TASACION DE BIENES

EN EL MARCO DE LAS
NORMAS IFRS
Por Marlis Estay V.
PRESENTACION
MARLIS ESTAY VEGA
Ingeniero Forestal, Universidad de Chile
Perito Tasador de bienes urbanos,
agrcolas y rurales
OBJETIVO DE LA CLASE
Entregar los elementos necesarios para comprender el
proceso de tasacin en el marco de lo requerido segn
las normas IFRS. De acuerdo a ello, las inquietudes a
responder sern:
A quin se debe contratar?
Cules son los mtodos de valorizacin?
A dnde se debe recurrir?
Qu se debe exigir?
CONTENIDO DE LA CLASE
Tasacin en el marco de las normas IFRS
Glosario
Marco general
Metodologas de tasacin
Tasacin de Activos biolgicos
Comentarios finales
TASACION EN EL MARCO
DE IFRS
De acuerdo a las normas IFRS, las empresas podrn
decidir si llevar sus activos fijos al costo histrico o
retasarlos de manera recurrente. Adems debern
considerar la disminucin del valor del activo cuando no
genera flujos de efectivo (deterioro).

La norma IFRS propone mtodos de valoracin
dependiendo del activo, algunos son:
Activos fijos
Intangibles
Activos biolgicos
GLOSARIO
Tasar: es dar una opinin informada del valor de un
bien, en un lugar geogrfico y fecha definidos.
Tasacin: Estimacin del valor de un bien o servicio.
Bien: Cosa corporal o incorporal que, prestando una
utilidad al hombre, es susceptible de apreciacin
pecuniaria.
Valor de mercado: es el precio esperado de venta del
bien, considerando un funcionamiento normal de
mercado, sin especulaciones o comportamientos
diferentes a lo normal.
GLOSARIO
Costo de Reposicin: Es el costo de construccin de
una edificacin nueva, incluyendo tanto los costos
directos como indirectos. En activos biolgicos es el
costo de establecimiento ms los de mantencin.

Depreciacin: Es la prdida de valor de un bien
respecto de uno nuevo, debido a la disminucin parcial o
total de su capacidad para producir el servicio requerido,
cualquiera sea la causa (desgaste o deterioro fsico,
obsolescencia funcional o prdida de utilidad,
inadecuacin econmica o cada en desuso).
ASPECTOS A CONSIDERAR
Casi todos los pases cuentan con normas de
valorizacin que regulan el trabajo de los tasadores,
Chile es una excepcin, no cuenta con estas normas.

El objetivo de una norma es contar con una sola entidad
que acredite profesionales que puedan realizar las
tasaciones.

Debe existir un control tico de los tasadores.
(Declaracin tica del profesional en el informe de
tasacin)
NORMATIVAS NACIONALES
DE TASACION
El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional
del MINVU.

Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalo de
bienes races agrcolas o no agrcolas.
REGISTROS DE TASADORES
Existen distintas instituciones que acreditan la
preparacin de tasadores y cuentan con sus propios
registros, las ms conocidas son:

1) Asociaciones gremiales
ASATCH, Asociacin de arquitectos tasadores de Chile.
www.asatch.cl

Instituto Inmobiliario de Chile
www.institutoinmobiliario.cl

Instituto de tasadores de Chile
www.itach.cl
REGISTROS DE TASADORES
2) Oficinas pblicas
Estas entidades cuentan con sus propios registros de
tasadores.

Expropiaciones del MOP
Serviu
MINVU
Conadi
Tribunales
SII
Intendencias regionales

3) Instituciones bancarias
Toda persona o institucin que
requiera una tasacin debe:
a) Contratar a un profesional idneo, por ejemplo
arquitectos o constructores, si se trata de bienes races.
Agrnomos si se trata de bienes agrcolas, etc. Es
importante recurrir a los colegios profesionales.

b) Exigir al profesional que acredite su experiencia y
ttulo universitario

c) Requerir un informe simple o detallado segn para
que fines lo necesita.

d) Que visite la propiedad que requiere valorar.
METODOS DE TASACION
INMUEBLES
Directo
MUEBLES
METODOS DE TASACION
Indirecto
Mtodo comparativo o anlisis de mercado
Mtodo de costos de reposicin o valor fsico
Mtodo de suelo residual dinmico
Mtodo de capitalizacin de renta
Mtodo de valor de compra depreciado
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO
Se determina el valor del inmueble mediante el anlisis
comparativo entre inmuebles similares, utilizando
estadsticas sistematizadas de valores de transferencia
y/o de ofertas del mercado.

Este tipo de tasacin es la ms frecuente pues es
solicitada por el sistema financiero inmobiliario (bancos,
empresas leasing y financieras), corredores de
propiedades, particulares, etc.



METODO DE ANALISIS DE
MERCADO
Las normas internacionales de tasacin recomiendan el
uso preferente de esta metodologa para determinar el
valor de mercado de un inmueble, limitando el uso de los
dems mtodos a situaciones en que no es aplicable el
enfoque comparativo.
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO
Procedimiento de tasacin
1) Analizar el segmento de mercado de inmuebles similares
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO
2) Valoracin del suelo
A partir del anlisis del mercado de suelo se obtiene el valor promedio
unitario por metro cuadrado.

Valor suelo = Superficie terreno (m
2
) x Promedio UF/m
2


3) Valoracin de lo edificado
A partir del anlisis del mercado de propiedades se obtiene el valor
promedio unitario por metro cuadrado construido.

Valor edificacin = Superficie edificacin (m
2
) x Promedio UF/m
2


4) Valor total de tasacin = Valor suelo + Valor edificacin
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO
Ejemplo : Oficina
Oficina de 186,05 m construidos en un edificio de 6 pisos (Parque Bustamante).









Datos:
Valor promedio m
2
26,99 UF/m
2

Valor promedio m
2
menos 5% 25,64 UF/m
2


Tasacin propiedad

Valor total de tasacin 186,05 m
2
x 25,64 UF/m
2
= 4.770,32 UF
Operacin Ubicacin Precio Superficie Valor medio
Venta Marin/Condell, Providencia UF 5.426 200 m2 27,13 UF/m2
Venta Seminario - Providencia UF 5.000 180 m2 27,78 UF/m2
Venta Seminario Providencia UF 5.625 205 m2 27,44 UF/m2
Venta Seminario Providencia UF 5.290 192m2 27,55 UF/m2
Venta Bustamante Providencia UF 4.990 199 m2 25,07 UF/m2
Promedio 26,99 UF/m2
METODO DE COSTO DE
REPOSICION
Se determina el valor del inmueble a partir de sus costos
de reposicin, es decir, determinar el costo actual de
ejecucin material de lo construido. En el caso de
activos biolgicos (inmuebles) es el costo de
establecimiento o plantacin, ms costos de mantencin.

Se aplica preferentemente en inmuebles con escasa o
nula presencia en el mercado inmobiliario, como por
ejemplo colegios, industrias, edificios pblicos, etc.
METODO DE COSTO DE
REPOSICION
Procedimiento de tasacin
1) Obtencin valor del suelo
Se efecta un anlisis de ofertas de mercado de terrenos similares (prensa;
boletines; portales internet u otros). Obteniendo un valor promedio en UF/m
2


Valor suelo = Superficie terreno (m
2
) x Promedio UF/m
2


2) Obtener valor de edificacin
Se obtiene a partir del costo de construccin de una edificacin nueva, (UF/ m
2

de material de construccin). Si el inmueble es usado, se descuenta la
depreciacin que corresponda. Aplicando tablas de valores o tablas de
depreciacin.

Valor edificacin = Superficie construida (m
2
) x Valor de tabla UF/m
2


La superficie construida se indica en el tipo de material de construccin
(hormign armado, albailera, etc.)
Valor de tabla: UF/m
2
para cada material, depreciado si es un inmueble usado.
METODO DE COSTO DE
REPOSICION
Tabla de valores de edificacin en UF/m
2

Clase TIPO DE AOS DE ANTIGEDAD DE LA
CONSTRUCCIN
11 a 20 21 a 30 31 a 40
Calidad ESTR.
NUEVO TERMI
B R M B R M B R M
40 A 35 26 20 31 23 17 27 20 15
37 B 32 24 18 29 21 16 25 19 14
A Acero
30 C 26 20 15 23 17 22 20 15 11
38 A 33 25 19 30 22 16 26 19 14
35 B 31 23 17 27 20 15 24 18 13
B HA ms 4
29 C 26 19 14 23 17 13 20 15 11
30 A 26 20 15 23 17 13 20 15 11
26 B 23 17 13 20 15 11 17 13 10
B HA menos 4
22 C 19 14 11 17 13 9 15 11 8
25 A 22 16 12 19 14 11 17 12 9
20 B 19 14 11 17 13 9 15 11 8
C Albailera
16 C 14 10 8 12 9 7 11 8 6
METODO DE COSTO DE
REPOSICION
3) Valor de obras complementarias (oc)
Las unidades construidas de estas obras se ponderan por los valores
unitarios (m
2,
ml, etc) de cada una de las partidas habituales de las obras
complementarias (cierres exteriores, terrazas y otros).

Valor oc = Superficie oc (m
2
, ml, etc) x $/m
2
, ml, etc

4) Valor total de tasacin = Valor suelo + Valor edificacin + Valor obras
complementarias

Alcance:
En el caso de departamentos, existe una variacin, ya que el valor total de
tasacin, incluir el valor de la edificacin del departamento, ms el
porcentaje correspondiente de espacios comunes, y porcentaje
correspondiente de suelo.

METODO DE COSTO DE
REPOSICION
Ejemplo 1: Oficina
Oficina de 186,05 m
2
en un edificio de 6 pisos, material de construccin
clase B (hormign armado), recepcionada en el ao 1948.

Datos:
Superficie edificada til: 2.577,82 m
2

Superficie areas comunes: 268,8 m
2

Superficie total edificada: 2.846,62 m
2

Superficie terreno: 540 m
2

Antigedad edificio: 62 aos
Valor tabla HA (62 aos) 17,15 UFm
2

Valor suelo 35,05 UF/m
2


1) Valor departamento:

Valor depto: 186,05m
2
x Valor Tabla 17,15UF/m
2
= 3.190,76 UF

METODO DE COSTO DE
REPOSICION
2) Valor porcentaje espacios comunes:
Factor: Sup.comn/Sup til = ff
268,8m
2
/2.577,82m
2
= 0,10427415413

Sup comn del depto: 186,05 m
2
x ff 0.10427 = 19,40 m
2


Valor espacio comn 19,40 m
2
x 17,15 UF/m
2
= 332,71 UF

3) Valor porcentaje terreno
Factor: Sup.terreno/Sup til = ff
540m
2
/ 2.846,62m
2
= 0,18969866

Alicuota terreno: 186,05m
2
x ff 0.18969866 = 35,29 m
2


Valor cuota terreno: 35,29 m
2
x 35,05 UF/m
2
= 1.236,91 UF

METODO DE COSTO DE
REPOSICION
4) Valor total de tasacin:

Valor departamento: 3.190,76 UF
Valor espacios comunes: 332,71 UF
Valor terreno: 1.236,91 UF

Valor total tasacin 4.760,38 UF
METODO DE COSTO DE
REPOSICION
Ejemplo 2: Colegio
Inmueble de 3.500 m de terreno con destino educacional y 1.850 m
edificados. Clase C con recepcin final el ao 1987 (para 20 aos de
antigedad coeficiente de depreciacin 0,78) con mantencin normal.

Valor suelo = 3.500 m x 5 UF/m = 17.500 UF
5 UF/m
2
obtenidos por enfoque de comparacin de mercado

Valor edificio = 1.850 m x 20,00 UF/m = 37.000 UF
20,00 UF/m (valor tabla edificio nuevo)

37.000 UF x 0,78 (coef deprec) = 28.860 UF

Valor OC = 1.850UF x 0,78 cd = 1.443 UF

Valor total de tasacin = 47.803 UF
METODO DE
CAPITALIZACION DE RENTA
Corresponde al mtodo de tasacin del valor de las
rentas derivadas de cnones de arriendo, llevadas a
perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del
que se tasa, expresadas a valor presente tras la
aplicacin de una tasa de descuento apropiada.

Se aplica a productos inmobiliarios afectos a ser
arrendados en general y especialmente para aquellos
cuyo valor es de compleja obtencin por comparacin de
mercado. No aplicable en principio a productos
inmobiliarios habitualmente no arrendables.


METODO DE
CAPITALIZACION DE RENTA
Procedimiento de tasacin
1) Determinacin de la tasa de descuento
Se obtiene a partir de una serie de datos de arriendo y valor de venta de
inmuebles de similares caractersticas.

Tasa de descuento = Valor de venta / Renta anual

En algunos ocasiones se utiliza la tasa bancaria del momento

2) Valor de tasacin total
A partir del anlisis de mercado de arriendos se obtiene el valor promedio
de arriendo. Luego se obtiene la renta neta anual, menos contribuciones,
gastos comunes, etc, se descuenta por este concepto un 10% de la renta
anual. A la renta neta anual se le aplica la tasa de descuento obtenindose
as el valor de tasacin.

Valor total de tasacin = Renta neta anual / Tasa de descuento

METODO DE
CAPITALIZACION DE RENTA
Ejemplo: Oficina
Oficina de 186,05 m
2
en un edificio

Anlisis de mercado:
Valor promedio arriendo mensual por m
2
: 0,2 UF/m
2
/mes
Tasa de descuento: 8%

Tasacin propiedad
Arriendo oficina mensual: 186,05 x 0,2 = 37,21UF/mes
Renta anual: 37,21 x 12 = 446,52UF/ao
Renta neta anual (menos 10%) 446,52 x 0,9 = 401,87UF/ao

Valor total de tasacin 401,87 / 0,08 = 5.023,38 UF
TASACION DE BIENES
MUEBLES
La tasacin de bienes muebles, como el mobiliario de
una empresa, maquinarias, equipos, entre otros, se
efecta depreciando el valor de compra del bien. Se
consideran los siguientes parmetros:
Valor real: Es el valor de compra del bien, equivalente a
la fecha de la valoracin. Se considerar equivalente, al
bien que entregue similares prestaciones.
Valor de rescate: Es el monto neto que de ellos se
obtendra vendindolos en el mercado vigente a la fecha
de valuacin cuando ha finalizado su vida til, operativa
o tecnolgica.
TASACION DE BIENES
MUEBLES
Perodo de vida til: Es el tiempo en aos que el bien
puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento
adecuado, en buenas condiciones operativas y
tecnolgicas.

TASACION DE BIENES
MUEBLES
Dnde obtener la vida til de los bienes, para el
clculo de tasacin por depreciacin?

La vida til de los distintos bienes tradicionales se
obtiene de las tablas confeccionadas por el Servicio de
Impuestos Internos. Sin embargo, es importante
considerar que la norma IFRS, exige una revisin de los
perodos de vida til y valor de rescate.

Las maquinarias de empresas que no aparecen en el
SII, deben averiguarse directamente con el fabricante.
TASACION DE BIENES
MUEBLES
La tasacin de los vehculos, se obtiene de la oferta
existente en el mercado, pricipalmente publicaciones de
avisos econmicos de distintos medios de prensa, se
puede tomar como referencia el avalo fiscal de
vehculos del Servicio de Impuestos Internos.
TASACION DE BIENES
MUEBLES
Ecuacin
vrm = Valor real de mercado
vr = Valor de rescate
vu = Vida til
n = edad del bien

Valor tasacin = (vrm - n*((vrm-vr)/vu))



Coef. depreciacin
TASACION DE
ACTIVOS BIOLOGICOS
Algunos conceptos:

Activo biolgico: es un animal vivo o una planta.

Producto: producto ya recolectado o cosechado procedente de un activo
biolgico.

Cosecha o recoleccin: separacin del producto del activo biolgico del que
procede, o el cese de los procesos vitales de un activo biolgico.

La tasacin de activos biolgicos, requiere de conocimientos tcnicos
especficos dependiendo del activo, por ello es fundamental considerar
tasadores con una profesin acorde al activo a tasar.

TASACION DE
ACTIVOS BIOLOGICOS
Respecto de la valorizacin

Todos los activos biolgicos se valoran a valor razonable, menos los costos
estimados hasta el punto de venta.

El precio de mercado cotizado en un mercado activo, es generalmente, el mejor
valor razonable para un activo biolgico.

Cuando no hay un mercado activo disponible, los activos biolgicos se valoran
de acuerdo al modelo de costos.
La tasacin de activos en general, depende de la etapa en que sta se realice,
en la edad del activo. Inicial, Media o Final. Los mtodos de tasacin son los
siguientes:

1) Etapa Inicial
Se calcula el costo de establecimiento del activo a considerar, es decir, costo de
reposicin.

2) Etapa Media
Se calcula segn diversos mtodos dependiendo del tipo de activo, en general,
es traer a valor presente el valor del activo a tasar en el momento de tasacin o
estimar el valor del producto segn la edad o tamao que tenga al momento de
tasar.

3) Etapa Final
Se determina el valor comercial del producto final del activo, considerando los
precios de venta del producto ya sea mercado nacional o extranjero.
Caso Industria Forestal:

1) Etapa inicial:
Bosques cercanos a la plantacin (bosques jvenes), se utiliza el costo de
reposicin, es decir, los costos de establecimiento ms los costos de
mantencin al momento de tasar.

2) Etapa media:
Se descuenta hasta la edad actual el valor del bosque en su edad de madurez
econmica.

3) Etapa final:
Cuando la edad del bosque es cercana a la edad de rotacin (cosecha), se
determina el valor del producto final, segn el objetivo de produccin del
bosque, madera aserrada o pulpa, ponderando volmen en pie por precios de
mercado, es decir, se atribuye el valor comercial de inmediato.
CMPC: Nota sobre activos biolgicos
Estimaciones relevantes declaradas por CMPC
Caso Industria Salmonera:

1) Etapa inicial:
Individuos de hasta 1,5 kg., se calcula el costo de establecimiento.

2) Etapa media:
Individuos superior a 1,5 kg., flujos futuros descontados.

3) Etapa final:
Edad de cosecha, se obtiene el precio de venta por kilo del producto y se
estima el valor.
Caso Industria Agrcola

Depende del tipo de cultivo, cultivos de plantas anuales o perennes, o cultivos
en huertos y plantaciones, a modo de ejemplo se mencionan algunos casos.

1) Caso cultivos anuales o bianuales
Se calcula costo de establecimiento.

2) Plantaciones de rboles frutcolas
Los rboles frutales se tasarn de acuerdo al valor comercial de la produccin
frutcola en la etapa Media y Final. En la etapa inicial, se calcula el valor del
costo de establecimiento de la plantacin.

COMENTARIOS FINALES
El contador es quin solicita expresamente lo requerido
(mayora de tasadores no conocen las normas IFRS). Se
debe recurrir a profesionales del rubro en el que se trabaja,
exigir ttulo profesional y experiencia. Una medida confiable
es recurrir a los colegios profesionales o si se puede,
acceder a registros de tasadores de oficinas pblicas.

El tasador debe justificar los valores estimados. La tasacin
es vlida para la fecha en que se entrega el informe (por
ejemplo se usa el valor de la UF de ese da).

TASACION DE BIENES
EN EL MARCO DE LAS
NORMAS IFRS
Por Marlis Estay V.