In de oostelijke provincies is ruim 13% van de landelijke
kantorenmarkt geconcentreerd. Meer dan de helft (55%) van
de voorraad ligt in de vijf grootste kantoormarkten: Zwolle, Enschede, Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen. In deze steden is de meest economische dynamiek zichtbaar en daardoor een gevarieerde ruimtebehoefte van kantoorgebruikers. De overige kantoormarkten zijn kleinschalig en dienen hoofdzakelijk de lokale markt. Sinds 2010 zijn er voor zover bekend veertien kantoren uit de voorraad gehaald. De meest kantoren zijn getransformeerd tot woonfuncties. In 2013 werd bijna 150.000 m kantoorruimte opgenomen in Oost-Nederland. De voorgaande vijf jaar was dat gemiddeld 215.000 m. Sinds enkele jaren is sprake van een fors lagere vraag in met name Gelderland. Vooral in de belangrijkste kantoormarkten is veel vraag weggevallen. Momenteel gaat de meeste vraag uit naar kleinschalige kantoorruimten. De ruimtebehoefte verschuift van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouw- kenmerken en/of locatie. Kantoorhuren staan op nagenoeg alle locaties onder druk. Na 2008 is het kantorenaanbod fors opgelopen in Oost- Nederland. Met uitzondering van Nijmegen, hebben de grootste kantoormarkten een aanbodpercentage rond of hoger dan het landelijk gemiddelde. Dezelfde leegstandsproblematiek speelt in een aantal kleinere kantoormarkten zoals Ede, Zaltbommel en Deventer. Een groeiend deel van het aanbod heeft een structureel karakter met een gering perspectief op nieuwe gebruikers. Binnen kantoorsteden kunnen grote verschillen optreden tussen kantoorgebieden met een hoog aanbod en laag aanbod. FGH BANK JULI 2014 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1.000 m) Vraag Opname kantoorruimte in Oost-Nederland in m (*1.000) Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Oost-Nederland in m (*1.000) 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND 4.136 2.481 43.008 Gelderland Overijssel Overig Nederland Overijssel Gelderland Nederland 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Gelderland Overijssel Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Aanbod inm Opname inm Bandbreedte in /m 2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013 Gelderland Apeldoorn 157.600 734.000 730.500 112.900 158.600 20.500 11.200 90-130 80-125 Arnhem 150.600 1.122.100 1.125.900 189.000 208.100 40.200 27.600 90-150 85-150 Barneveld 54.000 104.100 104.100 16.800 14.800 2.600 1.200 85-130 85-120 Doetinchem 56.300 147.700 141.900 13.500 16.800 4.700 1.900 90-135 85-120 Ede 110.600 254.100 255.800 49.000 51.400 11.700 13.400 90-135 80-125 Harderwijk 45.700 89.800 89.400 2.400 4.200 2.300 200 100-140 80-125 Nijmegen 167.900 485.400 493.500 54.200 54.400 14.700 14.700 75-145 75-145 Zutphen 47.200 91.200 91.200 13.400 15.600 4.600 200 90-130 80-120 Wageningen 38.100 194.800 188.700 4.200 2.100 900 - 100-135 90-125 Nijkerk 40.500 103.800 103.800 11.200 7.800 3.700 300 85-135 80-125 Zaltbommel 27.200 83.300 85.800 19.000 18.200 5.500 100 80-135 70-125 Overig 1.123.500 716.400 725.500 81.100 99.400 23.600 10.000 - - Totaal Gelderland 2.019.200 4.126.700 4.136.100 566.700 651.400 135.000 80.800 - - Overijssel Almelo 72.400 193.900 211.700 20.600 28.600 7.600 3.100 80-135 70-125 Deventer 98.400 362.200 377.400 70.900 71.900 9.000 13.300 80-135 70-130 Enschede 158.800 444.200 450.800 65.700 73.800 20.200 17.700 90-140 80-140 Hardenberg 59.600 46.400 47.100 800 700 800 - 90-130 80-120 Hengelo 81.000 280.600 280.800 29.200 33.500 8.300 3.700 85-120 80-115 Oldenzaal 32.100 62.600 62.800 7.800 9.300 1.500 1.800 85-120 75-115 Zwolle 123.000 778.000 780.400 134.000 147.100 29.400 24.600 100-155 90-150 Overig 514.200 269.400 269.800 21.000 25.300 3.600 2.600 - - Totaal Overijssel 1.139.500 2.437.300 2.480.800 350.000 390.200 80.400 66.800 - - Totaal Oost-Nederland 3.158.700 6.564.000 6.616.900 916.700 1.041.600 215.400 147.600 - - De netto-aanvangsrendementen in Oost-Nederland liggen hoger dan in meeste andere regios. Voor de beste locaties in Oost-Nederland liggen de aanvangs- rendementen op 7,25 tot 8,50%. Sinds vorig jaar zijn de aanvangsrendementen opgelopen, mede als gevolg van de afnemende vraag en het toenemende aanbod. De laatste jaren is bovendien weinig genvesteerd in kantorenvastgoed in de regio. Demeeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties. 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten) Factsheet kantoren Oost-Nederland FGH BANK JULI 2014 2012 2013 Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,50- 8,25 8,25 10,00 7,75- 8,75 8,25 10,00 Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 - 9,50 7,25-8,50 8,00- 10,00 Noordwest-Nederland 6,00-7,50 7,00-10,00 6,00 - 7,75 7,50 - 11,00 Midden-Nederland 6,25 - 7,50 7,25 - 9,00 6,25 - 8,00 7,5 - 10,00 Zuidwest-Nederland 6,25-7,50 7,00-8,75 6,50-8,00 7,25-11,00 Zuid-Nederland 6,50-7,75 7,50-10,00 7,00-8,50 7,75-11,00 Contactgegevens Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 3500 GE Utrecht (030) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, R.Bak Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Ongeveer 18% van de landelijke voorraad aan bedrijventerreinen ligt in Oost-Nederland. Gelderland beschikt over een grotere voorraad dan Overijssel en heeft bovendien een hogere uitgiftegraad (85% ten opzichte van 80% in Overijssel). De economische bedrijvigheid in Gelderland concentreert zich voornamelijk in de stadsregio Arnhem- Nijmegen waar 30% van de voorraad terug te vinden is. In Overijssel zijn de belangrijkste concentraties van bedrijfsruimte terug te vinden rond Zwolle en de Twentse steden. Zwolle is een belangrijk distributieknooppunt voor Oost en Noord-Nederland. In 2013 daalde de opname in Oost-Nederland ten opzichte van 2012. De opname in Gelderland laat een dalende trend zien sinds het uitbreken van de crisis in 2008 (op 2012 na), terwijl de opname in Overijssel de laatste jaren juist op een relatief hoog niveau ligt. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat hier de laatste jaren veel grootschalige transacties (> 10.000 m) zijn geregistreerd. De jaarlijkse vraag wordt echter vooral bepaald door gebruikers met behoefte aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk. De hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in Oost-Nederland ligt op ruim 1,9 miljoen m. Opvallend is dat het aanbodniveau in Gelderland al geruime tijd stabiel is, terwijl het aanbod in Overijssel uctueert. In Overijssel is het aanbod in 2013 voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis gedaald. Een groeiend deel van het bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij wensen van gebruikers. Gelderland heeft in Oost-Nederland het meeste aanbod van logistiek vastgoed, namelijk 389.000 m tegenover 85.000 m in Overijssel. Ook hiervoor geldt dat dit aanbod veelal verouderd is. FGH BANK JULI 2014 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Oost-Nederland (in netto ha) Vraag Opname bedrijfsruimte in Oost-Nederland in m Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Oost-Nederland in m 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND Gelderland Overijssel Overig Nederland 7.899 6.300 63.497 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Gelderland Overijssel 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Gelderland Overijssel 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m 2013 Totaal Beschikbaar 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013 Gelderland Apeldoorn 157.600 688 142 45.100 47.500 26.100 12.100 25-65 20-60 Arnhem 150.600 284 47 90.300 92.500 6.400 6.900 30-60 30-60 Doetinchem 56.300 332 61 54.000 52.000 13.600 13.500 30-55 25-50 Duiven 25.600 232 37 34.400 27.000 13.800 9.000 30-55 25-55 Ede 110.600 416 95 119.000 136.000 19.700 11.200 30-60 30-60 Nijmegen 167.900 571 57 66.500 67.000 20.700 7.500 25-60 25-55 Tiel 41.800 340 39 51.200 72.700 14.600 5.800 30-60 25-55 Zaltbommel 27.200 209 28 1.900 13.400 11.000 - 25-50 25-50 Overig 1.281.600 4.908 660 565.900 553.200 159.100 96.600 - - Totaal Gelderland 2.019.200 7.899 1.166 1.028.300 1.061.300 285.000 162.600 - - Overijssel Almelo 72.400 715 224 57.200 95.000 19.500 5.500 20-45 20-45 Deventer 98.400 347 56 61.100 53.500 13.100 10.900 20-50 20-50 Enschede 158.800 627 99 158.400 160.500 39.100 47.000 25-50 25-50 Hengelo 81.000 468 39 97.900 91.500 12.700 6.200 25-55 25-55 Kampen 51.100 391 77 34.400 63.500 800 9.700 30-50 30-50 Oldenzaal 32.100 241 63 84.700 65.500 11.000 7.000 25-50 20-45 Zwolle 123.000 566 147 105.100 93.500 25.100 47.800 30-55 30-55 Overig 522.700 2.946 571 343.600 239.800 36.100 54.700 - - Totaal Overijssel 1.139.500 6.300 1.276 942.400 862.800 157.400 188.800 - - Totaal Oost-Nederland 3.158.700 14.200 2.442 1.970.700 1.924.100 442.400 351.400 - - 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten) Factsheet bedrijfsruimte Oost-Nederland FGH BANK JULI 2014 Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft ditweer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voorbedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikers- speciek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment, waarvan met name de regios Arnhem- Nijmegen en Zwolle proteren. Door gebrek aan beschikbaar vastgoed, is het aantal transacties echter klein. 2012 2013 Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 8,00 - 9,00 8,50 - 10,00 8,50 - 9,75 9,00 - 11,00 Oost-Nederland 7,25 - 9,00 7,75 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 10,50 Noordwest-Nederland 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 11,00 Midden-Nederland 7,50 - 8,75 7,75 - 10,00 7,50 - 9,00* 8,00 - 10,00 Zuidwest-Nederland 7,25 - 8,75 7,75 - 10,00 7,25 - 9,00 8,00 - 11,00 Zuid-Nederland 7,25 - 8,75 7,50 - 10,00 7,25 - 8,75 8,00 - 11,00 Contactgegevens Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 3500 GE Utrecht (030) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, IBIS-werklocaties, NVMBusiness Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. In totaal telt de regio Oost-Nederland 6,3 miljoen m 2 winkel- ruimte. Daarvan ligt circa 60% in de provincie Gelderland en circa 40% in Overijssel. Naar inwoners gemeten is de winkel- dichtheid in Overijssel (2.158 m 2 per 1.000 inwoners) echter hoger dan in Gelderland (1.917 m 2 per 1.000 inwoners). In totaal is de winkelvoorraad in Oost-Nederland vorig jaar met ruim 75.000 m 2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen. De vraag naar winkelruimte in de regio Oost is vorig jaar sterk afgenomen, vooral in Gelderland maar ook in Overijssel. In totaal is slechts 72.500 m 2 opgenomen. Dat is het laagste niveau in de afgelopen tien jaar. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 97.000 m 2 per jaar verhuurd, met 2012 als uitschieter toen de vraag uitkwam op ruim 127.000 m 2 . De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen. De winkelleegstand in Oost-Nederland is hoog. Dit komt vooral voor rekening van Overijssel. Overijssel heeft met 8,1%, zelfs het op n na hoogste leegstandspercentage in Nederland. Hoewel de leegstand in Gelderland nog net onder het landelijk gemiddelde ligt, neemt ook hier de leegstand gestaag toe. Oorzaken voor de hoge leegstand in Overijssel zijn naast de economische conjunctuur de combinatie van een relatief grote winkelvoorraad, een snel vergrijzende bevolking en verschuiving van winkelaankopen naar internet. FGH BANK JULI 2014 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Oost-Nederland (*1.000 m 2 ) Vraag Opname winkelruimte in Oost-Nederland (*1.000 m 2 ) Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen) 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT OOST-NEDERLAND 3.864 2.459 24.926 Gelderland Overijssel Overig Nederland Overijssel Gelderland 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0% 9,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nederland 0 20.000 30.000 10.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Gelderland Overijssel Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Leegstand inm Opname inm Bandbreedte in /m 2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013 Gelderland Apeldoorn 157.600 311.100 311.700 35.500 45.300 7.000 4.700 350-800 350-750 Arnhem 150.600 307.400 291.100 31.000 28.400 7.500 5.600 700-1.100 700-1.050 Barneveld 54.000 114.600 113.200 9.800 5.900 2.700 1.200 200-450 200-400 Doetinchem 56.300 166.900 170.800 15.100 18.200 3.100 1.000 450-650 450-600 Ede 110.600 175.500 178.300 15.300 17.700 6.400 3.500 200-450 200-425 Nijmegen 167.900 254.300 260.900 27.100 29.600 8.900 5.100 650-900 650-850 Zutphen 47.200 143.200 144.900 16.600 19.400 1.800 400 275-425 275-400 Overig 1.271.600 2.383.000 2.392.700 202.900 209.000 23.500 15.000 - - Totaal Gelderland 2.015.800 3.856.000 3.863.600 353.300 373.500 60.900 36.500 - - Overijssel Almelo 72.400 182.500 185.200 35.000 33.400 4.900 3.700 200-400 200-375 Deventer 98.400 192.000 192.800 35.000 35.300 2.500 3.300 500-800 475-800 Enschede 158.800 326.300 308.700 47.900 48.500 9.400 8.200 350-850 350-850 Hardenberg 59.600 136.300 131.900 14.600 16.000 600 2.500 160-275 160-250 Hengelo 81.000 198.200 199.600 23.800 25.800 6.300 5.200 300-500 250-450 Kampen 51.100 76.600 86.100 8.300 14.700 600 - 125-300 125-275 Zwolle 123.000 226.700 231.200 16.500 18.100 3.900 6.800 400-1.050 400-1.050 Overig 495.100 1.118.100 1.123.900 111.900 118.500 9.200 6.400 - - Totaal Overijssel 1.139.400 2.456.700 2.459.400 293.000 310.300 37.400 36.100 - - Totaal Oost-Nederland 3.155.200 6.312.700 6.323.000 646.300 683.800 98.300 72.600 - - De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risicos en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand, waaronder diverse winkelgebieden in Oost-Nederland. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Oost-)Nederland. Op de toplocaties in Gelderland en Overijssel liggen de netto-aanvangsrendementen net boven 5%. De toprendementen zijn daarmee hoger dan in de overige regios. De brandbreedte wordt wel groter, een signaal dat de markt verder divergeert. 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT OOST-NEDERLAND Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten) Factsheet winkels Oost-Nederland FGH BANK JULI 2014 2012 2013 A1 locaties A1 locaties Noord-Nederland 4,50 7,00 4,75 7,50 Oost-Nederland 5,00 6,75 5,25 7,25 Noordwest-Nederland 4,25 6,00 4,50 6,75 Midden-Nederland 4,5 6,00 4,50 6,50 Zuidwest-Nederland 4,75 6,50 4,75 6,50 Zuid-Nederland 4,75 6,50 4,75 7,00 Contactgegevens Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 3500 GE Utrecht (030) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, Locatus Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.