LA COMPRA VENTA

Qu es una venta en el lenguaje corriente?: Es un acto por el cual una persona paga un precio a cambio de una cosa. La venta es el contrato ms comn; lo celebramos cuando vamos al cafetn, pedimos una hamburguesa y pagamos el precio que nos indican; y as cada vez que deseamos algo, bien sea por gusto o por necesidad.

ANTECEDENTES HISTORICOS
En los primeros tiempos existi el trueque, mediante el cual las personas hacan intercambio de bienes y servicios, asignndoles un valor igual. Por ejemplo, a los soldados romanos se les pagaba con SAL, un bien muy preciado por lo escaso; ese pago se denominaba salarium, y de all viene el trmino salario, cuyo significado actual todo conocemos. Este sistema sufri un cambio radical cuando surgi el dinero, mediante la acuacin de monedas y posteriormente, con la emisin de billetes; de ese modo se configur la venta como tal. Durante siglos las cosas, los animales y las personas podan ser vendidas; aunque en estos tiempos, en algunas comunidades de la India y otras regiones de Asia, las nias son vendidas como esclavas, en cuanto que en esas sociedades se considera tener hijas hembras como una maldicin, y un castigo del cielo. En la actualidad existe un modo de trueque y se denomina Permuta, que estudiaremos ms adelante.

CARACTERSTICAS DE LA VENTA
1.- Es un contrato bilateral, ya que vendedor y comprador asumen obligaciones recprocas. 2.- Es un contrato consensual tpico, ya que se perfecciona SOLO CONSENSU (con el solo consentimiento), conforme a lo dispuesto en el Artculo 1.137 del Cdigo civil: El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptacin de la otra parte. 3.- Es un contrato oneroso, en virtud del precio que debe pagarse. 4.- Es un contrato traslativo de propiedad. 5.- Su ejecucin puede ser instantnea o de tracto sucesivo. El segundo caso se da sobre todo en los casos de contratos de suministros.

NATURALEZA JURIDICA
Definicin legal: El Artculo 1.474 del Cdigo Civil la define as: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Qu nos indica esa norma? 1.- Que la venta es un contrato. 2.- Que contiene un elemento subjetivo: Un vendedor y un comprador. 3.- Que contiene un elemento objetivo: Constituido por la cosa objeto de la venta y el precio. 4.- Que el vendedor debe ser propietario de la cosa. 5.- Que el comprador debe pagar el precio de la cosa para que pase a ser suya.

DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS SIMILARES.

La venta es una enajenacin, en cuanto que el vendedor se desprende de una cosa suya en provecho de una persona ajena. Sin embargo, debe distinguirse que existen enajenaciones llamadas ventas no contractuales, como la venta en remate judicial y la expropiacin; en tales casos, la transferencia de la propiedad se efecta incluso contra la voluntad del propietario, pero se aplican por analoga las reglas de la venta establecidas en el Cdigo Civil. 1

LA COSA VENDIDA
Por disposicin del Artculo 1.155 del Cdigo Civil, el objeto del contrato debe ser posible, lcito, determinado o determinable. Esas mismas caractersticas debe tener la cosa objeto de la venta, para que la ley tutele el contrato. Cuando se trata de muebles, deben especificarse sus caractersticas; si son de los producidos en serie, con el sealamiento de su marca de fbrica y seriales. En materia de inmuebles, debe sealarse con precisin su ubicacin, superficie y linderos, de tal suerte que puedan ser plenamente identificados. (Por ejemplo si A vende a B un apartamento ubicado en el Edificio Residencias Paraso, no estara determinada la cosa vendida con ese simple sealamiento, por cuanto se trata de un edificio de varios y con varios apartamentos). La venta de drogas, de cosas provenientes de un delito, de bienes de contrabando, de personas, no est amparada por la ley; se trata de ventas ilcitas. De igual modo es ilcita la venta de cosas que no estn en el comercio; por ejemplo: las calles, las plazas, los ros, etc. EL PRECIO Es el valor pecuniario en que se estima una cosa. Se considera cierto cuando las partes lo determinan en una suma que se debe pagar, o cuando su fijacin se deja al arbitrio de un tercero, o cuando se fija con referencia a otra cosa cierta; por ejemplo, A vende a B un televisor por un precio de Bs. 200.000,oo. Se considera incierto cuando no hubiere sido determinado o hubiere duda sobre el mismo, en cuyo caso las partes se ajustarn al precio corriente del da en el lugar de entrega de la cosa; ejemplo: A vende a B una cosecha de caf que ser recogida dentro de cuatro meses, por el precio corriente en el mercado internacional que tenga ese producto en la fecha de la entrega. El precio es fundamental en todo contrato de compra venta, en cuanto que ste es oneroso, con lo cual se diferencia del Contrato de Donacin, el cual siempre es gratuito. Si no se fija el precio, o si no se establece su modo de fijacin, no hay venta. De conformidad con lo dispuesto en el numeral 2 del Artculo 52 de la Ley de Registro Pblico, se prohibe a los Registradores Subalternos Protocolizar ttulos o documentos de cualquier tipo en los que no se exprese el valor de la cosa que es objeto del contrato.

NATURALEZA JURDICA DEL PRECIO El Artculo 1.479 del Cdigo Civil, seala sus requisitos, cuando dispone que el precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes (precio cierto). En su segunda parte, la misma norma establece: Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por las partes en el acto de la venta. Tambin puede estipularse que la eleccin del tercero se haga con posterioridad por las partes, de comn acuerdo, con tal de que quede estipulado en la convencin el modo de nombrar el tercero, a falta de acuerdo entre las partes. Si el tercero escogido no quiere o no puede hacer la determinacin del precio, la venta es nula (precio cierto). Tambin puede convenirse en que el precio se fije con referencia al corriente en un mercado y en un da determinado (precio incierto).

Es importante destacar, que en Venezuela el precio de los productos de consumo, as como el de los inmuebles, debe estipularse en Bolvares, la moneda nacional. Clases de precio Ficticio: Cuando se conviene que el comprador no pagar el precio de la cosa. En este caso, segn Planiol, el acto no puede valer como venta. Simulado: El que se fija para cometer un fraude fiscal. Es muy frecuente en materia inmobiliaria, cuando el vendedor declara recibir un precio inferior al que materialmente recibe. Por ejemplo: En el documento reza que el precio del inmueble es de Bs. 5.000,00 y el comprador paga realmente Bs. 15.000,00. De all que el numeral 2 del Artculo 52 de la Ley de Registro Pblico dispone expresamente: Cuando se expresare un valor manifiestamente inferior al que en realidad tuviere la cosa, el Registrador, previos los informes que estime necesario obtener, los fijar a los solos efectos del cobro de los derechos o impuestos respectivos. Vil: Cuando es de tal manera inferior al valor real de la cosa, que el vendedor sufre una prdida desproporcionada. Sucede cuando la venta se hace por un precio irrisorio; por ejemplo: Vender un apartamento en Bs. 50.000,00. Simblico: Es el que suele encubrir una donacin, con el objeto de no pagar los altos impuestos que la gravan. Es simblico, porque se fija a los solos efectos del registro, pero el supuesto vendedor no recibe el precio. Es un caso muy frecuente.(En materia de Sucesiones se hable de venta a fondo perdido) 2

Capacidad para celebrar el contrato de Compra Venta Por disposicin del Artculo 18 del Cdigo Civil, el mayor de edad es capaz para todos los actos de la vida civil, con las excepciones establecidas por disposiciones especiales. Esto significa, que los contratantes deben ser mayores de edad, y estar en pleno ejercicio de sus derechos civiles. Los menores, los inhabilitados y los entredichos, pueden intervenir en el contrato, pero por intermedio de sus representantes. Sin embargo, por razones de costumbre, se acepta que los menores puedan hacer compras, como en el caso de las hechas al menudeo. En determinadas situaciones, existe prohibicin expresa de que los menores puedan adquirir ciertos bienes, como licores, por ejemplo. Cosas susceptibles de ser vendidas Las de lcito comercio. En razn de ello no pueden ser vendidos los ros, las montaas, las playas; ni tampoco los derechos inalienables, como el derecho a la libertad, el derecho a la vida, el derecho al honor, etc. Prohibiciones Especiales para comprar y vender 1.- El Artculo 1.481 del Cdigo Civil dispone expresamente: Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes

Esta norma tiene un trasfondo moral, por cuanto sera contrario a las buenas costumbres que los cnyuges se vendieran entre s los bienes, an los propios de cada uno; adems de ello, una venta puede generar un conflicto entre las partes, y el legislador trata de proteger el ncleo familiar de esa clase de situaciones. 2.- El Artculo 1.482 del Cdigo civil establece: No pueden comprar, ni an en subasta pblica, ni directamente ni por intermedio de otras personas:

1) El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad. 2) Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela o curatela. 3) Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estn encargados de vender o hacer vender. 4) Los empleados pblicos, los bienes de la Nacin, de los Estados o sus Secciones, o de los establecimientos pblicos de cuya administracin estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio. 5) Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los derechos o acciones litigiosas de la competencia del tribunal de que formen parte. Se excepta de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes que ellos poseen. Los abogados y los procuradores no pueden, ni por s mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningn pacto ni contrato de venta, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que presten su ministerio. Autorizacin necesaria El Artculo 168 del Cdigo Civil dispone expresamente, que para vender bienes gananciales, inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a rgimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compaas, fondos de comercio, as como aportes de dichos bienes a sociedades, el vendedor deber tener el consentimiento de su cnyuge, si es casado. (NOTA AL MARGEN: Se ha hecho costumbre que muchas personas, siendo casadas, venden bienes sin el consentimiento del cnyuge, mediante el uso de una cdula de identidad donde el vendedor aparece SOLTERO. Esto es un fraude, y adems se comete el delito de falsa atestacin de estado civil ante funcionario pblico, tipificado en el Artculo 321 del Cdigo Penal). Venta por Mandatario La venta debe hacerse por el propietario de la cosa; si lo hace por medio de apoderado, ste debe tener facultad de disposicin, bien sea mediante Poder General donde conste tal facultad, ya mediante Poder Especial para realizar una venta determinada. El comprador puede aceptar la venta por mandatario, en la misma forma. En este caso de venta, los contratantes deben cumplir las obligaciones que en su nombre asumieron los mandatarios o apoderados.

Venta de Bienes de Menores El Artculo 267 del Cdigo Civil dispone, que el padre y la madre que ejerzan la patria potestad, administran los bienes de sus hijos menores; pero para venderlos, deben obtener la autorizacin judicial del Juez de Menores (Juez de Proteccin de Nios, Nias y Adolescentes). EFECTOS DEL CONTRATO DE VENTA Hemos dicho que la venta es un contrato bilateral en el cual las partes asumen obligaciones recprocas. En este contrato, las partes son: vendedor y comprador. Veamos cules son sus obligaciones. A) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Estn estipuladas en el texto del Artculo 1.486 del Cdigo Civil:

1.- La Tradicin de la cosa vendida 2.- El Saneamiento de la cosa vendida La Tradicin de la Cosa. Qu es la tradicin?: Es la entrega, material o simblica, de la cosa. Deriva de la obligacin de transferir la propiedad. Deriva del verbo latino Tradere= Traer En Roma, los negocios se hacan al pie de la estatua de Jpiter. El comprador preguntaba Tradites? (Trajiste?); el vendedor contestaba: Tradito (He traido). Formas de la tradicin: Principio general: El Artculo 1.487 del Cdigo Civil estipula: La tradicin se verifica poniendo la cosa vendida en posesin del comprador. Tradicin de los inmuebles: Artculo 1.488 C.C.: El vendedor cumple con la obligacin de hacer la tradicin de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

Tradicin de los muebles: El Artculo 1.489 del Cdigo Civil establece los siguientes modos: 1.- Por la entrega real de ellos (entrega material). 2.- Por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen. 3.- Por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tena ya en su poder por cualquier otro ttulo. Tradicin de las cosas incorporales: Por la entrega de los ttulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor (Art. 1.490 C.C.). Quin costea los gastos de la tradicin?: El vendedor. Salvo los de escritura y dems accesorios de la venta, que son de cargo del comprador, quien tambin debe pagar el transporte, si no hay convencin en contrario (Artculo 1.491 C.C.). Condiciones generales de la Tradicin de la cosa 1.- La tradicin debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta, si no se ha estipulado otra cosa (Art. 1.492 C.C.). Qu puede estipularse a este respecto?: Muchas veces depende de las caractersticas propias del negocio realizado. Actualmente vemos, que la globalizacin del mercado permite que se hagan compras va Internet, y que el vendedor enve la cosa hasta el domicilio que le indique el comprador. En materia de inmuebles, el documento traslativo de la propiedad debe asentarse en la Oficina Registro Inmobiliario del Municipio donde se encuentre el inmueble. 2.- Cuando no se ha acordado el plazo del pago, el vendedor no est obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio. Tampoco est obligado a la entrega, an con plazo acordado, si despus de la venta el comprador se hace insolvente o cae en quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se d caucin de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493 C.C.) 4

3.- La cosa debe entregarse en el estado en que se halle en el momento de la venta. Desde el da de la venta todos los frutos pertenecen al comprador (Artculo 1.494 C.C.). Qu ocurre si al efectuarse la venta se encontraba la cosa en buenas condiciones, y al efectuar la tradicin se ha deteriorado? El comprador puede perfectamente asumir las siguientes conductas: Negarse a recibirla. Exigir el cambio por otra en buen estado Solicitar la resolucin del contrato y el reintegro del precio. Recibir la cosa y accionar por daos y perjuicios. 4.- La obligacin de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto est destinado a perpetuidad para su uso. El vendedor est obligado igualmente a entregar los ttulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida (Art. 1.495 Cdigo Civil). Ejemplo: Quien vende un automvil no puede quitarle las llantas ni quedarse con la batera, gato y otros accesorios. El que vende un inmueble no puede quitarle las puertas, instalaciones sanitarias, etc. Es distinto el caso, si en el documento de venta se concede al vendedor ese derecho. 5.- Venta de cuerpo cierto y determinado: El vendedor est obligado a entregar la misma cosa, no otra distinta, en la cantidad expresada en el contrato, y en el estado en que se encontraba para el momento de la venta. 6.- Venta de cosa determinada nicamente en su especie: El vendedor debe entregar la cosa conforme a la cantidad y calidad expresadas en el contrato; no est obligado a dar una de mejor calidad, pero tampoco puede dar una de la peor. 7.- Venta a prueba: Est sujeta a una condicin suspensiva. LA CABIDA Y LA MEDIDA En materia de inmuebles, el legislador establece lo que se ha denominado garanta de la cabida, para regular los casos en los cuales la cabida prometida difiere de la cabida entregada. Ahora bien, Qu es la Cabida?: Es la superficie de un terreno. Hecha esta distincin, veamos las reglas que sobre la materia consagra el Cdigo Civil en sus Artculos 1.496 al 1.502. Artculo 1.496: El vendedor est obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresin de su cabida, a tanto por medida, el vendedor est obligado a entregar al comprador que lo exija la cantidad expresada en el contrato. Ejemplo prctico: A vende a B una parcela de terreno constante de 4.000 metros cuadrados, a razn de Bs. 10.000 el metro cuadrado, para un precio total de Bs. 40.000.000,00. El vendedor debe entregar esa cantidad de metros cuadrados. Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a sufrir una disminucin proporcional en el precio. En el ejemplo anterior, si la parcela tena 3.900 metros cuadrados, el comprador puede retener el inmueble, pero el vendedor tiene que reintegrarle Bs. 1.000.000,00. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veinteava parte de la cantidad declarada. Ahora bien, supongamos que la parcela realmente tena 4.050 M2; en este caso, el vendedor puede exigirle al comprador el pago de Bs. 500.000,00 por los metros cuadrados en exceso. Reglas sobre la Medida Artculo 1.497: En todos los dems casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicacin del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresin de la medida no da lugar a ningn aumento de precio en favor del vendedor por el exceso de la medida, ni a ninguna disminucin del precio a favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veinteava parte en ms o en menos, habida consideracin al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulacin en contrario. Veamos un ejemplo prctico. A vende a B una parcela de terreno constante de 4.000 metros cuadrados, sin indicacin del valor de cada metro cuadrado. Se aplica la regla si la diferencia es de una veinteava parte de ms o de menos, tomando en cuenta el valor de la totalidad. Artculo 1.498: En el caso de que, segn el artculo precedente, haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento del precio con sus intereses, si retiene el inmueble. (Esta disposicin se explica por s sola). Artculo 1.499: En todos los casos en que el comprador ejerza el derecho de desistir del contrato, el vendedor est obligado a reembolsarle, adems del precio recibido, los gastos del contrato. PRESCRIPCION: Conforme a lo dispuesto en el Artculo 1.500 del Cdigo Civil, las acciones por aumento o disminucin del precio, as como la resolucin del contrato, deben intentarse dentro de UN (1) ao a contar desde el da de la celebracin de ste, so pena de la prdida de los derechos respectivos 3.- Artculo 1.501: Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un solo precio, con designacin de la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menor en el uno y mayor en el otro, se hace compensacin hasta la debida concurrencia; y la accin, tanto por aumento como por disminucin del precio, no procede sino de conformidad con las reglas que quedan establecidas. Veamos un ejemplo prctico. Por un solo documento, A vende a B, por un precio global de 20.000.000 de Bs., el Fundo Las Garzas y el fundo Los Gavilanes, indicando que el primero consta de 314 Hectreas y el otro de 524 Hectreas. Pero se da el caso, que Las Garzas consta realmente de 307 Has. y Los Gavilanes de 531; las que faltan en el primero se compensan con las del segundo. Si la diferencia es mayor, los contratantes deben ajustarse a las reglas anteriores para ejercer sus acciones. Caso de Excepcin: El Artculo 1.502 del Cdigo Civil dispone, que no se aplicarn las disposiciones del Artculo 1.497 cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideracin a una medida determinada, habiendo apreciado el comprador, aunque slo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o cabida, antes de la redaccin del instrumento de venta; asimismo, que la prueba de estas circunstancias pueden hacerse por testigos, y an por presunciones, y no la desvirta el slo hecho de que en la escritura se haya expresado la medida de la cosa materia del contrato. NOTA: Cabe destacar, que por convenio entre las partes, en el texto del documento puede establecerse que si la cabida es mayor o menor, las partes se hacen recprocas concesiones; con esto renuncian a las acciones que les pueda corresponder. De

all, que la asesora jurdica que da el Abogado no debe limitarse a elaborar el documento de venta, sino informar a las partes de todas estas situaciones, y solicitarles su posicin al respecto. EL SANEAMIENTO Qu es Sanear en sentido jurdico? Es asegurar, garantizar la reparacin de un dao eventual. Qu es el Saneamiento? La obligacin del vendedor, de asegurarle al comprador la indemnizacin de todo perjuicio que ste haya experimentado por vicio de la cosa comprada o por haber sido perturbado en la posesin o despojado de ella por un acto judicial. Segn Planiol, la obligacin del vendedor tiene como objeto nico la proteccin del comprador, y que en caso de incumplimiento, esta obligacin se resuelve en la indemnizacin de daos y perjuicios, como todas las obligaciones de hacer. Clases de Saneamiento Por Eviccin. Por vicios ocultos. Base Legal: El Artculo 1.503 del Cdigo Civil dispone: Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aqul: 1) De la posesin pacfica de la cosa vendida. 2) De los vicios o defectos ocultos. Veamos estos casos.

EL SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION Qu es la Eviccin? Es la prdida o perturbacin que sufre el adquirente de un bien, o de un derecho real sobre el mismo, por vicios de derecho anteriores a la adquisicin. Planiol significa el concepto as: La eviccin propiamente dicha es la prdida de un derecho, como consecuencia de una sentencia. El comprador es condenado a abandonar, total o parcialmente la cosa que se le haba vendido. La palabra eviccin se deriva del latn e-vincere, e-victus, que designaba una derrota judicial. Clases de Eviccin: a) Total: Cuando el comprador est obligado a abandonar totalmente la cosa, ya sea a un propietario que la ha reivindicado, o a un acreedor hipotecario. b) Parcial: Se produce de varias formas: Prdida de una parte de la propiedad Prdida de una servidumbre activa. Cuando el objeto de la venta es un fundo dominante. Por descubrimiento de una carga no declarada: Por ejemplo, un arrendamiento, un usufructo o un derecho de uso, que el vendedor no puso en conocimiento del vendedor. Regla general en materia de Eviccin: En principio, el vendedor responde solamente de la eviccin cuya causa sea anterior a la venta, porque sta supone una falta de derecho en su persona; no responde de la eviccin cuya causa sea posterior, bien por caso fortuito, o bien consecuencia de una culpa cometida por el comprador. Pongamos un caso hipottico: A vende a B un fundo ubicado en la frontera con Colombia, y posteriormente el Congreso dicta, por ejemplo, una Ley de Proteccin de las Fronteras, en la cual se establezca la expropiacin de todas las tierras situadas en la zona fronteriza. Este sera un Hecho del Prncipe no imputable al vendedor, quien entonces no es responsable por la evicci n que sufra el comprador cuando se ponga en prctica la ley dicha. Disposiciones del Cdigo Civil en materia de Saneamiento por Eviccin. 1.- Si no es estipulado: An as, el vendedor responde por la eviccin que prive al comprador del todo o parte de la cosa vendida y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato (Art. 1.504). Es decir, que el silencio de las partes respecto al saneamiento, no impide que el vendedor tenga que cumplir con esa obligacin, por ser una obligacin legal. 2.- Convenios particulares: Las partes pueden aumentar o disminuir el efecto de esa obligacin, y convenir tambin en que el vendedor quede liberado de ella. Esto significa, que para liberar o exonerar al vendedor de la obligacin del saneamiento, debe convenirse EXPRESAMENTE en el documento de la venta. Sin embargo, la liberacin se reputa nula si el saneamiento resulta de un hecho que le sea personal, e igualmente si el vendedor procediere de mala f y el comprador ignorare la causa que diere motivo a la eviccin (Artculos 1.505 1.506). 3.- Derechos del comprador que ha padecido eviccin. Se observan las siguientes situaciones: a) Si se ha estipulado la liberacin del vendedor: ste deber restituir el precio, a menos que el comprador hubiese tenido conocimiento del riesgo de la eviccin en el momento de la venta o que haya comprado a todo riesgo (Art. 1.507). b) Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre l: El comprador tiene derecho a exigir del vendedor (Art. 1.508): 1) La restitucin del precio. 2) La restitucin de los frutos, cuando est obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa. 3) Las costas del pleito que haya causado la eviccin y las del que hubiese seguido con el vendedor para el saneamiento. 4) Los daos y perjuicios y los gastos y costas del contrato. Caso de excepcin: El vendedor no responder si la restitucin de frutos se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala f (Art. 1.508 in fine). 4.- Obligaciones del vendedor en virtud del Saneamiento por Eviccin: Restituir el precio ntegro, aunque al verificarse la eviccin, la cosa vendida se halle disminuida en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor. Pero si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho (Art. 1.509). Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la poca de la eviccin, an independientemente de hechos del comprador, el vendedor est obligado a pagar el exceso de valor, adems del precio que recibi (Art. 1.510). El reembolso al comprador del valor de las refacciones y mejoras tiles que haya hecho al fundo y a que tenga derecho (Art. 1.511).

El reembolso de todos los gastos, an voluptuarios, que haya hecho en el fundo el comprador de buena f, si el vendedor vendi de mala f el fundo ajeno (Art. 1.512) 5.- Acciones que puede ejercer el comprador. Adems de las referentes a los casos antes planteados, puede accionar en los casos siguientes: a) La resolucin del contrato de venta, si ha habido eviccin parcial de la cosa, y la parte sobre que recae es de tal importancia, relativamente al todo, que el comprador no la hubiese comprado sin aquella (Art. 1.513). Si no se resolviere la venta, el vendedor deber pagar al comprador el valor de la parte sobre la cual ha recado la eviccin, estimada para la poca de la eviccin y no en proporcin del precio total de la venta, hay aumentado o disminuido el valor total de la cosa vendida (Art. 1.514). b) La resolucin del contrato de venta, si el fundo est gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere conocido no habra comprado el fundo, a menos que prefiera una indemnizacin (Art. 1.515). 6.- Liberacin del vendedor A) El reembolso por el vendedor, de la cantidad pagada, sus intereses y gastos, cuando el comprador ha evitado la eviccin del fundo mediante el pago de una cantidad de dinero, lo libera de todas las consecuencias del saneamiento (Art. 1.516). B) La ausencia de proposicin de la correspondiente cita en saneamiento conforme a las reglas de la Intervencin Forzada, prevista en el ordinal 5 del Artculo 370 del Cdigo de Procedimiento Civil, y la prueba del vendedor de que tena medios de defensa suficientes para ser absuelto en la demanda. Con la concurrencia de estos requisitos, cesa la obligacin del vendedor, de sanear por eviccin (Art. 1.517).

SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS Hemos sentado la premisa, que sanear es garantizarle al comprador el uso, goce y disfrute de la cosa vendida. Ahora bien, Qu son vicios ocultos?: Son aquellos defectos, no apreciables a simple vista, que hacen impropia la cosa para su destino, o que disminuya su uso de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habra comprado o hubiera ofrecido un precio menor (Art. 1.518 C.C.). En cuanto a los vicios aparentes que el comprador habra podido conocer por s mismo, la ley dispone que el vendedor no est obligado por tales vicios (Art. 1.519 C.C.) Ejemplo de un vicio oculto: A compra una casa cuyas tuberas internas colapsan por ser de muy mala calidad. Ese es un vicio oculto, que si A hubiera conocido, no habra comprado esa casa, o hubiese ofrecido un precio inferior al pagado. La accin para demandar el saneamiento por vicios ocultos se denomina REDHIBITORIA, la cual se define as: Accin Redhibitoria: Es la encaminada a obtener, por el comprador de una cosa o por el adquirente a ttulo oneroso, la rescisin de la operacin por los vicios ocultos de la misma, con el reintegro del precio pagado y de los gastos efectuados. Reglas del Saneamiento por vicios ocultos Nuestro Cdigo Civil dispone las siguientes: 1.- Responsabilidad del vendedor a) Es procedente, an cuando el vendedor no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento (Art. 1.520). En la primera hiptesis slo est obligado a restituir el precio recibido y a reembolsarle al comprador los gastos de la venta (Art. 1.523) b) Si el vendedor conoca los vicios, est obligado a pagar daos y perjuicios al comprador, adems de restituirle el precio (Art. 1.522). c) Si la cosa que tena vicios ha perecido por causa de sus defectos, el vendedor est obligado a restituir el precio y hacer las respectivas indemnizaciones indicadas en los Artculos 1.522 y 1.523. Pero la prdida ocasionada por un caso fortuito es de cuenta del comprador (Art. 1.524). 2.- PRESCRIPCION DE LA ACCIN REDHIBITORIA: El tiempo de prescripcin es del modo siguiente: Si la cosa es un inmueble: UN (1) AO contado a partir del da de la tradicin. Si la cosa es semoviente: CUARENTA (40) DIAS, contados a partir desde la entrega. Si la cosa es mueble: TRES (3) MESES, contados a partir desde la entrega. 3.- Procedencia de la Accin Redhibitoria en las ventas de semovientes (animales): Slo por los vicios determinados por la ley o por los usos locales. 4.- Improcedencia de la Accin Redhibitoria: El Artculo 1.525 in fine del Cdigo Civil dispone expresamente: La accin redhibitoria no es procedente en los remates judiciales. Garanta Legal de buen funcionamiento: Segn lo dispuesto en el Artculo 1.526 del Cdigo Civil, cuando el vendedor ha garantizado el buen funcionamiento de la cosa vendida por un tiempo determinado, el comprador debe denunciar el defecto, bajo pena de caducidad, dentro del MES de descubierto, e intentar sus acciones en el plazo de UN (1) AO a contar de la denuncia, en caso de inejecucin del vendedor. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Son fundamentalmente las siguientes: 1) Pagar el precio. 2) Recibir la cosa comprada. 3) Sufragar los gastos de la venta 4) Cumplimiento de los pactos especiales y modalidades. Reglas sobre las Obligaciones del comprador: a) Si se ha estipulado plazo y lugar de pago: El precio debe pagarse en el da y en el lugar determinados por el contrato (Art. 1.527). b) Si nada se ha dicho sobre plazo y lugar: En el lugar y la poca de la tradicin (Art. 1.528). c) Si el precio no ha de ser pagado en el lugar de la tradicin: El pago se har en el domicilio del comprador (Art. 1.528 in fine). d) Intereses: A falta de convencin especial, el comprador debe intereses del precio hasta el da de pago, an cuando no haya incurrido en mora, si la cosa vendida y entregada produce frutos u otra renta (Art. 1.529). e) Suspensin del pago del precio (Art. 1.530): Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una accin, hipotecaria o reivindicatoria. f) Cese de la suspensin:

 Cuando el vendedor ha hecho cesar la perturbacin o el peligro. Si el vendedor da garanta suficiente. Si se ha estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago. g) Resolucin de la venta de cosas muebles: Se verifica de pleno derecho en inters del vendedor, en los siguientes casos: Si el comprador no se ha presentado a recibir la cosa vendida, antes que haya expirado el trmino para su entrega. Si el comprador se ha presentado a recibirla, pero no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo ms largo para esto (Art.1.531). h) Venta sin plazo para el pago del precio: Si el comprador no paga el precio, el vendedor puede reivindicar las cosas muebles vendidas, mientras que las posea el comprador, o impedir que los venda, con tal que la demanda en reivindicacin se entable dentro de los QUINCE (15) das siguientes a la entrega y que las cosas vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en la poca de la entrega (Art. 1.532). i) Privilegio del Arrendador: El derecho de reivindicacin no tiene efecto con perjuicio del privilegio concedido al arrendador, cuando no consta que, al tiempo de la introduccin de los muebles en la casa o fundo alquilados, haya sido informado el arrendador de que an se deba el precio (Art. 1.532). Algunos tipos de venta: Al Detal (o al Menudeo): Cuando comprende varios objetos individuales. Al Mayor: Cuando comprende cantidad grande de una sola clase de objeto; ejemplo: un bulto de pasta dental. En el comercio, esta venta disminuye el precio.

EL RETRACTO Esta figura se utiliza con suma frecuencia, por los prestamistas, para garantizar su crdito, por lo cual se encubre lo que realmente es un contrato de prstamo. Ahora bien, Qu es el Retracto? El autor Osorio y Gallardo lo define as: Es el derecho de deshacer una venta retrayndola a favor de otra persona, tanto por convenio de las partes como por ministerio de la ley. CLASES DE RETRACTO: 1.- Convencional. 2.- Legal. El Retracto Convencional: Es el que se conviene en el contrato de compraventa a favor del vendedor, para que recupere la cosa vendida. Este caso se denomina Pacto de Retroventa, por el cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida, restituyendo el precio recibido, pudiendo ser con exceso o disminucin. La venta con esa clusula se reputa hecha bajo condicin resolutoria. El Cdigo Civil, en su Artculo 1.534, lo define as: El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reser va recuperar la cosa vendida, mediante la restitucin del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el Artculo 1.544. Reglas Legales del Retracto Convencional. 1.- Disposicin expresa de nulidad: Es nula la obligacin de rescatar que se imponga al vendedor (Art. 1.534 in fine). La explicacin lgica, es que el retracto es un derecho y no una obligacin del vendedor. 2.- Plazo del Retracto: La ley fija un lmite de CINCO (5) AOS; el plazo se reducir a este tiempo, si en el contrato se establece uno mayor. Si no se ha fijado tiempo, la accin para intentarlo PRESCRIBE por CINCO (5) AOS (Art. 1.535). 3.- Nuevas Prrrogas: Pueden estipularse, aunque el plazo fijado y las prrrogas excedan de los cinco (5) aos( Art. 1.535, ltima parte). 4.- Prdida del derecho de retracto: Si el vendedor no ejerce su derecho en el trmino convenido, EL COMPRADOR ADQUIERE IRREVOCABLEMENTE LA PROPIEDAD (Art. 1.536). 5.- Efecto erga omne: El trmino corre contra toda persona, an menor, salvo el recurso contra quien haya lugar (art. 1.537). 6.- Accin contra terceros: El vendedor estipulante del retracto puede accionar contra los terceros adquirentes, an cuando en los respectivos contratos de stos no se haya hecho mencin del retracto convenido (Art. 1.538) 7.- Derechos del comprador: Ejerce todos los derechos del vendedor, inclusive la prescripcin contra el verdadero propietario y contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida; adems puede oponer el beneficio de excusin a los acreedores de su vendedor (Art. 1.539). 8.- Obligacin de rescate total: Si la retroventa comprende la parte indivisa de un fundo, y el comprador se ha hecho adjudicatario del fundo entero por licitacin provocada contra l, podr obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto (Art. 1.540). 9.- Venta por varias personas: Si varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato, un fundo comn, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores, puede cualquiera de ellos ejercer el retracto en su totalidad y por su propia cuenta (Art. 1.541). 10. Ventas separadas de un mismo fundo: Si los co-propietarios de un fundo han vendido slo su parte, pueden ejercer el retracto separadamente, por la porcin que le corresponda; y el comprador no puede obligar al que ejerce la accin de esa manera, a que rescate el fundo entero (Art. 1.542). 12.- Accin contra herederos del comprador: Si el comprador ha dejado varios herederos, el derecho de retracto deber ejercerse, necesariamente, contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa vendida est indivisa o que se la haya dividido entre ellas. Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porcin de uno de los herederos, la accin podr intentarse contra ste por el todo (Art. 1.543). 13.- Reembolso de gastos: Por disposicin del Artculo 1.544 del Cdigo Civil, El vendedor que ejerce el retracto, debe reembolsar al comprador: El precio recibido. Los gastos y costos de la venta. Los costos de las reparaciones necesarias. Los costos de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que ste tenga. 14.- Efectos del reembolso: El vendedor que ha ejercido el retracto, no puede entrar en posesin sino despus de haber satisfecho todas estas obligaciones. Al entrar en posesin del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Art. 1.544).

15.- Estipulacin de Arrendamiento: Si se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, la falta de pago de los alquileres no menoscaba ni produce prdida del derecho de retracto, aunque as se hubiere estipulado, por ser esa clusula nula (Art. 1.545). NOTA IMPORTANTE: Los prestamistas acostumbran garantizar los prstamos mediante la venta con pacto de retracto. De esa manera pueden estipular intereses que se imputan al precio, dada la desventaja de que en las hipotecas no puede fijarse ms del 1% mensual; y es ms fcil pedir una entrega material que una ejecucin de hipoteca. EL RETRACTO LEGAL Definicin legal: El Artculo 1.546 del Cdigo civil lo define as: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Reglas del Retracto Legal: 1.- Ejercicio: Este derecho slo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo (Art. 1.546). 2.- Prorrateo: Si dos o ms co-propietarios quieren usar del retracto, slo podrn hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn (Art. 1.546 in fine). 3.- Caducidad: El derecho de retracto deber ejercerse dentro de NUEVE (9) DIAS, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el trmino ser de CUARENTA (40) DIAS, contados desde la fecha del registro de la escritura (Art. 1.547). 4.- Aplicacin de otras reglas: En el retracto legal son aplicables las disposiciones contenidas en los Artculos 1.539 y 1.544 del Cdigo Civil, a saber: derechos del comprador y reembolso de gastos y costos (Art. 1.548). El Retracto Legal en materia inquilinaria: Conforme a los Artculos 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el propietario desee vender un inmueble arrendado, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble arrendado, con sujecin a los siguientes requisitos: Que el arrendamiento hubiere durado por ms de dos aos. . Que el arrendatario estuviere solvente en las pensiones de alquiler y satisfaga las aspiraciones del propietario. Que el arrendatario acepte la oferta hecha a su favor, en el trmino de quince (15) das calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Es importante destacar, que si el propietario vende el inmueble por un precio inferior al solicitado al arrendatario, ste podr accionar el retracto, pero dentro de los cuarenta (40) das siguientes al registro del contrato de venta. Retracto legal en las Ventas de inmuebles Por disposicin del Artculo 16 de la Ley del INAVI, los inmuebles que ste venda estn sujetos al retracto legal, por un tiempo de veinte (20) aos. Por tal razn, quien desee vender un inmueble que adquiri del INAVI, debe solicitarle al Instituto la liberacin de la denominada Clasula Opcional del Retracto Legal y hacer constar esa liberacin en el documento. Al Registrador se le prohibe protocolizar un documento que no cumpla con ese requisito. LA CESION DE CREDITOS Base legal: Artculos 1.549 al 1.557 del Cdigo Civil CONCEPTO: Es la transferencia que hace un acreedor, del derecho que tiene contra su deudor, con la entrega adicional del ttulo donde consta la obligacin, cuando exista. Origen de la Cesin de Crditos: Puede ser a ttulo oneroso, y en ese caso puede hacerse como venta; o a ttulo gratuito, en caso de una donacin. Comentario: La cesin de crditos constituye una operacin en la cual se acostumbra, por regla general, estipular un precio inferior al monto del crdito cedido. Ejemplo: A tiene un crdito contra B por Bs. 5.000.000,00, que vencer dentro de tres meses. Pero por alguna razn necesita con urgencia Bs. 4.500.000,00 y le vende ese crdito a C por ese monto. Es indudable que B resolver su urgencia y C obtendr una buena ganancia. Reglas legales de la Cesin de Crditos 1.- Perfeccionamiento: Solo consensu. La venta o cesin de un crdito, de un derecho o de una accin son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crdito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradicin (Art. 1.549 C.C.). 2.- Tradicin: Se hace con la entrega del ttulo que justifica el crdito o el derecho cedido (Art. 1.549 in fine). 3.- Necesidad de notificacin: El cesionario no tiene derecho contra terceros sino despus que la cesin se ha notificado al deudor, o que ste la ha aceptado (Art. 1.550 C.C.). Los terceros son el deudor, y los acreedores del cedente. La notificac in puede hacerla indistintamente el cedente o el cesionario, o ambos en conjunto. Aunque se acostumbra que el deudor acepte la cesin en el mismo documento donde se exprese. En todo caso, basta con la simple notificacin, para que la cesin surta su efecto. 4.- Liberacin del Deudor: El deudor queda vlidamente libre si paga al cedente antes que por ste o por el cesionario se le haya notificado la cesin. Se exceptan los documentos que llevan la aceptacin explcita o implcita del deudor (Art. 1.551 C.C.); un caso de excepcin: la letra de cambio. 5.- Objeto de la Cesin: Comprende el crdito y sus accesorios, tales como las cauciones, privilegios o hipotecas (Art. 1.552 C.C). 6.- Garanta de existencia: Quien cede un crdito u otro derecho responde de la existencia del crdito al tiempo de la cesin, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin garanta (Art. 1.553 C.C.) 7.- Garanta de Solvencia: El cedente no responde de la solvencia del deudor, sino cuando lo ha prometido expresamente, y slo hasta el monto del precio que se le haya dado por el crdito cedido (Art. 1.554 C.C.). 8.- Lmite de la Garanta de Solvencia: Si el cedente ha garantizado la solvencia del deudor, y nada se ha convenido sobre la duracin de esta responsabilidad, se presume haberla limitado a un ao, a contar desde la poca de la cesin del crdito, si el plazo de ste estaba ya vencido. Si el crdito es pagadero en un trmino que an no est vencido, el ao correr desde el vencimiento. Si el crdito es de una renta perpetua, la responsabilidad de solvencia se extinguir por el lapso de diez aos, a partir de la fecha de cesin (Art. 1.555 C.C.).

9.- VENTA DE UNA HERENCIA: (Art. 1.556): Quien vende una herencia sin especificar los objetos de que se compone, no est obligado a garantizar sino su cualidad de heredero. Si el vendedor se haba aprovechado ya de los frutos de algn fundo o cobrado algn crdito perteneciente a la herencia, o vendido algunos efectos de la misma, est obligado a reembolsarlo al comprador, a menos que los haya reservado expresamente en la herencia. El comprador, por su parte, debe reembolsar al vendedor lo que ste haya pagado por las deudas y cargas de la herencia y abonarle lo que ste le deba, cuando no haya estipulacin en contrario. 10.- CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS: (Art. 1.557 C. C.). Es la efectuada en el curso de un proceso, a un tercero que no es parte en el mismo. Efectos de esta Cesin: Hay que distinguir las siguientes situaciones: a) Si es efectuada antes de la contestacin de la demanda: Surte efectos inmediatos contra la otra parte. b) Si es efectuada despus de la contestacin de la demanda y antes de la sentencia definitivamente firme: No surte efectos sino entre el cedente y el cesionario. c) Si en autos consta la aceptacin por la parte contraria: Surtir inmediatos efectos contra aquella, y en sustitucin del cedente, se har el cesionario parte en la causa. Nota al margen: La responsabilidad profesional le impone al Abogado, que cuando su cliente le planteare su idea de realizar una operacin de esta naturaleza, debe asesorarle sobre todos los aspectos e implicaciones de la misma, y no limitarse a la pronta elaboracin del documento respectivo, con miras a unos honorarios inmediatos. LA VENTA DE LA COSA AJENA Es el acto por el cual una persona vende una cosa que no le pertenece. Condiciones: 1) Que la cosa sea ajena, es decir, que el vendedor no sea el propietario. 2) Que el hecho de ser ajena impida la transferencia de la propiedad. Efectos jurdicos. 1.- Por disposicin del Artculo 1.483 del Cdigo Civil, la venta de la cosa ajena es anulable. Esto significa que puede ser posteriormente convalidada por las partes; puede ocurrir en los siguientes casos: a) Cuando el vendedor adquiere posteriormente la propiedad. Ejemplo: A vende una cosa perteneciente a B, y ste le hace luego donacin de la cosa; tambin pudiere ocurrir que A se convierta en heredero de B. b) Cuando el comprador adquiere por usucapin. c) Cuando el verdadero dueo confirma la venta. 2.- La accin para pedir la anulacin de la venta dura cinco (5) aos, conforme a lo dispuesto en el Artculo 1.346 del Cdigo Civil. 3.- Slo el comprador o sus causahabientes pueden pedir la nulidad, pues por disposicin de la segunda parte del Artculo 1.483 del Cdigo Civil, el vendedor no podr nunca alegarla. 4.- El comprador puede accionar la nulidad, y reclamar daos y perjuicios, si ignoraba que la cosa era ajena. 5.- Este tipo de venta puede ocasionar la eviccin, y en ese caso se aplican las reglas relativas al saneamiento. VENTAS INEXISTENTES 1.- La venta de los derechos sobre la sucesin sobre una persona viva, ni an con su consentimiento (Art. 1.484 C.C.) 2.- La venta de una cosa que ha perecido en su totalidad (Art. 1.85 C.C.). Si el perecimiento es parcial, el comprador puede desistir del contrato, o pedir la parte existente, con la consiguiente disminucin del precio, avaluada por expertos. VENTAS SOMETIDAS A REGMENES ESPECIALES 1.- LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO 2.- LA VENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL 3.- LA VENTA DE PARCELAS Estudiemos cada una de ellas. LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO BASE LEGAL: Ley de Ventas con Reserva de Dominio. Dominio =Propiedad. Concepto: Es la venta de una cosa mueble, para uso personal del comprador, bajo el convenio de que la transferencia del derecho de propiedad se efectuar una vez pagada la totalidad del precio. Naturaleza Jurdica: Se instituy para proteger los derechos del vendedor, en los casos de venta a crdito, es decir, con precio pagadero en varias cuotas o porciones, para cubrir el riesgo de que el comprador insolvente enajene la cosa a favor de un tercero. REQUISITOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO: Para que la Ley mencionada tutele esta venta, deben cumplirse los siguientes requisitos: 1) Clase de venta: Debe ser a plazo o a crdito. 2) Objeto: Debe ser un bien mueble por su naturaleza. 3) Destino de la cosa: No debe ser destinada a la reventa, sino para el uso personal del comprador. 4) Cosa elaborada: No debe ser especialmente destinada a la manufactura o transformacin. Es decir, que no sea lo que se denomina materia prima. 5) Subordinacin al Pago: La reserva debe estar subordinada al pago del precio. 6) Lmite: La reserva no puede tener una duracin mayor de CINCO (5) AOS. 7) Pacto: Debe ser estipulada en el contrato de venta. 8) Identificacin: La cosa debe ser identificada individualmente y de modo preciso. Ejemplo: Marca de fbrica, modelo, color, Seriales. 9) Uso propio: La cosa no debe estar destinada a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueda separarse sin grave dao para ste. 10) Solemnidad: El contrato debe constar en documento autntico, legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta, el cual debe extenderse en dos ejemplares por lo menos, uno para el comprador y otro para el vendedor. Para darle fecha cierta, puede llevarse un ejemplar firmado por las partes, a una Notara, para su archivo, con la correspondiente nota del Notario. Requisitos del documento contentivo de la Venta con Reserva de Dominio:

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1.- Identificacin, profesin y domicilio de las partes. 2.- Descripcin exacta de la cosa, con las referencias de su elaboracin industrial cuando existan (Marca, modelo, tipo, seriales, etc.), a fn de lograr su exacta identificacin. 3.- Lugar donde permanecer la cosa durante la vigencia del pacto. 4.- Precio de la venta. 5.- Fecha de la operacin. 6.- Condiciones de pago con indicacin de si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.

EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO A) Respecto al Vendedor: Conserva la propiedad de la cosa vendida, bajo condicin resolutoria de que el comprador pague el precio. Puede oponerse al embargo de la cosa, practicado a instancia de los acreedores del comprador o de terceros, siempre que el contrato se ajustare a las exigencias de la Ley. La reserva constituye su garanta de que el crdito le ser pagado. No asume los riesgos de la cosa. No asume las cargas tributarias de la cosa. No asume la responsabilidad civil por daos y perjuicios causados con el uso de la cosa. La reserva de dominio no altera las normas sobre la tradicin. El vendedor responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios tcnicos y de mantenimiento requeridos, adems de la eventual garanta de buen funcionamiento. B) Respecto al Comprador: Tiene la propiedad de la cosa bajo condicin suspensiva (el pago del precio). Adquiere la plena propiedad de la cosa con el pago de la ltima cuota del precio. Tiene el derecho de posesin, y en consecuencia el de uso, goce y disfrute de la cosa, por lo cual podr ejercer acciones de proteccin posesoria. Puede oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros. Corre con los riesgos desde el momento de la tradicin. Asume las cargas tributarias de la cosa. Asume la responsabilidad civil por daos y perjuicios causados con el uso de la cosa. Est obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, hasta que adquiera la plena propiedad. Este cuido no es solamente material sino tambin jurdico, en el sentido de que debe participar al vendedor toda medida preventiva o de ejecucin que se intente o practique sobre la cosa, en forma perentoria e inmediata, so pena de que el vendedor pueda pedir la ejecucin inmediata de la obligacin. Est impedido de realizar actos de disposicin sobre la cosa mientras dure la reserva; para ello requiere la autorizacin expresa del vendedor. Tiene derecho a que el vendedor le otorgue la constancia de pago definitiva; a falta de esa constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago surtir sus efectos. Disposiciones legales especiales: 1.- Si el comprador enajena la cosa sin autorizacin del vendedor, ste podr reivindicar del tercero la cosa, o podr demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta. 2.- Si demanda la reivindicacin contra terceros o demanda la resolucin del contrato, por incumplimiento el comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa indemnizacin por el uso de la cosa, adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a ello. 3.- En el caso anterior, si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a ttulo de indemnizacin, el Juez, segn las circunstancias, y slo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podr reducir la indemnizacin convenida. 4.- El aumento del valor adquirido por la cosa quedar sin indemnizacin, en provecho del vendedor, cuando aquella vuelva a ste por incumplimiento del comprador. 5.- La quiebra declarada del comprador ser causa de resolucin del contrato, pudiendo el vendedor deducir de las cuotas a devolver, el monto de la compensacin por uso de la cosa, y el de los daos y perjuicios. 6.- Si el comprador enajena la cosa sin autorizacin, podr adems ser enjuiciado por el delito de apropiacin indebida. 7.- Las acciones del vendedor contra los terceros prescribirn a los SEIS (6) MESES, contados a partir del da en que debera ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa. 8.- Si el vendedor ejerce la accin de reivindicacin de la cosa, el Juez podr decretar, a su peticin, el secuestro de la cosa y su entrega al vendedor, siempre que la demanda tenga apariencias de ser fundada y el vendedor constituya garanta suficiente de los eventuales daos y perjuicios que pudieren causarse. 9.- En caso de secuestro, el Juez que lo practique deber dejar constancia del estado de la cosa, y hacer un avalo de la misma. 10.- Las acciones derivadas de la referida Ley, se tramitarn por el juicio breve, fuere cual fuere la cuanta. 11.- La falta de pago de una o ms cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dar lugar a la resolucin del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios, conservando el comprador el beneficio del trmino respecto a las cuotas sucesivas (Art. 8). 12.- El comprador deber notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia dentro de los DIEZ (10) das siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehculos, o el cambio de lugar del mueble, en los dems casos; asimismo, deber notificarle cualquier medida preventiva o ejecutiva que se realice sobre las mismas cosas. La falta de cumplimiento de estos deberes, dar derecho al vendedor a pedir la ejecucin inmediata de la obligacin. Comentarios: Es frecuente que en las ventas de vehculos, el atraso del comprador en algunas cuotas traiga como consecuencia la demanda de resolucin del contrato y el secuestro, vulnerndose por regla general la disposicin establecida en el Artculo 8, debido a que los jueces no se toman la molestia de leer e interpretar esa disposicin.

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LA VENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL Se denomina as a las ventas de Apartamentos; y est sometida a normas especiales contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Antecedentes histricos La venta en propiedad horizontal es una variedad moderna. Su uso deriv del dficit habitacional, que urgi la construccin de Edificios, con divisiones denominadas apartamentos. En Venezuela, se dict en primer lugar una Ley de Propiedad de Apartamentos, el 10 de junio de 1957, cuya finalidad era regular las relaciones entre los propietarios de los apartamentos. Sin embargo, no constituy una proteccin efectiva de los adquirentes de tales inmuebles, quienes estaban sometidos al abuso de los propietarios de los edificios, y en muchas ocasiones eran objeto de una sutil estafa, ya que se hacan ventas a crdito, por documentos privados donde se estipulaba que la transferencia de la propiedad se hara con el pago de la ltima cuota. De all que esa Ley fue reformada por Decreto N 304 del 20 de junio de 1958, emanado de la Junta de Gobierno, y posteriormente fue sustituida por la Ley de Propiedad Horizontal mediante Decreto N 365 del 15 de septiembre de 1958. La Ley de Propiedad Horizontal fue reformada en los aos 1978 y 1983. Aspectos fundamentales de la Venta en Propiedad Horizontal: 1.- La existencia previa de un Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Pblico del lugar donde estuviere construido el inmueble. Tal documento debe cumplir con los siguientes requisitos: a) La declaracin del propietario o propietario de que destinar el inmueble para ser enajenado por apartamentos o locales. b)La descripcin de los ttulos inmediatos de adquisicin. c)La memoria descriptiva, contentiva del nmero de plantas o pisos; la identificacin, superficie y linderos de cada apartamento o local. d) La descripcin de las cosas comunes generales del edificio (pasillos de circulacin, ascensores, escaleras, reas verdes) y de las cosas comunes limitadas a cierto nmero de apartamentos con expresin de cules son esos apartamentos. e)La indicacin precisa del destino dado al edificio (si es para oficinas, vivienda, etc.). f)El valor que se le da al edificio y el que se atribuye a los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenacin separada, fijndose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus obligaciones en la conservacin y administracin del inmueble. g) Los gravmenes que tenga el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. 2.- Por disposicin de la Ley, al Documento de Condominio deben acompaarse todos los planos arquitectnicos del edificio, aprobados por los organismos correspondientes (Direccin de Ingeniera Municipal, Cuerpo de Bomberos, etc.). No podr registrarse ningn documento sobre los apartamentos o locales, si no se cumple con este requisito. 3.- Se exiga el otorgamiento de un Permiso de Habitabilidad, por la respectiva Direccin Municipal. Es decir, la certificacin de que el Edificio es habitable; aunque se tiende a sustituir este Permiso por la denominada Certificacin de Variable Urbana. 4.- La elaboracin de un Reglamento de Condominio, el cual ser de obligatorio cumplimiento, y debe acompaarse al Documento de Condominio. 5.- Las cosas comunes NO PUEDEN SER ENAJENADAS, gravadas, arrendadas ni dadas en comodato. Cualquier operacin en contrario es NULA, se prohbe a los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios, aceptar ese tipo de operaciones; y en caso de contravencin se impondrn las siguientes sanciones: Al propietario del edificio, prisin de seis (6) a veinticuatro (24) meses; A los Registradores, Jueces y Notarios, multa de Bs. 10.000,oo a Bs. 100.000,oo. 6.- La venta de un apartamento es anulable si se le impone al comprador la obligacin de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el documento registrado de enajenacin; e igualmente la estipulacin de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable. 7.- Sin embargo, podr recibirse todo o parte del precio, o el adquirente se podr obligar por letras de cambio, antes de otorgarse el documento de propiedad, si se cumple cualquiera de los siguientes requisitos: Que quien reciba todo o parte del precio sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine esos fondos a financiar la construccin. Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construccin respectivos. Que el propietario del inmueble constituya garanta fiduciaria para responder de la devolucin del dinero y los daos y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar. El propietario debe fijar un plazo para transferir la propiedad de lo vendido. Que quien reciba todo o parte del precio, pague al adquirente intereses, a la tasa corriente en el mercado inmobiliario sobre las cantidades recibidas. 8.- En las ventas por cuotas no hay lugar a la resolucin del contrato, ni a la prdida del beneficio del trmino establecido a favor del comprador sobre las cuotas sucesivas, por falta de pago de una o ms cuotas, sino despus de transcurridos cuarenta y cinco (45) das a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta (Art. 35 LPHOR). 9.- Si se resuelve el contrato a plazo, por cualquier causa, el vendedor tiene una justa indemnizacin por el uso del apartamento, equivalente al monto del inters legal sobre el precio, adems de los daos y perjuicios. 10.- Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor, a ttulo de indemnizacin, el Juez la podr reducir si el comprador ha pagado ya ms de una cuarta parte del precio total del apartamento. 11.- Las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal se aplican inclusive a las opciones de compra y a los arrendamientos con opcin a compra. 12.- La enajenacin de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado, produce de pleno derecho la divisin de la hipoteca, en cuanto a su objeto como a la persona del deudor, en proporcin al valor atribuido a cada apartamento. OBLIGACIONES DE LOS ADQUIRENTES Contribuir econmicamente con el mantenimiento de las cosas comunes, el pago de los servicios, y las obras o mejoras acordadas por el 75% de los propietarios, prorrateado conforme al porcentaje que le corresponde (Gastos del Condominio). El mantenimiento de las cosas comunes atribuidas en exclusiva a un apartamento, sern de cuenta de su propietario. Respetar las instalaciones generales. Consentir las reparaciones y permitir las servidumbres imprescindibles, por acuerdo del 75% de los propietarios. Usar el apartamento o local de acuerdo a su destino: Si es vivienda no pueden funcionar oficinas ni negocios; si es comercial, no puede tenerse como vivienda. No producir ruidos, molestias, daos, ni perturbar la tranquilidad de los propietarios.

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No utilizarlo para actos contrarios a la moral o las buenas costumbres. Cuando modifiquen los elementos ornamentales, instalaciones y servicios, no menoscabar ni alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estados exteriores, ni perjudicar los derechos de otros propietarios. Cuando deba hacer las obras, debe comunicarlo al Administrador. Los propietarios pueden liberarse de sus obligaciones en cuanto a las cosas comunes, mediante el abandono de su apartamento, que se har propiedad comn de los dems. La obligacin de pagar los gastos comunes sigue a la propiedad. Esto significa, que un tercero compra el apartamento o local, carga con esas obligaciones.

DERECHOS DE LOS ADQUIRENTES Servirse de las cosas comunes segn su destino ordinario. Votar en las Asambleas de Propietarios, inclusive para elegir o destituir al Administrador del Condominio. Aprobar la realizacin de mejoras de las cosas comunes. Ser atendido en sus quejas por el Administrador. Conclusiones finales: 1.- Aparentemente, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal limitan o coartan el Derecho de Propiedad. Sin embargo, hay que tener presente el postulado de que ese derecho no es absoluto, pues el Artculo 545 del Cdigo Civil dispone lo siguiente: La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley. 2.- En ese contexto, el propietario de un Apartamento adquirido en propiedad horizontal, puede ser EXPULSADO del mismo, a peticin de los dems propietarios, si en forma reiterada produjere ruidos o escndalos que perturben la tranquilidad, si notoriamente mantuviere relaciones incestuosas, si instalare un centro de distribucin de drogas, o un prostbulo, y por cualquier otra causa reida con la moral, tales como el acoso sexual, las continuadas faltas de respeto, etc. 3.- De igual manera, puede ser expulsado el que dae intencionalmente las cosas comunes, o que sea tolerante a ello respecto a las personas que habiten el apartamento.

LA VENTA DE PARCELAS La Ley de Venta de Parcelas establece las normas que deben cumplirse para la enajenacin de parcelas de terreno, que formen parte de un conjunto; es decir, la enajenacin de un inmueble por parcelas. Aspectos fundamentales de la Venta de Parcelas 1.- Existencia previa de un Documento de Urbanizacin o Parcelamiento, protocolizado en la Oficina subalterna de Registro Pblico, del lugar de su ubicacin. 2.- El Documento de Parcelamiento deber contener los datos relativos a la ubicacin, superficie y linderos de cada parcela, con indicacin del nmero de ellas, as como el porcentaje que represente el valor atribuido a cada una, en relacin con el valor fijado para la totalidad 3.- En el mismo documento debe hacerse una relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los ltimos veinte (20) aos, as como los gravmenes que exista sobre el inmueble. 4.- Debe constar igualmente las condiciones generales de urbanizacin y parcelamiento, as como la relacin de las obras y servicios esenciales (electricidad, aguas blancas, aguas negras, vialidad, zonas verdes). 5.- Es fundamental y estrictamente necesario, que las autoridades competentes hubiesen aprobado el proyecto (No se pueden urbanizar terrenos adyacentes a lagunas naturales, zonas de derrumbes, morichales). 6.- La protocolizacin podr hacerse por sectores, y procederse a su enajenacin. 7.- Es nula toda enajenacin que se haga sin la protocolizacin previa del documento del Parcelamiento. 8.- Los que enajenen un inmueble por parcelas sin cumplir con la formalidad de protocolizar el documento de Parcelamiento, sern castigados con pena de prisin de 5 a 20 meses. 9.- Las regulaciones del documento de Urbanizacin o Parcelamiento surtirn efectos para los adquirentes y sus causahabientes. 10.- Al Documento de Parcelamiento deben acompaarse los Planos donde se exprese la ubicacin de cada parcela. Con este punto terminamos el Tema de La Venta TEMA 2: LA PERMUTA Permuta = Intercambio de cosas Concepto legal: Artculo 1.558 del Cdigo Civil: La permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella. Caractersticas: 1.- Es un contrato bilateral que se perfecciona con el solo consentimiento. 2.- Se diferencia de la Venta en que no hay precio. Slo se establece el valor de cada una de las cosas, aunque este requisito slo es necesario si se trata de inmuebles, a los efectos del registro correspondiente. 3.- Se diferencia de la Donacin, en que en sta uno da y otro recibe, mientras que en la permuta, los contratantes dan y reciben recprocamente. 4.- No es requisito esencial que las cosas permutadas tengan el mismo valor objetivo equivalente, pues pudiere intervenir el valor subjetivo. Ejemplo prctico: Lucrecia Belmonte le da un Automvil nuevo a Federico Santos, a cambio de una sortija que perteneci a su bisabuela (de Lucrecia) y que por ese motivo tiene para ella un gran valor sentimental (subjetivo). 5.- Son aplicables las reglas de la Venta: Tradicin, saneamiento. No se aplica el retracto. Reglas legales sobre La Permuta Salvo convencin en contrario, los gastos sern satisfechos de por mitad por los contratantes (Art. 1.564 Cdigo Civil). Si uno de los contratantes recibe la cosa que se le dio y prueba que el otro contratante no era dueo de ella, no se le puede obligar a la entrega de la que prometi dar, y cumple con devolver la que recibi (Art. 1.560 Cdigo Civil).

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El permutante que ha padecido eviccin de la cosa que recibi, puede, a su eleccin, demandar la indemnizacin de perjuicios o repetir la cosa que dio (Art. 1.561 Cdigo Civil). En los casos de resolucin, quedan a salvo los derechos adquiridos por los terceros sobre los inmuebles, antes del registro de la demanda de resolucin Art. 1.562 Cdigo Civil). Respecto de los muebles, el conocimiento de la demanda que tenga el tercero, equivale al registro respecto de los inmuebles (Art. 1.562, segunda parte Cdigo Civil.

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