Polticas habitacionales: el caso de Argentina

Poltica Econmica I
2013
FCE-UNLP

Gahn, Santiago 71351/1 Gardiner, Mauro 64800/0

ndice
1. El Estado y las polticas habitacionales..3
1.1 Razones jurdicas para la intervencin 1.2 Razones econmicas para la intervencin

2. Intervenciones en pases desarrollados....5 3. Intervenciones en pases subdesarrollados.11 4. Programas y situacin habitacional en Argentina13
4.1 ltimas intervenciones: Plan PROCREAR

5. Anlisis del acceso a la propiedad en Argentina...16 6. Bibliografa20

1. El Estado y las polticas habitacionales

En lneas generales, en la literatura econmica se debate la forma de intervencin que deben tener los Estados en los mercados, sea regulndolos, o permitiendo su autoregulacin. Puede llegar a haber razones de diversa ndole para sustentar la intervencin estatal en el mercado de viviendas.

1.1 Razones jurdicas para la intervencin

Las diferentes realidades polticas, sociales y culturales mundiales, encontraron un lugar comn en la Declaracin Universal de los Derechos Humanos de 1948. En esta declaracin, se consagra a la vivienda como un derecho y condiciona a los Estados-Nacin un deber a cumplir para con sus ciudadanos: la de garantizar una vivienda digna. Desde un punto de vista jurdico-legal, el derecho al acceso a la vivienda digna se encuentra contemplado en numerosos instrumentos internacionales, considerado un derecho social complejo, vinculado con el derecho a la vida, a la alimentacin, a la salud y a residir en un ambiente adecuado, entre otros derechos humanos fundamentales. Por lo que es importante no pasar por alto la repercusin del ordenamiento internacional en el derecho interno, contemplado a travs de un sistema normativo dual, en el cual el ordenamiento normativo internacional y el interno convergen armnicamente (Cassese, 2003). Segn Damsky: La tarea del Estado como garante de bienestar, que asegure el pleno goce de este derecho, es insoslayable, y por ello tiene la responsabilidad de disear y ejecutar polticas pblicas que tiendan a excluir la pobreza y aqullas situaciones que constituyen un verdadero obstculo para el efectivo desarrollo de la persona los argumentos de ndole presupuestaria y la forma en que el Estado administra sus recursosno son relevantes, ya que lo cardinal en este aspecto es que el Estado cumpla con su deber de asegurar tal satisfaccin, por lo que el cauce utilizado para lograrlo queda a su exclusivo criterio.

1.2 Razones econmicas para la intervencin

Ms all de la doctrina jurdica, hay razones econmicas por las cuales se puede justificar una intervencin en el mercado de viviendas, a saber: Cuestiones relacionadas con el bienestar

Por un lado, segn la Organizacin Mundial de la Salud el hecho de disponer de una vivienda adecuada es un factor importantsimo a la hora de reducir las enfermedades y aumentar la esperanza de vida de un pas. Las personas que viven en viviendas precarias se exponen a 3

diversos riesgos como derrumbes o desmoronamientos, incendios por el dficit de tendido elctrico, riesgo sanitario por la deficiente provisin de agua potable, falta de control de plagas y roedores, etc. Cuestiones relacionadas a la propiedad

Por un lado, el ser propietario genera incentivos al cuidado y proteccin de la propiedad (Hardin, 1968; Galiani y Schargrodsky, 2010), por lo que sera deseable que este hecho se realice. En este caso, se debera garantizar el acceso a una vivienda social (incluso, como alternativa, fomentando la autoconstruccin1) para el caso puntual en el que existan restricciones no financieras para el acceso. Por otro lado, para los sectores pudientes, muchas veces el problema no est en la capacidad de pago, sino en la liquidez; y tal vez, la solucin de este problema ira en lnea con la mejora y profundizacin del sistema financiero. Cuestiones relacionadas con el precio

La volatilidad en el precio de las viviendas es un condicionante para la existencia de crditos hipotecarios de largo plazo.

Narodowsky, Patricio y Lazarini, Valeria: La economa social cercada: el caso de la Cooperativa de Consumo y Vivienda Quilmes LTDA, Otra economa, 2008.

2. Intervenciones en pases desarrollados

Tanto el problema del acceso a la propiedad, como el de la volatilidad de los precios inmobiliarios, estn relacionados a las burbujas que a veces se generan en estos mercados. Segn Frenkel, existe una dinmica cclica que conduce a la crisis en los pases en desarrollo, pero que tambin es aplicable a los desarrollados bajo determinadas circunstancias. En contextos de alta liquidez internacional con creciente apertura financiera (con factores pull2 en los PD), la reduccin de las tasas de inters que deriva en la entrada de flujo de capitales, abre la puerta a la ingeniera financiera de las empresas multinacionales (EMN) y de los bancos extranjeros que arbitran las diferentes tasas internacionales. En principio, se genera una elevada acumulacin de reservas; junto a un boom inmobiliario y/o financiero y se reduce la supervisin de los activos financieros alimentando la fragilidad financiera. Un anlisis similar se puede hacer de la Unin Europea. El acceso a la vivienda propia es un problema que atraviesa todas las sociedades. El ratio de propietarios en cada pas y la volatilidad de precios los podemos observar en las tablas siguientes: Tabla 1. Porcentaje de propietarios en pases desarrollados.

Reinhart y Reinhart (2008)

Tabla 2. ndice de precios de los hogares (2000=100).

La integracin regional permiti reducir las tasas, logrando un sostenido aumento de la actividad. Hay instrumentos especficos como los bonos y obligaciones garantizadas y ttulos que permitieron diversificar la fuente tradicional de financiamiento por parte de los bancos (los depsitos). Otro hecho que debe mencionarse es la heterogeneidad hipotecaria existente: tasa de inters fija o variable, porcentaje mximo de financiamiento no homogneo, facilidad de acceso a personas con historial crediticio no favorable, posibilidad de amortizacin anticipada, etc. En estos pases, el comportamiento de la tasa de inters no es tan voltil como en los pases subdesarrollados, lo que implica cierta facilidad a la hora de decidir el financiamiento de largo plazo. El acceso a crdito por parte de personas con un historial crediticio inadecuado (tercera edad, bajo patrimonio, trabajadores autnomos) fue una fuente de crecimiento del crdito hipotecario en algunos pases europeos. El Reino Unido es el que ofrece el servicio de manera ms integral, mientras que Alemania, Francia y Holanda impiden el crdito a prestatarios con problemas de solvencia. Repasaremos a continuacin, las intervenciones realizadas en algunos pases. a. En Francia, el Estado participa activamente utilizando la Caisse des Dpots et Consignations (Caja de Depsitos y Consignaciones) para otorgar por medio de licitaciones 7

los montos de prstamos subvencionados destinados a ser colocados por los bancos adjudicatarios. A partir de febrero de 2005, se comenz a ofrecer crdito hipotecario a un inters subsidiado dirigido a personas fsicas de bajos recursos, que no hayan sido propietarias en los dos ltimos aos y cuyos ingresos no superen un monto estipulado. Un dato relevante es que existen programas en donde los subsidios pueden localizarse no slo en la tasa de inters del crdito o en el pago de la hipoteca, sino en diversas fases del proceso de financiamiento (ejemplo: en el ahorro previo, en materia impositiva, etc.). b. El Reino Unido fomenta la necesidad de que el tomador de credito conozca las consecuencias de optar por un financiamiento de largo plazo bajo un sistema con tasa de inters fija o variable. Es frecuente entre las entidades bancarias no informar en detalle la conveniencia de elegir entre los distintos tipos de estructuras de inters ni todos los componentes del gasto que conlleva una operacin de este tipo, y que conforman los costos financieros finales del crdito. El descenso en la tasa de inters es otro hecho que favorecio el prestamo hipotecario en los ulitmos aos. El Reino Unido es el pas de Europa con mayor disponibilidad de productos hipotecarios, mejor distribucin, mayor acceso a la informacin y al asesoramiento. c. En Espaa, los niveles de financiamiento por parte de las entidades bancarias tienen similares condiciones a las mencionadas en Francia, pero se registra una mayor tasa de propiedad. Segn la Asociacin Hipotecaria Espaola (AHE) durante el ao 2006 el saldo del crdito hipotecario con destino a vivienda alcanz un volumen total de 571.746 millones de euros, representando una variacin anual del 20,2% aunque en desaceleracin respecto a las tasas registradas en aos anteriores. A su vez, la misma fuente destaca un nivel de morosidad muy bajo, del 0,41%. Una de las causas que dieron origen al despegue del mercado hipotecario espaol ha sido la reduccin evidenciada en la tasa de inters. En efecto, desde 1990 a esta parte la tasa de inters pas del 16% a valores prximos al 4%. El financiamiento hipotecario hasta mediados de los `90 estuvo signado por crditos a tasas fijas, observndose un cambio notorio a partir de una marcada tendencia a la contratacin a tasas variables, que en Espaa alcanzaba el 93,2%. Este punto, junto al crecimiento del loan to value (LTV), constituye una de las mayores debilidades que enfrenta la economa espaola hacia el futuro. Entre los productos hipotecarios que ofrece el mercado espaol sobresalen aquellos que tienen como destinatario al sector joven de la poblacin, con plazos de hasta 40 aos 8

ofrecindoles hasta 120 meses de cuota reducida al inicio de la operacin, durante loscuales slo se paga el inters del crdito, adems de tener 24 meses ms de carencia flexible, que podr emplear el tomador para ser utilizado en cualquier momento de la vida de la operacin. El financiamiento de esta operatoria abarca hasta el 97% del valor de la propiedad. En cuanto al capital prestado, tambin las Cajas de Ahorro lideraron la financiacin con el 54,1% del total, los Bancos el 36,4% y otras entidades financieras con el 9,5%. El tipo de inters medio de los prstamos hipotecarios de las Cajas de Ahorro fue del 3,79% y el plazo medio de 26 aos. En cuanto a los Bancos, el tipo medio de sus prstamos hipotecarios fue del 3,84% y el plazo medio 25 aos. Con la introduccin de una moneda nica en la regin, la titulizacin de hipotecas implic un volumen aproximado al 18% del PIB destacndose, entre los pases lderes de la regin, Alemania, Dinamarca, Holanda, Reino Unido, Suecia y en los ltimos aos- Espaa. d. EE.UU. se caracteriza por la activa participacin del Estado, junto a un amplio desarrollo del mercado de capitales. Se distingue la separacin del mercado primario y el mercado secundario. En este ltimo, el Estado ha impulsado el financiamiento a la vivienda con la creacin y el apoyo permanente de instituciones que permitieron una mayor integracin de ambos mercados. El resultado de las medidas adoptadas se ha traducido en la obtencin de plazos ms extendidos (25 a 30 aos) y tasas fijas, logrando a su vez reducir el ahorro inicial a un 5% del valor final de la vivienda. El mercado primario de hipotecas ofrece sus productos a travs de los distintos canales de distribucin que poseen las entidades hipotecarias, jugando un rol determinante las agencias locales en cada uno de los Estados, bajo el control del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (U.S. Department of Housing and Urban Development HUD). Estas agencias cubren la demanda de asesoramiento y canalizan una gran variedad de productos hipotecarios que se amoldan a las necesidades de cada demandante. Los instrumentos originados por las entidades crediticias son diseados en forma conjunta con las instituciones de segundo piso, como Fannie Mae y Freddie Mac. Estas entidades se encargan de comprar hipotecas sobre viviendas particulares emitidas por bancos, instituciones de ahorro y otras entidades crediticias hipotecarias, para luego venderlas a inversores bajo la forma de ttulos privados con garantas hipotecarias. De esta forma, cuando Fannie Mae y Freddie Mac compran las hipotecas proveen de liquidez a dichas entidades facilitndole la realizacin de nuevos prstamos.

La Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) respalda los valores hipotecarios que ofrece con la total garanta del gobierno. Incluye la compra de hipotecas, y la emisin de obligaciones respaldadas por ellas (mortgage-backed securities -MBS-), al mismo tiempo que garantiza a los inversores el pago oportuno del capital e intereses de estas obligaciones. Esta entidad ha puesto nfasis en las hipotecas originadas por deudores especficos, como veteranos de guerra, indgenas y otras minoras. Se fondea con asignaciones del gobierno para capital de trabajo, para compra de prstamos, lneas de crdito del Tesoro y emisin de valores. El Gobierno Federal y otras entidades locales estatales y privadas han desarrollado programas destinados a aquellas familias con escasos ahorros previos. Esas personas pueden acceder a una hipoteca asegurada por el HUD a travs de la Administracin Federal para la Vivienda (Federal Housing Administration, FHA). Este seguro consiste en un reembolso que el prestamista obtendr en el caso en que la persona no pueda continuar pagando el prstamo otorgado. El FHA ofrece una cobertura de 100% de los crditos, mientras que los seguros privados -existe un total de siete compaas privadas que ofrecen seguros hipotecarioscubren entre un 20 y un 30% del valor de la hipoteca. Otro programa es el conocido como Fannie Mae 97, que provee el 97% del financiamiento con hipoteca a tasa fija a un plazo de prstamo de 25 a 30 aos. Este programa no implica altos ingresos para calificar y requiere de menos dinero para el ahorro previo que las hipotecas tradicionales. El mercado hipotecario estadounidense ofrece a los demandantes de bajos ingresos la posibilidad de acceder al crdito siendo stos caracterizados como de alto riesgo (subprime) por poseer un historial crediticio dudoso o por no cumplir con todos los requisitos de un crdito hipotecario convencional. e. Canad refleja, al igual que otros pases desarrollados, menores dificultades para el acceso a la vivienda. Posee una agencia nacional de vivienda que coordina politicas con los gobiernos federales y locales, que facilita opciones de financiamiento habitacional a aquellos segmentos de la poblacin que no pueden acceder a una vivienda en el mercado privado. Al igual que EE.UU, pone el nfasis en la historia crediticia del demandante pero, de no contar con ella, recomienda construir una a partir, por ejemplo, de una tarjeta de crdito. Cuenta con dos instituciones que proveen seguros hipotecarios, una perteneciente al Gobierno Federal, denominada Canad Mortgage and Housing Corporation (CMHC), y otra privada, denominada GE Capital Mortgage Insaurance Canad (GEMIC). La primera comercializa anualmente unos 400.000 seguros y la segunda un nmero menor pero creciente de seguros.

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3. Intervenciones en pases subdesarrollados

Existen dificultades comunes en cuanto al problema de la vivienda en los pases perifricos, especialmente en Amrica Latina. El dficit habitacional existente, se explica, en parte, por el crecimiento de la poblacin y, en particular, por la creciente urbanizacin. La atencin por parte de los estados a las problemticas habitacionales urge porque las migraciones internas, como los problemas de informalidad tpicos de economas subdesarrolladas, profundizan el problema. En definitiva, a diferencia de los pases desarrollados, en la periferia, los problemas habitacionales no los ha solucionado el mercado, ni tampoco los ha podido solucionar el Estado a pesar de implementar programas de vivienda social. En general, se pueden enunciar algunas variables que inciden en la imposibilidad de algunos sectores de acceder a la vivienda propia. En los pases subdesarrollados, el precio relativo de la vivienda con respecto al salario es superior al de los pases desarrollados; sumado a esto, la informalidad es un rival a la hora de acceder al financiamiento ordinario. La literatura coincide en que existe cierta dificultad en el ahorro previo de los sectores de menores ingresos, lo que dificulta lo enunciado anteriormente ya que los bancos, por lo general, no prestan el 100% de lo necesario para encarar un proyecto habitacional. Las recurrentes crisis macroeconmicas, y su consecuente volatilidad tambin son una limitante para los prstamos a largo plazo porque no se crean incentivos para que esto ocurra. a. En el caso brasilero, el dficit habitacional es cercano a las 8 millones de viviendas; esta problemtica se concentra en los primeros deciles, y espcialmente, en las ciudades de San Pablo y Ro de Janeiro. El Estado brasilero cre dos sistemas de financiamiento. Por un lado, el Sistema de Financiamiento Habitacional (SFH), atado a un Fondo de Garanta por Tiempos de Servicios, que es un depsito que hacen los empleadores por el 3% del salario del trabajador por el tiempo en el cual cumpli con su servicio laboral; con ste se financian vivienas populares. Por otro lado, el Sistema de Financiamiento Inmobiliario (SFI), en el cual se utilizan mecanismos de mercado, donde no se incluyen subsidios ni restricciones a las tasas. Tambin existen proyectos de autoconstruccin y mejoramiento habitacional como el programa Casa Mejor que se financia con fondos municipales, ONGs y ahorro previo de la poblacin objetivo del programa.

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b. En Chile, el Banco del Estado de Chile posee una gran participacin en el mercado hipotecario que est concentrado en 5 entidades. Hay diferentes opciones de financiamiento, tasa fija o variable, 12 a 30 aos. La mayora de los crditos hipotecarios son otorgados por los bancos. A diferencia de Brasil, conviven 3 sistemas de financiamiento: 1. El ahorro pivado de las familias. 2. Subsidios habitacionales por parte del Estado. Hay varios programas implementados, el ms importante de ellos es el Fondo Solidario de Vivienda cuyo poblacin objetivo son las familias por debajo de la lnea de pobreza. 3. El crdito hipotecario de largo plazo. Una caracterstica propia del sistema chileno es la unidad de cuenta indexada con la inflacin con un mes de rezago, denominada unidad de fomento (UF). c. En Mxico, se realiz un proceso de reingeniera en todos los organismos financieros de vivienda y en el esquema de subsidios. Estos ltimos pueden ser implcitos (menores tasas) o complementarios (transferencias directas). El sistema es similar al de Brasil, en cuanto al financiamiento a travs de impuestos al trabajo, y, a pesar de ser un esquema distorsivo, ha logrado cierta efectividad en los ltimos aos. d. El caso colombiano, tal vez sea un reflejo de las problemticas comunes de los pases latinoamericanos. En la dcada del 70, contaba con un programa basado en corporaciones de ahorro y vivienda (CAV), que estaba orientado ms que nada, a fortalecer el financiamiento de largo plazo de viviendas para sectores medios y altos. A partir de 1993, en el mercado inmobiliario se convalid un crecimiento exponencial, pero atribuible al ingreso de capitales especulativos en ese mercado, reflejo de una burbuja inmobiliaria. Frente al sudden stop, y la fuga de capitales, el mercado hipotecario retrocedi fuertemente. Los planes estatales no llegan siquiera a cubrir el crecimiento vegetativo de la demanda de vivienda por parte de la poblacin. e. En Panam, el crdito hipotecario representa el 27% del PBI. A pesar de ello, el dficit habitacional es cercano al 30%. El Estado se limita a subsidiar 4 puntos porcentuales de tasa durante los primeros diez aos de vigencia del prstamo.

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4. Programas y situacin habitacional en Argentina

El Estado otorgara los beneficios de la seguridad social, que tendr carcter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecer: el seguro social obligatorio, que estar a cargo de entidades nacionales o provinciales con autonoma financiera y econmica, administradas por los interesados con participacin del Estado, sin que pueda existir superposicin de aportes; jubilaciones y pensiones mviles; la proteccin integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensacin econmica familiar y el acceso a una vivienda digna. Constitucin de la Nacin Argentina, Art. 14 Bis

Segn el Censo Nacional de Poblacin y Vivienda, Argentina sufre de un dficit habitacional, aproximadamente, de un 25%. Las polticas pblicas en los ltimos 30 aos fueron canalizadas a travs de dos organismos: el Banco Hipotecario y el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI). El desarrollo sostenido de estos programas se vieron frenados durante la dcada del 70 y 80 por la fuerte volatilidad macroeconmica persistente sufrida por Argentina, resultando en tasas altas de inters y de inflacin. En los 90, si bien las tasas de inters se vieron reducidas, y la volatilidad merm durante una dcada, el Banco Hipotecario dej de ser una herramienta de poltica pblica, y se destac en el otorgamiento de crditos para sectores de medios y altos ingresos. El FONAVI se orient, por filtraciones e ineficiencias en la gestin, al otorgamiento de viviendas a las capas medias. Existe un largo historial de normativas en Argentina que nos remite al ao 1905 cuando se sanciona la primera Ley Nacional que regula el problema de la vivienda, la Ley 4.824. Como resultado se construyen el Barrio Butteler, el Barrio Patricios y el edificio Bernardino Rivadavia. En el ao 1911, mediante la Ley 8.172, se autoriza al Banco Hipotecario a otorgar crditos para la construccin de viviendas. En 1915, surge la Ley Nacional de las Casas Baratas. En 1944 surge la Administracin Nacional de la Vivienda. Es durante 1947 que es lanzado el Primer Plan Quinquenal y luego el Segundo Plan Quinquenal, que contiene el primer plan de Viviendas, pero debido a la revolucin de 1955 ste no es llevado a cabo. Dentro del Primer Plan Quinquenal se enuncia: El objetivo fundamental de la Nacin, en materia de vivienda, ser asegurar a todos los habitantes del pas la posesin de una vivienda adecuada, higinica, confortable y econmica... La construccin de viviendas propias y dignas para la poblacin laboriosa y humilde del pas ser auspiciada, estimulada, protegida y promovida por el Estado. Tambin propone Planes reguladores, para delimitar en tres zonas 13

urbanas, suburbanas y rurales y para ordenar el pas en materia de urbanizacin. Sienta las Bases para la urbanizacin as como tambin la promueve. A causa de la falta de trabajo en el interior del pas, se producen migraciones internas, esto sumado a la desocupacin existente en los ncleos urbanos, determinan el nacimiento de ncleos urbanos espontneos o informales conocidos como villas miserias o villas de emergencia. El Plan Federal de la Vivienda se lleva a cabo a partir de 1965 hasta 1972 con el cual se llevan a cabo 15.000 viviendas, este contaba con fondos del BID, cuyo aporte era el financiamiento del 50% del monto. Tambin es en 1965 que surge la Secretaria de Estado de Planeamiento y Vivienda. Es importante que aparece por primera vez el sistema de adjudicacin por Concurso de Proyecto y Precio que ser aplicado mas tarde en el Plan PEVE y se utiliz tambin en algunas operaciones del FONAVI (Baliero y otros, 1983). Se lleva a cabo el PEVE (Plan de Erradicacin de Villas de Emergencia desde 1967 a 1968). Dos de los proyectos ms importantes realizados bajo esta operatoria son el Conjunto Luis Piedrabuena y el Conjunto Urbano Lugano I y II, ambos reconocidos por ser proyectos de gran envergadura. A partir de 1969 hasta el ao 1972 se lleva a cabo el Plan VEA (Viviendas Econmicas Argentinas, 33.356 viviendas). Surge con el objetivo de dar integridad orgnica y funcional a la accin de diversas instituciones, pblicas y privadas que operaban en vivienda. El objetivo fundamental era el de atender a las necesidades de vivienda de un amplio sector de la poblacin con limitada capacidad de ahorro, mediante crditos adaptados a las posibilidades de los destinatarios. De ah en ms se suceden varios planes el 17 de Octubre (1973-1976 102.000 viviendas) luego llamado 25 de Mayo (3.800 viviendas) y el Eva Pern luego llamado Islas Malvinas (ambos 1973-1978 68.800 viviendas). No es hasta 1972 que es creado el FONAVI (Fondo Nacional de la Vivienda, ms de 200.000 viviendas entre 1972 y 1982). ste surge con la utilizacin de fondos provenientes de los aportes de los trabajadores. Durante la dcada de 1990 surge el Programa Arraigo, el cual consista en un principio en regularizar la situacin de la propiedad de los terrenos de las personas que habitaban en barrios de emergencia.

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Cronologa jurdica: 1905. Ley 4.824. 1911. Ley 8.172 que autoriza al Banco Hipotecario a otorgar crditos para la vivienda. 1915. Ley Nacional de las Casas Baratas. Creacin de la Comisin de las Casas Baratas. 1944. Administracin Nacional de Vivienda. 1947-1.952. Primer Plan Quinquenal. 1947. La Administracin Nacional de Vivienda pasa a depender del Banco Hipotecario Nacional. 1948. Ley de Propiedad Horizontal. 1952-1.955. Segundo Plan Quinquenal. 1956. Creacin de la Comisin Nacional de Vivienda. 1961. Acuerdo con el banco Interamericano de Desarrollo (B.I.D). 1964. PEVE 1965. Secretaria de Estado de Planeamiento y Vivienda. 1971. De PEVE a Plan Alborada. 1972. FONAVI. 1977. Se divide la Secretaria de Vivienda de los Institutos Provinciales. La primera es la responsable de las polticas del sector y los segundos son los ejecutores. 1984. Lo perteneciente al Banco Hipotecario Nacional pasa a depender del Ministerio de Economa. 1986. Programa Viviendas progresivas. 1990-1.995. Programa Arraigo. 1992. Pacto Federal, los fondos del FONAVI pasan a las provincias. 1995. Creacin del Sistema Federal de la Vivienda.

4.1 ltimas intervenciones: Plan PROCREAR

El Procrear nace en 2012 como una lnea de financiamiento de 400 mil crditos para construir viviendas. El programa est disponible para trabajadores en relacin de dependencia, independientes, comerciantes, profesionales y monotributistas y los fondos provienen de la Anses, el Tesoro y la Agencia de Administracin de Bienes del Estado. Los prstamos se otorgan a travs del Banco Hipotecario con plazos de entre 20 y 30 aos. Se financian montos de hasta 200 mil pesos para las familias con ingresos mensuales menores a 5 mil pesos y hasta 350 mil para los grupos familiares que sumen recursos netos entre 5 y 30 mil pesos. Los fondos pueden cubrir la totalidad del hogar o una porcin de la casa a construir y las cuotas mensuales no pueden superar el 40 por ciento de los ingresos familiares netos.

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Las familias que cuentan con una escritura de terreno propio, tienen una adjudicacin inmediata de los crditos, siempre y cuando cumplan con los requisitos. En el caso de que no poseer un terreno se accede al crdito mediante proyectos de urbanizacin desarrollados con empresas constructoras privadas. El tiempo de adjudicacin en este caso est sujeto al proyecto y a cada empresa constructora. La adjudicacin se lleva a cabo a travs de sorteos de la Lotera Nacional, para asegurar la transparencia del sistema.

5. Anlisis del acceso a la propiedad en Argentina

En esta seccin intentaremos indagar en los determinantes del acceso a la propiedad para el primer quintil (Q1). En principio, como se observa en la Figura 1, no parecera existir en Argentina una tendencia natural a ser propietario, no slo para el primer Quintil, sino para ninguno. Incluso en los ltimos 30 aos observamos una cada tendencial.

Fuente: INDEC.

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Para realizar el estudio economtrico utilizamos las siguientes variables en series de tiempo, para el perodo 1980-2012: -

prop _ Q1 = Porcentaje de Propietarios en el Quintil 1 (INDEC).

due _ m = Porcentaje Promedio de Propietarios (INDEC).

por _ ocu = Porcentaje de Ocupacin (INDEC).

migracion = Porcentaje de Empleados en zonas Urbanas, como proxy de Migracin

(INDEC).

dur _ des = Tiempo promedio de duracin del desempleo, (INDEC).

infor = Porcentaje de Informalidad, (INDEC).

hc _ ratio = ndice de Pobreza como Necesidades Bsicas (CEDLAS).

Por lo que el modelo a estimar qued enunciado de la siguiente manera:

prop _ Q1 due _ m por _ ocu migracion dur _ des infor hc _ ratio

El porcentaje promedio de propietarios, se lo utiliza como un control de variables no observables que son captadas por la tendencia general (como hemos visto, declinante).

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Los resultados obtenidos son los siguientes:

Determinantes del porcentaje de propietarios en Q1 Variable Coeficiente Error std t-valor t-prob Part R^2 Const. due_m por_ocu_2 migracion_2 dur_des_2 infor infor_1 hc_ratio_1 hc_ratio_2
35.373 0.65045 1.6608 -1.1898 0.72608 -0.4963 -0.69378 0.80659 0.38525 20.933 0.21551 0.47813 0.43960 0.25071 0.18426 0.18757 0.18975 0.17383 1.69 3.018 3.473 -2.706 2.896 -2.694 -3.699 4.251 2.216 0.1052 0.0063 0.0022 0.0129 0.0084 0.0133 0.0013 0.0003 0.0373 0.1149 0.2928 0.3542 0.2498 0.2760 0.2480 0.3834 0.4509 0.1825

R^2 = 0.923313 F(8,22) = 33.11 [0.0000] \sigma = 1.12386 DW = 1.98 RSS = 27.78741993 para 9 variables y 31 observaciones
El modelo cumple con los siguientes tests de diagnstico:

AR 1- 1 F( 1, 21) = 0.10543 [0.7486] ARCH 1 F( 1, 20) = 1.8112 [0.1934] Normality Chi^2(2)= 0.23439 [0.8894] Xi^2 F(16, 5) = 0.43629 [0.9055] RESET F( 1, 21) = 1.066 [0.3136]

Los resultados obtenidos, difieren de los esperados en algunas variables, especialmente en lo que se refiere a duracin del desempleo e ndice de pobreza.
Resultados Esperados por_ocu migracion dur_des infor hc_ratio + Obtenidos + + +

Una de las posibles explicaciones ante este fenmeno es que a mayores tasas de pobreza, o frente a largas duraciones promedio del desempleo la definicin de propiedad se torna 18

relevante a la hora de realizar un anlisis economtrico. La utilizacion de microdatos (Hood, 1999; Fisher & Jaffe, 2003) puede ser de utilidad par explicar este fenmeno. La vivienda es un bien compuesto y su anlisis conlleva cierta complejidad ya que existen factores como la titularizacin (legalidad), localizacin, calidad de los materiales utilizados para la construccin, etc., que a veces terminan siendo ms importantes que el acceso en si a una vivienda propia en condiciones de precariedad. Por lo analizado anteriormente en pases subdesarrollados como en Argentina, la informalidad, las migraciones internas y la tasa de ocupacin pareceran ser determinantes en el acceso a la propiedad de los sectores ms vulnerables. Las propuestas de reforma deben ir en direccin a aumentar el nivel de actividad interna, generar incentivos desde el Estado para disminuir la informalidad y fomentar el desarrollo de las economas regionales para evitar la concentracin migratoria en la regin del AMBA, y en los distintos aglomerados urbanos del pas.

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6. Bibliografa
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