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Ladrillo y dlar: de ser "socios y amigos", a "rivales" en una contienda que paraliza al mercado inmobiliario
27/04/2013

El sector atraviesa la peor crisis de la dcada. Los actores de esta actividad no ocultan su preocupacin y destacan que los argentinos priorizan la liquidez, en momentos como los actuales en que reina la incertidumbre. Los desarrolladores dan su pronstico sobre cmo evolucionar el metro cuadrado
Por Guillermina Fossati

ltima actualizacin: 27/04/2013 9:04:45 am

Protegerse en ladrillos fue, durante varios aos, la principal eleccin de muchosinversores y ahorristas, que encontraron en el mercado inmobiliario el camino para canalizar su dinero.
Desde que se implementara el cepo se produjo un fuerte cambio de contexto. Y como las restricciones cambiarias se prevn seguirn, no se espera a corto plazo ms que unaprofundizacin de la crisis. Economistas y brokers especializados describieron el mercado actual, qu puede pasar a mediano plazo y cmo evolucionarn los precios, en el marco de un evento organizado por la consultora Reporte Inmobiliario. Los expertos coincidieron en el rotundo cambio que enfrenta el mercado del ladrillo como opcin de inversin, en un contexto en el que el dlar blue ya se alej casi un 80% del valor oficial y genera cada da mayor incertidumbre en buena parte de la sociedad. "Hoy la gente prefiere comprar dlares en lugar de invertir en ladrillos, principalmente por la liquidez que ofrece en momentos turbulentos el billete frente a un inmueble", seal Pablo Lara, director de Estrateco Consultores. Segn el analista, las propiedades en la Argentina seguirn siendo un refugio seguro, pero la diferencia con la divisa estadounidense es la capacidad de almacenamiento que sta tiene. "Es difcil atesorar ladrillos que, adems, en pocas de crisis, no son tan lquidos", remarc. Por su parte, Mariano Lamothe, economista de Abeceb.com, hizo foco en la incesante suba de costos (en pesos) a la hora de construir, frente a un billete verde oficial que sigue escalando de a cuentagotas. "El fuerte ritmo de incremento en los costos afecta al sector, que va perdiendo competitividad", seal el analista. Al igual que los desarrolladores, el economista tambin destac que "los argentinos hoy priorizan la liquidez por miedo a lo que puede pasar, lo que no quiere decir que siga siendo as a futuro". Dificultad para fijar precios Otro de los problemas que afecta hoy al mercado inmobiliario es la dificultad para fijar precios, lo cual se traduce en una distancia cada vez mayor entre lo que pide el vendedor y lo que ofrece el potencial comprador.

"En 2012 se planteaban las negociaciones con un dlar celeste, que es un intermedio entre el oficial y el blue. Pero hoy no se logra establecer un acuerdo entre oferta y demanda, ya que el paralelo no para de subir", seal Lara. "Con la suba reciente, todo lo que se ofrece est en dlares y a valores blue. No se observa otra cosa. Fijar una cotizacin celeste, una intermedia, resulta imposible", comentaba das atrs a este medio Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Mltiples (SOM) y fundador de la Cmara Inmobiliaria. En tanto, Lara sostuvo que esto tambin contribuy al desplome de las transacciones, llevando a los registros "a un nivel ms bajo incluso que el de 2001". Roberto Tizado, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, tambin resalt las dificultades para tasar una propiedad. "En aos anteriores al cepo, la demanda vena en ascenso. En 2011 se haba registrado una fuerte suba de los precios en dlares, sin razones de fondo que sustentasen tal repunte. Pero, en realidad, suceda que el billete verde se estaba atrasando frente a la inflacin y a las subas salariales", coment Tizado. A partir de 2012, con el cepo cambiario, se modific el escenario y comenzaron las complicaciones para establecer con precisin el valor de una propiedad. Desde ese momento, y en forma progresiva, el dlar empez a ganar terreno como opcin para canalizar los pesos ahorrados y fue relegando al ladrillo como alternativa de inversin. "El primer semestre del ao pasado no fue tan drstico, sino que se fue agravando hacia finales de 2012, junto con una mala praxis de la poltica econmica", coment Tizado. Nuevos vs. usados Ms all de los precios, el mayor impacto en el mercado inmobiliario lo estn sufriendo losinmuebles usados, segn los expertos. En el caso de los nuevos emprendimientos, con financiacin en pesos, las obras siguen con "demanda razonable", aunque estn lejos de mover la aguja en cuanto a volumen de operaciones. No obstante, Miguel Camps -titular de la desarrolladora Argencons y presidente de la Asociacin de Empresarios de la Vivienda- seal que aun cuando se tasa en dlares, si el producto estbien articulado se puede sostener la demanda.

En su empresa operan con fideicomisos al costo y, en general, son productos orientados a unpblico con alto poder adquisitivo. "Muchas veces, para el caso de los terrenos -que hay que pagar en dlares- se organiza unapreventa a valor fijo en esa divisa y luego se sigue la etapa de construccin con moneda local", afirm Camps. Tizado tambin resalt mayor actividad en la venta de nuevos proyectos en pesos, al tiempo que admiti una situacin "grave" para el usado. "El que invirti en dlares no quiere resignar la moneda y tampoco quiere bajar el precio. Elcomprador, por su parte, no quiere gastar sus billetes verdes, porque sabe que hoy son un bien escaso", aadi. La consecuencia es una brecha cada vez ms grande entre ambos protagonistas de la negociacin, que deriva en una virtual parlisis del mercado. Marcelo Zalcwas, presidente de P&S Constructora, explic a iProfesional que es un momento singular porque el mercado est voltil, inseguro y en contradiccin, dada la estabilidad y firmeza de los valores de los inmuebles terminados. No obstante, el ejecutivo consider que es una buena oportunidad para sumarse a unemprendimiento en moneda local ya que "se obtiene un diferencial del 30% y los pagos son en pesos". "Para un inversor, la rentabilidad puede estar en el orden del 50% -medida en moneda constante- para el caso de un desarrollo inmobiliario que se extiende hasta los tres aos", explic a iProfesional Alberto Fernndez Prieto, presidente de Fernndez Prieto & Asociados. Cmo evolucionar el valor del m2? En este escenario convulsionado, la evolucin del precio del m2 se presenta como unaincgnita para los referentes del sector. Casi nadie prev que las cotizaciones de unidades que gozan de buena demanda vayan a bajar,pero tampoco le asignan altas chances de que suba como en pocas previas. El valor de la tierra es uno de los grandes problemas, y tiene una fuerte incidencia, mayor cuanto mejor sea la ubicacin. "La incidencia del valor de la terreno vara muchsimo en funcin de la zona. Puede llegar a ser de hasta un 30%, en el caso de los emprendimientos premium", explic Fernndez Prieto.

Por otro lado, los expertos reconocen que a pesar de las dificultades para negociar no se aprecian cadas de precios, ya que hay poca oferta. Los desarrolladores buscan mantenerlos, especialmente en las zonas que resultan de inters. Fernndez Prieto sostuvo que -a largo plazo y superada la actual crisis que afecta al sector- elmetro cuadrado en ciudades como Buenos Aires an tiene margen para subir, dado que el valor del mismo (medido en una moneda fuerte, como el dlar) se ubica en un nivel inferior al deotras ciudades. Prieto, a modo de ejemplo, coment que "el m2 en San Pablo o Ro de Janeiro se ubica en el orden de los u$s12.000, en tanto que en Miami en un edificio de categora y bien ubicado no baja de los u$s9.000". Y agreg: "Podemos ver que en una ciudad balnearia como Punta del Este, los valores de venta son iguales o incluso mayores respecto a buenas ubicaciones en la Ciudad de Buenos Aires". Carlos Molinari, presidente de Real Estate Investment, agreg que el valor del metro irevolucionando segn el alza en los costos de construccin. "El costo seguramente ir subiendo al ritmo del aumento de precios. Esta suba en pesos no debera afectar, puesto que los potenciales compradores tambin vern ajustados sus ingresos", afirm Guido Wainstein, director de Qualis Development. Estndar o diferencial Ms all de admitir las dificultades para cerrar operaciones, los expertos afirman que los productos que tienen mayores posibilidades de capear el temporal son aquellos que presentanalgn diferencial. En el caso de Argencons, se evalan los proyectos y se concretan aquellos que tienen "un plus", ya sea por tipo de construccin, ubicacin o amenities. Los directivos dieron cuenta del complicado escenario que enfrentan los desarrollos estndar,ya que stos no ofrecen algn atributo que sirva para convencer a un interesado. Marcelo Dimitrio, responsable de la inmobiliaria Dimitrio Propiedades, que opera en la zona sur de la Ciudad, San Telmo, Barracas, defini cmo l atraviesa la actual situacin: "Sobreviviendo". Remarc que el problema, ms all del precio, es la moneda. Por su parte Mateo Salinas, gerente general de EIDICO, cerr la charla con un panorama ms alentador, al destacar que el inversor que piensa en el mediano plazo, todava sigue ganando con el ladrillo. "El que compra a tres o cuatro aos y cierra la operacin por adelantado est haciendo un

buen negocio", concluy, aportando as cierta cuota de optimismo, una palabra que hoy est ausente en el sector.