LA VIVIENDA Comenzaremos a hablar en general sobre la tributacin de la vivienda, aunque ms adelante nos centraremos en lo que verdaderamente vamos a dedicar

este trabajo, que va a ser uno de los impuestos de imposicin directa, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas (IRPF) y ms en concreto en la deduccin que sobre vivienda se aplica en l. TRIBUTACIN DE LA VIVIENDA La vivienda se ve afecta por diferentes impuestos clasificados en 3 grupos: a) IMPOSICIN DIRECTA: 1. Impuestos sobre la Renta de las Personas Fsicas (IRPF) 2. Impuesto sobre el Patrimonio es un impuesto de carcter personal que grava el patrimonio, bienes muebles, inmuebles y financieros, que poseen las personas. Existiendo un importe mnimo a partir del cual es obligatoria su declaracin. 3. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) 4. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es un impuesto directo, personal, subjetivo y progresivo que grava los incrementos patrimoniales obtenidos a ttulo lucrativo por personas fsicas. 5. Impuesto sobre sociedades (IS) es un tributo de carcter directo y naturaleza personal que grava la renta de las sociedades y dems entidades jurdicas. Constituye un complemento del impuesto sobre la renta de las personas fsicas (IRPF) en el marco de un sistema tributario sobre la renta, al constituir una retencin en la fuente respecto de las rentas del capital obtenidas por las personas fsicas a travs de su participacin en entidades jurdicas. b) IMPOSICIN INDIRECTA: 1. Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA) es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava: las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios y profesionales, las adquisiciones intracomunitarias y las importaciones de bienes. 2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados (ITP y AJD) El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados es un tributo que grava las transmisiones patrimoniales onerosas, las operaciones societarias, los actos jurdicos documentados; Es decir, las transmisiones patrimoniales que van acompaadas de una contraprestacin, como es la constitucin de prstamos o los contratos de arrendamiento, las operaciones de sociedades tales como la constitucin de un capital social o su ampliacin, y los actos jurdicos documentados tales como los documentos notariales o las letras de cambio. c) TRIBUTOS LOCALES: 1. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)o Contribucin Urbana es un tributo directo, de naturaleza real, cuya titularidad es municipal, de carcter obligatorio que grava de los bienes inmuebles. La gestin es compartida entre la Administracin del Estado y los Ayuntamientos. Tiene una periodicidad anual y consiste en un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda o en caso de no conocer este importe se toma como referencia el precio real. 2. Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) es un impuesto indirecto municipal, cuyo establecimiento es voluntario y su gestin corresponde al Ayuntamiento que los establezca. 3. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalas es un impuesto indirecto, cuyo devengo no es peridico, municipal y de establecimiento voluntario por los ayuntamientos a quienes corresponde su gestin.

ADQUISICION DE UNA VIVIENDA Cuando se pretende adquirir una vivienda, el comprador tiene 2 opciones:

a) b)

Recurrir a un vendedor particular, si lo que busca es una vivienda usada o de segunda mano Recurrir al constructor o a una empresa dedicada a la promocin inmobiliaria para adquirir una vivienda nueva.

As, en funcin de la opcin elegida los impuestos que se generan sern distintos y los principales impuestos a pagar con la compra/venta de una vivienda son: 1. Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA)

a.

Viviendas nuevas (primera transmisin del promotor al comprador): El importe de este Impuesto se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio que figure en la escritura, variable en funcin de que la vivienda sea libre o de proteccin oficial y de la Comunidad Autnoma donde est ubicada la vivienda. Sobre el precio escriturado el tipo general q se aplica es: para vivienda nueva un 7% y para vivienda nueva de proteccin oficial (VPO) un 4%. Al tratarse de la primera transmisin, el comprador abonar esta cantidad directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pblica. En Canarias al no existir el IVA, el impuesto que se paga es el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al 4,5%. Si junto con la vivienda se adquiere una plaza de garaje, el tipo de IVA que se aplicar ser el mismo. Sin embargo, si la compra de esa plaza se realiza por separado o posteriormente, el particular pagar el tipo general de IVA que es el 16%.

b.

Viviendas usadas: No se tiene que pagar el IVA, (en su lugar hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Tambin pueden adquirir pisos nuevos, en las mismas condiciones que los particulares, los profesionales o empresarios para desarrollar en ellos la actividad empresarial a la que se dediquen. Aunque en algunos casos, el IVA puede subir hasta el tipo general si la compra realizada no es susceptible de ser vivienda, como por ejemplo un bajo comercial o algunos entresuelos. 2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados (ITP y AJD)

a.

Impuestos sobre transmisiones Patrimoniales: este tributo estatal grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de la vivienda y asciende, es un impuesto derivado a las Comunidades Autnomas. Cada una de ellas establece el tipo general para la transmisin de inmuebles, aunque sin tener en cuenta las deducciones, bonificaciones y distintas circunstancias a la hora de liquidarlo que tambin puede establecer cada Comunidad. Casi todas las Comunidades tienen el mismo tipo que se aplica sobre el valor real de la adquisicin (que en principio es el valor declarado en la escritura sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pblica) a excepcin de Canarias. ANDALUCIA 7% CATALUA 7% CASTILLA Y LEON 7% ARAGON 7% EXTREMADURA 7% CANTABRIA 7% ASTURIAS 7% GALICIA 7% LA RIOJA 7% BALEARES 7% MADRID 7% MURCIA 7% CANARIAS 6,5% VALENCIA 7% CASTILLA LA MANCHA 7% Cada aos las Comunidades Autnomas pueden variar o no dicho porcentaje en sus presupuestos generales y establecer las deducciones que estimen oportunas.

La obligacin del pago de este impuesto corresponde al comprador, que deber rellenar el impreso de liquidacin, calcular el importe y pagarlo en el plazo de 30 das hbiles desde la firma de la escritura pblica. La presentacin y abono del impuesto se realizar en la Administracin de Hacienda de la comunidad autnoma correspondiente. La liquidacin tambin puede llevarla a cabo un notario o un gestor colegiado. b. Impuestos sobre actos jurdicos documentados: el porcentaje de este impuesto depende de la comunidad en la que se encuentre la vivienda, este impuesto es aplicable en las primeras transmisiones de vivienda, se aplica sobre la responsabilidad hipotecaria de los prstamos hipotecarios. En ambos casos, tanto para viviendas nuevas como usadas, el comprador deber satisfacer a Hacienda el Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados (IAJD), salvo que se trate de una vivienda de proteccin oficial (VPO), ya que la adquisicin de sta se encuentra exenta de tal impuesto. La cuanta de este tributo representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (capital principal, intereses y gastos). No obstante, hay tipos distintos en algunas comunidades como Pas Vasco, Navarra, Catalua y Valencia, que tienen capacidad para regular el tipo de gravamen del IAJD desde el ao 1997. Es un gravamen que se aplica a los actos formalizados en documentos pblicos, inscribibles y con cuanta economa como es el caso de las compraventas de viviendas y las hipotecas. IAJD- Hipotecas: Su base de clculo es la "responsabilidad hipotecaria" en el caso de las hipotecas. Se entiende por responsabilidad hipotecaria la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). El tipo a aplicar vara dependiendo de las Comunidades Autnomas y de los importes. En el caso de las hipotecas, por tanto hay que tener en cuenta que su base para el clculo es la del total de responsabilidad hipotecaria y no exclusivamente por el principal del prstamo (del orden de 15 veces del capital del prstamo), salvo las excepciones contempladas en la ley sobre subrogacin y modificacin de hipotecas. IAJD- Compraventa de Vivienda: Para la base de clculo del Impuesto sobre actos jurdicos documentados en el caso de la compraventa de vivienda nueva se toma el importe escriturado de compraventa. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurdicos documentados IAJD est cedido a todas las Comunidades Autnomas de rgimen comn y puede variar segn las Comunidades. entre el 0,1% y el 1 %.

3.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvala Se trata de un impuesto municipal que grava en funcin de la revalorizacin de la vivienda desde la ltima compraventa, el incremento de valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del suelo, tambin se toma en consideracin la cantidad de aos transcurridos desde la adquisicin de dicho inmueble y el municipio o comunidad en el que se encuentre ubicada dicha vivienda ya que el ayuntamiento de esa localidad es quien lo fija y aplica el tipo de gravamen. Segn la Ley, el pago de la plusvala recae sobre el vendedor, pero en la escritura podemos llegar a acuerdos diferentes. Aunque se haya pactado el pago por parte del adquirente, en el supuesto de producirse el impago la Administracin municipal slo podr ejercer acciones contra el vendedor. Eso s, posteriormente el vendedor puede exigir al comprador el resarcimiento de las cantidades por l satisfechas. Desde el momento en que se comprueban todos los documentos y se verifica que todo est correcto, luego de ello se puede proceder con la compra del inmueble, dicha compra se puede realizar al contado o por medio de un prstamo hipotecario.