MANUAL DE CONVIVENCIA

NDICE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Introduccin Descripcin General Inmobiliaria Derechos y obligaciones de los Propietarios Junta de Propietarios: Estticas y modificaciones externas de las secciones de uso exclusivo Ascensores Tenencia de animales Limpieza y orden en las reas comunes Estacionamientos

10. Ruidos Molestos 11. Otros

INTRODUCCIN
El presente documento, tiene por finalidad exponer de manera clara las obligaciones y derechos de los Propietarios del Edificio, as como establecer normas para una convivencia armoniosa y como debe realizarse el manejo y la administracin de las reas comunes, as como la funcin de la Junta de Propietarios, en la que el Presidente, Tesorero y Secretario tienen una la participacin relevante. Toda edificacin integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos Propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio comn requiere de un Reglamento interno registrado en SUNARP, de acuerdo a la Ley 27157, en este caso la empresa proporciona adems, un manual de convivencia que dictar las conductas adecuadas para una convivencia pacfica y de mutuo respeto.

DESARROLLO DEL MANUAL DE CONVIVENCIA

1. Descripcin Inmobiliaria reas comunes Los bienes de propiedad comn son las reas sobre las que est construida la edificacin, los cimientos, sobre cimientos, columnas, los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin de equipos, los sistemas para agua, desage, electricidad, los ascensores, los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, los estacionamientos exigidos reglamentariamente, las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn, fachadas externa e interna, los techos y los aires del edificio. Servicios comunes Son servicios comunes la administracin del edificio, guardiana (vigilancia y seguridad del edificio en conjunto), limpieza, conservacin y mantenimiento de las instalaciones sanitarias y elctricas de las reas y ambientes comunes (incluye la reparacin y/o reposicin de los bienes o de sus partes). Participacin en los bienes y reas comunes Gastos comunes: Es responsabilidad de los Propietarios cubrir la atencin de los servicios comunes, la conservacin y el mantenimiento de las reas comunes. Pagar puntualmente la cuota de mantenimiento mensual que corresponde a cada uno de los Propietarios. La administracin encargada del edificio determinar la fecha de pago, la cual deber respetarse. *La variacin y reajuste de los % por rea Techada, de participacin de los Propietarios: el monto (%) a pagar por el cuidado y mantenimiento de las reas comunes podra variar en caso que algn propietario haga una modificacin en su departamento, es decir que agrande o disminuya el tamao de su propiedad exclusiva. 2. Derechos y obligaciones de los Propietarios Derechos : Ejercer dominio sobre su propiedad exclusiva. Vender, hipotecar o alquilar su propiedad exclusiva. Sin embargo, el propietario debe avisar a la junta, de forma escrita, dentro de los 30 das anteriores a su realizacin.

Usar los bienes y servicios comunes. La Junta de Propietarios podr prohibir el uso de las reas comunes a los Propietarios que hayan sido declarados inhbiles. Formar parte de la Junta de Propietarios, votar, elegir y ser elegido dentro de la misma. Acudir a la Junta de Propietarios con preguntas, dudas y peticiones de accin en caso sea necesario, o en todo caso al Presidente. Remodelar, modificar, ampliar o alterar elementos arquitectnicos de sus propiedades exclusivas, siempre que estn de acuerdo con las normas legales vigentes o las normas especiales. En caso se quiera modificar el aspecto exterior de la propiedad exclusiva debe consultarse y obtener el permiso de la Junta de Propietarios.

Obligaciones: Pagar la cuota mensual de mantenimiento de reas comunes y los costos de los servicios comunes (agua y luz) en la fecha establecida por la Junta de Propietarios. Esta obligacin se mantiene vigente aunque el propietario no use su propiedad exclusiva. Cumplir con las disposiciones tomadas por la Junta de Propietarios. Los Propietarios que alquilen su departamento, tienen la obligacin de informar mediante comunicacin escrita a la Directiva o al Comit de la Junta de Propietarios acerca del perodo de alquiler y el nombre de la persona que alquila. Los Propietarios sern responsables por las cuotas de mantenimiento que sus inquilinos no cumplan con pagar. No realizar obras que trasgredan las limitaciones antes mencionadas, sin previo dilogo y aprobacin de la Junta de Propietarios. No afectar la seguridad y salubridad del edificio. Los departamentos no podrn ser utilizados para actos o fines que atenten contra la moral y las buenas costumbres. Ejecutar las reparaciones de las respectivas secciones exclusivas. En caso de daar las propiedades comunes asumir la responsabilidad y los gastos de reparacin. Trasmitir este manual y el reglamento interno y los documentos que correspondan al nuevo inquilino (en caso de alquiler) o al nuevo propietario (en caso de venta) donde constan las normas de convivencia, los derechos y obligaciones de los Propietarios, entre otros. El incumplimiento de esta obligacin solo generar problemas para el propietario. Cumplir con todas las obligaciones antes descritas aun si su seccin exclusiva se encuentre deshabitada, por el tiempo que fuere.

*Inhabilitacin de Propietarios: Se inhabilitar a un propietario por incumpliendo en el pago de 3 cuotas mensuales de mantenimiento continuas (cuota ordinaria) , o por una cuota extraordinaria. El propietario inhabilitado puede asistir a las reuniones de la junta, sin voz ni voto. Recupera el derecho a voz y voto una vez pagada la deuda. El incumplimiento en el pago de las cuotas dar lugar a las acciones de cobro permitidas por ley y se proceder al corte del servicio de agua.

4. Junta de Propietarios: TODOS los dueos de uno o ms departamentos en el edificio son parte de la Junta de Propietarios. Los miembros de la Junta cuentan con voz y voto en la toma de decisiones respecto a las reas comunes. El Presidente, Secretario y Tesorero conforman el Comit de la Junta de Propietarios. El Presidente asume la representacin de la Junta de Propietarios. SE DEBE registrar la Junta de Propietarios ante los Registros Pblicos. El Presidente de la Junta tendr la capacidad de demandar ante el Poder Judicial a los propietarios morosos y/o regularizar alguna ampliacin edificada sin Licencia de Obra. Presidente de la Junta de Propietarios La Junta de Propietarios elegir un Presidente, el cual gozar de las facultades generales y especiales de representacin conjunta. Secretario y Tesorero Ambos cargos pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Secretario y, en su caso, el de Secretario-Tesorero podr ser ejercido por cualquier propietario. Estas tres personas conforman la Directiva o Comit de la Junta de Propietarios. Ellos representan a la totalidad de la Junta de Propietarios y sus funciones son las siguientes: Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario para la conservacin de las reas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios comunes y el mantenimiento de la maquinaria de uso comn (bombas, bomba de sistema contra incendios, cisterna, ascensor, sistema de alarma) Cuidar la inversin y gasto en el mantenimiento. Velar por la conservacin del edificio, lo cual implica (necesariamente) la celebracin de contratos o la adquisicin de bienes, contrato de una administracin, de personal de guardiana y limpieza, personal de mantenimiento de maquinarias de uso comn, entre otras. Aprobar o reformar el reglamento interno y el manual de convivencia. Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, aprobar el informe anual de gestin del Presidente de la Junta de Propietarios. Seguir el proceso ejecutivo de los Propietarios deudores Establecer sanciones para los Propietarios que han incumplido el Reglamento Interno y el Manual de Convivencia. Elegir cada dos aos al Presidente, Secretario y Tesorero de la Junta. Llevar el Libro de Actas de la Junta de Propietarios, en el cual debe constar en cada Acta, los siguientes aspectos: a) Fecha y hora de la reunin b) Miembros presentes c) Agenda a tratar d) Conclusiones de cada punto tratado en la reunin e) Firma de los asistentes.

Mantener estrecha comunicacin con la Empresa Administradora, en el presente caso con DELHEL E.I.R.L., con el fin de resolver en forma conjunta los problemas menores que no requieran ser elevados a consideracin de la Junta de Propietarios. Autorizar a la Empresa Administradora, previa consideracin de los respectivos presupuestos, a realizar las reparaciones necesarias para mejorar las condiciones fsicas y funcionales del Edificio. Las reparaciones mayores sern autorizadas por la Junta de Propietarios.

Exigir a los Propietarios que corresponda, las reparaciones a que haya lugar, por efectos de daos o perjuicios causados por aquellos, a los bienes comunes. Hacer cumplir a los inquilinos las normas que rigen para la Junta de Propietarios.

* EJEMPLO: Para contratar un seguro, instalar unas jardineras, cambiar la puerta del garaje, etc., es necesaria la aprobacin de la Junta de Propietarios, o en todo caso del Presidente de dicha Junta. Reuniones de la junta: Ordinarias: son las reuniones de la Junta de Propietarios que ya estn previstas, pueden ser dos, o tres veces al ao o como la junta lo disponga. Es necesario que la Junta de Propietarios se rena al final del ao para evaluar los gastos e ingresos. La primera reunin se ejecutar durante el primer trimestre del ao. Extraordinarias: son aquellas reuniones de la Junta de Propietarios que se realizan por un motivo de necesidad y urgencia para adoptar una decisin. En caso que se pida una reunin extraordinaria, este pedido debe estar respaldado por un mnimo de 25% de los Propietarios.

*Los arrendatarios pueden acudir a las reuniones y opinar, ms no cuentan con voto alguno. *Las reuniones de la Junta de Propietarios son muy importantes, porque en ellas se toman todos los acuerdos necesarios para solucionar cualquier inquietud o problema que pueda afectar a los propietarios del Edificio. Es el punto de unin y discusin de los asuntos que conciernen a la comunidad en su totalidad. Las Convocatorias: La Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco das naturales, mediante aviso contenido en carta, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin. Tambin se debe anunciar en carteles publicados en las vitrinas o pizarras que

mantiene la administracin en uno o varios sitios visibles del Edificio. Se debe indicar el da, hora y lugar de la reunin y los temas a tratar. Los Propietarios podrn hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el edificio.

Todas las sesiones deben contar con un Acta de la misma, en la que se indicar el lugar, fecha y hora en que sta se realiz; la relacin de los Propietarios asistentes; los nombres del Presidente y Secretario de la Junta; los temas agendados; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y el Secretario y por todos los participantes en la Junta. Luego de una primera convocatoria la reunin se iniciar con un qurum mnimo del 50% de Propietarios. Si se hace una segunda convocatoria la reunin se inicia con los asistentes presentes. *Para sesiones ordinarias debe darse un plazo de tres das entre convocatorias. En el caso de sesiones extraordinarias las convocatorias pueden ser el mismo da. Acuerdos de la Junta de Propietarios Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarn con una mayora simple (50%+1), cuando se trata de actos de administracin. En caso se tenga que tomar alguna decisin sobre la modificacin del Reglamento Interno y/o el Manual de Convivencia y/o aprobar la transferencia o cesin en uso de alguna de las reas comunes se necesita la aprobacin de un mnimo de 2/3 partes de la Junta en su totalidad. SE DEBEN CUMPLIR TODOS LOS ACUERDOS APROBADOS POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS 5. Estticas y modificaciones externas de las secciones de uso exclusivo No se podr cambiar la forma externa de la fachada externa e interna, ni decorar las paredes. Tampoco se podrn instalar rejas, ventanas con colores que rompan con la armona esttica del Edificio; sin previa consulta y autorizacin de la Junta de Propietarios. No podrn tampoco ser instaladas rejas internas, ni aquellas que estn enclavadas en cada marco de la puerta del respectivo departamento. Se prohbe la instalacin de tendales en las fachadas interiores o exteriores del Edificio, as como la colocacin de ropa u otros objetos sobre las ventanas exteriores o barandas de los balcones de los departamentos. El techo es parte del rea comn del edificio y se someter a votacin en caso se coloquen elementos, tales como antenas. El color para la instalacin de las cortinas, persianas o stores, queda sujeta a la aprobacin por parte de la Junta de Propietarios, acordndose en este caso los colores blanco, beige, marfil, hueso o similar; a fin de mantener la armona.

Los balcones no podrn ser modificados en sus barandas ni vitrales, as como cambiarles el color a las paredes del mismo, ya que son parte integrante de la fachada del Edificio; en ellos no podrn instalarse tendales, piscinas u otros, como lanzamiento de fuegos artificiales, que rompan el ornato o signifiquen algn riesgo para los vecinos. *Si se quiere efectuar alguna modificacin de puertas, colores, instalar rejas o maceteros deber obtenerse la aprobacin de todos los Propietarios del piso y posteriormente de la Junta de Propietarios. 6. Ascensores Los daos a los ascensores, elctricos o mecnicos, ralladuras y otros desperfectos que puedan sufrir por descuido y/o negligencia, sern reparados por cuenta exclusiva del propietario o arrendatario del departamento que directa o indirectamente los haya causado. El conserje mantendr vigilancia sobre el uso de los ascensores dando especial cumplimento a las recomendaciones que formulen los tcnicos de mantenimiento de los mismos. Queda terminantemente prohibido el uso de los ascensores para trasladar a las mascotas, para ello se deber usar las escaleras de emergencia. *Los nios debern hacer uso de los ascensores acompaados de personas mayores, declinando la colectividad de Propietarios toda responsabilidad por accidentes que puedan sufrir dichos menores. 7. Tenencia de animales

La tenencia de animales se limita al rea privada de cada departamento. Cualquier dao causado por un animal ser indemnizado por su propietario. Los animales debern ir siempre con correa y acompaados por su propietario. Estos deben tener sus vacunas respectivas al da y sus certificados correspondientes. Los propietarios deben mantener a sus mascotas limpias y libres de olores que pudieran incomodar a los vecinos, as como evitar los ruidos molestos de los mismos. Queda terminantemente prohibido el uso de las reas comunes del edificio para que las mascotas hagan sus necesidades. El reiterado incumplimiento de este artculo, obligar al propietario de la mascota a retirar el animal del edificio. El personal de vigilancia y limpieza del edificio NO SERAN RESPONSABLES DE LIMPIAR LAS NECESIDADES DE LOS ANIMALES. 8. Limpieza y orden en las reas comunes Los tachos ubicados a las salidas de los ascensores en la zona de estacionamientos, son solamente de soporte y para arrojar desperdicios menores, como los generados al interior

de los vehculos, botellas descartables, etc. Por ningn motivo podrn ser utilizados para arrojar los residuos orgnicos generados en el hogar. Queda absolutamente prohibido arrojar desperdicios, basura, papeles, fsforos, colillas de cigarros, etc. por las ventanas de los departamentos. As como tampoco se permite sacudir alfombras, felpudos, manteles u objetos similares que puedan causar perjuicio a los dems Propietarios u ocupantes del Edificio. Las salidas de emergencia no debern ser obstruidas de ninguna manera y las reas comunes debern permanecer limpias y libres de basura y cualquier tipo de material desagradable o antiesttico. El personal de limpieza contratado por la Empresa Administradora se encarga de mantener las reas comunes limpias, sin embargo los Propietarios y sus respectivas familias deben cuidar y tratar de no ensuciar ni maltratar las reas comunes. 9. Estacionamiento Cada persona tiene derecho al uso exclusivo del puesto(s) de estacionamiento que le ha(n) sido asignado(s), no pudiendo hacer uso del mismo ninguna otra persona, salvo que medie autorizacin expresa y por escrito del correspondiente titular, pero ningn titular o usuario podr disponer de dicho puesto para destinarlo a usos que menoscabe los derechos de los dems Propietarios o stos se vean lesionados en alguna forma. Asimismo, se prohbe realizar construccin o modificacin alguna que altere el aspecto esttico o arquitectnico del Edificio. Queda terminantemente prohibido estacionar fuera de las reas o puestos expresamente destinados para este fin. Queda terminantemente prohibido utilizar el rea exclusiva de estacionamiento como depsito de tenencias personales, como cajas, muebles, etc. Solo de permitirn bicicletas y objetos por el estilo de menor volumen.

Los trabajos en vehculos o limpieza de los mismos que sus Propietarios hayan de realizar en el estacionamiento, sern efectuados con el debido cuidado para no producir molestias a los residentes del Edificio, ni manchar y arrojar aguas y otras sustancias o desperdicios en el estacionamiento, igualmente los usuarios de los estacionamientos tendrn la debida diligencia para evitar que las puertas de sus respectivos vehculos no rocen o daen a los vehculos vecinos. Es importante resaltar que cada propietario es responsable por la seguridad de los objetos colocados en estas reas, no responsabilizando a la Junta de Propietarios o a la Administracin por alguna prdida ocasionada .

10. Ruidos molestos La msica que se escuche en el hogar de manera habitual debe hacerse de modo que no moleste a los vecinos y quede limitada al interior del departamento. En el Edificio; se prohbe, especialmente en los das y horas de descanso los golpes, martillazos, uso del taladro y trabajos frecuentes de acondicionamiento, que resulten ruidosos en exceso. Por tal motivo est autorizado a realizarse dichos trabajos de acondicionamiento de lunes a viernes de 9:00am a 5:00pm y sbados, Domingos y Feriados de 9:30am a 12:00pm De otro lado de igual forma por respecto a nuestros vecinos debern tener cuidado con los ruidos de los motores y msica de sus vehculos al momento de ingresar al rea de estacionamientos. 11. Otros Los Propietarios o arrendatarios no podrn por ningn motivo facilitar llaves de la puerta principal o controles remotos del estacionamiento del a ninguna persona extraa al mismo. Sern responsables legal y econmicamente obligados a la indemnizacin por daos y perjuicios a que haya lugar por la violacin de este punto. Todo desperdicio, dndole atencin preferente a los desperdicios de cocina y otras sustancias hmedas de descomposicin inmediata, deben ser envueltos en bolsas plsticas bien cerradas, con el objeto de evitar oxidacin de los contenedores o cilindros y destruccin de los mismos, as como los malos olores, focos de infeccin y criaderos de insectos o roedores. La basura debe ir en los contenedores, como corresponde. No se permitir que bicicletas, coches de bebs o juguetes o vehculos similares u otros artculos personales permanezcan abandonados en rea de uso comn. Los Propietarios o inquilinos no podrn pedir a ningn empleado de la Junta que se aleje de su puesto de trabajo para asuntos privados. Recordar que a cada uno se le asignan tareas especficas y no podr hacer otras diligencias en horas de trabajo. Los Propietarios o inquilinos que se ausenten por un tiempo prolongado de su departamento, debern comunicarlo a la recepcin y a la Administracin. En caso de dejar a alguien a cargo del departamento deber comunicarse a la administracin por escrito el nombre y apellido de quien ocupar el inmueble.