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SUBDIRECCIN DE GEOGRAFA
Bogot, D. C. 2003
COORDINACIN PRODUCCIN:
INVESTIGACIN TEMTICA :
REVISIN DE ESTILO:
DISEO PORTADA:
NUESTRA PORTADA:
ISBN: 958-9067-66-2
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi-2003
Prohibida la reproduccin total o parcial sin la autorizacin del Instiuto Geogrfico Agustn
Codazzi.
Esta obra es individual, por tanto los conceptos emitidos en ella son responsabilidad exclusiva
del autor.
CONTENIDO
PRESENTACIN
INTRODUCCIN
11
GENERALIDADES
13
17
18
Actuacin Municipal
20
Planeamiento
21
22
Disciplina Urbanstica
22
Normas urbansticas
23
24
Espacio Privado
26
Aprovechamiento Urbanstico
26
27
Aprovechamiento Tipo
30
Aprovechamiento Neto
33
33
35
37
39
40
41
42
45
45
46
Formas de Actuacin
47
47
De Tipo Urbanstico
48
49
50
De Tipo Jurdico
53
54
55
Derechos de Preferencia
57
De Tipo Financiero
58
Plusvala
58
Determinacin de la Plusvala
60
66
66
69
72
74
76
82
84
84
85
86
BIBLIOGRAFA
91
PRESENTACIN
11>
El trabajo de investigacin fue elaborado como aporte a la bsqueda de soluciones concretas a los problemas de gestin de los planes de ordenamiento, recogiendo en gran medida las experiencias
que otros pases han tenido al respecto, como conceptos e instrumentos de gestin definidos y propuestos por especialistas en la
materia.
La difusin del documento en las ciudades del pas, constituir
un esfuerzo orientado a apoyar a todos los actores sociales
que tienen la responsabilidad de hacer que el desarrollo urbano cumpla con su funcin de equilibrar los costos y beneficios
entre la administracin municipal y los particulares.
Director General
GENERALIDADES
Un Plan de Ordenamiento Territorial (POT), en su contenido deber
dejar explcito las normas generales bajo las cuales un propietario
puede desarrollar o construir su predio y si es el caso, las limitaciones
de construccin que este tiene.
Los aspectos bsicos que el plan debe contener y que el propietario
de un inmueble deber tener en cuenta para llevar a cabo el desarrollo
de su predio son: la clase de suelo, el tipo de uso, el nivel de aprovechamiento, el tipo de gestin para su desarrollo y los efectos fiscales
sobre el predio.
La Clase de suelo, corresponde a la clasificacin dada al territorio de
acuerdo con los criterios generales de la Ley 388 de 1997, de conformidad con las siguientes caractersticas:
Suelo Urbano: reas del territorio distrital o municipal que
cuentan con infraestructura vial, red primaria de todos los servicios
pblicos domiciliarios y aptitud urbanstica.
Suelo Rural: El destinado exclusivamente a usos rurales y
no apto para uso urbano.
Suelo Suburbano: Localizado dentro del suelo rural, est
caracterizado por la mezcla de tipo de uso del suelo y las formas
de vida de campo y de ciudad.
411,
LEY 388197 de
DESARROLLO
TERRITORIAL
HERRAMIENTAS DE
PLANIFICACIN
HERRAMIENTAS DE
GESTION DEL SUELO
1
DE
PLAN DE
TIPO URBANSTICO
ORDENAMIENTO
- Reajuste de Tierras
- Integracin Inmobiliaria
- Cooperacin entre
participes
TERRITORIAL
PLAN PARCIAL
TIPO JURDICO
UNIDAD DE
ACTUACIN
URBANSTICA
TIPO FINANCIERO
- Enajenacin Forzosa
- Enajenacin Voluntaria
- Expropiacin va Judicial
- Expropiacin va Administrativa
- Plusvala
- Contribuccion por valorizacin
- Derechos adicionales de
construccin y desarrollo
19
41,
La actuacin urbanstica municipal debe integrar tres fases complementarias a saber: la del planeamiento, la de ejecucin del planeamiento
y la disciplina urbanstica.
Planeamiento
Es la fase de previsin y programacin en donde se decide el tipo de
ocupacin que se dar al territorio y las distintas actividades pertinentes, los ritmos y modos de crecimiento urbano, las actuaciones sobre
el casco urbano consolidado y los proyectos concretos a ejecutar
sobre zonas precisas de la ciudad. A su vez, es en este nivel donde los
planes de ordenamiento territorial establecen los lineamientos, definen
y delimitan las zonas a desarrollar mediante planes parciales o Unidades de Actuacin Urbanstica.
De esta forma, la definicin de las actuaciones sobre el territorio cumple un papel ordenador y transformador del espacio, creando escenarios acordes con la propia historia y morfologa de la ciudad, donde las actuaciones a ejecutar se basan en el profundo conocimiento
de los procesos que se desean controlar o modificar.
Todo proceso de crecimiento o transformacin de la ciudad debe
estar ligado a un plan parcial que explicite sus vas de ejecucin,
plazos, recursos y garantas para su realizacin, es decir, debe asociarse a un sistema de actuacin desde su concepcin. La actuacin
urbanstica involucra dos grupos de actores, la administracin pblica
y los particulares. Cuando la actuacin es directamente realizada por
los particulares, se denomina sistema de compensacin y cuando
intervienen la gestin pblica y la financiacin privada (mixta), se
denomina sistema de cooperacin.
Todo sistema de actuacin est directamente relacionado con una
unidad de suelo (polgono o unidad de actuacin) dentro de la cual las
Planteadas as las cosas, los diferentes instrumentos de actuacin urbanstica se complementan y el plan municipal cumple su funcin si
se han previsto y encadenado todos los medios a su alcance.
** Normas urbansticas
El Urbanismo seala el conjunto de medidas de orden arquitectnico, esttico, cultural y econmico que tienen como finalidad asegurar el desarrollo armnico y racional de las aglomeraciones urbanas'.
En razn a ello se dictan normas urbansticas mediante las cuales se
atender la urbanizacin de zonas urbanas o de expansin urbana.
Estas normas, basadas en el principio de la proporcionalidad, cumplen un papel regulador y equilibrador del espacio pblico y privado, y buscan que los espacios y servicios colectivos se incrementen
en la misma medida en que los ndices de edificabilidad y de densidad
habitacional aumentan, como tambin que el urbanismo se desarrolle
en armona con el medio ambiente.
As mismo, regulan el uso, la ocupacin y el aprovechamiento del
suelo y definen la naturaleza y las consecuencias de las acciones
urbansticas. Se tipifican como: Estructurantes, Generales y Complementarias.
Aquellas que dictan el marco general sobre el cual las diferentes acciones
urbansticas se deben desarrollar, asegurando la consecucin de los objetivos y estrategias planteadas a largo y mediano plazo en los planes de
ordenamiento territorial, son las Estructurantes.. Las que establecen usos
e intensidad de uso del suelo, actuaciones y procedimientos de parcelacin, urbanizacin, construccin e incorporacin de zonas al desarrollo
dentro del permetro urbano o de zonas de expansin, son las Generales,
y las que estn directamente relacionadas con los programas y proyectos
I ARMAND-FARGUES M. 1996.
adoptados, incorporadas en el programa de ejecucin y que por su naturaleza se desarrollan a corto plazo, son las Complementarias.
La atribucin efectiva, susceptible de apropiacin privada, que tiene el
propietario cuando su predio es afectado por una accin urbanstica
como es el establecimiento de usos e intensidades, es lo que se denomina Aprovechamiento Urbanstico.
El aprovechamiento urbanstico est regulado por las normas urbansticas y constituye la base de clculo para el reparto equitativo de
cargas y beneficios.
Espacio Pblico (en rea urbana, suburbana y de expansin)
Corresponde al conjunto de inmuebles pblicos y los elementos arquitectnicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por
su naturaleza, uso o afectacin, a la satisfaccin de necesidades urbanas colectivas que transcienden los lmites de los intereses privados
de los habitantes.
Constituyen el espacio pblico todas aquellas reas requeridas para
la circulacin vehicular o peatonal, las reas para la recreacin pblica activa o pasiva, reas para la seguridad y la tranquilidad ciudadana; las franjas de retiro de las edificaciones sobre las vas,
fuentes de agua, parques, plazas, zonas verdes y similares, las reas
necesarias para la instalacin y mantenimiento de los servicios bsicos pblicos, para la instalacin y uso de amoblamiento urbano,
para la preservacin de obras de inters pblico, los elementos
culturales, religiosos, recreativos y artsticos, la preservacin del
paisaje y los elementos naturales del entorno de la ciudad y en
general por todas las zonas existentes o debidamente proyectadas
en las que el inters colectivo sea manifiesto y conveniente y que
constituya por consiguiente zonas para el uso y disfrute colectivo
(art. 5 Ley 9a/89).
411,
Centros culturales y docentes para escuelas primarias = mnimo 8 mt2 /viv. = mnimo 6 mt2 por vivienda.
>
>
Parmetros que han sido tomados de estndares europeos y que se relacionan en el documento
Perspectivas del Nuevo Urbanismo Colombiano, Javier Garca Bellido.
Espacio Privado
Es aquel apropiable, de libre comercio y sobre el cual una persona
puede materializar o ejecutar una construccin (urbanizar) de acuerdo con las normas urbansticas. Es sobre este tipo de espacio
donde el plan de ordenamiento establece plenamente los diferentes usos permitidos (principales y complementarios) y prohibidos,
e as como el nivel de aprovechamiento para cada uso.
Aprovechamiento Urbanstico
El aprovechamiento urbanstico puede asociarse con el beneficio que
se espera obtener de la aplicacin de intensidades de edificacin en
una superficie; depende en gran medida del uso asignado a dicha edificacin y de la ubicacin geogrfica que tenga.
Es la base sobre la que se sustenta la Ley de Desarrollo Territorial, la
cual busca mediante sus instrumentos de actuacin y ejecucin, reglamentar la superficie edificable de un terreno, definir su uso y tipologa
y redistribuir las cargas y beneficios que conlleva la urbanizacin.
Sirve adems como punto de partida para medir el valor agregado
(plusvala) que puede generar un plan o una actuacin urbanstica.
El aprovechamiento puede ser objetivo, subjetivo y tipo. Aquel que se
materializa o ejecuta fsicamente sobre un terreno de acuerdo con las
normas urbansticas establecidas, se considera "aprovechamiento
objetivo", que a su vez, puede subdividirse en aprovechamiento lucrativo y dotacional; el lucrativo corresponde al que no tiene limitaciones y el propietario puede comerciar libremente, el dotacional es
el que est vinculado directamente a la planeacin pero con restricciones sobre su apropiacin. La suma de estos dos es tambin considerado como aprovechamiento total.
4M1
41>
28
>
Densidad de Poblacin: Entendido como la cantidad de
habitantes establecidos dentro de un rea especfica. Este factor
tambin genera diferencia en el nivel de aprovechamiento, dado
que si la densidad del proyecto a desarrollar es alta, se podr
esperar un buen nmero de eventuales compradores, como consecuencia de la disminucin del valor de la unidad, aunque el valor
del metro cuadrado construido sea igual.
>
Costos de Urbanizacin: Estos varan dependiendo de las
caractersticas de planeamiento y las condiciones fsicas propias
del terreno. Hay zonas donde las obras a ejecutarse requieren mayores desembolsos y generarn menores beneficios, mientras en
otras donde a pesar de similares determinaciones en su
planeamiento, las apropiaciones de sus beneficios podrn ser
mayores debido, por ejemplo, a un fcil acceso a los servicios
pblicos dada su ubicacin geogrfica o condiciones topogrficas.
> Dificultades en la Gestin: El tipo de gestin a realizar
para la ejecucin de un proceso urbanstico sobre un predio
condiciona su aprovechamiento, ya que cualquier actividad
exgena puede causar una distorsin en el valor econmico del
mismo. Por ejemplo, si se requiere hacer demolicin de una
zona donde funciona una empresa que tiene un gran nmero de
empleados y la cual es muy rentable, el costo econmico y
social que conlleva muchas veces no puede ser asumido por
los propietarios del suelo y por tanto la actuacin sobre ese
sector terminar siendo poco viable y antieconmica.
> Renta de Situacin o de Ubicacin: La centralidad dada
por la situacin (ubicacin o localizacin) del suelo, es un factor
determinante del valor del suelo. La rentabilidad econmica que
puede generar un bien est proporcionada por los diversos
servicios con que cuenta y est directamente ligada al valor del
441,
Jos Luis Laso Martnez y Vicente Laso Barsa en "El Aprovechamiento Urbanstico" pg.33
30
Este aprovechamiento est en funcin de: Un aprovechamiento caracterstico que corresponde al ndice de edificabilidad (Ie) dado
para la tipologa y uso principal planificado, expresado en metros
cuadrados construibles, un aprovechamiento complementario de
acuerdo con el uso definido no caractersticos del sector (por ejemplo un uso comercial dentro de un uso residencial), y la situacin o
ubicacin del sector como elemento que lo valoriza o devala econmicamente.
Es evidente que esta clase de aprovechamiento no es igual para
todos los sectores ya que cada uno de ellos tendr diferentes
reas de cesin pblica o privada, as mismo la localizacin juega
un papel determinante en su definicin.
Para facilitar el clculo de este aprovechamiento se requiere la determinacin de un ndice de edificabilidad medio (Iem), principalmente en aquellos casos en que las actuaciones urbanas establecen
diferentes usos para un mismo sector (ver tem reas Morfolgicas
Homogneas).
El Iem puede calcularse definiendo coeficientes de ponderacin para
cada uso y tipologa los cuales indican la participacin de cada uso en
el aprovechamiento total. El uso caracterstico podr tener el valor de
uno (1) y los complementarios tendrn un valor proporcional dependiendo de su participacin dentro de la zona. Los coeficientes utilizados en la valoracin predial catastral pueden ser asimilados para efectos de este clculo.
Igualmente la definicin del Iem de un sector tambin requiere calcular otro coeficiente de ponderacin por la ubicacin o localizacin
de los terrenos.
Ejemplo:
Se tiene un predio con los siguientes datos:
-rea de terreno neta urbanizable de 5.000 mts2, con igual nmero de metros cuadrados edificables (aprovechamiento permitido).
-Uso y tipologa principal de 3.000 mts2, complementarios 1.500
mt2 comercial y 500 mt2 industrial.
-Coeficientes de ponderacin de 1.0, 3.0 y 0.5 respectivamente.
-Coeficiente de situacin de 1.0
at -
Valor que al ser multiplicado por la superficie o rea neta del terreno edificable nos dar el aprovechamiento total del predio.
32
Teniendo en cuenta la dificultad en el clculo matemtico del aprovechamiento tipo debido a la heterogeneidad de los factores que intervienen, es necesario homogeneizarlos. Por tanto se asimilar el uso de
unidades de aprovechamiento (Ua) para facilitar su operatividad. Dichas unidades estarn dadas en metros cuadrados construibles del
uso y tipologa caracterstico.
Aprovechamiento Neto
En trminos generales el aprovechamiento neto de un predio est dado
por la relacin entre el ndice de edificabilidad y el rea de terreno neto
de este. De esta misma manera el valor del aprovechamiento total ser
igual a multiplicar el Ie por la superficie total a urbanizar.
An = Ie * Sn
An= te (mt2c/mt2t)* Sn mt2t = (mt2c)
Donde:
An = Aprovechamiento neto
Ie = Indice de edificabilidad =Ac/Sn
Ac = V/ h
V = Io*Sn*H
Ac = rea mxima de construccin permitida
Sn = Superficie neta de terreno
V = Volumen mximo permitido
H = Altura mxima permitida
h = Altura piso tipo
tabilidad que vara segn sus condiciones particulares. De esta forma, si existen dos predios con condiciones de edificabilidad similares pero localizados uno de ellos en el centro de la ciudad y otro
hacia la periferia, tendrn una diferencia en su rentabilidad a pesar de
que sus condiciones geomtricas presenten similitud, debido a la
posicin relativa respecto de los centros de servicios. A esto se le
conoce como renta diferencial de situacin.
Igualmente, un predio genera rentas diferenciales con respecto a otros
o a s mismo (observando dos momentos distintos), de acuerdo con
las caractersticas geomtricas (Ie, Ic) y de uso a que est sujeto. A
ello se le conoce como renta diferencial por caractersticas de uso y
geometra.
Finalmente la suma de estos dos tipos de rentas determinan el precio
de referencia por aprovechamiento.
Por precio de repercusin se entiende tambin el mximo valor a que
el propietario aspira en funcin de lo que puede construir.
Es importante entender que si el POT establece un cambio en cualquiera de las caractersticas geomtricas (Ie, Ic, Io), densidad o tipo
de uso de un sector, se genera un delta en la rentabilidad de los predios afectados por dicha decisin (totalmente independiente del valor
de la construccin). Dicho valor, dependiente de las rentas del predio,
puede cambiar con el tiempo, de tal menera que habr un precio de
aprovechamiento antes de la modificacin y otro posterior a ella;
Esta es la base fundamental en la que la Ley 388 de 1997 soporta
el anlisis del valor agregado sobre un predio al definir cualquier
actuacin en la superficie urbana o de expansin urbana, y que
ms comnmente es conocida como Plusvala.
Esquema Grfico:
Ejemplo:
Pasos:
1. Delimitar el rea total Bruta = 200.000 met.
2. Establecer tipo de uso principal y complementarios si los hay;
Residencial (50 viv/ha) y Comercial.
3. Definir rea de terreno en cada uso; Residencial = 100.000 int' t.
comercial = 20.000 mt2t.
4. Definir ndices de edificabilidad; Residencial = 1.5 mt2c/ mt2t,
comercial = 2,0 mt2c/ mt2t
Clculo de lem:
1. Zonas de cesin gratuita y obligatoria:
200.000 mt2t x 0.4 (segn estndares ) = 80.000 mt2t
2. Total suelo lucrativo edificable:
200.000 mt2t -80.000 mt2t = 120.000 mt2t
3. Cantidad de edificacin lucrativa por uso:
Residencial = 100.000 mt2t x 1.5 mt2c/mt2t = 150.000 mt2c
Comercial = 20.000 mt2t x 2,0 mt2c/mt2t = 40.000 mt2c
5. lem = Econstruccin lucrativa /rea total bruta
Iem = (150.000 mt2c + 40.000 mt2c) / 200.000 = 0.95 mec/mt2t
Es necesario precisar que para la zona urbana el clculo del aprovechamiento se har a partir de lo existente, es decir, se hallar la
edificabilidad media a partir de la tipologa de construccin original de la zona, mientras que en la zona de expansin el clculo se
har sobre lo planificado.
36
Donde:
Vistas as las cosas, los instrumentos de planificacin son los mecanismos de orden legal que le permiten a la Administracin Municipal
adoptar las decisiones administrativas en materia de ordenamiento territorial.
U.A.U.
Herramientas de Planificacin
*lo
cuando el rea delimitada est libre, y de Mejoramiento Barrial y Renovacin Urbana o Redesarrollo cuando ya se encuentra construida.
La normatividad establecida para las UAU busca generar amplias condiciones y calidad de espacio urbano a partir de la construccin homognea predio a predio, cuando este no ofrece las condiciones de
habitabilidad necesarias para un adecuado desarrollo.
Las cargas correspondientes al desarrollo urbanstico que sern objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de
Actuacin incluir entre otros componentes: las cesiones para la realizacin de obras pblicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de acueducto, alcantarillado, energa y telfono, as como
las necesarias para parques y zonas verdes, equipamientos comunitarios y vas vehiculares y peatonales.
Las cargas debido al costo de infraestructura vial principal y de redes
matrices de servicios pblicos, se distribuirn entre los propietarios
de toda el rea beneficiada y debern ser recuperadas mediante contribucin por valorizacin, participacin en plusvala, impuesto predial
o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.
La unidad de actuacin urbanstica es ante todo un rea conformada por uno o ms bienes inmuebles cuyo desarrollo se somete en
conjunto a las normas especficas previstas en el respectivo Plan Parcial, sujeta a inscripcin en el registro inmobiliario y que implica para
los inmuebles que la integran una limitacin' al derecho de dominio
desde el punto de vista jurdico.
La delimitacin de una UAU restringe la expedicin de licencias de
construccin sobre los terrenos afectados y exige englobar los predios que conforman el rea determinada a excepcin de cuando se
define para mejoramiento de vivienda.
41>
Teniendo en cuenta estndares espaoles donde se ha hecho aplicacin de este sistema de actuacin.
Formas de actuacin
En todo proceso de desarrollo o urbanizacin bien sea o no a
travs de un plan parcial o una unidad de actuacin urbanstica, se
requiere establecer claramente cmo sern llevadas a cabo las diferentes obras y cmo ser la participacin de los diferentes actores
involucrados dentro del proceso. Para ello se han utilizado tres
formas de actuacin: la pblica, la privada y la mixta.
La actuacin pblica se da cuando la administracin es propietaria
del suelo a urbanizar y es ella quien directamente o a travs de una
constructora urbaniza el suelo y luego lo vende. En la actuacin
mixta la administracin adquiere los terrenos para las obras de infraestructura vial y de servicios previstas en el POT, los cuales
entrega a particulares para su desarrollo y luego cobra a los propietarios de los predios el costo del terreno y de las obras realizadas. Por ltimo la actuacin privada es aquella donde son directamente los particulares quienes por iniciativa propia promueven la
urbanizacin y corren por su cuenta y riesgo con los costos que
esta conlleva.
Herramientas de Gestin del Suelo
Son instrumentos de intervencin por medio de los cuales se podrn hacer efectivas las distintas acciones sobre el suelo urbano o
de expansin urbana, que han sido definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, los planes parciales o en las unidades de actuacin urbanstica.
Con el propsito de hacer ms fcil la comprensin y aplicacin
de estos instrumentos se ha hecho una clasificacin de los mismos
en tres categoras, a saber; de Tipo Urbanstico, de Tipo Jurdico
y de Tipo Financiero.
411.
DE TIPO URBANSTICO
HERRAMIENTAS DE
DE TIPO JURDICO
DE TIPO FINANCIERO
De Tipo Urbanstico
La Ley 388 de 1997 retoma mecanismos establecidos en la Ley 9
de 1989 (Reforma Urbana) que no haban sido totalmente reglamentados una vez se expidi dicha ley, entre ellos estn el Reajuste de Tierras y la Integracin Inmobiliaria. Al planear el desarrollo del suelo mediante un plan parcial o una unidad de actuacin
urbanstica que involucre el uso de este tipo de instrumentos, se
pretende hacer efectivo el reparto de cargas y beneficios entre los
propietarios.
Modificar o no la estructura predial depende de la necesidad de
intervenciones urbansticas que garanticen una morfologa urbana
adecuada y funcional y un reparto de cargas y beneficios equitativo. Factor decisivo a la hora de seleccionar cualquiera de los instrumentos de tipo urbanstico a implementar.
REAJUSTE DE TIERRAS
INTEGRACIN INMOBILIARIA
HERRAMIENTAS DE GESTION
DEL SUELO DE TIPO
URBANSTICO
11
COOPERACIN
1
COMPENSACIN
Para adelantar un proyecto utilizando la figura del Reajuste de terrenos, los propietarios deben conformar una sociedad y su participacin en sta se establece segn el porcentaje con el que intervenga el predio (terreno o construccin) respecto del globo a unificar 9 .
Se entiende como Integracin Inmobiliaria a la mutacin predial
que permite que diferentes predios se unifiquen jurdicamente para
conformar una sola matrcula inmobiliaria.
O Sistemas de Cooperacin y Compensacin
El sistema de Cooperacin busca que por iniciativa de los propietarios de predios afectados por la definicin de un plan parcial o
una UAU se conforme una sociedad o entidad gestora para su
desarrollo. Este caso se presenta cuando la conformacin del terreno es ptima para el desarrollo de la UAU y la distribucin de
cargas y beneficios es equitativa, de tal forma que garantice el cumplimiento de todos los requisitos de orden tcnico para su delimitacin.
El sistema de compensacin se utiliza cuando el desarrollo planeado es de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental, y busca compensar a los propietarios de predios afectados por las cargas derivadas de la planeacin'''.
Tanto para el sistema de cooperacin como para el de compensacin, aunque no obligatorio para este ltimo, se conformar una
sociedad entre los propietarios con su respectiva junta adminisEl artculo 45 de la Ley 388/97, seala este sistema de ejecucin; su valoracin estar basada en los
usos y densidades establecidas en el Plan Parcial respectivo.
' Artculo 48 Ley 388/97, "Los propietarios de terrenos y densidades establecidas en el Plan Parcial
respectivo o en los instrumentos que los desarrollen como de conservacin histrica, arquitectnica o
ambiental debern ser compensados... u otros sistemas que se reglamenten".
4c.
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DESARROLLO AISLADO
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VAS SEGN
LMITE DE
PREDIOS
INAS PLANEADAS
SEGUN U A U
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II
5I
DESARROLLO
SEGUN PREDIOS
MANZANEO Y
ESPACIOS
PBLICOS
SEGN
PREDIOS
MANZANEO Y
ESPACIOS
PBLICOS
SEGN . A. U.
DESARROLLO
SEGN
PREDIOS
DESARROLLO
MEDIANTE
ENAJENACIN VOLUNTARIA
ENAJENACIN FORZOSA
HERRAMIENTAS DE GESTIN
DEL SUELO DE TIPO
JURDICO
EXPROPIACIN VA ADTIVA.
53
El precio de adquisicin ser igual al valor comercial determinado por el Instituto Geogrfico Agustn
Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones o peritos privados inscritos en la Lonjas o asociaciones
correspondientes, segn lo determinado por el Decreto 2150 de 1995, y al cual se le descontar el monto
por plusvala generada por el anuncio del proyecto u obra (art. 61 LDT).
El trmino inicia a partir de la fecha de promulgacin del Acuerdo que adopta el POT (art. 54, LDT).
'S No podr ser inferior al 70% de su valor comercial, de requerirse una segunda subasta el valor base
ser del 70% del valor catastral (art. 56, LDT).
En cualquier caso donde la expropiacin sea el medio de adquisicin de los inmuebles, la administracin debe tener en cuenta la
aplicabilidad de "el nivel de la disciplina" descrito en el tem Funciones del Urbanismo. Esto es necesario dado que la responsabilidad final de la ejecucin le corresponde a la administracin misma,
no solo porque en ltima instancia es quien aprueba el plan o programa, sino porque en caso de que la iniciativa privada no pueda
cumplir, es a ella quien debe tener la capacidad para asumir su ejecucin.
Adicionalmente la expropiacin, independiente de si es judicial o administrativa, es considerada como el instrumento legal que ms costos
genera a la administracin y el de mayor dificultad en su gestin debido a todas las instancias que debe afrontar para llegar a su real ejecucin. Es por ello que, en lo posible, llegar a un acuerdo con el propietario para evitar esta instancia es lo ms recomendable, pues adems
de conllevar demoras en su proceso no cuenta con muy buena aceptacin social.
or Derechos de Preferencia
En programas de Renovacin Urbana se da el derecho de preferencia a
aquellos propietarios de los inmuebles afectados que hayan enajenado
voluntariamente su predio o que hayan sido expropiados15.
El propietario afectado tiene prioridad frente a los dems interesados para
la obtencin de una de las soluciones del proyecto de renovacin, y el
valor de la misma ser proporcional al del inmueble afectado. Entendido
este derecho de preferencia como una de las fornias de pago o indemnizacin por las que podr optarse en estos casos.
15
De Tipo Financiero
La LDT establece a su vez diferentes mecanismos que buscan el
estricto cumplimiento de la equidistribucin de los costos y beneficios generados por el desarrollo urbano. Las variables, valor y aprovechamiento del suelo, son determinantes para la aplicacin de cualquiera de estas herramientas financieras que aporta la LDT y que se
conocen como: plusvala, contribucin por valorizacin, derechos
adicionales de construccin y desarrollo y trasferencia de derechos
de Construccin y Desarrollo.
PLUSVALA
1111,-
HERRAMIENTAS DE
CONTRIBUCIN POR
VALORIZACIN
DERECHOS ADICIONALES DE
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
TRANSFERENCIA DE DERECHOS
DE CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
Plusvala
Todo valor agregado que obtenga un predio, motivado por la definicin de nuevas normas de ocupacin del territorio, por la construccin de infraestructuras o por el cambio de la normatividad existente
en cualquier sector de la zona urbana, suburbana o rural, que puede
convertirse en un valor efectivo para el propietario, es lo que la ley ha
denominado como plusvala.
41
Dicha herramienta le permite a la Administracin Municipal compartir con los particulares el incremento en el precio del suelo generado por acciones urbansticas del ente pblico16.
Las acciones generadoras de plusvala deben especificarse en los POT
o en los instrumentos que lo desarrollen, a su vez, las reas afectadas
por cada una de ellas deben quedar debidamente delimitadas y
espacializadas en la cartografa correspondiente. As mismo es competencia del Concejo Municipal definir el monto de participacin y
su forma de pago".
Un cambio en la clasificacin del suelo que permita dar un uso ms
rentable a un inmueble, genera un efecto plusvalor sobre el mismo.
Dicho efecto se calcula obteniendo los siguientes valores comerciales
del predio; el primero con las caractersticas de uso anteriores a la
aprobacin del POT o plan parcial que determin el cambio de uso;
el segundo o nuevo valor considerado como el que alcanz el predio
a partir de la nueva normativa. De esta manera, la diferencia entre los
dos ser la plusvala con que se est beneficiando el propietario.
Estos precios (antes y despus) podrn calcularse utilizando el mtodo apropiado para cada caso. La Resolucin 762 /98 emitida por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi indica los siguientes mtodos
para el avalo de los predios: Comparacin o mercadeo, Capitalizacin de Rentas o Ingresos, Costo de Reposicin y Residual, cada uno
de los cuales tiene su procedimiento y aplicabilidad especfica.
16 El Decreto 1599/98 establece los hechos generadores de plusvala as: Incorporacin de suelo rural a
suelo de expansin o suburbano, modificacin del rgimen de usos, autorizacin de un mayor aprovechamiento del suelo en edificacin, y conforme el artculo 87 de la LDT, la ejecucin de obras pblicas
previstas en el POT o instrumentos que lo desarrollen que generen mayor valor en predios en razn de las
mismas y que no hayan utilizado para su financiacin la contribucin por valorizacin.
18
comercial por metro cuadrado de construccin antes de la accin generadora). El resultado corresponde al valor de la Plusvala19 en pesos por
metro cuadrado de construccin.
Al establecer en la nueva normatividad un cambio en el uso del suelo
(rural a expansin urbana o a suburbano), el POT debe definir en la
misma normativa la densidad habitacional y los ndices de construccin y ocupacin en las reas afectadas, bsicos para los futuros planes y para la determinacin del precio de referencia del suelo20.
La diferencia entre los precios comerciales por metro cuadrado, antes
y despus de establecer el cambio de uso, da como resultado el valor
de la plusvala generada por esta accin. El valor total ser igual al
valor por metro cuadrado multiplicado por la cantidad de metros de
terreno afectados por la nueva norma 21 .
Cuando tengan lugar los dos hechos generadores al mismo tiempo, se
calcular independientemente el valor de la plusvala por el cambio
de uso y por mayor aprovechamiento, pues se considera que en
casos como el del suelo rural el aprovechamiento inicial es cero.
19
20
21
LDT artculo 77: Cantidad de metros adicionales de construccin x valor antes de accin urbanstica = Y
Pusvala por metro cuadrado = Y/Area neta del terreno.
LDT art.75: Define como nuevo precio de referencia al equivalente en zonas o subzonas con similares caractersticas.
Decreto reglamentario 1599/98 art. 5. Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor antes = Y
Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor despus = Y1
Plusvala = (P)= Y1-Y
Ejemplos:
Clculo de Plusvala por Mayor Aprovechamiento
Se tiene un lote de terreno sin construir con las siguiente caractersticas y normativa antes del POT:
rea= 500 mt2t
le= 1.0 mt2c/mt2t.
lo= 80% , Lo que indica un rea construible = 400mt2c
Valor inicial. de terreno = $ 80'000.000.
Se considera que el valor de repercusin por mec = $200.000/mt2t y
Valor de la construccin y los dems gastos financieros = $300.000 $/mt2c.
Por tanto:
Valor total o precio de referencia = $500.000/mt2c
De otra parte apartir del POT se tiene que:
Ie = 2.5mt2c/rnf2t
Lo que indica que podr construirse mximo 1.000 mt2c.
Obteniendo un mayor aprovechamiento equivalente a 1.5 mt2 por cada metro
cuadrado de terreno construible, que para el total del predio ser de 600 mt2c.
De esta forma, si se construyera todo lo permitido el valor total del predio llegara
a ser de:
$500.000/mt2c x 1.000 mt2 c = $500'000.000
Si los costos de construccin y financiamiento son:
$1.000 mt2c x $300.000/mt2 c = $300'000.000
La diferencia sera el valor de repercusin del terreno:
$500'000.000 - $300'000.000 = $200'000.000
Finalmente se halla el posible valor agregado (plusvala) al descontar del anterior
resultado el valor inicial del terreno.
$160 '000.000- $80 '000.000 = $80'000.000.
Valores finales
Aprovechamiento
Mximo aprovechamiento
adicional que
permitir la nueva
norma.
mwmewmairo..
.:
MI MB
Mea.
Ac= 400m12
M.=
M.O
111.1
11
~ IMMO
I OIR MIA
1=
MIMO
11 MOND WIMI
"MIME
111.11
63
64
65
Tejido original que incluye calles, tipologas, morfologa original, patios, espacios libres, zona de
equipamientos, etc.
27
0111>
geoeconmica homognea receptora, donde es permitida su utilizacin y la clase y magnitud adicional permitida.
El artculo 7 del mismo decreto establece que las zonas receptoras
de derechos transferibles de construccin y desarrollo debern estar
localizadas preferiblemente dentro de las mismas zonas o subzonas
geoeconmicas homogneas donde estos derechos se generan.
El Decreto 1599/98 (Plusvala) en el artculo 4 - numeral 1, dice lo
siguiente para efectos del clculo de plusvala por cambio de uso en
el suelo rural: "Se establecer el precio comercial por metro cuadrado
de suelo de los terrenos en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias con caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de la
accin urbanstica generadora...."
As mismo el artculo 6 establece lo siguiente para efectos del mismo
clculo, cuando ste se causa por autorizacin de un mayor aprovechamiento del suelo: "se determinar el precio comercial por metro
cuadrado de construccin en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de
la accin urbanstica generadora de la plusvala..."
Cuando el efecto es causado por una obra pblica, el artculo 7numeral 4, dice lo siguiente: "se establecern los precios comerciales
por metro cuadrado del suelo antes de la realizacin de la obra respectiva en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias con caractersticas geoeconmicas homogneas..."
29 Decreto151/98 rt. 4: La compensacin tendr lugar en aquellos casos en que por motivos de
conveniencia pblica se declaren como de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental determinados inmuebles en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que los desarrollen.
Como se mencion en tem anteriores, las reas Morfolgicas Homogneas son bsicas en la transferencia de derechos, dado que el
clculo de la cantidad transferible se hace a partir de los ndices de
edificabilidad medio histrico del AMU e ndice de edificabilidad medio del PP o UAU donde est localizado el predio afectado.
En primera instancia el Iemh del AMU permite conocer la cantidad
de metros cuadrados de construccin que el propietario adquiri a
partir de la normativa antes del POT, mientras que el Iem del PP o
UAU establece la cantidad de metros cuadrados de construccin que
es posible desarrollar con base en la nueva normativa. De esta forma
la diferencia entre los dos valores establece la cantidad a ser recibido
o transferido de un lugar a otro, as como la cantidad sobre la que se
paga plusvala.
Lo anterior muestra la importancia de identificar las AMH, debido a
que se da un tratamiento ms equitativo a quin construye aisladamente,
es decir por fuera de una UAU, al no desconocer los DCD que haba
adquirido en su respectivo sector.
En casos de construcciones aisladas, en zonas que no permiten establecer un rea morfolgica homognea, la transferencia de derechos
se usa como alternativa para generar espacios pblicos, debido a que
normalmente este tipo de desarrollos generan problemas en su entorno por la sobresaturacin a que son sometidos los servicios y
equipamientos del sector.
El siguiente ejemplo grfico permite apreciar cmo sera el tratamiento al establecer TDCD cuando se est dentro de un rea Morfolgica
Urbana.
Ejemplo grfico:
Derechos adquiridos
rea Morfolgica
Urbana
MATRIZ 1
Precio de Referencia por Aprovechamiento para cada Uso
por Zonas y Subzonas Homogneas
PRECIO DE REFERENCIA)ORUSOSM
SUBZONA
30
oficina
Comercial
industrial
1aR1
1aR2
1aR3
1a0
1aC
1a1
1bR1
1bR2
1bR3
1b0
1bC
1b1
1cR1
1cR2
1cR3
1c0
1cC
1c1
2bR1
2aR2
2aR3
2a0
2aC
2a1
2bR1
2bR2
2bR3
2b0
2bC
2b1
2bR1
2cR2
2cR3
2c0
2cC
2c1
Mtodo propuesto por Javier Garca Bellido, Arquitecto- Madrid (Espaa), en su documento Perspectivas de un Nuevo Urbanismo Colombiano, simplificado para efectos de este documento. Corresponde
a un anlisis comparativo de modelos de transferencias de derechos de construccin aplicado en
varios pases.
ZONA
A
Resid 1
Resid.1
Resid.2
Resid.3
B
Resid.1
Resid.2
Resid.3
Oficina
Comer.
industr
Resid.1
Resid.2
Resid.3
Oficina
Comer.
Incluse
Resid.1
Resi02
Resid.3
Ofidna
Comer.
Industr
1331/133
1.23/131
1.31/1.1
13111312
12.031133
1.313120
1.21311123
1231/13
13931231
231291311
13430303
12123130
11111116
1301/31
2231/233
1011/2.7
12311333
1.31220
1231/233
1331/20
11122/1.03 1.3.1/1.0
usurero
1332/101
3301021
13321032
10211313
1332/310
1331:3
11233
13103201
1121332
12031233
1.3030
190/120
2430.
teRrIsql
10/0/011
12323333
1300220
m0.2333
1,11233
1233/120
1.113/132
1331/3.1
1232/1321
13011332
13/3303
333130
1230114
1313131
14333331
12110332
1.30102
1.33130
m3134
mame
1032231
1231,2232
123132233
1333230
3433223
1.3323
1.0/123
120/1s1
1401331
120332
301130.3
120/130
1.0/10C
1.013
130/1331
1203612
1.0/1333
303370
110100
1201131
mond.
1303232
menea]
120/230
120320
1.0/221
13C/1.1
301231
123/3.2
130113113
1.01120
10103
1..r..m.1
123303
1233322
1203.3
18C/13110
laC133
1.3121
123,2331
12C/2232
1202332
123320
1...124C
120311
121133
112103
12/1031
13132
130100
1.11131
120191
12/1290
1201233
123300
12333
121321
122331
111022113
121303
112220
1430
12033/1 130/1.32
1.0/1.03
Comer,
183/13171
13C/1131
1.0/1113
133/1410
1113200/11.
1.31.171
1131332
1.313123
13330
Resid.1 10111/3311
1.1/123
Resid.2 1011211201
11,011331
100/1321
111c1333.
1021131
103232
2
1333133
1
1120/221
1
130/22]
1
1032.1
Resid.1 1031/1101
123121
Resid.2 142/1311
1312/2.
Resid.3 3333131
2 A
Oficina
100/1231
Comer.
10101
industr,
10/2es01
1033/23
1cO/221
13C/221
10112.1
Reajd.1 2131/13111
Resid.2
230102
2.
23022
22210.
Resid.3 23113/1.31
Oficina
ssoressi
Comer.
2.21231
Inclustr.
2.21231
121/2,1
1331/23
Resid.3 33133301
Oficina
industr
Oficina
Comer,
Comer.
Oficina
Resid.2 1302/1.R1
S b
Subzona
uso
01117q,In 01371S pp
MATRIZ 2
Tabla de Equivalencias a partir del Precio de Referencia por Aprovechami
223313
1
2.13232
2231313
223130
2111
I0
2121.1
221/111111
2831372
211~13
231/130
2.130C
2.1301
2.21/31
211/1312
2331333
2.2130
22216
231/2323
221/2232
23412201
123220
23/220
ZGH
SUBZONA
oficina
Comercial
industrial
200
250
300
350
400
170
220
260
310
370
420
180
240
270
315
390
440
190
125
150
190
270
350
160
120
140
180
275
320
155
115
130
170
280
310
125
1
ZONA
Resid.1
Resid.2
Industr
Oficina Comer.
1
1
Resid.3
1 67
Oficina
Comer.
Industr.
A
SUBZONA
1
Resid.1
al
Reaid.2
Resid.3
B
oficina
Comer.
Industr.
06
79
Ejemplo:
Para transferir derechos desde la zona 1 subzona B (oferente) con uso industrial
hacia la zona 1 subzona A (demandante) con uso residencial 3, tendremos lo
siguiente:
Asumiendo que:
DACD = 50 mec (demandante)
leo = 2.5 mt2c/mt2t (oferente)
PRAd = $300
pRA0 = $180
Entonces:
Sc= 50 mt2c *1,67 = 83.33 mt2c
Lo que quiere decir que los 50 metros de construccin a que tiene derecho el
propietario del predio demandante de uso Residencial 3 en la zona 1 subzona A,
equivalen a 83,33 metros de construccin de uso Industrial en la zona 1 subzona
A. Por tanto deber comprar al municipio o a un propietario en dicha zona tal
cantidad de DBA.
80
Cuando se requiere determinar la cantidad total de suelo (St) en metros cuadrados de terreno a transferir, se incluir en el clculo el ndice
de edificabilidad permitido para el predio oferente (Ieh del AMU).
Se calcula hallando el cociente entre el potencial edificable o Derecho
Adicional de Construccin del predio demandante (DACd) y el ndice
de Edificabilidad del Oferente (leo). Este valor se multiplica por el
resultado de dividir los precios de referencia del demandante y del
oferente (valor que se toma de la tabla de equivalencias).
St = (DACd/leo) * (PRAd/PRAo)
St= Superficie em metros cuadrados de terreno.
Lo que quiere decir que el suelo a segregar o ceder (emisor) del uso industrial (zona
1, subzona B), ser de 33.4 mt2t
81
Ejemplo Grfico:
le por POT
le por POT
/
Demanda a
Pagar o
I eh
leh
Finalmente es importante anotar que los POT municipales deben establecer la cantidad de derechos adicionales que tendrn lugar en las
zonas emisoras y receptoras con el propsito de que haya un equilibrio entre la oferta y la demanda.
Esta consideracin es necesaria ya que puede haber un efecto contrario al propsito de calidad urbana que persigue el ordenamiento territorial. Una intencin sesgada hacia la recaudacin de fondos que permita la emisin de DCD de manera no controlada ni planificada, posiblemente generar sobredensificacin en el suelo urbano.
c31.
83
Los bonos de Reforma Urbana estn destinados nica y exclusivamente a financiar proyectos de desarrollo urbano previstos en el Plan
de Ordenamiento Territorial.
Z Pagar de Reforma Urbana
Corresponden a otra clase de ttulos los cuales son libremente negociables en moneda nacional, pueden ser emitidos por las entidades
pblicas bien sean de carcter nacional, departamental, metropolitano
o municipal, para el financiamiento de obras de inters pblico establecidas en el Plan de Ordenamiento territorial o para efectuar los pagos correspondientes a las indemnizaciones por inmuebles que hayan
sido comprados o expropiados.
40)
En trminos generales, son cinco los estudios de factibilidad que deben llevarse a cabo al evaluar un proyecto. Ellos son: comercial, tcnico, legal, organizacional y econmica y financiera; cualquiera que llegue a una conclusin negativa determina que el proyecto no debe llevarse a cabo.
Los estudios de factibilidad organizacional y econmico y financiero,
son los que revisten mayor importancia dentro de los planes de ordenamiento territorial. El organizacional debe reflejar la capacidad administrativa que tiene el municipio o ente territorial para emprender las
acciones establecidas en el plan, su objetivo primordialmente es definir las condiciones y alternativas de carcter administrativo que son
necesarias para garantizar la implementacin del POT.
El estudio de factibilidad econmico requiere la cuantificacin de los
beneficios y los costos monetarios que ocasionara el proyecto si
fuese implementado. La evaluacin del proyecto se realiza sobre los
flujos de fondos proyectados para un cierto nmero de aos. El estudio de factibilidad financiera determina, en ltimo trmino, su aprobacin o rechazo, es decir, mide la rentabilidad que retorna la inversin.
En general el estudio econmico-financiero en los POT persigue un
conjunto de objetivos tendientes a asegurar la viabilidad y eficiencia
de la propuesta de inversin, con el fin de hacer posible su gestin.
En resumen son los siguientes:
Conocer el costo de cada una de las propuestas de inversin
87
En el caso de los agentes institucionales deben complementarse criterios de equidad y eficiencia de la inversin pblica, teniendo en cuenta
la capacidad de inversin y endeudamiento y la evolucin del gasto
presupuestado para este tipo de inversiones.
El porcentaje de dichos presupuestos debe corresponder al mbito
geogrfico objeto del plan, con base en los indicadores que resulten
relevantes en cada caso, tales como: caractersticas demogrficas, extensin superficial, especializacin econmica, eficacia comparada de
la inversin, etc.
Un profundo anlisis requiere lo correspondiente a inversin municipal ya que implica decisiones sobre dinero pblico del cual normalmente no se tiene la certeza en cuanto a la inversin presupuestada en
el POT.
En general la propuesta de inversin del plan va dirigida, en un alto
porcentaje a la obtencin de beneficios no monetarizables, por lo
que difcilmente admite tcnicas de anlisis tipo costo-beneficio; y
su problemtica se acerca ms a las tcnicas de anlisis empleadas
en la evaluacin de proyectos sociales. En este sentido resulta especialmente adecuado, para la racionalizacin de las decisiones de
asignacin, el criterio de eficiencia.
La efectividad de acciones y decisiones que se refieren a la asignacin de recursos para la obtencin de resultados no monetarizables,
se suele medir a partir de la consecucin de los objetivos propuestos, sin embargo, la consecucin del objetivo como nico parmetro
de eficiencia no informa sobre recursos consumidos para su logro,
ni sobre los resultados sacrificados por el hecho de no haber elegido las acciones o decisiones alternativas. Razn por la cual la relacin costo-rendimiento se impone como criterio ltimo de eficiencia.
90
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TERRENOS, Jos Luis Gonzlez- Berenguer Urrutia, Editorial
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PERSPECTIVAS DE UN NUEVO URBANISMO COLOMBIANO: UN ANLISIS DE SU ESTRUCTURA, Javier Garca Bellido,
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LEY 388 DE 1997 DE DESARROLLO TERRITORIAL Y SU DECRETO REGLAMENTARIO 879/98.
NORMATIVA EXPEDIDA EN COMPLEMENTO DE LA LEY DE
DESARROLLO TERRITORIAL.
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LIADA defindos por Vetan. en proceso.
anobacOn y ratilnoOn
slcen'S'ra'TV977711.1'''''' r"""
LONGITUD APROXIMADA DE LAS MONTEN.
IRAS In
.3112 NON 57511 Can.
Coala
el c,e.. 2.11.2 1.500 los
FrOntere con Panam
ZAS DA.
ZOlA Ion
Frontera con 22.22.2
...a con Ea<
1 020 km
1.640 1.
Fronn. con Bra911
PERN.-.03.2.02211.00 DE LA INEPOSSICINNIS 1001
o 32 so In.
mur
MAPA OFICIAL
FRONTERAS TERRESTRES Y MARIMBAS
CONVENCIONES
,tsa
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CANON
,
ECuloOR
1
.
0,0. A7
8uAlx.2. AM ITRNAID
lA JULIO 11116
&U%
.1.2 '
r
e w
.12.10.1~ cama 155
* reas marinas en
proceso de delimitacin
SESO
1,010312AOL111
121210 111T
4e F2 ea , ~me 2143(1.1107
2.220312~1110V0E
.1_11
131
1.616 2s2