THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG S

Chuyn tt nghip
GVHD: TS. Phm Lan Hng
DANH MC CC CH VIT TT
TMCP UBND QSD QSH NHNN BS : Thng mi c phn : y ban nhn dn : Quyn s dng : Quyn s hu : Ngn hng nh nc : Bt ng sn
SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
MC LC
Trang DANH MC BNG BIU, S .........................................................................4 Trang ..........................................................................................................................4 Bng ............................................................................................................................4 LI M U ............................................................................................................5 Chng I C S KHOA HC CA NH GI TH CHP BT NG SN .............................................................................................................................1 1.1. Th chp bt ng sn ...................................................................................1 1.1.1. Khi nim bt ng sn ............................................................................1 1.1.2 Khi nim v th chp bt ng sn ..........................................................2 1.1.3. iu kin th chp bt ng sn ..............................................................2 1.1.4.Vai tr ca vay th chp i vi hot ng kinh t ...................................3 1.2. nh gi th chp bt ng sn ...................................................................3 1.2.1. Khi nim nh gi th chp bt ng sn ...............................................3 1.2.2. c im nh gi th chp bt ng sn ................................................4 1.2.3. Vai tr nh gi th chp bt ng sn .....................................................5 1.2.4. Nguyn tc nh gi th chp bt ng sn ..............................................5 1.2.5. Quy trnh nh gi th chp bt ng sn .................................................7 1.2.6. Cc phng php nh gi th chp bt ng sn .................................11 CHNG II. THC TRNG NH GI TH CHP BT NG SN TI NGN HNG CNG THNG VIT NAM - CHI NHNH HAI B TRNG ....................................................................................................................19 2.1 Tng quan v ngn hng TMCP cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng ..............................................................................................................19 2.1.1. Qu trnh hnh thnh v pht trin ca ngn hng TMCP cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng ...............................................................19 2.1.2. C cu t chc ca ngn hng TMCP cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng .........................................................................................20 2.1.3. Tnh hnh hot ng trong nhng nm gn y 2009 2011 ................22 2.2 Thc trng cng tc nh gi ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng. .......................................................................23
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
2.2.1. Quy nh ca ngn hng Cng thng Vit Nam v nh gi th chp bt ng sn ......................................................................................................23 2.2.1.1 Quyn s dng t m php lut v t ai quy nh c th chp bao gm ...................................................................................................................24 2.2.1.2. iu kin i vi bt ng sn th chp: ............................................25 2.2.1.3. Nguyn tc th chp quyn s dng t, ti sn gn lin vi t iu kin lm bo m tin vay ........................................................................25 2.2.1.4. Xc nh gi tr bt ng sn th chp ................................................26 2.2.3 Thc trng nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng. ..................................................28 2.3. nh gi cng tc nh gi ti Ngn hng TMCP cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng ........................................................................35 2.3.1. Nhng thun li v thnh cng: ...........................................................35 2.3.2. Nhng kh khn v hn ch trong cng tc nh gi th chp bt ng sn: ....................................................................................................................36 CHNG III: MT S GII PHP NHM HON THIN CNG TC NH GI TI NGN HNG TMCP CNG THNG VIT NAM CHI NHNH HAI B TRNG .....................................................................................38 3.1. nh hng pht trin trong thi gian ti ca Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng...................................................38 3.2. Gii php nhm nng cao cng tc nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng ........39 3.3. Mt s kin ngh ...........................................................................................41 3.2.1. Kin ngh vi chnh ph v c quan c thm quyn. .............................41 3.2.1.1. y mnh vic cp giy chng nhn quyn s dng t v s hu nh. ..........................................................................................................................41 3.2.1.2. Tng cng cc bin php qun l thc y th trng bt ng sn pht trin. ..........................................................................................................42 3.2.2. Kin ngh vi Ngn hng Nh Nc ......................................................44 3.2.3. Kin ngh vi Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng ....................................................................................................45 KT LUN ..............................................................................................................46 TI LIU THAM KHO ......................................................................................47 DANH MC CC CH VIT TT.......................................................................1
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
DANH MC BNG BIU, S

Trang Bng Bng 01: Tng hp kt qu kinh doanh t 2009-2011 ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng ...........................................................22 Bng 02: n gi xy dng ......................................................................................28 Bng 03: Bng gi t thuc a bn qun Ba nh .................................................30 Bng 05: Gi t ven trc quc l, tnh l,huyn l ngoi th .............................34 Bng 07: Kt qu nh gi t nng thn, tha t s 86, t bn s 18.a ch: Thn Ni Mng X Hoi Sn - Huyn Tin Du - Tnh Bc Ninh. ................34 S S 2.1- M hnh t chc ca Chi nhnh HBT .....................................................21
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
LI M U Trong iu kin nn kinh t nc ta ang tng bc chuyn mnh, pht trin theo hng cng nghip ha, hin i ha. Hot ng kinh doanh ca cc doanh nghip ngy cng m rng th nhu cu v vn ngy cng tng. Vay vn t cc ngn hng thng mi l mt knh huy ng vn hiu qu v kh ph bin ca cc ch th kinh t hin nay. Vn an ton trong hot ng tn dng l mt i hi tt yu nh hng trc tip v mnh m n s an ton ca h thng Ngn hng. Khi tin hnh cho khch hng vay vn th khch hng cn phi c ti sn th chp hn ch ti thiu ri ro c th cho Ngn hng. Cc ti sn th chp rt a dng v chng loi nhng ch yu vn l bt ng sn. y l ti sn c gi tr cao thng c s dng trong th chp vay vn. Tuy nhin vic xc nh gi tr ca cc bt ng sn th chp a ra mc cho vay hp l vi mong mun ca bn vay v hn ch ri ro cho ngn hng vn cha ng b,cn bc l mt s vng mc cn c tho g. Trong thi gian thc tp ti phng khch hng, Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng, qua nghin cu thc tin hot ng nh gi ti y em quyt nh chn ti : Nghin cu hon thin cng tc nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam - chi nhnh Hai B Trng , lm chuyn tt nghip ca mnh. Ngoi li m u v kt lun th chuyn c chia lm ba phn chnh: Chng 1 : C s khoa hc ca nh gi th chp bt ng sn Chng 2 : Thc trng cng tc nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng Chng 3 : Mt s gii php hon thin cng tc nh gi ti Ngn hng Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng Do thi gian v trnh nghin cu khoa hc cn hn ch nn chuyn s khng trnh khi nhng thiu st. V vy em rt mong nhn c s ng gp kin nhn xt ca cc thy c trong khoa chuyn hon thin hn. Em xin chn thnh cm n ging vin hng dn T.S Phm Lan Hng p gp kin v sa cha em c th hon thnh chuyn ny.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
Em xin chn thnh cm n s quan tm gip nhit tnh ca cc anh ch phng khch hng Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam - chi nhnh Hai B Trng.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
Chng I C S KHOA HC CA NH GI TH CHP BT NG SN

1.1. Th chp bt ng sn 1.1.1. Khi nim bt ng sn hiu r v bt ng sn trc tin ta phi xut pht t khi nim v ti sn. Ti sn bao gm nhiu loi, ty thuc vo mc ch qun l v s dng ngi ta c cc tiu thc phn chia thnh cc loi khc nhau. Nhn chung th ti sn c chia thnh 2 loi: ng sn v bt ng sn. Hnh thc phn chia ny c cch y hng ngn nm t thi La M c i v c ghi trong b lut La M. Hin nay thut ng bt ng sn c s dng kh ph bin v c dng ch cc ti sn nh : t ai, nh ca Theo iu 174 B Lut Dn s 2005 nc ta quy nh : Bt ng sn l cc ti sn khng th di di bao gm : - t ai; - Nh cng trnh xy dng gn lin vi t ai,k c cc ti sn gn lin vi nh ,cng trnh xy dng ; - Cc ti sn khc gn lin vi t; - Cc ti sn khc do php lut quy nh. Trong ta cng cn phi xc nh r: - t ai: Phi l t khng di di c hoc di di c nhng khng ng k (nhng t ai di di nh t trng cy cnh, t lm vt liu xy dng khng phi l bt ng sn); Phi l t ai xc nh ch quyn; t ai phi c o lng bng gi tr ( cn c vo s lng v cht lng ca t ai ). - Nh cng trnh xy dng gn lin vi t ai,k c cc ti sn gn lin vi nh ,cng trnh xy dng l: Nh ca xy dng c nh khng th di di,hoc di di khng ng k : nh ,trung tm thng mi,khch sn vn phng( nhng nh bt ca gnh xic,cc lu i lm bng bng ,cc nh ngh di ng trn xe ln trn xe khng phi l bt ng sn m l cc ng sn hay cng c lao ng ); Cc cng trnh giao thng,xy dng cng nghip : nh ng x,cu cng,bn cng,sn bay,bi c xy dng gn lin vi t ai; Cc ti sn khc gn lin khng th tch ri vi cng trnh xy dng : my iu ha trung tm,cc my mc thit b,cc cy cnh c nh to ra cnh quan cho cng trnh; Cc cng trnh phi c
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
kh nng o lng v lng ha thnh gi tr theo nhng tiu chun o lng nht nh. - Cc ti sn khc gn lin vi t ai nh: Vn cy lu nm : bao gm c cy trng v t cy trng; Cc cng trnh nui trng thy sn,cnh ng lm mui; cc cng trnh du lch, vui chi, th thao; Mt s cng trnh khai thc hm m v cc ti sn khc do php lut quy nh. 1.1.2 Khi nim v th chp bt ng sn - Th chp bt ng sn l mt lnh vc trong qun l v kinh doanh bt ng sn. Do nhu cu vn phc v sn xut kinh doanh ca cc c nhn, t chc kinh t nn h th chp bt ng sn ti cc t chc tn dng vay vn. V vy, th chp bt ng sn vay vn ti cc t chc tn dng c vai tr quan trng thc y sn xut kinh doanh pht trin, ng thi n cng gip cho cc Ngn hng hot ng hiu qu hn v trnh c nhng ri ro trong hot ng cho vay . T c th rt ra, th chp bt ng sn vay vn l vic bn vay vn( hay bn th chp) dng ti sn l bt ng sn thuc s hu hay qun l hp php ca mnh m bo thc hin ngha v tr n( gm n gc, li vay v tin pht li qu hn) i vi bn cho vay( bn nhn th chp). - Ty thuc vo nhu cu vn vay ca cc c nhn, t chc kinh t m h c th th chp bt ng sn theo cc hnh thc khc nhau: 1 phn bt ng sn hoc c th l ton b bt ng sn. Hin nay th chp bt ng sn cc Ngn hng thc cht l th chp: + Quyn s hu nh , cng trnh xy dng v cc ti sn gn lin vi t ( k c cc ti sn gn lin vi nh ) + Quyn s dng t m php lut v t ai quy nh c th chp. 1.1.3. iu kin th chp bt ng sn Bt ng sn rt a dng v phong ph, tuy nhin khng phi tt c bt ng sn u c th th chp vay vn, cc t chc tn dng a ra nhng iu kin nht nh cho cc bt ng sn th chp: - Bt ng sn em th chp khng c tranh chp v quyn s hu ti thi im k kt hp ng m bo. Khch hng vay phi k kt bng vn bn vi t
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
chc tn dng v ti sn th chp khng c tranh chp ti thi im k kt hp ng v phi chu trch nhim trc php lut v cam kt ca mnh. - Bt ng sn m php lut khng cm giao dch. - Bt ng sn c v tr khng nm trong vng quy hoch, gii ta, khng b k bin m bo thi hnh n. 1.1.4.Vai tr ca vay th chp i vi hot ng kinh t i vi cc c nhn, t chc kinh t th thng qua vay th chp h c th tip cn c vi ngun vn ln u t vo hot ng kinh doanh gp phn thc y s pht trin ca nn kinh t. i vi ngnh ngn hng iu ny gp phn lm tng ti sn ca ngn hng, thc y tc chu chuyn ca vn, to ra li nhun ngn hng, to iu kin h thng ngn hng pht trin, gp phn qun l khi lng tin t trong lu thng trong chnh sch tin t ca ngn hng Trung ng. T nhng iu trn c th thy rng cho vay th chp l mt hot ng quan trng khng ch i bn thn cc ngn hng thng mi m cn l yu t quan trng thc y nn kinh t t nc pht trin. Hon thin v nng cao cht lng hot ng cho vay th chp l xu hng tt yu ca nn kinh t. 1.2. nh gi th chp bt ng sn 1.2.1. Khi nim nh gi th chp bt ng sn hiu r hn v khi nim nh gi th chp bt ng sn trc tin ta i nghin cu hai khi nim: nh gi v nh gi bt ng sn. C th hiu n gin v nh gi l xc nh gi tr ca ti sn trn th trng.Tuy nhin trong nhiu trng hp khi khng c th trng m nh gi,nh nh gi phi da vo c s phi th trng.nh gi bt ng sn l mt dng c bit ca xc nh gi,cng vic nh gi do cc chuyn mn c o to,c kin thc kinh nghim v c tnh trung thc trong ngh nghip thc hin. phn nh c nt c trng ny,nhiu hc gi cho rng khi nim nh gi cn xc nh mt cch r rng,nh mt thut ng mang tnh chuyn ngnh : - Theo gio s W.Seabrooke Vin i hc Portmouth vng quc Anh : nh gi l s c tnh v gi tr cc quyn s hu ti sn c th bng hnh thi tin t cho mt mc ch c xc nh r .
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
- Theo Fred Peter Marrone gim c Marketing ca AVO ( Hip hi nh gi Austraylia ) nh gi l vic xc nh gi tr ca bt ng sn ti mt thi im,c tnh n bn cht ca bt ng sn v mc ch ca nh gi.Do vy nh gi l p dng cc d kin th trng so snh m bn thu thp c v phn tch,sau so snh vi cc ti sn c nh gi xc nh gi tr ca chng . - iu 4 , Lut kinh doanh Bt ng sn c Quc Hi thng qua ngy 29 thng 6 nm 2006 quy nh : nh gi l hot ng t vn,xc nh gi c ca mt bt ng sn c th ti thi im xc nh . T cc quan im trn ta thy, nh gi bt ng sn l mt ngh thut hay khoa hc v xc nh gi tr bt ng sn cho mt mc ch c th,ti mt thi im c th,c tnh n cc c im ca bt ng sn v nhng nhn t kinh t tim n trong th trng bt ng sn ,bao gm c lnh vc u t. nh gi th chp bt ng sn l xc nh gi tr ca bt ng sn phc v cho mc ch th chp ti thi thi im th chp c tnh n cc c im ca bt ng sn.Bn cht ca nh gi th chp bt ng sn cng l nh gi bt ng sn. N ch l mt hnh thc m c th l nh gi cho mc ch th chp Bt ng sn cho ngn hng vay vn. 1.2.2. c im nh gi th chp bt ng sn Hot ng cho vay ca Ngn hng vn tim n nhiu ri ro,v vy cc Ngn hng phi thn trng trong hot ng cho vay trnh pht sinh n xu. Do trong qu trnh nh gi th chp bt ng sn m bo yu t an ton cho pha ngn hng th vic xc nh gi tr bt ng sn th chp phi tnh gi tr bt ng sn trong iu kin th trng bt ng sn bt n nht.Sau da vo quy nh ca ngn hng a ra mc cho vay hp l nht. - Tnh php l v quy m ca bt ng sn l c im quan trng v ch yu trong nh gi bt ng sn th chp bi th chp bt ng sn l th chp quyn s dng t hoc th chp quyn s hu ti sn gn lin vi t. - Ti ngn hng khi tin hnh nh gi, bc nhn h s ban u l rt quan trng, khng phi bt ng sn no cng c th th chp ti ngn hng. N ty thuc vo quy nh ring ca tng ngn hng.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
1.2.3. Vai tr nh gi th chp bt ng sn nh gi bt ng sn ph thuc vo mc ch nh gi ca khch hng, mi mt mc ch khc nhau li c mt loi nh gi tng ng nh: nh gi cho vic mua bt ng sn, nh gi bn bt ng sn, nh gi bt ng sn th chp, nh gi cho thu, nh gi bo him Ti cc ngn hng, khi xc nh c cho khch hng vay hay khng, th vic nh gi ti sn th chp ng vai tr rt quan trng. m bo an ton v gim thiu ti a ri ro cho cho khon vay, ngn hng yu cu ngi i vay th chp ti sn bo m. Ngn hng s tin hnh xc nh gi tr thc t ca ti sn th chp trn th trng quyt nh khon vay ti a cho bn th chp m khng lm tn hi ti li ch ca ngn hng. Do vic nh gi th chp bt ng sn gi vai tr quan trng trong hot ng cho vay vn ca Ngn hng. 1.2.4. Nguyn tc nh gi th chp bt ng sn Khi nh gi th chp bt ng sn th ta cn phi tun th theo cc nguyn tc sau: - Nguyn tc s dng cao nht, hiu qu nht: y l nguyn tc c bn v quan trng trong cng tc nh gi, n bo m gi tr ca bt ng sn l gi tr th trng l gi tr cao nht. Mt bt ng sn c nh gi l s dng cao nht tt nht khi bt ng sn ph hp vi quy nh ca php lut, kh thi v mt kinh t v kh thi v mt k thut. Trong kh thi v mt kinh t tc l bt ng sn to ra dng thu nhp rng trong hin ti cng nh trong tng lai ln nht v lu di v kh thi v k thut tc l bt ng sn p ng cc tiu chun xy dng. Khi bt ng sn c dng nh gi th chp thng n ang c s dng vi mc ch khc nhau, c th l mc ch cao nht nhng cng c th l khng phi. Nguyn tc i hi bt ng sn phi c nh gi trong tnh hung s dng cao nht tt nht ch khng phi da trn mc ch s dng hin ti. Nu cng trnh l ph hp vi mc ch s dng cao nht th gi tr ca bt ng sn s bng tng gi tr t v gi tr cng trnh tr i chi ph sa cha ci to nu c. Nu cng trnh khng ph hp vi mc ch s dng cao nht th cng trnh phi b d b khi gi tr cng trnh s bng gi tr t tr i chi ph ph d cng trnh.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
- Nguyn tc cung cu: Gi tr ca bt ng sn ph thuc vo mi quan h gia cung cu trn th trng v y l tc ng hai chiu, tc gi tr ti sn cng tc ng ngc li ln cung cu th trng. Khi cu tng m cung khng i th gi th trng ca bt ng sn tng v ngc li, trong thi gian di hn vi mc gi tng qu cao th cu s gim. V vy khi tin hnh nh gi cn nm c cc yu t tc ng n cung cu bt ng sn ti thi im nh gi t d bo c xu hng pht trin ca th trng bt ng sn. - Nguyn tc thay th: Nguyn tc thay th c ra trn c s: mt ngi mua thn trng y thng tin s khng tr gi cao hn chi ph mua bt ng sn tng t thay th trong cng mt th trng v cng mt thi im. Nguyn tc ny khng nh khi c hai bt ng sn c tnh hu ch nh nhau ti sn no cho bn vi mc gi thp hn s c ngi mua la chn. Gii hn trn ca gi tr bt ng sn l chi ph c c bt ng sn thay th tng ng. Vi nguyn tc ny, th nhng bt ng sn c s dng tng t nhau th c th thay th cho nhau. V vy i hi ngi nh gi vin phi tm hiu thng tin gi c hay chi ph sn xut ca bt ng sn tng t gn vi thi im so snh. - Nguyn tc ng gp: gi tr ca mt b phn c th cu thnh nn bt ng sn c o lng bng phn ng gp gi tr ca n vo gi tr bt ng sn. V vy s c mt hay thiu vng mt b phn cu thnh c th lm tng hoc gim gi tr bt ng sn ln hn chi ph b ra lp t n. y l nguyn tc c bn trong vic xem xt tnh kh thi ca vic u t b sung ti sn khi nh gi vin xc nh mc s dng cao nht tt nht ca Bt ng sn. - Nguyn tc thay i: Gi tr ca bt ng sn chu nh hng ca nhiu yu t nh cc yu t t nhin, yu t kinh t, yu t php lut v yu t tm l, m nhng yu t ny khng phi l bt nh m n lun thay i v vy gi tr bt ng sn lun thay i. nh gi bt ng sn cn phi t trong s ph thuc vo cc yu t ny v phi xem xt s thay i ca tt c yu t . Nguyn tc thay i yu cu ngi nh gi phi xc nh r thi im nh gi bi mi thi im khc nhau th gi tr bt ng sn l khc nhau. Kt qu nh gi mang tnh thi im, n ch c gi tr ti thi im nh gi hoc mt khong thi gian ngn nht nh. - Nguyn tc ph hp: Gi tr ca bt ng sn c to ra v duy tr khi cc c tnh ca n ph hp vi: + Cu th trng
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
+ Qun th bt ng sn xung quanh, th hin s tun th v php lut trong s dng v trong xy dng + Mi trng ( lm cho bt ng sn t mc hu dng ln nht) Ngi nh gi phi cn c vo mc ch s dng chnh ca bt ng sn th chp a ra c kt qu nh gi st vi gi tr thc t ca bt ng sn. - Nguyn tc cnh tranh: Li nhun s thu ht s cnh tranh m u t vo Bt ng sn c nh gi l knh u t siu li nhun v vy cng thu ht nhiu ngi tham gia th trng. Ty mc vn ch u t c la chn phn khc th trng tham gia, nhng bn cnh hng ro tham gia th trng cng kh ln l cn vn ln v di hn. Khi c nhiu ngi tham gia th trng, u t nhiu, cung ln th tt c cnh tranh m kt qu cnh tranh l lm gim gi. Cnh tranh trong th trng c th l cnh tranh gia cc phn khc th trng vi nhau, gia cc bt ng sn cng loi, cnh tranh cung cu bt ng sn... - Nguyn tc d bo: Gi tr ca bt ng sn c th c xc nh bng vic d tnh kh nng sinh li trong tng lai ca n. Do c th c tnh gi tr bt ng sn bng tng gi tr hin ti ca li nhun rng hoc li ch trong tng lai m n c th to c. Ngi nh gi cn d bo nhng thay i trong tng lai c th xc nh gi tr bt ng sn ti hin ti. Nhng thay i v kinh t, chnh sch qun l ca nh nc, xu hng pht trin ca th trng c tc ng ti gi tr bt ng sn. V vy khi nh gi c bit ch ti vic d bo nhng bin ng ca cc yu t ny. - Nguyn tc cn bng: Gi tr ca bt ng sn c to ra v duy tr bn vng khi cc yu t tc ng ti bt ng sn cn bng. S cn bng c th hin cn bng gia t v cng trnh, gia cc b phn cu thnh trong bt ng sn, nu s cn bng b mt i gi tr ca bt ng sn s gim. Khi tin hnh nh gi nh gi vin cn xem xt yu t cn bng ca Bt ng sn.
- Nguyn tc ngoi ng: Gi tr ca bt ng sn chu tc ng ca cc yu t

bn ngoi v ngc li. C nhiu yu t lm tng chi ph bt ng sn, ko theo gi bt ng sn tng. Do trong qu trnh nh gi cn quan tm n cc ngoi ng. 1.2.5. Quy trnh nh gi th chp bt ng sn Vic nh gi c thc hin trn c s thu thp, phn tch cc thng tin lin quan n bt ng sn em th chp v la chn s dng cc phng php ph hp c lng gi tr ca bt ng sn . Quy trnh nh gi bt ng sn bt u
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
khi ngi nh gi xc nh vn nh gi v kt thc khi nh gi vin gi bo co nh gi cho khch hng. Quy trnh nh gi th chp bt ng sn c thc hin theo 6 bc sau: Bc 1: Xc nh tng quan v bt ng sn em th chp. Xc nh cc c im c bn v php l, v kinh t k thut ca bt ng sn cn nh gi. + V php l: nh gi vin cn xc nh quyn s hu hp php bt ng sn th chp( kim tra s , giy chng nhn quyn s dng t) ; Xc nh bt ng sn th chp c mang i th chp, cho vay, cho thu, gp vn hay khng v u; Xc nh cc tranh chp, khiu kin ca bt ng sn nu c; Xc nh thi hn s hu, s dng cn li ca bt ng sn. Thi hn ny phi ln hn thi hn th chp. bi nu thi hn s hu s dng ngn hn th bt ng sn ny khng c gi tr bo m tin vay cho ngn hng. + V kinh t: thu thp thng tin y v quy m, din tch t,a im, cng trnh xy dng, ch bo dng, sa cha cng trnh + V k thut: kin trc cng trnh, trang thit b ta nh - Mc ch nh gi th chp bt ng sn l tm ra gi tr th trng ca bt ng sn th chp lm cn c quyt nh cho vay vn. Mc vn cho vay ph thuc vo gi tri nh gi ca bt ng sn th chp. - Xc nh khch hng, yu cu ca khch hng; nhng ngi s dng kt qu thm nh gi. - Nhng iu kin rng buc trong xc nh i tng thm nh gi: Ngi nh gi phi a ra nhng gi thit v nhng iu kin b hn ch i vi: nhng yu cu v mc ch nh gi ca khch hng; nhng yu t rng buc nh hng n gi tr bt ng sn; nhng gii hn v: tnh php l, cng dng ca bt ng sn, ngun d liu, s dng kt qu; quyn v ngha v ca nh gi vin theo hp ng nh gi. - Vic a ra nhng iu kin hn ch v rng buc ca nh gi vin phi da trn c s: +C s xc nhn bng vn bn ca khch hng v trn c s nhn thc r rng nhng iu kin s tc ng n bn th ba thng qua kt qu nh gi. +Ph hp vi quy nh ca lut php v cc quy nh hin hnh khc c lin quan.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
+Trong qu trnh nh gi, nu nh gi vin thy nhng iu kin hn ch v rng buc a ra l khng cht ch hoc thiu c s th phi xem xt li v thng bo ngay cho t chc nh gi v cho khch hng. - Thi im thm nh gi l thi im k kt hp ng bo m. - Vic xc nh c im, bn cht (t nhin, php l) ca ti sn cn thm nh gi phi c thc hin ngay sau khi k hp ng thm nh gi v kin nh gi v gi tr ca ti sn c a ra trong phm vi thi gian cho php ca hp ng. - Xc nh ngun d liu cn thit cho thm nh gi. - Xc nh c s gi tr ca ti sn: Trn c s xc nh khi qut v c im, loi hnh bt ng sn cn nh gi, nh gi vin cn xc nh r loi hnh gi tr lm c s cho vic thm nh gi: gi tr th trng hay gi tr phi th trng. Vic xc nh gi tr lm c s cho thm nh gi phi ph hp vi nhng quy nh ca php lut hin hnh v cc vn bn quy phm php lut do c quan nh nc c thm quyn ban hnh. Bc 2: Lp k hoch nh gi Lp k hoch nh gi nhm xc nh r nhng cng vic c th cn phi hon thnh; - Xc nh cc yu t cung cu thch hp vi chc nng, cc c tnh, cc quyn gn vi ti sn, c im th trng. - Xc nh cc ti liu cn thu thp v th trng, ti sn, ti liu so snh. - Xy dng trnh t thc hin cng vic, xc nh tin , thi gian cho php i vi qu trnh thc hin v yu cu b tr nhn lc. - Lp cng bo co kt qu thm nh gi. Bc 3: Kho st th trng v thu thp thng tin - Kho st th trng nh gi vin phi trc tip kho st hin trng tm hiu thng tin v bt ng sn th chp, nh gi vin phi kho st v thu tp s liu v: + V tr thc t ca bt ng sn so snh vi v tr trn bn a chnh, cc m t php l lin quan n bt ng sn. + Kim tra cc chi tit bn ngoi v bn trong bt ng sn.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
10
+ i vi cng trnh xy dng d dang, nh gi vin phi kt hp gia kho st thc a vi bo co ca ch u t, nh thu ang xy dng cng trnh. + Khi kho st thc a, c y bng chng phc v cho vic nh gi, nh gi vin cn chp nh bt ng sn theo cc dng (ton cnh, chi tit, cc hng khc nhau) - Thu thp thng tin Bn cnh thng tin, s liu thu thp t kho st hin trng, nh gi vin phi thu thp thm cc thng tin sau: - Cc thng tin lin quan n chi ph, gi bn, li sut, thu nhp ca bt ng sn so snh. - Cc thng tin v yu t cung cu, lc lng tham gia th trng, ng thi ngi mua, ngi bn tim nng. - Cc thng tin v tnh php l ca bt ng sn. - Cn thu thp thm cc thng tin v nhng iu kin t nhin, kinh t, x hi v mi trng tc ng n gi tr,mc ch s dng ca Bt ng sn cn nh gi. - thc hin nh gi, nh gi vin phi da trn nhng thng tin thu thp t cc ngun khc nhau. nh gi vin phi nu r ngun thng tin trong bo co nh gi v phi c kim chng bo m chnh xc ca thng tin. Bc 4: Phn tch thng tin - nh gi tc ng ca cc yu t n gi tr ca bt ng sn th chp. - Phn tch cc thng tin thu c t kho st hin trng, la chn ra cc bt ng sn so snh. Xc nh cc yu t to nn s khc bit gia bt ng sn mc tiu v bt ng sn so snh. - Phn tch th trng: phn tch hnh vi ngi tham gia th trng (v d: ngi tham gia th trng ch yu l do mc ch u c ch khng phi l tiu dng), phn tch cung cu qua cc ch s PI, t l hp th th trng. T a ra kt lun v th trng. - Phn tch khch hng: xc nh v tm hiu c im khch hng tim nng, tm hiu s thch khch hng v quy m, v tr, chc nng, mi trng bao quanh bt ng sn. T kt lun li th v bt li ca bt ng sn i vi khch hng, th trng. - Phn tch s dng cao nht tt nht ca bt ng sn.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
11
Bc 5: Xc nh gi tr bt ng sn th chp Ty vo tng loi bt ng sn th chp khc nhau v h thng thng tin thu thp c la chn phng php nh gi ph hp. Ngi nh gi c th kt hp s dng nhiu phng php nh gi c th a ra k qu nh gi chnh xc. Trong bo co nh gi v chng th nh gi cn nu r cc phng php c p dng v ch r u l phng php c s dng lm cn c ch yu u l phng php ph dng s dng kho. Ngoi ra nh gi vin cn gii thch mc ph hp ca phng php nh gi la chn vi c im kinh t k thut mc ch nh gi bt ng sn. Trn c s p dng cc phng php nh gi ngi nh gi thc hin ha hp cc ch s gi tr rt ra gi tr bt ng sn. Bc 6: Lp h s v chng th nh gi. Bo co nh gi l ti liu trnh by kt qu qu trnh nh gi ca ngi nh gi. N cha ng tt c nhng s liu c xem xt c phn tch, cc phng php p dng v nhng nguyn nhn dn n c lng gi tr cui cng. Phn tch gi tr ha hp ngi c hiu vn , s liu thc t c trnh by v theo di nhng l do ng sau kt lun gi tr m ngi nh gi a ra. Chng th nh gi c xem nh vn bn php l tm tt qu trnh nh gi v kt qu nh gi. nh gi vin lp h s nh gi gm bo co nh gi v chng th nh gi gi cho cc bn c lin quan: Ngn hng, bn yu cu nh gi, bn th chp bt ng sn. 1.2.6. Cc phng php nh gi th chp bt ng sn i vi vic nh gi th chp bt ng sn cc Ngn hng ch yu dng 2 phng php l: phng php so snh v phng php chi ph. Phng php so snh Phng php nh gi so snh l phng php xc nh gi tr bt ng sn mc tiu bng cch so snh mt cch trc tip vi cc bt ng sn tng t c giao dch trn th trng nhm tm ra gi tr bt ng sn mc tiu t cc giao dch trc . Vic nh gi bt ng sn phi da trn gi tr th trng ca bt ng sn nn kt qu d c khch hng chp nhn, c cc c quan cng quyn cng nhn.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
12
* C s ca phng php nh gi so snh - Nguyn tc cung-cu: Trong quan h cung cu bt ng sn th cung bt ng sn c s dch chuyn chm hn so vi cu, cu v bt ng sn thng thay i nhanh chng hn, chnh v vy khi i vo phn tch th trng bt ng sn thng i vo phn tch cu ca bt ng sn. Trong di hn th gi bt ng sn lun lun c xu hng tng. Khi phn tch cung bt ng sn cn ch tm hiu danh mc cc bt ng sn c kh nng cnh tranh vi bt ng sn mc tiu cn nh gi trn th trng. - Nguyn tc thay th: Ngi mua s khng tr gi ti sn cn mua vi mt mc gi cao hn mc gi ca sn tng t c cng s dng. V vy khi tin hnh nh gi bng phng php so snh cn phi tm hiu y thng tin v cc bt ng sn tng t a ra cc iu chnh. - Nguyn tc cn bng: Nguyn tc ny c biu hin trn 2 kha cnh trn th trng v trong nhng cu thnh ca bt ng sn.Cc lc lng tham gia trn th trng, gi c th trng lun c xu hng vn ng v gn im cn bng. Bt c s thay i no ca cung, cu u nh hng ti gi bt ng sn. gim nhng nh hng mang tnh v m ti gi tr bt ng sn cn khoanh vng ln cn ca bt ng sn mc tiu. S ha hp v cn i gia t v cng trnh trn t l yu t quan trng lm gia tng gi tr ca bt ng sn. Chnh v vy khi nh gi bt ng sn, nh gi vin cn phi cn nhc, quan st, nh gi nhng b phn cu thnh nn bt ng sn, nh gi c quan h gia t v cng trnh trn t. nh gi vin cn phi ch n s mt cn bng trn th trng, trong bt ng sn v tm ra h s iu chnh khc bit. - Nguyn tc ngoi ng: Cc yu t bn ngoi ca bt ng sn nh mi trng, c s h tng c th to ra s khc bit gia cc bt ng sn. Trong trng hp khng c th trng c th bt ng sn th cn xem xt nhng iu kin ngoi ng so snh. * Yu cu ca phng php nh gi so snh - Ch thc hin so snh bt ng sn vi nhng bt ng sn tng t trong cng mt vng. l nhng bt ng sn c tnh cht ng nht vi bt ng sn mc tiu v kin trc,mc ch s dng - Vic so snh ch c tin hnh vi nhng giao dch c thc hin trong thi gian gn y.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
13
- nh gi vin phi tng cng kinh nghim v kin thc v th trng. - Phng php ny khng c cng thc hay m hnh c nh m phi da vo s hin din ca cc giao dch trn th trng cung cp du hiu ca gi tr. - Cht lng thng tin phi cao v c th so snh c. - Th trng cn n nh. Khi th trng khng n nh th nh gi vin phi tnh n cc vn c th xy ra trong vic p dng phng php ny. * Cc bc tin hnh nh gi bng phng php so snh - Bc 1: Xc nh bt ng sn mc tiu (bt ng sn th chp): v tr, kin trc, quy m, mc ch s dng. - Bc 2: Thu thp thng tin v cc bt ng sn so snh. Cc bt ng sn snh phi l cc bt ng sn c bn trong thi gian gn vi thi im nh gi v phi c nhiu im tng ng vi bt ng sn mc tiu: kiu cch, v tr, mc ch s dng, kin trcv cng mt khu vc. - Bc 3: La chn bt ng sn so snh. Tin hnh kim tra cc bt ng sn so snh v bo m rng tt c cc bt ng sn ny c th so snh c. T la chn ra khong t 3 n 6 bt ng sn so snh. - Bc 4: iu chnh gi. Phn tch gi bn ca bt ng sn so snh sau xc nh s khc bit gia bt ng sn mc tiu v cc bt ng sn so snh. Phn tch cc yu t khc bit dn n s chnh lch v gi c gia cc bt ng sn so snh vi nhau t a ra cc iu chnh. Thng thng cc yu t iu chnh l: + Din tch v hnh dng l t. + V tr: a th, mi trng xung quanh, cnh quan, kh nng sinh li,mt tin + Cng trnh xy dng: Kin trc, vt liu xy dng, quy m. + Yu t php l: ri ro gp phi, quyn s hu. + iu kin th trng: iu kin bn, iu kin thanh ton, ng c bn Bc 5: c tnh gi tr bt ng sn mc tiu. Phng php iu chnh l ly bt ng sn cn nh gi lm chun, nu bt ng sn so snh tt hn th iu chnh gi ca bt ng sn so snh xung v ngc li. Ch : Cc iu chnh ny khng nn lm qu chi tit, mi iu chnh cn c nhng bng chng th trng chng minh.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
14
C hai loi iu chnh l iu chnh s tin tnh gp v iu chnh theo t l %. Gi tr ca bt ng sn khi dng phng php nh gi so snh c xc nh theo cng thc tng qut sau: PBt ng sn mc tiu = PBt ng sn so snh + Piu chnh Trong : PBt ng sn mc tiu : l gi sau khi iu chnh ca bt ng sn mc tiu PBt ng sn so snh : l gi bn ca cc bt ng sn so snh Piu chnh : lng iu chnh ca cc yu t khc bit gia cc bt ng sn so snh v bt ng sn mc tiu. * Nhng hn ch khi s dng phng php nh gi so snh - Phng php so snh ph thuc nhiu vo vic thu thp thng tin t th trng, trong khi th trng bt ng sn nc ta li km minh bch dn ti cht lng thng tin v bt ng sn cha cao. - Nhim v nh gi: xc nh gi tr th trng hin ti ca bt ng sn nhng phi da vo cc giao dch trong qu kh. Do gi tr th trng hin ti c th b nh hng bi nhng giao dch trc . - Trong trng hp th trng yu, s lng cc giao dch trong th trng khng th vic p dng phng php ny rt hn ch, kh khn. - i vi bt ng sn to thu thp, cc bt ng sn c gi tr ln th c rt t cc bt ng sn so snh, ngun thng tin thu thp c s b hn ch nhiu. - Trong iu kin kinh t v php l c nhng thay i nhanh chng cng lm hn ch tnh thc tin ca phng php ny. - i vi nhng Bt ng sn ln u c i mi trong 1 khu vc hoc ang xung cp th cng rt t thng tin, s liu c th so snh c. T nhng hn ch trn ca phng php nh gi so snh, ta c th thy thng tin so snh c ngha quyt nh cho s chnh xc ca kt qu. Do cn phi c cht lng thng tin phi cao, thng tin phi ph hp, chnh xc, ng tin cy v c th kim tra c. Nu th trng c nhiu bin ng th phng php nh gi so snh kh t c mc chnh xc. * p dng phng php nh gi so snh vo nh gi th chp
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
15
nh gi bt ng sn th chp l mt cng vic rt quan trng i vi nghip v tn dng trong ngn hng, n nh hng n an ton ca cc khon n vay. Mc cho vay, thi hn vay s c xem xt thng qua kt qu nh gi. Nhng ti sn dng th chp a s l nhng bt ng sn d mua bn trao i nh: nh , ca hng, nh cho thu, t ai bn bi nn c th s dng nhiu phng php linh hot trong qu trnh nh gi. Nhng bt ng sn thng c s dng th chp hu nh u c c im chung l kh nng chuyn nhng trn th trng l kh cao (thng l nh dn c hoc ca hng), ch c mt s t l cc bt ng sn c bit. Chnh v vy m vic tm kim thng tin giao dch v nhng bt ng sn tng t nh vy trn th trng khng my kh khn. Do vic p dng phung php so snh nh gi s d dng thc hin v kt qu t c c chnh xc kh cao. Phng php chi ph
Phng php chi ph l phng php nh gi da trn c s chi ph hin ti to ra mt bt ng sn tng t vi bt ng sn cn thm nh gi tr i hao mn ca ti sn cn nh gi c tnh gi tr th trng ca ti sn cn nh gi. Phng php chi ph thng khng phn nh c gi tr th trng ca bt ng sn v vy ch nn p dng phng php ny trong cc trng hp bt ng sn c t cu th trng v him khi c bn trn th trng, c th nh sau: + nh gi cc bt ng sn c mc ch s dng ring bit, t c trao i trn th trng nh: bnh vin, trng hc, nh th, th vin, nh my in, nh my ho cht... +nh gi cho mc ch bo him; +nh gi t tham gia u thu cc d n, gii to, n b t... Cc bc thc hin phng php chi ph. Bc 1: c tnh gi tr ca bt ng sn mc tiu. Coi mnh t l t trng v vic s dng cng trnh trn t hin ti xem nh l s dng cao nht, tt nht. Bc 2: c tnh chi ph thay th hoc ti to cng trnh chnh. - Chi ph thay th cng trnh l chi ph hin hnh xy dng cng trnh mi c gi tr s dng tng ng vi cng trnh mc tiu theo ng thit k v b cc
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
16
hin hnh. Chi ph thay th cng trnh thng p dng cho cng trnh thng mi, dn dng - Chi ph ti to cng trnh: l chi ph hin hnh xy dng mt cng trnh thay th ging ht vi cng trnh ang nh gi c tnh n c im li thi ca cng trnh. Chi ph ny thng c p dng cho cc cng trnh mang tnh bo tn nh: nh cha, cng trnh kin trc c - Cc phng php tnh chi ph xy dng cng trnh. + Phng php tnh chi ph theo n v so snh: c lng chi ph trn mi n v so snh bng cch khai thc s liu sn c trn th trng ca cc bt ng sn tng t bt ng sn cn so snh v cn iu chnh cho ph hp. + Phng php chi ph mi n v xy dng theo cu thnh: bc tch cng trnh thnh cc b phn cu thnh kt hp vi n gi xy dng tnh chi ph xy dng cng trnh. + Phng php kho st s liu: ngi nh gi phi tnh s lng, cht lng ca mi vt liu, lao ng theo ngch bc hoc s gi lao ng trong xy dng; t tnh tng tt c ta c chi ph pht trin cng trnh. Bc 3: Tnh gim gi tch ly ca cng trnh chnh. - Cc bt ng sn qua s dng hoc thit k khng ph hp u c gim gi tch ly. Gim gi tch ly l phn mt mt gi tr v bt k l do no to nn s khc bit gia chi ph thay th hoc ti to cng trnh so vi gi tr th trng ca cng trnh tng t ti thi im cn nh gi. - Nguyn nhn lm gim gi tr ca bt ng sn c th chia thnh 3 nhm nguyn nhn chnh sau: + Hao mn t nhin: l hao mn do thi gian s dng, do tc ng ca thin nhin, vic bo qun cng trnh trong qu trnh s dng. Khi xt n hao mn do thi gian s dng th cn ch n tui ca cng trnh ( tui kinh t , tui vt l, tui hiu qu, tui thc t, tui kinh t cn li). + Hao mn do li thi chc nng: l hao mn do thit b khng ph hp hoc thit k cng trnh c li dn ti vic khng p ng c yu cu s dng cao nht. + Hao mn kinh t l hao mn do yu t bn ngoi bt ng sn gy nn nh nhim mi trng, lm pht, tnh trng an ninh Cc phng php tnh gim gi rt ra t th trng.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
17
+ +
Phng php tnh gim gi rt ra t th trng. Phng php tnh gim gi theo tui cng trnh.
+ Phng php tnh gim gi theo phng php k thut. Bc 4: Tr tng gim gi cng trnh ra khi chi ph thay th hoc ti to cng trnh nhn c gi tr hin ti cng trnh chnh. Bc 5: Tnh gi tr hin ti ca cng trnh ph v cng trnh khc trn t tng t nh tnh cng trnh chnh. Bc 6: Cng gi tr hin ti cng trnh chnh, gi tr hin ti cng trnh ph vo gi tr t c gi tr hin ti ca BS. Bc 7: Tr tt c ti sn c nhn a vo tnh ton cc bc trn ra khi gi tr ca BDS th ta s c gi tr BS ton quyn s hu. Hn ch ca phng php chi ph. Phng php chi ph s dng thng tin th trng nn n s c hn ch nh phng php so snh, nu nhng thng tin ny khng chun xc th s nh hng ti kt qu tnh ton. Chi ph to ra ti sn khng phi lc no cng ph hp hay bng gi tr ca ti sn. V vy vic nh gi da trn chi ph nhiu khi khng phn nh ng gi tr th trng. Phng php ny s dng cch tip cn cng dn tng nhiu b phn cha chc bng gi tr ca ton b. Khng c phng php thng nht trong tnh chi ph pht trin cng nh tnh tng gim gi tch ly, v vy m vic tnh ton hon ton da vo ch quan ca ngi nh gi. Mun p dng phng php ny i hi ngi nh gi phi c kin thc v xy dng v c kinh nghim. Phng php ny khng c gi tr trong vic a ra cc gi tr d bo ph hp. Nn n t khi c chp nhn cung cp cc nh gi c gi tr hiu qu.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
18
Vn dng phng php chi ph vo nh gi th chp bt ng sn. Bt ng sn rt phong ph, a dng v chng loi, tnh nng, kch c, cng dng...v vy i vi nhng bt ng sn khc nhau th cng i hi p dng cc phng php nh gi nht nh. Phng php chi ph c xem l ph hp nh gi i vi cc bt ng sn ln, c thit k s dng vo mc ch ring bit no nh: bnh vin, nh my, trng hc,y l nhm bt ng sn t xut hin trong cc giao dch trn th trng. Nhng hn ch ca phng php so snh l im mnh ca phng php ny. V vy trong nh gi th chp bt ng sn, i vi nhng bt ng sn trn th ngi nh gi phi s dng phng php chi ph. Khi s dng phng php ny vic c tnh cc loi chi ph nh gi, ngi nh gi cn ch rng: nu bt ng sn l xy dng mi th vic nh gi theo phng php xy dng l hp l nhng i vi nhng bt ng sn tn ti lu qua s dng th cn phi tnh tng gim gi do hao mn v mc lc hu ca n so vi cc cng trnh mi xy dng. Tuy nhin tng gim gi ca cng trnh rt kh xc nh, n khng c phng php thng nht ch yu ph thuc vo nh gi ch quan ca ngi nh gi.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
19
CHNG II. THC TRNG NH GI TH CHP BT NG SN TI NGN HNG CNG THNG VIT NAM - CHI NHNH HAI B TRNG
2.1 Tng quan v ngn hng TMCP cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng 2.1.1. Qu trnh hnh thnh v pht trin ca ngn hng TMCP cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam - Chi nhnh HBT l mt trong 149 Chi nhnh ca NHTMCP Cng thng Vit Nam, c tr s t ti 285 Trn Kht Chn - Qun Hai B Trng - TP H Ni. Theo Ngh nh 53/HBT ngy 26/3/1988 ca Hi ng B trng v t chc b my NHNN Vit Nam, thc hin chuyn i sang c ch ngn hng 2 cp, mt Chi nhnh ngn hng cp qun v mt Chi nhnh ngn hng kinh t cp qun thuc a bn qun Hai B Trng trc thuc NHNN thnh ph H Ni chuyn thnh hai Chi nhnh NHCT khu vc I v II qun Hai B Trng trc thuc Chi nhnh NHCT H Ni thuc NHCT Vit Nam, vi chc nng nhim v chnh c giao l va kinh doanh tin t, tn dng, thanh ton va m bo cung cp vn cho cc doanh nghip, cc t chc, c nhn trn a bn Qun Hai B Trng. Tip , thc hin Ngh nh s 93/NHCT-TCCB ngy 01/4/1993 ca Tng gim c NHCT Vit Nam v sp xp li b my t chc NHCT NHCT trn a bn H Ni theo m hnh qun l hai cp, Chi nhnh NHCT khu vc I v II Hai B Trng sp nhp li vi nhau tr thnh Chi nhnh NHCT Hai B Trng trc thuc NHCT Vit Nam c t chc hch ton kinh t v hot ng nh mt Chi nhnh NHCT cp tnh v thnh ph. Nhm lnh mnh ho ti chnh theo chun mc quc t, nng cao nng lc cnh tranh chun b cho hi nhp quc t, thng 12/2008 NHCT Vit Nam tin hnh c phn ho theo quyt nh s 1354/Q-TTg ngy 23/9/2008 ca Th tng Chnh ph, ng thi i tn thnh NHTMCP Cng thng Vit Nam. ph hp vi thc t , Chi nhnh NHCT Hai B Trng chnh thc i tn thnh NHTMCP Cng thng Vit Nam - Chi nhnh HBT theo quyt nh s 420/Q-HQTNHCTVN ngy 5/8/2009 ca Hi ng qun tr NHTMCP Cng thng Vit Nam.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
20
Tri qua nhiu giai on lch s, NHTMCP Cng thng Vit Nam - Chi nhnh HBT vt qua nhiu kh khn v tng bc khng nh c v tr, vai tr trong nn kinh t th trng, ng vng v pht trin trong c ch mi, ch ng m rng mng li trong giao dch, a dng ho cc dch v kinh doanh tin t. 2.1.2. C cu t chc ca ngn hng TMCP cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng p ng yu cu qun tr ri ro trong hot ng ca ngn hng m vn m bo tng trng, NHTMCP Cng thng Vit Nam - Chi nhnh HBT tin hnh c cu li b my t chc ca Chi nhnh theo m hnh hin i ho, sp xp thnh 10 phng ban ph hp vi chc nng ca tng phng, di s iu hnh ca 1 gim c v 4 ph gim c cng 234 nhn vin. Ngoi ra, Chi nhnh cn c 2 phng giao dch loi 1, 5 phng giao dch loi 2 v 5 qu tit kim phn b trn khp a bn qun Hai B Trng.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
21
BAN GIM C
Phng KH DN ln
Phng KH DN V &N
T th v DV NH T
Phng k ton giao dch
Phng tin t kho qu
Phng KH c nhn
Phng t chc hnh chnh
Phng TH tip th
Phng TT in ton
Phng qun l ri ro
Phng GD Ch Hm
Phng GD Vnh Hong
Cc phng GD loi 2
Cc qu tit kim
T Quang Bu
Bch Mai
L c
Trn i Ngha
Lc Trung
S 44
S 45
S 50
S 54
S 66
S 2.1- M hnh t chc ca Chi nhnh HBT
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
22
2.1.3. Tnh hnh hot ng trong nhng nm gn y 2009 2011 Nn kinh t ton cu trong nhng nm qua ang lm vo tnh trng khng hong v suy thoi, kinh t nc ta cng gp phi khng t kh khn v thch thc. Tuy nhin nn kinh t nc ta vn gi c mc tng trng n nh trong nhng nm qua c th nm 2009 GDP tng 5.39%, nm 2010 GDP tng 6.78%, nm 2011 GDP tng 5.89%. Nhng din bin ca nn kinh t th gii v trong nc c nhng nh hng( c tch cc v tiu cc ) n kt qu iu hnh chnh sch tin t ca Ngn hng Nh Nc v din bin hot ng ca h thng Ngn hng trong nhng nm qua nh: p lc lm pht quay tr li cng vi s bin ng bt thng ca t gi USD/VND, gi vng tng cao, th trng bt ng sn ng bng, li sut cao, doanh nghip gp kh khn v vn i lin vi nhng thnh cng l thch thc v s n lc phn u trong ton h thng NHCTVN, chi nhnh Hai B Trng thc hin tch cc cc ch trng chnh sch ca Chnh ph, NHNN v NHCTVN, vi s ch o quyt lit, ng n, kp thi v kim sot tt mi hot ng, s on kt nht tr ca lnh o v cn b nhn vin nn trong nhng nm gn y lin tc nhn c danh hiu chi nhnh kinh doanh xut sc gp phn n nh v nng cao i sng cng nhn vin, v tip tc cng c v th ca chi nhnh trn ton h thng Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam. Bng 01: Tng hp kt qu kinh doanh t 2009-2011 ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng Ch tiu 1. Ngun vn huy ng Tin gi VN Tin gi ngoi t 2. Tng d n Cho vay ngn hn Cho vay trung hn Cho vay di hn T trng cho vay ngoi t/ tng d n 3. Li nhun ly k 2009 5865 3386 2479 2118 578 69 1471 68.5% 105 2010 7624 6116 1508 3432 578 84 2770 76.2% 147 2011 7129 5646 1483 3989 1026 42 2921 67.8% 176
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
23
Nhng thnh tu t c: - Tng ngun vn huy ng tng n nh, ngy cang thu ht nhiu khch hng tim nng. - C cu d n tn dng trong phm vi an ton, n xu n qu hn chim 1 t l nh. - Li nhun tng dn qua cc nm, qua nng cao cht lng cuc sng ca nhn vin. Nhng tn ti cn khc phc trong thi gian ti: - Chi nhnh cha thc s nm c tim nng pht trin ca a bn, tng trng tn dng, tng ngun vn v pht trin dch v ngn hng. - Thu dch v cn nng cao trong c cu thu nhp: Vic trin khai thc hin cc sn phm dch v Ngn hng tuy v s lng c nhiu hn trc nhng ch yu vn l cc sn phm truyn thng, cha thc s pht trin mnh. Cng tc tip th, marketing bn hng, t vn, tuyn truyn cn hn ch v nhn thc v sn phmdch v ca i ng bn hng ti chi nhnh cn yu, ch quan tm n cc dch v truyn thng nh cho vay thng thng, thanh ton, chuyn tin, m cha thc s c gng nghin cu t vn sn phm mi, bn cho sn phm n khch hng - Cng tc nhn s c nhiu chuyn bin tch cc nhng vn cn bt cp, lc lng cn b tha v s lng song cn thiu v cht lng, thc trch nhim ca mt s cn b nhn vin cha cao, cn hn ch trong s phi hp x l cng vic mt s khu, mt s cn b gy nh hng n hot ng kinh doanh. - C ch tin lng cn tip tc i mi thc s gn lng, thng vi cng vic v to c ch ng lc cho ngi lao ng. - Cht lng cn b cn tip tc c o tov o to li mi p ng yu cu cng vic. 2.2 Thc trng cng tc nh gi ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng. 2.2.1. Quy nh ca ngn hng Cng thng Vit Nam v nh gi th chp bt ng sn
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
24
Vic nh gi th chp bt ng sn ca Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam c p dng theo quyt nh s 1168/ Q-HQT-NHCT35 V/v Ban hnh Quy nh thc hin m bo cp tn dng. 2.2.1.1 Quyn s dng t m php lut v t ai quy nh c th chp bao gm i vi bn m bo l t chc kinh t Vit Nam: - Quyn s dng t c nh nc giao t c thu tin s dng t, hoc nguyn nhn chuyn nhng quyn s dng t, m tin su dng t np/ tin chuyn nhng t tr khng c ngun gc t ngn sch Nh nc. - Quyn s dng t thu ca Nh nc trc ngy 01/07/2004 v c bn m bo tr tin thu t cho c thi gian thu hoc tr tin thu t cho nhiu nm m thi hn thu t c tr tin cn li t nht 5 nm. - Quyn s dng t thu li ca t chc kinh t c Nh nc cho thu t u t xy dng kt cu h tng trong Khu cng nghip, Khu cng ngh cao, Khu kinh t v c bo m tr tin thu t cho c thi gian thu li. i vi bn m bo l doanh nghip lin doanh: quyn s dng t m bn gp vn bng gi tr quyn s dng t l : t chc kinh t trong nc c quyn s dng t, doanh nghip Nh nc c Nh nc cho thu t trc ngy 01/07/2004, c s dng gi tr tin thu t nh Ngn sch nh nc cp cho doanh nghip m khng phi ghi nhn n v khng phi hn tr tin thu t theo quy nh ca php lut v t ai. i vi bn m bo l c nhn, h gia nh: - Quyn s dng t khng phi t thu, bao gm : t nng nghip ( t trng cy hng nm, t trng cy lu nm, t rng sn xut, t nui trng thy sn, t lm mui); t phi nng nghip( t , t sn xut kinh doanh phi nng nghip); - Quyn s dng t thu ca Nh nc trc ngy 01/07/2004 v c bn m bo tr tin thu t cho c thi gian thu hoc tr tin thu nhiu nm m thi hn thu t tr tin cn li t nht 5 nm. i bn m bo l ngi Vit Nam nh c nc ngoi v u t ti Vit Nam: - Quyn s dng t c Nh nc giao t c thu tin s dng t hoc nhn chuyn nhng quyn s dng t trong Khu cng nghip, Khu cng ngh cao, Khu kinh t;
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
25
- Quyn s dng t c Nh nc cho thu thc hin cc d n u t ti Vit Nam v c bn bo m tr tin thu t cho c thi gian thu; - Quyn s dng t thu li ca t chc kinh t c Nh nc cho thu t u t xy dng kt cu h tng trong Khu cng nghip, Khu cng ngh cao, Khu kinh t v c bn bo m tr tin thu t ho c thi gian thu li. i vi bn bo m l t chc, c nhn nc ngoi u t ti Vit Nam: - Quyn s dng t c Nh nc cho thu thc hin cc d n u t ti Vit Nam v c bn bo m tr tin thu t cho c thi gian thu; - Quyn s dng t thu li ca t chc kinh t c Nh nc cho thu t u t xy dng kt cu h tng trong Khu cng nghip, Khu cng ngh cao, Khu kinh t v c bn bo m tr tin thu t cho c thi gian thu li. 2.2.1.2. iu kin i vi bt ng sn th chp: i vi quyn s dng t: v tr ca t khng nm trong vng quy hoch, gii ta. Quyn s dng t khng b k bin m bo thi hnh n. i vi nh : khng b k bin thi hnh n hoc chp hnh quyt nh hnh chnh ca c quan nh nc c thm quyn, cha c th chp ti bt k t chc tn dng no. Bt ng sn khng c tranh chp v quyn s hu ti thi im k kt hp ng bo m. 2.2.1.3. Nguyn tc th chp quyn s dng t, ti sn gn lin vi t iu kin lm bo m tin vay - i vi t c php th chp theo quy nh ca php lut: Ngn hng cho vay nhn bo m bng t v ti sn gn lin vi t. Nu khi th chp cha c ti sn trn t th ngn hng cho vay c th nhn bo m ring quyn s dng t, ng thi yu cu bn bo m cam kt th chp ti sn c hnh thnh trong tng lai gn lin vi t cho ngn hng cho vay. - i vi ti sn gn lin vi quyn s dng t iu kin lm bo m tin vay nhng quyn s dng t khng c th chp theo quy nh ca php lut: Ngn hng cho vay ch c nhn bo m bng ti sn gn lin vi t nu ti sn v quyn s dng t u thuc quyn s hu hp php ca bn bo m. Ngn hng cho vay gi giy chng nhn quyn s dng t v qun l nh h s ti
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
26
sn bo m khc nhng hch ton gi tr ngoi bng, ng thi tha thun vi bn bo m trong hp ng bo m v vic: + Ngn hng cho vay gi giy chng nhn quyn s dng t hoc cc giy t c lin quan n quyn s dng t ca bn bo m v ; + Bn bo m cam kt: Thi hn hon thin giy t v quyn s dng t, nu giy t mua t khng hp l. Khng chuyn nhng,trao i, tng, cho, cho thu, cho mn, gp vn lin doanh quyn s dng t v ti sn gn lin vi t trong thi gian vay. ng ngn hng cho vay c ton quyn x l ti sn gn lin vi t, ng thi c ngha v phi hp vi ngn hng cho vay thc hin th tc chuyn quyn s dng t cho bn nhn chuyn nhng ti sn gn lin vi t. S tin thu c t vic x l quyn s dng t s c bn bo m dng tr n cho ngn hng cho vay, nu s tin thu c t vic x l ti sn gn lin vi t khng . 2.2.1.4. Xc nh gi tr bt ng sn th chp Thnh phn nh gi : thnh phn ca t nh gi phi c ti thiu 2 ngi( trong c 01 thnh vin ca phng qun l ri ro) - Trng hp bt ng sn th chp c xc nh m bo cho mc cp tn dng t 500 triu ng tr ln : thnh phn nh gi phi c 01 lnh o phng Khch hng/ phng giao dch. - Trng hp bt ng sn th chp c xc nh m bo cho mc cp tn dng t 3 t ng tr ln ngoi cc thnh phn nu trn t nh gi phi c thm 01 ngi trong ban gim c. Phng php nh gi: - Xc nh gi th trng ca bt ng sn th chp da trn c s phng php so snh trc tip kt hp vi khung gi t ca UBND tnh, thnh ph ni bt ng sn ta lc. - Gi th trng: Gi th trng ca mt ti sn l mc gi c tnh s c mua bn trn th trng vo thi im thm nh gi, gia mt bn l ngi mua sn sng mua v mt bn l ngi bn sn sng bn trong mt giao dch mua bn khch quan v c lp, trong iu kin thng mi bnh thng, c tnh n cc yu t c th ca bt ng sn (mt tin, hnh tha t, c s h tng xung quanh, iu kin sinh li, kh nng kinh doanh, yu t mi trng). Gi th trng c
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
27
xc nh qua nhng giao dch thnh cng ca cc bt ng sn tng t v c xc nh t cc ngun thng tin sau: + Cc phng tin thng tin i chng (bo, i, internet). + iu tra trc tip a bn xung quanh bt ng sn v cc bt ng sn tng t. + Kt qu nh gi ca cc Cng ty nh gi bt ng sn v Vn phng mi gii bt ng sn uy tn. - nh gi t vn lin k: - nh gi t vn lin k theo gi tnh tin n b khi nh nc thu hi t, c quy nh ti khon 2 iu 10 Ngh nh s 197/2004/N-CP ngy 03 thng 12 nm 2004 ca Chnh ph v bi thng, h tr, ti nh c khi Nh nc thu hi t. - Gi tr nh gi t vn lin k = 2 * gi t trng cy lu nm c cng hng t + (T 20% n 50%) khung gi t lin k (ty theo tng bt ng sn nh gi). - i vi ti sn hnh thnh trn t phi tnh n cc yu t sau : + Tui th k thut, gi tr s dng, tc hao mn v hnh v hu hnh ca ti sn. + Hin trng ca ti sn, v tr a l, iu kin kt cu h tng, li th thng mi. + Da vo bng n gi xy dng, cc thng tin i chng, a ra mc gi cho ti sn hnh thnh trn t.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
28
Bng 02: n gi xy dng (Ban hnh km theo Quyt nh s 01065/2003/Q-TG) Quy m, kt cu - Nh tm - Tng xy, mi ngi 01 tng - Tng xy chu lc, mi bng - B tng ct thp 02 tng tr ln, vt liu trung bnh - B tng ct thp, vt liu cao cp - Nh bit th n gi (ng/m2) Khng tnh 800.000 1.500.000 1.500.000 2.000.000 2.000.000 2.500.000
2.500.000 3.000.000 T trn 3.000.000 3.500.000
Thi im xc nh gi tr bt ng sn( nh gi v nh gi li) - Lc k kt hp ng vic nh gi s lm c s cho Ngn hng cp tn dng, vic nh gi li c p dng trong cc trng hp sau : + Khi gi th trng bin ng gim trn 20% so vi ln nh gi gn nht. + Khi UBND tnh, thnh ph iu chnh gim bt thng khung gi t. + Cc trng hp khc, Ngn hng cp tn dng xt thy cn thit phi nh gi li. Mc cp tn dng ti a so vi gi tr ca bt ng sn th chp l 50%. 2.2.3 Thc trng nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng. Xt v d v nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
29
V d 1 : Ti sn th chp l quyn s hu nh v quyn s dng t ti a ch s 9 hm 432/18/4 ph i Cn, phng Cng V, qun Ba nh, H Ni. Ti sn khng b tranh chp, khng cm c, th chp, k khai gp vn ti cc t chc tn dng khc, khng nm trong din gii ta. Thi im nh gi : 07/03/2012 H s v ti sn th chp : Giy chng nhn Quyn s hu nh v Quyn s dng t s 10101152279 do UBND qun Ba nh cp cho ng Nguyn Tun Sn v v l b ng Th Qunh Hoa ngy 22/03/2004, h s gc s 411.2004.QUB 358.2004. Ch s hu ti sn l ng Nguyn Tun Sn v b ng Th Qunh Hoa th chp cho cng ty TNHH TM&DV Hng Thy c tr s ti s 12, khu tp th vn ti v c cng Km 12+300, Quc l 1A x Vnh Qunh huyn Thanh Tr H Ni vay vn phc v sn xut kinh doanh. H s ti sn th chp y tnh cht php l v iu kin ng k gim nh bo m theo quy nh ca php lut. Hin trng ti sn :
Nh + a ch : s 9 hm 432/18/4 ph i Cn, + Tha s : 56-5 phng Cng V, qun Ba nh. + Tng din tch s dng : 82.6m . + Din tch t xy dng : 25.18m2 + Kt cu nh : b tng + S tng : 03 tng
2
+ T bn s 7E-II-17 + Din tch 25.18m2 + Hnh thc s dng : Ring : 25.18m2 Chung : 0 m2
Cn c xc nh gi tr bt ng sn th chp : - Cn c vo kh nng sinh li, khong cch ti ng giao thng ng ph v iu kin c s h tng thun li cho sinh hot, kinh doanh v cung cp dch v, cc v tr c xc nh theo nguyn tc: v tr 1 tip gip vi ng giao thng c tn trong bng gi c kh nng sinh li v iu kin c s h tng thun li hn cc
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
30
v tr tip theo, cc v tr 2,3,4 theo th t kh nng sinh li v iu kin c s h tng km thun li hn. - Trong 1 ng ph, v tr cc l t c chia thnh 4 v tr, t 1 n 4 nh sau: + V tr 1: p dng i vi tha t c t nht mt mt gip vi ng ph. + V tr 2: p dng i vi cc tha t c mt tip gip vi ng c chiu rng ln hn hoc bng 3.5m. + V tr 3: p dng vi cc tha t c mt tip gip vi ng c chiu rng t 2m n 3.5m. + 2m. - Nhn nh tha t thuc v tr 3 ca ph i Cn, p dng i vi tha t ca mt ch s hu c t nht 1 mt gip vi ng c mt ct ng nh nht ( tnh t ng, ph ti v tr tha t ) t 2m n di 3.5m.Tham kho mc gi quy nh ca UBND : Bng 03: Bng gi t thuc a bn qun Ba nh
( Km theo Q s 50/2011/Q-UBND ngy 30/12/2011 ca UBND thnh ph H Ni)
V tr 4: p dng i vi tha t tip gip vi ng c chiu rng nh hn
n v tnh : ng/m2 on ng Tn ng ph i Cn T n ng Bi VT1 Gi t VT2 VT3 VT4
Liu Giai
38.400.000
20.640.000
16.680.000 14.580.000
Tuy nhin khung gi t do UBND thnh ph H Ni quy nh khng ph hp vi tnh hinh th trng hin ti, do gi th trng vt xa so vi gi quy nh. Tham kho gi th trng thng qua internet, iu tra trc tip gi cc bt ng sn i Cn : Cn bn nh gp ng 432/18 i cn
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
31
Ni ng: H Ni. bi Khch vng lai 14:56 pm 04-12-2011 trong Bt ng sn Cn bn. Lt xem: 24 Ni dung cn bn gp nh ng 432/18 i cn.DT30m2 x3t,nh khung b tng.Mt tin 8m.u hi.ng thng hai u. mt u ra ph i Cn.mt u ra ph kim m thng.Tng mt hin ang kinh doanh.in,nc rt tt, dn tr cao,s chnh ch. gi bn 3,7 t LH:0918353689 Bn Nh i Cn , Ba nh chuyn s lun Din tch 30.2m2 x 5 tng, mt tin 4.5m. Tng 1: Phng khch + Bp. Tng 2,3,4 phng ng + ban cng. Tng 5: phng th + sn phi + ban cng. Thit k hin i phong cch Ty, phong thy, sn g cc phng, cu thang rng, in nc, an ninh tt, khu dn tr cao. Gn ch, trng hc, cng vin, thong, yn tnh, sch s. Nh mt ng rng 2.5m, 2 li i vo, cch mt ng i Cn hn 50m. Nh xy mi nm 2011, y tin nghi iu ha, Bnh nng lnh gia nh vo ngay.. Gi 3.8 t.Lin h : Th Anh tell : 0903 456 914 Ngy 13/2/2012 Ti cn Bn nh ng 444 i Cn c S chnh ch + Din tch 43.2m2; mt 4.5m; + Hng ng gh Nam, 4 tng, mi sa cha. + Ng rng 2.5m, cch ng i Cn 150m; t cch nh 50m + Nh c sn g, t lnh. Sofa ( Gi bn: 4 t 9 c thng lng ) -------------Mi thng tin xin lin h:
Ch Bn: 0904.988.289 Ngy 15/2/2012 Tham kho i vi cc bt ng sn nm trong cc khu vc tng t c cng iu kin c s h tng, gi giao dch khong t 95 120 triu ng/m2 nh gi thc trng bt ng sn l cn h nm trong khu vc trung tm thnh ph. Qua tham kho thng tin gi th trng v m bo an ton cho Ngn hng t nh gi xut gi th trng i vi bt ng sn l 100.000.000 ng/m2.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
32
Gi tr Quyn s dng t: 25.18m2 x 100.000.000ng/m2 = 2.518.000.000 ng - nh gi nh : i vi nh b-tng ct thp kin c, ty theo tng cng trnh, thi gian khu hao trong khong 10-15 nm. Thi gian khu hao c xc nh c l 10 nm, nh c a vo s dng 7 nm, do vy, t l khu hao c xc nh l 65%. Kt cu nh l b tng ct thp nn theo khung gi xy dng th p dng mc gi l 2.500.000 ng/m2 Gi tr nh : 2.500.000 x ( 3 tng x 25.18m2) x 65%= 122.752.500 ng - T nh gi thng nht nh gi bt ng th chp nh sau: Bng 04: Kt qu nh gi bt ng sn S 9 hm 432/18/4 ph i Cn, phng Cng V, qun Ba nh, H Ni
DANH MC Tn ti sn V tr % Gi tr cn li ca ti sn n gi th trng ca ti sn Gi tr QSD t ( tnh bng 70% gi tr th trng) Gi tr xy dng ( gi tr cn li 65%)
NI DUNG Quyn s hu nh v t V tr 3, ng 432, ng i Cn, qun Ba nh , H Ni t: 100% Nh : 65%
n gi QSD t: 100.000.000/m2 n gi xy dng nh : 2.500.000/m2 = 25.18m2 x 100.000.000/m2 x70% = 1.762.600.000 ng = 2.500.000 x ( 3 tng x 25.18m2) x 65% = 122.752.500 ng = Gi tr QSD t + Gi tr xy dng = 1.885.352.500 ng ( bng ch: mt t, tm trm tm mi lm triu, ba trm nm mi hai nghn nm trm ng)
Tng gi tr ti sn nh gi
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
33
(Ngun: H s nh gi th chpbt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng) Ngha v c m bo: Mc cho vay ti a c xc nh bng 50% gi tr nh gi. Mc d n ti a l: 1.885.352.500 x 50% = 942.676.250 ng V d 2: Ti sn th chp l Quyn s dng t v ti sn gn lin vi t ti Thn Ni Mng X Hoi Sn - Huyn Tin Du - Tnh Bc Ninh. Ti sn th chp d chuyn nhng, hin nay khng c tranh chp, ch s hu khng cm c, th chp, k khai vn gp vi cc doanh nghip khc. Thi im nh gi: 03/08/2011 H s v bt ng sn th chp: - Giy chng nhn Quyn s dng t s AL474507. H s gc s H03255 do UBND Huyn Tin Du Tnh Bc Ninh cp ngy 18/12/2007 ch s hu l B Th Thanh v chng l ng Phm Khc Sn.Hai ng b c h khu thng tr ti s 56, ph Triu Vit Vng Qun Hai B Trng H Ni th chp cho cng ty c phn thng mi Sn Thanh c tr s ti Thn Bi Phng Thanh Tr Qun Hong Mai Thnh ph H Ni vay vn kinh doanh. - H s ti sn th chp y tnh cht php l v iu kin ng k gim nh bo m theo quy nh ca php lut. Hin trng ti sn - Chng loi : t nng thn, tha t s 86, t bn s 18. - a ch: Thn Ni Mng X Hoi Sn - Huyn Tin Du - Tnh Bc Ninh. - Din tich t 585.7m2 - Din tch sn xy dng 566.1m2 - c im: Kt cu nh b tng kin c 03 tng( xy th )
Cn c nh gi: Do bt ng sn nm nng thn nn t c thng tin chuyn nhng, v ti thi im nh gi khng c giao dch bt ng sn ln cn nn t nh gi thng nht p dng mc gi do UBND tnh quy nh.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
34
Bng 05: Gi t ven trc quc l, tnh l,huyn l ngoi th ( km theo quyt nh s 172/2009/Q-UBND ngy 28/12/2009 ca UBND tnh Bc Ninh) Mc gi (1000/m2) Tn ng ph VT1 Tnh l 287( 295 c) on t gip Th x T Sn n ht Thn ng Sp X Hoi Sn 4.834 2.900 1.885 1.320 VT2 VT3 VT4
T nh gi v doanh nghip thng nht nh gi nh sau: Bng 07: Kt qu nh gi t nng thn, tha t s 86, t bn s 18.a ch: Thn Ni Mng X Hoi Sn - Huyn Tin Du - Tnh Bc Ninh. DANH MC Tn ti sn Chng loi NI DUNG QSD t v Quyn s hu ti sn hnh thnh trn t t nng thn, tha t s 86, t bn s 18.a ch: Thn Ni Mng X Hoi Sn - Huyn Tin Du - Tnh Bc Ninh. V tr I QSD t: 100% Gi xy dng : 95% Din tch t 585.7m2 Din tch sn xy dng 566.1m2
S lng, din tch c im k thut V tr T l % cn li ca ti sn th chp n gi QSD t theo Q 172/2009 Q-UBND ngy 28/12/2009 ca UBND tnh Bc Ninh Gi tr c thm nh
Nh b tng kin c 3 tng ( xy th)
QSD t 4.834.000/m2
QSD t 4.834.000/m2
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
35
- Gi tr xy dng 2.000.000/m2 * Gi tr t 4.834.000/m2 x 585.7 m2 = 2.831.273.800 ng * Gi tr xy dng 2.000.000 ng x 566.1m2 x 95% = 1.075.590.000 ng * Tng gi tr t v nh : 3.906.863.800 ng Ngha v c m bo: Doanh nghip c Ngn hng cho vay c m bo bng ti sn. Gi tr ti sn th chp trn c m bo cho d n cho vay ca cng ty c phn thng mi Sn Thanh ti chi nhnh Hai B Trng l : 3.906.863.800 ng x 50% = 1.953.431.900 ng . 2.3. nh gi cng tc nh gi ti Ngn hng TMCP cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng 2.3.1. Nhng thun li v thnh cng: - C s php l ca hot ng nh gi th chp c quy nh r rng c th cng vi s ch o, hng dn ca Ngn hng Cng thng Vit Nam v Ngn hng Nh Nc. - S hnh thnh v pht trin ca th trng bt ng sn nc ta. Th trng bt ng sn nc ta ang c khuyn khch m rng, pht trin bng nhiu cng c ca c quan Nh nc c thm quyn, khi th trng ny c m rng v pht trin th cc thng tin cn thit xc nh gi tr bt ng sn th chp s c ph bin cp nht hn, cc quy tc k thut nh gi c s dng ph bin iu ny gip cho vic nh gi bt ng sn th chp c chnh xc hn, bn cnh th trng bt ng sn pht trin th vic x l mt bt ng sn thu hi n ca ngn hng cng tr nn d dng hn. Nh vy m Ngn hng ngy cng yn tm hn v thc y m rng quy m ca hnh thc tn dng ny. - Vic tun th, chp hnh cc cam kt t pha khch hng. a phn cc ri ro i vi ngun vn ca ngn hng u xut pht t pha khch hng, nu khch hng nghim chnh thc hin nhng cam kt khi vay vn th ngn hng s thc hin c mc ch, ch tiu t ra, tc ng n vic m rng quy m, hn mc tn dng ca Ngn hng. - Cng tc nh gi c tin hnh cht ch, vic nh gi li cc bt ng sn th chp s gip xc nh ng gi tr ca bt ng sn, theo kp vi din bin ca th trng a ra nhng iu chnh hp l. T s ch ng trong cng tc
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
36
nh gi v n lc ca cc nh gi vin m cng tc nh gi chi nhnh din ra nhanh chng hiu qu dnh c nim tin t pha khch hng v gp phn lm gim n xu, tng hiu qu trong hot ng cho vay vn ca Ngn hng. Th hin tng d n tng trng nhanh nm 2010 l 3432 t ng tng 1314 t so vi nm 2009, nm 2011 l 3989 tng 557 t so vi nm 2010. 2.3.2. Nhng kh khn v hn ch trong cng tc nh gi th chp bt ng sn: - Cng tc nh gi th chp bt ng sn c thc hin phng khch hng, chi nhnh cha c phng nh gi ring bit, nhn vin tn dng kim nh gi vin nn cha m bo tnh khch quan v chuyn nghip trong nh gi. nh gi bt ng sn st vi gi tr thc ca bt ng sn i hi cn c y thng tin chnh xc v bt ng sn v trnh chuyn mn ca ngi nh gi. Cc nh gi vin ca ngn hng l nhn vin tn dng cha c o to chuyn mn v nh gi, khng am hiu v th trng bt ng sn nn kt qu a ra vn mang tnh ch quan ca ngi nh gi. - m bo hn ch ri ro cho Ngn hng nn gi tr nh gi ca bt ng sn th chp c nh gi bng 70% gi tr thc ca bt ng sn trn th trng v mc cho vay ti a ch l 50% gi tr c nh gi ca bt ng sn. Chnh iu ny cng lm gim kh nng cho vay vn ca Ngn hng i vi nhu cu vay vn ca khch hng , khng p ng c k vng vay vn ca 1 b phn khch hng. iu ny s lm gim tnh cnh tranh ca Ngn hng so vi cc t chc tn dng c mc cho vay cao hn. - Vic s dng phng php nh gi cn cha linh hot, ch yu s dng phng php snh nh gi nhng bt ng sn phc tp s khng m bo tnh khch quan. Cn v xc nh gi ca nh th mc d tham kho n gi xy dng trn th trng nhng vic nh gi thc trng ca nh ch da trn s quan st, nhn nh v theo nhng thng tin do ngi vay vn cung cp, trong mt s trng hp kt qu ca cng vic nh gi s khng chnh xc. - Cng vi s bin ng khng ngng ca nn kinh t th gi tr ca bt ng sn th chp cng thay i theo thi gian, v vy vic nh gi ch ph hp trong thi gian ngn v th trng bt ng sn tng i n nh. Do vy vic nh gi phi bm st din bin th trng, kp thi iu chnh mc gi xc nh cho bt ng sn th chp.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
37
- Mc d hot ng nh gi th chp bt ng sn c quy nh ti rt nhiu cc vn bn php lut nh: B lut dn s, Lut t ai, cc vn bn di lut, cc ngh nh v thng t hng dn cc vn bn ny vn cha thc s thng nht, ni dung vn ch mang tnh cht nh hng, cha i su vo hng dn v cn rt nhiu bt cp khc so vi thc t. Cha thng nht trong cch xc nh gi t, c trng hp th xc nh theo khung gi Nh Nc, c trng hp th xc nh theo khung gi th trng. Khung gi t theo quy nh ca UBND tnh , thnh ph cng tn ti nhiu bt cp, vn c s chnh lch rt ln t khung gi quy nh vi gi th trng, hn na ngay c nhng bt ng sn trn cng mt tuyn ph thng c xc nh gi tng t nhau nhng thc t li c chnh lch nhiu do s khc nhau v v tr.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
38
CHNG III: MT S GII PHP NHM HON THIN CNG TC NH GI TI NGN HNG TMCP CNG THNG VIT NAM CHI NHNH HAI B TRNG
3.1. nh hng pht trin trong thi gian ti ca Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng Trong nm 2012, hot ng ca h thng ngn hng thng mi ni chung v ca Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng ni ring s tip tc phn u hon thnh mc tiu k hoch kinh doanh c giao, chi nhnh xc nh hng pht trin mt s mt nh sau: Trong cng tc huy ng vn: Xc nh cng tc huy ng vn l trng im, l nhim v hng u v xuyn sut trong ch o iu hnh hot ng ca chi nhnh. Khai thc ti a tin gi ca khch hng hin ti, tm kim v tip cn cc khch hng mi tim nng, y mnh hot ng huy ng vn c nhn nhm tng tnh n nh ca ngun vn. - Tm kim khch hng, d n ln c hiu qu m rng quan h hp tc, ch trng pht trin cc sn phm dch v bn l, nhanh chng chim lnh th trng. C cu li danh sch khch hng, hn ch quan h vi nhng khch hng c tnh hnh ti chnh yu km, khng c kh nng pht trin v tim n ri ro cao. Tp trung khai thc i tng khch hng l doanh nghip ngoi quc doanh, cc cng ty c phn, cc doanh nghip va v nh. - Tun th cc ch o iu hnh ca Ngn hng TMCPCT Vit Nam, kim sot cht ch tng trng tn dng, m bo nh hng pht trin tn dng trong nm 2012. Thc hin nghim tc cc gii php an ton, khng pht sinh n xu, n qu hn. Nng cao hiu qu hot ng ca cc phng giao dch v qu tit kim hin c, tip tc pht trin mng li cc phng giao dch trn a bn. Khai thc trit cng ngh hin i cung cp cc sn phm c cht lng cao, qua to nn s khc bit v uy tn ca chi nhnh i vi khch hng. - Tip tc r sot v m rng pht trin cc sn phm dch v tin ch ngn hng tng thu nhp v nng cao nng lc cnh tranh. i vi cc dch v hin i, tp trung thc hin chin luc Marketing, c chnh sch khuyn khch khch hng,
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
39
s dng cc dch v ngn hng nh: m ti khon c nhn, thanh ton, chi tr thu nhp theo hng thanh ton khng dng tin mt qua th ATM. 3.2. Gii php nhm nng cao cng tc nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng Qua qu trnh tm hiu thc t cng tc nh gi ti chi nhnh, em xin c a ra mt s gii php sau gp phn nng cao cht lng ca cng tc nh gi: Th nht: y mnh cng tc t chc v o to cn b. - Nng cao trnh nghip v cho cc chuyn vin nh gi. nh gi vin ca chi nhnh l nhn vin tn dng nn khng c o to bi bn chuyn su nn kin thc v nh gi bt ng sn cn hn ch. V vy Ngn hng cn to iu kin cho cc chuyn vin nh gi tham gia cc kha hc ngn hn v nh gi bt ng sn, hc hi kinh nghim t cc cng ty,c quan, t chc c uy tn trong lnh vc nh gi. - Chi nhnh cn c chnh sch thu ht, tuyn dng cc cn b tr c nng lc, trnh v o c ngh nghip c i ng cn b nng ng, sng to, bn cnh nhng cn b lu nm nhiu kinh nghim. - Tip tc bi dng nng cao thc tinh thn trch nhim i vi cc nhn vin trong chi nhnh. - Quy nh r trch nhim, quyn hn v c ch khen thng hp l ng vin khch l nhng nhn vin hon thnh tt nhim v. Th hai: Hon thin quy trnh nh gi * Nng cao tnh chnh xc, hp l ca cc thng tin c s dng trong qu trnh nh gi: - Quy trnh nh gi yu cu cc nh gi vin phi thu thp cc thng tin lin quan n bt ng sn mc tiu m khng c hon ton da vo cc thng tin, ti liu m khch hng cung cp. Cc nh gi vin cn iu tra, xc minh, lm r tnh hp l ca cc thng tin, trnh trng hp a vo s dng cc thng tin thiu chnh xc hoc chu nh hng nhiu ca kin khch hng. - tng tnh chnh xc ca cc kt qu nh gi, nh gi vin cn iu tra nghin cu k cc thng tin th trng, sau phn tch v x l cc thng tin thu thp c tht cn thn, t m. Cng vic ny i hi cc nh gi vin phi c k
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
40
nng, trnh v kinh nghim v cng tc nh gi bt ng sn t c th a ra c mc gi hp l, st vi gi tr thc ca bt ng sn trn th trng. - Cn phi thu thp thng tin so snh t 3 bt ng sn tr ln, nh gi vin cn u t thi gian thu thp cc bt ng sn c bn trn th trng, cn thng tin ca cc bt ng sn ang giao bn ch dng tham kho. * Quy nh cch xc nh gi tr nh v cng trnh gn lin vi t. - Trong gi tr ca bt ng sn th chp, gi tr ca nh thng chim mt t l rt nh so vi gi tr ca Quyn s dng t. Tuy vy, khng phi v th m cc nh gi vin nh gi hi ht, coi nh gi tr ca nh, cng nh cc ti sn khc gn lin vi t. Khng nh t, gi tr ca nh v cc cng trnh trn t lun b hao mn v gim dn theo thi gian. V vy, khi nh gi cc nh gi vin cng cn quan tm n iu ny. - Hin nay cch xc nh gi tr cn li ca nh ch n thun da vo gi tr cn li ca cc cu trc c tui th di, iu ny dn n gi tr cn li ca nh thiu chnh xc. Do , khi tnh gi tr cn li ca nh cn quan tm n nhng yu t c tui th ngn khi nh gi. * Hon thin phng php nh gi: - Hin nay ngn hng ch yu nh gi ti sn theo phng php so snh kt hp chi ph l ch yu. Tuy nhin i vi cc bt ng sn to ra thu nhp nh nh hng, khch sn hoc cc ti sn hnh thnh t vn vay th nn s dng phng php thu nhp. y l mt hn ch khi ch s dng hai phng php khi nh gi cc bt ng sn to thu nhp. Bi lng thng tin so snh l khng nhiu, hn th na, nh gi theo phng php chi ph ch cn c vo cc quyt ton cng trnh th chnh xc khng cao do c th b thi phng hoc do nhng bin ng ca th trng m mc gi a ra l khng ph hp, khng st vi gi th trng ti thi im hin ti. V vy, trong qu trnh nh gi cc nh gi vin nn kt hp cc phng php nh gi li vi nhau. V cc bt ng sn so snh c th cha c s tng ng vi ti sn mc tiu, do vy nht thit phi c s iu chnh cc yu t khc na ch khng phi ch nhn xt mt cch ch quan nh s c bng iu chnh. Cn a thm t l iu chnh v li th giao thng, li th kinh doanh, kh nng chuyn nhng.. a ra nhng t
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
41
l iu chnh hp l i hi cc gi vin ca Ngn hng phi thc s c s am hiu v cc lnh vc ngnh ngh, x hi nh: vn ho x hi ca tng vng, phong thu, xy dng, am hiu th trng, php lut v cng i hi c kin thc su v lnh vc nh gi. Th ba l xy dng c s d liu nhm cung cp thng tin cho cng tc nh gi th chp bt ng sn. - Trong c ch th trng, nhng thng tin v bt ng sn lun thay i, bin ng. V vy, c th nh gi chnh xc gi tr ca bt ng sn th chp th ta phi lu tr v phn tch cc thng tin t th trng, t chn lc ra c cc thng tin cn thit phc v cho cng tc nh gi. Da vo h thng thng tin ny, nh gi vin c th phn tch tnh hnh th trng, a ra cc d bo v gi ca bt ng sn trong tng lai, ng thi c th tra cu, ly c cc thng tin nhanh, chnh xc v c cn c hn l vic tm kim trn internet nh hin nay. - Thng tin v bt ng sn v th trng bt ng sn rt quan trng i vi cng tc nh gi do cn c nhng knh thu thp thng tin chnh xc c tin cy cao nh ti cc sn giao dch bt ng sn ca cc Ngn hng thng mi, trung tm giao dch bt ng sn ca cc c quan c thm quyn. Th t: chi nhnh nn m thm 1 phng thm nh gi - Cng tc nh gi th chp bt ng sn ng vai tr quan trng trong vic gi cn bng gia li ch ca khch hng v ngn hng. Vic nh gi ti sn th chp st vi gi th trng s to nhiu c hi cho ngn hng tip cn vi nhiu hn khch hng tim nng. Bn thn khch hng cng cm thy hi lng v c thm vn kinh doanh hiu qu hnNgn hng s thu c li nhun cao hn t nhng khon cho vay v to sc cnh tranh gia cc ngn hng. V l Ngn hng nn m thm 1 phng thm nh gi nng cao hiu qu cng nh tnh chuyn nghip trong cng tc nh gi. 3.3. Mt s kin ngh 3.2.1. Kin ngh vi chnh ph v c quan c thm quyn. 3.2.1.1. y mnh vic cp giy chng nhn quyn s dng t v s hu nh. i vay v cho vay l hot ng ch yu trong nghip v ca cc Ngn hng thng mi, tn ti v pht trin bn cnh vic nhn tin gi th Ngn hng phi ngy cng m rng hot ng tn dng, trong ngi vay l cc c nhn, t chc
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
42
kinh t ngy cng ng vai tr quan trng v gia tng khng ngng. Nhng vn t ra i vi h khi vay vn l phi c ti sn m bo. Hin nay, a phn cc i tng trn khi vay vn trung hoc di hn u th chp bt ng sn v yu cu i vi bt ng sn th chp l phi c giy chng nhn Quyn s dng t hoc giy chng nhn Quyn s hu nh. Nhiu trng hp khch hng c nhu cu vay vn sn xut kinh doanh nhng nh v t cha c cc giy t trn nn khng th chp vay vn c, nh mt c hi kinh doanh. Tnh hnh ny lm hn ch ch trng tng quy m tn dng ca ngn hng. Hin nay, H Ni (cng nh mt s ni trn c nc) vn cn rt nhiu nh, t cha c cp Quyn s dng t v Quyn s hu nh. Thc trng trn l do nhiu nguyn nhn v hin nay S a chnh nh t Thnh Ph H Ni v ang c nhng gii php thc y tin trnh cp giy chng nhn Quyn s dng t v giy chng nhn Quyn s hu nh cho mt s khu vc cha c cp. V d nh s y quyn cho cp qun/huyn c thm quyn trong vic xt v cp giy chng nhn, hay xt cp giy chng nhn cho tt c trng hp chng minh c tnh hp php, s dng n nh v khng c tranh chp ca nh t. y cng l mt tn hiu ng mng i vi ngnh Ngn hng, v nu tc cp giy chng nhn c y mnh th nhng trng hp c iu kin th chp vay vn tng ln, quy m tn dng c m rng, ngn hng s ngy cng pht trin v ln mnh. 3.2.1.2. Tng cng cc bin php qun l thc y th trng bt ng sn pht trin. Mc d t ai nc ta thuc s hu ton dn nhng Quyn s dng t li c giao cho cc t chc, c nhn di hnh thc giao v cho thu t. Tuy nhin, hin nay phn ln t ai cha c giy xc nhn ch quyn v do vy cc giao dch ca hng ho bt ng sn trn th trng bt ng sn ch l na hp php. Nhng vn bn php l lin quan n nh v t hin nay cn chp v, thiu ng b, thiu nht qun, to ra nhiu k h. Hin nay, Nh nc vn cha c mt vn bn chnh thc no quy nh r v y vai tr, v tr, ni dung, phng php vn hnh ca th trng bt ng sn. Cc cp chnh quyn cng nh nhn dn vn lng tng trong vic thc hin cc th tc v Quyn s hu nh, Quyn s dng t dn n tnh trng giao dch t pht v giao dch ngm v bt ng sn. Thm ch th trng cn hot ng t pht theo hng u c thiu lnh mnh. Cng tc quy hoch s dng t mi ch tp trung quy hoch tng th, thiu quy hoch chi tit cho tng
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
43
khu vc v thiu cng khai gy kh khn cho cng tc nh gi v vic xc nh quy hoch ni bt ng sn ta lc. Th tc phin h, thiu nht qun trong nhn thc v cng tc qun l bt ng sn ang l nhng yu t c bn cn tr cc giao dch trc tip ca ngi mua, ngi bn mt cch chnh quy trn th trng bt ng sn. Nguyn tc th trng trong hnh thnh gi c cha c tun th, c bit trong khu n b gii phng mt bng. qun l v thc y th trng pht trin, trc mt c quan Nh nc cn kim tra, hn ch cc giao dch mua bn trao tay bt ng sn, quy nh giao dch bt ng sn phi thng qua sn giao dch. Xa b th trng o, khng cho php chuyn i ngoi s qun l ca Nh nc... v gii php c tnh cht lu di v ton cc l: + Sa i quyn t chc Nh nc v c nhn trong mua bn nh t trong lut hin hnh, ng thi tng quyn qun l cho Nh nc i vi t. Thc t hin nay l Nh nc vn ng ngoi th trng bt ng sn, bi c ch giao t, cho thu t cha thc s ph hp. Lut t ai sa i nhng cha th hin c ch ca Nh nc trong vic qun l v iu chnh cc hnh vi giao dch v nh v t. Nh nc c quyn a ra cc vn bn php l gi Quyn s hu v c quyn a ra cc chnh sch, lut l bo v Quyn s hu t ai, Quyn s dng bt ng sn. + To lp hng ho cho th trng bt ng sn, iu ny chnh l vic tng cng v cng khai cng tc quy hoch, nht l quy hoch khu th ho nhm to nhu cu chuyn dch t ai, cng nh ngun t cho th trng bt ng sn, to iu kin thun li cho cng tc nh gi bt ng sn th chp. + Gi c l yu t quan trng hng u trn th trng bt ng sn. Nh nc cn nghin cu v a ra mt c ch li sut ph hp, nn quy nh v cc giao dch phi theo c ch mt gi, ch khng th phn chia theo i tng s dng nh hin nay. Gii php cho vn ny khng g khc l t chc cng b rng ri cc thng tin lin quan n t ai v cc loi bt ng sn khc. Bn cnh phi c s can thip ca Nh nc thng qua cc khon thu thu, ph v l ph... Nh vy, vic qun l v thc y th trng bt ng sn pht trin, Nh nc to ra mi trng thun li cho cc bt ng sn th chp. Tc l cc bt ng sn th chp c kh nng chuyn dch, mua bn d dng hn. Cn iu chnh thu nh t hn ch u c ca cc ch th trn th trng, Nh nc cn quy nh c th s nm nh u t c php nm gi Bt ng sn mua vi mc ch u t, nu vt qua thi gian th phi chu mc thu cao hn.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
44
- y mnh hot ng nhm minh bch ho nhng thng tin trn th trng Bt ng sn, gip th trng c pht trin. Trong thi gian va qua, tnh minh bch ca th trng c ci thin ng k, th hin qua nhng quy nh r rng trong cc chnh sch lin quan n bt ng sn nh ch trng u thu quyn s dng t thuc s hu Nh nc trn nhiu khu t, hay nh quy nh mi giao dch nh d n phi thc hin trn sn giao dch bt ng sn nhm thit lp tnh cng khai, minh bch cc thng tin v bt ng sn. Tuy nhin, mun ci thin hn na, Chnh ph cn tip tc ci thin khung php l cho th trng kinh doanh bt ng sn hot ng tt hn. Bi l, th trng bt ng sn Vit Nam hin ang rt cn thng tin nh gi mua bn bt ng sn, thu, hiu qu giao dch th trng, thng tin u thu t ai..., nht l nhng quy nh r rng, minh bch hn v u thu quyn s dng bt ng sn Minh bch ha th trng bt ng sn l vn cn phi c t ra hng u v thiu ngun thng tin l nguyn nhn quan trng dn n s sai lch kt qu v chc chn to ra nhng thit hi v kinh t cho cc i tng khch hng c yu cu nh gi. th trng bt ng sn tr nn minh bch hn khng th thiu s qun l ca nh nc. Chnh nhng chnh sch ca nh nc s l nhng bin php tch cc nhm lm minh bch ha th trng bt ng sn. Hin nay, nhng chnh sch c nh nc ta a ra c th k n nh: quy nh giao dch bt ng sn qua sn giao dch, ng k bt ng sn, quy nh v thu thu nhp. Th trng bt ng sn tr nn minh bch hn l mt iu kin tt cng tc nh gi bt ng sn pht trin. 3.2.2. Kin ngh vi Ngn hng Nh Nc Ngn hng Nh nc cn nghin cu v sm trnh ln Chnh ph, Quc hi lut th chp ti sn v cc vn bn hng dn vic xc nh Quyn s hu ti sn c bit l nh ca, giy chng nhn Quyn s dng t; sm hon tt cc th tc, giy t lin quan n bt ng sn th chp to iu kin cho khch hng c nhu cu vay vn.i vi cc bt ng sn c s dng l ti sn th chp nhiu ln ti mt bn cho vay vay vn th ngn hng cn c cc vn bn hng dn cc giao dch c din ra thun li to iu kin cho khch hng c vay vn. Ngn hng Nh nc cn to ra mi trng hnh lang php l thng thong, ng b v linh hot, nhanh chng hon thin cc vn bn di lut, c bit l cc
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
45
vn bn hng dn v ti sn bo m, cm c, th chp gip cho cc ngn hng cp di thc hin ng gp phn nng cao cht lng hot ng. 3.2.3. Kin ngh vi Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng Tng cng cng tc o to chuyn mn nghip v trong nh gi, to iu kin cho cc cn b tn dng i hc cc kha ngn hn v nh gi, c chng ch hnh ngh nh gi. Bn cnh cn quy nh r quyn hn trch nhim i vi cn b nh gi, trnh trng hp v tnh ring m i vi nhng bt ng sn khng iu kin cng cho th chp hoc nh gi sai lch gi tr bt ng sn vay c nhiu vn hn. Cn c mt ch ti s l nghim minh i vi nhng trng hp c tnh lm sai quy nh. Xy dng mt knh thng tin hiu qu v cc giao dch bt ng sn trn th trng phc v cho qu trnh nh gi din ra nhanh chng hiu qu.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
46
KT LUN
Cng vi s pht trin khng ngng ca nn kinh t cng nh s ln mnh ca cc cng ty doanh nghip kinh doanh, nhu cu v vn m rng kinh doanh sn xut ngy cng tng. Hot ng th chp bt ng sn c xem nh mt knh huy ng vn hiu qu v kh ph bin hin nay. Do cng tc inh gi th chp bt ng sn ngy cng th hin vai tr tm quan trng ca n trong hot ng cho vay ca cc Ngn hng thng mi hin nay. Trong nhng nm qua cng tc nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam - chi nhnh Hai B Trng c nhiu chuyn bin trong cch thc, ch ng nm bt c hi cho doanh nghip vay vn, to iu kin tt nht v cht lng nh gi ti sn, tng bc cp nht din bin th trng... Tuy nhin trong cng tc nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam - chi nhnh Hai B Trng vn cn gp nhiu kh khn cn c khc phc. Mc tiu chnh ca chuyn l tm ra nhng gii php nhm hon thin cng tc nh gi ti chi nhnh theo hng m bo li ch ca khch hng v nhu cu vn v hn ch ri ro cho ngn hng, t c yu cu v li nhun, tng tnh cnh tranh v cng c uy tn ca Ngn hng trn th trng.Trn c s mc tiu ny, cng vi vic phn tch tnh hnh thc t cng tc nh gi th chp bt ng sn ti cng tc nh gi th chp bt ng sn ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam - chi nhnh Hai B Trng em nghin cu tm hiu nhng thnh tu cng nh nhng kh khn gp phi trong qu trnh nh gi. Hy vng chuyn s gp phn nh vo vic tm ra nhng gii php tho g kh khn v hon thin cng tc nh gi bt ng sn th chp ti Ngn hng TMCP Cng thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng. Nu cc gii php c thc hin y v ng b th em tin rng cht lng trong cng tc nh gi th chp bt ng sn s c nng cao hn, em li li nhun cng nh uy tn cho Ngn hng.
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
47
TI LIU THAM KHO

1. GS. TSKH L nh Thng (Ch bin). Gio trnh nguyn l th trng nh t -
NXB Chnh tr quc gia, nm 2000. 2. Gio trnh th trng bt ng sn, Trng i hc kinh t quc dn, TS. Hong Vn Cng, TS. Nguyn Minh Ngc, TS. Nguyn Th Phn, Ths. V Th Tho, Nh xut bn xy dng H Ni nm 2006. 3. Lut nh nm 2005.
4. Lut kinh doanh bt ng sn 2007. 5. Lut Cc t chc tn dng 2010. 6. Quyt nh 1168/Q-HQT- NHCT35 v/v ban hnh quy nh thc hin m
bo cp tn dng. 7. Bo co kt qu hot ng kinh doanh cc nm 2009, 2010, 2011 ca Ngn hng TMCP Cng Thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng . 8. H s nh gi ti sn m bo cp tn dng Ngn hng TMCP Cng Thng Vit Nam chi nhnh Hai B Trng.
9. Tp ch a chnh. 10. Tp ch th trng bt ng sn. 11. Ti liu bi dng chuyn ngnh thm nh gi - B ti chnh. 12. Website:
www.viettinbank.vn www.vneconomy.vn www.goldland.vn www.thamdinhgiahanoi.com.vn
Lp Bt ng sn 50A
Chuyn tt nghip
48
Lp Bt ng sn 50A

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG S

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG S

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Chuyn tt nghip

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

DANH MC BNG BIU, S

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

Chng I C S KHOA HC CA NH GI TH CHP BT NG SN

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

- Nguyn tc ngoi ng: Gi tr ca bt ng sn chu tc ng ca cc yu t

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng

Phng k ton giao dch

Phng tin t kho qu

Phng t chc hnh chnh

Phng GD Vnh Hong

S 2.1- M hnh t chc ca Chi nhnh HBT

SVTH: Hong Anh Tun-CQ502911

GVHD: TS. Phm Lan Hng