UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA FACULTATEA DE DREPT
NOTE DE CURS DREPT LOCATI V I RELAII DE AREND (Ciclul I)
AUTOR: Natalia Chibac mg. n drept, lector superior
Aprobat la edina Catedrei Drept privat din: 22.05.2013, proces-verbal Nr: 9
Examinat de Consiliul facultii de Drept USEM la 24.05.2013, proces-verbal Nr. 5
Aprobat la edina Senatului USEM din: 01.07.2013, proces-verbal Nr. 9
CHIINU 2013 2
TEMA.1 Consideraii generale privind dreptul locativ. Legislaia naional cu privire la condominium.
Tezele principale: 1. Noiunea de drept locativ. 2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ. 3. Principiile de reglementare juridic a raporturilor locative n Republica Moldova. 4. Izvoarele dreptului locativ. Fondurile locative. 5. Noiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului. Statutul juridic al Asociaiei de locatari n condominium. Raporturi de proprietate n condominium i Asociaiei de locatari n condominium. 6. Problemele Dreptului locativ la etapa actual.
1. Noiunea dreptului locativ n literatura de specialitate dreptul locativ a obinit o acceptare larg i alta restrns. n sens restrns dreptul locativ este definit ca fiind o totalitate de norme juridice ce reglementeaz raporturile ce in de folosirea spaiului locativ. Susintorii acestei concepii (Litovkin V., Braude I.) consider, c dreptul locativ are ca obiect de reglemenatre n exclusivitate raporturile de folosire a spaiului locativ. Raporturile aprute n procesul acordrii spaiului locativ, expoatarea lui, sunt examinate ca nelocative, fiind incluse n obiectul de reglemenatre a altor ramuri de drept. n sens larg dreptul locativ este definit ca fiind o ramur de drept ce reglementeaz raporturile ce apar n procesul satisfacerii necesitilor locative ale cetenilor. n literatura de specialitatea s-au dus contraverse cu privire la recunoaterea dreptului locativ ca ramur de drept autonom. Potrivit unei opinii, dreptul locativ nu este o ramur de drept autonom, dar fiind o instituie de drept civil (Pigolkin A). Potrivit altei opinii, dreptul locativ este o ramur complex de drept, deoarece se bazeaz pe mbinarea unor obiecte i metode neomogene de reglementare juridic (Polenina C). Ramurile complexe de drept includ o totalitae de instituii interramurale, ce reglemenateaz relaii sociale omogene (Raiher V.). Acest autor a menionat, c raporturile locative sunt reglemenetate de normele a trei instituii juridice: instituia de drept administrativ ce ine de evidena persoanelor ce au nevoie de mbuntirea condiiilor locative i acordarea ncperilor de locuit; instituia civil ce se refer la contractul de ncherierea a spaiului locativ i instituia civil ce ine de folosirea ncperilor cooperatiste. Ca ramur complex de drept, dreptul locativ este o totalitate de norme juridice ce reglementeaz raporturile din domeniul administrrii ntreinerii i reparrii fondului locativ, acordrii i folosirii ncperilor i alte raporturi ce in de satisfacerea necesitilor locative. Dreptul locativ este o ramur complex de drept, deoarece n procesul reglementrii raporturilor mbin norme i instituii specifice altor ramuri de drept dreptului civil, administrativ. O trstur specific raporturilor reglemenate de dreptul locativ se refer la faptul, c ele apar n privina unui obiect material specific locuinei, ncpere destinat pentru trai permanent. n afar de acesta un subioect obligatoriu al acestor raporturi este persoana fizic ceteanul. Dreptul locativ a mptumutat norme i metode de reglemenate specifice altor ramuri de drept, sar acest procedeu nu s-a fcut mecanic. n procesul codificrii s-a fcut sistematizarea normelor locative, preluicrarea i adaptarea lor, fapt ce a permis crearea unei entiti juridice autonome. n calitate de ramur complex de drept, dreptul locativ se caracterizeaz prin obiect propriu de reglemntare, principii i mijloace proprii dee reglemenate juriidc. Dreptul locativ dispune de sistemul su propriu, adic de insituii juridice proprii, care conin norme ce reglementeaz relaiile sociale omogene.
3 2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ Dreptul locativ are ca obiect de reglementare un complex de relaii sociale, aprute n privina locuinei, denumite raporturi locative. n legrur cu acest fapt apare necesitatea de a defini i a dezvlui coninutul raporturilor locative. n literatura de specialitae au fost expuse mai multe opinii n acest sens. Pn la adoptarea Codului locativ raporturile locative erau reglementate de dreptul civil i calificate ca raporturi civile ce in de folosirea spaiului locativ. Ali autori considerau, c raporturile locative sunt raporturile aprute n procesul satisfacerii necesitilor locative ale persoanei, i anume - raporturile ce apar n procesul acordrii i folosirii locuinei. Dup codificarea legislaiei locative raporturile locative au dobndit o accepiune larg, fiind definite ca relaii sociale aprute n procesul acordrii i folosirii locuinei, administrii i expoatrii a fondului locativ. Raporturile sociale, denumite locative, se caracterizeaz prin faptul c apar n privina unei ncperi destinat pentru trai i inclus, n oridnea stabilit, n cadrul fondului locativ. Conceptul raporturi locative cuprinde n prezent un cerc larg de relaii sociale. Astfel, obiectul de reglemenatare a dreptului locativ este format din relaii ce in de administrarea fondului locativ; evidena locativ i acordarea ncperilor; folosirea spaiului locativ n baz de contractului sau n baza altui temei legal; exploatarea, ntreinerea i asigurarea integritii ncperilor de locuit. Obiectul material al raportuilor locative este ncperea de locuit. Specific este faptul c ncperea, n calitate de bun material, deseori apare numai dup apariia i dezvoltarea raporturilor locative. Atunci, cnd persoana se afl la evidena locativ, obiectul raportului locativ este ncperea pe care persoana urmeaz s o primeasc. Aceast ncpere nu este individualizat, deoarece necesitile locative ale solicitantului se pot mri ca urmare a creterii numrului memrbilor familiei sale. n aceste sutiaii obiectul raportului locativ se individualizeaz numai la etapa acordrii ncperii. Obiectul rapootului locativ este determinat la momentul apariiei acestuia, atunci cnd se nchiriaz o locuin din fondul privat sau se subnchiriaz o locuin din fondul de stat. Competena subiectiv a raporturilor locative este specific. Pe de o parte ca subiect apare proprietarul locuinei, iar n cazul fonsului de stat organele locative, iar pe de alt parte persoana fizic, care are nevoie de locuin, precum i membrii familiei acesteia. Competena subiectiv a raportuirlor locative este foarte dinamic, deoarece locuina, de regul, nu se folosete de o singur persoan, ci de familie, membrii creia au drepturi egale cu chiriaul. Astfel, chiriaul, n calitate de subiect formal al raportului locativ, poate fi nlocuit de ctre un membru al familiei sale la orice etap de dezvoltare a raporturilor locative. Raporturile locative pot fi convenional mprite n urmtoarele grupe: - raporturile ce in de folosirea spaiului locativ n baza contractului de nchiriere a locuinie sau n baza altui titlu (calitate de membru al CCL). Aceste raporturi formeaz nucleu raporturilor locative, deoarece n cadrul loc se satisfac necesitile locative ale persoanei. Raporturile de folosire a spaiului locativ neomogene i pot i mprite n cteva subgrupe i anume: a) raportuirle aprute n legtur cu acordarea locuinei ce urmeaz a fi folosit n baza contracrtului de nchirierea a locuinei; b) raportuirle de folosire a locuinei n baza calitii de membru al CCL lui; c) raportuirle de subnchirierea a locuinei. - raporturile ce in de asigurarea persoanelor cu spaiul locativ, i anume: evidena locativ i acordarea locuinelor din fondul de stat. Raporturile locative de acest gen sunt reglemenate de norme de natur administrativ, iar n unele cazuri i de cele civile (cnd se acord o locuin membrului CCL lui).; - raporturile locative ce in de folosirea ncperilor de serviciu i a cminelor. Aceste raporturi sunt evideniate ntr-un grup aparte, deoarece n cadrul lor are loc folosirea temporar a ncperilor; - raporturile locative ce apar n domeniul administrrii, ecploatrii, intreinerii locuinelor; - raporturile locative ce in de deserviraea locatin-comunal a peroanelor asigurarea caselor de locuit cu ap, energie tehnic, electric etc. 4 n final definim raporturile locative ca fiind relaii sociale reglemenate de normele dreptului locativ, ce apar n procesul asigurrii persoanelor cu ncperilor de locuit i folosirea lor.
3. Principiile de reglementare juridic a raporturilor locative n RM Principiile generale ale dreptului sunt aplicabile fiecrei ramuri n parte. Aceste principii se manifest diferit, n dependen de specificul relaiilor sociale reglementate de ramura respectiv de drept. n literatura de specialitate au fost expuse mai multe opinii cu privire la principiile care guverneaz dreptul locativ. Potrivit unei opinii, dreptului locativ i sunt specifice urmtoarele principii: mbinrii intereselor personale cu cele publice (sociale); imperativitii prescripiilor normelor locative; normrii ncperilor acordate din fondul de stat; stabilitii raporturilor locative; ocrotii drepturilor locative ale persoanelor (Martkovici I.). Potrivit unei alte opinii principiile dreptului civil sunt specifice i dreptului locativ, dar dispun de unele particulariti condiionate de obiecul specific al raporturilor locative. Aici se enumer urmtoarele principii: legalitii, stabilitii drepturilor locative; inalienabilitatea drepturilor locative din fondul de stat i cel de serviciu; caracterul de consum al drepturilor chiriaului i a membrilor familiei lui (Kjmarov V.). n dreptul locativ se manifest principiile specifice diferitor ramuri de drept. Astfel, n domeniul folosirii ncperilor de locuit n baza contractului de nchiriere sau n baza calitii de membru al CCL-lui se aplic principiile dreptului civil, deoarece raporturile locative din acest domeniu sunt reglemenate prin metoda specific dreptului civil. Raporturile ce in de evidena locativ i acordarea ncperilor de locuit, administrarea i expoatarea lor sunt guvernate de principiile specifice dreptului administrativ. Pe lng principiile sus-numite putem enumera i alte principii specifice dreptului locativ, precum: a) principiul stabilitii raporturilor locative, acest principiu este determinat n art.10 CL, care prevede c ncperile de locuit din casele fondului de stat i cel cooperatist se acord n folosin fr termen. Aceast regul a fost instituit innd cont de faptul c ncperile din cadrul acestor fonduri sunt destinate pentru domicilierea permanent a persoanelor; b) principiul inadmisibilitii privrii arbitrale de dreptul la locuin. Acest principiu consituie continuarea primului i contribuie la realizarea stabilitii dreptului la folosirea locuinie. Normativ acest principiu este consacrat n art.93 CL, care admite rezilirea unilateral de ctre locator a contractului de nchirierea a spaiului locativ numai n cazurile expres prevzute de legel i numai pe cale juridicar; c) principiul accesibilitii asigurrii cu spaiu locativ. Coninutul acestui principiu exprim faptul, c perosana i poate asigura dreptul la locuin pe diferite ci pe calea nchirierii locuinei, procurrii ei, dobndirei calitii de membru al CCL- lui.
4. Izvoarele dreptului locativ (legislaia locativ). Fondurile locative. Izvoarele dreptului locativ constiutie o totalitate de legi i alte acte normative menite s reglementeze raporturile locative. Exist mai multe categorii de izvoare ale dreptului locativ, i anume: - Constituia RM este baza juridic pentru dezvoltarea legislaiei locative, astfel, n art.27 din Constituie esze consfinit dreptul perosanel de a-i stabili domiciliul n orice localitate din ar; - Legile adoptate de Parlament. Ponderea apariiei Codului cu privire la locuine adoptat la 3 iulie 1983. Codul respectiv conine norme care reglementeaz mai mult sau mai puin toate instituiile ce in de dreptul locativ. Legea privatizrii fondului de locuine din 10 martie 1993 /MO;2000, nr.5-7/ consfinete principiile care stau la baza privatizrii ncperilor din cadrul fondului de stat i obtesc. Legea condominiului n fondul locativ din 30 martie 2000 /MO, 2000, nr.130-137/; Legea cu privire la fondul locativ cu statut special din 16 septembrie 1996 /MO, 1997, nr.31-32/. - Hotrrile Guvernului. Regulamentul provizoriu cu privire la rezervarea spaiului locativ adoptat prin HG din 9 octombrie 1995 /MO, 1995, nr.68-69/. Regulile provizorii de 5 expolatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriilor aferente adoptate prin HG din 21 decembrie 1998 /MO, 1999, nr.3-4/. Potrivit art.4 CL, casele de locuit, precum i ncperile de locuit din alte cldiri, aflate pe teritoriul RM formeaz fondul de locuine. Fondul locativ este o totalitate de ncperi de locuit, indiferent de tipul de proprietate, inclusiv case de locuit, case specializate (cmine), apartamente, ncperi de serviciu i alte ncperi utile pentru trai. Toate ncperile de locuit pot fi nprite n mai multe fonduri locative, n dependen de mai multe criterii partenen, regimul juridic, destinaie. Potrivit art.5 al CL fondul locativ este format din: a) fondul locativ de stat; b) fondul locativ obtesc; c) fondul locativ cooperatist; d) fondul locativ individual. Trebuie de menionat c clasificarea respectiv necesit rectificare, deoarece a fost fcut pn la adoptarea Constituiei i Legii cu privire la proprietate. Astfel, nu este ireproabil din punct de vedere juridic evidenierea fondului obtesc de rnd cu cel privat, care n esen este o varietate a fondului privat, deoarece se afl n proprietatea privat a organizaiilor obteti. Totodat, fiecare din fondurile sus-menionate pot fi mprite n subfonduri locative cu regim juridic deosebit. n cadrul fondului privat putem evidenia: a) fondul ce se afl n proprietatea persoanelor fizice; b) fondul ce se afl n proprietatea persoanelor juridice. n prezent capt importan clasificarea fondurilor locative n dependen de destinaia locuinelor. n acest sens deosebim: a) fondul locativ social care cuprinde llocuine care se atribuie, cu chirie subvenional de stat, unor peroane sau familii a cror situaie familial nu le permite satisfacerea necesitilor locatite n condiiile pieii; b) fondul locativ cu destinaie special care este nchiriat n scopul obinerii de profit; c) fondul locativ de serviciu care cuprinde locuinele destinate funcionarilor publici, angajailor unor agenii economice i care se acord n condiiile contractului de munc. Legea nu interzice trecerea ncperilor dintr-un fond locativ n altul. Aceast trecere nu trebuie s lezeze drepturile locative ale persoanelor care locuiesc n ncperile resopective. Astfel, privatizarea apartamentelor nu duce la stingerea dreptului de folosin a aprtamentului, drept ce aparine persoanelor care nu au participat la privtizare. Caracterizm fiecare fond. Foncul locativ individual, demunit n prezent i privat, include casele de locuit i aprtamentele aflate n proprietatea personal a cetenilor (art.5 CLRM), precum i cele ce aparin persoanelor juridice. n ultimii ani componena fondului privat s-a extins considerabil, aceasta incluznd case individuale construite sau procurate; apartamente privatizate sau procurate; apartamentele aflate n casele CCL-lui, dac membrii acestuia au pltit integral cota de participare. Potrivit legislaiei n vigoare al locuinelor din fondul privat por fi societile comerciale i necomerciale, organizaiile obteti i religioase. Fondul locativ de stat cuprinde totalitatea ncperilor de locuit ce se afl n proprietatea statului. Potrivit art. 6 CL, fondul locativ de stat cuprinde ncperile ce se afl n administrarea autoritilor publice locale (fondul locativ al autoritilor publice locale) i ncperile ce se afl n administrarea ministerelor i departamentelor (fondul locativ departamental). Casele din cadrul fondului departamental se afl n administratea operativ sau gestiunea economic a ntrepriderilor i instituiile de stat. ncperile din cadrul fondului departamental sunt destinate pentru asigurarea cu spaiul locativ a angajailor ntreprinderilor de stat, autoritilor publice centrale, iar cele din fondul autoritilor publice locale au ca scop satisfacerea necesitilor locative ale populeiei din acest teriotiru. Fondul locativ obtesc cuprinde casele de locuit i ncperile de locuit siptuate na lte cldiri, care aparin organizaiilor obteti, cooperatiste, comitetelor sindicale, destinate pentru asigurarea cu spaiul locativ a angajailor acestor organizaii. Regimul juridic al fondului obtesc este identic cu cel al fondului locativ de stat. Aceasta se explic prin faptul, c pn la 90% locuine din cadrul fondului obtesc erau administrate nu de proprietari, ci de organele de stat. 6 Bineneles, c aceast stare nu mai corespunde exigenilor timpului i lezeaz dreptul de proprietate al organizaiilor obteti. Fondul locativ cooperatist include casele de locuit ce se afl n proprietatea CCL-lui. Regimul juridic spevific al acesui fond este condiionat de faptul, c folosirea ncperii cooperatiste ine de calitatea de membru al cooperativei. ncperile cooperatiste se acord n exclusivitate membrilor cooperativei i familiei lor.
5. Noiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului. Statutul juridic al Asociaiei de locatari n condominium. Raporturi de proprietate n condominium i Asociaiei de locatari n condominium. Odat cu privatizarea apartamentelor de stat, trecerea apartamentelor cooperatiste n proprietatea membrilot cooperativei, ncperile dintr-un bloc locativ se pot afla n proprietatea privat, de stat sau minicipal. Ca urmare a acestui fapr se pune porblema stabilirii apartenenie spaiilor nelocuibile din cadrul blocului locativ. trEc aceste spaii n proprietatea privat a proprietarilor de apartamente sau rmn n porprietatea statului saz a cooperativei. Orice bloc locativ este format din ncperi de locuit (apartamente), spaii nelocuibile de uz comun i instalaii tehnico-sanitare. ncperile de locuit se afl n proprietatea individual a persoanelor, iar spaiile nelocuibile se afl n proprietatea comun indivizibil a proprietarilor de apartamente. n legtur cu aceasta i apare conceptul de condominiu, care constituie un complex unic de bunuri imobile, care includ locuine ce se afl n proprietatea privat, de stat sau municipal, pe de oparte, i alte spaii de uz comun, teren aferent, pe de alt parte, care seafl n proprietatea comun indivizibil. Condominiul include: 1 o cldire sau o parte din cldire cu intrare separat; 2 cteva cldiri sau construcii amplasate compact, unite de un tere comun i elemente de infracstructur comun (garaje). Obiectele care se includ n comdominiu i formeaz proprietatea comun indivizibil sunt: anexe la cldiri, drumurile i prcrile auto, alte obiecte amplasate pe terenul aferent, acoperiul, terasele, casele scrilor, ancensoarelor, utilajul i sistemele inginereti din interiorul i exteriorul locuinelor, care deservesc mai multe locuine (art.5 Legea). Terenurile pe care sunt amplasate blocurile locative i alte bunuri imobile din condominiu se transmit cu titlu gratuit n proprietatea comun a proprietarilor de ctre autoritile publice locale. Hotarele terenului aferent blocului se stabilete de autoritatea public competent n termen de 30 de zile de la adresare. Proprietarul de apartament are n proprietate, n afar de aparament, i o cot indiviz? din proprietatea comun. Dreptul de proprietate asupra cotei indivize din proprietatea comun apare n virtutea procurrii sau privatizrii apartamentului, achitrii integrale a cotei de participare n cooperativ. Cota parte a fiecrui proprietar n bunurile imobile comune din condominiu, este proporional cu suprafaa locuinei ce-i aparine n condominiu, dac nu s-a stabilit altceva prin decizia adunrii generale. Coproprietarii condominiului exercit atributele proprietii de comun acord, iar n caz de litigiu n ordinea stabilit de instana de judecat. Coproprietarii nu au dreptul s cear separarea cotei sale dfin prooprietatea comun, ei pot stabili mosul de folosire a bunurilor comune. Proprietarii nu au dreptul s nstrineze cota sa din proprietatea comun, separat de locuin. Cota parte urmrete soarta juridic a apartamentului, fiind o anex la bunul principal (locuin). Noul proprietar al locuinei preia toate dreptuirle i obligaile fostului proprietar din condominiu. Coproprietarii sunt obligai s participe la cheltuielile pentru ntreinerea i reparaia proprietii comune. Cota de cheltuieli se stabilete n funcie de suprafaa locuinei i numrul de persoane care locuiesc n ea. Pn la constituirea asociaiei de coproprietari n condominiu, ntreinerea i reparaia se efectueaz de organizaiile de exploatare a locuinelor (p.3, anexa 4 Legea privatizrii). Potrivfit art.15 Legea, pentru asigurarea exploatrii cldirii cu mai multe locuine i a proprietii comune n condominiu, proprietarii sunt n drept s aleag modul de administrare a proprietii. Administrarea condominiului poate fi efectuat: 1 nemijlocit de ctre proprietari, 7 n cazul n care condominiul include cel mult 4 proprietari care dein cel mult 4 locuine; 2 de ctre asociaia de coproprietari mnemijocit sau prin transmiterea acestor funcii altor persoane. Asociaia de coproprietari este o uniune benevol a proprietarilor de apartamente, care se asociaz n scopul administrrii comune a condominiului. Asociaiile de coproprietari se formeaz prin asociere sau reorganizarea CCL-lui, membrii cruia au pltit integral cota de participare. Asociaia de coproprietari se formeaz de cel puin 2 proprietari. Fondatori ai asociaiei pot fi proprietari de locuine, ageniile teritoriale de privatizare sau autoritile publice locale. Calitatea de fondator este strnd legat de cea de proprietar sau administrator al apartamentului. Interesele minorilor, membrii ai asociaiei, sunt reprezentate de ctre prini, tutori sau curatori. Dup organizarea asociaiei de coproprietari, toate persoanele care procur locuine n condominiu devin membri ai asociaiei din momentul apariiei dreptului de proprietate asupra apartamentului. Calitatea de membru al asociaiei nceteaz odatz cu decesul persoanei fizice, lichidarea persoanei juridice swau nstrinarea apartamentului. Oentru constituirea asociaiei de coproprietari este necesar decizia adunrii generale a copropritarilor, la care se aprob statului avrsteia. Asociaia dobndete statutul de persoan juridic din momentul nregistrrii ei la Camera nregistrrii. Potrivit art.20 Legea., asociaia are urmtoarele drepturi: 1. s ncheie contracte de gestionare sau de deservire a proprietii comune cu tere persoane; 2. s organizeze deservirea de sine stttoare a bunurilor imobile din condominiu; 3. s ntocmeasc devizul anual de cheltuieli pentru exploatarea, reparaia i reconstrucia proprietii comune; 4. s stabileasc pentru fiecare coproprietar cuatumul prilor obligatorii conform cotei de participare; 5. s se adreseze n judecat n cazul neexecutrii de ctre coproprietari sau chiriai a obligaiei de participare la cheltuielile comune. Organele de conducere i control ale asociaiei sunt adunarea general, consiliul de administarre, preedintele i comisia de cenzori. Adunarea general este organul suprem de conducere i este alctuit din toi membrii asociaiei. Dup prima ntrunire organizatoric de constituire a asociaiei, edinele acesteia vor avea loc cel puin o dat pe an. Adunarea general este mputernicit de a adopta decizii dac cel puin 2/3 din numrul total de membri dunt prezeni. Adunarea general adopt decizii cu majoritatea simpl de voturi. Numrul de voturi al fiecrui proprietar depuinde de numrul de locuine pe care le deine. Proprietarii locuinei comunale au un singur vot. Organele executive al asociaiei este consiliul de administrare. Membrii consiliului de adminstraie se aleg din rndul membrilor asociaiei la adunarea general, pe termenul sabilit de statut, dar nu mai mare dect 3 ani.
6. Problemele Dreptului locativ la etapa actual. 1) privatizarea locuinei: privatizarea a avur sesn login n trei cazuri: - cnd locuina care se privatiza era locuibil de oameni n vrst i pentru privatizare erau de ajuns bonurile; - dup 1989 cnd a fost anunat suveranitatea rii, oamenii au avut posibilitatea s plece peste hotarele rii, vnznd apartamentele privatizate; - cnd se privatiza un nou apartament. Problemele aprute dup privatizare: - fondul locativ avea un % mare de amortizare, care necesita o reparie capital: apartamentul devenind proprietate privat i propruietarul era obligat s rspund de proprietatea sa; - ntr-o cas locuiesc proprietati cu diferite niveluri de trai i venit, ceea ce face inposibilul de a face reparaie capital n cas, scar...; 8 - problema achitrii serviciilor comunale, care sunt mult ridicate n legtur cu piederile apei, gazului, energiei electrice din vina serviciilor de expluatare; Problema conducerii i expluatrii: subiecii: sunt 5-6% de apartamente neprivatizate. - proprietarii i chiriaii; - ntreprinderile municipale; - asociaiile proprietarilor locuinelor privatizate; - asociaiile locatarilor n condominiu. Pe de o parte sunt locatarii i pe de alta serviciile comunale n rezultatul expluatrii necondiionate, fr sim de stpn locuinele se ruineaz, distrug. Problema caselor, locuinelor nefinisate: sunt 300 de case nefinisate n mun. Chiinu, care nu pot fi finisate din pricina privatizrii la un pre de nimic de unii aa numi proprietari, care ateapt s vnd imobilul la un pre mare (dar n procesul de ngheare cldirea se distruge, ruineaz...). Problema caselor prsite: ea aprut n ultimii n urma plecrii proprietarilor pentru ctig peste hotarele rii. Casele nu sunt nclzite, nu au ap, energie electric, gaz: se refer mai mult la centrele raionale i orelilor mici, sate. Problema caselor i apartamentelor private: nimeni nu poate evacua din apartament un membru matur care nu vrea s atribuie la achitarea serviciilor comunale... Problema imperfeciunii legislaiei: evacuarea celor care regulat i intenionat nu achit serviciile comunale, fiind destul de nstrii. Problema nelciunii: acapararea unor ncperi sub nfiare, chip, aspect de rude, cunotine, ntreintori.
Bibliografia: 1. Codul cu privire la locuine, aprobat de Parlamentul Republicii Moldova la 3 iunie 1983 i intrat n vigoare de la 1 octombrie 1983. 2. Hotrre cu privire la aprobarea Planului de aciuni pentru remedierea situaiei n domeniul construciei de locuine pe anii 2011-2012 nr.411 din 09.06.2011, Monitorul Oficial nr.99-101/474 din 17.06.2011. 3. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile locative nefinalizate nr.366 din 06.04.98, Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.56-59/381 din 25.06.1998 4. Legea privind autorizarea executrii lucrrilor de construcie nr. 163 din 09.07.2010, Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.155-158/549 din 03.09.2010 5. Legea Republicii Romnia nr.114 din 11 octombrie 1996 Legea locuinei, Textul actului act republicat n Monitorul Oficial nr.393/31 decembrie 1997 6. Proiectul Legii cu privire la locuine 7. Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea fondului de locuine din 10 martie 1993 8. Legea RM cu privire la condominiului n fondul locativ din 30 martie 2000
Tema 2. Folosirea locuinelor n casele fondului de stat. 9
Tezele principale: 1. Temeiul instalrii n locuin. Importana juridic a ordinului de repartiie. Temeiul i consecinele declarrii nulitii ordinului de repartiie. 2. Noiunea de contract de nchiriere a spaiului locativ n casele fondului de stat. Obiectul contractului de nchiriere. Subiectele raportului juridic locativ. 3. Meninerea spaiului locativ dup chiriai i membrii familiei care lipsesc temporar. Rezervarea ncperilor de locuit. 4. Drepturile i obligaiile prilor. 5. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ. Rezilierea contractului de nchiriere. Consecinele rezilierii. 6. Problemele actuale n domeniu.
1. Temeiul instalrii n locuin. Importana juridic a ordinului de repartiie. Temeiul i consecinele declarrii nulitii ordinului de repartiie. n casele fondului de locuine de stat i obtesc, acordarea spaiuui locativ se efectueaz numai n baza hotrrii organului competent al autoadministrrii locale (primrie, pretur, altui organ). ncperile de locuit din casele fondului departamental de locuine li se acord cetenilor pe baza hotrrii comune a administraiei i a cmitetului sndical al ntreprinderii, aprobate de organul corespunztor al autoadministrrii locale /p.49 al Regulamentului nr.405/. Din spaiul locativ dat n exploatare i eliberat, cel puin 50 procente se rezerv pentru asigurarea cu locuine a cetenilor, care au dreptul la primirea prioritar i cu ntetate a ncperilor de locuit. nainte de adoptarea hotrrii cu privire la acordarea ncperilor de locuit cetenii trebuie s prezinte din nou, mai precis, s cunoasc toate documentele prezentate n momentul lurii la evidena locativ. Deci, nnoirea documentelor are loc numai o singur dat - la trecerea rndului i acordarea spapiului locativ. Plus la aceasta, conform p.50 al Regulamentului nr.405, pretendenii pentru primirea spaiului locativ snt obligai s prezinte consimmntul n scris al membrilor majori ai familiei la includerea lor n bonul de repartiie, precum i angajamentul n scris al membrilor majori ai familiei, prin care ei se oblig, ca dup acordarea spaiului locativ s elibereze ncperile de locuit ocupate mai nainte. n baza hotrrii despre acordarea spaiului locativ n casele fondului locativ de stat sau obtesc organul autoadministr'rii publice locale elibereaz ceteanului bonul de repartiie de o form anumit /anexa nr.5 a Regulamentului nr.405/, care servete ca unicul temei pentru instalarea n spaiul locativ acordat /art.50 CL/. Bonul de repartiie poate fi eliberat numai pentru spaiu locativ liber i izolat. Bonul de repartiie prezint un act administrativ al organului de stat competent, care-i acord deintorului dreptul singular de ocupare a spaiului locativ indicat n el. Importana juridic a bonului de repartiie const n urmtoarele: 1) este unicul temei penru instalarea n spaiul locativ; 2) n baza bonului de repartiie n ncheierea contractului de nchiriere a spaiului locativ; 3) bonul de repartiie determin componena subiecilor contractului; 4) bonul de repartiie determin categoriile de persoane /membrii familiei deentorului de bon/, care de rnd cu dnsul au dreptul la instalarea n spaiul locativ acordat; 5) bonul de repartiie determin obiectul contractului de nchiriere a spaiului locativ.
2. Noiunea de contract de nchiriere a spaiului locativ n casele fondului de stat. Obiectul contractului de nchiriere. Subiectele raportului juridic locativ. n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ (n continuare - contract de nchiriere a locuinelor) locatorul se oblig s transmit n folosina chiriaului i a membrilor familiei acestuia ncperea de locuit utilitar pntru locuin permanent, iar chiriaul se oblig s foloseasc spaiul de locuit dup destinaie, s asigure integritatea lui i la timp s achite plata pentru folosina spaiului locativ (chiria). 10 Reieind din noiunea dat contractul de nchiriere a spaiului locativ este un contract bilateral, consensual i oneros. Dup natura juridic contractul de nchiriere a spaiului locativ are multe tangene cu contractul de nchiriere a bunurilor - obiectul contractului snt lucrurile determinate prin caractere individuale i necomsumptibile, bunurlle se transmit n folosin temporar i pentru plat, mai exist i alte momente comune. n acelai timp n literatura juridic contractul de nchiriere a spaiului locativ este recunoscut ca un contract jurudico-civil de sine stttor. Ca dovad a sinesttorniciei sale servesc urmtoarele circumstane: este reglementat de acte normative speciale, obiectul special al contractului - spaiul de locuit, se acord pentru scopuri strict determinate - locuin, prezena unor drepturi i obligaii ale prilor ce-i snt caracteristice de exemplu, dreptul la schimbul spaiului locativ, rezervarea lui, pstrarea dreptului asupra spaiului locativ n caz de lips temporar, regulile speciale de modificare i reziliere a condiiilor contractului i alte particulariti. Izvoarele reglementrii juridice a contractului de nchiriere a spaiului locativ snt urmtoarele acte normative: Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova, adoptat la 3 iunie 1983 care a intrat n vigoare la 1 octombrie 1983, Regulamentul cu privire la modul de acordare a ncperilor de locuit n Republica Moldova aprobat prin hotrrea Guvernului i a Consiliului Republican al Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 1987 (Regulamentul nr. 405), Concepia locativ naional aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 5 august 1994, la fel i hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova din 20 decembrie 1999 "Despre practica aplicrii de ctre instanele judectoreti a unor dispoziii ale Codului cu privire la locuine". Locuina de rnd cu produsele alimentare i mbrcmintea reprezint necestatea primordial a omului n fiecare societate. Fr satisfacerea acestei necesiti este imposibil viaa i activitatea eficace a oamenilor. Formele de satisfacere a necesitii asigurrii cu spaiul locativ snt: dobndirea locuinei n proprietate, ncheierea contractului de nchiriere a spaiului locativ cu proprietarul locuinei sau cu posesorul ei, dobndirea de ctre ceteni a dreptului de folosin a apartamentelor n cazele cooperativelor de locuine sau de construcie a locuinelor n calitate de membru a acestor cooperative, ncheierea contractului de nstrinare a casei de locuit cu condiia ntreinerii pe via, la fel i acordarea gratuit a locuinelor unor categorii de ceteni pentru folosirea pe via , de exemplu, n casele de stat pentru btrni i invalizi i alte forme. Astfel, la momentul actual, mai ales n localitile urbane, contractul de nchiriere a spaiului locativ rmne a fi o form de satisfacere a unuia din necesitile de consum, care determin condiiile existenei omului. n primul rnd se refer la pturile vulnerabile, crora statul le garanteaz acordarea n folosin fr termen d spaiului locativ din fondurile locative de stat i obtesc.
3. Meninerea spaiului locativ dup chiriai i membrii familiei care lipsesc temporar. Rezervarea ncperilor de locuit. Persoanele care se afl la evidena locativ i menin dreptul de a se afla n lista ordinii de succesiune pn la acordarea ncperii de locuit i excluderea lor din liste. Exist situaii n care, dei au deczut condiiile necesare pentru aflarea la eviden, persoanle nu sunt excluse din lista ordinii de succesiune, deoarece intervine instituia meninerii dreptului de a se afla la eviden. Potrivit p.27 Reg.405, dreptul de a se afla la evidena celor ce au nevoie de mbuntirea condiiilor de trai se menine: 1. pentru persoanele care lipsesc temporar, n perioada n care li se menibne dreptul de folosire a ncperii de locuit; 2. n caz de trecere la o funcie electiv n localitatea respectiv; 3. n caz de ieire la pensie; 4. n cazl cnd dup luarea la evidena s-a acordat un loc n cmin sau o locuin de serviciu; 5. n cazul ncorporrii la serviciul militar n termen, n decursul ntregii perioade de ncorporare; 11 6. n cazzul plecrii temporare de la locul de trai permanent n virtutea condiiilor i a caracterului muncii ori n legtur cu studiile n decursul ntregii perioade de ndeplinire a muncii sau de studii; 7. n cazul arestrii n decursul ntregii perioade de aflare sub arest; 8. n cazul aflrii ntr-o instituie curativ-preventiv sau la un preventoriu tratament pentru ntreaga perioad de aflare n aceaste instituii; 9. pentru membrii familiei, n cazul de deces a persoanei aflate la eviden locativ, dac exist temeiuri de a considera c familia acesteia are nevoie de mbintirea condiiilor locative. Dreptul de a se afla la eviden locativ se menine la fostul loc de munc- pn la sfritul anului: - n caz de transferare la lucru la o alt ntreprindere din localitatea respectiv; - n caz de concediere ca urmare a reducerii statelor; - n caz de neprezentare la lucru din cauza ncapacitii temporare de munc; - n caz de concediere n legtur cu rencadrarea n serviciu a lucrtorului, care ndeplinea anterior aceast munc. Dac persoana ce se afla la eviden a plecat la un alt loc de trai permanent ori s-a concediat de la lucru, n locul ei la eviden se ia unul din membri majori ai familiei acestuia, dac nu au disprut temeiurile pentru a considera c aceast familie are nevoie de mbuntirea condiiilor de trai.
4. Drepturile i obligaiile prilor n contract Dup cum reiese din noiunea contractului de ncheiere a spaiului de locuit contractul este sinalagmatic. Drepturilor unei pri i corespund obligaiile contragentului i invers. Obligaiile de baz ale chiriaului se conin mai nti de toate n art.11 CL RM i constau n urmtoarele: grijuliu a se comporta cu case n care locuiete, s foloseasc spaiul locativ n corespundere cu destinaia sa, s respecte regulile folosirii ncerilor de locuit i regulile convieuirii, n mod econom s cheltuie gazul, apa, energia electric i termic. Casele de locuit i ncperile de locuit nu pot fi folosite de ctre ceteni n scopul mbogirii personale, extragerea veniturilor neprovenite prin munc i n alte scopuri de mbogire, la fel i contrar intereselor societi. Reglementarea n detalii ale obligaiilor chiriaului i membrilor familiei lui se conin n Regulile provizorii de exploatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriilor aferente n RM i Contractul de nchiriere a locuinei n blocul locativde start cu mai multe apartamente, aprobate prin Hotrrea Guivernului RM din 21 decembrie 1998. Obligaiile de baz, n afara celor stabilite n art.11 CL RM snt: - asigurarea integritii spaiului de locuit, pstrarea grijulie a instalaiilor tehnico-sanitare i a altor bunuri, pstrarea cureniei i ordinii n intrrile n case, cabinele ascensoarelor, n scrile de incendiu i alte locuri de folosin comun a casei de locuit i a teritoriilor alturate; - respectarea regulilor de securitate incendiar; - efectuarea la timp /peste fiecare 3-4 ani/ a reparaiei curente a spaiului locativ/ vruitul, vopsitul, ncleierea pereilor i paravanelor, vopsirea podelelor a blocurilor de ferestre i ue, instalarea sticlelor, schimbul i reparaia prizelor electrice, ntreruptoarelor .a.m.d./. Cu toate acestea chriaului i se interzice: - s ncarce balcoanele, logiile, scrile de incendiu i chepengurile balcoanelor, tindele, coridoarele, ncperea scrii, ieirile de serviciu; - s pstreze n ncperile de locuit i n cele accesorii substane uor inflamabile, materiale i substane uor explozibile ce impurific aerul; - s efectueze reamenajarea, replanificarea ncperii de locuit fr permisiunea locatorului; - s construiasc samovolnic saraiuri, garaje, beciuri i alte construcii gospodreti pentru folosin individual.; - s pstreze n ograda casei de locuit, n locurile care nu snt destinate special pentru aceste scopuri mijloacele de transport; - s mparte n sectoare separate i s ngrdeasc teritoriile alturate casei pentru folosirea lor n scopuri individuale; 12 - samovolnic s mreasc suprafaa instalaiilor de nclzire central, s instaleze n ele robinete folosirea apei fierbini; - s arunce n canalul de gunoi obiecte de mare volum, s verse lichid, rmie de mncare, s arunce rmie de igri nestinse, chibrite i alte obiecte, care pot provoca astuparea canalului de gunoi i incendierea gunoiului; - s foloseasc ntre orele 23.00-7.00 n ncperile de locuit sau pe teritoriile alturate tele sau radioaparatur, ce produc zgomot excesiv; - s cnte zgomotos la instrumentele muzicale, la fel zgomotos s cnte sau s produc alte sunete, ce ar nclca linitea cetenilor i altele. O particularitate important a contractului examinat reprezint oglindirea n legislaia n vigoare a drepturilor chriaului i a membrilor familiei lui, ce-i snt caracteristice numai acestui contract, instalarea altor persoane n ncperea de locuit pe care o ocup /art.57/, pstrarea spaiului loativ n caz de absen temporar /art.63/, rezervarea ncperii de locuit /art.65/, schimbul /art.69/, darea locuinei n subchirie /art.76/, instalarea locatarilor temporari /art.83/, modificarea i rezilierea contractului de nchiriere a spaiului locativ /art.88, 92 CL RM/.
5. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ. Rezilierea contractului i consecinele. Contractul de nchiriere a spaiului locativ, ca i oricare contract juridico-civil poate fi modificat. Dar spre deosebire de alte contracte pentru modificarea lui este necesar nu numai acordul prilor /locatorului i chiriaului/, dar i acordul membrilor familiei chiriaului. Aceast arend a legii /art. 88 CL RM/ se bazeaz pe faptul, c n acest contract dreptul de folosin a ncperii de locuit nchiriat i alte drepturi de rnd cu chiriaul aparin i membrilor familiei lui. Fr acordul persoanelor indicate modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ se permite numai n cazurile prevzute de legislaia n vigoare. Astfel, Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova permite modificarea contractului n urmtoarele cazuri: 1) mpririi ncperii de locuit la cerina membrilor familiei chiriaului; 2) unirii chiriailor ntr-o singur familie i ncheierea cu el a unui singur contract de nchiriere a spaiului de locuit; 3) recunoaterii n calitate de chiria a altui membru al familiei; 4) folosirea de dreptul alegerii vecinului; 5) retragerea spaiului de locuit, folosit penru dobndirea veniturilor neprovenite din munc; 6) instalarea altor persoane n spaiul de locuit excedentar. Acestea i alte cazuri vor fi examinate n paragraful acesta. 1. mpriea spaiului locativ. Conform art.89 CL RM membrul major al familiei chiriaului are dreptul s cear ncheierea cu el a unui contract aparte de nchiriere a spaiului locativ, dac penru aceasta este consimmntul chriaului i a celorlalte membri majori ai familiei care locuiesc mpreun cu dnsul i dac spaiul locativ ce-i revine poate fi separat sub forma unei ncperi de locuit separate. Astfel pentru modficarea contractului n baza condiiilor generale prevzute de art.89 CL RM, consimmntul prilor i a membrilor majori ai familiei chiriaului/ este necesar prezena unui ir de cndiii suplimentare: a) iniiativa modificrii contractului s parvin de la un membru major al familiei chiriaului i b) dac spaiul de locuit ce-i revine persoanei care a naintat declaraia poate fi separat n forma unei ncperi de locuit separate, adic ca cota ce-i revine s poat fi obiect al cntractului. Este evident faptul, c ultima condiie este cea mai important, deoarece lipsa ei face imposibil satisfacerea cerinei membrului major al familiei chiriaului. Instana judiciar suprem a republicii n hotrrea sa din 20 decembrie 1999 a introdus n aceast regul general o concretizare. n p.16 al Hotrrii Plenului se indic: "n baza art.89 CL RM, instana judectoreasc are dreptul s satisfac cerinele despre mprirea ncperii locative, dac reclamantul n corespundere cu cota parte a spaiului locativ care-i revine sau innd cont de acordul despre ordinea de utilizarea ncperii locative i sepoate distribui o ncpere izolat, ce const din una sau cteva camere /art.54 CL RM/". 13 n acelai timp Plenul Curii Supreme a atras atenia judecilor asupra faptului, c transmiterea ncperilor de locuit concrete n folosina chiriaului i a membrilor familiei lui n casele fondului locativ de stat i obtesc i privarea altor membri ai familiei de dreptul de a se folosi de aceste ncperi /stabilirea ordinuloui de folosire, utilizare/ fr modificarea contractului de nchiriere a ncperii de locuit nu este prevzut de legislaia n vigoare /p.24/. n aa mod, hotrrea citat a Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova a recunoscut ilegal practica, care s-a stabilit n activitatea instanelor judiciare la examinarea litigiilor cu privire la determinarea modului de folosire a spaiilor locative fr mprirea lor. n acelai timp aceast practic a fost stopat. Conform regulei generale, litigiile aprute n legtur cu modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ se soluioneaz n ordine judiciar. Regula despre mprirea ncperii de locuit, stabilit de art. 89 CL RM nu se aplic fa de ncperile de locuit n casele ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor a celor mai importante ramuri a economiei naionale, dac muncitorii i slujbaii ce l-au primit au ntrerupt relaiile de munc cu organizaiile date la dorina personal, fr motive ntemeiate sau pentru nclcarea disciplinei de munc, sau pentru svrirea unei infreciuni, n afara cazurilor acordrii apartamentului ceteanului, care nu se afla n relaii de munc sau eliberarea din lucru din alte motive. n rezultatul mpririi spaiului de locuit: apatamentele destinate i ocupate de o singur familie se transform n apartamente comunale i cu persoana care a naintat cererea se ncheie n contract separat de nchiriere a spaiului locativ. 2. Modificarea contractului n cazul unirii chiriailor ntr-o singur familie. Articolul 90 CL RM stabilete, c cetenii care locuiesc ntr-un singur apartament i se folosesc de ncperile de locuit n baza contractelor aparte de nchiriere, n cazul unirii ntr-o singur familie, snt n drept s cear ncheierea cu careva dintre un contract de nchiriere pentru toate ncperile, pe care ei le ocup. Dup cum reiese din coninutul acestei norme, condiiile modificrii contractului n baza acestui temei snt: domicilierea a ctorva chiriai n locuina comunal n baza contractelor aparte de nchiriere; unirea lor ntr-o singur familie. Deci, de dreptul stabilit n art. 90 CL RM se pot folosi numai chiriai care domiciliaz ntr-un sngur apartament, deaceea cetenii care locuiesc n case diferite, sau n apartamente diferite a unei i aceeai case, nu pot cere ncheierea cu ei a unui singur contract de nchiriere a spaiului locativ. Pentru ncheierea unui conract unic, desigur, este necesar consimmntul membrilor familiei chiriaului, deoarece n cazul dat merge vorba despre crearea unei familii noi, care, evident, este imposibil fr acordul tuturor membrilor majori ce se unesc ntr-o familie, dac ei i pstreaz dreptul la spaiul locativ. Dup prerea noastr la determinarea cercului de persoane, ce se unesc ntr-o singur familie, trebuie s reieim din regulile art.55 CL RM /n care snt determinate categoriile persoanelor, care pot fi membri ai familiei chiriaului/. Deaceea, greit ar fi s socotim, c a cere ncheierea unui singur contract de nchiriere a spaiului locativ pot numai acei chiriai, care au creat o familie prin cstorie. Crearea familiei din punct de vedere al dreptului locatv, conform art.55 CL RM este posibil i pe alte ci, de exemplu, unirea ntr-o singur familie a rudelor apropiate, care locuiesc ntr-un apartament. Mai multca att, dup prerea noastr, este posibil unirea ntr-o singur familie nu numai a persoanelor legate ntre ele prin relaii de rudenie i comunitate, dar i a persoanelor care nu au legturi de rudenie. n prezent acest lucru este deosebit de important. S ne imaginm o astfel de situaie: n dou sau chiar trei camere a unui apartament comunal n baza contractelor aparte locuiesc cteva femei n vrst, bolnave, care au n camerele sale televizoarele, frigiderile, mainile de splat, plitele cu gaz .a. ale sale i fiecare pregtete pentru sine separat. n condiiile deloc uoare ale tranziiei la relaiile de pia, inflaiei, scumpirii roduselor alimentare, pensiilor mici, ele primesc hotrrea de a se uni ntr-o singur familie pentru ducerea gospodriei comune, a bugetului comun, pentru acordarea ajutorului i grijei uneia fa de ata, realizrii unor obiecte care snt n plus /televizoare, frigidere/ i mrirea bugetului familiei. Consecinele unei asemenea modificri ale contractului snt: apartamentulcomunal devine apartament n care domiciliaz o singur familie n baza unui singur contract de nchiriere a spaiului locativ. 14 Legea /p.II art.90 CL RM/ la fel stabilete c refuzul locatorului de a ncheia un singur contract de nchiriere poate fi contestat n ordine judiciar. 3. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ n urma recunoaterii n calitate de chiria a altui membru al familiei. Articolul 91 CL RM stabilete, c membrul major al familiei chiriaul, poate cu consimmntul chiriaului i a celorlali membri ai familiei care locuiesc mpreun cu el cere recunoaterea lui n calitate de chirian conformitate cu contractul de nchiriere a spaiului locativ semnat anterior, n locul chiriaului iniial. n acest mod cum este stabilit n lege aceast norm juridic n practic nu se aplic, dar nu avem temeiuri s-o considerm norm moart (neaplicabil), deoarece n viaa de toate zilele ea se aplic foarte des dar ntr-un singur caz - n cazul decesului chiriaului iniial. Anume aceasta este destinaia de baz a art.91 CL RM. Regula expus mai sus nu se refer la ncperile de locuit n casele ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor a celor mai importante ramuri a economiei naionale cu unele excepii /vezi p.II art.91 CL RM/. Dup prerea noastr, regula stabilit de art.91 CL RM, trebuie s se aplice n cel puin dou cazuri: n cazul acordrii spaiului de locuit persoanelor,ce stau la evidena locativ la aprpierea rndului cu condiia, c n spaiul locativ acordat s-a transferat nu toat familie /de exemplu, n ncperea de locuit nou se transfer prinii i copii minori, dar unul din copiii ce au atins vrsta majoratului i este cstorit rmne n spaiul de locuit anterior i contractul se reoformeaz pe numele lui/. Cazul al doilea: dac n baza art.63 CL RM chiriaul a lipsit fr motive ntemeiate n ncperea de locuit ocupat mai mult de ase luni i n ordine judiciar este recunoscut c i-a pierdut dreptul la spaiul locativ. n principiu art.91 CL RM poate fi aplicat i n alte cazuri, de exemplu, dac chiriaul ncperii de locuit, divornd sau chiar pstrnd legturile de cstorie se scoate de la eviden i se transfer cu traiul permanent ntr-o alt localitate sau peste hotare. Mai departe, dac pentru nclcarea sistematic a regulilor de convieuire, care fac imposibil convieuirea ntr-un singur apartament sau cas, chiriaul vinovat n aceasta, cu respectarea nemijlocit a cerinelor art.102 CL RM, este evacuat din ncperea de locuit ocupat. n aceste cazuri, pentru prentmpinarea instabilitii raporturilor de drept locativ, contractul de nchiriere a spaiului locativ trebuie s fie reoformat pe numele unuia din persoanele care au atins vrsta majoratului i a rmas s domicilieze n apartamentul din care a plecat chiriaul. 4. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului de locuit la cererea chiriaului, care s- a folosit de dreptul alegerii vecinului. Confrm art.76 CL RM chiriaul, care se folosete de un apartament separat, poate interveni cu cererea pe lng organele autoadministrrii locale, ntreprindere, instituie, organizaie /n dependen de apartenena casei de locuit/ de instalare n camera izolat excedentar la alegerea sa a altor ceteni, ce snt luai la evidena celor care au nevoie de mbuntirea condiiilor de locuit. Deci, pentru modificarea contractului n baza acestui temei snt necesare urmtoarele condiii: ca iniiativa s provin de la chiria, care se folosete de un apartament separat, ce el s aib n folosin spaiul locativ excedentar n forma unei camere izolate i ca pretendentul, care l-a ales chiriaul, s fie luat la evidena locativ. Consecinele unei astfel de modificri a contractului snt expres determinate de lege /art.76 CL RM/, care ndic, c n cazul satisfacerii demersului n privina persoanelor indicate /se are n vedere pretendenii/ se ncheie un contract aparte de nchiriere a spaiului de locuit. n aa mod, apartamentul, n care locuiesc o singur familie se transform n locuin comunal. 5. Modificarea contractului n urma retragerii spaiului de locuit, folosit pentru obinerea veniturilor neprovenite din munc. Conform art. 80 CL RM dac chiriaul sistematic d n subchirie spaiul locativ cu scopul obinerii veniturilor neprovenite din munc, spaiul locativ izolat, dat n subchirie poate fi retras n ordine judciar, iar sumele primite n mod ilicit pot fi incasate spre a fi trecute la venitul statului. Norma dat se aplic ca sanciune penru nclcarea legislaiei locative. Pentru modificarea contractului n baza temeiului dat snt necesare urmtoarele condiii: predarea sistematic a spaiului locativ n subchirie; scopul predrii - primireaveniturilor 15 neprovenite din munc; obiect al contractului de subchirie este o ncpere izolat; prezena hotrrii judecii despre retragerea spaiului de locuit, folosit n scopuri ilegale. Consecinele modificrii: conform hotrrii judecii are loc retragerea spaiului locativ- izolat, dup care organele corespunztoare competente /n dependen de apartenena spaiului de locuit/ acord ncperea de locuit dat altor persoane, ce stau la evidena locativ, adic apartamentul devine comunal. n practic modificarea contractului de nchiriere a spaiului locativ n baza temeiurilor prevzute de articoul 80 CL RM i art.76 CL RM, se aplic farte rar, dar pstrarea acestor norme n viitor ni se pare a fi un lucru binevenit. n acelai timp ar fi bnevenit s menionm i alt moment. Dup prerea noastr judectoriile nu trebuie s satisfac aciunile despre preluarea spaiului locativ izolat, folosit pentru obinerea veniturilor neprovenite din munc n acele cazuri, cnd astfel de hotrri pot aduce dup sine nclcarea drepturilor locative ale persoanelor, care au dreptul la ncperea de locuit retras. De exemplu, ntr-un apartament cu dou camere, izolate, locuiesc tata i fiica. n legtur cu nscrierea fiicei ntr-o instituie de nvmnt, tata sistematic preda n subchirie camera izolat a fiicei, obinnd venituri neprovenite din munc. Deoarece, dup fiic, conform art.63 CL RM, se menine dreptul la ncperea de locuit, judecata n acest caz trebuie s perceap n folosul statului numai sumele neprovenite din munc pe care l-au prmit chiriaul. Retragerea ncperii de locuit a fiicei va atrage dup sine nclcri eseniale ale drepturilor locative ale ei. Ea nu poate duce rspundere pentru aciunile ilegale ale tatlui. Mai mult ca att, legea ofer judecii dreptul s nu retrag spaiul locativ, deoarece n nsi textul legii este scris cuvntul "poate", dar nu trebuie sau este obligat. 6. Modificarea contractului de nchiriere a spaiuluo locativ n baza temeiurilor eliberrii n apartamentul ocupat a ncperilor de locuit. Legea /art.49 CL RM/ stablete, c dac n apartamentul, n care domiciliaz doi sau mai muli chiriai s-a eliberat o camer neizolat de alt spaiu locativ, atunci ea se transmite chiriaului, care ocup ncperea alturat. Dac n apartament s-a eliberat o camer izolat, ea trebuie s fie ocupat de chiriaul, luat la evidena pentru mbuntirea condiiilor de trai sau care are dreptul s fie luat la eviden. n lipsa unor astfel de ceteni ncperea de locuit eliberat va fi populat n ordine general. Astfel legea permite posibilitatea modificrii contractului n baza acestei temei n dependen de faptul, c s-a eliberat camera contigu sau izolat. n cazul eliberrii camerei contigu ea n toate cazurile, indiferent de careva condiii, se transmite n folosina chiriaului, care ocup canera alturat. Cu toate aceste se respect cerinele legii despre obiectul contractului de nchiriere a spaiului locativ /art.54 CL RM/, adic cerina despre aceea c nu poate fi obiect al contractului o camer, legat cu o alt camer prin intrare comun /camer contigu/. Alt situaie se poate crea n cazul eliberrii n apartament a unei camere izolate. Pentru ntrirea ei dup chriaul, care locuia n camer snt necesare urmtoarele condiii: domicilierea n apartamentul comunal, aflarea pretendentului la ncperea de locuit eliberat la evidena locativ sau prezena dreptului de a sta la o astfel de eviden, i evident, eliberarea camerei izlate n apartamentul comunal dat. Consecinele modificrii contractului n baza acestei teme: apartamentul nceteaz s fie comunal, iar dac n apartament locuiesc mai mult de doi chiriai, atunci unul din ei i mbuntete condiiile sale de trai. Pentru clarificarea mai detaliat a esenei normelor, stabilite n art.49 CL RM, este necesar dup prerea noastr din nou s apelm la Hotrrea Planului Judectoriei Supreme a fostei URSS p.16 n care se indic, c dac spaiul locativ este transmis unuia din chiriai ce locuiete n apartament, acest lucru nu-i priveaz pe ceilali chiriai de dreptul s contesteze n ordine judiciar eliberarea bonului de repartiie i s cear acordarea spaiului de locuit acestor chiriai. Nu pot fi satisfcute cerinele despre transmiterea spaiului de locuit persoanelor, care intenionat i-au nrutit pn la aceasta condiiile sale de trai, de exemplu, prin schimb, mprirea ncperilor de locuit. n acest mod, litigiul cu privire la dreptul preferenial asupra camerei izolate eliberate n apartamentul comunal, aprut ntre civa chiriai care pretind la el, se soluioneaz de ctre judecat. 16 Plenul Curii Supreme de Justiie n Hotrrea sa din 20 decembie 1999 a explicat de asemenea, c regulile art.49 Cl alRM nu pot fi aplicare la ncperile de serviciu, de aceea chiriaul ncperii de serviciu nu are drept s pretind la ncperea izolat de serviciu ce s-a eliberat n acelai apartament (p.6). Conform art.48 CL RM ncperile de locuit, eliberate n casele transmise ntreprinderile, instituiile, organizaiile de stat organelor autoadministrrii locale, la fel i ncperile elberate n casele, construite cu participarea cotei pri a ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor se populeaz, n primul rnd, de lucrtorii care au nevoie de mbuntirea condiiilor de locuit ale acestor ntreprinderi, organizaii, instituii. Modul indicat de populare se aplic independent de timpul sfririi sau predrii n exploatare a casei de locuit. Regmentnd rezilierea raporturilor de drept locative n casele fondului locativ de stat i obtesc, legislatorul delimiteaz noiunile "desfacerea contractului de nchiriere a ncperii de locuit" (art. 92,93 CL RM) i "evacuarea din ncperile de locuit" (art.94 i altele a CL RM). Rezilierea contractului de nchiriere a spaiului de locuit se consider ncetarea acelui temei juridic, din care reiese dreptul chiriaului i a membrilor familiei lui la folosirea ncperilor de locuit i a altor drepturi, determinate de contract. Evacuarea cetenilor n majoritatea cazurilor este o urmare a rezilierii contractului de nchiriere a spaiului locativ, adic o consecin a ncetrii aciunii temeiului de folosire a spaiului locativ. Rezilierea raportului de drept ocativ este posibil att la iniiativa chiriaului i a membrilor familiei sale, ct i a locatorului. Cu toate acestea legislatorul ofer chiriaului i membrilor familiei sale drepturi largi, nengrdite, n ceea ce privete rezilierea contractului de nchiriere a ncperii de locuit. Astfel, conform art.92 CL RM chiriaul ncperii de locuit este n drept, cu consimmntul membrilor familiei, s desfac oricnd contractul de nchiriere. n acest mod chiriaului i se ofer libertate deplin la capitolul rezilierii contractului Drepturile lui n aceast privin, n esen, nu snt limitate de nimeni i de nimic. Legea (p.II art.92 CL RM) la fel stabilete, c n cazul plecrii chiriaului i a membrilor familiei lui cu domiciliul permanent ntr-un alt centru populat sau n cazul mutrii ntr-o alt ncpere de locuit din acelai centru populat, contractul de nchiriere a ncperii de locuit se consider desfcut din ziua plecrii sau a mutrii. n p.23 al Hotrrii Plenului Curii Supreme de Justiie din 20 decembrie 1999 se menioneaz de asemenea, c la aplicarea acestei norme instana judiciar urmeaz a lua n consideraie probele care atest intenia chiriaului de a ntrerupe relaiile contractuale. Legea prevede nc un caz de reziliere automat a contractului de nchiriere a spaiului locativ. Astfel, n conformitate cu p.IV art.63 CL RM n cazul condamnrii chiriaului la privaiune de libertate pe un termen mai mare de 6 luni, dac n ncperea de locuit n-au rmas s locuiasc membrii familiei lui, atunci contractul de nchiriere a ncperii de locuit se consider desfcut din momentul executrii sentinei. Dup prerea noastr aceast norm trebuie s fie exclus din lege, deoarece ea este una din cauzele svririi unor noi infraciuni. S ne nchipuim un asemenea caz: o persoan n baza unui temei legitim a primit un apartament cu o camer, iar mai apoi a svrit-o infraciune, pentru care a fost condamnat, de exemplu, la privaiune de libertate cu termen de 1 an de zile. Din momentul executrii sentinei contractul se socoate reziliat i apartamentul i se retrage. Ce-i rmne de fcut lui dup un an de zile dup ispirea pedepsei? Devenind hoinar, neavnd nici viz de reedin, nici loc de lucru, nici acoperi de asupra capului, lui nu-i rmne dect s svreasc noi aciuni ilegale. Raportul de drept locativ de nchiriere poate la fel s fie reziliat n legtur cu pieirea obiectului contractului de nchiriere a spaiului locativ, decesul chiriaului, dac el a trit fr familie. Asigurnd temeinicia, stabilitatea raporturilor de drept locativ legea conine un ir de norme, menite s garanteze cetenilor realizarea drepturilor sale locative. Aceasta se manifest mai nti de toate prin aceea, c legea apr cetenii de evacuarea nentemea din apartamentele ocupate. Astfel, art.10 CL RM stabilete c nimeni nu poate fi evacuat din ncperea de locuit ocupat sau limitat n dreptul de a flosi ncperea de locuit dect numai n temeiul i n modul prevzut de lege. 17 Referitor la rezilierea contractului de nchiriere a spaiului locativ art.93 CL RM stabilete, c contractul de nchiriere a ncperii de locuit n casele fondului de stat i obtesc de locuine poate fi desfcut, la cererea celui care a dat-o n chirie n temeiurile stabilite de lege i numai pe cale judiciar, cu excepia cazurilor de evacuare din casele, ce snt n pericol de a se nrui. Astfel, drepturile locatorului la reziliera contractului strict snt delimitate de lege, adic nu poate fi vorba de o careva libertate la rezilierea contractului n orice timp i la voina locatorului. Astfel, conform regulei generale, contractul de nchiriere a ncperii de locuit la iniiativa locatorului poate fi reziliat n ordine judiciar, care este dup natura sa mai democratic i este chemat s protejeze, ngrdeasc cetenii de samovolnicia, incompetena cinovnicilor, care se ocup cu problemele locative. Excepie din aceast regul general constituie numai faptul dac casa este n pericol de a se nrui, atunci persoanele care locuiesc n ea, trebuie s fie evacuai ntr-un mod simplificat, pe cale administrativ, cu sanciunea procurorului. Articolul 94 CL RM permite la fel evacuarea pe calea administrativ a persoanelor, care au ocupat fr autorizaie ncperea de locuit, dar n acest caz merge vorba despre prentmpinarea nclcrii de lege, dar nu despre ncetarea relaiilor contractuale, deoarece ele nici n-au existat. Aici este cazul de menionat c aceast regul contravine normelor constituionale generale cu privire la drepturile i libertile cetenilor. Din aceste considerente Plenul Curii Supreme de Justiie din 20 decembrie 1999 a dat n aceast privin urmtoarele explicaii: evacuarea din ncperea de locuit, indiferent de apartenena i tipul fondului de locuine se admite numai n temeiurile stabilite de lege prin hotrrea instanei de judecat. Evacuarea pe cale administrativ cu sancia procurorului prevzut alin. 2 al art.94 CL RM contravine Constituiei, deoarece n asemenea caz partea interesat este lipsit de dreptul de a-i apra drepturile i interesele n instana judiciar. Evacuarea persoanelor care au ocupat fr autorizaie ncperea de locuit sau locuiesc n case ce sunt n pericol de ase nrui poate avea loc numai pe cale judiciar.(p.13) Ultimul punc n aceast problem a fost pus de Legea RM din 12 iulie 2002 prin care prevederile legii cu privire la avacuarea administrativ au fost abrogate. Legea, ns, nu amintete modul al treilea, binevol de reziliere a contractului de nchiriere a spaiului locativ, care nectnd la aceasta foarte des se ntlnete n practic. De exemplu, casa urmeaz a fi demolat i organizaia, crei i se acord lotul de pmnt pentru noua construcie, acord cetenilor care domiciliaz n casa care urmeaz a fi demolat, apartamente bineamenajate, care-i satisfac la toi parametrii /raionul, etajul, mrimea, prezena serviciilor comunale .a./. n acest caz cetenii, primind bonul de repartiie elibereaz ncperile de locuit, care urmeaz a fi demolate, i binevol, fr judecat, se instaleaz n apartamentele noi. Dup prerea noastr i modul binevol de reziliere a contractului de iniiativa locatorului trebuie s fie prevzut de lege. Dup cum s-a menionat, rezilierea contractului la iniiitiva locatorului este posibil numai n baza temeiurilor, stabilite de lege. Ele snt: efectuarea reparaiei capitale n rezultatul creia ncperea de locuit ocupat nu mai poate fi meninut sau suprafaa ei se va mri sau micora simitor (art.87 CL RM); casa n care se afl ncperea de locuit urmeaz s fie demolat; casa (ncperea de locuit) este n pericol de a se nrui, casa (ncperea de locuit) urmeaz s fie reamenajat ntr-o cas nelocuibil (art. 95 CRL RM); eliberarea din serviciul militar activ n retragere sau n rezerv a ofierilor, plutonierilor, micimanilor, militarilor reangajai, care locuiesc n orelele militare (art.98 CL RM); eliberarea muncitorilor i slujbailor care domiciliaz n casele departamentale ale ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor ale celor mai importante ramuri ale economiei naionale, din propria iniiativ fr motive ntemeiate sau care au fost cncediai pentru nclcarea disciplinei de munc ori pentruu svrirea unei infraciuni (art.100 CL RM); privarea de drepturi printeti, dac ei locuiesc mpreun cu copiii; nlturarea prinilor-educatori de la educarea n continuare a copiilor (art.100 CL RM); distrugerea sistematic sau deteriorarea ncperilor de locuit, sau n-o folosesc dup destinaie, ori dac prin nclcarea regulilor de conveuire fac imposibil pentru alii convieuirea cu dnii n acelai apartament sau aceeai cas, iar msurile de prevenire i de nrurire public n-au dat nici un 18 rezultat (art. 102 CL RM); dac chiriaul i membrii familiei lui nu s-au rentors n ncperea de locuit rezervat n decurs de 6 luni de la expirarea termenului de rezervare (art.65 CL RM). Cererile locatorului despre evacuarea chiriaului i a membrilor familiei lui din casele fondului de stat i obtesc de locuine n baza altor temeiuri, neprevzute de lege snt ilegale i nu pot fi puse la baza ncetrii contractului de nchiriere a spaiului de locuit i evacurii. O garanie important a exercitrii de ctre ceteni a drepturilor sale locative reprezint regula legii despre faptul, cetenilor care snt evacuai din ncperile de locuit, li se acord un alt spaiu de locuit, cu excepia cazurilor prevzute de art.102 CL RM. n acest fel consecinele rezilierii contractului de nchiriere a spaiului locativ pot fi de dou feluri: evacuarea cu acordarea altui spaiu de locuit i fr acordarea acestuia. Ultima are loc n cazurile prevzute de art 102 CL RM, adic cnd au loc nclcri ale legii din partea chiriaului i a membrilor familiei lui. Deci, regula general cu privire la rezilierea raporturilor de drept locative ntr-un spaiu locativ concret, reprezint asigurarea persoanelor evacuate cu alte spaii de locuit. O regul foarte important n acest sens pentru practica judiciar a fost stabilit de Plenul Curii Supreme de Justiie n Hotrrea sa din 20 decembrie 1999. Astfel, n p.3 al aceste hotrri se menioneaz , c primind cererea de chemare n judecat a administraiei publice locale, a ntreprinderii, instituiei, organizaiei despre evacuarea cetenilor n baza prevzut de lege, inclusiv i recunoaterea nevalabilitii bonului de repartiie, cu acordarea unei ncperi locative amenajate sau a altei ncperi, judectorul este obligat c verifice dac n cerere este indicat o ncpere locativ concret i liber, care i se distribuie celui ce este evacuat. n cazul n care nu exist o asemenea indicaie, judectorul, n conformitate cu art. 132 CPC RM nu v-a da curs cererii i v-a propune reclamantului s corecteze deficienile din cerere, acordndu-i pentru aceasta termenul necesar. n cazul n care nu se execut cerinele judectorului cererea se consider nedepus i se restituie reclamantului. Dac cauza este intentat, judectorul nu are dreptul su nu-i dea curs ntruct aceasta contravine cerinelor art. 132 CPC RM. Dup prerea noastr aceast regul stabilit de Curtea Suprem de Justiie a RM reprezint o garanie esenial pentru ceteni n ce privete realizarea dreptruilor locative. Asigurarea cetenilor evacuai din alte ncperi de locuit nu reprezint, ns, unica garanie a exercitrii drepturilor sale locative. O alt garanie important este stabilirea de ctre lege a cerinei, creia trebuie s corespund spaiul locativ, acordat din nou. Conform regulei generale, ncperile de locuit acordate trebuie s corespund cerinelor calitative i cantitative, prevzute de lege. Astfel art.99 CL RM stablete c ncperea de locuit, acordat cetenilor n legtur cu evacuarea, trebuie s fie o ncpere amenajat i s corespund cerinelor articolelor 42-44 CL RM. Dup cum a fost menionat art.42 CL RM stabilete mrimea normei spaiului locativ, adic cerinele cantitative. La acordarea ncperilor de locuit n conformitate cu art.44 CL RM nu se admite instalarea ntr-o camer a persoanelor de sexe diferite n vrst de peste nou ani, cu excepia soilor. ncperea de locuit se acord, inndu-se seama de starea sntii, ceteanului, iar n limita posibilitilor - la locul lui de munc, precum i de alte mprejurri ce merit atenie. Invalizilor, btrnilor, celor ce sufer de boli cardiovasculare i de alte boli grave ncperile de locuit li se acord, de regul, la etaje de jos sau n case cu ascensor. La stabilirea mrimii ncperii de locuit ce se acord, se ine seama de faptul dac n familie este o femeie gravid. Cerinele calitative naintate fa de ncperea de locuit acordat, snt stabilii n art.43 CL RM n care se indic c ncerea de locuit, acordat cetenilor pentru domiciliere, trebuie s fie amenajat potrivit condiiilor existente n centrul populat respectiv, s corespund cerinelor sanitare i tehnice. ncperile de locuit acordate, trebuie s se afle n raza centrului populat respectiv. Nu se permite instalarea cetenilor n ncperile eliberate din casele avariate, din subsoluri, barci i alte construcii neadaptate pentru domiciliere, precum i n casele, care urmeaz s fie demolate sau trecute n categoria celor nelocuibile. Astfel, ncperile de locuit acordate trebuie s se afle n casele de tip capital, construite n baza proiectului de tip ca 19 locuibil sau reparat capital i reamenajat n ncperi de locuit destinat domicilierii permanente a cetenilor. Din regula general este numa o excepie, stabilit de articolul 100 CL RM. Astfel, n caz de reziliere a contractului de nchiriere a spaiului locativ n baza temeiurilor stabilite de art.100 C RM, spaiul locativ acordat, conform art.101 CL RM trebuie s corespund cerinelor sanitare i tehnice i s se afle n raza localitii respective. Dup cum vedem lipsete una dn cerinele eseniale - amenajarea. Dac n-ar fi o astfel de excepie, atunci legea i-ar pierde logica sa. Articolul 100 CL RM stabilete temeiuri speciale de reziliere a raporturilor de drept locative, de exemplu, pentru nclcarea disciplnei de munc. Care ar fi sensul evacurii persoanei ce a nclcat ce rea-credin disciplna de munc, din apartamentul cu toate comoditile i apoi instalarea lui ntr-o astfel de ncpere? Este un absurd i numai. Deaceea legea stabilete /n scopuri de profilaxie, aciuni asupra persoanei care a nclcat disciplna de munc, posibil i-n alte scopuri/, c n cazurle, prevzute de art.100 CL RM, evacuarea are loc cu acordarea unei alte ncperi de locuit mai puin amenajate. {i prin aceasta, dup prerea noastr, legislatorul i-a manifestat umanitatea sa fa de persoanele evacuate - ei nu snt evacuai fr acordarea unui nou spaiu de locuit, cum se fcea pn la 1 ianuarie 1992 /cnd au intrat n vigoare Bazele legisaiei locative a fostei URSS i a republicilor unionale/. n acest mod, persoanele care au nclcat disciplina de munc snt pedepsite dup merite, prin lipsirea lor de spaiu locativ amenajat, dar ei nu snt lipsii de dreptul la locuin n genere.
20 Tema 3. Folosirea locuinelor din fondul privat de locuine
Tezele principale: 1. Drepturile i obligaiile proprietarului i ale memrilor familiei acestuia. 2. Contractul de nchirierea a locuinelor din fondul privat de locuine. 3. Acordarea locuinei n cazul retragerii casei pentru necesitile statului. 4. Privatizarea temei de apariie a dreptului de proprietate asupra locuinei. 5. Probleme actuale i soluionarea n spaiul locativ privat
1. Drepturile i obligaiile proprietarului i ale memrilor familiei acestuia. Potrivit art.125 CL, cetenii, care au n proprietate o cas sau o parte din cas, o folosesc pentru domicilierea personal i pentru domicilierea membrilor fasmiliei sale. Proprietarii locuinelor au nu numai drepul de ale folosi, ci i dreptul de a dispune de ele. Proprietarii au dreptul s instaleze alte persoane n locuina ce le aparine. Proprietarii de case de locuit sunt obligai s asigure pstrarea casei n bune condiii, s fac pe cont propriu reparaia curen i capital a casei, s ntrein n ordine terenul aferent casei (art.126 CL). Membrii familiei prorietarului ncperii de locuit, instalai de aceasta, sunt n drept de a folosi aceast locuin la fel ca proprietarul, dac n timpul instalrii nu s-a prevzut altceva (art.130 CL). n cadrul fondului privat de locune nu putem vorbi dewpre egalitatea n drepturi a proprietarului i a membrilor familiei lui, deoarece membrii familiei nu au dreptul de a dispune de locuin, precum i alte dreptuir ce aparin proprietarului. La categoria membrilor familiei proprietarului se atribuie persoanele menionate n art.55 CL. Cu acordul proprietarului ei sunt n drept s instaleze n locuina ocupat pe membrii familiei sale. Pentru instalarea copiilor minori la prini nu se cere acordul proprietarului ncperii de locuit. Membrii familiei proprietarului trebuie s aib i atitudine grijulie fa de ncperea n care locuiesc. Membrii majori al familie proprieatului sunt oblogai s soporte cheltuielile legate de ntreinerea casei i a terenului aferent. n caz de apariie alitigiilor cu priovire la participarea la cheltuieli, prile de adreseaz n instana de judecat. Membrii familiei proprietarului au dreptul de a folosi locuina att timp, ct proprietarul dispune de dreptul de proprietate asupra ei. Dreptul de folosire a ncperii nceteaz cnd membrii familiei proprietarului rupe raportuirle familiale cu proprietarul i pleac cu traiul permanent n alt locuin. Membrii familiei proprietarului i menin dreptul de folosire a ncperii i n cazul ncetrii raporturilor familiale cu proprietarul locuinei, dobndind calitate de foti membri ai familiei proprietarului. Ei i pstreaz acest drept dac continu s locuieasc n aceast ncpere i dac la momentul nstalrii n-a fosr o alt nelegere cu prorietarul. Dreptul de folosire a ncperii nu se menine pentru fotii membrii al familiei proprietarului, dac la momentul instalrii lor s-a prevzut c ei nu vor dobndi acest drept sau c acest drept nceteaz odat cu ncetarea raporturilor falimiale. Membrii familiei proprietarului, precum i fotii membrii ai familiei acestuia pot fi evacuai din ncperea de locuit n cazurile prevzute n art. 102, alin1 CL dac distrug sau deterioreaz sistematic ncperea de locuit, nu o folosesc dup destinaie sau dac prin nclcarea regulilor de convieuire fac imposibilpentru alii conlocuirea n aceeai locuin.
2. Contractul de nchirierea a locuinelor din fondul privat de locuine. Conform art.132 CL, persoana care are n proprietate o cas de locuit, are dreptul s o nchirieze. n acest caz suntem n prezena contractului comercial de nchieire, deaorece proprietarul locuinei urmrete obinerea unui venit prin nchirierea ei. n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ, locatorul i asum obligaia de a transmite locatarului un spaiu locativ destinat pentru domiciliere permanent, pe un termen 21 limitat sau nelimitat, iar locatarul i asum obligaia s foloseasc acest spaiu locativ conform destinaiei i s achite chiria (art-67 proiect CL). Contractul de nchiriere a locuinelor din fondul privat se caracterizeaz prin faptul c se ncheie prin realizarea acordului prilor asupra tuturor condiiilor eseniale. n acest caz legea nu cere respectarea unor condiii, ce se refer la evidena locativ i acordarea ncperilor. Normele ce reglementeaz contractul de nchieriere a spaiului locativ din fondul privat, sunt norme dispozitive, prile contractului stabilind prin negociere condiiile contractuilui. n calitate de locator apar persoanele fizice i juridice, proprietari al locuinelor, iar n calitate de chiria persoane fizice. n contract trebuie de menionat persoanele, care vor folosi locuina de rnd cu chiriaul (membrii familiei lui). Membrii familiei chiriaului au dreptul de a folosi spaiul locativ ca i chiriaul. Persoanele juridice dobndesc folosina locuinelor din fondul privat n baza contractului de arend. Obiect al contractului de nchieire a spaiului locativ este o ncpere izolat sau neizolat, destinat pentru domiciliere permanent apartament, cas de locuit, o parte din ea. n acest caz legea nu nainteaz careva cerine cantitative i calitative fa de obiectul contractului. Nu se cere ca locuina nchiriat s fie amenajat potrivit cerinelor existente n localitatea respectiv. Contractul de nchirierea a locuinei din fondul privat trebuie ncheiat n forma simpl scris. Dac contractul se ncheie pe un termen mai mare de 3 ani, el urmeaz a fi nregistrat la organele cadastrale teritoriale. Constratul de nchierierea a locuinelor din fondul privat se ncheie pe un anumit termen sau fr termen, la acordul pilor. Plata pentru folosirea ncperii, precum i termenul de achitare a ei se stabilete la acordul prilor. Dac n contract nu s-a prevzut altceva, plata pentru serviciile comunale se achit separat de chirie (art.133 CL). Locatorul este obligat s pun la pun la dispoziia chiriaului ncperea de locuit liber i util petnru trai. n timpul valabilitii contractului locatorului este obligat s asigure exploatarea casei de locuit, n care se afl ncperea nchiriat. El este obligat s fac la timp reparaia capital a casei, s asigure funcionarea nentrerupt a instalaiilor tehnico-sanitare, ntreinerea cuvenit a spaiilor de uz comun i a terenului aferent (art.147 CL). n cazul n care locatorulp nu face reparaia ncperii, chiriaul are dreptul de a o efectua personal, pe contul locatorului, dac acesta are caracter urgent. Chiriaul este obligat s foloseasc locuina dup destinaie, s-o pstreze n bune condiii, s respecte regulile de ntreinere a casei i a terenului aferent. Chiriaului se interzice s fac replanificarea i reamenajarea ncperii de locuit fr acordul locatorului. Chiriaul este obligat s achite la timp plile de chirie. Dac contractul nu prevede altceva, chiriaul este obligat s plteasc i serviciile comunale. Potrivit art.148 CL, chiriaul este obligat s fac reparaia curent a ncperii de locuit pe contul propriu, iar dup ncetarea contractului s-o predea n ordinea stabilit. Chiriaul are dreptul s instaleze n ncperea ocupat pe copiii si minori fr acordul locatorului. Dac chiriaul ocup o ncpere izolat, el are dreptul, cu consimmntul membrilor familiei sale, s instaleze pe soul i pe prinii si inapi de munc. Instalarea altor persoane se admite numai cu consimmntul locatorului (art.134 CL). Chiriaul are dreptul, cu consimmntul locatorului, s schimbe ncperea de locuit ocupat cu ncperea de locuit ocupat de un alt chiria din aceeai cas sau din alt cas proprietate privat, transmindu-se reciproc drepturile i obligaiile, potrivit contractelor de nchiriere. Pentru efectuarea schimbului este necesar consimmntul n scris al membtirlor majori ai familiei chiriaului, inclusiv a celor ce lipsesc temporar, dar care i menin dreptul de folosire a locuinei. Refuzul locatorului de a da consimmntul pentru efectuarea schimbului nu poate fi ataca5t de cale judiciar (art.136 CL). Chiriaului i membrilor familiei lui li se menine dreptul de folosire a locuinei dac lipsesc pe un termen de 6 luni sau un termen mai mare n cazurile prevzute de art.63 CL. Modificarea i rezilierea contractului. Potrivit regulii generale, contractul de nchiriere a spaiului locativ din fondul privat poate fi modificat la acordul prilor, cu excepia cazurilor prevzute de lege, cnd contractul poate fi 22 modificat unilateral, din iniiativa unei pri (art.135 CL). Contractul de modific unilateral n urmtoarele cazuri: 1. cnd chiriaul, potrivit art.134 CL, instaleaz alte persoanel n locuina ocupat, fr acordul locatorului; 2. contractul se modific i n cazul decesului chiriaului, deaorece locatorul este obligat s ncheie contract, pe termenul rmas, cu unul din membrii majori ai familiei decedatului, care a locuit n aceast ncpere. n cazul n care dreptul de proprietate asupra casei, n care se afl ncperea nchiriat, trece la o alt persoan, contractul de nchirieire rmne n vigoare pn la expirarea termenului indicat n el (art.141 CL). Modificarea ce priveete obiectul contractzului are loc n cazul efecturii reparaiei capilate a casei. Potrivit art.137 CL, dac este necesar s se fac reparaie capital a casei i dac reparaia nu poate fi fcut fr evacuarea persoanelor ce locuiesc n aceast cas, locatorul este n drept c cear evacuarea chiriaului. Locatorul nu este obligat s-i acorde chiriaului o alt locuin pe timpul reparaiei capitale. Dup terminarea reparaiei locatorul este obligat s-i acorde chiriaului ncperea pe care a ocupat-o mai nainte sau o alt ncpere, cu excepia cazurilor cnd ncperea ocupat de chiria nu se va pstra. Conform art.139 CL, chiriaul are dreptul n orice moment s rezilieze contractul de nchieire, nefiind obligat s-l notifice n prealabil pe locator i s-i repare prejudiciul cauzat. Contractul de nchiriere nceteaz odat cu expirarea termenului pwentru care s-a ncheiat. Dup expirarea termenului, chiriaul are dreptul la prelungirea contractului. Locatorul are dreptul s refuze prelungirea contractului, prevenindu-l despre aceasta pe chiria cu 3 luni nainte de expirarea termenului, dac ncperea este necesar pentru domicilierea sa i domicilierea membrilor familiei sale, precum i-n cazul nendeplinirii sistematice de ctre chiria a obligaiilor contractuale (art.138 CL). Chiriaul nu are dreptul s cear prelungirea contractului, dac contractul a fost ncheiat pe un termen mai mare de un an cu angajamentul de a elibera ncperea la expirarea termenului. Dac contractul a fpst ncheiat pe termen nedeterminat, locatorul are dreptul s cear rezilierea lui pe cale judiciar, dac ncperea nchiriat este necesar pentru domicilierea sa i domicilierea membrilor familiei sale. Despre desfacerea contractului chiriaul trebuie s fie ntiinat cu 3 luni nainte. Locatorul are dreptul s cear rezilierea contractului, dac chiriaul sistematic nu pltete chiria i serviciile comunale. Contractul poate fi reziliat, iar chiriaul evacuat n cazurile prevzute de art.102, alin1 CL, dac sisitematic distruge sau deterioreaz ncperea, nu o folosete potrivit destinaiei sau dac prin nclcarea regulilor de conveuire social face imposibil pentru alii domicilierea n aceast locuin sau cas.
3. Acordarea locuinei n cazul retragerii casei pentru necesitile statului. Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public din 8 iulie 1999 /MO, 2000, nr.42-44/, Hotrrii PCSJ Cu privire la practica aplicrii de ctre instanele judectopreti a legislaiei ce reglementeaz evacuarea persoanelor din casele supuse demolrii n legtur cu retragerea loturilor de pmnt pentru necesitile statului din 29 mai 1989, Buletinul CSJ, 2000, nr.1. Potrivit art.46 din Constituia RM, persoana poate fi expropriat numai pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire. Cazurile n care poate fi facut exproprierea i procedura sunt reglementate de Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public. Obiect al exproprierii sun bunurile imobile i dreptul de folosin s acestor bunuri. n cazul n care sunt retrase terenuri, iar pe aceste terenuri sunt situate case de locuit, se produc consecinele prevzute de art.143-145 CL. Conform art.143 CL, n cazul demolrii caselor de locuit, proprietate privat, n legtur cu retragerea locturilor de pmnt pentru necesitile statului, proprietarilor i membrilor familiie lor, precum i altor persoane, care locuiesc permanent n aceste case, li se acord locuine n casele fondului de stat. n afar de aceasta, proprietarilor 23 acestor case, la dorina lor, fie li se pltete costul caselor, construciilor i instalaiilor demolate, fie li se acord dreptul de a folosi materialele rezultate din demolarea acestora. Potrivit art.9, alin4 Legea exproprierii, n cazul exproprieirii de locuin, proprietarului i se propune n porprietate o alt locuin. Dac costul locuinei propuse este mai muc dect cel al locuinei ecpropriate, proprietarului i se va plti diferena de preuri. La dorina proprietarului, autoritile publice locale cor asigura posibilitatea de a se nscrie cu prioritate ntr-o cooperativ i de a primi apartament. n cazul demolrii casei, dreptul la acordarea spaiului locativ l au proprietarii i membrii familieii acestora, inclusiv i cel care lipsesc temporar, dar crora li se pstreaz locvuina, potrivit art.63 CL. n procesul soluionrii litigiilor de aceast natur, instanele de judecat trebuie s stabileasc componena real a familiei proprietarului, raporturile dintre proprietar i membrii familiie lui, aplicnd prevederile art.55 CL. Potrivit p.13 Hot.PCSJ fotii membrii ai familiei proprietarului au dreptul s cear acordarea unui apartament separat, dac ei ocupau n casa demilat odi sau o odaie separat. Chiriailor locuinelor proprietate privat, se urmeaz a fi demolate, li se acord o alt locuin, dac contractul de nchiriere a fost ncheiat pn la adoptarea hotrrii cu privire la exproprierea i dac casa demolat este pentru ei unicul loc de trai. ncperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele ce urmeaz a fi demolate trebui s corespund prevederilor art.42-44 CL. Aceste ncperi trebuie s fie amenajate potrivit cerinelor existene n localitatea respectiv, s corespund cerinelor tehnice i sanitare. ncperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele construite fr autorizaie i care sunt supuse demolrii, trebuie s corespund cerinelor tehnice i sanitare, nefiind ns amenajate. (p.10 Hot. PCSJ). Dup cantitate ncperea acordast trebuie s asigure cte 9 m.p. pentru fiecare persoan, dar nu mai puin de 8 m.p. Dac proprietarul sau unul din membrii familiei lui au dreptul la spaiul locativ suplimentar, locuina se acord innd cont i de acest drept. Dup numrul de camere locuina acordat trebui s corespund celei demolate, dac acest lucuru nu va crea spaiu locativ excedentar. Numrul odilor i suprafaa spaiului locativ se va determina fr a se lua n consideraie ncperile construite fr autorizaie. Dac se demoleaz o cas ce se afl n proprietatea comun a dou sau mai multe persoane, care fomeaz familii distinate n sens locativ, fircare coproprietar are dreptul s primeasc o locuin separat i despgubilire, proporional cu cota-parte cei revine. Persoanele care nu au primit despgubire pentru casele i construciile demolate, au dreptulo s privatizeze gratuit ncperile acordate din fonful de stat. La dorina proprietarilor, casele de locuit i construciile, care urmeaz a fi demilate, pot fi mutate sau restabilite n alt loc (art.144 CL). Dac proprietarul declar c dorete s permute casa cu mijloacele proprii i pe cont propriu, instana va acorda un interval de timp organelor competitive pentru repartizarea unui teren (p.4 Hot. PCSJ).
4.Privatizarea temei de apariie a dreptului de proprietate asupra locuinei. Legea privatizrii fondului de locuine din 10 martie 1993, republicat n /MO, 2000, nr.5- 7/, Hotrrea PCSJ Cu privire la unele ntrebri legate de aplicarea de ctre instanele de judecat a Legii privatizrii fondului de locuine din 30 ianuarie 1996.
Privatizarea constituie unul din modurile de trecere a locuinelor din fondulde stat n cel privat. Privatizarea este definit ca fiind nstrinarea sau transmiterea gratuit a fondului de locuine ce aparine statului sau organizaiilor obteti, n proprietatea cetenilor, pentru satisfacerea necesitilor locative. Potrivit art.2 Legii_ privatizarea fondului de locuine se efectueaz pe baza liberului consimmnt, contdea bonuri patrimoniale i mijloace bneti, ct i cu titlu gratuit. Participanii privatizrii sunt chiriaii i membrii familiie lui, pe de o parte, i ageniile teritoriale ale Departamentului privatizrii i administrrii proprietii de stat, pe de alt parte. Organul care reprezint interesele Departamentului sunt Comisiile de privatizare a fondului locativ (vezi anexa nr.1 la Legea privatizrii fondului de locuine). Comisia efectueaz munca 24 organizatoric i practic n vederea privatizrii locuinelor din fondul de stat, pregtete decizii i le prezint spre aprobare ageniei teritoriale a Departamentului. O familie poate primi gratuit n porprietate o singur locuin. Dac cetenii au participat la privatizarea unei locuine, ulterior ei pot privatiza o alt locuin, achitnd integral costul acesteia la preul comercial stabilit de Guvern (alin.4, art.5 Legea). Se permite privatizarea locuinelor de stat i n cazul n care cetenii au n proprietate privat o alt locuin provenit nu n rezultatul privatizrii. Cumprarea sau primire cu titlu gratuir a locuinei se face cu acordul tuturor membrilor majori ai familiei, care locuiesc n aceast ncpere. Nu se admite contestare pe cale judiciar a refuzului membrului major a familiei chiriaului de a da consimmntul la privatizarea locuinei (p.4 Hot.Plen). Privatizarea apartamentului n care locuiesc copii minori orfani se face de tutore n numele lor, n baza autoritii scrise de autoritile tutelare. Obiect al privatizrii sunt ncperile de locuit din casele fondului de stat, ocupate de persoane n baza contractului de nchiriere. n prezent se admite i privatizarea apartamentelor nefinisate. n cazul n care finisarea construciei apartamentelor s-a efectuat din costul mijloacelor proprii ale persoanei fizice, costul apartamentului se micoreaz conform ponderii elementelor constructive restabilite, reparate sdau construite (ali.2, art 9 Legea). Nu pot fi privatizate locuinele, care se afl n orelele militare de tip nchis, cminele, locuinele de serviciu (ai cror locatari au lucrat mai puin de 10 ani la unitatea respectiv), locuinele avariate i ireparabile, casele ce urmeaz a fi demolate (alin2, art.5 Legea). Prin derogare de la prevederile ce se refer la privatizarea cminelor, se admite privatizarea ncperilor de locuit n cminele de tip camer (cu excepia cminelor instituiilor de nvmnt (neconstituional?), cminele aflate la balana instituiilor de ocrotire a sntii i a cminelor de tip par-loc) cu condiia c cel puin 60% din locatari la adunarea general i-au exprimat n scris dorina de a le privatiza. n acest caz, persoanele mputernicite de adunare, n termen de o lun dup convocarea ei, sunt obligai s prezinte comisiei pentru privatizare documentele necesare pentru toi locatarii, care doresc s privatizeze locuina de cmin. Persoanele care doresc s cumpere sau s primeasc cu titlu gratuit locuina, depun cereri scrise la Agenia teritorial, care prin intermediului comisiilor de privatizare sunt obligate n termen de 2 luni s stabileasc costul locuinei i s adopte decizia respectiv. Decizia respectiv este temei pentru ncheierea contractzului de vnzare-cumprare, transmitere-primire a locuinei n proprietate privat. Contractul n cauz se ncheie cu unul din soi, cu acordul n scris al membrilor majori ai familieii, care locuiesc mpreun. Contractul de vnzare-cumprare, transmiter-primire se autentific notarial i se nregistreaz la organele cadastrale teritoriale. Dup ncheierea contractului, locuinele privatizare se includ n fondul privat de locuine. Locuina privatizat devine proprietate comun a chiriaului i a membrilor familiei lui. nstrinarea ulterioar a apartamentului privatizat se face cu consimmntul n scris al tuturor membrilor majori ai familiei, care locuiesc n aceast ncpere i au participat la privatizarea ei (alin.2, art.12 Legea). Refuzul unui membru major al familiei, care a participat la privatizare, de a da consimmntul n scris la nstrinarea apartamentului, nu poate fi atacat pe cale judiciar. nstrinarea apartamentelor privatizate n numele copiilor minori poate fi efectuat numai atunic cnd acestea ating majoratul.
25 Tema 4. Asigurarea i folosirea ncperilor de locuit n casele cooperativelor de construcie a locuinelor
Tezele principale: 1. Condiiile i modul de constituirea a CCL-lui. 2. Organele de conducere ale CCL-lui 3. Dreptul la obinerea ncperilor cooperatiste. 4. Drepturile i obligaiile CCL-lui. 5. Drepturile i obligaiile membrilor CCL-lui. 6. Condiiile i modul de efectuare a partajului cotei de participare i a ncperii cooperatiste. 7. Motenirea cotei de participare. Drepturile locative ale membrilor familiei membrului decedat al cooperativei. 8. Excluderea din CCL i evacuarea din ncperea cooperatist. 9. Consecinele trecerii apartamentului cooperatis n proprietatea membrului cooperativei.
1. Condiiile i modul de constituirea a CCL-lui. Unul dintre moduirile de satisfacere a necesitilor locative ale persoanelor este primirea n folosin a spaiului cooperatist. Persoanele care ai nevoiel de mbuntirea condiiilor de locuit au dreptul s se nscrie n CCL i s primeasc n aceast coopertiv un aparament. CCl-ul se organizeaz n scopul asigurrii cu spaiul locativ a membrilor cooperativei i a familiei lor, prin construcia unei case de locuit cu mai multe apartamente cu mijloacele proprii ale cooperativei, precum i n scopul exploatrii i administrrii acestei case. CCL-ul se organizeaz pe lng autoritile publice locale sau pe lng ntreprindere, instituie, organizaie. Organele locative ale primriei sau administraiei ntr., instit., nfptuiesc msurile organizatorice privind crearea cooperativei, aprob lista persoanelor care doresc s se nscrie n cooperativ, iar dup aceasta convoac adunarea general. Adunarea general adopt hotrrea cu privire la organizarea cooperativei, alege consiliul de conducere, preedintele acesteiea i comisia de revizie, adopt statutul cooperativei. Hotrrea adunrii generale cu privire la constituirea cooperativei se aprob la primrie.l dup aceasta n termen de o lun se procedeaz la nregistrarea statutului la primrie. Prevederile statutului cooperativei nu trebuie s vin n contradicie cu dispoziiile statutului model al CCL-lui (p.5. Statut). Din momentul nregistrrii statutului CCL-lui capt persoanlitate juridic. Dup constituirea CCL-lui primria exercit controlul asupra activitii cooperativei, asupra exploatrii i ntreinerii casei cooperatiste. CCL-ul se formeaz din rndurile persoanelor care au nevoie de mbuntirea condiiilor locative. Numrul mebrilor inclui n cooperativ trebui s corespund cu numrul de apartamente prevzute n proiectul casei.
2. Organele de conducere ale CCL-lui Potrivit p.72 Statut, organele de conducere a CCL-lui sunt adunarea general a membrilor cooperativei i consiliul de conducere. Dac cooperativa are mai mul de 40 membri, atunci n baza hotrrii aunrii generale, n locul acesteia poate fi constituit adunarea mputerniciilor, care va poseda aceleai mputerniciri cai adunarea general. mputerniciii se aleg la adunarea generalm cte un reprezentan din partea a 5 membri ai cooperativei, pe un termen de 2 ani. n cooperativele comasate (peste 3 blocuri locative sau mai mult de 150 membri) se alege un mputernicit din partea a 10-30 membri ai cooperativei. Adunarea general este organul suprem de conducere a cooperartivei i se convoac cel puin de 2 ori pe an de consiliul de conducere. Adunarea extraordinar se convoac n termen de 10 zile la cererea 1/3 a membrilor cvooperatiovei, la cererea comisiei de revizie sau a primriei. 26 Adunarea general este deliberat dac particip cel puin 2/3 din numrul membrilor cooperativei. Hotrrile adunrii generale se adopt cu o majoritate simpl de votuir, iar hotrrile cu privire la mrimea prii sociale, a aportului pentru ntreinerea i exploatarea casei, primire ai excluderea din xooperativ, realegerea anticipat a membrilor consiliului de conducere i a comisiei de revizie cu o majoritate de cel puin 2/3 voturi. Adunarea general are urmtoarele mputerniciri: 1. adopt statutul cooperativei; 2. primete persoane n rndul membrilor cooperativei i excludere membrii din cooperativ; 3. aprob documentaia de proiect i deviz pentru construcia casei; 4. repartizeaz apartamentele ntre membrii cooperativei; 5. cu consummntul primriei acord permisiunea necesar membrului cooperativei de a-i transmite partea sa social unui membru mejor al familiei; 6. stabilete mrimea taxei de nscriere i a aportului pentru ntreinerea, exploatarea i reparaia capital a casei; 7. alege i realege membrii consiliului de conducere, preedintele i comisia de revizie. Organul executiv al cooperativei este consiliul de conducere, ales de adunarea general ntr-o componen de cel puin 3 persoane pe un termen de 2 ani. Dac cooperativa are mai puin de 12 membri, n locul consiliului se alege un preedinte al coopetarivei. Potrivit p.79 Statut, consiliul de conducere are urmtoarele funcii: 1. administreaz casa i asigur respectarea statutului cooperativei de ctre membrii acesteia; 2. asigur rambursarea creditului; 3. prezint primriie informaii despre aprtamentele eliberate din casa cooperativei; 4. asigurarea ncasarea de la membrii a taxei de nscriere, a prii sociale i a altor pli obligatorii; 5. asigur achita5rea la timp a plii pentru serviciile comunale i alte servicii prestate cooperativei; 6. organizeaz exploatarea, ntreinerea i reparaia casei de locuit; 7. ncheie tranzacii n numele cooperative; 8. ine evidena membrilor cooperativei, care sunt n drept c primeasc apartament ce s-a eliberat n casa cooperatist. Comisia de revizie este organul care controleaz activiattea financiar-economic a cooperative. Comisia de revizie include 3 persoane alese la adunarea general a cooperativei pe un termen de 2 ani.
3. Dreptul la obinerea ncperilor cooperatiste. Potrivit art.114 CL, persoanele care au nevoie de mbuntirea condiiilorde locuit sunt n drept s se nscrie n cooperativ i s primeasc n aceast cooperativ un apartament. nscrierea n cooperativ este o premis obligatorie pentru obinerea spaiului locativ cooperatist. Astfel, calitatea de membru al cooperativei este unicul temei pentru dobndirea n folosin a ncperii cooperatiste. Conform p.8 Statur, dunt primii n rndurile membrilor cooperativei cetenii care au mplinit 18 ani, domiciliaz permanent n localitatea dat (cu nscrierea permanent n cartea de imobil) i au nevoie de mbuntirea condiiilor de trai. Persaonele care s-au cstorit ori au nceput s lucreze nainte de mplinirea vrstei de 18 ani pot deveni membri ai cooperativei din momentul ncheierii cstoriei sau angajrii. Se consider c au nevoie de mbuntirea condiiilro locative, urmnd a fi primite n rndurile membrilor cooperativei, cetenii: 1. care sunt asigurai pentru fiecare membru al familiei cu spaiul locativ mai puin de 9 m.p., precum i cei care au dreptul la spaiul locativ suplimentar, ns de fapt nu beneficiaz de el; 2. cel ce locuiete n condiiile de subnchiriere n casele fondului de stat sau nchiriaz ncperi din fondul privat i nu au o alt ncpere de locuit; 3. cei ce locuiesc ntr-o cas sau ncpere ce nu corespunde cerinelor tehnice i sanitare, fiind declarat nelocuibil i ireparabil; 4. ce locuiesc n locuine de serviciu; 27 5. n familia crora sunt persaone de sexe diferite mai mari de 9 ani, n afar de soi, care locuiesc ntr-un apartament cu o odaie; 6. ce locuiesc cte dou sau mai multe familii ntr-o camer sau camere cu intrare comun; 7. ce locuiesc n cmine, cu excepia lucrtorilor temporari i sezonieri i persoanele instalate n cmin n legtur cu studiile; 8. ce locuiesc ntr-o ncpere fr comoditi sau ntr-un apartament comunal, fiind asigurai cu mai puin 12 m.p.; 9. ce au lucrat nentrerupt la o ntreprindere, instituie cel puin 15 nai. Dei construcia ncperilor cooperatiste se face din contul mijloacelor proprii ale persoanelir, nu ntotdeauna este posibil de a asigura construcia unui numr nelimitat de case cooperatiste. Acest fapt poate determina becesitatea inerii evidenei persoanelor ce doresc s se nscrie n cooperativ. Evidena persaonelor care doresc s se nscrie n cooperativ se ine la locul de trai de ctre primrie, iar la locul de munc de ctre administraia ntreprinderii, instituiei, pe lng care se organizeaz cooperativele.
4. Drepturile i obligaiile CCl-lui. Scopul de baz al cooperativei este asigurarea cu spaiul locativ a membrilor cooperativei i familiilor lor. Acest scop se realizeaz prin construcia unei case de locuit cu mai multe apartamente. Pentru realizarea acestui obiectiv cooperativa i rezerveaz urmtoarele drepturi: 1. la repartizare, n modul stabilit, n folosin a unui teren pentru construcia casei. n cazul n care pe acest teren sunt situate cldiri i plantaii, proprietate privat a persoanelor, cooperativele sunt scutite de compensarea valorii acestora. Cooperativa se scutete de obligaia de a demola cldirile i instalaiile situate pe terenul acordat, precum i de obligaia de a acorda ncperi de locuit persoanelor evacuate din casele demolate, situate pe terenul acordat cooperativei (p.41 Statutul); 2. s primeasc un credit bancar pentru construcia casei pe un termen de pn la 25 ani; 3. s efectuieze construcia casei pe calea antreprizei; 4. s ncheie contracte pentru nfptuiraea construciei, reparaiei i exploatrii casei de locuit. Totodat cooperativa are dreptul s transmit ntreinerea i exploatarea casei unor tere persoane; 5. n caz de deloare a casei cooperatiste n legtur cu retragerea terenului pentru necesitile statului, are dreptul s primeasc n proprietate o cas de locuit cu valoare egal; 6. are dreptul s transmit unor tere persoane exploatarea i ntreinerea reelelor apeductului, canalizrii, asigurrii cu energie termic i gaz. Potrivit p.43 Statut, cooperativa este obligat: 1. s nregistreze casa de locuit n organul cadastral teritorial; 2. s asigure casa construit la o sum de asigurare nu nai mic dect suma creditului obinut; 3. s asigure respectarea regulilor i normelor de exploatare a casei; 4. s asigure ntreinerea i exploatarea caselor potrivit Regulamentului provizoriu cu privire la exploatarea locuinelor; 5. s asigure rambursarea la timp a creditului i achitarea plilor pentru serviciile comunale.
5. Drepturile i obligaiile membrilor CCl-lui. Calitatea de membru al CCl-lui nate pentru acesta un ir de drepturi i obligaii. Dreptul de baz al membrului cooperativei este dreptul de aprimi n folosin un apartament. Potrivit p.37 Statut, distribuirea apartamenterlor ntre membrii cooperativei se face de ctre Adunarea general spre sfritul construciei casei. La finisarea construciei casei, n baza hotrrii adunrii generale aprobate de primrie, fiecrui membru al cooperativei i se acord o locuin separat, cu una sau cteva odi n corespundere cu numrul membrilor familiei, cu suma depus n contul 28 prii sociale i norma locativ, dar nu mai mult de 12 m.p. pentru fiecare persoan, tinndu-se seama de dreptul la spaiul locativ suplimentar (p.50 Statut). n caz n care suprafaa loctiv a apartamentului, prevzut de proiectul-tip, depete pentru familia respectiv dimensiunile stabilite, darea n folosin se admite cu condiia c numrul camerelor nu depete numrul emmbrilor familiei. Spaiul locativ se acord numai membrilor cooperativei, care i-au executat obligaiiloe de plat a taxei de nscriere i prii sociale. Instalarea locatarilor n locuinele acordate se face n baza ordinului de repartiie eliberat de autoritile publice locale. Refuzul de a elibera ordinul de repartiie poate fi atacat pe cale judiciar. Potrivit p.60 Statut, membrul cooperativei are urmtoarele drepturi: 1. s locuieasc mpreun cu familia sa n locuina ce i s-a acordat. Membrii familiei membrului cooperative, care locuiesc mpreun cu acesta, au dreptul n ce privete folosirea ncperii; 2. s aleag i s fie ales n organele de conducere ale cooperativei; 3. s ias n orice moment din cooperatic n baza liberului consimmnt; 4. n prezena unor motive ntemeiate, cu consimmnrul adunrii generale i cel al autoritilor publice locale, s transmit partea social oricrui membru major al familiei, care locuiete permanent n acest apartament. Unul din soi poate transmite partea social numai cu consimmntu celuilalt so, dac ea a fost depus n timpul cstoriei; 5. s nchirieze ncperea ocupat cu consimmntul consiliului de conducere; 6. cu consimmntul membrilor majori al familiei sale are sdreptul s nstaleze n locuina persoane inapte de m,unc aflate la ntreinerea sa, precum i locatari temporari. Pentru instalarea copiilor minori la prini nu se cere un asemenea consimmnt; 7. cu consimmntul membrilor familiei i cu perimisiunea autoritilor publice locale, s scimbe ncperea de locuit ocupat cu o alt ncpere din fondul de stat sau cooperatist, cu condiia c persoana ce se instaleaz n ncperea cooperatist s fie primit n rndul membrilor cooperativei. Dac nu s-a ajuns la un acord comun asupra schimbului, persoanan care are dretul aupra unei cote din partea social, are dreptul s cear schimbul forat; 8. au dreptul preferenial de a primi un apartament eliberat din casa cooperatist, dac se afl la evidena locativ. n caz de necesitate egal de mbuntire a condiiilor locative, se d preferin membrului cooperativei, care a fost luat mai nainte la eviden.
Membrul cooperativei este obligat: 1. pn la nceperea construciei casei de locuti s depun mijloace bneti n proporie cu 40% din costul construciei apartamentului (p.52 Statut); 2. s achite taxa de nscriere, depunerile n contul prii sociale, plile pentru ntreinerea, exploatarea i reparaia casei; 3. s foloseasc locuina potrivit destinaiei; 4. s efectuieze la timp reparaia curent a ncperii, s ntrein n bun stare ncperea de locuit; 5. s respecte regulile de folosire a ncperilor de locuit i regulile de conveuire; 6. n caz de ieire din cooperativ s elibereze apartamentul i s-l transmit n bun stare.
6. Condiiile i modul de efectuare a partajului cotei de participare i a ncperii cooperatiste. Potrivit art.122 CL, mprirea prii sociale i a spaiului locativ cooperatist poate fi cerut numai de ctre soul membrului cooperativei. mprirea prii sociale se face potrivit prevederilor Codului familiei. Statutul concretizeaz normele Codului familiei, innd cont de specificul pii sociale, ca bun comun al soilor. Partajul prii sociale implicit duce i la mprirea spaiului locativ cooperatist. Partajul este posibil n prezena urmtoarelor condiii: 1. partea social a fost depus de membrul cooperativei n timpul cstoriei, fiind un bun devlma al soilor; 29 2. cstoria dintre soi a for desfcut; 3. dac este posibil de a acorda fiecrui so cte o odaie izolat. Dac ncperea respectiv este compus din camere neizolate, mprirea acesteia se poate face numai dup replanificarea ei n scopul formrii unor odi separate. Folosireade mai departe a spaiului locativ de ctre soul divorat, cruia instana de judecat ia recunoscut dreptul la o cot a prii sociale, se admite cu condiia ntrrii n rndul membrilor cooperative. Dac soilor divorai i se acord camere izolate, partea social datorat pentru ncperea comun se depune de ei, proporional cu suprafaa locativ ocupat de ei. Dac nu este posibil de a atribui fiecrui so cte o odaie separat, soul asocial pltete cota respectiv a prii sociale fostului so, care nu este membru al cooperativei. Soul divorat, care a primit cota prii sociale, pierde dreptul de a folosi ncperea respectiv i urmeaz a fi evacuat pe cale judiciar (p.68 Statut). Soul divorat, care nu este membru al cooperativei, poate s-i menin dreptul de folosire a ncperii, dac i s-au atribuit copiilor minori, precum i dac exist alte mprejurri ntemeiate. n acest caz soul care nu este membru al cooperativei trebuie s ntre n rndul membrilor cooperativei i s plteasc soului divorat, membru al cooperative cota prii sociale. Soul divorat membru al cooperativei, care a primit cota prii sociale, pierde dreptul de a folosi locuina i urmeaz a fi evacuat pe cale judiciar.
7. Motenirea cotei de participare. Drepturile locative ale membrilor familiei membrului decedat al cooperativei. Partea social constituie obiect al dreptului de proprietate, se include n masa succesoral i urmeaz a fi motenit de ctre succesorii membrului decedat al cooperative. Potrivit p.67 Statut, partea social a membrului decedat al cooperativei trece la motenitorii si n modul stabilit de lege. Astfel, statutul-model n-a instituit o ordine special de motenire a prii sociale, de aceea urmeaz s aplicm regimul general succesoral. Sunt identice drepturile succesorale ale motenitorilor membrului decedat al cooperativei, indiferent de faptul au locuit sau nu cu acesta, se deosebesc ns drepturile locative ale motenitorilor. Motenitorii motenesc partea social i dobndesc dreptul de a folosi apartamentul cooperatist n prezena urmtoarelor condiii: 1. au locuit mpreun cu membrul decedat al cooperative n timpul vieii acestuia sau au dus cu acesta gospodrie comun; 2. exist posibilitatea de a atribui fiecruie motenitor cte o odaie izolat; 3. sunt primii n rndul membrilor cooperativei; 4. exist consimmntul autoritilor publice locale. Motenitorii membrului decedat al cooperative, care na-u locuit cu acest n timpul vieii lui, dar au nevoie de mbuntirea condiiilor de trai i domiciliaz n localitatea dat, pot fi primii n rndul membrulor cooperativei, cu consimmntul autoritilor publice locale. Moteniotrii care n-au locuit cu membrul decedat al cooperativei n timpul vieii lui i care nu au nevoie de mbuntirea condiiilor de trai sau care au nevoie de mbuntirea condiiilor de trai, dar nu louiesc n aceast localitate, vor putea pretinde numai la partea social, nu i la dreptul de folosire a apartamentului cooperatist. Potrivit alin.4. p.67 Statut, motenitorii care n timpul vieii celui ce a lsat motenire n-au locuit n comun cu el ori au locuit, dar au refuzat de a folosi n continuare aceast ncpere, vor primi valoarea prii sociale sau o parte din ea. Membrii familiei mebrului decedat al cooperative, care nu sunt motenitori, dar au locuit permanent mpreun cu el i au dus o gospodrie comun, i menin dreptul de a folosi mai departe ncperea cooperatist, cu condiii c unul din ei dobndete calitatea de membru al cooperativei i achit partea social.
30 8. Excluderea din CCl i evacuarea din ncperea cooperatist. Membrii cooperativei are dreptul n orice moment s ias din cooperativ, n baza cererii sale. n caz de ieire din cooperativ a unuia din soi, cellalt are dreptul preferenial de a fi primit n rndurile membrilor cooperativei. Potrivit p.62 Statut, membrul cooperativei poate fi exclus din cooperativ n cazurile: 1. intrrii ilegale n cooperativ prin prezentarea unor date ce nu corespund realitii sau ca urmare a unor aciuni ilicite ale persoanelor cu funcie de rspundere, ce au servit drepe temei pentru primirea n cooperativ; 2. nclcrii sistematice a statutului CCL-lui dau nendeplinirea hottrilor adunrii generale; 3. distrugerii sau deteriorrii sistematice a ncperilor de locuit sau folosirii ei nu potrivit destinaiei; 4. nclcrii sistematice a regurilor de conveuire social, fapt ce face pentru alii imposibil conveuirea n acelai apartament sau cas, dac msurile preventive n-au dat nici un rezultat; 5. nchirierii apartamentului cu nclcarea ordinii stabilite; 6. neachitarea fr motive ntemeiate n decurs a 3 luni a plilor pentru rambursarea creditului, pentru reparaia capital, pentru serviciile comunale i exploatarea ncperii; 7. plecrii cu domiciul permanen n alt localitate; 8. mbuntirii condiiilor locative pn la momentul instaltii n casa construit; 9. eschivrii n curs de o lun, dup instalarea locatarilor n cas, de a primi ordinul de repartiie fr motive ntemeiate i de a se instala n apartamentul cooperatist; 10. privrii de drepturile printeti, dac domicilierea mpreun cu copiii, n privina crora prinii au fost privai din drepturile printeti, este imposibil. Persoana exclus din cooperativ, urmeaz a fi evacuat pe cale judiciar mpreun cu toi membrii familiei sale, n baza aciunii consiliului de conducere. Totodat, membrii familiei membrului exclus din coperativ, care locuiesc mpreun cu acesta, i pot rezerva dreptul de a folosi apartamentul cooperatist cu condiia ca unul din ei s dobndeasc calitatea de membru al cooperativei i s obin acordul autoritilor publice locale.
9. Consecinele trecerii apartamentului cooperatis n proprietatea membrului cooperativei. Potrivit prevederilor Statutului-model al CCL-lui, membrul cooparativei este obligat s depun mijloace bneti n contul prii sociale. Pn la achitarea integral a prii sociale membrul cooperativei primete locuina n folosin. El are dreptul de a poseda, folosii ntr-o msur limitat s dispun de locuin. Proprietar al apartamentului este cooperativa, ca persaon juridic. Potrivit alin.3, art.13 Legea cu privire la proprietate i art.18 Legea privatizii fondului de locuine, membrul cooperativei, care a depus integral partea social pentru locuina ce i s-a dat n folosin, dobndete dreptul de proprietar asupra locuinei, urmnd s i se elibereze titlu de proprietate. Aceast norm modific substanial raporturile obligaionale din cadrul cooperativei, duce la apariia unor noi subiecte ale dreptului de proprietate asupra locuinelor, care pn la adoptarea ei aparineau cooperativei, genereaz raporturiel reale ntre cooperativ i membrii si. Analiznd norma n cauz, atragem atenia asupra caracterului ei imperativ. Astfel, trecerea dreptului de proprietate asupra apartamentul de la cooperativ la membrul su nu depinde de voina acestora. Schimbarea proprietarului apartamentilui cooperatist are loc nu n baza voinei prilor, ci de drept, adic de vitrutea achitrii integrale a prii sociale. Dup cum putem observa are loc o trecere forat a dreptului de proprietate. Legislaia civil cunoate ncetarea forat a dreptului de proprietate, dar dobndirea forat a dreptului de proprietate nu are precedent. Treceera apartametului cooperatist n proprietatea membrului cooperativei nu duce la ncetarea de drept a calitii de membri al cooperativei, dei caracterul raprotzurilro cu cooperativa se modific. Proprietarul locuinei poate iei n orice moment din cooperativ, poate fi exclus, dar aceasta nu afecteaz dreptul de proprietate asupra locuinei. Dac acesta continu a fi membrul al cooperativei, el la avea toate drepturile i obligaiile prevzute de statutul-model al 31 cooperativei. Pentru aces proprietar vor fi obligatorii deciziile adunrii generale cu priovire la stabilirea cotei de participare la cheltuielile legate de ntzreinerea, exploatarea i reparaia casei de locuit. Atunci cnd proprietarul locuinei iese din cooperativ, el pierde drerurile i obligaiile prevzute de statutul-model, cu excepia obligaiei de a participa a cheltuielile de exploatare, ntreinere i reparaie a casei. Aveast obligai nu se nate pentru proprietar n virtutea statutului ci n baza Legii condominiului n fondul locativ (art.14), care oblig coproproetarii s suporte cheltuielile legate de ntreinerea i reparaia bunurilor comune.
Tema 5. Noiunea, importana i formele organizaionale ale relaiilor de arend
Tezele principale: 1. Unele aspecte de ordin terminologic. 2. Premisele economice i sociale de trecere la relaii de arend. 3. Particularitile i importana relaiilor de arend la etapa actual. Apariia i dezvoltarea relaiilor de locaiune. 4. Izvoarele reglementrii juridice a relaiilor de arend n Republica Moldova. 5. Noiuni generale a formelor organizaionale n arend. ntreprinderea de arend. Antrepriza de arend. Locaiunea individual
1. Unele aspecte de ordin terminologic n vechiul Cod civil al Republicii Moldova se utiliza termenul general de contract de nchiriere a bunurilor cu sensul de folosire temporar a unor bunuri strine contra plat. Conform art.278, n baza contractului de nchiriere a bunurilor locatorul se obliga s transmit locatarului n folosin temporar contra plat anumite bunuri. Termenul contract de nchiriere a bunurilor era reprodus din legislaia fostei URSS. Acelai termen se folosea i n Codurile civile ale altor republici unionale. Termenul de arend a fost legiferat prin Decretul Prezidiumului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 Cu privire la arend i relaiile de arend, iar ulterior prin Bazele legislaiei URSS i a republicilor unionale cu privire la arend din 23 noiembrie 1989 [1]. n art.1 se stipuleaz c arenda reprezint n sine o posesie i folosin temporar, contra plat, bazat pe contract, a terenurilor i altor resurse naturale, a ntreprinderilor i altor complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri necesare arendaului pentru exercitarea de sine stttor a unei activiti economice sau de alt natur. Conform acestei definiii putem concluziona c termenul de arend se utiliza n cazurile de posesiune i folosin temporar a unor obiecte cu anumite scopuri. Primordial pentru utilizarea termenului de arend era existena unui obiect al relaiilor juridico-civile atras ntr-o activitate economic sau de alt natur cu scopul de a obine anumite venituri. Noiunilor de contract de nchiriere a bunurilor i arend li se atribuie un sens diferit prin normele unor state europene , cum ar fi de exemplu cele ale Germaniei i Elveiei. Astfel, prin arend se subnelege contractul n baza cruia se transmite contra plat nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci i dreptul de a beneficia de ele. n baza arendei sunt nchiriate ntreprinderi de comer i industriale [2]. O astfel de tratare i aplicare a noiunilor de nchiriere a bunurilor i arend o gsim i n noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002 [3], n care se utilizeaz un termen nou n legislaia naional, pur romn contract de locaiune, fapt care poate fi considerat ca o reuit a noului Cod Civil. Conform art.875 CC RM, prin contractul de locaiune o parte se oblig s dea celeilalte pri un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chiria. Prin arend, n baza art.911 CC RM, subnelegem contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i alte bunuri agricole, i alt parte cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri. Utilizarea unui sau altui termen conform noului Cod civil depinde de dou criterii - obiectul contractului i destinaia sa. ncepnd cu anul 1989 n toate domeniile economiei naionale, n activitatea de antreprenoriat, n actele normative naionale i n practica judiciar se aplica n fiecare caz concret termenul arenda, ca un termen de ordin general, universal, fapt care nu este prea corect. Termenul universal trebuie s devin locaiunea, termen 32 care urmeaz a fi aplicat ori de cte ori este vorba de nchirierea unui bun. Cnd obiectul contractului este un teren sau un alt bun agricol este necesar de aplicat termenul arenda. Respectiv, urmeaz s fie aplicate i norme de drept. Anume sub aceste aspecte vor fi utilizai termenii respectivi n acest curs. Pentru comparaie putem arta c sistemele de drept ale altor state, de exemplu, ale Federaiei Ruse, nu deosebesc noiunea de locaiune i arend. Astfel, conform art.606 Cod civil al Federaiei Ruse, n baza contractului de arend (locaiune) arendatorul (locatorul ) se oblig s transmit arendaului (locatarului) un bun contra plat n posesiune i folosin temporar. Credem c o astfel de abordare a acestor dou noiuni este mai reuit. n acelai timp, utilizarea n Republica Moldova a termenilor diferii nu ridic mari probleme. Principalul e de a utiliza corect termenul respectiv n contextul respectiv.
2. Premisele economice i sociale de trecere la relaiile de locaiune n ultimele decenii ale secolului al XX lea n rile europene ale fostului lagr socialist s-a produs o schimbare panic, treptat a formaiunilor socialeconomice. S-a schimbat ornduirea de stat i social i n Republica Moldova. Oficial a fost proclamat trecerea la relaiile de pia bazate pe proprietatea privat. O particularitate caracteristic perioadei iniiale a fost o criz economic comun care, din pcate, se prelungete i pn astzi n republica noastr. Factorul principal al crizei economice a fost destrmarea fostei URSS, ntreruperea legturilor economice tradiionale, distrugerea mecanismului de producere, schimbrile structurale n dirijarea economiei naionale, apariia omajului, srcirea populaiei i alte cauze. Criza economic era amplificat i de situaia politic nestabil din ar, schimbarea repetat a guvernelor, imprevizibilitatea i inconsecvena Parlamentului RM, nesoluionarea conflictului transnistrean, cataclismele naturale i alte cauze de ordin obiectiv i subiectiv. Schimbrile radicale ale relaiilor social-economice au determinat gsirea unor noi ci, mijloace i posibiliti de ieire din criza economic profund. Una dintre cile de ieire din criz la nceputul anilor nouzeci se ntrevedea n renovarea relaiilor juridico-civile orizontale, oneroase, bazate pe principii de egalitate. La etapa iniial a acestui proces o atenie deosebit se atrgea renovrii i revitalizrii relaiilor de locaiune. Un prim-pas n aceast direcie era schimbarea statutului juridico-legal al ntreprinderilor de stat n ntreprinderi de arend. Timp de mai mult de aptezeci de ani de putere sovietic relaiile de producere au intrat n impas. Proprietatea de stat, ca un avut al ntregului popor, a devenit un mit, o frn n dezvoltarea ulterioar a relaiilor de producere. n realitate aceast form de proprietate era supus intereselor elitei de stat i de partid, iar nsi productorii bunurilor nu se simeau stpni, devenind robi ai sistemului i formei de proprietate dominante. Consecinele negative s-au materializat n lipsa de iniiativ, de responsabilitate a conductorilor i angajailor fa de munc i rezultatele ei. Sistemului vechi al relaiilor de producie la ntreprinderile de stat se baza pe principii de egalare, de remunerare a muncii nu pentru efortul depus, ci uneori numai pentru prezena la serviciu. Pentru a schimba comportamentul oamenilor fa de munc i nemijlocit fa de proprietate, fa de rezultatele muncii sale, a fost luat hotrrea de transmitere a ntreprinderilor de stat n administrarea total a colectivelor de munc, crend n baza lor ntreprinderi de arend. Scopul final al acestor modificri a fost corelarea bunstrii angajailor cu rezultatele muncii lor i modificarea strii create n producerea bunurilor materiale. La 1 ianuarie 1995 n ar activau 637 ntreprinderi de arend. Ca rezultat n perioada iniial de trecere la alte forme de relaii de locaiune la unele ntreprinderi de arend s-a mrit productivitatea muncii concomitent cu pstrarea i chiar mbuntirea calitii produselor, bunurilor, lucrrilor i serviciilor. Prin urmare, un pas important de trecere la relaiile noi, de pia a fost modificarea relaiilor legale de proprietate. A luat natere un proces amplu de deetatizare, de privatizare, de transformare a ntreprinderilor de stat n societi pe aciuni. Aceste mprejurri au servit ca premise de trecere la relaiile de locaiune, ca un mijloc de ieire din criza economic. La acest proces a contribuit i faptul c au fost luate msuri reale de stabilire, inventariere i transmitere n folosin a cldirilor, construciilor i altor ncperi nelocuibile, a mijloacelor de transport , a utilajului i altor bunuri mobile i imobile temporar nefolosite sau folosite neraional. Un element important al acestui proces a constituit legalizarea transmiterii n chirie nu numai a fondurilor de producie principale, ci i a principalului bun imobil a pmntului i altor resurse naturale.
3. Noiunea, importana i particularitile relaiilor de locaiune la etapa actual. Apariia i dezvoltarea relaiilor de locaiune S stabilim, deci esena sau coninutul noiunilor de locaiune (arend) i relaii de locaiune (arend) drept relaii economice i categorii economice. Noiunea cea mai larg a locaiunii este urmtoarea: locaiunea este folosina contra plat temporar a unor bunuri strine. 33 Conform art.1 al Bazelor legislaiei URSS i a republicilor unionale Cu privire la arend, arenda reprezint posesiunea i folosina temporar, contra plat n baz de contract, a pmntului, altor resurse naturale, a ntreprinderilor (uniunilor) i altor complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri necesare arendaului pentru desfurarea de sine stttor a unei activiti economice sau de alt natur. Noiunea relaii de arend este formulat i n art.2 al Legii Nr.861/1992 , unde se menioneaz c n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend. Iar art.2 al Legii Nr.198/2003 denot c arenda n agricultur reprezint darea n posesiune i folosin, pe baz de contract, pe o durat determinat, contra plat, a terenurilor i a altor bunuri agricole. Reieind din aceste tratri legale ale locaiunii, putem evidenia urmtoarele particulariti ale raporturilor de locaiune la etapa actual: 1. Relaiile de locaiune ntotdeauna se bazeaz pe un contract juridico-civil - contractul de locaiune, care determin coninutul lor i toat gama drepturilor i obligaiilor reciproce ale prilor. 2. Locaiunea reprezint n sine baza legal de posesie i folosin a obiectelor lumii materiale, care aparin cu drept de proprietate altor persoane, adic locaiunea este un temei legal de posesiune i folosin a unor bunuri strine. 3. Spre deosebire de legislaia anterioar, cnd n baza contractului de locaiune se transmitea numai dreptul de folosin, acum volumul mputernicirilor locatarului a crescut simitor, cci n prezent se transmite nu numai dreptul de folosin, ci i de posesiune, ceea ce schimb esenial statutul juridico-legal al locatarului. 4. Relaiile de locaiune au un caracter temporar, adic raporturile patrimoniale dintre locator i locatar se stabilesc pentru o perioad determinat de timp, de regul ndelungat. Locaiunea perpetu este inadmisibil, reieind din nsi esena acesteia. Dac admitem c prile n-au stabilit termenul raporturilor contractuale, atunci acestea se ntrerup dup expirarea a 99 de ani. 5. Conform legii, raporturile de locaiune pot avea numai un coninut oneros. Majoritatea raporturilor juridico-civile au un caracter oneros. Dac n realitate suntem n prezena unei transmiteri n posesiune i folosin gratuit, atunci nu este vorba despre un contract de locaiune, ci de comodat sau de un contract de mprumut, cum mai este numit n literatura de specialitate. 6. Deoarece raporturile de locaiune au un caracter temporar, atunci dup expirarea termenului contractului patrimoniul nchiriat trebuie ntors proprietarului (sau altei persoane mputernicite), dac pn n acest moment n-a fost rscumprat. Prin urmare, obiecte ale locaiunii pot fi numai bunuri individual determinate i neconsumptibile. 7. O particularitate important a relaiilor de locaiune const n dreptul oferit de legiuitor locatarului pentru practicarea de sine stttor a unei activiti economice sau de alt natur. De exemplu: pn nu demult numai persoanele juridice, i ele ntr-un numr limitat, puteau folosi bunurile nchiriate n scopuri economice. Persoanele fizice nu aveau un astfel de drept, iar n cazul cnd se practica aceasta cetenii, de regul, erau trai la rspundere penal, deoarece practicau activitate de ntreprinztor. Persoanele fizice n trecut puteau nchiria numai lucruri predestinate pentru satisfacerea necesitilor personale, culturale sau de alt natur. n prezent toate aceste ngrdiri au fost anulate i cetenii au dreptul de a folosi bunurile nchiriate pentru desfurarea unei activiti de ntreprinztor sau de alt natur, att pentru societate, ct i pentru sine. Importana i particularitile relaiilor de arend la etapa actual. Modificarea substanial a naturii juridice a raporturilor de locaiune, extinderea esenial a cercului obiectelor locaiunii i a volumului mputernicirilor participanilor la aceste raporturi au predeterminat i importana lor crescnd. Pentru locator aceast importan se manifest n folosirea fondurilor fixe i circulante, temporar libere, ct mai efectiv i raional. Dac mai nainte transmiterea n locaiune a bunurilor nu era stimulat, deoarece chiria nu putea fi mai mare dect costurile uzurii, n prezent locatorul, pe lng cheltuielile de exploatare i costurile uzurii bunurilor, poate pretinde i la un venit suplimentar de la bunurile date n chirie. Locaiunea nu este altceva dect un instrument, un mijloc, o modalitate de realizare de ctre proprietar a mputernicirilor sale. La fel a crescut importana relaiilor de locaiune la moment i pentru locatar. Lund anumite bunuri materiale n posesiune i folosin temporar, locatarul, inclusiv persoana fizic, a obinut posibilitatea de a desfura o activitate de producere i de alt natur, adic poate practica activitatea de ntreprinztor, de a obine venituri etc. Locaiunea le permite persoanelor fizice, ocupndu-se cu activitatea de ntreprinztor, s-i ntrein familiile sale, s obin anumite venituri i, acumulnd un capital iniial, s deschid o afacere personal. Locaiunea le permite s se angajeze la serviciu, s se ocupe cu activitatea sa preferat, s fie utili pentru societate i familie. Un exemplu clasic al importanei locaiunii l prezint situaia cnd un ofer, nchiriind un microautobus i lucrnd o perioad ndelungat, a procurat ulterior un automobil personal cu care a continuat s lucreze, asigurndu-i bunstarea familiei sale. Lund n consideraie faptul c Republica Moldova a fost o parte component a ex-URSS, e i normal c istoria dezvoltrii sale s fie tipic pentru URSS. Relaiile de locaiune au nceput s apar nc n anul 1917. Toat perioada sovietic, din 34 punct de vedere a dezvoltrii relaiilor de locaiune, condiional poate fi mprit n anumite etape. Totodat, trebuie precizat c termenul de arend a aprut cu mult mai trziu. Un timp ndelungat, pn la sfritul anilor optzeci, se folosea un termen cu o conotaie mai larg - contractul de nchiriere a bunurilor. Aadar, se pot de evidenia urmtoarele etape de apariie i dezvoltare a relaiilor de locaiune. Prima etap ine de anul 1917, soldat cu biruina revoluiei din octombrie i schimbarea ornduirii de stat i sociale. Odat cu instaurarea puterii sovietice au aprut i noi relaii juridice ce se bazau pe normele dreptului civil al Rusiei ariste i care erau reglementate reieind din condiiile economice stabilite. Aceast perioad ine de adoptarea primului Cod civil din 1922, predestinat reglementrii raporturilor juridico-civile n condiiile noii politici economice. Totodat, normele de drept erau orientate spre crearea unei baze legale ce ar contribui la nviorarea vieii economice, punnd accentul pe anumite poziii de egalitate, echivalent-oneroase ntre pri. A doua etap coincide cu nceputul anilor douzeci - perioada rzboiului civil i restabilirii economiei naionale dup rzboiul civil i rzboiul pentru aprarea patriei. Aceast perioad e marcat de dezicerea de la raporturile juridico-civile orizontale, bazate pe poziia de egalitate i trecerea la comunismul militar. Practic, mult timp au fost reduse la minim raporturile juridico-civile, limitndu-se n principiu la conveniile patrimoniale cu participarea persoanelor fizice. A treia etap se refer la nceputul anilor aizeci, cnd la 8 decembrie 1961 au fost adoptate Bazele legislaiei civile ale URSS i ale republicilor unionale [4] i ale codurilor civile ale republicilor unionale. Codul civil al RSSM a fost adoptat la 26 decembrie 1964 i a intrat n vigoare la 1 iulie 1965 [5]. n corespundere cu aceste acte normative contractul de nchiriere a bunurilor a obinut o reglementare destul de detaliat i relativ aplicare. Normele de drept consfinite n aceste acte normative cu unele modificri pot fi aplicate i n prezent. A patra etap de dezvoltare a relaiilor de locaiune poate fi corelat cu adoptarea de ctre Sovietul Minitrilor al URSS la 4 octombrie 1965 a Regulamentului ntreprinderii de producere socialiste de stat [6]. n corespundere cu acest act normativ ntreprinderile de producere de stat au obinut o independen relativ n ceea ce privete ncheierea diferitelor convenii juridico-civile, printre care i cele de nchiriere a bunurilor. O importan mare pentru contractul de nchiriere a bunurilor de uz casnic - o varietate a contractului de nchiriere a bunurilor - a avut-o decizia comun a CC al PCUS i a Sovietului de Minitri al URSS de la 2 februarie 1984 Cu privire la msurile de lrgire a independenei economice i ntrire a cointeresrii uniunilor de producere (ntreprinderilor) de deservire curent ntr-o mai ampl satisfacere a necesitilor populaiei n servicii [7] - a cincia etap n dezvoltarea relaiilor de locaiune. Agenilor economici din sistemul deservirii curente le-a fost lrgit spectrul mputernicirilor de desfurare a activitii economico-productive n sfera deservirii populaiei. A asea etap ine de adoptarea la 30 iunie 1987 a Legii URSS Cu privire la ntreprinderea de stat [8], unde n art.4 era stipulat c ntreprinderea are dreptul de a transmite altor ntreprinderi i organizaii, de a vinde, a schimba, de a da n arend, de a transmite gratuit temporar sau n credit cldiri, construcii, utilaj, mijloace de transport, inventar, materie prim i alte bunuri materiale, la fel i dreptul de a le scoate de la balan, dac ele sunt uzate total sau i-au pierdut utilitatea. n comparaie cu normele juridice anterioare aceast lege le conferea ntreprinderilor de stat mputerniciri mai largi n ceea ce privete desfurarea activitii economico-productive. Respectiv, tendina general a normelor de drept se exprima ntr-o treptat, consecvent mrire a volumului mputernicirilor subiecilor de stat. Aceast tendin era caracteristic i pentru ntreprinderile bazate pe alt form de proprietate. Etapele de dezvoltare ale relaiilor de locaiune enumerate pot fi atribuite la cele generale, universale ce in de mputernicirile subiecilor dreptului civil n genere i a raporturilor de locaiune n particular. Schimbri radicale, revoluionare n raporturile de locaiune au avut loc n fosta URSS n 1989, cnd la 7 aprilie a fost adoptat Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS Cu privire la arend i relaiile de arend, iar la 23 noiembrie - Bazele legislaiei URSS i a republicilor unionale cu privire la arend [9]. Principiile de baz ale relaiilor de locaiune la etapa respectiv, consfinite n acele acte normative, au fost reflectate i dezvoltate ulterior n actele normative naionale. Pentru Republica Moldova drept moment de rscruce n dezvoltarea relaiilor de locaiune a servit anul 1992, cnd la 14 ianuarie a fost adoptat Legea Republicii Moldova Cu privire la arend Nr.861/1992 (n continuare Legea Nr.861/1992) [10], care lund n consideraie realitatea existent i abordnd cu totul o alt baz, reglementeaz tot complexul de relaii ce in de nchirierea bunurilor care aparin cu drept de proprietate altor subieci de drept. O etap ulterioar de dezvoltare a raporturilor de locaiune ine de Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 prin care au fost adoptate Regulamentul ntreprinderii de arend i Regulamentul antreprizei de arend [11]. Aceste acte normative determin statutul juridico-legal i volumul mputernicirilor a dou forme organizaionale a relaiilor de locaiune - ntreprinderea de arend i antrepriza de arend. Etapa contemporan de dezvoltare a raporturilor de locaiune e legat de adoptarea la 6 iunie 2002 a noului Cod civil al Republicii Moldova i Legii cu privire la arend n agricultur din 15 mai 2003 Nr.198/2003 (n continuare Legea Nr.198/2003) [12]. Aceste acte normative au creat o baz solid pentru dezvoltarea ulterioar a raporturilor de locaiune n Republica Moldova.
4. Izvoarele reglementrii juridice a relaiilor de locaiune 35 Rolul primordial printre izvoarele de drept i revine legii supreme a societii i statului - Constituiei Republicii Moldova, care a stabilit principiile i direciile de baz ale economiei naionale: dezvoltarea pieei, a iniiativei economice libere, libertatea comerului i a activitii de antreprenoriat, protecia concurenei locale, crearea condiiilor normale pentru folosina tuturor factorilor de producie (art.9 i art.126). Un loc aparte n sistemul actelor normative l ocup i noul Cod civil al Republicii Moldova n care destul de clar, consecvent i pe deplin este determinat coninutul de baz al contractelor de locaiune i arend. O reglementare detaliat a relaiilor de arend n agricultur gsim n Legea Nr.198/2003. O anumit importan n stabilirea bazei legale a raporturilor de locaiune au i alte acte normative, printre care trebuie evideniat Legea Republicii Moldova Cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991 [13]; Cu privire la privatizare din 4 iulie 1991 [14]; Cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi din 2 ianuarie 1992 [15] i altele. La crearea i dezvoltarea bazei legale naionale o importan specific au actele normative ale fostei URSS. n afar de cele menionate mai sus, mai putem la indica urmtoarele legi: Cu privire la proprietate n URSS din 6 martie 1990 [16]; Cu privire la ntreprinderi n URSS din 4 iunie 1990 [17]; Cu privire la bazele generale ale activitii de antreprenoriat ale cetenilor URSS din 2 aprilie 1991 (18) i altele. Pe lng aceasta, normele de drept ale fostei URSS au servit ca baz pentru crearea actelor normative naionale, ele prezentnd, la fel, un anumit interes pentru analiza comparativ a normelor de drept n cadrul diferitelor cercetri tiinifice. Aceste acte normative ne ofer posibilitatea s tratm relaiile de locaiune ca un institut al dreptului civil care reprezint n sine totalitatea normelor de drept, ce reglementeaz raporturile de transmitere, posesiune i folosin a unui patrimoniu, care aparine cu drept de proprietate unui alt subiect de drept.
5. Noiuni generale a formelor organizaionale n arend. ntreprinderea de arend. Antrepriza de arend. Locaiunea individual Legislaia n vigoare prevede trei forme organizaional-juridice de baz ale raporturilor de locaiune: locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic, antrepriza de arend sau locaiunea n grup n interiorul unitii economice i locaiunea individual. Fiecare dintre aceste forme se caracterizeaz prin anumite particulariti, specifice numai lor. Comun pentru toate este posesiunea i folosina sau numai folosina temporar contra plat a unui patrimoniu ce aparine cu drept de proprietate unei alte persoane. Caracteristic pentru toate aceste forme este posibilitatea nchirierii unui volum mare de bunuri care se atribuie att la fondurile fixe, ct i circulante, inclusiv ale pmntului i altor resurse naturale. Un element comun l constituie faptul c chiriaii, de regul, folosesc patrimoniul nchiriat pentru exercitarea unei activiti de antreprenoriat. Fiecare dintre aceste forme ale raporturilor de locaiune poate fi difereniat n dependen de obiect, termen, volumul drepturilor i mputernicirilor prilor etc., ct i n dependen de diferite izvoare juridice ce le reglementeaz i determin statutul juridic al raporturilor de locaiune. ntreprinderea de arend. Actul normativ de baz ce reglementeaz statutul juridic al ntreprinderii de arend este Regulamentul ntreprinderii de arend, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993. Conform p.2 al acestui Regulament ntreprinderea de arend este o ntreprindere nfiinat de membrii colectivului de munc al ntreprinderii de stat (municipale) sau al unitii ei structurale (subdiviziunii) ce se reorganizeaz, n scopul desfurrii n comun a activitii de antreprenoriat, sub o firm comun, n baza statutului i contractului de arend a bunurilor statului (sau municipale) definite ca ansamblu patrimonial unic. Din aceast noiune reies particularitile de baz ale acestei forme a raporturilor de locaiune: 1. Obiectul specific al raporturilor de locaiune - patrimoniul de stat sau municipal; 2. Patrimoniul nchiriat reprezint un complex patrimonial unic; 3. Acest complex patrimonial n rezultatul locaiunii i schimb statutul su juridic - din ntreprindere de stat (municipal) se transform n ntreprindere de arend; 4. Drept chiria apare un subiect specific - colectivul de munc; 5. Scopul principal al ntreprinderii de arend este exercitarea unei activiti de antreprenoriat n nume propriu; 6. Aceast activitate va fi exercitat sub o firm comun, adic de ctre un subiect de drept unic; 7. Ca baz juridic pentru fondarea ntreprinderii de arend servesc statutul acesteia i contractul de arend. Drept o particularitate specific a ntreprinderii de arend putem trata i procedura de nfiinare a acestei, care decurge n trei etape: iniial, de baz i final. ntreprinderea de arend dobndete personalitate juridic din ziua nregistrrii de stat n modul prevzut de legislaia Republicii Moldova. 36 n baza contractului de arend i n conformitate cu decizia adunrii generale (conferinei) a colectivului de munc, care a fondat ntreprinderea de arend, locatorul emite ordinul cu privire la reorganizarea ntreprinderii de stat (municipale). O particularitate a ntreprinderii de arend constituie i faptul c din momentul nregistrrii de stat aceasta devine succesor al dreptului de posesie i folosin a bunurilor patrimoniale ale ntreprinderii de stat (municipale), luate n arend, inclusiv a drepturilor de folosire a pmntului i altor resurse naturale. Locatorul poate s-i asume pe deplin sau parial achitarea creditelor luate de ntreprinderea ce se reorganizeaz. Aceasta a fost o caracterizare succint a respectivei forme a raporturilor de locaiune, mai ales c n prezent ntreprinderile de arend de cele mai multe ori fac parte din domeniul trecutului. Ele i-au jucat rolul su pozitiv la nceputul anilor 90 i au fost o form trectoare n procesul privatizrii patrimoniului de stat. Astfel, la nceput ntreprinderile de stat (municipale) erau reorganizate n ntreprinderi de arend care ulterior, de regul deveneau societi pe aciuni. Despre evoluia ntreprinderilor de arend ne pot mrturisi urmtoarele date: n 1993 erau 543 [19], n 1995 - 673, n 1997 149 [20]. n literatura periodic din 1997 se menioneaz alte date: erau nregistrate circa 50 de ntreprinderi dintre care, practic, activau nu mai mult de zece. n ultimii ani despre ntreprinderile de arend se vorbete i se scrie tot mai puin, ceea ce ne dovedete faptul dispariiei treptate a acestei forme a raporturilor de locaiune [21]. Antrepriza de arend. O alt form organizaional-juridic a raporturilor de locaiune, care, la fel, ine mai mult de domeniul trecutului, este antrepriza de arend. n literatura juridic i economic aceast form mai era numit i arend n grup. Ea era caracteristic pentru nceputul anilor nouzeci i era strns legat de formarea ntreprinderilor de arend i a societilor pe aciuni. O anumit dezvoltare antrepriza de arend a avut-o n domeniul agricol. Aceast form organizaional-juridic a raporturilor de locaiune nu putea s existe mult, deoarece, dup cum a demonstrat practica, era evident neavantajoas pentru colectivele de arend i destul de atractiv pentru locatori. Toate aceste momente negative i pozitive ale formei respective reies nemijlocit din natura sa juridic, determinat de ctre Regulamentul antreprizei de arend, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993. Conform p.1 al Regulamentului, antrepriza de arend constituie o form de organizare a raporturilor de drept n interiorul unitii economice (al ntreprinderii, organizaiei, instituiei, gospodriei), bazate pe contractul antreprizei de arend, ncheiat ntre locator - unitatea economic, i arenda - unul sau civa ceteni care ntrein cu locatorul relaii de munc sau raporturi rezultnd din calitatea de membru. n cazul cnd arendai sunt doi sau mai muli ceteni, acetia constituie un colectiv al antreprizei de arend. De aici reies urmtoarele particulariti ale antreprizei de arend: 1. Aceast form a raporturilor de locaiune are un caracter strict intern, n limitele unitii economice, adic raporturile de locaiune nu se extind n afara limitelor unitii structurale a ntreprinderii, organizaiei, instituiei, gospodriei. 2. Chiriaii se afl cu locatorii n raporturi de munc, sunt angajaii lor, adic sunt subordonai acestora din urm. Chiriaii trebuie s respecte disciplina de munc i regimul intern de lucru etc. 3. Din particularitatea precedent reiese urmtoarea - locatorul este organizatorul, conductorul i dirijorul ntregului proces de producere cu participarea colectivului de munc, cu unele excepii prevzute de contractul antreprizei de arend. 4. La baza raporturilor dintre pri, pe lng contractul individual de munc, st i contractul antreprizei de arend, care reprezint n sine o noiune complicat, n esen neclar i destul de limitat n sens juridico-civil. Acest contract conine unele elemente neclare i neprecise, specifice pentru dou contracte juridico-civile - de locaiune i antrepriz. Aceast concluzie determin i faptul c prile, intrnd n raporturi de locaiune, rmn n raporturi de munc, aceast dualitate fiind cauza unei stri de nedeterminare. 5. Antrepriza de arend, indiferent de numrul chiriailor ce intr n raporturi contractuale, este de dou feluri: colectiv i individual. Deosebiri eseniale ntre aceste dou feluri ale antreprizei de arend nu exist, natura lor juridic fiind una i aceeai, ns cu condiia c chiriaii se afl n raporturi de munc cu locatorul. Aici trebuie menionat c colectivul antreprizei de arend se poate forma pe baze profesionale (se unesc lucrtorii de aceeai specialitate, profesie) sau familiale (colectivul se formeaz din una sau mai multe familii). 6. Posibil, cea mai important, ns neformulat expres n Regulamentul antreprizei de arend, particularitate a acestei forme organizaional-juridice a raporturilor de locaiune const n faptul c rezultatele muncii colectivului antreprizei de arend devin proprietate a locatorului. n aceasta const cel mai controversat aspect al acestor raporturi. Aceast tez rezult din faptul c angajatul vinde patronului munca sa i, respectiv, rezultatele muncii sale. La aceast concluzie ajungem interpretnd p. 7, alin.(3) al Regulamentului antreprizei de arend, conform cruia arendaul dispune, la discreia sa, de producia (lucrrile, serviciile) produs supravolumului indicat n contract, n cazul cnd contractul nu prevede alte condiii. Aceast tez este susinut i de p.18 al Regulamentului, conform cruia veniturile colectivelor antreprizei de arend se formeaz din ncasrile rmase dup achitarea plii de arend, compensarea cheltuielilor materiale i altor cheltuieli considerate egale cu acestea, a altor defalcri prevzute n contract. Respectiv, achitarea muncii arendailor sau chiriailor n condiiile acestei forme a raporturilor de locaiune se efectua conform principiului ceea ce rmne. Iat de ce aceast form a raporturilor 37 de locaiune avea un caracter temporar, de trecere. Credem c ea nu a supraveuit att din cauze obiective, ct i subiective, cu att mai mult ca att c baza juridic a acestor raporturi trebuia perfectat. 7. Legislaia n vigoare mai admite o modalitate a locaiunii de grup, la baza creia st un contract juridico-civil, adic locaiunea individual. ntr-un astfel de contract prile nu se afl n raporturi de munc i sunt independente una fa de alta. Particularitile i deosebirile dintre contractul de locaiune i contractul antreprizei de arend vor fi descrise n paragraful 4. Locaiunea individual. Locaiunea individual este de dou feluri. n primul rnd, ca modalitate a antreprizei de arend sau locaiune individual n limitele antreprizei de arend i, n al doilea rnd, ca locaiune individual, bazat pe un contract juridico-civil de locaiune. Pentru locaiunea individual ca modalitate a antreprizei de arend sunt caracteristice toate particularitile studiate n paragraful precedent i nu e necesar a le repeta. n paragraful respectiv vom analiza numai locaiunea individual, bazat pe un contract juridico-civil de locaiune. Drept baz juridic a acestui contract servesc Legea Nr.861/1992 i normele Codului civil al Republicii Moldova. Particularitile specifice ale contractului n cauz constau n urmtoarele: 1. Raporturile dintre pri snt reglementate numai de ctre contractul de locaiune. Nici un fel de subordonare, bazat pe un contract individual de munc, aici nu exist. 2. Locatarul este o persoan autonom, de sine stttoare i independent fa de locator. 3. Pentru acest contract e caracteristic principiul aflrii prilor pe poziie de egalitate. Prile contractante snt parteneri egali, a cror drepturi i obligaii snt consfinite n contract. 4. Locatarul organizeaz de sine stttor procesul de producere i conduce cu el ct i cu alte activiti n cadrul raporturilor de locaiune. 5. Locatarul n corespundere cu contractul poart responsabilitatea total i suport riscul rezultatelor nefaste ale muncii sale. 6. O particularitate esenial a locaiunii individuale const n faptul c locatarul este proprietar al rezultatelor muncii sale i munca sa nu este pltit dup principiul a ceia ce rmne, ca la antrepriza de arend. 7. Pentru patrimoniul primit n locaiune locatarul i achit locatorului un beneficiu sub form de chirie, stabilit la acordul prilor, cu unele excepii ce se refer la bunurile nchiriate ale statului.
Tema 6. Raporturile patrimoniale n cadrul arendei.
Tezele principale: 1. Obiectul relaiilor de arend. 2. Bunurile care nu pot fi obiect al arendei. 3. Relaiile de proprietate n cadrul arendei. 4. Soarta mbuntirilor aduse bunurilor arendate. 5. Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de arend. 6. Probleme ce pot aprea n raporturile de proprietate.
1. Obiectele raporturilor de arend Legislaia n vigoare admite locaiunea n toate ramurile economiei naionale fr careva ngrdiri i excepii. Mai mult dect att, pot fi nchiriate bunuri sub 38 orice form de proprietate. Aceast regul pentru prima dat i-a gsit elucidare n normele de drept ale fostei URSS nc n 1989, ulterior fiind reflectat i n legislaia naional a Republicii Moldova. n 1989 s-a lrgit simitor a fost mrit cercul obiectelor lumii materiale ce puteau fi nchiriate. Astfel, pe lng bunurile de menire cultural-casnic, puteau fi nchiriate i cele care sunt atribuite fondurilor fixe i circulante. Practic au fost nlturate toate ngrdirile. Pentru prima dat n perioada existenei puterii sovietice a fost admis locaiunea pmntului i altor resurse naturale de ctre toi doritorii, inclusiv de persoanele fizice. n dependen de raporturile de locaiune, n prezent toate obiectele lumii materiale, dup importan i volum, le putem mpri n urmtoarele grupe: 1) pmnt i alte resurse naturale; 2) ntreprinderi i organizaii drept complexe patrimoniale unice; 3) uniti ale ntreprinderilor i organizaiilor; 4) cldiri i instalaii; 5) ncperi; 6) mijloace de transport; 7) tehnic agricol i de alt natur; 8) utilaje; 9) inventar; 10) instrumente; 11) alte valori materiale. Aceast clasificare este aproximativ, reieind din coninutul art.5,alin.(2) al Legii Nr. 861/1992. O important noutate n privina obiectelor contractului de locaiune gsim n art.2 al Legii Nr.198/2003, unde se indic c obiecte ale contractului pot fi mijloacele fixe i, dup caz, mijloacele circulante. Conform art.4 al aceleiai legi, obiecte ale relaiilor de arend sunt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu excepia celor scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, sunt stabilite alte interdicii sau limitri.
2. Bunurile care nu pot fi obiect al arendei. n ceea ce privete proprietatea public, prin Decretul Preedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994, a fost aprobat Lista ntreprinderilor i organizaiilor de stat a cror arend nu se admite. La acestea se atribuie - Banca Naional a Moldovei; - Rezervaiile naturale de stat; - Radioteleviziunea Naional; - Secia comunicaiilor speciale de pe lng Centrul de transportare a Potei; - Camera Naional a Crii din Republica Moldova; - ntreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne; - Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor deosebit de periculoase; - Staiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale; - Laboratoarele veterinare; - ntreprinderile pentru producere i congelarea spermei de taur; - ntreprinderile specializate de executare a lucrrilor de exploatare Iumex; - ntreprinderile de alimentare cu ap i canalizare, centrale i reelele termice ale gospodriei comunale. n acelai decret a fost aprobat i Lista bunurilor statului ce nu pot fi date n arend. La acestea se atribuie: - Complexele de radiolocare; - Mijloacele militarizate cu aciuni antigrindin; - Tehnica militar i armamentul, echipamentul militar; - Utilajul (echipamentul ) atomic; - Utilajul Centralei electrice Raionale de Stat din Moldova i al Centralei electrice cu termoficare; - Utilajul (echipamentul) pentru emisia banilor i baterea monedelor, emisia hrtiilor de valoare i a timbrelor potale; - Materialele de arhiv care in de competena organelor de stat ale arhivelor; - Utilajul (echipamentul) pentru controlul de stat medico-sanitar asupra procesului tehnologic i a calitii produselor alimentare i a produciei industriale; - Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea substanelor narcotice cu efecte puternice i toxice; - Utilajul radiologic; - Utilajul cu izotopi radioactivi; - Utilajul radiorenteghenologic; - Utilajul special pentru serviciul de transfuzie a sngelui; 39 - Utilajul special pentru operaiile la inim; - Armele de foc (de tip militar, calibru redus, sportive, pentru vntoare cu alice, pentru instruire), armele albe, dispozitivele de explodare; - Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea i repararea diferitelor tipuri de armament, muniii, substanelor explozive, dispozitivelor de explodare i pirotehnice [22]. Decretul Preedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost emis n strict conformitate cu legislaia n vigoare. Astfel, conform art.5, alin.(5) al Legii Nr.861/1992, legislaia stabilete tipurile (grupurile) de ntreprinderi i organizaii, felurile de bunuri ale statului a cror arend nu se admite. Posibil, aceste liste ar trebui aprobate nu prin Decretul Preedintelui Republicii Moldova, ci printr-o hotrre a unui alt organ, ns aceasta e o problem ce ine de alt domeniu.
3. Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii Raporturilor de proprietate n cadrul locaiunii li se acord o importan primordial. n primul rnd, trebuie determinat regimul juridic al patrimoniului nchiriat, soarta lui ulterioar, apartenena mbuntirilor fcute sau bunurilor materiale procurate n timpul locaiunii etc. n principiu, toate aceste aspecte i-au gsit o oarecare reglementare n normele de drept, soluia altora reieind nemijlocit din interpretarea sensului legii. Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii se evideniaz prin urmtoarele: 1. Darea n locaiune a unui bun nu nseamn i transmiterea dreptului de proprietate asupra lui. Respectiv, locatorul rmne proprietar al patrimoniului nchiriat. Aceast concluzie reiese nemijlocit din lege, conform creia prin locaiune bunurile se transmit n posesiune i folosin temporar. n art.13,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 se indic c darea n arend nu atrage dup sine transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor. Iar art.900 Cod civil RM ne indic c dac bunul nchiriat, dup ce a fost predat locatarului este nstrinat de locator unui ter, acesta din urm se subrog locatorului n drepturile i obligaiile ce decurg din locaiune. Aceeai regul se aplic i la contractul de arend. 2. La ncetarea raporturilor contractuale bunurile nchiriate trebuie ntoarse locatorului - proprietarului acestor bunuri, dac ele n-au fost rscumprate de locatar. 3. Legislaia i acord locatarului posibilitatea de a deveni proprietar al bunurilor nchiriate, prevznd dreptul lui de a rscumpra bunurile n perioada de aciune a contractului. Unica condiie pentru exercitarea acestui drept, conform art.14 al Legii Nr.861/1992, este acordul proprietarului sau a unei persoane mputernicite. Totodat, locatarul poate rscumpra ntregul patrimoniu sau numai o fraciune din el. Acest drept, ns, poate fi liber exercitat numai n privina bunurilor ce aparin cu drept de proprietate altor subieci de drept dect statul. Bunurile din domeniul privat al statului pot fi rscumprate numai n condiiile legii. Una dintre modalitile respective este privatizarea. Astfel, conform art19,alin.1 al Legii Republicii Moldova Cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998, privatizarea obiectelor din fondul de imobile nelocuibile (cldiri, construcii, ncperi, inclusiv anexe nelocuibile ale blocurilor locative) date n arend i neincluse n listele prevzute n anexe se efectueaz la cererea arendaului [23]. Art.19,al 3 al aceleiai legi prevede c la privatizarea garajelor arendate de ctre veteranii de rzboi i persoanele asimilate lor, veteranii muncii cu o vechime n munc n Republica Moldova de cel puin 30 ani, precum i de ctre invalizii de gradul I i II, plata se efectueaz n mrime de 50 la sut din costul lor. La fel, un moment pozitiv, menionat pentru prima dat credem c gsim n art.20 al Legii Nr.198/2003 care admite posibilitatea rscumprrii bunului agricol arendat, cu excepia terenurilor, rscumprarea crora este interzis, ceea ce, dup prerea noastr, nu reprezint varianta cea mai reuit. 4. Una dintre particularitile eseniale ale raporturilor de locaiune la etapa actual const n faptul c locatarul, conform regulii generale, devine proprietar al rezultatelor muncii sale n urma folosirii bunurilor nchiriate. Astfel, conform art.13,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, producia ce s-a fabricat, folosindu-se bunurile arendate i profitul adus de ea, precum i bunurile dobndite din contul profitului obinut prin bunuri arendate, aparine arendaului, dac contractul nu prevede altfel. Aceast regul nu se aplic la antrepriza de arend. 5. Locatarul, de asemenea, devine proprietar al patrimoniului obinut din venitul ctigat n urma folosinei bunurilor nchiriate. 6. Contractului i este specific principiul stabilitii raporturilor de locaiune care se exprim n felul urmtor - schimbarea proprietarului bunurilor nchiriate nu duce la ncetarea raporturilor contractuale. 7. n cadrul relaiilor de locaiune proprietarul bunurilor nchiriate suport riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a lor. 8. Patrimoniul nchiriat nu poate fi obiect al urmririi pentru datoriile locatarului. 9. ns bunurile locatorului pot fi urmrite n baza hotrrii instanei de judecat competente. 10. Raporturi specifice de proprietate apar n cadrul contractului n urma mbuntirii bunurilor nchiriate (mai detaliat acest aspect va fi cercetat n paragraful urmtor).
40
4. Soarta mbuntirilor aduse patrimoniului nchiriat n procesul folosinei patrimoniului nchiriat locatarul din diferite motive l poate mbunti. n aceste aciuni legiuitorul nu prevede nimic deosebit, ns stabilete diferite consecine n dependen de existena sau nu a acordului locatorului pentru mbuntirea bunurilor nchiriate. i atunci, toate mbuntirile n folosul bunurilor nchiriate pot fi mprite n dou categorii: mbuntiri fcute cu acordul locatorului i mbuntiri fcute fr acordul locatorului. La rndul su, acestea, fiecare n parte, pot fi mprite n dou tipuri: a) mbuntiri care pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate; b) mbuntiri care nu pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate. Se prezum c mbuntirile sunt fcute pe contul locatarului. Soarta mbuntirilor fcute depinde de existena sau lipsa acordului locatorului. n dependen de aceasta legiuitorul a stabilit urmtoarele: mbuntirile fcute bunurilor cu acordul locatorului la expirarea termenului contractului sau la desfacerea lui nainte de termen trebuie recompensate de ctre locator, adic acordul presupune caracterul oneros al mbuntirilor. Legea prevede dreptul locatarului de a cere achitarea cheltuielilor suportate n legtur cu mbuntirile fcute i, dac el s-a folosit de dreptul su, existnd acordul locatorului, atunci acesta din urm e obligat s recupereze costul cheltuielilor. Mai exist o alt modalitate de recuperare a cheltuielilor locatarului, ce in de mbuntirile fcute bunurilor nchiriate - mbuntirile care pot fi separate fr a se pricinui pagub bunurilor nchiriate pot fi ridicate de ctre locatar. Totodat, legea stabilete c aceast norm este dispozitiv, adic n contract sau ntr-o alt norm legal poate fi prevzut o alt regul. De exemplu: orice mbuntire fcut nu se recompenseaz sau se achit n mrime de 50%, sau poate fi prevzut altceva dac exist acordul inserat n contract al ambelor pri. n fiecare caz concret prin acordul prilor trebuie s se ajung la un numitor comun, deoarece locatorul tot timpul va tinde ca toate mbuntirile fcute bunurilor nchiriate cu acordul lui s rmn n proprietatea sa i costul lor s nu fie recompensat. Totodat, interesele locatarului sunt diametral opuse, de aceea n contract trebuie s fie stabilite condiii avantajoase pentru ambele pri, iar n caz contrar se va aplica regula general, prevzut de lege. Dar cu totul alta este soarta mbuntirilor fcute fr acordul locatorului. Dac aceste mbuntiri pot fi separate fr a se deteriora patrimoniul nchiriat i locatorul nu este de acord s achite costul lor, atunci ele pot fi ridicate de ctre locatar. Costul mbuntirilor efectuate fr acordul locatorului i care nu pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate nu se recompenseaz, adic aceste mbuntiri devin proprietate a locatorului conform art.909,alin.(2) Cod civil al Republicii Moldova. n principiu, aceleai reguli se aplic i n cazul ridicrii pe un teren nchiriat a unor cldiri sau altor construcii, ns n privina celora care au fost construite fr acordul locatorului se aplic o regul nou. Astfel, dac locatorul nu dorete s devin proprietar al acestor mbuntiri, atunci el poate cere demolarea lor. n cazul neexecutrii de ctre locatar a cerinei respective, locatorul este n drept s le demoleze pe contul locatarului.
5. Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de locaiune O particularitate important a legislaiei n vigoare cu privire la locaiune const n stabilirea principiului egalitii n drepturi a participanilor la raporturile de locaiune n ceea ce privete aprarea intereselor patrimoniale. Se evideniaz aceast egalitate prin faptul c, conform art.22,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 aprarea dreptului arendaului asupra bunurilor arendate se asigur n egal msur cu aprarea dreptului de proprietate. n ceea ce privete aprarea drepturilor patrimoniale, arendaul are aceleai drepturi pe care le are i proprietarul nemijlocit al bunurilor nchiriate - persoana ce d n arend. Concret acest drept se manifest prin aceea c arendaul este mputernicit s nainteze orice aciuni n revendicare i negatorii fa de orice persoan, adic: Arendaul poate s cear restituirea bunurilor arendate din orice posesiune nelegitim, s cear lichidarea obstacolelor n folosirea lor, repararea pagubelor pricinuite bunurilor de ctre orice persoan, inclusiv de persoana care d n arend(art.23,alin(2) al Legii Nr.861/1992). Aceast regul ne permite s concluzionm c-n contractul respectiv pe toat durata posesiei i folosirii bunului nchiriat locatarul are prioritate chiar i fa de proprietar n ceea ce privete aprarea drepturilor patrimoniale. La fel, prioritatea lui se evideniaz i prin faptul c, conform art.15 al Legii Nr.861/1992, arendaul, n conformitate cu contractul, desfoar independent activitatea economic i dispune de producia i de venitul obinut. Amestecul persoanei care d n arend n folosirea bunurilor arendate, n activitatea economic a arendaului nu se admite. Totodat, legea stabilete c arendatorul este n drept s verifice oricnd modul n care arendaul exploateaz bunurile sale date n arend, fr a interveni n activitatea curent a acestuia, i s obin informaia necesar (art.15,alin.(1) al Legii Nr.198/2003). Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de locaiune se asigur n caz de apariie a litigiilor de ctre instanele de judecat. Urmrirea bunurilor arendate pentru datoriile persoanei care d n arend nu se admite. Arendaului i pot fi retrase bunurile numai n conformitate cu hotrrea instanei judectoreti respective. De asemenea, n cazul retragerii complete sau pariale pentru necesitile statului i ale societii a terenului arendat, noul beneficiar al folosinei pmntului repar arendaului paguba pricinuit. La cerere, arendaului i se 41 repartizeaz teren echivalent n alt parte, totodat, contractul n vigoare la acel moment se modific cu acordul comun al prilor sau efectul lui nceteaz (art.22,alin.(5) al Legii Nr.861/1992).
Tema 7. Chiria. Plile de arend.
Tezele principale 1. Natura juridic i importana chiriei i plilor de arend. 2. Formele chiriei i plilor de arend i modul de achitare a lor. 3. Temeiurile juridice de modificare a chiriei i plilor de arend. 4. Criteriile care influeneaz cuantumul plii de arend. 5. Probleme n raporturile de arend cu privire la plata chiriei.
1. Natura juridic i importana chiriei i plilor de arend. n cadrul raporturilor de locaiune problema chiriei este una dintre cele mai principale i, posibil, cea mai complicat i controversat. Aici avem de a face cu principalele interese ale prilor, ele fiind contradictorii. Odat cu adoptarea noilor acte normative privitor la locaiune, problema chiriei a suferit modificri eseniale n comparaie cu normele contractului de locaiune ce acionau anterior, ns cu prere de ru ea nu este soluionat pn la sfrit. Complexitatea ei e determinat de modul de stabilire a cuantumului chiriei. n art.8 al Bazelor legislaiei Uniunii RSS i republicilor unionale Cu privire la arend nu se spune nimic despre modul de stabilire a mrimii chiriei. Respectiv, se aplica principiul general juridico-civil de egalitate a prilor, conform cruia n fiecare caz aparte cuantumul chiriei se stabilea n baza acordului prilor, lucru ce corespundea buchiei i spiritului legii. Aceast regul a fost transpus i n legislaia naional a Republicii Moldova, ns cu o concretizare. Astfel, iniial n art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 era indicat c arenda i modul ei de achitare se stabilete n contract. n aceast redacie norma era destul de rezonabil, deoarece admitea posibilitatea stabilirii cuantumului chiriei n baza acordului prilor, reieind din unul dintre principalele principii ale economiei de pia - corelaia cererii i ofertei. Ulterior, ns, art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 a suferit modificri i adugri, dar, cu regret, nu att de pozitive. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995 Cu privire la modificarea Legii cu privire la arend e stabilit o nou redacie a art.9,alin.(1) cu urmtorul coninut: Arenda i modul de achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar i se fixeaz n contractul de arend [24]. Iar prin Legea Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 Cu privire la completarea art.9 al Legii cu privire la arend, art.9,alin(1) a fost completat cu urmtoarea fraz: Pentru bunurile proprietate de stat modul de determinare a arendei se stabilete de Guvern [25]. ns aceast completare, prin hotrrea Curii Constituionale din 24 iunie 1999 Nr.35, n Legea 42 Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 a fost declarat neconstituional. Curtea Constituional i-a motivat decizia prin faptul c Parlamentul, ca organ reprezentativ superior, nu era n drept s delegheze Guvernului mputerniciri n privina stabilirii cuantumului chiriei pentru nchirierea proprietii de stat, ca mijloc de venit la bugetul statului, prin aceasta fiind nclcat art.6 al Constituiei Republicii Moldova. Ieirea din aceast situaie a fost gsit, ns nu cea mai optim, dup prerea noastr. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.959 XIV din 27 aprilie 2000 Cu privire la completarea art.9 al Legii cu privire la arend, s-a stabilit: Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei i tarifele minimale ale plii pentru arend se determin conform legii bugetului pentru anul curent [26]. Controversibilitatea acestei completri const n faptul c n continuare se ncalc principiul juridico-civil de egalitate a prilor la stabilirea mrimii chiriei. Ce-i drept, prin Legea Republicii Moldova Nr.959-XIV din 27 aprilie 2000 s-a fcut o cedare - n privina proprietii de stat prile pot discuta mrimea chiriei, ns aceasta nu poate fi mai mic dect tarifele minimale, stabilite prin legea bugetului pe anul respectiv. Dup prerea noastr, aceast formulare reiese din faptul c n trecut conductorii ntreprinderilor de stat abuzau de dreptul su de a stabili de sine stttor mrimea chiriei. Acest comportament uneori ntrunea semnele unei componene de infraciune, care practic era foarte greu de demonstrat, dei n realitate totul era destul de simplu - conductorul ntreprinderii de stat se nelegea cu locatarul despre o plat simbolic, iar diferena o mpreau sau o utilizau ntr-un alt mod. n toate cazurile bugetul statului era lipsit de venituri considerabile. Pentru ali proprietari, ns, rmne n vigoare redacia art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992, stabilit prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995, cu urmtorul coninut: Arenda i modul de achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar i se fixeaz n contractul de arend. Repetm, o astfel de modalitate de stabilire a mrimii chiriei nu trebuie s existe. Orice condiii ale oricrui contract juridico-civil trebuie s fie stabilite, dup prerea noastr, n baza acordului prilor, reieind din cerere i ofert. Iar abuzurile funcionarilor de stat trebuie curmate prin alte mijloace i nu prin nclcarea principiului juridico-civil de egalitate a prilor. Actualul Cod civil al Republicii Moldova a clarificat problema respectiv. Astfel, conform art.911 Cod civil, preul arendei se stabilete prin acordul prilor. Aceeai regul se conine i n art.13 al Legii Nr.198/2003. Face excepie plata de arend pentru terenurile cu destinaie agricol care fac parte din proprietatea public. Astfel, conform art.22,alin.(3) al Legii Nr.198/2003, plata anual pentru arenda terenurilor agricole proprietate public constituie cel puin dou procente, dar nu mai mult de zece procente din preul normativ al terenului dat n arend.
4. Criteriile care influeneaz cuantumul plii de arend. La fel, prezint interes chestiunea referitoare la criteriile ce trebuie luate n considerare la stabilirea cuantumului chiriei. n trecut, de exemplu, pentru proprietatea statului nchiriat, mrimea chiriei nu putea fi mai mare dect costul uzurii acesteia. n condiiile economiei de pia aceast regul nicidecum nu poate fi aplicat, deoarece este n contradicie cu natura acestor relaii. De aceea nu ntmpltor n art.8 al Bazelor legislaiei Uniunii RSS i republicilor unionale Cu privire la arend erau stabilite urmtoarele: Arenda include costul uzurii bunurilor arendate. La arenda pmntului i altor resurse naturale gradul de uzur nu se calculeaz. Mrimea costului uzurii, inclus n pre, se stabilete n contractul de arend, reieind din obligaiile prilor contractuale de a reproduce patrimoniul arendat. Arenda, la fel, poate include i mijloacele transmise de ctre arenda arendatorului la expirarea contractului pentru repararea bunurilor nchiriate. Arenda include o parte din venit, care poate fi obinut la folosina social-util a bunurilor nchiriate (procentul de arend), i care poate fi stabilit prin contract la un nivel, de regul, nu mai mic al procentelor bancare. Din aceast norm de drept se poate deduce c, n condiiile actuale, n arend se include costul uzurii bunurilor, o parte din venit (procentul de arend) i mijloacele necesare pentru repararea bunurilor nchiriate, adic cuprinde ceva mai mult, dect ceea ce era prevzut n fostele norme de drept. Aadar, proprietarul a fost stimulat, a aprut interesul de a transmite patrimoniul su n chirie. Noua legislaie a Republicii Moldova a fcut corectri eseniale n procedura de stabilire a mrimii chiriei. Astfel, conform art.916,alin.(2) Cod civil, elementele n funcie de care se determin arenda pentru fiecare categorie de folosin a bunului pot fi: suprafaa terenului, potenialul de producie, structura parcelar, relieful i gradul posibilitii de efectuare a mecanizrii, posibilitile de acces, distana fa de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea cldirilor, amenajarea sau alte dotri, gradul de uzur a tehnicii agricole arendate. Iar conform art.17,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, plata pentru arend se determin n funcie de suprafaa terenului arendat, de bonitate, de relief i de msura posibilitii de a efectua lucrrile n mod mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea plantaiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puin de 2 % pe an din preul normativ al terenului arendat. Plata poate fi stabilit pentru toate bunurile nchiriate n ansamblu sau pentru fiecare obiect n parte n natur, n bani sau ntr-o alt form. Astfel, conform art.17 al Legii Nr.198/2003, plata pentru arenda terenurilor agricole se stabilete n uniti bneti, se face n natur, n bani sau n natur i n bani fie ntr-o alt form, potrivit acordului dintre prile contractante, i se efectueaz n termenul i n locul prevzute n contractul de arend. 43 Plata n natur pentru arenda terenurilor agricole se stabilete ntr-o cantitate determinat de produse agricole sau ntr-un procent determinat din volumul produciei. Produsele cu care se pltete arenda se stabilesc de ctre pri n funcie de specificul activitii agricole i de zon. Termenul i locul efecturii plii n natur, calitatea produselor se stabilesc de ctre pri n contract, n funcie de felul produselor i de specificul obinerii lor. n dependen de perioadele de achitare, chiria poate fi clasificat n anual, semianual, trimestrial i lunar. Aceste tipuri de pli sunt determinate de termenul contractului i de obiectul locaiunii. n agricultur, de exemplu, plata se achit de regul, odat n an, n form natural, dup strngerea roadei. n alte domenii de activitate chiria se achit lunar, de regul, la expirarea perioadei respective a raporturilor contractuale. n practic, ns, exist i excepii de la aceast regul. Legea stabilete c plata chiriei poate fi efectuat integral la expirarea termenului stabilit n contractul de locaiune. Dac plata chiriei este stabilit pentru anumite perioade, ea trebuie efectuat la expirarea lor (art.886alin.(1) Cod civil). Referindu-ne la forma plii, n practic varianta cea mai acceptabil pentru locator este cnd chiria se stabilete ntr-o sum fix, deoarece n acest caz el este cointeresat n mrirea volumului produciei sale, tiind c mrimea plii chiriei va rmne aceeai. Dac, ns, chiria se stabilete ntr-un procent din producie sau din roada strns, atunci locatarul pierde interesul de a mri volumul, deoarece cu ct mai mult produce, cu att mai mare va fi cuantumul chiriei. Aceast variant, desigur, este mai convenabil locatorului. Raporturile de proprietate ntre pri sunt reflectate i n obligaiile de plat ale impozitelor. n acest caz legislaia Republicii Moldova a recepionat norma de drept a fostei URSS. Astfel, conform art.9,alin(4) al Legii Nr.861/1992, pe lng arend arendaul pltete impozitele prevzute de lege, dac legislaia sau contractul nu le atribuie persoanei care d n arend. n practic, de exemplu, n sectorul agrar locatarii pltesc, de regul, impozitul funciar, de care se ine cont la achitarea chiriei. De fapt, n actualul Cod civil nu se menioneaz nimic despre plata impozitelor, deoarece aceasta nu este o prerogativ a normelor dreptului civil. ns n art.11 al Legii Nr.198/2003, n care e artat modul de nregistrare a contractului de arend la primrie, se indic c n registrul contractelor de arend se nscriu date privind pltitorul impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat. n art.16 al aceleiai legi se arat c arendaul este obligat s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul cnd contractul nu prevede altfel.
Tema 8. Contractul de arend i varietile lui.
Tezele principale 1. Noiunea i importana contractului de arend. 2. Particularitile contractului de arend. 3. Pregtirea pentru ncheierea contractului. ncheierea contractului. 4. Obiectul contractului de arend. 5. Cercul subiecilor contractului de arend. 6. Termenul i forma contractului. 7. Coninutul contractului de arend. 8. Particularitile executrii contractelor de arend. 9. Drepturile i obligaiile arendatorului. 10. Drepturile i obligaiile arendaului. 11. Modificarea contractului de arend. 12. ncetarea contractului de arend. 13. Temeiuri de ncetare a relaiilor contractuale. 14. Temeiuri de reziliere unilateral a contractului de arend. Consecinele ncetrii raporturilor contractuale: a) de ordin patrimonial; b) de ordin personal. 15. Natura juridic a contractului de subarend. 16. Condiiile de ncheiere, modificare i ncetare a raporturilor contractuale. 17. Raporturile civile dintre participanii contractului de subarend. 18. Rspunderea n contractul de subarend. 19. Arendarea terenurilor i a altor resurse naturale. 44 20. Arendarea cldirilor, instalaiilor i a altor bunuri imobile. 21. Arendarea mijloacelor de transport, utilajului, tehnicii agricole i altor bunuri mobile. 22. Arendarea bunurilor - proprietate de stat. 23. Arendarea utilajului tehnic. 24. Arendarea animalelor domestice. 25. Locaiunea obiectelor de uz casnic i cultural.
1. Noiunea i importana contractului de arend n legislaia n vigoare sunt formulate urmtoarele definiii legale ale contractului de locaiune i de arend: Prin contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie (art.875 Cod civil). Arenda este contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri de alte bunuri agricole (arendator) - i alt parte (arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri (art.911 Cod civil). Conform art.2 al Legii Nr.198/2003, contractul de arend este un acord ncheiat ntre o parte, proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor i altor bunuri agricole, denumit arendator, i alt parte, denumit arenda, n vederea exploatrii acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri. Reieind din aceste definiii, locatarului i se transmite nu numai atributul de folosin, ci i de posesiune, prin care se mresc substanial drepturile lui n privina bunului nchiriat. Aceast orientare ntrete tendina legislaiei din ultimii ani de mrire a drepturilor i libertilor participanilor la raporturile juridico-civile i de eliminare ntr-o mare msur a ngrdirilor existente anterior. Pentru comparaie se pot de reda definiiile legale ale contractului n cauz, n care noiunile de locaiune i arend au acelai neles. Astfel, art.606 al Codului civil al Federaiei Ruse stabilete c n baza contractului de arend (locaiune) arendatorul (locatorul) se oblig s-i transmit arendaului (locatarului) un patrimoniu contra plat n folosin i posesiune temporar sau numai n folosin temporar. Conform art.85 al Bazelor legislaiei civile ale fostei URSS, n baza contractului de arend (locaiune) arendatorul (locatorul) se oblig s-i transmit arendaului (locatarului) un patrimoniu n folosin i posesiune sau folosin temporar contra plat pentru exercitarea de sine stttor a unei activiti de antreprenoriat sau pentru alte scopuri. Prin natura sa juridic contractul de locaiune este un contract consensual, oneros i sinalagmatic. Contractului de locaiune i sunt caracteristice urmtoarele particulariti: 1) patrimoniul se transmite n folosin i posesiune temporar sau n folosin temporar; 2) posesiunea i folosina sunt temporare; 3) posesiunea i folosina temporar presupun restituirea bunurilor nchiriate dup ncetarea raporturilor contractuale; 4) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c n baza contractului de locaiune are loc folosina i posesiunea temporar a unui patrimoniu ce aparine unei alte persoane - proprietarului (locatorului); 5) raporturile contractuale au caracter oneros; 6) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c obiecte ale contractului pot fi numai bunurile individual determinate i neconsumptibile. De la aceast regul general exist o excepie prevzut pentru cazurile transmiterii n locaiune a ntreprinderii drept complex patrimonial unic. n art.3 al Legii Republicii Moldova Nr.642-XII din 14 ianuarie 1995 Cu privire la interpretarea art.19 al Legii Cu privire la arend se indic c n cazul ncetrii efectelor contractului de arendare a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic, arendaul trebuie s-i restituie arendatorului bunurile neconsumptibile n aceeai stare n care ele erau la momentul drii n arend, innd cont de uzura normal, dac contractul nu stipuleaz altfel, i alte bunuri consumptibile (materia prim, materiale, producie finit i alte mijloace circulante), care fac parte din complexul patrimonial, n volumul fixat la momentul drii n arend. n cazul imposibilitii restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se recupereaz la preul n vigoare la momentul ncetrii efectelor contractului de arend [27]. Credem c aceast interpretare nu stabilete nimic nou i n principiu confirm regula general, conform creia obiecte ale contractului de locaiune pot fi numai bunurile determinate individual i neconsumptibile, ns precizeaz c n cazul nchirierii unui obiect specific - a ntreprinderii drept complex patrimonial unic, mijloacele circulante, adic bunurile consumptibile, figureaz ca bunuri accesorii fa de bunul principal, i anume ntreprinderea ca un complex patrimonial unic, care n esen anume ea este obiect al contractului. Pe cnd 45 mijloacele circulante sunt necesare pentru asigurarea normal a procesului nentrerupt de producie i la crearea ntreprinderii de arend, i la ncheierea contractului. Dup cum a fost menionat mai sus, conform art.1 al Legii Nr.198/2003, obiecte ale contractului de arend pot fi mijloacele fixe i, dup caz, mijloace circulante. Din coninutul acestei norme putem concluziona c mijloacele circulante, ca un component al noiunii de bunuri agricole pot aprea n calitate de obiect de sine stttor al contractului de arend, deoarece n lege sunt stipulate urmtoarele: i, dup caz, mijloace circulante. Importana contractului de locaiune const n urmtoarele: 1. El este documentul juridic de baz ce reglementeaz raporturile dintre locator i locatar. 2. Numai prin contract sunt stabilite drepturile i obligaiile prilor; 3. El reprezint forma legal de stabilire a unor legturi economice n cazul transmiterii patrimoniului n folosin i posesiune temporar sau numai n folosin. 4. Numai n contract este stabilit rspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiilor. 5. Contractul de locaiune este un act juridic, ce-i permite proprietarului s-i lrgeasc posibilitile de folosire economic a patrimoniului. 6. Este un mijloc juridic de folosire ct mai raional, exploatare a patrimoniului n cazurile cnd proprietarul temporar (sau tot timpul) nu folosete bunurile sale. 7. Le permite persoanelor fizice i juridice, folosind un patrimoniu strin, s se ocupe cu activitatea de antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate. 8. Le d posibilitate locatarilor de a obine un venit, de a procura bunurile nchiriate sau altele n proprietate, de a-i lrgi activitatea economic, de a acumula un capital iniial pentru iniierea unei afaceri personale. 9. Pentru societate importana contractului se manifest i prin faptul c datorit lui sunt implicai ntr-o activitate de producere muli lucrtori, avnd posibilitatea de a-i ntreine familiile, de a se ocupa cu o activitate conform profesiei.
2 . Particularitile contractelor de arend La baza clasificrii contractelor de arend pot sta diferite criterii. n dependen de forma de proprietate a bunurilor nchiriate, contractul de arend este de dou tipuri: contractul de arend a proprietii publice i contractul de arend a proprietii private. n dependen de formele organizaional-juridice ale relaiilor de locaiune se clasific n trei tipuri: 1) contractul de arend a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic; 2) contractul de arend n grup; 3) contractul de arend individual. Ultimele dou tipuri ale contractului de locaiune pot avea variante pot fi ncheiate n cadrul unei ntreprinderi sau a unitii sale structurale sub forma antreprizei de arend sau pot fi ncheiate n baza unui contract juridico-civil de locaiune. Dac la baza clasificrii contractelor admitem obiectul raporturilor de locaiune, atunci contractele sunt de urmtoarele tipuri: - contractul de locaiune a pmntului, a altor resurse naturale; - locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic sau a unitilor sale structurale; - contractul de locaiune a cldirilor, construciilor, ncperilor i altor bunuri imobile; - contractul de locaiune a mijloacelor de transport; - contractul de locaiune a tehnicii agricole; - locaiunea utilajului, inventarului instrumentelor; - contractul de locaiune a altor valori materiale (neconsumptibile), ce nu sunt scoase din circuitul civil; - contractul de locaiune a mijloacelor circulante. n dependen de menirea patrimoniului nchiriat, contractele se mpart n locaiunea bunurilor de importan productiv, casnic i de alt natur. n dependen de subiecii participani contractele de locaiune se clasific astfel: - ncheiate ntre persoane fizice; - ncheiate ntre persoane juridice; - ncheiate ntre persoane fizice i juridice; Dup termen contractele de locaiune pot fi: - pe termen scurt, durata lor fiind mai mic de un an; - pe termen mediu, de la un an pn la trei; - pe termen lung, pe o durat mai mare de trei ani. Contractele de locaiune pot fi clasificate i n baza repetabilitii lor. n baza acestui criteriu ele pot fi mprite astfel: - contracte ncheiate pentru o singur dat; - contracte care se repet.
3. Pregtirea pentru ncheierea contractului. ncheierea contractului 46 Pentru ncheierea contractului de locaiune trebuie respectate anumite etape, printre care se enumr i pregtirea pentru ncheierea contractului sau etapa pregtitoare. La etapa respectiv orice subiect potenial al contractului de locaiune, ce dorete s intre n raporturi de locaiune, trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: - S studieze legislaia n vigoare a Republicii Moldova n domeniul ce l intereseaz. Pentru o analiz comparativ pot fi studiate i normele de drept ale altor state. - S studieze literatura respectiv, i nu numai cea referitoare la contractul de locaiune, ci i, dac e posibil, la alte contracte juridico-civile a cror obiect este transmiterea patrimoniului n posesiune i folosin temporar. Pot fi studiate nu numai izvoarele juridice, ci i cele economice i de alt natur. - S studieze materialele practicii, inclusiv i celei juridice, s fac cunotin cu diferite publicaii periodice, cu materialele seminarelor, conferinelor. n acelai timp, se recomand a studia practica ncheierii i executrii contractelor de locaiune n orice domeniu de activitate pentru evidenierea tendinelor i legitilor generale, a litigiilor ce se nasc mai frecvent, a problemelor nesoluionate, a diferitelor aspecte nereglementate de normele juridice etc. - S coreleze datele bazei normative cu cele ale practicii judiciare. - n dependen de obiectul contractului de locaiune e necesar colectarea, studierea i corelarea unor contracte concrete i a celor tipice, referitoare la obiectul respectiv al contractului, precum i celor asemntoare cu acestea. - E necesar de a colecta i a studia datele referitoare la nsi obiectul contractului respectiv (cnd a fost fabricat, construit, care e procentul de uzur, cnd a fost efectuat reparaia capital, ct de intensiv a fost exploatat, a suferit unele deteriorri pe parcursul utilizrii sale etc.). - Colectarea informaiei privitoare la contragent (despre sigurana partenerului, reputaia lui pe pia, solvabilitatea sa, calitatea produselor i a serviciilor prestate, a lucrrilor executate etc.). Toate reflectrile privitoare la aceste aciuni au un caracter de recomandare i pot fi executate n orice consecutivitate n dependen de contract, de obiectul lui, de termen i alte date. La ncheierea contractului de locaiune trebuie luat n consideraie faptul c orice contract e strict individual i de plenititudinea sa i corectitudinea formrii depinde, n mare msur, realizarea lui n practic. La fel, trebuie s se in cont de faptul c orice contract de locaiune, nefiind ideal, n mod obligatoriu trebuie s ndeplineasc cel puin dou condiii: s fie clar determinat, iar coninutul su s nu fie n contradicie cu normele de drept. ncheind contractul de locaiune, trebuie avut n vedere c orice avantaje ar avea partea ce ntocmete proiectul contractului, n practic s-ar putea crea situaii concrete n care avantajele ar putea fi de cealalt parte. Se recomand a nu se grbi n procesul de colectare i de studiere a materialelor la etapa pregtitoare, n procesul de redactare a textului contractului, precum i n procesul de studiere i negociere a clauzelor contractuale. La ntocmirea i negocierea coninutului contractului trebuie de atras ct mai muli specialiti, i nu numai juriti, ci i din domeniul economiei, finanelor, precum i din alte domenii. Fiecare compartiment, articol, alineat, punct al contractului trebuie studiat, analizat etc. Garania succesului e predeterminat de respectarea acestor operaii indicate mai sus. Legislaia n vigoare cu privire la locaiune nu stabilete o procedur special de ncheiere a contractului respectiv, excepii fcnd cea de ncheiere a contractului de arend a ntreprinderii, stabilit prin Regulamentul ntreprinderii de arend, ns care nu prezint n timpul de fa un oarecare interes datorit nvechirii acestei forme organizaionaljuridice a relaiilor de locaiune. La fel, o procedur aparte se aplic n cazul ncheierii contractului de locaiune n baza rezultatelor licitaiei. Contractul de locaiune poate fi ncheiat prin intermediul unui document semnat de pri, prin schimb de scrisori, telegrame, fax, precum i ntr-o alt form neinterzis de lege. De regul, pentru contractul de locaiune se pregtete un document aparte, contractul ca atare, semnat de pri. Modalitatea general de ncheiere a oricrui contract juridico-civil, printre care i a celui de locaiune, e stabilit n Codul civil al Republicii Moldova (art.art.666-752 CC). n conformitate cu normele Codului civil, iniiativa de ncheiere a contractului de locaiune poate reveni oricrei dintre pri. La ncheierea contractului de locaiune se respect principiul egalitii prilor i libertii depline n privina alegerii partenerului. n termeni generali procesul ncheierii contractului se compune din ofert i acceptare [28]. Oferta trebuie s fie n form scris i, ce-i mai important s se refere la toate clauzele eseniale ale contractului. Reieind din articolul 7,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, acestea sunt cele referitoare la obiect, termen i cuantumul plii. Prin art.6 al Legii Nr.198/2003 s-a lrgit substanial cercul clauzelor eseniale ale contractului de arend, care numaidect trebuie s fie reflectate n oferta de a contracta. Oferta, de regul, reprezint proiectul contractului de locaiune ce se transmite partenerului potenial nemijlocit sau ntr-un alt mod (pot, fax etc). Oferta poate fi fr sau cu termen pentru acceptare i atunci ncheierea contractului depinde de respectarea acestei condiii. 47 Cealalt parte, primind proiectul contractului, trebuie s se expun asupra ofertei prin acceptare sau prin refuz. La fel, aceast parte e n drept s prezinte varianta sa a proiectului contractului, adic s propun condiiile sale. n cazul respectiv propunerile acestei pri sunt considerate ca o nou ofert. Acceptarea, de asemenea, trebuie prezentat n form scris i s se refere la toate condiiile ofertei. n fiecare caz concret prile pot duce tratative suplimentare pentru a ajusta proiectul contractului, tratative ce trebuie finisate odat cu ncheierea conveniei. n textul contractului pot fi specificate condiiile speciale, suplimentar corelate de pri. La ncheierea contractului de arend n agricultur poate fi utilizat contractul-model, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004, privind implementarea Legii cu privire la arend n agricultur [29]. Divergenele aprute n vederea contractului pot fi transmise spre examinare instanei de judecat competente sau curii arbitrare, dar cu respectarea unei condiii obligatorii acordul ambelor pri, deoarece hotrrea instanei de judecat n ceea ce privete redacia contractului de locaiune va fi obligatorie pentru ambele pri.
4. Obiectul contractului de arend E foarte uor de confundat obiectul contractului cu coninutul lui. Prin obiect al contractului subnelegem conduita prilor, adic aciunea sau inaciunea la care este impus subiectul activ i de care este inut subiectul pasiv, pe cnd coninutul contractului const n drepturile i obligaiile prilor, adic n posibilitile juridice ale unor aciuni i n ndatoririle juridice corespunztoare. Cu alte cuvinte, posibilitatea i ndatorirea unei conduite nu trebuie confundat cu nsi conduita. De exemplu, n cadrul contractului de locaiune, obligaia locatorului de a preda un bun i dreptul locatarului de a pretinde predarea bunului intr n noiunea de coninut al contractului, pe cnd aciunea efectiv de predare i primire a bunului nchiriat reprezint ceea ce numim obiect al contractului de locaiune. Totodat, lund n consideraie c n cadrul contractului de locaiune conduita prilor se refer la anumite lucruri acestea din urm sunt tratate ca obiect derivat sau material al contractului. Conform art.5 al Legii Nr.861/1992, la obiectele materiale ale contractului de locaiune putem atribui pmntul, alte resurse naturale, cldiri, construcii etc
5. Cercul subiecilor contractului de arend Ca pri ale contractului de arend figureaz locatorul i locatarul. n calitate de locator, de obicei, apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al patrimoniului nchiriat (art.911 CC RM). n aceast calitate pot aprea persoane fizice i juridice mputernicite de proprietar. Conform art.1 al Legii Nr.198/2003, arendator este persoana fizic sau juridic care are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole ce se dau n arend. Calitatea de arendator o poate avea i un grup de coproprietari ai bunurilor agricole. Locatori pot fi persoanele fizice i juridice ale Republicii Moldova i altor state. Prin urmare, n aceast ipostaz pot fi i cetenii strini i organizaiile strine. Cercul subiecilor, ce au drept de a da n chirie, dup cum reiese din art.3 al Legii Nr.861/1992, este exhaustiv. Apare ntrebarea dac pot figura n aceast calitate ali subieci de drept apatrizii, ntreprinderile mixte i organizaiile internaionale. Credem c odat ce Legea Nr.861/1992 nu se expune n aceast privin, dar, totodat, nici nu stabilete anumite interdicii, atunci i subiecii de drept strini, n principiu, pot aprea n calitate de locatori, dar cu luarea n consideraie a ngrdirilor stabilite prin actele normative speciale. Reguli speciale se aplic n cazul ncheierii proprietii de stat. Astfel, conform art.3 al Hotrrii Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 Cu privire la aprobarea Regulamentului ntreprinderii de arend i Regulamentului antreprizei de arend, n cazul nchirierii proprietii ntreprinderii de stat sau municipale drept locatori sunt considerai: 1. Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat - la arendarea bunurilor ntreprinderilor de stat sau ntreprinderilor ce dein o cot din averea de stat. 2. Organul autoadministrrii locale pe teritoriul cruia se afl ntreprinderea respectiv - la arendarea bunurilor ntreprinderilor municipale i ale celor care dein o cot din averea municipal [30]. Pe cnd art.22,alin.1 al Legii Nr.198/2003 ne indic c terenurile agricole proprietate public se dau n arend de ctre Guvern sau de ctre autoritile administraiei publice locale, n limitele competenei i n condiiile legislaiei n vigoare. 48 Conform art.4,alin.1 al Legii Nr.861/1992, arendai (locatari) pot fi persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state, ntreprinderi i organizaii mixte, apatrizii, organizaiile intenionale. Mult mai laconic s-a expus legiuitorul n art.1 al Legii Nr.198/2003, dup care arendaul este persoana i/sau persoan juridic, cu domiciliu (sediu) n Republica Moldova, care ia n arend bunuri agricole. Participarea persoanelor fizice i juridice din alte state, precum i a apatrizilor, la nchirierea bunurilor de pe teritoriul Republicii Moldova se determin de legislaia Republicii Moldova (art.4,alin.2 al Legii Nr.861/1992). Din aceast norm reiese c n calitate de chiriai poate apare un cerc mai larg de subieci de drept, n comparaie cu cei ce pot figura ca locatori. De partea locatorului, ct i de partea locatarului poate aprea att o persoan, ct i un grup de subieci de drept. Legislaia n vigoare prevede nc un subiect specific al raporturilor de locaiune -sublocatarul. ns la transmiterea patrimoniului n sublocaiune trebuie respectat o condiie obligatorie - existena acordului locatorului. Conform art.18 al Legii Nr.198/2003, contractul de subarend a terenurilor agricole va conine informaii despre contractul de arend i despre consimmntul arendatorului, n al crui temei a fost ncheiat contractul de subarend. Arendatorul terenurilor agricole va indica n consimmntul su care dintre acestea pot fi date n sub arend, pe ce termen i cu ce scop. Nerespectarea acestor cerine poate atrage dup sine consecine nefavorabile pentru arenda - rezilierea nainte de termen a contractului la cererea arendatorului. n subchirie poate fi transmis ntregul patrimoniu sau numai o parte din el. Aceasta se determin prin acordul prilor contractului de sublocaiune i a proprietarului. Prin lege sau contract poate fi prevzut interdicia de a subnchiria anumite bunuri. La transmiterea bunurilor n subchirie trebuie avut n vedere c natura juridic a contractului de sublocaiune este, n principiu, analogic contractului de locaiune. ns pri ale cointractului de sublocaiune snt locatarul, ce apare n calitate de locator a subchiriei, i sublocatarul. La sublocaiune rspunztor n faa locatorului proprietar al bunurilor nchiriate rmne locatarul, adic ultimul rspunde att pentru aciunile sale, ct i pentru cele ale sublocatarului. Pe cnd sublocatarul rspunde numai n faa locatarului i nu intr n raporturi juridice cu proprietarul bunurilor nchiriate, o excepie de la aceast regul fiind stipulat n art.897 CC RM, unde se menioneaz c n cazul n care locatorul nu-i execut obligaiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului pentru a-l obliga s-i execute obligaiile. Conform art.18,alin.(6) al Legii Nr.198/2003, subarenda ulterioar a terenurilor agricole nu se admite. Noul Cod civil admite i cesiunea locaiunii care elibereaz locatorul anterior de obligaii, cu excepia cazului nchirierii unui alt bun dect un imobil de locuit, dac prile au convenit altfel (art.894, alin.(7) CC).
6. Termenul i forma contractului de arend Termenul contractului de locaiune este una dintre clauzele eseniale ale sale. Legislaia n vigoare stabilete anumite condiii n privina termenului raporturilor 49 contractuale, i anume, contractul de locaiune se ncheie pe un termen nu mai mare de 99 ani. n privina bunurilor agricole, conform art.8 al Legii Nr.198/2003, termenul arendei bunurilor agricole se stabilete de ctre prile contractante, dar nu va fi mai mic de un an i mai mare de 30 ani. La darea n arend a terenurilor agricole n scopul sdirii unor plantaii multianuale termenul contractului de arend va fi stabilit pentru cel puin 25 ani, n cazul cnd contractul nu prevede alt termen. Dup cum se observ, contractul de arend n agricultur pe un termen nedeterminat nu este admis. Pe cnd contractul de locaiune poate fi ncheiat i pe un termen nedeterrminat. La aceast concluzie ajungem, analiznd art.904,alin.(1) Cod civil, conform cruia, dac raporturile contratuale continu n mod tcit dup expirarea contractului de locaiune, acesta se consider prelungit pe un termen nedeterminat, i art.905,alin(1) Cod civil, dup care rezilierea contractului de locaiune ncheiat fr termen poate avea loc la cererea oricrei pri cu un preaviz de 3 luni pentru imobile i de o lun pentru bunurile mobile, dac n contract nu este prevzut altfel. ncheierea contratului de locaiune pe un termen nedeterminat admite i legislaia altor state. De exemplu, conform art.610,alin.(2) Cod civil al Federaiei Ruse, dac termenul contractului de locaiune nu e determinat, contractul se consider ncheiat pe un termen nedeterminat. n acest caz fiecare parte poate cere rezilierea contractului cu un preaviz de 3 luni pentru imobile i de o lun pentru mobile. Totodat, prin lege sau contract poate fi prevzut i un alt termen de preaviz de reziliere n cazul contractelor ncheiate pe un termen nedeterminat. Dup cum demonstreaz practica, n Republica Moldova contractele de locaiune se ncheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen mai ndeplungat. Aceasta se observ att n sectorul agrar, ct i n alte sfere de activitate. n Chiinu snt cazuri cnd se nchiriaz sectoare de teren pe un termen de 20, 30 i chiar 50 ani. Este vorba despre nite terenuri, situate n locuri publice, cel mai des acestea fiind staiile transportului public. Credem c acest lucru este destul de salutabil, deoarece i d posibilitate locatarului s fac investiii capitale n construcia obiectelor de comer i de alt menire, care snt destul de utile, n primul rnd, pentru ceteni. Raporturile contractuale pe termen lung snt necesare att n sectorul agrar, ct i n alte domenii de activitate, deoarece duc la stabilitatea raporturilor, stimuleaz investiiile, le ofer locatarilor posibilitatea de a organiza producerea substanial a mrfurilor, serviciilor, lucrrilor pe un termen lung (sdirea plantaiilor multianuale, construirea sistemelor de irigare etc.). Un alt moment important al raporturilor contractuale ndelungate const n faptul c duce la implicarea n procesul de producere a unui numr mare de populaie active din punct de vedere a muncii. Forma contractului de locaiune, n cazurile prevzute de lege, la fel este o clauz esenial a lui. Iniial redacia Legii N 862-XI admitea i forma verbal a contractului. ns redacia art.7 al acestei legi a fost modificat prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XII din 29 martie 1995 i forma verbal a contractului a fost exclus. n prezent Codul civil al Republicii Moldova admite forma verbal, cu excepia contractului de locaiune a unui imobil, care trebuie s fie ntocmit n scris (art.876,alin.(1) CC RM). Totodat, conform art.211 Cod civil, dac prile, 50 ncheind un contract de locaiune a unui imobil nu vor respecta forma scris, atunci ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii faptului ncheierii contractului prin proba cu martori. Legea Nr.198/2003 a mers mai departe i, conform art.6,alin.(6), stipuleaz c n cazul nerespectrii formei scrise, contractul va fi nul. Credem c aceast norm nu este prea reuit, deoarece n unele cazuri ea poate veni n contradicie cu interesele locatorilor, mai ales n sfera agricol, unde forma scris a contractului foarte des nu se respect. Drept un model al formei scrise a contractului de arend n agricultur, bunoar, poate servi contractul-model aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004 privind implementarea Legii cu privire la arend n agricultur. Reieind din natura raporturilor de locaiune, se aplic reguli specifice n privina nregistrrii contractului de locaiune. Astfel, conform art.876,alin.(2) Cod civil, contractul de locaiune a unui bun imobil pe un termen ce depete 3 ani trebuie nscris n registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei prevederi are ca efect inopozabilitatea contractului fa de ter. Totodat, conform art.10,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, contractul de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile i alte bunuri agricole. nregistrarea contractului de locaiune a unui imobil se efectueaz conform legii cadastrului bunurilor imobile. Conform art.4,alin.(3) al Legii cadastrului bunurilor imobile Nr.1543-XIII, la bunurile imobile se atribuie: a) sectoarele de teren; b) construciile capitale; c) apartamentele i alte ncperi izolate. La drepturile patrimoniale, conform aceleiai norme, se atribuie: a) dreptul de gestiune economic; b) dreptul de administrare operativ; c) dreptul de folosin (drept de folosin pe termen nelimitat, drept de arend pe un termen mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune dobndit prin motenire, drept viager de folosina asupra unei case (ncperi), drept de folosin cu titlul gratuit asupra unei ncperi (locuibile sau nelocuibile)); d) ipoteca; e) servitutele; f) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel; g) alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate a cror nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare [31]. Impunerea unor reguli stricte n privina nregistrrii unor bunuri imobile i a drepturilor asupra lor este explicabil, deoarece ele reprezint n sine obiecte ale dreptului de proprietate foarte importante, evidena crora este n interesul ntregii societi i nu numai a unor persoane private.
7. Coninutul contractului de arend Coninutul contractului de locaiune este alctuit din totalitatea clauzelor ce se includ n contract i care stabilesc drepturile i obligaiile prilor. n literatura juridic clauzele contractuale se mpart n trei grupe: eseniale, obinuite sau neeseniale i facultative. 51 Conform art.679 Cod civil, sunt eseniale clauzele stabilite ca atare prin lege, care reies din natura contractului sau asupra crora, la cererea uneia dintre pri, trebuie realizat un acord. Reieind din art.7 al Legii Nr.861/1992, la cele eseniale putem atribui clauzele referitoare la obiectul i termenul contractului, plata de arend. Contractul de arend a bunurilor agricole, conform art.6,alin(3) al Legii Nr.198/2003, n mod obligatoriu va conine date privind: - prile contractante, domiciliul ori sediul acestora; - obiectul contractului; - actul care autentific dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului ce a dat bunul agricol n arend; - ntregistrarea contractului n modul stabilit; - termenul arendei; - componena, forma i cuantumul plii pentru arend; - modalitatea, termenul i locul achitrii plii pentru arend; - drepturile i obligaiile prilor; - rspunderea prilor; - condiiile de modificare i reziliere a contractului; - condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului i a tehnicii agricole; - condiiile de recultivare, dup caz; - normele maximal admisibile de influen asupra mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea i la restituirea terenului cu acordul comun al prilor contractante. Contractul de arend poate cuprinde i alte clauze ce nu contravin legislaiei n vigoare (art.6,alin.(4) al Legii Nr.198/2003). Neincluderea n contractul de arend a unei clauze eseniale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia (art.6,alin.(6) al Legii Nr.198/2003). Indiferent de aceasta, Hotrrea Guvernului RM privind inplimentarea Legii cu privire la arend n agricultur Nr.72 din 30 ianuarie 2004 n Anexa 1, enumernd clauzele contractului-model de arend a terenurilor agricole, nu se refer la astfel de clauze obligatorii prevzute de lege, cum ar fi cele referitoare la actul care autentific dreptul de proprietate a arendatorului; rspunderea prilor; condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului i tehnicii agricole; condiiile de recultivare. Menionm c Hotrrea Guvernului Nr.72 abia fiind aprobat necesit modificri i includerea n contractul-model a tuturor clauzelor eseniale prevzute de art.6 al Legii Nr.198/2003, n caz contrar n practic se pot isca serioase probleme cu privire la valabilitatea contractelor de arend n agricultur, ncheiate (mot a mot) n conformitate cu acest contract-model. Clauzele, stabilite prin lege i care devin obligatorii pentru pri prin nsi faptul ncheierii contractului, se numesc neeseniale. Ele se deosebesc de cele eseniale prin aceea c asupra lor nu trebuie de ajuns la un acord i contractul e valabil chiar dac ele nu snt inserate n textul acestuia. Mai mult dect att, deoarece ele automat obin for juridic din momentul ajungerii la un acord asupra 52 tuturor clauzelor eseniale, nu exist nici o necesitate de a le repeta n textul contractului [32]. Se consider facultative acele clauze, care snt inserate n textul contractului pentru a le modifica sau completa pe cele neeseniale [33]. Pentru contractul de locaiune clauzele neeseniale i facultative nu sunt caracteristice, ns, n principiu, ele pot fi aplicate.
8. Particularitile executrii contractului de arend Dat fiind faptul c patrimoniul nchiriat se transmite n posesiune sau numai n folosin, executarea contractului ine mai mult de locatar. Executarea contractului din partea locatorului const n ndeplinirea unui cerc restrns de obligaii - transmiterea patrimoniului locatarului i primirea lui napoi odat cu ncetarea raporturilor contractuale, ncasarea chiriei. Particularitile executrii contractului de locaiune sunt determinate, n primul rund, de tipul contractului i constau n urmtoarele: 1. Locatarul pe parcursul executrii contractului este absolut independent, autonom i de sine stttor. Locatorul nu are dreptul s se amestece n activitatea economic a locatarului, s determine modul de folosin a bunurilor nchiriate. 2. Pe parcursul executrii contractului de locaiune locatarul e obligat s organizeze un proces de producere, s conduc, s dirijeze cu acest proces. 3. Locatarul dispune de rezultatele muncii sale, ceea ce presupune obligaia lui de a asigura realizarea produciei, serviciilor i obiectelor produse sau executate. 4. Totalitatea drepturilor i obligaiilor locatarului presupune i faptul c el singur suport riscul consecinelor nefavorabile ale executrii contractului. Aceasta nseamn c conducerea, dirijarea neprofesionist, neraional n activitatea sa, ce a dus la rezultate negative, nu l elibereaz de ndatorirea de a executa obligaiile sale, deoarece locatarul este proprietarul muncii sale, bazate pe folosirea patrimoniului nchiriat. n acelai timp, conform art.920 Cod civil, n contractul de arend prile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile i limitele suportrii prejudiciilor cauzate de calamitile naturale. De comun acord prile pot s prevad repartizarea pierderilor totale sau pariale ale bunurilor arendate n urma unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de for major. 5. Pe parcursul executrii contractului de locaiune locatarul e obligat numaidect s respecte urmtoarea regul - s foloseasc bunurile nchiriate n strict corespundere cu destinaia lor i prevederile contractului referitoare la modul i volumul de folosire. 6. Odat cu ncetarea raporturilor contractuale, locatarul e obligat s restituie bunul nchiriat n starea n care i-a fost dat sau n starea care e prevzut n contract. Aceste particulariti de executare a contractului nu snt caracteristice contractului de arend a ntreprinderii i contractului antreprizei de arend. Ele (contractele) se deosebesc prin particulariti specifice de executare, determinate de regulamentele ntreprinderii de arend i antreprizei de arend. Astfel, conform Regulamentului ntreprinderii de arend, din momentul nregistrrii de stat, ntreprinderea de arend devine succesor al dreptului de 53 posesie i folosin a bunurilor patrimoniale ale ntreprinderii de stat (municipale), luat n arend, inclusiv a drepturilor de folosire a pmntului i altor resurse. ntreprinderea de arend i organizeaz i desfoar activitatea sa n baza principiilor gestiunii economice i a autonomiei financiare depline. Executarea contractului de arend i conducerea cu ntreprinderea de arend se efectueaz de ctre organele sale i n corespundere cu statutul su. Organul superior de conducere al ntreprinderii de arend este adunarea general (conferina) a membrilor ei. Organul executiv al ntreprinderii de arend, care asigur conducerea activitii ei curente, este consiliul de conducere sau direcia. Consiliul de conducere este condus de preedintele consiliului, iar direcia - de director, care snt alei n conformitate cu statutul ntreprinderii de arend. Consiliul de conducere (direcia) soluioneaz toate chestiunile ce in de activitatea ntreprinderii de arend, cu excepia celora care in de competena exclusiv a adunrii generale. n conformitate cu Regulamentul antreprizei de arend, rolul principal n organizarea i conducerea executrii contractului antreprizei de arend aparine locatorului, care n calitate de patron asigur: - deservirea tehnic, tehnologic, informaional i juridic a arendaului de ctre seciile, serviciile, i subdiviziunile respective ale ntreprinderii; - aprovizionarea tehnico-material a arendaului pentru producerea volumului necesar de mrfuri (prestarea lucrrilor, serviciilor) prevzut n contractul antreprizei de arend; - reparaia i renovarea bunurilor date n arend. Pe parcursul executrii contractului se stabilete o politic unic, se elaboreaz programe de perspectiv n sfera de producie i noi tipuri de producie, se asigur securitatea muncii n colectivele antreprizei de arend. Arendaul cu locatorul se afl n raporturi de munc, fiind n subordonarea acestuia i este ndependent numai n activitatea sa, putnd dispune, la discreia sa, numai de producia (lucrrile, serviciile) supravolum indicat n contract, i aceasta, numai n cazul cnd altceva nu e prevzut n contract.
9. Drepturile i obligaiile arendatorului Legislaia n vigoare atrage o atenie deosebit reglementrii drepturilor i obligaiilor prilor contractului de locaiune. Contractul de locaiune este sinalagmatic, de aceea lui i se aplic regula general a contractelor juridico-civile - obligaiei unei pri i corespunde dreptul contragentului i invers, cu unele excepii prevzute de lege. Obligaiile principale ale locatorului sunt urmtoarele: - Locatorul este obligat s predea locatarului bunul. Aceast predare trebuie s fie real, n natur. n unele cazuri bunul nchiriat nu se pred nemijlocit locatarului i n acest caz locatorul e obligat s admit la bun locatarul n locul i termenii prevzui n contract. Aceasta poate avea loc, de exemplu, n cazul cnd locatarul nchiriaz un instrument muzical n proporii mari (bunoar, un pian), pentru a-i nvaa copiii s cnte la el. Predarea real trebuie s fie urmat de ntocmirea actului de primirepredare. Conform art.7 al Legii Nr.198/2003, la nceputul i la ncetarea arendei, prile contractante snt obligate s ntocmeasc, n termen de 14 zile, acte de predare-preluare a bunului agricol arendat. - S predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii materiale cnd are caracteristicile convenite sau, dac nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici, este liber de vicii n cazul n care poate fi folosit conform destinaiei stabilite n contract sau conform destinaiei obinuite a unor asemenea 54 bunuri, dac nu s-a convenit asupra folosinei(art.878,alin.(3) CC). n baza contractului pot fi transmise i bunuri cu vicii materiale, ns cu condiia c aceasta a fost specificat n contract. - S transmit toate documentele, regulile, instruciile ce autentific dreptul de proprietate asupra bunului nchiriat i care stabilesc modul de folosin a lui. - S transmit bunul liber de orice viciu juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dac nici un ter nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun n perioada pentru care a fost ncheiat contractul (art.878,alin.(4) CC). - S fac un control asupra corectitudinii folosinei bunului nchiriat, neimplicndu-se n activitatea economic a locatarului. - S efectueze reparaia capital a bunului nchiriat dac legea sau contractul nu prevede altfel (art.898,alin.(1) CC). - S achite costul mbuntirilor fcute bunului nchiriat cu acordul su i care nu pot fi separate fr a se deteriora bunul. Aceast obligaie apare numai atunci cnd prin contract nu e prevzut altceva. - S preia bunul nchiriat la ncetarea raporturilor contractuale. Prin contract pot fi prevzute i alte obligaii ale locatorului. n contractul de arend obligaiile de baz ale arendatorului snt ntrite n lege. Astfel, conform art.16 al Legii Nr.198/2003, arendatorul e obligat: a) S predea bunurile agricole date n arend n termenele i n condiiile stipulate n contract; b) S acioneze astfel, nct s nu mpiedice exploatarea normal a bunurilor date n arend; c) S efectueze n cont propriu reparaia capital a bunurilor date n arend n cazul n care contractul nu prevede altfel; d) S plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului de arend nainte de ncheierea anului agricol, valoarea fructelor care dei nc neseparate, vor putea fi separate nainte de sfritul anului agricol n condiiile unei gospodriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau n calcul i datoriile prilor la momentul rezilierii contractului. e) S execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract. La ncheierea contractului locatorul e obligat s anune locatarul despre drepturile terilor asupra bunului nchiriat. Nerespectarea acestei prevederi acord locatarului dreptul de a cere reducerea plii, rezilierea contractului, precum i despgubiri. n baza contractului de arend a ntreprinderii i a contractului antreprizei de arend snt posibile i alte obligaii ale locatorului, prevzute de regulamentele ntreprinderii de arend i antreprizei de arend. Noul Cod civil prevede i unele drepturi specifice, care nu erau incluse n legislaia civil veche. Astfel, din esena art.881 CC RM, rezult c n baza contractului n locaiune poate fi nchiriat un bun cu vicii de ordin material sau juridic cu condiia c locatorul este informat despre aceste vicii. n baza art.891 CC RM, locatorul are dreptul s verifice bunul nchiriat, s efectueze lucrri asupra lui i, n cazul imobilului, s-l prezinte eventualilor cumprtori sau locatari, fiind obligat s-i exercite aceste drepturi n mod rezonabil. n cazul ncetrii raporturilor contractuale locatorul este n drept s cear de la locatar demolarea construciilor neautorizate, dac acestea nu prezint careva interes pentru el. Dac locatarul nu nfptuiete aceste lucrri, locatorul este n drept s demoleze singur construciile neautotizate, dar pe contul locatorului. Dac, dup ncetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul nchiriat, locatorul are dreptul s cear plata chiriei pentru toat durata ntrzierii i repararea prejudiciului n partea neacoperit de chirie (art.910 CC).
10. Drepturile i obligaiunile arendaului Obligaiunile arendaului, n comparaie cu cele ale arendatorului, snt mai numeroase i anume: - s preia bunul nchiriat i s participe la ntocmirea actului de preluare-predare i s-l semneze: - s foloseasc bunul nchiriat n strict corespundere cu destinaia lui sau cu cea prevzut n contract; - s pstreze bunul nchiriat n stare normal; - s asigure integritatea bunului nchiriat; - s ia toate msurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului nchiriat; - la timp s achite chiria n locul i modul prevzut de contract; - s efectueze reparaia prevzut de contract i lege; - s-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului nchiriat; - s-i repare locatorului costul bunului uzat nainte de termen; - la ncetarea raporturilor contractuale s-i ntoarc locatorului bunul nchiriat, dac el n-a fost rscumprat; - s transmit locatorului bunul nchiriat mpreun cu mbuntirile fcute, dac acestea snt efectuate fr acordul lui i nu pot fi separate; - s demoleze toate cldirile i construciile construite pe terenul locatorului fr acordul acestuia, dac el o cere; 55 - s ntoarc locatorului toate documentele primite la ncheierea contractului; Prin contract pot fi prevzute i alte obligaiuni. Art.16 al Legii Nr.198/2003 stabilete urmtoarele obligaiuni ale arendaului: - s foloseasc cu bun-credin bunurile arendate, conform clauzelor contractului; - s menin potenialul productiv al bunurilor arendate, s le restituie, la expirarea termenului stipulat n contract, n starea corespunztoare clauzelor contractului, inndu-se cont de gradul de uzur; - s achite plata pentru arend n termenul i modul stabilit; - s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul cnd contractul nu prevede altfel; - s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract. Legislaia n vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies din obligaiile corelative ale locatorului i acestea snt urmtoarele: - dreptul de a rscumpra bunul nchiriat n ntregime sau parial dac legea nu prevede vreo ngrdire n acest sens. n prezent, conform art.20,alin.(4) al Legii Nr.198/2003, este interzis rscumprarea terenurilor agricole, norm care, dup prerea noastr, nu este cea mai reuit; - cu acordul locatorului s aduc mbuntiri bunului nchiriat; - s transmit bunul nchiriat n sublocaiune cu acordul preliminar al locatorului; - s ridice mbuntirile aduse bunului nchiriat fr acordul proprietarului, dac ele snt separabile i dac altceva nu e prevzut n contract. Prin acordul prilor n contract pot fi prevzute i alte drepturi specifice.
11. Modificarea contractului de locaiune Contractul de locaiune se supune regulei generale - contractul poate fi modificat n orice moment prin acordul prilor. Respectiv, fiecare parte poate oricnd ntiina contragentul su despre dorina de a modifica contractul, cerndu- i acordul. Conform art.12,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, n cazul cnd una dintre prile contractante intenioneaz s modifice clauzele contractului de arend, ea va solicita avizul celeilalte pri cu cel puin 30 de zile pn la prezentarea propunerilor de modificare. Totodat, avizul negativ al celeilalte pri, reieind din principiul egalitii prilor, nu poate fi atacat n instana de judecat. E posibil ducerea tratativelor n privina modificrii clauzelor contractuale i chiar adresarea n instana de judecat, ns, de asemenea numai n baza acordului comun. n aceeai ordine de idei clauzele contractului de arend a bunurilor agricole se modific cu acordul comun al prilor contractante ori prin hotrrea instanei judectoreti (art.12,alin.(1) al Legii Nr.198/2003). Astfel, arendaul are dreptul de a cere micorarea plii de arend, dac condiiile de folosin a bunului, prevzute n contract, sau starea bunului simitor s-a nrutit n virtutea unor mprejurri pentru care arendaul nu poart rspundere. Astfel de condiii, de exemplu, pentru unele localiti ale Republicii Moldova pot consta n ntreruperea livrrii energiei electrice pe un anumit termen i, implicit, limitarea arendaului n posibilitatea de a se folosi de utilajul nchiriat sau alte bunuri, exploatarea crora e legat de folosirea energiei. Conform art.879 Cod civil, dac bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei pri din chirie proporional diminurii folosinei bunului. Iar art.917 Cod civil stipuleaz c dac mai mult de jumtate din fructele obinute prin arendare pier fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a plii arendei. Dreptul la reducere subzist doar pn la separarea fructelor bunului arendat. Dup cum s-a observat mai sus, stabilirea cuantumului chiriei este prerogativa proprietarului bunului nchiriat sau a persoanei mputernicite de el. Aceeai regul acioneaz i n privina modificrii clauzelor contractuale referitoare la chirie, ns Legea Nr.861/1992 stabilete cazuri cnd modificarea chiriei poate avea loc n mod unilateral i anume: cnd se schimb preurile, tarifele, plile sau normele de amortizare (uzur) reglementate de stat, precum i n alte cazuri prevzute de legislaie (art.9,alin.(3) al Legii Nr.861/1992). Credem c i aceste chestiuni trebuie soluionate n baza acordului comun al prilor, deoarece principiul egalitii trebuie respectat n toate cazurile. Dup prerea noastr, cel mai bine acest principiu s-ar respecta n cazul stabilirii nemijlocite n contract a temeiurilor de modificare, mai ales c acest lucru e admis de legislaie. n fiecare caz concret aceste temeiuri trebuie stabilite prin acordul prilor, reieind din specificul fiecrui contract n parte.
12. ncetarea raporturilor de locaiune Legislaia n vigoare stabilete temeiuri generale i speciale de ncetare a raporturilor contractului de locaiune. 56 Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unitii economice, distrugerea bunului nchiriat, deteriorarea sau rscumprarea lui de ctre locatar. Reorganizarea unitii economice care d n arend, precum i schimbarea proprietarului bunurilor nchiriate nu servete drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau rezelierea lui. Contractul de locaiune i nceteaz efectele n cazul exproprierii pentru cauz de utilitate public a bunului nchiriat, precum i n cazul decesului locatarului - persoan fizic. Conform regulei generale, desfacerea anticipat a contractului are loc n baza nelegerii dintre pri. La cererea uneia dintre pri contractul poate fi reziliat n temeiul hotrrii instanei judectoreti competente n cazul n care cealalt parte ncalc clauzele contractului. Temeiuri speciale de reziliere a contractului de locaiune de ctre locator pot apare n cazurile, cnd locatarul: - posed i folosete bunurile arendate n necorespundere cu contractul sau cu destinaia bunurilor; - nrutete intenionat sau din impruden starea bunurilor nchiriate; - nu achit plata pe parcursul a trei luni din ziua expirrii termenului de plat, dac contractul nu prevede altfel; - nu ndeplinete obligaiile contractuale de restabilire integral i de reparare a bunurilor nchiriate; - d n subchirie fr consimmntul proprietarului bunurile primite conform contractului; - folosete neraional bunurile nchiriate sau prin mijloace care duc la nrutirea pmntului i altor resurse naturale; - nu ia msuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se restabili; - nu a folosit timp de un an terenul destinat produciei agricole i timp de doi ani terenul destinat produciei neagricole. n afar de aceste temeiuri Legea Nr.198/2003 stabilete i altele. De exemplu, dac arendaul nu a nregistrat contractul n termenele prevzute de lege, refuz s ia n arend bunurile agricole stipulate n contract (art.14). Locatarul, la rndul su, are dreptul de a cere rezilierea contractului dac: - persoana care d n chirie nu-i ndeplinete obligaiile contractuale privind restabilirea integral i repararea bunurilor nchiriate, asigurarea tehnico-material, renzestrarea tehnic a produciei i altele asemenea; - bunurile nchiriate, n virtutea unor circumstane pentru care locatarul nu poart rspundere, ajung ntr- o stare inutilizabil; - persoana care d n chirie bunuri nu le-a transmis la timp locatarului. Locatarul poate s cear rezilierea contractului n cazul n care el a devenit invalid sau este declarat incapabil, sau n cazul cnd execut o pedeaps privativ de libertate pentru svrirea unei infraciuni sau unei alte pedepse care exclude posibilitatea executrii de mai departe a contractului. Partea care intenioneaz s rezilieze contractul de arend ntiineaz n scris partea cealalt cu cel puin 3 luni nainte de recoltare (art.14,alin.(5) al Legii Nr.198/2003). Subliniem c n cazul apariiei temeiurilor de reziliere a contractului partea contractant este n drept, ns nicidecum obligat, s se adreseze n instana de judecat cu o astfel de cerere.
13. Temeiuri de ncetare a relaiilor contractuale Consecinele stingerii raporturilor contractuale de locaiune (arend) pot fi mprite n 2 grupe: patrimoniale i personale (nepatrimoniale). Consecinele de ordin patrimonial snt urmtoarele: 1. Dac la momentul ncetrii raporturilor contractuale bunurile nchiriate n-au fost rscumprate, ele trebuie restituite locatorului n aceeai stare, n care locatarul le-a primit, lund-se n consideraie uzura lor normal, sau n starea prevzut de contract. Conform art.21,alin.(1) al Legii Nr.198/2003, restituirea bunurilor agricole luate n arend se face n baza actului de predare-preluare. 2. n cazul nrutirii strii bunurilor nchiriate, produse din vina locatarului, el trebuie s acopere locatorului prejudiciile cauzate bunului, dac nu va dovedi c nrutirea strii bunurilor nu s-a produs din vina lui. 3. n cazul deteriorrii bunurilor naintea expirrii termenului de exploatare prevzut de contract, locatarul acoper locatorului prejudiciul astfel cauzat, dac altceva nu e prevzut prin contract. 4. mbuntirile fcute bunurilor nchiriate efectuate fr acordul locatorului i care nu pot fi ridicate fr a se deteriora bunurile nchiriate, trec n proprietatea locatorului. Cldirile i instalaiile ce nu pot fi mutate, construite pe terenul nchiriat din mijloacele locatarului cu permisiunea locatorului, trec n proprietatea acestui din urm, dac contractul nu prevede altfel. n acest caz locatarul are dreptul s cear compensarea costului lor. Construciile i instalaiile ce nu pot fi permutate, construite pe terenul nchiriat din mjloacele locatarului fr permisiunea locatorului, trec fr nici o compensare n proprietatea celui din urm. Dac el cere 57 s fie demolate, locatarul este obligat s le demoleze din cont propriu sau s restituie cheltuielile ce in de demolare. Prin contract pot fi stabilite i alte clauze privitor la soarta mbuntirilor fcute bunurilor nchiriate. Conform art.922 Cod civil, dac rezilierea contractului de arend a unui teren agricol are loc pn la ncheierea anului agricol, arendatorul este obligat s plteasc arendaului valoarea fructelor care, dei nc neseparate, ar putea fi separate nainte de sfritul anului n condiiile unei gospodriri normale. Consecinele de ordin personal se refer la cazurile cnd n calitate de locatar apare o persoan fizic. Legislaia n vigoare stabilete urmtoarele efecte de ordin personal: 1. La expirarea termenului contractului de locaiune locatarul are dreptul prioritar la ncheierea contractului pe un nou termen dac: a i-a onorat anterior obligaiile contrctuale; b unul se d n locaiune pe un nou termen; c este de acord cu noile condiii contractuale stabilite de locator. 2. n cazul n care locatarul, persoan fizic, decedeaz, succesor ale drepturilor lui, este unul din membrii familiei sale, care a trit sau lucrat mpreun cu el, dac acest membru dorete s fie locatar. Locatorul nu are voie s refuze intrarea n drept asupra contractului pe termenul rmas cu excepia cazurilor cnd ncheierea contractului a fost stipulat de calitile profesionale ale locatarului decedat. De exemplu, locatarul decedat, fiind un pictor vestit, nchiria o ncpere nelocuibil pentru atelierul su. n cazul decesului pictorului membrii familiei lui, ce nu snt pictori, nu snt n drept s pretind la nchirierea ulterioar a acestei ncperi. Dac snt civa pretendeni din rndul membrilor familiei celui decedat i se isc un litigiu ntre ei, problema dreptului prioritar la ncheierea contractului se soluioneaz de ctre instana judectoreasc, lundu-se n considerare posibilitile reale (capacitatea de munc, pregtirea profesional i alte caliti). 3. Dreptul prioritar la ncheierea contractului l are unul dintre membrii familiei locatarului care a trit ori a lucrat mpreun cu el n cazurile cnd: a locatarul a devenit invalid; b locatarul e declarat incapabil de ctre instana de judecat; c locatarul execut o pedeaps privativ de libertate pentru svrirea unei infraciuni sau n urma unei alte pedepse care exclude posibilitatea executrii de mai departe a contractului.
15. Natura juridic a contractului de subarend Legea expres stipuleaz un drept foarte important al locatarului care const n posibilitatea de a da bunul nchiriat n sublocaiune (art.894,alin.(1) CC). Acest drept se refer i la contractul de arend a bunurilor agricole (art.18 al Legii Nr.198/2003). Subarenda poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legale i anume: a) iniial pentru a da bunul n sublocaiune locatarului este obligat s-l informeze pe locator despre intenia sa i s indice numele sau denumirea, adresa persoanei creia intenioneaz s-i subnchirieze bunul; b) numai cu consimmntul locatorului. n contractul de arend n agricultur consimmntul trebuie s fie expres dat n form scris; c) dac nu consimte la sublocaiune, locatorul este obligat s comunice n, termen de 15 zile, locatarului motivele. n caz contrar se consider c a consimit. Dac dup ncheierea contractului de locaiune pentru locatar se 58 nate un interes legitim de a da bunul, integral sau parial unui ter locatorul nu este n drept s nu dea consimmntul la subnchiriere (art.894 alin.(2) CC). Interesul legitim al locatarului se poate isca, s zicem, n caz de boal grav, n caz de necesitate de a pleca n deplasare etc. De la aceast regul pot fi i unele excepii, cnd locatorul poate s nu dea consimmntul, bunoar, persoana terului constituie un impediment, spaiul nchiriat devine suprancrcat sau dac exist alte motive temeinice; d) termenul contractului de sublocaiune nu poate depi termenul contractului de locaiune; e) subarenda ulterioar nu se admite; f) ncheierea unui contract separat de sublocaiune. Expres aceast condiie este stipulat n art.18,alin.(1) al Legii Nr.198/2003. Natura juridic a contractului de sublocaiune, n principiu, este aceeai ca i a contractului de locaiune. Subarenda ncheiat cu respectarea condiiilor legale este valabil i produce efecte ntre locatar i sublocatar, ca orice contract de locaiune.
19. Arendarea terenurilor i altor resurse naturale Pe lng particularitile indicate n paragraful 8 al acestui capitol, n cazul arendrii terenurilor i altor resurse naturale n contract trebuie s fie stipulate i alte condiii, i anume: - scopul folosinei obiectului nchiriat: de exemplu, pentru creterea produciei agricole, plantrii livezilor, viilor, altor culturi multianuale, exploatarea i dobndirea diferitelor resurse naturale etc; - mrimea sectorului de teren, schema lui cu indicarea hotarelor, a parametrilor si i a configuraiei sale; - locul aflrii obiectului nchiriat, plasarea sa fa de alte obiecte imobile, ce se afl n vecintate; - particularitile reliefului; - existena i amplasarea drumurilor i altor ci de acces ce duc spre obiectul nchiriat; - existena diferitelor ngrdiri i obstacole n folosina obiectului nchiriat de ordin juridic (servituii etc) sau de ordin material (linii de electrocomunicaii etc.); - intensitatea folosinei obiectului nchiriat (de exemplu: pentru obinerea a dou recolte pe an); - existena pe sectorul de teren nchiriat a cldirilor, construciilor, sistemelor de irigare etc.; condiiile i modul de folosin a acestora; - condiiile i modul de ridicare pe teritoriul obiectului nchiriat a cldirilor, construciilor, altor ncperi auxiliare, necesare pentru exploatarea obiectului nchiriat, inclusiv distribuirea ntre pri a cheltuielilor de ridicare; - alte condiii stabilite prin acordul prilor. Toate aceste clauze snt stabilite prin acordul prilor, reieind din particularitile concrete ale fiecrui contract ncheiat. Conform art.7 al Legii Nr.198/2003, la nceputul i ncetarea arendei, prile contractante trebuie s ntocmeasc, n termen de 14 zile, acte de predare-preluare a bunului agricol arendat, cu indicarea n el a tuturor datelor stipulate n articolul respectiv al legii. Din momentul semnrii actul de predare-preluare devine parte integrant a contractului de arend. 59
20. Arendarea cldirilor, instalaiilor i altor bunuri imobile La locaiunea cldirilor, construciilor i altor obiecte analogice, n contract, pe lng cele generale, mai trebuie s fie reflectate i urmtoarele clauze: - starea obiectului i utilitatea lui pentru folosirea sa conform destinaiei obinuite sau celei prevzute n contract; - locul aflrii bunului nchiriat; - data ridicrii i drii n exploatare a bunurilor nchiriate, procentul su de uzur; - dimensiunile i suprafaa obiectului nchiriat; - dimensiunile i configuraia teritoriilor adiacente; - volumul i intensitatea exploatrii (de exemplu: ntr-un schimb sau dou); - existena utilajelor, instrumentelor, altor bunuri transmise chiriaului mpreun cu obiectul nchiriat; - existena sau lipsa unei necesiti n efectuarea reparaiei curente sau capitale, precum i modul de distribuire a cheltuielilor n cazul necesitii efecturii lor; - lista mbuntirilor i altor lucrri ce se permit a fi efectuate de ctre chiria. Unele noi aspecte n privina arendei n agricultur snt stabilite prin Legea Nr.198/2003. Astfel, conform art.7 al legii respective, se stabilete c n actul de predare-preluare a terenului agricol se vor conine urmtoarele date: a) numrul cadastral al terenului; b) suprafaa; c) bonitatea; d) modul de folosin; e) culturile premergtoare cultivate n ultimii 5 ani i ngrmintele folosite n aceti ani; f) starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.); g) viciile materiale i juridice; h) alte date, la cererea prilor. Actul de predare-preluare a bunurilor agricole arendate, altele dect terenurile, va conine urmtoarele date: a) denumirea i destinaia bunurilor; b) starea tehnic; c) anul fabricrii sau drii n exploatare, termenul general de exploatare a bunurilor i termenul care a rmas; d) efectuarea ultimei reparaii curente i capitale; e) valoarea de pia a bunurilor; f) condiiile de folosire; g) viciile materiale i juridice; h) alte date la cererea prilor.
21. Particularitile contractului de locaiune a mijloacelor de transport, a tehnicii i utilajului agricol i de alt natur nchirierea mijloacelor de transport, a tehnicii i utilajului agricol i de alt natur se practic foarte des att n localitile urbane, ct i cele rurale. La particularitile contractului de locaiune a acestor obiecte se atribuie: - anul de producere i procentul de uzur; - distana parcurs sau perioadele (sezoanele) de exploatare; - completarea cu diferite detalii, agregate etc.; - starea obiectului n genere i a componentelor sale n particular, posibilitatea folosinei lor dup destinaia sa obinuit sau conform celei prevzute n contract; - volumul i intensitatea exploatrii; - obligaiile prilor n privina efecturii reparaiei capitale; - condiiile i modul de rscumprare posibil a obiectului, precum i consecinele uzurii complete. Unele particulariti ale acestui tip de contract sunt stabilite prin Legea Nr.198/2003. Astfel, conform art.25 al legii respective, se stabilete c arendaul nregistreaz pe numele su mijloacele de transport i tehnica agricol arendate i le asigur de rspundere civil n modul stabilit. n perioada arendrii mijloacelor de transport i a tehnicii agricole arendaul se consider posesor legal al acestora i poart rspundere civil pentru deteriorarea lor. Casarea, gajarea, comercializarea, precum i nstrinarea n orice alt mod a bunurilor agricole, altele dect terenurile, fr consimmntul arendatorului se interzice.
22. Coninutul aproximativ al unui contract de locaiune 60
Structura oricrui contract de locaiune depinde, n primul rnd, de raportul juridic de locaiune concret. Conform principiilor generale, cu ct e mai voluminos i complicat obiectul contractului, cu att mai multe clauze el trebuie s conin. Asupra coninutului contractului pot influena o mulime de factori, ns n fiecare caz prile trebuie s determine i s stabileasc n contract att clauzele generale, ct i cele specifice, caracteristice anume pentru contractul respectiv. n dependen de complexitatea sa contractul de locaiune poate fi mprit pe capitole, paragrafe, seciuni, puncte. Condiiile contractului pot fi individualizate i n alt mod. n mod obligatoriu orice contract de locaiune trebuie s conin urmtoarele: - denumirea contractului de locaiune n care, de obicei, se indic obiectul locaiunii: de exemplu, contractul de nchiriere a unui automobil, contractul de locaiune a unui teren, cldiri, construcii, ncperi nelocuibile (depozit) etc. Aici, de asemenea, se indic locul i momentul ncheierii contractului; - prile contractante, adic subiecii; - obiectul contractului i prile sale componente; - scopul i sarcinile urmrite de pri la ncheierea contractului; - destinaia bunurilor nchiriate; - termenul contractului, fiind indicat numaidect momentul n care contractul intr n vigoare: din momentul ncheierii, transmiterii bunurilor sau din alt moment la acordul prilor; - chiria, mrimea i modul de determinare a ei, termenii de ncasare a plii i alte condiii la acordul prilor; - drepturile i obligaiile prilor; - obligaiile prilor n privina efecturii reparaiei curente i capitale a patrimoniului nchiriat; - condiiile de angajare i mrimea rspunderii prilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale; - mprejurrile ce elibereaz prile de rspundere; - modul de soluionare a litigiilor; - temeiurile i modul de modificare i reziliere a contractului; - efectele ncetrii raporturilor contractuale; - drepturile i obligaiile prilor n privina mbuntirilor fcute; - rechizitele prilor; - oricare alte condiii la acordul prilor. Consecutivitatea clauzelor inserate n contract poate fi diferit i se stabilete n baza acordului prilor. n mod special n contract trebuie indicate condiiile de aplicare la raportul respectiv a unor sau altor norme de drept. n caz de necesitate la contract trebuie anexate documentele respective ce atest dreptul de proprietate a locatorului asupra patrimoniului nchiriat, starea acestui patrimoniu, actele de predare-preluare a obiectului locaiunii, permisiunii de efectuare a lucrrilor etc.
Tema 9. Rspunderea n cadrul contractului de arend.
Tezele principale 1. Temeiuri generale de survenire a rspunderii. 2. Rspunderea prilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale. 3. Sanciuni. 4. Rspunderea pentru aciunile terilor n carul contractului de arend. 5. Probleme i soluionarea lor n temeiul rspunderii. 61
1. Temeiurile generale de survenire a rspunderii Prin rspundere juridico-civil se subnelege o msur de constrngere de ordin patrimonial care asigur restabilirea drepturilor lezate i care se aplic ca consecin pentru cel vinovat n scopul educrii i stimulrii unui comportament cuvenit a acestuia din urm [35]. Rspunderea juridico-civil o sanciune ce const n lipsirea persoanei, ce a nclcat legea civil sau drepturile i interesele altor persoane, de patrimoniu fr vreo careva compensare [36]. Pentru angajarea rspunderii juridico-civile n baza contractului de locaiune trebuie s existe condiiile generale cunoscute ale rspunderii civile: 1) fapta ilicit; 2) existena unui prejudiciu; 3) legtura cauzal ntre fapta ilicit i prejudiciul cauzat; 4) vinovia. O particularitate important a contractului de locaiune const n faptul c angajarea rspunderii are loc n cazul existenei a numai dou condiii fapta ilicit i vinovia, fr existena unui prejudiciu i, respectiv, a legturii cauzale dintre fapta ilicit i prejudiciul cauzat. Fapta ilicit n cadrul contractului de locaiune const n neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale. O alt particularitate a rspunderii n cadrului contractului de locaiune const n angajarea acesteia indiferent de forma vinoviei persoanei ce a nclcat obligaiile contractuale. Astfel, n cadrul relaiilor de locaiune pot fi cazuri de nclcare intenionat, voit a obligaiilor contractuale sau, deseori, de nerespectare a acestora din neatenie sau culp, ns gradul vinoviei nu se ia n consideraie la stabilirea rspunderii. Contractului de locaiune, de asemenea, i se aplic regula general ce prevede c partea care n-a executat obligaia sa contractual se prezum ca vinovat de aceast neexecutare, pn cnd nu va demonstra lipsa vinoviei sale. n contractul de locaiune trebuie s fie indicate mprejurrile care pot duce la exonerarea de rspundere. n primul rnd acestea sunt mprejurrile de for major. Circumstanele pot fi diferite i se stabilesc la acordul prilor. Totodat, incompetena, neprofesionalismul persoanelor cu funcii de rspundere, care au ntocmit i ncheiat contractul respectiv, nu pot fi considerate drept cazuri de for major i nu pot servi drept temei pentru exonerarea de rspundere civil contractual. Consecinele nefavorabile ale incompetenei i neprofesionalismului persoanelor cu funcii de rspundere i a reprezentailor prilor l suport prile contractante.
2. Rspunderea prilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a obligaiilor contractuale n art.23 al Legii Nr.861/1992 se stipuleaz c pentru nendeplinirea sau ndeplinirea necorespunztoare a obligaiilor contractuale, inclusiv pentru modificarea sau rezilierea unilateral a contractului, partea culpabil poart rspunderea prevzut de contract i de legislaie. Aceeai regul prevede i art.28 al Legii Nr.198/2003. Deci, n actele normative respective e reflectat tendina legislativ din ultimii ani de a acorda prioritate rspunderii stabilite n contract. Aceast regul corespunde principiului libertii depline i egalitii prilor la stabilirea clauzelor contractuale, ns impune prile s indice n contract cazurile ce prezint nclcare a obligaiilor contractuale i ce-i mai important - sanciunile pentru comiterea lor. Nerespectarea de ctre pri a acestei reguli poate duce la consecine nefavorabile i anume: aplicarea numai a normelor civile generale referitoare la nendeplinirea obligaiilor. O astfel de norm este cea din art.602 Cod civil al Republicii Moldova, care stabilete c n cazul n care nu execut obligaia, debitorul este obligat s-l despgubeasc pe creditor pentru prejudiciul cauzat, dac nu dovedete c neexecutarea obligaiei nu-i este imputabil. Complexitatea acestei situaii const n faptul c partea contractant, creia i-au fost nclcate drepturile, adresndu-se n instana de judecat, trebuie s demonstreze existena prejudiciilor 62 i mrimea lor. A demonstra n practic aceasta este complicat i costisitor de aceea sunt posibile cazuri, cnd partea care a nclcat obligaiile contractuale s nu poarte nici o rspundere. Reieind din aceasta, este foarte important ca n contract s fie indicate temeiurile de aplicare i sanciunile pentru nclcarea obligaiilor contractuale. n acest caz aplicarea sanciunilor, prevzute n contract, pot avea loc i n cazul lipsei prejudiciilor, fiind necesar numai existena faptului ilicit, adic a neexecutrii obligaiilor contractuale n lato sensu. Conform art.28,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, ncetarea aciunii contractului de arend nu absolv prile de rspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a clauzelor contractuale pe perioada de aciune a acestuia. Dup prerea noastr, n cuprinsul Legii Nr.862/1992 este inserat o norm declarativ destul de nereuit. Astfel, conform art.24 al legii respective, n cazul insuficienei de mijloace a organului de stat, care a dat n arend bunurile ntreprinderii sau ale organizaiei de stat, rspunderea pentru obligaiile acestui organ fa de arenda o poart proprietarul bunurilor. Aceast norm vine n contradicie cu principiile generale de delimitare a rspunderii subiecilor dreptului civil, stabilite de Codul civil al Republicii Moldova. Astfel, conform art.179,alin.(4) Cod civil al RM, statul i unitile administrativ-teritoriale nu poart rspundere pentru obligaiile ntreprinderilor de stat i ale ntreprinderilor municipale. Aceste ntreprinderi nu poart rspundere pentru obligaiile statului i ale unitilor administrativ-teritoriale.
3. Rspunderea pentru aciunile terilor n carul contractului de arend. O important particularitate a contractului de locaiune o reprezint rspunderea locatarului fa de locator nu numai pentru faptele sale, ci i pentru faptele terelor persoane, care iau parte la executarea contractului. Se evideniaz aceast particularitate n acele cazuri, cnd locatarul s-a folosit de dreptul su de a transmite patrimoniul n sublocaiune. Totodat responsabil conform contractului fa de locator pentru aciunile sale i cele ale sublocatarului rmne locatarul. n acela timp, locatarul se afl n raporturi contractuale de sublocaiune cu sublocatarul i este n drept s-l trag pe ultimul la rspundere pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a contractului de sublocaiune. Aici e de menionat c natura juridic a contractului de sublocaiune, inclusiv i condiiile referitoare la responsabilitatea prilor, este aceiai ca i a contractului de locaiune. Locatarul, la fel, rspunde fa de locator pentru faptele membrilor familiei sale i a altor persoane admise la folosina i exploatarea patrimoniului nchiriat. Totodat, gradul vinoviei acestora nu are importan la stabilirea rspunderii pe seama locatarului. Nu conteaz nici vrsta membrilor familiei, important fiind c ei au fost admii la folosina patrimoniului nchiriat de ctre locatar.