvestoren ist dies kein wahr- ten sie von den Turbulenzen an den scheinliches Szenario. Nach einer ak- Finanzmrkten weiterhin profitietuellen Studie von Union Investment ren. Infolgedessen drfte sich die sind 88 % der in Deutschland, Frank- Kluft zwischen den Immobilienmrkreich und Grobritannien befragten ten in Nord- und Sdeuropa noch Profianleger vom Fortbestand der weiter vergrern. Eurozone berzeugt. Allerdings zeigt sich, dass die ungewissen AusRobustes Kerneuropa wirkungen der Schuldenkrise auf die europischen Immobilienmrkte Das Deutschland entgegengeauch zu einer Neubewertung globa- brachte Vertrauen ist dabei berechler Immobilieninvestments fhren tigterweise besonders gro: Es steht knnen. zu erwarten, dass der hiesige Immobilienmarkt sogar gestrkt aus der Immense Herausforderungen aktuellen Krise hervorgehen wird. Diese Einschtzung wird auch von Allgemein lsst sich festhalten: auslndischen Investoren geteilt. Die Situation im Euroraum fordert Mehr als jeder zweite in unserer Stuvon Investoren, wach und anpas- die befragte Anleger sieht Deutschsungsfhig zu bleiben. Die Heraus- land gestrkt aus dem aktuellen Zyforderungen, die Europa zu bewlti- klus hervorgehen. Einen hnlich sougen hat, sind immens. Der Anteil der vernen Umgang mit den Folgen der professionellen Immobilienanleger, Schuldenkrise erwarten immerhin die eine Rezession in ganz Europa er- 40 % der befragten Profianleger warten, betrgt in der erwhnten auch vom polnischen GewerbeimmoUmfrage 42 % und liegt damit noch bilienmarkt, 37 % von Schweden einmal 5 Prozentpunkte ber dem und 31 % von der Schweiz. Weil die bereits hohen Umfragewert vom De- Staaten der sdeuropischen Perizember 2011. Angesichts der kon- pherie mit Ausnahme einzelner Brsen-Zeitung, 6.10.2012 Das Denken in Szenarien hat in der Immobilienwirtschaft seit Ausbruch der Staatsschuldenkrise Konjunktur. Wie stark werden die finanziellen Belastungen fr den Euroraum ausfallen? Wie wird sich die Flchennachfrage vor dem Hintergrund anhaltender wirtschaftlicher Risiken entwickeln? Die Frage, ob Europa zu einem System von Einzelwhrungen Segmente wie z. B. dem Einzelhandel fr sicherheitsorientierte Anleger als Investitionsziele fr die nchsten 24 Monate nur sehr eingeschrnkt in Frage kommen, ist davon auszugehen, dass sich die grenzberschreitenden Immobilieninvestitionen weiterhin auf das robuste Kerneuropa konzentrieren werden. Dieser Trend bewirkte, wie das Immobilienberatungshaus CB Richard Ellis notiert, dass in Deutschland im ersten Quartal 2012 achtmal so viel Geld in Immobilien angelegt wurde wie in ganz Sdeuropa. genommen haben, fr Core-Investments berteuert, so bieten einzelne britische Regionalstdte derzeit durchaus attraktive Rahmenbedingungen fr Neuakquisitionen. Birmingham, Cardiff, Glasgow oder Manchester erscheinen auch deutschen Investoren heute deutlich Broinvestments. Das Angebot entspricht bei weitem nicht dem Anlagebedarf. Fr Groinvestoren mit einem durchschnittlichen Anlagevolumen von 1,5 oder 2 Mrd. Euro jhrlich eignen sich die europischen Mittel- bzw. Regionalstdte allerdings aufgrund ihres begrenzten Volumens und ihrer beschrnkten Liquiditt lediglich als Beimischung. Unter dieser Einschrnkung sind auch Investments in den dynamischen Wachstumsregionen Skandinaviens Helsinki und Stockholm zu sehen. Fundamentaldaten legte das Investitionsvolumen laut Zahlen von CB Richard Ellis seit Jahresbeginn gegenber 2010 um 50 % zu. hnlich wie in Europa lsst sich auch in den USBromrkten eine starke Polarisierung beobachten zwischen CoreObjekten mit zahlungskrftigen Mietern mit soliden Bonittsrankings und Non-Core-Objekten. Insbesondere in der Wertentwicklung klafft derzeit eine groe Lcke zwischen der Kategorie A und den Allerweltbros der Kategorie B. Und im Brosektor fllt die Polarisierung zwischen Mrkten ins Auge, die wie San Francisco recht gut aus den Startlchern gekommen sind, und Metropolen wie Seattle oder Washington D. C., die die Finanzkrise noch nicht vollstndig berwunden haben. Von einer gleichmigen Erholung des USBrosektors in allen Kategorien und Mrkten kann man also noch nicht sprechen. In manchen Regionen fehlen noch die wirtschaftlichen Treiber fr eine robuste Erholung der Mrkte. Damit sich der US-amerikanische Immobilienmarkt vollends erholen kann, mssen die Arbeitslosenzahlen weiter sinken. Dort, wo neue Arbeitspltze entstehen, lohnt sich auch fr europische Investoren wieder der Einstieg in den grten und liquidesten Immobilienmarkt der Welt. Der Lwenanteil der europischen Investitionen im auereuropischen Ausland ging bereits letztes Jahr in die USA ob er steigen wird, hngt ganz entscheidend davon ob, wie das relative Risiko in der Eurozone bewertet wird. Auf der Suche nach Wachstum werden globale Immobilieninvestments ganz sicher an Bedeutung gewinnen.

Qualitt wichtiger als Region

Doch hier ist folgender Einschub wichtig: In der gegenwrtigen Diskussion ber die Auswirkungen der Eurokrise auf die Immobilienmrkte des Kontinents wird nahezu ausschlielich auf die regionalen Differenzen und das Nord-Sd-Geflle abgestellt. Hierbei wird bersehen, dass das Investorenverhalten noch strker von den Unterschieden zwischen erst- und zweitklassigen Immobilien und zwischen Stdten einer Region dynamisiert wird als von lnderbezogenen Unterschieden. Eine viel strkere Polarisierung findet nach unserer Beobachtung zwischen Core- und Non-Core-Objekten statt; Kufer beschrnken sich in unsicheren Zeiten nicht nur auf stabile Investmentmrkte, sondern auch auf hochqualitative Gebude mit exzellenten Vermietungsstnden. Erscheint beispielsweise die Finanzmetropole London, auf die angesichts des rauen Seegangs auf der Euro-See innereuropische Anleger und globale Investoren wieder Kurs

Auf der Suche nach Wachstum werden globale Immobilieninvestments ganz sicher an Bedeutung gewinnen.
attraktiver als noch vor dem Ausbruch der Eurokrise. Mit ihren im Vergleich zu London weniger volatilen Marktmietverlufen ermglichen sie fr UK-Immobilienportfolios attraktive Diversifikationseffekte. In einigen UK-Portfolios deutscher offener Immobilienfonds machen Regional- und Mittelstdte bereits 20 bis 30 % aus.

Enge Grenzen gesetzt

Die schwierige Lage in der Eurozone und der damit verbundene Wettbewerb um risikoarme Produkte setzen Immobilieninvestments engere Grenzen. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob europische Investoren im Laufe der nchsten zwlf Monate bereit sind, mehr Kapital auerhalb Europas anzulegen. Um es vorwegzunehmen: Ein signifikanter Anstieg der Investitionen in die amerikanischen oder asiatischen Mrkte lsst sich aus den aktuellen Transaktionszahlen noch nicht herauslesen. Gleichwohl rckt das Wirtschaftswachstum in Amerika und Asien die groen auereuropischen Volumenmrkte wieder strker in den Fokus auch deutscher Immobilienanleger. In den USA und Kanada weisen die Zeichen bereits darauf hin, dass die Broimmobilienmrkte ihre Talsohle durchschritten haben. Die positiven Signale aus der Wirtschaft haben das Investitionsvolumen im USImmobiliensektor nach oben gezogen. Parallel zu den verbesserten

Angebot ist zu gering

Ein Trend, der sich auch fr Frankreich herausbilden knnte, dessen Metropolregion Paris sich derzeit kaum anders als im Wege von Projektentwicklungen erschlieen lsst. Auerhalb der klassischen europischen Volumenmrkte London und Paris gehren die Vollvermietung sowie der langfristige Mietvertrag jedoch zu Grundanforderungen jedes

Bromarkt der Zukunft . . .

Fortsetzung von Seite B 2 Mangel an Core-Objekten zu. Denn Investoren prferieren nach wie vor hochwertige Objekte in sogenannten A-Standorten. Zudem gilt es, einen weiteren Trend zu bercksichtigen. Namhafte Mieter und Investoren bevorzugen zunehmend nachhaltige Broimmobilien (Green Buildings), die aufgrund ihrer effizienten Ressourcennutzung eine kostengnstigere Bewirtschaftung ermglichen und darber hinaus in zunehmendem Mae eine hhere gesellschaftliche Akzeptanz besitzen. In den vergangenen Jahren ist die Nachhaltigkeit einer Broimmobilie zu einem wesentlichen Investitionskriterium geworden. In diesem Zusammenhang spielen die internationalen Nachhaltigkeits-Zertifikate LEED und BREEAM, aber auch das deutsche DGNB-Siegel eine groe Rolle. Jngste Umfragen von Ernst & Young und Union Investment haben erneut gezeigt, dass in der Immobilienwirtschaft ein steigendes Interesse an umfassenden Nachhaltigkeitsstrategien besteht. Sicherlich gibt es insbesondere hinsichtlich der Vergleichbarkeit der umweltrelevanten Faktoren einzelner Immobilien sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene noch Nachholbedarf. Doch es ist nicht abzustreiten, dass sowohl Mieter als auch Investoren Objekte prferieren, die nicht nur durch Qualitt, Wirtschaftlichkeit und Lage berzeugen, sondern auerdem den hchsten Nachhaltigkeitsstandards gengen. Ein weiterer Nachfragetrend besteht bei modernen, arbeitnehmerfreundlichen Brokonzepten. Viele Unternehmen prferieren Bros, die auf die internen Arbeitsablufe zugeschnitten sind und die Produktivitt und Kreativitt der Mitarbeiter frdern. Grundlegend soll das Wohlbefinden der Mitarbeiter erhht werden, wodurch der Arbeitsplatz zunehmend als Lebensraum gestaltet wird. Die Mitarbeiter sollen dort arbeiten, wo es fr sie am sinnvollsten ist und eine direkte Kommunikation sowie abteilungs- und funktionsbergreifende Projektarbeit mglich ist. Moderne Bros sind meist offen gestaltet und weniger rumlich getrennt als frher. Hochwertige Mieter und somit auch Investoren schtzen moderne und nachhaltige Brokonzepte, was sich unmittelbar auf die Akquisitionsstrategie einer Immobiliengesellschaft auswirken sollte und insbesondere in SingleAsset-Transaktionen umsetzbar scheint.

Interne Struktur muss passen

Zusammenfassend lsst sich feststellen, dass die Anforderungen von Mietern und Investoren an Broimmobilien in jngster Vergangenheit gestiegen sind und wohl auch knftig weiter steigen werden. Der Bromarkt der Zukunft wird aller Voraussicht nach primr durch Mieter und Investoren sowie deren Bedrfnisse bestimmt werden. Um die verschiedenen Kriterien wie Qualitt, Modernitt, Lage und Nachhaltigkeit zu vernnftigen Konditionen und effizient erfllen zu knnen, ist es nicht zuletzt wirtschaftlich sinnvoll, im Rahmen der Akquisitionsstrategie bewusst einzelne Immobilien auszuwhlen und zu erwerben. Denn sogenannte Single-Asset-Transaktionen ermglichen es, im Vergleich zu Portfolio-Transaktionen weitaus besser, die Bedrfnisse der Mieter und Investoren zu bercksichtigen und Objekte nach ihren spezifischen Anforderungen zu akquirieren. Somit drften insbesondere bei Immobiliengesellschaften, deren Fokus auf hochwertigen Mietern und erstklassigen Immobilien an wirtschaftsstarken Standorten liegt, Einzeltransaktionen knftig dominieren. Dabei sollte aber nicht auer Acht gelassen werden, dass bei Single-Asset-Transaktionen ein etabliertes Netzwerk zu Verkufern, Maklern und potenziellen Mietern eine bergeordnete Rolle spielt. Fr die Akquisition einzelner hochwertiger Immobilien brauchen Unternehmen einen hervorragendes Netzwerk im Immobilienmarkt, wofr auch eine entsprechende interne Struktur notwendig ist. Letztlich ist genau dieser wichtige Faktor fr Single-Asset-Transaktionen erfolgsentscheidend.

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Immobilienbewertung kein neues Thema fr Prfer

Grundstze zur Bewertung von Immobilien durch Wirtschaftsprfer bieten berblick ber Verfahren und geben praktische Anwendungshinweise
Brsen-Zeitung, 6.10.2012 Seit Anfang Juni des Jahres liegt der Entwurf eines neuen IDW-Standards Grundstze zur Bewertung von Immobilien vor. Bereits vor seiner Verffentlichung hat dieser Standard fr Aufregung gesorgt. Sofort kam die Frage, ob der Berufsstand der Wirtschaftsprfer nunmehr sein Aufgabenspektrum erweitern will und den Grundstckssachverstndigen Konkurrenz machen mchte? Im Nachfolgenden soll deshalb dargelegt werden, was Antrieb des Fachausschusses fr Unternehmensbewertung und Betriebswirtschaft liegt, da in diesem Fall auerplanmige Abschreibungen vorzunehmen sind. Der niedrigere beizulegende Wert i. S. des 253 Abs. 3 und 4 HGB entspricht dabei dem Verkehrswert und es stellt sich unweigerlich die Frage, nach welchem Verfahren und unter Bercksichtigung welcher Parameter der Verkehrswert zu ermitteln ist. Darber hinaus erstellen vor allem groe Immobilienunternehmen im Konzernverbund zwischenzeitlich auch IFRS-Abschlsse und whlen dabei hufig die Option einer Bewertung ihres Immobilienvermgens mit dem Verkehrswert. Hier besteht ein Bedarf der entsprechenden Unternehmen, die groen Immobilienbestnde jhrlich zu bewerten und dabei praktikable Verfahren anzuwenden, die vor allem aus den Daten und Planungen des Rechnungswesens gespeist werden knnen. In diesem Zusammenhang ist eine Bewertung auf Knopfdruck, soweit die entsprechenden Softwarelsungen in Verbindung mit den ERP-Systemen vorliegen, sicherlich keine Vision mehr, sondern gelebte Praxis. Beim nheren Einstieg in die Thematik wurde festgestellt, dass verschiedene Begriffe, die regelmig bei der Immobilienbewertung eine Rolle spielen, nicht ausreichend definiert sind. Deshalb hat man sich entschieden, in einem grundstzlichen Kapitel Begriffsbestimmungen, Wertbegriffe, Bewertungsanlsse und auch Fragen zum Bewertungsobjekt zu klren. SelbstverVon stndlich ist es nicht der Ingeborg Esser Antritt dieses IDW-Standards, die Welt neu zu Hauptgeschftsfhreerfinden oder in Konkurrin des Bundesverbanrenz zu bestehender des deutscher Wohnungs- und Immobilien- Fachliteratur zu treten. Das Schwergewicht unternehmen und Mitdes IDW-Standards maglied des Immobilienchen naturgem die Erwirtschaftlichen Fachluterungen der einausschusses des IDW schlgigen Bewertungsverfahren aus. Dabei Gutachter ttig sein, der einen von geht es darum, die Grundstze der den individuellen Wertvorstellungen sachgerechten Anwendung dieser betroffener Parteien unabhngigen Verfahren festzuhalten und die Eignung der jeweiligen Verfahren fr Wert der Immobilie ermittelt. die unterschiedlichen Bewertungsanlsse zu hinterfragen und zu klren. Breites Aufgabenspektrum Das IDW hat sich dabei an dem Es wird also deutlich, dass das Auf- Grundsatz orientiert, dass bereits gegabenspektrum des wirtschaftspr- setzlich oder im Rahmen von Verordfenden Berufes so breit ist, dass das nungen (z. B. ImmobilienwertermittThema Immobilienbewertung wie lungsverordnung, ImmoWertV) norbrigens auch die Unternehmensbe- mierte Verfahren nicht noch einmal wertung oder die Bewertung imma- definiert werden mssen. Insoweit terieller Vermgenwerte viel hufi- sind das Ertragswertverfahren, das ger eine Rolle spielt, als nur in der Si- Vergleichswertverfahren und das tuation, dass der Wirtschaftsprfer Sachwertverfahren nach Immoselbst als Bewerter ttig wird. Dies WertV nur sehr kurz dargestellt mit kann er selbstverstndlich nur dann Verweisen auf die entsprechenden tun, wenn er auch ber entspre- Regelungen. Allerdings sind hufig chende einschlgige Kenntnisse und ergnzende Hinweise zur sachgerechten Anwendung gegeben. Erfahrungen verfgt. Darber hinaus war es ein besonAlso: Die Wirtschaftsprfer wollen mit dem Entwurf des IDW-Stan- deres Anliegen, auch international dards kein neues Geschftsfeld er- und in der Praxis bliche Verfahren schlieen und den Grundstckssach- darzustellen, die aber in der Immoverstndigen damit zumindest nicht mehr Konkurrenz machen, als das auch bislang schon der Fall war. posten sind. Und: Ebenfalls eine Aufgabe von Wirtschaftsprfern ist es, im Rahmen von Grundstckstransaktionen Investoren oder Veruerer zu beraten oder als Schiedsgutachter/Vermittler ttig zu werden. Schlielich kann der Wirtschaftsprfer natrlich auch selbst als neutraler bilienbewertung nicht normiert sind. Dies sind vor allem das ertragswertorientierte Verfahren nach der Investment-Methode und auch das in der Praxis mittlerweile sehr verbreitete und betriebswirtschaftlich anerkannte Discounted-Cashflow-(DCF-)Verfahren. Bei diesen Verfahren waren entsprechend weitergehende Erluterungen notwendig. Beim DCF-Verfahren sind daher relativ umfassende Ausfhrungen zu den Wertparametern, zum Detailplanungszeitraum, zur Ableitung des Restwertes und vor allem zur Ermittlung bzw. Ableitung des Diskontierungszinssatzes gemacht worden. Diese Ausfhrungen erleichtern die Anwendung des Verfahrens in der Praxis, sie werden aber nicht alle Fragen abschlieend beantworten knnen. tung von Spezialimmobilien, wie ffentliche Frderung bei der Bewertung von Wohnimmobilien zu bercksichtigen ist und was bei fehlenden Vergleichspreisen in strukturschwachen Regionen zu beachten ist.

Stellungnahme noch mglich

Der IDW-Standard soll somit dem Berufsstand eine fundierte Hilfe geben bei den vielfltigen Aufgaben, die Wirtschaftsprfer im Zusammenhang mit Immobilienwerten zu erfl-

Die Wirtschaftsprfer wollen mit dem Entwurf des IDWStandards kein neues Geschftsfeld erschlieen und den Grundstckssachverstndigen damit zumindest nicht mehr Konkurrenz machen, als das auch bislang schon der Fall war.
(FAUB) und des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses (IFA) des IDW war, die diesen Standard als Entwurf gemeinsam verabschiedet haben.

Diskussion in Fachliteratur
So wird sich sicherlich in Bezug auf bliche Bandbreiten bei den immobilienmarktspezifischen und objektspezifischen Risikozu- und -abschlgen im Zusammenhang mit der Ermittlung des Diskontierungssatzes weiterer Diskussions- und Erluterungsbedarf ergeben. Dieser soll aber, nach dem Willen der Arbeitsgruppe, in der Fachliteratur diskutiert werden, und zwar unter Bercksichtigung der jeweils zur Bewertung anstehenden Immobilienkategorie (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien). Und: Letztendlich ist jede Immobilienbewertung am Markt zu spiegeln. Schlielich werden in dem IDWStandard noch Besonderheiten angesprochen, die in der Praxis immer wieder eine Rolle spielen, wie z. B. die Vorgehensweise bei der Bewer-

Alles muss berprft werden

Die Wirtschaftsprfer haben als Abschlussprfer jeweils die Werte und die zu Grunde liegenden Prmissen zu berprfen. Die in dem IDWStandard dargestellten Bewertungsmethoden sind grundstzlich auch fr rechnungslegungsbezogene Bewertungsanlsse anzuwenden, dabei sind jedoch die spezifischen Anforderungen der Rechnungslegungsnormen nach HGB bzw. nach IFRS zu beachten, die nicht Gegenstand des IDW-Standards sind. Auch bei Vorliegen von Sachverstndigengutachten hat der Wirtschaftsprfer als Abschlussprfer immer die Aufgabe, diese kritisch zu hinterfragen, soweit sie Grundlage der Bewertung von Jahresabschluss-

Der IDW-Standard soll somit dem Berufsstand eine fundierte Hilfe geben bei den vielfltigen Aufgaben, die Wirtschaftsprfer im Zusammenhang mit Immobilienwerten zu erfllen haben.
len haben. Er bietet einen berblick ber die verschiedenen Verfahren und gibt an vielen Stellen wichtige und notwendige praktische Hinweise fr die sachgerechte Anwendung der entsprechenden Verfahren. Die interessierte ffentlichkeit ist nun noch bis zum 31.01.2013 aufgerufen, zu dem Entwurf Stellung zu nehmen, bevor er als IDW-Standard endgltig verabschiedet wird. Wir knnen nur alle Fachleute ermuntern, diese Option auch wahrzunehmen.

Frage des Verkehrswerts

Im Jahresabschluss nach HGB ist bei Immobilien des Anlagevermgens regelmig zu berprfen, ob der Buchwert ber dem so genannten niedrigeren beizulegenden Wert

Australien ist ein attraktives Zielland fr Immobilieninvestoren

Bankensystem beeinflusst Fondskonzeption
Brsen-Zeitung, 6.10.2012 Die Natur hat uns mit verschiedenen Reflexen ausgestattet. Einer davon ist der Fluchtreflex, dank dessen wir uns mehr oder minder bewusst aus tatschlichen oder auch vermeintlichen Gefahrensituationen befreien. Einen solchen Reflex lst derzeit die Euro- und Staatsschuldenkrise bei deutschen Privatanlegern aus. Viele wollen mit ihrem Vermgen aus dem Euro flchten. Die Reaktion ist durchaus verstndlich und der Gedanke, das Vermgen auch in anderen Whrungen anzulegen, grundstzlich richtig. Impulsive Reaktionen nach dem Prinzip ganz oder gar nicht sind jedoch nicht zielfhrend. Vielmehr gilt es, bei der Vermverschuldung sowie eine positive Bevlkerungsentwicklung deuten darauf hin, dass sich das Land und damit seine Whrung auch knftig positiv entwickeln wird. Vor diesem Hintergrund entscheiden sich gegenwrtig viele Anleger bewusst fr Down Under, um ihr Vermgen auch auerhalb des Euroraums zu streuen. Eine Mglichkeit ist die Zeichnung geschlossener Immobilienfonds mit Objekten in den australischen Metropolen. chen sich kurzfristige Schwankungen bei Rohstoffpreisen und Whrung aus. Diese Zusammenhnge mssen den Anlegern bereits im Beratungsgesprch erklrt werden, damit sie von kurzfristigen Schwankungen nicht berrascht werden. Neben dem Wirtschaftswachstum und der langfristig vergleichsweise stabilen Whrung ist auch die geringe Staatsverschuldung Australiens bemerkenswert: Laut Internationalem Whrungsfonds (IWF) lag sie 2011 mit etwas ber 20 % weit unter der Quote anderer Industrielnder. Zum Vergleich: In Frankreich, Grobritannien oder Deutschland betrgt sie deutlich ber 80 %. Ein weiterer Unterschied zu vielen europischen Industrielndern ist bei der demografischen Entwicklung zu beobachten. Im Schnitt wchst die australische Bevlkerungszahl um etwa 1,5 % pro Jahr, whrend sie in vielen anderen Industrienationen sinkt. Gleichzeitig verharrt die Arbeitslosenquote seit Jahren bei lediglich 4 bis 5 %.

Dynamisches Wachstum

Investoren profitieren insbesondere von den guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Seit ber 20 Jahren wchst die australische Wirtschaft unaufhrlich Von selbst in Zeiten globaler Jochen Schenk Finanzkrisen. So legte das australische Bruttoinlandsprodukt (BIP) in den Jahren 2008 und 2009 real um durchschnittlich 2,5 % beziehungsweise 1,4 % zu. 2010 stieg es um knapp Mitglied des Vorstands 2,6 % und 2011 um 2 %. Fr das laufende Jahr der Real I.S. AG wird mit einem deutlich hheren konjunkturelgensstreuung mittels verschiedener len Expansionstempo und einem Whrungen bewusst Chancen und BIP-Zuwachs von 3 % gerechnet. Risiken abzuwgen. Eine wichtige Sttze des wirtIm Fokus der Anleger stehen insbe- schaftlichen Wachstums stellen dasondere vergleichsweise stabile Wh- bei die immensen Rohstoffvorkomrungen wie der Schweizer Franken, men Australiens dar. Sowohl bei Eider Dollar sowie der australische Dol- senerz als auch bei den Industriemelar. Unser Nachbarland ist dabei be- tallen Titan, Lithium, Gold und Aluvorzugtes Ziel vieler Whrungs- minium ist Australien einer der weltflchtlinge. Allerdings sind die Ka- weit fhrenden Produzenten und pazitten der Schweiz angesichts seit Mitte der achtziger Jahre zudem der Landesgre begrenzt. Zudem weltweit grter Exporteur von ist ungewiss, wie sich das Verhltnis Steinkohle. Die Nhe des australivon Euro zu Franken knftig entwi- schen Dollar zu den Rohstoffen ckeln wird. Zwar ist der Franken aus bringt zwar Whrungsschwankundeutscher Sicht aktuell nach oben ge- gen mit sich immer dann, wenn die deckelt. Dies ist aber nicht in Stein Nachfrage kurzfristig nachlsst. gemeielt. Interessant erscheint vie- Doch das ist kein dauerhaftes Phnolen Anlegern auch der Dollar. Doch men. Vielmehr ist von einem weiter die weitere Entwicklung ist unge- steigenden Bedarf an australischen wiss, da sich aus den Konjunkturda- Rohstoffen auszugehen. Nachgefragt ten derzeit kein eindeutiger Trend werden diese besonders von den ableiten lsst. wachsenden Volkswirtschaften in Klare Prognosen lassen sich dage- Fernost. Daher empfiehlt es sich, die gen fr Australien treffen. Faktoren Whrungsentwicklung ber 10 bis wie eine gesunde Wirtschaft und 20 Jahre zu betrachten. Bei einem Rohstoffreichtum, niedrige Staats- solchen langfristigen Horizont glei-

Transparenter Markt
Fr Immobilieninvestoren bedeutet das, dass sie, besonders in den Grostdten, mit einer anhaltenden Nachfrage unter anderem nach Broflchen rechnen knnen. Das ist nicht der einzige Vorteil des australischen Immobilienmarktes: Laut aktuellem Immobilien-Transparenzindex von Jones Lang LaSalle gehrt er zu den drei transparentesten Mrkten der Welt. Fr auslndische Investoren bedeutet dies, dass sie die gleichen Marktbedingungen wie lokale Investoren vorfinden und ihnen verlssliche Markt- und Finanzinformationen und klare Vorgaben zu Steuern und behrdlichen Regulierungen in einem Markt zur Verfgung stehen, der sich durch eine hohe Expertise der Marktteilnehmer auszeichnet. Ein weiteres Plus: Auf dem Bromarkt treffen ein geringes zustzliches Flchenangebot und eine rege Nachfrage aufeinander. Die landesweite Leerstandsrate in den Geschftszentren liegt somit derzeit unter dem langjhrigen Durchschnitt. Fr Investoren bedeutet dies, dass sie sich knftig auf steigende Mieten und Preise einstellen knnen, da die AngeFortsetzung Seite B 5

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Die Stunde der Spezialisten schlgt

Institutionelle fordern mehr bersicht und Einfluss auf ihre Immobilieninvestments Service-KAGen etablieren sich als Partner fr Asset Manager
nimmt die anfallenden administrativen Aufgaben. Dabei stellt sie auch sicher, dass beide Seiten das Investmentrecht beachten. Als spezialisierter Anbieter unter anderem fr die Themen Steuern, Recht, IT, Controlling und Reporting bernimmt die Service-KAG konkret die rechtlichen Schritte bei der Auflage der Fonds, steuert die Gutachter und Gutachterausschsse, die lauVon fende FondsbuchhalMichael Schneider tung sowie das Risikomanagement und bernimmt das regelmige Reporting sowie die Kontoverwaltung und -berwachung zusammen mit Geschftsfhrer der der Depotbank. IntReal International Auf der anderen Seite Real Estate Kapitalanbringt der Asset Manalagegesellschaft mbH ger seine Kompetenz im laufenden Management der Auflage von Immobilienfonds der Objekte sowie im An- und Vernach deutschem Recht die Grndung kauf in die Partnerschaft ein. Dareiner Kapitalanlagegesellschaft (KAG) ber hinaus bleibt der Kontakt zu den erforderlich. Das rechnete sich je- Investoren in seiner Hand. Er spricht Chancen auch fr Kleine doch fr die Mehrzahl der kleinen weiterhin die Kapitalgeber an, pflegt Ein Grund fr diese Entwicklung: spezialisierten Anbieter bislang Kontakte und kmmert sich um die Viele Kunden trauen es den Asset nicht, denn es ist sehr aufwendig und Finanzierung. Managern nicht mehr zu, verschie- teuer, eine solche Gesellschaft eindenste Immobilienklassen, Lnder schlielich der ntigen BaFin-Lizenz Komplexes Geschft oder Risikogruppen mit gleich hoher zu unterhalten. Hier schafft die SerExpertise abzudecken. Investoren vice-KAG Abhilfe: Sie bernimmt die Im Wertpapierbereich ist dieses Konzept der Aufgabenteilung unter dem Namen Master-KAG bereits weit verbreitet. Investmentrechtlich ist die Trennung von InvestmentDas Partner-Fonds-Modell Plattform und Management seit dem Jahr 2001 mglich. In der ImmobiKernelement des Partner-Fonds-Modells ist die Trennung des Asset lienbranche leistete die Warburg Management von der Investment-Plattform. Beim Partner-Fonds stellt Henderson KAG Pionierarbeit und die Service-KAG die Plattform zur Verfgung und bernimmt smtligrndete im Jahr 2009 mit der Intche Aufgaben der Fondsadministration (u. a. Fondsauflage, Reporting, Real die erste ausschlielich auf ImRisikomanagement). mobilien-Investments fokussierte Formaljuristisch besitzt die Service-KAG das Vehikel; der Kontakt zu Service-KAG. den Investoren einschlielich der Einwerbung des Eigenkapitals erDas Geschft ist komplex: Um eine folgt jedoch beim Partner-Fonds ausschlielich ber den jeweiligen Asreibungslose Zusammenarbeit zwiset Manager. ber den Anlageausschuss werden alle wesentlichen schen Asset Manager und AdministraEntscheidungen z. B. zu Investitionen oder Desinvestitionen getroffen. tion zu ermglichen, mssen hoch qualifizierte Mitarbeiter fr die jeweiligen Bereiche gewonnen werden fragen hingegen solche Produkte ver- Rolle einer Kapitalanlagegesell- und es muss eine immobilienspezifistrkt nach, die einen klaren Fokus schaft, die ihre Plattform externen As- sche Fondsplattform aufgebaut werden. Die Plattform muss alle notwenhaben und gleichzeitig eine hohe set Managern zur Verfgung stellt. ber sogenannte Partner-Fonds ar- digen Schnittstellen fr die Kunden Kontrolle ermglichen. Fr Asset Manager mit Spezialkompetenz bietet beiten Service-KAG und Asset Mana- bereitstellen, um die Datensammlung sich die Chance, neue Anlegergrup- ger in enger Abstimmung und mit ei- fr das Reporting und das laufende pen zu gewinnen. Die Zusammenar- ner klaren Aufgabenverteilung zu- Controlling zu ermglichen. Damit beit mit einer Service-KAG ermg- sammen: Auf der einen Seite legt die sich dieser Aufwand rechnet, ist es licht es dabei auch kleineren Anbie- Service-KAG die Fonds auf und ber- zwingend erforderlich, dass die KAG Brsen-Zeitung, 6.10.2012 Grere Kontroll- und Mitspracherechte, berschaubare Strategien und umfangreiche Informationen institutionelle Immobilieninvestoren fordern seit der Immobilienkrise im Jahr 2008 von den Anbietern mehr bersicht und Einfluss auf ihre Investments. Ein erster Schritt in diese Richtung ist die Abkehr vom Allesaus-einer-Hand-Prinzip: Dominierten in den Jahren vor 2008 paneuropische Anstze den Markt, so sind heute vorwiegend solche Konzepte gefragt, die ihre Anlagen auf einen regionalen Markt und/oder einen Immobiliensektor fokussieren. Gleichzeitig schrumpft die Gre der einzelnen Fonds. Mit Eigenkapitalvolumina von in der Regel 150 Mill. bis 200 Mill. Euro sind diese erheblich kleiner als noch vor der Finanzkrise. Zu dieser Zeit lag das Eigenkapitalvolumen je Fonds meistens in der Grenordnung zwischen 300 Mill. und 500 Mill. Euro. tern, sich einen Zugang zu institutionellem Kapital zu erschlieen. Die Service-KAG untersttzt ebendiese spezialisierten Asset Manager dabei, ihre Kompetenz im Immobilienbereich durch entsprechende Strukturen auf der Investmentseite zu ergnzen. Beispielsweise ist bei ein gewisses Volumen bei den verwalteten Assets erreicht. Diese Mindestschwelle liegt aktuell bei rund 2 bis 3 Mrd. Euro, mit steigender Tendenz. Weil sich die Nachfrage ebenfalls auf einem hohen Niveau befindet, geht die Rechnung fr die ServiceKAG-Anbieter auf. Alleine im Jahr 2012 konnte IntReal beispielsweise bereits sechs neue Partner-Fonds fr institutionelle Investoren auflegen. Der Basistrend bleibt intakt: Dank anhaltend niedriger Zinsen bei Anlagen mit hnlich hohen Sicherheitsstandards bleiben Immobilien-Spezialfonds bei Investoren uerst beliebt: Die aktuelle Ausgabe der BVIStatistik weist fr Mitte 2012 ein kumuliertes Netto-Fondsvolumen in Hhe von rund 34,5 Mrd. Euro aus. Das sind 3,5 % mehr als zu Beginn des Jahres. Insgesamt hat sich das Fondsvermgen der Immobilien-Spezialfonds in den vergangenen zehn Jahren vervierfacht.

Steigender Beratungsbedarf
Vieles deutet darauf hin, dass mit der positiven Entwicklung der Spezialfonds auch Service-KAGen weiter gefragt sein werden. Dazu trgt die fortschreitende Regulierung des Fondsgeschfts bei, die zur Folge hat, dass die Anforderungen an die Qualitt des Fondsmanagements deutlich steigen und sich der Bedarf an Spezialisten in diesem Bereich noch vergrern wird. Anbieter von Service-KAGen werden daher zuknftig verstrkt als Berater gefragt sein, die bei der Suche nach der individuell besten Lsung helfen. Insbesondere die EU-Richtlinie zur Regulierung Alternativer Investmentfonds (AIFM-Richtlinie) wird die Branche vor neue Herausforderungen stellen. Momentan liegt ein Diskussionsentwurf zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht vor, zu dem Branchenexperten und Verbnde bereits Stellung

bezogen haben. Demnach sollen Immobilienanlagen knftig nur noch ber geschlossene Investmentvehikel mglich sein, fr die bestehenden offenen Immobilienfonds soll es einen Bestandsschutz geben. Sollte diese Regelung tatschlich Gesetz werden, knnten institutionelle Investoren bei ihrer Immobilienanlage nicht mehr den bewhrten Weg ber Immobilien-Spezialfonds gehen. Sie werden dann vermutlich verstrkt auf luxemburgische Strukturen ausweichen.

Kompromisse angedeutet
Da Immobilien-Spezialfonds nach deutschem Recht ohnehin stark reguliert und aus ebendiesem Grund bei Investoren sehr beliebt sind, erscheint das Vorhaben, gerade diese sicheren Produkte zu verbieten, jedoch wenig sinnvoll. Immerhin bleibt das Argument beim Gesetzgeber nicht ungehrt: In der ersten Anhrung im Kabinett signalisierten die Verantwortlichen des Bundesfinanzministeriums bereits Kompromissbereitschaft beim Thema Spezi-

alfonds. Fr Asset Manager, die auf das Konzept der Service-KAG setzen, wre ein Verbot des Immobilien-Spezialfonds nach deutschem Recht gleichwohl kein greres Problem, denn auch luxemburgische Strukturen lassen sich nach diesem Modell effizient realisieren. Fr die Anbieter selbst besteht ber die Grndung von PartnerFonds hinaus die Mglichkeit, sich weitere Standbeine aufzubauen: Sie bieten ihre Dienstleistungen beispielsweise auch Kapitalanlagegesellschaften an, fr die es aus Kostengrnden sinnvoll erscheint, die administrativen Ttigkeiten auszulagern. Auch von potenziellen Eigenkapitalgebern kann die ServiceKAG angesteuert werden. So haben diese die Mglichkeit, hier PartnerFonds zu suchen, die ihren Bedrfnissen entsprechen. Auf diese Weise kann der Plattform-Partner aus Sicht des Asset Manager nicht nur die Tren zum Kapitalmarkt allgemein ffnen, sondern unter Umstnden sogar einen direkten Kontakt zu mglichen Eigenkapitalgebern herstellen.

Australien ist ein . . .

Fortsetzung von Seite B 4 botsknappheit bei innerstdtischen Broflchen voraussichtlich noch andauern wird. Abgesehen von der marktblichen Entwicklung, an die die Bromieten in bestimmten Abstnden und ausschlielich nach oben angepasst werden knnen, enthalten australische Mietvertrge blicherweise sogenannte rent reviews. Dabei handelt es sich um Klauseln, denen zufolge die jhrliche Miete in der Regel zwischen 3 und 4 % steigt und zwar unabhngig von externen Faktoren wie Inflationsrate oder Wirtschaftswachstum. Wird beispielsweise eine jhrliche Mietsteigerung von 3,5 % unterstellt, so wrde sich der Mietertrag bei einer Laufzeit von zehn Jahren um garantierte 40 % erhhen. Oder anders ausgedrckt: Investoren knnen bei bonittsstarken Mietern das ist in aller Regel die Voraussetzung fr jedes Investment in Core-Immobilien bereits im Vorfeld eine relativ gesicherte Performanceprognose erstellen. Zudem besteht die Chance auf knftig weiter steigende Immobilienpreise. Bei der Konzeption von geschlossenen Immobilienfonds hat es sich bewhrt, auf Nummer sicher zu gehen. Fremdfinanzierungen sollten dann vermieden und stattdessen Eigenkapitallsungen gewhlt werden, wenn die Finanzierungsstabilitt nicht in ausreichendem Mae sichergestellt ist und es keinen merklichen Renditevorteil (Leveragevorteil) gibt. Der Grund: Australien hat zwar ein stabiles, gleichzeitig aber relativ rigides Bankensystem. Wird beispielsweise der vertraglich vereinbarte Loan to Value (LTV) berschritten, setzen die Banken sehr strenge Mastbe an. In solchen Fllen haben die Banken in der Regel weitreichende Rechte von der Sperrung der Auszahlungen von den Konten des Kreditnehmers bis hin zur Flligstellung des Darlehens. Im Vergleich zu europischen Finanzierungsparametern liegen die LTVGrenzen in Australien blicherweise deutlich niedriger und die Darlehenszusage wird in den meisten Fllen nur fr drei bis fnf Jahre gewhrt. Gegen eine Kreditaufnahme sprach in den letzten Jahren auch das hohe Zinsniveau in Australien, das dem starken Wirtschaftswachstum geschuldet ist. Das wiederum fhrte dazu, dass aus der Aufnahme von Fremdkapital fr den Fonds kein nennenswerter Nutzen aus dem Leverage gezogen werden konnte. Wie in anderen Mrkten mssen derartige Spezifika sowie die allgemeinen Rahmenbedingungen bekannt sein, um erfolgreiche Immobilieninvestments in Australien ttigen zu knnen. An einer umfangreichen Marktkenntnis und einem professionellen Asset Management fhrt daher kein Weg vorbei. Dies lsst sich am besten durch eine Prsenz vor Ort gewhrleisten.

Ideale Beimischung
Australien stellt fr deutsche Immobilieninvestoren ein attraktives Zielland dar. Fr positive Assoziationen bei den Anlegern sorgen politische Stabilitt, die wachsende, vom Rohstoffreichtum profitierende Wirtschaft, eine geringe Staatsverschuldung sowie ein stabiles Bankensystem und gute Bevlkerungsprognosen. Die dadurch vermittelte vergleichsweise hohe Sicherheit ist derzeit fr die meisten Anleger die Voraussetzung fr die Zeichnung eines Fonds. All das sollte jedoch nicht darber hinwegtuschen, dass geschlossene Immobilienfonds mit australischen Gebuden stets nur als Beimischung im Portfolio zu verstehen sind. Sich ausschlielich auf Australien zu fokussieren, wrde zu Klumpenrisiken fhren, die es gerade zu vermeiden gilt. Eine breite und bewusste Streuung auch in andere Whrungen ist daher unverzichtbar. Australische Immobilien beziehungsweise der australische Dollar sind dabei ein sinnvoller Baustein.

Impressum

Brsen-Zeitung
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Immobilien
Am 6. Oktober 2012 Redaktion: Alexandra Baude Anzeigen: Dr. Jens Zinke (verantwortlich) Technik: Tom Maier Typografische Umsetzung: Daniela Strkel

Verlag der Brsen-Zeitung in der Herausgebergemeinschaft WERTPAPIERMITTEILUNGEN Keppler, Lehmann GmbH & Co. KG, Dsseldorfer Strae 16, 60329 Frankfurt am Main, Tel.: 069/2732-0, (Anzeigen) Tel.: 069/2732-115, Fax: 069/233702, (Vertrieb) 069/234173. Geschftsfhrer: Ernst Padberg Druck: Westdeutsche Verlags- und Druckerei GmbH; Kurhessenstrae 46, 64546 Mrfelden-Walldorf

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Nachhaltigkeit steht auf der Agenda ganz oben

Weit mehr als eine kurzlebige Modeerscheinung Anlagen mit einem deutlich niedrigeren Risiko Diskussion ber Trger der Mehrkosten
Brsen-Zeitung, 6.10.2012 Der Klimawandel mit seinen offensichtlichen Folgen, stetig steigende Betriebskosten, eine vernderte Gesetzeslage sowie eine zunehmend kritischer werdende Gesellschaft haben dazu gefhrt, dass sich auch in der Immobilienwirtschaft ein Paradigmenwechsel vollzogen hat. Und so sind nicht nur in Deutschland Green Buildings sowie das uerst vielschichtige Thema Nachhaltigkeit ganz oben auf der Agenda angekommen. Es ist nicht mehr zu bersehen bereits seit geraumer Zeit sind Immobilien, bei denen Aspekte der Nachhaltigkeit explizit beachtet werden, fr alle Player auf den Immobilienmrkten deutlich attraktiver geworden. Denn diese Objekte helfen nicht nur dabei, whrend ihrer Nutzungsphase Kosten im Vergleich niedrig zu halten. Sie schonen auch die Umwelt und erhhen die Lebens- und Arbeitsqualitt der Menschen, die sich in ihnen aufhalten. Darber hinaus entsprechen sie dem deutlich weiter steigenden kologischen Bewusstsein in der Gesellschaft und in immer mehr Unternehmen. wunderlich, dass diese Entwicklung auch auf die Immobilienwirtschaft durchschlgt. Und so sind mittlerweile vor allem die Investment Storys besonders erfolgreich, die Projekte ganzheitlich verstehen und managen und die so kologie, gesellschaftliche Verantwortung und konomischen Erfolg gekonnt miteinander verbinden. Richtig verstanden und angegangen, sind Investitionen in nachhaltige Immobilien in den allermeisten Fllen ganz klar Anlagen mit einem deutlich Von niedrigeren Risiko. Peter Axmann Vor diesem Hintergrund sind nachhaltige Planung, nachhaltiges Bauen und nachhaltiger Betrieb auch die Basis fr den Werterhalt einer Leiter des UnterImmobilie zur ebenso nehmensbereiches nachhaltigen Freude Immobilienkunden von Eigentmern, Nutbei der HSH Nordbank zern, Investoren und Finanzierern. Als einer balen Verteilungsgerechtigkeit bis der renommierten Finanzierungshin zu Aspekten regionaler, lokaler partner der Branche begleitet die und zwischenmenschlicher Lebens- HSH Nordbank Immobilienunternehqualitt. Dazu zhlen auf der Mikro- mer, wie Projektentwickler fr ebene die stdtebauliche oder land- Wohn- und Gewerbeimmobilien soschaftsrumliche Integration einer wie Investoren, langfristig ber den Immobilie ebenso wie die Erreichbar- gesamten Lebenszyklus ihrer Obkeit mit ffentlichen Verkehrsmit- jekte hinweg bei Gewerbe- ebenso teln, Fragen der Barrierefreiheit, der wie bei Wohnimmobilien. Behaglichkeit sowie des Komforts. In Deutschland steigt die NachBestandteil vieler Prfpunkte frage der Investoren nach nachhaltigen Immobilien insbesondere an groDas Thema Nachhaltigkeit fliet en Brostandorten wie Berlin, bei der HSH Nordbank insbesonHamburg, Dsseldorf, Kln, Frank- dere in die umfangreichen Immobifurt am Main, Stuttgart und Mn- lienanalysen und -bewertungen ein, chen sprbar an. Das hat allerdings die im Zuge der Finanzierungspronicht nur altruistische Grnde. Die zesse durchlaufen werden und die Konsumforschung weist vielmehr in ein objektbezogenes Chancenseit lngerem auf einen generellen und-Risiko-Profil mnden. Dabei ist Trend zum ethischen Konsum hin Nachhaltigkeit schon lange kein sinExperten sprechen in diesem Zusam- gulrer Prfpunkt mehr, sondern finmenhang hufig von einem neuen det sich in einer ganzen Reihe von Megatrend. Es ist darum nicht ver- Kriterien wieder, die bei der HSH im Sinne der Kapitalerhaltung auf langfristige Ertrge, die aus der Nutzung vorhandener Ressourcen erwachsen. Hierzu zhlen beispielsweise Themen wie die Optimierung der Bau- und Baunutzungskosten sowie die Optimierung der Zeitpunkte fr Erneuerungs- und Wartungszyklen. Die soziokulturelle beziehungsweise gesellschaftliche Dimension reicht schlielich von Fragen der gloNordbank weit ber die blichen Punkte wie Ausgewogenheit und Plausibilitt der angenommenen betriebswirtschaftlichen Eckdaten eines Objekts hinausgehen. So beispielsweise bei der Analyse und Bewertung der Umweltvertrglichkeit einer Immobilie und der Bodenqualitt des Baugrundes. Hier stellen sich unter anderem Fragen zur Recyclingfhigkeit und kologischen Unbedenklichkeit von Baustoffen sowie Fragen zu Emissionen, zur Energiebilanz oder zum Einsatz moderner Gebudetechnik.

Hilfsmerkmal Zertifikat
Fr bedeutende Investoren und Nutzer sowie fr die HSH Nordbank spielen auch die eingefhrten Gebudezertifikate weiter eine Rolle. Sie lassen aufgrund ihrer uerst unterschiedlichen Prfverfahren und -schwerpunkte zwar keine absoluten Bewertungen zu, dienen aber dennoch als ausgesprochen hilfreiches Qualittsmerkmal fr die Beurteilung der Nachhaltigkeit einer Immobilie. International anerkannte Zertifikate sind primr das US-amerikanische LEED und das britische BREEAM. 2009 hat sich ein nationales Zertifikat dazugesellt das Deutsche Gtesiegel Nachhaltiges Bauen, das von der Deutschen Gesellschaft fr Nachhaltiges Bauen (DGNB) in den Stufen Gold, Silber und Bronze vergeben wird. Entwickelt wurde dieses Zertifikat gemeinsam von der 2007 gegrndeten DGNB und dem Bundesministerium fr Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Da dieses Gtesiegel auf einem umfassenden Katalog von kologischen, konomischen und soziokulturellen Kriterien basiert und dazu auch noch die Technik-, Prozess- und Standortqualitt prft, bildet es die weiter oben beschriebenen drei Dimensionen von NachhalIm Herbst 2011 bezog die Spiegel-Gruppe ihr Quartier am Rande der Hamburger HafenCity. Investor, Eigentmer und Vermieter des nachhaltigen Gebudes ist die Robert Vogel GmbH und Co. KG, der die HSH Nordbank eine Projektfinanzierung von mehr als 83,5 Mill. Euro bereitstellte.
(Foto: picture alliance/Bildagentur-online/Ohde)

Drei Dimensionen vereint

Nachhaltige Immobilien vereinen in sich alle drei Dimensionen, die bereits seit Jahren die intensive Diskussion ber dieses Thema prgen. Die kologische Dimension orientiert sich vornehmlich an dem Ziel, den Raubbau an der Natur sprbar einzuschrnken. In der Immobilien-Praxis schlgt sich das unter anderem in der Forderung nach Reduzierung von Emissionen, dem verstrkten Einsatz recycelter und nach der Nutzungsphase recycelbarer Baustoffe sowie bei innovativen Bauweisen rund um Licht, Luft und Temperatur nieder. Die konomische Dimension von Nachhaltigkeit fokussiert sich

tigkeit ausgezeichnet ab. Entsprechend nimmt das DGNB-Zertifikat an Bedeutung zu sicherlich aber auch, weil das Zertifikat einfach besser auf deutsche Verhltnisse und Rahmenbedingungen passt als auslndische Qualittssiegel. Alles in allem werden die Beteiligten auf den Immobilienmrkten um das Thema Nachhaltigkeit einfach nicht mehr herumkommen. Denn es handelt sich dabei um weit mehr als um eine kurz- oder mittelfristige Modeerscheinung, mit der sich ein paar idealistische Fundamentalisten beschftigen. Vielmehr haben wir es mit einem unumkehrbaren und sehr manifest gewordenen Trend zu tun, der unbersehbar bereits heute in der Mitte unserer Gesellschaft angekommen ist. So zweifelt niemand mehr an der Sinnhaftigkeit nachhaltigen Denkens und Handelns. Es ist ebenfalls unstrittig, dass nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften die Qualitt von Gebuden sprbar steigern und dass sie dadurch marktfhi-

ger werden. Einzig die Frage, wer die damit verbundenen Mehrkosten schultern soll und kann, sorgt fr Diskussionen. An dieser Stelle wre es sicherlich angebracht, einmal die Geschwindigkeit zu drosseln, mit der neue gesetzliche und andere regulatorische Auflagen Bau-, Bewirtschaftungs- und Entsorgungskosten von Immobilien stetig in die Hhe treiben. Zum einen knnten sich so neue technische Entwicklungen zunchst in der Praxis bewhren, bevor sie in Pflichtenkataloge aufgenommen werden. Zum anderen erhielten Investoren durch dieses Moratorium aber auch ein wichtiges Mehr an Planungssicherheit. Gerade vor dem Hintergrund eines immer noch fortschreitenden Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum in den Metropolregionen Deutschlands sollte dieser Aspekt nicht vernachlssigt werden. Sicherlich hat Nachhaltigkeit auch im Immobiliensektor ihren Preis aber auch dort gehrt der Aspekt der konomischen Nachhaltigkeit nun mal dazu.

Immobilieninvestoren schielen auf Infrastrukturprojekte

Heute schon oft als gemeinsame und zusammengehrige Anlageklasse gesehen Markteintrittsbarrieren bisher sehr hoch Energiewende als Push-Faktor
Allen gemeinsam ist gleichwohl die Stabilitt der erwarteten Cashflow. Allerdings sind die Markteintrittsbarrieren fr Newcomer in diesen Segmenten bisher noch sehr hoch. Wir sind gleichwohl sehr optimistisch, was die weitere Marktentwicklung betrifft. Die Abweichung der aktuellen Immobilienquoten von den Zielallokationen Von und erst recht von der Thomas Beyerle optimalen Allokation impliziert eine starke Immobiliennachfrage in den kommenden Jahren. Aktuell hilft ein Blick auf die InvestitioHead of Corporate nen in InfrastrukturproSustainability & jekte: Die Anzahl der Research bei aufgelegten InfrastrukIVG Immobilien turfonds stieg nach 2009 wieder deutlich ben Umfang und derselben Ge- an, das aggregierte Fondsvolumen schwindigkeit zu. Eine faszinierende blieb ber die Zeit hinweg stabil. UrGemengelage folglich fr diejeni- schlich hierfr sind nicht zuletzt gen, die sich als Pioniere in das da- die Ereignisse der globalen Finanzbei zu erwartende Rendite-/Risiko- und Wirtschaftskrise: So besitzen Infrastrukturinvestments Eigenschafprofil vorwagen. ten, die Investoren nach den Erfahrungen der vergangenen Jahre nun Stabilitt gesucht vermehrt suchen: sichere, konstante Etliche traditionelle Immobilienin- und langfristig planbare Cash-flows, vestoren schielen aktuell auch auf die von makrokonomischen Zyklen diesen Nachbarzweig und versu- weitgehend entkoppelt sind und chen ein Investmentprofil abzulei- nicht mit den Renditen anderer Anlaten. In dieser Dynamik spiegelt sich gen korrelieren. Klassische Infranicht zuletzt die globale Herausfor- strukturanlagen wie Mautstraen, derung aller Investoren auf der Su- Hfen, Flughfen oder Telekommuche nach Stabilitt im Portfolio wi- nikations- und Energienetze weisen der, kombiniert mit der Langlebig- hufig monopolistische oder oligopokeit von Assets und der Erweiterung listische Strukturen auf und sind fundes traditionellen Investmentspek- damental fr das Funktionieren eitrums. Das Wort Risikoabsicherung ner Volkswirtschaft. Daher sollte die muss an dieser Stelle ebenfalls fal- Nachfrage nach diesen Gtern bzw. len. Eine ideale Balance zwischen Dienstleitungen weitgehend stabil Chancen und Risikobeherrschung, und unelastisch sein daraus resultiren stetige und sichere Cash-flows. so scheint es. Dabei gilt es allerdings zu Beginn eine vermeintlich einfache Frage zu Stark regulierte Sektoren beantworten: Was ist denn eigentlich Infrastruktur? Schnell wird klar: Der oftmals hohe Grad an RegulieDas Infrastrukturinvestment gibt rung verspricht ein zustzliches Ma es nicht. Wir definieren sechs unter- an Sicherheit in Form staatlich geschiedliche Infrastrukturcluster, wel- whrleisteter Ertrge. Der Sektor che die Bereiche Verkehr, Kommuni- der erneuerbaren Energien (in kation, Energie, institutionelle Infra- Deutschland) mit garantierten Einstruktur, soziale Infrastruktur sowie speisevergtungen ist ein klassiInfrastruktur der Ver- und Entsor- sches Beispiel hierfr. Die aus der gung umfassen. Die Chancen und Ri- monopolistischen Struktur resultiesiken stellen sich demzufolge je nach rende Preissetzungsmacht stellt bei Teilmarkt unterschiedlich dar. manchen Infrastrukturinvestments Brsen-Zeitung, 6.10.2012 Von Quartal zur Quartal wchst die Aufmerksamkeit zum Thema Infrastruktur beziehungsweise Investitionen in diese Hardware. Marktinformationen zu dieser Asset-Klasse nehmen gleichwohl nicht in demseldarber hinaus noch einen potenziellen Inflationsschutz dar. Wie hoch die Allokation von Infrastruktur sein sollte, ist von vielen Faktoren wie beispielsweise dem Anlagehorizont, der Zielrendite, der Risikoaversion oder der Risikodefinition abhngig. Daher schwanken die theoretisch ermittelten Infrastrukturallokationen in einer Spanne von 0 % bis fast 50 %. Aufgrund ihrer risikoarmen und diversifizierenden Eigenschaften wird jedoch gerade fr konservative und risikoaverse Investoren, die ihre Portfolios in Abschwungphasen vor Wertverlusten schtzen mchten, eine Allokation zwischen 10 % und 20 % empfohlen. Einige Investoren, besonders in den USA und Kanada, halten bereits bis zu 15 % oder mehr Infrastruktur in ihren Portfolios und peilen Werte jenseits der 20 % an. Viele Institutionelle gerade in Europa sind noch deutlich unterinvestiert und setzen ihre Portfolios einem zu hohem Staatsanleihenrisiko aus. Durch ihre geringe Korrelation mit Staatsanleihen knnte Infrastruktur hier als ergnzendes Asset zur Portfoliodiversifikation beitragen. Oftmals bedarf es eines externen Effektes oder gar epochalen Ereignisses, damit sich ein Markt berhaupt strukturell entwickelt. In Deutschland scheint dies zumindest unter den politischen Entscheidungen nach der Causa Fukushima der Fall zu sein. Smtliche Kommentatoren und Strategen unterstellen vor allem Investitionen unter der berschrift erneuerbare Energien ein groes Marktpotenzial. Fllt das Stichwort Energiewende, denken die meisten Deutschen primr an den Ausbau von Wind- und Solarenergie. Wahrscheinlich sogar zu Recht, denn diese Objekte sieht man zumeist im Landschaftsbild. Doch das Spektrum an Infrastruktur reicht deutlich weiter. Um die Klimaschutzziele zu erreichen, gengt es nicht, einfach nur mehr regenerative Energie zu erzeugen. Es werden zustzlich zwei wesentliche Dinge geschehen mssen: Zum einen ist der Umbau des Stromnetzes erforderlich, zum anderen die Zwischenspeicherung der erzeugten Energie. Das heutige Netz ist nicht einmal fr die bereits jetzt erzeugten regenerativen Energien optimiert und bei chigen Verteilung, fr die ein entsprechendes Netz die Voraussetzung ist. Die logische Konsequenz: Der Aus- und Umbau des Netzes und der Speicheranlagen wird Politik, Wirtschaft und Brger in den kommenden Jahren vor enorme konomische Herausforderungen stellen. Ein Beispiel: 3 600 Kilometer Leitungen mit 380-kV-Spannung mssen nach Angaben der Deutschen EnergieAgentur bis 2020 bundesweit gebaut werden. Allein hierfr fallen jhrliche Kosten von etwa 950 Mill. Euro an. Die Gesamtkosten fr den Netzausbau werden bis 2020 sogar auf bis zu 50 Mrd. Euro geschtzt. Bereits das wirtschaftliche Ausma lsst vermuten: Es ist fast ausgeschlossen, dass diese Investitionen allein von Energieunternehmen und ffentlichen Trgern geschultert werden knnen. Vielmehr werden sich auch fr private Investoren und Anleger in dieser Situation Anlagemglichkeiten erffnen. Sie werden den Netzaus- und Umbau mitfinanzieren, beispielsweise ber Beteiligungsangebote an Infrastrukturinvestments. Bisher wurde im Zusammenhang mit Infrastrukturkategorien eher ber Autobahnen oder beispielsweise Flughfen gesprochen. Wir gehen davon aus, dass ein neuer Markt strker in Erscheinung treten wird der Markt fr Energieinfrastruktur. Private und institutionelle Anleger partizipieren dann an den Kosten einerseits, aber auch an den Erlsen aus dem Netzaus- und Umbau andererseits. Auch Immobilienunternehmen und Investoren, die auf Immobilien fokussieren, werden hier eine Rolle spielen. Versicherungen beispielsweise, die in Immobilien als Teil einer diversifizierten Anlagestrategie investieren, sehen bereits heute Immobilien und Infrastrukturinvestments oft als eine gemeinsame, zusammengehrige Anlageklasse an. Insgesamt gilt zwar: Fr viele Investoren war das Infrastruktursegment bislang ein Markt, der in Deutschland kaum wahrgenommenen wurde. Dies knnte sich aber nun ndern. Denn jetzt, mit der Energiewende, stehen zwangslufig umfangreiche Investitionen in die Netze und Speicher an, und das Infrastrukturteilsegment Energie knnte zu einem Treiber der Entwicklung werden.

Weitem nicht alle regenerative Energie kann eingespeist werden, die eingespeist werden knnte. Ein geradezu klassicher Flaschenhalseffekt wird im Jahr 2 der Energiewende sichtbar. Gerade deshalb tut Aufklrung not. Gewaltige Umbau- und Investitionsmanahmen kommen auf Deutschland zu. Kommunikation und Transparenz sind dabei die beiden notwendigen Elemente, wenn der Umbau gelingen soll. Denn mit dem bergang auf eine nachhaltige Energiewirtschaft, die bisher vorrangig auf Windenergie und Photovoltaik beruht, nimmt der Bedarf an Speicherkapazitt fr elektrische Energie zu, wenn gleichzeitig Kapazitt auf der fossilen Seite reduziert werden soll. Den entscheidenden Anteil wird dabei offensichtlich die Windenergie haben. Aber ohne zentrale Speicher ist die Versorgungssicherheit bei unsteten Windverhltnissen nicht gewhrleistet. Netze und Energiespeicher stellen damit ein Schlsselelement bei der Umsetzung der beschlossenen Energiewende dar.

Netz muss ausgebaut werden

Das Netz, das wir heute kennen, ist auf eine Versorgung durch vergleichsweise wenige Grokraftwerke ausgerichtet. Es luft von dort wie eine Einbahnstrae zum Kunden. Im Energiesystem der Zukunft jedoch wird ein Mix aus zentralen und dezentralen erneuerbaren Energien die Energieversorgung sichern

mssen. Momentan werden beispielsweise kstenferne OffshoreWindanlagen in der Ost- und Nordsee entwickelt, Onshore-Windparks erfreuen sich zunehmender Beliebtheit in Deutschland, ebenso solarthermische Kraftwerke in Spanien und neue Wasserkraftwerke im Gebirge. All diese Standorte, so unterschiedlich sie sein mgen, haben eines gemeinsam: Sie liegen fernab der Ballungszentren, in die der erzeugte Strom transportiert werden muss. In Norddeutschland machen sich deshalb schon heute hufig Netzengpsse bemerkbar Speicheranlagen knnen hier fr eine deutliche Entspannung sorgen. Der Strom kann an windstarken Tagen weder vor Ort verbraucht noch ber die bestehenden Nord-Sd-Stromleitungen abtransportiert werden. Erfolgt hier der Ausbau der Windkraftkapazitten, wre die Einspeisung der zustzlich gewonnenen Energie ein Problem. Dementsprechend drngt gerade in Norddeutschland ein Ausbau des Hchstspannungsnetzes. In Bayern und Baden-Wrttemberg wiederum erfordert die steigende Zahl der Photovoltaikanlagen eine Verstrkung des Nieder- und Mittelspannungsnetzes. Gleichzeitig muss das knftige Stromnetz noch strker vernetzt werden. Unzhlige Dcher werden Sonnenstrom erzeugen, ebenso regionale kleine Windparks, Biogas- und Biomasseanlagen. Auch dieser Strom wird nicht vollkommen vor Ort verbraucht werden und verlangt nach einer grofl-

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Interessante Nische fr institutionelle Investoren

Neues Geschftsfeld erschlieen Attraktives Risiko-Rendite-Profil und hohe Marktexpertise Partner, Risikostruktur und Markt-Know-how prfen
lang entweder nach dem deutschen Investmentgesetz als ImmobilienSpezialfonds oder nach britischem und luxemburgischem Recht. Die EU-Richtlinie zur Regulierung alternativer Investmentfonds (AIFM), deren Umsetzung in nationales Recht Investment ber Debt Funds derzeit diskutiert wird, betrifft jeDa eine Fondsgesellschaft in doch auch den deutschen ImmobiDeutschland keine Banklizenz be- lien-Spezialfonds. Dieser soll laut sitzt, agiert der Anbieter als Junior- der Vorlage ebenso wie der offene Immobilien-Publikumsfonds zuknftig nicht Versicherer bieten sich an mehr neu aufgelegt werVon den drfen. Erlaubt wWas so manchem ProjektverantTimothy Horrocks ren dann nach deutwortlichen die Sorgenfalten auf die schem Recht nur noch Stirn treibt, birgt fr Investoren geschlossene Immobineue Chancen. Vor allem groe Verlienfonds und die Anbiesicherungsgesellschaften, die die entter mssten vermehrt sprechende Expertise bereitstellen auf die Luxemburger Veknnen, drngen in den Markt fr hikel zurckgreifen. Verdie gewerbliche ImmobilienfinanzieHead of Germany bnde und Branchenexrung und zwar mit durchaus attrakvon Henderson Global perten dringen jedoch tiven Angeboten. Ende Juli machte Investors auf den Erhalt des unter zuletzt die Allianz-Tochter Allianz Kreditnachfrage steigt Investoren beliebten Real Estate mit der Refinanzierung deutschen Modells und Zwar hat die Anzahl der klassi- eines 650 Mill. Euro schweren Kreschen Immobilienfinanzierer deut- dits fr das Oberhausener Einkaufs- partner eines Kreditinstituts. Bei den von Seiten der Politik wurde nach lich abgenommen der Bedarf an Fi- zentrum CentrO im Konsortium mit Banken, die sich weiter aus dem Ge- der ersten Anhrung bereits Kompronanzierungen ist hingegen ungebro- der Aareal Bank und der Helaba auf schft zurckziehen, findet das Mo- missbereitschaft beim Thema Spezidell groen Anklang, insbesondere alfonds signalisiert. chen. In den kommenden beiden sich aufmerksam. Neben Versicherungsgesellschaf- wenn der Partner eine hohe KompeJahren steht dem Markt eine enorme Refinanzierungswelle bevor: Wir ge- ten haben Fondsanbieter das Ge- tenz im Asset Management von ImSeit drei Jahren im Einsatz hen davon aus, dass in Europa zwi- schft mit Immobilienkrediten fr mobilien gleich mitliefert. Viele Kreschen 2012 und 2014 Immobilien- sich entdeckt. Sie bieten insbeson- ditinstitute bemhen sich daher akDas Modell der Debt Funds ist im kredite in Hhe von 450 Mrd. Euro dere kleineren institutionellen Inves- tiv um solche Anbieter, die zustzli- Vergleich zu anderen Anlageprodukauslaufen werden. Viele Kredite aus toren, die das entsprechende Markt- ches Kapital zur Verfgung stellen. ten noch recht jung: Vor drei Jahren den Boomjahren 2006 und 2007 ste- Know-how aus Kostengrnden nicht Aufgelegt werden Debt Funds bis- starteten die Sparkassentochter DekaBank und die zum Versicherungskonzern Axa gehrende Axa Real Estate ihre Fonds. Wir von Henderson Global Investors planen noch in diesem Jahr die Auflegung von gleich zwei Debt Funds mit einem Schwerpunkt auf Deutschland und Grobritannien. Deren Immobilienmrkte weisen momentan eine gesunde Entwicklung unter stabilen Wohnraum fr Studenten ist uerst knapp und wird es auch bleiben wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf. Weitere Anbieter mchten Brsen-Zeitung, 6.10.2012 dierenden in Deutschland: Zum ei- ausstattung gehren eine moderne noch in diesem Jahr mit dem VerWer einmal studiert hat oder Kinder nen nimmt die Bildungsbeteiligung Einbaukche, ein Wohnbereich mit trieb eigener Debt Funds starten. im Studentenalter hat, wei um das in Deutschland zu, d. h., immer Schreibtisch, Bett und EinbauschrnProblem: Als Student eine vernnf- mehr junge Menschen erwerben ken sowie ein hochwertig, zeitlos tige, bezahlbare Bleibe zu finden, ist eine Hochschulberechtigung und ausgestattetes Bad. Anbieter die mehrere Objekte mit eine Herausforderung. Das Budget entscheiden sich fr eine akademiist knapp, aber wer effizient und er- sche Laufbahn. Allein 2011 haben vielen Einheiten betreiben knnen folgreich studieren will, braucht rund 506 000 Schlerinnen und mit einer standardisierten Ausstattung Einkaufsvorteile eine entsprechende Umgebung. Laut nutzen und so hochwertieiner Marktanalyse von Savills bevorgere und langlebigere zugen mehr als 80 % der Studenten Von Mbel verbauen. Erfahein eigenes Apartment oder eine eiAlexander Betz rene Objektmanager lasgene Wohnung. sen die Mbel fest montieren, so wird Schden Strukturelle Wohnungsnot an Wand und Flur vorgebeugt, die durch hufiDoch Ein- oder Zwei-Zimmerges Umstellen oder VerWohnungen gibt der private Wohrcken von Schrnken nungsmarkt kaum her. Nur 9 % der und Bett entstehen. In Wohnungen in Deutschland sind Mitglied des Vorstands manchen Anlagen lassen Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnunder MPC Capital sich die Fenster nur ganz gen, 80 % der Wohnungen sind mit ffnen, aber nicht kipdrei bis fnf Zimmern auf Familien pen. Warum? Es spart ausgelegt. Und Studenten sind nicht die Einzigen, die sich um dieses Seg- Schler in Deutschland eine Studien- Energiekosten: Ein gekipptes Fenster ment bewerben: Im Wintersemester berechtigung erworben. Das sind vergisst man schon mal und lsst es 2011/12 konkurrieren rund 1,9 Mil- nach vorlufigen Ergebnissen des auch im Winter offen, whrend man lionen von insgesamt 2,4 Millionen statistischen Bundesamtes 10,3 % die Wohnung verlsst. Ein komplett Studenten in Deutschland mit rund mehr als noch im Vorjahr. Zum ande- geffnetes Fenster eher nicht. 14,3 Millionen weiteren, nicht stu- ren strmen Immer mehr internatiodentischen und meist mit besserem nale Studenten an deutsche HochFr jeden Geschmack etwas Einkommen ausgestatteten Single- schulen, da diese mittlerweile die inHaushalten um rund 3,3 Millionen ternational gngigen Abschlsse BaBei den Fondskonzepten im BeEin- oder Zwei-Zimmer-Wohnun- chelor und Master anbieten und im reich studentisches Wohnen ist zwigen. Die wenigen Neuvermietungen internationalen Vergleich als attrak- schen kurzfristig orientierten Profinden unter der Hand statt, die Kalt- tiv gelten. So belegt Deutschland jektentwicklungen und eher langfrisweltweit Rang 3 der beliebtesten Stu- tig orientierten Vermietungsmodelmieten sind saftig. Fr einen der bundesweit gerade dienlnder. len zu unterscheiden. Erstere richten Die Kultusministerkonferenz er- sich vor allem an risikofreudige Anleeinmal 180 000 Pltze in einem Studentenwohnheim braucht man wartet, dass die Studienanfngerzah- ger, die kurzfristig eine hhere RenGlck und viel Geduld, um sich len auch zum Ende des Vorausbe- dite anstreben und dafr bewusst Ridann Gemeinschaftsbad und -kche rechnungszeitraums (2025) deut- siken in Kauf nehmen. Finanziert mit vielen zu teilen. Auch WG-Zim- lich ber denen des fr den Hoch- werden die Akquisition geeigneter mer sind oft Mangelware und fr schulpakt mageblichen Basisjahres Flchen sowie die Planung und der viele nur eine Notlsung. Eine Alter- 2005 liegen drften. Das Centrum Bau entsprechender Objekte. Ernative bieten moderne Studenten- fr Hochschulentwicklung prognosti- trge werden vor allem aus dem apartmentanlagen, die von privater ziert, dass frhestens 2045 wieder schnellen Verkauf nach FertigstelHand finanziert und betrieben wer- das Niveau von 2005 erreicht wird. lung generiert. den. Das Angebot an studentischem Die Nachfrage wird entsprechend Wer Risiken eher vermeiden und Wohnraum insgesamt ist uerst der Studentenzahlen kurzfristig steil auf langfristige Sicherheit setzen ansteigen und dann auf hohem Ni- will, whlt ein Fondskonzept, dass knapp und wird es auch bleiben. Der andauernde Anstieg der Stu- veau verharren. auf die Vermietung der Apartments dierendenzahlen in Deutschland versetzt. Hier gibt es wiederum unterschrft den strukturellen Nachfrageschiedliche Anstze: Manche FondsBedarfsgerecht gestalten berhang zustzlich. Dabei ist zwigesellschaft bernimmt selbst die schen den kurz- und langfristig EffekHeutige Studenten sind vergleichs- Vermietung der einzelnen Apartten zu unterscheiden. Kurzfristige weise finanzkrftig: Rund 55 % der ments. So kommen MietsteigerunFaktoren sind insbesondere der Weg- Studenten in Deutschland bezahlen gen voll dem Fonds zugute, die auffall von Zivildienst und Wehrpflicht mehr als 250 Euro Kaltmiete pro Mo- grund der hheren Fluktuation bei sowie die Verkrzung der Schulzeit nat. Auf die Bedrfnisse dieser Ziel- Studenten gegenber herkmmlibis zum Abitur (G 8). Der Wegfall gruppe zugeschnitten sind die Ange- chen Wohnungen, fter und einfavon Zivildienst und Wehrpflicht hat bote moderner Studentenapartment- cher umgesetzt werden knnen. Alsich bereits ausgewirkt. Die Verkr- anlagen nach angelschsischem Vor- lerdings trgt hier auch der Fonds zung der Schulzeit bis zum Abitur bild wie sie auch von Fonds finan- und damit der Anleger das Vermiewird sich noch bis ins Jahr 2016 aus- ziert werden. So bietet etwa die im tungs- und das Betriebskostenrisiko. wirken. Anders ist das bei Fonds, die auf Bereich Studentisches Wohnen fhrende Youniq AG seit wenigen Jah- einen Generalpchter setzen, der ren voll mblierte, moderne Apart- die einzelnen Apartments vermietet. Situation verschrft sich ments mit durchschnittlich 22 m Bei guten Fonds ist ein mehrstufiges installiert: Langfristig sind jedoch zwei wei- Nutzflche fr eine All-in-Miete von Sicherheitskonzept tere Faktoren entscheidend fr die 375 bis 550 Euro inklusive aller Ne- Durch die langfristige Verpachtung trotz schwcherer Geburtenjahr- benkosten wie Heizung, Wasser, an einen Betreiber wird eine langfrisFortsetzung Seite B 8 gnge anhaltend hohe Zahl der Stu- Strom, TV und Internet. Zur GrundBrsen-Zeitung, 6.10.2012 Die Finanzierungsbranche fr gewerbliche Immobilien befindet sich im Umbruch: Die Hypo Real Estate wurde bereits 2009 verstaatlicht, zuletzt haben auch die WestLB und die Commerzbank mit der Abwicklung der Konzerntchter WestImmo und Eurohypo den Rckzug aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung angetreten. In ganz Europa sind seit der Immobilienkrise 2008 insgesamt 42 Immobilienfinanzierer vom Markt verschwunden, berichtet ein Report der europischen Investorenvereinigung INREV. Viele Kreditinstitute befinden sich momentan in der Restrukturierung, und durch die Einfhrung der Kapitalvorschriften Basel III wchst der Druck auf die Banken zustzlich. Es ist daher zu erwarten, dass sie auch in Zukunft ihre Kreditportfolios weiter abbauen mssen. hen kurz- oder mittelfristig vor der Prolongation. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Darlehen fr Projektfinanzierungen. Wurden Neubauprojekte in den Jahren nach der Krise vorerst zurckgestellt, wird nun wieder mehr gebaut. Das schlgt sich in den Preisen nieder: Kredite sind heute teurer und schwieriger zu bekommen als in den Zeiten vor der Immobilien- und Finanzkrise. im eigenen Haus bereitstellen knnen, die Mglichkeit, in Immobilienkredite interessanter Projekte zu investieren. Der Name dieser Immobilien-Kreditfonds: Debt Funds. Treiber dieser Entwicklung ist die hohe Nachfrage nach solchen Produkten auf Seiten der institutionellen Investoren. Von europischen Pensionsfonds ber Staatsfonds bis hin zu Investoren aus Nordamerika sie alle stehen unter einem enormen Performance-Druck und suchen nach neuen Anlagemglichkeiten, die neben attraktiven Renditen auch ber gute Sicherheiten verfgen. Debt Funds bieten diesen Anlegergruppen einen Zugang zu einem interessanten Geschftsfeld mit attraktiven Ertrgen und breiten Mglichkeiten der Diversifizierung, der ihnen bislang verwehrt war. Hinzu kommt, dass die Einfhrung der neuen EURegelung Solvency II das indirekte Fondsmodell begnstigt, denn Versicherungsgesellschaften mssen diesen Regeln zufolge mehr Eigenkapital fr direkte Immobilieninvestments hinterlegen als fr indirekte Finanzierungen. Drei Merkmale machen das Modell der Debt Funds bei institutionellen Investoren darber hinaus besonders beliebt: Erstens bieten sie interessante Ertrge. So streben die meisten Fonds Renditen um 6 % an und bieten einen stabilen Cash-flow. Ein durchschnittliches Direktinvestment in eine Core-Immobilie liegt dagegen momentan zwischen 4,5 und 5,5 % Anfangsrendite. Zweitens kommen Debt Funds dem Sicherheitsdenken der Gesellschaften entgegen. Sie investieren vorrangig in Finanzierungen, die mit Core-Immobilien hinterlegt sind, also Immobilien in etablierten Lagen und stabilen Mrkten mit niedrigem Ertrags- und Wertschwankungsrisiko, stabilen Mietertrgen und guten bis sehr guten Mieterbonitten. Zudem ermglicht die Struktur der Fonds eine individuelle Risikosteuerung. Je nach Risikoneigung knnen Investoren entweder in risikoarme erstrangige Finanzierungen mit niedrigem Fremdkapitalanteil investieren. Oder aber sie entscheiden sich fr Fondsprodukte mit nachrangigen Finanzierungen und hohem Fremdkapitalanteil, um hhere Renditechancen zu erhalten. Drittens punkten die Fonds ber die hohe Expertise der Asset Manager, die ihren Markt teilweise schon seit Jahrzehnten kennen und die Risiken einzuschtzen wissen. Sie unterziehen die Finanzierungen den gleichen genauen Prfungen wie bei direkten Investments und achten darauf, dass diese eine hohe Sicherheit und Qualitt sowie eine hohe Kapitalisierung der Investoren mitbringen. Diese Expertise ist insbesondere vor dem Hintergrund des immer knapper werdenden Angebots im Core-Bereich gefragt. Denn letztlich ist die sorgfltige Auswahl der Finanzierungen der Grundstein einer erfolgreichen Performance.

Geschtzter Juniorpartner
Welches Volumen die Kreditfonds tatschlich bereitstellen werden knnen und ob dieses annhernd ausreichen wird, um die drohende Finanzierungslcke am Markt zu schlieen, ist noch nicht absehbar. Momentan sind Debt Funds zwar aufgrund der fehlenden Lizenz keine echte Alternative zu Banken, sie werden als Juniorpartner jedoch sehr geschtzt. Dass nicht jeder der Anbieter, die momentan auf den Markt drngen, dort erfolgreich agieren wird, versteht sich von selbst. Anleger sollten daher ganz genau hinschauen und die verschiedenen Angebote auf den vorhandenen Bankpartner, die Risikostruktur und das ImmobilienKnow-how der Asset Manager prfen. Ist dies gegeben, so sind Debt Funds fr institutionelle Anleger in erster Linie Folgendes: eine interessante Anlagemglichkeit, die durchaus einen genaueren Blick lohnt.

Studentenapartments etablieren sich als konjunkturunabhngige Anlageklasse

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Der Immobiliensektor muss grner werden

Nachhaltigkeit heit Zukunftsfhigkeit Nutzung und Nutzerverhalten sind zentrales Element Ruf nach mehr Transparenz und Vergleichbarkeit
Brsen-Zeitung, 6.10.2012 Erfolgreiches Unternehmertum setzt seit jeher nachhaltiges und umsichtiges Handeln voraus. In Anbetracht der wirtschaftlichen und auch klimatischen Herausforderungen, denen sich unsere Gesellschaft stellen muss, ist dieser Grundsatz bedeutsamer denn je. Dass gerade der Immobiliensektor fr einen Groteil des europischen CO2-Ausstoes verantwortlich zeichnet und damit ein enormes Einsparpotenzial aufweist, ist hinreichend bekannt. Die Belastung mit steigenden Energiepreisen bei der Bewirtschaftung und in der Folge bei der Vermietung von Immobilien ist ein wichtiger Grund, weshalb der Sektor grner werden muss. Darber hinaus sollen grne Immobilieninvestments deutliche wirtschaftliche Vorteile mit sich bringen: eine hhere Nutzernachfrage, gnstigere Kreditkonditionen sowie die bessere Wiederverkuflichkeit bzw. hhere Werthaltigkeit der Immobilie. tegie. Die Nachhaltigkeit hat sich innerhalb weniger Jahre zum Leitgedanken der Branche entwickelt. Sie ist ein bedeutsames Kriterium bei der Auswahl von Investments sowie bei Entscheidungen zu Bewirtschaftungskonzepten, Sanierungen sowie Desinvestitionsstrategien geworden. Die ganzheitliche Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in das Lebenszyklusmanagement von Immobilien ist entscheidend. Die Meag als verbindlichen Zielquote fr die Nachhaltigkeitsanforderung an neue Investments sein, die je nach Nutzungstyp unterschiedlich zu formulieren ist. Dies ist meines Erachtens jedoch ein recht mechanisches Vorgehen. kunftsfhigkeit einer Immobilie. Fr die eigenen Projektentwicklungen hat die Meag einen anspruchsvollen Nachhaltigkeitskriterienkatalog entwickelt, der die Planung, den Bau und die Bewirtschaftung einbezieht. Er umfasst kologische, konomische und soziokulturelle Aspekte. Analog gilt dieser Katalog nutzungsartenspezifisch auch fr die Akquisition von Immobilien. Neben der Bereitstellung eines mit umweltschonenden Materialien und energieeffizienten Anlagen ausgersteten Gebudes durch den Investor / Vermieter mssen auf dem Weg zu einer verbesserten Umweltperformance der Gebude auch die Nutzer ebenso wie die Dienstleister intensiv eingebunden werden. sonderem Mae fr Bestandszertifizierungen. Die Relation zwischen den Bewertungskriterien fr Neuund Altbauten ist nicht hinreichend geklrt. Altbauten zeichnen sich hufig durch bessere Lage-/ Standortkriterien aus, die kaum in den Zertifizierungskriterien bercksichtigt werden. Dies ist unserem recht weit gefassten Verstndnis von Nachhaltigkeit zufolge ein Mangel. So sind moderne, zertifizierte Gebude an peripheren Standorten nicht nachhaltiger mit Blick auf ihre Zukunftsfhigkeit als klassische hochwertige Gebude in einer nachgefragten zentralen Geschftslage. Entwicklungspotenziale am Standort werden in den Zertifizierungskriterien nicht bercksichtigt. Kritische Stimmen interpretieren das Nachhaltigkeitszertifikat daher lediglich als Momentaufnahme des Gebudezustands, die fr den langfristig orientierten Investor nur eine untergeordnete Relevanz hat. Deswegen ist der Umkehrschluss, Immobilien seien werthaltig, weil sie zertifiziert sind, zu hinterfragen. Aus unserer Sicht sind die grnen Regelungen nicht als starres Korsett zu sehen, sondern sollten variabel je nach Bedarf und Motivation der Vertragsparteien einsetzbar sein. Schlielich stellt sich die Frage nach der Quantifizierbarkeit von Nachhaltigkeit im Immobilienportfolio. Zur Messung und Optimierung der Nachhaltigkeitsperformance im Bestand stehen fertige Systeme zur Verfgung oder es mssen eigene Scoring-Instrumente zur quantitativen und qualitativen Beurteilung der Nachhaltigkeit entwickelt werden. Erstgenannter Ansatz baut auf einem standardisierten Normengerst auf, welches sich von unternehmensindividuellen Anstzen mehr oder weniger unterscheiden kann. Eigene Scoring-Instrumente sind fr die Stakeholder wertvoll, allerdings erschweren sie die Harmonisierung von Beurteilungskriterien und damit die Schaffung bergreifender Markttransparenz.

Langfristig denken

Ganzheitliche Strategie
Ein verstrktes Umweltbewusstsein der Gesellschaft sowie ein gestiegener Anspruch an Arbeitsplatzqualitt und husliches Wohlbefinden haben zu einem Paradigmenwechsel in der Immobilienwelt gefhrt. Dem wollen Investoren und Asset Manager durch verstrkte Implementierung von Nachhaltigkeitskriterien in ihren Strategien begegnen. Hierbei geht es nicht nur um einzelne Investitionsstrategien, sondern auch um Nachhaltigkeit auf der gesamten Portfolioebene bis hin zu einer Geschftsausrichtung im Rahmen einer Corporate-Social-Responsibility-Stra-

Fr Meag Immobilien bedeutet Nachhaltigkeit Zukunftsfhigkeit. Einen besonderen Stellenwert hat dabei die Zeitkomponente. Immobilieninvestitionen sind langfristige Engagements, die desweVon gen sorgsam geprft Gnter Manuel Giehr werden mssen. Sptere Korrekturen sind zum Teil kaum mglich, in der Regel zumindest teuer. Die Nutzungsbedrfnisse knftiger Generationen bei Immobilien sind aufgrund rasanGeschftsfhrer ter technischer und geder Meag sellschaftlicher Entwicklungen nur schwer vorVermgensverwalter von Munich Re herzusagen. Um den Unsicherheiten verfolgt diesen Ansatz konsequent. der Zukunft begegnen zu knnen, Die Immobilie ist eine wichtige, muss die Immobilie von vornherein aber nicht die einzige Assetklasse in mglichst flexibel gestaltbar sein, daunserem Vermgensmanagement. mit sie mit geringem Aufwand wechUnsere nachhaltige Immobilienstra- selnden Bedarfen angepasst werden tegie ist eingebettet in die nachhal- kann. tige Anlagestrategie der Meag, die auch Anleihen, Aktien und andere alDie Lage zhlt ternative Anlagen wie Infrastruktur und Anlagen in erneuerbare EnerDarber hinaus haben Lagekritegien umfasst. Die Anlagestrategie rien eine groe Bedeutung. In dieder Meag als Asset Manager von sem Zusammenhang bedeutet NachMunich Re ist wiederum Teil der haltigkeit fr die Meag: Auf diesem Corporate-Social-Responsibility(CS Grundstck wird man ein gutes GeR)-Strategie des Konzerns. bude immer auskmmlich vermieEin erster Schritt zur Portfolioopti- ten knnen. Die Lage bestimmt wemierung kann die Definition einer sentlich Werthaltigkeit und Zu-

Ein Zertifikat ist nicht alles

Aus Investoren- und Vermietersicht wird vielfach die Meinung vertreten, dass Zertifikate die Nachhaltigkeit einer Immobilie besttigen knnen. Um die Frage zertifiziert = nachhaltig? zu beantworten, sollte man sich zunchst Hintergrund und Inhalt der Zertifikate genauer anschauen. Bei aller Vielfalt sind Schwerpunkt und Aussagekraft der einzelnen Labels sehr unterschiedlich. So differieren sie hinsichtlich der zertifizierbaren Nutzungen, Gebudealtersklassifikation, Bewertungskriterien und deren Gewichtung sowie in Bezug auf den Zertifizierungsprozess selbst. Transparenz und Vergleichbarkeit muss sich der Investor erarbeiten. Auch wenn sich einzelne Labels bereits internationale Anerkennung verschafft haben, sind diese noch lange nicht ausgereift. Dies gilt in be-

Noch keine Standards

Der Ruf vieler Marktteilnehmer nach mehr Transparenz und besserer Vergleichbarkeit grner Portfolios wird lauter. Einheitliche Beurteilungskriterien fr ein Benchmarking stehen aus. Fr stark transaktionsorientierte, zumal international ausgerichtete Unternehmen oder im Rahmen der externen Berichterstattung steht eine standardisierte Vergleichbarkeit umweltrelevanter Faktoren deutlich im Vordergrund. Dagegen werden bestandsorientierte Unternehmen ohne grere Berichtserfordernisse der internen Steuerungsfunktion den Vorzug geben und deswegen ein eigenes mageschneidertes Modell whlen. Auf diese Weise lassen sich im Rahmen der Nachhaltigkeitsbeurteilung individuelle Schwerpunkte setzen. Beide Anstze haben durchaus ihre Berechtigung. Die Instandhaltung hat unter den Instrumenten zur Optimierung der Umweltperformance des Gesamtportfolios an Bedeutung gewonnen. In diesem Zusammenhang sind auch bei der Auswahl von Dienstleistern, Property und Facility Managern nachhaltige Kriterien entscheidend. Im Rahmen von Sanierungs- und Revitalisierungsprojekten hat Meag ebenfalls einen anspruchsvollen Kriterienkatalog entwickelt, der verbindlich anzuwenden ist.

Technik wird berbewertet

Nachhaltigkeit als Zukunftsfhigkeit interpretiert lsst moderne Technik in einem anderen Licht erscheinen. Denn die Zusatzkosten fr modernste Gebudeausstattung und -technik zur Steigerung der Energieeffizienz knnen erheblich sein. Je komplexer die Gebudetechnik, desto hufiger und teurer sind die laufende Wartung und die spter anfallenden Instandhaltungsmanahmen. Daraus resultiert hufig eine krzere wirtschaftliche Lebensdauer der Technik, die das Gebude schneller altern lsst. Die Frage, ob diese Kosten innerhalb der Lebensdauer durch hhere Mieteinnahmen kompensiert werden knnen, ist ganz entscheidend fr die Beurteilung der Nachhaltigkeit. Gerade die Technologie zur Verbesserung der Energieeffizienz macht derzeit groe Fortschritte, was sehr zu begren ist, aber eben auch bedeutet, dass die technische und wirtschaftliche Verfallsgeschwindigkeit steigt. Gerade in Deutschland besteht eine starke Tendenz, Gebude immer auf dem letzten Stand der Technik zu halten unter der Perspektive der Nachhaltigkeit nicht immer

Symbiose Nutzer Gebude

Aus Investoren- und Bestandshaltersicht ist das Nutzerverhalten eine zentrale Komponente fr ein gutes energetisches Nachhaltigkeitsergebnis einer Immobilie. Die Gebude mssen den Bedrfnissen ihrer Nutzer entsprechen, ebenso muss das Nutzerverhalten mit den gebudespezifischen technischen Konzepten in Einklang stehen. Diese Symbiose zwischen Gebude und Nutzer kann durch entsprechende Vereinbarungen, beispielsweise in Form von Green Leases, verbindlich dokumentiert werden. Denkbar im Rahmen der grnen Mietvertrge sind Verpflichtungen zum gegenseitigen Energiedatenaustausch und -monitoring oder zum umweltbewussten Umgang des Mieters mit dem Gebude sowie Vereinbarungen von Mietanpassungen in Abhngigkeit mit Energieeinsparzielen oder die gegenseitige Verpflichtung zur Aufrechterhaltung eines bereits erteilten Zertifikates. Grob lassen sich die grnen Klauseln in gebudebezogene, nutzungs-/verhaltensbezogene und sonstige Regelungen kategorisieren. Einen Marktstandard gibt es in Deutschland noch nicht, jedoch wurden bereits erste Empfehlungen fr Green Leases erarbeitet.

Fokus auf Gebude

Das Thema der Nachhaltigkeit konzentrierte sich in der Immobilienbranche zunchst auf ausgewhlte und leicht umsetzbare Bereiche wie Neubauprojekte. Dabei fokussierte sich der Begriff stark auf das Gebude als solches unabhngig von der Nutzung und dem Nutzer, vom Standort und unter Vernachlssigung des Zeitaspektes. Nachhaltigkeit heit Zukunftsfhigkeit und die Diskussion ist deswegen breiter zu fhren. Fr einen groen Immobilienbestandshalter kann nur die umfassende und ganzheitliche Nachhaltigkeitssicht ber den Zeitablauf das Ziel sein. Bei der Meag werden deswegen die Nachhaltigkeitsaktivitten entsprechend dem Lebenszyklus der Objekte ganzheitlich ber das gesamte Immobilienportfolio umgesetzt. Dabei hngt die Nachhaltigkeit wesentlich von der Nutzung und dem Nutzerverhalten sowie von der Standortqualitt und -entwicklung ab. Letztlich sind es die langfristige Zufriedenheit und die entsprechende Zahlungsbereitschaft des Nutzers, die den nachhaltigen Wert einer Immobilie bestimmen. Nachhaltigkeit muss sich immer auch rechnen.

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Fortsetzung von Seite B 7 tig hohe Einnahmesicherheit erzielt. Auf der Ebene darunter wird das Risiko ber mehrere Objekte und noch mehr Einzel-Mietvertrge gestreut. Die Rechte aus den einzelnen Mietvertrgen werden als zustzliche Sicherheiten an die Fondsgesellschaft abgetreten. Und zu guter Letzt mssen die einzelnen Mietvertrge auch von den jeweiligen Eltern der Studenten als weiterer Mietvertragspartei unterschrieben werden. Mietsteigerungen kommen zunchst dem Betreiber zugute, der dafr aber auch das Vermietungs- und Betriebskostenrisiko trgt. ber eine feste Indexierung der Pachteinnahmen wird allerdings ein Teil der Mietsteigerungen an die Fondsgesellschaft weitergegeben und so ein Inflationsausgleich geschaffen. Wer ein konjunkturunabhngiges Immobilieninvestment sucht, das die Vorteile von Wohnimmobilien mit der Renditeerwartung von Broimmobilien verbindet, ist mit studentischem Wohnraum gut beraten. Welches Konzept fr den Anleger richtig ist, entscheidet seine persnliche Chancen-Risiko-Prferenz.