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Valuacin Del Recurso Tierra

1. VALUACIONES RURALES 2011 2. Ing. Agr. Lorena Agnelli. F C A y F. UNLP. VALUACION DEL RECURSO TIERRA 3. Valuacin: ES LA ACCION DE ASIGNARLE A UNA COSA EL VALOR QUE LE CORRESPONDE A SU ESTIMACION . PUEDEN PLANTEARSE COMO SINONIMOS: VALORIZAR, ESTIMAR, APRECIAR, TASAR , PONER VALOR. EL VALOR SURGE DE LA INTELIGENTE PONDERACION DE LAS VARIABLES VALORATIVAS CONTEMPLADAS EN EL ANALISIS 4. La TASACIN es una profesin sujeta a un conjunto de normas; y aquellos que la ejerciten, deben estar preparados bsicamente, en un conjunto de actividades o disciplinas, que, en casi todos los casos, son universitarias. Las ingenieras en todas sus ramas-, la arquitectura , o agrimensura , son las profesiones de grado aptas ineludiblemente para tal actividad. Mart. Pb. Miguel ngel ANTOANA 5. un tasador no puede ser un artesano ; porque su habilidad no pasa por maas, astucia o habilidad , sino por el poder interpretativo de diversas situaciones. ....pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesin que requiere cierta formacin tcnica avala o certifica ante los dems, el precio o valor de una cosa.- Ing. Dante Guerrero (QEPD), Manual de Tasaciones 6. Se le exige al tasador ser : un investigador (como dice Guerrero); tener sentido comn; un ojo muy agudizado para analizar una zona o un mercado; estar actualizado con los distintos movimientos econmicos de un lugar, pas y el mundo. Y luego, una vez que ha realizado su trabajo, debe saber expresar, exponer, y lograr que sus destinatarios, puedan interpretarlo. Cdigo de tica del Instituto Argentino de Tasacin www.iat-tasaciones.com.ar 7. declara: El valor de un inmueble en un momento dado es nico, cualquiera sean los fines para los que se avala. Este valor es ideal y el objeto de una valuacin es aproximarse lo ms posible a l.- Lo que s se pretende es que la tasacin de un bien no sea fruto de la improvisacin o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta en cambio a ciertas normas de sistematizacin Ing. Guerrero D. Primera Convencin Panamericana de Valuadores. Lima, 1949 . 8. pero s debemos poner bien en claro que la funcin de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el anlisis ponderativo que nos condujo a l, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institucin que nos ha pedido este valor.- dice Guerrero (ob cit. pg.6) 9. La valuacin rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrnsecos y productivos. 10. TIERRA CONCEPTO GENERAL: LA TIERRA RURAL PERMITE LA PRODUCCION, Y SU VALOR DEPENDE DE LA CAPACIDAD DE PRODUCIR EN CANTIDAD Y CALIDAD. NORMA18.2 Tribunal de Tasaciones de la Nacin

11. La tierra , libre de mejoras, sin edificios, alambrados u otras instalaciones, no es un bien reproducible a voluntad por el hombre, tiene una localizacin muy determinada en el tiempo y en el espacio . Valuar la tierra es abrir juicio sobre el valor de una cosa que al ser heterognea NO es susceptible de cotizacin. 12. Si bienlas caractersticas climticas , topogrficas y edficas son prcticamente invariables. La composicin qumica y fsica del suelo puede modificarse slo muy lentamente, con dificultad y asumiendo un costo. Por consiguiente, el mecanismo que determina su valor difiere del que se usa para una amplia cantidad de bienes disponibles en el mercado. Fuente. Ing. Agr. M. Ardenghi Puesto que la tierra es un recurso natural , no reproducible por el hombre, no tiene un costo de produccin en base al cual puede establecerse un valor. 13. 14. Determinacin del valor de un predio rural Mtodo de Capitalizacin de la Renta Neta: Aplicable para la valuacin de bienes susceptibles de producir ingresos Determinado a partir del valor presente de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable . Atender a factores comparativos de ubicacin, distancia a centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores ms ajustados a mercado Mtodos Analticos Mtodo comparativo de tasacin rural: Elementos y coeficientes de comparacin que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos . Mtodos Comparativos 15. Mtodos sugeridos por la TTN Comparativo para determinar valor de la propiedad Rural y.. metodologas basadas en la productividad para determinar valor de arrendamiento rural 16. LA VALUACION RURAL EXIGE DEL PROFESIONAL UN AMPLIO CONOCIMIENTO DE TRES CAMPOS BIEN DEFINIDOS: A.- TECNICAS AGROPECUARIAS. B.- SOCIO-ECONOMIA. C.- GEOPOLITICA. EL VALOR DE LOS CAMPOS ESTA DEFINIDO POR ASPECTOS INTRNSECOS (PRODUCTIVOS) PERO ADEMAS POR EXTRINSECOS COMO, SITUACIONES ECONOMICAS (COMERCIO INTERNO, EXTERNO, REGIMEN IMPOSITIVO, CREDITOS), POLTICAS Y SOCIALES (NACIONALES E INTERNACIONALES) 17. a) Caractersticas intrnsecas 1. Naturaleza del perfil edfico. 2. Topografa. 3. Superficie. 4. Forma. 5. Fuentes de provisin de agua: cantidad, calidad y derechos de riego. 6. Cultivos existentes. 7. Aptitud productiva. 8. Mejoras en construcciones. 9. Otros factores importantes: a) Ubicacin. b) Destino actual y posible. c) Infraestructura de la explotacin. d) Manejo, entendindose como la gestin de explotacin. b) Caractersticas extrnsecas 1. Distancias a centros poblados y mercados. 2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc. 3. Clima de la regin. 4. Situacin econmico-social de la zona: existencia de bancos, instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar. 5. Servidumbres. 6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas txicas y dainas. 18. EVALUADOR DE FACTORES NATURALES SUELOS, CLIMA, ETC. CAPACIDAD TECNICA RINDES, MANEJO, CARGAS, ECONOMIA, ETC. HONESTIDAD (irreprochable!) DADO LOS ELEVADOS INTERESES PATRIMONIALES EN JUEGO ESTAR CONTINUAMENTE ACTUALIZADO

PERFIL DEL VALUADOR (TASADOR) HABILIDAD EXPERIENCIA CONOCIMIENTO OBJETIVIDAD LA VALUACION RURAL RESULTA DE LA EVALUACIN DE FACTORES NATURALES, NO PUDIENDO APLICAR AUTOMATICIDAD PARA DETERMINAR EL VALOR FINAL. 19. LA APTITUD DE LOS SUELOS Y LOS FACTORES QUE INCIDEN EN SU EVALUACION LA CAPACIDAD DE UTILIZACION DE LOS SUELOS ESTA CONDICIONADA POR LOS FACTORES ECOLOGICOS O VARIABLES DEL MEDIO AMBIENTE FUNDAMENTALMENTE LOS EDAFICOS Y CLIMATICOS. EN PRIMER TERMINO SE EVALUA LA CAPACIDAD DE USO (USDA SCS) 20. METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA METODOS PARAMETRICOS ( SEMI CUANTITATIVOS ) METODOS CUANTITATIVOS 21. METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 1 . METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA : POR SU CAPACIDAD DE USO . (SOIL CONSERVATION SERVICE. USDA -> sistema ALES) . ESQUEMA DE EVALUACION DE TIERRAS (FAO). CLASIFICACION DE TIERRAS PARA USOS CON RIEGO. ( Unites States Bureau of Reclamation USRB ). SISTEMAS DE TIERRAS DE AUSTRALIA . PONDERACION POTENCIAL DE SUELOS. (USDA). 22. USDA S1 altamente apta N no apta S2 moderadamente apta X tierras para conservacin S3 marginalmente apta 23. METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 2 . METODOS PARAMETRICOS : (Semi cuantitativos, multiplicativos) NDICE DE TIERRA ( o NDICE STORIE.1976). Especfico para tasaciones impositivas, desarrollado en USA. NDICE DE PRODUCTIVIDAD DE RIQUIER et. al. (1970). IP Valor Indicativo de la Aptitud Relativa de las Tierras (VIART) con fines catastrales 24. VARIABLES DETERMINADAS 1.- CLASIFICACION. 2.- ESTADO. 3.DISTRIBUCION. 4.- CLIMA. 5.- VEGETACION. 6.- HIDROLOGIA. 7.- FAUNA Y FLORA. INDICE DE PRODUCTIVIDAD IP (70 S adoptado por FAO) SU DETERMINACION TIENE COMO OBJETIVO ESTABLECER UNA VALORACION NUMERICA DE LA CAPACIDAD PRODUCTIVA DE LAS TIERRAS DE UNA REGION. H = Humedad D = Drenaje P = Profundidad efectiva T = Textura / estructura N = Saturacin en bases del complejo absorbente S = Concentracin de sales solubles O = Contenido en materia orgnica A = Capacidad de intercambio catinico / Naturaleza de la arcilla M = Reservas minerales. 25. El IP establece 5 clases de productividad (de excelente a muy pobre), y contempla la productividad actual y potencial Kg./ha. a Se utiliza una formula multiplicativa , que establece el IP de cada suelo, interviniendo en su clculo 10 parmetros que se seleccionan en funcin de la incidencia en el crecimiento y rendimiento de cultivos pasturas y forestaciones comunes en la regin bajo estudio. El objetivo es establecer comparaciones entre las capacidades de produccin de los diferentes tipos de tierras. INTA introduce modificaciones para adaptar el IP a diferentes condiciones ecolgicas. 26. METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 3 . Requieren de datos muy detallados, Predicen respuesta de la cualidad de suelos y se estiman rendimientos sobre la base de promedios a largo plazo. Modelo de evaluacin de tierras: ALES ,

Sistema Autorizado de Evaluacin de Tierras, (Rossiter et al, 1995). Relaciona Clima Suelo Planta. A escala regional y / o local. (base FAO) METODOS DE EVALUACION CUANTITATIVOS: MODELOS DE SIMULACION ( Sistemas Analticos) 27. 1.- DE APTITUD AGRICOLA. (Relacin suelo planta) PRODUCCION DE GRANO GRUESO PRODUCCION DE GRANO FINO PRODUCCION DE CULTIVOS ESPECIALES. SEGN LA APTITUD DE LOS SUELOS SE CLASIFICAN EN 2.-DE APTITUD GANADERA. (Relacin suelo planta animal) RECEPTIVIDAD GANADERA : capacidad de los suelos de ofrecer alimento (forraje en pie) que satisfagan los requerimientos nutricionales de mantenimiento y produccin del ganado, expresado por unidad de superficie a lo largo del ao. CARGA ANIMAL : es un indicador indirecto de eficiencia fsica del rodeo. (EV/ha, Cabezas/ha, Kg./ha) 3.- DE APTITUD FORESTAL. (humedad disponible, drenaje, profundidad, presencia de impedimentos fsicos, etc.) 28. FACTORES EDAFICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS 1.NATURALEZA DEL SUELO. APTITUD AGROPECUARIA. HORIZONTE A HORIZONTE B SOLUM HORIZONTE C ROCA MADRE 2.- PROPIEDADES FISICAS DEL SUELO. TEXTURA , ESTRUCTURA , PROFUNDIDAD . NIVEL, RELIEVE, PENDIENTE, COLOR. DRENAJE, PERMEABILIDAD , SALINIDAD DEL SUELO. IMPEDIMENTOS (arcilla, agua, clcareo, sales, roca, tosca). EROSION. 3.- PROPIEDADES FISICO-QUIMICAS . pH P (Fsforo, ppm) N NO 3 (Nitratos, ppm) S SO 4 (Sulfatos, ppm) K Ca, Mg 4.- PROPIEDADES BIOLOGICAS. MO (%) 29. FACTORES CLIMATICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS PRECIPITACIONES . LLUVIAS (para un perodo no < a 10 anos) NIEVE. GRANIZO . ANEGAMIENTO TEMPERATURAS . MXIMA. MINIMA. MEDIA. HELADAS (identificar bien el perodo libre de heladas) VIENTOS . VELOCIDAD. PREDOMINANTES. HUMEDAD RELATIVA MEDIA. RADIACION SOLAR Y NUBOSIDAD. 30. Descripcin prctica del campo: Suelos Capacidad de uso actual, elaborando un croquis a escala. De mapas especficos analizar la vigencia. Evaluar el sistema de rotacin (historial), labores, empleo de drenaje adecuado, uso de enmiendas, que hayan modificado la capacidad de uso. Esto debe ser meticulosamente evaluado por el profesional. 31. Descripcin prctica del campo: Suelos Topografa: Campo alto, regular, bajo tendido, bajo inundable, etc. Campo de llanura, pampa accesible, o de difcil acceso. Relieve: normal, pronunciado, plano, cncavo, convexo (en zona montanosa es muy importante esta descripcin). Pendientes: plana, suave, escarpada, muy fuerte. 32. Descripcin prctica del campo: Vegetacin PASTIZAL NATURAL (CALIDAD, DENSIDAD, DESARROLLO) VEGETACIN ZONAL (BOSQUES, PARQUES, SABANAS, PAMPAS, ESTEPAS, MONTES, TUNDRA) ARBUSTIVA, ARBREA. MALEZA. TXICAS. 33. Descripcin prctica del campo: Agua Profundidad del agua subterrnea. Categora: fretica, surgente, semisurgente. Calidad del agua Caudal de riego por aspersin y/o goteo. En campos con aptitud ganadera, determinar si la capacidad de almacenaje, los metodos de obtencin y distribucin son los que corresponden a la

carga animal del campo. En zonas de riego, informar sobre el sistema, costo, caudal, instalaciones existentes. 34. Bibliografa. D. Guerrero. Manual de Tasaciones. Propiedades Urbanas y Rurales. 2 Ed. (pags. 228 242). E. Lanusse. Manual del Tasador Rural. (pags. 19 45). E. Corradini. Manual de Tasacin Agropecuaria (pags. 21 27). S. Debelis. Evaluacin de Tierras. 2003. FCA. UNLZ.