CONSEJOS UTILES EN LA COMPRA DE PROPIEDAD EN PANAMA

INTRODUCCION Y RESUMEN. Lo siguiente es informacin general en compra de bienes races en Panam. No es para ser interpretado como consejo legal. Las diferentes categoras de tierra hace imprescindible contratar profesionales para informacin ms detallada. Las leyes de bienes races en tierra continental pueden ser bastante diferentes que aquellas en islas, reas costeras, y reas cerca de lmites nacionales. Antes de entregar cualquier dinero, asegrese de consultar con un profesional y de hacer una investigacin de debidas diligencias apropiada sobre la propiedad para asegurar que usted no est comprando un gran problema! Es importante comprender las reglas y procesar la transaccin de su propiedad correctamente. Panam tiene tres diferentes tipos de propiedades;

Propiedad Titulada
La propiedad titulada no es parecida a los ttulos dominio absoluto" en Estados Unidos. El Registro Pblico de Panam tiene jurisdiccin sobre el registro de propiedades tituladas por todo el pas. La propiedad titulada se puede verificar a travs del sistema de Registro Pblico y est garantizada por la constitucin de la Repblica de Panam. La propiedad titulada tambin puede ser hipotecada. El banco registrar un embargo en contra del ttulo como garanta de prstamo. Las propiedades tituladas estn sujetas a impuestos de propiedad anuales cuando el valor registrado es mayor de $30,000 al menos que el comprador haya obtenido una exencin por la construccin de una nueva vivienda. Este es una exoneracin de impuesto pro-rateado basado en el valor de la vivienda. El comprar propiedad titulada normalmente requiere del siguiente procedimiento: 1. Contrato de Promesa de Compra-Venta: Un pequeo pago inicial es hecho al firmar el contrato de promesa de compra-venta. El pago inicial asegura la propiedad y establece tiempo para la investigacin de titulo y para coordinar los arreglos de pago para el cierre. Registrando este contrato en el Registro Publico se asegura que la propiedad no puede ser vendida a otra persona durante el periodo de plica. 2. Investigacin de Titulo: Una investigacin de titulo apropiada incluye: a) verificacin de que el vendedor en efecto posee el titulo de la propiedad y que est libre de encumbramiento, embargos, u otros asuntos que pueden afectar la libre disposicin o transferencia del ttulo; b) una revisin del mapa de inspeccin oficial, y un investigador profesional que fsicamente verifique los puntos de la propiedad en el mapa (para prevenir conflictos de limites futuros); c) verificacin de deudas a empresas de servicio pblico (agua y aguas residuales d) verificacin del pago de los impuestos de la propiedad y/o de la exencin de impuesto. 3. Contrato Compra-Venta: Este contrato es registrado en el Registro Pblico y el saldo final es pagado al vendedor, o a un oficial de plica. El pago es hecho cuando el titulo es traspasado a nombre del comprador. El pago puede ser emitido por un banco, contingente de recibir del vendedor el ttulo de propiedad apropiado. El comprador puede abrir una cuenta de banco (u obtener una hipoteca) y luego formalmente solicitar que el banco emita un pago apenas sea presentado con la escritura pblica registrada donde se traspasa el titulo al comprador. Los agentes de bienes races normalmente son pagados nicamente cuando la venta se cierra. 4. Traspaso de Titulo: El comprador oficialmente es dueo de la propiedad cuando el titulo es traspasado a nombre del comprador. El traspaso ocurre cuando el contrato de compra-venta es firmado por cada una de las partes y registrado en el Registro Pblico. Si el titulo est a nombre de una sociedad, no hay traspaso de titulo, nicamente un traspaso de las acciones de la sociedad. El comprador puede mantener los mismos directivos en la sociedad o nombrar nuevos miembros. Los compradores de propiedades corporativas con titulo a travs de la compra de la misma sociedad, deben asegurarse que la tasa nica de la sociedad est al da. Un cambio de los directivos de la sociedad no puede ser oficialmente registrado en el Registro Pblico si la tasa nica no est al da.

Propiedad de Derechos Posesorios

La propiedad de derecho posesorio no es parecida al derecho de ocupacin comn en Norte Amrica hace muchos aos. Esta propiedad pertenece al gobierno pero es ocupada o utilizada por un ciudadano Panameo (u organizacin Panamea) por un tiempo. Los derechos posesorios son generalmente certificados por ya sea alcaldes, polica, u otras organizaciones gubernamentales tales como Reforma Agraria. Los derechos posesorios no estn sujetos a impuestos de propiedad, aunque las mejoras registradas en propiedad de derechos posesorios pueden estar sujetas a impuestos a un nivel municipal y/o nacional. La mayora de las propiedades de Derecho Posesorio pueden ser tituladas a travs de un procedimiento de compra de la tierra del gobierno, sin embargo, la ley prohbe la titulacin de propiedades de derecho posesorio en algunas reas como ciertas reas costeras, parques nacionales, o islas. En estos casos, como una alternativa, el poseedor de la propiedad puede aplicar para una concesin administrativa sobre la tierra para garantizar su utilizacin pacfica. Adquirir derecho posesorio sobre una propiedad normalmente requiere el siguiente procedimiento: 1. Contrato de Promesa de Compra-Venta: Un pequeo pago inicial es hecho al firmar el contrato de promesa de pago. El pago inicial asegura la propiedad y establece tiempo para la investigacin de titulo y para coordinar los arreglos de pago para el cierre. Los contratos relacionados con la compra-venta de Derecho Posesorio no pueden ser registrados en el Registro Pblico, pero pueden ser autenticados por un notario pblico. 2. Debidas Diligencias: los procedimientos de debida diligencia en propiedades de derecho posesorio es ms complicado ya que no hay base de datos central de informacin de propiedades de derecho posesorio. Los compradores de derechos posesorios deben tener mucho cuidado en su compra. La siguiente investigacin de debida diligencia puede ser hecha en propiedad de derecho posesorio: a. Verificacin de Certificacin de Derecho Posesorio: Una Certificacin de Derecho Posesorio valida es emitida por una autoridad de gobierno competente, y contiene el nombre de el poseedor, descripcin correcta de la propiedad en trminos de ubicacin, tamao (rea), limites, fronteras y vecinos (en el norte, sur, este, y oeste). b. Verificacin de Medicin: Una inspeccin firmada, sellada por un inspector autorizado profesional o topgrafo, identificando el nombre del poseedor, ubicacin y reflejando la misma informacin de acuerdo con la Certificacin de Derechos Posesorios es recomendable. c. Inspeccin: Un inspector evaluara la ocupacin fsica, ninguna oposicin por terceras personas, y buena fe. Una inspeccin fsica para identificar y marcar los puntos de la propiedad as como la confirmacin de estos puntos con los vecinos para asegurar que no haya futuros conflictos de lmites, debe ser hecho por su inspector. Tambin, la propiedad debe ser mantenida y cercada para claramente delinear los lmites. d. Permitir Verificacin: Si las intenciones del comprador son construir cierto tipo de estructura o proyecto en propiedad de derecho posesorio (por ejemplo, una marina, puerto, hotel, pista de aterrizaje, etc.), es necesario verificar cualquier regulacin nacional o municipal que puedan prohibir esas actividades en el rea. 3. Contrato Compra-Venta: El saldo final es pagado al vendedor, o a un oficial de plica, una vez que la certificacin de derecho posesorio sea traspasado o cambiado a nombre del comprador. Los contratos relacionados con la compra-venta de Derechos Posesorios no pueden ser registrados en el Registro Pblico, pero pueden ser autenticados por un notario pblico. 4. Traspaso de Certificacin de Derechos Posesorios: Derechos Posesorios para la propiedad son oficialmente traspasados al comprador cuando la Certificacin de Derechos Posesorios es traspasada a nombre del comprador. El traspaso a nombre del comprador ocurre cuando el contrato de compra-venta es firmado por cada una de las partes. Si los derechos posesorios estn bajo el nombre de sociedad, no hay traspaso de certificacin, nicamente un traspaso de acciones de la

sociedad. El comprador puede mantener los mismos oficiales en la sociedad o nombrar nuevos miembros. Los compradores de propiedades de derecho posesorio corporativas a travs de la compra-venta de la misma sociedad, deben asegurar que la tasa nica anual est al da. Un cambio en los oficiales de la sociedad no puede ser oficialmente inscrito en el Registro Publico si la tasa nica no est al da.

Propiedad en Concesin
La propiedad en concesin no es parecida a los arreglos de arrendamiento de tierras, comunes en Mjico o Hawi. Las Propiedades dadas en Concesin son propiedades del gobierno, donde el gobierno ha otorgado una concesin a un ciudadano u organizacin para un propsito especifico, tales como un desarrollo de bienes races, hotel, o marina. Las concesiones en Panam son generalmente otorgadas por periodos de un mximo de 20 anos (renovables). Algunas concesiones son otorgadas por hasta 40 anos (renovable) en reas especialmente designadas tales como Calzada Amador o donde desarrollos comerciales o de condominio estn actualmente siendo vendidos (por ejemplo, Naos Harbor). Las Propiedades dadas en concesin estn usualmente localizadas en islas, en reas costeras especiales u otras reas protegidas en donde los ttulos no son permitidos por ley. Desarrollos de bienes races en propiedades en concesin usualmente ofrece a los inversionistas tiempo compartido o arreglos de posesin fraccional. A diferencia de las propiedades de Derecho Posesorio, las propiedades dadas en Concesin estn garantizadas por el gobierno a travs de un contrato contractual especifico.

LOS CONTRATOS EN INGLES NO TIENEN FUNDAMENTO JURIDICO EN PANAMA.

Los contratos firmados son documentos legales vinculantes, y usted debe asegurarse de que usted los haya ledo y comprendido completamente antes de firmar. Todos los procesos judiciales en Panam son conducidos en espaol. Para cualquier transaccin de bienes races en Panam, un contrato escrito solamente en Ingles no tiene fundamento jurdico, y generalmente no es reconocido. Todos los contratos para propiedad deben ser en espaol en una escritura pblica formal, y firmados delante de un notario pblico, para poder ser legalmente ejecutable y donde sea aplicable, ser archivado en el Registro Pblico. OBTENGA AYUDA PROFESIONAL. Comprar bienes races en un pas extranjero no debe ser conjeturas. Ya que cuando se compra bienes races en Estados Unidos, el sentido comn debe ser el factor clave. De nuevo, contratar a un abogado refutable y un corredor de bienes races autorizado es recomendable. Mientras que un buen agente de bienes races puede ayudarle a travs de los pasos de comprar, no puede proveerle con consejo legal; un abogado lo hace. Aun algunos abogados de bienes races basados en Ciudad Panam pueden no estar totalmente familiarizados con dichos intricados como leyes de tierras en ciertas reas, ej., Bocas del Toro. El Colegio Nacional de Abogados de Panam y la Corte Suprema aconsejan que la Corte Suprema emita un "Certificado de Buenas Prcticas" a los abogados. La Corte recibe denuncias contra los abogados y decide sancionarlos o no. Esta certificacin puede ser solicitado va fax o correo de la Corte Suprema de Panam de: Lic. Carlos Cuestas, Secretario General de la Corte Suprema de Justicia rgano Judicial, Calle Culebra, Edificio 236 and 237, Ancn, Panam, Repblica de Panam. Tel: (507) 262-8358, Fax: (507) 262-2505. Note que dicha certificacin no es aun una garanta. El articulo anterio son consejos tomados de la pagina

web www.panama.usembassy.gov/panama/property.html de la Embajada de los Estados Unidos de Norte America