FBRICA,REGLAMENTOINTERNO, JUNTADEPROPIETARIOSe INDEPENDIZACINREGISTRAL

EvelynLourdesBedoyaGlvez RegistradorPblicoRegistrodePrediosdeLima.

BaseNormativa
LeyN29090ymodificatorias. D.S.N 0242008VIVIENDA,modif.D.S.N 0032010VIVIENDA. LeyN 27157. D.S.0352006VIVIENDA. Res.N 3392008SUNARPSN(modif.R.I.R.P.). Res.N 3402008SUNARPSN(Direct.P.E.y P.C).

DECLARATORIADEFBRICA
Reconocimientolegaldelaexistenciade unaedificacin

Predios Urbanos

Predioscon proy.H.U. con construcc. simultnea

Prediosen zonas urbanas consolidadas (rsticosen RRPP)

Predios Rurales

Propietario. Superficiario.

DECLARACINDEFBRICANUEVA
LicenciadeEdificacin:
ModalidadA:Aprobacinautomtica. ModalidadB:Aprobacinautomticacon firmasdeprofesionalresponsable. ModalidadC:Conevaluacinpreviapor RevisoresUrbanosoComisionesTcnicas. ModalidadD:Conevaluacinpreviade ComisinTcnica. VIGENCIALICENCIA:36meses,prorr.12+.

ConformidaddeObra.

DECLARACINDEFBRICAENVIAS DEREGULARIZACIN
Cuando seha edificado sin licencia de edificacin o conformidaddeobra. No interviene ente municipal sino verificadores inscritosenelndicerespectivo. Se presenta directam. a Registros Pblicos, es excepcionalyparadeterminadoscasos. Regularizacin de edificaciones en patrimonio cultural de la nacin: Cuando INC lo haya autorizado(LXXIPlenopubl.6/12/2010).

RegularizacindeFbrica

ElVrificador declarala antigedadde lafbrica. Hastalafecha continan registrndose sin intervencin municipal.

LeyN 27972(L.O.M): Culminadaentre 21/7/1999 y31/12/2002 prorrogadaa31/12/2003: FORconcertificacin firmashastael30/6/2003 prorrogadoa31/12/2005 (LeyN28437)

Art.30Ley N29090 modif.x LeyN29300, modif.x LeyN29476 Regularizacin hasta 31/12/2010

INFORMETCNICODEVERIFICACINY CARGATCNICA

Verificadorinscritoenndice.
Ante transgresiones urbansticas sealadas por verificador:Cargatcnica. Se levanta por informe tcnico que acredite subsanacin. Tambin por informe tcnico en va de rectificacin (XXVIIXXVIIIplenopubl.1/3/2008). ACUERDO LXIX del 17/12/2010: No observables discrepancias entre informe y certificado de parmetrosurbansticos(omisiones). Selevantacargatcnicaporcaducidad?.

LOSPROYECTOSDEEDIFICACINYEL CUMPLIMIENTODESUSFINESECONMICOSA TRAVSDELREGISTRO.

PREDECLARATORIADEFBRICA, PREREGLAMENTOINTERNOY PREINDEPENDIZACION

Anotacionespreventivas. Vigencia: 1 ao desde asiento de presentacin, prorrogable cadaaohastaplazodelicencia. Prorroga por documento privado con firma certificada del propietario, adquirentes o tercero con derecho segn partida. Registrador PreIndependizar u.i. cuando registre Prereglamento Interno(50ER.I.R.P.) Caducidad:cierredepartidaspreindependizadas.

Requisitos: 50C R.I.R.P.: FUE;Resolucinmunicipal;

Plano de Ubicacin y localizacin y arquitectura; Memoria Descriptiva. Prevalecedatosdelplano.

INSCRIPCINDETRANSFERENCIAE HIPOTECASDEUNIDADESINMOBILIARIAS PROYECTADAS

Anotacionespreventivas. Seanotaenlaspartidaspreindependizadas. Se convierten en definitiva con inscripcin de la declaratoria de fbrica y reglamento interno definitivos. Resolucin N3402008SUNARP seala que es procedente inscribir actos de disposicin e hipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas en tanto estas tienen un correlato fsicoenelsuelodelprediomatriz.

CADUCIDADDEINSC.DETRANSFERENCIASE HIPOTECASDEUNIDADESINMOBILIARIAS PROYECTADAS

Art. 50H R.I.R.P. (incorporada por Res. N3392008 SUNARP publ. 26/12/2008) Caducan de pleno derecho
aloperarlacaducidaddelaspreindependizaciones.

Res. N3402008SUNARP publ. 26/12/2008 5.19 En

caso que no se culmine con la edificacin y se cancelen las partidas independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en stas se trasladas a la partida del predio matriz, en el porcentaje que corresponda segn la participacinenlaszonascomunes.Estetrasladoserealizaen forma automtica y simultnea con la asignacin del citado porcentaje.

ELRGIMENDELAPROPIEDAD COMNREFLEJADOENELRESPECTIVO REGLAMENTOINTERNO.

REGLAMENTOINTERNO
EscrituraPblicaodocumentoprivadoconfirma legalizadadelPresidente. Contenido:art.153D.S.0352006VIVIENDA. RgimendePropiedad ExclusivayComn. Rgimende Independizacin y copropiedad.

APROBACINDEREGLAMENTO INTERNO
1. Porpropietario(promot.oconstructor). 2. Por acuerdo de ms del 50% de propietarios. El voto se computa por cada
seccin en tanto no haya % participacin en zonas comunes. Convocatoriaporconstructor;o, 25%departicipacinenedificacin. Notificacin: Cargoderecepcin Anticipacinnomenor5das naturales.

ADECUACINALREGLAMENTO INTERNOLEY27157
Exigibilidad de adecuacin del Reglamento Interno inscrito en la primera oportunidad que se presente al Registro algn acto que lomodifique(XPlenopubl.9/6/2005). Con la Ley N27157 se reconoce la existencia de una Junta de Propietarios, se registra a sus rganos de representacin, se permite la desafectacin de reas comunes,etc.

MODIFICACINDEREGLAMENTO INTERNO
a)PoracuerdodeJuntacon+50%participacin. b)Serequieremayoracalificadade2/3:
Modificacin%participacin. Desafectacin debienescomunes. Venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente dezonascomunes. La comunicacin notarial a no asistentes y transcurso de 20 das (art. 43 Ley 27157) podr ser acreditado por DeclaracinJuradadelPresidentedelaJunta.

c) Por clusula de consentimiento previo en reglamento interno (acum, subd e indep.).

Reordenam de cuotas de partic. esc. pb. Unilateral de propietarioopresidentesias seregul.

JuntadePropietarios
Podr acreditarse convocatoria por declaracin jurada = P.J. (ACUERDO XIX del 3 y 4/8/2006, recogidoennum.5.10deRes3402008SUNARP. Para qurum deber considerarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito (X Pleno publ.9/6/2005). Lugar de reunin necesariamente en el predio siempre y cuando sea posible materialmente efectuarlaall (ACUERDOXVIIdel20y21/4/2006). Puede adquirir bienes muebles e inmuebles: titular registral, asiento vincula adquisic. a edificio.

rganosdeRepresentacin
Se registra designacin de Presidente o de la DirectivaenpartidadelRegistrodePredios. Puede registrarse siguiente directiva sin que se observefaltadetractosucesivo. Presidente es el representante de propietarios y como tal puede intervenir solo en formalizacin de acuerdos.Tambin tercero designado por Junta.

TEMASVINCULADOS
Servidumbre de paso por no acceso a va pblica o a zonas comunes (XXII Pleno publicada24/1/2007). La unidad funcional (ACUERDO XIX del 3 y 4 /8/2006) en rgimen propiedad exclusiva y comn: 2 o + porciones de edificacin en una mismapartida. Pluralidad de Reglamentos Internos: Reglamento Interno General es acto previo a reglamentos internos particulares (ACUERDO L Plenodel3,4,5/8/2009).

 EXTENSINDELASUNIDADESDE PROPIEDADEXCLUSIVA.

LAUNIDADDEPROPIEDADEXCLUSIVA
puedeextendersealREATECHADAyalESPACIOVACOque correspondaalaplantaenlaqueseencuentre,segnlaproyeccin verticalyhastaloslmitesdelpermetro.

Unidad3 A.T=90m2. Frente del edificio Unidad2 A.T.=100m2. Unidad1 A.T.=80m2. Edificio vistode costado

Terreno=160m2 . Permetro

RGIMENJURDICODELOSAIRES

LOSAIRESsereputanzonascomunes,SALVOqueen losttulosdepropiedad delasseccionesaparezcan clusulasencontrario(queespropiedadexclusiva).

PARAEFECTOS REGISTRALES,laclusula encontrarioconstaen: a)ReglamentoInterno;o b)Enmodificacinque apruebeelreconocimiento depropiedadpreexistente omitida enRegl Int. (2/3 de%participac.)

CuandoReglamentoInternoseale expresamentequeesZONACOMN aplicable135D.S.0352006VIVIENDAsalvo quereconocimientoseaporunanimidad.

RESERVADEAIRESyTRANSFERENCIA
a)Reservaconindependizacin:
Siemprequeseleasigne%departicipacin. reaproyectadadeacceso.

b)Reservasinindependizacin:
Seespecificaenmatrizoenvinculada.

Transferencia se inscribe siempre que se constituya Regl. Int., se adjunte planos de independizacin ymemoriadescriptiva. Esposiblelareservadeairessobreaires?.

GRACIASPORSUATENCIN.

PRECEDENTESDEOBSERVANCIA OBLIGATORIA

TRANSFERENCIADEPREDIOSREGULARIZADOS ALAMPARODELALEYN 27157

Es procedente la inscripcin de los actos de disposicin de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun cuando no se cuente con autorizacin para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepcin de obras de habilitacin urbana del terrenosobreelqueselevant laedificacin.
Criterio adoptado en las Resoluciones N 1332003SUNARPTRL del 07 de marzo del 2003, N 1412003SUNARPTRL del 7 de marzo de 2003 y N 1462003SUNARPTRLdel11demarzode2003. IV PLENO: Sesin ordinaria realizada los das 6 y 7 de junio de 2003, publicadoeneldiariooficialElPeruano el18dejuliode2003.

EXIGIBILIDADDEADECUACINDEL REGLAMENTOINTERNOINSCRITO
Laadecuacindelosreglamentosinternosvigentes a la fecha de publicacin de la Ley N 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el reglamentointernoprimigenio.
CriteriosustentadoenlasResolucionesN 7592003SUNARPTRLdel 28denoviembrede2003,N 3882000ORLC/TRdel10denoviembre de2000yN 272004SUNARPTRLdel23deenerode2004. XPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas8y9deabrilde2005. PublicadoeneldiariooficialElPeruano el9dejuniode2005.

QURUMDESESINDEJUNTADE PROPIETARIOS
Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber considerarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito.
Criterio sustentado en las Resoluciones N 3702003SUNARPTRL del 17 de junio de 2003, Resolucin N 3042003SUNARPTRL del 16 de mayo de 2003 y N 0972004SUNARPTRL del 20 de febrero de2004. XPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas8y9deabrilde2005. PublicadoeneldiariooficialElPeruano el9dejuniode2005.

INTERVENCINDECOPROPIETARIOSEN REGULARIZACINDEFBRICA
En el formulario sobre regularizacin de declaratoria de fbrica de conformidad con los alcances de la Ley N 27157 y su Reglamento, deben intervenir todos los copropietarios del bien. La anterior disposicin no se aplica si la fbrica o la demolicin que se quiere regularizar fue efectuada cuando el bien no perteneca a los copropietarios.
Precedente de Observancia Obligatoria acordado en el X PLENO (Sesin ordinaria realizada los das 8 y 9 de abril de 2005, publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005) y dejado sin efecto por acuerdo del XXVII y XXVIII Pleno Registral, publicadoel1demarzode2008.

INTERVENCINDEVERIFICADORESADHOC
Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de Verificacin AdHoc, en los supuestos previstos en el artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin embargo, el Registrador podr exigir la constancia del cumplimiento de la comunicacin a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partidaregistral odelttulopresentado,seevidenciela existenciadealgunadelascondicionessealadasenel precitadoartculo.
Criterio sustentado en las Resoluciones N 2252003SUNARPTRL del11deabrilde2003,N 5882004SUNARPTRLdel4deoctubre de2004yN 1672005SUNARPTRLdel23demarzode2005.
XPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas8y9deabrilde2005. PublicadoeneldiariooficialElPeruano el9dejuniode2005.

REGULARIZACINDEEDIFICACIONESSOBRE PREDIOSUBICADOSENZONASURBANAS CONSOLIDADAS Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere resolucin de alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente.
Criterio sustentado en las Resoluciones N 2142006SUNARPTRL del05 de abril de 2006, N 1722006SUNARPTRL del 23 de marzo de2006yN 2662006SUNARPTRLdel03demayode2006. XIX PLENO: Sesin ordinaria realizada los das 3 y 4 de agosto de 2006. Publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de setiembre de2006.

SERVIDUMBREDEPASO Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la va pblica o a zonas comunes, se requiere constituirservidumbredepaso.
Criterio sustentado en la Resolucin N 1902001SUNARPORLC/TR del30deabrilde2001. XXII PLENO: Sesin ordinaria realizada los das 18, 19 y 20 de diciembrede2006. PublicadoeneldiariooficialElPeruano el24deenerode2007.

CANCELACINDECARGATCNICAENVADE RECTIFICACIN
Las cargas tcnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Tcnico de Verificacin,originadasenpresuntastransgresionesala normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularizacin y no a la fecha de ejecucin de la obra, pueden ser canceladas en mrito de un nuevo Informe Tcnico de Verificacin en el que se seale con claridad que a la fecha de la fbrica regularizadalaedificacinseadecuabaalosparmetros vigentesendichaoportunidad.
Criterio adoptado en la Resolucin N 4922007SUNARPTRL del 25 de julio de2007. XXVII XXVIII PLENO: Sesin ordinaria realizada los das 21, 22 y 23 de Noviembre de 2007. Publicado en el diario oficial El Peruano el 1 de marzo de2008.INCORPORADOenart. 50NR.I.R.P.

REGULARIZACINDEEDIFICACIONESEN CENTROSHISTRICOSMONUMENTALES Es inscribible la regularizacin de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nacin al amparo de la Ley 27157, cuando el Instituto Nacional de Cultura(INC)lohayaautorizado.
CriteriosustentadoenlaResolucinN 3082010SUNARPTRTdel 20/08/2010. LXIIPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas5y6deagostode 2010.PublicadoeneldiariooficialElPeruano el06de setiembre de2010.

ACUERDOSDESALAPLENADEL TRIBUNALREGISTRAL

ACUERDOSDESALAPLENA
ACUERDOSDESALAPLENA Los acuerdos de Sala Plena del Tribunal Registral obliganasusmiembroscomopactovinculante.
IVPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas6y7dejuniode2003.

ACUERDOSPLENARIOS El Pleno Registral emitir Acuerdos Plenarios que sernpublicadoseneldiariooficialElPeruanopara modificar o dejar sin efecto un precedente. No se necesitar de resoluciones que lo sustenten, sin embargodeber exponersesusfundamentos.
XVPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas1y2dediciembrede 2005.

LUGARDEREUNINDELAJUNTADEPROPIETARIOS
Resulta vlida la sesin de junta de propietarios realizada en lugar diferente al predio, siempre y cuando de la confrontacin del ttulo con los asientos de inscripcin de la partidaregistral enlaquesehabr depracticarlainscripcin y complementariamente de los antecedentes registrales, fluya inequvocamente y con un criterio de razonabilidad, que resulte materialmente imposible su realizacin en el lugar del predio por motivos de espacio fsico. En tal sentido se debe interpretar el texto del artculo 146 in fine del D.S 0082000MTC, estableciendo que lo que el legislador quiso decir es que las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio, siempre y cuando sea posible materialmente efectuarla all, pues la ley no puede contener mandatos y obligaciones imposibles de cumplir.
XVIIPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas20y21deabrilde2006.

DERECHOSREGISTRALESENINSCRIPCINDE DEMOLICINDEEDIFICACIONES Conforme a lo establecido por el Decreto supremo N 0172003JUS a travs del cual se aprueban las tasas registrales para el Registro de Predios, la inscripcin de una edificacin debe liquidarse como un acto valorado.
XVIIIPLENO:Sesinextraordinarianopresencialrealizadaelda4 dejuliode2006.

INSCRIPCINENUNAMISMAPARTIDAREGISTRAL DEDOSOMSSECCIONESDEPROPIEDAD EXCLUSIVA Procede la inscripcin en una misma partida registral de dos o ms porciones de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, constituyan o no unsolotodosinsolucindecontinuidad,siempre queconformenunaunidadfuncional.
XIXPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas3y4deagostode 2006.

ACREDITACINDECONVOCATORIADE JUNTADEPROPIETARIOS La convocatoria a sesiones de junta de propietarios podr acreditarse mediante el empleo de la declaracin jurada regulada en el artculo 2 de la Resolucin N 331 2001SUNARPSN.
XIX PLENO: Sesin ordinaria realizada los das 3 y 4 de agosto de 2006.

LIQUIDACINDELANUMERACIN La inscripcin de la numeracin de una edificacin deber liquidarse como un solo acto aunque el documento que sustentar la extensin del asiento se refiera a varios nmerosinternos.
CriteriosustentadoenlaResolucinN 1332006SUNARPTRT. XXI PLENO:Sesin extraordinariano presencialrealizadalos das 13y16deoctubrede2006.

PLURALIDADDEREGLAMENTOSINTERNOS La inscripcin del reglamento interno general de una edificacin, constituye acto previoparalainscripcindelosreglamentos internos particulares de cada bloque o sector.
LPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas3,4y5deagosto de2009.

ADOPCINOMODIFICACINDE REGLAMENTOINTERNO El qurum y mayora para asignar porcentajes de participacin en los bienes comunes deben ser los propios de ADOPCIN O MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO: voto a favor de ms de la mitad de los propietarios, computando que cada propietario tiene derechoaunvoto.
LXIPLENO:Sesin extraordinaria modalidad no presencial realizada elda30dejuniode2010.

PUBLICACINDEADOPCINO MODIFICACINDEREGLAMENTOINTERNO No requiere publicarse el acuerdo de asignacin de porcentajes, pues el art. 24 de la ley 27157 regula el acuerdo de regularizacin y no la adopcin o modificacindereglamentointerno.
LXI PLENO: Sesin extraordinaria modalidad no presencial realizada elda30dejuniode2010.

ALCANCESDELSEGUNDOPRRAFODELARTCULO 50LDELRIRP En la regularizacin de fbrica al amparo de la Ley 27157, el verificador responsable reemplaza a la municipalidadenlaverificacindelaadecuacinde la edificacin a la normativa urbanstica y edificatoria, razn por la que no puede ser objeto de observacin las discrepancias entre el informe y el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios o la omisin de consignar alguna transgresin y dems aspectos tcnicos, por cuanto estos aspectos son de exclusiva responsabilidad del verificador.
LXIXPLENO:Sesinextraordinariamodalidadnopresencial realizadael17dediciembrede2010.