You are on page 1of 19

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

1

Introducere
În doctrina civilă şi comercială, contractele speciale sunt prezentate, unanim, drep tipuri (particularizări) ale contractului civil abstract (izvor de obligaţii) caracterizate prin reguli specifice şi, deci, printr-o existenţă distinctă, indepedentă. Ele reprezintă o punte de legătură între teoria generală a obligaţiilor şi orice alt contract civil individual, cu menţiunea că, în raportul dintre normele teoriei generale a obligaţiilor şi cele speciale instituite pentru contractele civile (prevăzute în Codul civil sau în alte acte normative), au priorotate cele din urmă. Studiul contractelor speciale este marcat, în special, de opoziţiile dintre regulile generale şi cele speciale, dintre contractele numite şi cele nenumite, precum şi de dificultăţile calificării lor. Principalele contracte speciale sunt:: vânzarea-cumpărarea (cunoscută în doctrina juridică drept instrument al schimburilor economice), mandatul (apreciat ca motorul activităţii juridice), locaţiunea (cunoscută şi ca vânzarea folosinţei) şi antrepriza (instrumentul prestărilor de servicii şi al creării de valori). Codul civil adoptat in 2009, ca expresie legislativă a transformărilor profunde din societatea românească, proclamă ocrotirea unor noi valori socio-morale, culturale, economice şi tehnico-ştiinţifice, norma fundamentală de drept civil încercând să răspundă, în egală măsură, unor exigenţe decurgând din angajamentele asumate de România în cadrul procesului de integrare europeană. În ansamblul său, Codul civil 2009 urmăreşte ideea de a promova o concepţie ministă de reglementare a raporturilor de drept privat într-un singur act normativ.În materie contractuală, noul Cod se evidenţiază prin dispoziţiile ce urmăresc asigurarea unui echilibru între nevalabilitatea contractului şi răspunderea contractuală (de exemplu, imposibilitatea iniţială a obiectului obligaţiei nu mai atrage, întotdeauna, nulitatea contractului sau posibilitatea de a contracta bunuri care aparţin unei terţe persoane, soluţie concordantă cu realităţile circuitului civil şi comercial).

locatarul dobândeşte proprietatea fructelor nu în virtutea locaţiunii. dintre care amintim: strămutarea riscului în contractele translative de propietate odată cu predarea bunului.2 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE Tot astfel. Chiar dacă lucrul dat în locaţiune este producător de fructe. Locaţiunea reprezintă o vânzare a folosinţei şi se deosebeşte de contractele de vânzare-cumpărare prin faptul că se transmite numai dreptul de folosinţă ca drept de creanţă asupra lucrului. locatorul fiind obligat să-i asigure numai folosinţa lucrului. reglementarea expresă a impreviziunii şi a denunţării unilaterale ca modalitate de încetare a oricărui tip de contract încheiat pe durată nedeterminată. ci ca accesoriu al folosinţei. sunt propuse şi soluţii novatoare. . Contractele de locaţiune dau naştere la obligaţii atât faţă de locatar cât şi faţă de locator. Având în vedere că acest contract nu este translativ de proprietate obligaţiile părţilor sunt diferite de celelalte contracte. fiecare din părţi având clare sarcinile ce li se cuvin în derularea contractului. nu şi dobândirea proprietăţii fructelor. nu un drept real.

Ca şi locaţiunea. Deşi art. c) contractul de mandat ce are ca obiect realizarea exclusivă de acte juridice de către mandatar pe seama şi în numele mandantului. b) contractul de antrepriză pe baza căruia se execută lucrări de mare importanţă. În acest caz. locaţiunea este un contract prin care o persoană. d) contractul de depozit ce are ca obiect păstrarea unui bun (nu folosinţa acestuia). Noţiune.CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 3 Secţiunea I. în practică s-a admis că durata locaţiunii poate fi determinată sau nedeterminată². Delimitare Contractul de locaţiune (locatio rei) prezintă asemănări cu contractul de antrepriză. delimitarea de locaţiune poate fi uneori dificilă. stabileşte cuantumul chiriei. părţile pot încheia un antecontract de locaţiune (guvernat de reguli dreptului obligaţional şi nu ale contractului special pe care îl precede). folosinţa temporară a unui bun. caractere juridice. Aspecte introductive 1.. cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) fiind prohibite de lege³. dar şi prestări de servicii de valoare mai mică. de exemplu. în schimbul unei sume de baUltima salvare făcută de Acasani. locaţiunile ereditare imobiliare. 2.. pune la dispoziţia altei persoane. Ca şi în cazul altor contracte civile. 1411 C.Noţiune Potrivit art. 1415 C. în general. prevede că transmiterea folosinţei se face „pentru un timp determinat”. şi antecontractul de locaţiune. civ. locaţiunea nu poate fi însă încheiată pe durată perpetuă (veşnică). fie locaţiune dacă . în esenţă. condiţii de validitate § 1. contractul de mandat sau cu contractul de depozit. Potrivit art. civ. 1411 C. numita locator. Locaţiunea se deosebeşte. contractul de muncă. prin care să se oblige reciproc sau unilateral la perfectarea în viitor a unui contract de locaţiune. de: a) contractul de muncă deoarece salariatul este plătit după cantitatea şi calitatea muncii depuse şi nu în raport cu durata folosinţei bunului care. numită locatar. este un act de administrare. lăsarea unui autoturism într-un garaj aparţinând altei persoane poate însemna. numită chiriei. civ.

1450-1452 C. Ea nu se confundă însă. Contractul de locaţiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locaţiunea fondurilor rurale) şi pentru contractul de închiriere a suprafeţelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice (în măsura în care acestea din urmă nu au reguli speciale acoperitoare).potrivit art. intitulat „Despre contractul de locaţiune”. 1417 C. civ.. locaţiunea mai este cunoscută şi sub denumirea de „vânzare a folosinţei”. dacă locaţiunea încheiată verbal este în curs de executare şi există o contestaţie asupra cuantumului chiriei. poate cere numai efectuarea unei expertize pentru stabilirea valorii chiriei. Acestea nu sunt contracte distincte (independente). dacă contractul a fost încheiat verbal. 3. care se încheie prin simplul acord de voinţă al părţilor. Sediul materiei Codul civil prevede dispoziţii referitoare la locaţiune în Cartea a III-a.potrivit art. păstrare şi conservare a autoturismului. în lipsa unei chitanţe. au fost abrogate după 1989 când contractele de arendare şi închiriere a suprafeţelor locative (ca varietăţi ale contratului de locaţiune) au suferit noi reglementări. locatarul. . când acesta nu este constatat printr-un înscris. Caracterele juridice ale locaţiunii a)Locaţiunea este un contract consensual. dacă litigiul priveşte termenul contractului legea face trimitere la obiceiul locului.1410-1490.Mare parte din reglementările Codului civil în materie. § 2. ci numai varietăţi ale contractului de locaţiune... 1416 C.4 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE cheile garajului se află la conducătorul autoturismului şi scopul închirierii este lipsa spaţiului de parcare. fără vreo altă formalitate. Titlul VII. iar una dintre părţi neagă existenţa lui. În ceea ce priveşte proba contractului de locaţiune. cu contractul de vânzare-cumpărare. dovada cu martori nu este admisă oricât de mică ar fi chiria .potrivit art. . În doctrină. fie depozit în cazul în care obligaţia principală (care determină calificarea contractului) este cea de supraveghere. de care se deosebeşte prin faptul că locaţiunea transmite exclusiv dreptul de folosinţă asupra lucrului pe o durată limitată în timp (ca drept de creanţă) şi nu dreptul de proprietate. civ. civ. Codul civil cuprinde câteva dispoziţii speciale şi anume: .art.

c). în care părţile contractante urmăresc un interes propriu patrimonial. Locaţiunea este un contract bilateral (sinalagmatic) întrucât creează obligaţii pentru ambele părţi contractante. iar locatarul se obligă să plătească chiria. contractul este nul ca locaţiune. datorită următoarelor argumente: . e). b). Locaţiunea este un contract translativ de folosinţa temporară a unui lucru individualdeterminat (şi deci. Dacă folosinţa unui lucru se transmite cu titlu gratuit.CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 5 Dacă contractul a fost constat prin înscris şi acesta a fost distrus ori pierdut datorită unui caz de forţă majoră. pe toată durata contractului f). Caracterul oneros al locaţiunii este elementul principal de distincţie al acestui contract în raport cu comodatul (împrumutul de folosinţă) care. atunci existenţa acestuia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă. § 3. Locaţiunea este un contract comutativ deoarece părţile cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor încă de la momentul încheierii contractului (deci contractul nu este aleatoriu). nu transmite dreptul de proprietate). în celelalte cazuri dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de administrare. prin definiţie este (esenţialmente) cu titlu gratuit. d). .locaţiunea este act de dispoziţie numai când depăşeşte 5 ani şi este supusă publicităţii imobiliare numai peste 3 ani. Locatorul se obligă să asigure folosinţa temporară a lucrului. riscul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar (care poate fi şi o altă persoană decât locatorul). Locaţiunea este un contract esenţialmente cu titlu oneros. Locaţiunea este un contract cu executare succesivă deoarece obligaţiile părţilor se execută în timp. Natura juridică a dreptului locatarului În literatura juridică s-a pus întrebarea: dreptul de folosinţă al locatarului este un drept real sau este un drept de creanţă? Dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţăii. dar poate fi valabil ca un împrumut de folosinţă. printr-o prestaţie continuă.

locaţiune în privinţa calculatorului şi prestare de servicii (antrepriză) în privinţa operatorului. 12. Minorul de peste 14 ani ce are capacitate de exerciţiu restrânsă. deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege. .drepturile reale. a). dreptul de proprietate industrială). civ. § 4.6 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE . şi lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locaţiuni. corporal sau incorporal (de exemplu. Lucrul închiriat nu trebuie să se distrugă sau se consume prin folosinţă. va putea fi parte în contractul de locaţiune. În cazul în care se închiriază un lucru cu personalul de deservire. Condiţii de validitate Deoarece consimţământul şi cauza nu prezintă particularităţi în materia contractului de locaţiune. Lucrul a cărui folosinţă a fost închiriată poate fi un mobil sau imobil. Potrivit art. ca drept de creanţă. art. Întrucât locaţiunea este. atât locatorul cât şi locatarul trebuie să aibă capacitatea de a încheia acte de administrare. în continuare. Obiectul contractului Contractul de locaţiune are obiect dublu: lucrul transmis în folosinţă şi chiria. Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale nu pot fi înstrăinate (fiind inalienabile). A. în condiţiile legii (art. un act de administrare. de exemplu. cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă. De menţionat. că locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană. . însă cu încuviinţarea prealabilă a reprezentantului său legal. 14-16 din Legea nr. dar pot fi închiriate sau concesionate. vom face referiri numai cu privire la capacitatea părţilor şi la obiectul contractului. în principiu. contractul va fi mixt. B. sunt limitativ enunţate de lege (dreptul de folosinţă locativă nefigurând printre acestea). 213/1998 privind proprietatea publică). Capacitatea părţilor În contractul de locaţiune locatorul poate fi o „persoană fizică sau juridică titulară a unui drept real care conferă acestuia dreptul de folosinţă asupra bunului ce formează obiectul contractului.dreptul de folosinţă. nu conferă locatarului dreptul de urmărire a bunului aflat asupra terţilor şi nici dreptul de preferinţă (specifice doar drepturilor reale). calculatorul împreună cu operatorul său. 965 C.

Chiria trebuie să fie determinată sau cel puţin determinabilă (putând fi lăsată. Obligaţiile locatorului În temeiul contractului principala obligaţie a locatorului este de a asigura locatarului folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii. locatorul este obligat să predea lucrul la încheierea contractului şi la locul unde se afla în momentul contractării (dacă nu există stipulaţie contrară privind locul şi momentul predării). locatorul are trei obligaţii subsecvente: a) obligaţia de predare a lucrului. civ. dar (spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare) preţul locaţiunii poate fi plătit şi în alte servicii. de exemplu. fie la aprecierea unui terţ ales de părţi. luni. de regulă în bani. de regulă. locatarul poate cere instanţei: a) predarea silită a lucrului. cursul valutar). Chiria este preţul plătit de locatar pentru folosinţa lucrului închiriat. chiria poate fi unică (globală) dar. precum şi pentru caracterul succesiv al acesteia. c) poate invoca excepţia de neexecutare În cazul în care predarea lucrului s-a făcut cu întârziere. Secţiunea a II-a. b) rezoluţiunea contractului pentru neexecutare.. cu daune-interese. . este stabilită pe unităţi de timp: zile. 1 C.b) obligaţia efectuării reparaţiilor capitale şi c) obligaţia de garanţie. din care decurg mai multe obligaţii secundareiii (cu scopul de a asigura garantarea folosinţei liniştite şi utile a lucrului închiriat). Modalitatea de plată a chiriei se stabileşte prin acordul părţilor.Obligaţia de predare a lucrului Potrivit art. Pentru asigurarea executării obligaţiei principale de folosinţă a lucrului. ani etc. Efectele contractului de locaţiune § 1. fie la influenţa unui factor obiectiv. proporţional cu durata în care a fost lipsit de folosinţa acestuia. Având în vedere că durata contractului este un element esenţial al locaţiunii. 1420 pct. 1.CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 7 b). Dacă locatorul refuză predarea. obligaţie de a face cu caracter succesiv. locatarul este îndreptăţit să ceară o diminuare a chiriei. Predarea lucrului închiriat se face pe cheltuiala locatorului.

şi c) garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat. civ. Tulburarea locatarului de către locatorul care efectuează reparaţiile urgente. care ar putea împiedica locatarului liniştita folosinţă a lucrului. civ. locatorul „nu poate în cursul locaţiunii să schimbe forma lucrului închiriat”. ce cad în sarcina sa şi care nu pot fi amânate până la încetarea locaţiunii nu îi sunt . Dacă lucrul se degradează din uzul normal al acestuia sau datorită cazului fortuit. impune locatorului obligaţia de a se abţine de la orice fapt personal. În cazul în care locatorul nu-şi execută obligaţia de efectuare a reparaţiilor capitale. c) rezilierea contractului [art. Locatorul trebuie să efectueze numai reparaţiile importante (capitale) şi necesare menţinerii unei folosinţe normale a lucrului. mai puţin importante. locatorul neavând obligaţia de a-l reconstrui.8 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 2. fie indirect prin schimbarea destinaţiei”. prin grija locatorului. Garanţia pentru tulburarea cauzată prin fapta proprie. a). Potrivit art. ci ea trebuie menţinută pe tot timpul derulării locaţiunii. 1439 alin. (2) C. 3 C. starea corespunzătoare a lucrului (potrivit scopului urmărit de părţi). cheltuielile fiind scăzute din chirie. civ. (2) C. trebuie să existe nu numai la momentul predării. 1420 pct. în contul locatorului. civ. civ. b) autorizarea de a le efectua. „fie direct prin transformarea materială a lucrului. 1421 alin.]. locatarul poate cere instanţei. 2 C. 2 şi 1421 pct. civ.Obligaţia efectuării reparaţiilor necesare Potrivit art. locatorul trebuie sa efectueze reparaţiile necesare repunerii lucrului în starea corespunzătoare. necorespunzând unei folosinţe normale potrivit destinaţiei.]. 1020-1021 şi art. Obligaţia de garanţie Potrivit art.1420 pct. 3. numite „reparaţii locative” fiind în sarcina locatarului [art. inclusiv prin viciile de construcţie. obligaţia de garanţie a locatorului cuprinde: a) garanţia pentru tulburareaiv cauzată prin fapta sa proprie. alte reparaţii. dacă lucrul „a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare” locaţiunea încetează. 1424 C. 1439 C. b) garanţia pentru tulburarea provenită prin fapta unui terţ. sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii: a) obligarea locatorului la executarea acesteia. Potrivit art.

Spre deosebire de vânzător. În cazul în care locatarul descoperă că lucrul este afectat de vicii ascunse. Locatarul fiind obligat. să fie făcute în cel mult 40 zile [art. civ. Garanţia pentru tulburările provenite prin faptele terţilor. c). civ. dar şi pentru cele apărute pe parcursul executării acestuia.CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 9 imputabile acestuia (locatorului).o micşorare a chiriei.daune interese. în acest caz. faţă de care locatarul se poate apăra singur prin acţiunile posesorii). (2) C. ca urmare a tulburării de drept provenite de la un terţ. în tot sau în parte.). Potrivit art. răspunderea locatorului va fi distinctă. Reparaţiile cu caracter urgent şi care nu suportă amânare. nu numai pentru viciile existente în momentul încheierii contractului. b). poate cere: . Locatorul va răspunde numai pentru tulburările de drept provenite de la terţi (nu şi pentru cele de fapt. micşorând folosinţa lucrului în aşa măsură încât locatarul. 1422 C. civ.rezilierea contractului. proporţională cu lipsa parţială a folosinţei. .]. 1427 C. când nu se mai poate executa sau când folosinţa lucrului a fost prea mult micşorată. Pentru ca locatorul să răspundă pentru vicii. deoarece se prezumă că le-a acceptat. Locatorul va răspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului. ce-i împiedică întrebuinţarea”. În această situaţie. să suporte limitarea folosinţei lucrului închiriat [art. 1425 alin. 1425 alin. Când locatarul pierde folosinţa lucrului. proporţională cu pierderea parţială a folosinţei (art. acesta are dreptul de să ceară: . nu ar fi închiriat sau ar fi plătit o chirie mai mică. dacă le-ar fi cunoscut la momentul încheierii contractului. trebuie ca acestea să prezinte o anumită gravitate. Garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat. Depăşirea termenului dă dreptul locatarului să ceară o scădere de chirie. locatorul va răspunde.]. (1) C. „Locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile şi viciile lucrului închiriat ori arendat. deoarece pentru viciile aparente (pe care locatarul le-a cunoscut sau putea să le cunoască la momentul contractării) locatorul nu răspundevi. după cum tulburarea este de fapt sau de drept. . deoarece el are obligaţia continuă de a asigura folosinţa lucrului (potrivit destinaţiei sale) pe toată durata locaţiuniiv. trebuie însă. civ.

decât cu acordul locatorului. 2.). . care nu se consideră schimbare de destinaţie. 1104 C. civ.daune-interese.). Dacă locatarul refuză să plătească chiria. .repunerea lucrului în starea anterioară şi folosirea lui potrivit destinaţiei.reducerea chiriei. Obligaţiile locatarului 1. locatarul poate efectua lucrările de mică însemnătate. civ. El poate efectua reparaţiile mai mici. pentru menţinerea stării în care i-a fost predat de locator. sau . civ. Plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului) potrivit regulilor generale (art. dacă lucrul a devenit impropriu folosinţei sale. .Obligaţia de întrebuinţare a lucrului potrivit destinaţiei sale Potrivit art. 1429 C. aer condiţionat etc. dacă chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat.rezilierea contractului.n. Dacă chiriaşul schimbă destinaţia lucrului ori face transformări majore neautorizate.rezilierea contractului cu daune-interese. dacă viciul micşorează numai valoarea de întrebuinţare a lucrului. Locatarul are obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar. ceea ce implică întreţinerea lui pe toată durata locaţiunii. locatorul este în drept să ceară instanţei de judecată: . cherabilă. fiind deci. de exemplu.rezilierea contactului sau. § 2. poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).executarea silită. .10 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE . alarmă. Obligaţia de plată a chiriei Locatarul este obligat să plătească chiria convenită la termenele stabilite în contract (art. Având în vedere prevederile de mai sus. locatarul „trebuie să întrebuinţeze lucrul închiriat ca un bun proprietar şi numai la destinaţia determinată prin contact” (s. locatorul poate cere: . În plus. 1429 C. instalarea de gaze.). telefon. numite locative (spre deosebire de reparaţiile importante şi degradările provenind din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului). locatarul nu va putea schimba destinaţia lucrului închiriat.

în starea în care l-a primit (mai puţin uzura normală). el are dreptul la o despăgubire în raport cu valoarea adăugată. civ. întemeiată pe dreptul de proprietate al locatorului. la încetarea contractului. . conform inventarului. dacă nu s-a prevăzut altfel în contract (solidaritatea). 3. civ. care are avantajul că este imprescriptibilă şi poate fi intentată şi împotriva terţilor deţinători ai lucrului. dar presupune şi dificultatea probării dreptului de proprietar al locatorului. derivată din contract (ex contractu). În situaţia în care lucrul închiriat a fost vândut şi noul locator (proprietar) nu-l înştiinţează pe locatar. 1431 C. Dacă locatarul a făcut îmbunătăţiri lucrului închiriat pe timpul locaţiunii. 4. locatorul are la dispoziţie două acţiuni: . Prin inventar trebuie să se înţeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare.incendiul a fost cauzat de un defect de construcţie. Dacă locatarul refuză să restituie lucrul. nu va fi angajată dacă acesta dovedeşte că: . 1431 C..CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 11 Când locatorul a închiriat lucrul la mai mulţi locatari. care are avantajul că poate proba uşor obligaţia de restituire a lucrului (prin simpla prezentare a contractului). cu acordul proprietarului. Potrivit art. . Dacă lucrul a fost restituit fără inventar se prezumă că locatarul a primit lucrul în bună stare. locatarul „nu este răspunzător de pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forţe majore”. dar şi dezavantajul că este supusă prescripţiei extinctive şi nu poate fi intentată împotriva terţilor. împreună cu accesoriile sale. Răspunderea locatarului pentru incendiu Răspunderea locatarului pentru incendiu produs clădirilor. deci răspunderea sa va fi antrenată numai dacă este în culpă.o acţiune personală.incendiul a provenit din caz fortuit sau din forţa majoră. . Obligaţia de restituire a lucrului Potrivit art. Prezumţia fiind relativă (iuris tantum) poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă. plata făcută vechiului proprietar este valabilă. locatarul trebuie să restituie lucrul închiriat.o acţiune în revendicare. obligaţia de plată a chiriei este conjunctă (pentru că răspunderea este contractuală).

Secţiunea a III-a.incendiul s-a produs prin comunicarea focului de la o casă vecină (art. civ. în consecinţă.). 1418 alin. „locatarul are dreptul de a subînchiria ori a subarenda şi de a ceda contractul său către altul. expres. în caz contrar. Obligaţia de apărare contra uzurpărilor Potrivit art. Sublocaţiunea Potrivit art. în schimbul unei chirii. pentru a cărei răsturnare nu este suficientă dovada lipsei de culpă. dreptul locatarului de a subînchiria [art. ci chiriaşul trebuie să facă dovada existenţei unei cauze străine. locatarul este obligat de a aduce la cunoştinţa locatorului. în principiu. ca orice excepţie „trebuie să rezulte din o stipulaţie specială”. Potrivit art.n). locaţiunea ar avea caracter intuitu personae). drepturile şi obligaţiile contractate pot fi.12 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE . în timp util. civ. dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă” (s. a).civ. Prin uzurpare se înţelege orice încălcare provenită de la un terţ a dreptului de proprietate al locatorului (sau a posesiei) asupra lucrului închiriat. (2) C. civ. . În temeiul celor de mai sus. Transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal. neimputabile lui (care a provocat incendiul). 5.1435 C. civ. (1) C. (deoarece. acesta (locatarul) poate încheia un nou contract numit sublocaţiune (subînchiriere) prin care se obligă să transmită altei persoane (numită sublocatar) dreptul de folosinţă temporară asupra aceluiaşi lucru (închiriat de la locator).]. Sublocaţiunea este permisă cu respectarea a două condiţii esenţiale (altele mai puţin importante putând fi schimbate). 1433 C. 1418 alin. pentru a apăra lucrul închiriat. precum şi pentru că legea dă. legea instituie o prezumţie relativă de răspundere a locatarului. 1418 alin. orice uzurpare încercată de un terţ asupra lucrului. Sublocaţiunea şi cesiunea locaţiunii § 1. interzicerea sublocaţiunii nu se prezumă şi. Având în vedere faptul că locaţiunea nu este un contract intuitu personae şi nici viager. (1) C. În cazul de mai sus. transmise altor subiecte de drept civil (terţilor sau avânzilor-cauză).

locatarul (parte a unui contract valabil de locaţiune în derulare) cedează total sau parţial.). în favoarea terţului-cesionar (cesiune care.). prin cesiunea locaţiunii. Sublocaţiunea să respecte condiţiile principale din contractul de locaţiune (de exemplu. sub aspect juridic. suntem în prezenţa a două contracte: unul de locaţiune şi altul de cesiune a drepturilor şi obligaţiilor locatarului. civ. Cesiunea locaţiunii este un contract prin care locatarul transmite cu titlu oneros sau gratuit. respectiv raportul de sublocaţiune (închiriere) dintre locatar şi sublocatar. de cesiune a locaţiunii) sunt: cedentul (locatarul. „Locatarul are dreptul de a ceda contractul său către altul” (s. altei persoane locul său (partea sa) din respectiva locaţiune. care transmite drepturile şi obligaţiile sale din contractul de locaţiune). poate fi o vânzare.). căruia i se cedează contractul şi se subrogă în drepturile şi . cesionarul (terţul. Părţile celor două contracte (de locaţiune şi respectiv.n. vom avea. Având în vedere că suntem în prezenţa a două contracte distincte (contractul de locaţiune şi contractul de sublocaţiune). să nu schimbe destinaţia de locuinţă a spaţiului închiriat). intrând în raporturi juridice directe cu locatorul). Cesiunea contractului de locaţiune Potrivit art. unei terţe persoane (care se va subroga locatarului. § 2. În cazul cesiunii locaţiunii (ca şi la sublocaţiune). b) rezilierea contractului de locaţiune (cu daune-interese). 1418 C. cesiunea locaţiunii (sau a altui contract) este posibilă numai dacă nu s-au produs efectele acesteia sau au fost produse parţial (fiind specifică contractelor cu executare succesivă)vii şi numai dacă „o asemenea facultate nu i-a fost interzisă” (art.CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 13 b). în consecinţă. locatorul va putea cere instanţei de judecată fie: a) executarea obligaţiilor potrivit contractului de locaţiune. un schimb. civ. şi două raporturi juridice diferite: raportul de locaţiune dintre locator şi locatar. Ca şi sublocaţiunea. Când condiţiile de mai sus nu au fost respectate. (1) C. o donaţie etc. drepturile şi obligaţiile sale dintr-un contract de locaţiune. Deci. 1418 alin.

civ. (2) C. Unele cauze comune de încetare ale contractelor prezintă. unele particularităţi (de exemplu. înceta (înainte de producerea efectelor sale) pe aceiaşi cale (mutuus conssensus. civ. iar altele sunt specifice acestuia (de exemplu. ea poate de asemenea.). cel mai firesc. atunci când durata locaţiunii nu a fost determinată prin contract. locaţiunea poate înceta şi prin manifestarea de voinţă a unei singure (şi oricare) părţi ( art. dintre data la care una dintre părţi şi-a manifestat intenţia de a înceta raporturile contractuale şi data la care locaţiunea urmează să înceteze. încetarea contractului prin expirarea termenului sau rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor). Având în vedere că locaţiunea (ca orice alt contract) s-a încheiat prin acordului de voinţă al părţilor. Menţionăm că potrivit art.14 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE obligaţiile locatarului) şi cedatul (locatorul. o dată cu producerea efectelor sale. moartea uneia dintre părţile contractante nu va atrage încetarea contractului de locaţiune. 1440 C. „Contractul de locaţiune nu se desfiinţează prin moartea locatarului. de la regula încetării oricărui contract numai prin acordul de voinţă al părţilor care l-au perfectat (mutuus conssensus. 1436 alin. Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp scurs. § 1. nici prin aceea a locatorului” astfel că. Pentru opozabilitatea contractului faţă de terţi. care va intra în raporturi juridice directe cu cesionarul. drepturile şi obligaţiile părţilor trecând asupra moştenitorilor lor legali sau testamentari. Secţiunea a IV-a. întrucât acesta nu este încheiat intuitu personae. la expirarea termenului contractului. civ.). . Încetarea locaţiunii prin denunţare unilaterală este însă condiţionată de respectarea unui termen de preaviz. 1393 C. mutuus dissensus). Încetarea prin denunţarea unilaterală Ca excepţie. ca urmare a înlocuirii locatarului). în cazul locaţiunii. denunţarea unilaterală sau desfiinţarea ori desfacerea titlului locatorului). Încetarea contractului de locaţiune Locaţiunea încetează. mutuus dissensus). cesiunea locaţiunii trebuie să fie notificată locatorului sau acceptată de acesta printr-un act autentic (art.

obiect etc.CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 15 Expirarea termenului de preaviz are drept consecinţă încetarea locaţiunii. iar un nou contract poate fi încheiat numai prin acordul părţilor şi cu îndeplinirea tuturor condiţiilor impuse ad validitatem.). civ. operează pe durată nedeterminată. civ.) şi nu a unei obligaţii mai puţin importante. civ. prin tacita relocaţiune (art. 1436 alin. 1453 C.1436 alin. civ. locatarul folosind mai departe lucrul închiriat.(1) C. 1021 C. Prin tacita relocaţiune se încheie un nou contract de locaţiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). schimbarea destinaţiei lucrului. Termenul contractului poate fi stipulat de părţi în contract sau în anumite condiţii. .. consimţământ. civ. raporturile de locaţiune continuă. 2 C. De menţionat că rezilierea locaţiunii pentru neexecutare trebuie să aibă ca temei neîndeplinirea unei obligaţii principale. dar spre deosebire de locaţiunea anterioară. (de exemplu. 1450 şi art.). Existenţa unui nou contract presupune implicit şi îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute de art. Noul contract (reînnoit) de locaţiune are aceleaşi clauze. 1020 şi art. locaţiunea încetează (după regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă: punerea în întârziere a debitorului şi daune-interese. Încetarea prin expirarea termenului Potrivit art. 1452 C. 948 C.).). neplata chiriei etc. Dacă şi după expirarea termenului contractului. pentru existenţa oricărui contract (capacitate.). 1451 C. § 3. poate fi prezumat de lege (art. civ. civ. art. în caz de reziliere a contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către una dintre părţi. § 2. Această caracteristică a locaţiunii reînnoite (prin tacita relocaţiune) are drept consecinţă posibilitatea oricăreia dintre părţi de a denunţa unilateral noul contract pe timpul derulării sale (cu singura condiţie a respectării termenului de preaviz impus de art. contractul de locaţiune se consideră reînnoit. Încetarea prin reziliere Potrivit art. iar locatorul neopunându-se. „Locaţiunea făcută pe timp determinat încetează de la sine cu trecerea timpului” şi fără prealabilă înştiinţare. 1437 şi art.

locatarul are un drept de opţiune între a cere: o scădere a chiriei proporţional cu pierderea suferită sau rezilierea contractului. b). Soluţia este aceeaşi indiferent dacă se desfiinţează ori se desface titlul locatorului. deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului. distrugerea materială a lucrului. civ. dacă părţile au stipulat un pact comisoriu expres în acest sens. Dacă pieirea lucrului a fost totală. Încetarea prin pierirea lucrului Potrivit art. Prin pieire se înţelege. Fac excepţie de la regula de mai sus. după cum pieirea este totală sau parţială. deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa normală a acestuia. Contractele de locaţiune încheiate de proprietarul aparent cu un locatar de bunăcredinţă. Încetarea prin desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului Atunci când se pierde titlul locatorului cu efect retroactiv contractul de locaţiune se desface. indiferent dacă pieirea a fost cauzată de forţa majoră ori de culpa părţilorviii. a). dar va putea opera şi de drept. 1268 C. § 5.. dacă partea pierită din lucru este atât de importantă încât acesta nu mai poate fi folosit potrivit pretenţiilor sale. Încetarea locaţiunii se va produce diferit.). Contractele de locaţiune încheiate de uzufructuar rămân valabile pe cel mult 5 ani în limitele unui act de administrare (art. în care locaţiunile rămân valabile: a). 534 şi art. contractul este desfăcut de drept. dar şi orice altă imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu.16 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE Rezilierea trebuie pronunţată de instanţă. următoarele cazuri. 1439 alin. în primul rând. deoarece nu mai poate fi asigurată folosinţa acestuia . rechiziţionarea. c). § 4. pierderea totală sau parţială a lucrului închiriat duce la încetarea locaţiunii. Contractele încheiate de terţul dobânditor al imobilului ipotecat (dacă locaţiunea s-a încheiat cu bună-credinţă şi a avut dată certă). (1) C. exproprierea sau confiscarea lui). b). .1423 şi art. civ. Dacă pieirea lucrului este numai parţială.

7/1996).). iar până la plata acestora are un drept de retenţie asupra lucrului închiriat (art. Dacă contractul este încheiat pe un termen de peste 3 ani şi are ca obiect un imobil. C din legea nr. 21 lit. locatarul este în drept să ceară şi să primească daune-interese. Potrivit art.. civ. cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea încheiată anterior. cu condiţia existenţei unui înscris autentic sau unui înscris sub semnătură privată cu dată certă (art. . Fac excepţie locaţiunile care au drept clauză de încetare vânzarea lucrului (ori altă înstrăinare). 1442 C. Efectele înstrăinării lucrului închiriat prin acte între vii Potrivit art. contractul de locaţiune cu dată certă produce efecte şi este opozabil terţului dobânditor.CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE 17 § 6 . opozabilitatea faţă de terţi se asigură prin înscrierea locaţiunii în cartea funciară (art. în caz de încetare a locaţiunii pe temeiul înstrăinării lucrului. civ). Dreptul la despăgubire al locatarului include şi valoarea investiţiilor făcute lucrului. 1444 C. 1441 C. În lipsă de stipulaţie contrară. 1182 C. atunci când locatorul vinde lucrul închiriat. civ. civ. Acţiunea se prescrie în termenul general de prescripţie (care începe să curgă de la încetarea locaţiunii).

Editura Hamangiu. Bucureşti.Cărpenaru. M.Macovei. ediţia a 3a.Deak „Drept civil. Editura Hamangiu.Francisc Deak.Contracte speciale”. Contracte speciale”. Bucureşti.Succesiuni”. „Drept civil. revizuită şi actualizată. „Tratat de drept civil. C.Bucureşti 2009 4. I. Editura Junimea.Toader. Vasile Nemeş “Contracte civile şi comerciale”. 2006 2.Stanciu D.D. Iaşi 2000 5.Contracte. Vol. Bucureşti 2003 . Editura All Beck.18 CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE Bibliografie 1.Liviu Stănciulescu. Partea specială.Editura Universul Juridic. 2006 3. Fr.S. Liviu Stănciulescu.Striblea „Drept civil. Contracte şi succesiuni”.

i ii iii iv v vi vii viii .