RAMALINGUM VS MOHABIR AND ANOR 1955 MR 408 SIR FRANCIS HFRCHENRODER, and OSMAN, J.

* This is an appeal from a judgment of the district magistrate of Flacq rescinding a sale of a portion of land of 50 perches made by the appellant (defendant in the court below) to the respondents (plaintiffs in the court below) and ordering the appellant to refund to the respondents the sum of Rs. 1,400, being the sale price of the land and further awarding damages in the sum of Rs. 168. The ground for the recession of the sale was that the appellant, in breach of the conditions of the sale, had failed to deliver the plot of land to the respondents, In the plaint it is averred that on the 9th March, 1955, the appellant sold to the first respondent the bare ownership and to the second respondent the usufruct of a portion of land of 50 perches for a price of Rs. 1,400 which was paid cash. It was stipulated in the notarial deed witnessing the sale that the respondents would be entitled to the enjoyment and be vested with the right of disposal of the land as from the date of the sale. The respondents' complaint is that they have never been able to entering to possession of the land because one Hurrynanan Manick was occupying it. Although there is no positive evidence that, on the date of the sale to the respondents, Manick was occupying the land, there is sufficient evidence from which that fact can reasonably be inferred. There is evidence to the effect that prior to the purchase of the land by the appellant the land wag being occupied by Manick. There is also evidence that some time after the sale to the respondents, and also at the time of the hearing of the case before the magistrate, Manick was still in occupation of the land. Moreover, Manick claims to be the owner of the land for having purchased it from Petchaye Ramen. Although formally summoned by means of a notice to effect delivery of the land, the appellant failed to do so. The respondents therefore prayed for a rescission of the sale and the refund of the purchase price and also claimed damages for the prejudice suffered by them. The appellant admitted having sold the land to the respondents under conditions stipulated in the notarial deed but denied the averment in the plaint that he had failed to deliver the land. It was contended on behalf of the appellant that the magistrate was wrong to have granted a rescission of the sale as the appellant has complied with the requirements of article 1605 of the Civil Code by delivering the title deeds of the land to the respondents. Mr. Dubrueil referred to a case decided by the court of Brussels on the 3rd April, 1816, and cited in Dalloz, R.P., Vo - Vente, n. 841, as being the only one he had found against his contention; but he also quoted a decision, in the contrary sense, of the court of Algiers mentioned in the same note. He further argued that, even if the appellant had failed to effect delivery of the land, the magistrate ought not to have rescinded the sale but should have granted time to the appellant to deliver the land. Learned counsel for the respondent submitted that a mere handing over of the title deed was insufficient to effect delivery of the land which, at the time of the sale, was in the possession of a third party who would not vacate it and continued to occupy it.

The relevant provisions of the law are articles 1603, 1604, 1605 and 1610 of the Civil Code which read as follows: 1603. IL (le vendeur) a deux obligations principales, celle de dlivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. 16O4. La dlivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. 16O5. L'obligation de dlivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il sl'agit d'un btiment, ou lorsqu'il a remis les titres de proprit. 1610. Si le vendeur manque faire la dlivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acqureur pourra, son choix, demander la resolution de la vente, ou sa mise on possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Baudry-Lacantinerie et Saignat, in Volume XIX of their Trait de Droit Civil, De la Vente et de l'Echange, at page 290, comment on articles 1604 and 1605 as follows:
On conoit que la manire d'effectuer la dlivrance peut varier linfini suivant la nature de la chose vendue et les circonstances particulires de chaque affaire. Aussi eut-il suffi peut-tre de s'en tenir au principe tabli par l'art. 16o4,qui indique le rsultat auquel doit conduire la dlivrance et fournit par consquent une pierre de touche permettant au juge de reconnaitre dans chaque espce qui s'offrira lui, si le vendeur a ou non satisfait l'obligation dlivrer dont il est tenu. Au lieu de cela, le 1gislateur a prfr entreprendre une numration, qui par la force mme des choses devait tre incomplte, des divers modes d'oprer la dlivrance. Mais cette numration ne peut avoir aucun caractre limitatif, et ses termes ne doivent tre considrs que comme des exemples de la manire dont le vendeur pourra accomplir son obligation de dlivrance. D'ailleurs, il faut dire avec Duvergier (Duvergier, Vente, I, n. 346 in fine) "que la dlivrance est incomplete et insuffisante, tant que l'acheteur n'a pas t mis m8me par le vendeur de disposer de la chose selon sa nature et autant que le comportent les stipulations du contrat Ces observations gnrales tant faites, nous allons examiner les divers modes de dlivrance que le 1gislateur indique, selon qu'il s'agit d'immeubles, d'objets mobiliers corporels on de choses incorporelles. On remarquera que le Code a exclu la dlivrance par tradition feinte ou symbolique; ainsi le vendeur d'un champ n'en fait plus la dlivrance en remettant l'acheteur une motte de terre. Dans notre droit actuel la dlivrance consiste, non dans un simulacre, mais dans une ralit, et elle se fait par les moyens qui sont de nature permettre l'acheteur d'exercer sur la chose vendue les droits que le contrat lui a confrs. Elle ne consiste pas toujours dans la remise matrielle de la chose vendue; mais elle doit toujours consister dans le moyen de mettre cette chose en la puissance et possession de l'acheteur. Cette observation devra servir interprter les articles suivants et en combleR les lacunes.

Laurent in Volume XXIV of his Principes de Droit Civil, note 161, deals more particularly with the case where a third party is in occupation of the land. He says:
D'aprs le texte de l'article 1604, il suffit de la remise des clefs oU des titres pour oprer la dlivrance des immeubles. La remise soit des titres, soit des clefs, peut, en effet, tre suffisante si elle donne l'acheteur la libre possession de la chose ; c'est l 1'essence de la tradition, les faits que la loi numre ne sont que des moyens d'atteindre le but. Ces moyens peuvent ne pas

suffire, dans ce cas, il n'y aura pas de dlivrance, quoique les titres et les clefs aient t remis l'acheteur. La cour de Bruxelles l'a jug ainsi dans 1'espce suivante. Des immeubles sont mis en vente publique. Quand les adjudicataires veulent se mettre en possession, ils trouvent les biens occupes par un tiers, qui refuse d'en abandonner la possession. L-dessus ils demandent la resolution de la vente. On leur objecte que l'article 1610 autorise seulement agir en resolution lorsque le vendeur manque faire la dlivrance. Or l'article 1605 dit que la dlivrance des immeubles se fait par la remise des titres, remise qui avait t faite. La cour de Bruxelles decida que les acheteurs n'ayant pas pu se mettre en possession, il y avait lieu de prononcer la resolution de la vente d'aprs les circonstances particulires de 1'epce (Bruxelles, 3 avril 1816, Paricrisie, 1816, p. 87). La Cour ne rpond pas directement l'objection que les vendeurs puisaient dans l'article 16o5 ; il y avait, en apparence, dlivrance lgale ; ds lors ii semble quil avait satisfait leur obligation. En realit il ny avait pas de dlivrance, car, pour qu'il y ait dlivrance, il faut que la chose soit mise en la puissance et en la possession de l'acheteur; la remise des titres nopre donc dlivrance que si elle donne l'acheteur cette puissance et cette possession. C'est ainsi que Domat explique la dlivrance : "La dlivrance des immeubles se fait par le vendeur lorsqu'il en laisse la possession libre l'acheteur, soit par la dlivrance des titres, s'il y en a", etc. La dlivrance des titres est le moyen, mais si ce moyen ne donne pas l'acheteur la possession libre, il n'y aura pas de delivrance.

Colin et Capitant, (Droit Civil Franais, l0th edition, Vol. 2,para. 890) make the following comment on the subject: Comment la livraison s'effectue-t-elle? Lorsqu'il s'agit d'un immeuble, l'article 16o5 nous dit que la livraison s'effectue par la remise des cls ou des titres de propriit, c'est--dire des actes tablissant les prcdentes transmissions. La disjonctive ou doit tre videmment remplace par la conjonctive et dans le cas ou il s'agit d'un btiment. De plus, l'obligation de dlivrance astreint parfois le vendeur d'autres prestations. S'il occupait prcdemment l'immeuble vendu, il doit le dlaisser, le vider de son mobilier. Si l'immeuble est occup par un tiers, il doit le faire vacuer par celui-ci, moins qu'il ne s'agisse d'un locataire ou d'un fermier dont le droit est opposable l'acheteur (art. I743).

Planiol et RiPert consider that delivery of possession is a question of fact to be determined by the trial judge. In Vol. 10 of their Trait Pratique de Droit Civil Franais, note 71, they express their view in the following terms: La ralisation de la dlivrance est une question de fait: il faut que le vendeur ait fait tout ce qui dpendait de lui pour que l'acheteur puisse tirer de la chose les profits que doit normalement en tirer un propritaire. Les juges apprcieront si cette obligation est remplie . . .

In D.J.G., Vo. Vente, notes 609 and 696, the decision of the court of Brussels of 3rd April , 1816, is quoted without disapproval. Note 699 reads thus:La rsolution peut tre demand par l'acheteur qui le vendeur a remis les titres de proprit, mais qui, trouvant les biens occups par des tiers, ne peut entrer en jouissance. La remise des titres est un signe de la d1ivrance, mais ne constitue pas la dlivrance elle-mme, que la loi dfinit le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur (Bruxelles, 3 avr. 1816).

We have not been able to find any decision contrary to that of the court of Brussels save that of the court of Algiers, already mentioned, the gist of which appears from note 841 in D.R.P., Vo. Vente:. . . .jug, toutefois, que l'obligation de dlivrer un immeuble est rempile par le vendeur lorsqu'il a remis l'acqureur les titres de proprit;

que l'occupation de l'immeuble par un tiers ne constitue qu'un trouble la possession de la chose vendue, trouble pouvant donner lieu garantie.

See also: Pandectes Franaises, Vol. 59, Vo. Vente, paras. 1216, 1221, 1406; Carpentier, Rpertoire du Droit Franais, Vol. 36, Vo. Vente,para. 946. 946. In this connection we would also like to refer to the decision of the court of Cassation of the 24th February, 1896, reported in G.P. 96. 1.509; D. 1897.1.33; S. 1896.1,485; the relevant part of the headnote in Gazette du Palais reads: Le vendeur d'un immeuble, tenu la dlivrance vis--vis de son acqureur, a par cela mme qualit pour agir en dlaissement du dit immeuble contre un tiers qui le detient indument.

The third paragraph of the note thereunder runs as follows:

Sur le troisime point : I1 a t jug que celui qui a vendu un immeuble, dtenu par un tiers, est sans qualit pour exercer l'action en revendication contre le dtenteur : Cass. 29 avril 1872 (S. 73-1.4oo-D. 73.1.400- D. 73.1.130; Poitiers 8 juillet 1878 (S. 80.2-111-D. 79.2.36). Mais cette solution, incontestablement vraie lorsque le vendeur, aprs la vente, revendique en son nom et pour lui-mme sur l'objet vendu un droit de proprit que, depuis la vente il n'a plus, cess d'tre exacte lorsque celui-ci exerce non pas la revendication proprement dite, mais seulement agit en dlaissement contre le dtenteur aux fins de se mettre en rgle vis-,k-vis de son acqureur et, de satisfaire vis--vis de ce dernier, l'obligation de dlivrance laquelle il est tenu.

The notes to the report of the decision in Dalloz and Sirey, respectively state the following: "Point certain" and "Solution sans difficult." The case is also mentioned in note 26 to the title " Vente " in Pandec Franaises, Volume 59, which runs as follows: Mais le vendeur de l'immeuble, tenu de l'obligation de dlivrance vis--vis de son acqureur, a par cela mme qualit pour demander le dlaissement dudit immeuble, au tiers qui le detient indument (Cass., 24 f6vrier 1896, Pand. fr. per.,1896.1.519). Ce n'est point alors, en effet, par une revendication qu'il agit;ii se contente de se mettre en mesure de faire face l'obligation de dlivrance qu'il a assume vis-a-vis de l'acheteur.

We are not prepared in the circumstances of this case, to follow and apply, as we have been asked to do, the decision of the court of Algiers above referred to. Having regard to the facts revealed by the record and to the authorities we have quoted, we consider that the appellant has not done everything he could to fulfil his obligations of delivering the possession of the property sold to the respondents. The latter were, accordingly, entitled to ask for the rescission of the sale. Learned counsel for the appellant also contended that the appellant should have been granted a time limit within which to effect the delivery. It is true that the court may, instead of rescinding the sale, grant time to the vendor to fulfil his obligations arising from the contract of sale. (Vide D.C.C.A., Art. 1184, n. 99 and Art. 1610, n. 72). As already stated, one of the stipulations in the deed witnessing the sale is that the respondents would, as from the day of sale, be entitled to the enjoyment and be vested with the right of disposal of the land. Before taking

action in court, the respondents served a notice on the appellant requiring him to do the needful to secure to the respondents the right of enjoyment and disposal of the land and warning him that, in case he failed to comply, action would be taken for the cancellation of the sale. Notwithstanding this notice and the entering of the action before court, the appellant did nothing, to enable the respondents to obtain possession of the land nor did he apply for time to do the needful. The learned magistrate was accordingly perfectly justified in rescinding the contract and ordering the refund of the sale price, There was also a ground of appeal to the effect that the magistrate's judgment was wrong inasmuch as the usufructuary of the land (plaintiff no. 2 in the court below) had not given evidence. That ground was not pressed at the hearing of the appeal, and, in our view, rightly so, as there is no merit in it. The appeal is dismissed with costs. Applicant : Attorney B. Panray Dubruel de Broglio, of Counsel

Respondents: Attorney R. Gujadhur Boolell, of Counsel Record No. 1759.