3.- CONTRATOS DE PROMESA PROHIBIDOS POR LEY.

-Problema de propiedad ind !ena. Rela"ionar 3 problema#$ a% Re&roa"&i'idad$ b% In&erpre&a"i(n de pla)o#$ "% B*#"ar #i en lo# "a#o# de propiedad ind !ena e+i#&en #i&*a"ione# ,*e #ir'en para il*#&rar o&ro# re,*i#i&o# de la prome#a. -Problema de propiedad ind !ena$ ,*e no #iempre e#&*'o pro-ibida$ e&". - E# "on#i#&en&e la /orma en ,*e #e -a re#*el&o 0% re&roa"&i'idad$ 1% In&erpre&a"i(n de lo# pla)o#. 3% Si -a2 o&ro# problema# ,*e #e e'iden"ien. -E#&o# 3 "a#o# #on de prome#a pro-ibida$ no #*"ede lo mi#mo "on propiedad ind !ena. Si #alieron de Abeli*3 podr a de"ir#e ,*e #e pre#en&an e#&o# "a#o# por la do"&rina m4# a*&ori)ada pero ,*e en realidad e# po#ible in&rod*"ir di#&in"i(n5 - C*ando #e apli"a el n6 1 7por,*e el "&o prome&ido en ine/i"a)%. - Prome#a# pro-ibida# 7dedi"arle *n #*b&i&*lo a e#&o%. Adole"en de ob8e&o il "i&o por el 09:: "". - Re'i#ar prome#a# pro-ibida# de Abeli*3 en el libro n*e'o. Numerosos son los casos en que la figura del contrato de promesa es hbilmente utilizada por las partes para salvar ciertas disposiciones legales y lograr que dicha convencin genere efectos no esperados ni queridos por el legislador al configurar la regulacin correspondiente a la promesa. Un claro ejemplo es la situacin de los contratantes que se encuentran celebrando una promesa sobre un contrato consensual, y que intentan aprovechar la oportunidad, estipulando que esta convencin genere ciertos efectos que son propios del contrato definitivo y no de la promesa. !o anterior puede ocurrir a causa de una confusin de dos figuras contractuales diversas o simplemente de una falta de honestidad y probidad de las partes. "ste tipo de riesgos son los que permiten comprender que la ley establezca diversas prohibiciones para celebrar contratos de promesa bajo determinadas circunstancias. #lgunos de estos casos son los que pasaremos a revisar a continuacin, tomando como principal referencia a #$"!%U&, quien aunque de forma escueta, se hace cargo de 'ste tema en su libro denominado "l contrato de promesa .( 0 PROMESA DE POBLACI;N NO TERMINADAS. a.- Artculo 136 Decreto Supremo N 458 del Ministerio de O ras !" licas# pu licado el 18 de diciem re de 1$%5.

1 )en' #$"!%U& *#N#+",%-., El contrato de promesa, "diar "ditores !tda., +antiago (/01

Artculo 136.- Mientras en una poblacin, apertura de calles, formacin de un nuevo barrio, loteo o subdivisin de un predio, no se ubieren e!ecutado todos los traba!os de urbani"acin #ue e$i%en los dos artculos precedentes & la 'rdenan"a (eneral, no ser) lcito al propietario, loteador o urbani"ador de los terrenos correspondientes, ena!enarlos, acordar ad!udicaciones en lote, celebrar contratos de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, constituir comunidades o sociedades tendientes a la formacin de nuevas poblaciones o celebrar cual#uier clase de actos o contratos #ue ten%an por finalidad *ltima o inmediata la transferencia del dominio de dic os terreno. +a venta, promesa de venta o cual#uier otro acto o contrato #ue ten%an an)lo%a finalidad sobre un predio no urbani"ado, en favor de una comunidad, se presumir) #ue tiene por ob!eto la subdivisin del mismo sin la necesaria urbani"acin ,-./. +i bien las reglas establecidas en este art2culo no se refieren e3clusivamente a la promesa si establecen una importante limitacin prctica a dicho contrato. "n el inciso primero se establece que toda vez que en una poblacin no se hubieren finalizado las labores necesarias para su urbanizacin, dicho terreno no podr edificarse, enajenarse ni ser objeto de un contrato de promesa de venta. "l precepto parece fle3ibilizarse al establecer que la 4ireccin de 5bras correspondiente podr autorizar las ventas y enajenaciones e3tendiendo un certificado de urbanizacin. 6ero la autorizacin del precepto no alcanza a la promesa. 6or lo que en cunto a este tipo de convencin e3iste una prohibicin absoluta. "l anterior precepto considera la promesa en virtud de que si solo se contuviera aqu2 la enajenacin, se deja espacio para burlar dicha limitacin a trav's del contrato de promesa, lo que daba origen a barrios o poblaciones que se encontraban al margen de la ley. 1.- PROMESA DE <ENTA DE <EHIC=LOS RE>=LADOS POR LA LEY 0?.:1@ a- Artculo $ &e' 1%.6()# *sta lece +ran,uicias a los autom-.iles# pu licada el (( de +e rero de 1$%(. +os ve culos beneficiados con las fran#uicias de la presente le&, #ue no a&an sido desafectados en conformidad al inciso final del artculo anterior, no podr)n ser transferidos, dados en arrendamiento, ni a su respecto podr) celebrarse nin%una clase de contrato #ue si%nifi#ue su e$plotacin por cuenta de otra persona, ni la celebracin de contratos de promesa de esos actos, sin autori"acin de la 0ubsecretara de 1ransportes, la #ue podr) otor%arla siempre #ue los ve culos contin*en destinados al transporte colectivo de pasa!eros. +a 0ubsecretara deber) pronunciarse respecto de la autori"acin a #ue se refiere el inciso anterior, en el pla"o de 32 das, contado desde a#u3l en #ue se le entre%uen los antecedentes respectivos. En caso de incumplimiento de lo establecido en el inciso 1 de este artculo dentro de los cuatro a4os si%uientes a la fec a de facturacin de la primera ad#uisicin del ve culo,

deber) enterarse en arcas fiscales el monto de los derec os, impuestos, tributos aduaneros & dem)s %rav)menes de #ue a&an sido liberados de conformidad a la presente le&. 5uedan solidariamente obli%adas a este pa%o las personas naturales o !urdicas #ue interven%an en los actos o contratos respectivos ,-./. # diferencia del caso que precede no nos encontramos frente a una e3presa prohibicin, lo que hay aqu2 parece ser ms bien una e3igencia adicional de requisitos para quienes quieran celebrar un contrato de promesa, cuyo objeto sea un veh2culo que se encuentre regulado por las normas de la ley ya mencionada. 4e modo que la limitacin a la promesa es imperativa de requisitos y no prohibitiva ya que si se lee la regla a contrario sensu ser posible comprender que 'sta establece que es posible celebrar contratos de promesa siempre que7 a8 +e cuente con autorizacin de la +ubsecretaria de 9ransportes y b8 :ue los veh2culos contin;en destinndose al transporte colectivo de pasajeros. "n este caso el legislador ha tomado en consideracin que la nulidad del contrato prometido que tiene lugar por el incumplimiento de ciertos requisitos no trae aparejada la nulidad de la promesa por lo que verbaliza espec2ficamente la prohibicin que ha de afectar a esta ;ltima. 3- PROMESA DE BIENES DE LA SOCIEDAD CONY=>AL a- Artculo 1%4$ /-di0o /i.il ,ue se re+iere a la administraci-n de los ienes de la sociedad con'u0al. El marido es !efe de la sociedad con&u%al, & como tal administra los bienes sociales & los de su mu!er6 su!eto, empero, a las obli%aciones & limitaciones #ue por el presente 1tulo se le imponen & a las #ue a&a contrado por las capitulaciones matrimoniales. 7omo administrador de la sociedad con&u%al, el marido e!ercer) los derec os de la mu!er #ue siendo socia de una sociedad civil o comercial se casare, sin per!uicio de lo dispuesto en el artculo 182. El marido no podr) ena!enar o %ravar voluntariamente ni prometer ena!enar o %ravar los bienes races sociales ni los derec os ereditarios de la mu!er, sin autori"acin de 3sta. 9o podr) tampoco, sin dic a autori"acin, disponer entre vivos a ttulo %ratuito de los bienes sociales, salvo el caso del artculo 1:38, ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes races sociales urbanos por m)s de cinco a4os, ni los r*sticos por m)s de oc o, incluidas las prrro%as #ue ubiere pactado el marido. 0i el marido se constitu&e aval, codeudor solidario, fiador u otor%a cual#uiera otra caucin respecto de obli%aciones contradas por terceros, slo obli%ar) sus bienes propios. En los casos a #ue se refiere el inciso anterior para obli%ar los bienes sociales necesitar) la autori"acin de la mu!er. +a autori"acin de la mu!er deber) ser especfica & otor%ada por escrito, o por escritura p*blica si el acto e$i%iere esta solemnidad, o interviniendo e$presa & directamente de cual#uier modo en el mismo. ;odr) prestarse en todo caso por medio de mandato especial #ue conste por escrito o por escritura p*blica se%*n el caso.

+a autori"acin a #ue se refiere el presente artculo podr) ser suplida por el !ue", previa audiencia a la #ue ser) citada la mu!er, si 3sta la ne%are sin !usto motivo. ;odr) asimismo ser suplida por el !ue" en caso de al%*n impedimento de la mu!er, como el de menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, & de la demora se si%uiere per!uicio. ;ero no podr) suplirse dic a autori"acin si la mu!er se opusiere a la donacin de los bienes sociales./ Nos encontramos en el escenario en que el marido y administrador de la sociedad conyugal desea vender los bienes ra2ces sociales, para lo cual es requisito fundamental el consentimiento de la mujer casada. #$"!%U& enuncia tres puntos en relacin a esto que conviene tener en cuenta7 a8 +i la promesa de enajenacin, al igual que 'sta requiere autorizacin de la mujer para entenderse vlida. )especto a esto, hemos de decir que en un primer momento, la -orte +uprema declaro nula relativamente la promesa de compraventa de un bien ra2z social celebrada con el cnyuge sin contar con el consentimiento de la mujer. 4entro de los argumentos entregados por el m3imo tribunal encontramos7 (<+i bien la promesa no constituye una enajenacin si podr2a entenderse como un 6rincipio de enajenacin . =< #ceptar la eficacia de una promesa celebrada bajo las circunstancias ya indicadas dejar2a en desproteccin a la mujer, dado que el cnyuge podr2a celebrar promesas que luego se har2an efectivas toda vez que el promitente adquirente e3igiera la ejecucin forzada. 1< !a promesa no cumplir2a con los requisitos establecidos en el art2culo (>>? del -digo -ivil en sus numerales =@ y ?@, ya que el contrato definitivo otorgado sin el consentimiento de la mujer no ser2a per se eficaz y el contrato no estar2a perfecto o dicho de otro modo, le faltar2a bastante ms que solo la tradicin o las solemnidades. Aa observados los argumentos dados es conveniente descartarlos, como seBala #$"!%U&, por las siguientes razones7 respecto del primer argumento los art2culos (C?/ y siguientes del -digo -ivil hablan de enajenacin y no de principios de enajenacin . "n relacin al segundo, es posible descartarlo porque se contradice con el ;ltimo argumento dado, que se refiere a que el contrato definitivo ser2a ineficaz, infringiendo el art2culo (>>? n@ = del -digo -ivil. 6or ;ltimo, es posible desechar el tercer argumento en principio porque la e3igencia del n@= del art2culo (>>? del -digo -ivil se refiere a requisitos de fondo y no formales. #dems, respecto al n@ ? del mismo precepto, el contrato se encuentra perfectamente especificado, solo han de faltarle las solemnidades legales. 6or estas y otras razones posteriormente la -orte +uprema cambia su razonamiento, reconociendo validez a la promesa de compraventa de un bien ra2z de la sociedad conyugal celebrada sin contar con el consentimiento de la mujer. "n este sentido es posible citar el siguiente fallo a modo de referencia7

 ,-. 6 5ue la otra violacin de le& #ue el recurso aduce, es la del art. 1:<= del 7di%o 7ivil, por no contar la promesa de compraventa del predio con la autori"acin de la mu!er casada como lo e$i%e la disposicin indicada para la ena!enacin de un bien ra" de la sociedad con&u%al. >a se a visto en los considerandos precedentes #ue este re#uisito lo impone la le& para ?ena!enar? un predio social & #ue el contrato de promesa de compraventa es distinto a la compraventa misma, por lo #ue no es dable aplicarle a ella un re#uisito #ue la le& slo e$i%e a este *ltimo. > a& #ue tener presente #ue el contrato de compraventa #ue no cumpla con la e$i%encia se4alada en el precepto en estudio slo adolecer) de nulidad relativa & #ue, mientras 3sta no se declare a peticin de parte, el contrato tiene la apariencia de valide", puede ser ratificado por la parte afectada & sanearse por el lapso del tiempo, como lo disponen los arts. 1.:8: & 1.6@< del 7di%o 7ivil. Adem)s, en el caso de autos, como el mismo recurso lo indica, el prometiente vendedor se aba obli%ado en el contrato de promesa a obtener la concurrencia de su mu!er al contrato definitivo para cumplir con ese re#uisito6 : 5ue no cabe duda al%una de #ue abra sido m)s viable el cumplimiento del contrato prometido si la mu!er ubiera concurrido a la promesa6 pero el marido, en caso de #ue a#uella se nie%ue a prestar su autori"acin, tiene e$pedito el camino #ue la propia le& le se4ala en el inciso final del art. 1.:<=, de solicitar #ue el !ue" supla esa autori"acin, con conocimiento de causa & citacin de la cn&u%e. ;or estas ra"ones los !ueces de la instancia an aplicado correctamente las le&es #ue se dicen infrin%idas & esta se%unda causal tambi3n debe ser rec a"ada.,-./= b8 "n el conte3to en que ha sido otorgada la promesa sin el consentimiento de la mujer y entendida 'sta como vlida, Dsu ejecucin forzada da lugar a un contrato eficaz o nuloE -omo se sabe, de la promesa deriva una obligacin de hacer y en caso de incumplimiento el acreedor de esta puede escoger entre los derechos alternativos del art2culo (>>1, dentro de los cuales se encuentra la posibilidad de e3igir el cumplimiento forzado del contrato. 9eniendo en cuenta lo anterior, podr2a entenderse que el art2culo (C?/ del -digo civil e3ige el consentimiento de la mujer slo para las enajenaciones voluntarias, ms no para las ventas forzosas de modo que el cumplimiento judicial de la promesa ser2a una enajenacin forzada, lo que e3cluye de este negocio la e3igencia del art2culo (C?/ ya revisado. 6or tanto podr2a entenderse vlida la venta otorgada bajo dichas circunstancias. +i se sigue esta interpretacin, se acabar2a por burlar fcilmente la anterior e3igencia legal. "n todo caso, gran parte de la doctrina discrepa de 'sta principalmente porque es cuestionable si se trata en este caso de una enajenacin forzada y parece ms bien ser una enajenacin voluntaria. Aa dicho lo anterior, parece conveniente que en circunstancias en que se prometa vender
2 -orte +uprema, 1F de noviembre de (/C1, )olG sin registro, -ita HestlaIG -!JKU)J?J(/C1

un bien social por el marido, sin contar con el consentimiento de la cnyuge, 'sta pueda recurrir a la nulidad relativa para impugnar dicho acto. c8 Linalmente, efectos que ha de generar la promesa convenida sin el consentimiento de la mujer. Aa nos hemos referido a la validez de la promesa y a la nulidad de la enajenacin aun cuando 'sta es forzada y ha sido otorgada sin el consentimiento de la cnyuge. # continuacin nos hemos de referir a los efectos de la promesa otorgada sin el consentimiento de la mujer. #qu2 surgen tres posibilidades que debemos considerar7 a8 :ue el consentimiento de la mujer se haya convenido como condicin del contrato, b8 que el marido se haya comprometido a obtenerlo y c8 que nada se haya dicho. 4e estas posibilidades, en la primera la condicin se entender2a fallida si la mujer no entrega el consentimiento correspondiente, en las otras dos posibilidades el marido es quien ha contra2do una obligacin, si no logra el consentimiento de la mujer estar2a incumpliendo lo pactado. # modo de conclusin, salvo el caso en que el consentimiento de la mujer se haya estipulado como condicin de la promesa, la negativa de la cnyuge se erige como un obstculo a la hora de pretender suscribir un contrato vlido y que genere todos los efectos esperados. "n este conte3to, el prometiente comprador solo le queda e3igir la correspondiente indemnizacin de perjuicios. #dems, si el marido ante la negativa de la mujer no ha tratado de obtener la autorizacin establecida en el inciso >@ del art2culo (C?/ del -digo -ivil parece indudable que el incumplimiento le ser imputable, fortaleci'ndose as2 la posibilidad de acceder a la correspondiente indemnizacin por el acreedor.