C O N T A B I L I D A D Y A N L I S I S E C O N M I C O

SECTOR CONSTRUCCIN

Johana Afanador Ziga
Andrs Lucena
Mayra Miranda Sierra
Manuel Vargas Donoso
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
Bogot, Colombia
Trabajo de diagnstico



Anlisis de Coyuntura econmica y Sectorial

El sector construccin en Colombia, se ha caracterizado por ser representativo
dentro de las diferentes reas productivas del pas, al impulsar el empleo a nivel
nacional y al jalonar el crecimiento de los sectores involucrados en su cadena de
negocio. Segn lo anterior, el sector construccin constituye un indicador
fundamental de la situacin econmica nacional y es uno de los principales
instrumentos para la determinacin de polticas macroeconmicas y de desarrollo
por parte del gobierno nacional. Segn el DANE, para el primer trimestre de 2014,
el valor agregado de la construccin fue de 17.2%, frente al crecimiento de la
economa colombiana que en su conjunto fue de 6.4% teniendo una participacin
en el PIB para el periodo de 7,7%
Grfico 1. PIB del sector construccin

Con el paso del tiempo, el sector construccin ha presentado periodos de
expansin y contraccin de acuerdo a los ciclos econmicos del pas, si bien los
ciclos no son comparables con los sectores comerciales y de consumo, su
dinmica esta fuertemente relacionada con la situacin econmica del pas. La
ltima crisis importante se present en el ao de 1998, cuando despus de una
expansin excesiva de los crditos hipotecarios por parte de las entidades
financieras y el incumplimiento de un nmero importante de deudores, varias
instituciones dedicadas a la colocacin de crditos de vivienda tuvieron que ser
rescatadas por parte del Fondo de Garantas de Instituciones Financieras
(Fogafin).
Durante dicha crisis, se termin el sistema UPAC, el cual se volvi inmanejable
para los deudores; fue necesario que el gobierno nacional ayudara a un grupo
importante de deudores y, que a su vez, se instauraran una serie de medidas bajo
la figura de la emergencia econmica que permitieron el rescate del sistema
financiero y el control de la crisis. Esta situacin evidenci debilidades en el
sistema financiero, as como en el sector de la construccin que cambiaron la
forma en que se desarrollaban los negocios en el sector en mencin. Esta crisis
fue un ejemplo de la importancia del sector en la economa nacional, as como de
la interaccin del mismo frente al sistema financiero y la creacin de empleo en el
pas. Sin embargo, vale la pena anotar que en los aos recientes se ha
presentado una recuperacin significativa del sector acompaada de un
crecimiento en la capacidad adquisitiva y el acceso al crdito de los colombianos,
lo que se ha reflejado en un aumento importante en el dinamismo de la industria.
Este sector de la construccin se divide en dos ramas: la primera es la
infraestructura y la segunda rama es la de edificaciones. La infraestructura est
compuesta por la construccin de carreteras, construccin de puertos,
construccin de oleoductos, represas etc. Las edificaciones se caracterizan por
incluir obras macro de ingeniera civil compuesta por la construccin de vivienda y
remodelaciones. Segn el DANE, esta divisin, adems de determinar la finalidad
de la construccin, afecta tambin de forma diferente su relacin con los diferentes
sectores de la economa. El sector de obras civiles tiene un impacto determinante
en el crecimiento y desarrollo del pas, estableciendo las ventajas competitivas en
infraestructura que son necesarias para reducir costos de transaccin y hacen que
la industria nacional cuente con mejores condiciones que le permitan acceder de
una forma competitiva al comercio internacional. La construccin de obras de
vivienda son un fiel reflejo de la situacin econmica del pas, especialmente del
grueso de la poblacin que hace parte de la clase media, que se constituye en el
consumidor principal de este sector, mostrando como los colombianos hacemos
uso de nuestros excedentes de liquidez y el acceso al crdito y finalmente las
obras destinadas a objetivos diferentes a la vivienda, que permiten determinar el
dinamismo del sector industrial y comercial del pas. En la ltima dcada el sector
Infraestructura, ha representado en promedio el 8,3% del Producto Interno Bruto
(PIB) del sector Construccin y en el ultimo ao s pornta a al
5.
1

Hoy en da, las polticas gubernamentales anti cclicas por parte del gobierno
nacional han permitido una formalizacin importante de la construccin de la
vivienda de inters social, a razn de las reas urbanas construidas en la periferia.
Estos desarrollos urbansticos ilegales, no cuentan con las condiciones mnimas
de seguridad, generando problemas sociales urbanos y un aumento en los costos

1
SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES. Desempeo del sector de infraestructura 2008-2012.
Informe. Pgina 4. Disponible en la World Wide Web:
http://www.supersociedades.gov.co/noticias/Documents/Informe-Estudio-Sector-Construccion-
Infraestructura.pdf
de transaccin derivados del incremento en los costos legales para la
formalizacin de los predios. De esta forma la inversin social en la construccin
no es solo un factor que impulsa la industria, sino que genera bienestar.
De igual manera, la importancia de la construccin dentro de la economa
nacional, ha permitido que tenga un tratamiento especial por parte del gobierno
nacional como marco regulatorio para las actividades del mismo, de tal forma se
garantiza la estabilidad de la industria y le da a las autoridades monetarias el
mandato para que realice el monitoreo del comportamiento del crdito de tal forma
que no se repitan los errores del pasado. Adicionalmente existe un ministerio
destinado de manera exclusiva a la vivienda en el pas, permitiendo el acceso a
los ciudadanos de menores recursos a la vivienda; un ejemplo de esto es la
Resolucin 1144 de Diciembre 9 de 2013, que da directrices seguir para el
desarrollo de los planes del Gobierno para la asignacin de subsidios de vivienda;
de esta forma se incentiva el desarrollo de la industria y se busca hacer efectivas
las polticas sociales que sobre este tema tiene el gobierno nacional. Segn
Boletn Encuesta de opinin empresarial por Fedesarrollo realizada cuatro
veces al ao, indica que la situacin econmica para los empresarios del sector
Construccin especialmente Vivienda para el cierre de 2013 es positiva y manejan
buenas expectativas para 2013
2
:
Grfico 2. Situacin actual de los empresarios en el sector construccin

Actualmente, el sector de la construccin se rige por: NSR-10 Reglamento
Colombiano de Normas Sismo Resistentes, desde su inicio en 1998 hasta la
actualizacin en 2010 junto con los decretos que se han incluido en el proceso.
3


2
FEDESARROLLO. Centro de investigacin econmica y social. Boletn encuesta de opinin
empresarial. Noviembre de 2013. Disponible en el World Wide Web :
http://www.fedesarrollo.org.co/wp-content/uploads/2013/12/Boletn-EOE-Noviembre-de-2013-
Fedesarrollo.pdf
3
Disponible en World Wide Web: www.camacol.com.co
Adems del reglamento hay aspectos normativos y procedimentales que
determinan el crecimiento de la construccin. El POT (Plan de ordenamiento
territorial), es la gua para los constructores en donde se encuentra la cantidad de
unidades permitidas por metro cuadrado, alturas permitidas, usos del suelo, etc.
puede ser un motor o un desincentivo para la construccin de vivienda,
dependiendo de las polticas de cada ciudad o municipio, en donde por ciertas
polticas de una alcalda se puede frenar o restringir la construccin por zonas.
Estas delimitaciones van a enmarcar las diferentes condiciones para el uso de la
tierra y los diferentes proyectos a desarrollar y es un factor fundamental para la
estructuracin de proyectos de inversin en el sector, debido a que cualquier
decisin sobre el crecimiento o el desarrollo de algn proyecto de construccin se
va a determinar por las condiciones determinadas por los diferentes planes de
ordenamiento territoriales.
La determinacin de normas de seguridad y estudios, previos al desarrollo de los
proyectos son factores fundamentals n l stor d tal forma qu la sguridad
urdia va a dtrminar l dsarrollo d protos d invrsin a largo plazo para
los diferentes agentes del sector.
Por otra parte, las tasas de inters hipotecario, afectan la oferta y la demanda de
vivienda, desmotivando a los compradores con tasas de inters muy altas,
generando una sobreoferta y disminucin en la construccin de vivienda nueva por
la demora en las ventas. De igual manera la aprobacin de licencias, se encuentra
muy ligada con el plan de ordenamiento territorial POT, ya que el POT les da un
lineamiento a las curaduras. Las curaduras tienen la obligacin de revisar que los
nuevos proyectos cumplan con las normas de seguridad que aplican para la
construccin de edificaciones nuevas, siendo el ente que autoriza en definitiva la
construccin de nuevos proyectos.
La importancia del sector construccin dentro de la economa, puede verse
reflejada en la construccin de ciertos indicadores econmicos alrededor de la
misma. El primer indicador est relacionado con el empleo. El impacto del sector
en el crecimiento del empleo tambin es fundamental, segn el DANE para el
periodo del primer trimestre del ao, el sector particip en el 6,1% del total de las
personas empleadas.
4



4
DANE. Indicadores econmicos alrededor de la construccin. Abril 10 de 2014. Boletn de
prensa. Disponible en la World Wide Web:
https://www.dane.gov.co/daneweb_V09/files/investigaciones/boletines/pib_const/Bol_ieac
_IVtrim13.pdf



Grfico 3. Empleo-Sector Construccin

As como se puede ver una relacin directa con el crecimiento o decrecimiento de
otros sectores de la industria, como el de cemento gris, o con el de indicadores
econmicos como crditos y cartera en el temas hipotecarios, afectando tasas de
inters entre otros aspectos de la economa nacional.
Segn informe de Informe Trimestral del Mercado de Leasing Realizado por
Fedesarrollo
5
y Fedeleasing, se destaca el continuo crecimiento del PIB, liderado
por el sector de Construccin:

Grfico 4. Crecimiento del PIB en relacin al sector construccin.




5
FEDELEASING-FEDESARROLLO. Informe trimestral del mercado de leasing. Junio 2014 .
Disponible en World Wide Web: http://www.fedesarrollo.org.co/wp-
content/uploads/2014/07/Fedeleasing_julio_2014.pdf




Modelo de negocio en el sector de la construccin
Segn CAMACOL, el sector de la construccin se enfrenta a varios retos en la
productividad que dificultan el crecimiento sostenido del mismo e incrementan los
costos, sin dejar de lado la inseguridad jurdica y la dificultad en los tramites, la
falta de estandarizacin y el uso de tecnologa se constituyen en retos importantes
para el sector.
6
Todo lo anterior se ve reflejado en la investigacin detallada dentro
de la cadena del valor del mismo, tal como se muestra a continuacin.
Grfico 5. Cadena de valor en el sector construccin.
Fuente: Camacol
Por otra parte, el modelo de negocio, puede explicarse mencionando los
principales actores del sector, segn CAMACOL:

1. Constructores y promotores inmobiliarios: dedicados a la construccin,
promocin, gerencia y venta de los proyectos

6
PINTO. M. CAMACOL. Importancia del Sector de la Construccin para el desarrollo de los
pases y la informalidad que se presenta en las ciudades. Junio de 2009. Disponible en la World
Wide web
http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/ArtPres_20090612060544_0.pdf
2. Contratistas y consultores: dedicados a la interventora de obras de
infraestructura
3. Industriales y comerciales: empresas dedicadas a la produccin y
comercializacin de los insumos y materia prima del sector
4. Entidades financieras y fiduciarias: quienes administran y garantizan la
ejecucin de los proyectos, as como la administracin de los recursos para la
construccin y los recursos recibidos por parte del cliente (final o a travs de la
entidad que otorga la financiacin)

Grfico 6. Ranking constructoras segn nivel de ingresos a 2012
7
:


















El mercado objetivo del sector construccin se puede dividir segn las dos ramas:
Infraestructura y edificaciones. Con respecto al sector de vivienda, el cliente final
es el pblico en general dividido en tipos de vivienda como VIS y estratos del 1 al
6. Dentro de obras civiles se encuentran clientes pblicos y privados a nivel
nacional.

En cuanto a grupos econmicos influyentes dentro del sector, en Colombia, ,
existe Camacol (Cmara Colombiana de la Construccin), cuyo objetivo es el de
representar la cadena de valor del sector e impulsar y proveer el crecimiento en el
pas. Est dividido en 13 regionales, para tener mayor cobertura a nivel nacional,
estas son: Antioquia, Bogot y Cundinamarca, Bolvar, Boyac y Casanare,
Caldas, Caribe, Ccuta y Nororiente, Huila, Nario, Risaralda, Santander, Tolima y
Valle, adems, 2 seccionales en Villavicencio y Valledupar.





7
Datos tomados de Informe Superintendencia de Sociedades.
Constructoras obras residenciales segn ingresos en 2012 (primeras 25) Ingresos 2012 Ciudad
CONSTRUCTORA COLPATRIA S.A $ 290.200.073 SUBA
URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. $ 231.932.643 BOGOTA D.C.
CONSTRUCTORA CAPITAL MEDELLIN S.A.S. $ 228.010.268 MEDELLIN
MARVAL S.A. $ 215.802.506 BUCARAMANGA
SP INGENIEROS S.A.S. $ 209.242.999 MEDELLIN
CONSTRUCTORA CAPITAL BOGOTA S A S $ 184.569.861 BOGOTA D.C.
CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. $ 143.185.709 BUCARAMANGA
URBE CAPITAL S.A. $ 133.661.039 BOGOTA D.C.
CONMIL S.A.S. $ 123.311.298 BOGOTA D.C.
AMARILO S.A.S $ 98.458.351 BOGOTA D.C.
INVERSIONES ALCABAMA S.A. $ 95.981.173 BOGOTA D.C.
JARAMILLO MORA S.A. $ 91.378.768 CALI
URBANIZADORA DAVID PUYANA S.A. $ 89.532.472 FLORIDABLANCA
FENIX CONSTRUCCIONES S.A. $ 84.875.589 BUCARAMANGA
CONSTRUCTORA BOLIVAR BOGOTA S A $ 81.268.720 BOGOTA D.C.
CONSTRUCTORA BOLIVAR CALI S.A. $ 81.062.374 CALI
INMOBILIARIA CARBONE & ASOCIADOS S.C.A. $ 71.180.705 BOGOTA D.C.
CONSTRUCTORA MELENDEZ S A EN ACUERDO DE REESTRUCTURACION $ 67.891.192 CALI
CONSTRUCCIONES CFC & ASOCIADOS S.A. $ 60.664.387 MANIZALES
EDIFICADORA GOMEZ S.A. $ 60.333.338 BOGOTA D.C.
GRUPO ANDINO MARIN VALENCIA CONSTRUCCIONES S.A. $ 56.040.068 BUCARAMANGA
PEDRO GOMEZ Y CIA S.A. $ 52.288.849 BOGOTA D.C.
TECNOURBANA LTDA $ 47.388.534 BOGOTA D.C.
VERTICE INGENIERIA SA $ 44.643.417 MEDELLIN
TRIADA SAS $ 44.640.001 BOGOTA D.C.









BIBLIOGRAFA

SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES. Desempeo del sector de infraestructura 2008-
2012. Informe. Pgina 4. Disponible en la World Wide Web:
http://www.supersociedades.gov.co/noticias/Documents/Informe-Estudio-Sector-
Construccion-Infraestructura.pdf
FEDESARROLLO. Centro de investigacin econmica y social. Boletn encuesta de
opinin empresarial. Noviembre de 2013. Disponible en el World Wide Web :
http://www.fedesarrollo.org.co/wp-content/uploads/2013/12/Boletn-EOE-Noviembre-
de-2013-Fedesarrollo.pdf

CAMACOL: World Wide Web: www.camacol.com.co


DANE. Indicadores econmicos alrededor de la construccin. Abril 10 de 2014. Boletn de
prensa. Disponible en la World Wide Web:
https://www.dane.gov.co/daneweb_V09/files/investigaciones/boletines/pib_const/B
ol_ieac_IVtrim13.pdf
FEDELEASING-FEDESARROLLO. Informe trimestral del mercado de leasing. Junio 2014 .
Disponible en World Wide Web: http://www.fedesarrollo.org.co/wp-
content/uploads/2014/07/Fedeleasing_julio_2014.pdf
PINTO. M. CAMACOL. Importancia del Sector de la Construccin para el desarrollo de los
pases y la informalidad que se presenta en las ciudades. Junio de 2009. Disponible en la
World Wide web
http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/ArtPres_20090612060544_0.pdf