Tema 18 Dreptul de servitute. Superficia 17.1.Noiunea i caracterele servitutilor. 17.2.Clasificarea servitutilor. 17.3.Noiunea i natura juridic a dreptului de superficie. 17.4.

Drepturile proprietarului terenului. 1.Noiunea i caracterele servitutilor. n conformitate cu prevederile art. 428 din Codul civil al Republicii Moldova prin servitute se nelege o sarcin care greveaz un imobil (terenul aservit) pentru uzul i utilizarea imobilului unui alt proprietar (teren dominant). Definiia formulat de ctre Codul civil dreptului de servitute a fost supus unor serioase critici n literatura de specialitate. Astfel, definiia dat dreptului de servitute las s se ntrevad posibilitatea stabilirii unui raport juridic ntre dou imobile, n realitate, nu este vorba de un raport juridic ntre dou bunuri, ci de raporturi juridice ntre titularii dreptului de proprietate ai celor dou imobile. Titularii dreptului de proprietate au o serie de drepturi i obligaii rezultnd din constituirea dreptului de servitute. Pe de alt parte, definiia dat dreptului de servitute este prea general n sensul c nu se arat n ce const coninutul juridic al acestui drept, dar mai ales nu se arat natura juridic a sarcinii ce greveaz un imobil n favoarea altuia. Cu toate acestea, definiia dat de ctre Codul civil are meritul, pe de o parte, c evideniaz c servitutea este o sarcin ce apas numai asupra bunurilor imobile, iar, pe de alt parte, c dreptul de servitute presupune existena a dou imobile ce aparin unor proprietari diferii. Fa de cele artate se poate formula urmtoarea definiie dreptului de servitute: dreptul de servitute este un drept real n temeiul cruia titularul dreptului de proprietate asupra unui imobil beneficiaz de avantajele economice aduse fondului su numit fond dominant ca urmare a unei sarcini impuse unui alt fond denumit fond aservit ce aparine n proprietatea altei persoane. Aa de exemplu; proprietarul unui teren ce nu are ieire la calea public obine un drept de trecere de la proprietarul terenului ce are ieire la calea public. Primul proprietar beneficiaz de dreptul de servitute, n cazul nostru de drept de trecere, pe terenul celui ce al doilea proprietar ce are ieire la calea public. Dreptul de servitute prezint urmtoarele caractere: > Dreptul de servitute este un drept real imobiliar. Acest caracter i este imprimat dreptului de servitute de aceea c pot constitui obiectul acestui drept numai bunurile imobile prin natura lor. Este un drept real fiindc titularul dreptului de servitute i exercit atributele conferite de lege direct asupra bunului fr concursul altei sau altor persoane. ntruct constituirea dreptului de servitute are ca efect ngrdirea i restrngerea dreptului de proprietate asupra fondului aservit, n literatura de specialitate ca i n practica judectoreasc, n unanimitate, s-a ajuns la concluzia c asupra bunurilor imobile proprietate public nu se poate constitui un drept de servitute. Cu alte cuvinte, bunurile imobile proprietate public nu pot fi fonduri aservite. > Servitutea presupune existena a dou fonduri. Din definiia dat dreptului de servitute ca i din prevederile Codului civil rezult c pentru constituirea acestui drept este absolut necesar existenta a dou fonduri ce trebuie s aparin unor proprietari diferii. fondul dominant - imobilul n folosul cruia apare servitutea; fondul aservit - imobilul asupra cruia exist servitutea. > Servitutea instituindu-se pentru mrirea utilitii economice a unui fond apare ca accesoriu al acestuia. In consecin, dreptul de servitute urmeaz soarta juridic a fondurilor fr a cror existen este de neconceput dreptul de servitute. Servitutea constituie un drept numai n privina fondului dominant, fiindc fa de fondul aservit ea constituie o sarcin care ngrdete i restrnge dreptul de proprietate asupra acestuia. Drept urmare, servitutile se transmit odat cu nstrinarea fondului dominat sau aservit. Ele nu pot fi desprite de fondul dominant pentru a constitui un drept de sine stttor. Servitutea nu poate fi nstrinat, cedat, ipotecat sau urmrit dect odat cu fondul dominant pe lng care aceasta exist. > n principiu, servitutea este un drept perpetuu, trstur ce rezult din caracterul ei accesoriu. Caracterul perpetuu al servitutii nu este de esena, ci numai de natura acestui drept, de ndat ce se admite constituirea, prin convenia prilor, a dreptului de servitute pe un termen limitat. n sfrit, servitutea este indivizibil, n sensul c servete sau greveaz un imobil n ntregul su. De aceea n cazul n care unul sau ambele fonduri constituie obiectul dreptului de

proprietate comun, pentru constituirea dreptului de servitute este necesar obinerea consimmntului tuturor titularilor dreptului de proprietate comun. 2.Clasificarea servitutilor. Clasificarea servitutilor se face dup mai multe criterii. Astfel, conform art.430 din Codul civil al Republicii Moldova, servitutiile se clasific dup cum urmeaz: > servituti aparente - cele care se cunosc prin semne exterioare, de exemplu: servitutea de trecere presupune un drum, o potec, cea de vedere presupune existena unei ferestre etc, iar servituti neaparente - care nu se atest prin astfel de semne, cum ar fi servitutea de a nu zidi pe un fond sau de a zidi numai pn la o anumit nlime; > servitutile continue - cele al cror exerciiu este sau poate fi continuu fr a fi necesar fapta omului, de exemplu: servitutea de scurgere a apelor; servitutea de vedere etc, iar servitutile necontinue - cele pentru a cror existen este necesar fapta omului, de exemplu; servitutea de trecere, servitutea de a scoate ap dintr-o fntn etc; > servitutile pozitive - cele care ndreptesc pe proprietarul terenului dominant s fac n mod direct anumite acte de folosin pe terenul aservit, iar servitutile negative - cele care impun proprietarului terenului aservit anumite restricii n exerciiul dreptului su de proprietate. Astfel am realizat reglementarea juridic a clasificrii servituiei conform Codului civil al Republicii Moldova, n continuare vom demonstra c servitutiile sunt susceptibile de mai multe clasificri, n dependen de anumite criterii. Conform literaturii de specialitate romne, servitutiile se mpart n: > naturale, > legale i > convenionale. Servitutile naturale supt acele servituti ce izvorsc din situaia natural a fondurilor. Fac parte din aceast grup: a) servitutea de scurgere a apelor naturale, n temeiul creia locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg n mod firesc din locurile superioare; servitutea izvorului care const n restrngerea dreptului proprietarului unui fond pe care se afl un izvor de a folosi acel izvor n aa fel nct s nu tulbure pe proprietarul altui fond cu privire la ntrebuinarea izvorului respectiv; c) servitutea de grnituire i cea de ngrdire n temeiul creia orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grnituirea proprietii lipite de a sa, cheltuielile urmnd a fi suportate pe jumtate de fiecare din proprietari; d) servitutea de ngrdire, conform creia, orice proprietar i poate ngrdi imobilul, dar cu respectarea dreptului de trecere (servitutea de trecere) de care se bucur vecinul su. Clasificrii servitutilor stabilite Codul civil al Romniei i n literatura de specialitate i s-au adus critici vehemente. Astfel, n mod ntemeiat se consider c pretinsele servituti naturale nu sunt n fond dect tot servituti legale de ndat ce sarcinile impuse unor imobile se datoreaz voinei legiuitorului i nu faptului c imobilele i-ar fi creat unele fat de altele anumite sarcini naturale. Servitutile legale sunt cele stabilite de ctre lege. Din aceasta grup fac parte urmtoarele servituti: a) servitutea zidului i anului comun; b) servitutea de distan care impune proprietarului de a nu sdi plantaii dect la o distan de doi metri de linia despritoare a fondului vecin, dac aceste plantaii sunt nalte i la o jumtate de metru pentru celelalte plantaii i garduri vii; c) servitutea de distan i lucrri intermediare cerute pentru unele construcii care oblig pe orice proprietar s respecte o anumit distan cu ocazia ridicrii pe fondul su a unor construcii; d) servitutea de vedere asupra proprietii vecinului de a nu putea face ferestre sau deschideri n zidul comun despritor, al celor dou imobile, dect dac s-a obinut n prealabil, consimmntul celuilalt proprietar i dac aceast fereastr sau deschidere s-a fcut la o anumit distan prevzut de lege; e) servitutea de trecere, n temeiul creia proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are nici o ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului; f)servitutea de pictur a streinilor care impune proprietarului de a face streain casei sale n aa fel ca apele provenite din ploi sau zpezi sa se scurg pe terenul su i nu pe al vecinului. Trebuie de asemenea s observm c nici servitutile legale nu sunt n realitate adevrate servituti, ci mai degrab limite, aduse exercitrii dreptului de proprietate ce deriv, n mod necesar, din raporturile fireti de vecintate dintre proprieti. Existena aa-ziselor servituti

naturale i legale reprezint cazul normal, situaia obinuit a unor fonduri ce se gsesc n anumite condiii. Adevratele servituti, dup aprecierea unanim a autorilor sunt servitutile convenionale, stabilite prin voina omului sau aa cum le denumete Codul civil stabilite prin fapta omului. Proprietarul unui teren sau a unei cldiri poate constitui prin acte juridice orice fel de servitute cu condiia de a nu fi contrar ordinii economice, sociale i politice ori regulilor de convieuire social. Din aceste prevederi rezult, aadar, pe de o parte, principiul libertii de constituire a servitutilor, iar pe de alt parte c servitutile pot fi constituite prin titluri. Noiunea de titlu cuprinde n acest neles, att actele cu titlu oneros (vnzare, schimb) ct i actele cu titlu gratuit (testament, donaie). Servitutile ca orice drept real pot fi dobndite i prin uzucapiune. Pentru dobndirea dreptului de servitute prin uzucapiune art. 623 Codul civil al Romniei prevede urmtoarele condiii: a) servitutea s fie continu; b) servitutea s fie aparent; c) posesia s fie util; d) posesia s fi durat cel puin 30 de ani. O situaie special o prezint servitutile prevzute i reglementate de art. 625-627 Codul civil al Romniei, adic servitutile constituite prin destinaia proprietarului. Servitutea constituit prin destinaia proprietarului este faptul pe care un proprietar a dou fonduri l stabilete ntre ele, prin propria sa voin, n aa fel nct unul din ele s suporte o sarcin n favoarea celuilalt fond, stare de fapt ce ar constitui o servitute dac fondurile ar aparine unor proprietari diferii. De exemplu, pe un fond al su proprietarul face un drum de trecere pentru a se folosi de cellalt fond. Att timp ct fondurile aparin aceluiai proprietar starea de fapt nu poate constitui o servitute. De ndat ns ce aceste fonduri aparin unor proprietari diferii, starea de fapt, n cazul nostru, drumul de trecere, devine o servitute propriu-zis. 3.Noiunea i natura juridic a dreptului de superficie. Codul civil al Republicii Moldova, n art.443 expune urmtoarea definiie a superficiei: superficia este un drept real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii existente". Din ce expuse mai sus rezult, c dreptul de superficie este un drept real imobiliar care const n dreptul de proprietate pe care l are o persoana, numit superficiar, n vederea edificrii i exploatrii unei construcii ce se afl pe suprafaa unui teren ce aparine altei persoane i asupra cruia superficiarul are un drept de folosin. Din definiia dat rezult, n primul rnd, c n cazul constituirii unui drept de superficie se suprapun dou drepturi distincte: pe de o parte, dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciei, ct i dreptul de folosin asupra terenului pe care se gsete construcia, iar pe de alt parte, dreptul de asupra terenului pe care se afl construcia i dreptul la o indemnizaie din partea superficiarului pentru folosina terenului, dac dreptul de superficie n-a fost constituit cu titlu gratuit, n al doilea rnd, dreptul de superficie este un drept real imobiliar i perpetuu. Aceasta nseamn c obiectul dreptului de superficie l pot constitui numai bunurile imobile. n legtur cu natura juridic a dreptului de superficie n literatura de specialitate s-a ajuns la concluzia c acest drept este un dezmembr-mnt al dreptului de proprietate asupra terenului. Cu toate c dreptul de superficie mbrieaz unele caractere specifice ale dreptului de proprietate, totui, el prezint unele particulariti proprii. Astfel, dreptul de superficie la fel ca i dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, este un drept perpetuu i poate fi dobndit prin uzucapiune. De asemenea, ca i dreptul de proprietate, dreptul de superficie poate fi grevat cu sarcini reale (servituti, uzufruct, ipotec etc.) n msura n care acestea sunt compatibile cu coninutul dreptului de superficie. Spre deosebire ns de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezint i unele trsturi specifice. Astfel, n timp ce dreptul de proprietate poate avea ca obiect orice fel de bun, obiectul dreptului de superficie l constituie numai o suprafa de teren. De asemenea, dreptul de proprietate confer titularului su posesia, folosina i dispoziia asupra bunului ce-i formeaz obiectul dreptului su, n timp ce dreptul de superficie pe lng aceste atribute ce Ie exercit titularul asupra construciei sau plantaiei, mai confer acestuia i dreptul de folosin asupra terenului pe care se afl construcia. Din cele expuse vom enumera caracterele juridice ale dreptului de superficie: > este un drept real imobiliar, avnd ca obiect construciile, deasupra i sub acest teren; > este un drept perpetuu, ceea ce nseamn c exist atta timp ct dureaz construcia, el nu

se stinge prin neuz; > este un drept care confer superficiarului un drept de folosin asupra terenului pe care se afl construcia, iar pentru folosina terenului superficiarul poate fi obligat s plteasc o indemnizaie dac nu s-a convenit altfel. Dreptul de proprietate nu poate nceta prin sistarea strii de indiviziune deoarece acest drept nu se afl n coproprietate cu dreptul proprietarului asupra terenului. Modurile de dobndire a dreptului de superficie pot fi clasificate n trei mari categorii: a) prin acte juridice; b) prin efectul legii. Dreptul de superficie prin acte juridice se poate dobndi n temeiul contractului ntre proprietarul terenului care acord unei alte persoane dreptul de a construi pe terenul su, n schimbul unei indemnizaii pentru folosina terenului, sau fr plat. Acest mod de constituire a dreptului de superficie este cel mai des uzitat n practic. Se va putea constitui un drept de superficie pe orice teren proprietate privat, indiferent de proprietar. Legislaia noastr consacr naterea dreptul de superficie din lege. ntr-adevr literatura de specialitate, consider c toate construciile ridicate de soi pe terenul proprietatea unuia din ei devin bunuri comune, iar n privina terenului soul neproprietar al terenului dobndete un drept de superficie asupra terenului. 4.Drepturile proprietarului terenului. Proprietarul terenului exercit asupra bunului ce alctuiete obiectul dreptului su, respectiv asupra terenului, toate atributele ce alctuiesc coninutul juridic al dreptului de proprietate. El are, de asemenea, dreptul de a pretinde superficiarului plata unei indemnizaii pentru folosina terenului, dac dreptul de superficie s-a constituit cu titlu oneros. Lui i incumb ns obligaia de a respecta i garanta superficiarului dreptul de folosin asupra terenului pe care acesta a ridicat construcia. Dreptul su de proprietate este limitat n ceea ce privete coninutul su juridic de existena dreptului de superficie. In ceea ce-1 privete pe superficiar, el exercit asupra construciilor atributele corespunztoare dreptului de proprietate. Totodat, el mai are un drept de folosin asupra terenului. Ca obligaii, superficiarul este dator s respecte condiiile stabilite prin actul de constituire a dreptului de superficie, s plteasc proprietarului terenului sumele de bani convenite i s nu schimbe destinaia economic a terenului pe care se afl construcia. Att proprietarul terenului, ct i superficiarul au la ndemn pentru aprarea dreptului lor toate mijloacele prevzute de lege pentru aprarea proprietii i posesiei. Dreptul de superficie se stinge: > la expirarea termenului; > prin consolidare, dac terenului i construcia devin proprietata aceleai persoane.