Accelerating success.

AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN OFFICE MARKET

RESEARCH & FORECAST REPORT
Q3 2013
2 | COLLIERS INTERNATIONAL
De Nederlandse kantorenmarkt lijkt in
2013 op een lager opnameniveau uit
komen dan vorig jaar. Tot en met het
derde kwartaal werd er ruim 650.000
m opgenomen, het niveau ligt
hiermee ongeveer 10% onder dat van
de eerste drie kwartalen van het vorige
jaar. Daarnaast is bij veel (grote)
verplaatsingen sprake van een
negatieve netto opname en ook bij
contractverlenging wordt veelal voor
een kleiner metrage getekend dan
voorheen in gebruik. Inkrimping van
arbeidsplaatsen bij bedrijven en
efficinter ruimtegebruik blijven de
voornaamste redenen hiervoor. Het
landelijke aanbod blijft dan ook nog
licht stijgen ondanks diverse
transformaties en het beperkte aantal
nieuwbouwplannen.
Volgend op de landelijke trend is in de
drie steden in dit kwartaalbericht van
een herstel op de kantorenmarkt nog
geen sprake. Wel waren er in het
derde kwartaal enkele
noemenswaardige ontwikkelingen
zoals de aankondiging van nieuwbouw
op de Zuidas en een grote transactie
in Eindhoven. Gezien de huidige stand
van zaken is het echter niet
waarschijnlijk dat de opname van 2013
hoger uit zal komen dan 2012. In
zowel Amsterdam als Rotterdam bleef
de opname nog ver onder het niveau
van de eerste drie kwartalen van 2012.
In Eindhoven staat de opname
ongeveer gelijk met drie kwartalen van
2012 mede dankzij een grote
transactie van het Woonbedrijf, maar
de verwachting is niet dat de activiteit
in het laatste kwartaal voldoende zal
zijn om 2012 te verbeteren.
Het aanbod bleef in alle regios redelijk
stabiel ten opzichte van het vorige
kwartaal, met lichte dalingen in
Amsterdam en Eindhoven, maar er
hangt nog aanbod boven de markt van
grote bedrijven die aangekondigd
hebben in te gaan krimpen of die gaan
verhuizen naar nieuwbouw.
The market for office space in the
Netherlands is more subdued in 2013
than it was last year. Up to and
including the third quarter of the year,
just over 650,000m was leased, which
is about 10% below the take-up rate
for the first three quarters of last year.
Many (large) office relocations resulted
in a net reduction in the occupancy
rate and in the case of lease renewals,
too, contracts were often signed for
smaller floor areas than they were
previously. The reasons for this remain
the same as before: companies are
reducing the number of employees
and using office space more efficiently.
The overall national supply is
continuing to rise slightly despite
various conversion projects and the
limited number of new buildings being
completed.
In line with the nation-wide trend, there
is still no recovery in the market for
office space in the three cities covered
by this quarterly report. However, in
the third quarter there were some
significant developments such as the
announcement of new construction in
the Zuidas area of Amsterdam and a
large transaction in Eindhoven. Given
the current state of affairs, however, it
is unlikely that the take-up rate for
2013 will be higher than that in 2012.
In Amsterdam and Rotterdam, take-up
remains far below the level of the first
three quarters of 2012.
In Eindhoven, take-up is at about the
same level as the first three quarters of
2012 partly due to a major transaction
by Woonbedrijf, but the expectation is
that activity in the last quarter of 2012
will not be enough to improve on 2012.
Supply has remained fairly stable in all
regions compared to the previous
quarter, with slight decreases in
Amsterdam and Eindhoven, but new
supply will continue to come onto the
market; several large companies have
announced their intention to downsize
or move to new premises.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN | OFFICE MARKET
Key Economic Figures Netherlands 2013
GDP Growth -1,25 %
Unemployment 7 %
Inflation 2,75 %
Source: CPB
Opname/Take up Q1-Q3 & Q3 (vs 2012)
Amsterdam 151.300 m 67.400 m
Rotterdam 44.400 m 16.800 m
Eindhoven 32.700 m 16.900 m
Aanbod/Supply Q3 2013 (vs Q2 2013)
Amsterdam 1.322.000 m
Rotterdam 691.400 m
Eindhoven 263.700 m
Source: Colliers International
Source: Colliers International
Overzicht Overview
Amsterdam
Rotterdam
Eindhoven
3 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN I OFFICE MARKET
DE NEDERLANDSE ECONOMIE
Het CPB verwacht dat de economie
in 2013 met 1,25% zal krimpen, dit is
een kwart procentpunt lager dan in
de voorgaande raming van het CPB.
De krimp blijkt toch sterker dan
aanvankelijk gedacht, de verwachte
groei voor 2014 is dan ook licht naar
beneden bijgesteld. De krimpende
economie en onzekere
toekomstvoorspellingen zorgen
ervoor dat de kantoorruimtemarkt het
nog steeds moeilijk heeft.
In tegenstelling tot de economie is
het dieptepunt op de arbeidsmarkt
nog niet bereikt. De raming van de
werkloosheid voor 2013 zijn door het
CPB omhoog bijgesteld tot 7% en
naar verwachting stijgt deze in 2014
tot 7,5%. Dit betekent dat bedrijven
minder personeel nodig hebben en
dat heeft zijn weerslag op de
kantoorruimtemarkt, waar de vraag
naar kantoorruimte afneemt. Dit is
onder andere te zien bij een aantal
grote contractverlengingen dat dit
jaar plaatsvond waarbij telkens een
kleiner metrage werd gehuurd.
De inflatie is in september gedaald
tot 2,4%, deze daling komt met name
door de dalende prijs van kleding en
van benzine, ook voeding had een
verlagend effect op de inflatie.
Ondanks de daling is de inflatie in
Nederland nog altijd hoger dan de
inflatie van de eurozone (1,1%). De
combinatie van de hoge inflatie en de
lage stand van de rente op de
kapitaalmarkt maakt het nog steeds
aantrekkelijk om te investeren in
vastgoed. De financierbaarheid is
echter nog steeds een probleem.
De ministerraad heeft ingestemd met
een voorstel van de ministers Schultz
van Haegen en Blok dat er voor moet
zorgen dat gemeenten sneller
omgevingsvergunningen kunnen
verlenen die strijdig zijn met het
bestemmingsplan. Hierdoor wordt
het eenvoudiger om leegstaande
kantoorgebouwen te transformeren
tot een andere functie
THE DUTCH ECONOMY
The Central Planning Bureau
forecasts that the economy will
contract by 1.25% in 2013, which is a
quarter of a point lower than the
previous CPB forecast. The
contraction continues to be more
severe than originally expected and
predicted growth for 2014 has
therefore also been adjusted slightly
downwards. The contracting
economy and uncertain predictions
about the future mean that the
market for office space is still
experiencing difficulties.
In contrast to the wider economy, the
bottom has still not been reached
when it comes to the jobs market.
Estimated unemployment for 2013
has been adjusted upwards by the
CPB to 7%, and this is expected to
rise still further to 7.5% in 2014. This
is because companies require fewer
staff and this is impacting on the
office market, where the demand for
office space is falling. This can be
seen, for example, in a number of
major lease renewals that took place
this year, where in each case a
smaller floor space was rented.
Inflation fell to 2.4% in September;
this decrease was mainly due to the
falling price of clothing and petrol,
but food prices also had a downward
effect on inflation. Despite this
decline, inflation in the Netherlands
is still higher than the inflation rate of
the euro area as a whole (1.1%). The
combination of high inflation and the
low interest rates on the capital
market means that investing in real
estate is still an attractive
proposition. However, finance
continues to be a problem.
The Cabinet has approved a
proposal by the ministers Schultz
van Haegen and Blok that is
designed to ensure that
municipalities are given greater
freedom to grant planning permits
that are contrary to the area zoning
plan. This will make it easier to
convert empty office buildings for
other functions.
Source: CPB
Source: CPB
Source: CPB
MARKET INDICATORS
2013 2014 (F)
GDP GROWTH
UNEMPLOYMENT
INFLATION
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
-4,0%
-3,0%
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
GDP, INFLATION AND LONG TERM
INTEREST
GDP Inflation Long-term interest (%)
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
UNEMPLOYMENT
Number *1000 %
4 | COLLIERS INTERNATIONAL
In de eerste drie kwartalen van 2013 is
er in totaal ruim 151.000 m
kantoorruimte opgenomen in de regio
Amsterdam. Hiermee ligt het
opnameniveau fors lager dan in
dezelfde periode van 2012, toen er
bijna 242.000 m kantoorruimte is
opgenomen.
BEWEGING OP DE ZUIDAS EN IN
AMSTELVEEN
Ondanks deze lagere opnamecijfers is
er nog wel beweging aan de opname
kant. Het derde kwartaal van 2013 is
het beste kwartaal van het jaar met een
totaal opgenomen oppervlakte van
67.400 m. In twee gebieden is er meer
beweging te zien dan in voorgaande
kwartalen, dit zijn de Zuidas en
Amstelveen.
De Zuidas kende een relatief goed
kwartaal met een opname van bijna
19.000 m, dit is de hoogste opname
op deze kantorenlocatie sinds het
eerste kwartaal van 2012. De hoge
opname wordt veroorzaakt door de
verhuizing van het advocatenkantoor
NautaDutilh naar een
nieuwbouwproject met een oppervlakte
van 10.000 m. Kanttekening hierbij is
dat er circa 14.000 m achter wordt
gelaten in het WTC. Een ander
advocatenkantoor, Greenberg Traurig,
vertrekt juist van de Zuidas en zal zich
gaan vestigen in het Hirsch gebouw
aan het Leidseplein.
Ook de kantorenmarkt van Amstelveen
vertoonde in het derde kwartaal een
opleving. Nestl huurt ruim 6.300 m in
The Garden, dit is de grootste opname
van de afgelopen twee jaar in
Amstelveen. Nestl verhuist vanaf
Duivendrecht naar Amstelveen.
Daarnaast heeft Japan Tobacco
International 3.400 m in Bella Donna
gehuurd, hier zullen ze hun
Nederlandse hoofdkantoor vestigen.
AANBOD
Ondanks dat het opnameniveau laag is
in 2013, is er wel een lichte daling van
het aanbod te zien. Dit wordt
veroorzaakt door het grotendeels
achterwege blijven van nieuwbouw en
de licht opkrabbelende opname in het
derde kwartaal.
VERWACHTING
De opname blijft tot dusver flink achter
bij het niveau van 2012. De
verwachting is dan ook dat de
jaaropname van 2012 dit jaar niet
verbeterd zal gaan worden. Het
aanbod zal naar alle waarschijnlijkheid
licht toenemen door de inkrimping en
verplaatsing van enkele grote
kantoorgebruikers.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | OFFICE MARKET
Amsterdam
23%
20%
19%
17%
11%
6%
4%
AANBOD PER DEELGEBIED [M]
West
Overig
Haarlemmermeer
Zuidoost
Amstelveen
Centrum
Zuidas
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
OPNAME 2011-2013 PER DEELGEBIED [M]
Centrum Zuidas Zuidoost West Overig
Top 5 Transacties
Deelgebied Gebouwnaam Adres M Gebruiker
Zuidas Gustav Mahlerlaan 10.000 NautaDutilh
Amstelveen The Garden Stroombaan 10 6.345 Nestl
Amsterdam Zuid Officia II De Klencke 4-6 4.700 ROC TOP
Amstelveen Bella Donna Bella Donna 4 3.400 Japan Tobacco
International
Amsterdam Zuid Museumplein 9 3.000 Gazprom
Top 5 Aanbod
Deelgebied Gebouwnaam Adres M Huurprijs
Amstelveen Ten Thirty Burgemeester Rijnderslaan 10 46.950
195
Amsterdam Zuidoost Holendrecht
centre
Paalbergweg 11 26.259
175
Amsterdam Zuidoost Diana Herikerbergweg 24.437
155
Zuidelijke IJ-oevers Piet Hein
Buildings
Vriesseveem 24.342
270
Amsterdam West Teleport Basisweg 10 20.000
99
48%
24%
12%
10%
3%
2%
OPNAME PER SECTOR [M]
Business & other
services
Production &
Construction
TMT
Public services
Financial Services
Wholesale & Retail
trade
Other
360
325
365
195
220
195
160
95
100
90
305
230
155
150
155
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Zuidas Centrum Schiphol Zuidoost West
HUURPRIJS KANTOORRUIMTE (PER M)
Hoog Laag Gemiddeld
5 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | OFFICE MARKET
Amsterdam
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
TAKE-UP 2011-2013 BY DISTRICT [M]
Centrum Zuidas Zuidoost West Overig
48%
24%
12%
10%
3%
2%1%
TAKE-UP BY SECTOR [M]
Business & other
services
Production &
Construction
TMT
Public services
Financial Services
Wholesale & Retail
trade
Other
23%
20%
19%
17%
11%
6%
4%
SUPPLY BY DISTRICT [M]
West
Overig
Haarlemmermeer
Zuidoost
Amstelveen
Centrum
Zuidas
Top 5 Supply
District
Building
name
Address M Rental price
Amstelveen Ten Thirty Burgemeester Rijnderslaan 10 46.900
195
Amsterdam Zuidoost Holendrecht
centre
Paalbergweg 11 26.300
175
Amsterdam Zuidoost Diana Herikerbergweg 24.400
155
Zuidelijk IJ-oevers Piet Hein
Buildings
Vriesseveem 24.300
270
West Teleport Basisweg 10 20.000
99
Top 5 Transactions
District Building name Address M User
Zuidas Gustav Mahlerlaan 10.000 NautaDutilh
Amstelveen The Garden Stroombaan 10 6.345 Nestl
Amsterdam Zuid Officia II De Klencke 4-6 4.700 ROC TOP
Amstelveen Bella Donna Bella Donna 4 3.400 Japan Tobacco International
Amsterdam Zuid Museumplein 9 3.000 Gazprom
360
325
365
195
220
195
160
95
100
90
305
230
155
150
155
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Zuidas Centrum Schiphol Zuidoost West
RENTAL PRICE OFFICE SPACE (PER M)
Hoog Laag Gemiddeld
In the first three quarters of 2013, over
151,000m of office space was taken
up in the Amsterdam region as a
whole. This makes the take-up rate
much lower than in the same period of
2012, when nearly 242,000 m of office
space was let.
MOVEMENT AT ZUIDAS AND IN
AMSTELVEEN
Despite these lower take-up rates there
are still signs of some dynamism in the
market. The third quarter of 2013 was
the best quarter of the year with a total
area of 67,400m let. In two specific
areas, there is more movement than in
previous quarters - Zuidas and
Amstelveen.
Zuidas had a relatively good quarter
with a take-up of almost 19,000m; this
was the highest take-up rate for office
space since the first quarter of 2012.
This high take-up rate was caused by
the relocation of the law firm
NautaDutilh to a new building with a
floor space of 10,000m. However, it is
important to note here that the firm left
behind a floor space of approximately
14,000m in the WTC. Meanwhile,
another law firm, Greenberg Traurig, is
actually leaving Zuidas altogether and
relocating to the Hirsch building on
Leidseplein.
The office market in Amstelveen
showed a rebound in the third quarter.
Nestl leased over 6,300m in The
Garden, which was the biggest lease
deal of the past two years in
Amstelveen. Nestl is moving to
Amstelveen from Duivendrecht. In
addition, Japan Tobacco International
leased 3,400m in Belladonna; they will
set up their Dutch headquarters here.
SUPPLY
Despite the record low take-up level in
2013, supply has actually dipped
slightly. This is largely due to the lack
of much newly built office space and
the slight recovery in the take-up rate
during the third quarter.
FORECAST
Take-up has so far been significantly
below 2012 levels. The expectation is
that the take-up rate for 2012 will not
be surpassed this year. Supply is likely
to increase slightly due to downsizing
and relocations by some large users of
office space.
6 | COLLIERS INTERNATIONAL
Het derde kwartaal van 2013 heeft voor
Rotterdam nog niet het gewenste
herstel laten zien. Er werd 16.800 m
aan kantoorruimte opgenomen in het
derde kwartaal, iets lager dan het
tweede kwartaal. In de markt lijkt het
algemene sentiment in Rotterdam
verbeterd ten opzichte van eerder dit
jaar met zowel op de beleggings- als de
gebruikersmarkt verhoogde interesse.
CENTRUM IN TREK
Totaal werd er in 2013 tot nu toe 44.400
m opgenomen. Dit is aanzienlijk
minder dan de eerste drie kwartalen
van 2011 en 2012 toen er nog
respectievelijk 65.000 m en 87.000 m
werd opgenomen. In het afgelopen
kwartaal werd, net als in het vorige
kwartaal, bijna alle activiteit
waargenomen in het centrum van
Rotterdam. Wel betrof het enkel
kleinere transacties van onder de 2.000
m en vooral bedrijven die zich binnen
Rotterdam verplaatsen. De grootste
transactie was die van marketingbureau
Oxyma dat 1.727 m opnam in het
bedrijfsverzamelgebouw Het Nieuwe
Kantoor.
VEEL IN AANBOUW
Het aanbod van kantoorruimte in
Rotterdam is in het derde kwartaal licht
gestegen tot een totaal van 692.000 m.
De helft hiervan staat in het centrum
van Rotterdam, vooral langs de
kantorenboulevards. Ook voor een deel
van het in aanbouw zijnde First wordt
nog steeds gezocht naar een huurder
(10.000 m in aanbod). Andere
gebieden met veel aanbod zijn te
vinden in Rotterdam Oost en Zuid. In
laatstgenoemde staat een van de
grootste kantoorgebouwen in aanbod:
De Rotterdam. Het pand wordt later dit
jaar opgeleverd en heeft nog 18.838 m
beschikbaar. De grootste toevoeging
aan het Rotterdamse aanbod was te
vinden aan de Westzeedijk, hier is een
voormalig Douanepand in aanbod
gekomen van 11.730 m. De vraag is
echter of hier kantoorruimte in zal
komen, in het verleden is er ook
gekeken naar mogelijkheden tot
transformatie van dit pand.
VERWACHTING
Het is niet te verwachten dat het
opnameniveau van Rotterdam uit 2012
in 2013 zal worden gevenaard. Wel is
het waarschijnlijk dat het vierde
kwartaal beter zal gaan verlopen
aangezien er diverse grote partijen op
de markt zijn voor kantoorruimte in
Rotterdam. Het aanbod zal naar
verwachting verder stijgen aangezien
diverse grote panden op de markt gaan
komen.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | ROTTERDAM | OFFICE MARKET
Rotterdam
47%
30%
10%
8%
5%
OPNAME PER SECTOR [M]
Business & other
services
Public services
Wholesale & retail
trade
Production &
construction
TMT
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
OPNAME 2011-2013 PER DEELGEBIED [M]
Rotterdam Centrum Rotterdam Oost
Rotterdam Zuid Overig
50%
14%
11%
10%
7%
5%
3%
AANBOD PER DEELGEBIED [M]
Centrum
Oost
Zuid
Overig
Kralingen
Rotterdam Airport/
Spaanse Polder
Havengebied
Top 5 Transacties
Deelgebied Gebouwnaam Straat M Gebruiker
Centrum Het Nieuwe Kantoor
(HNK)
Vasteland 42-110 1.727 Oxyma
Centrum Wijnhaven 38, 54 1.622 Agens Nederland
Centrum Westerlaantoren Westerlaan 10 1.599 Hoboken Advocaten
Kralingen Jan Leentvaarlaan 37-
47
1.413 Top-Care Health Services
Centrum Central Post Office Delftseplein 31-33 1.396 Wilmar Europe Holdings
Top 5 Aanbod
Deelgebied Gebouwnaam Straat M Huurprijs
Centrum Robecohuis Coolsingel 120 19.019 185
Zuid De Rotterdam Wilhelminakade 18.838 225
Centrum Fortis Tower Blaak 555 18.365 145 - 180
Oost Marten Meesweg 35 16.445 135
Centrum Hofpoort Hofplein 20 15.516 145 - 195
235
185
225
90
115
90
150
145
135
0
50
100
150
200
250
Centrum Oost Zuid
HUURPRIJS KANTOORRUIMTE (PER M)
Hoog Laag Gemiddeld
7 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | ROTTERDAM | OFFICE MARKET
Rotterdam
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
TAKE-UP 2011-2013 BY DISTRICT [M]
Rotterdam Centrum Rotterdam Oost
Rotterdam Zuid Overig
47%
30%
10%
8%
5%
TAKE-UP BY SECTOR [M]
Business & other
services
Public services
Wholesale & retail
trade
Production &
construction
TMT
50%
14%
11%
10%
7%
5%
3%
SUPPLY BY DISTRICT [M]
Centrum
Oost
Zuid
Overig
Kralingen
Rotterdam Airport/
Spaanse Polder
Havengebied
Top 5 Transactions
District Building name Address M User
Centrum Het Nieuwe Kantoor
(HNK)
Vasteland 42-110 1.727 Oxyma
Centrum Wijnhaven 38, 54 1.622 Agens Nederland
Centrum Westerlaantoren Westerlaan 10 1.599 Hoboken Advocaten
Kralingen Jan Leentvaarlaan 37-
47
1.413 Top-Care Health Services
Centrum Central Post Office Delftseplein 31-33 1.396 Wilmar Europe Holdings
Top 5 Supply
District Building name Address M Rental price
Centrum Robecohuis Coolsingel 120 19.019 185
Zuid De Rotterdam Wilhelminakade 18.838 225
Centrum Fortis Tower Blaak 555 18.365 145 - 180
Oost Marten Meesweg 35 16.445 135
Centrum Hofpoort Hofplein 20 15.516 145 - 195
235
185
225
90
115
90
150
145
135
0
50
100
150
200
250
Centrum Oost Zuid
RENTAL PRICE OFFICE SPACE (PER M)
Hoog Laag Gemiddeld
The third quarter of 2013 has not yet
brought the long-awaited recovery in
Rotterdam. In the third quarter,
16,800m of office space were leased,
slightly less than in the second quarter.
Generally, market sentiment in
Rotterdam seems to have improved
since earlier this year with increased
interest on the part of both investors and
end-users.
CENTRE REMAINS IN DEMAND
A total of 44,400m has been leased so
far in 2013. This is considerably less
than in the first three quarters of 2011
and 2012, when 65,000m and 87,000m
were leased, respectively. In the last
quarter, just as in the previous quarter,
almost all the activity was in the centre
of Rotterdam. However, the transactions
were smaller ones involving under
2,000m, and companies moving within
Rotterdam in particular. The largest
transaction was that of the marketing
agency Oxyma, which leased 1,727m in
the multi-tennant business premises Het
Nieuwe Kantoor.
CONSTRUCTION ACTIVITY
The supply of office space in Rotterdam
increased slightly in the third quarter to a
total of 692,000m. Half of this was in
the centre of Rotterdam, especially
along the office boulevards. Tenants
are also still being sought for part of the
First development, which is still under
construction (10,000m to let). Other
areas with significant supply are
Rotterdam East and South. The latter is
home to one of the largest office
buildings on the market: De Rotterdam.
The building will be completed later this
year and still contains 18,838m of
available floorspace. The biggest
addition to supply in Rotterdam is to be
found on the Westzeedijk, where a
former Customs building with 11,730m
of floorspace has come onto the market.
However, the question is whether this
office will continue to be used as such;
in the past, the conversion of this
property has also been considered.
FORECAST
It is not expected that the 2012 take-up
rate in Rotterdam will be matched in
2013. However, it is likely that the fourth
quarter will show an improvement since
a range of large customers are on the
market for office space in Rotterdam.
Supply is expected to rise further as
several large buildings enter the market.
8 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | EINDHOVEN | OFFICE MARKET
Eindhoven
De opname van kantoorruimte ligt dit
jaar in de eerste drie kwartalen een
fractie hoger dan in 2012. Er is in
totaal bijna 32.700 m kantoorruimte
opgenomen, tegenover ruim 31.300 m
in de eerste drie kwartalen van 2012.
Het derde kwartaal van 2013 laat, met
een opname van 16.900 m, een
hogere opname dan de eerste twee
kwartalen zien. De opname is echter
wel minder dan in het derde kwartaal
van 2012 toen er ruim 23.000 m
kantoorruimte werd opgenomen.
SAMENVOEGING EN UITBREIDING
De grootste opname kwam met ruim
7.100 m op naam van Woonbedrijf.
Op een herontwikkelingslocatie aan de
Wal 2 worden vier kantoren
samengevoegd. En van deze
panden wordt nu nog gehuurd, hier zal
de huur van worden opgezegd. De
overige drie panden zijn in bezit van
Woonbedrijf, voor deze panden zal
onderzocht worden wat de best
passende bestemming is. De op n
na grootste transactie is gerealiseerd
voor ASML, er werd 3.600 m
kantoorruimte gehuurd in Veldhoven.
Hierdoor heeft ASML voor het tweede
achtereenvolgende kwartaal n van
de grootste transacties op zijn naam.
Een andere noemenswaardige
transactie is de opname van Camelot,
deze leegstandsbeheerder heeft 2.770
m kantoorruimte, ten behoeve van
haar hoofdkantoor, opgenomen aan de
Noord-Brabantlaan. Dit kantoor is een
stuk groter dan de oude locatie, waar
ze uitgegroeid zijn.
FLEXIBILITEIT
Een landelijke trend die ook in
Eindhoven terug te zien is, is de vraag
naar flexibele werkplekken. Regus
heeft in het derde kwartaal een
overeenkomst gesloten om vijftien
centra in kantoren van de Chalet
Group in te richten. En van die centra
komt in een gebouw op Flight Forum,
er zullen hier circa honderd flexibele
werkplekken worden gerealiseerd. De
locatie is gekozen vanwege de
gunstige ligging nabij Eindhoven
Airport en de snelweg.
AANBOD
Ondanks een lichte daling van het
aanbod in het derde kwartaal staat er
nog steeds ruim 263.000 m
kantoorruimte in aanbod in de regio
Eindhoven. Het grootste deel van het
aanbod bevindt zich in het Centrum,
Eindhoven West en Flight Forum.
VERWACHTING
De verwachting is dat de opname in
2013 uiteindelijk op een lager niveau
uit zal komen dan in 2012. Er worden
voor het laatste kwartaal nauwelijks
grote transacties meer verwacht in de
regio Eindhoven.
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
OPNAME 2011-2013 PER DEELGEBIED [M]
Eindhoven Centrum Eindhoven Noord
Eindhoven West Eindhoven Zuid en Oost
Overig
39%
31%
30%
OPNAME PER SECTOR [M]
Public services
Business & other
services
TMT
38%
26%
11%
9%
8%
6%
2%
AANBOD PER DEELGEBIED [M]
Centrum
West
Noord
Veldhoven
Best
Son
Zuid en Oost
Top 5 Transacties
Deelgebied Gebouwnaam Straat M Gebruiker
Eindhoven Centrum De Nieuwe Wal Wal 2 7.155 Woonbedrijf
Veldhoven Beukendael De Run 1120-1150 3.600 ASML
Eindhoven West Noord-Brabantlaan 2 2.770 Camelot Europe
Best Gebouw 1 Klompenfabriek 12-14 900 CRH Mobile Fencing &
Security
Eindhoven Centrum Vesteda-toren Vestdijk 68-76 740 Boels Zanders
Top 5 Aanbod
Deelgebied Gebouwnaam Straat M Huurprijs
Eindhoven Noord Vredeoord 105 13.286 115
Eindhoven Centrum Vonderweg 11 10.972 In overleg
Eindhoven Centrum Rijder Bogert 2 7.057 In overleg
Eindhoven Centrum Arctis Pastoor Peterstraat 170 6.881 Op aanvraag
Son en Breugel Science Park Eindhoven
5057
6.438 120
175
135
125
90
85
75
130
120
100
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Centrum West Best
HUURPRIJS KANTOORRUIMTE (PER M)
Hoog Laag Gemiddeld
9 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | EINDHOVEN | OFFICE MARKET
Eindhoven
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
TAKE-UP 2011-2013 BY DISTRICT [M]
Eindhoven Centrum Eindhoven Noord
Eindhoven West Eindhoven Zuid en Oost
Overig
38%
26%
11%
9%
8%
6%
2%
SUPPLY BY DISTRICT [M]
Centrum
West
Noord
Veldhoven
Best
Son
Zuid en Oost
Top 5 Supply
District Building Name Address M Rental price
Eindhoven Noord Vredeoord 105 13.286 115
Eindhoven Centrum Vonderweg 11 10.972 Negotiable
Eindhoven Centrum Rijder Bogert 2 7.057 Negotiable
Eindhoven Centrum Arctis Pastoor Petersingel 170 6.881 On request
Son en Breugel Science Park Eindhoven
5057
6.438 120
Top 5 Transactions
District Building name Address M User
Eindhoven Centrum De Nieuwe Wal Wal 2 7.155 Woonbedrijf
Veldhoven Beukendael De Run 1120-1150 3.600 ASML
Eindhoven West Noord-Brabantlaan 2 2.770 Camelot Europe
Best Gebouw 1 Klompenfabriek 12-14 900 CRH Mobile Fencing &
Security
Eindhoven Centrum Vesteda-toren Vestdijk 68-76 740 Boels Zanders
39%
31%
30%
TAKE-UP BY SECTOR [M]
Public services
Business & other
services
TMT
175
135
125
90
85
75
130
120
100
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Centrum West Best
RENTAL PRICE OFFICE SPACE (PER M)
High Low Average
The take-up rate for office space was a
fraction higher in the first three quarters
of this year than it was in 2012. A total
of nearly 32,700m of office space was
leased, compared to 31,300m in the
first three quarters of 2012. The third
quarter of 2013 had, with a take-up of
16,900m, a higher take-up rate than
the first two quarters. This was,
however, lower than in the third quarter
of 2012 when over 23,000m of office
space was leased.
MERGER AND EXPANSION
The biggest transaction involved over
7,100m of floorspace and was made
by Woonbedrijf. Four offices were
merged on a redevelopment site at the
Wal 2. One of these properties is
currently still being leased; this lease
will be terminated. The other three
properties are owned by Woonbedrijf.
The most appropriate use for these
buildings will be investigaated. The
second largest transaction was by
ASML, involving the rental of 3,600m
of office space in Veldhoven. This
means that ASML has one of the
largest transactions in its name for the
second consecutive quarter. Another
significant transaction was a lease by
Camelot, the vacant property
management company; Camelot took
over 2,770m of office space for its
headquarters in Noord-Brabantlaan.
This office is significantly larger than
the old location, which the company
had outgrown.
FLEXIBILITY
A national trend that is also evident in
Eindhoven is the rising demand for
flexible workplaces. During the third
quarter Regus signed an agreement to
set up fifteen office centres for the
Chalet Group. One of these centres will
be in a building at Flight Forum, where
there will be approximately one
hundred flexible workstations. This
location was chosen because of its
convenient location near Eindhoven
Airport and the motorway.
SUPPLY
Despite a slight fall in supply during the
third quarter, there is still over
263,000m of office space on the
market in the Eindhoven region. The
majority of supply is located in the
Centre, Eindhoven West and the Flight
Forum.
FORECAST
It is expected that take-up in 2013 will
eventually come in lower than in 2012.
It is not expected that there will be any
large transactions in the Eindhoven
region in the last quarter of the year.
10 | COLLIERS INTERNATIONAL
The information contained herein has been obtained from
sources deemed reliable. While every reasonable effort
has been made to ensure its accuracy, we cannot
guarantee it. No responsibility is assumed for any
inaccuracies. Readers are encouraged to consult their
professional advisors prior to acting on any of the
material contained in this report.
COLLIERS RESEARCH
Colliers Research is recognized as a
knowledge leader in the commercial real
estate industry, providing clients with
valuable market intelligence to support
business decisions. Colliers research
analysts provide multi-level support
across all property types, ranging from
data collection to comprehensive market
analysis.
DEFINITIES
De regio Amsterdam heeft betrekking op
Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de
Haarlemmermeer.
Rotterdam heeft betrekking op de
gemeente Rotterdam.
De regio Eindhoven heeft betrekking op
de gemeente Eindhoven en de
randgemeenten Veldhoven, Best en
Son.
Aanbod: de op de vrije markt
aangeboden kantoorruimte >500 m. In
het aanbod worden uitsluitend
bestaande, gereed dan wel in aanbouw
of renovatie zijnde panden geregistreerd
die daadwerkelijk binnen twaalf
maanden beschikbaar komen en niet
reeds uit de markt zijn genomen.
Opname: kantoorruimte >500 m die op
de vrije markt verhuurd of verkocht is, en
door de gebruiker betrokken wordt, met
uitzondering van sale and lease back-
transacties.
Huurprijs: Bandbreedte van de
vraagprijs wordt bepaald aan de hand
van de vraagprijzen van aanbod van
kantoorruimten.
Across the region of EMEA, Colliers
researchers regularly collect and update
data on key real estate metrics, set to
consistent definitions bringing greater
transparency and reliability to our real
estate market analysis in the region. In
most European markets, the office
definitions used are consistent with
those set out by the EMEA Research
Team.
DEFINITIONS
The Amsterdam Area covers
Amsterdam, Amstelveen, Diemen and
the Haarlemmermeer.
The Rotterdam Area covers the
municipality of Rotterdam.
Eindhoven area, including suburban
districts Veldhoven, Best and Son.
Availability: office space >500 m that is
offered in the free market. Available
space exclusively includes existing and
completed properties or properties under
construction or renovation which will
actually become available within twelve
months and have not already been taken
off the market.
Take-up: office space >500 m that is
rented or sold in the free market and will
be occupied by the user, with the
exception of sale and lease back
transactions.
Rental price: The bandwidth of the
asking price is based on the asking
prices of the supply of office space
482 offices in
62 countries on
6 continents
United States: 140
Canada: 42
Latin America: 20
Asia Pacific: 195
EMEA: 85
1.5 billion in annual revenue
104 million square meter under
management
Over 13,500 professionals
Kes Brattinga
Head of Research
THE NETHERLANDS:
Buitenveldertselaan 5
1082 VA Amsterdam
TEL +31 (0)20 540 55 55
FAX +31 (0)20 646 45 36
EMAIL amsterdam.research@colliers.com
For more market information visit our
website: www.colliers.nl
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN | OFFICE MARKET
Accelerating success. www.colliers.nl