Planta de Valores Genericos PDF

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IBAPE / CENTRO UNIVERSITRIO MOURA LACERDA AVALIAO E PERCIAS EM ENGENHARIA PS-GRADUAO LATO SENSU
CARLOS ROBERTO DE POLI EDSON ROBERTO FRANCO RAPHAEL JOS DE GIZZI E ROCHA ROBERTO GABRIEL AKIM
PLANTA DE VALORES GENRICOS DE ZONA RESIDENCIAL DO MUNICPIO DE FAZENDA RIO GRANDE PR
CURITIBA 2011
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Monografia
apresentada
ao
IBAPE/Centro
Universitrio Moura Lacerda para cumprimento parcial das exigncias para a obteno do ttulo de especialista Engenharia. em Avaliaes e Percias de
CURITIBA 2011
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Prof Arq Cirlene Mendes da Silva (Coordenadora e Orientadora Tcnica)
Prof Eng Nelson Roberto Pereira Alonso (Professor Convidado)
Prof MSc ngela M. Rodrigues (Orientadora Produo Cientfica)
CURITIBA, 30 DE JULHO DE 2011
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Este trabalho dedicado a todos os mestres e companheiros que perceberam que a troca dos conhecimentos e experincias o caminho que conduz ao slido desenvolvimento de cada um e de nosso pas.
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AGRADECIMENTOS
Agradecemos a Deus pela vida, pela curiosidade e pela dvida. Tambm a nossas famlias que suportaram nossa ausncia e aos mestres, pela cincia e pacincia com que souberam temperar todos os nossos encontros. Aos IBAPEs do Paran e de So Paulo, ao Centro Universitrio Moura Lacerda e ao CREA-PR, pela coragem e disposio, que possibilitaram no s a realizao do Curso dentro de seus objetivos, mas principalmente o de seus alunos. Companhia de Habitao Popular de Curitiba COHAB-CT, Companhia de Saneamento do Paran SANEPAR e Prefeitura Municipal de Fazenda Rio Grande - PR, pelo incentivo e apoio na capacitao profissional dos autores deste trabalho.
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Feliz aquele que transfere o que sabe e aprende o que ensina. Cora Coralina
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RESUMO
Disponibilidade de crdito e crescente demanda por habitao so situaes comuns do mercado atual, notadamente quando relacionados s camadas da populao de menor renda. Entretanto, observa-se que os municpios brasileiros de pequeno e mdio porte, embora possuidores de respaldo legal no tocante arrecadao fiscal, muitas vezes vm cobrando seus impostos com base obtida por critrios subjetivos, sem considerar aspectos tcnicos e legais da matria. A Planta de Valores Genricos PVG, obtida pelos mtodos de avaliao em massa, desponta como importante instrumento para cobrana e planejamento urbano. A PVG permite ao gestor municipal decidir politicamente, com a base nos aspectos legais, econmico-financeiros e ticos, permitindo assim a equidade fiscal na cobrana dos tributos e taxas. Este trabalho objetiva levantar, atravs de mtodo cientfico normalizado pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), os valores genricos de zona residencial de Fazenda Rio Grande, municpio de mdio porte da Regio Metropolitana de Curitiba, em perodo de forte movimentao do mercado imobilirio local. A apresentao dos resultados finais (valores unitrios dos terrenos) ocorrer sobre a planta cadastral do municpio. Desse modo possvel o clculo dos valores dos terrenos, bem como a anlise espacial de sua distribuio. Palavras Chave: Planta de Valores Genricos, Avaliao em Massa.
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ABSTRACT
Availability of credit and increasing demand for housing are common situations of current market, notably when related to population groups with lower income. However, noted that the Brazilian municipalities, small and medium sizes, although holders of legal backing for tax revenue, often come charging their taxes based obtained by subjective criteria, without considering technical and legal aspects of matter. The Generic Values Plant GVP, obtained by the methods of valuation masse, stands as an important instrument for collecting and urban planning. The GVP allows the city manager to decide politically, with the basis of legal aspects, economical-financial and ethical, thus enabling the levying of tax fairness in taxes and fees. This paper aims to raise through scientific method standardized by the Associao Brasileira de Normas Tcnicas-ABNT, the generic values of residential area of Fazenda Rio Grande, midsize municipality in the metropolitan region of Curitiba, in period of strong local real estate market movement. The presentation of final results (unit values of the land) occurs on the cadastral plan of the municipality. Thereby it is possible to calculate the values of the land, as well as the spatial analysis of its distribution.
Keywords: Generic Values Plant, Mass Evaluation.
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SUMRIO
INTRODUO .................................................................................................. 1 CONCEITUAO TERICA DA AVALIAO EM MASSA DE IMVEIS .
p. 12 p. 16
1.1
HISTRIA DA ENGENHARIA DE AVALIAES E SUA p. 16
NORMATIZAO NO BRASIL .............................................................. 1.2 MTODOS PARA AVALIAO EM MASSA PLANTA DE
VALORES GENRICOS (PVG) ............................................................ 2 PVG DA ZONA RESIDENCIAL DO MUNICPIO DE FAZENDA RIO GRANDE ....................................................................................................... 2.1 CARACTERSTICAS LOCAIS DO MUNICPIO .............................. 2.2 PESQUISA MERCADOLGICA ...................................................... 2.3 DESENVOLVIMENTO DO MODELO ESTATSTICO ......................
p. 20 p. 29 p. 30 p. 37 p. 39 p. 51 p. 54 p. 59 p. 62 p. 65 p. 66
2.4 LANAMENTO GRFICO DA PVG ................................................ 3 ANLISE DOS RESULTADOS .................................................................... CONCLUSO ................................................................................................... REFERNCIAS ................................................................................................. ANEXO A - Distribuio t de Student ...........................................................
ANEXO B - Distribuio de F de Snedecor ...................................................
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APNDICE A - Planta Geral de Fazenda Rio Grande com articulao para localizao dos elementos da amostra ................................................ APNDICE B - Localizao dos elementos da amostra (lateral esquerda) APNDICE C - Localizao dos elementos da amostra (lateral direita) .... APNDICE D - Amostra de mercado do Municpio de Fazenda Rio Grande.............................................................................................................. APNDICE E - Planilha de Clculo dos Valores Unitrios das faces de quadra da Zona Residencial 1 do Municpio de Fazenda Rio Grande ....... APNDICE F - Planta de Valores Genricos da Zona Residencial 1 do Municpio de Fazenda Rio Grande (Planta de Situao).............................. APNDICE G - Planta de Valores Genricos da Zona Residencial 1 do Municpio de Fazenda Rio Grande (Plantas de Articulao)........................ APNDICE H - Planta Temtica de Valores Genricos da Zona Residencial 1 do Municpio de Fazenda Rio Grande....................................
p. 67 p. 68 p. 69 p. 70 p. 73 p. 96 p. 97 p.117
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LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT AutoCAD BNH EUA IBAPE IBAPE-PE IBAPE-SP IBGE IEL INAPAR INMETRO IPARS IPTU ITBI NBR PINI PM PVG SANEPAR SIG TSSISREG USP ZC ZEIS ZI ZIA ZR1 ZR2
Associao Brasileira de Normas Tcnicas Aplicativo - Desenho Auxiliado por Computador da Autodesk Banco Nacional da Habitao Estados Unidos da Amrica Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Pernambuco Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica Instituto de Engenharia Legal Instituto de Avaliaes do Paran Instituto Nacional de Metrologia Instituto de Avaliaes e Percias de Engenharia do Rio Grande do Sul Imposto Predial e Territorial Urbano Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis Inter Vivos Norma Brasileira Editora Tcnica da Famlia Pini Prefeitura Municipal Planta de Valores Genricos Companhia de Saneamento do Paran Sistema de Informaes Geogrficas Aplicativo - Sistema de Regresso Linear da TECSYS Engenharia Universidade de So Paulo Zona Central Zona Especial de Interesse Social Zona Industrial Zona de Interesse Ambiental Zona Residencial 1 Zona Residencial 2
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INTRODUO
As demandas municipais tm levado as prefeituras a uma preocupao constante com a quantidade e qualidade de sua arrecadao. Em outro aspecto, a legislao e a sociedade tm exigido dos governantes, uma postura clara e profissional na resoluo dos problemas da comunidade, com apresentao de resultados efetivos que se traduzam em melhoria na qualidade dos servios prestados aos cidados. A arrecadao do IPTU e do ITBI constitui importante fonte de recursos prprios, fundamental para a manuteno, operao e planejamento da mquina administrativa dos municpios. A base de clculo destes impostos o valor venal dos imveis, que por sua vez so derivados do valor de mercado. Os valores venais, lanados de forma unitria em cada face de quadra da malha urbana, formam a PVG (ZANCAN, 1996, p.50). Recomenda-se que sejam obtidos por metodologia cientfica, atravs de avaliao em massa. A avaliao em massa deve identificar diferentes regies de caractersticas homogneas e, nestas, a definio de uma situao paradigma que as represente. O engenheiro avaliador dever obter um conjunto de elementos suficientes para a formao de uma amostra representativa da regio em estudo. O resultado depender das variveis que expliquem a formao do valor do mercado em questo (LIPORONI, 2003, p.958; IBAPE-SP, 2007, p.971). Segundo Martins e Martins (1991, p.192) so caractersticas bsicas da avaliao em massa, a uniformidade e o dinamismo. A norma ABNT NBR 14.653-2/2011 classifica os mtodos de avaliao para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, dividindo-os em: Comparativo Direto de Dados de Mercado, Involutivo, da Renda e Evolutivo. Para Dantas (2005, p.15), o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado pode ser aplicado a qualquer bem, desde que existam dados assemelhados que formem uma amostra estatisticamente representativa do mesmo. A despeito das recomendaes normativas, da bibliografia disponvel e dos mtodos de avaliao reconhecidos, a grande maioria dos municpios brasileiros, principalmente os de pequeno e mdio porte, no busca procedimentos tcnicos adequados para a obteno da PVG. O empirismo e subjetivismo de operadores do
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mercado local muitas vezes no refletem a realidade do mercado, causando distores que levam a injustia tributria. A tributao imobiliria urbana encontra vrios obstculos para a cobrana justa. Entre eles, a limitao da alquota, a capacidade de pagamento do contribuinte, desgaste poltico junto aos eleitores e necessidade de grande investimento inicial na execuo de um cadastro tcnico (ZANCAN, 1996, p.21 e 22). A Lei Complementar n 101 de 04/05/2000 Lei de Responsabilidade Fiscal estabelece normas de finanas pblicas, impedindo a renncia de receitas do municpio, sem a devida justificativa e/ou medidas compensatrias. A elaborao da PVG possui justificativa legal, amparada pela Constituio Federal, que assegura aos municpios a arrecadao de tributos; pelo Cdigo Tributrio Nacional, que define a propriedade como um fato gerador de IPTU; pela Lei de Responsabilidade Fiscal, que estabelece os parmetros de atuao das prefeituras e pelo Estatuto das Cidades, que exige a implementao de base cartogrfica atualizada e uma PVG coerente com a realidade. A Lei Federal 4150/62 preconiza que os rgos pblicos em geral, quando da contratao de servios de terceiros, tm a obrigao de aplicar as normas tcnicas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas. Por outro lado, a Lei 5194/66, que regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo, traz a atividade de avaliao como caracterstica daquelas categorias. As justificativas econmico-financeiras referem-se necessidade de maximizao da arrecadao, face s despesas da administrao e definio de valores venais proporcionais capacidade de pagamento das populaes. Como justificativa tica, pode-se citar a transparncia na determinao dos tributos, cujos critrios que lhes deram origem podem ser objetivamente apresentados populao. Resumidamente, pode-se afirmar que a cobrana do IPTU / ITBI obrigao e responsabilidade do poder pblico municipal, que deve faz-lo criteriosamente. Para que a arrecadao seja expressiva, necessria a conscientizao da populao em termos de critrios objetivos na determinao dos valores venais dos imveis. No possvel obter uma arrecadao expressiva quando grande parte da populao rejeita os valores venais determinados pela prefeitura. Observa-se que, na maioria dos municpios, existe uma discrepncia entre valores cobrados para
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imveis similares ou de valores aproximados. Portanto, h interesse da municipalidade em encontrar solues prticas que promovam a distribuio correta da carga tributria e que esta situao seja reconhecida. As normas tributrias e as de avaliao de bens no so integradas e as avaliaes desenvolvidas na rea pblica contradizem diretamente as recomendaes da ABNT. Os valores usados para fins tributrios sequer possuem trabalho tcnico que os fundamentem (DE CESARE e AVERBECK, 2010, p.14). A poltica de cobrana dos tributos municipais depende de um cadastro tcnico eficiente e atualizado (PERUZZO E HOCHHEIM, 1999; ZANCAN, 1996, p.19, 21 e 22), que servir de base para a avaliao em massa. Este trabalho de avaliao dever seguir metodologia cientfica, composta de vistoria por amostragem, anlise e tratamento dos dados de mercado na busca de modelos que expliquem a variabilidade nos preos (ABNT NBR 14.653-2/2011, p.23; ZANCAN, 1996, p.51; DANTAS, 2005, p.47). neste ponto que reside a importncia da PVG, uma vez que o seu papel dar ao gestor pblico, subsdios para a tributao adequada. Atravs dela os valores de impostos podero ser definidos com base em estudo fundamentado e preciso, gerando uma melhor arrecadao. Trata-se de instrumento capaz de fornecer parmetros para transaes imobilirias, contribuir com a ordenao do mercado imobilirio local, propiciar a distribuio dos valores venais de acordo com a capacidade contributiva dos muncipes e ainda servir de elemento gerador de receitas para os programas de investimento do municpio. Assim como grande parte dos municpios brasileiros, Fazenda Rio Grande, na regio metropolitana de Curitiba, enfrenta dificuldades na definio dos valores venais dos imveis de sua malha urbana. A simples atualizao monetria da base de clculo por ndice econmico, no suficiente para compatibilizar os valores derivados da urbanizao acelerada do Municpio, num momento de aquecimento do mercado imobilirio residencial. Neste panorama, surge a problemtica de qual valor de mercado adotar para os terrenos urbanos em regio de grande expanso imobiliria. O objetivo geral deste trabalho a elaborao da Planta de Valores Genricos da Zona Residencial do Municpio de Fazenda Rio Grande PR, utilizando o Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, previsto em norma. Como objetivos especficos, espera-se que este trabalho possa auxiliar o gestor pblico
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municipal na tributao eficiente, previso de receitas provenientes de IPTU e ITBI, subsidiando o planejamento urbano. A PVG auxiliar na identificao dos fatores valorizantes dos terrenos urbanos, apresentando um perfil do mercado imobilirio local. Esta monografia, cujo tema a elaborao de Planta de Valores Genricos de Fazenda Rio Grande, lanou mo do Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, metodologia esta praticada e recomendada pela Engenharia de Avaliaes, no que tange s avaliaes em massa de imveis. Tais mtodos so alicerados na bibliografia tcnica e calcados nas normas vigentes da ABNT. Aps conceituao terica da avaliao em massa e apresentao das principais caractersticas do municpio avaliando, proceder-se- a avaliao dos imveis atravs um modelo estatstico representativo. Os valores da zona escolhida sero lanados na forma de Planta de Valores Genricos e seus resultados analisados. Conclui-se com a expectativa de que, alm do aspecto tributrio, a PVG tambm seja um instrumento de qualidade administrativa para o planejamento urbano, na medida em que reflete as tendncias de valorizao imobiliria e propicia, portanto, a ao do governo municipal no tocante a investimentos em equipamentos pblicos em pontos localizados.
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1 CONCEITUAO TERICA DA AVALIAO EM MASSA DE IMVEIS
A engenharia de avaliaes no Brasil vem em trajetria paralela ao desenvolvimento do pas, dando respaldo tcnico s decises que envolvem valores de mercado. Os principais personagens desta histria procuraram minimizar os efeitos subjetivos do mercado atravs de metodologias que quantificassem as caractersticas formadoras do valor. A evoluo das normas de avaliao acompanhou a velocidade das ferramentas de clculo. Comeou no incio do sculo XX, quando as avaliaes seguiam fatores empricos calculados manualmente chegando aplicao atual de novos mtodos cientficos com auxlio de softwares especficos. Na elaborao da PVG considera-se que os dados de uma amostra representativa, quando tratados estatisticamente, geram um modelo matemtico capaz de representar a formao de valor de determinado mercado. Desta maneira ficam minimizadas a aleatoriedade dos preos, influenciados pelo comportamento humano, chegando assim mais prximo ao conceito de valor, que resultado de transaes livres e conscientes.
1.1 HISTRIA DA ENGENHARIA DE AVALIAES E SUA NORMATIZAO NO BRASIL
A prtica da Engenharia de Avaliaes no Brasil relativamente nova, sendo iniciada em meados do sculo XX. Alcanou maior ateno e maior aprimoramento tcnico a partir dos anos 70, tendo o uso de metodologia cientfica nos anos 80. Segundo Maia Neto (2011, p.1) a pedra fundamental da nova cincia s foi lanada no Brasil em 1918 quando o Eng Vitor da Silva Freire publicou o artigo sobre a avaliao racional de terrenos. Neste contexto histrico vale destacar a importante contribuio do Eng Luis Carlos Berrini, que em 1941 lanava o seu primeiro livro, Avaliao de Terrenos. Em 1949 o mesmo autor publicou o livro Avaliaes de Imveis, que procurou
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explicar os efeitos dos atributos ou caractersticas dos imveis na formao do valor atravs de fatores de homogeneizao (MACIEL, 2006, p.10). Berrini, engenheiro paulista, um dos maiores precursores da Engenharia de Avaliaes no Brasil com suas obras Avaliao de Terrenos e Avaliao de Imveis, forneceu uma grande contribuio para a literatura nacional, trazendo conceitos utilizados nos EUA, quando estudou na Universidade de Cornell. Em 1952, surgia a primeira norma sobre avaliao de imveis, elaborada pelo departamento de Engenharia da Caixa Econmica Federal, chefiada pelo Eng Daro de Eston. Na dcada de 1960, devido ao grande nmero de desapropriaes em So Paulo, resultado de abertura de grandes avenidas e implantao do metr, muito se exigiu dos profissionais de engenharia de avaliaes. Destaque para o Eng Hlio de Caires, com trabalhos de adequao de mtodos e frmulas, bem como na elaborao de Normas. Nos anos 70 houve um maior engajamento dos profissionais ligados ao setor de avaliaes em todo o Brasil, com realizaes de congressos brasileiros, mundiais e publicaes de Normas Tcnicas (DANTAS, 2005, p.5). A exemplo disso, em 1974 a editora PINI publica o livro Engenharia de Avaliaes, coordenado pelo Eng Jos Carlos Pellegrino, considerado um marco na moderna tcnica cientfica de avaliaes, precursor de inmeras obras literrias sobre o assunto face s demandas crescentes por trabalhos de avaliao (MAIA NETO, 2011, p.1). A evoluo da Engenharia de Avaliaes pode ser assim resumida: a) 1918: So publicados os primeiros trabalhos tcnicos de Avaliao (Boletins do Instituto de Engenharia e do Arquivo Municipal de So Paulo, Revista Politcnica e Revista de Engenharia Mackenzie, monografia do Professor Eng Vitor da Silva Freire); b) Dcadas de 1920 e 1930: Trabalhos diversos com destaque para os Engenheiros Luiz Igncio Anhaia Mello, Lysandro Pereira da Silva, Lus Carlos Berrini e Ernani Nogueira; c) Dcada de 1940: Livros do Eng Luis Carlos Berrini; d) Dcada de 1950: Surge em 1952 o anteprojeto de Normas para Avaliao de Imveis, inscrito pelo Eng Augusto Luis Duprat e examinado pela ABNT. Criao do IEL - Rio de Janeiro, em 1953, e do IBAPE Nacional em 1957;
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e) Dcada de 1960: O tema Avaliao de Imveis ganha fora e impulso em funo do grande nmero de desapropriaes existentes no pas, com servios elaborados por comisses de profissionais de percias e avaliaes judiciais; f) Dcada de 1970: Criao de diversos institutos de avaliao estaduais, como So Paulo (IBAPE/SP), Pernambuco (IBAPE/PE), Rio Grande do Sul (IPARS) e Paran (INAPAR); elaborao de Normas Tcnicas para Avaliao de Imveis aprovadas pelo IBAPE (1973); publicao do livro Engenharia de Avaliaes pela editora PINI (1974); publicao da primeira Norma Brasileira, NB 502/1977 (Avaliaes de Imveis Urbanos), com o conceito de nveis de preciso (1977). Ainda na dcada de 1970, surgem as Normas Brasileiras para imveis rurais, desapropriaes, glebas urbanizveis, mquinas e equipamentos. Os trabalhos so pautados tecnicamente no uso de fatores de homogeneizao, desenvolvidos a partir de estudos de mercado em centros urbanos especficos. Os Congressos Brasileiros (COBREAPs) passam a acontecer periodicamente nas capitais. O primeiro congresso ocorre em So Paulo (1974), vindo a seguir Curitiba (1977); g) Dcadas de 1980 e 1990: Realizao do primeiro Congresso Mundial de Avaliaes no Brasil (1980); primeiro curso de Engenharia de Avaliaes na Escola Politcnica da USP (1980); unio IBAPE/ABRAP (1995); registro no INMETRO da Norma Brasileira para Avaliaes de Imveis Urbanos como ABNT NBR 5.676/1989, com os nveis de preciso transformados em nveis de rigor (expedito, normal, rigoroso e rigoroso especial). Neste perodo, os profissionais comeam a aplicar a metodologia cientfica Engenharia de Avaliaes, capitaneados pela dissertao de mestrado do Eng Domingos Sabia, primeira sobre o assunto no pas. O uso da metodologia cientfica foi facilitado pelo desenvolvimento da informtica. h) Dcada de 2000: Lanamento da ABNT NBR 14.653/2004 Avaliao de Bens e suas partes (1 a 7), marcando o uso de metodologia cientfica atravs de modelos de regresso, com utilizao do conceito de grau de preciso (I a III). Estas Normas substituram a ABNT NBR 5.676/1989. Em 2005 o IBAPE/SP lana a Norma para Avaliaes de Imveis urbanos. Ocorre difuso dos softwares de modelagem estatstica no meio tcnico (DANTAS, 1998, p.5; MAIA NETO, http://www.precisao.eng.br/artigos/historia.html, 2011; MACIEL, 2006, p.6);
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i)
Ano 2011: A ABNT NBR 14.653-2/2011, reviso da verso de 2004,
incentiva a utilizao de outras ferramentas de anlise do mercado, buscando a evoluo do tratamento cientfico. Em carter informativo fornece algumas consideraes de uso de novos mtodos de avaliao, como tratamento por regresso espacial, redes neurais artificiais e anlise de envoltria de dados. Referindo-se s normas tcnicas brasileiras de avaliao, estas surgiram a partir do conhecimento acumulado pelos profissionais envolvidos. Desde meados dos anos 50 os profissionais ligados Engenharia de Avaliaes no Brasil se preocuparam em criar Normas Tcnicas sobre a matria atravs da ABNT. Segundo Maia Neto (1992, p.23) a primeira tentativa de normalizao se deu em 1952, quando do exame do anteprojeto de Normas para Avaliaes de Imveis, inscrito pelo Engenheiro Augusto Luiz Duprat. Tal anteprojeto deu origem em 1957, ao projeto P-NB-74R, e mais tarde a ABNT NB 502/1977, posteriormente registrada no INMETRO como ABNT NBR 5.676/1990 Avaliaes de Imveis Urbanos. A ABNT NBR 5.676/1989 trouxe pela primeira vez, conceitos tcnicos que se tornariam consagrados no meio, tais como a classificao da natureza dos imveis urbanos, instituindo notaes e terminologias, estabelecimento de diretrizes dos trabalhos avaliatrios, fixao de nveis de preciso em funo da quantidade, qualidade e tratamento dos dados de mercado pesquisados (MAIA NETO, 1992, p.23). Em 1981, atravs de um convnio com o extinto BNH, foi elaborada a Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Rurais (NB 613/1981), sendo registrada no INMETRO como ABNT NBR 8.799/1985. Em 1984 surge a Norma Brasileira de Avaliao de Glebas Urbanizveis ABNT NB 899/1984 ou ABNT NBR 8.951/1985, com a adoo do mtodo involutivo dentro da metodologia bsica aplicada (MAIA NETO, 1992, p.24). Atualmente a ABNT sintetizou o tema Engenharia de Avaliaes em uma nica Norma para Avaliao de Bens. O resultado foi uma parte principal, contendo conceitos modernos, mtodos e definies comuns para todos os bens e demais partes especficas para cada tipologia. Assim surge em 2004 a ABNT NBR 14.653/2004 Avaliao de Bens, cuja diviso citada abaixo, se mantm nos dias atuais: Parte 1: Procedimentos Gerais;
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Parte 2: Imveis Urbanos; Parte 3: Imveis Rurais; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Mquinas, Equipamentos, Instalaes e Bens Industriais em geral; Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais; Parte 7: Patrimnios Histricos (MACIEL, 2006, p.8).
1.2 MTODOS PARA AVALIAO EM MASSA PLANTA DE VALORES GENRICOS
A avaliao em massa consiste numa avaliao de bens imveis, tendo o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, como principal e preferencial. Sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de mercado (ABNT NBR 14.653-1/2004, p.7). Como todo Mtodo Comparativo Direto, a avaliao em massa no prescinde de pesquisa e coleta de dados de mercado, assim como seu devido tratamento. Liporoni (2003, p.88) fornece as linhas gerais deste trabalho ao afirmar:
A avaliao em massa de terrenos parte de uma intensa pesquisa de valores de mercado coletados em oferta ou em transaes recentemente realizadas no mercado imobilirio do municpio, que sero agrupadas em cada zona homognea definida, em quantidade proporcional extenso territorial e suficiente para que sejam identificadas todas as variveis influenciantes na composio do valor do terreno, possibilitando que seja estabelecida uma equao matemtica que correlacione todas estas variveis aos valores observados no mercado imobilirio.
Observa-se que em funo do grande nmero de dados coletados em diferentes regies homogneas natural que se pense no tratamento por inferncia estatstica, tal qual Liporoni (2003, p.88) afirma na citao anterior. Entretanto, o uso do tratamento por fatores no descartado. Deve-se saber das limitaes quanto origem dos fatores, que no necessariamente correspondem ao mercado em estudo. O mesmo autor indica como tratamento a tcnica que mais se adequar ao universo amostral obtido e massa de imveis sob avaliao. (LIPORONI, 2003, p.89)
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Zancan (1996, p.51) defende o uso de metodologia cientfica, quando faz referncia planta de valores:
A sua elaborao est alicerada nos conhecimentos de Engenharia de Avaliaes e nas informaes constantes no Cadastro Tcnico Urbano. A avaliao em massa dever ser uma conseqncia dos dados constantes no cadastro tcnico urbano, aplicada uma metodologia cientifica para o clculo dos valores, segundo as normas avaliatrias.
Em se tratando de avaliao genrica, usual recorrer a imveis paradigmas que melhor caracterizam as zonas homogneas em estudo, o que passa a ser fundamental para o sucesso nos resultados. Segundo a Norma de Avaliaes de Imveis Urbanos do IBAPE-SP, a definio da situao paradigma para uma avaliao em massa de imveis urbanos de um municpio tarefa importante em cada uma das regies homogneas estabelecidas, a fim de definir os parmetros para as variveis estudadas e assim a formao dos valores de quadra. Pois, arbitrar uma rea paradigma igual para todo o municpio, no caso de Planta de Valores, causaria um grande erro no lanamento dos impostos, j que a rea no caracterstica uniforme para todas as faces de quadras, bairros e municpios. Com relao ao procedimento de vistorias a ABNT NBR 14.653-2/2011 Imveis Urbanos, recomenda para a elaborao de plantas de valores no item 7.3.5.3: Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir critrios e percepes considerados no cadastro. A metodologia de avaliao de imveis, segundo a ABNT NBR 14653-1/2004 Avaliao de Bens Procedimentos Gerais, deve ter sua escolha compatvel com a natureza do bem avaliando, a sua finalidade e a disponibilidade de dados de mercado na mesma tipologia. A Norma descreve o Mtodo Comparativo Direto como aquele que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. (ABNT NBR 14653-1,2004, p. 8). Segundo Silva (2007, p.11) o processo comparativo consiste em obter o valor de mercado do bem avaliando numa amostragem de elementos semelhantes colhidos no mercado imobilirio, a fim de se obter um valor representativo para a populao de imveis semelhantes.
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Este conceito de se avaliar por comparao se estende para os bens imveis de uma forma geral, para todas as tipologias e para vrias finalidades. Em se tratando de locao, por exemplo, Alonso (2009, p.109) define o mtodo comparativo de dados de mercado como sendo um mtodo direto, pois define o valor do imvel de forma imediata por meio de comparao direta com dados de elementos assemelhados. O autor cita Murray R. Spiegel, que diz em seu livro Probabilidade e Estatstica que fundamental para a aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possam ser tomados estatisticamente (MURRAY, 2004, p.218). Nr Filho (2009, p.13), no caso particular de terrenos urbanos para aquisio, tambm considera como condio necessria aplicao do mtodo comparativo, a existncia de eventos de mercado relativos a terrenos comparveis ao avaliando, em nmero suficiente a uma anlise estatstica. condio fundamental para o bom uso do Mtodo Comparativo Direto a existncia de dados de mercado consistentes formando uma amostra representativa, tal como preconiza Dantas (2005, p.16):
condio fundamental para aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra de mercado. Isto , por este mtodo, qualquer bem possa ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa para o mesmo. Assim, por exemplo, podem ser avaliados imveis em geral, mveis e utenslios, automveis, semoventes, mquinas e equipamentos etc.
Nas definies acerca do Mtodo Comparativo Direto de Mercado, muito se leu a respeito do valor de mercado, como sendo aquele que se busca encontrar nas avaliaes de bens imveis. Como diz Abunahman (2006, p.11): Avaliar estimar o valor de mercado de um ou mais interesses identificados em uma parcela especfica de um imvel, em um determinado momento. O valor mais usual no campo de avaliao de bens o de mercado, que est relacionado com a sua utilidade, estando embutido neste conceito a necessidade, o desejo ou at mesmo um capricho. Entretanto, o valor advindo desta relao estar diretamente ligado s condies do mercado ao qual o bem avaliando pertence, como diz Maciel (2006, p.25). Sendo assim, surge a necessidade de esclarecer o significado do termo valor de mercado. Abunahman (2006, p.13) cita o conceito da Suprema Corte do Estado da Califrnia - EUA, como sendo:
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VALOR DE MERCADO o maior preo em termos de dinheiro que o imvel pode ter uma vez posto venda, abertamente, por um tempo razovel para encontrar comprador, o qual dever ter conhecimento de todos os usos, propsitos e utilidades, para que ele, comprador, tenha capacidade de usar o imvel.
Ou ainda, Abunahman (2006, p.13):

VALOR DE MERCADO o preo que um vendedor est disposto a aceitar e um comprador a pagar, ambos perfeitamente informados e dentro de circunstncias normais, objetivas, subjetivas, para um determinado bem.
Esta ltima definio nos EUA muito se aproxima do conceito da ABNT NBR 14653-1/2004, que define valor de mercado como sendo a quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies de mercado vigente. O IBAPE-SP, em sua Norma de Avaliao de Imveis Urbanos (2005, p.4), define valor de mercado como sendo a quantia mais provvel pela qual se negociaria com conhecimento, prudncia e sem compulso um bem, numa data de referncia, dentro das condies de mercado vigentes. Note-se que os autores das referidas Normas Tcnicas (ABNT e IBAPE/SP) se preocupam com o carter voluntrio, sem compulso e consciente e prudente da transao, uma vez que ao contrrio disso o valor auferido no retrataria a realidade do mercado, pois o vendedor poderia estar obrigado a vender por motivos financeiros, sem conhecer a fundo as caractersticas do seu bem, praticando assim um valor abaixo de mercado. O mesmo se aplica ao caso do comprador que insistisse de forma compulsiva na compra de um imvel do seu interesse particular, por motivos sentimentais, com o vendedor no desejoso de vender. Neste caso, a venda poderia ocorrer com valores acima dos praticados no mercado para aquele bem especfico. O valor no deve ser confundido com preo. O primeiro uma quantia provvel e o segundo a quantia paga, sendo que este pode ser inferior, igual ou superior ao valor. A ABNT NBR 14.653-1/2004 define preo como sendo a quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. A Norma de Avaliao de Bens do IBAPE (2005, no paginado), define preo:
E um termo que se utiliza para a quantidade inicial que se pede, oferece ou pagamento por um bem ou servio. O preo de venda um fato histrico, desde que seja revelado publicamente e de forma
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correta. Devido s capacidades financeiras, s motivaes ou interesses especiais de certo comprador e/ou vendedor, o preo que se paga pelos bens ou servios pode ou no pode ter alguma relao com o valor que outros atribuem aos bens ou servios. Entretanto, o preo geralmente um indicador de um valor relativo que o comprador e/ou vendedor particular do aos bens ou servios sob circunstncias particulares.
Segundo Maia Neto (1992, p.22), preo a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser vendida e conclui que, mesmo que dois imveis possuam valores de mercado diferentes, ambos podem ser comercializados com o mesmo preo em datas contemporneas ou no, sendo consideradas taxas de remunerao de capital para o segundo caso. Em resumo preo o resultado da transao e valor de mercado a quantia mais provvel para comercializ-lo. Toda a avaliao de bens imveis, independente do mtodo empregado, no deve prescindir de atividades bsicas a fim de alcanar seu principal objetivo, ou seja a obteno do valor de mercado do bem avaliando. A ABNT NBR 14.653-2/2011: Avaliao de Bens Imveis Urbanos, recomenda que as atividades as quais o Engenheiro de Avaliaes deve exercer no seu trabalho avaliatrio so: Requisio da documentao: Primeira providncia a ser tomada a solicitao ao proprietrio de toda documentao existente do bem, sendo que na inexistncia da mesma o profissional avaliador dever expressar em seu trabalho ressalvas e consideraes acerca da falta de informaes; Consulta legislao: Consultar as legislaes de mbito municipal, estadual e federal, bem como examinar restries como passivos ambientais ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel; Vistoria: De carter imprescindvel, em caso de impossibilidade de acesso ao bem poder ser adotada situao paradigma. Deve abranger a caracterizao do imvel avaliando, suas caractersticas para adequao no segmento de mercado e a caracterizao da regio; Caracterizao do terreno: Deve incluir a localizao, utilizao, vocao, aspectos fsicos como dimenses e relevo, infraestrutura urbana disponvel e restries fsicas e legais de aproveitamento; Caracterizao das edificaes e benfeitorias: Deve incluir aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, aspectos
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arquitetnicos, adequao da construo em relao ao contexto urbano local e s condies de ocupao; Caracterizao da regio: Esta deve abranger os aspectos econmicos, polticos e sociais quando relevantes no mercado, aspectos fsicos como condies de relevo e meio ambiente, aspectos de localizao como situao no contexto urbano, pontos de influncia, aspectos de uso e ocupao do solo, como lei de zoneamento e parcelamento do solo, aspectos de infraestrutura urbana, como a presena de melhoramentos pblicos nas vias, aspectos de atividades existentes e equipamentos comunitrios, escolas, hospitais, comrcio em geral, cultura e lazer. Condies especiais de vistorias so apresentadas tanto na ABNT NBR 14653-2/2011 como na Norma do IBAPE/SP (2005, p.8). So elas: Vistoria por amostragem: Em casos de avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de no mnimo 10% do total das unidades; Avaliao em Massa / Planta de Valores: Imprescindvel o conhecimento do profissional avaliador quanto s caractersticas da regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias. Recomenda-se vistoria por amostragem. No que tange especificamente o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, por se tratar de um mtodo direto de comparao fundamental a coleta ou levantamento de dados de mercado consistente a fim de se obter uma amostra representativa do mercado no segmento a qual est inserido o avaliando. A ABNT NBR 14653-2/2011 destaca como etapas processuais do Mtodo Comparativo Direto: Planejamento de pesquisa: Busca-se a composio da amostra de mercado com dados de imveis de caractersticas semelhantes. Envolve a estratgia de pesquisa como delimitao do mercado em anlise, formulao de hipteses de formao de valor, advindas da experincia do profissional avaliador; Identificao das variveis do modelo: Determinao da varivel dependente (comumente adotada o valor unitrio, ou o valor por unidade de rea) e das como
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variveis ou caractersticas ou ainda atributos independentes, ou seja, aquelas formadoras de valor; Levantamento de dados de mercado: Consiste na investigao do mercado, na coleta de dados semelhantes com informaes confiveis de transaes e ofertas. a base do processo avaliatrio; Tratamento de dados: Tcnica matemtica de homogeneizao de dados da amostra a fim de garantir a comparao direta com o avaliando, eliminando discrepncias de ordem descritiva dos elementos amostrais. Segundo a Norma de avaliao de imveis urbanos do IBAPE/SP (2005, p.12), so recomendveis o tratamento por fatores para amostras homogneas e tratamento cientfico ou inferncia estatstica para amostras heterogneas. No Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado condio fundamental para o seu sucesso que a coleta de dados de mercado seja representativa daquele universo imobilirio, ou seja, que possa ser tomado como amostra e que o estes dados ou elementos colhidos sejam assemelhados ao imvel avaliando, quanto as caractersticas e atributos. Devido natureza do mercado imobilirio, h pouca ocorrncia de imveis padronizados, portanto com riqueza de opes. Dentro de uma mesma tipologia, os dados coletados na formao da amostra so comumente heterogneos entre si e em relao ao imvel avaliando. Desta forma imprescindvel o tratamento destes, permitindo que a comparao seja vivel tecnicamente, tornando a avaliao sustentvel e crvel. Segundo ABNT NBR 14653-2/2011, so duas as formas de tratamento de dados utilizados na Engenharia de Avaliao. O tratamento por fatores, onde as discrepncias entre os dados de mercado e o bem avaliando devem ser reduzidas atravs de fatores de homogeneizao. E o tratamento cientfico, onde devem ser utilizadas as ferramentas da inferncia estatstica, na busca de modelos explicativos do mercado imobilirio. Silva (2007, p.6) afirma que o acesso microinformtica permitiu o uso da metodologia cientfica embasada na anlise inferencial na busca da interpretao das tendncias de mercado.
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Acrescenta-se que no Brasil, a partir da dcada de 90, a facilidade do uso de microcomputadores com maior capacidade de processamento a um custo mais acessvel, possibilitou a utilizao de tcnicas cientficas voltadas para o mercado local em detrimento do uso de tcnicas empricas e subjetivas desenvolvidas para mercados genricos. O termo metodologia cientfica est relacionado com o uso da ferramenta matemtica designada como Estatstica Inferencial, ou Estatstica Indutiva. Inferir significa tirar concluses com base em medidas estatsticas. No caso de avaliaes de bens, procura-se obter dados ou informaes do mercado ao qual pertence o bem avaliando, formando uma amostra representativa. Atravs da ferramenta estatstica obtm-se um modelo matemtico que traduza as certezas e incertezas na formao do valor (MACIEL, 2006, p.12). O mesmo autor explica que:
No caso especfico de Engenharia de Avaliaes buscamos explicar, com base em dados obtidos no mercado, o comportamento deste ltimo, ou seja, conhecendo-se uma parcela do mercado (amostra) pode-se inferir sobre seu comportamento geral (populao), logicamente dentro de um determinado grau de confiana que os procedimentos estatsticos nos permitiro afirmar. (MACIEL, 2006, p.40).
Ainda, que a inferncia estatstica baseia-se na teoria das regresses, onde as causas (variveis independentes) resultam num efeito (varivel dependente). Assim, o comportamento do mercado traduzido numa equao matemtica, que explica o valor (efeito) como sendo funo das caractersticas intrnsecas e extrnsecas da amostra, sendo estas definidas como variveis independentes (causas). Exemplificando, o valor de um terreno urbano formado ou influenciado pelas suas caractersticas intrnsecas (frente, profundidade, topografia, rea, etc.) e extrnsecas (localizao, posicionamento de quadra, zoneamento, infraestrutura urbana, melhoramentos pblicos, etc.). Tais caractersticas so influenciadoras na formao do valor. O que define o quanto cada caracterstica contribui na formao do valor a equao de regresso mltipla do modelo estatstico, utilizando-se os dados colhidos no mercado de terrenos urbanos. Entretanto, h de se ter em mente que a equao de regresso mltipla no perfeita. Para Dantas (2005, p.66), no existe uma frmula mgica para se avaliar um bem. E acrescenta que os modelos sempre apresentam uma parte no
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explicada que incorpora erros. Os erros so resultados da heterogeneidade da amostra em virtude da natureza do mercado imobilirio caracterizado por populaes heterogneas. Diferentemente, um produto industrializado, onde a populao homognea, resulta uma amostra homognea. Ao se comparar, por exemplo, ofertas de geladeiras de mesma marca e modelo em diversas lojas, o avaliador ver que os valores observados sero muito prximos da mdia aritmtica, sendo esta, explicativa da variao de valores. Silva (2007, p.12) afirma que tanto nas amostras homogneas como nas heterogneas h variaes de valores em torno da mdia. A diferena que na primeira, caso dos produtos industrializados, a variao pequena. Na segunda, que serve de base para inferir o mercado imobilirio, h variao elevada em torno da mdia aritmtica, ocasionando alto grau de incerteza. O autor classifica as diferenas entre os valores dos dados de uma amostra heterognea, tirada do mercado imobilirio, em trs partes distintas: Diferenas fsicas entre os dados; Fatores socioeconmicos; Aleatoriedade do mercado. A aleatoriedade sempre est presente no mercado imobilirio, pois est relacionada com a subjetividade inerente ao prprio ser humano, quando este se prope a ofertar ou comprar um imvel por um determinado valor. Silva (2007, p.12) complementa: o desafio imposto ao avaliador de imveis consiste em explicar tecnicamente a maior parte possvel da variao total dos dados em torno da mdia aritmtica observada nas amostras do mercado imobilirio. Em Dantas (2005, p.67), a aleatoriedade do mercado se d alm do comportamento humano, tambm por erros de coleta de informaes como medidas, valores de oferta ou de venda e a escolha das variveis independentes. E classifica um bom modelo como aquele que produz: resduos pequenos, com sinais positivos e negativos, dispostos de forma aleatria e que sua mdia seja zero. Entenda-se como resduos ou erros, as diferenas ou a variao dos valores pontuais da amostra em relao ao valor da reta de regresso mltipla, definida pela equao do modelo.
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2 PVG DA ZONA RESIDENCIAL DO MUNICPIO DE FAZENDA RIO GRANDE
A obteno da Planta de Valores derivada de pesquisa, levantamentos, clculos e anlises da situao fsica, econmica e social que interferem no mercado imobilirio de determinado municpio. A escolha de Fazenda Rio Grande PR para este trabalho foi motivada: - por ser municpio jovem, emancipado em 1990; - por apresentar alto crescimento demogrfico; - possuir topografia plana e com poucas restries ambientais; - apresentar elevado crescimento habitacional impulsionado pelo Programa Minha Casa Minha Vida do governo federal e, - principalmente por apresentar indcios de dissociao dos valores da base tributria com a realidade de mercado. Nesta tica foi definido um modelo estatstico capaz de representar a distribuio de valores dos terrenos residenciais do municpio objeto deste trabalho. Optou-se pelos terrenos da Zona Residencial por representarem maior nmero de imveis no Municpio e tratar-se do segmento de maior sensibilidade ao aquecimento do mercado. A despeito da existncia de duas zonas residenciais, o mercado regional no as diferencia, em termos de valores, por possurem caractersticas de zoneamento semelhantes. Embora o modelo estatstico seja abrangente s duas zonas residenciais, para efeitos de visualizao e anlise, a PVG foi lanada somente na ZR1. Embora as zonas residenciais sejam discriminadas em ZR1 e ZR2, o mercado imobilirio no percebe distino de valores
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2.1 CARACTERSTICAS LOCAIS DO MUNICPIO Pela observao do escudo e bandeira do jovem municpio de Fazenda Rio Grande, depreende-se que o mesmo foi criado sob a gide do desenvolvimento sustentvel (engrenagens sobre pano de fundo do rio Iguau em movimento numa plancie verde). Esta regio de plancie tinha no incio do sculo XVIII, como atividade principal, a criao e fornecimento de cavalos de raa, principalmente para o Exrcito Brasileiro.
Figura 2 Braso do municpio de Fazenda Rio Grande Fonte: (http://site.fazendariogrande.pr.gov.br/principal/index.php?option=com_ content&view=article&id=71&Itemid=204, 2010)
O municpio apresenta 9 (nove) Zonas de Uso e Ocupao do Solo, sendo residenciais as zonas 1 e 2. So os objetivos das Zonas Residenciais, conforme Lei Complementar n 06/2006, que dispe sobre o Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo Urbano do Municpio de Fazenda Rio Grande:
ZR1 Zona Residencial 1 I - Garantir o predomnio do uso residencial com alta densidade; II - Qualificar o desenho e a paisagem urbana, fortalecendo as reas de convivncia nos bairros; III - Ocupar vazios urbanos, configurados como reas de expanso da ocupao;
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IV - Garantir a continuidade do sistema virio e da qualidade de desenho urbano nos novos loteamentos; V - Garantir a incluso urbana da populao marginalizada, mediante acesso a espaos de expresso cultural, poltica e de lazer. ZR2 Zona Residencial 2 I - Garantir o predomnio do uso residencial com mdia densidade; III - Permitir uma diversidade no parcelamento do solo; II - Expandir a rede de infraestrutura, equipamentos e servios pblicos; IV - Garantir a continuidade do sistema virio e da qualidade de desenho urbano nos novos loteamentos; V - Garantir a incluso urbana da populao marginalizada, mediante acesso a espaos de expresso cultural, poltica e de lazer.
As fotos a seguir ilustram as zonas residenciais em estudo:
Figura 1 Vista area parcial da ZR1 e ZR2 ao sul de Fazenda Rio Grande. Fonte: Prefeitura Municipal de Fazenda Rio Grande, 2009.
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Figura 2 Vista area parcial da ZR1 e ZR2 ao norte de Fazenda Rio Grande. Fonte: Prefeitura Municipal de Fazenda Rio Grande, 2009.
Preliminarmente ao trabalho de campo necessrio o conhecimento prvio da histria e geografia locais, bases do nascimento e desenvolvimento do municpio. O municpio de Fazenda Rio Grande localiza-se ao sul de Curitiba e possui uma populao de 81.551 habitantes, distribuda nos seus 116,676 km. Apresentamos a seguir a localizao geogrfica do municpio no Estado e regio do Brasil.
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Figura 1 Localizao do municpio de Fazenda Rio Grande (invertemos as cores e circundamos o municpio). Fonte: <http://www.ibge.gov.br/cidadesat/topwindow.htm?1>.
A proximidade a Curitiba (25 km), ao porto de Paranagu (105 km) e ao aeroporto de So Jos dos Pinhais (20 km) levou a cidade a crescer ao redor da BR 116, seu principal acesso aos municpios vizinhos. Em 1996, a mudana da sede administrativa, que originalmente se localizava a oeste da rodovia, para o outro lado da mesma permitiu a abertura de novas perspectivas de crescimento para a cidade. Em 2006 foram aprovados seu Plano Diretor e as Leis de Zoneamento e Sistema Virio: basicamente o municpio contm regies industriais e de servios ao longo da rodovia (ZI e ZS), um ncleo central com as principais atividades comerciais (ZC) e a partir deste ncleo, duas regies residenciais ZR1 (com maior densidade habitacional) e a ZR2 (com densidade habitacional mdia). Entremeadas a estas regies foram preservadas algumas zonas de interesse ambiental (ZIAs). H tambm uma rea desconexa do permetro urbano com dois loteamentos, que caracteriza a ZRE. Alm da BR-116, que corta a cidade de Norte a Sul, foram criadas diretrizes virias radiais e de contorno, interligando os principais bairros da cidade.
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Na sequncia apresentado o mapa temtico do municpio contendo o zoneamento e vias principais.
Figura 3 Zoneamento e Sistema Virio de Fazenda Rio Grande. Fonte: Prefeitura Municipal de Fazenda Rio Grande, 2008.
Encontra-se em desenvolvimento o levantamento fsico e social das ocupaes irregulares do municpio, para implantao do Plano Local de Habitaes de Interesse Social. Busca-se priorizar a regularizao fundiria das famlias no local, remanejando na prpria rea ou transferindo para reas prximas aquelas de elevado risco fsico e social. Recentemente, entre os anos de 2009 e 2010, em funo da exausto do sistema de aterro sanitrio de Curitiba e regio, foi decidido que o Municpio Fazenda Rio Grande receber a maior parte dos resduos da capital e regio metropolitana por perodo de pelo menos 25 anos. Entretanto, este local de destinao de resduos encontra-se em zona rural, fora da rea de estudo.
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Fazenda Rio Grande possui dentro de permetro urbano dois cemitrios. Os trs pontos citados: bolses de ocupao irregular, rea destinada ao recebimento do lixo urbano e cemitrios, so possveis pontos de desvalorizao imobiliria a serem verificados na observao do mercado. Na sequncia ilustramos em mapa temtico a localizao destes pontos.
Cemitrio
Aterro Sanitrio
Prefeitura Municipal
Figura 4 Possveis Polos de Influncia do Municpio Fazenda Rio Grande. Fonte: Prefeitura Municipal de Fazenda Rio Grande, 2008, com interferncia dos autores.
As imagens de satlite, a seguir, indicam as regies onde foram implantados novos empreendimentos imobilirios nos ltimos cinco anos, as tendncias de crescimento e seus vazios urbanos. De acordo com a Secretaria Municipal de
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Urbanismo da Prefeitura, foram aprovados e implantados 09 loteamentos nos ltimos 05 anos, correspondendo aproximadamente 3.442 lotes.
Figura 5 Imagem de Satlite: Municpio de Fazenda Rio Grande em abril de 2004. Fonte: Google Earth, 2011.
Figura 6 Imagem de Satlite indicando Ncleos de Expanso Habitacional em maro de 2010, com interferncia dos autores. Fonte: Google Earth, 2011 (foram demarcadas regies de novos loteamentos).
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Observou-se pelas imagens lanadas sobre a planta de zoneamento do municpio, que os setores ZR1 e ZR2 foram os que tiveram maior crescimento imobilirio nos ltimos anos. Os dados ratificaram a escolha destas regies para estudo neste trabalho.
2.2 PESQUISA MERCADOLGICA
Esta etapa consistiu na coleta de dados das propriedades urbanas em oferta, bem como das transacionadas durante 28 meses, buscando observar a variao de preos no perodo. Neste trabalho especfico a concentrao ocorreu em dados de transaes j efetivadas de terrenos residenciais. Foi realizada, pelos autores, pesquisa em anncios de jornais, panfletos, placas nos prprios terrenos, visitas s imobilirias, bancos financiadores, entrevistas a corretores autnomos e a eventuais proprietrios particulares, que anunciaram seus imveis de forma independente. A coleta de dados foi obtida atravs de ficha de pesquisa, com as informaes de interesse resumidas a: - Endereo; - Quadra e lote da planta cadastral; - rea; - Valor de transao ou oferta; - Zoneamento; - Testada; - Profundidade; - Posio dentro da quadra; - Distncia em relao ao Centro (sede da Prefeitura); - Topografia (plano, declive, aclive); - Infraestrutura viria;
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- Negociao; - Data da transao (ms/ano). A quantidade de dados a serem coletados partiu da tcnica de amostragem estratificada pelas regies de zoneamento residencial. A partir do nmero de 27.628 domiclios particulares, informado pelo IBGE - Censo 2010 e pelo erro amostral de 10% (5% para mais ou para menos) admitido pela ABNT NBR 14653-2/2011, foi determinado o tamanho da amostra pelas seguintes expresses estatsticas (Acesso em 04/11/2010.Disponvel em
<http://www.datalyzer.com.br/site/ suporte/administrador/info/ arquivos/info60/60.html):>
No = 1/ Eo, onde No a primeira aproximao do tamanho da amostra e Eo o erro amostral tolervel. n = (N * No) / (N + No), onde N o nmero de elementos da populao e n o tamanho da amostra. Assim, substituindo os dados nas equaes resultou: No = 1/0,05 = 20 elementos em primeira aproximao. n = 27628*20 / 27628+20 = 20 elementos amostrais.
A ABNT NBR 14653-2/2011 dispe em seu item 9.2.1 que, para evitar micronumerosidade amostral, seja utilizada uma quantidade de elementos vlidos de 6*(k+1), onde k o nmero de variveis independentes do modelo. Dessa forma, admitindo preliminarmente que o modelo tenha 12 variveis significativas, pelo critrio normativo seriam necessrios 78 elementos amostrais. Para permitir eventuais expurgos de elementos com dados discrepantes (outliers), foi tomado como ponto de partida um nmero mnimo da amostra com 100 elementos. A fim de localizar os elementos amostrais com preciso e ao mesmo tempo confirmar sua regularidade fundiria, foi realizada a compatibilizao dos dados da pesquisa junto ao mercado com a planta cadastral do municpio.
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A pesquisa objetivou abranger toda a zona residencial em estudo, evitando a concentrao de dados no mesmo bairro. A distribuio espacial dos elementos encontra-se nos Apndices A, B e C deste trabalho.
2.3 DESENVOLVIMENTO DO MODELO ESTATSTICO
O mtodo de avaliao adotado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, recomendado pela ABNT NBR 14.653-1/2004, onde a convico de valor obtida atravs de amostra com semelhanas ao que se deseja avaliar. Os 106 dados coletados referem-se a terrenos e esto apresentados na planilha do Apndice D deste trabalho. Na montagem do modelo estatstico foram considerados 103 elementos, sendo rejeitados os que apresentaram comportamento anormal em relao ao modelo. Para o processamento dos dados, obteno dos modelos estatsticos de regresso linear e anlise dos resultados, foi utilizado o aplicativo TS SISREG da TecSys Engenharia. A escolha das variveis estatsticas ou das caractersticas dos imveis responsveis pela formao de valor passou pelo embasamento terico descrito em bibliografia tcnica, pelos testes estatsticos de hiptese do modelo de inferncia e pelo julgamento dos Engenheiros Avaliadores integrantes deste grupo de estudo, segundo o conhecimento do mercado imobilirio local. A aplicao do mtodo comparativo identifica uma amostra representativa do mercado em que o avaliando est inserido. As semelhanas e diferenas dos elementos amostrais definem as variveis que, modeladas matematicamente, explicam a formao do valor. Foram lanadas, como variveis, as principais caractersticas dos dados amostrais que exercem influncia sobre o valor dos terrenos, quais sejam: - rea: varivel independente quantitativa, atributo de cada imvel, expressa em metros quadrados. definida pela projeo da superfcie do terreno e a sua
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variao ocorre na razo inversa do valor unitrio, ou seja, quanto maior a rea, menor o valor unitrio; - Testada: varivel independente do tipo quantitativa, expressa em metros. Revela a valorizao decorrente da dimenso da frente do lote. A tendncia de majorao do valor unitrio maior medida que a frente do lote aumenta; - Profundidade: varivel independente do tipo quantitativa, expressa em metros. Define o valor do terreno em funo da profundidade. Este atributo, por apresentar grande correlao com a varivel frente durante a modelagem, foi desconsiderado; - Posio: varivel independente do tipo dicotmica, que indica a valorizao dos terrenos de esquina em relao aos de meio de quadra. Foi adotado o cdigo 1 para terrenos de esquina, e 0 para lotes em meio de quadra. Esta varivel mostrouse inapropriada para a aplicao em planta de valores genricos, pois sero atribudos valores idnticos para toda a face de uma determinada quadra; - Distncia: varivel independente quantitativa, expressa em metros, que traduz a valorizao do imvel, elemento ou avaliando, em funo da distncia em linha reta, ao centro da cidade. O ponto de referncia representado pelo Pao Municipal, Rua Jacarand, n 300. Foi confirmada a expectativa de crescimento inverso, quando comparado ao valor unitrio, ou seja, os imveis mais distantes do centro tendem diminuio do valor; - Topografia: varivel independente do tipo dicotmica, que presume a maior valorizao dos terrenos planos em relao s reas em aclive ou declive. Foram utilizados os cdigos 1 para terrenos planos e 0 para as reas em aclive ou declive; - Infraestrutura: varivel independente do tipo dicotmica isolada, que exprime a valorizao do imvel considerando a existncia de pavimentao no logradouro. So atribudos os dgitos 1 para ruas pavimentadas e 0 para logradouros sem pavimentao. de se esperar que os locais com pavimentao j possuam a infraestrutura bsica de redes de gua, energia eltrica, drenagem pluvial, rede de esgoto e j sejam atendidos por servio coleta de lixo. O comportamento dessa varivel crescente, pois a valorizao do lote maior quando em rua pavimentada. Insta ressaltar que, para terrenos de esquina, onde a pavimentao ocorre em
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apenas uma das ruas, foi considerado o cdigo 1, pois o lote atendido por esta benfeitoria em uma de suas frentes; - Negociao: varivel independente do tipo dicotmica, que indica o tipo da negociao, ou seja, se corresponde a venda ou oferta. O atributo representa o desconto que normalmente se concede nas negociaes de qualquer natureza e que ajusta o interesse de compra com a necessidade de venda e cujo regateio incide diretamente sobre os valores pesquisados. Com base na observao do mercado imobilirio e ao grande nmero dados de negcios efetivados, esta varivel no foi adicionada ao modelo, permanecendo somente os dados de transao; - Zoneamento: varivel independente do tipo dicotmica, que presume a maior valorizao dos terrenos localizados na Zona Residencial 1 em relao a 2. O comportamento desta varivel no confirmou as expectativas, demonstrando que o mercado regional no reconhece as suas diferenas urbansticas. Basicamente, a Lei de Zoneamento Municipal prev para a Zona Residencial 2 a possibilidade de parcelamento em lotes menores, destinados a empreendimentos de interesse social, no permitidos na Zona Residencial 1. De certa forma esta condio no se confirma na prtica, pois especialmente as Leis 10.257/2001 (Estatuto das Cidades) e 11.977/2009 (Programa Minha Casa Minha Vida) facultam aos municpios criar Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS em qualquer outra zona do permetro urbano, satisfeitas as condies mnimas de salubridade, urbansticas, de infraestrutura e ambientais; - Tempo: varivel independente do tipo quantitativa, expressa em meses. Revela a valorizao dos imveis no transcorrer do tempo, contado em ordem crescente a partir do ms de agosto de 2008 (negociao mais remota, dentre os elementos amostrais). Os valores que variam de 1 a 27, de acordo com a data correspondente transao; - Valor Unitrio: varivel quantitativa dependente, expressa em reais por metro quadrado. Seu valor o que se pretende determinar. Ressalte-se que a proximidade a locais de regularizao fundiria e/ou reas de ocupao irregular, cemitrios e terreno destinado a futuro aterro sanitrio no influenciaram na formao do valor.
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Obtidos os modelos estatsticos atravs do aplicativo citado, foram testados os que melhor explicam a formao do valor de mercado representado pela amostra. Atravs do teste de hiptese nula para pequenas amostras (t Student), foi verificada a possibilidade de que cada varivel fosse zero, ou seja, sem importncia para o modelo. Para tal foram comparados os valores de significncia fornecidos pelo aplicativo (t calculados) com os valores tabelados da distribuio t (Anexo A deste trabalho). A ABNT NBR 14.653-2/2011 orienta que, para a obteno do melhor grau de fundamentao das avaliaes, as variveis sejam testadas ao nvel de significncia de 10% bicaudal. No caso do t calculado situar-se fora dos limites do t tabelado, significa que a hiptese nula foi rejeitada e a varivel testada importante dentro da regio de aceitao, ou seja, no intervalo de confiana de 80%. Esta verificao realizada automaticamente pelo aplicativo utilizado. Uma observao, quanto escolha das variveis, refere-se sua independncia em relao s demais. Foi analisada a colinearidade entre elas e excludas as de forte correlao, acima de 65%, embora a ABNT NBR 14653-2/2011 tolere at 80%. A varivel profundidade indicou colinearidade com rea, razo porque foi excluda. A seguir apresentado o grfico final de correlao entre as variveis do modelo.
Grfico 1 Correlao entre as Variveis. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
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Satisfeitos
os parmetros estatsticos
que
garantiram os graus
de
fundamentao e de preciso mnimos normativos, mostraram-se relevantes 06 variveis independentes: rea, testada, distncia, topografia, infraestrutura e tempo. O modelo estatstico foi obtido pela equao de regresso mltipla que define os valores unitrios de terrenos a partir de suas caractersticas principais, nas diferentes localizaes de vias por face de quadra. Este o principal resultado da avaliao em massa. A equao do modelo estatstico mais ajustada regio avalianda foi testada de acordo com as recomendaes e diretrizes da ABNT NBR 14.653-2/2011 Avaliao de Bens Imveis Urbanos, da ABNT. Para a escolha do modelo foi considerado inicialmente o que apresentava maior coeficiente correlao, ou seja, que fosse mais aderente aos dados e desse melhor explicao da variao de preos do mercado estudado. O coeficiente de determinao obtido, igual a 0,565, indica que as variveis escolhidas explicam 56,5% da formao do valor dos terrenos na regio estudada. A linearidade do modelo observada pela coerncia que o grfico de cada varivel fornece em relao ao comportamento do mercado, buscando transformaes simples na equao original que linearizem esta variao. Abaixo ilustramos os grficos de cada varivel versus o valor unitrio, com as transformaes necessrias.
Grfico 2 Grfico varivel rea x Valor unitrio Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
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Grfico 3 Grfico varivel Testada x Valor unitrio. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
Grfico 4 Grfico varivel Distncia x Valor unitrio. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
Grfico 5 Grfico varivel Topografia x Valor unitrio. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
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Grfico 6 Grfico varivel Infraestrutura x Valor unitrio. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
Grfico 7 Grfico varivel Tempo x Valor unitrio. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
O Grfico 2, Varivel rea x Valor Unitrio, aponta um elemento atpico, deslocado em relao aos demais. Este dado de mercado, elemento 74, de 5.211,00 m, foi mantido com a finalidade de evitar-se extrapolao, face as limitaes impostas pela norma, neste quesito. Mesmo com a escassez de negociaes de terrenos de 1.000,00 a 5.000,00 m, que pudessem servir como dados amostrais, notou-se grande nmero de lotes neste intervalo de rea, na regio em estudo, cujos valores de face de quadra deveriam ser lanados sem que houvesse o dano da extrapolao. Assim, o modelo tornou-se mais abrangente. Cumpre registrar que todas as verificaes estatsticas foram realizadas. O teste de Cook acusou valor igual a zero, comprovando que o elemento no causa influncia negativa nos resultados. Nas diversas simulaes realizadas, suprimindose este elemento de rea maior, no houve variaes significativas. Abaixo esto representados os resultados estatsticos, com destaque ao elemento estudado.
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Figura 7 Tabela e grfico de resduos contento a Distncia de Cook. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
A normalidade do modelo foi verificada pelos resultados dos resduos amostrais padronizados em pontos tpicos da curva normal, ou seja, 68%, 90% e 95% na variao de +1 desvio-padro, +1,64 desvio-padro e +1,96 desvio-padro, respectivamente. O modelo adotado forneceu resultados bem prximos ao desejvel, quais sejam 75%; 89% e 93%. Abaixo ilustramos o histograma dos resduos do modelo sobre a curva normal, demonstrando boa aderncia do modelo.
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Grfico 8 Histograma dos resduos amostrais padronizados. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
A tendncia dos dados para determinado resultado na estimativa de valor caracterstica a ser evitada no modelo. A desejvel homocedasticidade observada pela variao dos resduos amostrais ao longo dos valores unitrios, indicando uma nuvem dispersa de pontos, como comprovado no grfico a seguir. Tambm so observados na figura, os pontos cujos resduos ultrapassam os 2 desvios-padro (outliers). Atravs da anlise da distncia de Cook foi constatado que nenhum dos elementos amostrais possui influncia negativa no modelo (ponto influenciante), pois todos as indicaes ficaram abaixo de 1,00.
Grfico 9 Resduos x Valor unitrio. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.
Quando o modelo possui a varivel tempo, possvel a influncia dos resduos ocorridos em um perodo sobre os seguintes, devendo-se verificar a
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autorregresso ou autocorrelao. Por orientao da ABNT NBR 14.653-2/2011 a anlise pode ser realizada pelo Teste de sries temporais de Durbin-Watson, onde para significncias da ordem de 5% resultar valores do coeficiente Durbin-Watson prximos de 2, h menor possibilidade de autocorrelao. O programa TS SISREG calculou automaticamente esta situao e resultou para o modelo: no autoregresso a 95% Assim como as variveis, tambm o modelo como um todo foi submetido ao teste de significncia. A ABNT NBR 14.653-2/2011 orienta que, para a obteno do melhor grau de fundamentao das avaliaes, o modelo seja testado ao nvel de significncia de 1% na distribuio F de Snedecor e seja rejeitada a hiptese nula. O valor de F tabelado retornou para o modelo o valor menor que 20,78 (vide Anexo B, para 6 variveis e no maior grau de liberdade igual a 100, resulta 2,99). O programa TS SISREG calculou automaticamente o F = 20,78, que superior ao F tabelado, portanto est rejeitada a hiptese de no haver regresso, situao esta desejvel para o modelo. Para comprovar o poder de predio do modelo a ABNT NBR 14.653-2/2011 indica que deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados. A reta de mnimos quadrados entre os pontos, quando comparada bissetriz deste quadrante indicar seu melhor poder de predio, quanto mais prximas estiverem. A figura da sequncia representa a situao descrita.
Grfico 10 Valores observados x Valores calculados, com interferncia dos autores. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011, com incluso da bissetriz do quadrante.
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Na apresentao no transformada, o modelo foi traduzido na seguinte expresso: VU = - 65,943484 + 3.264,294151 /AR 0,5 - 1.292,794303 / TS + 33.213,228191 / DS + 31,147665 * TP + 22,768186 * IE + 3,084255 * TM Onde: VU: Valor Unitrio, em R$/m; AR: rea, em m; TS: Testada, em m; DS: Distncia, em m; TP: Topografia: 1 para terreno plano; 0 para aclive/declive; IE: Infraestrutura: 1 para via pavimentada e 0 para via sem pavimentao; TM: Tempo, em meses a partir de agosto de 2008. Em ateno s orientaes da ABNT NBR 14.653-2/2011, em seus itens 9.2.1 e 9.2.1.6.1, que tratam dos graus de fundamentao e preciso da avaliao atravs do modelo de regresso obtido, transcrevemos as tabelas daquela norma, com as respectivas pontuaes e classificao.
Grau Item Descrio III 1 Caracterizao do imvel avaliando Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados Completa quanto a todas as variveis analisadas 6 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto e caractersticas observadas no local pelo autor do laudo II Completa quanto s variveis utilizadas no modelo 4 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes I Adoo de situao paradigma 3 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes
Identificao dos dados de mercado
Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem
Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo
50
Extrapolao
No admitida
Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, em mdulo
Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per si e simultaneamente, e em mdulo
Nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor
10%
20%
30%
1%
5%
10%
Classificao do laudo de avaliao quanto fundamentao:

Graus Pontos Mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 18 2, 4, 5 e 6 no Grau III e os demais no mnimo no Grau II II 11 2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau II e os demais no mnimo no Grau I I 7 Todos, no mnimo no Grau I
Figura 08 Enquadramento de acordo com a ABNT NBR 14.653-2/2011, item 9.2.1. Fonte: ABNT NBR 14.653-2/2011, p. 30.
A pontuao atingida pelo enquadramento acima foi de 15 pontos. No entanto, o Grau II no foi alcanado devido extrapolao descrita no item 5 da tabela. Optou-se, na varivel tempo, pelo lanamento dos valores na data de dezembro de 2010, visando maior atualidade dos mesmos, embora a data limite utilizada no modelo tenha sido de outubro de 2010. Pelos critrios da norma para Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE/SP 2005, a especificao da avaliao de laudo justificado, no alcanando a especificao de laudo fundamentado, por deixar de apresentar fotos identificando as variveis dos elementos amostrais e dos avaliandos. A princpio foram adotados os valores mdios calculados. Valores do campo de arbtrio, correspondentes a 15% em torno do valor calculado, foram utilizados para pacificar pontos de mudana de zoneamento e/ou de valorizao ou desvalorizao no explicados pelo modelo ou no sensveis pelo mercado. Este
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critrio foi utilizado no lanamento das classes de valores genricos do mapa temtico da Planta de Valores (vide Apndice I deste trabalho).
2.4 LANAMENTO GRFICO DA PVG
Nesta fase dos trabalhos foram definidos os valores unitrios em funo da localizao das quadras. Com base no cadastro fiscal do municpio, dentro de cada setor, foram identificadas as quadras e as vias para as quais fazem frente. Para cada face de quadra, em funo da respectiva subdiviso, foi adotado o lote paradigma que a representasse para a pontuao dos valores. No foram levantados os valores das reas de preservao permanente, bem como das quadras ocupadas por equipamento municipal. Abaixo apresentamos, a ttulo de ilustrao, parte da planilha de clculo dos valores unitrios. Foram levantados os dados de 1.429 faces de quadra, todos da Zona Residencial 1, eleita para a representao grfica da Planta de Valores do Municpio.
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Figura 9 Planilha de Clculo dos Valores Unitrios de Face de Quadra. Fonte: (Arquivo elaborado pelos autores, 2011).
A ltima etapa deste trabalho consistiu no lanamento da PVG na planta urbanstica com os valores unitrios de mercado (R$/m2), lanados em cada face de quadra. A confeco grfica desta planta foi obtida em software AutoCAD, diretamente sobre a base cartogrfica da planta urbana do Municpio. Ao final, para facilitar a visualizao, classificaram-se os resultados por faixas de valores, sintetizando dessa forma as informaes e dando celeridade s pesquisas. Para obteno das classes de valores foi utilizada a formulao proposta por Maia Neto (1992, p.58), resultando num histograma com tendncia central: K = 1 + 3,3 log n, K nmero de classes
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n nmero de elementos K = 1 + 3,3 log 1429 = 11 Adotou-se a diviso em 10 classes, cada qual com sua cor caracterstica: cores frias para os valores unitrios mais baixos e quentes para os maiores. Abaixo, esta etapa ilustrada com apresentao do lanamento de um pequeno trecho da planta. A ntegra da Planta de Valores Genricos encontra-se nos Apndices G e H deste trabalho.
Figura 10 PVG da ZR1 do Municpio de Fazenda Rio Grande (parcial). Fonte: Cadastro SANEPAR com incluso de valores pelos autores, 2011.
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3 ANLISE DOS RESULTADOS
De posse da PVG, para possibilitar um exame global da distribuio de valores na Zona em estudo, foi criado um mapa temtico de valores unitrios. Adotou-se o mesmo critrio da diviso em cores conforme o valor, sendo criadas cinco classes, que definiram no mapa, cinco regies de valorizao. Deixou-se de representar as regies de Zona de Servios que margeiam a BR-116, que divide o Municpio e as reas Ambientais de Preservao (fundos de vale e mata nativa).
Mapa 1 Mapa Temtico de Valores Genricos da ZR1 do Municpio de Fazenda Rio Grande Regies de Isovalor. Fonte: Cadastro SANEPAR com incluso de regies pelos autores, 2011.
Pelo mapa acima fica visvel que o parcelamento da regio direita da Rodovia mais denso e regular, com variao de valores mais uniforme que a regio esquerda. Nota-se tambm, que as regies de menor valor coincidem com aquelas definidas no zoneamento como zonas de interesse ambiental (ZIAs) e/ou onde a hidrografia mais intensa.
BR - 116
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Receberam ateno as regies onde a mudana de classe de valor, em reas contguas, foi igual ou superior a duas classes. Em alguns bolses fica evidente a possibilidade de passarem a uma classe superior de valor atravs de alguma benfeitoria de infraestrutura. Nestes locais caberia estudo de viabilidade de investimento por parte do Municpio. O mercado regional indicou que num raio pouco superior a 2,5 km da Prefeitura Municipal, adotado como ponto referencial de valorizao, h uma variao de valor unitrio de at 6 vezes o mnimo calculado. Isto indica que o mercado muito sensvel s variveis utilizadas no modelo. Por exemplo, um terreno localizado a 1,5 km da Prefeitura, com as dimenses e condio topogrfica mais frequentes, poder ter seu valor acrescido em at 16%, com investimentos nas vias de acesso. Abaixo so indicadas algumas regies que ilustram esta anlise.
Mapa 2 Mapa Temtico de Valores Genricos da ZR1 do Municpio de Fazenda Rio Grande Regies Potenciais de Valorizao. Fonte: Cadastro SANEPAR com incluso de regies pelos autores, 2011.
Foram observados tambm alguns vazios urbanos subutilizados, prximos de regio de mdia valorizao. So locais que podem denotar especulao imobiliria. A partir do interesse do Municpio, tais reas poderiam ser objeto de parceria para
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implantao de empreendimentos imobilirios ou ainda, alvo de instrumentos legais ou fiscais que induzam ao parcelamento. Abaixo, exemplo da situao descrita:
Mapa 3 Mapa Temtico de Valores Genricos da ZR1 do Municpio de Fazenda Rio Grande Regies de Especulao. Fonte: Cadastro SANEPAR com incluso da regio pelos autores, 2011.
Outra situao revelada pelo mapa diz respeito s regies de grande valorizao, mesmo distantes do ponto de referncia utilizado no modelo. Trata-se de polos de valorizao, onde o parcelamento dos terrenos permitiu maiores frentes para vias de trnsito mais intenso. Com isso foi possvel a utilizao destes terrenos para outras atividades, alm das residenciais. A seguir, a localizao destes pontos analisados.
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Mapa 4 Mapa Temtico de Valores Genricos da ZR1 do Municpio de Fazenda Rio Grande Regies de Valorizao. Fonte: Cadastro SANEPAR com incluso das regies pelos autores, 2011.
As regies de menor valor unitrio, vizinhas a reas de proteo ambiental, poderiam ter valorizao induzida atravs de programas de recuperao ambiental, buscando potencial turstico para as mesmas, por exemplo, com a criao de parques. Para efeitos comparativos foram tomados os valores unitrios de 20 frentes de quadra, escolhidas aleatoriamente nos quadrantes da ZR1. Para estas frentes foram indicados os valores unitrios utilizados atualmente como base tributria do Municpio e os obtidos pela PVG deste trabalho. Os valores praticados pelo Municpio apresentaram variao entre 25,86% a 95,79% em relao aos obtidos pela PVG. A seguir apresentamos a planilha com os resultados:
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ID
SETOR QUADRA
RUA
VU (R$/m) PRATICADO OBTIDO PELO NA PVG MUNICPIO (A) (B) 50 80 120 80 45 100 100 250 90 75 45 60 45 70 35 50 100 70 35 45 127 104 192 184 133 152 166 261 204 155 133 222 174 128 73 108 169 138 117 111 MDIA:
VARIAO % (A) / (B) 39,37% 76,92% 62,50% 43,48% 33,83% 65,79% 60,24% 95,79% 44,12% 48,39% 33,83% 27,03% 25,86% 54,69% 47,95% 46,30% 59,17% 50,72% 29,91% 40,54% 49,32%
1 53-020 2 51-026 3 60-009 4 61-012 5 43-004 6 41-023 7 40-005 8 10-019 9 61-037 10 61-047 11 43-016 12 41-007 13 41-032 14 20-003 15 30-001 16 20-023 17 10-056 18 12-034 19 31-002 20 21-019
R Rio Paran R Francisco C dos Santos Av Araucrias R Buti R S Marcos Av N Sra Aparecida R N Sra de Ftima R Itlia R Goiabeiera R Groelndia R S Timteo Av S Cristvo Av Sta Mnica R Cisne R Lapa R Siriema R Bolvia R Irlanda R Pernambuco R Tangar
Figura 11 Planilha Comparativa dos Valores Unitrios de Face de Quadra. Fonte: Lei 717/2009 Valores para lanamento do IPTU do Municpio de Fazenda Rio Grande, 2009 e Arquivo elaborado pelos autores, 2011.
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CONCLUSO
Pelo trabalho desenvolvido, esperamos ter demonstrado que as Prefeituras Municipais tm a possibilidade de contar com um instrumento objetivo e eficaz, capaz de auxili-las no planejamento e gesto de recursos de seus territrios. Pela legislao em vigor, os rgos pblicos esto obrigados a contratar servios de terceiros em estrita obedincia s normas tcnicas. Enfatiza-se o papel dos profissionais de avaliao, cujas atribuies esto expressamente caracterizadas em lei. Dentre os profissionais de engenharia legalmente habilitados, destacam-se os especialistas em avaliao, capacitados para a elaborao de plantas de valores genricos. Com seu conhecimento e trabalho podero subsidiar os agentes pblicos, dando-lhes condies de lanamento tributrio aos muncipes, de forma adequada. Os resultados da comparao entre a base tributria atual do Municpio de Fazenda Rio Grande e os deste trabalho, demonstraram desatualizao e incoerncia dos valores, confirmando a hiptese da inadequao daquela base de clculo. Atravs dos valores unitrios de frente de quadra, em conjunto com os dados cadastrais dos terrenos, possvel obter a previso oramentria da arrecadao municipal de impostos de forma rpida e precisa. Desta forma, seria possvel, ainda, uma avaliao global do territrio urbano. Os mapas resultantes deste trabalho puderam demonstrar a maneira como o mercado imobilirio se distribui e se desenvolve na zona residencial do Municpio. Este conhecimento trar subsdios tcnicos aos administradores municipais, para decises emergentes e futuras a que estiverem sujeitos. Ficam visveis, nas plantas apresentadas, os locais onde podero ser realizados investimentos, bem como os indutores de valorizao imobiliria naquelas regies de menor valor. Atravs da PVG possvel perceber a vocao de determinadas regies. Isto pode levar o poder pblico a criar incentivos fiscais e legais com apresentao ao legislativo municipal, de projetos afins, que propiciem desenvolvimento queles locais.
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Com a Planta de Valores Genricos obtida, possvel o planejamento das aes da administrao pblica, tais como a implantao de equipamentos comunitrios, aquisio de reas de interesse social, ampliao do sistema virio, delimitao de reas de preservao, etc., com prvia noo de valores de desapropriao ou preempo imobiliria. Foi de fundamental importncia a existncia de base cartogrfica digital para o lanamento dos dados. Nela constavam informaes de natureza geogrfica naturais, como hidrografia, topografia, vegetao, bem como os espaos antropotizados, tais como a subdiviso dos terrenos, sistema virio existente, edificaes de importncia, etc. Sem estes elementos seriam prejudicados os lanamentos dos dados e seus resultados, demandando tempo e recursos elevados na construo daquela base. Tal situao poderia inviabilizar a apresentao da PVG em tempo hbil. Concluiu-se que o cadastro tcnico municipal atualizado pea chave para o lanamento da Planta de Valores e um sistema de informaes geogrficas (SIG) complementa o trabalho avaliatrio. Especificamente quanto ao perodo e origem dos dados levantados para a elaborao do modelo, pode-se concluir que o mesmo buscou a real situao do mercado imobilirio local, colocando-se numa situao contemporizadora de diferentes fases de comportamento do mesmo. Observe-se que os dados foram totalmente de vendas realizadas entre os anos de 2008 e 2010, justamente o perodo em que ocorreram a situao de alerta causada pela crise norte americana e o aquecimento causado pela disponibilidade de crdito do Programa Minha Casa Minha Vida. Embora o trabalho tenha obtido classificao normativa suficiente para os objetivos a que se props, na fase final de lanamento dos valores em planta, foi observada certa influncia das vias perimetrais, arteriais e/ou coletoras na formao dos valores dos imveis. A incluso de uma varivel que correlacionasse a distncia dos terrenos a estas vias, certamente conduziria a um maior coeficiente de determinao do modelo estatstico. A Planta de Valores Genricos, tal como foi obtida poder, em trabalhos futuros, se estender s demais zonas do Municpio, onde outras variveis podero se mostrar mais importantes, envolvendo tambm a distribuio de escolaridade e
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renda dos cidados. Poder-se- aplicar simultaneamente o mtodo de avaliao por fatores, dentro da metodologia descrita em norma. Ento, pela comparao dos resultados poderiam ser levantados os pontos favorveis e desfavorveis de cada mtodo, definindo-se assim, as situaes em que melhor se aplicam. Outra sugesto seria o levantamento de situaes especficas que levam modificao dos valores genricos, tais como as ocupaes irregulares, restries de uso de origem urbanstica e/ou ambiental. Os redutores ou incentivadores do valor de terrenos com essas caractersticas merecem ateno e devero, a exemplo da PVG, ter seus parmetros apurados cientificamente. Com esse procedimento procura-se eliminar decises baseadas em critrios empricos, nascidos da experincia dos encarregados desta determinao, com resultados que nem sempre correspondem realidade local.
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REFERNCIAS
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64
25. NORMA DE AVALIAO DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP, 2005. 26. SILVA, Srgio Alberto Pires da Curso de Engenharia de Avaliaes Imobilirias Fundamentos e Aplicaes da Estatstica Inferencial. Mdulo Bsico 2007. 27. TRIVELLONI, Carlos Alberto Peruzzo e HOCHHEIM, Norberto, Classificao de Imveis para Avaliao em Massa com Tcnicas de Anlise Multivariada - X COBREAP- 1999, <www.ibape.org.br/downloads/Xcobreap/007.pdf>, acesso em 13.fev.2010. 28. ZANCAN, Evelise Chemale Avaliao de Imveis em Massa para Efeitos de Tributos Municipais, 1 ed Florianpolis: Editora Rocha, 1996.
65
ANEXO A - Distribuio t de Student
Fonte: <http://www.repositorio.seap.pr.gov.br/arquivos/File/material_didatico_PDC/avalacao_de_ imoveis_Publicos/area_urbana/materiais/tabelas/tabela_t_student_aula_3.pdf>, 2010.
66
ANEXO B - Distribuio F de Snedecor
Fonte: < http://www.people.ufpr.br/~marioluiz/exercicios/eng/Tabela-Dist-F.pdf >, 2010.
67
APNDICE A - Planta Geral de Fazenda Rio Grande com Articulao para

Localizao dos elementos da amostra
Fonte: Cadastro Imobilirio Municipal de Fazenda Rio Grande, 2010.
68 APNDICE B - Localizao dos elementos da amostra (lateral esquerda)
Fonte: Cadastro Imobilirio Municipal de Fazenda Rio Grande com localizao, pelos autores, dos elementos amostrais, 2010.
69 APNDICE C - Localizao dos elementos da amostra (lateral direita)
Fonte: Cadastro Imobilirio Municipal de Fazenda Rio Grande, pelos autores, dos elementos amostrais, 2010.
70
APNDICE D - Amostra de mercado do Municpio de Fazenda Rio Grande
Fonte: pesquisa em campo efetuada pelos autores, 2010.
71
72
73
APNDICE E - Clculo dos Valores Unitrios das faces de quadra da Zona Residencial 1 do Municpio de Fazenda Rio Grande
SETOR QUADRA 60-023 TESTADA (M) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 DISTNCIA (M) 664 591 474 565 714 628 491 606 740 656 527 614 776 698 565 661 813 736 612 699 464 463 421 423 414 405 352 361 507 471 393 438 554 523 448 481 603 576 502 531 360 383 313 298 466 507 437 398 294 271 262 211 406 475 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 VU (R$/m) 192 198 212 201 188 195 209 197 187 192 205 196 185 189 201 192 183 187 196 189 213 213 198 220 199 224 236 234 207 212 226 218 202 205 216 211 197 199 208 204 234 228 248 253 213 207 218 225 255 264 268 299 224 212
ID
RUA
REA (M)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54
60-024
60-025
60-026
60-027
60-038
60-039
60-040
60-041
60-042
60-050
60-051
60-052
60-053
AV ARAUCRIAS R MANGUEIRA AV PAINEIRAS AV BRASIL AV ARAUCRIAS R SUCUPIRA AV PAINEIRAS R MANGUEIRA AV ARAUCRIAS R IP AV PAINEIRAS R SUCUPIRA AV ARAUCRIAS R QUARESMEIRA AV PAINEIRAS R IP AV ARAUCRIAS R COQUEIRO AV PAINEIRAS R QUARESMEIRA AV PAINEIRAS R SUCUPIRA TR UB AV BRASIL TR UB R SUCUPIRA AV CEDRO AV BRASIL AV PAINEIRAS R IP AV CEDRO R SUCUPIRA AV PAINEIRAS R QUARESMEIRA AV CEDRO R IP AV PAINEIRAS R COQUEIRO AV CEDRO R QUARESMEIRA AV CEDRO R IP R GOIABEIRA AV BRASIL R CEDRO R COQUEIRO R GOIABEIRA R IP R GOIABEIRA TR TRS MARIAS AV VENEZUELA AV BRASIL R GOIABEIRA R COQUEIRO
360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00
Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.
74
SETOR QUADRA TESTADA (M) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 DISTNCIA (M) 387 315 379 453 373 295 367 439 388 289 744 857 777 667 833 900 893 880 769 770 730 767 720 888 994 938 812 937 1.046 997 884 984 1.017 950 1.024 1.081 1.010 589 650 635 559 646 705 693 635 704 769 761 701 771 824 816 762 822 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 0 1 0 1 0 0 1 0 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 0 1 0 VU (R$/m) 205 247 207 215 231 254 232 217 227 257 186 180 184 192 182 179 179 179 185 185 187 185 188 156 175 177 183 154 173 152 179 153 152 177 151 172 175 198 193 171 201 193 189 190 194 189 185 163 189 162 182 160 185 159
ID
RUA
REA (M)
55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108
60-054
60-055
61-008
61-009
61-010
61-011
61-012
61-013
61-014
61-020
61-021
61-022
61-023
61-024
R CACAUEIRO TR TRS MARIAS R CACAUEIRO R COQUEIRO TR EMBABA TR TRS MARIAS TR EMBABA R COQUEIRO AV VENEZUELA TR TRS MARIAS R COQUEIRO AV ARAUCRIAS R SALGUEIRO AV PAINEIRAS R SALGUEIRO AV ARAUCRIAS R CANELA R SERINGUEIRA AV PAINEIRAS TR AMOREIRAS R SALGUEIRO TR AMOREIRAS AV PAINEIRAS R SERINGUEIRA AV ARAUCRIAS R LARANJEIRAS AV PAINEIRAS R LARANJEIRAS AV ARAUCRIAS R BUTI AV PAINEIRAS R BUTI R OITI AV PAINEIRAS R OITI R GROELNDIA AV PAINEIRAS R COQUEIRO AV PAINEIRAS R SALGUEIRO AV CEDRO R SALGUEIRO AV PAINEIRAS R CAMBAR AV CEDRO R CAMBAR AV PAINEIRAS R SERINGUEIRA AV CEDRO R SERINGUEIRA AV PAINEIRAS R LARANJEIRAS AV CEDRO R LARANJEIRAS
360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00
75
SETOR QUADRA TESTADA (M) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 14,00 14,00 14,00 14,00 12,00 12,00 12,00 12,00 13,50 13,50 13,50 13,50 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 DISTNCIA (M) 856 879 820 891 945 948 887 954 1.007 1.012 957 519 592 643 565 482 554 616 543 652 704 740 682 748 800 830 775 847 920 976 890 454 504 525 494 535 575 598 570 613 664 675 641 693 731 758 767 728 780 770 829 852 823 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 0 1 0 1 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 0 1 0 1 0 1 0 1 1 1 1 0 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 VU (R$/m) 181 157 182 156 177 154 179 154 175 175 176 206 198 193 201 213 204 198 183 193 189 164 190 165 185 161 187 158 178 176 179 215 185 205 209 200 173 193 196 191 187 186 189 179 176 152 151 154 142 142 162 138 140
ID
RUA
REA (M)
109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161
61-025
61-026
61-036
61-037
61-038
61-039
61-040
61-041
61-042
61-043
61-044
61-045
AV PAINEIRAS R BUTI AV CEDRO R BUTI AV PAINEIRAS R OITI AV CEDRO R OITI AV PAINEIRAS R GROELNDIA AV CEDRO R COQUEIRO AV CEDRO R CAMBAR R GOIABEIRA R COQUEIRO R GOIABEIRA R CAMBAR R CACAUEIRO R CAMBAR AV CEDRO R LARANJEIRAS R GOIABEIRA R LARANJEIRAS AV CEDRO R BUTI R GOIABEIRA R BUTI AV CEDRO R GROELNDIA R GOIABEIRA R COQUEIRO R CACAUEIRO R BOLVIA AV VENEZUELA R BOLVIA R CACAUEIRO R CAMBAR AV VENEZUELA R CAMBAR R GOIABEIRA R URUGUAI AV VENEZUELA R URUGUAI R GOIABEIRA TR IMBIA TR VIOLETA TR GUARAPURUVU TR VIOLETA TR IMBIA R GOIABEIRA R EQUADOR R GUARAPURUVU
360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 420,00 420,00 420,00 420,00 360,00 360,00 360,00 360,00 405,00 405,00 405,00 405,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 378,00 378,00 378,00 378,00 381,00 381,00 381,00 381,00 410,00 410,00 410,00 410,00 410,00 459,00 459,00 459,00 459,00 459,00
76
IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 0 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
ID
SETOR QUADRA 61-046
RUA
REA (M)
TESTADA (M) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 13,00 13,00 13,00 13,00 13,00 13,00 13,00 13,00 13,00 13,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00
DISTNCIA (M) 694 767 862 778 872 923 948 915 259 310 391 335 401 464 540 483 554 617 688 635 414 306 320 373 515 426 461 524 553 582 378 281 406 487 408 313 445 505 386 470 576 503 595 642 718 673 477 452 513 539 527
TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
VU (R$/m) 190 162 157 184 135 156 155 156 270 249 227 241 225 213 203 210 202 196 190 194 192 220 246 231 195 208 202 194 190 187 231 261 225 211 187 248 216 172 228 212 199 208 198 193 188 191 211 215 206 203 205
162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212
61-047
10-011
10-012
10-013
10-014
10-015
10-019
10-020
10-021
10-022
10-023
10-024
R URUGUAI TR GUARAPURUVU R EQUADOR AV VENEZUELA R EQUADOR R GOIABEIRA R GROELNDIA AV VENEZUELA AV BRASIL AV VENEZUELA TR ATENAS R COLMBIA TR ATENAS AV VENEZUELA R BOLVIA R COLMBIA R BOLVIA AV VENEZUELA R URUGUAI R COLMBIA AV DAS AMRICAS R ITLIA R ESPANHA R ARGLIA AV DAS AMRICAS R ARGLIA TR MARROCOS R EGITO TR PORTO RICO AV PORTUGAL R ESPANHA R ITLIA AV BRASIL R EGITO AV BRASIL R COLMBIA R MACAU R EGITO R MACAU R COLMBIA R BOLVIA R PERU R BOLVIA R COLMBIA R URUGUAI R PERU R MACAU R PERU TR ALBNIA R EGITO TR ALBNIA
360,00 360,00 360,00 360,00 474,00 474,00 474,00 474,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 530,00 530,00 360,00 360,00 460,00 460,00 460,00 460,00 460,00 460,00 390,00 390,00 390,00 390,00 575,00 360,00 360,00 575,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00
77
ID SETOR QUADRA RUA REA (M) 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 480,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 380,00 380,00 380,00 430,00 430,00 360,00 430,00 360,00 360,00 360,00 405,00 360,00 360,00 360,00 405,00 360,00 360,00 360,00 405,00 360,00 360,00 360,00 405,00 360,00 360,00 360,00 360,00 TESTADA (M) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 30,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 12,00 12,00 DISTNCIA (M) 512 564 578 578 575 615 618 632 675 763 720 588 505 591 683 648 588 500 592 678 589 501 588 680 610 622 689 623 542 656 715 696 627 726 797 737 694 791 838 801 761 843 895 659 586 691 760 733 693 725 757 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 VU (R$/m) 207 201 199 199 199 196 195 194 191 185 188 198 207 198 190 170 198 208 198 191 198 208 198 191 192 191 250 180 188 170 195 189 195 187 195 187 190 184 193 183 185 181 191 169 198 190 197 187 190 188 186
213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263
10-025
10-026
10-027
10-028
10-029
10-030
10-031
10-032
10-033
10-034
10-057
10-035
R PERU R COSTA RICA R EGITO R COSTA RICA R PERU R BOLVIA R EGITO R BOLVIA R PERU R URUGUAI R EGITO TR PORTO RICO R EGITO TR IR AV PARAGUAI AV PORTUGAL TR IR R EGITO R CANAD AV PARAGUAI R CANAD R EGITO R MXICO AV PARAGUAI R MXICO AV BRASIL AV PARAGUAI AV BRASIL R EGITO R ARGENTINA AV PARAGUAI R COSTA RICA R EGITO R BOLVIA AV PARAGUAI R BOLVIA R EGITO R GUIANA AV PARAGUAI AV GUIANA R EGITO R URUGUAI AV PARAGUAI R ARGENTINA R EGITO R COSTA RICA AV PARAGUAI AV PORTUGAL AV PARAGUAI R CANAD TR SAN MARINO
78
ID SETOR QUADRA 10-036 RUA REA (M) 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 402,00 402,00 402,00 402,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 420,00 420,00 420,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 460,00 460,00 460,00 460,00 300,00 300,00 TESTADA (M) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 15,00 15,00 15,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 15,00 15,00 15,00 15,00 10,00 10,00 DISTNCIA (M) 810 767 800 854 764 698 780 857 778 707 780 863 791 738 825 878 825 772 855 910 866 813 903 941 906 857 941 985 949 903 982 1.029 909 871 914 930 975 943 971 461 398 437 503 440 375 425 487 959 897 1.002 1.075 997 923 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 VU (R$/m) 183 185 183 181 185 189 184 180 175 179 175 171 184 187 182 180 182 185 181 178 180 183 179 177 178 180 177 175 177 179 176 174 178 180 178 177 185 186 185 214 225 218 208 217 230 220 210 178 180 177 174 170 173
264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316
10-037
10-038
10-039
10-040
10-041
10-042
10-043
10-044
10-045
10-048
10-049
10-050
10-051
AV PORTUGAL TR SAN MARINO R CANAD TR ARBIA SAUDITA R CANAD AV PARAGUAI R MXICO TR ARBIA SAUDITA R MXICO AV PARAGUAI AV BRASIL TR ARBIA SAUDITA AV BRASIL AV PARAGUAI R ARGENTINA R JORDNIA R ARGENTINA AV PARAGUAI R COSTA RICA R JORDNIA R COSTA RICA AV PARAGUAI R BOLVIA R JORDNIA R BOLVIA AV PARAGUAI R GUIANA R JORDNIA R GUIANA AV PARAGUAI R URUGUAI R JORDNIA AV PORTUGAL TR ARBIA SAUDITA AV BRASIL TR PAQUISTO AV PORTUGAL TR PAQUISTO AV BRASIL TR MARROCOS R ARGLIA TR PANAM R EGITO TR PANAM R ARGLIA R ESPANHA R EGITO AV BRASIL R JORDNIA R ARGENTINA R CISNE R ARGENTINA R JORDNIA
Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011
79
ID SETOR QUADRA RUA REA (M) 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 285,00 360,00 360,00 360,00 1.500,00 430,00 275,00 300,00 960,00 255,00 285,00 375,00 460,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 TESTADA (M) 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 10,00 12,00 12,00 12,00 30,00 12,00 10,00 10,00 30,00 10,00 10,00 10,00 30,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 DISTNCIA (M) 1.015 1.088 1.015 958 1.033 1.101 1.043 999 1.066 1.120 1.141 1.043 1.166 1.280 1.191 1.138 1.205 1.260 1.127 1.103 1.158 1.162 1.203 1.179 1.221 1.235 706 779 871 798 884 918 963 923 736 804 887 823 903 929 973 944 833 786 943 896 868 948 994 965 942 1.015 1.052 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 0 1 1 1 VU (R$/m) 169 167 169 171 169 167 174 175 173 171 171 174 170 168 169 171 169 168 148 157 174 165 167 181 169 144 234 184 157 183 157 178 176 178 187 183 156 182 156 177 176 177 182 184 177 156 180 154 175 153 177 174 173
317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 362 363 364 365 366 367 368 369 370
10-052
10-053
10-047
10-054
10-055
10-056
11-001
11-002
11-006
11-007
11-012
11-013
11-014
R COSTA RICA R CISNE R COSTA RICA R JORDNIA R BOLVIA R CISNE R BOLVIA R JORDNIA R GUIANA R CISNE R GUIANA R JORDNIA R URUGUAI AV USTRIA R BOLVIA R CISNE R GUIANA AV USTRIA AV PORTUGAL R CISNE R BOLVIA R ILGUSLVIA AV PORTUGAL R ILGUSLVIA R BOLVIA AV USTRIA R URUGUAI AV VENEZUELA R EQUADOR R COLMBIA R EQUADOR AV VENEZUELA R GROELNDIA R COLMBIA R URUGUAI R COLMBIA R EQUADOR R PERU R EQUADOR R COLMBIA R GROELNDIA R PERU R URUGUAI R PERU AV PARAGUAI R CHILE R PERU R EQUADOR AV PARAGUAI R EQUADOR R PERU R GROELNDIA AV PARAGUAI
80
SETOR QUADRA 11-026 REA (M) 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 384,00 384,00 384,00 384,00 378,00 360,00 378,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 450,00 360,00 360,00 360,00 TESTADA (M) 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 12,00 DISTNCIA (M) 990 954 1.033 1.075 1.042 1.010 1.083 1.123 1.093 1.061 1.139 1.172 1.175 1.082 1.205 1.305 1.210 1.131 1.238 1.328 1.246 1.184 1.283 1.360 1.387 1.255 1.380 1.494 1.289 1.266 1.306 1.328 1.380 1.342 1.389 1.428 1.307 1.296 1.343 1.351 1.397 1.368 1.433 1.456 1.423 1.328 1.433 1.537 1.426 1.353 1.444 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 1 0 VU (R$/m) 175 177 174 173 174 175 172 171 172 173 171 170 170 172 169 167 169 171 169 167 168 170 168 166 166 233 166 229 167 168 144 144 160 138 137 137 140 136 140 144 143 112 142 111 111 136 142 136 111 135 142
ID
RUA
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11-027
11-028
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11-043
12-001
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12-006
12-007
R URUGUAI AV PARAGUAI R CHILE R JORDNIA R CHILE AV PARAGUAI R EQUADOR R JORDNIA R EQUADOR AV PARAGUAI R GROELNDIA R JORDNIA R URUGUAI R JORDNIA R CHILE AV USTRIA R CHILE R JORDNIA R EQUADOR AV USTRIA R EQUADOR R JORDNIA R GROELNDIA AV USTRIA AV PORTUGAL AV USTRIA R ALEMANHA AV ESTADOS UNIDOS R ALEMANHA AV USTRIA TR ISRAEL TR TURQUIA R ALEMANHA TR TURQUIA TR ISRAEL R CAIRO TR ISRAEL AV USTRIA R URUGUAI TR TURQUIA TR ISRAEL TR TURQUIA R URUGUAI R CAIRO R URUGUAI AV USTRIA R CHILE AV ESTADOS UNIDOS R CHILE AV USTRIA R EQUADOR
81
ID
SETOR QUADRA
RUA
REA (M)
TESTADA (M) 30,00 12,00 12,00 12,00 30,00 12,00 12,00 12,00 30,00 30,00 12,00 12,00 12,00 12,00 30,00 12,00 12,00 20,00 12,00 12,00 20,00 12,00 25,00 12,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00
DISTNCIA (M) 1.517 1.439 1.385 1.453 1.505 1.447 1.417 1.465 1.493 1.475 1.462 1.523 1.522 1.588 1.510 1.585 1.592 1.525 1.582 1.578 1.542 1.579 1.580 1.520 1.718 1.875 1.853 1.916 1.852 1.833 1.894 1.829 1.823 1.875 1.825 1.810 1.861 1.814 1.802 1.849 1.800 1.788 1.838 1.792 1.787 1.831 1.791 1.783 1.824 1.785 1.787
VU (R$/m) 148 111 135 142 162 142 165 164 199 143 142 137 132 163 160 140 140 200 140 140 200 140 147 164 161 124 137 162 137 137 163 137 137 163 106 137 132 137 106 132 106 138 163 137 138 163 138 106 132 106 138
422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472
12-008
12-009
12-020
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12-028
12-029
12-030
12-031
12-032
12-033
AV ESTADOS UNIDOS R EQUADOR AV USTRIA R GROELNDIA AV ESTADOS UNIDOS R GROELNDIA AV USTRIA R EL SALVADOR AV ESTADOS UNIDOS R ALEMANHA R CAIRO R URUGUAI AV ESTADOS UNIDOS AV PORTUGAL AV ESTADOS UNIDOS R ALEMANHA R ALEMANHA AV ESTADOS UNIDOS TR CRETA TR CRETA AV ESTADOS UNIDOS TR CHIPRE TR CHIPRE AV ESTADOS UNIDOS R IRLANDA AV PORTUGAL R UCRNIA R ISLNDIA R UCRNIA R MARTINICA R ISLNDIA R MARTINICA R COSTA DO MARFIM R ISLNDIA R COSTA DO MARFIM R CANCUN R ISLNDIA R CANCUN R GUIN R ISLNDIA R GUIN R LITUNIA R ISLNDIA R LITUNIA R TENERIFE R ISLNDIA R TENERIFE R JAMAICA R ISLNDIA R JAMAICA R CEILO
700,00 360,00 360,00 360,00 570,00 360,00 360,00 360,00 525,00 780,00 360,00 378,00 360,00 360,00 1.000,00 360,00 360,00 390,00 360,00 360,00 390,00 360,00 700,00 360,00 360,00 380,00 360,00 450,00 360,00 360,00 450,00 360,00 360,00 450,00 360,00 360,00 450,00 360,00 360,00 450,00 360,00 360,00 450,00 360,00 360,00 450,00 360,00 360,00 450,00 360,00 360,00
82
TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 0 0 1 1 1 1 0 0 0 1 1 0 1 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 1 1 1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 1
ID
SETOR QUADRA
RUA
REA (M)
TESTADA (M) 15,00 15,00 12,00 15,00 12,00 14,00 14,00 45,00 12,00 45,00 12,00 14,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00
DISTNCIA (M) 1.827 1.788 1.736 1.741 1.796 1.007 962 1.007 1.046 1.006 969 1.024 1.056 1.131 1.064 1.130 1.183 1.128 1.065 1.133 1.183 1.134 1.073 1.145 1.190 1.142 1.085 1.151 1.199 1.156 1.093 1.164 1.215 1.480 1.208 1.385 1.525 1.591 1.663 1.380 1.209 1.360 1.477 1.357 1.211 1.353 1.425 1.273 1.222 1.277 1.282 1.236
VU (R$/m) 132 141 138 178 160 166 146 185 128 185 131 155 128 171 150 148 170 148 150 148 170 148 150 148 170 148 150 148 169 148 149 170 169 164 169 112 110 109 98 112 169 112 110 112 169 112 111 114 169 145 145 169
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12-034
20-003
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20-009
20-011
20-012
20-013
20-014
20-015
R ISLNDIA R CEILO R IRLANDA AV ESTADOS UNIDOS R ISLNDIA AV DAS AMRICAS R DAS GUIAS R MANDARIM R CISNE R MANDARIM R DAS GUIAS AV PORTUGAL R CISNE AV DAS AMRICAS R CISNE R ROUXINOL AV USTRIA R ROUXINOL R CISNE R MANDARIM AV USTRIA R MANDARIM R CISNE R PAVO AV USTRIA R PAVO R CISNE R MELRO AV USTRIA R MELRO R CISNE AV PORTUGAL AV USTRIA AV DAS AMRICAS AV USTRIA R ROUXINOL R POMBAS R SIRIEMA R GAVIO R ROUXINOL AV USTRIA R MANDARIM R POMBAS R MANDARIM AV USTRIA R PAVO R POMBAS R PAVO AV USTRIA R MELRO R MELRO AV USTRIA
450,00 450,00 360,00 380,00 360,00 490,00 670,00 670,00 475,00 670,00 660,00 560,00 475,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 405,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00
83
TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 0 1 0 0 0 0 0 1 0 1 1 1 1 1 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 0 0 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 0 1 0 0 0 1 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0
ID
SETOR QUADRA
RUA
REA (M)
TESTADA (M) 12,00 12,00 90,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 15,00 15,00 13,00 15,00 13,00 14,00 13,00
DISTNCIA (M) 1.288 1.400 1.420 1.588 1.483 1.443 1.530 1.884 1.863 1.951 1.838 1.765 1.734 1.787 1.775 1.688 1.737 1.724 1.643 1.690 1.681 1.599 1.649 1.642 1.552 1.610 1.596 1.511 1.575 1.559 1.472 1.529 1.525 1.433 1.500 1.499 1.412 1.487 1.847 1.766 1.760 1.723 1.653 1.646 1.628 1.564 1.997 1.955 1.956 2.003 1.953 1.861 1.831
VU (R$/m) 145 100 129 109 110 111 132 128 137 105 137 161 138 138 138 161 107 107 162 107 108 162 108 108 163 108 109 164 109 109 164 110 110 165 110 110 165 164 93 107 107 94 108 108 149 157 131 123 137 122 134 89 104
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20-016 20-017
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20-031
20-032
20-033
TR CATORRITA R PAVO R GAVIO R SIRIEMA R POMBAS R PAVO R GAVIO AV DAS AMRICAS TR PERIQUITOS R QUERO-QUERO TR PERIQUITOS AV DAS AMRICAS R GAVIO TR PATATIVA TR PATATIVA R GAVIO TR TIZIU TR TIZIU R GAVIO R SIRIEMA R SIRIEMA R GAVIO TR SANHAO TR SANHAO R GAVIO TR CIGARRINHA TR CIGARRINHA R GAVIO R JOO DE BARRO R JOO DE BARRO R GAVIO TR SARACURA TR SARACURA R GAVIO TR ZABELE TR ZABELE R GAVIO AV PORTUGAL R QUERO-QUERO R SIRIEMA R SIRIEMA R QUERO-QUERO R JOO DE BARRO R JOO DE BARRO R QUERO-QUERO AV PORTUGAL R CACATUA R QUERO-QUERO TR ANDORINHA R ARAPONGAS TR ANDORINHA R QUERO-QUERO R SIRIEMA
360,00 412,00 5.800,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 565,00 360,00 360,00 565,00 360,00 360,00 565,00 385,00 700,00 565,00 390,00 565,00 409,00 546,00 409,00
84
TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 0 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 0 0 0 0 0 1 1 0 1 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0
ID
SETOR QUADRA
RUA
REA (M)
TESTADA (M) 14,00 13,00 14,00 13,00 14,00 13,00 14,00 12,00 14,00 37,00 60,00 66,00 54,00 40,00 54,00 15,00 22,00 20,00 22,00 20,00 23,00 28,00 23,00 28,00 54,00 25,00 20,00 40,00 12,00 13,00 12,00 30,00 15,00 26,00 16,00 35,00 12,00 13,00 12,00 13,00 12,00 13,00 12,00 13,00 12,00 13,00 12,00 13,00 50,00 37,00 20,00 12,00
DISTNCIA (M) 1.926 1.823 1.735 1.718 1.800 1.713 1.639 1.642 1.710 2.077 2.030 2.147 2.089 2.010 2.040 2.100 2.032 1.937 1.918 2.019 1.912 1.812 1.814 1.904 1.808 1.722 1.731 1.819 2.264 2.171 2.252 2.347 2.196 2.161 2.164 2.197 2.184 2.128 2.150 2.208 2.145 2.086 2.112 2.168 2.104 2.040 2.060 2.121 2.053 1.995 2.019 2.079
VU (R$/m) 88 104 90 105 89 105 145 162 121 114 125 106 125 94 103 129 112 105 82 104 74 83 75 113 95 111 120 110 134 132 134 143 146 169 157 146 157 127 134 158 134 96 104 159 104 96 104 136 111 104 75 135
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20-034
20-035
21-001
21-002
21-003
21-004
21-005
21-006
21-007
21-008
21-009
21-010
21-011
R ARAPONGAS R SIRIEMA R QUERO-QUERO R JOO DE BARRO R ARAPONGAS R JOO DE BARRO R QUERO-QUERO AV PORTUGAL R ARAPONGAS AV DAS AMRICAS R CACATUA R CANRIOS R CACATUA R ARAPONGAS TR ANDORINHA R CANRIOS TR ANDORINHA R ARAPONGAS R SIRIEMA R CANRIOS R SIRIEMA R ARAPONGAS R JOO DE BARRO R CANRIOS R JOO DE BARRO R ARAPONGAS AV PORTUGAL R CANRIOS R ARARAS R CANRIOS R BEM-TE-VI R PERDIZES R BEM-TE-VI R CANRIOS R PAPAGAIOS TR GARAS R PAPAGAIOS R CANRIOS TR GAIVOTAS R PERDIZES TR GAIVOTAS R CANRIOS R IRER R PERDIZES R IRER R CANRIOS R TANGAR R PERDIZES R TANGAR R CANRIOS R SIRIEMA R PERDIZES
546,00 409,00 546,00 409,00 546,00 409,00 546,00 360,00 546,00 3.500,00 3.900,00 3.500,00 3.450,00 3.450,00 3.450,00 512,00 1.075,00 1.124,00 1.075,00 1.124,00 1.340,00 1.410,00 1.340,00 1.410,00 1.800,00 1.343,00 1.364,00 2.239,00 360,00 409,00 360,00 780,00 406,00 480,00 510,00 830,00 360,00 438,00 360,00 390,00 360,00 438,00 360,00 390,00 360,00 438,00 360,00 390,00 1.128,00 1.100,00 1.075,00 360,00
85
ID SETOR QUADRA 21-012 RUA REA (M) 1.343,00 1.410,00 1.343,00 2.821,00 2.687,00 645,00 360,00 645,00 1.200,00 1.044,00 1.340,00 1.007,00 1.340,00 830,00 830,00 677,00 3.635,00 1.350,00 955,00 770,00 4.500,00 4.613,00 3.528,00 5.000,00 660,00 5.000,00 2.800,00 5.000,00 700,00 3.820,00 4.600,00 360,00 384,00 360,00 431,00 5.000,00 360,00 430,00 5.000,00 360,00 360,00 600,00 450,00 360,00 450,00 650,00 450,00 3.500,00 600,00 400,00 360,00 400,00 360,00 TESTADA (M) 30,00 27,00 24,00 52,00 53,00 12,00 12,00 12,00 20,00 15,00 18,00 23,00 18,00 15,00 20,00 20,00 70,00 20,00 20,00 15,00 50,00 50,00 40,00 50,00 13,00 50,00 50,00 50,00 14,00 45,00 38,00 12,00 12,00 12,00 12,00 50,00 12,00 12,00 33,00 23,00 20,00 12,00 17,00 12,00 15,00 23,00 25,00 48,00 12,00 14,00 12,00 14,00 12,00 DISTNCIA (M) 2.014 1.917 1.920 2.010 1.914 1.826 1.839 1.923 1.678 1.543 1.515 1.572 1.580 1.608 1.711 1.764 1.772 1.663 1.600 1.700 2.108 2.022 2.110 2.211 2.125 2.228 2.060 2.222 2.383 2.065 1.931 1.440 1.417 1.387 1.537 1.507 1.422 1.408 1.489 2.329 2.312 2.234 2.294 2.358 2.395 2.363 2.291 2.298 2.412 2.414 2.374 2.394 2.433 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 VU (R$/m) 86 80 76 77 79 94 160 93 73 60 63 114 62 71 92 103 78 68 85 97 93 93 93 90 98 90 107 90 122 95 86 142 137 143 95 66 142 128 53 185 176 95 147 133 136 141 171 97 117 139 133 139 155
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20-013
30-001 30-002
30-003
30-004
30-007
30-008
30-011 30-012
30-013 30-014
31-001
31-002
31-003
R SIRIEMA R CANRIOS R JOO DE BARRO R PERDIZES R JOO DE BARRO R CANRIOS AV PORTUGAL R PERDIZES R LAPA R PARANAGU R PARANAGU R RIO TOCANTINS R LAPA R LAPA R PARANAGU AV PARAN AV PARAN R PARANAGU R LAPA R RIO TOCANTINS AV PARAN R SANTOS AV SO PAULO R PARABA R PIAU AV SO PAULO R SANTOS R RIO TOCANTINS R PERNAMBUCO AV PARAN R SANTOS AV N SRA CONCEIO R S DIONSIO R S ILDEFONSO R S DIONSIO AV N SRA CONCEIO R S DIONSIO R S ILDEFONSO AV N SRA CONCEIO AV PARAN R BAHIA R PARABA TR JANDAIA R CAMPINAS TR UNIO DA VITRIA R CAMPINAS TR JANDAIA R SO PAULO R PERNAMBUCO AV PARAN R CAMPINAS TR UNIO DA VITRIA R PERNAMBUCO
86
ID SETOR QUADRA 40-001 RUA REA (M) 3.680,00 3.680,00 3.680,00 480,00 360,00 800,00 360,00 440,00 360,00 617,00 480,00 617,00 562,00 562,00 360,00 562,00 360,00 360,00 1.540,00 360,00 480,00 454,00 393,00 386,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 240,00 360,00 480,00 390,00 452,00 452,00 482,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 240,00 360,00 480,00 360,00 TESTADA (M) 40,00 320,00 40,00 28,00 12,00 20,00 12,00 14,00 12,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 12,00 15,00 12,00 12,00 60,00 12,00 30,00 15,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 10,00 12,00 30,00 13,00 13,00 15,00 15,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 10,00 12,00 15,00 12,00 DISTNCIA (M) 1.040 1.130 987 1.265 1.236 1.156 1.082 1.182 1.067 989 906 1.010 885 836 771 845 899 845 796 861 1.287 1.239 1.197 1.259 1.187 1.136 1.096 1.146 1.080 995 937 1.015 920 866 831 891 1.310 1.254 1.208 1.278 1.200 1.148 1.110 1.163 1.095 1.016 964 1.041 946 895 865 924 1.338 1.277 TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 1 1 1 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 0 1 1 1 0 1 0 1 1 1 0 1 1 1 0 1 1 1 0 1 0 1 0 1 0 VU (R$/m) 110 136 112 206 146 157 172 146 173 156 177 156 166 169 185 168 179 181 181 180 209 148 139 162 170 148 172 171 172 152 177 174 178 157 199 156 209 170 159 148 168 171 172 148 172 174 176 151 177 156 197 155 165 145
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40-003
40-004
40-005
40-006
40-007
40-008
40-009
40-010
40-011
40-012
40-013
40-014
40-015
AV N SRA APARECIDA TR S JEREMIAS R RIO TEJO AV N SRA CONCEIO R SANTANA AV N SRA APARECIDA AV N SRA DO ROCIO R S VICENTE AV N SRA DO ROCIO AV N SRA APARECIDA R N SRA DE FTIMA R S VICENTE R N SRA DE FTIMA AV N SRA APARECIDA R SANTO ANTENOR TR S RAFAEL R N SRA DE FTIMA TR S RAFAEL R SANTO ANTENOR R S VICENTE AV N SRA CONCEIO R S VICENTE R SANTA TEREZINHA R S JOAQUIM R SANTA TEREZINHA R S VICENTE AV N SRA DO ROCIO R S JOAQUIM AV N SRA DO ROCIO R S VICENTE R N SRA DE FTIMA R S JOAQUIM R N SRA DE FTIMA R S VICENTE R SANTO ANTENOR R S JOAQUIM AV N SRA CONCEIO R S JOAQUIM R SANTA TEREZINHA R S MANOEL R SANTA TEREZINHA R S JOAQUIM AV N SRA DO ROCIO R S MANOEL AV N SRA DO ROCIO R S JOAQUIM R N SRA DE FTIMA R S MANOEL R N SRA DE FTIMA R S JOAQUIM R SANTO ANTENOR R S MANOEL AV N SRA CONCEIO R S MANOEL
87
IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1
ID
SETOR QUADRA
RUA
REA (M) 390,00 414,00 440,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 600,00 360,00 360,00 360,00 480,00 650,00 480,00 650,00 469,00 480,00 480,00 480,00 375,00 200,00 200,00 200,00 200,00 200,00 200,00 3.500,00 200,00 200,00 200,00 200,00 200,00 456,00 200,00 300,00 250,00 250,00 250,00 250,00 2.150,00 300,00 3.200,00 250,00 250,00 250,00 1.555,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00
TESTADA (M) 12,00 13,00 20,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 30,00 12,00 35,00 12,00 20,00 28,00 20,00 28,00 15,00 20,00 20,00 34,00 12,00 10,00 20,00 20,00 10,00 20,00 10,00 40,00 10,00 20,00 10,00 20,00 10,00 20,00 10,00 15,00 10,00 16,00 10,00 13,00 45,00 10,00 38,00 10,00 13,00 10,00 50,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00
DISTNCIA (M) 1.224 1.297 1.217 1.165 1.127 1.180 1.116 1.141 997 1.110 983 908 1.365 1.290 1.240 1.315 1.237 1.181 1.150 1.389 1.330 753 687 738 1.176 1.156 1.139 1.167 1.181 1.171 1.147 1.161 811 736 773 856 1.253 1.236 1.199 1.217 1.464 1.289 1.410 1.240 1.219 1.191 1.227 2.179 2.118 2.055 2.115 2.184
TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 0 1 1 1 0 1 1 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
VU (R$/m) 139 110 173 147 148 116 149 148 147 118 192 124 186 162 135 131 115 136 137 181 109 223 292 289 207 272 208 129 207 272 208 272 220 211 222 218 181 230 182 212 88 162 125 181 212 182 161 222 157 223 135 222
739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791
40-016
40-017
40-018 40-019
40-020
40-022 40-024
40-033
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40-035
40-037
40-038
40-039
41-001
41-002
R SANTA TEREZINHA R SANTA CLARA R SANTA TEREZINHA R S MANOEL AV N SRA DO ROCIO R SANTA CLARA AV N SRA DO ROCIO R S MANOEL R N SRA DE FTIMA R SANTA CLARA R N SRA DE FTIMA R S MANOEL AV N SRA CONCEIO R SANTA CLARA R SANTA TEREZINHA TR S JORGE R SANTA TEREZINHA R SANTA CLARA AV N SRA DO ROCIO AV N SRA CONCEIO TR S JORGE AV PARAN AV N SRA APARECIDA R S MANOEL R N SRA DE LOURDES TR S ROMO TR JEREMIAS AV N SRA APARECIDA R N SRA DE LOURDES R RIO TEJO TR S JEREMIAS TR S ROMO R SANTO ANTENOR AV N SRA APARECIDA AV PARAN R S MANOEL AV RIO AMAZONAS R RIO TEJO R N SRA DE LOURDES TR S ROMO R S ROMUALDO AV RIO AMAZONAS AV N SRA APARECIDA AV RIO AMAZONAS R S ROMO R N SRA DE LOURDES AV N SRA APARECIDA AV SANTA MNICA R SANTO AGOSTINHO AV S CRISTVO R SANTA ROSA AV SANTA MNICA
88
IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 0 0 0 0 1 0 1 0 1 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 1 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 1 0 0 0 1 0 1 0 1 0
ID
SETOR QUADRA
RUA
REA (M) 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00
TESTADA (M) 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 12,00 12,00 30,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00
DISTNCIA (M) 2.117 2.057 2.122 2.192 2.124 2.062 2.132 2.205 2.136 2.069 2.146 2.043 2.010 1.986 1.964 1.945 2.016 2.216 2.139 2.080 2.158 2.068 2.010 1.963 2.023 1.939 1.897 1.921 2.233 2.154 2.096 2.167 2.081 2.028 1.981 2.037 1.964 1.912 1.930 2.247 2.177 2.114 2.189 2.100 2.051 1.999 2.061 2.267 2.192 2.134 2.212 2.119 2.054
TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
VU (R$/m) 135 223 135 222 135 222 135 221 135 222 134 158 135 136 136 201 135 221 134 222 134 222 135 201 135 136 136 201 221 134 222 134 222 135 200 135 201 136 136 221 134 222 134 222 135 200 135 221 134 222 134 222 135
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41-003
41-004
41-005
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41-007
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41-009
41-010
41-011
41-012
41-013
41-014
41-015
R SANTA ROSA AV S CRISTVO R S MIGUEL AV SANTA MNICA R S MIGUEL AV S CRISTVO R SANTA LUZIA AV SANTA MNICA R SANTA LUZIA AV S CRISTVO R S BRAZ AV S CRISTVO R S MIGUEL R N (ENTRE Q 5 E 21) R SANTA LUZIA R S CAETANO R S BRAZ AV SANTA MNICA R S BRAZ AV S CRISTVO R S GABRIEL AV S CRISTVO R S BRAZ R S CAETANO R S GABRIEL R S CAETANO R SANTA LUZIA R S GABRIEL AV SANTA MNICA R S GABRIEL AV S CRISTVO R SANTA RITA DE CSSIA AV S CRISTVO R S GABRIEL R S CAETANO R SANTA RITA DE CSSIA R S CAETANO R S GABRIEL R SANTA RITA DE CSSIA AV SANTA MNICA R SANTA RITA DE CSSIA AV S CRISTVO R S JOO AV S CRISTVO R SANTA RITA DE CSSIA R S CAETANO R S JOO AV SANTA MNICA R S JOO AV S CRISTVO R S PEDRO AV S CRISTVO R S JOO
89
SETOR QUADRA REA (M) 420,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 1.200,00 360,00 360,00 360,00 3.000,00 400,00 360,00 360,00 360,00 400,00 360,00 360,00 360,00 400,00 360,00 420,00 1.300,00 360,00 360,00 420,00 360,00 380,00 360,00 360,00 400,00 420,00 2.500,00 380,00 380,00 400,00 400,00 180,00 150,00 180,00 150,00 180,00 150,00 180,00 150,00 180,00 150,00 180,00 150,00 180,00 150,00 180,00 380,00 TESTADA (M) 13,00 12,00 12,00 30,00 12,00 30,00 12,00 60,00 12,00 12,00 12,00 47,00 10,00 12,00 12,00 12,00 23,00 12,00 12,00 12,00 23,00 12,00 12,00 31,00 12,00 12,00 12,00 12,00 15,00 12,00 18,00 20,00 12,00 30,00 12,00 12,00 28,00 12,00 8,00 7,50 8,00 7,50 8,00 7,50 8,00 7,50 8,00 7,50 8,00 7,50 8,00 7,50 8,00 12,00 DISTNCIA (M) 1.986 1.948 2.077 2.289 2.215 2.155 2.230 2.150 2.084 2.317 2.254 2.180 2.034 1.964 2.033 1.946 1.860 1.952 1.964 1.918 1.856 1.921 1.336 1.290 1.272 1.315 1.368 1.322 1.308 1.360 1.387 1.414 1.412 1.363 1.413 1.518 1.417 1.427 2.298 2.234 2.163 2.227 2.281 2.228 2.148 2.212 2.269 2.205 2.133 2.199 2.257 2.189 2.120 2.187 TOPOGRA FIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 0 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 1 VU (R$/m) 131 136 135 221 134 222 134 166 135 156 134 125 128 136 158 136 180 136 136 136 180 136 100 152 168 113 99 113 184 112 148 146 99 70 107 105 164 102 174 164 174 164 174 164 175 164 174 164 175 164 174 164 175 152
ID
RUA
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41-031
41-032
41-033
R S CAETANO R SANTA RITA DE CSSIA R S PEDRO AV SANTA MNICA R S PEDRO AV S CRISTVO R SANTO ANTONIO AV S CRISTVO R S PEDRO AV SANTA MNICA R SANTO ANTONIO AV S CRISTVO AV S CRISTVO R SANTA ROSA AV S CRISTVO R SANTA ROSA R N (ENTRE Q 20 E 22) R S MIGUEL R N (ENTRE Q 5 E 21) R S MIGUEL R N (ENTRE Q 21 E 22) R SANTA LCIA R S TEFILO AV N SRA APARECIDA AV N SRA CONCEIO R S VICENTE R S TEFILO R S VICENTE AV N SRA CONCEIO R S MANOEL R S TEFILO R S MANOEL R S TEFILO R S MANOEL AV N SRA CONCEIO R S DIONSIO R S MANOEL R S TEFILO AV SANTA MNICA TR SANTA SOFIA AV S CRISTVO TR S CASEMIRO AV SANTA MNICA TR S CASEMIRO AV S CRISTVO TR S VITOR AV SANTA MNICA TR S VITOR AV S CRISTVO TR SANTA MATILDE AV SANTA MNICA TR SANTA MATILDE AV S CRISTVO AV RIO AMAZONAS
90
TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 1 0 0 1 1 1 1 0 1 1 1 1 0 1 0 1 1 0 1 0 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 0 0 1 0 0 0 1 0 0 1 1 1 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1
ID 899 900 901 902 903 904 905 906 907 908 909 910 911 912 913 914 915 916 917 918 919 920 921 922 923 924 925 926 927 928 929 930 931 932 933 934 935 936 937 938 939 940 941 943 944 945 946 947 948 949 950 951 952
SETOR QUADRA 41-034 41-035 42-002
RUA AV S CRISTVO TR S VITOR TR S VITOR AV S CRISTVO R RIO IGUAU R RIO TEJO R RIO PIQUIRI R S BENEDITO R RIO PIQUIRI R RIO TEJO R S BENEDITO R RIO IGUAU R S BENEDITO R RIO PIQUIRI R SANTO INCIO R RIO PIQUIRI R S BENEDITO R SANTO INCIO R RIO IGUAU R SANTO INCIO R RIO PIQUIRI R SANTA CNDIDA R RIO PIQUIRI R SANTO INCIO R SANTA CNDIDA R RIO IGUAU R SANTA CNDIDA R RIO PIQUIRI R S LUIZ R RIO PIQUIRI R SANTA CNDIDA R S LUIZ R RIO PIQUIRI R S LUIZ R S JOS R S LCIO R RIO PIQUIRI R S JOS R S JOS R RIO PIQUIRI AV N SRA APARECIDA AV SANTA MNICA AV N SRA APARECIDA R S LUCAS AV SANTA MNICA R S LUCAS AV S CRISTVO R S MATEUS AV SANTA MNICA R S MATEUS AV S CRISTVO R S MARCOS AV SANTA MNICA
REA (M) 150,00 150,00 150,00 150,00 390,00 360,00 390,00 360,00 360,00 360,00 360,00 390,00 360,00 390,00 360,00 360,00 360,00 360,00 390,00 360,00 390,00 360,00 390,00 360,00 390,00 390,00 360,00 390,00 360,00 480,00 360,00 360,00 800,00 360,00 729,00 360,00 390,00 360,00 360,00 510,00 360,00 510,00 619,00 360,00 480,00 360,00 3.400,00 360,00 480,00 360,00 1.500,00 360,00 480,00
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42-003
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42-019
91
ID
SETOR QUADRA
RUA
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DISTNCIA (M) 2.114 2.052 2.116 1.664 1.834 1.769 1.751 1.619 1.688 1.838 1.755 1.675 1.605 1.666 1.742 1.593 1.524 1.412 1.488 2.009 1.998 1.977 1.753 1.784 1.751 1.633 1.610 1.594 1.621 1.581 1.551 1.532 1.564 1.515 1.485 1.470 1.514 1.739 1.683 1.627 1.688 1.745 1.691 1.627 1.687 1.615 1.583 1.560 1.600 1.549 1.513
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42-032
42-033
42-034
42-035
R S MARCOS AV S CRISTVO R SANTO AGOSTINHO AV N SRA APARECIDA R S TOMAZ DE AQUINO R SANTA INEZ R SANTA INEZ R SANTA BRBARA R S TOMAZ DE AQUINO R S TOMAZ DE AQUINO R SANTA INEZ R S TOMAZ DE AQUINO R SANTA BRBARA R SANTO AGOSTINHO R SANTA INEZ R SANTA BRBARA R S TOMAZ DE AQUINO AV N SRA APARECIDA R SANTO AGOSTINHO R RIO PIQUIRI R S JOS AV N SRA APARECIDA R S NICOLAU AV N SRA APARECIDA R RIO TEJO R SANTO ANASTCIO R RIO TEJO TR S CCERO R S ROMO TR S CCERO R RIO TEJO R S FIRMINO R S ROMO R S FIRMINO R RIO TEJO R S ROMUALDO R S ROMO R S NICOLAU R S ROMO TR N SRA SCHOENSTAT TR SANTA HELENA R S NICOLAU TR SANTA HELENA TR N SRA SCHOENSTAT AV N SRA APARECIDA TR N SRA SCHOENSTAT R S ROMO R S FIRMINO AV N SRA APARECIDA R S FIRMINO R S ROMO
92
TOPOGRA FIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0
ID
SETOR QUADRA
RUA
REA (M) 250,00 450,00 450,00 650,00 360,00 360,00 450,00 360,00 476,00 160,00 360,00 374,00 360,00 160,00 360,00 374,00 360,00 160,00 360,00 454,00 360,00 160,00 360,00 360,00 360,00 1.440,00 360,00 360,00 360,00 360,00 360,00 396,00 360,00 1.200,00 360,00 360,00 360,00 360,00 390,00 360,00 490,00 360,00 390,00 400,00 400,00 170,00 360,00 383,00 360,00 170,00 360,00 360,00 360,00
TESTADA (M) 10,00 22,00 22,00 25,00 12,00 12,00 22,00 12,00 30,00 10,00 12,00 15,00 12,00 10,00 12,00 15,00 12,00 10,00 12,00 15,00 12,00 10,00 12,00 15,00 12,00 60,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 70,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 14,00 12,00 12,00 12,00 14,00 10,00 12,00 15,00 12,00 10,00 12,00 15,00 12,00
DISTNCIA (M) 1.502 1.552 2.318 2.265 2.325 2.552 2.228 2.197 2.221 2.428 2.315 2.194 2.310 2.427 2.310 2.195 2.312 2.426 2.308 2.199 2.316 2.432 2.352 2.282 2.356 2.434 2.354 2.289 2.363 2.268 2.231 2.205 2.243 2.443 2.397 2.374 2.400 2.363 2.328 2.305 2.341 2.285 2.248 2.224 2.265 2.468 2.361 2.266 2.374 2.484 2.375 2.282 2.389
VU (R$/m) 154 194 164 146 133 132 165 157 176 197 133 175 133 197 133 175 133 197 133 160 133 197 133 155 133 133 133 155 133 134 155 149 134 144 133 133 133 133 126 133 124 133 127 148 140 189 133 173 133 189 133 178 133
1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1013 1014 1015 1016 1017 1018 1019 1020 1021 1022 1023 1024 1025 1026 1027 1028 1029 1030 1031 1032 1033 1034 1035 1036 1037 1038 1039 1040 1041 1042 1043 1044 1045 1046 1047 1048 1049 1050 1051 1052 1053 1054 1055 1056
43-001
43-002
43-003
43-004
43-005
43-006
43-007
43-008
43-009
43-010
43-011
43-013
43-014
R S ROMUALDO AV N SRA APARECIDA AV N SRA APARECIDA TR S ATLIO R S MATEUS TR S ATLIO AV N SRA APARECIDA AV SANTA MNICA R S MATEUS AV N SRA DE GUADALUPE R S MATEUS AV SANTA MNICA R S MARCOS AV N SRA DE GUADALUPE R S MARCOS AV SANTA MNICA R SANTO AGOSTINHO AV N SRA DE GUADALUPE R SANTO AGOSTINHO AV SANTA MNICA R SANTA ROSA AV N SRA DE GUADALUPE R SANTA ROSA TR SANTA MARTA TR SANTA GIZELA AV N SRA DE GUADALUPE TR SANTA GIZELA TR SANTA MARTA R SANTA LUZIA TR SANTA MARTA R SANTA ROSA AV SANTA MNICA R SANTA LUZIA AV N SRA DE GUADALUPE R SANTA LUZIA TR SANTA AGDA R SANTA BERNADETE TR SANTA AGDA R SANTA LUZIA TR SANTA MARTA R SANTA BERNADETE TR SANTA MARTA R SANTA LUZIA AV SANTA MNICA R SANTA BERNADETE AV N SRA DE GUADALUPE R SANTA RITA DE CSSIA AV SANTA MNICA R S JOO AV N SRA DE GUADALUPE R S JOO AV SANTA MNICA R S PEDRO
93
TOPOGRA FIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0 0 1 0 VU (R$/m ) 189 133 157 133 189 133 163 133 224 108 180 171 134 151 134 134 152 161 134 139 165 145 166 162 210 169 182 132 209 109 109 112 153 141 138 160 139 110 141 147 149 166 173 190 108 146 186 146 181 156 165 179 150
ID
SETOR QUADRA 43-015
RUA
REA (M) 170,00 360,00 464,00 360,00 170,00 360,00 429,00 360,00 190,00 675,00 693,00 770,00 360,00 512,00 360,00 360,00 504,00 450,00 360,00 372,00 360,00 460,00 360,00 378,00 496,00 360,00 364,00 360,00 360,00 360,00 2.400,00 2.400,00 450,00 372,00 390,00 390,00 390,00 4.900,00 390,00 360,00 360,00 510,00 360,00 300,00 660,00 360,00 510,00 360,00 250,00 390,00 510,00 390,00 360,00
TESTA DA (M) 10,00 12,00 15,00 12,00 10,00 12,00 15,00 12,00 16,00 15,00 36,00 85,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 15,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 32,00 12,00 15,00 12,00 20,00 12,00 30,00 30,00 16,00 12,00 12,00 15,00 12,00 70,00 12,00 12,00 12,00 20,00 12,00 12,00 12,00 12,00 30,00 12,00 10,00 14,00 20,00 14,00 12,00
DISTNCIA (M) 2.500 2.401 2.307 2.419 2.520 2.419 2.333 2.437 2.535 2.438 2.356 2.438 2.279 2.211 2.229 2.189 2.129 2.103 2.148 1.479 1.428 1.450 1.385 1.345 1.243 1.225 1.697 1.523 1.386 1.532 1.068 985 1.323 1.316 1.302 1.261 1.245 1.241 1.171 1.173 1.115 1.064 1.058 1.040 985 1.222 1.097 1.210 1.273 1.184 1.077 1.173 1.069
1057 1058 1059 1060 1061 1062 1063 1064 1065 1066 1067 1068 1069 1070 1071 1072 1073 1074 1075 1076 1077 1078 1079 1080 1081 1082 1084 1085 1086 1087 1089 1090 1091 1092 1093 1094 1095 1096 1097 1098 1099 1100 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111
43-016
43-017
44-002
44-003
51-023
51-024
51-026 51-031
51-041 51-042
51-043
51-044
51-045 51-050
51-051
51-052
AV N SRA DE GUADALUPE R S PEDRO AV SANTA MNICA R SANTO ANTONIO AV N SRA DE GUADALUPE R SANTO ANTONIO AV SANTA MNICA R S TIMTEO AV N SRA DE GUADALUPE R S TIMTEO AV SANTA MNICA R JAGUARIAIVA R S LUCIANO R S LUIZ R S CONSTANTINO R S CONSTANTINO R S LUIZ R RIO PIQUIRI R S LCIO R CESAR CARELLI AV RIO AMAZONAS R RIO SANTANA AV RIO AMAZONAS R CESAR CARELLI R RIO IVA R RIO IVA R RIO FAXINAL R RIO SANTANA AV RIO AMAZONAS R RIO PARAN R FRANCISCO CLAUDINO SANTOS R RIO EUFRATES TR RIO GUAPOR R N (ENTRE Q 41 E 42) R N (ENTRE Q 41 E 42) TR RIO GUAPOR R N (ENTRE Q 42 E 43) R N (ENTRE Q 42 E 43) TR RIO GUAPOR R RIO PRETO R RIO PRETO TR RIO GUAPOR R RIO IVA R RIO IVA TR RIO GUAPOR TR RIO GUAPOR R RIO PRETO R RIO PARDO AV RIO AMAZONAS R RIO PARDO R RIO PRETO R RIO TEJO R RIO PRETO
94
ID SETOR QUADRA RUA REA (M) 510,00 360,00 510,00 300,00 300,00 420,00 336,00 360,00 1.600,00 360,00 374,00 250,00 330,00 360,00 364,00 360,00 360,00 360,00 360,00 528,00 486,00 360,00 160,00 160,00 240,00 160,00 160,00 240,00 160,00 160,00 240,00 280,00 305,00 234,00 144,00 234,00 144,00 234,00 144,00 234,00 144,00 234,00 144,00 234,00 144,00 160,00 350,00 160,00 144,00 360,00 144,00 216,00 144,00 440,00 TESTADA (M) 30,00 12,00 30,00 10,00 15,00 12,00 14,00 12,00 44,00 12,00 25,00 10,00 12,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 13,00 13,00 12,00 8,00 8,00 20,00 8,00 8,00 20,00 8,00 8,00 20,00 8,00 8,00 18,00 8,00 18,00 8,00 18,00 8,00 18,00 8,00 18,00 8,00 18,00 8,00 8,00 20,00 8,00 8,00 12,00 8,00 18,00 8,00 18,00 DISTNCIA (M) 1.059 1.014 1.027 999 982 931 925 893 983 923 1.312 1.291 1.298 1.760 1.793 1.704 1.691 1.627 1.628 1.610 1.485 1.346 1.763 1.725 1.730 1.711 1.670 1.678 1.658 1.617 1.625 1.603 1.564 1.744 1.630 1.498 1.624 1.733 1.616 1.489 1.617 1.725 1.612 1.479 1.604 1.458 1.434 1.609 1.515 1.610 1.501 1.491 1.465 1.477 TOPOGRA FIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 1 VU (R$/m) 187 174 211 170 191 142 176 156 163 155 197 180 175 161 127 107 107 130 108 87 94 144 193 170 220 171 171 221 171 141 221 78 101 238 185 218 186 238 186 219 186 238 186 219 186 174 210 172 187 162 187 227 188 184
1112 1113 1114 1115 1116 1117 1118 1119 1120 1121 1122 1123 1124 1125 1126 1127 1128 1129 1130 1131 1132 1133 1134 1135 1136 1137 1138 1139 1140 1141 1142 1143 1144 1145 1146 1147 1148 1149 1150 1151 1152 1153 1154 1155 1156 1157 1158 1160 1161 1162 1163 1164 1165 1166
51-053
51-054 51-055 51-063
53-020
53-028
53-032
53-035
53-036
53-037
53-038 53-041
53-042
53-043
53-044
53-046
TR RIO GUAPOR R RIO IVA R RIO TEJO R RIO IVA TR RIO GUAPOR TR RIO MEKONG TR RIO DO MEIO TR RIO MEKONG R RIO IVA TR RIO MEKONG R RIO PARDO AV RIO AMAZONAS R RIO TEJO R RIO FAXINAL R RIO PARAN R RIO GUAJUVIRA R RIO GUAJUVIRA R RIO PARAN R RIO ITAQUI R RIO ITAQUI R RIO PARAN AV RIO AMAZONAS R S NICOLAU R S SIMPLCIO R SANTA RITA DE MERECI R S SIMPLCIO R SANTA FELICIDADE R SANTA RITA DE MERECI R SANTA FELICIDADE R S JANURIO R SANTA RITA DE MERECI R S JANURIO R SANTA RITA DE MERECI R S NICOLAU R SANTA RITA DE MERECI R S ROMUALDO R SANTA PRISCILA R S NICOLAU R SANTA PRISCILA R S ROMUALDO R S RICARDO R S NICOLAU R S RICARDO R S ROMUALDO R SANTA GATA R S ROMUALDO R RIO TEJO R SANTA GATA R SANTA PERPTUA R RIO TEJO R SANTA PERPTUA R SANTA GATA R S ROMUALDO R RIO TEJO
95
TOPOGRA FIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 IE 1 - com asfalto 0 - sem asfalto 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 1 1 1 0 1 0 0 0 1 1 0 0 0 1 0 0 0 1 1 0 1 0 0 0
ID
SETOR QUADRA 64-002 64-003
RUA
REA (M) 1.000,00 364,00 360,00 364,00 360,00 364,00 360,00 360,00 364,00 360,00 364,00 360,00 364,00 360,00 400,00 360,00 1.000,00 476,00 364,00 360,00 364,00 360,00 364,00 360,00 450,00 360,00 500,00 360,00 370,00 360,00 370,00 360,00 370,00 360,00 364,00 360,00 364,00 360,00 364,00 360,00 380,00 360,00
TESTADA (M) 20,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 20,00 16,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 20,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 15,00 12,00 20,00 12,00
DISTNCIA (M) 1.520 1.448 1.507 1.502 1.445 1.509 1.567 1.504 1.372 1.429 1.434 1.370 1.438 1.495 1.505 1.443 1.442 1.267 1.303 1.355 1.359 1.295 1.366 1.428 1.450 1.378 1.243 1.258 1.222 1.202 1.222 1.245 1.224 1.186 1.226 1.279 1.289 1.218 1.292 1.363 1.402 1.315
VU (R$/m) 115 162 141 162 142 162 140 141 164 142 163 166 163 141 154 142 116 172 188 166 187 145 187 142 145 143 185 168 165 147 165 168 165 147 167 168 188 146 188 143 181 144
1167 1168 1169 1170 1171 1172 1173 1174 1175 1176 1177 1178 1179 1180 1181 1182 1183 1184 1185 1186 1187 1188 1189 1190 1191 1192 1193 1194 1195 1196 1197 1198 1199 1200 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1208
64-004
64-005
64-006
64-007 64-008 64-009
64-010
64-011
64-012
64-013
64-014
R ABACATEIRO R VIDEIRA R ABACATEIRO R AMEIXEIRAS R OLIVIERA R AMEIXEIRAS R ABACATEIRO R OLIVIERA R VIDEIRA R OLIVIERA R AMEIXEIRAS R LIMOEIRO R AMEIXEIRAS R OLIVIERA R ABACATEIRO R LIMOEIRO R ABACATEIRO R PESSEGUEIRO R VIDEIRA R LIMOEIRO R AMEIXEIRAS R PESSEGUEIRO R AMEIXEIRAS R LIMOEIRO R ABACATEIRO R PESSEGUEIRO AV BRASIL R PESSEGUEIRO R MAMOEIRO R CEREJEIRA R MAMOEIRO R PESSEGUEIRO R VIDEIRA R CEREJEIRA R VIDEIRA R PESSEGUEIRO R AMEIXEIRAS R CEREJEIRA R AMEIXEIRAS R PESSEGUEIRO R ABACATEIRO R CEREJEIRA
96
APNDICE F Planta de Valores Genricos da Zona Residencial 1 do Municpio de Fazenda Rio Grande (Planta de Situao)
A RU R IO U JA
AV TR ES SA R IO BE RI A IR
A RU
O RI
TI
E ET
A RU
O RI
GA AN IR IP
A RU
PO RUA RIO OIA
O RI
IA O
PO
UE Q
APO RUA RIO OI

PIQUIRI RUA RIO
TIETE RUA RIO
CU O IGUA RUA RI
TI ETE RUA RIO
O URAI RUA RI
UE OI APOQ RUA RIO
UE OI APOQ RUA RIO
R
NEGRO RUA RIO
UA
O RI
AN
GU
I IR
IGUACU RUA RIO
NEGRO RUA RIO
I PIQUIR RUA R IO
TAMANDUA RUA RIO
TAMANDUA RUA RIO
URAI RUA RIO
PIRAI RUA RIO
PIRAI RUA RIO

PA NEMA PA RANA RUA RIO
PA RANAPA RUA RIO NEMA
IRERE SSA RIO TRAAVE
IGUACU RUA RIO
PIQ UIRI RUA RIO
SCATE SA RIO MA TRAV ES
RUA RIO PA RANAIBA
RUA RIO PA RANAIBA
TRAV ESSA O REAL RIO CAMP
155,00
170, 00
ARTICULAO DE PLANTA
Fonte: Planta elaborada pelos autores sobre base cadastral SANEPAR, 2011.
171, 00
135,00
178, 00
RUA RIO GU ARANI
156,00
135,00
178, 00
135, 00
01/20
97
APNDICE G Planta de Valores Genricos da Zona Residencial 1 do Municpio de Fazenda Rio Grande (Plantas de Articulao)
RUA RIO PINHAO
RUA RIO JURIQUI
DE AI EL AD
RUA RIO MOURAO

RUA RIO ITARARE
R UA S AO A FR
RUA RIO MOURAO

RUA RIO IVAI
RUA RIO TIMBU
RUA RIO TAQUARI
ZONAS A VEN IDA RIO AMA
A RU
O RI
IA O
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RUA RIO JAPURA
E AV TR
SA
O RI
CO IS NC
A RU R IO
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RUA RIO FORMOSO
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O RI
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RUA RIO FORMOSO
RUA S AJO TA P RIO
A RU O RI A AN NT SA
RUA RIO SENA

L NA XI
R UA O RI PA NA RA
RUA RIO SENA
A RU
IO
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18 2, 00
00
16 1,
10 7, 00
UA
10 7, 00
UA
87 ,0 0
10 8, 00
R UA O RI U JA
R UA
UA
IO
SE
NA
A TA P RIO JOS
RUA CESAR CARELLI
139,00
165, 00
162,00
120, 00
210
12 00 7,
R UA
13 00 2, 14 00 5,
, 00
O IVAI RUA RI
0 169,0
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L NA XI FA
O RI
IO
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IO
13
UI AQ IT
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00 0,
NTANA RUA RIO SA
9 10 0 ,0 94 ,0 0
66,00
209,0
PA RANA RUA RIO
144,00
0 130,0
DE RUA SANTA FELICIDA
RUA S AO S IMPLICIO
IO RUA SAO JANUAR
171,00
171,00
170,00
141,00
171,00
193,00
78,00
220, 00
238,00 238,00 238,00
RUA S ANTA
221, 00
221,00
RITA
101, 00
DE ME RICI
218,00
185,00 186,00
O IO PRET RUA R
173,00
149, 00
147, 00
CILA RUA SANTA PRIS
110,00
219,00
186,00
190,00
139, 00
138,00
TRAVESSA S AO
186,00
141, 00
RICARDO
186,00
166,00 141, 00 187, 00

186,00 150,00
219,00
174,00
TA RUA SANTA AGA
186,00
172,00
227,00
153,00
160, 00
E GUAPOR SA RIO TRAVES
IO IVAI RUA R
170,00
146,00
174,00
ARTICULAO DE PLANTA
02/20
98
RUA RIO PINHAO
RUA RIO JURIQUI
DE AI EL AD
E AR AR IT
RUA RIO MOURAO

RUA RIO ITARARE
R UA S AO A FR
RUA RIO MOURAO

RUA RIO TIMBU
I RUA RIO TAQUAR
ZONAS AVENIDA RIO AMA
RUA RIO IVAI
A RU
O RI
O AP OI
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RUA RIO JAPURA
V RA
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O RI
CO IS NC
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A RU O RI A AN NT SA
RUA RIO FORMOSO
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RUA RIO FORMOSO
R UA A TA P RIO JOS
RUA RIO SENA
UA R O RI PA NA RA
RUA RIO SENA

L NA XI FA
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O RI
18 2, 00
00
16 1,
10 7, 00 10 7, 00
10 8, 00 87 ,0 0
UA R O RI U JA
JOS A PA IO T AR RU
A RU
O RI
NA SE
RUA CESAR CARELLI
139,00
165,00
162,00
120,00
,00 210
00 7, 12
A RU
00 2, 13
00 5, 14
O IVAI RUA RI
169,00
A RU
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L NA XI FA
O RI
A RU
O RI
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IO R
00 0, 13
UI AQ IT
PA NA RA
A MAZ A RI O A VENID 0
NTANA RUA RIO SA
00 9, 10 0 ,0 94
0 166,0
209,0
PA RUA RIO RANA
ONAS
144,00
0 130,0
IDADE RUA SAN TA FELIC
RUA SAO SIMPLICIO
IO RUA SAO JANUAR
170,00
141,00
171,00
171,00
193,00
171,00
78, 00
220,00
238,00 238,00 238,00
RUA SANTA
221,00
221,00
RITA
101,00
DE MERICI
218,00
185,00 186,00
O PR E RUA RI
173,00
149,00
147,00
CILA RUA SANTA PRIS
110,00
219,00
186,00
190,00
TO
139,00
138,00
RDO TRAVESSA SAO RICA
186,00
141, 00
186,00
166,00 141,00
E GUAPOR
219,00
A RUA SANTA AGAT
186,00
172,00
227,00
153,00
160,00
SA RIO TRAVES
187,00
186,00 150,00
ARTICULAO DE PLANTA
174,00
170,00 O IVAI
RUA RI
146,00
174,00
02/20
99
NESE RUA B RUNO LUIZ VERO
RUA MANOEL
RUA Z EIRA DA CRU RUA E PHIG ENIO PER
RUA P ROFESSOR
VSK ALFREDO GONCHORO
109, 00
RUA RIO GANGES
AVENIDA P ARANA
R UA
TES RUA RIO EUFRA
RUA RIO EUFRATES
112, 00
AVENIDA DAS A MERICAS
INO DOS SANTOS RUA FRA NCISCO CLAUD
104, 00
108,00
T RAV ESS A R IO
191,00
RUA
156, 00
RUA TENENTE S ANDRO LUIZ KAMPA
ARTICULAO DE PLANTA
03/20
RUA J EQUE TIBA
RUA JEQUE TIBA

RUA EPHIGENIO PEREIRA DA CRUZ
RUA RIO DA VARZEA
RUA RIO XIN GU RUA RIO SO LIMOES

IRAI TRAVESSA RIO
ANO RUA ABI LIO JULI
CLAUDINO BARBOSA
JULIANO RUA A BILI O
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RUA
P EREIRA DA CRUZ
RUA CESAR CARELLI
RUA FARID STEPHENS
A VENIDA PARANA
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RUA CES AR CARELLI
CLAUDINO
RUA FARID STE PHENS

LGA
A RU RIO VO A LG
ANA AVENIDA PAR
B ARB OSA
O RIO V
RDO NICHELE A VENIDA CARLO S EDUA
RUA RIO GANGES
176, 00
176,00
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100
RUA JATOBA
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RUA FIGUEIRA
RUA BARAUNA
192 ,00
A VE NID A ARA UCA RIA S
188 ,00
187 ,00
8, 00 RU AM AN 197 GUEIRA ,
RUA
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RUA VINHEIROS
A VEN IDA B RA
19
00
RUA VINHEIROS
RUA VINHEIROS
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185,0 0
195 ,00
192 ,00
TRAVESSA GUATEVA
196,
00
192 ,
00
AV EN 196 ,0 IDA PA 0 INE IRA 197 S
212 ,00
220,0 0
RUA GUARITA RUA GUARITA
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RUA CASTA NHEIRA
RUA INGLATERRA
RUA P ITANGUEIRA
RUA BARAUNA
RUA FRANA
234,0 0
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213 , 00
205 ,00 207 ,00 201 ,00 202 ,00

212 RU , 00 A 211 IPE , 00
RUA
AV EN IDA
A VEN IDA B R ASIL
253,0 0
234 ,00
248 ,00
216 ,00
ARTICULAO DE PLANTA
04/20
RU 99, 0 AC 0 O 198 Q UE IR O ,0
226 CE DR ,00 O
RU 205 , 00 AQ UA 204 RE SM ,00 EIRA
RUA
236 ,00
RU AS
218 ,
,00
UC UP IR 0 A
9,0 0
224
,00
189 ,00
213 ,00
209 ,
199 ,00
101
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GU EIR A
183 ,00 180 ,00

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RU AL AR ANJ EIR AS
179 ,00
187 ,00
175 ,00
184 SAL GUE ,00 IRO
186 ,00
173 ,00
182 ,00
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RU AB
179 ,00
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179 ,00
156 ,00
RUA
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177 ,00
185,00
185,00
154 ,00
152 ,00
18 6,0 0
19 3,0 0
171 ,00
193 153,00 ,00
185 ,00
18 3,0 0
ARTICULAO DE PLANTA
05/20
152 ,00
151 ,00
18 5,0 0
18 9,0 0
RUA OIT I
RUA
19 2,0 0
187 ,00
DED
ALE IRO
RU AA BA CA T EIR O
SA ES AV TR A DE TO PA ES
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RUA AMO REIRA
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102
188,00 187,00
146, 00 RDO RIO PA

RUA
150,00
187,00
RUA SAO
165,00
156, 00
109,00
TEJO RUA RIO
197,00 184,00 210, 00
181,00
211, 00
112, 00
162,00
175, 00
180,00
O TEJO RUA RI
179,00
182,00
200,00
177,00
181,00
206, 00
RUA S AO 0 FIRMINO
78,00
A VEN
230, 00
0 272,0
TRAVESSA SAO CICER O
RUA SANTO ANASTACIO
227,00
208,00
180,00
154,00 201,0
207,00
182,00
ONA A MAZ IDA RIO
181,00
199,00
0 182,0
SCHOENS NHOR A DE NOSS A SE TRAVESSA 0
0 200,0
188,0 0 188,0 0
RUA SAO ROMUALDO
O RO MA SAO R UA
0 180,0
0 212,0 212
0 199,0
A
S A S AO TRAV ES ,00
O ROMA
0 272,0 0 272,0
E 136,00 S SA SA O JER T RAV
167,00
00 5, 19 A ID
AV EN
RU
0 DE 0,0 S 10 TO MA AO 0, 00 S A 10
A RU
0 36, 0
, 00 136
A ROS TA SAN
198,00
88, 00
TO AN AS RU
194,00
T RAV
200, 00
RA DAS SENHO OS SA RUA N
176,00
175,00
S ES SA
0 199,0 NTA HELENA 0 199,0
175,0
154,00
208,00
206,00
14
AQ
207,00
0 199,0
A NOSS
A VEN
185
182,00
, 00
181,00
162,00
ZONA O A MA IDA RI
MIAS
SE
19
NH OR A
4, 0 0
AP AR
DE LOUR
10 7
,00
EC IDA
125,00
INO QU EA SD
161,00
AVENIDA NOSSA
AO AS RU
0 5, 0 13
TO AN AS RU
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165
0 129,0
,00
152,00
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157, 00
CIDA ARE A AP HOR S EN
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172 ,00
10
0 2, 0 2 10 ,00
6 13
,00
HO TI N OS AG
146,00
R UA
168,00
100,00
206, 00
SA
113,00 113,00
NTE O VI CE RUA SA
146,00
N 0 0, 0 15
14 0 SS 8, 0 RAVE T 8 14
HO TI N OS AG
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SAN
148,00
148
170 , 00
,00
TA
0 8, 0
139
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209, 00
, 00
O UIN
13
0 3, 0
14 0 8, 0
S INE
AS
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1 IM O J OAQU RUA SA 170,00
62,00
, 00 171 ,00 171

168 ,00
TA AN
184, 00
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,00
159
146, 00 164,00
148,0
A SENHOR NOSS A
9, 00 99, 00
HA ZIN
,00
209,00
OEL AO MAN RUA S
112,00
148,00
0 0 ,0 ,0 70 70
145,00
,00 148
173 ,00
139
O CONCEI
, 00
165,00
TA CLARA RUA S AN
110, 00
135
162,00
102, 00
,00
186,00
SA SA TRAVES
131, 00
E O JORG
0 8, 0 14
109, 00
181,00
107,00
ARTICULAO DE PLANTA
07/20
103
188,00
O 146,00 RIO PARD RUA
KONG 142,00 RI O ME TRAV
187,00
15 0,00
187,00
RUA SAO
16 5,00
156,00
16 3,00
109,00
O RUA RIO TEJ
197,00 184,00 210,00
18 1,00
211,00
112,00
162,00
175,00
18 0,00
TEJO RUA RIO
179,00
182,00
177,00
18 1,00
206,00
RUA SA 1,00 O FIRMI NO
78,00
230,00
18 1,00 AZONAS AM DA RIO AVENI
272,00
TRA VESSA SAO CI CERO
RUA S ANTO ANA STACIO
227,00
20 8,00
180,00
15 4,00 20
20 7,00
200,00
TRAVE SSA
18 2,00
199,00
0 182,0
0 200,0
188,00
RUA SAO ROMUALD O
O RUA SA
0 199,0
O ROMA
180,00
188,00
0 212,0 212
272,00
ROMAO
SA SAO TRAVES ,00
272,00
16 7,00
,00 95
A ID EN AV
INO QU EA 0 SD 0,0 10 TOMA AO ,00 A S 100 RU
S RUA
SA ,00 136 ANTA RO
,00 136
198,00
A RU
88,00
OA NT SA
194,00 206,00
13 6,00
20 0,00
URDES 207,00 DAS LO NHO RA SSA SE RUA NO 18 2,00
SS TRA VE
17 6,00
NHORA NO SS A SE
17 5,00
199,00 A HELENA NT SA SA TRAVES ,00 199 0 199,0

A NOSS
10
17 5,00
15 4,00
20 8,00
A SA O
18 1, AS AMAZON DA RIO AVENI
AS JE REMI
185 ,00
16 2,00
0 2,0 10 0 2,0
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SE NH OR A
19 4,0 0
00
107
,00
AP AR EC IDA
125,00
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161,00
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165 ,00
129,00
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SA ES 0 AV 8,0 TR 16
AS RU
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13
0 5,0
152,00
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157,00
,00 1 7 3 E NIDA ,00 AV 17 2
172 ,00
13
RA BA AR AB NT SA
0 6,0
AS RU
TO AN
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O INH ST
16 8,00
146,00
10 0,00
20 6,00
S RUA
113,00 113,00
O RUA SA
VICENTE RUA SAO
146,00
15
8 14 8 14 ,00
O INH ST GO
0 0,0
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0 ES 8,0 IN 14 A NTA S 0 SA 8,0 ,00 A VE S 14 TR

N
148,00
,00 148
1 70 ,00
172
139
,00
A AVENID
20 9,00
,00
13
0 3,0
JOAQUIM RUA SAO
162,00
,00 171 ,00 171

,00 168
,00 171 ,00 171
184,00
HA EZIN TER
159
146,00 164,00
14 8,00
99 ,00 99,00
170,00
RA SENHO NOSSA
TEOFILO
,00
20 9,00
EL O MANO RUA SA
112,00
148,00
139
,00 148
173 ,00
L ,00 NOE 148 SAO MA RUA
,00 ,00 70 70
145,00
,00 147
O CONCEI
,00
173
16 5,00
,00
RUA SANTA
110,00
162,00
CLA RA
A LA R TA C SAN RUA
13 5
10 2,00
11 5
,00
18 6,00
,00
SA SAO TRAVES
131,00
JORGE
14
0 8,0
109,00
18 1,00
10 7,00
ARTICULAO DE PLANTA
07/20
104
0 EKONG 142,0 RIO M ,00 TRAV 155
163,00
RU A A
RIO DOCE
RUA JACARANDA
RUA SAO PATRICIO RUA RIO TEJO
RUA RIO TEJO
ICAS AVENIDA DAS AMER
RUA NOSSA SENHORA

A RU B
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LUZ RUA NOSSA SENHORA DA
A RU
RUA SAO NARCISIO

AVENIDA PARANA
RUA D
A RU
RUA ITALIA
AVENIDA DAS AMERICAS
181,0
156,00 152,00 174,00 AQUIM

JO
AO RUA S
180,00 TE VICEN 157,00
156,00 156,00
187 ,00
289,00
,00 171 ,00 171
AO RUA S
174,00 151,00 148,00
155,00 NOEL AO MA RUA S 124,00
218,00
OEL ,00 148 SAO MAN RUA ,00 147
,00 118
AVENIDA DAS
,00 A 116 TA CLAR SAN 0 0 , RUA 6 3 1
ARTICULAO DE PLANTA
08/20
TRAVESSA MARROCOS
CIDA ARE A AP HOR SEN A S NOS 156,00 NIDA AVE
,00 110
169,00 0
211,00
292,00
AVEN IDA N OSSA SENH ORA APAR ECID A
192,00
168,0 RAFAEL SA SAO TRAVES 0

A NOSS RUA
208,00
195,00
202,00
RUA JEQUETIBA
AVENIDA CARLOS EDUA
RUA RIO GANGES
RDO NICHELE
185,00
0 166,0
0 177,0
181,00
0 179,0
RANA AVENIDA PA
,00 173 ENIDA ,00 AV 172 ,00 172 SA NOS ,00 172
SEN
ENOR RUA SANTO ANT
223,00
222,00
220,00
199,00
17 ORA SENH
0 177,0
8,00
197,00
1 TIMA DE FA
77,00
0 176,0
,00 172 ORA ,00 149 OCIO R DO ,00 148
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0 192,0
0 147,0
,00 173
,00 137
,00 115
AMERICAS
105
RU ,00 AG OIA BE IRA
22 8,0 0 22 5,0 0
20 6,0 0
224 ,00
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20 7,0 0
RUA JACARANDA
247,00
RUA JACARANDA
218 ,00
,00 AV EN IDA CE DR O
201
19 8
RUA INGLATERRA
RUA FRANA
RUA MACEDONIA
TRAVESSA BELGICA
254 ,00
21 2,0 0
205
RU AG
299 ,00
264 ,00
07, 00
213 ,00
20 18
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4,0 0
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RUA GRECIA
257 ,00
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217 ,00
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270
225 ,00
227
RUA ITALIA
RUA ITALIA
246,00
228,0 0
203,0 0
202,0 0
231,00 225,00 231,00 187,00 225,00

TRAVESSA PANAMA
AVENIDA BRASIL
RUA ARGELIA
212 ,00 208 ,00
210 ,00
18
196 ,00
9,0 0
216,0 0
RUA ESPANHA
RUA MA CAU
199,0
214,00
218,00
217,00
220,00
211,0 0
ALBAN IA
207 ,00
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198,0 0
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193 ,00 191 ,00
206,0 0
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TRAVE SSA
196,0
TRAVESSA PORTO RICO
194,00
RUA EGITO
190,00
RUA EGITO
207,00
203,00
208,00
190,00
195,00
198,00
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TRAVESSA IRA
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198,00
198,00
RUA MEXICO
198,00
198,00
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170,0 0 169,0
198,00
192,00
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189,0 0
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201,00
187,0 0
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AVENIDA PARAGUAI
189,00
195,0 0 187,0 0
179,00
AVEN
185,00
184,00
175,00 175,0 0
TRAVESSA SAO MARINO
RUA MEXICO
186,00
185,0 0
IDA P AR
197,0 0
AGUA I
195,0 0 183,0 0
193,0 0 180,0 0
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183,00
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179,0 0
178,0 0
185,00
RUA CANADA
184,0
,00 AVEN IDA PA RAGU AI 177,0 0
177
175,0 0 175,0 0
ARTICULAO DE PLANTA
09/20
182,0
151,0 0
RUA
191,00
185,00
RUA
191,00
ARGE
190,00
147,0 0
RUA
CHIL E
171,0 0
230,00
215 ,00
190,0 0
194 ,00
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220,00
261,00
248 ,00
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RU
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Municpio de Fazenda Rio Grande (Plantas de Articulao)
ARTICULAO DE PLANTA
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10/20
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11/20
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AVENIDA AUSTRIA
169,0 0
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145,0 0
140,00
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233,00
168,00
TRAVESSA ISRAEL
112,00
RUA URUGUAI
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ARTICULAO DE PLANTA
14/20
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ARTICULAO DE PLANTA
15/20
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ARTICULAO DE PLANTA
16/20
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ARTICULAO DE PLANTA
17/20
Planta elaborada pelos autores sobre base cadastral SANEPAR, 2011.
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ARTICULAO DE PLANTA
18/20
Planta elaborada pelos autores sobre base cadastral SANEPAR, 2011.
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ARTICULAO DE PLANTA
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ARTICULAO DE PLANTA
20/20
117
APNDICE H Mapa Temtico de Valores Genricos da Zona Residencial 1 do Municpio de Fazenda Rio Grande
Fonte: Planta elaborada pelos autores sobre Cadastro Imobilirio Municipal de Fazenda Rio Grande, 2011.

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PLANTA DE VALORES GENRICOS DE ZONA RESIDENCIAL DO MUNICPIO DE FAZENDA RIO GRANDE PR

PLANTA DE VALORES GENRICOS DE ZONA RESIDENCIAL DO MUNICPIO DE FAZENDA RIO GRANDE PR

PLANTA DE VALORES GENRICOS DE ZONA RESIDENCIAL DO MUNICPIO DE FAZENDA RIO GRANDE PR

Prof Arq Cirlene Mendes da Silva (Coordenadora e Orientadora Tcnica)

Prof Eng Nelson Roberto Pereira Alonso (Professor Convidado)

Prof MSc ngela M. Rodrigues (Orientadora Produo Cientfica)

CURITIBA, 30 DE JULHO DE 2011

Keywords: Generic Values Plant, Mass Evaluation.

INTRODUO .................................................................................................. 1 CONCEITUAO TERICA DA AVALIAO EM MASSA DE IMVEIS .

HISTRIA DA ENGENHARIA DE AVALIAES E SUA p. 16

NORMATIZAO NO BRASIL .............................................................. 1.2 MTODOS PARA AVALIAO EM MASSA PLANTA DE

ANEXO B - Distribuio de F de Snedecor ...................................................

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

1 CONCEITUAO TERICA DA AVALIAO EM MASSA DE IMVEIS

1.1 HISTRIA DA ENGENHARIA DE AVALIAES E SUA NORMATIZAO NO BRASIL

Ano 2011: A ABNT NBR 14.653-2/2011, reviso da verso de 2004,

1.2 MTODOS PARA AVALIAO EM MASSA PLANTA DE VALORES GENRICOS

Ou ainda, Abunahman (2006, p.13):

2 PVG DA ZONA RESIDENCIAL DO MUNICPIO DE FAZENDA RIO GRANDE

As fotos a seguir ilustram as zonas residenciais em estudo:

Na sequncia apresentado o mapa temtico do municpio contendo o zoneamento e vias principais.

2.2 PESQUISA MERCADOLGICA

2.3 DESENVOLVIMENTO DO MODELO ESTATSTICO

Grfico 1 Correlao entre as Variveis. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.

Grfico 9 Resduos x Valor unitrio. Fonte: TS SISREG, Verso 1.4.10, 2011.

Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem

Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

Classificao do laudo de avaliao quanto fundamentao:

2.4 LANAMENTO GRFICO DA PVG

3 ANLISE DOS RESULTADOS

ANEXO A - Distribuio t de Student

Fonte: <http://www.repositorio.seap.pr.gov.br/arquivos/File/material_didatico_PDC/avalacao_de_ imoveis_Publicos/area_urbana/materiais/tabelas/tabela_t_student_aula_3.pdf>, 2010.

ANEXO B - Distribuio F de Snedecor

Fonte: < http://www.people.ufpr.br/~marioluiz/exercicios/eng/Tabela-Dist-F.pdf >, 2010.

APNDICE A - Planta Geral de Fazenda Rio Grande com Articulao para

Fonte: Cadastro Imobilirio Municipal de Fazenda Rio Grande, 2010.

68 APNDICE B - Localizao dos elementos da amostra (lateral esquerda)

69 APNDICE C - Localizao dos elementos da amostra (lateral direita)

APNDICE D - Amostra de mercado do Municpio de Fazenda Rio Grande

Fonte: pesquisa em campo efetuada pelos autores, 2010.

APNDICE D - Amostra de mercado do Municpio de Fazenda Rio Grande

Fonte: pesquisa em campo efetuada pelos autores, 2010.

APNDICE D - Amostra de mercado do Municpio de Fazenda Rio Grande

Fonte: pesquisa em campo efetuada pelos autores, 2010.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

SETOR QUADRA 61-046

TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

TOPOGRAFIA 1 - plana 0 - a/d 0 0 0 1 0 1 1 1 1 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 0 0 0 1 1 1 1 1 1 0 0 0 1

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.

Fonte: Clculo efetuado pelos autores, 2011.