FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES ESCUELA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS PROYECTO INMOBILIARIO PRIVADO PARA LA CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO

INTELIGENTE SANTA CATARINA EN SANTA VICTORIA- CHICLAYO

ALUMNOS: ACOSTA CHAPOAN, MARTIN CAMPOS JULCA, PATRICIA DAVILA GUERRERO, ALICIA ZUE VILLALOBOS, MAX.

CICLO: VII

ASIGNATURA: FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS

DOCENTE: MUNDACA GUERRA, JORGE

Chiclayo, 15 de Mayo del 2013

EDIFICIO INTELIGENTE SANTA CATARINA - PIMENTEL

1. Anlisis Estratgico 1.1 Anlisis del Macroentorno Para poder analizar el entorno externo es necesaria la elaboracin de la siguiente matriz SEPTE, la cual contiene los cinco puntos principales de: Econmico, Sociocultural, Demogrfico, Tecnolgico y Medioambiental. FACTOR MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012-2017 ECONMICO SOCIOCULTURAL DEMOGRFICO TECNOLGICO AMBIENTAL

Evolucin del PBI: Comportamiento de la Evolucin de la poblacin del Crecimiento de 6.3% del Sociedad: Per: PBI en el 2013 Demanda de En la actualidad la poblacin Variacin del PBI: Departamentos seguros total del Per es de 30 135 875 El PBI ascendi en 5.9% modernos y bien habitantes. en el IV trimestre del equipados Evolucin de la poblacin total 2012 y 6.2% en enero Finalidad de la Inversin: de Lambayeque: del 2013 Construcciones de escasa El departamento de Crecimiento sector tecnologa con fines Lambayeque tiene 1 229 260 Crecimiento del 18.4 % comerciales hbts, representando el 4.07% en enero del 2013, el Nivel Socioeconmico: de la poblacin total del Per. mayor porcentaje en Sector AB de Viviendas Dficit habitacional: OCURRENCIAS comparacin con los Acerca de 1.9 millones dems sectores. viviendas. Dficit cualitativo Mayor consumo interno hay ms de 1.47 millones de de cemento 18.6% en viviendas en malas enero del 2013 condiciones, Dficit Avance fsico de obras cuantitativo se sita por en 16% en enero del encima de 389 mil viviendas. 2013 Fuente: INEI Fuente: Diario Gestin Fuente: INEI - Mi Vivienda

Avance tecnolgico: Cuidado del Medio controlar funciones y vigilar Ambiente: Mediante desde Tablet, celular, o ahorro de energa y uso computadora. de renovable de la Mejores equipamientos en misma su infraestructura interna y Cuidado amplio hacia externa. reas verdes Materiales de Papel de Estado Construccin y Leyes que promueven el maquinaria: con el uso de uso sostenible de la informtica, materiales e recursos naturales y instalaciones elctricas Protegen la minimizando el riesgo. Biodiversidad

Fuente: Icologico, intelligentenergy.

Fuente : USAID

Ahora pasaremos a analizar las tendencias de cada uno de los puntos anteriormente mencionados, para ello tenemos la siguiente matriz SEPTE basada en proyecciones. FACTOR MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012-2017 ECONMICO SOCIOCULTURAL DEMOGRFICO TECNOLGICO
Tendencia de la tecnologa de construccin: Potencial ingreso de proveedores extranjeros de tecnologa avanzada al mercado lo que responde que la industria de la Construccin est enmarcada en materiales, procesos y productos con nfasis en la Eco Sostenibilidad Desarrollo: de Sistemas Constructivos Convencionales con Materiales Tradicionales.

AMBIENTAL
Utilizacin de energas renovables en la construccin: Planes de Energa Renovable para el 2020 Proyectos: Adhesin a principios Ecuatorianos del Ambiente aplicados a todas las industrias en el periodo 2013 en adelante

Expectativa de Tendencia: Avance fsico Expectativa de crecimiento de crecimiento: en Obras en un 10% poblacin en el Per: Crecimiento total del 6% Nivel Socioeconmico: Para el 2015 la poblacin total en el 2014. Para el ao 2017 se del Per ser de 31 151 643 Proyeccin del PBI a 6% espera reducir en un 25% hbts, representando un en el 2015. la demanda del Sector B crecimiento del 3.37% Proyeccin del sector respecto al 2012. construccin: Expectativa de crecimiento de BCP mantiene en 6.3% su poblacin de Lambayeque: previsin de crecimiento Crecimiento del 2.55% para el TENDENCIA del PBI en el 2013, en 2015, alcanzando una tanto que el BCR elev de poblacin de 1 260 650 6.2% a 6.3% su estimado habitantes. de crecimiento Expectativa del dficit habitacional: Reduccin de la brecha habitacional entre 20% y 25% para el ao 2016. Fuente : INEI Fuente : INEI- Gestin Fuente: INEI- Mi Vivienda

Fuente :SENA

Fuente: USAID

1.2

CADENA DE VALOR

1.3

Anlisis del Microentorno 1.3.1 Poder de Negociacin de Proveedores Para la construccin de edificios inteligentes contamos con una variedad de proveedores en la regin de Lambayeque la cual nos brinda materiales de construccin, calidad, precios, etc., a continuacin detallamos las caractersticas de los proveedores y la negociacin que llevan a cabo las constructoras con dichos proveedores. Para llevar a cabo la construccin del edificio debemos contar con materiales de construccin de primera calidad, por el cual trabajaremos con los proveedores como: Dino, que nos ofrecer cemento antisalitre ms, cemento extraforte y cemento tipo I, concreto premezclado, prefabricados dentro del cual estn los ladrillos y adoquines, lneas complementarios como fierros, tubos , alambres y clavos. Por otro lado contamos con el proveedor Pacasmayo especialista en cementos el cual nos ofrecer productos como cemento, concreto, prefabricados de concreto, cal viva y agregados, esto permitir realizar las bases de la construccin y las paredes ya que es un buen proveedor en cementos. Por ltimo tenemos al proveedor Ferronor SAC, que nos brindar productos como: accesorios de bao, alambres y clavos, artculos de ferretera, cermicas, ladrillos, materiales de construccin, pinturas y planchas de polipropileno. Todos estos proveedores con diferentes precios lo cual permitir a nuestra empresa escoger y llevar a cabo una negociacin. Tambin ser necesario contar con maquinaria para la construccin: Las excavadoras y cargadoras: se emplean en la excavacin y los movimientos de la tierra. Los buldozers y moto niveladoras: se utilizan en la nivelacin de terrenos. Los camiones y volquetes: transportan los materiales. Las gras: elevan los materiales, su estructura bsica est formada por la torre, la pluma y el contrapeso y las hormigoneras.

Debemos tener en cuenta que se adquiere los materiales de construccin de acuerdo a las necesidades de la constructora, conforme van avanzando con el proyecto hacen el pedido de los materiales. En conclusin podemos afirmar que la empresa constructora si lleva a cabo un proceso de negociacin con los proveedores, por la misma razn que existe una gran variedad y

podemos elegir en que ms nos convenga en cuanto a precios, calidad, entre otras caractersticas. 1.3.2 Poder de Negociacin de Clientes El poder de negociacin que llevaremos a cabo con los clientes es fuerte, debido a que tanto en nuestro pas como en la Ciudad de Chiclayo el sector de la construccin est creciendo da a da, nuestro proyecto est dirigido a personas y/o familias de nivel socioeconmico A y A+ en busca de confort, tecnologa y seguridad, por tal motivo existir un alto poder de negociacin con el cliente para llegar a un acuerdo. 1.3.3 Rivalidad entre competidores Actuales En este caso, en la ciudad de Chiclayo contamos con tres empresas constructoras de gran representatividad como ORTIZ LOSSIO S.C.R.L, Inmobiliaria y Constructora Montebello S.A.C Y CONSTRUCTORA SAN JUAN S.R.L, los cuales se encargarn de realizar elaboracin de proyectos completos de edificacin y obras de ingeniera civil, proyectos de arquitectura y consultora sobre temas especiales; tambin se dedican a la direccin y/o supervisin de obras de construccin. Dicha situacin trae como consecuencia una competencia fuerte, nos vemos rezagados a causa de esta situacin, afectando nuestra participacin en el sector, nuestra capacidad financiera y nuestra capacidad de proyecto en marcha. 1.3.4 Amenaza de entrada de Nuevos Competidores Este punto es muy variable, puesto que da a da la competencia en el sector de construccin crece. Para llevar a cabo el edificio inteligente se debe tener en cuenta la fuerte inversin, adems de los profesionales de primera para llevar a cabo este proyecto 1.3.5 Amenaza de ingreso de Productos Sustitutos Si bien es cierto existe productos sustitutos como departamentos, mini departamentos, viviendas de alquiler y viviendas urbana. Nuestro proyecto va ms all, puesto que utilizaremos tecnologa de punta y al mismo tiempo ecolgico.

1.4

Anlisis de Megatendencias del Sector Construccin 1.4.1. Utilizacin de Energa Solar y Molinos Elicos La utilizacin de energas renovables ha requerido de la ayuda de Universidades y

Compaas Elctricas las cuales plantean encontrar modelos de negocios que permitan traer de lugares remotos la energa solar; pilas de combustible y Molinos Elicos los cuales

seran conectados a las propiedades y la energa trasmitida desde esos lugares, esto ha sido un proyecto de tendencia mltiple en el aspecto internacional que se cree tendr resultados en los prximos aos. 1.4.2 Edificios Inteligentes En los pases del mundo se ha visto la necesidad insatisfecha de edificios inteligentes, Japn, China, Estados Unidos, y algunos miembros de la Unin Europea ya cuentan con este tipo de construcciones que hacen la vida del hombre ms fcil. La tendencia actual va por lo moderno y sostenible y es por ello que cada vez se construyen ms y ms IntelligentBuilding en el mundo, expertos plantean que para los siguientes 10 aos habr el doble de edificios inteligentes en el mundo. 1.4.3 Construccin de Edificios Verdes La tendencia por lo ecolgico est recorriendo el mundo y la tendencia por los edificios verdes cada vez tiene ndices ms altos. Las edificaciones verdes son aquellas que tienen un bajo consumo de energa, y disminuyen las emisiones de gases contaminantes, sin descuidar los aspectos cualitativos del edificios es decir con las mimas comodidades. La tendencia a planteado objetivo de reduccin de consumo de energa y emisin de dixido de carbono por construcciones en un 20% para el 2020, y en el 2050 50% menos, adems se quiere empezar a construir utilizando slo fuentes de energa renovables dentro de los prximos aos. 1.4.4 Utilizacin de Fondos de Pensiones El uso del dinero de las AFP en la inversin de proyectos inmobiliario ya es una realidad, si bien es cierto que hace aos esto era algo nuevo, en los ltimos aos las AFP han realizado grandes inversiones de dinero debido a la rentabilidad que le provee el sector construccin (15%) la cual es mayor a la obtenida en el mercado de capitales pues entre 1% y 1.5% de los fondos que manejan las AFP estn invertidos en el sector inmobiliario, porcentaje que aumentar en los siguientes aos por el atractivo del sector. 1.4.5 Crecimiento de Megaciudades Considerando el concepto de que Megaciudad es aquella que posee ms de 10 millones de habitantes, podemos mencionar que en el periodo del Plan Bicentenario, Lima

Metropolitana tender a convertirse en una mega ciudad, lo que encarecer los costos de los servicios y productos entre los cuales vale mencionar al sector inmobiliario. Esperamos

que se convierta en una mega ciudad equilibrada en competitividad, medio ambiente y calidad de vida. 1.4.6 Las Telecomunicaciones y la Masificacin del Uso de Internet En las ltimas dcadas, las telecomunicaciones en el mundo han evolucionado favorablemente de manera notoria a travs de la creacin de nuevas tecnologas con la finalidad de procesar, transmitir y difundir conocimiento. De todos ellos, internet se ha convertido en la actualidad en uno de los medios ms utilizados por los agentes econmicos por suponer una gran oportunidad de inversin, y aminorar costos econmicos, pero esos no son los nicos beneficios de la internet, pues su aplicacin en dispositivos mviles como telfonos, Tablets y laptops hace ha logrado grandes alcances que se relacionan de modo directo a las edificaciones inteligentes, pues es mediante el uso de estos que se pueden hacer efectivas las acciones del sistema del edificio. 1.4.7 El Cambio Climtico Los expertos han venido mencionando que debido a la contaminacin del planeta y las consecuencias de ello todos los pases van a sufrir los efectos del cambio climtico, pero los ms vulnerables sern los pases tropicales y sus poblaciones rurales. Se considera que este fenmeno est trayendo consigo un cambio de pensamientos y una reduccin drstica del consumo de combustibles fsiles los cuales sern reemplazos por las energas renovables. El Per se ver afectado, en particular por la menor disponibilidad de agua en la costa. Se estima que las alteraciones de los ecosistemas incidirn negativamente en las condiciones de competitividad econmica de los pases, afectando severamente a la poblacin asentada en las ciudades costeras. Estudios recientes estiman que de no adoptarse medidas contingentes, ello podra llegar a significar hasta el 20% anual del PBI para el ao 2050, limitando seriamente las metas de crecimiento sostenido del pas.

1.5

Anlisis FODA del Sector Construccin 1.5.1. Fortalezas F1: Experiencia ganada de la construccin en el departamento de Lambayeque. F2: Mayora de empresas constructoras cuentan con una situacin financiera estable. F3: Diversidad de proveedores locales mayoristas que facilitan el aprovisionamiento. F4: Desarrollo permanente tecnolgico de productores.

F5: Crecimiento del sector construccin por encima del promedio de la economa nacional. 1.5.2 Debilidades D1: Falta de personal calificado en gestin inmobiliaria. D2: Burocracia para habilitaciones urbanas y licencias de construccin. D3: Alta rotacin del personal. D4: Baja calidad provocada por la reduccin de costos de parte de los contratistas. D5: Recursos tecnolgicos para mantenimiento de edificaciones es alto. D6: Falta de experiencia en construcciones tecnolgicas. D7: No hay muchos espacios de expansin inmobiliaria. 1.5.3 Oportunidades O1: Crecimiento proyectado del sector construccin en un 15% para el ao 2015. O2: Macro tendencia de creacin de edificios tecno- ecolgicos aparecen en el mundo O3: Crecimiento del poder adquisitivo de los peruanos en un 5.7% O4: Creciente inversin de las AFP en proyectos inmobiliarios. O5: Barreras econmicas altas para el ingreso al sector construccin O6: Tasas de inters bajas para crditos hipotecarios. O7: Elevada demanda insatisfecha 1.5.4 Amenazas A1: Subida de precio de materiales de construccin. A2: Grandes empresas constructoras A3: Sobrevaloracin de costos de terrenos para la construccin de edificios. A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construccin. A5: Posible agudizacin de crisis internacional.

1.6 Matriz de Evaluacin de Factores Externos (EFE) MATRIZ EFI - EVALUACIN DE FACTORES INTERNOS OPORTUNIDADES O1: Crecimiento proyectado del sector construccin en un 15% para el ao 2015. O2: Macro tendencia de creacin de edificios tecno- ecolgicos aparecen en el mundo O3: Crecimiento del poder adquisitivo de los peruanos en un 5.7% O4: Creciente inversin de las AFP en proyectos inmobiliarios. O5: Barreras econmicas altas para el ingreso al sector construccin O6: Tasas de inters bajas para crditos hipotecarios. O7: Elevada demanda insatisfecha AMENZAS A1: Subida de precio de materiales de construccin. A2: Grandes empresas constructoras A3: Sobrevaloracin de costos de terrenos para la construccin de edificios. A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construccin. A5: Posible agudizacin de crisis internacional A6: Potencial invasin de terrenos inhabitados por parte de terceros. TOTAL 0.09 0.07 0.1 0.08 0.06 0.05 1 2 1 1 2 1 2 0.18 0.07 0.1 0.16 0.06 0.1 2.72 PESO 0.07 0.08 0.09 0.06 0.07 0.08 0.1 CALIFICACIN TOTAL PONDERADO 4 3 4 4 3 4 4 0.28 0.24 0.36 0.24 0.21 0.32 0.4

Tabla de Valores 1 = Amenaza Mayor 2 = Amenaza Menor

3 = Oportunidad menor 4 = Oportunidad mayor

EL puntaje alcanzado fue de 2.72 lo cual muestra que el sector construccin se encuentra en un contexto favorable y se ubica en una zona competitiva.

1.7

Matriz de Evaluacin de Factores Internos (EFI) MATRIZ EFI - EVALUACIN DE FACTORES INTERNOS FORTALEZAS PESO 0.08 0.07 0.1 0.08 0.09 CALIFICACIN TOTAL PONDERADO 3 3 4 3 4 0.24 0.21 0.4 0.24 0.36

F1: Experiencia ganada de la construccin en el departamento de Lambayeque F2: Mayora de empresas constructoras cuentan con una situacin financiera estable. F3: Diversidad de proveedores locales mayoristas que facilitan el aprovisionamiento. F4: Desarrollo permanente tecnolgico de productores F5: Crecimiento del sector construccin por encima del promedio de la economa nacional. DEBILIDADES D1: Falta de personal calificado en gestin inmobiliaria. D2: Burocracia para habilitaciones urbanas y licencias de construccin. D3: Alta rotacin del personal D4: Baja calidad provocada por la reduccin de costos de parte de los contratistas. D5: Recursos tecnolgicos para mantenimiento de edificaciones es alto. D6: Falta de experiencia en construcciones tecnolgicas. D7: No hay muchos espacios de expansin inmobiliaria TOTAL

0.09 0.1 0.07 0.05 0.08 0.09 0.1 1

2 1 2 2 1 1 1

0.18 0.1 0.14 0.1 0.08 0.09 0.1 2.24

Tabla de Valores 1 = Debilidad Mayor 2 = Debilidad Menor

3 = Fortaleza menor 4 = Fortaleza mayor

El puntaje alcanzado fue de 2.24, lo que demuestra que nuestro sector posee una posicin interna dbil pero manejable.

1.8

Estrategia Global

En este caso se aplicar una estrategia de Segmentacin y Diferenciacin, enfocada en el segmento de poblacin: Consumidores con un poder adquisitivo elevado y sostenible en el mediano y largo plazo. Mediante esta estrategia se elaborar un producto que satisfaga las necesidades de nuestro pblico objetivo: En primer lugar la ubicacin del edificio multifamiliar debe ser exclusiva y los departamentos deben ser amplios; adems de ello estos deben contar con seguridad y ser de confort. Nuestra caracterstica principal que nos diferenciar de la competencia es que el edificio a construir ser del tipo domtico: combinara la tecnologa y la conciencia ambiental; siguiendo las nuevas tendencias en arquitectura y diseo del Primer Mundo

1.9 Estrategia Competitiva: Matriz Ford - Cruce Estrategias Oportunidades Estrategias FO Financiar el proyecto con tasas de inters a las mejores tasas del mercado endeudndose en soles. Orientacin del proyecto hacia la satisfaccin de necesidades de Clientes del nivel socioeconmico A o AA. Proyecto con responsabilidad medioambiental que hace uso de energas renovables. Dirigir productos Exclusivos basado en la Domtica para los clientes cuyo poder adquisitivo es elevado. Estrategias DO Contar con proveedores que nos suministren equipamiento tecnolgico y personal adecuado para la instalacin del equipamiento. Ofrecer un producto diferenciado utilizando un servicio post-venta. Tabla: Matriz FORD Cruza de Estrategias Fuente: Elaboracin Propia Amenazas Estrategias FA Negociacin con los proveedores mayoristas de materiales de construccin y maquinarias, buscando los precios ms bajos.

Fortalezas

Ubicacin de la edificacin en un lugar cntrico y atractivo, para contrarrestar los elevados costos de construccin. Estrategias DA Otorgar curso de capacitacin para el personal calificado en temas netamente relacionados con la construccin de nuestra edificacin inteligente.

Debilidades

1.10 Misin Nuestra misin es la construccin de un edificio inteligente con amplios departamentos dirigidos a los consumidores con alto poder adquisitivo ofreciendo espacios tecnolgicos, ecolgicos y de confort.

1.11 Visin Lograr reconocimiento y prestigio por la innovadora idea de construccin, contribuyendo tanto a la satisfaccin de los consumidores por el uso de tecnologa de punta como al cuidado del medio ambiente.

1.12 Objetivos Estratgicos

OBJETIVOS ESTRATGICOS GENERALES OEG 1

OBJETIVOS ESTRATGICOS ESPECFICOS

Ofrecer un Edificio Diferenciado que satisfaga las necesidades de vivienda del Sector Socioeconmico A de estilo de vida pudiente.

OEG 2

BASAR LA ESTRATEGIA TECNOECOLOGA

EN

LA

OEG 3

Implementar un sistema econmico financiero eficiente maximizando la utilidad y reduciendo costos sin afectar la calidad.

Competencia con empresas que producen edificios sin valor ecolgico Satisfaccin de Necesidades del Sector A Construccin de Edificio Verde que utilice energas renovables como un rasgo de diferenciacin Utilizacin de tecnologa como un rasgo de diferenciacin Promover la inversin pblica y privada. Impulsar la construccin utilizando tecnologa y a la vez cuidando el medio ambiente, capacitando al personal. Realizar publicidad para dar a conocer los proyectos de construccin tecno-ecolgicos Establecer el precio segn la oferta y demanda del sector socioeconmico A. Negociar la adquisicin de materia prima, maquinaria y mano de obra de calidad, a precios bajos y en las condiciones requeridas. Disear e implementar un sistema de costos y presupuestos eficiente.

 Financiar el proyecto a tasas de inters bajas. OEG 4 Integrar energa solar ante la tendencia de crecimiento de la poblacin y consumo desmesurado de energa elctrica. Utilizacin de energa capturada del medio ambiente (solar, elica, de lluvia, etc.) para nuestra construccin. Contribuir al cuidado del medio ambiente, con el uso de energa renovable.

2. Estudio de Mercado 2.1 Objeto Estratgico del Estudio de Mercado

Reducir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construccin de un Edificio inteligente y ecolgico dirigida a personas del sector socioeconmico A.

2.2

Definicin del Mercado Objetivo 2.2.1 Mercado Potencial En la provincia de Chiclayo el sector socioeconmico A representa el 0.6% de la poblacin total resultando un total de 5 mil 284 habitantes. 2.2.2 Mercado Disponible La demanda insatisfecha en Chiclayo es de 21 mil 180 viviendas, donde el dficit habitacional del sector socioeconmico A al cual nos dirigimos es del 1.6% representando un total de 342 viviendas. 2.2.3 Mercado Efectivo A partir del mercado disponible, determinamos nuestro mercado efectivo que comprende aquellas personas del sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo que tienen la intencin real y la posibilidad de comprar una vivienda. En este caso la cantidad de viviendas efectivamente demandadas es de 191. 2.2.4 Mercado Objetivo Nuestro mercado objetivo abarcar el sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo que tienen la intencin y la posibilidad de comprar un departamento inteligente en el distrito de Pimentel.

2.3

Investigacin de Mercado

La presente investigacin de mercados tiene la finalidad de identificar los comportamientos y caractersticas del segmento al cual nos dirigimos, a la vez nos permitir conocer el mercado competidor, proveedor y de bienes sustitutos. 2.3.1 Problema de la Investigacin de Mercado El problema de este estudio radica en identificar Cules son los comportamientos y caractersticas de las personas urbanas pertenecientes al sector socioeconmico A respecto a su decisin de adquisicin de una vivienda en el Distrito de Pimentel?, con la intencin de realizar un proyecto inmobiliario el cual consiste en la construccin de un edificio Domtica.

2.3.2 Objetivos de la Investigacin de Mercado Objetivo General El objetivo general de la investigacin es determinar los comportamientos y caractersticas de las personas urbanas del sector socioeconmico A y su decisin de adquisicin de una vivienda inteligente en la ciudad de Pimentel Objetivos Especficos Identificar el perfil de comportamiento de las personas urbanas del sector socioeconmico A respecto a la decisin de adquisicin de una vivienda inteligente en la ciudad de Chiclayo. Especificar las caractersticas y el diseo de la edificacin multifamiliar y sus departamentos que desean las personas urbanas del sector socioeconmico A en la ciudad de Pimentel segn sus preferencias y determinando su estilo de vida. Determinar el precio de los departamentos segn el nivel de ingresos y poder adquisitivo de las personas del Sector socioeconmico A respecto a la decisin de adquisicin de una vivienda en la ciudad de Pimentel. Identificar la mejor plaza para la construccin de la edificacin multifamiliar segn el sondeo y las preferencias de las personas urbanas del sector socioeconmico A en la ciudad de Pimentel. Determinar el tipo de promocin y publicidad para los departamentos de la edificacin multifamiliar segn el grado de influencia de esta en las personas del sector socioeconmico A respecto a la adquisicin de vivienda en la ciudad de Pimentel. 2.3.3 Metodologa La metodologa que se aplicar en el estudio de mercado ser Analtica/Descriptiva, debido a que se aplicar una encuesta validada que permitir obtener, organizar, analizar y presentar informacin relevante con la finalidad de elaborar conclusiones vlidas y tomar una decisin. 2.3.4 Muestreo Poblacin La poblacin est conformada por las 5 284 personas urbanas pertenecientes al sector socioeconmico A de la Provincia de Chiclayo.

Muestra El presente estudio utilizar un muestreo aleatorio simple. Las unidades de anlisis sern las personas de la provincia de Chiclayo, y las unidades elementales o informantes sern las personas del sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo. Clculo del Tamao de la Muestra El tamao de la muestra se calcula con un nivel de confianza del 95% y con un margen de error de 0.05. La poblacin N representa a un total de 5 284 habitantes. A travs de la siguiente frmula estadstica calculamos la muestra:

Donde la muestra es de 359 personas del Sector socioeconmico A pertenecientes a la provincia de Chiclayo.

2.3.5. Operacionalizacin de Variables

Variable

Definicin conceptual

Dimensiones

Definicin operativa Rango de Edad Grado de Instruccin

Escala Ninguna Nominal Nominal Ordinal Ordinal Nominal

Perfil de las personas urbanas de sector socioeconmico A

Ocupacin Nivel de Ingreso Integrantes de la Familia

Comportamiento Percepciones de de las personas las personas urbanas de estilo urbanas del de vida sector progresista socioeconmico Diseo del Edificio respecto a la A sobre la Inteligente adquisicin de adquisicin de una vivienda en un edificio la ciudad de inteligente en Chiclayo Chiclayo Precio del Departamento

Tipo de Vivienda Actual

Caractersticas del Departamento Nominal Atributos Innovadores Servicios Esperados Cuota de Alquiler Disposicin a Pagar Ubicacin Tipo de Zona Influencia de la Publicidad Nominal Nominal Ordinal Ordinal Nominal Nominal Nominal Nominal

Ubicacin del Edificio

Promocin Tipo de Medio de Comunicacin

Encuesta 1. 2. Edad: ____________ Grado de instruccin a) Primaria

9.

Qu

servicios

espera

recibir

de

un

departamento tecno- ecolgico? Seguridad: ________________________ Limpieza: _________________________ Mantenimiento de tecnologa: _________ Otros: ___________________________ 10. Si usted vive en un departamento/casa alquilada. Cunto paga por el alquiler? __________ 11. Cunto estara dispuesto a pagar por el departamento tecnolgico? ___________ 12. En qu lugar le gustara que este ubicada el departamento tecno-ecolgico? a) Santa Victoria

b) Secundaria c) Superior

d) Maestra Doctorado 3. Ocupacin: _____________________

4. Nivel de ingresos mensual (soles) :_____ 5. 6. N de integrantes de su familia: _______ Tipo de vivienda actual: a) Casa independiente

b) Departamento independiente c) Casa o departamento compartida con la familia. d) Casa o departamento alquilado. 7. Cules son los principales servicios con los que debe contar la vivienda? _____________________________________ _____________________________________ _____________________________________ 8. Qu atributos innovadores le gustara que posea un edificio? a) Control de calefaccin por zonas

b) Los parques c) Pimentel

d) Otros: _____________ 13. Le gustara que su departamento: a) Este cerca de una avenida transitada

b) Sea estrictamente residencial c) Cerca de la playa

d) Cerca de la naturaleza o campo 14. Influencia en usted la publicidad para realizar la compra de un departamento? a) S

b) Alarmas tcnicas c) Control de accesos ( cochera)

d) Detector de movimiento para puertas y ventanas e) f) g) Control de iluminacin Home Theater (cine en casa) Luces de paso automticas

b) No 15. Por qu medio se entera de las

promociones de departamentos? a) Televisin

b) Radio c) Internet

h) Paneles solares para utilizar energa i) Otros: _____________________________

d) Boca a boca e) f) Volantes Otros:___________

RESULTADO DE LAS ENCUESTAS: Caractersticas de las personas urbanas del sector socioeconmico A Segn los datos recopilados: El 38.46% posee entre 30 y 39 aos y otro 23.08% tiene entre 40 y 49 aos, lo que comprueba que nuestro mercado objetivo es joven y de edad media. Posee un grado de instruccin superior el 46.15% y han llevado estudios de Maestra y/o Doctorado un 53.85%, en conclusin nuestro pblico es muy profesional y moderno. Sus principales ocupaciones son: Mdico 30.77% e Ingeniero 23.08%. Segn un estudio de IPSOS el sector socioeconmico A son las personas con ingresos mensuales superiores a los S/. 6000 soles, en nuestro caso nuestro mercado objetivo percibe en promedio ingresos mensuales de S/. 10538. La vivienda en la cual se hospedan est conformada en promedio por 3.54 habitantes. El 53.85% de la poblacin vive actualmente en una casa independiente. Diseo de los departamentos En la recopilacin de informacin sobre el diseo de departamentos se lleg a las siguientes conclusiones: Los principales servicios que debe contar la vivienda deben ser luz, agua, desage, vigilancia, cable e internet WiFi. Para nuestro mercado objetivo, los principales atributos innovadores que debe tener un departamento son: Alarmas Tcnicas 18.64%, Control de Accesos 15.25%, Detector de Movimiento para puertas - ventanas 13.56%, y Luces de paso automticas 13.56%. Los principales servicios que esperan recibir de un edificio tecno-ecolgico son: en seguridad un sistema de cmaras 45.45%, en limpieza un sistema de reciclaje 60% y en mantenimiento una service de servicio tcnico. Precio de los departamentos Acerca del precio del departamento, en promedio estaran dispuestos a pagar S/157 375, el cual si es financiado a un plazo de 10 aos; estaran pagando una cuota mensual de S/2042. Comparando esta cifra con el ingreso mensual promedio, podran fcilmente pagarla. Por otro lado el 58.33% del sector socioeconmico A residente en Chiclayo estara dispuesto a pagar entre S/ 100 000 y S/ 150 000 por el departamento tecno ecolgico. Ubicacin del departamento

Sobre la ubicacin del departamento, el 46.15% de las personas del sector socioeconmico A residentes en Chiclayo desearan adquirir un departamento en Pimentel mientras que un 30.77% preferiran vivir en Santa Victoria. Adems el 46.7% de la muestra encuestada preferira vivir en una zona estrictamente residencial y un 26.7% al frente de la playa. Promocin de los departamentos Respecto a la publicidad, esta influye en la decisin de compra de un 53.85% de nuestro mercado objetivo; siendo los principales medios la televisin y el internet (33.33% y 25.93% respectivamente). As mismo nos dieron a conocer que el 83.33% prefiere una publicidad personalizada sobre una masiva.

2.3.6. Conclusiones de la Investigacin de Mercados Mercado Consumidor El mercado consumidor de nuestro proyecto considera al segmento del nivel socioeconmico A de ambos gneros de edad entre 30 y 49 aos demandantes de una vivienda en Pimentel. El consumidor de este segmento tiene un nivel de ingresos promedio mensual de S/10 538, viviendo en su mayora en una casa independiente La vivienda deber contar con los principales servicios como agua, luz, desage, cable e internet. Como servicios tecnolgicos deber contar con alarmas tcnicas, control de accesos, luces automticas y detector de movimiento en puertas y ventanas. El lugar donde se ubicara la vivienda sera en Pimentel, en un rea residencial cercana a la playa. Acerca del precio estaran dispuestos a comprar departamentos valorizados entre S/100 000 y S/ 150 000 mediante un prstamo hipotecario pagando cuotas de entre 1500 y 2500 soles, dependiendo del plazo, el cual se ubica entre 10 y 15 aos. Mercado Competidor La ciudad de Chiclayo cuenta con tres empresas inmobiliarias de gran tamao: Inmobiliaria y Constructora Montebello, Inmobiliaria Ortiz Lossio y la Constructora San Juan; los cuales elaboran proyectos completos de edificacin haciendo muy competitivo el mercado. Nuestra principal desventaja ante estos es que poseen una red de proveedores que les facilitan bajos precios debido a que adquieren material en grandes cantidades. Sin embargo ya ha quedado demostrado que el dficit habitacional es lo suficientemente grande para la oferta actual de vivienda y por lo tanto existe mercado para todos.

No obstante la amenaza externa siempre est latente, eso en consecuencia de que Lambayeque es un mercado en crecimiento en lo que construccin se refiere, por ello nuestro proyecto apunta a la innovacin que le dar un valor agregado ante la competencia actual y una barrera a las gigantes inmobiliarias de Lima y el extranjero. Mercado Proveedor Se cuenta con una gran variedad de proveedores, sin embargo para llevar a cabo la construccin necesitamos materiales de primera calidad; por este motivo trabajaremos con los mejores: Dino, Cementos Pacasmayo y Ferronor. En cuanto a la maquinaria, se tercearizarn los procesos que impliquen equipo pesado y personal especializado que nos sea difcil conseguir. Mercado de Bienes Sustitutos Entre los bienes sustitutos de nuestro producto tenemos las casas, mini departamentos y departamentos boutique; adems de la modalidad alquiler de cualquiera de los tipos antes descritos. Sin embargo nuestro proyecto utiliza tecnologa avanzada comprometindose tambin con la conservacin del medio ambiente, esto lo hace diferenciarse del resto y adquirir un valor aadido. Otra ventaja es que en la actualidad no existen edificios inteligentes en la regin con lo cual se eliminara la posibilidad de que nuestro mercado objetivo obtenga el producto en la modalidad de alquiler. Por otro lado en nuestro sector, los mini departamentos no tienen gran acogida ya que nosotros nos dirigimos a un pblico con mayor poder adquisitivo. Los productos sustitutos restantes, como lo son las casas y los departamentos boutique tienen sus propias desventajas: el encarecimiento de los terrenos posee un mayor impacto en las casas ya que el costo del mismo lo afronta solamente una vivienda, cuando en los edificios lo hacen mltiples departamentos; y por otro lado, el concepto boutique se encuentra poco desarrollado en comparacin con las tendencias en tecnologa, que estn en boca de todos. En conclusin, si bien existen productos sustitutos al nuestro; presentamos importantes ventajas competitivas que nos permite hacer factible el proyecto.

2.3.7. Estrategia del estudio de Mercado La estrategia vamos a utilizar es la diferenciacin de producto, esta estrategia de marketing se basa en crear una percepcin de producto por parte del consumidor que lo diferencie claramente de los de la competencia. Puesto que el proyecto que estamos presentando es innovador en nuestra ciudad de Chiclayo, esta construccin est dirigida a un segmento del mercado como es de las personas con estilo de vida sofisticado del sector socioeconmico A.

3. Estudio Tcnico 3.1. Objetivo estratgico del estudio tcnico El objetivo del estudio tcnico es verificar la posibilidad de construir un edificio multifamiliar tecnolgico en la ciudad de Pimentel, analizando y determinando su tamao, localizacin, los equipos, las instalaciones y la organizacin ptima requerida para su produccin.

3.2. Localizacin de la edificacin multifamiliar 3.2.1. Macro Localizacin de la edificacin multifamiliar Para determinar la mejor ubicacin del edificio multifamiliar se recurri a un estudio de mercado, donde se evaluaron 3 alternativas: Santa Victoria, Los Parques y Pimentel, seleccionndose este ltimo como la ms conveniente. Esta decisin se bas en la preferencia de nuestro mercado meta. El distrito de Pimentel cuenta con una poblacin de 40 136 habitantes (INEI, 2012), habindose duplicado en 10 aos
debido al boom inmobiliario que lo afecta. Su ubicacin cercana a la playa la hace atractiva a un sector econmico pudiente, y al encontrarse solo a 12km de la ciudad de Chiclayo es comn que muchas personas que trabajan all vivan en Pimentel. Se cuenta adems con mano de obra calificada disponible y, si bien los especialistas en tecnologa son escasos y vitales para la construccin de nuestro edificio inteligente, se cuenta tambin con un mercado laboral suficiente en las ciudades cercanas. Luego de ello evaluamos la ubicacin fsica del condominio, para lo cual se tuvieron ciertas dificultades debido a que la mayora de los terrenos desocupados han sido adquiridos para la construccin de proyectos inmobiliarios. Sin embargo, se logr hallar terrenos que adems de estar muy cerca de la playa, se encuentran en zona residencial garantizando confort y seguridad.

3.2.2. Micro Localizacin de la edificacin multifamiliar A partir de la ubicacin determinada en el apartado anterior presentamos 3 propuestas de terrenos inhabitados en los malecones de Pimentel:

Alternativa 1

Alternativa 2

Alternativa 3: Malecn Seoane - Miraflores

Ubicacin Precio Extensin Forma Accesibilidad Topografa

Alternativa 1 Malecn Sur $ 1000 /m2 1454 m2 ptima Malecn Seoane y Jos Quiones Plano

Alternativa 2 Malecn Centro $ 814/ m2 192m2 ptima Malecn Seoane y Klinge Desniveles menores

Alternativa 3 Malecn Norte $ 714 / m2 427m2 Aceptable Malecn Seoane y Miraflores Desniveles menores

Posibilidad de Alta Baja Baja expansin La evaluacin para seleccionar la mejor alternativa fue realizada utilizando una matriz de ponderacin, en la cual se evala cada caracterstica en una escala del 1 al 5 con las siguientes calificaciones: Calificacin Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno Puntaje 1 2 3 4 5

La matriz de ponderacin se puede apreciar a continuacin: Ubicacin Precio Extensin Forma Accesibilidad Topografa Posibilidad de expansin Puntaje Total Peso 18 16 20 12 14 10 10 100 A1 5 2 3 4 4 4 4 P1 90 32 60 48 56 40 40 366 A2 4 3 2 4 3 3 2 P2 72 48 40 48 42 30 20 300 A3 3 4 5 3 3 3 2 P3 54 64 100 36 42 30 20 346

En base a estas calificaciones se decidi como micro localizacin del edificio tecnolgico la Alternativa 1. Terreno Puntuacin total Alternativa 1 366 Alternativa 2 300 Alternativa 3 346

3.3. Tamao del proyecto inmobiliario 3.3.1. Capacidad del proyecto

3.3.2. Producto Diseo Arquitectnico Este es un proyecto inmobiliario enfocado para la poblacin de estilo de vida sofisticado que desea hacer de su experiencia domstica el cimiento para una vida moderna en el mejor de los sentidos: cmoda, completa, armnica y eficaz. Con el sistema adecuado, sentir tranquilidad al saber que las instalaciones de su departamento inteligente estn funcionando con un rendimiento ptimo, mientras su atencin se centra en las cosas importantes. Con este proyecto se busca satisfacer las expectativas de calidad, adems de la diferencia del resto de proyectos de la zona gracias a los servicios tecnolgicos que se detallarn posteriormente y la excelente distribucin. El edificio inteligente se ve diferenciado por ahorro de energa, seguridad y comodidad. El financiamiento del proyecto ser 10% de aporte propio que incluye el terreno y el resto financiado. Parmetros Urbansticos Descripcin del Proyecto Volumetra del Proyecto 3.3.3. Especificaciones tcnicas Sistema Constructivo Estructura de la Edificacin Sistema Elctrico Sistema tecnolgico

3.3.4. Distribucin del producto PLANOS 3.3.5. Acabados 3.3.6. Procesos Plan de trabajo Movimiento de tierras Estructura 3.3.7. Flujograma del proceso (cronograma)

Construccin de la edificacin inteligente INICIO IDEA DEL PROYECTO DISEO DEL PROYECTO

LIMPIEZA DEL TERRENO

ADQUISICIN DEL TERRENO

DISEO DE LOS PLANOS DE CONSTRUCCIN.

TRAZO DE NIVELES Y REPLANTEO ACONDICIONAMIENTO Y ACABADO DE DEPARTAMENTOS.

VERIFICACIONES TCNICAS

ADQUISICIN DE MATERIALES

CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO

REQUERIMIENTO DE PERSONAL

VENTA Y ENTREGA DEL EDIFICIO

FIN

3.3.8. Calidad La calidad de la construccin del edificio inteligente se basa en cumplir con las exigencias de los departamentos, estas exigencias se refiere a la relacin de cliente- proveedor con una negocin previa para el cumplimiento de las especificaciones de los bienes y servicios que estn previstos. La integracin de la calidad total ser realizada por tres procesos que se relacionan entre s: Planeamiento de calidad, control de calidad y mejora de calidad. Empezamos definiendo el primer paso del proceso: PLANEAMIENTO DE CALIDAD El proceso empieza con la planificacin de la calidad de construccin, el objetivo es planificar las fuerzas estratgicas, tcticas y operativas, con la finalidad de satisfacer las necesidades de los clientes. Para llevar a cabo el planeamiento del proyecto, hemos iniciado con:

- Identificacin de los clientes: Clientes de estilo de vida sofisticado, de nivel socioeconmico A y poder adquisitivo ascendente. - Determinacin de necesidades: Necesidad definida de departamentos en la zona de Pimentel, para las personas urbanas de estilo de vida sofisticado. Con respecto al producto tenemos estas variables que demuestran la calidad del producto: o o o o o Seguridad Confort Gestin tecnolgica Innovacin industrializada Seguridad

3.3.9. Mano de obra La mano de obra a utilizar ser especializada tcnicamente en obras de construccin inmobiliaria. Dichos obreros tendrn un contrato y por ende una remuneracin durante todo el proceso que dure la construccin del inmueble.

3.3.10. Cadena de suministro MARTIN !! 3.3.11. Estrategia de operaciones En este caso la estrategia de operaciones est enfocada al Proceso de Construccin del edificio inteligente. Por tal motivo consideramos los siguientes puntos: o Negociacin con proveedores: Adquisicin de materiales a precio justo y justo a tiempo para no retrasar la obra.

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Mejoramiento del proceso: Reducir tiempo , logrando la eficiencia del proceso y la eficacia de insumos Mano de obra calificada y especializada: mediante la contratacin de obreros y especialistas en cuanto a servicios tecnolgicos en edificios.

Estas estrategias permitirn brindar departamentos de calidad, cumpliendo as las especificaciones tcnicas de la construccin.

3.3.12. Estudio Medioambiental El sector construccin y en especial nuestra edificacin inteligente, para el cuidado de nuestro ambiente deben tener en cuenta: Los aditivos a usarse en el concreto debern cumplir con los requisitos establecidos por la Norma Tcnica Peruana - INDECOPI. que se indican a continuacin: Tipo I: para uso general que no requiera propiedades especiales especificadas para cualquier otro tipo. Tipo II: para uso general, y especficamente cuando se desea moderada resistencia a los sulfatos.

Tipo II (MH): para uso general, y especficamente cuando se desea un moderado calor de hidratacin y moderada resistencia a los sulfatos. Tipo III: para ser utilizados cuando se requiere altas resistencias iniciales. Tipo IV: para usar cuando se desee bajo calor de hidratacin. Tipo V: para usar cuando se desea alta resistencia a los sulfatos. No se permitir el uso de aditivos que contengan cloruros y debern ser de la misma marca y composicin que los utilizados en la seleccin de las proporciones del concreto. En la seleccin de la proporcin del aditivo en el concreto se tendr en consideracin las recomendaciones del fabricante, las propiedades del concreto, las caractersticas de los agregados, las resistencia a la compresin especificada, las condiciones de obra, el procedimiento de colocacin, empleo, y resultados de las pruebas del laboratorio. Los materiales se debern almacenar en la obra de manera tal que evite deterioro o contaminacin. No se utilizar materiales deteriorados o contaminados. El cemento podr ser suministrado en bolsas, almacenado en un lugar techado y fresco, libre y protegido de la humedad externa y se cubrir con material plstico u otros medios de proteccin. No se debe aceptar en la obra bolsas de cemento cuya envoltura est deteriorada o perforada. Los agregados sern almacenados por separados de manera de impedir la segregacin de los mismos y su contaminacin o mezclado con otros materiales, o su mezclado con agregados de caractersticas diferentes. Las barras de acero de refuerzo alambre, endones y ductos metlicos u otra clase de material de acero, se almacenarn en un lugar seco, aislado del suelo y protegido de la humedad, tierra, sales, aceite o grasas, para evitar la evaporacin de los mismos, que puedan afectar sus caractersticas y resulten txicos para las personas.

En un futuro como puede afectar el edificio inteligente a la sociedad?