DERECHO CIVIL III: DERECHOS REALES

BLOQUE I. LOS DERECHOS REALES EN GENERAL Tema 1.- El derecho real.

1. Idea alrededor de ! "a#!rale$a.
En derecho civil se distingue entre: - Derecho de familia y sucesiones - Derecho patrimonial, que a su vez se divide en: Derecho de obligaciones Derechos reales. El derecho de obligaciones supone una visin din mica del derecho patrimonial, mientras que el derecho real tiene una consideracin est tica como origen y destino de los intercambios, por lo que se habla de situaciones !ur"dicas susceptibles de valoracin econmica. En ambos coe#iste el principio de seguridad !ur"dica $conservacin de bienes% y seguridad en el tr fico !ur"dico $apariencia !ur"dica%. En definitiva, el derecho real es el derecho sub!etivo patrimonial que otorga a su titular un poder valorable econmicamente.

%. La d& #&"c&'" e"#re lo cr)d&#o.

&or el o*+e#o se distinguen en: -

derecho

reale

( lo

derecho

de

Derecho de cr'dito: supone una prestacin. Es el Ius in persona. El acreedor tiene derecho a e#igir una conducta del deudor. Derecho real: es el Ius in rem, que supone el poder directo e inmediato sobre la cosa con eficacia general.

(tras diferencias se dan en cuanto a la adquisicin, la forma y la prescripcin. )dquisicin: el d* real se adquiere por la teor"a del +"tulo y el ,odo $art. -./ 00%. 1orma: el art. 234. 00, en relacin con el art. 235/ 00, establecen que las partes pueden obligarse a una determinada forma, aunque el art. 2354 00 establece la libertad de forma. &or otro lado, seg6n el art. -.7--.- 00 en relacin con el art. 83 9:, es precisa la escritura p6blica para inscribir t"tulos en el ;egistro de la &ropiedad con el ob!etivo de que la inscripcin tenga eficacia frente a terceros y se de el principio de prioridad frente a lo no inscrito.

&rescripcin: la prescripcin e#tintiva se aplica tanto a acciones personales como reales. &ero la prescripcin adquisitiva $usucapin%, slo puede predicarse del dominio y dem s derechos reales $art. 2/8. 00%.

En definitiva, el d* real supone un ,oder +!r-d&co d&rec#o de una persona sobre una cosa, a* ol!#o, con e.&cac&a /e"eral er/a om"e . +ambi'n supone un ,oder &"med&a#o, sin necesidad de terceros para e!ercerlo.

0. Carac#er- #&ca e e"c&ale del derecho real.

En el aspecto interno, las caracter"sticas son: - <nmediatez - &erpetuidad: con vocacin de permanencia. - <ntransitividad: es inherente a la cosa, por lo que hay una relacin directa entre el titular y la cosa. =i se pierde la cosa se pierde el derecho social. En el aspecto e#terno, las caracter"sticas son: - )bsolutividad: el su!eto pasivo es indeterminado. - ;eipersecutoriedad: supone la facultad del titular de perseguir la cosas donde est' y quien la tenga. - &oseibilidad: supone la facultad de poseer y utilizar la cosa $art. >85 0c% - Disponibilidad: supone que el titular puede ena!enar, grabar y renunciar al derecho real que posea.

1. La d&2er a cla e de derecho reale .

E#isten unas figuras intermedias en los derechos reales. Estas son las o*l&/ac&o"e reale &! ad rem ( ,ro,#er rem. I! ad rem =ituacin que consiste en la e#pectativa futura de adquirir un derecho real. En los contratos con finalidad transmisiva $compra venta%, una vez perfeccionado el contrato, si a6n no se da la tradicin, e#iste una e#pectativa de adquirir el d* de propiedad. E!emplo de ello ser"a el art. >58 00, que establece la doble venta, de manera que el primer adquirente puede vencer al inscrito si demuestra que hubo mala fe. &or otro lado, en el derecho de superficie y en el d* de hipoteca es preciso que se inscriban para que nazcan los mismos. )l presentar el t"tulo, si este presenta defectos subsanables, el registrador har una anotacin preventiva que se considera ius ad rem.

)qu" tambi'n se encuentran las compraventas con pacto de reserva de dominio, el pacto de retroventa y la adictio rem. =on casos en los que el vendedor se reserva el d* de propiedad hasta que se pague totalmente el precio. &or tanto el comprador tiene una e#pectativa de adquirir el d* de propiedad. 3ro,#er rem =e refiere a las obligaciones accesorias al d* real para su titular. E!emplo de ello es la obligacin de los comuneros $art. 8/7 00%, y las cuotas y gastos que se generan en la propiedad horizontal. +ambi'n se da en la responsabilidad ob!etiva en supuestos de edificios o animales $art. 2/.7-2/.4 00 ? 84/-8/. 00%. +ambi'n las cargas reales se refieren al car cter absoluto del d* real o deber de abstencin universal, de forma que se debe respetar la relacin entre el titular del d* y la cosa en que recae. Esto ocurre en los derechos reales limitados que suponen que el propietario tiene la obligacin negativa de soportar el e!ercicio de ese d* real del titular $art. 788 00%. 9os autores establecen que el obligado es el su!eto pasivo $propietario grabado%. E!emplo de ello es el usufructo, que supone que el propietario no tiene la posesin del bien y el usufructuario tiene d* de uso y disfrute, lo que comporta obligaciones positivas $art. 7.. 00% y cargas reales $art. 7.7 00%. )lbalade!o cla &.&ca lo derecho reale en: 3ro2& &o"ale : sit6a la posesin, aunque la doctrina considera la posesin como un hecho y no un derecho. De.&"&#&2o : la propiedad o dominio. =upone el m #imo contenido de poder que se puede otorgar a una persona sobre una cosa frente a los derechos fraccionados o parciales $derechos limitados%. El dominio es un ius in rem y el d* real limitado es un ius in rem aliena.

&orque el dominio es el stico, un con!unto de facultades de uso y disposicin, todo lo que puede hacer el propietario sobre la cosa puede tener limitaciones, que pueden ser de tres tipos: De /oce: el titular puede e#plotar la cosa totalmente $uso y disfrute% o parcialmente $uso, habitacin, censos, servidumbre%. De /ara"#-a o de real&$ac&'" de 2alor : que conceden a su titular la facultad de instar la e!ecucin de un bien $venta p6blica en subasta% para hacerse pago con el valor que se obtenga. El bien queda afecto al cumplimento de una obligacin garantizada. $:ipoteca, prenda y anticresis%.

De ad4!& &c&'" ,re.ere"#e: limita la libre disposicin sobre la cosa de forma que el titular del d* real tiene preferencia para adquirir frente a terceros $+anteo, retracto y opcin%.

+odos estos derechos son inscribibles y oponibles erga omnes. Estos son derechos reales t"picos. @E#isten los at"picosA E#isten partidarios de los numerus clausus que establecen que solo el legislador est facultado para determinar el contenido de los derechos reales. )unque los partidarios de los numerus apertus defienden el principio de autonom"a de la voluntad. 9os sistemas de numerus clausus admiten gran variedad de modificaciones y son fle#ibles. 9os sistemas de numerus apertus no llegan al e#tremo de permitir la libre creacin del d* real. En nuestra doctrina la mayor"a defiende el numerus apertus, no solo por el principio de autonom"a de la voluntad $2377-2372 00% sino adem s porque no hay prohibicin e#presa. El 00 admite gran amplitud de d* reales t"picos y admite modificaciones $art. >-5 para el usufructo ? 735 para el uso y habitacin ? 7/> para la servidumbre%. &ero si se admitiese de forma abierta la creacin de d* reales no servir"a de nada crearlos. &or ello hay que considerar que hay unos l"mites a la creacin de derechos reales impuestos por las resoluciones de la Direccin Beneral del ;egistros y el Cotariado. Esta establece que en su creacin los derechos reales no pueden ir en contra de los preceptos civiles en el sentido que debe darse las caracter"sticas propias del d* real $inmediato y absoluto% y deben respetarse los preceptos de orden p6blico econmico $el que limita la vinculacin perpetua de los bienes%. 9a declaracin de voluntad debe ser e#presa y reunir los requisitos de forma $art. 234. 00: en escritura p6blica para su inscripcin% y de fondo $art. / 9: y 72 ;9:: descripcin del bien%. =e requiere que el d* real constituido tenga una utilidad o funcin social que no se consigue con los derechos reales t"picos. 9a conclusin a todo ello es admitir nuevos derechos reales.

5. T&,&c&dad ( a#&,&c&dad de lo derecho reale .

Este punto est en la parte final del anterior ep"grafe.

6. El Re/& #ro de la 3ro,&edad ( la or/a"&$ac&'" de la ,!*l&c&dad &"mo*&l&ar&a de lo derecho reale e" el Derecho E ,a7ol ( e" el Derecho Com,arado.
9a finalidad de la publicidad registral se encuentra en la seguridad !ur"dica y del tr fico, para agilizar las transacciones inmobiliarias y para garantizar lo publicado para evitar indagaciones sobre los bienes y sus titulares. &or la publicidad se da a conocer la situacin !ur"dica de los bienes inmuebles mediante su descripcin en los libros oficiales, practicada seg6n el procedimiento legal establecido. =e trata de una publicidad con la posibilidad de conocer por los terceros. El organismo creado por la ley para ello es el ;egistro de la &ropiedad. E#isten varios tipos de ;egistro de la &ropiedad: - Re/& #ro de ac#o : es precisa la intervencin del funcionario en las declaraciones de voluntad. - Re/& #ro de doc!me"#o o #-#!lo : en los que, tras un somero e#amen por el funcionario, se incorpora a los libros la trascripcin de ese t"tulo. En el & #ema de #ra cr&,c&'" se archiva o copia el t"tulo. En el & #ema de &" cr&,c&'" se anota lo que tiene trascendencia !ur"dica real. E#iste tambi'n el & #ema de .ol&o real ordenado por fincas. D el & #ema de .ol&o ,er o"al ordenados por la recepcin de los documentos y las personas propietarias. El sistema espaEol es un sistema de registro de documentos de inscripcin y de folio real. Es un sistema de doble eficacia que significa que lo publicado tiene fuerza negativa, por lo que se da la inoponibilidad de los no inscritos y de los hechos posteriores incompatibles. El principio de los registradores es : prior tempore, potior iure. +iene la eficacia de garantizar las titularidades $t"tulo de legitimacin%. 9a solucin alternativa en d* comparado a la rigidez de nuestro sistema registral es una pliza de seguro que garantice el resarcimiento en caso de perder el inmueble. 9os principales sistemas registrales son: - =istema 1ranc's: de transcripcin, folio personal de documentos y eficacia negativa del asiento. - =istema )lem n: de transcripcin de la propiedad inmueble cuya inscripcin es constitutiva de folio real y atribuye a toda inscripcin

presuncin de e#actitud $el que aparece como dueEo adquiere v lidamente%. =istema )ustraliano: sistema muy estudiado porque el momento importante es cuando la finca ingresa por primera vez en el registro y se comprueba su identidad f"sica de la misma d ndose al titular una copia. 9a entrega del documento equivale a la entrega de la finca. =istema <ngl's: archivo de documentos sobre bienes inmuebles que se entrega sin investigar la veracidad ni garantizar la e#actitud. Es un sistema personal que tiene escaso valor frente a terceros. =istema norteamericano: basado ene l seguro de la mayor"a de estados. En algunos se aplica el sistema franc's. Es muy costoso pero se mantiene por el inter's de las compaE"as aseguradoras y los abogados.

Tema %.- La ,o e &'".

1. De.&"&c&'" de la .&/!ra.

9a posesin no es un d* real sino una situacin de hecho a la que el (F le atribuye consecuencias. =u definicin legal se encuentra en los arts. 732-2 000at y >8.->82 00. =upone un poder de hecho sobre una cosa o d* e!ercido por un su!eto como titular o por medio de otra persona. &uede ser la manifestacin de un d* o bien una situacin f ctica sin tener como base un d*. 0uando es una manifestacin de un d* el titular tiene el ius possidendi $d* a poseer%. 0uando es una situacin f ctica se tiene el ius possessionis $d* a seguir poseyendo% temporal y que se ser vencido por el ius possidendi. Este ius possessionis tiene distintas manifestaciones en el (F: Es ob!eto de una tutela !udicial sumaria a trav's de los interdictos $37..> y >8/->>2 9E0%. 0on independencia de que sea o no propietario de la cosa, si alguien lo sustrae, se puede acudir a un !uicio r pido y sumario para recuperar la cosa, sin discutir si es o no titular de la misma. &ara conocer si se es o no titular se acudir a un !uicio plenario $se discute cualquier cosa%. El !uicio sumario dispone de motivos tasados. Este !uicio no tiene efectos de cosa !uzgada. &resunciones posesorias: quien posee es titular de un d* sobre la cosa. &osibilidad de usucapir el d* que se est poseyendo con un determinado tiempo y tipo de posesin, por lo que la situacin de hecho se convierte en situacin de d*.

8!"dame"#o de la ,ro#ecc&'" ,o e or&a El fundamento de la proteccin posesoria es la prohibicin de la violencia. (tro fundamento es la probabilidad de titularidad. Es posible que al proteger la posesin estemos protegiendo el d* a poseer derivado de una titularidad !ur"dica. =e quiere proteger la titularidad que comienza a trav's de la usucapin. 9a posesin es importante para la vida de las personas y la satisfaccin de las necesidades b sicas. =eg6n =avigny, los elementos de la posesin son: - Cor,! : tenencia material. - A"&m! : voluntad de poseer la cosa como propia. (tras doctrinas, como <hering, entienden que corpus y animus se fusionan dentro del propio hecho al poseer y as" se distingue ente el mero contacto con la cosa y la posesin propiamente dicha.

%. 3o e &'" ( de#e"c&'".
9a posesin incluye un elemento de espiritualidad.

9a detentacin $art. 732-2.3 000at% es el poder de hecho sobre una cosa si es tolerado, violento o clandestino y si el detentador reconoce que el d* sobre la cosa es de otro, no configura una posesin en sentido !ur"dico sino una mera detentacin, que por tanto solo es la tutela !udicial sumaria $art. 733-5 000at%. &or ello el detentador nunca adquirir la cosa por usucapin, porque no cabe cuando la posesin sea tolerada, violenta o clandestina $no p6blica%. En el 00 $art. >-..>% dice que la posesin se pierde por la posesin de otro que dure m s de un aEo. ) &ierde la cosa Gn aEo y la +iene H, pero 0 le quita la cosa

Durante ese aEo ) y H son poseedores y por tanto los dos tienen facultad de interponer interdictos. =i 0 le quita la cosa a H, este podr recuperarla aunque no sea propietario. En 0ataluEa se tendr"a un poseedor y un detentador, porque posee la cosa de forma violenta o clandestina.

0. El co"ce,#o ,o e or&o.
El art. >83 00 habla de la distincin entre la ,o e &'" e" co"ce,#o de d!e7o o e" co"ce,#o d& #&"#o de d!e7o. En la usucapin se requiere que la posesin sea en concepto de dueo (art. 1932 y ss Cc).
Ar#-c!lo 10%. 9a posesin en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueEo, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.

=i seguimos el art. >83 00, se ve que solo se puede adquirir por usucapin el d* de propiedad. &ero se pueden adquirir por usucapin la propiedad y los dem s derechos reales $usufructo%. El d* civil catal n, por su parte, establece en su art. 733-2 que se presume que los poseedores son titulares del d* en concepto del cual posee el bien. Este d* puede venir referido a un d* de cr'dito $arrendamiento, comodato% o a un d* real $usufructo, habitacin, censo,...%. 9os primeros no adquieren por usucapin porque el d* de cr'dito no dan d* a usucapin, pero los segundos si. &or tanto, depender del d* que estemos poseyendo o pretendemos poseer. En definitiva, el concepto posesorio es igual al titular de un d* real.

1. Lo

!+e#o de la ,o e &'".

E#iste un su!eto principal que es el ,o eedor. &ara adquirir la posesin basta la capacidad natural y para e!ercitarla depender del acto $art. >>8 00, 732-8 000at%. En cuanto al e!ercicio de la posesin por representante, en el 00 cabe la representacin voluntaria, al igual que en el 000at $art. 732-2%, que establece que se puede e!ercitar directamente o por otra persona. ;especto al er2&dor de la ,o e &'", esta figura es distinta a la del representante. Este es un instrumento del poseedor y no posee por s" mismo. Es una persona vinculada por el poseedor en virtud de una relacin !ur"dica y posee las cosas para 'l. Co posee la cosa para s", sino que es un mero instrumento al servicio de otro, del que se encuentra subordinado $e!emplo: empleado, conductor...%. El servidor no podr llegar nunca a usucapir ni tampoco tiene la proteccin interdictal.

5. El o*+e#o de la ,o e &'".
;egulado en los art. >8. 00 y 732-2 000at. =e incluyen las cosas corporales dentro del comercio de los hombres. +ambi'n pueden ser ob!eto de posesin los bienes inmateriales $patentes, marcas%. +ambi'n lo pueden ser los derechos, tales como el arrendamiento. E#isten algunos derechos de cr'dito que comportan posesin $comodato% y algunos derechos reales que no comportan posesin $hipoteca, o derechos de garant"a%. +odos los derechos reales son poseibles y e!ercitables. =e da la posesin sobre el derecho y no sobre la cosa $e!emplo: d* de censo: se cobre una pensin de quien tenga la posesin de una finca%.

6. La d&2er a cla e de ,o e &'".

El cdigo civil distingue entre: 3o e &'" c&2&l 9 ,o e &'" "a#!ral $art. >8. 00%. Esta distincin es equivalente a la que se da en el 000at entre ,o e &'" ( de#e"#ac&'". )s", la posesin civil ser la posesin del 000at, y la posesin natural ser"a la detentacin en el 000at. =eg6n el art. >8. 00, la posesin natural es la tenencia de la cosa o disfrute del d*, y la posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de ver la cosa o el d* como propios. 9a distincin atiende al hecho de que la posesin natural concede la intervencin interdictal por todo poseedor, mientras que la civil es la necesaria para poder usucapir.

Posesin civilsima: es la posesin que se le imputa al heredero sobre todos los bienes de la herencia y por el mero hecho de aceptarla $art. >>.->>3 0c%. El heredero solo tiene animus, porque no requiere la tenencia material de la cosa, aunque se dice que no hace falta tampoco este. +iene el interdicto de adquirir ya que el d* le reputa poseedor. En D* catal n, el art. - 0 =uccessions, establece que no e#iste la posesin civil"sima, sino que 6nicamente se le concede el d* cuando tome posesin de los bienes. 3o e &'" med&a#a 9 3o e &'" &"med&a#a El poseedor mediato posee a trav's de otro su!eto. El poseedor inmediato posee la tenencia material. En el arrendamiento, el poseedor mediato es el arrendador y el poseedor inmediato es el arrendatario. 9a posesin mediata no priva al propietario de la posesin de la cosa porque todav"a tiene d* a seguir poseyendo y por tanto, puede usucapir aunque tenga la finca arrendada, del mismo modo que operan las presunciones y la tutela !udicial sumaria. 3o e &'" de B!e"a .e 9 3o e &'" de :ala .e $art. >88 a >87 00 ? 732-5 000at%. El poseedor de Huena fe es el que tiene la creencia razonable en la titularidad del d*. =e presume la H1 y no cesa hasta que el poseedor sepa o deba razonablemente saber que la titularidad del d* no le corresponde. En el 00 la distincin entre buena y mala fe es importante para la liquidacin de los estados posesorios $frutos%, cuyos efectos depender de si se ha actuado de mala o buena fe. +ambi'n es importante para la usucapin. Esta se clasifica en ordinaria $requiere posesin en concepto de dueEo, !usto t"tulo y buena fe% y extraordinaria. En la ordinaria los plazos son m s cortos en los casos en que se dan todos los requisitos. En 0ataluEa no se distingue entre usucapion ordinaria y e#traordinaria, por lo que los plazos son los mismos. 3o e &'" 2&c&o a 9 3o e &'" #olerada 9 3o e &'" "ormal . 9a posesin tolerada en el 000at es un supuesto de detentacin. 9a posesin viciosa es la violenta y clandestina. =olo ser violenta mientras se mantenga con violencia.

;. La ad4!& &c&'"< la co" er2ac&'" ( la ,)rd&da de la ,o e &'".

Ad4!& &c&'" &uede ser originaria y derivativa.

9a adquisicin originaria se da con las Ires nullius o con la privacin ilegal o e#plio. =upone la toma de posesin por acto unilateral del nuevo poseedor, independiente de la posesin anterior. 9a adquisicin derivativa se da con actos intervivos o mortis causa. =upone una continuidad respecto de la posesin anterior y con la voluntariedad en el paso de la posesin de un su!eto a otro nuevo. 9a posesin anterior puede quedar e#tinguida o convertirse en posesin mediata. 9os modos de adquisicin se encuentran regulados en los art. >84 00 y 732-3 000at. E#isten dos reglas a tener en cuenta respecto a la adquisicin de la posesin: Successio possessionis: art. - 0 =uccesions. Entre el causante y los herederos e#iste la misma posesin y las mismas condiciones de esta. Accessio possessionis: art. 2/-. 00 ? 732-- in fine 000at. Establece que cuando hay una adquisicin derivativa intervivos, es posible, a los efectos de usucapin, sumar el tiempo del poseedor actual al de sus causantes o transmitentes anteriores.

&or 6ltimo, cabe decir que para adquirir la posesin es suficiente tener la correspondiente capacidad !ur"dica, que se tiene por le mero hecho de ser persona. &ara e!ercitarla, por su parte, se e#ige la correspondiente capacidad de obrar, y cuando la posesin tiene por ob!eto derechos, para adquirirla se debe tener tambi'n la capacidad para adquirir el d* de que se trate.

Co" er2ac&'" =e da a trav's de la legitimacin o presunciones posesorias. =e basa en que quien posee aparenta ser titular de un d* a trav's de la posesin. ;egulado en los art. >>4 y >-> 00. =e protege al tercero que conf"a en la apariencia razonable y ob!etiva que demuestra el poseedor por la que adquiere y el poseedor le transmite. El tercero podr"a ser titular a trav's de la adquisicin I a non domino. 9a presuncin se trata de una regla por la que, evidenciado un hecho, es deduce otro sin necesidad de probarlo. =alvo prueba en contrario. 9a carga de la prueba la tiene el que lo niegue. Esa equivalencia entre apariencia y realidad se recoge en el art. >>4 00 por seguridad !ur"dica. +ambi'n se aplica en el art. 847 00 para la delimitacin de fincas.

El art. 2/7> 00 en materia de usucapin, aunque se e#cepciona se presume que el titulo debe probarse. El art. 84 9: establece la presuncin posesoria derivada de la inscripcin en el registro de la propiedad. El art. >>/ 00 establece la e#tensin de la presuncin sobre los muebles que contiene el inmueble pose"do. E#isten dos presunciones sobre la conservacin: 9a presuncin de continuidad temporal de la posesin : art. >7/ 00 y 2/-..3 00 en materia de usucapin. =upone que, de la evidencia de una posesin anterior y de la actual, se presume la posesin intermedia. =e presume que no ha habido interrupcin. Esta es una presuncin iuris tantum, salvo que otro acredite la interrupcin $que no ha habido continuidad%. &resuncin de continuidad en el concepto posesorio : art. >8- 00. El art. >83 00 establece que se puede poseer en concepto de dueEo o en concepto distinto de dueEo. =e presume que se contin6a poseyendo en el mismo concepto originario que se ten"a cuando se adquiri la posesin. +ambi'n es una presuncin iuris tantum, salvo que se pruebe cambio del concepto posesorio.

9os arts. >8> y >87 00 reconocen que la mala fe se puede producir despu's de la adquisicin. &ero debe probarse el cambio de buena fe a mala fe. Este cambio del concepto posesorio se puede producir de tres maneras: o De forma unilateral: el interesado en el cambio deber probar que se ha producido ante un tercero de forma manifiesta y ante el anterior poseedor en concepto de dueEo. o De forma bilateral: mediante contrato a trav's de la tradicin. o Impuesta por sentencia judicial. Estas presunciones tienen una e#cepcin: la posesin civilsima sobre bienes de la herencia $arts. >>. y >>3 00%. 9a mala fe del causante poseedor queda subsanada a trav's de la sucesin y la buena fe del heredero que adquiere y sigue poseyendo. Co hay continuidad en el concepto posesorio y se pueden sumar los dos tiempos a efectos de la usucapin ordinaria.

3)rd&da ;egulada en los art. >-. 00 y 732-4 000at. 0uatro supuestos de p'rdida de la posesin:

 A*a"do"o de la co a: el poseedor se desprende del bien a trav's de un animus derilictus $dereliccion%. Co se da cuando se e#trav"a la cosa. La ce &'" hecha a o#ra ,er o"a ,or #-#!lo o"ero o o /ra#!&#o : se refiere a los efectos de la cesin en tanto se produce una adquisicin derivativa $compra venta% a trav's de la tradicin. De #r!cc&'" .- &ca o +!r-d&ca de la co a : puede ser tanto voluntaria como involuntaria. 9a destruccin !ur"dica supone que la cosa queda fuera del comercio de los hombres. =i la destruccin es parcial se reduce la posesin a la parte subsistente. 3o e &'" de !" a7o ( !" d&a : se pierde por la posesin de otro incluso contra la voluntad del anterior poseedor si pasa mas de un aEo. &ara que la posesin sea plena se requiere que sea: =in fuerza $net ui% &6blica $net clam) Co consentida o tolerada por el propietario leg"timo poseedor $ net praecario%. 9a posesin obtenida con violencia o clandestina puede perderse aunque pase m s de un aEo. El e#poliado conserva la posesin incorporal porque ha sido despose"do contra su voluntad.

Tema 0.- Lo e.ec#o e=#r-" eco de la ,o e &'".

1. La ,re !"c&'" de #&#!lar&dad.
9os efectos e#tr"nsecos se refieren a la buena o mala fe posesoria.

=e da una presuncin general de buena fe $art. 5.2 00 ? 732-5 000at.%. &or otro lado, la buena o mala fe son conceptos antnimos $art. >88 00 y 7325 000at%. Es de *!e"a .e el poseedor que ignora que su posesin se basa en un titulo de adquisicin inv lido. Es de mala .e el que tiene conviccin cierta de que e#isten vicios que invalidan el titulo adquisitivo. El art. 2/7. 00 se refiere a la buena fe en la usucapin. Esa creencia sub!etiva $conviccin de titularidad% solo se tiene en cuenta en las relaciones posesorias. =e aplica a una posesin indebida o incorrecta, aunque esa ineficacia puede suponer la perdida de la posesin indebida. +ambi'n se aplica a cualquier titularidad y a cualquier cese de la posesin ineficaz por t"tulo. 9a *!e"a .e supone un principio general del derecho $art. >8> 00 y 8> 9:% y tiene un fundamento procesal. =e presume mientras no se alegue la mala fe, que se ha de demostrar. E#isten dos posibilidades establecidas en el art. 735-5.8 000at: Huena fe originaria que deviene en mala fe $art. >87 00%. =e pasa de la ignorancia al conocimiento de la e#istencia de vicios invalidantes. :ay que probar ese cambio. Co cabe la inversin de mala fe a buena fe, salvo en dos supuestos: ,odificacin del t"tulo con vicios invalidantes que resulta ineficaz. :eredero respecto de la posesin de mala fe del causante $posesin civil"sima%. &ara pasar de buena fe a mala fe no es necesario el conocimiento efectivo de los vicios, basta un estado de duda $art. >87 00%. 9a !urisprudencia establece que la interrupcin de la buena fe se produce en la contestacin de la demanda y el tribunal dir si se ha dado en un momento anterior.

%. La ad4!& &c&'" de *!e"a .e de *&e"e m!e*le .

;egulada en los art. >-> 00 y 733-4 000at. 9a adquisicin de la posesin de un bien mueble de buena fe y a t"tulo oneroso comporta la adquisicin del d* en que se basa el concepto posesorio, aunque

los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposicin suficiente sobre ese bien o d*. ,atices: El adquirente debe facilitar al propietario inicial los datos del transmitente, si no responden por daEos y per!uicios. En caso de bienes hurtados, robados o apropiados indebidamente, el propietario puede recuperarlos de quien los posea, salvo que se haya adquirido en p6blica subasta o en un establecimiento dedicado a la venta de esos bienes.

0. La l&4!&dac&'" de la &#!ac&'" ,o e or&a.

=e da en un sistema de posesin indebida o incorrecta basada en un t"tulo ineficaz. =i vence un titular con me!or d* se da la liquidacin del estado posesorio del anterior poseedor. =e tiene en cuenta si fue de buena o mala fe. 9a liquidacin se da en cuanto a los frutos, los gastos y a la responsabilidad por perdida o deterioro de la cosa. Liquidacin de los frutos art! "#$ %% & #''() %%%at)! El poseedor de buena fe hace suyos los frutos. El poseedor de mala fe tiene que devolver los frutos. =e puede quedar los que $art. >72 00% ten"a en su estado de buena fe, en el cambio del concepto posesorio. 0lases de frutos Na#!rale : se adquieren por separacin de la cosa matriz. I"d! #r&ale : se adquieren por separacin de la cosa matriz. C&2&le : los adquiere el poseedor de buena fe por d"as de posesin leg"tima, hasta que se demuestra la ineficacia del t"tulo. 1rutos pendientes ;especto a los industriales o naturales el poseedor de buena fe tiene d* al abono de los gastos realizados para producirlos y una parte proporcional de la cosecha o produccin. El ganador en la posesin puede optar por sustituir esa indemnizacin permiti'ndole seguir hasta la produccin, pero si el poseedor no acepta pierde toda la indemnizacin. El poseedor de mala fe debe restituir los frutos $art. >87 0c ? 733-8 000at% y tambi'n el lucro cesante. Liquidacin de los gastos

Ga #o "ece ar&o de co" er2ac&'" de la co a : se abonan tanto al poseedor de buena fe como al de mala fe $art. 733-> 000at ? >78 00%. &ero el art. >77 00 establece que solo el de buena fe tiene d* de retencin $quedarse con la cosa hasta que no se le pague%. >#&le : supone una inversin para me!or"a o rendimiento de la cosa. =olo e abonan al poseedor de buena fe, que tiene d* de retencin, pudiendo optar el poseedor leg"timo por pagar la cantidad invertida o la diferencia entre el valor de la cosa antes y despu's del gasto 6til. Ga #o o me+ora !"#!ar&o o de l!+o : son gastos ornamentales que no son abonados a ning6n poseedor. $art. >7>->77 00 ? 7338.3 000at%. El poseedor tiene d* a retirarlos sin deterioro de la cosa y si el poseedor leg"timo $ganador% no se los paga $e!. )ire acondicionado%. Ga #o e ,o"#?"eo : se dan por la naturaleza o por el tiempo $art. >7- 00%, que supone un incremento del valor. Co son reclamables.

Responsabilidad por prdida o deterioro de la cosa =e trata de la teor"a de los riesgos $art. 775 00%. 9a regla general es que el poseedor de buena fe no responde y el de mala fe si. E#cepciones a ello son: El poseedor de buena fe no responde e#cepto si hay dolo. &uede ser probada la mala fe en un momento anterior a la resolucin !udicial que determina el cambio de poseedor y la liquidacin del estado posesorio del primero. El poseedor de mala fe responde siempre, incluso por caso fortuito. &ero en caso de fuerza mayor solo responde si el poseedor ganador demuestra que el vencido ha incurrido en mora en la entrega tras haber sido requerido para ello.

1. La ,ro#ecc&'" +!d&c&al de la ,o e &'" ( la de#e"c&'".

9os tres elementos de la posesin son: 9a presuncin del poseedor 9a defensa !udicial 9a usucapin

La defensa judicial 9lamada en la antigua 9E0 &"#erd&c#o $art. 3>4-37.->8/ y ss 9E0%.

=upone la tutela sumaria de la posesin por !uicio verbal para retener o recobrar la posesin. =e basa en los arts. >>2 y >>- 00. &or el solo hecho de poseer se tiene d* a la tutela !udicial y se esta legitimado para e!ercer la defensa. )ctos de e#polio: el poseedor tiene d* a esos actos antes de discutirse su legitimacin, para proteger el status *uo. =e dan dos situaciones: o ;ecuperacin de la cosa $interdicto de recuperar% o ;etencin: casos de perturbacin al poseedor sin llegar al e#polio. Cormalmente se utilizan !untos $art. >>2 00%. =e da un plazo breve de un aEo $art. 2/-4 y >8/ 00%. 9os arts. 2/>> 00 y >32-4 000at, hablan de posesin de un aEo y un d"a. =e ha de dar la recuperacin de la posesin por el anterior poseedor en ese aEo, si no la pierde, aunque hay otras v"as $una accin reivindicatoria%. El efecto del art. >>2 es la recuperacin de la posesin. =e aplica el principio de continuidad de la posesin. 9os art. >7/ y >-- 00, establecen la presuncin de que no se ha interrumpido la posesin. Co se puede utilizar la violencia para recuperar la posesin. 0ualquier poseedor, en el concepto que sea, puede e!ercitar estas acciones. =e dar por el e#poliado frente al e#poliante o potencial e#poliante. 9a resolucin vuelve a poner todo en su sitio, sin per!uicio de que se discuta la titularidad mediante el correspondiente procedimiento declarativo $ordinario o verbal%.

Tema 1.- Lo modo derecho reale .

1. Cla &.&cac&'" ( e"!merac&'".

de ad4!& &c&'" de lo

El art. -./ 00 establece los modos de adquirir la propiedad y cualquier d* real: De forma originaria a trav's de la ocupacin De forma derivativa por causa de: o 9ey : como mecanismo de transmisin o adquisicin de derechos reales. o Donacin: no necesita un acto de entrega sino que basta el acto como tal para que sur!a la transmisin o adquisicin del d* real. =olo se da en caso de donacin de bienes muebles de forma verbal, en cuyo caso se e#ige que e#ista un acto de entrega material de la cosa. o =ucesin testada e intestada o 0iertos contratos mediante la tradicin. =in transmisin mediante la prescripcin adquisitiva o usucapin: es la adquisicin del dominio u otro d* real pose"ble, por la posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fi!a la ley. 9a transmisin puede ser constituida en tres casos: Re er2a: el titular ? propietario ena!ena su d* de propiedad pero se reserva un d* limitado $usufructo%. Co" &/"ac&'": el propietario graba su d* de propiedad creando un d* real limitado a favor de un tercero. D&2& &'": el propietario transmite su d* de propiedad a dos o m s personas dividiendo el d* y dando el pleno a una y un real limitado a otra. El art. -./ 00 seEala que la adquisicin del d* real por relaciones !ur"dico reales es paralela al art. 2.4/ 00 para la creacin o transmisin de d* personales o de cr'dito. Gna nota com6n de todos estos modos de adquirir es que son hechos !ur"dicos que tienen por efecto la produccin o creacin de d* reales.

%. La #eor-a del #-#!lo ( el modo.

9a propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. ;egulada en el art. 782-2 000at. 9a teor"a del titulo y el modo deriva de la base 3. del a 9ey de 22 de mayo de 2/44. El contrato no produce adquisicin o transmisin autom tica de la propiedad o d* real sino que requiere adem s el modo o entrega. +ampoco la entrega sola produce la transmisin si no va precedida del !usto t"tulo. De lo contrario, solo se transmite la posesin. =e trata de contratos h biles para transmitir un d* real $compraventa%. ) $vendedor% contrata con H $comprador% la compraventa de una finca. =i por el contrato se transmitiese la propiedad, H podr"a e!ercitar la accin reivindicatoria del bien durante 8. aEos $00% o 3. aEos $000at%.

=i no es as", H solo tendr"a una accin personal contra ) para que le entregue la cosa, durante 27 aEos. &or tanto, no basta solo el contrato $t"tulo%, sino que es necesaria tambi'n la tradicin $entrega ? modo% para que se transmita el d* real de propiedad $art. 2./7 00 en relacin con los arts. 2>>7-2>7. 00%.

0. 3recede"#e ( ,re e"#ac&'" le/al. 1. La re,erc! &o"e de la #eor-a del #-#!lo ( el modo e" el Re/& #ro de la 3ro,&edad.
9a inscripcin de un bien inmueble puede superar con mayor eficacia el efecto de publicidad de la tradicin inicial $art. 2>58.3 00 J establece la doble venta, siendo la propiedad del adquirente que inscribe en primer lugar%. Este art. seEala la regla para los bienes inmuebles de que se prefiere al primero que inscribe. ) falta de inscripcin ser el primero que entra en la posesin del bien y, a falta de esta, a quien presente t"tulo de fecha anterior. 0on ello parece que la inscripcin vence a la tradicin, pero solo se da cuando se produce la llamada Iad*uisicin a non dominoK, de un bien inmueble, que debe ir precedida de la tradicin $art. 2>-3-2>-> 00%. El art. 3 9: establece que el ;egistro de la propiedad publica t"tulos. 9a posesin no puede inscribirse $art. 7 9:%. D al inscribirse se da la transmisin del d* al dar eficacia er+a omnes a ese d* real. Estos art"culos parece que sustituyen la teor"a del t"tulo y el modo en bienes inmuebles por la teor"a del t"tulo e inscripcin. &ero no es as" porque la inscripcin es declarativa, no constitutiva. El registro publica titularidades obtenidas previamente fuera del registro $tradicin instrumental en escritura p6blica m s modo%. El art. 234. 00 establece una recomendacin para la inscripcin remitiendo al art. 8 9:, para su inscripcin. 9os art. 2>-3 00 y 782->.3 000at, por su parte, consideran que el otorgamiento de escritura p6blica equivale a la tradicin. ,ediante la inscripcin registral se establece, en el art. 84 9:, la presuncin de posesin iuris tantum del titular inscrito. &or tanto, si el que adquiri no posee o el que le transmiti no pose"a el bien, parece que se pueda destruir la presuncin. &ero no es posible por la tradicin instrumental porque la escritura equivale a la entrega. Esto es as" salvo que en la propia escritura $t"tulo% se declarase que a su otorgamiento no se le da la eficacia de tradicin $entrega%. Estas contradicciones provienen del origen de la tradicin instrumental. En el art. /42 del &royecto de Barcia Boyena, inspirado en el art. 2284 del 0digo Capolenico, se establece que basta el contrato.

&ero en nuestro sistema se requiere t"tulo y modo, aunque se espiritualiza la tradicin $entrega% a trav's de escritura p6blica, que equivale a la entrega material de la cosa. En conclusin, la inscripcin no sustituye a la tradicin, sino que solo completa su eficacia frente a terceros $ er+a omnes% y, seg6n el art. 2>58.3 0c, la inscripcin en bienes inmuebles prevalece sobre la tradicin en la adquisicin a non domino.

3o e &'" a "o" dom&"o &ara los *&e"e requisitos: m!e*le , el art. >-> 0c establece que se precisan cinco

&osesin material del transmitente Huena fe +"tulo oneroso Lu la cosa no hubiese sido perdida, hurtada u ob!eto de privacin ilegal &osesin material del adquirente &ara los *&e"e &"m!e*le esos cinco requisitos son: <nscripcin del transmitente Huena fe +"tulo oneroso +radicin instrumental <nscripcin del adquirente

Cuestro sistema protege a quien conf"a en la apariencia !ur"dica, que en bienes muebles se refiere a posesin y en bienes inmuebles se refiere a la inscripcin, aunque el transmitente no tuviera d* para transmitir. )s", el adquirente que adquiere a non domino es de buena fe y se ve protegido par la apariencia de propiedad, por lo que el verdadero propietario no puede reivindicar la cosa. Esa adquisicin a non domino, por tradicin instrumental se hace inatacable. )s" se establece en el art. 8 9:, que determina que la transmisin inscrita deviene inatacable y definitiva. El registro de la propiedad publica titularidades, no t"tulos. De manera que publica los derechos de adquisicin constituidos fuera del registro.

Tema 5.- La #rad&c&'".

1. Co"ce,#o.

Es el modo de adquisicin de la posesin y de la propiedad y otros derechos reales, !unto con el t"tulo. +radicin equivale a traspaso de la posesin y por efecto legal se da la transmisin o adquisicin, si va precedido de !usta causa $t"tulo o contrato%. ;egulada en los arts. 2>-3-2>-> 00 y 782-3 a 782-- 000at.

%. Na#!rale$a +!r-d&ca.
=e trata de un acto debido o de e!ecucin o cumplimiento del contrato. =us precedentes se encuentran en d* romano, que determinaba la tradicin como la forma de investidura posesoria para que los terceros pudieran reconocer la transmisin del d* real. &or tanto, la tradicin era una forma de publicidad con efectos erga omnes o fuerza ante terceros. En su evolucin histrica se produce un proceso de espiritualizacin, por lo que se va facilitando y sustituyendo la mera aprehensin material de la cosa por otras formas $art. 2>-3-2>-> 00 ? 782-> 000at%.

0. E.ec#o . 1. La d&2er a cla e de #rad&c&'".

- Trad&c&'" real: mediante contacto material de la cosa a trav's de la entrega $art. 2>-3.2 00 relacionado con el >84 00% como puesta en posesin del bien al adquirente $art. 782->.2 000at%. - 8orma &m*'l&ca ( .&c#&c&a : por el hecho de quedar el bien ba!o la voluntad del adquirente. 9a cosa se pone a disposicin del adquirente otorg ndole una posesin potencial, que podr tomarla cuando lo crea conveniente a su voluntad, utiliz ndose signos sustitutivos de la posesin que ponen en evidencia frente a terceros la investidura posesoria o dominacin del adquirente. Dos formas de ello son: o ,raditio clavium o entrega de llaves del lugar donde est'n las cosas $art. 2>-8 00 y 782->.3 000at%. o ,raditio instromentorum o entrega del t"tulo en el que consta el d* $art. 2>-> referido a los t"tulos valores J bienes incorporales%. - Trad&c&o .&c#&c&a: mediante actos propios y formalidades legales sin que e#istan signos de e#teriorizacin del traslado posesorio. Es el grado m #imo de espiritualizacin y se trata de la #rad&#&o car#ae que supone el otorgamiento en escritura p6blica $forma instrumental% que equivale a la tradicin.

Co es una presuncin, salvo que en el contrato se diga lo contrario, aunque se entregue materialmente la cosa $e!emplo: cl usula de reserva de dominio del vendedor%. =e incluyen dos formas de tradicin ficticia por el mero acuerdo de voluntades de las partes, en el cual se transmite el d* sin transmitir la posesin $art. 2>-8 00 y 782->.3 000at%. Dichas formas son: o ,raditio brevi manu: significa el cambio de concepto posesorio $el inquilino que compra el piso%. o %onstitu possessorium: el propietario ena!ena el d* de propiedad pero conserva la posesin. En d* romano e#isten tres modos de tradicin, dos solemnes y una forma facilitada del ius +entium, que es la tradicin que se ha e#tendido en el tiempo: traspaso de la posesin con el nimo de transmitir el d* real, la cual acaba siendo la 6nica forma de adquisicin y transmisin. 9as partidas siguen este sistema pero siguen e#istiendo los tres sistemas de transmisin o adquisicin del d* real de propiedad. Dichos sistemas son: El sistema del t"tulo y el modo, que es el nuestro. El sistema de transmisin consensual, por el que basta el contrato o consenso $t"tulo%. Este se sigue en 1rancia e <talia. El sistema del acuerdo abstracto traslativo, por el que basta el acuerdo traslativo m s la entrega en caso de bienes muebles o la inscripcin en caso de bienes inmuebles. Es un sistema alem n que pone 'nfasis en el modo sin ser necesario el t"tulo. Co es necesario que el acuerdo traslativo guarde relacin en un negocio !ur"dico o contrato anterior. Estos dos sistemas protegen al adquirente al facilitar la adquisicin y otorgar de forma m s inmediata el d* real.

5. La do"ac&'" ( la ! "a#!rale$a +!r-d&ca.

;egulada en los art. 782-5 a 782-33 000at.
Ar#&cle 501-; %oncepte 9a donaci 's lMacte pel qual els donants disposen a t"tol gratuNt dMun b' a favor dels donataris, els quals lMadquirei#en si lMaccepten en vida dMaquells. Ar#&cle 501-@ Irrevocabilitat 2. 9a donaci 's irrevocable des del moment en quO els donants conei#en lMacceptaci dels donataris o, en el cas de donaci verbal de b'ns mobles, des del lliurament del b' si es fa en el moment de lMe#pressi verbal de la donaci, sens per!udici de les causes a quO fa referOncia lMarticle 782-27.2. 3. Els donants no poden revocar les donacions motivades per captacions p6bliques o benOfiques a partir del moment en quO manifesten p6blicament la voluntat de donar.

Ar#&cle 501-A -odalitats 2. 9es donacions poden 'sser entre vius o per causa de mort. 3. =n donacions entre vius les que els donants fan sense considerar el fet de llur mort. 8. =n donacions per causa de mort les que els donants fan considerant llur prPpia mort. 9Ma!ornament del lliurament del b' donat fins al moment de la mort dels donants o la reserva a llur favor de lMusdefruit vitalici no conferei# a la donaci el carQcter de donaci per causa de mort. >. 9es donacions per ra de matrimoni i entre cPn!uges i les donacions per causa de mort es regei#en, respectivament, per les disposicions del 0odi de fam"lia i del 0odi de successions per causa de mort. Ar#&cle 501-1B %apacitat dels donants &ot donar qui t' capacitat dMobrar suficient per a disposar de lMob!ecte donat i poder de disposici sobre aquest. Ar#&cle 501-11 .bjecte 2. Es poden donar un b' cert i determinat o m's dMun. 3. 9a donaci dMuna universalitat de coses, empreses i altres con!unts unitaris de b'ns o agregats de b'ns es fa e#tensiva a tots els elements que hi sn integrats o adscrits Ar#&cle 501-1% /orma 2. 9es donacions de b'ns immobles solament sn vQlides si els donants les fan i els donataris les accepten en una escriptura p6blica. 9Macceptaci feta en una escriptura posterior o per mit!Q dMuna diligOncia dMadhesi sMha de notificar de manera autOntica als donants. 3. 9es donacions de b'ns mobles sMhan de fer per escrit. 9es donacions verbals solament sn vQlides si simultQniament es lliura el b' donat. =Me#ceptuen les donacions que es fan amb motiu de captacions p6bliques de carQcter benOfic, en les quals el lliurament del b' es pot diferir. Ar#&cle 501-10 Sanejament 2. Els donants no responen de lMevicci ni dels vicis ocults dels b'ns donats. 3. Co obstant el que establei# lMapartat 2, els donants, si lliuren el b' sabent que 's aliO o conei#ent-ne els vicis o els defectes ocults, han dMindemnitzar els donataris de bona fe pels per!udicis soferts. 8. Co obstant el que establei# lMapartat 2, els donants, si la donaci 's modal o amb cQrrega, han de sane!ar el b', en cas dMevicci o vicis ocults, fins al valor del gravamen. Ar#&cle 501-11 %reditors dels donants Co per!udiquen els creditors dels donants les donacions que aquests atorguin despr's de la data del fet o de lMacte del qual nei#i el crOdit si manquen altres recursos per a cobrar-lo. Ar#&cle 501-15 0evocaci 2. Els donants, una vegada han conegut lMacceptaci de la donaci pels donataris, solament poden revocar la donaci per alguna de les causes segRents: a% 9a sobrevinenSa de fills dels donants, fins i tot si aquests tenien fills amb anterioritat. b% 9a supervivOncia dels fills dels donants que aquests creien morts. c% 9Mincompliment de les cQrregues imposades pels donants als donataris. d% 9a ingratitud dels donataris. =n causes dMingratitud els actes penalment condemnables que el donatari o donatQria faci contra la persona o els b'ns del donant o la donant, dels fills, del

cPn!uge o la cPn!uge o de lMaltre membre de la uni estable de parella, i tamb', en general, els que representen una conducta amb relaci a les matei#es persones no acceptada socialment. e% 9a pobresa dels donants, sens per!udici del dret dMaliments que correspongui legalment. =Ment'n per pobresa la manca de mit!ans econPmics dels donants per a la seva cPngrua sustentaci. 3. 9es donacions atorgades en cap"tols matrimonials i les donacions remuneratPries 6nicament sn revocables per incompliment de cQrregues. 8. 9Macci revocatPria caduca al cap dMun any comptat des del moment en quO es produei# el fet que la motiva o, si escau, des del moment en quO els donants conei#en el fet ingrat. Ts nulla la ren6ncia anticipada a la revocaci. Luan la causa revocatPria constituei# una infracci penal, lMany es comenSa a comptar des de la fermesa de la sentOncia que la declara. >. 9Macci revocatPria es pot intentar contra els hereus dels donataris i la poden e#ercir els hereus dels donants, llevat que, en aquest darrer supPsit, la causa de revocaci sigui la pobresa dels donants. En la revocaci per causa dMingratitud, lMacci no es pot intentar contra els hereus dels donataris i solament la poden e#ercir els hereus dels donants si aquests no ho han pogut fer. 7. 9es alienacions a t"tol oners i els gravQmens fets pels donataris abans que els donants hagin notificat fefaentment la voluntat de revocaci, en els supPsits de sobrevinenSa i supervivOncia de fills, dMingratitud i de pobresa, conserven la validesa, sens per!udici de lMobligaci de restituir el valor en el moment de la donaci dels b'ns de quO hagin disposat o de quO es vegin privats els donants per ra dels gravQmens que hi hagin imposat els donataris. En el supPsit dMincompliment de cQrregues, les terceres persones titulars de drets sobre el b' donat es veuen afectades per la revocaci dMacord amb les normes generals dMoposabilitat de drets a terceres persones. Ar#&cle 501-16 Donaci condicional i a termini 2. &ertanyen als donants, en la donaci sotmesa a condici suspensiva, els fruits i les rendes del b' donat mentre aquella estQ pendent de compliment. En aquest cas, els successors dels donataris no adquirei#en cap dret sobre el b' si "nterim aquests moren. 3. Els donataris o llurs successors, en la donaci sotmesa a termini o condici resolutPria, fins al venciment del termini o fins al compliment de la condici, adquirei#en els fruits i les rendes del b' o el dret donats. 8. 9es cQrregues, les condicions i les reversions imposades pels donants i, en general, les determinacions que, amb carQcter real, configurin o limitin el dret dels donataris, fins i tot quan no hagin estat acceptades pels afavorits, produei#en efectes, dMacord amb les normes generals dMoposabilitat de drets a terceres persones. Ar#&cle 501-1; Donaci remunerat1ria 9es donacions sn remuneratPries si es fan en premi o en reconei#ement, no e#igibles !ur"dicament, dels mOrits contrets o dels serveis prestats pels donataris. 9es donacions amb carQcter benOfic es regei#en per les normes de les donacions remuneratPries Ar#&cle 501-1@ Donaci amb c2rre+a o modal 2. Els donants poden imposar als donataris gravQmens, cQrregues o modes, a favor dels matei#os donants o de terceres persones. 3. =i els gravQmens, les cQrregues o els modes consistei#en en la prohibici o la limitaci de disposar dels b'ns donats, sMaplica lMarticle 2-- del 0odi de successions. Ar#&cle 501-1A Donaci amb cl2usula de reversi 2. El donant o la donant pot establir, a termini o condicionalment, que els b'ns revertei#in al matei# donant, al cPn!uge o la cPn!uge, a lMaltre membre de la uni estable de parella o als seus hereus. 9a reversi que depOn de la simple voluntat dels donants sMent'n que 's condicional. 3. Es pot ordenar, sota condici o terminis resolutoris, lMadquisici per una tercera persona dels b'ns donats. &er voluntat e#pressa dels donants, els matei#os donataris o les persones que

assenyalin poden designar la tercera persona. En cas de dubte sobre lMabast de la clQusula de reversi, sMent'n feta solament a favor dels donants i establerta per al cas de premoriOncia dels donataris respecte als donants sense dei#ar fills. 8. El donant o la donant pot revocar o modificar, en qualsevol moment, la reversi establerta a favor seu, del cPn!uge o la cPn!uge, de lMaltre membre de la uni estable de parella o dels seus hereus, dei#ant-la sense efecte o designant un nou adquirent dels b'ns donats. 9levat del cas de determinaci e#pressa, una vegada morts els donants sense haver ordenat la reversi o havent-se complert la condici o el termini establerts, els b'ns donats resten lliures del gravamen resolutori. >. ,entre no es complei#i la condici o el termini establerts, els donants poden revocar o modificar la reversi ordenada a favor de terceres persones. =i la reversi sMestablei# sota termini o sota la condici del nai#ement efectiu dels fills beneficiaris que han de n'i#er, concebuts o no, del primer donatari o donatQria, els donants perden aquesta facultat una vegada han conegut lMacceptaci feta pels donataris gravats amb la clQusula de reversi. 7. El b' donat, una vegada produNda la reversi, resta lliure de les cQrregues o els gravQmens imposats pels donataris o pels titulars successius, els quals responen de lMimport perdut per llur negligOncia i dels danys i per!udicis causats de mala fe. -. 9es reversions establertes a favor del donant o la donant, del cPn!uge o la cPn!uge, de lMaltre membre de la uni estable de parella o dels seus hereus, en tot allP que no establei# aquest article, es regei#en pels articles del 45 al 4/ del 0odi de successions, i les establertes a favor de terceres persones, pels preceptes relatius als fideNcomisos.

Ar#&cle 501-%B Donaci amb reserva de la facultat de disposar 2. 9a donaci amb reserva de la facultat de disposar es regei# pel seu t"tol constitutiu i, si aquest no establei# una altra cosa, la reserva de disposici sMent'n solament per a actes a t"tol oners. 3. 9Me#ercici de la facultat de disposar resol la titularitat dels donataris i dels tercers adquirents o titulars de drets, llevat de la bona fe dMaquests i del que establei# la legislaci hipotecQria. 8. 9Me#ercici de la facultat de disposar, si sMha condicionat a lMestat de necessitat del donant o la donant, de la seva fam"lia o de lMaltre membre de la uni estable de parella, o a lMautoritzaci o el consentiment de persones determinades, sMha dMatenir al que amb relaci a aquests casos sMestablei# per a lMusdefruit amb facultat de disposar. Ar#&cle 501-%1 %apacitat dels donataris 2. &oden acceptar donacions les persones que tenen capacitat natural. 3. 9es donacions fetes amb gravQmens, cQrregues o modes a persones sotmeses a potestat o a un rOgim tutelar o de protecci han dM'sser acceptades amb la intervenci o lMassistOncia de les persones que establei# el 0odi de fam"lia. 8. 9es persones que serien els representants legals dels concebuts si !a haguessin nascut poden acceptar les donacions que es facin a favor dMaquests. >. 9es donacions fetes a favor dels no-concebuts sMentenen fetes sota condici suspensiva. Ar#&cle 501-%% Pluralitat de donataris 2. 9es donacions fetes i les reversions previstes con!untament i simultQniament a favor de diverses persones sMentenen fetes per parts iguals, amb lMacrei#ement proporcional respecte a la part que correspongui a les persones que no les acceptin, llevat que els donants disposin una altra cosa. 3. 9a quota que pertany als donataris ingrats, una vegada revocada la donaci per ingratitud, acrei# la dels altres donataris en la proporci corresponent.

Tema 6. La ! !ca,&'".
1. Co" &derac&o"e /e"erale .
9a usucapin se articula entorno a 3 e!es: 2% &osesin cualificada: situacin provisional que se protege legalmente. 3% +iempo: por el cual esa situacin provisional pasa a ser definitiva. 9a posesin se regula en los arts. 2/8. y ss 00 y 782.38 y ss 000at. 9as dos caras del mismo fenmeno son:

9a prescripcin e#tintiva: sobre todo tipo de derechos patrimoniales, reales o personales. - 9a prescripcin adquisitiva: que es la usucapin solo referida a los derechos reales como modo de adquirir la propiedad o derechos reales. )rt. -./ 00. &or tanto, la adquisicin a favor de otra persona del derecho implica la p'rdida para otra, el titular anterior. De hecho, los art. 2/-3 y 2/-8 00 hacen prevalecer la prescripcin adquisitiva sobre la e#tintiva. E#isten diversas clasificaciones en el 00: A) Gsucapin ordinaria y usucapin e#traordinaria: 2.- U !ca,&'" ord&"ar&a: que e#ige buena fe y !usto t"tulo. 3.- U !ca,&'" e=#raord&"ar&a: que no lo e#ige y precisa de mayor tiempo. En 0ataluEa solo hay un tipo, que ser"a equiparable a la e#traordinaria, por que no e#ige buena fe ni !usto t"tulo. B) Gsucapin de bienes muebles y usucapin de bienes inmuebles: 2.- El 00 determina que para usucapir el *&e" m!e*le de forma de usucapin ordinaria se e#igen 8 aEos, y con usucapin e#traordinaria - aEos. &ara usucapir en 0ataluEa bienes muebles son 8 aEos para ambos casos. 3.- &ara usucapir *&e"e &"m!e*le , en el 00 de forma de usucapin ordinaria son 2. aEos entre presentes y 3. aEos entre ausentes, y para usucapir de forma e#traordinaria son 8. aEos. En 0ataluEa para usucapir bienes inmuebles son siempre 3. aEos. CC Gsucapin del dominio $propiedad% y usucapin de otros derechos reales poseibles seg6n el concepto posesorio.

%. Lo

!+e#o &m,l&cado .

El art. 2/82 00 es de dif"cil interpretacin y se determina que pueden adquirir por usucapin las personas capaces de adquirir por el resto de modos leg"timos. 9a usucapin se inicia, corre y se consuma, por tanto se dan 8 momentos en la usucapin: a% El inicial: e#iste un t"tulo defectuoso o falta de t"tulo. b% El intermedio: que es el tiempo legalmente establecido. c% El final: en el que se adquiere la titularidad. 9a capacidad no se refiere ni al momento inicial ni al momento final. 9os arts. -37 y -3- 00, admiten la reopcin de la cosa donada por menores e incapacitados a t"tulo gratuito. &or lo tanto, estos podr"an adquirir por usucapin, pero no a t"tulo oneroso porque no pueden contratar. &or lo tanto, la capacidad se refiere al momento en que corre la usucapin, requiri'ndose capacidad para poseer, art. >8. 00. Es decir, capacidad natural de entender y querer, aunque si no la tienen pueden poseer a trav's de sus representantes legales, art. >>8 00. 9a prescripcin adquisitiva o usucapin comporta a la vez la e#tintiva de otra persona, la titular, corre a favor de uno y en contra de otro. <ncluso en contra de

un incapacitado, como dispone el art. 2/83 00, que le reserva la accin para reclamar contra sus representantes legales. En el 000at es distinto, el art. 782.3- establece la suspensin de la posesin para usucapir en este caso. En este caso se dan 3 particularidades en la usucapin: 2% 9a posesin civil"sima, art. >>. 00 y 782.3> 000at: Es la posesin del heredero, cuando este acepta se retrotraen los efectos a la muerte del causante y se entiende que no ha cesado la posesin para usucapir. &ero en el 00, la prescripcin corre incluso en la herencia adyacente, es decir, en el momento desde la muerte hasta la aceptacin del heredero. En el 000at es diferente, el art. 782.3- establece la suspensin del plazo durante la herencia yacente. 3% 9a prescripcin entre varias personas o co-poseedores: El art. 2/83 00, establece que basta que uno realice los actos necesarios para usucapir para favorecer el resto, no hace falta que se haga por todos. )unque es a la inversa en el art. >7. 00, los actos dirigidos contra la posesin de uno, tambi'n per!udican al resto.

0. O*+e#o.
)rt. -./.8, 2/8..2 00 y 782.38 000at. El ob!eto es, o un bien mueble o un bien inmueble, tanto sobre su propiedad como sobre otro derecho real, aunque sea menos frecuente. E#iste un error en el 00, que solo habla de dominio. =olo son usucapibles los derechos reales poseibles, es decir, que en su contenido e#istan facultades de posesin. &or tanto no lo ser"a nunca un derecho de garant"a, no puede usucapirse un derecho de garant"a, ni hipoteca ni prenda, ni tampoco puede usucapirse un derecho de adquisicin preferente como el tanteo y el retracto. En cambio, si que se pueden usucapir los derechos de goce, pero no todos, se e#cluyen las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas sean o no aparentes, art. 2/7/ que remite al 78/ 00. +ampoco pueden usucapirse derechos de cr'dito aunque sean poseibles, como en el arrendamiento, art. 2/8. 00. ;ealmente, el ob!eto se refiere a bienes materiales, intracomercio, dentro del comercio de las personas, en consonancia con el art. >85 y >-..8 00. &or tanto, cosa usucapible que se encuentre dentro del tr fico !ur"dico, no caben los bienes de dominio p6blico o bienes e#cluidos del comercio.

1. La ,o e &'" ,ara ! !ca,&r.

Co toda posesin da lugar a usucapin del derecho. El art. 782.3> 000at ya seEala que la mera detentacin no permite la usucapin. =e requiere una posesin cualificada y adem s los dos requisitos, en el caso del 00, para la usucapin ordinaria d buena fe y !usto t"tulo. &ero toda posesin h bil para usucapir requiere 7 requisitos, como se establece en los arts. 2/>2 y 2/>3 00, tambi'n se reitera en la posesin, art. >>> y >>5 00 y 782.3> 000at. Estos 7 requisitos son:

2% &osesin en concepto de titular, en concepto de dueEo, usufructuarioU <ncluso cabr"a la modificacin del concepto posesorio, cuando comienza a poseer en concepto de usufructuario y acaba poseyendo en concepto de dueEo, corriendo el plazo desde el momento en que se da la mutacin. 3% Cec vis: pac"fica y no violenta. 8% Cec clam: no clandestina ni oculta ni secreta, es decir una posesin p6blica. >% Cec precario: no consentida o no tolerada por el titular. 7% &osesin ininterrumpida: continuada.

5. I"#err!,c&'" ( ! ,e" &'".

La &"#err!,c&'": 9a interrupcin de la posesin puede darse por 8 tipos de actos: 2% 9a interrupcin natural $art. 2/>> y >-. 00%: supuestos en los que la posesin se pierde por > posibilidades: a% )bandono de la cosa o derileccin. b% &or cesin a otra persona a t"tulo oneroso o gratuito. )unque en este caso, los arts. 2/-..2 y >7/ 00 establecen la presuncin de continuidad posesoria si se prueba la posesin anterior y la actual, se entiende no interrumpida por la posesin intermedia, es decir, se suman los tiempos. c% Destruccin o p'rdida de la cosa: queda fuera del comercio ya sea material o !ur"dica. ;ealmente no es una interrupcin, sino que se hace imposible seguir usucapiendo. =i es temporal, por e!emplo una inundacin, debe darse la p'rdida durante m s de un aEo para que se produzca la interrupcin y vuelva a contarse desde cero. d% &or posesin de otra persona, incluso contra la voluntad del poseedor anterior, si dura m s de una aEo. 3% 9a interrupcin civil o !ur"dica $art. 2/>7 00%: la citacin !udicial hecha al poseedor interrumpe la posesin, no la usucapin. =e ha criticado que entre el momento de la presentacin de la demanda y la citacin o emplazamiento al demandado podr"a consumarse la usucapin en contra del titular. )unque es ese caso de!ar"a de ser pac"fica y se convierte en una posesin discutida. El art. 2/>- 00 establece 8 supuestos en los que C( hay interrupcin: a% =i la citacin fuera nula por falta de solemnidades legales. =e critica que el demandante tenga que asumir el error del !uez que hace incorrectamente la citacin. b% =i el actor d>esiste de la demanda o de!a caducar la accin o instancia. c% =i el !uicio acaba absolviendo al poseedor dando la razn al demandado. Viendo este 6ltimo supuesto, nos damos cuenta de una parado!a, y es que la citacin al demandado no interrumpe realmente porque no se da si la resolucin final absuelve al demandado. &or tanto lo que interrumpe es la sentencia !udicial,

que determina que el poseedor o usucapiente pierde el derecho o usucapin por que otro, el actor, tiene me!or derecho. El art. 2/>5 00, dentro de este apartado de la interrupcin civil o !udicial, tambi'n recoge el supuesto de acto de conciliacin, entendido como acuerdo entre las partes, siempre que dentro de 3 meses desde el acuerdo se presente a la autoridad !udicial. 8% 9a interrupcin de reconocimiento del poseedor sobre el me!or derecho del titular $art. 2/>4 00 y 782.37 000at%: de!a de poseer en concepto de titular el que reconoce que el titular es otro. &osee por v"a no incompatible y manifiesta su voluntad de no usucapir y no adquirir finalmente. En todos los casos de interrupcin el efecto com6n es que la posesin comenzada y dirigida a la usucapin cesa, por lo que se debe comenzar una nueva posesin para usucapir de cero, incluso con el mismo su!eto posiblemente, aunque quien consiga interrumpirla no tenga la posesin. La ! ,e" &'": Establecida en el art. 782.3- 000at. - 0ontra personas incapacitadas. - :erencia adyacente. - 0ontra la pare!a estable mientras dura la convivencia. - Entre personas vinculadas por la patria potestad de los padres o por una institucin tutelar. El tiempo de suspensin durante esa situacin no se computa a efectos de usucapin.

6. Re"!"c&a a la ! !ca,&'".
)rt. 2/87 00 y 782.3/ 000at. 9a usucapin produce una adquisicin autom tica y retroactiva del derecho, pero es renunciable. 0uando se cumpla el plazo, se adquiere autom ticamente. )l invocarla ante un !uez, 'ste la declara retroactivamente desde el momento en que comenz la usucapin, pero no es una situacin forzosa. El art. 2/87 00, determina que puede renunciarse la prescripcin ganada o consumada por quien tiene capacidad para ena!enar. =i no est consumada, lo que se producir"a es una interrupcin, art. 2/>4 00. &ero en todo caso, la renuncia, tanto en el 00 como en el 000at, no puede per!udicar a terceros ni a los acreedores de quien ha adquirido por usucapin ni a los titulares de los derechos constituidos sobre el bien usucapido.

;. La d& #&"c&'" e"#re ! !ca,&'" ord&"ar&a ( ! !ca,&'" e=#raord&"ar&a e" el CC.

U !ca,&'" ord&"ar&a: ;educcin del plazo, que e#ige 3 requisitos adicionales: 2% Fusto t"tulo $art. 2/73 00%: Es el acto o negocio !ur"dico idneo para adquirir la posesin, que finalmente da lugar a la adquisicin de la propiedad. Fustifica la posesin y si no hubiese defectos, se habr"a

transmitido el derecho real que e#terioriza la posesin, e!emplo, la propiedad. El art. 2/78 y 2/7> 00, establece > caracter"sticas del +"tulo: a% Fusto, idneo para transmitir el derecho real. b% Verdadero, e#istente. E#cluye t"tulos simulados. c% V lido, art. 23-2 00. &ero d ndose un defecto en la transmisin, sea de titularidad o de falta de poder de disposicin del transmitente. 1rente a una accin de anulabilidad, > aEos, no se podr"a alegar una usucapin, 8 aEos bien mueble. d% Lue el t"tulo sea probado. Lue en la posesin para usucapir no intervienen las presunciones de titularidad. 3% Huena fe $art. >88 00%: usucapin, art. 2/7. 00. 9a creencia de que el transmitente era dueEo y pod"a transmitir. Co se produce la adquisicin instant nea del derecho, siendo necesaria la usucapin para su adquisicin diferida. Es decir, se dan 3 circunstancias: - Co dueEo - DueEo sin poder de disposicin El art. 2/77 00 establece que el dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no interrumpida de 8 aEos con buena fe. El art. 2/75 00 establece que el dominio y dem s derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesin durante 2. aEos entre presentes y 3. entre ausentes, con buena fe y !usto t"tulo. El art. 2/74 00 define el ausente, el propietario verdadero y establece que para los efectos de la prescripcin se considera ausente al que reside en el e#tran!ero o en ultramar. 9a !urisprudencia establece que: 2% Dos aEos de ausencia es igual a uno de presencia. 3% Co se tienen en cuenta posesiones inferiores a un aEo o interrumpidas. 8% 9o mismo ocurre con la buena fe y la mala fe. En el momento que conoce el poseedor, cesa la buena fe y pasa a ser mala fe, que es de m s tiempo. =i pasa a la usucapin e#traordinaria $mala fe%, la posesin en usucapin ordinaria se multiplica por 3 ante bienes muebles y por 8 en inmuebles, art. 2/77 y 2/7/ 00. U !ca,&'" e=#raord&"ar&a: =upone un mayor plazo de tiempo: - - aEos para bienes muebles - 8. aEos para inmuebles =in necesidad de !usto t"tulo ni buena fe. &ero matizado en el art. >-> 00, que establece que el propietario puede reivindicar el bien mueble pasados los aEos si fue hurtado o robado, si no es irreivindicable. En ese caso, el plazo de aEos cuenta desde que prescribe el delito o falta, o bien comenzar a contar desde el cumplimiento de la pena y responsabilidad civil derivada del art. 2/700. El 00 introduce un matiz en bienes inmuebles, respecto a las servidumbres. E#cluye la usucapin de servidumbres discontinuas y las servidumbres continuas no aparentes. =ervidumbres continuas y aparentes pueden usucapirse en un plazo de 8. aEos, seg6n establece el art. 785 00. En 0ataluEa es diferente, el art. 7--.> establece que ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapin.

En 0ataluEa, el art. 782.35 establece otros plazos en el caso de usucapin e#traordinaria: - 3 aEos para bienes muebles - 3. aEos para bienes inmuebles El 00 estatal tambi'n regula la usucapio libertatis, usucapin liberatoria durante 3. aEos. )dquisicin por usucapin de la libertad de un gravamen. E!emplo: posee un bien como libre, pero en realidad esta gravado. El no uso del derecho real limitado, m s la posesin de la cosa libre, induce a la usucapin liberatoria. )qu" se distingue entre: a% ,odalidad pura: Cudo propietario que posee el bien como propio desconociendo el usufructo, de forma que con el paso del tiempo se llega a la e#tincin del derecho limitado que grava su propiedad. b% ,odalidad impura: posesin en concepto de dueEo de una propiedad que cree libre. El titular del derecho real no lo usa, no es evidente y esa usucapin doble puede coincidir o no. E!emplo: poseedor puede usucapir el dominio entre presentes, pero la servidumbre continua. =e usucapen en el plazo de 3. aEos.

@. U !ca,&'" ( Re/& #ra de la 3ro,&edad.

)rt. >-3 y 2>// 00, remite a los art. 87 y 8- 9:. El registro de la &ropiedad tiene una funcin declarativa, no constitutiva. Es una presuncin iuris tantum, en la realidad registral, los registros pueden pertenecer a dueEos no inscritos. Gsucapin: )% Usucapin secundum tabulas: quien esta en el ;egistro. )unque la inscripcin no produce la usucapin, facilita que se produzca la usucapin ordinaria. <nter's de la ley en hacer coincidir realidad y registro, art. 87 9:. El art. 87 9: establece: 2% <nscripcin es !usto t"tulo para la usucapin ordinaria, no necesidad de probarlo, e#cluye el art. 2/7> 00. 3% =e completa con el art. 84 9:, se considera una posesin idnea para usucapir: - p6blica - pac"fica - ininterrumpida 8% &or la inscripcin se presume buena fe durante el tiempo del asiento. 3% =e presume la continuidad con la posesin de sus antecesores registrales. H% Usucapin contra tabulas: usucapin contra lo inscrito en el ;egistro de la propiedad. En la realidad e#traregistral, una persona distinta del inscrito esta poseyendo para usucapir. &ostura restrictiva de la legislacin, en cuanto que la usucapin puede per!udicar al titular registral. =alvo una e#cepcin: Lue no puede per!udicar al llamado

tercero registral o tercero hipotecario, que es el que conf"a en el ;egistro y adquiere e inscribe. Co hay indicios en el registro de que e#ista una usucapin en v"a, no puede per!udicarle.

Tema ;.- La e=#&"c&'" de lo derecho reale .

1. La ,)rd&da de la co a.
=abemos que en el d* de obligaciones $)rt. 2243 00% e#tingue la obligacin la entrega. &uede darse una ,)rd&da .- &ca o ma#er&al de la cosa sobre la que recae el d*, que slo se e#tinguir si es total. =i fuese parcial, el d* contin6a sobre la parte subsistente.

9a p'rdida tambi'n puede ser +!r-d&ca, que se refiere a la salida del comercio de la cosa, donde puede producir tambi'n la subrogacin real sobre el bien que la sustituya $art. 72/ 00%. 9os requisitos de la p'rdida son: +iene que ser total Es necesario que sea sobrevenida :a de ser definitiva, porque si hay alguna posibilidad de que vuelva, el su!eto tiene d* de recuperacin, por lo que queda en fase de latencia. En cuanto a la de #r!cc&'" tanto si se ha ocasionado por caso fortuito o dolo o culpa, se e#tingue el d* real, lo que no ocurre en sede de derechos y obligaciones. Es indiferente la causa que produce la p'rdida de la cosa ya que igualmente se e#tingue el d* real por destruccin de los efectos del acto creador por diversas causas $impugnacin victoriosa, revocacin,...%. =i el acto fue nulo no se e#tingue el d* sino que es como si nunca hubiese e#istido.

%. La re"!"c&a ( el a*a"do"o.
9a renuncia $art. 783.> 000at% supone un doble acto: Declaracin de voluntad e#presa o t cita. )cto de desamparo o desposesin, abandono de la cosa $dereliccin%. ,ientras que a los d* reales limitados se renuncia, la propiedad se abandona. El 00 recoge la renuncia para el usufructo $art. 728.> 00% y la servidumbre $art. 7>-.7 00% 9a renuncia consiste en una declarac&'" de 2ol!"#ad !"&la#eral que hace el titular del d* real, "o rece,#&c&a, ya que no hace falta que sea comunicada, e &rre2oca*le. En el caso de los d* reales limitados, la renuncia beneficia al propietario que reabsorbe esas funciones, aunque son necesarios 3 requisitos: 0apacidad para renunciar, que es la capacidad de obrar suficiente $art. 2/870c%. &or analog"a podr"an hacerlo padres y tutores con autorizacin !udicial. Co puede per!udicar a terceros, especialmente acreedores. 9a renuncia debe hacerse con diligencia, entreg ndose al propietario, y en caso de abandono del d* de propiedad $derileccin%, habr que su!etarse al r'gimen espec"fico de cada bien: Gn bien mueble $art. -2.00% podr"a ser abandonado, convirti'ndose en res nullius.

9os Hienes inmuebles pasan al &atrimonio del Estado o de la Beneralitat. En 0ataluEa, desde 2/42 no e#isten los inmuebles abandonados.

E#isten unos l"mites en el art. -.3 00 para la renuncia y la derileccin: Co pueden ser contrarios al orden p6blico y no pueden per!udicar a terceros.

0. La co" ol&dac&'".
;egulado en el art. 783.8 000at. =ignifica la reunin de titularidades, de propiedad y d* real limitado en la misma persona. El propietario adquiere la titularidad del gravamen intervivos o mortis causa. =upone al reincorporacin del d* real en el d* de propiedad. =i por cualquier causa $renuncia, no uso,...% se e#tingue un d* real limitativo, la propiedad se libera del l"mite y se e#pande y el propietario recupera el poder total sobre la cosa. 9os derechos reales limitados vuelven al d* de propiedad, pero no ocurre a la inversa.

1. O#ra ca! a de e=#&"c&'".

El "o ! o El no uso de d* reales limitados pose"bles. En principio el no uso no supone la e#tincin del d* real. &era que sea as" es necesario que haya alguien que posea en concepto de dueEo, de manera que conlleva la prescripcin adquisitiva $se pierde en la medida que otro lo adquiere%. &or tanto, el paso del tiempo sin utilizar la cosa no conlleva la e#tincin del d* real. )rt. 728.5 0c para usufructo y art. 7>-.3 0c para servidumbre. La e=,ro,&ac&'" .or$o a =upone al afectacin del bien al inter's p6blico $art.88 0E%. =i alguien es propietario de un inmueble y e#iste una causa !ustificada, la )dministracin puede e#propiar el d* de propiedad, siempre que esta causa sea de utilidad p6blica e inter's social. =e impone como una especie de venta forzosa entre el particular y el E*. El particular pierde su d* de propiedad pero el d* no se pierde puesto que pasa a formar parte de los derechos del E*. La &"e.&cac&a o*re2e"&da Esta ineficacia sobrevenida se da respecto del acto que origin ese d* real.

E!emplos de ello son: revocacin, nulidad, cumplimiento del t'rmino final, muerte del titular si es personal"simo en el d* de habitacin.

BLOQUE II. EL DERECHO REAL DE 3RO3IEDAD Tema @.- El derecho de ,ro,&edad.

1. Co"ce,#o ( carac#er- #&ca .

Concepto =upone un d* real pleno que atribuye a su titular el dominio sobre una cosa, lo que implica ser titular de la misma y adem s implica su uso, disfrute, disposicin, reivindicacin, etc, sobre la cosa. Es un d* real pleno en cuanto que es un d* e#pansivo ya que la propiedad comprende todas las facultades dominicales. E!emplo de ello es el usufructo, de modo que cuando cesan ese d*, el d* real se e#pande, recobrando el contenido pleno de sus facultades. El dominio recae tanto sobre bienes materiales como bienes inmateriales $propiedad intelectual, d* de autor%. Caractersticas 0omo d* real pleno sus caracter"sticas son: )bsolutividad $erga omnes, frente a todos, de manera que todos han de respetar ese d* de propiedad%. <nmediatibilidad $e!ercicio directo sobre la cosa%. 0omo d* e#pansivo, su caracter"stica es que se e#tiende en abstracto sobre todas las facultades dominicales.

%. La .!"c&'" oc&al de la ,ro,&edad.

En d* germ nico no hab"a propiedad individual. En d* medieval, por su parte, la titularidad dominical era de los feudales, pero paralelamente hab"a la desintegracin del dominio, dividi'ndose entre la propiedad o dominio directo y el uso o dominio 6til. En EspaEa e#ist"a una gran influencia de la iglesia, como lo muestra la vinculacin y la concentracin de la propiedad en las llamadas manos muertas, que supone vincular en la iglesia la titularidad y la concentracin. En el siglo W<W se da una influencia de la <lustracin y la ;evolucin 1rancesa, por lo que se desmorona la configuracin medieval del d* de propiedad, siendo modificada por otros principios de concepcin individual y absoluta del d* de propiedad. El d* de propiedad se configura como absoluto a trav's de unos decretos. El 0c es una imitacin del 00 franc's. Cuestro 00 configura el d* de propiedad como un d* absoluto integrado por facultades de gozar, disponer y reivindicar el ob!eto sobre el que recae ese d*. $art. 8>4 00%. El 000at, en su art. 7>2-2.3, igual que el 00, dice que la propiedad atribuye a su titular el d* de usar una cosa y disponer de ella. El siguiente art"culo, sin embargo, aEade algo que no dice el 00, estableciendo que las facultades del propietario deber n e!ercitarse de acuerdo con la funcin social de la propiedad.

El fundamento del d* de propiedad var"a seg6n las teor"as: los mar#istas prefieren la propiedad colectiva. (tras teor"as colectivistas fundamentan el d* de propiedad en el pacto social $;osseau%. 9as teor"as individualistas entienden que el d* de propiedad es satisfacer las necesidades individuales. 9a funcin social del d* de propiedad $art. 88 0E%, dice que la 0E reconoce el d* a la propiedad privada y a la herencia y aEade que la funcin social de esos d* delimitar su contenido. El propietario de una cosa tiene d* a lo que le permita la ley y, superadas las restricciones de la ley, puede hacer lo que dice el art. 8>4 00. En el =iglo WW en EspaEa, numerosas leyes establecieron l"mites dr sticos a la concepcin individualista del d* de propiedad $por e!emplo: ley de viviendas de proteccin oficial, legislacin sobre contratacin parcelaria, la ley de latifundios o m s recientemente la legislacin del suelo donde se establece que el propietario de un solar al que se haya calificado como suelo urbano y que en un determinado tiempo no edifique, pudiendo la )dministracin e#propiar para edificar%.

0. Lo l-m&#e del derecho de ,ro,&edad.

=e diferencian de las restricciones al d* de propiedad. Estos l"mites pueden venir impuestos: 3or la a!#o"om-a de la 2ol!"#ad $art 2377 00%. Cecesitan acto espec"fico de constitucin y slo rigen si se han pactado. =e diferencian dos clases: D* reales limitados: graban al d* de propiedad y e#isten si se han pactado. &rohibiciones de disponer: Gn e!emplo ser"a la donacin con prohibicin de que se venda en 2. aEos. =e configuran a trav's de la inscripcin ene l registro de la propiedad $art. 35 9:%. =i se vende a un tercero el donante puede impugnar el contrato de compraventa para que el bien vuelva al patrimonio del donatario. Este l"mite $arts 542 00, 2-- 0= % no puede superar dos generaciones m s la actual. =i se da la compraventa con prohibicin de disponer es v lida como cl usula contractual pero no podr ser oponible a un tercero $art. 3- 9:%. =e reclamar al comprador por incumplimiento de contrato. 3or la le( Co necesitan de ning6n tipo de regulacin de constitucin, sino que operan Iipso iureK $autom ticamente%. =e distinguen dos clases: En inter's p6blico: benefician directamente a toda la comunidad. El art 7>7-3 000at: hace una relacin no cerrada de los posibles

l"mites del d* de propiedad $urbanismo, vivienda, forestal, costas y aguas, defensa de animales,...%. En inter's privado: la comunidad slo obtiene un beneficio indirecto ya que los beneficiarios directos de estos l"mites son los titulares de bienes pr#imos y en particular, de fincas vecinas. Destacan aqu" las relaciones de vecindad y las situaciones de comunidad.

1. Cla e .
&or su!eto: &6blica, si corresponde a la colectividad general. &rivada, cuando el derecho es o est asignado a determinada persona o grupo y las facultados del derecho se e!ercitan con e#clusin de otros individuos. <ndividual, si el derecho lo e!erce un solo individuo. 0olectiva privada, cuando el derecho es e!ercido por varias personas. 0olectiva p6blica, si est constituida por meros derechos, como un cr'dito, una servidumbre, entre otros. &or naturaleza: &ropiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro. &ropiedad inmueble, o bienes ra"ces o fincas son las que no pueden transportarse de un lugar a otro. &ropiedad corporal. &ropiedad incorporal &or ob!eto: &ropiedad de bienes destinados al consumo. &ropiedad de bienes de produccin.

5. La relac&o"e de 2ec&"dad: co"#&/D&dad< e #ado de "ece &dad e &"m& &o"e .

)rt. 7>-.2 y ss 000at. Distingue 8 supuestos: 2% ;elaciones de contigRidad: Vecindad propiamente dicha. ,irar art. 7>2.2 a 7>-.22 000at. =aberse al menos uno como e!emplo. 3% Estado de necesidad: art 7>-.23 000at. Entrar en propiedad a!ena para evitar un per!uicio grave e#istente, inminente, cuando el per!uicio que se quiere evitar es desproporcionado del daEo que se infringe en la propiedad. =in per!uicio de que quien lo haya hecho tenga que indemnizar por los daEos ocasionados. 8% <nmisiones: art. 7>-.28 y 2> 000at. :ay dos tipos: a% <nmisiones leg"timas: si tienen que ser soportadas. b% <nmisiones ileg"timas: Co tienen porque se soportadas. <nterferencia en una propiedad pr#ima por humos, ruidos, residuosU Es ileg"tima cuando constituyen un acto prohibido y causen daEos en la persona o propiedad. 9a v"ctima recibir los

daEos y contar con la accin negatoria para hacer cesar estas perturbaciones ileg"timas. 9a accin negatoria, es una accin bic'fala: el tercero no tiene derecho alguno sobre mi finca y frenar actos perturbadores materiales. <nmisiones leg"timas: - 0uando sean inocuas, e!emplo el humo de la barbacoa. - &er!uicios no sustanciales, e!emplo la obra del vecino el s bado. - 0ausen per!uicios sustanciales derivados del uso de la finca seg6n su destino. - =ea econmicamente desproporcionado el cese de estas inmisiones, e!emplo instalada una f brica cerca de un huerto. En estos casos ser"a e#cesivo pedir al propietario que contamine menos, no hace falta que sea imposible, sino que ya es suficiente con que sea demasiado caro. - =e puede pedir que las inmisiones se realicen de forma menos per!udicial, siempre que no sea desproporcionadamente caro. - Entendemos que el per!uicio no es sustancial cuando est dentro de los l"mites fi!ados administrativamente.

6. La ,ro,&edad &"mo*&l&ar&a. Cla e . La ,ro,&edad !r*a"- #&ca.

)rt. 8>4 00. 9a funcin social de la propiedad se hace notar especialmente en materia inmobiliaria. Deberes positivos de actuacin: - El propietario de una finca agr"cola no solo puede cultivarla sino que tiene el deber !ur"dico de conservarla. =+0 3- de marzo de 2/45. - En suelo urbano tambi'n sabemos que el derecho de edificar depende de la legislacin y adem s de un suelo urbano, e#iste el deber positivo de hacerlo. ;D9 2?2//3 y 9ey -?2//4. - &royecto de ley del suelo. )rt. 23, clasificacin b sica, distinguiendo entre urbanizado y rural: X =uelo urbanizable: el que integra de forma legal y efectiva en los n6cleos de poblacin. X =uelo rural: preservado de transformacin en suelo urbanizado. Dos grandes clases de propiedad inmobiliaria. En 0ataluEa rige el decreto 9egislativo 2?3..7 de 3- de !ulio.

Tema A.- Lo d&2er o modo de ad4!&r&r la ,ro,&edad.

1. La acce &'". Co"ce,#o.
)rt. 878 00 y 7>3.2 000at.

,odo de adquirir la propiedad originario. =e caracteriza por determinar quien adquiere lo que se une o incorpora a otra cosa. @Lui'n es propietario de lo construido sobre un solarA @De quien es lo pintado sobre una telaA &or medio de este derecho de accesin, se decide a quien corresponde la propiedad del todo, lo cual va a ser relevante cuando haya m s de un su!eto implicado. ) una cosa ya e#istente se le incorpora otra. Es la regla para determinar a quien le corresponde la propiedad del todo. Cr&#er&o /e"erale : ;egla ;omana: - accesorium principales - buena fe $error% o mala fe $no error% +radicionalmente se distinguen 8 supuestos: 2% )ccesin por produccin: r'gimen !ur"dico de los frutos. 3% )ccesin inmobiliaria: accesin de mueble a inmueble accesin de inmueble a inmueble 8% )ccesin mobiliaria: accesin de mueble a mueble. unin mezcla o conmi#tin. Especificacin

%. La llamada acce &'" ,or ,rod!cc&'": r)/&me" +!r-d&co de lo .r!#o .

Co es propiamente accesin, art. 87>-875 00 y 7>2.8 y > 000at, en sede de derechos de propiedad en general. Co es un supuesto de accesin porque mientras los frutos no se han separado, integran la misma cosa, y una vez separados, son una cosa diferente. Re/la re ,ec#o de la a#r&*!c&'": &ertenecen al propietario de la cosa madres, salvo que e#ista un derecho que atribuya a otro la facultad de percibirlo. &or e!emplo: el usufructo, arrendamiento. El que tenga el derecho de percibirlos, tendr que abonar los gastos al productor, a no ser que quiera de!arle los frutos. <gual que la liquidacin del estado posesorio. El art. 7>2.> 000at, establece que los frutos en especie se adquieren cuando se separan, y el dinero cuando se devengan y se perciben por d"as.

0. La acce &'" &"mo*&l&ar&a: ca o ( r)/&me" +!r-d&co.

S!,!e #o de acce &'" de &"m!e*le a &"m!e*le: ;D 2?3..2, art. 3-22, te#to refundido de la ley de aguas, art. 7>3.3 000at y 8---858 00.

E!emplo: nace una isla en un r"o no navegable. 9a ley de aguas remite a la legislacin especial para determinados supuestos. En el 00 estatal regula los siguientes casos: 2% )luvin: +rasvase gradual de part"culas de tierra de una finca a otra por la fuerza de las aguas. )rt. 8-- 00, atribuye la propiedad al titular de la finca. )rt. 8-5 00. 3% )vulsin: art. 8-4 00. Gna porcin conocida de terreno que por fuerza inesperada, e#traordinaria de las aguas, la desplazan a la finca contigua. Distinto del aluvin que es paulatino, este es de golpe. 8% Insula in flumine nata: )rt. 852 y 858 00. =i estamos en r"os navegables y nace una isla, ser propiedad del Estado. =i nace en un r"o no navegable, habr que atribuirle su titularidad. >% -utacin del cauce de un ro, art . 85. y 853 00. Distincin entre dominio p6blico y dominio privado: a% e#propiacin por fuerza de naturaleza b% adquisicin de la propiedad del lecho La acce &'" de m!e*le a &"m!e*le. ) quien corresponde la titularidad de los construido, plantado, sembrado de una finca. )rt. 7>3.7 000at, lo construido pertenece al propietario del suelo y adem s se le presume como constructor. ;egla general antigua: )plicacin del principio accesorium! superficie solo cedit: en derecho romano era una regla absoluta, propiedad desde el cielo hasta el infierno. :oy en d"a si que e#isten limitaciones. ,atizado por la funcin social de la propiedad. Co siempre el valor del suelo es lo principal. El suelo es siempre lo principal pero puede ocurrir que el valor de lo construido sea mayor que el del suelo. =upuestos de construccin e#tralimitada, como el ;& no aclara el l"mite. 9egislacin 0atalana: 2% &lantaciones en suelo a!eno: art. 7>3.7 000at. El propietario del suelo tiene opcin entre: a% Luedarse la plantacin, abonando los gastos. b% E#igir al que plant que de!e el terreno en el estado que lo encontr. 3% =iembra en suelo a!ena: art. 7>3.- 000at. (pcin para el propietario del suelo. (bligar a quien sembr a pagarle una renta hasta que llegue la cosecha. 8% 0onstruccin en suelo a!eno con valor superior a la edificacin. )rt. 7>3./ 000at: a% 0eder la parte invadida por precio al constructor, si el precio de la construccin m s el suelo propio es superior a la mitad. b% &uede recibir una compensacin en especies. ,ala fe: 9a buena fe se presume siempre, cesa por la mera oposicin del titular del suelo, art. 7>3.2. 000at. 0reencia razonable de que se tiene un t"tulo suficiente.

9a mala fe de quien planta, siembre, construye, pierde lo construido, plantado o sembrado y tiene que indemnizar al propietario del suelo, salvo per!uicio econmico desproporcionado. ;eglas de la buena fe de ambos, la mala fe de ambos se compensa, se aplicar la regla general. 9os arts. 7>3.28 y 2> 000at relativos a la construccin con material a!eno. 0onstrucciones: En suelo a!eno con valor superior del suelo, el propietario tiene opcin entre quedarse lo edificado o bien obligar al constructor a que le compre la parte de suelo invadido o bien toda la finca si es indivisible o inedificable.

1. La acce &'" mo*&l&ar&a: ca o ( r)/&me" +!r-d&co.

La acce &'" de m!e*le a m!e*le: 2% U"&'": la hay cuando una cosa mueble se une a otra de distinto dueEo formando un todo pr cticamente inseparable si menoscabo de sus componentes. En tal caso, la situacin se rige por lo que los interesados tuviesen acordado, art. 2377 00. Esto vale tambi'n para los casos de mezcla y de especificacin. ) falta de acuerdo, la regla es que si no intervino mala fe, el dueEo de la m s importante hace suya la otra indemnizando a su propietario, art. 857 00. 9a indemnizacin puede consistir en la entrega de una cosa igual en especie y valor, o bien en el precio de ella seg6n tasacin pericial. =i interviene mala fe de parte del dueEo de la cosa menos importante, pierde la cosa incorporada y tiene la obligacin de indemnizar al propietario de la cosa principal los per!uicios que haya sufrido. =i interviene mala fe de parte del dueEo de la cosa m s importante, el de la otra tendr derecho a optar entre que aqu'l le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe, aunque para ello haya que destruir la cosa principal y tambi'n habr lugar a indemnizacin por daEos y per!uicios. =i la mala fe es por ambas partes, la situacin se regula como si los dos hubiesen obrado de buena fe. 3% :e$cla: =i por voluntad de sus dueEos o por uno solo, pero con buena fe, o por casualidad, se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, y no son separables sin detrimento, cada propietario adquirir un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas. =i la mezcla se realiz mediante mala fe de uno de los dueEos, perder la cosa de su pertenencia mezclada, adem s de quedar obligado a indemnizar de los per!uicios causados al dueEo de la cosa con que hizo la mezcla. 8% E ,ec&.&cac&'": es la transformacin de una cosa en una cosa nueva, una persona con su actividad transforma una cosa. 0onsiste en realizar una obra de nueva especie empleando materia a!ena. El 00 sigue su criterio de, si hubo buena fe atribuye la cosa a aqu'l de quien procede lo m s importante, indemnizando al otro. =i en la formacin de la nueva especie intervino mala fe por parte de uno, el otro tendr derecho a quedarse con la obra sin pagar nada o e#igir que le indemnicen el valor de la materia o del traba!o y los per!uicios sufridos.

Lo derecho de am*a ,ar#e ha #a el a*o"o de la &"dem"&$ac&'" al d!e7o de la co a acced&da: El dueEo de la cosas m s importante, tiene opcin a hacer suya la menos importante, pag ndole al de 'sta la indemnizacin que corresponda. 9a propiedad del todo no la adquiere autom ticamente, sino que la adquirir cuando pague la indemnizacin correspondiente. ,ientras la indemnizacin no se pague: 9a cosa m s importante que era del accedente contin6a siendo totalmente de 'ste. 9a cosa accedida sigue siendo de su antiguo dueEo, puesto que el accedente a6n no la adquiri.

Tema 1B.- La oc!,ac&'".

1. Co"ce,#o ( re4!& &#o .
Co"ce,#o:

9a ocupacin es la toma de posesin de una cosa mueble no pose"da, sin dueEo, con nimo de hacerla nuestra. =e adquieren por ocupacin los bienes muebles apropiables por su naturaleza que carecen de dueEo. +ienen posibilidad de ocupar cualquier persona capaz para tomar posesin de una cosa. Re4!& &#o : 2% Lue el ob!eto: a% =ea apropiable, es decir, susceptible de propiedad. b% 0arezca de dueEo, lo que ocurre o porque nunca lo haya tenido, no lo tenga ahora debido a p'rdida involuntaria o abandono. - las cosas presumiblemente p'rdidas, deben de entregarse a su anterior poseedor o a la autoridad, de forma que no es l"cito al que las encuentra conservarlas, ni menos quererlas para s". D aunque realmente carezcan de dueEo, porque las hubiese abandonado, ni siquiera las adquiere por ocupacin el que lo ignora, pero encontr ndolas se las qued con nimo de hacerlas suyas. =" las adquirir por usucapin e#traordinaria. - 9as cosas presumiblemente abandonadas, es l"cito qued rselas el que las halle, y tambi'n lo es que decida hacerlas suyas. D si carecen de dueEo, las adquiere por ocupacin. &ero no si lo tienen, entonces deviene poseedor sometido a la reivindicacin del dueEo. 3% Lue el ocupante tenga aptitud de entender y querer. 8% Lue el ocupante efectivamente tome posesin de la cosa con nimo de apropi rsela, lo que supone que la posesin sea en concepto de titular.

%. Lo d&2er o o*+e#o oc!,a*le .

9os productos del mar o de sus riberas carecen de dueEo, y son por tanto, ocupables: como las plantas, hierbas, conchasU a cuya ocupacin de derecho el uso p6blico de aqu'llas. 9os ob!etos que el mar arro!a a sus riberas o que se hallan en 'l no son ocupables, sino que han de ponerse a disposicin de la )utoridad ,arina, siendo devueltos a su propietario si aparece y si no, pasan a propiedad del hallador, si su valor no pasa de 2..... pesetas, y si sube m s, se vende a subasta y queda para el hallador tal suma y un tercio del e#ceso. <nmuebles: la ley de &atrimonio del Estado y su reglamento establecenY Ipertenecen al Estado como bienes patrimoniales los inmuebles que estuviesen vacantes y sin dueEoK. &or tanto, los bienes inmuebles no son ocupables. )nimales ocupables: =on susceptibles de ocupacin los animales que carecen de dueEo. Debemos distinguir 8 grupos: dom'sticos, domesticados y salva!es. 9a ocupacin de animales puede realizarse simplemente como la de cualquier cosa, es decir, tomando posesin de ellos con nimo de apropi rnoslos, pero la verdad es que generalmente se ocupan mediante la caza de los mismos. 9a ley de caza y su reglamento, definen la caza como la e!ercida por el hombre mediante el

uso de artes, armas o medios apropiados para buscar, atraer, perseguir o acosar a los animales definidos en la ley como piezas de caza, con el fin de darles muerte, apropiarse de ellos o de facilitar su captura por un tercero. =on piezas de caza: los salva!es, los salva!es que habiendo sido domesticados pierdan despu's su domesticacin, y los dom'sticos que as" mismo pierdan su domesticidad. a% )nimales dom'sticos: lo son los que nacen o se cr"an ordinariamente ba!o el poder de los hombres. Tstos no son piezas de caza. =u propiedad se rige por las reglas generales de los bienes muebles y se e#tingue por abandono de los mismos. En caso de que se hayan perdido del poder del dueEo, 'ste no de!ar de serlo si los animales conservan su domesticidad y 'l no los ha abandonado. =i fueran pose"dos por alguien, el dueEo tendr accin reivindicatoria contra 'l para obtener de nuevo la posesin del mismo, aunque deber pagarle por los gastos de alimentacin. 9a ley contempla que la propiedad de un animal perdido o escapado prescribe si no se reclama dentro de los 3. d"as desde que los ocup otro. b% )nimales fieros o salva!es: lo son los que ordinariamente no nacen y se cr"an ba!o el poder del hombre. =on susceptibles de ocupacin. Gna vez ocupados pasan a pertenecer al ocupante que perder su propiedad si 'stos escapan. c% )nimales amansados o domesticados: lo son los que siendo por naturaleza fieros, se ocupan, reducen y acostumbran por el hombre. Co se pierde su propiedad simplemente porque se escapen de nuestro poder, sino que hace falta adem s que se desacostumbren o pierdan su car cter de amansados. Disposiciones especiales para ciertos casos: rigen disposiciones especiales para los casos de abe!as y de palomas, cone!os y peces que se hallen en su criadero. El propietario de un en!ambre de abe!as, tendr derecho a perseguirlo sobre el fundo a!eno, indemnizando al poseedor de 'ste, el daEo causado. =i estuviese cercado, necesitar el consentimiento del dueEo para penetrar en 'l. 0uando el propietario no haya perseguido o cese de perseguir el en!ambre durante 3 d"as consecutivos, podr el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo. 9as palomas, cone!os y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueEo, ser propiedad de 'ste, siempre que no hayan sido atra"dos por medio de alg6n artificio o fraude. 9os peces: son ob!eto de ocupacin mediante la pesca que carecen de dueEo, que son todos los que en libertad habitan en masas de agua de dominio p6blico o de propiedad privada.

0. Lo halla$/o . Co"ce,#o ( r)/&me" le/al.

Co"ce,#o ( r)/&me" /e"eral: El que halla una cosa mueble, presumiblemente p'rdida, debe restituirla a su anterior poseedor. =i 'ste no fuere conocido, deber consignarla inmediatamente en poder del )lcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo, art. -27.2* 00.

Es hallador el que se encuentra la cosa y la recoge. =i aunque realmente se trate de algo perdido, ello no es presumible, y el que lo halla cree de buena fe que es nullius, no contrae los deberes que se imponen al hallador. De*ere del hallador: 2% Entregar la cosa inmediatamente: si supiese quien es, a quien correspondaY y si lo ignora, al )lcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo. 0omete apropiacin indebida quien encontr ndose una cosa perdida o de dueEo desconocido, no la entrega a quien proceda, sino que se la apropia con nimo de lucro. 3% ,ientras que no la entrega, deber conservarla con la diligencia de un buen padre de familia. =i por circunstancias el deber de conservacin de la cosa por el hallador, puede permitirle su consumo por 'l mismo, e incluso imponerle que la venda directamente y sin subasta p6blica, conservando entonces su precio. Derecho del hallador: 2% ;ecibir, como premio, el que hubiese prometido el titular de la cosa, o si lo prefiere, el que fi!a la ley, que es la d'cima parte del precio que valga la cosa, si 'ste no pasa las 3... pesetas, y por e#ceso, la vig'sima parte, art. -2- 00. 3% =er indemnizado de los gastos y per!uicios que le ocasion la cosa hallada y su entrega. El deber del dueEo de paga al hallador el precio y abonarle los gastos y per!uicios, parece que debe tener como l"mite el de que todo !unto no sobrepase el valor de la cosa. 8% )dquirir lo hallado o su precio si se vendi, si transcurren 3 aEos a contar desde el d"a de la segunda publicacin, sin haberse presentado el dueEo, art. -27.>* 00. 9os frutos que la cosa haya podido producir, pasan tambi'n a pertenecer al hallador, a menos que la ley disponga otra cosa. 3!*l&cac&'": Entregada la cosa al )lcalde, se debe proceder a publicar debidamente el hallazgo con ob!eto de que llegue a conocimiento del interesado y 'ste pueda recuperar lo perdido. Co a "o co" er2a*le : =i la cosa muebles no pudiere conservarse si deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se vender en p6blica subasta luego que hubiesen pasado 4 d"as desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueEo, y se depositar su precio. Ga #o : 9o mismo si aparece el propietario como si no, y la cosa hallada y consignada en poder del )lcalde pasa a pertenecer al hallador, los gastos ocasionados deber n satisfacerse al hallador, por uno u otro.

Derecho e ,ec&ale : 9o e#puesto en materia de hallazgo constituye derecho com6n aplicable slo a falta de disposiciones especiales sobre hallazgos.

1. La de c!*&er#a de o*+e#o de 2alor e=#raord&"ar&o. Co"ce,#o ( r)/&me" le/al.

Co"ce,#o: =eg6n el art. 873 00, el tesoro es una cosa: 2% ,uebles, la ley no lo dice e#presamente pero lo presupone. 3% &reciosa, valiosa. 8% <gnorada, la ley dice IdepsitoK oculto e ignorado. >% 0uya propiedad no puede averiguarse. R)/&me" +!r-d&co: El tesoro, mientras que no es descubierto y ocupado, carece de dueEo, y una vez que lo es, pasa a ser propiedad: a% &ro indiviso de quien por casualidad lo descubri y ocup, y del dueEo del terreno o cosa mueble en el que se hallaba. &or tanto, si alguien lo descubre en terreno propio, le pertenece en su totalidad. b% =i no es descubierto por casualidad, su propiedad se atribuye seg6n hayan fi!ado los interesado, y en otro caso, pertenece por entero al dueEo del terreno en que se hallare. Te oro &"#ere a"#e ,ara el ,a#r&mo"&o h& #'r&co e ,a7ol: =on bienes de dominio p6blico, todos los ob!etos y restos materiales que posean los valores que son propios del &atrimonio histrico espaEol y sean descubiertos como consecuencia de e#cavaciones, remociones de tierra, de cualquier "ndole o por azar. 9a regla general de ser una mitad para el descubridor y otra para el dueEo del terreno, si el tesoro cae dentro del patrimonio histrico, se convierte en la regla de ser el ob!eto para el dominio p6blico, y su valor la mitad para 'ste, un cuarto para el descubridor y otro cuarto para el dueEo del terreno. Na#!rale$a +!r-d&ca ,ara ! ad4!& &c&'": )rt. -2. 00: Ise adquieren, por la ocupacin los bienes apropiables por su naturales, que carecen de dueEo comoU el tesoro ocultoUK.

Tema 11.- La ,ro#ecc&'" del derecho de ,ro,&edad.

1. La acc&'" declara#&2a de dom&"&o.

Defensa del dominio El art"culo 8>4, inmediatamente despu's de definir la propiedad, dice en su p rrafo segundo que el propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. 9a vindicacin de cada derecho es, no precisamente una facultad derivada de 'l, sino el derecho mismo en accin. )s", la del dominio: podemos pensar en un dueEo que no tenga la facultad de goce, o la de disponer, pero no en uno que haya perdido la accion reivindicatoria, pues entonces ha perdido el entero derecho de propiedad. 9a accin, para tener '#ito, ha de interponerse, a% por quien demuestre ser dueEo de la cosa que reclama, aunque no la haya pose"do nunca. b%1rente a quien posee la cosa y, sin derecho a ello, se niega a restituirla. Es absolutamente preciso para el '#ito de la accin que el demandado tenga en su poder la cosa que se le reclama, pues mal puede ser condenado a entregar algo que no tiene, sin que la condena pudiera hacerse valer contra quien efectivamente posee la cosa, en lugar del condenado, ya que aqu'l no ha intervenido en el pleito. c%9a cosa que se reclama mediante la accin reivindicatoria ha de ser concreta y determinada, y estar totalmente identificada. =i presto a C'stor una moneda para que me devuelva esa misma pieza e#actamente, pero luego la pieza se confunde con otras doce iguales que C'stor hab"a conseguido en otra parte, no podr' reivindicar mi moneda al no poder designar cu l es, de entre las trece, la que me pertenec"a. De igual modo, si se trata de una finca r6stica o un solar, Iha de fi!arse con precisin su situacin, cabida y linderosK. D& #&"#a de la acc&'" re&2&"d&ca#or&a e la declara#&2a< 4!e e/E" re,e#&da e"#e"c&a F#ra#a de o*#e"er !"a mera declarac&'" o co" #a#ac&'" de la ,ro,&edadG "o e=&/e 4!e el dema"dado ea ,o eedor< ( le *a #a co" la declarac&'" de 4!e el ac#or e ,ro,&e#ar&o de la co a< acalla"do a la ,ar#e co"#rar&a & d& c!#e e e derecho o e lo arro/aH.

%. La acc&'" re&2&"d&ca#or&a.
Co"ce,#o ( ! .!"c&'": Es la accin real y de condena que interpone el propietario no poseedor contra poseedor no propietario sin derecho a poseer. &ersigue que se declare la titularidad del actor, la negacin de derecho del demandado y la restitucin de

la posesin. <ncluye una accin declarativa, una accin de condena y una accin restitutoria. )lgunos autores dicen que no es una accin restitutoria, porque el propietario demandante hab"a sido poseedor antes y no es necesario. S! re4!& &#o !*+e#&2o ( o*+e#&2o : 9os requisitos para la accin son 3 sub!etivos y uno ob!etivo $art. 7>>.2 00cat.%: =ub!etivos: 1. La ,r!e*a del dom&"&o ,or el re&2&"d&ca"#e &uede ser demandante propietario sin posesin de hecho, haya perdido la posesin o no haya pose"do nunca. +ambi'n el copropietario frente a un tercero poseedor no copropietario o contra un copropietario que e!ercita su derecho abusivamente. En el derecho procesal no es preciso denominar la accin reivindicatoria, pero el I=uplicoK debe ser claro. 9o m s importante es describir los efectos que se persiguen con la accin. Esta accin intenta solucionar la controversia entre dos pretensiones de titularidad de una cosa a partir de la posesin. El demandante debe probar primero el dominio. =eg6n el += no es preciso profundizar, con un indicio de titularidad es suficiente que acredite me!or derecho que el demandado. 9a posicin del demandado, no tiene que probar su derecho de propiedad, pero puede hacerlo. 9e basta con destruir la prueba del actor. El demandante debe probar su adquisicin previa por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Es decir, la adquisicin de su causante y el hecho de la sucesin en ese ob!eto reivindicado. =i se trata de una adquisicin originaria, por e!emplo la usucapin, slo deber"a probar el hecho de la adquisicin. &ero si es una transmisin, una adquisicin derivativa, debe probar la titularidad del transmitente. Debe fi!arse un l"mite seEala la doctrina, en la cadena de transmisiones. :ay dos criterios: a% :asta que se pruebe una adquisicin, a non dominum art. 8> 9:. b% :asta el momento en que se hubiere producido la usucapin, teniendo en cuenta las presunciones de dominio. )rt. >>4, >>/ y >-> 00 para bienes muebles y art. >>4 00 y 84 9:. %. La ,r!e*a de 4!e el dema"dado ,o ee &"de*&da ( &le/-#&mame"#e la co a 9a posesin indebida del demandado. ;ealmente el actor $demandante% debe probar el hecho positivo de la posesin del demandado, y 'ste ser el que pruebe que tiene derecho a poseer, que su posesin es legitima por el derecho procesal de la carga de la prueba y la dificultad de probar derechos negativos. 9os bienes inmuebles, art. 8> 9:, el que adquiere de titular inscrito y inscribe se le mantiene la titularidad, el reivindicante slo triunfar"a si prueba la mala fe. ) veces bastar"a slo una accin declarativa de dominio cuando el demandante es poseedor con derecho a poseer. E!emplo, usufructuario arrendatario que adquiere la cosa, compra la cosa pero se ve perturbado, no quiere la restitucin porque la esta poseyendo pero si que el tribunal declare que es el propietario. E!emplo, un arrendatario que paga el alquiler a alguien que no es propietario y para

demostrarlo el propietario e!erce una accin declarativa de dominio para que le pague a 'l la renta. (b!etivo: 1. La &de"#&.&cac&'" de la co a. 0oncreta y determinada. E.ec#o ( e=#&"c&'" de la acc&'": Efectos de la sentencia: El principal es la restitucin e la posesin de la cosa, de la posesin, y los secundarios son la declaracin de derecho de propiedad del demandante, la negacin del derecho a poseer del demandado y la restitucin de accesorios y frutos. )rt. >72 00. 9a duracin de la accin, aunque no prescribe se fi!a en la prescripcin de las acciones reales, e#cepto la usucapin. )rt. 2/-3, 2/-8 00 y art. 7>>.8 00cat.

0. La acc&'" "e/a#or&a.
Es una accin reivindicatoria parcial. Co slo se pide al +ribunal que se declare el derecho del demandante $derecho real%, sino adem s que niegue el derecho del demandado sobre la cosa. )rt. 7>>.> 00cat. Re4!& &#o : 2. El demandante debe probar su titularidad o derecho real. 3. Debe probar la perturbacin del demandado basado en un pretendido derecho real. E!emplo, una servidumbre. E.ec#o : =e solicita con la accin: 2. que niegue el derecho del demandado y que cese la perturbacin. 3. que se declare el derecho del demandante libre de la carga o gravamen que el demandado alega. Es una accin basada en la presuncin iuris tantum de que la propiedad es libre. 9a carga de la prueba del gravamen corre a cargo del demandado. +ampoco tiene una duracin e#presa, se remite a las reglas de la accin real, salvo la usucapin. )rt. 2/-3, 2/-8 00 y 7>>.5 00cat, limita a 8 aEos la reclamacin de daEos y per!uicios.

1. La acc&'" de c&erre de .&"ca .

)rt. 7>>.4 00cat y 844 00. Co es una accin, es una facultad del propietario a cerrar la finca sin per!uicio de derecho de terceros sobre la cosa.

=e encuentran razones histricas, antes del siglo W<W se prohib"a el cierre por el inter's de la ganader"a. )ctualmente, el cierre es la e#presin de la facultad del propietario de e#clusin, incluso penal. &uede ser materialmente y seg6n ordenanzas urban"sticas, con caEas, tochos o simblicamente poniendo el cartel de I&rohibido el pasoK. &uede realizarla de mutuo propio el propietario y si alguien se opone podr"a ir a los tribunales. Beneralmente, ir"a acompaEada de una accin negatoria.

5. La acc&'" de de l&"de ( amo+o"am&e"#o.

)rt. 7>>./ 00cat y 84>-845 00. &uede e!ecutarla el titular del dominio o de un derecho real, incluso no poseible. E!emplo, acreedor hipotecario para evitar la reduccin de la finca. =uelen ser dos acciones aunque van unidas: Deslinde: fi!acin de l"neas divisorias ideales en un documento, plano. )mo!onamiento: seEalar con medios visibles esa delimitacin. &uede realizarse de mutuo acuerdo entre colindantes $contrato, pacto%, mediante acto de !urisdiccin voluntaria ya sea arbitral o !udicial y si no hay acuerdo, por la v"a !udicial contenciosa para que el !uez decida por los criterios de los arts. 847, 84- 00 y 7>>.22 00cat. =e basar !er rquicamente en: 2* en los t"tulos 3* por la posesin en que est'n los colindantes 8* por otros medios de prueba >* divisin por partes iguales de la parte discutida =i no hay acuerdo, la parte que aporte un t"tulo de superficie ser la que venza. =i los dos aportan un t"tulo, e!emplo: ) prueba 3. hect reas y H prueba 2. hect reas, las 2. que quedan se repartir n proporcionalmente. =i ninguno aporta t"tulo, o no es suficiente, pasamos al requisito 3*, la posesin que puede llegar a ser t"tulo adquisitivo mediante la usucapin. =i no hay posesin, 8* requisito, otros medios de prueba, e!emplo la testifical. =i no se consigue probar, finalmente equidad, el >* requisito.

Tema 1%.- La ,l!ral&dad de #&#!lare del derecho de ,ro,&edad.

1. La com!"&dad: co"ce,#o ( d&2er a .orma de or/a"&$ac&'".
La Com!"&dad: )rt. 8/3 a >.- 00 y 772 y ss 000at. =e define cuando e#iste pluralidad de titulares sobre un derechoY ya sea un derecho real limitado, hablamos de comunidad o cotitularidadY y en el caso de derecho de propiedad

a parte tambi'n de llamarse comunidad o cotitularidad, tambi'n hablamos de copropiedad o condominio. =u regulacin se rige por el principio de autonom"a de la voluntad y en su defecto por las leyes especiales, la ley de la propiedad horizontal, el 00 y el 000at. :ay dos formas de organizacin de la comunidad: Com!"&dad ,ro-&"d&2& o: es el supuesto e#cepcional, donde e#iste una divisin del dominio o aprovechamiento entre los comuneros. Es el supuesto habitual. :ay 3 modelos histricos: a% la comunidad ;omana o por cuotas: parte de la concepcin individualista que considera negativamente los supuestos de cotitularidad como fuente de conflictos, desventa!oso. D se basa en 3 principios: el de la cuota $cada titular tiene un derecho sobre una parte ideal del bien% y el principio de la divisin $origen de la accin de la divisin, ning6n copropietario esta obligado a permanecer en cotitularidad, puede pedir la divisin y salir de esa situacin%. b% la comunidad germ nica o en mano com6n $mancomunada%: parte de la concepcin colectivista, la cotitularidad es fuente de riqueza, venta!as econmicas y se refuerza su estabilidad en base a 3 principios: no hay cuotas abstractas para el caso que se lleve a cabo la liquidacin ni tampoco se puede solicitar la divisin individualmente. =lo se puede dividir o disponer por unanimidad. El sistema que rige en nuestro derecho, es la 0omunidad ;omana, comunidad de bienes en derecho civil, comunidad ordinaria e indivisa en 0ataluEa, art. 773 000at. Tre carac#er- #&ca : - E#isten cuotas ideales o abstractas con el fin de participar en beneficios y en gastos por los comuneros. - =e concede plena propiedad a cada comunero para disponer de su cuota ideal. - =e regula la accin de divisin, como accin imprescriptible e irrenunciable, aunque si se permite la renuncia temporal a e!ercitar la accin durante el plazo limitado de 2. aEos. :ay alg6n supuesto de 0omunidad Berm nica, en nuestro derecho que son: la sociedad de gananciales o el patrimonio societario pero si hay unanimidad de que es comunidad germ nica, la compraventa con pacto de supervivencia $art. >>->5 000at%. Cuestro sistema prev' un tipo de 0omunidad ;omana, que se basa en > principios: a% 3r&"c&,&o de A!#o"om-a ,r&2ada o de la 2ol!"#ad: en cuanto las regulaciones es dispositiva y en cuanto se admite el pacto de un r'gimen distinto. )rt. 8/3 00 y 772.3 000at. b% 3r&"c&,&o de 3ro,orc&o"al&dad: se establecen cuotas ideales, un tanto por ciento, =obretodo para el reparto de beneficios y cargas. &resumi'ndose la igualdad de las cuotas salvo prueba en contrario. )rt 773.2 000at.

c% 3r&"c&,&o Democr?#&co: la administracin se determina por el acuerdo mayoritario. )rt. 8/4 00 y 773.5 000at. &ero mayor"a simple de cuotas no de personas. El voto esta en proporcin a la cuota. En ambos sistemas se de!a abierta la v"a !udicial aunque haya mayor"a para los copropietarios que se sientan per!udicados por esos acuerdos mayoritarios. d% 3r&"c&,&o de l&*er#ad &"d&2&d!al: se manifiesta en la facultad para pedir la divisin no slo que la parte de uno se separe de la comunidad, sino que se divida en eficacia para todos. El uso de la cosa $art. 8/> 00 y 773.- 000at% a falta de pacto, cada comunero puede utilizar la cosa totalmente, mientras no per!udique al resto y por el tiempo necesario. )qu" se refle!a el car cter el stico del derecho de propiedad. El art. 8// 00 y 773.8 000at, plantea el criterio de la propiedad plena respecto de la cuota, significa que mientras no se de la divisin cada comunero puede disponer de su cuota ideal, de forma que la ena!enacin de esa cuota no supone la divisin de la cosa, sino que el adquirente?s pasan a ocupar su posicin. Dentro de este principio de libertad individual, se da la posibilidad de renunciar a su derecho por cada comunero o por todos $art. 8/7 00 y 773.7 000at%. 9a renuncia a la cuota acrece a los dem s proporcionalmente sin necesidad de aceptacin e#presa, aunque pueden renunciar al acrecimiento, no e#ime del cumplimiento de las obligs anteriores y pendientes por razn de la comunidad. En caso de bienes inmuebles o participaciones en sociedades mercantiles, la renuncia debe hacerse en escritura p6blica.

%. La co,ro,&edad &"d&2& a. R)/&me" de lo derecho . E=#&"c&'".

El r)/&me" de lo apartados: derecho e" la Com!"&dad I"d&2& a , se dividen en 7

a% Se r&/e ,or el 3r&"c&,&o de a!#o"om-a ,r&2ada: el pacto a que se llegue entre los comuneros en la propiedad indivisa. 9os l"mites al uso, art. 8/> 00 y 773.- 000at, el uso debe hacerse de acuerdo a la naturaleza del bien, lo m s conveniente, de modo que no per!udique los intereses de la comunidad y que no impida a los dem s copropietarios utilizarla cuando lo deseen seg6n lo pactado. b% Lo re"d&m&e"#o o a,ro2echam&e"#o de la co a e e #a*lece ,or el cr&#er&o de la ,ro,orc&o"al&dad , art. 8/8 00 y 773.2 000at. 9a cuota determina la adquisicin de los frutos que corresponde a cada copropietario. c% La adm&"& #rac&'" e r&/e ,or el cr&#er&o de la ma(or-a , art. 8/4 00 y 773.5 000at. 0abe pacto de administracin con!unta o bien unipersonal o nombrar un administrador que puede ser uno de ellos o un

tercero. En casos de desacuerdo se puede solicitar !udicialmente el nombramiento de administrador. d% Co" er2ac&'" de la co a: plantear la discordancia entre 00 y 000at en los actos de administracin e#traordinaria $las me!oras%, donde no rige el criterio de la mayor"a sino de la unanimidad en el 00 y Z cuotas en 0ataluEa. e% Ac#o de d& ,o &c&'" o*re la #o#al&dad de la co a , se requiere el criterio de la unanimidad, art. 8/5 00 y 773.5 000at. En el caso de la disposicin de la cosa e#iste el derecho de tanteo y retracto entre comuneros, art. 2733 00 y 773.> 000at. El plazo del derecho de tanteo es de un mes y en el derecho de retracto es de 8 meses. 9a E=#&"c&'" de la Co,ro,&edad I"d&2& a , $773-/ 000% adem s de las causas generales se prev'n como causas espec"ficas de e#tincin: 2. la consolidacin o reunin en una sola persona de todas las cuotas 3. la destruccin de la cosa o p'rdida del derecho 8. la conversin de la 0omunidad (rdinaria en una 0omunidad especial como por e!emplo en una &ropiedad :orizontal >. el acuerdo un nimeo renuncia de todos los comuneros $art. -.3 00% 7. el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin -. la prescripcin adquisitiva o usucapin por un tercero del bien 5. y la accin de divisin de la cosa que caracteriza a este tipo de comunidad. )rt. 773.2.-22 000at y >.. 00. Esta accin es imprescriptible, temporalmente renunciable, se puede pactar la indivisin o conservacin de la comunidad para su me!or aprovechamiento por el principio de autonom"a privada y si no hay unanimidad, slo obliga a los que lo han pactado, pero limitado temporalmente a un plazo igual o inferior a 2. aEos. En 0ataluEa, si uno de los comuneros es menor o incapaz y la indivisin le puede per!udicar, puede limitarse !udicialmente ese plazo a 7 aEos y de forma razonada. En 0ataluEa se proh"be la indivisin en el caso de nave o local destinado a plazas de aparcamiento o trasteros, aqu" podr"a distribuirse salvo que se acuerde modificar el uso y ello sea posible. +ambi'n cabria introducir el pacto de indivisin sin acuerdo por el constituyente de la comunidad, por e!emplo, el testador que introduce esa indivisin pero durante el plazo m #imo de 2. aEos. E#iste la pol'mica sobre la posibilidad de prorrogar ese plazo de la herencia. El 00 admite esa prorroga con el m #imo tambi'n de 2. aEos, en 0ataluEa no se dice nada. &ero parece que el principio de autonom"a privada permite que los coherederos pactasen con el l"mite de 2. aEos la indivisin. &arece que caben sucesivas prorrogas pero, por acuerdo e#preso al pasar cada periodo. 9o que no cabe es la prorroga t cita o autom tica.

En el caso que se proceda a la divisin, puede ser materialmente mediante ad!udicacin de lotes f"sicos a cada comunero o subsidiariamente, si no cabe el reparto material, divisin econmica, ya sea porque la divisin material sea inadecuada o inservible para su uso. Gna modalidad de divisin es tambi'n el art. >.2 00 y 773.22.3 000at, a solicitud de cualquiera de los comuneros su transformacin en un r'gimen de propiedad horizontal, si el edificio lo permite. =i la divisin material no es posible, la divisin econmica puede ser de dos formas: que uno de los comuneros se quede con la cosa indemnizando a los dem s. En 0ataluEa se admite e#presamente que el titular de >?7 partes de cuota, puede ad!udicarse la totalidad del bien pagando el valor pericial a los dem s. =i ning6n titular no tiene inter's en qued rselo, se vende y se reparte el precio, o bien voluntariamente o bien a trav's de p6blica subasta. 9a divisin puede realizarse de forma convencional $pacto%, arbitral o !udicialmente. En todo caso sin per!uicio de tercero o en este caso el 00 remite a la regulacin de la particin de la herencia y todos los copropietarios est n obligados por saneamiento por eviccin y vicios ocultos sobre su cuota y sobre la del comunero insolvente.

1. La ,ro,&edad hor&$o"#al. Cla e ( r)/&me" +!r-d&co.

La 3ro,&edad Hor&$o"#al: I,ro,&edad de ca a ,or ,& o C. )dem s de la 9ey especial, ley 32 de !ulio 2/-., con modificaciones, en 0ataluEa e#iste una legislacin espec"fica en el art. 778.2 a 7/ 000at. ;'gimen dual de &ropiedad, en el que encontramos por un lado la propiedad separada, independiente y e#clusiva de unos elementos llamados privativos, y la copropiedad cone#a e indivisible de otros elementos, los comunes. Br ficamente se refiere a la propiedad sobre fran!as superpuestas en el espacio en modo de pisos. 1orma de ahorro en el tema de la vivienda pero puede producirse en otros inmuebles como aparcamientos e incluso en 0ataluEa, mediante la agrupacin de parcelas. 9a regulacin especial permite con!ugar derechos de propiedad privativos con la copropiedad de determinados elementos comunes para la ptima utilizacin de los elementos privativos. )unque se suele establecer sobre edificios destinados a viviendas o locales comerciales, no impide la e#istencia de edificios con comunidad de bienes o en comunidad ordinaria indivisa en 0ataluEa. En el 000 se establece como una forma de divisin, la comunidad ordinaria es trasformada en &ropiedad :orizontal, pero la &ropiedad :orizontal no es una forma especial de copropiedad o comunidad, sino la unin de propiedades privativas por un lado con la copropiedad de unos elementos considerados necesarios para el adecuado aprovechamiento y uso de esas propiedades privativas. Este r'gimen dota de mayor rigor a las relaciones de vecindad y al r'gimen de copropiedad, por tanto, si econmicamente es una forma de ahorro, !ur"dicamente se impone determinada organizacin para su buen

funcionamiento e#cluy'ndose la accin de divisin y los derechos de adquisicin preferente de car cter legal. 9os criterios de regulacin tanto en el art. 8/- 00 como en el 000at 778.5, parten de la autonom"a privada restringida en cuanto solo se admite el pacto en lo que e#presamente permite la regulacin legal. (tro criterio es el car cter de ius cogens, es decir, de derecho imperativo, de muchas de las normas de esta regulacin legal quedando como derecho supletorio la regulacin sobre comunidad de bienes en 6ltimo t'rmino. El ob!eto pueden serlo los edificios incluso en construccin, art. 4.> y 4.7 9ey :ipotecaria, 778.3 000at a trav's de la inscripcin de obra nueva seg6n los art. 3.4 9: y 8.4 del reglamento. El promotor de la obra puede inscribir el edificio y establecer el r'gimen de propiedad horizontal sobre los futuros pisos, pero no podr hacer uso de esta facultad si ha iniciado la venta de los elementos privativos, lo debe de!ar a los futuros propietarios, art. 778.4 000at. En el derecho civil catal n tambi'n puede construirse en r'gimen de propiedad horizontal los puertos deportivos en cuanto a los puntos de amarre, los mercados en cuanto a las paradas, la urbanizacin en cuanto a las parcelas y los cementerios en cuanto a las sepulturas, de! ndolo abierto a casos similares, art. 778.3 000at. El +"tulo de 0onstitucin debe constar en escritura p6blica, art. 778./ y 778.7 ley propiedad horizontal, inscribi'ndose en el ;egistro de la propiedad para su eficacia frente a terceros. En el t"tulo constitutivo debe constar: la descripcin del edificio y elementos y servicios comunes de que dispone y la relacin descriptiva de todos los elementos privativos en cuanto a superficie, l"mites, ubicacin, planta, puerta, destino $si es vivienda, local, despacho% y si tiene ane#os $trasteros, plaza de aparcamiento% as" como la cuota general de participacin o tambi'n llamado coeficiente de participacin, que se e#presa en cent'simas. El con!unto de todos ellos de lugar a 2. El t"tulo de constitucin puede contener adem s los estatutos, las reservas a favor del promotor o constituyente, la previsin de futuras subcomunidades y un plano descriptivo del edificio siendo precisa la declaracin de obra nueva previa o coet nea con este titulo de constitucin. =e compone de la propiedad de partes privativas y elementos comunes. &or un lado, los elementos privativos son los pisos o locales de aprovechamiento independiente, el resto son elementos comunes aunque se recoge una enumeracin. En el 000at sobre !ardines,U es e!emplificativa. )unque depende del titulo constitutivo y de los estatutos. &ueden e#istir elementos imprescindibles para el uso de elementos privativos que son comunes $como escalera, vest"bulo, ascensorU% y otros que siendo prescindibles se consideran comunes por el titulo constitutivo o por la !unta de propietarios, y tambi'n a la inversa, el titulo o la comunidad puede desafectar un elemento com6n o del uso com6n.

E!emplo: 9a comunidad puede afectar el stano que era privativo destin ndola al uso com6n, lo que comporta un r'gimen especial de indivisin y de inseparabilidad o cone#in con los elementos privativos. 9os elementos comunes se distribuyen por la cuota de participacin que resulta inseparable de los elementos privativos, el que ena!ene su piso tambi'n ena!ena su cuota y que sirve de mdulo para fi!ar la distribucin en los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario. Co obstante, adem s de la cuota general, puede establecerse una cuota especial para gastos determinados. =u determinacin o modificacin requiere el acuerdo un nime de propietarios y si no es posible, a trav's de la autoridad !udicial. =e e#cluye la accin de divisin de elementos comunes pero no de los elementos privativos, as" como la prohibicin de disponer de cada propietario sobre los elementos comunes. :ay autores que seEalan que no se trata de una prohibicin de disponer, sino que se puede disponer pero no separadamente del elemento privativo. +odos los propietarios son titulares mancomunaos de los cr'ditos y deudas de la comunidad de acuerdo con su cuota, y los elementos privativos est n afectados con car cter real por los gastos comunes, ya sean ordinarios o e#traordinarios. De forma que el transmitente de un piso, debe manifestar que est al corriente de pago o consignar la deuda pendiente y aportar un certificado del secretario de la comunidad para poder otorgarse la escritura p6blica, salvo que los adquirentes renuncien e#presamente. En el 000at, art. 778.-, se introduce el fondo de reserva que es una cantidad no inferior al 7 [ de los gastos comunes, que debe constar en los presupuestos para atender gastos imprevistos, urgentes. &ara modificar el t"tulo de constitucin, es preciso el consentimiento de la !unta y su otorgamiento en escritura p6blica, salvo el caso de sobreelevacin o subedificacin si ya se previo al constituirse el r'gimen el supuesto de agrupacin, agregacin, segregacin y divisin de elementos privativos, si se establece en los estatutos y la alteracin del destino de elementos privativos no est prohibida en los estatutos. =e considera nula la reserva del promotor o propietario inicial a modificar el titulo o decidir en el futuro, asuntos que son de competencia de la !unta de propietarios. Lo E #a#!#o : ;egulan los asuntos relativos al r'gimen !ur"dico de la comunidad, por e!emplo el destino y el uso de elementos privativos y comunes, las limitaciones de uso, el e!ercicio de derechos y el cumplimiento de obligaciones, la aplicacin de gastos e ingresos y la gestin de cargas y beneficios, los rganos de gobierno complementarios a los legales y la forma de gestin y administracin. 9a ley considera v lidas las previsiones de e#onerar alg6n elemento privativo de determinados gastos, por e!emplo: los locales no participen en la limpieza del portal, los que establecen un uso e#clusivo de un elemento com6n a favor de un elemento privativo, por e!emplo la terraza a favor del propietario del tico, las que permiten el uso de la fachada para la colocacin de carteles y tambi'n

la limitacin de actividades en los elementos privativos. Estas disposiciones deben inscribirse en el ;egistro para que sean oponibles a terceros. 9os Estatutos pueden completarse con un ;eglamento de r'gimen interior sobre las relaciones de convivencia y utilizacin de elementos de uso com6n, que no pueden ir contar los estatutos y obligan a propietarios y a usuarios. El R)/&me" de la 3ro,&edad Hor&$o"#al, se e=#&"/!e por: )cuerdo un nime, incluido los titulares de derechos reales, aunque sino consienten in!ustificadamente puede sustituirse por la autoridad !udicial, supone la conversin a 0omunidad (rdinaria, o bien por destruccin del edificio, declaracin de ruina o e#propiacin forzosa. )unque los dos primeros casos, el titulo puede e#presar que no se e#tingue y que los propietarios se obligan a rehabilitar o reconstruir el edificio. 9os Jr/a"o de la Com!"&dad , rganos de gobierno, son como m"nimo >, los estatutos pueden crear otros como el vicepresidente. D son: La ,re &de"c&a La ecre#ar&a La adm&"& #rac&'" $Lue son los tres rganos unipersonales, con cargos anuales reelegibles% K la L!"#a de ,ro,&e#ar&o , que se integra por todos los propietarios de los elementos privativos, como rgano =upremo. 9os cargos son obligatorios y gratuitos, aunque la Funta pueda atender a motivos de e#cusa fundados y a falta de candidatos, se designan por turnos rotatorios o por sorteo entre quienes no hayan e!ercido ya el cargo. 9a secretaria y )dministracin pueden recaer en persona a!ena a la comunidad y en este caso si es remunerado. 8!"c&o"e : 3re &de"#e: debe ser un propietario, debe convocar y presidir las reuniones de la Funta, representar la 0omunidad !udicial y e#tra!udicialmente, elevar los acuerdos a escritura p6blica cuando sea preciso, velar por la conservacin de los elementos comunes y velar por el cumplimiento de deberes de los propietarios, secretaria y administracin. Secre#ar&a: e#tiende las actas, realiza las notificaciones, e#pide certificados y custodia la documentacin. Adm&"& #rac&'": adopta las medidas precisas para la conservacin de los elementos comunes, vela por el cumplimiento de las obligaciones por los propietarios, prepara la cuentas anuales, e!ecuta los acuerdos de la !unta, decide las obras urgentes y paga con autorizacin de la presidencia los gastos urgentes. La L!"#a de 3ro,&e#ar&o : que tiene el resto de competencias no atribuidas a los anteriores, y como m"nimo el nombramiento y remocin de los cargos, la modificacin del t"tulo constitutivo, la aprobacin de los presupuestos y cuentas anuales, la aprobacin de los Estatutos y el ;eglamento de r'gimen interior, la aprobacin de reparaciones ordinarias o e#traordinarias o de me!ora, el establecimiento o modificaciones de las cuota y la e#tincin del r'gimen de propiedad horizontal. Esta integrada por todos los propietarios y se convoca al menos una vez al aEo en convocatoria ordinaria para aprobar los presupuestos.

=e convocan por el presidente pero en caso de inactividad o negativa, se pueden convocar por el vicepresidente, si hay, o por el secretario o por quienes la promueven. Establece la ley que si se niega a establecerla con \ parte de propietarios o cuotas, estos pueden reunirse indicando el orden del d"a. +ambi'n se pueden reunir de forma espont nea si todos los propietarios se re6nen y lo deciden por unanimidad. 9as convocatorias se realizan en el domicilio designado por cada propietario o en su defecto, en el elemento privativo, con 4 d"as de antelacin. +ambi'n debe publicarse en el tabln de anuncios indicando el orden del d"a, fecha y hora de primera y segunda convocatoria mediando entre las dos, 8. minutos y lugar de celebracin dentro de la comarca que radica el edificio. +iene eficacia a partir de 8 d"as naturales si no se a podido notificar personalmente alg6n propietario. Debe indicarse en la convocatoria, que los ausentes se computan como votos favorables aunque puedan oponerse despu's, y tambi'n debe constar el listado de propietarios morosos que no tienen derecho de voto. 9as Funtas e#traordinarias por temas urgentes, basta con que sean conocidas con anterioridad por todos. ) cada elemento privativo, le corresponde un propietario, aunque sean varios. )unque puede asistir por representacin o por delegacin, siempre por escrito o acreditada, salvo el usufructuario que se presume iuris tantum que act6a en nombre o representacin del nudo propietario, salvo oposicin, y en caso de obras e#traordinarias o de me!oras, requiere delegacin e#presa. El qurum de asistencia en la primera convocatoria es la mitad de propietarios y cuotas y en la segunda, cualquier n6mero. =i no acude ni el presidente ni el secretario, se puede nombrar uno accidental para ese caso. Co tiene derecho de voto los morosos, salvo que acrediten que han impugnado las cuentas y han consignado el importe !udicial o notarialmente. 9os acuerdos se ciEen al orden del d"a, aunque puede acordarse la destitucin de cargo y nombramiento y el e!ercicio de acciones contra los cesados. En general, los acuerdos se toman por mayor"a simple. En los casos de e!ecucin de obras o servicios para suprimir barreras arquitectnicas, instalan ascensores o garantizar la seguridad y viabilidad del edificio. Co obstante, en estos casos, las personas con discapacidad, propietarios o no, pueden solicitar a la autoridad !udicial que obligue a la comunidad a realizarlas si no obtiene la mayor"a requerida. E#cepcionalmente, se requiere el voto favorable de >?7 partes de propietarios y cuotas para modificar el t"tulo constitutivo o estatutos, salvo que diga otra cosa. )cordar obras que afectan a la estructura o configuracin e#terior del edificio o construccin de piscinas e instalaciones recreativas. Co cuentan los votos de los propietarios morosos, se suman los votos de los propietarios presentes o representados y los ausentes debidamente convocados, si no se oponen al acuerdo en el plazo de un mes. El secretario redacta el acta, lee los acuerdos y la pasa al libro de actas que firman el presidente y secretario en un plazo de 7 d"as para ser notificada a los propietarios en un plazo de 2. d"as. En el ac#a se hace constar: 2. 3. 8. 1echa y lugar =i es ordinaria o e#traordinaria Luien la convoca

>. 7. -. 5. 4.

=i es en primera o segunda convocatoria El orden del d"a Luien act6a de presidente y secretario 9a lista de asistentes o representantes y las cuotas 9os acuerdos y los votos

) peticin de \ parte de propietarios se puede pedir que se levante acta notarial de la reunin, 7 d"as antes de la reunin. En este caso, no es preciso aprobarla, basta indicar en el libro de actas el Cotario y la fecha de la reunin. El secretario tiene la obligacin de custodia del libro de actas durante 8. aEos, mientras e#ista el edificio y los documentos relevantes durante 2. aEos. El 000at e#ige que las actuaciones se redacten al menos en catal n y el libro se legalice por el ;egistro de &ropiedad del inmueble. 9os acuerdos obligan a los propietarios desde que se notifican, pero los relativos a nuevas instalaciones que cuestan m s de \ parte del presupuesto anual, no vinculan a los descendientes, aunque carecen del derecho a usar la me!ora mientras no paguen su parte actualizada con el <&0. &ueden impugnarse !udicialmente los acuerdos contrarios a la ley, al t"tulo constitutivo o estatutos que impliquen abuso de derecho, sean contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente per!udiciales para alg6n propietario. &or quien vota en contra, el ausente que no se adhiera al acuerdo y el que es privado ileg"timamente al derecho de voto, salvo los contrarios a la ley que puede impugnarlos cualquiera. El plazo es de 3 meses desde que se notifica, pero si es contrario al t"tulo o estatutos el plazo es de 2 aEo. )unque la impugnacin no suspende la e!ecucin del acuerdo, el !uez puede acordar medidas cautelares e incluso la suspensin si razona que es o puede ser manifiestamente ilegal o per!udicial cuya reparacin tuviere un coste desproporcionado. 9os #&,o de 3ro,&edad Hor&$o"#al son 8: 2% La 3H &m,le o /e"eral: se distinguen elementos privativos de dominio pleno y e#clusivo de cada propietario pero con l"mites impuestos por las relaciones de vecindad $art. 778.>.%, actividades contrarias a la comunidad o e#cluida en los estatutos que pueden llevar a la indemnizacin de daEos y per!uicios y a la privacin del uso de un plazo m #imo de 3 aEos y si no es propietario, incluso a la e#tincin del contrato $art. 2/ 9&:%. &ueden e#istir elementos destinados al beneficio com6n, cuya disposicin requiere el acuerdo un nime. 9os propietarios pueden hacer obras de conservacin y reforma que no per!udiquen al resto, ni a la solidez o configuracin del edificio, debiendo comunicarse previamente al presidente. )unque cabe consentimiento t cito, si no altera la solidez ni se ocupan elementos comunes cuando no hay oposicin de la comunidad en un plazo de - meses. 9os propietarios tienen la obligacin de conservar y mantener los elementos privativos y comunes de uso restringido o de uso privativo. )unque en estos 6ltimos, las reparaciones corren a cuenta de la comunidad, salvo mal uso. 9os elementos comunes que son los que se destinan al uso comunitario o facilitar el uso de elementos privativos, son de uso de todos los propietarios

seg6n su destino, asumiendo los gastos estructurales aunque pueden vincularse al uso e#clusivo de un elemento privativo por el titulo constitutivo o acuerdo un nime. +ambi'n a la inversa, por acuerdo se puede desafectar un elemento com6n, es decir convertirlo en privativo. &or e!emplo la porter"a. En este caso hay que redistribuir las cuotas de participacin. 9a comunidad debe conservar estos elementos y todos los propietarios asumir su coste, aunque la supresin de barreras y la instalacin de ascensores puede pagarse de forma fraccionada durante un aEo. 9a comunidad responde de sus deudas y los elementos privativos pueden embargarse por deudas comunitarias previo requerimiento y demanda a sus propietarios. 3% La 3H com,le+a: e#isten o coe#istencia de subcomunidades, porque hay varias escaleras o edificios de un comple!o o zonas destinadas a aparcamiento o trasteros que tienen unidad o independencia funcional o econmica, y a los que se asignan una cuota particular de participacin, adem s de la cuota general. +ambi'n se puede dar por asociacin de comunidades, pero el titulo constitutivo debe otorgarse en escritura p6blica e inscribirse en el ;egistro. 0ada subcomunidad, puede tener sus rganos espec"ficos y acordar sus acuerdos y se puede nombrar un conse!o de presidente que act6e de forma colegiada. Co se admite la subcomunidad si los aparcamientos o trasteros figuran como ane#os inseparables de los elementos privativos o si el local consta como elemento com6n. 8% La 3H ,or ,arcela , denominada urbanizaciones privadas y con!untos inmobiliarios por la 9ey de &:: se refiere a un con!unto de fincas vecinas independientes que son solares edificados o no, forman parte de una urbanizacin y tienen elementos de titularidad com6n. =e distinguen las fincas de titularidad privativa y los elementos comunes inseparables y vinculados por una cuota de participacin, ya sean impuestas por el t"tulo constitutivo, los estatutos, el planteamiento urban"stico o la ley. =u descripcin se recoge en el t"tulo constitutivo que debe constar en escritura p6blica con las caracter"sticas del art. 778, 775 e inscribirse en el ;egistro mediante inscripcin general y particular, en cada una de las fincas. &uede e#tinguirse por acuerdo de 8?7 partes de propietarios y cuotas procediendo a la liquidacin de las deudas con terceros y la rendicin de cuentas a la !unta.

Tema 10.- O#ra .orma de a,ro2echam&e"#o com,ar#&do.

1. La com!"&dad e ,ec&al ,or #!r"o .
9a comunidad por turnos parte de la llamada multipropiedad, que es una figura moderna tambi'n llamada &ropiedad a tiempo compartido y que se hab"a regulado en <talia, 1rancia, =uizaU =e trata de una especie de comunidad sobre un inmueble, edificio en el que se establece una distribucin del uso por periodos temporales, dot ndole de car cter real pero no se trata solo de distribuir el uso, sino tambi'n de dotarles de propietarios plenos a los comuneros durante su periodo concreto. )lgunos autores hablan de propiedad cuadrimensional. En nuestro pa"s hasta la ley >3?2//4 de 27 de Diciembre, acced"a al ;egistro como derecho real at"pico con bastante pol'mica doctrinal, unos consideraban que era un derecho real sobre cosa a!ena sin llegar a propiedad, otros que era una comunidad ordinaria con servidumbres reciprocas de uso e incluso algunos, que era un derecho personal, equivalente a un contrato societario que cada uno ten"a derecho a una utilizacin. 9a ley >3?2//4, sin embargo adopta el t'rmino de aprovechamiento por turno sobre inmuebles de uso tur"stico, estableciendo que el problema no es tanto de naturaleza !ur"dica sino de garantizar el efectivo disfrute de cada derecho. =u regulacin viene auspiciada por los abusos a los consumidores en toda Europa que !ustifican una limitacin de la autonom"a privada, a trav's de una directiva />?/5 de 3- de (ctubre de 2//> y que plantea 8 e!es o medidas: 2. 1acultad de desistimiento unilateral durante 2. d"as desde la celebracin del contrato. 3. 1acultad de resolucin durante el plazo de 8 meses desde la celebracin del contrato si el vendedor incumple su deber de informacin. 8. 9a e#tensin de ese desistimiento o resolucin al pr'stamo vinculado que pueda e#istir. =e crea por esta ley un nuevo derecho real que es el aprovechamiento por turno, super ndose los t'rminos de multipropiedad o tiempo compartido. Co se comparte el tiempo, sino que cada propietario lo es por factores e#cluyente a los dem s. ;eglamento de la 0omunidad especial por turnos del art. 77> 000at. =e define como el derecho de varios titulares de gozar del bien con car cter e#clusivo por unidades temporales discontinuas y peridicas. =u r'gimen se caracteriza por 8 elementos: 2. El turno o la participacin de cada titular 3. 9a organizacin para cumplir deberes y e!ercer derechos por los titulares. 8. 9a e#clusin tanto de la accin de divisin como de los derechos de adquisicin legal entre cotitulares.

)unque el ob!eto ser un edificio o con!unto inmobiliario destinado al turismo o vacaciones por temporada, tambi'n pueden serlo los barcos, aeronaves no comerciales y bienes muebles susceptibles de uso divisible. Co pueden serlo los edificios de propiedad horizontal o elementos privativos, salvo edificios con menos de 5 elementos privativos en los que se cree una comunidad por turnos en cada elemento. El turno es una unidad temporal, discontinua y peridica, nunca inferior a una semana, que a la vez sirve de mdulo para el aprovechamiento e#clusivo y para la contribucin en los gastos. 0ada turno equivale a un voto en la !unta. 9a constitucin slo puede acordarse sobre un inmueble acabado, construido, amueblado y equipado. Es solemne, en escritura p6blica e inscribirse en el ;egistro. El +"tulo debe recoger los siguientes datos: - <dentificacin del bien - Duracin de la comunidad - 1i!acin de cada turno numerado correlativamente - 0uota de participacin de cada turno proporcional a su duracin y a la 'poca del aEo. - ;'gimen de gestin, administracin y representacin - ,obiliario y servicios inherentes al bien Es obligatorio reservar 3 semanas al aEo como m"nimo para reparaciones y mantenimiento del bien y el t"tulo puede venir con Estatuto y un ;eglamento de r'gimen interior. El t"tulo debe otorgarse por los copropietarios y el r'gimen se e#tingue por acuerdo un nime, por el plazo que no puede ser inferior a 8 aEos ni superior a 7., y tambi'n por p'rdida o destruccin del ob!eto. 9a e#tincin supone que pase a comunidad ordinaria y cada uno tiene la cuota correspondiente a su turno. Derechos de los titulares: - el aprovechar el bien en e#clusiva durante el per"odo correspondiente - participar en la comunidad - disponer del turno ya sea de forma intervivo, mortis causa, gratuitoU Deberes de los titulares: - el pago de los gastos generales y los inherentes al turno - usar el bien seg6n el destino, sin per!uicio de los dem s titulares - y pagar los nuevos cabos que se produzcan en su periodo temporal. El turno determina la contribucin en gastos y cargas que se liquidan anualmente. El impago determina la suspensin de voto pero tambi'n del aprovechamiento, salvo impugnacin !udicial del importe debido y consignacin. El no uso del turno no e#ime del pago de los gastos proporcionales. 0omo r'gimen supletorio, se aplica las reglas de la propiedad horizontal.

%. El a,ro2echam&e"#o ,or #!r"o de *&e"e &"m!e*le .

@A

0. La com!"&dad e ,ec&al ,or ra$'" de med&a"-a. :ed&a"-a de car/a ( med&a"-a de c&erre.

=e divide en dos tipos: 2. ,edianer"a de carga 3. ,edianer"a de cierre +eniendo en cuenta la configuracin de la pared que se levanta en el l"mite y tambi'n en el suelo de 3 o m s fincas colindantes para servir de soporte de las edificaciones que se construyan $carga% o bien servir de separacin de las parcela $vallado%. Esta pared comporta una situacin de comunidad entre los propietarios colindantes que se regula por pacto y supletoriamente por la ley. En 0ataluEa art. 777 00. 2. E" la :ed&a"er-a de car/aG se produce en la pared que se levanta en el l"mite de 3 o m s fincas para soportar las edificaciones u obras de construccin que se realicen. Esta medianera es de constitucin voluntaria, nunca se presume. 9os propietarios pueden acordar la construccin de la pared medianera mediante la licencia o autorizacin administrativa por la que se les faculte para construir hasta l"mite com6n. =eg6n la ley, esta pared debe ser de las caracter"sticas adecuadas para el proyecto de edificacin y con apariencia de muro o fachada, seg6n la normativa urban"stica. =i no se establecen determinaciones espec"ficas, se rigen las usuales en el mbito de la construccin aunque la pared ir en funcin de las necesidades de los propietarios, debe levantarse la mitad en terreno propio y la mitad en el terreno del vecino. Derecho de carga: el art 777-> establece que el que paga la pared medianera $el coste de la parte que le corresponde% tiene d] a cargar sobre ella. Bastos: $art 777-7% gastos de construccin y conservacin de la pared corre a cargo de quien la ha construido hasta que el otro la necesite. Co puede cargarse los edificios sobre la pared, sino se ha pagado el coste proporcional. Co obstante, puede solicitarse !udicialmente la rectificacin de la cantidad por razn de la antigRedad, estado y naturaleza de la pared medianera. Es posible que la pared se construya por uno slo de los interesados, corriendo tambi'n con los gastos de conservacin hasta que el vecino haga la carga, momento en el que deber contribuir en la proporcin pactada o determinada por el uso que haga. =i se derriba una construccin cargada sobre la pared medianera debe de!arse en perfecto estado para su utilizacin posterior y de acuerdo a su configuracin originaria. +odo ello sin per!uicio de lo pactado, el pacto se construye como norma fundamental. El propietario que construye por primera vez, puede derribarla antes de se inicien las obras del edificio colindante que se pretende cargar sobre la pared siempre que no haya pagado su parte y previa notificacin del derribo para que en el plazo m #imo de un mes, el colindante pueda oponerse pagando el coste o bien consignando el importe tras su impugnacin !udicial.

3. :ed&a"er-a de c&erre o de 2allado , tienen su regulacin residual, en el art. 777.4 en rel con el 7>--2, sobre patios, huertas, !ardines y solares, y que se considera forzosa dentro de las facultades del derecho de propiedad hasta la altura m #ima de 3 metros o la que permita la normativa urban"stica. El suelo de la pared de valla divisoria es medianero, pero el vecino no tiene obligacin de pagar la mitad de su coste y mantenimiento mientras no edifique o cierre su finca. El 0digo establece una presuncin de medianer"a sobre la valla instalada entre 3 fincas, presuncin iuris tantum puesto que se e#cluye si por los signos e#ternos se evidencia que se a construido sobre uno de los solares.

Tema 11.- La llamada F,ro,&edade e ,ec&ale H.

=on derechos que tienen una naturaleza propia que los diferencia de la propiedad ordinaria y les atribuye un r'gimen !ur"dico espec"fico. En ocasiones ocurre porque el derecho, el monopolio, recae sobre un bien inmaterial, es lo que sucede con la propiedad intelectual y la propiedad industrial. En otras ocasiones, la especialidad no deriva de la inmaterialidad del bien, sino de un especial servicio de ciertos bienes al inter's general, por e!emplo en materia de recursos geolgicos o yacimientos mineros y en materias de aguas.

1. La ,ro,&edad de la a/!a #erre #re . La ,ro,&edad de lo (ac&m&e"#o m&"erale ( o#ro rec!r o /eol'/&co .
R)/&me" +!r-d&co del a/!a: =e encuentra en el ;eal Decreto legislativo 2?3..2 de 3. de !ulio, recoge el te#to refundido de la ley de aguas que tuvo una modificacin en 2/47. Este ;D, lo que hace es regular el llamado Dominio &6blico :idr ulico, que es el dominio que e!erce el estado sobre las aguas continentales superficiales y subterr neas integradas en el llamado ciclo hidrolgico, que es el proceso natural del agua. )dem s, se incluyen en este Dominio &6blico :idr ulico los cauces de las corrientes continuas y discontinuas, las cuencas de lagos, lagunas y embalses superficiales, los acu"feros subterr neos y tambi'n, las aguas que tras procesos de desalacin vuelven a integrarse en el ciclo hidr ulico. Esto esta su!eto al inter's general. =e e#cluyen de este ;D, las aguas derivadas de residuos urbanos y las aguas su!etas a la legislacin de costas. :ay que hacer una distincin entre aguas p6blicas y aguas privadasY el car cter p6blico del agua es la regla general y pr cticamente absoluta, al menos desde 2/47, que es cuando el legislador tom razn del problema de la escasez del agua. 0omo aguas privadas, en realidad slo tendr"amos con car cter de e#cepcin, los pozos y manantiales inscritos como tales en el ;egistro de la propiedad al amparo de la ley de aguas de 2/47. 9a ley de aguas de 2/47, lo que hizo es permitir que ciertos pozos y manantiales se inscribieran como aguas privadas con un plazo de 7. aEos, vencido estos 7. aEos, pasa a dominio p6blico y el titular slo tendr un derecho preferente a obtener una concesin de e#plotacin de esa agua. 3r&"c&,&o de la le( de a/!a : =on - principios: 2. 0onsiderar el agua como recurso esencial que fundamenta su titularidad p6blica. 3. 9a ley de aguas se apoya en la proteccin constitucional que los poderes p6blicos est n obligados a desarrollar respecto de recursos esenciales, art"culos >7.3, 234 y 283.3 0E. Esta proteccin constitucional lo desarrolla el estado otorgando concesiones de aprovechamiento de conformidad con un plan hidrolgico nacional, que se complementa con los planes hidr ulicos de cuenca. 8. 9a legislacin de aguas, parte de que la gestin de aguas se encomienda a entidades de derecho p6blico, llamados organismos de cuenca, que por tanto tienen competencia en m s de una 0omunidad )utnoma. )dem s de

estos organismos y a nivel inferior, hay las comunidades de regantes m s localizadas y para una determinada zona. >. 9a fase atmosf'rica del agua, solo puede ser modificada por la )dministracin del Estado o por un concesionario autorizado. 7. Gso racional del agua. -. &roteccin de la calidad del agua. U o ,o &*le del a/!a: &odemos distinguir 8 tipos: 2. El uso com6n que podemos llevar a cabo todos sin necesidad de autorizacin. E!emplo: disfrutar de un r"o. 3. Gsos comunes especiales que si requieren autorizacin administrativa y que no comportan propiamente un aprovechamiento del agua. =e trata de autorizacin administrativa para la navegacin, flotacin, establecimiento de barcas de paseo y amarres. 8. U o ,r&2a#&2o: la regla general es que todo uso privativo del agua requiere de concesin administrativa de conformidad con el plan hidrolgico de cuenca. =ubsidiariamente, si el plan de cuenca nada dice, se establece una preferencia para otorgar esas concesiones seg6n el uso que se pretenda. =e da preferencia en primer lugar al abastecimiento de poblaciones, en segundo lugar a los usos agrarios, en tercer lugar a la produccin el'ctrica, en cuarto lugar a los usos industriales, en quinto lugar a la agricultura, en se#to lugar a uso recreativo y en s'ptimo lugar a otros usos. 9a regla general es que para el uso privativo se requiere concesin administrativa, e#cepcionalmente cabe el uso privativo sin concesin administrativa respecto: de las aguas pluviales que se reco!an naturalmente en mi finca, o las aguas estancadas en propiedad privada D de manantiales y acu"feros subterr neos hasta 5 mil metros c6bicos anuales. Luien tenga derecho a ello, podr n usar el agua para si o bien disponer de ella, podr hacer obras de canalizacin siempre que no per!udique el inter's de un tercero o el inter's p6blico y tendr prohibido realizar vertidos o alterar el derecho de los predios inferiores. Rec!r o /eol'/&co ( (ac&m&e"#o m&"erale : En este mbito rige en primer lugar la ley de minas, ley de 33?2/58, de 32 de !ulio, ba!o cuyo mbito caen los recursos geolgicos naturales y los yacimientos del territorio continental, el mar territorial y la plataforma continental. Esta ley incluye tambi'n referencias a la energ"a nuclear cuya regulacin se complementa con la ley de energ"a nuclear de 2/->. D la caracter"stica b sica es que todos estos recursos forman parte del dominio p6blico estatal. Es necesaria autorizacin administrativa para la investigacin y concesin administrativa para la e#plotacin, esto como regla general. 9a ley de minas distingue > secciones distintas: 2% 9os recursos de la =eccin ), son recursos de escaso valor econmico y comercializacin limitada, incluyendo materiales para la construccin. 9os recursos de la =eccin ), pueden ser e#plotados sin necesidad de concesin espec"fica, depender que est'n en suelo p6blico o privado, que estar n su!etas a e#plotacin p6blica o privada.

3% 9os recursos de la =eccin H, son los residuos mineros y las aguas minerales y termales. &ara estas tampoco rige la ley de minas cuando se encuentren en suelo privado, sino rige la legislacin espec"fica de este tipo de recursos. =i se encuentra en suelo p6blico rige la concesin y autorizacin de la ley de minas. 8% 9os recursos de la =eccin 0, son los recursos que no sean de la =eccin ), H ni D. >% 9os recursos de la =eccin D, se incluyen los carbonos, minerales radioactivos, recursos geot'rmicos, las rocas bituminosas y cualquier otro recurso de inter's energ'tico. En la =eccin 0 y D, rige sin e#cepcin autorizacin para investigar, concesin para e#plotar con preferencia de quien tenga la primera para e#plotar la segunda. Luedan fuera de la ley de minas, las e#tracciones ocasionales y de poca importancia si las realiza el propietario del terreno para su uso e#clusivo y si no requieren la utilizacin de t'cnicas mineras. :ay que tener en cuenta a parte de la ley de minas, la ley de hidrocarburos 8>?2//4, de 5 de octubre relativa a los hidrocarburos l"quidos y gaseosos y su e#plotacin. 9a titularidad es p6blica estatal. El aprovechamiento de estos recursos se realiza en r'gimen de competencia de mercado, ya sea por entes p6blicos o empresas privadas =e trata de sectores considerados sectores econmicos de inter's general, en terminolog"a de la GE, los operadores est n su!etos a obligaciones de servicio p6blico y en su caso, a obligaciones de servicio p6blico universal.

0. La ,ro,&edad &"#elec#!al. La ,ro,&edad &"d! #r&al.

3ro,&edad I"#elec#!al: :ablamos de derechos de autor que pueden ser derechos morales, que son derechos de la personalidad, o bien, derechos patrimoniales que confieren un monopolio de e#plotacin econmica de las creaciones amparadas por la propiedad intelectual. 9a regulacin de la propiedad intelectual la encontramos en el art. 3. 0E. >34 y >3/ 00 y como norma marco, el ;eal Decreto 9egislativo 2?2//-, de 23 de abril, que ha sido ob!eto de varias modificaciones, entre ellas del 3..- relativa a la copia privada. ) parte de la legislacin interna, hay pluralidad de instrumentos de convenios internacionales. Caturaleza Fur"dica: =e han ensayado distintas teor"as, algunos autores tratan a la propiedad intelectual como derecho de propiedad, otros los tratan como privilegios o monopolios de derecho privado, otros como derechos reales sobre cosas incorporales, otros se centran en su faceta de derecho de la personalidad y nosotros lo estudiamos como propiedad especial por inmaterialidad del ob!eto. (b!eto: (bras protegidas por la ley, lo son las creaciones literarias, art"sticas o cient"ficas originales con independencia del soporte tangible o intangible en que se plasmen. Co es necesario que sean obras de m'rito pero si or&/&"ale . )dem s, se incluyen tanto las obras de autor 6nico como de varios autores y

se incluyen no solo las obras principales, sino tambi'n obras derivadas, como pueden ser las traducciones o adaptaciones de distinto tipo. El titular del derecho de propiedad intelectual es el creador de la obra por el solo hecho de crearla. Co hace falta registrarla para que sur!an los derechos de propiedad intelectual. Este titular puede ceder la e#plotacin econmica del derecho a un tercero, conservando siempre los derechos morales. Esta cesin, puede ser en e#clusiva o no, de modo que si no es en e#clusiva, el autor u otros cesionarios pueden competir con el primeramente autorizado por el autor. En todo caso, respecto a estas cesiones, la ley intenta velar por la proteccin del autor en 3 sentidos: asegur ndole una retribucin que ser proporcional en funcin de e!emplares vendidos o entradas vendidas para un espect culo. +ambi'n cabe el pacto de remuneracin alzada. Luiere protegerlo garantiz ndole la difusin de la obra cuando as" lo haya decidido. De manera que el cesionario, no slo esta facultado para llevar a cabo la comunicacin p6blica autorizada, sino que est obligado a ello. Derechos de autor: diferenciar entre derechos morales y derechos econmicos: 1C Lo derecho morale de autor, significan generalmente un reconocimiento de la paternidad espiritual sobre la obra. =e configuran como derechos de la personalidad y son intransmisibles e irrenunciables. Entre ellos destacan los siguientes: 2. Derecho a tener reconocida la autor"a sobre la obra. Lue no nos plagien. 3. Derecho de decidir si, cuando y en qu' condiciones se divulga, se comunica al p6blico o se reproduce la propia obra. 8. El autor tiene derecho a que se respete la integridad de su obra. >. El autor tiene un derecho a cambiar de opinin, que significa el derecho a retirar la obra de manos del p6blico sin per!uicio de que si se e!ercita este derecho, deba indemnizar a los eventuales cesionarios per!udicados. 7. derecho a acceder al e!emplar raro o 6nico de la obra, pagando su precio. Estos derechos morales duran la vida del autor y 5. aEos m s. +ras su muerte, las e!ercitar la persona por 'l designada, y en su defecto, los herederos del autor. :ay 3 derechos de autor que no caducan nunca, como son el derecho al reconocimiento a la autor"a y el derecho a la integridad de la obra. %C Lo derecho eco"'m&co , implican que el autor tiene el control absoluto de la e#plotacin econmica de la obra, que puede realizar directamente o bien encomendar a un tercero $cesionario%. Estos derechos econmicos duran tambi'n la vida del autor y 5. aEos m s y a partir de ese momento pasa a formar parte del dominio p6blico. :ay supuestos en que es posible utilizar obras a!enas sin autorizacin ni pago de concesin, esto ser cuando lo permita la resolucin !udicial o administrativa, ocurrir para traducciones a sistemas de lectura para invidentes, tambi'n sobre reproducciones para uso privado, es decir, no colectivo y no lucrativo. Derecho de copia privada implica que un porcenta!e del precio de venta de aparatos capaces de reproducir obras protegidas, se destine a las llamadas entidades de gestin de la propiedad intelectual, de modo que estos repartan

directamente entre sus asociados o bien, inviertan lo obtenido en la defensa de los derechos de los autores. La ,ro,&edad &"d! #r&al: Entendemos 3 tipos de reconocimientos o derechos distintos: 9a propiedad que adquiere el inventor o descubridor cuando crea una nueva utilidad para la industria o el comercio. En este mbito, tendr"amos las patentes y los modelos de utilidad. Estas est n reguladas en la ley 22?2/4- de 3. de marzo, modificada de patentes de invencin y modelos de utilidad. 9os derechos del productor, del fabricante o del comerciante sobre los signos especiales que le distinguen en el mercado de sus competidores. )qu" tenemos, desde las marcas hasta los llamados rtulos comerciales. 9a ley de marcas 25?3..2 de 5 de diciembre, que ha sido modificada varias veces. +ambi'n hay marcas europeas e internacionales. 9os derechos de propiedad industrial, son todos ob!etos de inscripcin en ;egistros &6blicos y la inscripcin de uno de ellos cierra el registro a otros derechos incompatibles durante su vigencia. 9os nombres de dominio, tienen tangencias con el derecho de marcas, hasta el punto que la ley demarcas considera que el uso de un dominio id'ntico a una marca puede significar vulneracin de la marca. Co obstante, los procedimientos de atribucin de marcas son distintos, est n amparados por la ley 8>?3..3 de servicios de la sociedad de la informacin y la ley 83?3..8 general de telecomunicaciones.

BLOQUE III. ELS DRETS REALS LI:ITATS

Tema 15.- El derecho real de ! !.r!c#o.

1. Co"ce,#o le/al. El ,r&"c&,&o al2a rer!m !* #a"#&a.
El concepto legal del derecho real de usufructo, esta en el art"culo >-5 y ss del 00 y 7-2.2 a 7-2.85 000at. =e trata de un derecho real limitado de goce, que comporta la posesin y la utilizacin de una cosa a!ena en los t'rminos m s amplios una vez salimos de la rbita del derecho de propiedad. =e trata de un gravamen intenso sobre la propiedad, que otorga al usufructuario todas las posibles utilidades de la cosa que no hayan sido e#cluidas por el t"tulo constitutivo. )rt"culo 7-2.3.3 000at. En consecuencia de este car cter amplio del gravamen del usufructo, al propietario le queda solo la propiedad desnuda, de ah" la e#presin Cudo &ropietario. )l propietario le queda el derecho de disponer, el derecho de propiedad y tambi'n de realizar obras que no per!udiquen al usufructuario. 9as restantes facultades corresponden al titular del usufructo. Dada la intensidad del gravamen, se e#plica que el usufructo sea temporal, a diferencia de las servidumbres, el usufructo no puede se perpetuo. )rt"culo 7-2.8.8 y > 000at. Este elenco de facultades del usufructo, encuentra un l"mite que es un l"mite institucional, que corresponde al usufructuario. =e trata del que recoge el principio romano salva rerum substantia, significa la obligacin de respetar la sustancia de la cosa. Esto significa, salvo e#clusin legal o voluntaria, que el usufructuario no puede: - &rimero, disponer !ur"dicamente de la cosa, - =egundo, disponer materialmente de la cosa y - +ercero, alterar el destino econmico de la cosa. Ello, porque al final del usufructo, el usufructuario o herederos, tienen que restituir la misma cosa al nudo propietario. Este principio salva rerum substantia, lo encontramos en el art"culo 7-2.3.2 y 8 y 7-2.-.> 000at, que permite al usufructuario realizar me!oras en la cosa, dentro de los l"mites de su derecho. =e caracteriza porque cuando venza el plazo, habr que restituir al nudo propietario la misma cosa que se dio en el usufructo. &or tanto, este principio salva rerum substantia, implica: - el usufructuario no se puede vender la cosa ob!eto de usufructo, - tampoco la puede cambiar tanto que modifique o altere la cosa, - tampoco puede alterar el destino econmico de la cosa. Este l"mite que establece el principio salva rerum substantia, grava al usufructuario, pero tambi'n afecta al nudo propietario, art"culo 7-2./.> 000at. Establece que el nudo propietario, podr hacer obras en la cosa pero siempre que no per!udique al usufructuario, que respete su forma y sustancia. Este principio salav rerum substantia, no se trata de un principio absoluto y ni siquiera es esencial y ello porque tanto la ley como la voluntad de las partes pueden e#onerar al usufructuario de este l"mite.

3or 2ol!"#ad de la ,ar#e , hay e#cepcin al principio salva rerum substantia, cuando se haya constituido un usufructo con facultas de disposicin, es un usufructo especial. =e permite al usufructuario ena!enar, disponer de todo o parte de la cosa. 3or le(, se e#cepciona el principio salva rerum substantia, cuando se regula el cuasiusufructo, regulado en 0ataluEa en el art"culo -72.7 y 7-2.88, para el usufructo de dinero. )rt"culo >43 00. El cuasiusufructo recae sobre cosas consumibles, bien naturalmente, como los alimentos, o bien !ur"dicamente, como el dinero. )l tratarse de bienes que si son utilizados conforme a su destino se destruyen o salen del patrimonio, resulta que en realidad el usufructuario adquiere su propiedad y se compromete a devolver otro tanto de la misma especie y calidad $el tantundem% o, en su defecto, el precio. El usufructuario est utilizando esos bienes conforme a su destino y no podr devolver los mismos, tiene la obligacin de restituir al nudo propietario otro tanto de la misma especie y calidad. Distinto del cuasiusufructo, es el usufructo sobre cosas deteriorables, en el cual no se produce e#cepcin alguna al principio salva rerum subtantia, art"culo 7-2.> 000at. En el caso de usufructo sobre cosas deteriorables, el usufructuario se sirve de ellas conforme a su destino y estas por su naturaleza desmerecen. 0uando se e#tinga el usufructo, el usufructuario cumplir con devolverlas en el estado que se encuentran. =lo tendr que indemnizar al nudo propietario por los desperfectos derivados de su culpa o dolo. E!emplo, un coche. El comportamiento en el uso de usufructuario debe ser de una diligencia media. 3re e"#ac&'" le/al: En el 00 en los art"culos >-5 y ss y en 000at en el art"culo 7-2.2 a 85. Establecen como r'gimen !ur"dico del usufructo: En primer lugar, el t"tulo constitutivo, amplia autonom"a de la voluntad, En segundo lugar, el 0digo 0ivil de 0ataluEa, D por 6ltimo, el 0digo de 1amilia y el 0digo de =ucesiones de 0ataluEa, para los usufructos en ellos regulados. Este sistema de fuentes, se nota en el art"culo 2, una clara voluntad de autointegracin, a que no se acuda al 00 para las lagunas del usufructo. Esta autointegracin, tiene sentido porque la ley 28?3... que precedi al libro V del 00 de 0ataluEa, de!aba muchos aspectos sin regular y el libro V ha solucionado muchas lagunas. El derecho real de usufructo, esta regulado en el art"culo >-5 00 y 7-2.3 000at. =e define en 8 apartados: 1) Da derecho a disfrutar de los bienes a!enos. 3sus ^ usar y fructus ^ obtener los frutos de la cosa. Es el derecho real de goce m #imo. 2) 0on la obligacin de conservar la forma y sustancia de la cosa, principio salva rerum subtantia! Este principio tiene un significado discutido en la doctrina, unos autores dicen que no cabe en cosa consumibles, pero es incierto porque se establece en la ley el cuasiusufructo, restituyendo su valor. (tros autores, consideran que el usufructo se e#tingu"a por

destruccin o p'rdida de la cosa, pero tampoco es cierto porque el usufructo pervive sobre el residuo o sobre la indemnizacin que se recibe por la aseguradora $art. 7-2.25 y 7-2.24 000at%. 3) 0omo e#cepcin, a no ser que el t"tulo constitutivo o la ley autoricen otra cosa, cabe e#cepcionar la obligacin de conservar la forma y sustancia e incluso el goce y disfrute de la cosa.

0. O*+e#o. R)/&me" +!r-d&co del derecho de ! !.r!c#o: co" #&#!c&'"< d& ,o"&*&l&dad ( #em,oral&dad.
El o*+e#o: El ob!eto del usufructo pueden ser bienes muebles o inmuebles, incluso derechos que no sean personal"simos. Diferenciar usufructo en general, bienes no consumibles y cuasiusufructo sobre bienes consumibles, usufructo sobre bienes deteriorables, supli'ndose esta situacin con el pago correspondiente del deterioro o valor de la cosa en el momento de la e#tincin. Lo !+e#o : 9a posibilidad de comunidad de titulares o cotitulares en el usufructo, ya sea simult nea $art. 7-2.2> 000at y >-/ 00%, o sucesiva limitada a las dos generaciones. En el usufructo simultaneo, no se e#tinguir hasta la muerte del 6ltimo cotitular, increment ndose la cuota en los supervivientes. +ambi'n cabe el usufructo sobre una cuota de una comunidad de bienes $art. 7-2.22 000at y >/. 00%. )qu" si un cousufructuario e!ercita la accin de divisin, no se produce acrecimiento, pero hasta que no se e#tinga el derecho de todos, no se consolidar"a en el derecho de propiedad. La co" #&#!c&'": )rt"culo 7-2.8 000at y >-/ 00. El 0digo piensa en la constitucin voluntaria de este derecho real. El otorgante o causante divide la propiedad en nuda propiedad y usufructo. 9a autonom"a privada puede e#cepcionar su contenido introduciendo el usufructo con facultad de disposicin de disposicin o constituyendo sobre ob!etos consumibles o deteriorables. En el usufructo general, el propietario es nominal, carece de las facultades pr cticas o efectivas del dominio, de ah" que se le llame Cudo &ropietario, slo le queda la facultad de vender la cosa agravada, pero no hay divisin de la propiedad, slo hay un propietario y un usufructuario, dos derechos reales distintos. )dem s cabr"a aEadir un plus, otorgando al usufructuario facultad de disposicin, que pueda transmitir la cosa y quedarse con el precio. )unque se ha admitido por la doctrina, su interpretacin es restrictiva. 9a propiedad se presume libre y se debe probar toda la limitacin. En el 0ataluEa se regula en el art"culo 7-2.32, basado en el principio ad ma&ori ad minum, si el propietario puede transmitir la propiedad, tambi'n puede constituir un usufructo con poder de disposicin sin que sea una transmisin de la propiedad como creen algunosY porque si el usufructuario no e!erce la facultad, cuando se e#tinga se

devuelve al propietario, adem s, si el propietario renuncia a su derecho, el bien pasar"a a la )dministracin. D si el usufructuario renuncia a su derecho se reabsorbe por el propietario. Dentro de la teor"a numerus apertus, se admite este usufructo con facultad de disposicin como e#pectativa de restitucin del propietario, aunque condicionada en cuanto si el usufructuario e!ercita la facultad de disposicin, el derecho de propiedad se e#tingue. La #em,oral&dad: El usufructo se presume vitalicio, salvo que se diga otra cosa. En personas !ur"dicas, se limita a // aEos, pero si no se dice nada se presume por 8. aEos. 9a temporalidad, en el art. 7-2.8 000at, se admite la e#cepcin en el mbito sucesorio a trav's de los usufructos sucesivos pero limitado a las reglas de la sustitucin fideicomisaria, que son dos generaciones de personas que no vivan. =e establece aqu" el llamado fideicomiso de residuo, el fideicomisario puede disponer de la cosa seg6n sus necesidades, aunque la debe conservar transmitiendo slo el residuo. En Derecho ;omano, se regulaban en el mbito sucesorio a trav's del testamento al cnyuge y a la necesidad de asegurar la situacin patrimonial de los hi!os. En las &artidas, se considera una servidumbre personal, pero desde el 0digo de Capolen, 24.>, se cambia su naturaleza como derecho real independiente, en cosa a!ena !unto con el uso y habitacin, y se diferencia de la servidumbre en 8 caracteres: 1) &or su temporalidad: no tiene vocacin indefinida como la servidumbre. 2) (b!eto: recae sobre bienes muebles e inmuebles y la servidumbre slo en bienes inmuebles. 3) &or su generalidad e indeterminacin: el usufructo permite todos los aprovechamientos de la cosa salvo pacto en contra, y la servidumbre se refiere a una actividad espec"fica.

1. Derecho ( o*l&/ac&o"e co"e=o e" el ! !.r!c#o.

Lo derecho ,r&"c&,ale ,ara el ! !.r!c#!ar&o: =on: - 9a percepcin de frutos y utilidades, art. 7-2.- 000at. - 9a facultad de retirar las me!oras sin deterioro del ob!eto. - El derecho de retencin del usufructuario por los gastos de reparaciones e#traordinarias, art. 7-2.2-.> 000at. - 9as acciones de defensa o tutela de su derecho y la posibilidad de e#igir al Cudo &ropietario los elementos de prueba de que disponga, art. 7-2.3. 000at.

5. La o*l&/ac&o"e del ! !.r!c#!ar&o : a"#e < d!ra"#e ( de ,!) de la ,o e &'" de lo *&e"e .

=er n 8 momentos: 1) )ntes de entrar a la posesin: )rt. 7-2.5 000at y >/2 00. =e establece la necesidad de inventariar los bienes, de prestar caucin o medio de garant"a del cumplimiento de sus obligaciones $e!emplo, un aval%Y salvo que en el t"tulo se establezca otra cosa o se renuncie por el Cudo &ropietario. D los gastos derivados de la constitucin corren a cargo del usufructuario, art. 7-2.23 000at. &or interpretacin, se dice que mientras no se cumplan las obligaciones del usufructuario, el propietario tiene derecho de retencin sobre la cosa, aunque los frutos son propiedad del usufructuario desde el comienzo del usufructo. 2) Durante la vigencia del usufructo: la obligaciones coet neas son b sicamente la de conservacin de la cosa, la del coste de reparaciones ordinarias, art. 7-2.23 000at. 9as e#traordinarias son a cargo del C&, aunque puede repercutir al usufructuario el inter's de las cantidades invertidas. 9a obligacin de notificar al C& los actos de terceros peligrosos para el bien, 7-2.4 000at, sino lo hace responde por los daEos y per!uicios. )s" como el pago de cargas, tributos y tasa de devengo anual que gravan el goce de la cosa ir n a cargo del usufructuario, art. 7-2.23 000at. 3) &osterioridad al usufructo: se procede a la liquidacin del estado posesorio, art. 733 y 7.3 00 y 7-2.2-.> 000at. =i las cargas las debe pagar el propietario, y las satisface el usufructuario, 'ste tiene derecho de retencin de la posesin hasta que se le satisfaga, aunque sin derecho a los frutos. +ambi'n a la inversa, si los gastos que corresponden al usufructuario los paga el propietario, el legislador no quiere que se vea per!udicado y el usufructuario debe pagarle los intereses legales correspondientes al capital, art. 7-2.23.3 000at y 7.7.3 00. )unque no se impiden las me!oras, art. 7-2.- 000at y >45 00, la alteracin en el uso de la cosa solo es posible si no supone una reduccin de valor ni per!udican al propietario. En cuanto a las me!oras, el usufructuario tras la e#tincin solo tiene el ius tolendi, poder retirarlas sin deterioro del ob!eto, no hay posibilidad de indemnizacin, art. 7-2.000at.

6. Lo derecho ( o*l&/ac&o"e del "!do ,ro,&e#ar&o.

Derecho de tanteo en el plazo de 2 mes y de retracto en el plazo de 8 meses. =us obligaciones se ciEen a las reparaciones e#traordinarias y a las contribuciones especiales que implican una me!ora de los bienes permanente, aunque pueden e#igir el pago de intereses.

Tema 16.- El derecho de ! !.r!c#o IIIC.

1. La e=#&"c&'" del ! !.r!c#o ( ! ca! a .

9a E#tincin del usufructo, sus causas est n en el art. 7-2.2- y 7-2.2>.3 000at. )dem s de las causas generales, el usufructo se e#tingue por: - ,uerte del usufructuario o el 6ltimo de los cousufructuarios. - =i se constituye por motivo de matrimonio o unin estable de pare!a, tambi'n se e#tingue por separacin de la pare!a o divorcio o nulidad del matrimonio. - 0uando se e#tingue la persona !ur"dica, salvo que la suceda otra. - &or consolidacin. - &or p'rdida total del bienY si es parcial, cabe la subsistencia y cabr"a tambi'n en la parte remanente, subrogacin real si se obtiene una indemnizacin. - E#propiacin forzosa, se dar subrogacin real sobre el !ustiprecio, aplic ndose las reglas del usufructo de dinero. - Culidad o resolucin del derecho del transmitente o de los constituyentes, sin per!uicio de terceros. - =e e#tingue !unto con la obligacin dineraria que garantiza en su caso. )nte las dudas doctrinales, el 000at, prev' que cuando se establece el l"mite temporal en la edad de una persona, aunque fallezca antes se mantendr hasta que llegue este d"a. Gna vez e#tinguido el usufructo por consolidacin, debe restituirse el bien al C& salvo el derecho de retencin por gastos de reparaciones e#traordinarias.

%. La l&4!&dac&'" de la relac&'" ! !.r!c#!ar&a.

@A

0. Lo ! !.r!c#o e ,ec&ale . T&,olo/-a ( re/!lac&'" le/al.

)dem s del usufructo con facultad de disposicin, se regulan en 0ataluEa: - Gsufructo de bosques y plantas, art. 7-2.37 a 82 000at. - Gsufructo especial de dinero y participaciones en fondo de inversin, art. 7-2.83 a 85.

5. Lo derecho reale de ! o ( ha*&#ac&'".

Especie de usufructo limitado por razn de la persona y sus necesidades. ;egulado en le art"culo 73> 00 y 7-3 000at. =e regulan con!untamente aunque son 3 derechos, el derecho de uso regulado en el art. 7-3.3 000at, que es el derecho de utilizar y disfrutar en caso de que sea bien productivo una cosa a!ena pero en proporcin de las necesidades del usuario y sus allegados, y derecho de habitacin regulado en el art"culo 7-3./ 000at, que se refiere al derecho a ocupar, habitar unos espacio concretos de una vivienda, slo se puede establecer a favor de personas f"sicas.

)mbos se presumen vitalicios, art. 7-3.3 000at y puede constituirse de forma simult nea o sucesiva a favor de varias personas. El criterio com6n es la necesidad, no de subsistencia, sino en relacin al nivel de vida, a las actividades del profesional y sus familiares, siempre que sea gratuito para estas personas y sin abuso de derecho. +ienen car cter personal"simo y su intransmisibilidad se puede ampliar a otras personas pero no se transmite sin consentimiento del propietario. +ampoco les afecta la e!ecucin de la hipoteca si no han consentido en la e!ecucin de la hipoteca. )dem s de las causas generales de e#tincin, se e#tingue por: - ;esolucin !udicial, art. 7-3.7 000at. - E!ercicio contrario a la naturaleza del bien y respondiendo por los daEos que causan.

Tema 1;.- El derecho real de er2&d!m*re.

1. Co"ce,#o.
)ctualmente, el 9ibro V del 0digo 0ivil de 0ataluEa regula en su 0ap"tulo V< $I9as servidumbresK% del +"tulo V< $I9os derechos reales limitadosK%, todo el relativo al derecho real de servidumbres $art"culos 7---2 a 7---28.

0on anterioridad el &arlamento de 0ataluEa ya hab"a desarrollado esta materia mediante la 9ey 28?2//. , de / de !ulio, de la accin negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad. Gna segunda regulacin apareci a la 9ey 33?3..2, de 82 de diciembre de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisicin voluntaria o preferente En este sentido, el &re mbulo del 9ibro V del 0digo 0ivil de 0ataluEa e#plicita que Ilas servidumbresK se regulan de acuerdo con la mencionada 9ey 33?3..2, sin otras modificaciones que las sistem ticas y las necesarias para la armonizacin del te#to en el 0digo. El art"culo 7---2.2 define el derecho real de servidumbre en los t'rminos siguientes: Ila servidumbre es un derecho real que graba parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta d_un determinado uso de la finca sirviente o en una reduccin de las facultades del titular de la finca sirvienteK. De l _anterior definicin podemos e#traer las siguientes caracter"sticas: - El concepto de servidumbre presupone que una finca $finca sirviente% presta un servicio o utilidad determinada a otra finca $finca dominante% - El gravamen impuesto sobre una finca en beneficio de otra finca se trata de un gravamen parcial, porque no se puede hacer e#tensivo a todo el aprovechamiento econmico del predio grabado con el derecho real de servidumbre. - 9a servidumbre predial debe prestar una utilidad actual o potencial a otra finca, utilidad que no ha de ser perpetua. - Co se e#ige que las fincas que tienen la condicin de predio dominante y sirviente pertenezcan a propietarios diferentes. &arece, pues, que el derecho civil catal n actual admito la denominada Iservidumbre de propietarioK, la eficacia de la cual depende de que las fincas dominante y sirviente lleguen a pertenecer a propietarios diferentes. - &or el que hace referencia al contenido posible del derecho de servidumbre, este puede consistir en un contenido positivo: otorgar al titular del predio dominante la facultad de hacer un uso determinado del predio sirviente $por e!emplo mediante una servidumbre de pasoY o tambi'n se puede traducir en un contenido de car cter negativo: reducir las facultades del titular del predio sirviente J por e!emplo limitacin de la facultad de edificar. - El derecho real de servidumbre es indivisible e inseparable. En este sentido, ell art"culo 7--->.2 del 000at establece que Ila servidumbre se constituye para utilidad e#clusiva de la finca dominante, de la cual es inseparableK.

%. O*+e#o.
De l _art"culo 7---2.2 del 000at en resulta que la servidumbre se debe configurar como un derecho real inmobiliario, puesto que 6nicamente puede recaer sobre bienes inmuebles $sobre fincas%.

El 9ibro V del 000at en su art"culo 7---3.8 reco!o la tendencia !urisprudencial anterior de reconocer la posibilidad que el derecho real de servidumbre pueda recaer sobre un edificio futuro. En este caso, las servidumbres el contenido de las cuales consista en una utilidad futura, se considerar n constituidas ba!o condicin.

0. Co"#e"&do.
9as servidumbres pueden constituirse 6nicamente $art"culo 7---3 0.0.0at%: a% &or t"tulo: - &or t"tulo otorgado de manera voluntaria. =e ha de entender por t"tulo cualquiera acto !ur"dico, ya sea oneroso o gratuito, entre vivos o de 6ltima voluntad. - &or t"tulo otorgado de manera forzosa, que origina la categor"a de las denominadas servidumbres forzosas. En este caso, el derecho real se puede constituir sin o incluso contra la voluntad del titular del predio sirviente, porque as" lo e#ige un inter's general superior, que permito sustituir la voluntad del propietario predio sirviente por una resolucin !udicial o administrativa. b% =ervidumbre de propietario: en el derecho tradicional catal n hab"a regido sin problemas el principio que no se puede tener un derecho real de servidumbre sobre una finca propia, en aplicacin del principio nemini nada suda servido. Este principio hizo crisis ra"z de la vigencia de la 9ey 28?2//., de / de !ulio, de la accin negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad que defin"a el derecho real de servidumbre sin hacer referencia al hecho que los propietarios de los predice dominante y sirviente fueran personas diferentesY criterio que confirmaba la misma 9ey cuando precisaba que la servidumbre no se e#tingue por el hecho que se lleguen a reunir en una suela persona las propiedades de los predice dominante y sirviente. Esta posicin del legislador de el aEo 2//. va mantenerse a la 9ey 33?3..2, de 82 de diciembre, de regulacin de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisicin voluntaria y finalmente, tambi'n se ha incluido en el art"culo 7--8.2 del 000at. seg6n el cual Iel propietario de m s de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientesK y 7---8.8 en que se afirma que Iuna servidumbre no se e#tingue por el sol hecho que se llegue a reunir en una suela persona la propiedad de las fincas dominante y sirvienteK. ,ientras no se separa el derecho de propiedad entre las fincas que tienen la condicin de predio dominante y predio sirviente la servidumbre ya e#iste, pero esta e#istencia de la servidumbre es compatible con el hecho que su e!ercicio, precisamente a t"tulo de derecho de servidumbre, slo tenga sentido desde el momento en qu' se separa el derecho de propiedad de las dos fincasY con la consecuencia que incluso antes de la separacin del derecho de propiedad de las dos fincas se puede hacer constar la e#istencia del derecho real de servidumbre en la inscripcin de la finca sirviente como calidad de la finca.

c% &or signo aparente. 9a sistem tica adoptada por la 9ey de el aEo 3..2 y 6ltima de ella por el 000at. $art"culo 7---8.3%, que supone regular la constitucin de la servidumbre por signo aparente en el mismo precepto en que se regula la servidumbre de propietario, pone de manifiesto la admisin de esta forma de constitucin del derecho real de servidumbre d% Co constitucin por usucapin $art"culo 7---3.> 0.0.0at%. 9a legitimacin para poder constituir un derecho real de servidumbre recae en los propietarios de la finca dominante o de la finca sirviente, as" como los titulares de derechos reales posesorios sobre estas, es decir, el usufructuario o el superficiario. En consecuencia no est n legitimados para constituir servidumbres aquellas otras personas que ostentan unas facultades posesorias sobre el predio sirviente, ponemos por caso los arrendatarios, puesto que no son titulares de un derecho real limitado sobre la finca. &articularidad interesante de las servidumbres constituidas por los titulares de los mencionados derechos reales posesorios es que la servidumbre tiene el alcance y la duracin de los derechos que ostenta el titular sobre el predio sirviente. )dem s, esta legitimacin - con los condicionamientos mencionados slo se hace e#tensiva a la constitucin de servidumbres con el car cter de voluntarias que da a entender que la voluntad del legislador actual ha sido que para la constitucin de servidumbres con el car cter de forzosas se e#ige adem s la intervencin del propietario.

1. Cla e de er2&d!m*re.
1M Cla &.&cac&'": a) =ervidumbre voluntaria se constituye por t"tulo voluntario de las partes b) =ervidumbre forzosa tambi'n se constituye por t"tulo, pero es forzosa porqu' el titular del predio sirviente est obligado a constituirla ya que as" se establece. +ambi'n e#iste esta diferenciacin: una disposicin legal del 00 espaEol, art. 78-: a) 9egal servidumbre que no requiere t"tulo de constitucin sino que la propia ley dice que el titular debe soportar b) 1orzoso art. 773 00: de aguas. &.e: si no hay salida a la v"a p6blica. %M Cla &.&cac&'": ar#. 50% CC: a) =ervidumbres continuas por e!emplo de vista. 0uyo uso puede ser incesante sino se interrumpe.

b) =ervidumbres discontinuas son las que se usan en plazos m s o menos largos. &or e!emplo el paso. 0M Cla &.&cac&'": a) =ervidumbre aparente se anuncian y est n a la vista normalmente con signos aparentes b) =ervidumbre no aparente las que no tienen ning6n tipo de signo e#terior. 1M Cla &.&cac&'": a) =ervidumbre positiva impone al dueEo de predio sirviente la obligacin de de!ar hacer una cosa o hacerla por s" mismo. b) =ervidumbre negativa proh"be al dueEo del predio sirviente hacer algo que le ser"a l"cito sin la servidumbre.

5. La co" #&#!c&'" de la

er2&d!m*re .

9as servidumbres pueden constituirse 6nicamente $art"culo 7---3 0.0.0at%: a% &or t"tulo: - &or t"tulo otorgado de manera voluntaria. =e ha de entender por t"tulo cualquiera acto !ur"dico, ya sea oneroso o gratuito, entre vivos o de 6ltima voluntad. - &or t"tulo otorgado de manera forzosa, que origina la categor"a de las denominadas servidumbres forzosas. En este caso, el derecho real se puede constituir sin o incluso contra la voluntad del titular del predio sirviente, porque as" lo e#ige un inter's general superior, que permito sustituir la voluntad del propietario predio sirviente por una resolucin !udicial o administrativa. b% =ervidumbre de propietario: en el derecho tradicional catal n hab"a regido sin problemas el principio que no se puede tener un derecho real de servidumbre sobre una finca propia, en aplicacin del principio nemini nada suda servido. Este principio hizo crisis ra"z de la vigencia de la 9ey 28?2//., de / de !ulio, de la accin negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad que defin"a el derecho real de servidumbre sin hacer referencia al hecho que los propietarios de los predice dominante y sirviente fueran personas diferentesY criterio que confirmaba la misma 9ey cuando precisaba que la servidumbre no se e#tingue por el hecho que se lleguen a reunir en una suela persona las propiedades de los predice dominante y sirviente. Esta posicin del legislador de el aEo 2//. va mantenerse a la 9ey 33?3..2, de 82 de diciembre, de regulacin de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisicin voluntaria y finalmente, tambi'n se ha incluido en el art"culo 7---8.2 del 000at. seg6n el cual Iel propietario de m s de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientesK y 7---8.8 en que se afirma que Iuna servidumbre no se

e#tingue por el sol hecho que se llegue a reunir en una suela persona la propiedad de las fincas dominante y sirvienteK. ,ientras no se separa el derecho de propiedad entre las fincas que tienen la condicin de predio dominante y predio sirviente la servidumbre ya e#iste, pero esta e#istencia de la servidumbre es compatible con el hecho que su e!ercicio, precisamente a t"tulo de derecho de servidumbre, slo tenga sentido desde el momento en qu' se separa el derecho de propiedad de las dos fincasY con la consecuencia que incluso antes de la separacin del derecho de propiedad de las dos fincas se puede hacer constar la e#istencia del derecho real de servidumbre en la inscripcin de la finca sirviente como calidad de la finca. c% &or signo aparente. 9a sistem tica adoptada por la 9ey de el aEo 3..2 y 6ltima de ella por el 000at. $art"culo 7---8.3%, que supone regular la constitucin de la servidumbre por signo aparente en el mismo precepto en que se regula la servidumbre de propietario, pone de manifiesto la admisin de esta forma de constitucin del derecho real de servidumbre d% Co constitucin por usucapin $art"culo 7---3.> 000at%. 9a legitimacin para poder constituir un derecho real de servidumbre recae en los propietarios de la finca dominante o de la finca sirviente, as" como los titulares de derechos reales posesorios sobre estas, es decir, el usufructuario o el superficiario. En consecuencia no est n legitimados para constituir servidumbres aquellas otras personas que ostentan unas facultades posesorias sobre el predio sirviente, ponemos por caso los arrendatarios, puesto que no son titulares de un derecho real limitado sobre la finca. &articularidad interesante de las servidumbres constituidas por los titulares de los mencionados derechos reales posesorios es que la servidumbre tiene el alcance y la duracin de los derechos que ostenta el titular sobre el predio sirviente. )dem s, esta legitimacin - con los condicionamientos mencionados J slo se hace e#tensiva a la constitucin de servidumbres con el car cter de voluntarias que da a entender que la voluntad del legislador actual ha sido que para la constitucin de servidumbres con el car cter de forzosas se e#ige adem s la intervencin del propietario.

6. La

er2&d!m*re .or$o a .

A . Co"ce,#o El art"culo 7---3.2 menciona como formas de constitucin del derecho real de servidumbre las que tienen su origen en un t"tulo otorgado de manera forzosa, que origina la categor"a !ur"dica de las servidumbres forzosas, que se regulan con esta misma denominacin a la =eccin segunda del 0ap"tulo V< $I=ervidumbres forzosasK%. 9a servidumbre forzosa restringe las facultades normales del propietario de la finca sirviente en beneficio del propietario de otra finca, circunstancia que por

ella sola !ustifica que la imposicin de la servidumbre ha de ir acompaEada de una indemnizacin o compensacin econmica oportuna a favor del propietario de la finca sirviente $7---2..2 000at%. El importe de la mencionada indemnizacin pueden fi!arlo entrega los interesados y, a carencia de convenio, se establecer por la resolucin !udicial oportuna en base a la disminucin del valor que e#perimente la finca sirviente como consecuencia de la imposicin de la servidumbre, porque no hace falta olvidar en este punto que el propietario de la finca sirviente contin6a siendo propietario J aunque no libre de grav menes J de la parte de la finca por dnde discurre la servidumbre. )dem s, como que la servidumbre forzosa, una vez constituida, se e!ercita con una vocacin de perdurabilidad, este e!ercicio puede comportar tambi'n unos per!uicios futuros al propietario de la finca sirviente, hecho este que implica que los propietarios de la finca dominante tambi'n han de indemnizar los propietarios de la finca sirviente por los per!uicios que el e!ercicio de la servidumbre cause a su finca $art"culo 7---2..3 000at%. =i el establecimiento de la servidumbre forzosa compuerta tambi'n beneficios a la finca sirviente, hace falta tener presente que la indemnizacin se reducir proporcionalmente a la utilizacin $del paso, de la cone#in a la red o el agua transportada% o al beneficio obtenido de las obras e!ecutadas para el e!ercicio de la servidumbre por parte de la finca sirviente $7---2..8 000at%.1inalmente, el art"culo 7---2..> 000at prev' que Ino se debe pagar ninguna indemnizacin si una finca resta sin salida a una v"a p6blica, sin cone#in a una red general o sin acceso a l _agua como consecuencia de un acto de disposicin sobre una o m s partes de la finca originaria o de divisin del bien com6n efectuado por quien tendr"a derecho a reclamarla. El precepto se fundamenta en el hecho que la necesidad que !ustificar"a la constitucin de una servidumbre con el car cter de forzosa la ha originado de forma voluntaria el propietario de la finca que tendr"a la condicin de predio dominante. B. Ser2&d!m*re de ,a o ;egulada a el art"culo 7---5.2 000at, que establece que Ilos propietarios de una finca sin salida o con una salida insuficiente a una v"a p6blica pueden e#igir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso por acceder de una anchura suficiente y unas caracter"sticas adecuadas porque la finca dominante se pueda e#plotar normalmenteK. 9a legitimacin activa para poder constituir este tipo de servidumbre forzosa recae 6nica y e#clusivamente en manos de los propietarios $la utilidad que se deriva de la servidumbre tendr casi siempre una duracin temporal superior a la del titular del derecho real posesorio%. &or tal de evitar que la constitucin de la servidumbre forzosa de paso represente un gravamen e#cesivo sobre la finca sirviente que pueda repercutir de forma negativa sobre su valor, se prev' al art"culo 7---5.3 que Iel paso se debe dar por el punto menos per!udicial o incmodo para las fincas grabadas y, si es compatible, por el punto m s beneficioso para la finca dominante. C . Ser2&d!m*re de acce o a !"a red /e"eral

;egulada al art"culo 7---4.2 000at que establece que Ilos propietarios de una finca sin cone#in a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energ"a, comunicaciones, servicios de nuevas tecnolog"as u otros servicios parecidos pueden e#igir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acceso de caracter"sticas adecuadas para obtener el servicio y con las cone#iones m s adecuadasK. 9a legitimacin para constituir esta servidumbre se atribuye al propietario de la finca que tendr la condicin de predio dominante, con e#clusin pues de los titulares de los derechos reales posesorios. 9a servidumbre de acceso a una red general puede grabar el vuelo, la superficie o el subsuelo de la finca que tiene la condicin de predio sirviente. El car cter forzoso de la servidumbre, en consonancia con los per!uicios que puede comportar por el propietario de la finca que tendr la condicin de predio sirviente que en 6ltimo t'rmino se deben con!ugar con los intereses generales, determina que seg6n el art"culo 7---4.3 000at que Ila servidumbre solamente se puede e#igir si la cone#in a la red general no se puede hacer por cabeza otra lugar sin gastos desproporcionados y si los per!uicios ocasionados no son sustancialesK. D los mismos criterios inspiran el apartado 8 del mismo art"culo, en el cual se prev' que IEl acceso a la red general se debe dar por el sistema t'cnicamente m s adecuado y por el punto menos per!udicial o incmodo para las fincas grabadas y, si es compatible, por el m s beneficioso para la finca dominanteK. D. La er2&d!m*re de ac!ed!c#o ;egulada a el art"culo 7---/.2 000at que establece que Ilos propietarios de una finca que, adem s, sean titulares de un recurso h"drico e#terno a esta poder e#igir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acueducto de una anchura suficiente y de las caracter"sticas adecuadas porque la finca dominante se pueda e#plotar normalmenteK. 9a legitimacin activa para la constitucin de este tipo de servidumbre forzosa recae 6nica y e#clusivamente sobre el propietario de la finca dominante. =iguiendo las mismas reglas que las otras servidumbres forzosas, el art"culo 7---/.8 000at prev' que Iel paso del agua se debe dar por el punto y por el sistema de conduccin t'cnicamente m s adecuados y, a la vez si es compatible, menos per!udiciales o incmodas para las fincas grabadasK. ;espeto su contenido accesorio se prev' a el art"culo 7---/.3 000at que Ila servidumbre de acueducto permito a quien es titular hacer todas las obras necesarias para traer el agua, entre las cuales se incluyen las caEer"as, las acequias, las minas, las rescloses y las otras de parecidas. El dedo titular, a cargo suyo, debe mantener estas instalaciones en buen estado de conservacinK.

;. La ,ro#ecc&'" del derecho. La acc&'" co".e or&a.

A. Co"ce,#o

9os titulares de la servidumbre tienen accin real para mantener y restituir el e!ercicio de la servidumbre contra cualquier persona que: $art"culo 7---28 000at% - =e oponga lo perturbe - ( amenace de perturbarlo De esta definicin podemos deducir que la accin confesoria de servidumbre tiene como finalidad principal la declaracin de e#istencia del derecho real de servidumbre, con la consecuencia que una vez decretada su e#istencia, persigue evitar cualquier oposicin o perturbacin real o futura al e!ercicio de la servidumbre. B. Le/&#&mac&'" 9a legitimacin activa para el e!ercicio de la accin confesoria se atribuye Ia los titulares de la servidumbreK, o el que es el mismo, al propietario de la finca dominante y a los titulares de derechos reales posesorios sobre la misma. ;espeto a la legitimacin pasiva se atribuye a Icualquier personaK que se oponga, perturbe o amenace perturbar el e!ercicio de la servidumbre, es decir, el titular del predio sirviente o cualquier tercero. C . 3re cr&,c&'" 9a accin confesoria prescribe a la cabeza de diez aEos del acto obstativo al e!ercicio de la servidumbre.

@. La e=#&"c&'" del derecho real de er2&d!m*re.

9a servidumbre se e#tingue $art"culo 7---22 000at%: a% &or las causas generales de e#tincin de los derechos reales $p'rdida del bien, la consolidacin y la renuncia por parte de su titular%. b% &or las causas espec"ficas propias de las servidumbres: - 9a carece de uso durante diez aEos contados desde el momento en que consta el desuso o el acto obstativo e#cepto en el caso de la servidumbre sobre finca propia. 0on esta precisin parece que el legislador catal n considera que el Ino usoK es una categor"a !ur"dica diferente a la prescripcin e#tintiva, porque el no uso se refiere - no a el e!ercicio de acciones o facultades !ur"dicas J sino a la carece de aprovechamiento material de la cosa sobre la cual recae el derecho. Co opera esta causa de e#tincin de las servidumbres en el caso de servidumbre sobre finca propia, porque en esta situacin el propietario a hecho uso de sus facultades dominicales, entre las cuales se incluyen las que se derivan de un derecho real de servidumbre en estado latente.9a p'rdida total de la finca sirviente o de la dominante. =i la p'rdida afecta 6nicamente una parte del bien, el derecho real contin6a e#istiendo sobre la parte que subsiste. - 9a imposibilitado de e!ercerla. =e trata de una causa de e#tincin fundamentada en unos hechos ob!etivos que se han producido al margen de la voluntad del titular del derecho real de servidumbre. 9a ley no establece ning6n plazo para fi!ar el alcance !ur"dico de la

imposibilidad J en principio parece claro que no ser suficiente una causa de imposibilitado moment nea o de corta duracin.- 9a e#tincin del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la servidumbre puesto que seg6n el art"culo 7---3.3 los titulares de derechos reales posesorios sobre la finca dominante est n legitimados para constituir un derecho real de servidumbre, con la prevencin de que cuando se e#tinga su titularidad tambi'n se e#tinguir el derecho real de servidumbre constituido. - En el supuesto de servidumbre sobre finca propia, publicada 6nicamente por la e#istencia de un signo aparente, si se aliena la finca dominante o la sirviente, y no se hace constar e#presamente su e#istencia en el acto de alienacin.

A. Lo llamado derecho de a,ro2echam&e"#o ,arc&al.

=e regulan en el 9ibro V, t"tulo V<, cap"tulo <<< del 0digo 0ivil de 0ataluEa $art"culos 7-8-2 a 7-8->. El propio pre mbulo de la 9ey 2.?3..- califica los derechos de aprovechamiento parcial de aut'ntico ca!n de sastre, que considera oportuno tomar en consideracin atendida su utilidad Ipara promover la conservacin de los bosques y de los espacios naturales mediante una e#plotacin racional, agrupa las antiguas servidumbres personalesK. De la regulacin actual de los derechos de aprovechamiento parcial podemos e#traer que se trata de una categor"a m s actual y moderna de las tradicionales servidumbres personales. El cambio de denominacin en opinin de la Dra ;oca es acertado, puesto que la e#presin servidumbres personales tiene un sentido ambiguoY seg6n los precedentes romanos se calificaban de servidumbres personales los derechos de usufructo, uso y habitacin y, tambi'n, des de otra perspectiva la e#presin servidumbres personales tiene una connotacin negativa, puesto que se puede relacionar con situaciones de vasalla!e o de tipo feudal. Gna segunda consideracin que hace falta hacer, es poner de relieve la voluntad del legislador catal n de conferir una autonom"a a los derechos de aprovechamiento parcial, que ya no se configuran como una modalidad de las servidumbres J personales en contraposicin de las prediales -, sino como un derecho real independiente, como resulta de la sistem tica del 9ibro V del 0digo 0ivil de 0ataluEa Gna tercera consideracin a hacer, es que el legislador catal n no establece una normativa completa de los derechos de aprovechamiento parcial, puesto que seg6n la proposicin 6ltima de el art"culo 7-8-2 000at se establece la supletoriedad de las normas reguladoras del derecho de usufructo, aunque sueles en la medida que sean compatibles. 0on esta precisin se quiere poner de manifiesto que si bien es cierto que los derechos de aprovechamiento parcial presentan unas caracter"sticas comunes con el derecho de servidumbre, por e!emplo, su car cter de gravamen parcial sobre la finca, hay de otras elementos que las diferencian. 0mo son la duracin tendencialmente perpetua o indefinida de las servidumbres y la

duracin temporal limitada de los derechos de aprovechamiento parcial $esto e#plica la supletoriedad de las normas relativas a el usufructo%. A . Co"ce,#o El art"culo 7-8-2 000at fi!a que Ilos derechos de aprovechamiento parcial establecidos con car cter real a favor de una persona sobre una finca a!ena con independencia de toda relacin entre fincas...K. De este precepto se puede e#traer inicialmente que el derecho de aprovechamiento parcial sobre finca a!ena se puede constituir como un derecho personal o como un derecho real a favor de su titular. B. O*+e#o 9os derechos de aprovechamiento parcial se deben calificar de derechos reales inmobiliarios. 0omo cualquier otro derecho real limitado de goce los derechos de aprovechamiento parcial permiten a su titular disfrutar de determinadas utilidades que se pueden derivar de la finca grabada. 9a manifestacin m s significativa de los derechos de aprovechamiento parcial se encuentra en los derechos de pastos, leEas y otros aprovechamientos agr"colas, pecuarios y forestales mencionados al art"culo 7-8-2 000at como derechos que confieren a su titular las facultades de Iapacentar ganado y rebaEos, el de podar rboles y cortar matasK. )l costado de estas manifestaciones m s tradicionales de los derechos de aprovechamiento parcial el legislador ha querido incluir otras manifestaciones m s modernas, actuales, propias de nuestros tiempos, as" se hace mencin a la facultad de su titular de instalar sobre una finca a!ena carteles publicitarios y los denominados derechos de palco y de balcn. 9a enumeracin que contiene el art"culo 7-8-2 no tiene el car cter de e#haustiva.

C . Co" #&#!c&'" De acuerdo con el _art"culo 7-8-3 del 000at Ipueden constituir un derecho de aprovechamiento parcial los propietarios de la finca grabada y los titulares de derechos reales posesorios constituidos sobre esta. En este 6ltimo caso, el derecho de aprovechamiento parcial tiene el alcance y la duracin de los dedos derechos reales posesoriosK. El derecho de aprovechamiento parcial se puede constituir por cualquier t"tulo, es decir, por negocio !ur"dico entre vivos o por causa de muerte, por usucapin y a non domino. =e entiende que la duracin del derecho real de aprovechamiento parcial es de 8. aEos, salvo que las partes fi!en un plazo diferente, que en caso alguno puede superar los // aEos. D. Co"#e"&do El con!unto de derechos y facultades que genera el derecho de aprovechamiento parcial por su titular, y correlativamente por el titular de la finca grabada, ser n los que se deriven del t"tulo de su constitucin y, en su defecto, los que se establecen en relacin con el derecho de usufructo, de acuerdo con la previsin de l _art"culo 7-8-2 000at. )s", el titular del derecho de aprovechamiento parcial disfruta de las facultades de poseer los bienes ob!eto de su derecho, tambi'n disfruta de las facultados

de uso y goce de la finca en la medida que se derive de l _alcance parcial de su derecho. E. E=#&"c&'" 9a norma de remisin de el art"culo 7-8-2 permito afirmar que las causas y el r'gimen !ur"dico de e#tincin del derecho de usufructo se aplican tambi'n a los derechos de aprovechamiento parcial, con las adaptaciones que se precise. )s" todo, el art"culo 7-8-8 000at establece otra causa particular de e#tincin, la redencin. &or 6ltimo, y con el fin de facilitar la e#tincin de los derechos de aprovechamiento parcial, el art"culo 7-8-> 000at prev' que Ilos propietarios y los titulares de _un derecho real posesorio sobre una finca grabada tienen derecho de adquisicin preferente del derecho de aprovechamiento parcial en los mismos t'rminos que lo tienen los nudo propietarios en el caso de la transmisin de el usufructoK.

Tema 1@.- El derecho real de ce" o.

1. Co"ce,#o ( "a#!rale$a +!r-d&ca.
A. Co"ce,#o )ctualmente, el 9ibro V del 0digo 0ivil de 0ataluEa regula en su 0ap"tulo V $I9os derechos de censoK% del +"tulo V< $I9os derechos reales limitadosK%, todo el relativo al derecho real de censo $art"culos 7-7-2 a 7-7-8 . El precedente inmediato de la regulacin de los censos contenida en el 9ibro V del 0digo 0ivil de 0ataluEa es la 9ey -?2//., de 2- de marzo, de los censos, como as" lo dice de manera e#presa su propio pre mbulo. )dem s el 9ibro V sigue la misma sistem tica creada en su d"a por la 9ey -?2//., en el sentido de establecer unas disposiciones generales aplicables a todos los censos y de regular despu's en secciones diferentes el censo emfitOutic y el censo vitalicio. El censo es un derecho real limitado que implica un poder inmediato sobre un bien inmueble, que se puede hacer efectivo erga omnes, y se caracteriza por conferir la facultado de obtener del bien grabado una renta, pensin o prestacin. =eg6n el art"culo 7-7-2.2 000at Iel censo es una prestacin peridica dineraria anual, de car cter perpetuo o temporal, que se vincula con car cter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza el pago directamente e inmediatamenteK.

B. R)/&me" +!r-d&co /e"eral - (b!eto: el derecho real de censo recae sobre una finca, que tiene la condicin de bien inmueble por naturaleza. - =u!etos: por el que hace referencia a las personas involucradas en el derecho real de censo el art"culo 7-7-2.3 del 000at. establece la distincin entre: 0ensatario: persona que est obligada a pagar la pensin del censo, que es el propietario de la finca. 0ensalista: persona que tiene derecho a recibir la pensin del censo, que es el titular del derecho de censo &ueden ser censalista y censatario tanto las personas f"sicas como las !ur"dicas. - 1ormas de constitucin: la 9ey prev' tres formas posibles de constitucin del censo $art"culo 7-7-8 000at.%: En primer lugar por co"#ra#o de e #a*lec&m&e"#o $forma habitual de constitucin del censo%. =eg6n el precepto la constitucin puede hacerse v"a

reserva, que consiste en transmitir la propiedad de la finca y reservarse quien transmito el derecho de censo Ipor la transmisin de la titularidad del derecho de propiedad de la finca al censatario, a cambio de la constitucin del derecho a percibir la prestacin peridica anual a favor del censalistaK, que posibilita que en el mismo t"tulo o documento se instrumentalice el contrato que tiene como finalidad la transmisin de la finca al censatario y un segundo contrato de constitucin del censo. ( bien, por v"a de consignacin $infrecuente a la pr ctica%, que consiste a crear un derecho de censo a favor de tercera persona de forma que el propietario conserve el derecho de propiedad sobre la finca, grabada ahora con un derecho real limitado. Esta segunda posibilidad es Ipor revesse!at, en virtud de la constitucin del censo por el propietario de la finca y la cesin a una tercera persona del derecho a recibir la prestacin peridica anualK. En cualquiera de los dos casos mencionados, y seg6n el art"culo 7-7->, Ila constitucin o establecimiento de un censo debe constar necesariamente en una escritura p6blica, en la cual se debe hacer constar la pensin y la cantidad convenida al efecto de redencinK. De aqu" en resulta que se e#ige la escritura p6blica como requisito de forma ad solemnitatem. &ese a esto el contrato de censo se debe considerar inter partes v lido y obligatorio cuando no se ha observado la forma e#igida, pero sin virtualidad por originar el derecho real de censo. 3or d& ,o &c&'" ,or ca! a de m!er#e : implica la posibilidad de poder crear un censo en testamento, codicil o heretament. o 3or ! !ca,&'": persona que sin ser realmente censalista, ha percibido la pensin peridica como m"nimo durante el periodo de veinte aEos. En este caso se adquirir la titularidad del derecho de censo. %. Na#!rale$a +!r-d&ca 9a naturaleza !ur"dica de los censos en general y de la emfiteusi en particular ha sido controvertida. De acuerdo con la normativa romana el propietario que cede la finca a un tercero no se desprende del derecho de propiedad sino que se limita a separar de sus facultades dominicales unas facultades determinadas, con las cuales atribuye al emfiteuta un derecho real m s o menos amplio de goce sobre la finca, que contin6a siendo propiedad del cedente. En este conte#to !ur"dico la emfiteuta no es otra cosa que titular de un derecho real de goce sobre finca propiedad del censalista. Esta configuracin !ur"dica de la emfiteusi es sustituida en la 'poca medieval por una otra, que trae a calificar la emfiteusi de supuesto de dominio dividido, en el sentido que el cedente o censalista es el titular del dominio directo y el emfiteuta el titular del dominio 6til. 9a 9ey de censos del aEo 2//. en su pre mbulo afirmaba que una de sus finalidades era Ila de atribuir una configuracin !ur"dica a los censos mediante una regulacin nueva y de eliminar la comple!a divisin del dominioK. )Eade el mismo pre mbulo de la 9ey -?2//. que Ila finalidad de la nueva 9ey se orienta

a establecer una regulacin clara del censo como institucin !ur"dica de car cter real, en virtud de la cual el censatario acontece titular del derecho de propiedad sobre una finca que resta su!eta al pago de una pensin peridicaK, tesis que parece apoyar la actual art"culo 7-7-2.2 000at. :ace falta afirmar pues que una vez constituido el censo el censatario adquiere, a cambio del pago de una pensin peridica, el derecho de propiedad sobre la finca que antes era propiedad del censalistaY y que desde la constitucin del censo el censalista adquiere un derecho real limitado de goce sobre la finca propiedad del censatario, garantizando la misma finca el pago de la pensin establecida a favor del censalista.

%. Lo ce" o e" el CCCa#. El ce" o e".&#)!#&co ( el ce" o 2&#al&c&o. R)/&me" +!r-d&co.

A. Cla e El art"culo 7-7-3 000at diferencia entre el censo enfit'utico y el censo vitalicio y afirma que el censo es enfit'utico si se constituye con car cter perpetuo y redimible a voluntad del censatario $persona obligada a pagar la pensin y propietario de la finca%, de acuerdo con los requisitos que establecen los art"culos 7-7-22 y 7-7-23. En cambio, el censo se considera como vitalicio si se constituye con car cter temporal y irredimible a voluntad del censatario, sin per!uicio que se pueda pactar la redimibilidad de manera e#presa. B. El ce" o e".&#)!#&co a% Cocin: se considera el censo por antonomasia del ordenamiento !ur"dico catal n. El censo enfit'utico puede definirse como una prestacin peridica dineraria anual de car cter perpetuo, y redimible a voluntad del censatario $persona obligada a pagar la pensin y propietario de la finca grabada%, que se vincula a la propiedad d_una finca, que garantiza directamente e inmediata su pago. b% El lluNsme: a. 0oncepto: el censo enfit'utico, adem s del derecho a la prestacin peridica aEal, puede otorgar al censalista el derecho de lluNsme y el derecho de fadiga, o un solo de este derechos, si se ha estipulado en el t"tulo de constitucin. El lluNsme $que se debe pactar e#presamente en el t"tulo de constitucin del censo% hace referencia a la cantidad que tiene derecho a e#igir el censalista por cada transmisin de la finca por parte del censatario o enfiteuta $art"culo 7-727.2 0.0, 0at.%. El lluNsme tiene la condicin de fruto. )s" el art"culo 7-7-27.3 000at. establece que Iel derecho a percibir el lluNsme, en caso de usufructo corresponde a los usufructuariosK.

*. C!a"#-a: con respecto a la cuant"a del lluNsme, se hace mencin en el art"culo 7-7-25.2 000at. que fi!a que Ila cuota del lluNsme es la pactada y nunca puede ser superior al 2.[ del precio o del valor de la finca transmitida en el momento de la transmisinK. ) carencia de pacto el propio art"culo 7-7-25 en su apartado segundo afirma que Isi no se ha pactado, la cuota del lluNsme, es del 3[K del valor de la finca transmitida en el momento de la transmisin. c. :er&#ac&'": la regla general es que el censalista puede e#igirlo por cada transmisin de la finca, es decir, cada vez que el censatario por negocio !ur"dico entre vivos y a t"tulo oneroso transmito a tercera persona la finca grabada con el derecho de censo. ) esta regla general se le aplican una serie de e#cepciones enumeradas al art"culo 7-7-2- 00 0at. En alienaciones hechas por e#propiacin forzosa $se tratar"a de una alienacin no voluntaria por parte del propietario de la finca grabada con el derecho de censo%. En alienaciones a t"tulo gratuito, entre vivos o por causa de muerte, a favor de cualquier persona. En las ad!udicaciones de la finca por disolucin de comunidades matrimoniales de bienes, de comunidades ordinarias indivisas entre esposos o convivientes establos o por cesin sustitutiva de pensin, en casos de divorcio separacin o nulidad del matrimonio y de e#tincin de la unin estable de pare!a En la agnicin de buena fe, entendida como la declaracin que, dentro del aEo de la firma del contrato, hacen los compradores de haber hecho la adquisicin en inter's y con dinero de las personas que designan. =e trata esta de una e#cepcin muy arraigada en 0ataluEa, que persigue evitar que en casos de transmisin de la finca por negocio fiduciario se puedan e#igir dos lluNsmes. En las transmisiones de fincas sitas al Valle de ;ibes y en ,oiQ. d. S!+e#o : seg6n el art"culo 7-7-33.2 IEl pago del lluNsme, a e#cepcin de pacto en contra, corresponde a los adquirentes y se hace en el domicilio de los deudoresK. 9a persona legitimada por e#igir el pago del lluNsme es el censalista que lo sea en el momento de perfeccionamiento del acto transmisivo. )dem s el censalista cuenta con la garant"a real de la finca grabada con el censo. Establece en este sentido el art"culo 7-7-32 que Ila finca garantiza directamente e inmediatamente el pago de los lluNsmes meritados y no satisfechos, sea quien sea el titular. 0on relacin a una tercera persona, se ha de atender al que establece la legislacin hipotecariaK. Es decir que el censalista tiene una accin real contra la finca para reclamar los lluNsmes que le debe el titular anterior, porque con referencia al tercero hipotecario se puede entender que la constancia en el ;egistro de la &ropiedad de la e#istencia del censo y la constancia en el mismo ;egistro de las transmisiones efectuadas, son indicios suficientes porque el tercero no pueda alegar buena fe y que desconoc"a que el lluNsme se deb"a.

e. &rescripcin: el derecho a reclamar el lluNsme prescribe a la cabeza de diez aEos del d"a en qu' se ha meritado $art"culo 7-7-3. 000at.%. El art"culo 7-733.3 establece que Iel lluNsme se presume satisfecho o renunciado si el censalista cobra al nuevo censatario tres pensiones del censo consecutivas sin hacer una reserva e#presaK. c% El derecho de .ad&/a: a. Co"ce,#o: la fadiga es un derecho de adquisicin preferente que la ley reconoce al censatario y que por pacto e#preso puede ser otorgado al censalista $art"culo 7-7-38 000at%. En virtud del derecho de fadiga el censatario $por ley% y, si procede, el censalista $porque as" se ha pactado e#presamente en el t"tulo constitutivo del censo% pueden e!ercer el derecho de tanteo o el derecho de retracto, para adquirir, respectivamente, el derecho de censo o la finca grabada que hayan sido alienados a t"tulo oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas con el adquirente *. S!,!e #o e" 4!e e ,rocede"#e : el derecho de fadiga se puede e!ercer cuando concurre el doble requisito que el derecho de censo o la finca grabada han sido ob!ete d_una alienacin y que esta alienacin sea a t"tulo oneroso. )hora bien, aunque concurran los dos requisitos enumerados, por e#cepcin no se confiere el derecho de fadiga en los supuestos del art"culo 737-3000at.: En las permutas En las retrovendes En las transacciones En las otras alienaciones en las cuales los titulares del derecho no pueden hacer o dar aquello a qu' se han obligado los adquirentes. c. E+erc&c&o del derecho de .ad&/a : este derecho en los censos lo establece la ley de forma directa y, por consecuencia, e#iste desde la constitucin del derecho de censo a favor del censatario y por estipulacin e#presa en el t"tulo de constitucin se puede atribuir al censalista. )un as" una cosa es la e#istencia del derecho de fadiga, y otra la posibilidad de su e!ercicio, que solamente se da en el supuesto en qu' el censalista o el censatario alienen a t"tulo oneroso sus derechos derivados de la relacin !ur"dica que origina el derecho de censo. 0uanto el plazo para e!ercer el derecho de fadiga se debe distinguir: En la modalidad de tanteig $art"culo 7-7-3>.2 0.0. 0at.%: el tanteig se puede e!ercer, por razn del derecho de fadiga, en el plazo d_un mes contado desde la notificacin fehaciente de la decisin d_alienar, de la identidad de l_adquirent, del precio y de las otras circunstancias de la transmisin que debe hacer el censalista al censatari o viceversa

;espeto al retracto, y de acuerdo con el art"culo 7-7-3>.3 Iel tanteo, si no hay notificacin o la transmisin se hace por un precio o unas circunstancias diferentes de las que constan, compuerta lo retracto, que se puede e!ercer en el plazo de tres meses contados desde la fecha en qu' el censatario o el censalista tiene conocimiento de la alienacin y de sus circunstancias o, si procede, desde la inscripcin de la transmisin en el ;egistro de la &ropiedad K. d. E.ec#o : el art"culo 7-7-37.3 prev' que Iel censalista que haya adquirido la propiedad de la finca grabada haciendo uso del derecho de fadiga no la puede transmitir a t"tulo oneroso antes de seis aEos contados desde la adquisicin, salvo que el adquirente sea un organismo p6blicoK. =eg6n el precepto transcrito esta limitacin afecta 6nicamente al censalista. C. El ce" o 2&#al&c&o aC Noc&'": ya hemos visto como la legislacin catalana actual configura el censo vitalicio como una prestacin peridica dineraria anual de car cter temporal e irredimible a voluntad del censatario, que se vincula a la propiedad de una finca, la cual garantiza el pago directamente e inmediatamente. De acuerdo con el art"culo 7-7-3/ del 000at. Iel censo vitalicio otorga al censalista el derecho a percibir una pensin peridica anual durante la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitucin del censoK. )dem s el censo vitalicio es irredimible, quitado de acuerdo mutuo o de disposicin en contra, tal y como nos recuerda el art"culo 7-7-8. del 000at. 9a duracin del censo se puede establecer como m #imo por la vida de dos personas que vivan en el momento de la constitucin del censo. El censo vitalicio tiene un car cter claramente aleatorio porque la duracin de la pensin anual es incierta, como por definicin es incierto el tiempo de duracin de la vida de las personas. Esto no obstando, la cuant"a de la pensin se fi!a normalmente en relacin con los posibles aEos de vida que resten a la persona o personas por la vida de las que se constituye el censo vitalicio. D si de entrada carencia una clara equivalencia entre la cuant"a de las prestaciones peridicas anuales y el riesgo que asume el censatario, se prev' la posibilitado de obtener la declaracin de ineficacia del censo. En este sentido establece el art"culo 7-7-82.3 que Iel censo constituido resto sin efecto si la persona o personas sobre la vida de las cuales se ha constituido mueren dentro de los dos meses siguientes a la constitucin como consecuencia de una enfermedad que ya e#ist"a en lo momento de la dicha constitucinK. *C E.ec#o : una vez creado el censo vitalicio el censatario se convierte en propietario de la finca, grabada con la carga de la prestacin peridica anual de car cter vitalicio. &or lo tanto el censatario puede e!ercer sobre la finca las facultades dominicales de posesin, goce, disposicin y reivindicacinY a menos que, y por el que hace referencia a las facultades de posesin y de goce, se d' el supuesto del art"culo 7-7-88 del 000at., que prev' la posibilidad de Ipactar v lidamente que la persona que transmito la finca $censalista% a cambio de la pensin retenga, con car cter vitalicio o temporal, un derecho de

usufructo o habitacin sobre la misma finca, los cuales se consolidar n necesariamente con la propiedad cuando se e#tinga el censoK +ambi'n recordar que si el censatario hace uso de su facultad dominical de disposicin del bueno inmueble, aunque la finca pase a ser propiedad de un tercero, contin6a grabada con el censo vitalicio $derecho real%. 0uando el derecho del censalista de e#igir la pensin o prestacin peridica dineraria anual, hemos de apuntar que de acuerdo con el art"culo 7-7-83.2 del 000at., Iel pago de las pensiones, con independencia de la forma de pago fraccionado convenida, si se paga por anualidades vencidas, se debe hacer de forma que la correspondiente al aEo en qu' muero la 6ltima de las personas a favor de las cuales se ha constituido el censo se debe pagar a sus herederos en la parte proporcional al n6mero de d"as que ha vivido aquel aEo. En cambio, si se paga por anualidades adelantadas, la que corresponde al aEo de la defuncin se debe pagar "ntegra, sin que el censatario tenga derecho a devolucinK. D aEade el apartado segundo del precepto que Ino se puede e#igir el pago de la pensin sin acreditar que la persona por la vida de la cual s_ha establecido es vivaK. cC E=#&"c&'": en principio, se aplican las causas generales de e#tincin de los censos, menos la redencin que no le ser aplicable normalmente, a e#cepcin de pacto en contra. 9a causa que podemos denominar natural de e#tincin del censo vitalicio, es la muerte de la persona o personas sobre la vida de las cuales se constituy el censo.

1. Lo ce" o e" el CC. El ce" o co" &/"a#&2o ( el ce" o re er2a#&2o. R)/&me" +!r-d&co.
1. Lo ce" o al C'd&/o c&2&l e #a#al. El ce" o co" &/"a#&2o ( el ce" o re er2a#&2o El 0digo civil estatal regula tres tipos de censo: el enfit'utico, el reservativo y el consignativo. A. Ce" o co" &/"a#&2o El 0digo civil espaEol define en su art"culo 2.-.- el censo consignativo diciendo que Ies consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensin que se obliga a pagar al censalista por el capital que este recibe en dineroK En este caso se constituye un gravamen sobre la finca titularidad del censatario a favor del censalista $derecho a percibir una pensin%, y este derecho se obtiene compr ndolo, por un capital que el censalista entrega al censatario por qu' lo otorgue. B. Ce" o re er2a#&2o El 0digo civil espaEol define en su art"culo 2.-.5 el censo reservativo diciendo que Ies reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno domine

de un bien inmueble, reserv ndose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensin anual que debe pagar el censatarioK. %. R)/&me" +!r-d&co. - (b!eto: el derecho real de censo recae sobre una finca, que tiene la condicin de bien inmueble por naturaleza. - =u!etos: por el que hace referencia a las personas involucradas en el derecho real de censo el art"culo 7-7-2.3 del 000at. establece la distincin entro: X 0ensatario: persona que est obligada a pagar la pensin del censo, que es el propietario de la finca. X 0ensalista: persona que tiene derecho a recibir la pensin del censo, que es el titular del derecho de censo &ueden ser censalista y censatario tanto las personas f"sicas como las !ur"dicas. - 8orma de co" #&#!c&'": la 9ey prev' tres formas posibles de constitucin del censo $art"culo 7-7-8 000at.%: En primer lugar por contrato de establecimiento $forma habitual de constitucin del censo%. =eg6n el precepto la constitucin puede hacerse v"a reserva, que consiste en transmitir la propiedad de la finca y reservarse quien transmito el derecho de censo Ipor la transmisin de la titularidad del derecho de propiedad de la finca al censatario, a cambio de la constitucin del derecho a percibir la prestacin peridica anual a favor del censalistaK, que posibilita que en el mismo t"tulo o documento se instrumentalice el contrato que tiene como finalidad la transmisin de la finca al censatario y un segundo contrato de constitucin del censo. ( bien, por v"a de consignacin $infrecuente a la pr ctica%, que consiste a crear un derecho de censo a favor de tercera persona de forma que el propietario conserve el derecho de propiedad sobre la finca, grabada ahora con un derecho real limitado. Esta segunda posibilidad es Ipor revesse!at, en virtud de la constitucin del censo por el propietario de la finca y la cesin a una tercera persona del derecho a recibir la prestacin peridica anualK. En cualquiera de los dos casos mencionados, y seg6n el art"culo 7-7->, Ila constitucin o establecimiento de un censo debe constar necesariamente en una escritura p6blica, en la cual se debe hacer constar la pensin y la cantidad convenida al efecto de redencinK. De aqu" en resulta que se e#ige la escritura p6blica como requisito de forma ad solemnitatem. &ese a esto el contrato de censo se debe considerar inter partes v lido y obligatorio cuando no se ha observado la forma e#igida, pero sin virtualidad por originar el derecho real de censo. &or disposicin por causa de muerte: implica la posibilidad de poder crear un censo en testamento, codicilio o herencia. o &or usucapin: persona que sin ser realmente censalista, ha percibido la pensin peridica como m"nimo durante el periodo de veinte aEos. En este caso se adquirir la titularidad del derecho de censo.

6. El derecho real de e".&#e! & .

@A

Tema 1A.- El derecho de !,er.&c&e.

1. Co"ce,#o ( carac#er- #&ca .
Es un derecho real limitado sobre una finca a!ena, que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o plantaciones que est'n en ella. =e produce una divisin en cuanto que el propietario de la construccin del edificio o plantacin y del suelo son distintos. ) trav's de este derecho, se e#cepciona el principio de la accesin. Este derecho se considera derecho real at"pico en el 00 estatal ya que 6nicamente se menciona en el art"culo 2-22.8r apartado. =in embargo en 0ataluEa si se puede considerar derecho real t"pico con regulacin en el art"culo 7->.2 y ss del 000at, por el que se deroga la ley 33?3..2 de 82 de diciembre que regulaba el derecho de superficie. En el mbito estatal, hay referencia en la ley hipotecaria en el art. 2.5.7 al establecer que el derecho de superficie es susceptible de hipoteca. En la ley -?2/44 de 28 de abril, del suelo, recoge la facultad e#propiatoria del Estado sobre los terrenos, pudiendo ena!enar el derecho de superficie otorg ndolo a un constructor porque el propietario del suelo no tiene medios para construir. El reglamento hipotecario se refiere a la superficie urbana, art. 2- ;: y el art. 8..8 ;: sobre superficie r6stica.

%. Re/!lac&'" del derecho de !,er.&c&e. Cla e . R)/&me" +!r-d&co.

Cla e de derecho de !,er.&c&e: =on de 3 tipos, art. 7->.3 000at: 2% =obre construcciones o plantaciones anteriores a la constitucin 3% &osteriores, en cuyo caso el superficiario esta facultado para hacer la construccin o plantacin. &uede constituirse por transmisiones inter vivos, mortis causa, por t"tulo oneroso o gratuito, por divisin del propietario de la finca que transmite los dos derechos separados o se reserva uno de ellos $la propiedad del suelo o el derecho de superficie%. En el caso de transmisin onerosa, se plantea la especialidad de la permuta, por e!emplo: el propietario de la finca transmite el derecho de superficie al

constructor a cambio de la propiedad de alg6n elemento $un piso o local%. En 0ataluEa esa figura se regulador la ley especifica 38?3..2 de 82 de diciembre, de cesin o edificabilidad a cambio de construccin futura. =e puede constituir por los propietarios o por los titulares de derechos reales posesorios sobre la finca y que tengan libre disposicin. En 0ataluEa, se requiere escritura p6blica, en la cual ha de constar: - 9a duracin del derecho, que no puede superar los // aEos. En el 00, el art. 2-.2.a del ;: lo limita como m #imo a 7. aEos para la superficie urbana. Co dice nada sobre el plazo de la superficie r6stica, por lo que algunos autores lo consideran indefinida e incluso, otros autores consideran con base al art. 2-77 00 que cabe un derecho de superficie urbana indefinido en la legislacin estatal, porque el ;: no puede contrariar este precepto legal. En este caso, si es considerado indefinido pierde su razn de ser, estar"amos en una propiedad dividida, distinta a la propiedad del suelo. - =e indicara las caracter"sticas de la construccin o plantacin e#istente o futura y el plazo para e!ecutarlo ene este 6ltimo caso. - =i ocupa solo una parte de la finca y no toda la superficie, delimitando el suelo afectado por este derecho. - D el precio que debe pagar el superficiario al propietario. &recio que tambi'n se fi!a en el art. 2-.2.b ;:, pago de canon o pensin. ,ientras la legislacin estatal se considera la inscripcin registral constitutiva del derecho de superficie como en la hipoteca, en 0ataluEa considera el art. 7->.8 000at, que la inscripcin se efect6a con finalidad de oponibilidad erga omnes, para que afecte a terceros. Co"#e"&do: El contenido de este derecho se su!eta al pacto entre propietario y superficiario. =e admiten pactos como la limitacin de la disponibilidad del derecho de superficie, su!et ndola al consentimiento del propietario o el r'gimen de liquidacin de la posesin cuando se e#tinga el derecho y cuando se dirige a una construccin o plantacin futura puede establecerse un plazo de e!ecucin con eficacia e#tintiva o resolutoria. Es decir, si no se ha hecho, lo que se haya construido o plantado revierte en el propietario salvo pacto en contrario. +ambi'n cabe pactar la atribucin de uso para el propietario sobre alg6n elemento $vivienda o local%, no la propiedad, solo la atribucin de uso. +ambi'n la atribucin al superficiario de la facultad de establecer el r'gimen de propiedad horizontal sobre el edificio que construya. En los casos de construccin o plantacin pree#istente, puede pactarse la resolucin del derecho por impago de la pensin, por mal uso o dedicarla a un destino diferente al pactado. +ambi'n puede fi!arse derecho de adquisicin preferente entre propietario y superficiario reciproco o no, unilateral, al que se atribuye por la ley el r'gimen de la fadiga. =e considera nulo de pleno derecho, y se tiene por no puesto el pacto que establezca el decomiso por impago de pensin en caso de construccin o plantacin hecha por el superficiario despu's de constituido el derecho. E=#&"c&'":

El derecho de superficie, adem s de las causas generales se e#tingue: &or incumplimiento del plazo o por destruccin total de lo construido o plantado, pero si la construccin o plantacin se ha hecho por el superficiario, persiste el derecho si deciden reconstruir o replantar por el plazo que quede. 9a e#tincin del derecho comporta, la reversin de lo construido o plantado a la persona que sea propietaria de la finca en el momento de la e#tincin sin indemnizacin al superficiario. 9a e#tincin de la superficie no per!udica a terceros, salvo que sea por vencimiento del plazo final o por la destruccin total de construcciones o plantaciones pree#istentes. Este derecho es transmisible a terceros susceptible de gravamen, art. 2-.2 ;: y tambi'n hipotecable seg6n el art. 2.5.7 9:.

0. Lo derecho de 2!elo ( !*ed&.&cac&'".

0omo derivacin de este derecho, hay el derecho de vuelo o sobreelevacin y el derecho de subedificacin o subconstruccin, nominados en el art. 2-.3 ;:, ya sea constituido con el derecho de superficie $art.2-.2 ;:% o de forma independiente $art. 2-.3 ;:%Y en el sentido de si se constituye con el derecho de superficie est su!eto a su temporalidad. En 0ataluEa tiene regulacin espec"fica en el art. 7-5.2 a -, y se define como un derecho real sobre un edificio o solar edificable que atribuye al titular, la facultad de construir una o m s plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de lo construido, de acuerdo con el t"tulo constitutivo y el planteamiento urban"stico. Debe constituirse en escritura p6blica, indicando el n6mero de plantas o elementos privativos m #imos de acuerdo con la normativa urban"sticaY los criterios a aplicar para recalcular las cuotas de participacin, garantizando la proporcionalidad entre las e#istentes y los nuevosY el plazo para su e!ercicio, que en 0ataluEa no puede superar los 8. aEos prorrogas incluidasY y el precio o valoracin de este derecho. +ambi'n en el t"tulo constitutivo se pueden fi!ar las normas de comunidad o propiedad horizontal, la limitacin de disponibilidad de este derecho, la facultad del titular de establecer o modificar el r'gimen de propiedad horizontal redistribuyendo las cuotas sin el consentimiento del concedente, y otros pactos l"citos que se consideren convenientes. &ara su eficacia frente a terceros, se requerir la inscripcin registral. Este t"tulo puede otorgarse por el propietario o usufructuario con facultad de disposicin sobre la finca. )unque, en caso de que e#ista un edificio su!eto al r'gimen de propiedad horizontal, se requiere la unanimidad de todos los propietarios. +ambi'n este derecho es transmisible inter vivos o mortis causa, a t"tulo oneroso o gratuito, hipotecable y gravable. D por el mismo se faculta a su titular a edificar a su cargo mediante proyecto y licencia urban"stica, garantizando la seguridad del edificio y el cumplimiento de las normas de edificacin y vivienda. 9a e!ecucin debe e!ecutarse con la m"nima molestia

para los propietarios pree#istentes que deben ser indemnizados por los per!uicios que sufran durante la construccin. El titular hace suyos con pleno dominio los nuevos elementos privativos construidos y puede otorgar unilateralmente la declaracin o ampliacin de obra nueva alterando la descripcin del edificio. E=#&"c&'": )dem s de las causas generales, este derecho se e#tingue: - &or no finalizar la obra en el plazo fi!ado, aunque si se ha iniciado se prorroga por el tiempo previsto en la licencia de obras, siempre que conste en el registro la declaracin de obra nueva. - &or modificacin de la normativa urban"stica que impida edificar las plantas proyectadas, aunque si se admite o impide parcialmente el derecho subsiste dentro de los l"mites posibles. Este derecho no se e#tingue por destruccin del edificio en que recae. De la misma forma que si a consecuencia del planeamiento urban"stico el edificio se subroga o se cambia por un solar edificable, el titular tiene derecho al mismo volumen edificable que tenia en la finca subrogada.

1. La ra*a

a mor#a.

El art. 2-7- 00 lo asimila al derecho de enfiteusis. El resto de foros se regulan en el art. 2-77 00, y se consideran enfiteusis si es por plazo indefinido y arrendamiento si es por plazo determinado. En el 000at la disposicin transitoria 23`, otorga un r'gimen especifico a la rabassa morta con animo e#tintivo, m s all de la equiparacin del derecho de superficie que se establec"a en la ley 33?3..2. 9a rabassa morta es el contrato por el que el propietario del suelo cede su uso para plantar vides o cepas, a cambio de un precio por el tiempo que duren las primeras cepas plantadas. Establece esta disposicin que los titulares de una rabassa morta inscrita en el registro de propiedad antes del 24 de abril 3..3, deben acreditar su vigencia solicitando una nota marginal antes del 24 de abril del 3..5. ;'gimen tendente a la e#tincin de la rabassa morta.

Tema %B.- Lo derecho reale de /ara"#-a.

1. Co"ce,#o ( cla e .
9os derechos de garant"a o de realizacin de valor, donde se incluyen, art. 7-/ 000at, la prenda, hipoteca, anticresis y en 0ataluEa el derecho de retencin. 9a caracter"stica com6n a todos ellos es que un bien determinado, se su!eta al incumplimiento de una obligacin mediante su realizacin de valor o e!ecucin del bien. =i no e#istiese esta garant"a, se produce la aplicacin del principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor, art. 2/22 00. ;ecordemos aqu", el esquema de la relacin que une el acreedor y deudor por la que este debe cumplir una prestacin, pagar una obligacin cuando esta sea vencida y e#igible. En caso de que no la pagase, se produce la responsabilidad patrimonial del deudor del art. 2/22 00, respondiendo con los bienes presentes y futuros e incluso con los pasados si e#iste fraude a los acreedores. # )creedor &restacin Deudor #

El acreedor tiene el derecho de cr'dito, mientras que el deudor es el titular de la obligacin. &ara evitar el incumplimiento, se pueden establecer garant"as a favor del acreedor, en contra la posible insolvencia del deudor. Estas garant"as pueden ser: - Barant"as personales: por las que un tercero responde subsidiariamente de la deuda, salvo pacto de solidaridad, en cuanto si no hay suficientes bienes del deudor para cumplir su obligacin, responde el tercero. 0aso de la fianza o aval. - Barant"a real: sustituimos a la persona por un bien, garant"a real. El 00 regula en sede de contrato, pero en 0ataluEa lo regula en el libro de derechos reales. 9as disposiciones comunes del 00 se encuentran en los art. 2475-24-3 00 y en 0ataluEa en los art. 7-/.2 y 3. 9a prenda se regula en el 00 en los art. 24-8 a 2458 y en 0ataluEa en los art. 7-/.23 a 33. 9a hipoteca esta regulada en los art. 24->-244. 00 y en los art. 7-/.35 a >3 000at m s la ley hipotecaria. 9a anticresis esta regulada en los art. 2442-244- 00 y en los art. 7-/.38 a 3000at.

9as dos figuras principales, la prenda y la hipoteca, se caracterizan por 8 criterios: 2% 9a prenda e#ige traslado o desplazamiento posesorio de deudor pignorante a acreedor pignoraticio. En la hipoteca, no se requiere el traspaso posesorio. 9a prenda recae sobre bienes muebles y la hipoteca sobre bienes inmuebles. 9a prenda se constituye e#traregistralmente y la hipoteca se constituye registralmente. 0omo la prenda supone separar la posesin del deudor sobre la cosa, ya sea productiva o no, su e#clusin del mercado hace que sea antieconmica y poco pr ctica, lo contrario que ocurre con la hipoteca. Co obstante, para evitar en caso de bienes productivos que se reduzca la capacidad del deudor para pagar la deuda, algunos bienes muebles se consideran legalmente inmuebles para permitir su hipoteca o para evitar su traspaso posesorio. Eso ocurre desde la ley de hipoteca naval de 2/48 sobre los buques, leyes sobre prendas sin traspaso posesorio en el mbito agr"cola e industrial en los aEos 2/25, 2/8-, 2/>. hasta que la ley de 7 de diciembre de 2/>2 introduce en el 00, la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento que se regula actualmente por la ley d 2- de diciembre de 2/7>. 3% El origen de la garant"a real se encuentra en Brecia. En ;oma no tienen importancia al principio. :ipoteca es un t'rmino griego que significa Iponer deba!oK, Isu!etar un bien inmueble al aseguramiento de una deudaK. D es as", porque en su origen se colocaban lapidas hipotecarias sobre el terreno en la que constaba el nombre del acreedor y la cuant"a que se le deb"a. En derecho ;omano, lo importante fueron las garant"as personales, garantizar la deuda con bastantes fiadores y si se incumpl"a se pod"a vender al fiador como esclavo. 8% :ay una evolucin hacia la garant"a real en 8 fases: $) /iducia cum creditote4 por el que el deudor vend"a un bien a su acreedor en garant"a de pago, lo que era desproporcionado ese medio para esa finalidad. =e hacia a trav's de 3 negocios: un negocio !ur"dico real y un negocio !ur"dico personal por el que se pactaba que le acreedor devolviera la cosa al deudor si este pagaba la deuda. ') Pi+nus possessorio4 o la prenda manual. &ara el deudor desaparece el riesgo de que se ena!ene su bien y el acreedor solo tiene la posibilidad de interdictos posesorio. =e distingue entre el acreedor pignoraticio y el deudor pignorante. =i el deudor pignorante tomaba violentamente de manos del acreedor pignoraticio la cosa, se persegu"a penalmente, igual que si vend"a la cosa como libre, tambi'n se le persegu"a penalmente. =urge el pi+nus +ordianum, que se refierea la posibilidad de que el acreedor retenga la cosa dada en prenda si el deudor le debe algo tras pagar su deuda. ,uy vinculado al derecho de retencin aunque sin derecho de realizacin de valor. )) Pi+nus conventum4 que tambi'n ya se considera sinnimo de hipoteca. &renda convencional en la que no se requiere traspaso

posesorio, basta el mero acuerdo de voluntades para constituirla por v"a contractual. Gno dicen que aqu" est el origen de la hipoteca, sobretodo en los arrendamientos r6sticos. Cla e de derecho de /ara"#-a : &renda con desplazamiento posesorio, regulada en el 00 y el 000at. &renda sin desplazamiento posesorio, regulada por la ley 2/7>. :ipoteca inmobiliaria, regulada en el 00 y el 000at. :ipoteca mobiliaria, regulada por la ley 2/7>. )nticresis, regulada en el 00 Derecho de retencin que se introduce por el 000at.

%. Carac#er- #&ca com!"e . R)/&me" +!r-d&co de lo derecho reale de /ara"#-a e" /e"eral.
La carac#er- #&ca ( el r)/&me" a,l&ca*le /e"eral a lo derecho reale de /ara"#-a< o" 6: 2% 9a ausencia de facultades de uso y disfrute para el acreedor. En la prenda el traspaso posesorio, se reduce a una mera retencin, art. 245. 00 y 7-/.28 000at. En la hipoteca, no hay traspaso posesorio y no hay posibilidad de uso y disfrute por el acreedor. En la anticresis, si hay uso y disfrute, pero no es libre sino que se trata de una facultad dirigida. 9os frutos que percibe el acreedor debe aplicarlos obligatoriamente al pago de intereses o de cr'dito, art. 2442 00 y 7-/.3> 000at. 3% 9a facultad de realizacin de valor o ius distraendi! Derivado del car cter de inmediatez del derecho real. =ignifica el ius distraendi que le acreedor solo est legitimado a solicitar la venta forzosa del bien dado en garant"a, con independencia de quien sea su propietario o poseedor, lo que a sensu contrario, reduce las facultades de disposicin del deudor porque slo podr venderla gravada. El ius distraendi, art. 7-/.3 000at y 2474 00 $hipoteca% y 244> 00 $anticresis%, se complementa con la prohibicin de pacto comisorio y que significa que se proh"be que el acreedor se quede con la cosa. )rt. 247/ 00, 244>.3 00 y 7-/.3 000at y 7-/.3. 000at. 9a prohibicin de pacto comisorio, origen en el proyecto de Barc"a Boyena, establec"a que vencida la obligacin principal, no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, aunque e#ista pacto en contrario. )unque este precepto se suprimi, la !urisprudencia considera que es una norma imperativa, el incumplimiento no permite la apropiacin sino que es necesaria la realizacin de valor, la venta p6blica para que cobre el acreedor. 9a !urisprudencia consider superfluo el pacto por el que el deudor pignorante permit"a en caso de incumplimiento, que el acreedor pignoraticio vendiese la cosa retorn ndole el remante $el sobrante%. Este principio supone una calificacin de responsabilidad patrimonial universal del deudor, art. 2/22 00, aunque la cosa pase a tercero subsiste el ius distraendi, por tanto, potencia el art. 2/22 00, art. 2.> y 2.7 9:. D promovida la realizacin del valor, si queda un remanente, se devuelve al deudor, y si

8%

>%

7% -%

no llega subsiste la obligacin por la diferencia, salvo pacto en contrario que admite el art. 2>. 9:, de limitacin de responsabilidad, donde el acreedor se da por pagado. El ius distraendi, se completa con la prohibicin del pacto comisorio. Pi+nus possessorio, en el que cab"a el pacto por el que el deudor pignorante permite al acreedor pignoraticio que se quede en propiedad de la cosa dada en garant"a con un pacto de retrovenda, en cuanto si el deudor pag su deuda en un plazo determinado recupera de nuevo la propiedad del bien, pero esta posibilidad se proh"be desde el emperador 0onstantino hasta la actualidad, al considerarse in!usto que el deudor se quede el bien por causa de incumplimiento, por lo que en todo caso hay que acudir a la venta p6blica y obtener el precio !usto. El derecho de prelacin en el precio de la cosa, en la e!ecucin del bien gravado tiene preferencia el titular del derecho de garant"a frente a otros acreedores, art. 7-/.3 p rrafo >rto 000at, 2/33.3 y 2/88.8 00. =i un acreedor ordinario promueve la traba y embargo del bien del deudor, por v"a del art. 2/2200 y entre esos bienes hay un bien gravado, el que lo adquiere lo adquiere gravado. =in embargo, si el acreedor hipotecario es el que promueve la venta, se dan dos efectos: limpia los grav menes posteriores y en la venta, el bien se ena!ena como si no tuviese cargos posteriores, sin las anteriores que subsisten. )bsolutividad o eficacia erga omnes, tiene que ver con el derecho de repersecutoriedad, derecho a perseguir la cosa all dnde este, tenga quien la tenga. +iene que ver con su car cter real, aunque el deudor inicial venda la cosa, el tercero la adquiere gravada por lo que el acreedor puede dirigirle accin real, art. 2.> 9:. )unque slo accin real limitada a ese bien. E#cepcionalmente, el tercero poseedor puede responder personalmente, art 23- y 235 9:. El acreedor puede requerirle el pago al tercero no deudor, pero con inter's en la deuda y este puede pagar con los efectos del art. 2274 00, o no pagar. =i no paga, debe entregar el bien o declaracin formal de desamparo del bien, sino desampara responde personalmente incluso con sus bienes por los intereses y costas que causa su morosidad. 9a accesoriedad, siempre el derecho de garant"a, garantiza a una obligacin o derecho de cr'ditos. E#tinguida la obligacin personal, se e#tingue el derecho real siempre. Co a la inversa necesariamente. El principio de indivisibilidad, la garant"a real recae sobre la cosa "ntegra. Co se e#tingue hasta el cumplimiento total de la obligacin, por tanto ni la divisin de la deuda afecta al derecho real, ni la divisin de la cosa gravada afecta al gravamen, a la garant"a. )rt. 233 y 238 9:. El cumplimiento parcial de la deuda, no faculta al deudor ni al tercero poseedor para reclamar la cancelacin parcial de la garant"a. =lo se puede reclamar la cancelacin de la garant"a por el cumplimiento "ntegro de la obligacin principal. E!emplo: art. 24-..8 00, el heredero del deudor que paga su parte de la deuda, no puede obtener la cancelacin parcial de la garant"a por su parte.

0. El derecho real de ,re"da. La ,re"da co" de ,la$am&e"#o. Co"ce,#o.

El derecho real de prenda se regula en los arts. 7-/.23 000at y 24-- y ss 00. Es el derecho que se otorga al acreedor a garant"a de la deuda con facultad para poseer la cosa y en caso de incumplimiento solicitar la realizacin de valor, es decir, promover la venta forzosa para su pago. +iene un ius retentioni, derecho de retencin, pero sin ius iutendi ni ius disfrutendi, es decir sin derecho al uso y disfrute, adem s el ius distraeni. &odemos distinguir entre: 2% 9a prenda sin desplazamiento posesorio, regulado por la ley 2- de diciembre de 2/7>. 3% 9a mal llamada prenda con desplazamiento posesorio, porque aunque se requiere la transmisin de la posesin no es preciso o obligatorio el traspaso f"sico de la cosa, sino que puede producirse por distintas v"as. Es decir, no solo la ocupacin material del bien o derecho, sino tambi'n cualquier forma por la que puede la cosa su!eta o la voluntad del acreedor: los supuestos de tradicin simblica o ficticia. )rt. 2>-3-2>-> 00 y 782.> 000at. 9a prenda ordinaria que regula el 00 estatal, requiere la transmisin de la posesin al acreedor pignoraticio, aunque puede ser simblica o ficticia e incluso seg6n la !urisprudencia puede darse una posesin mediata por parte del acreedor estando la inmediata en manos de un tercero. &ero hay que tener en cuenta que tanto el 00 en su art. 22/2 como en el 000at en el art. 7-/.2/.8, establecen la presuncin iuris tantum de renuncia o condonacin si el bien se haya en manos del propietario, el acreedor si puede pero debe probar que la prenda subsiste. 9a relacin !ur"dico-real se produce entre dos partes: 2% Deudor pignorante 3% )creedor pignoraticio Beneralmente, la propiedad del bien su!eto a prenda es del deudor pignorante, pero puede suceder que sea propiedad de un tercero que garantiza la obligacin principal. Encontr ndonos con 8 su!etos: 2% El acreedor pignoraticio 3% El deudor de la obligacin principal 8% El tercero pignorante no deudor

1. Co" #&#!c&'".
9a constitucin de la prenda es formal, a trav's de un contrato real que e#ige la entrega aunque sea ficticia, de la cosa.

&ara su perfeccin, el acreedor debe ser poseedor aunque sea mediato o inmediato de la cosa, art. 24-8 00 y 7-/.28 000at. Estamos ante un contrato real, no consensual, no es v lido el mero consentimiento. &ara su efecto frente a terceros, es precisa que su constitucin conste en documento p6blico y en el caso de la prenda de cr'ditos, es precisa su constitucin en documento p6blico y notificacin del deudor del cr'dito pignorado.

5. Co"#e"&do.
El contenido del derecho de prenda, destacan el derecho de retencin y el ius distraendi como facultades del acreedor pignorante. )% Derecho de re#e"c&'": sin facultades de uso y disfrute, salvo pacto en contrario. Este se regula en el art. 7-/.2/ 000at y 24-- 00 completado con el 245.. Este derecho de retencin supone la posesin del bien empeEado por el acreedor. El contrato de prenda confiere al acreedor el derecho a tener la cosa en su poder hasta que se le pague el cr'dito m s los intereses y los gastos de procedimiento pactados. Co puede hacer uso salvo que el meramente conservativo, por su obligacin a conservar el bien empeEado con la diligencia e#igible, su!et ndose los gastos de conservacin al r'gimen de retencin. =i usa o abusa la cosa, el deudor puede pedir que se constituya en depsito. Co significa recuperar el bien, no pasa a manos del deudor sino que se constituya un depsito especial por v"a convencional, art. 25-8.3 00 o !udicial, art. 2547 00. 0omo se preve"a en el proyecto de Barc"a Boyena, que el bien litigioso se deposite en manos neutrales, de un tercero. Dentro del derecho de retencin del acreedor pignoraticio, se dan dos supuestos de prrroga legal: a% Deudas e#igibles con preferencia a la principal, art. 24--.3 00. En el proyecto de 2472 se presum"a t citamente la voluntad de las partes de que se e#tiendan ambas deudas o la !urisprudencia considera contraria a la buena fe, que el deudor pague una deuda posterior y no la de vencimiento anterior por estar aquella gravada por un derecho real de garant"a. =e trata de una prrroga del derecho de retencin, no de la prenda. b% =e deriva de los gastos necesarios de conservacin de la cosa, art. 2452 00 y 7-/.2/.3 000at. +ambi'n aqu" se produce la prrroga del derecho de retencin no de la prenda. En caso de e!ecucin del valor, el importe obtenido satisface la obligacin principal. El art. 24-/.3 00, prev' adem s la subrogacin del acreedor pignoraticio en las acciones del deudor pignorante frente

a terceros. )dem s de las que tiene como poseedor podr"a actuar como propietario por v"a de subrogacin. H% I! d& #rae"d&: ar#. 1@;% CC ( 56A.%B CCCa#. e re.&ere la .ac!l#ad a instar un procedimiento notarial o e#tra!udicial m s r pido en cuanto a la e!ecucin. D aunque no cabe pacto comisorio, el acreedor podr"a quedarse la propiedad de la cosa tras la segunda subasta fallida, art. 7-/.3..>.d 000at. 9a realizacin de valor es preciso el requerimiento de pago al deudor pignorante y si no hay respuesta en el plazo de 2 mes, acompaEada de consignacin o afianzamiento del valor de la deuda por una entidad de cr'dito, puede solicitarse la subasta notarial salvo acuerdo para la venta directa entre acreedor pignoraticio y el pignorante. )cuerdo que debe constar en documento p6blico indicando los criterios de ena!enacin y el plazo en que debe cumplirse y que no puede superar los - meses, con notificacin a los titulares de derechos reales sobre la cosa por si quieren pagar la deuda y subrogarse en la posicin del acreedor pignoraticio. &ara la subasta notarial debe aportarse el t"tulo de constitucin y el requerimiento de pago sin oposicin !udicial. El notario cita a la subasta al deudor y al propietario, si es distinta persona, directamente o por edictos y anuncia la subasta con un plazo m"nimo de 7 d"as y m #imo 27 d"as a la fecha de subasta en un peridico de m #ima circulacin y en el D(0. En la primera subasta no se admiten posturas inferiores al importe de la deuda garantizada m s un 3.[ por gastos de procedimiento. D en la segunda subasta, el tipo m"nimo es del 57[ de esa cantidad. =i no se ena!ena, los acreedores pueden hacerse con el bien otorgando carta de pago y asumiendo los gastos de procedimiento. =i e#istiese remanente, este se entrega al propietario del bien o a los acreedores que concurran al resto de acreedores del deudor. =i la prenda se hace sobre diversos ob!etos, el deudor puede e#igir que finalice la realizacin cuando con la venta de algunos se haya cubierto la deuda garantizada y los gastos de e!ecucin. El importe obtenido en la subasta se aplica primero a los gastos de procedimiento y despu's al pago de la deuda. =i hay remanente se seguir lo dispuesto en la ley concursal, pag ndose a los acreedores posteriores a la deuda garantizada seg6n su orden de prelacin. D el resto se entrega al propietario del bien. En caso de conflicto entre propietario y esos acreedores restantes, el notario consignar !udicialmente esa cuant"a.

6. E=#&"c&'".
9a e#tincin por el principio de accesoriedad, se e#tingue la prenda !unto con la obligacin garantizada. En caso de p'rdida o destruccin de la cosa empeEada, el acreedor responde si es culpable de esa p'rdida, art. 2243 y 2248 00, lo que se presume al estar en su poder, se da la presuncin iuris tantum. El acreedor debe probar que la p'rdida fue fortuita. ;esponde en todo caso, incluso por caso fortuito, si el acreedor se encuentra en mora. Es decir, si

ya pagada la obligacin principal no ha restituido su posesin a su propietario. &resuncin iuris tantum de redencin o condonacin del art. 22/2 00 y 7-/.2/.8 000at, si el bien se encuentra en manos del propietario.

;. La ,re"da e ,ec&ale .
3re"da &rre/!lar: )rt. 24-> 00 y 7-/.23 000at. 0onsiste en la prenda sobre bienes fungibles, consumibles. =i no se dice nada, se considera prenda irregular, pero puede pactarse como prenda ordinaria. E!emplo: 2.. billetes de 2.. euros. 0on pacto, mediante acto de especificacin ser ordinaria $marcando los billetes, se devuelven los mismos%. =i no se dice nada, seria irregular, se restituir"a el tantundem, y no los mismos billetes. En la irregular se transmite la propiedad al acreedor y se constituye derecho de cr'dito a favor del deudor, su!eto a la condicin suspensiva de que cumpla la obligacin principal. La o#ra cla e de ,re"da< e la ,re"da de cr)d&#o , art. 7-/.33 000at $prenda de valores cotizables%, por la que el deudor entrega al acreedor un derecho de cr'dito frente a un tercero notific ndole a 'ste. E!emplo de cesin de cr'dito, el cr'dito se da en prenda. &or e!emplo: si se e#tingue antes que la obligacin principal, el acreedor pod"a reclamar al deudor el pago y se convierte en prenda irregular. )rt. 7-/.24 000at, subrogacin real y 7-/.25 apartado 3* 000at sobre la sustitucin de valores cotizables, de acuerdo con el precio de cotizacin oficial en el d"a de la sustitucin, manteni'ndose la fecha de pignoracin como si se hubiese constituido sobre los bienes que sustituyen a los inicialmente gravados.

Tema %1.- La h&,o#eca mo*&l&ar&a ( la ,re"da &" de ,la$am&e"#o.

1. Co"ce,#o. Carac#er- #&ca com!"e .
=e regula por la 9ey de 2- de diciembre de 2/7>, desarrollada por el Decreto 25 de !unio de 2/77, aqu" se trata de evitar el desplazamiento posesorio de determinados bienes de naturaleza productiva, sustituy'ndose el desplazamiento por la inscripcin en un registro espec"fico. Esta ley responde a los problemas doctrinales que se e#pon"an por el inconveniente de privar al deudor de la posesin de la prenda en cosas muebles destinadas a fines productivos $agr"colas, industriales%. Ese desplazamiento per!udicaba al deudor, porque le privaba de sus bienes para generar recursos, tambi'n a la econom"a nacional al paralizar fuentes de riqueza, incluso al acreedor, porque disminuye la capacidad econmica del deudor y su posibilidad de hacer frente a obligaciones. En la econom"a industrial surgen bienes que enca!an mal en la divisin entre muebles e inmuebles, ya sea por su valor o por su naturaleza. )s" que se crea la ficcin legal de asimilar determinados bienes a los inmuebles a efectos de considerar su posibilidad de ser hipotecados. Do ,r&"c&,&o *? &co de la Le(: 2% 9os bienes ob!eto de hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento, deben estar "ntegramente pagados, salvo que la hipoteca o prenda se constituya precisamente en garant"a del precio aplazado. 3% &rohibicin al deudor para vender el bien hipotecado o pignorado sin consentimiento del acreedor, y que se fundamenta en que no es indiferente para 'ste la persona del tercero poseedor, ya que e#ige un cuidado especial para asegurar su conservacin y el mantenimiento de su valor.

0. D& #&"c&'" re/& #ral. El derecho real de h&,o#eca mo*&l&ar&a. R)/&me" le/al. 3ar#&c!lar&dade ,or ra$'" del o*+e#o. El derecho de ,re"da &" de ,la$am&e"#o. O*+e#o. R)/&me" le/al.
9a prenda se establece sobre bienes f cilmente identificables por sus cualidades, por tanto, de f cil persecutoriedad. En la hipoteca no son tan f cilmente perseguibles, y por tanto, requieren de inscripcin registral similar al registro de propiedad para asegurar la reipersecutoriedad. =e encuentran tasados en el art"culo 23 de la 9ey, de forma que los que no est'n aqu" incluidos, no son susceptibles de h&,o#eca mo*&l&ar&a: 2% :ipotecas de establecimientos mercantiles, entendido como base f"sica de la empresa, como elemento permanente. &ara que el establecimiento sea hipotecable se precisan 3 requisitos: a% :ipotecante debe ser dueEo o arrendatario con facultad de traspasar el negocio. 9a hipoteca del dueEo es independiente de la que puede constituir sobre el inmueble de su propiedad. Dos opciones al empresario: - hipoteca mobiliaria si es el dueEo de la finca hipoteca mobiliaria sobre el establecimiento si es arrendatario b% &rincipio general, solo los bienes ena!enables son susceptibles de hipoteca. @&uede hipotecarse mercanc"as o materias primasA En principio est n e#cluidas, pero se pueden su!etar a ellas por pacto e#preso. 9os elementos inmateriales quedan e#cluidos. )rt. 3/ 9ey. El acreedor, aunque no haya pasado el plazo estipulado en el contrato puede dar por vencida la obligacin por cualquier causa de: a% b% c% d% e% f% g% ,odificacin del tipo de comercio o industria. <ncumplimiento de obligaciones fiscales o de pago de seguros. Ena!enacin por el deudor sin consentimiento del acreedor. E#tincin del derecho de arrendamiento. ;esolucin del contrato de arrendamiento. +'rmino del contrato. Disminucin en un 37[ del valor de los muebles o empresa hipotecada.

3% (tro bien susceptible de hipoteca mobiliaria, son los automviles y veh"culos de motor. =e e#tiende la publicidad registral a los registros administrativos y relativos a permisos. 2% :ipoteca de aeronaves, se asimila a la ley de hipoteca mobiliaria. =e lleva su inscripcin en el registro mercantil. 3% :ipoteca de maquinaria industrial. =e e#cluye la maquinaria industrial destinada a la venta en un local. =e refiere a la maquinaria de traba!o o produccin destinada a un fin industrial.

&ueden hipotecarse de 8 formas: a% :ipoteca mobiliaria b% :ipoteca de establecimiento mediante e#tensin, dentro de la mercantil. c% :ipoteca inmobiliaria seg6n el art. 222 9:. 8% +ambi'n la propiedad intelectual e industrial es susceptible de hipoteca mobiliaria, por su configuracin formal y su adecuacin del sistema registral. )ccesorios: modificacin, traduccin, nueva edicin de la obra hipotecada, adicin o perfeccionamiento de la patente, marca, modelo o derecho de propiedad industrial. >% =e e#cept6a las pel"culas cinematogr ficas, cuya posibilidad de hipoteca se regula por ley especial de 82 de diciembre de 2/5.. En cuanto a la ,re"da &" de ,la$am&e"#o de ,o e &'" , tambi'n se enumeran los bienes que pueden constituirse en prenda: 2% 9as cosechas y frutos agr"colas 3% )nimales 8% &roductos y aperos forestales >% ,aquinarias y aperos agrarios 7% ,ercanc"as y materias primas almacenadas -% 0uadros, esculturas, libros y ob!etos de valor art"stico o histrico, art. 73 ley. =e consideran cosas muebles no susceptibles de identificacin registral, que no admiten su desplazamiento posesorio, ya sea por imposibilidad !ur"dica, f"sica, econmica. En los supuestos de prenda sin desplazamiento, el deudor podr devolver al acreedor en cualquier momento el importe del principal con los intereses devengados hasta ese d"a. 9a ley reconoce como depositario, aunque con derecho de uso de los bienes sin menoscabo de su valor para e#presar la responsabilidad del deudor sobre la conservacin, reparacin, administracin y recoleccin de los bienes pignorados. =i menoscaba el valor o hace mal uso, el acreedor puede e#igir la devolucin de la cantidad correspondiente o la inmediata venta de la prenda, sin per!uicio de responsabilidad civil y penal del deudor. En caso de abandono de los bienes, se entiende vencida la obligacin y el acreedor puede encargarse de su conservacin, administracin, recoleccin. =i el deudor decide venderlos, 'ste tiene derecho preferente para adquirirlos por dacin en pago, siempre que el precio de venta sea inferior al importe del cr'dito garantizado, que quedar subsistente por la diferencia. 9a ley crea el registro de :ipoteca ,obiliaria que depende de la Direccin Beneral de ;egistro y Cotariado a cargo del registro de la &ropiedad, salvo aeronaves, que dependen del registro mercantil y se regula como mero registro de grav menes. =e registran los muebles por su eficacia frente a terceros. =e llevan en dos libros especiales que se inscriben los t"tulos de constitucin o su modificacin, los de cesin inter vivos y cancelaciones de los cr'ditos, los de ad!udicacin mortis causa, los mandamientos de embargo y su cancelacin y las resoluciones !udiciales que declaren la ineficacia del t"tulo o la cancelacin de la garant"a inscrita, la calificacin del registro que suspende o deniegue alguna operacin puede recurrirse seg6n el art. -- ;;,. 9a publicidad del registro ser por manifestacin directa, nota simple e informativa y certificacin.

9as inscripciones caducan y se cancelan de oficio a los - aEos en hipoteca y 8 aEos en caso de prenda, desde el vencimiento de la obligacin garantizada. El procedimiento e!ecutivo se rige por la 9E0 o por art. 4- y /> ley de hipoteca mobiliaria, para la e!ecucin e#tra!udicial, en el que se reducen plazos y tr mites notariales. +anto la hipoteca mobiliaria como la prenda sin desplazamiento, se constituyen por escritura p6blica inscrita en el ;egistro espec"fico, teniendo claro que deudas no pueden ena!enar bienes sin consentimiento del acreedor, salvo pacto e#preso. Esta garant"a cubre adem s del principal, los intereses de los dos 6ltimos aEos y la parte vencida de la anualidad corriente en per!uicio de tercero. El art. 22 de la ley dispone que accin hipotecaria y pignoraticia prescribe a los 8 aEos desde que pudieron ser legalmente e!ercitadas.

Tema %%.- La h&,o#eca &"mo*&l&ar&a. IIC

1. Co"ce,#o.
:ay pocas referencias en el 000at, porque hay poca regulacin, solo de las hipotecas especiales. =e basa en los art"culos 2.7, 2.- y 2.5 9:. 9a :ipoteca inmobiliaria, es un derecho real sobre bienes inmuebles que faculta a su titular en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, a promover la venta forzosa del bien $el derecho de realizacin de valor% y cobrarse con el precio. =e trata de la garant"a m s perfecta, en cuanto no requiere desplazo posesorio, y eso beneficia a las dos partes: al acreedor, que tiene un derecho real, de modo que el inmueble queda afectado aunque cambie de manos hasta la satisfaccin de la obligacinY y tambi'n al deudor hipotecante o propietario inicial, que puede seguir usando el bien sin per!uicio de su solvencia o capacidad econmica, lo que facilita el pago de la obligacin principal. +ambi'n facilita la posibilidad de constituir varias garant"as sobre un mismo bien, lo contrario que sucede en la prenda. 9as sucesivas garant"as hipotecarias se suceden en el tiempo, es prioritaria la primera constituida y sin l"mite de cantidad hipotecada. )unque se dice que es la garant"a m s perfecta, no es del todo cierto, hay otras figuras en el tr fico como el leasing o venta en garant"a que dan una mayor seguridad al acreedor porque mantiene la propiedad del bien. )unque sea una garant"a pura, el legislador no tiene en cuenta la oscilacin de precio inmobiliario del mercado o bien la e#istencia de los subasteros en la venta en p6blica subasta. &ero si que es un puro derecho garantizador de valor, es un bien inmueble afecto a la satisfaccin de una deuda. El derecho real de garant"a es accesorio al derecho de cr'dito, afeccin que se podr"a asimilar al embargo.

%. Carac#er- #&ca .
)dem s de las generales de los derechos reales, podemos considerar 5 caracter"sticas espec"ficas: 2% Cecesidad de inscripcin registral. 9a inscripcin es constitutiva porque la hipoteca nace en el registro. 3% 9a ausencia de traslado posesorio al acreedor. )unque podr"a llegar a tener posesin por otros conceptos como el de inquilino o usufructuario, pero no por el derecho de hipoteca. Co opera la presuncin del art. 2/22 00.

8% 9a e#istencia del derecho de realizacin de valor o posibilidad de instar la venta forzosa !udicial m s la prohibicin del pacto comisorio, art. 247/ 00. El acreedor no puede apropiarse de la cosa hipotecada, se pretende conservar la e#pectativa del precio !usto y evitar abusos y que el deudor se vea e#cesivamente gravado. >% Derecho de prelacin que tiene el acreedor respecto de otros acreedores, tanto ordinarios como hipotecarios posteriores. )s" tiene tercer"a de me!or derecho, puede acudir mediante tercer"a, )rt. 23-- a 2355 9E0, y se aplica el principio registral de prioridad tanto de rango $art. 2/38.8* 00%, como de cierre registral $art. 25 9:% que impide la inscripcin posterior de derechos reales. 7% )bsolutividad o reipersecutoriedad o eficacia erga omnes, que significa que el bien inmueble sigue afectado aunque pase a un tercero, que denominamos tercero poseedor de finca hipotecada, art. 245- 00 y 2.> 9: que permite disponer o ena!enacin de la finca aunque gravada. -% )ccesoriedad, al derecho de cr'dito o obligacin principal, art. 2475.2* 00 y que supone que la e#tincin de la obligacin principal conlleva la de la garant"a, no a la inversa. De la misma forma que el art, 2734 00 determina que la cesin de un cr'dito comprende la de sus accesorios como la hipoteca, por tanto se transmiten ambos. Es una caracter"stica esencial de la hipoteca, aunque hay una e#cepcin que es el supuesto de hipoteca sobre obligacin condicional o futura que el 0digo permite. 5% <ndivisibilidad, que significa que la hipoteca subsiste "ntegramente hasta el pago total de la obligacin principal garantizada, es decir, el cumplimiento parcial no disminuye el gravamen. De la misma manera, el art. 24-. 00, que no afecta la hipoteca la divisin del cr'dito o deuda, ni tampoco la divisin de la finca gravada, ni en supuestos de herederos que paguen parte de la deuda. 0on una e#cepcin: en el caso que se dieran varios bienes en hipoteca que se afectan a distintas partes del cr'dito. E!emplo, art. >.7 00 y 238 9: permiten que una finca hipotecada que se encuentra en comunidad de bienes se pacte por los comuneros una afeccin especial de cada cuota en cada parte del cr'dito. )qu" no se da una e#tincin parcial, sino lo que se e#tingue es totalmente cada parte al haberse dividido, por tanto, que se puede decir que no e#iste e#tincin parcial salvo pacto en contrario. 9a inscripcin es constitutiva de la hipoteca, lo que es una e#cepcin al principio general de publicidad del registro, ya que no hay desplazamiento posesorio. 9a inscripcin es constitutiva por el principio de especialidad establecido en el art. 23 9: que supone identificar el bien sobre el que recae la hipoteca y el importe de la obligacin principal garantizada y de sus intereses.

0. Cla e .

=e distinguen por la doctrina 8 clases: 2% 9a que se da entre H&,o#eca Vol!"#ar&a e H&,o#eca Le/ale : =urge del art. 285 9:, establece que las hipotecas son voluntarias o legales. =e distingue en el art. 284 a 275 9:. 9a hipoteca voluntaria son aquellas que se constituyen por negocio !ur"dico bilateral o unilateral por disposicin del propietario hipotecante frente a las hipotecas legales, reguladas en el art.274 a 2/5 9: y 2457.3 00, y que se constituyen directamente por la ley o bien la ley autoriza a su constitucin forzosa. El art. 2-4 9: establece casos en que determinadas personas pueden e#igir la constitucin de una hipoteca. Co caben hipotecas universales sobre los bienes presentes del deudor en general, sino por el principio de especialidad debe designarse el bien hipotecado, art. 2-. 9: para las hipotecas legales. 3% 9a que se da entre :ipotecas E=,re a ( H&,o#eca T?c&#a : 9as hipotecas e#presas son aquellas que requieren para su e#istencia constancia registral y las hipotecas t citas se refiere a las hipotecas legales que se constituyen autom ticamente por mandato legal, ope legis, sin necesidad de inscripcin, por lo que un sector doctrinal opina que no son hipotecas. El art. 2/> 9: establece la preferencia de la )dministracin &6blica sobre otros acreedores para el cobro de contribuciones o impuestos que graban al inmueble por dos anualidades, la corriente y la 6ltima vencida. ( los art. 2/- y 2/7 9: que lo establece para el asegurador sobre las primas de seguro por dos anualidades. <ncluso el art. 2-4.7 y - 9:, autoriza a la )dministracin &6blica a solicitar que se constituya una :ipoteca 9egal e#presa sobre la + cita para ampliar la responsabilidad de las dos anualidades. +ambi'n el art. /.7* 9&:, regula la hipoteca legal t cita preferente sobre cualquier otra hipoteca por los gastos de comunidad de dos anualidades. El art. 2/38.2 y 3 y 2/37 00 en consonancia con la 9ey 0oncursal de / de !unio de 3..8, establecen la preferencia de la hipoteca legal t cita de la )dministracin &6blica y de los aseguradores. 8% 9a que se da entre H&,o#eca de Tr?.&co ( H&,o#eca de Se/!r&dad : 9a hipoteca de tr fico u ordinarias que son aquellas por las que se garantiza una obligacin predeterminada y por una cuant"a fi!ada mediante su inscripcin por el principio de especialidad, frente a las hipotecas de seguridad que son aquellas a las que en la inscripcin se determina la e#istencia de una obligacin pero con indeterminacin de su cuant"a. Co obstante, la ley e#ige que se fi!e una cuant"a m #ima de responsabilidad, como ocurre en las hipotecas de m #imo. E!emplo: hipoteca en garant"a de saldo en cuenta corriente.

1. Lo

!+e#o .

En el supuesto habitual u ordinario, nos encontramos con 3 partes que coinciden en la relacin !ur"dico-real, un acreedor y un deudorY y en la relacin !ur"dico-real, el deudor hipotecante y el acreedor hipotecario. =in embargo, en el art. 2475 00 in fine, es posible que un tercero no deudor pueda grabar sus bienes, por lo que nos encontrar"amos con 8 su!etos: el

tercero hipotecante no deudor y que garantiza deuda a!ena, el deudor que solo responde por accin personal y el acreedor hipotecario. )qu", la relacin !ur"dico-real se da entre el tercero hipotecante no deudor y el acreedor hipotecario, y la relacin !ur"dico-personal entre el acreedor hipotecario y el deudor. 9os requisitos de capacidad comunes para el deudor y para el tercero hipotecante seg6n el art. 2475.3 y 8, 7-/.3/ 000at, se requerir la propiedad del bien y la libre disposicin, as" es para las hipotecas voluntarias, seg6n el art. 284 9:. +anto el 2475.8* 00 como el art. 7-/.3/.8* 000at permiten la constitucin de hipoteca mediante representante o apoderado, pero con poder especial. El art. 28/ 9:, as" lo ratifica remitiendo al art. 2528.3 00, en cuanto al contrato de mandato se necesita mandato e#preso, poder especialmente referido a la posibilidad de hipotecar. 9a capacidad del deudor hipotecante, se requiere que sea mayor de edad no incapacitado. El menor emancipado, art. 838 00 y art. 7-/.3/.8 000at, necesita complemento de capacidad, ya sea el cnyuge mayor de edad, padres o curador. <ncluso la doctrina entiende esta restriccin del menor emancipado a la adquisicin de finca hipotecada, necesitando tambi'n los representantes legales. 9a capacidad del acreedor hipotecario es amplia, puede serlo cualquiera, mayor de edad o menor de edad, con que asume un beneficio no es necesaria la proteccin de complemento que e#ige la ley.

5. La o*l&/ac&'" /ara"#&$a*le.
El ob!eto de la hipoteca se puede contemplar desde dos perspectivas: 2% Desde la prespectiva del acreedor hipotecario, veremos la obligacin garantizada, que supone distinguir dos conceptos: a% 9a obligacin principal: se puede constituir una hipoteca en garant"a de cualquier tipo de obligaciones, art. 2.7 9:, que se reitera en el art. 7-/.34 000at. 0ualquier obligacin del art. 2.44 00, eso si, una obligacin patrimonial, de contenido econmico, ya que en caso de incumplimiento se habr de traducir en dinero. &odr"a ser una obligacin no pecuniaria pero como responsabilidad si debe serlo. El importe de la obligacin debe constar en la inscripcin, art. 23 9:. )unque se admite su variacin mediante cl usulas de estabilizacin pactadas seg6n el art. 32/.3 ;:. El importe de la obligacin asegurada con la hipoteca o cantidad m #ima garantizada debe fi!arse en euros. 9a cl usula de revalorizacin por las contingencias de la devaluacin monetarias, solo se e#ige ba!o determinados requisitos para no romper el principio de especialidad y solo son eficaces respecto de la obligacin principal, no de los intereses. b% 9os intereses y posibles costas de procedimiento: los intereses producen una e#tensin de la hipoteca, art. 23, 22>, 2>y 2>5 9: y 33. ;:: El art. 23 9: establece que si se quiere que la hipoteca tambi'n asegure los intereses, se deben fi!ar criterios

porcentuales para su determinacin en la inscripcin. E!emplo: inter's del 27[ anual. De forma que la hipoteca se e#tiende, salvo pacto en contrario, al capital principal y a los intereses vencidos en el momento de realizacin de valor, art. 2>- 9: que remite al 22> 9:. &ero si hay terceros que pueden salir per!udicados, al no e#istir seguridad sobre que intereses se deben, ya que esto no se publica en el registro, la e#tensin de la hipoteca se limita a 8 anualidades, las dos vencidas y la corriente. &ero esto es as", salvo pacto en contrario, pacto que puede ser de 8 tipos: De supresin total de e#tensin de la hipoteca a los intereses. De reduccin de la responsabilidad por intereses por deba!o de esas anualidades. De aumento de e#tensin de la responsabilidad por encima de esas anualidades, pero en este caso, el art. 22>.3 9: lo limita en el m #imo de 7 aEos. En todo caso, el pacto debe inscribirse, art. 227 9:. )unque puede darse sobrevenidamente, no hace falta que sea en el momento constitutivo de la hipoteca. El tercero per!udicado, significa el adquirente de la finca hipotecada o bien un acreedor hipotecario posterior. 9as costas del procedimiento de e!ecucin: la hipoteca no se e#tiende a estas costas si no hay pacto. 9o que resulta recomendable, fi! ndose una cuant"a m #ima a las que puedan limitarse en caso que sean superiores y e#istan terceros per!udicados. 3% Desde la perspectiva del deudor hipotecante, veremos las cosas y el derechos susceptibles de hipoteca: los bienes y derechos hipotecados, art. 2.- 9: y art. 245> 00. &ueden ser ob!eto de hipoteca los bienes inmuebles, cosas, fincas bien inscribibles en el ;egistro de la &ropiedadY tambi'n los derechos pero los derechos reales ena!enables, por si se e!ercita la e!ecucin de valor. Es decir, es un derecho real inmobiliario, ena!enable e inscribible. El art. 2.5 9: hace un listado de derechos hipotecables $leer%, y el art. 2.4 9: e#cluye de hipoteca las servidumbres salvo la de aguas, los usufructos legales salvo el cnyuge viudo y el derecho de uso y habitacin. El 000at, establece que adem s de los bienes y derechos hipotecables, pueden hipotecarse los derechos establecidos en los arts. 7-/.8. a 7-/.>3, que son las clases especiales de hipoteca por la regulacin de 0ataluEa. BC H&,o#eca e ,ec&ale ,or ra$'" del derecho 4!e /ara"#&$a": 9a hipoteca puede recaer adem s de sobre los bienes inmuebles tambi'n sobre los derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles, art. 2.- y 2.5 9:. El art. 2.5 9: nos enumera determinadas hipotecas que no recaen sobre la propiedad de un bien inmueble sino sobre un derecho real que se puede constituir sobre un inmueble.

2% H&,o#eca e" /ara"#-a del U !.r!c#o : &odr hipotecarse el derecho de usufructo, pero quedando e#tinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho a!eno a la voluntad del usufructuario. =i concluyera por su voluntad, subsistir la hipoteca hasta que se cumpla la obligacin asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habr"a naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin. =i se trata de un usufructo vitalicio, mientras dure el usufructo. &or tanto, si el usufructuario unilateralmente e#tingue el usufructo, la hipoteca subsistir sobre los bienes por el tiempo inicialmente previsto. =i el usufructo se consolida en la propiedad de los bienes, la hipoteca se e#tiende tambi'n sobre todo el derecho. Es decir, la mera propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no slo subsistir la hipoteca, sino que se e#tender tambi'n al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario. 3% H&,o#eca o*re *&e"e (a h&,o#ecado : porque se haya constituido sobre un bien inmueble o un derecho real una hipoteca, no quiere decir que no puedan constituirse sucesivas hipotecas. 8% La !*h&,o#eca o H&,o#eca del derecho de h&,o#eca : El acreedor hipotecario puede sobre su derecho real de hipoteca constituir hipoteca, en cuyo caso ese que es un acreedor hipotecario respecto del deudor principal, se convierte en deudor subhipotecante de ese nuevo cr'dito prestado con posterioridad. >% H&,o#eca de derecho de !,er.&c&e: quien tenga este derecho temporal igualmente vigente el derecho de superpie. =obre su derecho se puede constituir derecho real de hipoteca. 7% H&,o#eca de co"ce &'" adm&"& #ra#&2a: 9as concesiones administrativas de minas, ferrocarriles canales, puentes y otras obras destinadas al servicio p6blico, y los edificios o terrenos que no estando directa o e#clusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolucin del derecho del concesionario. )rt. 88> 00, a la concesin administrativa se les considera bien inmueble y el art. 2.5 9: establece la hipoteca de concesiones administrativas. El titular de la concesin, a lo me!or necesita dinero, y entonces en garant"a de ese cr'dito puede hipotecar la concesin administrativa. =i no se cumple, que se e!ecutaA =e e#tender"a la e!ecucin sobre los bienes del concesionario afectos a la concesin. Ca o co"cre#o : ar#. 56A-0B a 56A-1% CCCa#. 5ipoteca en +aranta de cuenta corriente4 Co est definida inicialmente, si no en sus caracter"sticas b sicas, garantizando una obligacin indeterminada pero determinable y por una responsabilidad o cuant"a m #ima. =e da una determinada incerteza en la obligacin garantizada, tanto en su e#istencia como en su cuant"a, que se determinan por medios e#traregistrales.

Es decir, en la hipoteca se fi!a 6nicamente el procedimiento de liquidacin a realizar en el momento de la e!ecucin. 0mo se determinar la obligacin final garantizadaA =e debe seEalar una cantidad m #ima. :ipoteca de m #imo o flotante: En una cuenta corriente se da una acumulacin de operaciones, siendo la obligacin garantizada el saldo resultante tras el procedimiento de liquidacin en un momento determinado. =i el saldo fuere superior al m #imo, es irrelevante porque est ah". =i es inferior, el saldo resultante ser la obligacin garantizada. El m #imo es una orientacin sobre la diferencia del deudor para que la hipoteca quede satisfecha. El art. 278.7 9: parece de!ar en determinados supuestos $mayoritarios% la determinacin del saldo resultante en manos de la entidad bancaria ante una certificacin de saldo que acredita la obligacin garantizada $el deudor solo puede oponerse por error o falsedad%. 9a !urisprudencia ha restringido la unilateralidad de las liquidaciones por parte de las entidades de cr'dito: la agilidad no puede generar indefensin. &or eso, la determinacin unilateral el valor es escaso. Debe hacerse bilateralmente o con el consentimiento del deudor o certificado por persona o entidad e#perta.

6. La co a ( derecho 8orma.

! ce,#&*le del derecho de h&,o#eca.

=e pueden diferenciar 3 clases: a% 9a :ipoteca voluntaria: que se perfecciona mediante negocio !ur"dico bilateral $contrato% o por negocio !ur"dico unilateral $testamento%. b% 9a :ipoteca legal, se pueden distinguir 3 formas: o + cita: no es necesario acto de constitucin, ya que se establece directamente por ley de forma autom tica, y est s no precisan inscripcin. o E#presa: en cuanto que faculta al beneficiario a e#igir la constitucin forzosa de hipoteca. 0omo regla general, salvo las hipotecas t citas, se e#igen 3 requisitos de perfeccin y validez: 2% Escritura &6blica, art. 2>7 9:. 3% E inscripcin constitutiva en el ;egistro de la &ropiedad. +ambi'n se e#igen estos dos requisitos en la hipoteca legal e#presa, art. 2457.3 00, que faculta al beneficiario para acudir a los tribunales al efecto de otorgar escritura forzosa y posterior inscripcin registral.

Tema %0.- La co" #&#!c&'" del derecho de h&,o#eca. IIIC

En la hipoteca voluntaria, nos encontramos con una constitucin convencional, ya sea por negocio !ur"dico bilateral $contrato% o negocio !ur"dico unilateral $por disposicin del dueEo de los bienes hipotecados, art. 284 9:. De la misma forma que la hipoteca legal e#presa, art. 27/ 9:, faculta al beneficiado a e#igir la e!ecucin forzosa, es decir, pueden darse 3 posibilidades: - =i asiente el propietario hipotecante s otorga el contrato forzosa de hipoteca, - &ero si no se aviene a otorgarlo, habr que acudir a la autoridad !udicial, siguiendo los tr mites de los arts. 2-7 y 2-- 9:. 0omo esta hipoteca legal no tiene un inmueble asignado inicialmente, y dado que el principio de especialidad proh"be la hipoteca universal $sobre todo el patrimonio del deudor%, el art. 2-. 9:, determina que se deber especificar el bien concreto que garantiza el cumplimiento de esa obligacin e inscribirse en el ;egistro de la &ropiedad con los mismos efectos que la hipoteca voluntaria, art. 2-2 9:. 9a constitucin de la hipoteca, salvo la hipoteca legal e#presa, art. 2>7 9:, e#ige 3 requisitos: 2% que se haya constituido en escritura p6blica, art. 8, 3.3 9: y 244. 00 3% y que la escritura se haya inscrito en el ;egistro de la &ropiedad, de ah" que se afirme en el art. 2457 00, que la inscripcin resulta constitutiva como e#cepcin al sistema general del t"tulo y el modo. 0omo sabemos, los derechos reales pose"bles se adquieren mediante t"tulo y modo y la inscripcin registral 6nicamente complementa, da fe p6blica para impedir adquisiciones a non dominium pero puede no coincidir con la realidad e#traregistral. =in embargo, con la hipoteca sucede lo contrario, es esencial la inscripcin porque no hay tradicin.

@Lu' ocurre si un contrato de hipoteca de constitucin convencional se realiza oral, o por escrito en un documento privado, o en escritura p6blica pero no se inscribeA En cualquiera de estos casos, seg6n el art. 24-3 00, nos encontrar"amos con una promesa de constituir hipoteca para ambas partes, no hay hipoteca hasta que no se den los requisitos. 9a :ipoteca nace con la inscripcin y esa promesa solo permitir"a una accin personal por la que el beneficiado o futuro acreedor hipotecario podr"a e#igir el otorgamiento de la escritura a la otra parte, incluso mediante declaracin supletoria de la autoridad !udicial, que el Fuez imponga la bilateralidad, art. 235/ y 234. 00.

1. E" ,ar#&c!lar< la co" #&#!c&'" ,or ac#o !"&la#eral del ,ro,&e#ar&o.

=e admite la constitucin voluntaria mediante negocio !ur"dico unilateral mortis causa, como el testamento, e incluso inter vivos, a trav's de un acto de disposicin del propietario de un bien o de quien tiene poder de disposicin y que encierra un cierto nimo de liberalidad inscribi'ndose en el ;egistro de la &ropiedad una hipoteca a favor de un acreedor favorecido sin necesidad de contar con su consentimiento. Esto choca con el principio de general de que nadie est obligado a recibir un beneficio o liberalidad, por tanto, la consecuencia se establece en el art. 2>2 9:, y que precisa la aceptacin del acreedor favorecido, con retroactividad de efectos al momento de la inscripcin constitutiva de la :ipoteca. 9o importante es que mientras no se acepte, hay un periodo de 3 meses desde el requerimiento del propietario hipotecante al acreedor favorecido para que se pronuncie, y en ese periodo de 3 meses la oferta de hipoteca resulta irrevocable, ya se acepte o no se acepte posteriormente. Cos encontramos con 8 momentos: 2% <nscripcin unilateral por el propietario hipotecante que con un cierto nimo de liberalidad graba un bien inmueble de su propiedad. 3% 9a aceptacin del acreedor que constituye definitivamente la hipoteca, teniendo en cuenta que no cabe cancelar la inscripcin de hipoteca hasta 3 meses despu's del requerimiento y estos debe constar e#presamente seg6n el art. 385 ;:. 8% )rt. 2>2 9:, la aceptacin consta como nota marginal y sus efectos se retrotraen al momento de la inscripcin.

%. R)/&me" le/al del derecho de h&,o#eca.

Diferenciamos entre la e#tensin ob!etiva de la hipoteca sobre el bien grabado y la e#tensin respecto de la obligacin garantizada: )% 9a E#tensin (b!etiva, partimos de la regla b sica de que el ob!eto de la hipoteca es la finca o derecho real, un bien inmueble, teniendo en cuenta la regla general de que la hipoteca graba o e#tiende a todo el bien inmueble. )qu" se pueden encontrar 8 ob!eciones: 2% 9a categor"a de inmueble es un concepto !ur"dico no material dentro de la especie del bien inmueble, el derecho incluye determinados bienes por incorporacin, destino, analog"a, art. 88> 00. 3% )dem s el bien inmueble hipotecado durante la vigencia de la hipoteca puede sufrir contingencias, ya sean reducciones o una destruccin parcial o me!oras o accesiones. 8% )unque la hipoteca grabe el inmueble integro, el principio de autonom"a privada admite distintos pactos entre las partes. )s" que dentro de la e#tensin ob!etiva, vamos a distinguir la E#tensin Catural y la E#tensin 0onvencional: a% 9a E#tensin Catural: art. 2./ y 22. 9:. El bien inmueble gravado por hipoteca incluye 8 conceptos: - las accesiones naturales $aluvin, avulsin, movimientos de aguaU% - las me!oras - las indemnizaciones, art. 2./ 9:. =igue el criterio general del supuesto de que corresponden al propietario 6til la hipoteca, pero en caso de las me!oras, art. 22..2 9:, presenta la e#cepcin y e#cluye a las que consistan a la agregacin de terrenos por la que la finca inscrita pasa a tener mayor cabida sin que quede cubierta por la hipoteca, en caso de e!ecucin deber darse la segregacin de esa porcin agregada, que es propiedad e#clusiva de su dueEo. En resumen, la hipoteca no se e#tiende naturalmente a las porciones agregadas, seria necesario un pacto e#preso. =in embargo, si que se e#tiende la hipoteca si el edificio sobre el que recae aumenta con nuevos pisos por sobreelevacin o subedificacin, pero no a nuevas construcciones. &or e!emplo, si la hipoteca se e#tiende sobre el terreno ah" no se e#tender"a la hipoteca, ser"a necesario un pacto e#preso entre las partes. En cuanto a las indemnizaciones, el art 22..3 9:, para los casos de seguros o e#propiaciones considera que el acreedor hipotecario se subroga en el lugar del propietario. &or e!emplo, un seguro que cubre la destruccin total o parcial del inmueble, esa indemnizacin se constituye a favor del acreedor hipotecario. &ero, @se debe pagar antes de la realizacin de valor al acreedor hipotecarioA @&uede cobrarla con anterioridadA =eg6n el 2254 00, la cantidad quedar en deposito o se instar en consignacin !udicial. El art. 327 ;: aEade un supuesto a la e#tensin natural, que se trata del e#ceso de cabida que no tiene nada que ver con la agregacin. =e descubre que la finca inscrita tiene mayor superficie y as" se corrige en el ;egistro de la &ropiedad. En este caso tambi'n al acreedor hipotecario como e#tensin natural del art. 2./ y 22. 9:.

b% 9a E#tensin 0onvencional: =e refiere al pacto de ampliacin o reduccin a trav's del principio de autonom"a privada y sus l"mites. 0omo punto de partida, hay que tener en cuenta que a partir del art. 222 9:, salvo pacto en contrario, la e#tensin natural no comprende bienes muebles, esto significa que en la realizacin de valor se vende el bien inmueble y no los muebles que contiene, salvo los que est'n incorporados de forma permanente y su separacin produ!ese un deterioro al inmueble. +ampoco comprende los frutos ni siquiera pendientes, por tanto, si se promueve realizacin de valor los habr de recoger su antiguo propietario. +ampoco comprende las rentas vencidas y no satisfechas al cumplirse la obligacin. 9as rentas pendientes que produ!o el inmueble pertenecen al propietario de la finca hipotecada. =in embargo, en el art. 327.3 ;: parece que se establece lo contrario, porque dice que las rentas no vencidas pagadas no per!udicar al acreedor hipotecario. El propietario debe devolverlas al rematante, sin embargo el art. 223 9:, establece una e#cepcin a esa e#cepcin, al evitar la e#tensin de la hipoteca aunque haya pacto a esos elementos $frutos pendientes y rentas vencidas%. 0uando la finca a pasado a un tercero poseedor que podr"a salir per!udicado. En resumen, el pacto entre deudor y acreedor hipotecario no puede per!udicar al tercero poseedor por las nuevas rentas o frutos pendientes salvo que este accediese al pacto de e#tensin, y lo mismo ocurre sobre los bienes permanentes y me!oras. H% 9a E#tensin respecto la (bligacin Barantizada: =e incluyen intereses y costas del procedimiento de e!ecucin. :ay que diferenciar entre E#tensin Catural y E#tensin 0onvencional: a% 9a E#tensin Catural: 9a hipoteca refuerza el principio de responsabilidad patrimonial del deudor, art. 2/22 00. &ero ni lo sustituye ni lo reduce salvo pacto en contrario, el acreedor hipotecario ante el incumplimiento de la obligacin principal por el deudor tiene 3 posibilidades alternativas y 2 acumulativa: En primer lugar, puede dirigirse contra el deudor mediante accin personal y reclamarle la totalidad del cr'dito, siguiendo el principio de responsabilidad universal $con los bienes presentes y futuros%. &ero de forma alternativa tambi'n puede dirigirse contra el bien hipotecado por accin real mediante el principio de responsabilidad hipotecaria, aunque sea poseedor un tercero. )qu" sin l"mite sobre el bien. =i promovida la venta forzosa, se obtiene un precio superior a la obligacin garantizada, el superfluo $remanente% pasa a manos del propietario hipotecante, el propietario del bien $aunque no sea el deudor%. &ero si se obtiene un precio inferior, subsiste la responsabilidad personal del deudor originario. )qu" si se produce la acumulacin. b% 9a E#tensin 0onvencional o &actada: hay que destacar 3 supuestos:

2% &acto de limitacin de responsabilidad a los bienes hipotecados: )rt. 2>. 9:, permite el pacto de limitacin de responsabilidad a los bienes hipotecados, de modo que se e#cluye la responsabilidad personal y solo el bien responde de la deuda. =e trata casi de una obligacin propter rem, quien sea el titular del bien hipotecado es el deudor, ya que solo por lo que se obtenga en la realizacin de valor, se e#tiende la deuda. Co hay remanente ni superfluo. En consecuencia, se e#tiende la hipoteca. 9a e#cepcin a este pacto se da en el supuesto del tercero poseedor de finca hipotecada, este solo responde por accin real, no personal, salvo en 3 supuestos. El art. 2.> 9: y 245- 00, la reipersecutoriedad del bien significa que la hipoteca no impide la ena!enacin de la cosa, pero esta ena!enacin no afecta a la garant"a anterior. 9a hipoteca se transmite con el bien, el bien se transmite grabado. 9os 3 supuestos en que responde el tercero poseedor de la finca garbada son: - )rt. 23- 9: y 245/ 00: el acreedor puede reclamar el cumplimiento al tercero poseedor con posible responsabilidad personal de este tercero, ya que puede hacer 8 cosas: 2.- &agar la deuda, art. 2274 00, ser"a un pago de tercero. &aga la deuda a!ena, y por tanto tendr"a derecho de repeticin frente al deudor inicial. 3.- Co pagar, ya que no es su deuda, y desamparar el bien. El desamparo del bien es una declaracin e#presa de voluntad dentro del proceso de e!ecucin a modo de ficcin procesal que consiste en considerar que el bien hipotecado sigue en poder del deudor que lo vendi. 8.- Co pagar ni desamparar, en este caso el tercero incurre en morosidad, es el supuesto m s e#cepcional pero que supondr"a una responsabilidad personal del tercero sobre los intereses devengados desde que se le requiri al pago y por las costas !udiciales. 3% 0ompra-venta de finca hipotecada: art. 224 9:, supuesto en el que adem s de transmitirse la finca hipotecada tambi'n se transmite la deuda. =e produce una asuncin de deuda por el adquirente aunque se requiere el consentimiento e#preso o t cito del acreedor, art. 224 9: y 23.7 00. 9o que se produce es una subrogacin convencional. =i no se pacta, el comprador en previsin de la futura e!ecucin del bien hipotecado retiene parte del precio que es el valor o importe de la obligacin, y si el vendedor $deudor% paga la deuda garantizada con la hipoteca, puede colocarse en la posicin del acreedor hipotecario para recuperar este importe del tercero poseedor $comprador%. =e trata de una subrogacin legal, art. 224.3 9:, es decir, es un pago no e#tintivo como si la hipoteca subsistiese respondiendo el tercero poseedor personalmente.

0. Lo derecho del acreedor a"#e del 2e"c&m&e"#o de la h&,o#eca.

9a hipoteca no impide la disposicin ni la administracin del bien hipotecado, por lo que podr"a reducirse el valor de la cosa incluso por actos voluntarios del propietario doloso o culposo ante la amenaza de e!ecucin. El art. 225 9: prev' un mecanismo para preservar el valor de cambio a favor del acreedor hipotecario, ya que al tomar la garant"a cierta de la hipoteca o calcula un valor suficiente para el caso de e!ecucin y venta. Este mecanismo del art. 225 9:, se denomina la accin de devastacin, es un tr mite largo y con una carga de prueba dif"cil por la que el acreedor hipotecario debe !ustificar los hechos realizados por el deudor o por un tercero indirectamente motivado por el deudor y un fundado temor de que la hipoteca sea insuficiente. Es decir, el acreedor debe probar que se esta disminuyendo el valor de la cosa de manera que en un futuro pr#imo, su valor de cambio o venta del bien no llegar para cubrir el importe de la obligacin garantizada. =eg6n el art. 225 9:, el Fuez dictar una providencia mandando al propietario determinada actuacin o abstencin para remediar o evitar el daEo y si no obedece, adem s de la posible responsabilidad penal, se le puede privar de la posesin del inmueble que se pondr en administracin !udicial. El art. 32/.3 ;: establece las caracter"sticas por las que se da esa disminucin de valor. =e presume salvo prueba en contrario, esa intencin cuando se da una sobree#plotacin de la finca para arruinar su valor aunque se admite prueba en contrario del deudor, se invierte la carga de la prueba. &or e!emplo, se entiende que se da esa intencin, si capitalizada la renta pactada en un arrendamiento posterior a la hipoteca al -[, el resultado es menor que el importe de la obligacin garantizada as" lo establece el art. 32/.3 ;:. El deudor siempre puede probar que no e#iste esta intencin de aminorar el valor de la finca. +ambi'n el art. 32/.3 ;: establece medidas cautelares o preventivas a instancia de parte que por aplicacin analgica se pueden dar en cualquier supuesto en que se deduzca esa intencin dolosa o culposa. &or e!emplo, solicitar la ampliacin de la hipoteca a otros bienes del deudor.

1. El ra"/o h&,o#ecar&o.
+ambi'n es una forma indirecta de proteger los derechos del acreedor hipotecario, ya que se admite el cambio de rango ante hipotecas sucesivas. El principio de prioridad registral, que es el lema del ;egistro de la &ropiedad, recoge 3 aspectos:

2% El cierre registral, art. 25 y 3. 9:, respecto de t"tulos y derechos incompatibles, porque se impide su inscripcin posterior de un derecho incompatible. 3% El rango hipotecario, que se da entre derechos compatibles. )unque un derecho se constituya antes del que consta en el ;egistro por constitucin e#traregistral $menos en el caso de la hipoteca%, si es incompatible con este inscrito ya sea porque lo e#cluye o lo disminuya no puede acceder al ;egistro. &or e!emplo, constituida una hipoteca registralmente no se puede inscribir despu's una servidumbre de paso aunque fuese anterior porque reducir"a su valor, o bien se permite la inscripcin con rango inferior en lo compatible. Esta relacionado con la doble venta, si se vende una finca y el comprador no inscribe y el vendedor $que es el que consta como titular en el registro, porque el nuevo comprador no la inscrito%, constituye una hipoteca sobre el bien que no le pertenece aunque la propiedad se ha constituido con anterioridad al acudir al registro, despu's de la hipoteca no podr inscribirse. )qu" cabr"a una discusin doctrinal si se prueba que el acreedor hipotecario conoc"a esa venta. El rango hipotecario ser entre derechos compatibles, es decir, los derechos se ordenan cronolgicamente en !erarqu"a de preferencias seg6n llegan al registro por fecha de inscripcin y tiene rango superior el primero que se inscribe. )rt. 3> y 37 9:, nos habremos de fi!ar en la fecha y hora del libro del asiento de presentacin. =i se presenta un t"tulo y tiene defectos subsanables, la validez de este asiento es de -. d"as. El que pudiendo inscribir un derecho no lo hace, no se considera diligente, debe estar a sus propios actos, si otro inscribe puede perder su derecho o preferencia. Es posible establecer sucesivas hipotecas sobre una misma finca, hipoteca sobre finca hipotecada, ya que no se e#ige desplazamiento posesorio del bien, seg6n acceden al ;egistro de la &ropiedad se van ordenando !er rquicamente las hipotecas. 9a hipoteca que garantiza una obligacin principal, una vez vencida y no pagada comporta la facultad de realizacin de valor $e!ecucin%, de forma que las hipotecas posteriores se e#tinguen, se conoce como &uga de Brav menes &osteriores, en cuanto el acreedor hipotecario tiene en cuenta al establecer la hipoteca que el precio de venta sea suficiente para cubrir el cr'dito, por lo que no pueden afectar cargas posteriores. El acreedor hipotecario primero, se cobre con preferencia y si hay superfluo se destina a satisfacer por orden grav menes posteriores. E!emplo: Gn finca con 8 hipotecas: :ipoteca W de 2..... a :ipoteca D de 3..... a :ipoteca b de 8..... a 9a :ipoteca D vence y se realiza el valor sobre la finca. 9a :ipoteca W subsiste y la :ipoteca b desaparece. =i en venta p6blica se obtienen >..... a, 3..... a van directos a e#tinguir la :ipoteca D, nos quedar"a un superfluo de 3..... a que pasar"an a la :ipoteca b, y al acreedor hipotecario le faltar"an 2..... a,

que habr de adquirir por v"a personal. El rematante recibe la finca gravada con la :ipoteca W. En el sistema espaEol tiene lugar el avance de las hipotecas posteriores, con el criterio de la fecha. El sistema germ nico de rango fi!o, e#tinguida una hipoteca, el propietario podr"s volver a hipotecar la finca y situarla en el lugar que queda vac"o de la hipoteca cancelada siempre que sea por el mismo valor. En derecho espaEol, cabe el cambio voluntario de lugares. +res =upuestos: 2% &osicin de rango: se refiere al cambio pactado entre dos derechos contiguos que son compatibles. E!emplo: 1inca -------- 2 hipoteca 1inca--------- 2 servidumbre 1inca--------- 2 usufructo 1inca--------- 2 hipoteca 0abe pacto entre titulares de los derechos. 9a hipoteca acabar"a abarcando el usufructo por ser previa. 3% ;eserva de lugar: art. 3>2 ;:. 9as tres posibilidades surgen de una interpretacin analgica de este precepto. 9a reserva del lugar se refiere a derechos reales o grav menes o cargas que deben nacer en un futuro para que se sit6en en un rango superior a la hipoteca ya constituida. =e les guarda el lugar. 8% &ermuta: =e da entre derechos no contiguos. E!emplo: entre la primera hipoteca y la cuarta hipoteca. Es necesaria el consentimiento del titular del primer derecho $quien pueda lo m s puede lo menos: renunciar hipoteca -c renunciar al rango%. Co es necesario que el consentimiento de los titulares intermedios si no resultan per!udicados. En caso contrario, si deben consentir, porque sino su responsabilidad queda limitada al importe inicial, al del primer titular aunque el importante sea menor.

Tema %1.- R)/&me" le/al del derecho de h&,o#eca IIIIC.

1. Derecho del acreedor ,o #er&ore al 2e"c&m&e"#o de la h&,o#eca. La e+ec!c&'" h&,o#ecar&a: 2-a ,o &*le .
9a hipoteca mientras no venza la obligacin principal garantizada cumple una funcin de garant"a. El hipotecante sigue siendo propietario y poseedor de la cosa y el acreedor hipotecario mientras se le vaya pagando nada puede hacer. 0uando se e!ecuta la hipoteca, al acreedor hipotecario le corresponden varias acciones para el cobro de su cr'dito. El acreedor hipotecario es un acreedor ordinario, por tanto, como acreedor el art. 2/22 00, establece que tiene una accin personal contra el deudor, que responder con todo su patrimonio presente y futuro para el cumplimiento de la obligacin. &ero el acreedor hipotecario tiene adem s una accin real que se concreta sobre el bien hipotecado para promover la ena!enacin de la finca hipotecada, y con su importe cobrarse el cr'dito. Esta accin real del acreedor hipotecario, es m s eficaz que la accin personal. 9a accin personal que corresponde al acreedor en general, e#ige acudir a un procedimiento declarativo y se ha de pasar todo este procedimiento para que se declare su derecho. 9uego, acudir a otro procedimiento para que se e!ecute su derecho declarado anteriormente, es decir, un procedimiento de e!ecucin. 1rente a esta accin personal hay una accin real, el procedimiento hipotecario. Gna accin que se concreta en ese bien inmueble directamente. Esta accin real a su vez puede se de 3 tipos: 2% )ccin real !udicial: el procedimiento de e!ecucin sobre bienes hipotecados del art. -42 9E0.

3% D esta la v"a e#tra!udicial, el procedimiento e!ecutivo e#tra!udicial, art. 38> y ss ;:. El art. 23/ 9:, establece que esta accin real se puede o bien e!ecutarse conforme a la 9E0 o bien, se puede e!ecutar e#tra!udicialmente conforme al ;:. El acreedor hipotecario cuando vence la obligacin principal y quiere cobrar: puede dirigirse contra el deudor mediante accin personal $procedimiento m s largo% o puede e!ercer la accin real mediante un procedimiento e!ecutivo !udicial o bien, mediante un procedimiento e!ecutivo e#tra!udicial.

0. La e ,ec&al&dade del ,roced&m&e"#o de e+ec!c&'" de *&e"e ,re"dado o h&,o#ecado e" la LEC.

)rt. -42 y ss 9E0. En primer lugar, para proceder a la e!ecucin hipotecaria, se han de cumplir una serie de requisitos: - En la escritura de constitucin de hipoteca se ha de determinar el precio por el que se tasa la finca para que sirva de tipo para la subasta. - En la misma escritura ha de indicarse el domicilio donde se ha de notificar al deudor cualquier requerimiento y notificacin de la e!ecucin hipotecaria. =er competente el !uzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca. El procedimiento ha de iniciarse con una demanda a instancia del acreedor hipotecario y en su caso, el tercero poseedor. ) la demanda, se ha de aEadir el t"tulo de cr'ditos imprescindibles para que se despache la e!ecucin, es decir, no se haya de ir a un !uicio declarativo. )dmitida a tr mite la demanda el Fuez, si no lo ha hecho notarialmente el acreedor hipotecario, requerir de pago al deudor. &aralelamente, para cerrar el ;egistro de la &ropiedad y evitar que esa finca pueda ir a otras manos, solicitar al registrador una notificacin para certificar que la hipoteca no se ha cancelado. De oficio el registrados, e#tender en el ;egistro de la &ropiedad una nota de que se inicia el procedimiento hipotecario. ,ientras dura este procedimiento, el acreedor hipotecario podr pedir que se le otorgue la posesin del bien hipotecado y su administracin.

=e convoca la subasta transcurridos 8. d"as desde el requerimiento de pago. 9a subasta se anuncia por edicto, de acuerdo con las normas del art. -77 y ss 9E0. &ara la subasta se establecen unas caracter"sticas: Luien quiera acudir a la subasta tendr que consignar al menos un 8.[ del valor que se haya dado a los bienes. =i la primera postura llegare igual o superior al 5.[ del valor de la finca, se ad!udicar al de esta postura. Este rematante, se le concede un plazo de 3. d"as para consignar el precio total de ad!udicacin. =i la postura fuere menor del 5.[, el e!ecutado tiene 2. d"as para presentar a alguien para que pu!e esa finca. =i esto no sucede, el e!ecutante podr pedir que se le ad!udique la finca por el 5.[ del valor, y si este no se quiere ad!udicar la finca, se admite que se ad!udique al me!or postor siempre que ofrezca al menos m s del 7.[ del valor. ) la persona que se le ad!udique la finca rematante, tendr que adquirir la finca e!ecutada, pero tendr que asumir los grav menes posteriores, se produce la purga o liberalizacin de cargas y grav menes, es decir, la limpieza posterior del ;egistro. 9as sumas obtenidas en la subasta se dar en primer lugar al acreedor hipotecario lo que se le debe m s las costas, interesesU, si sobra algo se proceder a pagarse los grav menes inscritos posteriores a los que se les sigue debiendo el dinero, y si a6n e#iste sobrante, se devolver al deudor e!ecutado. En principio, iniciado un procedimiento de e!ecucin hipotecaria de la 9E0, no se para una vez ha arrancado. @0u l es la 6nica posibilidadA En principio solo se suspenden por pre!udicialidad penal cuando se acredite la e#istencia de una causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del t"tulo, la invalidez o ilicitud del despacho de la e!ecucin, art. -/5 9E0.

1. El ,roced&m&e"#o e+ec!#&2o e=#ra+!d&c&al.

Funto a la e!ecucin !udicial e#iste la e!ecucin e#tra!udicial de los art. 38> a 38- ;:. Esta realizacin e#tra!udicial se llevar a cabo ante el Cotario de la demarcacin donde radique la finca y si hubiere m s de uno, en el 0olegio de Cotarios se establece un turno de reparto. 0uando se proceda a esta subasta notarial habr que aportar la constitucin de la hipoteca, el valor de la finca, el domicilio del deudor para las notificaciones y el procedimiento se iniciar mediante un requerimiento que el acreedor hipotecario har al Cotario, que e#aminar si incluye toda la documentacin. El Cotario requerir al deudor hipotecante para que pague, y transcurridos 8. d"as si no ha pagado se proceder a la subasta en el Cotaria. 9os anuncios de la subasta se fi!ar n en el tabln de anuncios del )yuntamiento y del ;egistro de la &ropiedad y se insertar n en el dHolet"n (ficiale de la provincia o de la 0omunidad )utnoma en que se practique la e!ecucin.

En la primera subasta, el tipo ser el pactado en la escritura. =i no se alcanza, en la segunda se habr de llegar al menos al 57[. D si no, se podr hacer una tercera subasta sin su!ecin a tipo. El remate de la finca tendr que instrumentalizarse en documento p6blico y ser t"tulo para inscribir en el ;egistro de la &ropiedad este remate a favor del que la adquirido en subasta. Esta implicar la cancelacin de la hipoteca, as" como la cancelacin de las cargas y grav menes posteriores a la inscripcin de la hipoteca en el ;egistro de la &ropiedad.

5. La !*ro/ac&'" ( mod&.&cac&'" de ,r) #amo h&,o#ecar&o .

Esta ley supuso una respuesta del legislador ante las cr"ticas doctrinales que se produc"an frente al descenso generalizado de los tipos de inter's hipotecarios y la desproteccin de los consumidores que no pod"an beneficiarse de ese descenso mediante un cambio de hipoteca por su inviabilidad econmica. 2. 9a fuerte comisin por amortizacin anticipada. 3. duplicidad de gastos notariales y fiscales de cancelacin de cr'dito y constitucin de uno nuevo. El registrador ,'ndez y el catedr tico :ern ndez ,oreno: Gtilizar la subrogacin convencional, art. 2322 00 con una regulacin espec"fica para este supuesto: cambio de hipoteca. El art. 3 9:, establece los requisitos de la subrogacin: El propio deudor puede subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de su entidad acreedora cuando haya solicitado un pr'stamo para pagar esa deuda. Es decir, la entidad dispuesta a subrogarse, la presenta al deudor una oferta vinculante sobre el nuevo pr'stamo hipotecario. =i la acepta, queda autorizada la entidad oferente a solicitar a la primera entidad acreedora en un plazo de 5 d"as naturales la certificacin de saldo deudor. Entregada la certificacin, la primera entidad puede enervar $paralizar% la subrogacin si en un plazo de 27 d"as naturales acuerda con el deudor la modificacin del pr'stamo hipotecario. =i no, basta que la entidad oferente declare ante Cotario

que ha pagado la deuda pendiente con intereses y comisiones ad!untando un resguardo de esa operacin bancaria. =i la entidad se niega a e#pedir el certificado de saldo o a cobrar, la entidad oferente puede calcularlo y depositar esa cantidad en poder del Cotario a disposicin del acreedor. El Cotario se dirigir al acreedor, pudiendo esta alegar error en el c lculo en un plazo de 4 d"as. =i alega error, el Fuez que conocer"a de la e!ecucin, a peticin de cualquiera de las entidades, las convocar en 4 d"as a una comparecencia y despu's de o"rlas y recabar las pruebas, acordar en 8 d"as lo que crea oportuno. El art. 8 de la ley, limita la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisin por amortizacin anticipada del pr'stamo a inter's variable $los que considera la ley asume el deudor en riesgo financiero%. 9a comisin se calcula sobre el capital pendiente de amortizar. =i no se ha fi!ado comisin, no puede cobrarse. =i se ha pactado una comisin igual o inferior al 2[, ser la comisin pactada. 9a comisin superior al 2[, se reduce al 2[. :ay que tener en cuenta que esta operacin solo se aplica cuando lo que se modifica es el tipo de inter's, ya sea el ordinario o el de demora, y?o el plazo del pr'stamo. 9a subrogacin?modificacin no produce efectos frente a terceros mientras no conste en el registro de la propiedad mediante nota marginal, por eso, en caso de e!ecucin, la entidad subrogada debe presentar adem s de la Escritura &6blica de subrogacin, el t"tulo de cr'dito. En cuanto al beneficio fiscal, la Escritura &6blica de subrogacin, est e#enta de impuestos )FD. En cuanto a los honorarios notariales y registrales, se calculan tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogacin. E=#&"c&'" de la H&,o#eca: 2- 0ausas generales 3- &lazo de prescripcin del acreedor hipotecario de 3. aEos, art. 2/->.2 00 y 234 9:. 9as obligaciones garantizadas con la hipoteca podr"an tener un plazo de prescripcin diferente, o el plazo general de 27 aEos de todos los cr'ditos y obligaciones. )rt. 2/-- y 2/-5 00, 8 aEosU 9a contradiccin se salva diciendo la doctrina que es una e#presin errnea del legislador: lo que prescribe a los 3. aEos es el cr'dito garantizado con la hipoteca. En caso de incumplimiento, es susceptible de e!ecucin en ese plazo.

H&,o#eca &"2er a 9a hipoteca inversa es una operacin contraria a lo habitualmente entendido como hipoteca, si la hipoteca es una compra a plazos de la vivienda, la hipoteca inversa consiste en ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendr"a de la venta de la vivienda, pudiendo continuar viviendo en ella hasta el fallecimiento momento en que la entidad financiera se quedar"a con ella.

=e trata de un cr'dito con garant"a inmobiliaria, es decir, un negocio por el cual una persona que posee un inmueble recibe cada mes una renta, determinada por varios factores, y al fallecimiento del propietario los herederos har n frente al pago del pr'stamo o la entidad proceder a e!ecutar la garant"a. )l fallecimiento de la persona que contrat la hipoteca inversa, suele e#istir la posibilidad de que los herederos decidan si prefieren que la entidad financiera venda la vivienda y recupere as" el dinero que el fallecido obtuvo gracias a la hipoteca o pagar los herederos esa cantidad y liberar as" a la vivienda de su carga, pudiendo heredarla como cualquier otro bien.

Tema %5.- El derecho real de a"#&cre & .

1. Co"ce,#o le/al.
)rt. 2442-244- 00 y art. 73/-38 a 3- 000at. Derecho de garant"a en cosa a!ena sobre inmueble fruct"fero que faculta al acreedor, como titular del derecho real, a percibir los frutos para aplicarlos al pago de intereses y capital y e#igir la realizacin de valor en caso de incumplimiento de la obligacin principal.

%. Or&/e". Carac#er- #&ca . D&.ere"c&a co" .&/!ra a.&"e .

0onfusa. Derecho intermedio entre derecho real de garant"a y un derecho de disfrute, pero aunque hay una parte de disfrute no es tan importante como calificarlo de usufructo en garant"a. ;ecordar tambi'n el 7-2.8.3 000, recoge el usufructo en funcin de garant"a, parece que la diferencia entre la anticresis y el usufructo se encontrar"a !ustamente en que en el usufructo no habr"a derecho a realizacin de valor. El acreedor anticr'tico tiene limitado el destino de los frutos que percibe. )dem s no e#iste un derecho de uso y disfrute amplio, sino solo ficcin para aplicarlos al pago de la deuda. &or ello, es importante distinguir entre derecho real de anticresis y el pacto anticr'tico. El pacto anticr'tico, se aEade a la prenda o a la hipoteca, art. 24-4 00 y 282.- 9:. Es decir, debe incluirse en el contrato de prenda o hipoteca, y es de interpretacin restrictiva. =e trata de un pacto en la escritura de constitucin de la prenda o hipoteca por la que al final de la obligacin, tras el

requerimiento de pago al deudor, si no paga, el inmueble o mueble pase a poseerlo el acreedor a administrarlo y hacerse el pago de su cr'dito a partir de sus frutos. Es un derecho real independiente. =u mbito ob!etivo se limita a inmuebles fruct"ferosY naturales, industrialesU $&roductivos%. Co necesariamente debe ser un ingreso. +ericamente tambi'n podr"a pactarse anticresis sobre otro derecho real limitado susceptible de producir un valor con el que amortizar la obligacin principal. &or e!emplo, por el superficiario en su derecho de superficie. 9os frutos de la finca se imputan primero a intereses y despu's a capital. 9a anticresis se puede constituir en garant"a de cualquier tipo de obligacin, presentes y futuras $entonces los frutos se deber"an conservar y no disponer de ellos%. 9a anticresi obliga al acreedor a realizar una administracin productiva de la finca.

DI8ERENCIAS DE LA ANTICRESI CON 8IGURAS A8INES. ;especto a la hipoteca inmobiliaria, la posesin y los frutos. ;especto a la prenda, la diferencia son los frutos y adem s recae sobre bienes muebles. ;especto al derecho de retencin, solo el acreedor anticr'tico puede percibir frutos, el otro solo conserva la cosa, y que en el derecho de retencin solo las obligaciones fi!adas por la ley pueden dar lugar, mientras que en la anticresis puede garantizar cualquier tipo de obligacin. )dem s, la anticresis es de constitucin bilateral y la retencin de constitucin forzada por el acreedor. 1inalmente, respecto del usufructo en funcin de garant"a del 000at, la diferencia estar"a en que el usufructo no otorgar"a derecho de realizacin de valor, no es propiamente garant"a.

5. Co" #&#!c&'" del derecho real de a"#&cre & .

&or cualquier t"tulo. Co e#isten normas espec"ficas. En 0ataluEa, escritura p6blica. 1ormalmente se debe constituir en escritura p6blica y seg6n el 000at solo es oponible a terceros a partir de la inscripcin en el registro de la propiedad. &or tanto, la inscripcin no es constitutiva, ahora bien, para la realizacin de la anticresis, el 000at remite a las reglas de realizacin de valor de fincas su!etas a derecho de retencin y al art"culo 7-/-4 000at, que e#ige, tanto para la alienacin directa como para la subasta notarial, que el derecho est' inscrito, por tanto, la inscripcin es necesaria para oponer el derecho a terceros, pero tambi'n es necesaria inter partes para e!ecutar, para realizar el valor.

=e requieren 3 elementos: 2% &oder de disposicin por las partes que constituye la garant"a $sobre el bien%. 3% +ransmisin posesoria de la finca $tradicin% al acreedor o a una tercera persona, pero no necesariamente en la perfeccin del contrato. 9a legislacin en los arts. de la anticresis remite a los preceptos de la prenda, por lo que respecta a obligaciones garantizadas $art. 7-/-2> 000at%, y tambi'n remite para la prohibicin de segundas anticresis $lgico porque es una garant"a posesoria% y tambi'n para la indivisibilidad de la garant"a a ra"z de la divisin del cr'dito $7-/-27 000at%. =i e#iste m s de una finca grabada en anticresis, el cr'dito debe distribuirse entre ellas. =i la finca se segrega, las partes pueden convenir la porcin de cr'dito que garantiza cada una de las fincas resultantes. =ino siguen garantizando el cr'dito solidariamente. 1inalmente, remite al 7-/.2/.2 000at para el derecho de retencin que corresponde al acreedor.

6. Co"#e"&do.
&arten del principio de autonom"a de voluntad. &ueden fi!arse por las partes dentro de ciertos l"mites. Tre derecho del acreedor a"#&cr)#&co: 2% Derecho a percibir los frutos para aplicarlos al pago de la obligacin garantizada y de sus intereses. 0aben otros pactos, art. 2258 00. &rimero intereses y los frutos sobrantes se aplican al capital. 9a anticresis e#ige rendicin de cuentas sobre frutos o intereses, ya que paulatinamente van aplic ndose, tienen una finalidad solutoria. Durante la retencin, el titular del derecho de anticresis, debe administrar el bien con la diligencia requerida para obtener el m #imo rendimiento y conservarlo en buen estado. 3% Derecho de retencin $derivado de la posesin% derecho de prrroga en la posesin m s all del vencimiento de la obligacin, aunque tambi'n cabe la realizacin de valor por incumplimiento, art. 244>.3 00 y 7-/-3000at. Co obstante, solo es prorrogable la posesin que se tiene. Co es prorrogable la posesin solo para retener. =e puede ampliar el plazo de la obligacin entre los mismos su!etos por deudas distintas a la garantizada. 8% Derecho de realizacin de valor $art. 244> y 7-/-3- 000at%. El acreedor anticr'tico puede realizar el valor de la diferencia anticr'tica ante el incumplimiento de la obligacin. ,ientras que el 00 remite a la 9E0, el

000at remite a la regulacin prevista para el derecho de retencin de inmueble art. 7-/-4 000at%. O*l&/ac&o"e del acreedor a"#&cr)#&co: Debe pagar las contribuciones y cargas de la finca y los gastos necesarios para su conservacin y reparacin. =alvo pacto en contrario y solo si el acreedor tiene la posesin material de la finca se puede librar de los gastos devolviendo la posesin al deudor. 9os gastos necesarios no son definitivos, sino que es un mero anticipo, ya que se deducir n de los frutosY se repercutir n al propietario de la cosa gravada por anticresis. El art. 2448.3 00 prev' la posibilidad de devolver la posesin al deudor como renuncia del acreedor a su derecho a poseer la finca, no a percibir los frutos $anticresis%. =e piensa que en ciertas circunstancias los gastos que el acreedor debe soportar puedan superar a los frutos $carga onerosa e#cesiva%, puede devolver la posesin y gestin de la finca para que produzca frutos a los que s" tienen derecho sin restar los gastos. +ambi'n se podr"a poner la cosa en posesin de un tercero $administrador neutral, como en la prenda, art. 24-8.3 00 y 7-/-3>.b 000at%. El de!dor tiene los derechos de propiedad pero de propiedad gravada o limitado. 9os grav menes posteriores no per!udicar n la anticresis $principio de rango hipotecario%.

;. E=#&"c&'".
9a e#tincin de la deuda lleva consigo la de la anticresis, adem s de la e#tincin por renuncia. ;'gimen general art. 2448.2 0c.

@. 3ac#o a"#&cr)#&co< derecho real de a"#&cre & ( co"#ra#o de a"#&cre & .

0ontrato es el pacto entre las partes de constituir un derecho real de anticresis que no est su!eto a forma ni publicidad, y que ser"a equivalente a un contrato de hipoteca que no constase en escritura p6blica y que no se inscribiese en el registroY tendr"a solo eficacia entre las partes de manera que el acreedor pudiese e#igir que se le transmitiese la posesin y que se elevase a escritura p6blica, pero de momento lo 6nico que tendr"a el acreedor ser"a la accin personal para e#igir la transmisin de la posesin y la elevacin a escritura. Gna vez conseguida la elevacin a escritura p6blica tendr"amos constituido el derecho de anticresis, derecho real con eficacia erga omnes y que de toda manera el legislador prev' que se pueda constituir por cualquier t"tulo, por tanto, no solo por contrato sino tambi'n por otros t"tulos, por lo que el contrato ser"a solo uno de los posibles t"tulos de constitucin de la anticresis, pero cuesta mucho pensar en otros t"tulos que no sean contractualesUpuede ser

una usucapin. Gna constitucin en testamento podr"a ser mientras el testamento fuese en escritura p6blica. 1inalmente, el pacto anticr'tico, que recuerda el pacto de percepcin e imputacin de frutos que est n en el origen remoto de la anticresis actual que puede acompaEar cualquier otra garant"a real. Es decir, el pacto anticr'tico ser"a el que podr"amos ad!untar a un negocio de constitucin de hipoteca en el sentido de que se podr"a aplicar a los intereses y al capital el que produ!ese la prenda.

Tema %6.- El derecho de re#e"c&'".

1. Co"ce,#o le/al.
:ay que distinguir la naturaleza !ur"dica y tratamiento en el 00 estatal y en el 000at. En el 00 estatal, es una facultad que legalmente se atribuye en ciertos casos tasados al acreedor para conservar ba!o su posesin una cosa mueble que esta obligado a restituir a quien se la entreg, mientras que 'ste no cumpla con su obligacin. =e suele afirmar que es una garant"a muy primaria, propia de sistemas !ur"dicos poco evolucionados, pero en la pr ctica su eficacia disuasoria al cumplimiento es innegable y su aplicacin es muy frecuente. 9os supuestos contemplados son: 2% Derecho real de cosa mueble o inmueble por poseedor de buena fe. 3% Derecho a favor de quien e!ecuta una obra en cosa mueble mientras que no se le pague, art. 2-.. 00. 8% &ara los mandatarios y depositarios en la anticresis, art. 244- 00. >% Derecho real del acreedor pignoraticio, art. 24-- 00. =i se usa o abusa, el deudor puede pedir que se constituya en depsito !udicial o en manos de un tercero. En derecho 0ivil 0atal n, el derecho de retencin se regula como derecho real de garant"a por el que el poseedor de un bien mueble o inmueble que debe entregar a otra persona puede retener su posesin en garant"a del pago de las

deudas hasta su pleno cumplimiento. 9as obligaciones que !ustifican el derecho de retencin, art. 7-/-8 a 22 000at, son: a% El resarcimiento de los gastos necesarios para conservar y gestionar el bien y de los gastos 6tiles, si e#iste derecho a reclamar su reembolso. b% El resarcimiento de los daEos producidos por razn de la cosa a la persona obligada a la entrega. c% 9a retribucin de la actividad realizada para confeccionar o reparar el bien, si previamente ha e#istido, en caso de muebles, un presupuesto escrito y aceptado y, en caso de inmuebles, un acuerdo e#preso entre las partes, y si, en ambos casos, la actividad se adecua al presupuesto o al pacto. d% 9os intereses de las obligaciones establecidas por el presente art"culo, desde el momento en que el derecho de retencin se notifica en la forma que establece el art"culo 7-/-7. e% 0ualquier otra deuda a la que la ley otorgue e#presamente esta garant"a.

0. O*l&/ac&o"e 4!e le &r2e" de .!"dame"#o. O*+e#o: *&e"e m!e*le ( *&e"e &"m!e*le . Co" #&#!c&'" ( r)/&me" +!r-d&co. La e+ec!c&'" de la /ara"#-a.
El retenedor debe notificar notarialmente al deudor, propietario y titulares de derechos reales la decisin de retener !unto con la liquidacin de cuentas $saldo% del importe de las obligaciones que son causa de la retencin. El deudor puede oponerse !udicialmente en un plazo de 3 meses. =i el ob!eto retenido es una vivienda familiar tambi'n debe notificarse al cnyuge o conviviente, pero este no puede oponerse a la retencin. D cuando el ob!eto es una finca o derecho real inscrito, el retenedor puede e#igir a los titulares el otorgamiento de una escritura p6blica para su inscripcin. En esta escritura debe constar: o la liquidacin, o el valor de tasacin de la finca o derecho real inscrito para que sirva de tipo para una posible subasta, o el domicilio del titular para notificaciones, o y en su caso, el pacto para que el retenedor o una tercera persona venda directamente la finca. 0omo r'gimen !ur"dico de la retencin o posesin del bien pose"do: el retenedor puede negarse a restituir el bien er+a omnes hasta que no se le pague totalmente la deudas?s. Co obstante, debe conservar el bien con la

diligencia necesaria y no puede hacer otro uso que el meramente conservativo, no puede hacer uso de la cosa. Espec"ficamente, el derecho de re#e"c&'" e e=#&"/!e si se devuelve el bien mueble voluntariamente al propietario o si se consiente la cancelacin de la inscripcin por el retenedor en caso de inmueble. 9o m s importante del derecho de retencin es el posible procedimiento de realizacin de valor, distingui'ndose entre la realizacin de valor de bienes muebles y la realizacin de valor de bienes inmuebles. En los dos casos es notarial. La real&$ac&'" de 2alor de *&e"e m!e*le : El retenedor que notifica la retencin, sin oposicin !udicial, puede realizar el valor trascurridos el plazo de 3 meses desde la notificacin. Esa e!ecucin puede darse por 3 v"as: 2% Ena!enacin directa mediante acuerdo entre retenedor y propietario , para que cualquiera de ellos o un tercero venda el bien directamente, pero debe pactarse e#presamente en escritura p6blica, indic ndose el plazo de la venta $no superior a - meses% y notific ndose a titulares de derechos reales por si les interesa pagar la deuda y subrogarse en la posicin del acreedor. 3% =i no hay acuerdo para la venta directa, el bien retenido se ena!ena por subasta p6blica notarial, en una notaria del domicilio del deudor, cit ndose al deudor o propietario personalmente o por edictos con un m"nimo de 2. d"as y m #imo de 27 anteriores a la fecha de subasta. El tipo de salida en la subasta es el que acuerden las partes, acreedor y propietario, pero si no hay acuerdo ser como m"nimo el de las obligaciones que debe cubrir. )unque tambi'n puede admitirse como tipo el importe de un perita!e t'cnico si es m s alto que el de las obligaciones. =i no hay postores en la primera subasta, se celebra una segunda subasta en un plazo de 8 y 27 d"as, y si el bien no se ena!ena en ninguna de las dos subastas, el retenedor puede hacer suyo el bien otorgando carta de pago total y asumiendo los gastos de procedimiento. La real&$ac&'" de 2alor de .&"ca o derecho real e" *&e" &"m!e*le: +ambi'n puede seguirse esa doble v"a: 2% En el primer caso, de la misma forma . 9a ena!enacin directa mediante acuerdo entre retenedor y propietario, acuerdo en escritura p6blica, con un plazo de venta no superior a - meses. 3% En caso de desacuerdo, se ena!ena por subasta notarial, en una Cotaria del lugar donde esta la finca. El retenedor debe aportar la inscripcin en escritura p6blica de la constitucin de la retencin o resolucin !udicial. El notario e#ige al registro un certificado de dominio y cargas y en 7 d"as desde que lo recibe, notifica a los titulares del derecho retenido, a los propietarios si son otros distintos y a los cnyuges o convivientes si es una vivienda familiar, el inicio de las actuaciones. El deudor o propietario puede paralizar la subasta en un plazo de 3. d"as h biles depositando el importe de la deuda con intereses y gastos. =i no lo hace, se anuncia la subasta con una antelacin m"nima de 27 d"as en un peridico de

m #ima circulacin y en el D(B0. El tipo de salida ser el pactado entre acreedor y propietario, si no se presenta ninguna postura en la primera subasta, se celebra una segunda en un plazo de 8-27 d"as y, si no se vende en ninguna de las dos subastas, el retenedor puede qued rsela otorgando carta de pago de todo el cr'dito. Gna vez ad!udicada la finca, el titular y si se niega, el !uez otorgar escritura p6blica de venta a favor del ad!udicatario, que podr inscribir ya su derecho. 9as cargas anteriores a la ad!udicacin subsisten y las posteriores se cancelan o e#tinguen.

1. La ,ar#&c!lar&dade de la re#e"c&'" de *&e"e m!e*le de ,oco 2alor.

El 000at regula un supuesto espec"fico que es ;etencin de bien de escaso valor. &ara ser considerado un bien de escaso valor, se parte del importe de 8 meses de salario m"nimo interprofesional de la actividad que se ha realizado por los poseedores leg"timos. 9a comunicacin de la decisin de retener, puede sustituirse por notificacin mediante burofa#, correo certificado con acuse de recibo o cualquier medio que acredite la recepcin $telegramaU%. El retenedor, una vez pasado un mes desde la notificacin sin que el deudor o propietario haya pagado la deuda o se haya opuesto fehacientemente a la retencin, puede disponer libremente del bien, aunque el propietario en caso de venta, tiene derecho al remanente del precio obtenido deducido el importe del cr'dito y los gastos de conservacin y ena!enacin. En todo caso de retencin, se prev' la posibilidad de sustitucin del bien retenido, en cuanto que el deudor o propietario puede imponer al retenedor la sustitucin de la cosa por otra garant"a real o afianzamiento solidario de una entidad de cr'dito que sea suficiente. =e entiende que la garant"a real es suficiente si el precio de mercado del bien ofrecido en garant"a, aunque sea menor al ob!eto retenido, cubre la deuda que origin la retencin m s un 37[. 0abe la retencin de origen convencional, no solo la legal.

Tema %;.- Lo derecho reale de ad4!& &c&'".

1. Co"ce,#o ( "a#!rale$a +!r-d&ca. Cla e .
)rt. 7-4 000at. Estos derechos inciden sobre una de las facultades de la propiedad: dirigen el poder de disposicin. +res clases de derechos de adquisicin: 2% La o,c&'": 1aculta al titular a adquirir un bien por razn de un negocio !ur"dico. permet al seu titular forSar al propietari de la cosa a que li transferei#i en les condicions pactades, tant si el propietari havia pensat en vendre com si no. 3% El #a"#eo: 1aculta adquirir un bien a t"tulo oneroso en las mismas condiciones que otro adquirente. 8% El re#rac#o: 1aculta al titular a subrogarse en el lugar del adquirente despu's de la transmisin. El tanteo y retracto generalmente van unidos. Diez &icazo: cabe retracto con tanteo pero no tanteo sin retracto. +odos estos derechos se constituyen en escritura p6blica y si caen en inmuebles, han de inscribirse en el registro de la propiedad. =u e!ercicio comporta adquirir el bien en la situacin que estaba ese bien. =e e#tinguen los derechos incompatibles constituidos posteriormente. 9a legislaci catalana tamb' contempla la torneria de la Vall d_ )ran. Lue es un dret de retracta de fet. &er bens que han sortit d_ una l"nia de parentiu.

El ob!eto: - ,uebles o inmuebles identificables. - Varios bienes: puede fi!arse un precio individual para cada uno o un precio global para todos, pero en este caso el derecho se e!ercita con!untamente sobre todos los bienes. - +ambi'n sobre algunas partes de un bien o sobre la edificabilidad del bien inmueble. - Varios titulares en forma pro indivisa: e!ercitarlo con!untamente.

0. Lo derecho de ad4!& &c&'" de car?c#er le/al. Lo d&2er o !,!e #o .

En todo caso, la legislacin catalana distingue entre derechos de adquisicin de origen voluntario y de origen legal. De or&/e" 2ol!"#ar&o, la opcin, el tanteo y el retracto. Or&/e" le/al, contempla espec"ficamente dos: retracto de confrondantes $colindantes% y la torneria. ) parte, a parte remite a la legislacin especial de cada figura para los derechos de adquisicin legal que se contemplan por el derecho de aprovechamiento parcial para la copropiedad ordinaria para el usufructo o para los censos. ;etracto: o entre comuneros, art 2733 00 o entre colindantes, art. 2738 00 o entre coherederos, art. 2.-5 00 o en la enfiteusis, art. 2-84, 2-8/ 00 o arrendatarios vivienda, art. 37 9)G y local comercial, art. 82 9)G 0ataluEa: Re#rac#o de col&"da"#e: =e establece a favor de propietarios de fincas r6sticas con la consideracin de cultivador que lindan con la finca r6stica ena!enada. =i hay varias fincas colindantes, tiene preferencia el propietario de la que tenga menos superficie. =i son id'nticas, de la que tenga m s per"metro colindante. Este retracto se da sobre fincas r6sticas de superficie inferior a la de la unidad m"nima de cultivo, en caso de venta o dacin en pago, pero no se da si en la finca hay construcciones cuyo valor supera 3?8 del de la finca. El plazo para e!ercer el retracto es de 3 meses desde que se conoce o que se inscribe y en las mismas condiciones de la venta. El colindante que adquiere est obligado a agrupar la finca que adquiere en un plazo de - meses y conservarla agrupada en un plazo m"nimo de - aEos. Co pueden ena!enarla durante - aEos, salvo con consentimiento del anterior propietario en el que se subrogaron o de que la finca adquirida por retracto sea menor del 3.[ de la finca total $del resultado de la agrupacin%. La Tor"er-a:

Especialidad del derecho catal n. =lo se aplica en )r n sobre personas con vecindad civil aranesa y sobre finca de )r n y respecto de parientes hasta el >* grado, prefiriendo al m s pr#imo y, si coinciden, al de m s edad. =iempre que esa finca haya pertenecido a los parientes consangu"neos durante 3 o m s generaciones. &lazo: 2 aEo y 2 d"a desde que se conoce o se inscribe la transmisin, por el mismo precio y condiciones. 9a torner"a solo puede renunciarse por escritura p6blica. El adquirente por torner"a no puede transmitir inter vivos durante - aEos, salvo consentimiento del subrogado. =eg6n el 000at, la torner"a es preferente a los dem s derechos de adquisicin legal, salvo el retracto de comuneros.

1. Lo derecho de ad4!& &c&'" de car?c#er 2ol!"#ar&o. Idea /e"eral.

&ueden constituirse por cualquier t"tulo. En el t"tulo debe fi!arse el plazo de duracin del derecho y el plazo de su e!ercicio si no se dice nada, el plazo general por derecho es de > aEosY y el plazo general por e!ercicio, es de un mes. =i es un derecho de opcin en el t"tulo debe constar la contraprestacin para adquirir el bien. =e constituye a t"tulo oneroso, debe constar la prima. +ambi'n el domicilio del concedente y del titular del derecho para notificaciones.

5. El #a"#eo ( el re#rac#o.
En el tanteo, el titular, cuando el propietario quiere ena!enar la cosa, tiene preferencia para adquirirla en las mismas condiciones que el posible comprador. El retracto, no se trata de una transmisin proyectada, sino ya realizada. =u titular se subroga en la posicin del adquirente. )rt. 7-4-27 000at: tanteo implica retracto. 0uando se incumple deber de notificacin de la transmisin proyectada o si la transmisin notificada se ha hecho en condiciones diferentes de las que constan en la notificacin o antes de vencer el plazo para e!ercer el tanteo. El tanteo puede constituirse por el tiempo indefinido para la primera transmisin y para la segunda transmisin y ulteriores, 2. aEos pero prorrogable. En defecto de parte, solo pueden e!ercerse el tanteo en la primera transmisin onerosa, aunque sea en subasta. El titular debe igualar el me!or precio ofrecido en la subasta. 9as transmisiones gratuitas no afectan al tanteo. =i no se ha fi!ado plazo para e!ercer el tanteo, caduca en 3 meses desde que notifica el acuerdo de transmisin. En caso de que no se respete el tanteo, el retracto puede?debe e!ercerse en el mismo plazo pactado para el tanteo y si no se ha pactado, en 8 meses desde la inscripcin en el registro de la propiedad o desde que se conoce la ena!enacin.

6. El derecho de o,c&'".

- E#isten 3 partes: 2% titular optante o concesionario 3% propietario concedente u optativo - Gn precio prefi!ado, la diferencia con el tanteo y el retracto. =e otorga al optante la facultad de que si lo decide, en determinado plazo puede adquirir el bien o derecho real por ese precio prefi!ado. El art. 7-4.4 a 7-4.23 000at: 9a regulacin catalana hace que pensemos en un car cter at"pico. 1i!a la duracin del derecho de opcin por un m #imo de 2. aEos prorrogables por un m #imo de este plazo. =e establece que, la opcin como cl usula, no puede superar la duracin del contrato en que se incluye. 9os bienes su!etos a opcin pueden transmitirse sin en el consentimiento del optante pero el adquirente se subroga en las obligaciones del concedente, sigue su!eto a la opcin. El derecho de opcin es transmisible salvo que fuese personal"simo. El concedente est obligado a conservar el ob!eto con diligencia. ;esponde frente al optante por culpa o dolo. El optante puede inspeccionar el estado de conservacin del ob!eto. 9os frutos pendientes, me!oras y accesiones en el momento de e!ercer la opcin, pertenecen al optante, sin que tengan que pagar su importe. En caso de p'rdida del ob!eto por caso fortuito o fuerza mayor, el optante pierde la prima. &ero si es por culpa o dolo del concedente, puede e#igirla. 9a p'rdida parcial, el optante est facultado para optar entre la parte subsistente reduciendo el precio proporcionalmente o bien, no e!ercer la accin y recibir la prima solo en caso de dolo o culpa del concedente $igual que en p'rdida total%. 0uando e!ercita la accin el optante ha de pagar el precio y el concedente ha de entregar el bien. =i el inmueble tiene grav menes posteriores, se e#tinguen para el precio, y se deposita o consigna a disposicin de sus titulares, a los que debe notificarse la opcin. El optante puede e!ercer unilateralmente su derecho con tres condiciones: 2. que se haya pactado as" 3. que tenga la posesin del bien o pueda adquirirlo instrumentalmente 8. que el precio se deposite notarialmente a disposicin de titulares de derechos inscritos con posterioridad.

;. La col& &'" de derecho de ad4!& &c&'". Lo cr&#er&o ,ara ! orde"ac&'".

El art. 7, da respuesta al caso de que en una ena!enacin haya diferentes derechos de adquisicin. @0u l prevaleceA &rimero en todo caso, prevalece el retracto entre comuneros y coherederos en la venta de su cuota. En su defecto, el del nudo propietario en la venta del

usufructo y el del censatario respecto de la venta del derecho de censo. En segundo lugar, tiene preferencia el retracto de arrendamiento. +ercero, si no se aplica lo anterior, procede el retracto de colindantes. Ese orden de prelacin se da sin per!uicio de la torner"a $segundo lugar% y sin per!uicio de lo establecido por leyes especiales en cuanto retracto a favor de la adquisicin preferente.

BLOQUE IV. LA 3UBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Tema %@.- El Derecho I"mo*&l&ar&o Re/& #ral.
1. La ,!*l&c&dad de lo derecho reale ( la e/!r&dad del #r?.&co +!r-d&co.
El derecho inmobiliario registral es aqu'l que estudia la organizacin, funcionamiento y eficacia del registro de la propiedad. El registro de la propiedad, son varios los conceptos que se han establecido. El registro de la propiedad puede contemplarse como aqu'l instrumento p6blico estatal donde se archivan los libros del registro. 9os libros del registro son un con!unto ordenado de folio en el que se refle!a la situacin de la riqueza inmobiliaria de un pa"s. El derecho inmobiliario registral es el con!unto de normas que regulan el registro de propiedad como oficina, el funcionamiento del registro de la propiedad y los efectos derivados de los asientos registrales. El art. 2 9: dice que el registro de la propiedad tiene por ob!eto la inscripcin y anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dem s derechos reales sobre bienes inmuebles. Estas anotaciones se practicar n en el registro de la circunscripcin territorial donde radique esa finca, y aEade que este registro de la propiedad estar ba!o la salvaguarda de los !ueces y tribunales.

Este art. 2 9:, nos obliga a distinguir entre el +"tulo 1ormal y el +"tulo ,aterial: El t"tulo formal se refiere a los documentos donde se plasman los actos y contratos relativos a los bienes inmuebles, y en este t"tulo formal deber indicarse quienes son los su!etos que intervienen en ese negocio !ur"dico y identifican el inmueble sobre el que recae el negocio !ur"dico. En el registro se presenta el t"tulo formal pero lo que se inscribe es el t"tulo material. El sistema espaEol a diferencia del franc's, recoge de ese titulo formal la informacin que nos interesa relativa al dominio o derecho real sobre bien inmueble y se plasman en el registro de la propiedad. El t"tulo material, por tanto, implica refle!ar en el registro de la propiedad ese contrato de trascendencia inmobiliaria y ese t"tulo material nos servir , !ustificar la ra$'" de er del re/& #ro de la ,ro,&edad , que es la ,!*l&c&dad, publicar la situacin !ur"dica de los inmuebles. 9a finalidad del registro de la propiedad, no es otra que la publicidad del dominio y los dem s derechos reales sobre bienes inmuebles, y esta publicidad tiene como e/!"da .&"al&dad, la seguridad del tr fico !ur"dico inmobiliario porque una vez publicado en el registro ese t"tulo material que deriva de un t"tulo formal, cualquier acto o negocio !ur"dico con trascendencia inmobiliaria que afecta a un bien inmueble, habr certeza o seguridad.

%. El Re/& #ro de la 3ro,&edad ( ! .!"c&o"e .

Ben'ricamente, el registro de la propiedad su razn de ser fue la seguridad del tr fico !ur"dico inmobiliario. &ero de todos estos principios registrales, se destacan otras finalidades del registro de la propiedad. Del principio de legalidad, una secuela de este principio es la posibilidad de que aqu'l su!eto contra el que un tercero pretenda tener alg6n derecho sobre el inmueble inscrito, en !uicio se dispensar al titular registral de muchos cosas. 9as acciones reales, colocar al titular inscrito en una situacin m s venta!osa desde el punto de vista procesal. E!emplo: supuestos de doble venta, art. 2>58 00. Derivada del art. 84 9:, se presume que quien tiene inscrito la propiedad de ese bien, tiene tambi'n la posesin E!emplo: la usucapin. El art. 87 9: establece la usucapion secundum tabulas, fuera del registro una persona esta poseyendo, registralmente es propietario pero no deber"a serlo. ,ientras fuera del registro nadie diga nada, titular inscrito se presume que esta poseyendo, usucapiendo y pasado el plazo de la usucapin, acabar siendo dueEo. Le/& lac&'" h&,o#ecar&a: El art. 2>/.2.4 0E, establece que todo lo que se refiera a registros e instrumentos p6blicos son de competencia estatal. Este derecho inmobiliario registral se regir por una ley estatal y esta ley es la 9: de 4 de febrero de 2/>-, que ha sufrido varias reformas y desarrollada por el ;: de 2> de febrero de 2/>5, tambi'n reformado.

En esta ley y reglamento, se pueden deducir varios principios sobre los que se asienta nuestro derecho inmobiliario registral. 9o que se inscribe en el registro de la propiedad: El art. 39: nos describe la materia a inscribir: los t"tulos traslativos y constitutivos del dominio y adem s los t"tulos por los cuales se transmite, modifica, reconoce o e#tingue los derechos de usufructo, uso y habitacin, enfiteusis, censo, servidumbres y otros cualesquiera reales. El ob!eto del registro de la propiedad, son todos estos derechos reales pivotados sobre el concepto de finca. El art. 3 9:, nos obliga a distinguir que t"tulos que regula esta materia inscribible son los que pueden acceder al registro. El art. 8 9:, establece l"mites, solo ser n inscribibles los documentos p6blicos, o una resolucin !udicial o un documento aut'ntico e#pedido por autoridad administrativa con los requisitos legalmente establecidos. 0on car cter general, aquellos actos que afecten a un inmueble pero que est'n formalizados en documento p6blico, resolucin !udicial o e#pedido por autoridad administrativa. El art. 88 ;:, establece que se entender por t"tulo a efectos de la inscripcin los documentos p6blicos en el que se fundamente el derecho de la persona a cuyo favor se tenga que hacer la inscripcin. )dem s este t"tulo formal que contiene el t"tulo material del negocio relativo a un bien inmueble. @0mo accede al registro de la propiedadA 9a importancia del registro de la propiedad, de esa publicidad y seguridad e#ige un filtro, de modo que solo puedan acceder al registro de la propiedad actos y contratos v lidos relativos a bienes inmuebles y esa funcin calificadora, e#aminadora del documento corresponde al registrador de la propiedad. D este registrador mediante la calificacin lo que realizar es e#aminar el t"tulo formal, las formalidades del documento y luego las formalidades materiales. &ara incorporarlo al registro, cote!ar ese documento con el contenido del registro de la propiedad. =i ese contenido es compatible, el registrador acordar la pr ctica del asiento. Este procedimiento registral, si tiene por ob!eto incorporar por primera vez al registro una finca, se llamar procedimiento de inmatriculacinY en los dem s casos, se llamar procedimiento registral. El art. 24 9: establece que los registradores calificar n ba!o su responsabilidad personal: - De la legalidad de las formas e#tr"nsecas del documento notarial h bil y re6na los requisitos de la ley y reglamento notarial. - )nalizar la capacidad de los otorgantes. El notario ha hecho constar que a su !uicio, que los otorgantes pueden hacerlo. - =e e#tender a la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p6blicas. Gna vez comprobado el t"tulo formal y contenido material, lo constatar con el contenido del registro de la propiedad. =i el registrador entiende que no cabe la inscripcin, se puede recurrir contra la denegacin de la inscripcin. 9a funcin de los registradores es una actividad administrativa, otros dicen que es !uez de !urisdiccin voluntaria,U El registrador tiene una labor !ur"dica y una labor unipersonal. ) diferencia de los notarios y abogados, tendremos que acudir al registrador del lugar donde reside la finca. Esta actividad registral se rige por el principio dispositivo, al registrador hay que pedirle que inscriba, por tanto que califique. Este principio

de rogacin, significa que el registrador no act6a de oficioY una vez presentado el documento, si que esta obligado a culminar y practicar la inscripcin que se le solicite.

0. El &"/re o de la .&"ca< la &" cr&,c&'" del #-#!lo ( la ,!*l&c&dad del derecho.

D<;<) LGE E=+) EC E9 &GC+( )C+E;<(;

1. 3r&"c&,&o /e"erale del Derecho H&,o#ecar&o.

=on aquellos cauces b sicos sobre los que se asienta la actividad del registrador. +anto en la 9: con en el ;: se refle!an estos principios: 2% 3r&"c&,&o de Ro/ac&'": el registrador no act6a de oficio, sino que el particular tiene que pedirlo al registrador. 3% 3r&"c&,&o de le/al&dad: significa que la labor del registrador calificando se a!usta estrictamente a lo que diga la ley y reglamento, y este principio de legalidad, adem s de lo que establece el art 24 9: que el registrador responde personalmente, se a!usta a las siguientes pautas: )rt. // ;: desarrolla que la calificacin registral se e#tender a la competencia del rgano administrativo, a la congruencia de la resolucin !udicialU el registrador tiene que calificar en un tiempo determinado. En principio, la calificacin se tiene que hacer en un plazo de 8. d"as desde que se presenta. El efecto de la calificacin, art. 2.2 ;:, es denegar o admitir la inscripcin que se solicita. 8% Funto al principio de legalidad, esta el ,r&"c&,&o de e=ac#&#!d o ,!*l&c&dad: este principio, es el e!e sobre el que se vertebra el registro de la propiedad. El registro de la propiedad publica la titularidad de las fincas, la situacin inmobiliaria, y en principio el contenido registral coincide con lo que pasa en la realidad. &ero puede pasar que no sea as". @Lu' prevaleceA &ues en principio se presume que el registro de la propiedad es e#acto, por tanto principio de e#actitud. Esta e#actitud implica el principio de e#actitud registral, pero este principio tambi'n se le llama principio de publicidad, seg6n ;oca. Esta e#actitud a su vez se desdobla en 3 principios: - &rincipio de legitimacin - &rincipio de fe p6blica registral a% el principio de legitimacin registral , significa que con presuncin iuris tantum, que admite prueba en contra, frente a terceros se presume que el registro es e#acto e integro. 1rente a tercero se presume que el registro es e#acto. El art. 84 9: establece que a todos los efectos legales se presume iuris tantum que los derechos reales inscritos e#isten y pertenecen a su titular $no tercero hipotecario% de la forma determinada por el asiento respectivo. =e presumir que quien tenga inscrita la propiedad de un bien tiene su dominio.

b% &rincipio de fe p6blica registral, es aqu'l principio que tiene iure ad de iure, no admite prueba en contrario, que frente tercero hipotecario el registro de la propiedad es e#acto e integro. 9a fe p6blica, es un principio que se presume frente al tercero hipotecario y sin admitir prueba en contrario. El tercero hipotecario es aqu'l su!eto en que concurren los > requisitos del art. 8> 9:: el tercero que de buena fe adquiera a t"tulo oneroso un derecho de persona que aparezca en el registro como titular registral, ser mantenido en su adquisicin una vez inscriba su derecho en el registro, aunque despu's se anule el t"tulo del otorgante. >% 3r&"c&,&o de ,r&or&dad re/& #ral: es el lema de los registradores. Iel que es primero en el tiempo es el que tiene me!or derechoK. El art. 3> 9:, establece que se considerar fecha de inscripcin a todos los efectos, la fecha del asiento de presentacin. Desde el asiento de presentacin cuando se solicita la inscripcin, hasta que se califica para poder inscribir pasa un tiempo, pero una vez inscrito, la fecha es la del asiento de presentacin. +ambi'n se indica la hora, art. 37 9:, para el caso que en un mismo d"a se presenten varias inscripciones de un mismo bien inmueble. El art. 25 9: determina cuales son los efectos del principio de prioridad: inscrito en el registro, cualquier t"tulo traslativo o declarativo de dominio, no podr n inscribirse ning6n t"tulo sobre el mismo derecho de igual o anterior fecha. 9a prioridad registral genera el concepto de rango hipotecario. 7% 3r&"c&,&o de #rac#o !ce &2o: el adquirente que inscribe hoy es el transmitente del maEana. )rt. 3. 9: establece que para inscribir los t"tulos por los cuales se transmita el dominio de los inmuebles o derechos reales, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue estos actos de transmisin. Esto no es del todo as", hay e#cepciones en que este trato sucesivo se comprime. -% 3r&"c&,&o de e ,ec&al&dad: enlaza con el sistema inmobiliario registral espaEol. En EspaEa, es un registro de propiedad de fincas, y la finca, art. 4 9:, abre folio. Desde que se inscribe tendr un n6mero independiente, correlativo. +odos los negocios que se practiquen posteriormente sobre la misma finca, tendr n igualmente una inscripcin correlativa. 9a finca accede al registro de la propiedad, art. / 9:, desarrollado por el 72 ;:. Establece que la finca se ha de describir: la naturaleza: r6stica o urbana situacin linderos de la finca el t"tulo o negocio !ur"dico que ha generado el derecho sobre esa finca - la persona f"sica o !ur"dica a cuyo favor se inscribe - la persona de quien proceda - el notario - fecha de presentacin del t"tulo - firma del registrador porque ha calificado El art. 72 9: describe a su vez, como minuciosamente se ha de practicar la inscripcin de esa finca en el registro de la propiedad. -