CONDOMINIO:

1) Resea Histrica.
En el Derecho Romano Clsico no exista porque los romanos al enunciar los caracteres del derecho de dominio (absoluto,
exclusivo y perpetuo) no admitan por ser "exclusivo" la posibilidad que hubiera ms de un dueo sobre una misma cosa!
"ue#o con el devenir de su evoluci$n, los romanos se convencieron de que exista al#o como el condominio y que haba que
tratar de normarlo para evitar con%lictos entre los cond$minos, o para %ormular las herramientas para solucionarlos!
&ara ello los romanos comen'aron por el %inal, por las acciones de partici$n del condominio, para trans%ormarlo en dominio(
crearon dos acciones) *) la actio pro herede lucrativa, y +) la actio communi dividundo!
1) ACTIO PRO HEREDE LUCRATIVA) acci$n por la cual los herederos, ante una situaci$n de hecho de indivisi$n de la
herencia, cualquiera de los herederos poda poner %in a esa situaci$n, pidiendo al ma#istrado que dividiera el condominio!
2) ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO) era aplicada para los otros actos comunes donde los bienes no provenan de acervo
hereditario del causante, y era la acci$n con%erida a los cond$minos comunes para poder pedir la divisi$n, la partici$n de la
cosa com,n!
&arad$-icamente son las acciones que no existen el C$di#o Civil moderno, porque el C$di#o de ./le' no ha previsto
acciones de partici$n del condominio! "a partici$n del condominio, veremos que se practica, si#uiendo en lo que pudiera ser
anal$#ico las disposiciones sobre las particiones de las herencias!
De esta manera, la le#islaci$n romana pas$ al derecho %ranc/s, de all al espaol y por ,ltimo al ar#entino!
En los pases sa-ones como en 0lemania, el condominio es un en#endro cuasi1societario, mucho ms parecido a las
sociedades, que a los derechos reales! Distinto al derecho ar#entino en donde la sociedad y el condominio son dos institutos
distintos!
2) Defiici:
2673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una
cosa mueble o inmueble.
"a de%inici$n le#al dice que es el derecho real de propiedad, y desde el +234 que enumera los derechos, dominio y
condominio aparecen en un mismo inciso! 56u/ querr decir, que el condominio no es aut$nomo del dominio7 58iene los
mismos caracteres que el dominio7 9e parecen mucho, pero se trata de un derecho real distinto al dominio, porque el
condominio no es exclusivo, sino que la propiedad pertenece a varias personas!
E!e"et#s:
a) .arias personas!
b) :na misma cosa com,n!
c) "a partes ideales, o indivisas!
;dealmente la cosa est dividida, son varios los dueos, y la cosa materialmente es una sola!
Nat$ra!e%a &$r'(ica:
9e#,n &ea <u'mn, la opini$n ms acertada) es el derecho real de dominio de su-eto m,ltiple!
Caracteres:
Como el derecho real de propiedad es absoluto, exclusivo y perpetuo, el condominio tambi/n lo es! &ero se pre#untarn
5C$mo puede ser exclusivo si por hip$tesis hay ms de un dueo7 Como bien dice el artculo +=>4, ellos son dueos de sus
partes indivisas, y sobre esa parte recae la exclusividad del dominio! ?o hay dos dueos sobre la parte indivisa de cada
cond$mino!
a) Es absoluto) con las limitaciones del artculo +2*4!
2513. Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y goarla con!orme a un
e"ercicio regular.
b) Es perpetuo) su no uso, no implica la p/rdida del derecho real! 0 di%erencia de la posesi$n no hace %alta que los actos
materiales sean continuos e ininterrumpidos!
c) E#clusivo) se#,n cada cond$mino sobre su cuota parte!
d) $luralidad de su"etos e unidad de ob"eto!
e) %a &dealidad de las partes es e#clusiva) se llama ideal porque toda la comisi$n, somos dueo del aula, pero supon#amos
que el aula tiene *33 metros cuadrados, no est establecido %sicamente cul es metro cuadrado que corresponde a cada uno!
?o obstante est idealmente determinado! Reci/n estar determinado cuando se produ'ca la partici$n!
)) C#"*araci c# #tras istit$ci#es:
0) C@? E" D@A;?;@) ver ms arriba!
+) CON LA ,OCIEDAD:
*) "a sociedad requiere de un nimo especial, la a%%ectio societatis, es decir el querer ser socio, que no existe en el
condominio!
+) "a duraci$n) el contrato social tiene una duraci$n, en cambio el condominio no tiene t/rmino!
4) "a sociedad solo se constituye por contrato! Distinto es el caso de la sociedad conyu#al, sociedad sui #eneris, que se ri#e
por otras disposiciones en su mayora de orden p,blico, que no pueden soslayarse por los particulares! "a ley le impone a los
c$nyu#es, que en determinadas cuestiones del matrimonio son socios! "a sociedad civil tal como la conocemos s$lo se
constituye por contrato! En cambio el condominio puede constituirse adems del contrario de otras maneras, por disposici$n
de la ley, disposici$n de ,ltima voluntad, la prolon#aci$n del estado de indivisi$n hereditaria, y la coposesi$n por el t/rmino
de la prescripci$n adquisitiva!
"a prolon#aci$n del estado de indivisi$n hereditaria) cuando no existe acuerdo entre los herederos, o al#uno de los herederos
estuviere ausente, o al#uno no tuviere capacidad plena, el -ue' de la sucesi$n ordena ante esa situaci$n constituir un
condominio!
B) En la sociedad el ob-eto social tambi/n pueden ser derechos! En el condominio es un derecho real y su ob-eto son cosas,
no hay condominio sobre derechos!
2) En el condominio, el cond$mino puede abandonar su parte indivisa para liberarse de los #astos de administraci$n, de
conservaci$n de la cosa, que en las sociedades no se puede hacer!
=) "a sociedad es una persona -urdica distinta de los hombres! En cambio el condominio no crea nin#una persona -urdica!
C) CON LA, ,ERVIDUM+RE,:
En las servidumbres hay dos inmuebles por lo menos, y dos su-etos por lo menos) %undo sirviente y %undo dominante( titular
de la servidumbre activa, y aqu/l sobre el cual pesa la servidumbre pasiva! En el condominio hay un solo ob-eto!
D) CON LA PROPIEDAD HORI-ONTAL:
"a propiedad hori'ontal es una instituci$n que adems de compartir normas del condominio y de crear condominios por
acuerdo de partes, tiene cuestiones espec%icas de la propiedad hori'ontal que s$lo son re#idas por las leyes de propiedad
hori'ontal y prehori'ontalidad, distintas a las normas #enerales del condominio!
Existen cuestiones que son propias y tpicas de la propiedad hori'ontal, como por e-emplo lo que estable'ca el re#lamento de
copropiedad y administraci$n de la propiedad hori'ontal, que no es lo mismo que la administraci$n del condominio com,n!
8iene normas aut$nomas, a tal punto que al#unos proyectos de re%orma proponen el derecho real de propiedad hori'ontal
como derecho aut$nomo (opini$n unnime en la doctrina)!
.) M#(#s (e c#stit$ir e! c#(#"ii#:
2675. El condominio se constituye por contrato, por actos de 'ltima voluntad, o en los casos que la ley designa.
a) $or contrato) Cuan y &edro compran de com,n acuerdo un inmueble! 0mbos son compradores, de manera que se ha
constituido un condominio por acuerdo de voluntades!
b) $or disposici(n de 'ltima voluntad) una persona antes de %allecer pone tambi/n que sus bienes quedarn en condominio
de tales y cuales personas!
c) $or disposici(n de la ley) en el caso que el inter/s recproco de los vecinos hace que sea necesario constituir condominio
sobre la pared medianera!
d) %a $rolongaci(n del estado de indivisi(n hereditaria!
e) %a co)usucapi(n.
/) C!ases (e c#(#"ii#: 0a1 (#s c!ases.
26*2. +ada copropietario est, autoriado a pedir en cualquier tiempo la divisi(n de la cosa com'n, cuando no se encuentre
sometida a una indivisi(n !orosa.
a) CONDOMINIO CON INDIVI,I2N 3OR-O,A) cuando la cosa est sometida a una indivisi$n %or'osa, ya sea por la
naturale'a del ob-eto o por al#una disposici$n le#al que as lo estable'ca! Dicho de otra manera %or'osamente no se puede
dividir la cosa por la naturale'a del ob-eto) por e-emplo un auto! &or el lado de la ley, puede ser una pared para la separaci$n
de los vecinos! En la ciudad de 9an Ai#uel de 8ucumn, las propiedades urbanas tienen que tener una medida mnima de *3
metros de %rente por 43 metros de %ondo, u otra que d/ como resultado una super%icie mnima de 433 metros cuadrados!
4) CONDOMINIO ,IN INDIVI,I2N 3OR-O,A) cuando los cond$minos en cualquier momento pueden pedir la
partici$n! "lamado tambi/n condominio com,n!
Este condominio com,n, puede estar sometido a una suerte de indivisi$n %or'osa, establecida por los propios cond$minos, la
que no puede exceder un lapso mayor a 2 aos, renovable a perpetua, pero siempre por pla'os de 2 aos! &ero en la prctica
es poco com,n, debido a la ri#urosidad de la toma de decisiones de los comuneros!
/) C#(#"ii# si i(i5isi f#r%#sa:
A) CONCEPTO) Es el condominio normal u ordinario!
" 9u caracterstica es la posibilidad, de que cualquiera de los cond$minos, pon#a %in a la comunidad en cualquier momento,
pidiendo la divisi$n de la cosa com,n!
3ACULTADE, DE LO, COND2MINO,:
Existen dos #rupos de estas %acultades, por un lado las %acultades en relaci$n con la parte indivisa, y por otro con respecto a
la cosa com,n!
RE,PECTO DE LA PARTE INDIVI,A:
2676. +ada cond(mino goa, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la
naturalea de ella, y puede e"ercerlos sin el consentimiento de los dem,s copropietarios.
ENA&ENACION6 DERECHO, DE LO, ACREEDORE,.
" "a primera consecuencia es la posibilidad de ena-enarla libremente! Dice el 0rt! +=>>) "Cada cond$mino puede ena-enar su
parte indivisa!!!"
" &or lo tanto cada cond$mino esta %acultado para disponer de su parte como me-or le pare'ca) venderla, donarla,
permutarla, hacerla ob-eto de un acto de ,ltima voluntad!
" ?o se precisa de la aprobaci$n de los otros cond$minos, ni ellos tampoco pueden invocar un derecho de pre%erencia!
" En cuanto a las %acultades de los acreedores de cualquiera de los cond$minos, estn per%ectamente %acultados para hacer
embar#ar y vender la parte indivisa, sin necesidad de requerir la partici$n! Con%orme el -rt. 2677, 2da parte, .... y sus
acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisi(n entre los comuneros..
CON,TITUCI2N DE HIPOTECA,.
" Esta posibilidad /sta contemplada en el -rt. 267/ .+ada uno de los cond(minos puede constituir hipoteca sobre su parte
indivisa en un inmueble com'n, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partici(n, y no tendr, e!ecto
alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea ad"udicado en licitaci(n..
" En el mismo sentido dice el -rt. 31230 .cada uno de los cond(minos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en
el inmueble com'n, o una parte materialmente determinada del inmueble1 pero los e!ectos de tal constituci(n quedan
subordinados al resultado de la partici(n o licitaci(n entre los cond(minos!"
" Como vimos, la parte del cond$mino puede ser hipotecada, pero sur#e que la suerte de /ste #ravamen queda supeditada a
la partici$n!
" Esto si#ni%ica que la suerte de la hipoteca sobre la parte indivisa puede variar como consecuencia de la partici$n) si la cosa
toca en lote al comunero constituyente del derecho de #aranta, el mismo subsiste bien limitado a la parte indivisa( si, en
cambio, la cosa #ravada no es ad-udicada a /se cond$mino, la hipoteca se extin#ue!
" Dstas posturas son re%utables desde que el C$di#o Civil acepta el pedido de partici$n para su posterior e-ecuci$n a los
quiro#ra%rios! 9i bien nada dice acerca de los acreedores hipotecarios, es obvio que /stos no tendrn cercenada esa
posibilidad!
CON,TITUCI2N DE U,U3RUCTO6 U,O 7 HA+ITACION.
" "a constituci$n de usu%ructo la %aculta el -rt. 2/230.El usu!ructo puede establecerse por el cond(mino de un !undo
pose3do en com'n con otros, de su parte indivisa.. +abe se4alar que 5ste derecho puede recaer sobre la parte indivisa y
tambi5n sobre cosas muebles.
ACCIONE, PO,E,ORIA, 7 PETITORIA,.
" 9iendo el condominio un derecho real que se e-erce por la posesi$n, su titular podr promover acciones posesorias, tanto
%rente a la turbaci$n como el despo-o!
" &odrn oponerse las acciones contra terceros, y contras los dems cond$minos!
RE,PECTO DE LA CO,A COMUN.
" Como vimos, las %acultades del cond$mino, respecto de toda la cosa, son en extremo limitadas, a di%erencia de los que
sucede con la parte com,n!
" 0l respecto -ue#an los artculos +=E3 al +=EB del C$di#o Civil!
" "os dos mas importantes son) E" -rt. 26/6 .7inguno de los cond(minos puede sin el consentimiento de todos, e"ercer
sobre la cosa com'n ni sobre la menor parte de ella, !3sicamente determinada, actos materiales o "ur3dicos que importen el
e"ercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. %a oposici(n de uno bastar, para impedir lo que la mayor3a quiera
hacer a este respecto..
" &or su parte el 0rt! +=EB) "8odo cond$mino puede #o'ar de la cosa com,n con%orme al destino de ella, con tal que no lo
deteriore en su inter/s particular!"
ACTO, MATERIALE,.
" 9iempre que no medie oposici$n, el cond$mino puede usar y #o'ar de la cosa com,n! El cual /sta limitado en dos sentidos)
*) RE9&E80R E" DE98;?@ DE "0 C@90)
" El tema seria determinar cual es ese destino! &or un lado eso debern determinarlo los cond$minos, y de no hacerlo, se
remitir a la naturale'a de la cosa y al uso al cual %ue a%ectada!
+) E" :9@ F <@CE DE "0 C@90 C@A:?)
" 9e debe respetar para ello el derecho de los dems cond$minos!
" Con relaci$n a los actos materiales con%orme el 0rt! +=E*sobre las innovaciones dice) "?in#uno de los cond$minos puede
hacer en la cosa com,n innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros!"
ACTO, &URIDICO,.
" 0dems de lo expresado por el articulo +=E3, habra que a#re#ar el +=E+) "El cond$mino no puede ena-enar, constituir
servidumbres, ni hipotecas con per-uicio del derecho de los copropietarios! E" arrendamiento o el alquiler hecho por al#uno
de ellos es de nin#,n valor!"
" El cond$mino no podr)
*) E?0CE?0R "0 C@90)
" Disponer de ella en el todo o en parte %sicamente determinada, sea a ttulo oneroso, #ratuito, por actos entre vivos, o
mortis causa!
+) C@?98;8:;R 9ER.;D:AGRE9)
4) C@?98;8:;R H;&@8EC0)
" 0dems de lo ya expuesto, se debe entender lo mismo con relaci$n a la prenda y anticresis!
B) D0R E? "@C0C;@? @ 0RRE?D0A;E?8@)
" El 0rt! *2*+ impide al cond$mino por s solo a arrendar la cosa indivisa, aun por la parte que le pertenece!
" &or otro lado el artculo +=E4 cita) .8in embargo, la ena"enaci(n, constituci(n de servidumbres o hipotecas, el alquiler o
arrendamiento hecho por uno de los cond(minos vendr, a ser parcial o 3ntegramente e!icaces, si por el resultado de la
divisi(n el todo o parte de la cosa com'n le tocase en su lote..
&or lo tanto, suponiendo que uno de los cond$minos haya ena-enado la toda la cosa, el acto en principio es nulo( pero si por
e%ecto de la partici$n aquella le corresponde nte#ramente el ena-enante, la venta ser vlida!
8) O4!i9aci#es (e !#s c#("i#s.
A) CONTRI+UCI2N A LO, :A,TO, DE REPARACION 7 CON,ERVACION.
CONCEPTO
" Establecida por el -rt. 26/5 19 parte0 .:odo cond(mino puede obligar a los copropietarios en proporci(n de sus partes a los gastos de
conservaci(n o reparaci(n de la cosa com'n ....
" Esta participaci$n es en proporci$n a la cuotaparte!
NATURALE-A &URIDICA.
" "a opini$n mas #enerali'ada sostiene que esa obli#aci$n es una obli#aci$n propter rem!
" "a obli#aci$n tiene contenido obli#acional, ya que hay un deudor (el cond$mino que no hi'o el #asto), que debe una prestaci$n espec%ica
(dar una suma de dinero), y a /l debe recurrir el acreedor (cond$mino que hi'o el #asto), para obtener el cumplimiento!
&ero la titularidad del cr/dito o la incumbencia de la deuda, va unida a una relaci$n de seoro sobre la cosa! "a obli#aci$n nace, subsiste o
se extin#ue -unto a esa relaci$n! Existe la posibilidad de eludir el cumplimiento de esa obli#aci$n, por el abandono!
LI+ERACION MEDIANTE A+ANDONO.
" El artculo +=E2 +I parte) "!!! pero pueden liberarse de esta obli#aci$n por el abandono de su derecho de propiedad!"
" Esta posibilidad de liberarse mediante el abandono es precisamente uno de los elementos de las obli#aciones propter rem!
" ?o proceder el abandono, en el supuesto de que el #asto por el cual es requerido, haya sido ocasionado por un hecho culposo de /l
mismo!
CON,ECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO.
" 9uponiendo que el cond$mino deudor no ha#a uso del abandono, pero por otro lado se nie#ue al pa#o de lo debido!
" 0 esto se re%iere el 0rt! +=E=) "?o contribuyendo el cond$mino o los cond$minos, pa#aran los intereses al copropietario que los hubiere
hecho, y /ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se veri%ique el pa#o!"
DEUDA CONTRAIDA, EN PRO DE LA COMUNIDAD.
" El C$di#o Civil hace la di%erencia se#,n se trate de obli#aciones personales o car#as reales!
" En cuanto a la primera, ri#e el 0rt! +=E>) "a las deudas contraidas en pro de la comunidad y durante ella, no est obli#ado sino el
cond$mino que las contra-o, el cual tendr acci$n contra los cond$minos para el reembolso de lo que hubiere pa#ado!"
+) CAR:A, REALE, ;UE :RAVEN LA CO,A.
CONCEPTO
" El 0rt! +=EJ dice) "En las car#as reales que #raven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los cond$minos est obli#ado por el todo de la
deuda"!
CAR:A, REALE, COMPRENDIDA,.
" El artculo anterior, al nombrar la hipoteca, lo hace s$lo como e-emplo!
" "a -urisprudencia ha aplicado con relaci$n a /ste artculo, el pa#o de impuestos que #raven al inmueble, tasas de alumbrado, barrido y
limpie'a, contribuci$n de me-oras, a%irmados, impuestos sanitarios, deuda por medianera!
CA,O DE IN,OLVENCIA DE AL:UN CONDOMINO.
" E" 0rt! +=J3 dice) "Cuando entre los cond$minos hubiere al#uno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en
proporci$n del inter/s que ten#an en ella, y se#,n el cual hubieren contribuido a satis%acer la parte del cr/dito que correspondiera al
insolvente"!
DEUDA, POR RENTA, O 3RUTO, 7 POR DA<O,.
" El 0rt! +=J* dice) "Cada uno de los cond$minos es deudor a los otros, se#,n sus respectivas partes, de las rentas o %rutos que hubiere
percibido de la cosa com,n, como del valor del dao que les hubiese causado"!