EL MERCADO DE VIVIENDA EN EL PER

Capital Consulting Group

Diciembre 2014

EL MERCADO DE VIVIENDA EN EL PER

Herbert Mayo Urtecho *
Resumen
En los ltimos aos el mercado de vivienda ha experimentado un crecimiento extraordinario, surgiendo la
interrogante sobre si este fenmeno responde a fundamentos de la economa o se trata de una burbuja
especulativa. Para ello, en este estudio sobre el mercado de vivienda en el Per, se detallar las caractersticas
y hechos estilizados del mercado de vivienda, con el fin de tener una visin ms amplia de este antes de
responder a la interrogante de la existencia de una burbuja en dicho mercado. Luego se procede a explicar el
trmino burbuja, se revisa el comportamiento de los precios en las principales burbujas del mundo para
finalmente ver este punto dentro del mercado de vivienda de Per.

Especialista en Investigacin del Fondo MIVIVIENDA S.A.

Bachiller en Ingeniera Econmica de la Universidad Nacional de Ingeniera

Contenido
1.

Introduccin ................................................................................................................................ 4

2.

Evolucin del sector vivienda en el Per..................................................................................... 5

2.1.

Tamao del sistema financiero ........................................................................................... 5

2.2.

Estructura del sistema financiero........................................................................................ 6

2.3.

Dinmica del mercado......................................................................................................... 7

2.4.

Mercado hipotecario saludable .......................................................................................... 9

2.5.

Situacin actual del mercado de vivienda......................................................................... 10

3.

Evolucin de los Precios de vivienda ......................................................................................... 11

4.

Burbuja inmobiliaria .................................................................................................................. 12

4.1.

Que es la crisis y la burbuja inmobiliaria ........................................................................... 12

4.2.

Precio de vivienda en el mundo ........................................................................................ 14

4.3.

Burbuja inmobiliaria global ............................................................................................... 16

4.4.

Que est sucediendo en el Per........................................................................................ 18

4.5.

Indicadores para valorar la salud del mercado inmobiliario ............................................. 19

i.

Precio sobre Renta Familiar Bruta: ................................................................................... 19

ii.

Ratio Precio de venta/Ingreso por alquiler anual (Price to Earnings Ratio - PER): ........... 19

iii.

Precios Relativos: .............................................................................................................. 20

iv.

Asequibilidad (PIB per cpita por metro cuadrado).......................................................... 20

v.

Precio vs. Costes de construccin ..................................................................................... 21

4.6.

Situacin de los Indicadores en el Per ............................................................................ 21

4.7.

Existe ahora una Burbuja Inmobiliaria en el Per? ......................................................... 24

4.8.

Medidas que impiden una burbuja inmobiliaria en el corto plazo ................................... 26

4.9.

Existe sobrendeudamiento en los hogares? ................................................................... 28

4.10.

Comic de la Burbuja Inmobiliaria .................................................................................. 30

Bibliografa .................................................................................................................................... 31

1. Introduccin
El mercado inmobiliario ha sido un tema de amplio inters en la literatura internacional, entre
otras razones, por la alta ponderacin que tiene la cartera hipotecaria en las cuentas financieras de
algunos pases, y tambin, por la relacin que existe entre el mercado inmobiliario y el ciclo
econmico de un pas, y ms an tras la reciente crisis subprime1 la ms grande despus de la
Gran Depresin de los aos 30s.
En los aos previos a la crisis subprime se registraron enormes auges en los precios
inmobiliarios en muchas economas desarrolladas, lo que medios especializados como el semanario
The Economist (2005) calificaron como la mayor burbuja de activos en la historia, y una vez ocurrido
el estall, sus consecuencias en los pases desarrollados parecen an no terminar de manifestarse y
de entenderse2. Por esta razn, instituciones como bancos centrales, entidades financieras,
gobiernos y entes reguladores se preocupan por la evolucin del mercado inmobiliario, en especial
del mercado de vivienda3, y el seguimiento de los precios de este mercado, adquiriendo relevancia
para la formulacin de polticas econmicas en el mundo.
En la ltima dcada, el sector inmobiliario cobr una fuerte dinmica en la regin, donde Per
no ha estado al margen de este fenmeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel de
precios de las viviendas. Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible existencia de
una burbuja en el mercado de viviendas entendida como desvos -significativa y sostenida- en sus
precios respecto a sus fundamentos econmicos (PBI, empleo, ingresos de las familias, tasas de
inters, etc.)4
El desempeo del sector inmobiliario es importante para la economa en su conjunto. En
efecto, las viviendas representan el principal activo para una gran cantidad de hogares por lo que
cambios en su valoracin afectan las hojas de balance de las mismas, y por tanto, sus decisiones de
gasto. A su vez, los activos inmobiliarios son relevantes dentro del balance de las entidades de
intermediacin financieras por lo que su evolucin determina el estado de resultados y la estabilidad
del sistema financiero. Por ltimo, los precios de los activos inmobiliarios al igual que otros activos
pueden ser afectados por las tasas de inters, establecindose de este modo un eventual canal de
transmisin de la poltica monetaria.
Si bien los hechos histricos nos muestran los problemas que puede causar el mercado de
financiamiento de viviendas o hipotecario, no se le puede atribuir la culpa ha dicho tipo de
financiamiento. La causa de los efectos negativos que podra generar la expansin de dicho mercado

La crisis subprime, cuyo origen vino del abuso de innovaciones financieras en segmentos poco o nada regulados, es una crisis financiera,
generada por la desconfianza crediticia en la cartera de activos que contena bonos hipotecarios de calificacin basura, que luego se
transmiti a los mercados financieros americanos, generando una alarma que pone el punto de mira en las hipotecas subprime europeas
desde el verano del 2006 y se evidencia al verano siguiente con una crisis burstil. Generalmente, se considera el detonante de la crisis
financiera de 2008.
2 La crisis subprime de hipotecas fue el detonante para la aparicin de una crisis financiera a escala mundial, lo cual llevo a la quiebra a la
casa de inversiones Lehman Brothers, cuantiosos planes de rescate por parte de los gobiernos y fuerte recesiones que an hasta ahora
afecta a muchas economas como es el caso de Grecia.
3 El mercado de viviendas es parte de un mercado mucho ms amplio denominado mercado inmobiliario. Segn el tipo de activo, el
mercado inmobiliario puede dividirse en: Vivienda, Oficinas, Hoteles, Comercial, Industrial y de Terrenos
4 Puede existe la posibilidad de que exista un auge continuo de los precios de las viviendas saludable, sin existir burbuja, siempre y cuando
sea soportado por fundamentos econmicos.

es por la falta de fundamentos bien establecidos en que aseguren un crecimiento slido, saludable
y dinmico, y que vaya acorde con los intereses de todos los participantes del mismo.
De manera que para promover una expansin en un mercado de financiamiento hipotecario es
importante que dicho mercado tenga ciertos fundamentos ya establecidos de forma clara y
consistente. Entre estos fundamentos que deben de existir tenemos a una Oferta Sostenible, es
decir que represente un negocio para un grupo de agentes; Demanda Sostenible, es decir que
existan personas que no solo tengan la necesidad de adquirir dichos recursos si no que
efectivamente puedan adquirirlos; y Factores que promuevan su dinamismo, entre estos factores o
condiciones adecuadas tenemos: condiciones econmicas estables, de regulacin clara (financiera,
del sector), condiciones polticas (continuidad de programas de largo plazo), etc.
La necesidad de la existencia de dichas condiciones dentro del mercado hipotecario es quizs
an ms importante que en otros mercados debido a que el financiamiento es en activos de largo
plazo lo cual lo hace muy dependiente de una estabilidad en las condiciones ya mencionadas.
Tanto como las condiciones antes mencionadas, un aspecto importante tambin es que el
mercado hipotecario tenga un Sistema, un mecanismo de financiamiento que vaya acorde a la
realidad del mercado y que logre alinear los intereses de los participantes, de manera que permita
a estos obtener los beneficios que buscan. Lo que quiere decir esto es que tanto familias, sector
pblico (reguladoras), y sector privado (financieras del sector en general), logren obtener lo que
desean: vivienda, adecuado funcionamiento del mercado y rentabilidad, respectivamente. Por lo
tanto, la forma o modelo en que se financia tambin es un elemento fundamental para el buen
funcionamiento del mercado5.

2. Evolucin del sector vivienda en el Per

Presentamos una breve descripcin del mercado de vivienda en el Per, as como una serie de
indicadores que describen la situacin actual del mercado financiero, especficamente de los
crditos hipotecarios.

2.1.

Tamao del sistema financiero

En relacin a los niveles de crdito domstico, el Per ha mostrado un nivel de crdito como
porcentaje del PBI en torno a 31,4%, mayor respecto a algunos pases de la regin y rezagado frente
a los pases desarrollados (por ejemplo la OCDE: 158,1%).
De manera que el Per carece de una mayor profundidad de crdito, una mayor bancarizacin,
no solo en trminos de prestar dinero y dar acceso al crdito, sino tambin generar educacin
financiera, con lo cual genera una consistencia o crecimiento sostenible en la penetracin del
crdito.

Freiberg (2014), Intermediacin Financiera y Calidad de la Cartera Hipotecaria en Per Cuadernos N 239 UNIAPRAVI

Crdito Domstico Sector Privado 2013

(% del PBI)
180

160

158,1

140
120

105,9

100
70,7
50,4

50,3

47,0

44,4

42,7

32,6

40

31,4

30,6

28,8

28,0

26,8

25,3

24,2

19,0

15,7

Argentina

55,2

60

Hait

70,7

80

20

Venezuela

Repblica
Dominicana

Uruguay

Ecuador

Nicaragua

Mxico

Per

Guatemala

El Salvador

Paraguay

Bolivia

Colombia

Costa Rica

Honduras

Brasil

Panam

Chile

OCDE

Fuente: World Development Indicators Banco Mundial

2.2.

Estructura del sistema financiero

Los crditos en su mayor proporcin van direccionados al crdito comercial, seguido por el de
consumo, en un tercer lugar el hipotecario y por ltimo el direccionado para las microfinancieras.
Entre el 2001 y el 2013 la participacin del financiamiento de hipotecas como porcentaje del
mercado de financiamiento se ha incrementado en 6,5%, siendo para el ltimo periodo (2013) del
15%. Este crecimiento se fundamenta en la bonanza econmica en la primera dcada del S. XXI, la
cual permiti el aumento de los hogares de clase media -crecimiento superior al 60% en los ltimos
10 aos6-, as como el aumento del nivel de las remuneraciones.
Saldo de adeudados segn Tipo de Crdito
8,5%
10,0%
4,3%

11,0%

15,0%

21,5%

19,6%

9,3%

4,5%

58,3%

61,0%

77,2%

2001
Comerciales

Microempresas

2007
Consumo

2013
Hipotecario de Vivienda

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)

Arellano (2013)

2.3.

Dinmica del mercado

En primer lugar es importante mencionar que el sector construccin es relevante para el desempeo
econmico del pas, ya que se encuentra interrelacionado con diversas industrias de la economa, como la
metalrgica, la maderera y la cementera. Adicionalmente, genera una importante demanda de mano de obra,
especialmente no calificada: el 86% de la mano de obra en el sector es no calificada, que en el 2012 represent
el 9,6% del total de mano de obra no calificada del pas.
En los ltimos 20 aos, el sector inmobiliario peruano ha mostrado un gran cambio. Si bien el crdito
hipotecario ha mostrado un sostenido crecimiento dentro de la estructura de crdito peruana, aun presenta
un descalce frente a los niveles en este tipo de crditos de diversos pases de la regin y el mundo.
Al analizar el comportamiento de la cartera de vivienda y su participacin dentro del PIB, se observa que
esta ha vivido periodo de auge, declive y posterior recuperacin. Durante el comienzo de la dcada de los
noventa, el auge en el sector se evidenci en las altas tasas de crecimiento registradas por la cartera de
vivienda. Sin embargo, a partir de 1999, la cartera hipotecaria mostr un menor crecimiento respecto al
periodo anterior, y en el 2002, su participacin en el PIB retrocedi a 1,9%. Desde entonces, el indicador ha
exhibido una lenta recuperacin y para 2013 se ubic en un nivel de 5,4% del PIB (mximo histrico). Por otro
lado, el comportamiento de la cartera de vivienda exhibe una evolucin similar a la observada para el sector
de la construccin.
Evolucin de la cartera de vivienda
(A) Saldo y(A)
crecimiento
de la cartera
Saldo y crecimiento
de la cartera

10,000

5,000

5,000

3%

2%

2%

1%

1%

0%

0%

Saldo de la Saldo
Cartera
CrecimientoCrecimiento
de la Cartera
deHipotecaria
la Cartera Hipotecaria
de la Cartera

Cartera de Vivienda/PBI
Construccin/PBI
Cartera de Vivienda/PBI
Construccin/PBI

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)

En el Per el nivel de crdito hipotecario como porcentaje del PBI es de 5,4%, lo cual pone al pas muy
rezagado frente a pases como Suiza o Holanda que superan el 100% en porcentaje de crditos frente a su PBI,
pero tambin frente a pases de la regin como Chile el cual llega a niveles de profundidad financiera cercanos
al 20%. De manera que an existe un largo camino a recorrer por el mercado hipotecario peruano.
Si bien el gran crecimiento en materia de crditos hipotecarios resalta, an queda espacio para seguir
creciendo en comparacin con nuestros pares de la regin y con economas desarrolladas (ratios mayores al
40%7).

A excepcin de Japn (24.5% del PBI), todos los pases de la OCDE superan el 40%.

2013

15,000

10,000

2011

15,000

4%

3%

2012

20,000

2012
2009
2013
2010

20,000

5%

4%

2009
2006
2010
2007
2011
2008

25,000

2006
2003
2007
2004
2008
2005

25,000

6%

5%

2003
2000
2004
2001
2005
2002

30,000

2000
1997
2001
1998
2002
1999

30,000

7%

6%

1997
1994

35,000

8%

7%

1998
1995
1999
1996

35,000

8%

1995

40,000

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%

1993

40,000

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%

9%

1994

45,000

2011
2012
2013

50,000

45,000

1993
1994
1995
1996
1993
1997
1994
1998
1995
1999
1996
2000
1997
2001
1998
2002
1999
2003
2000
2004
2001
2005
2002
2006
2003
2007
2004
2008
2005
2009
2006
2010
2007
2011
2008
2012
2009
2013
2010

50,000

9%

1996
1993

(B) Razn cartera

de cartera
vivienda
PIB sobre PIB
(B) Razn
desobre
vivienda

En millones de
EnS/.
millones de S/.

Crdito hipotecario en Latinoamrica cifras 2012-2013

(% del PBI)

25
20,1

20

18,9
15,0

15
9,8 9,6

10
5

7,7 6,7 6,6

5,9 5,4 5,0
4,5 4,1

2,6 2,1 1,5

1,4 1,0

Hait

Paraguay

Argentina

Ecuador

Venezuela

Rep. Dominicana

Nicaragua

Uruguay

Per

Guatemala

Bolivia

Colombia

Brasil

El Salvador

Mxico

Costa Rica

Chile

Panam

Nota: La cifra de Per, Mxico, Brasil, Hait y Colombia corresponde al 2013. Los dems pases corresponden al 2012, a excepcin de
Nicaragua, Ecuador, Bolivia y Paraguay, que corresponden a 2011. Uruguay est actualizado a 2010.
Fuente: Housing Finance Network (HOFINET)

Crditos hipotecarios en pases de la OCDE cifras 2012-2013

5,4
Per

9,7

Eslovenia

5,8

17,0

15,2

Eslovaquia

Turqua

19,5

19,2

Chile

20

Rep. Checa

20,6

19,9

Polonia

Hungra

27,8

22,9

Austria

32,6

28,9

Corea (Rep.)

Israel

34,6

32,9

Estonia

Japn

40

Alemania

39,4

37,6

Grecia

46,1

42,4
Francia

Finlandia

50,5

Suecia

46,5

62,7

61,0

Espaa

60

Blgica

64,5

63,7

Canad

Noruega

67,4

65,2

EE.UU.

Reino Unido

71,2

71,0

Irlanda

Portugal

87,6

80

76,9

Australia

102,1
89,4

100

Islandia

109,9

106,0

Suiza

Holanda

(% del PBI)
120

Mxico

Italia

Luxemburgo

Nueva Zelandia

Dinamarca

Nota: La cifras corresponden al 2013, a excepcin de Austria, EE.UU, Elovaqua, Francia, Israel, Italia, Japn, Noruega y Suecia, que
corresponden al 2012, mientras que Canad y Polonia al 2011
Fuente: Housing Finance Network (HOFINET), Bancos Centrales

2.4.

Mercado hipotecario saludable

A diferencia de otros pases el Per no tiene una considerable profundidad financiera, pero muestra lo
saludable que es su cartera de crdito comparado con otros pases de la regin, esto se deduce del anlisis de
morosidad de la cartera hipotecaria. En Per la morosidad de la cartera hipotecaria es de 1,3%, mientras que
en otros pases de la regin, dicho indicador se encuentra por encima del 3%.
Morosidad Hipotecaria en Latinoamrica
(% de los crditos directos)
6,2%

5,9%

3,1%

2,4%
1,3%

MXICO

COLOMBIA

CHILE

BRASIL

PER

Set 2014

Set 2014

Set 2014

l timo dato disponible:

Ago 2014

Set 2014

Fuente: Bancos Centrales y Entidades Supervisoras del Sistema Financiero

En el Per la morosidad en la cartera hipotecaria es ms baja que la del mercado, mostrando con ello
mejor calidad de la cartera hipotecaria frente a las de crdito comercial o de consumo.
Per: Morosidad del Sistema Financiero vs Hipotecario
(% de los crditos directos)

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)

2.5.

Situacin actual del mercado de vivienda

En los ltimos aos, el sector inmobiliario peruano ha experimentado un auge significativo, en un

entorno de sano crecimiento econmico. Mientras que el total del saldo de las colocaciones del sistema
financiero creci en promedio 14% en los ltimos 5 aos, el mercado de crdito hipotecario fue de 20%. Cabe
destacar que, en 2009 el total de colocaciones del sistema financiero aument apenas 1,3%, mientras que las
colocaciones de crditos hipotecarios se incrementaron en 9,4%.
A pesar de que el crdito hipotecario ha experimentado un crecimiento sostenido, ste todava se puede
calificar de pequeo, si se le compara con las colocaciones en otros pases con economas de similar tamao,
como Chile y Colombia en donde este tipo de crdito alcanza alrededor 19% y 3,8% de su PBI,
respectivamente. Tomando en consideracin el an incipiente desarrollo de este mercado, a continuacin se
sealan los factores que actualmente promueven o limitan un mayor desarrollo del mismo, lo cual es
fundamental para solucionar el problema del dficit habitacional en el pas.
Factores que promueven el actual desarrollo del mercado:
Por el lado de la demanda:
La gran demanda potencial de vivienda: Segn las estimaciones de la Cmara Peruana de
Construccin (CAPECO), existe actualmente una demanda potencial de viviendas de 2 216 877 y una
demanda efectiva de 431 881 viviendas slo en Lima Metropolitana y el Callao. Ello representa un
alentador escenario para el crecimiento de este sector 8. En tanto, segn el Instituto Nacional de
Estadstica e informtica (INEI), el pas tiene un dficit habitacional de 1,9 millones de hogares, siendo
400 mil de carcter de deficiencia cuantitativa.
El incremento del poder adquisitivo de las familias: Segn la informacin oficial sobre
remuneraciones, los sueldos y salarios han mostrado a lo largo de la ltima dcada un constante
crecimiento, lo cual facilita que un mayor nmero de familias acceda al crdito hipotecario ofrecido
por el sector privado y los diferentes programas del Estado.
El entorno macroeconmico ms estable ha permitido la captacin de recursos a tasas de inters
menores, las cuales se traducen en un costo del crdito tambin menor, as como en mayores plazos
para el financiamiento.
Por el lado de la oferta:
la rentabilidad que ofrece la inversin en el sector inmobiliario
El bajo nivel de morosidad que ha presentado en los ltimos aos este tipo de crdito en comparacin
con otros, tales como los crditos de consumo, comerciales o a la microempresa, lo cual ha
promovido un mayor inters en el mercado de crdito hipotecario por parte de los intermediarios
financieros: La cartera en atraso (instrumentos vencidos e instrumentos en cobranza judicial) de los
crditos hipotecarios concedidos esta alrededor del 1%.
La mayor proporcin de viviendas en la modalidad de bien futuro, que se venden antes de
terminadas, lo que reduce el costo de financiacin de los promotores inmobiliarios.

A la fecha no existe un clculo exacto de la demanda potencial y efectiva de vivienda a nivel pas.

10

 La oferta inmobiliaria, se orienta ahora a segmentos de menores ingresos donde se concentra el

mayor dficit habitacional.

3. Evolucin de los Precios de vivienda

En el caso peruano, la estabilidad econmica obtenida desde inicios del presente siglo constituy una
condicin fundamental para que todos los mercados incluido el hipotecario tomaran un nuevo rumbo.
En relacin al mercado hipotecario dicha situacin mostr una fuerza resaltante en los ltimos aos,
llevando con ello un consistente crecimiento en los precios en metros cuadrados de inmuebles (viviendas).

Precios por m 2 de departamentos (En Nuevos Soles del 2009)

(La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco)
ESTABILIDAD DE PRECIOS

PERIODO DE EXPANSIN

Promedio: -3.3%

Promedio: 12,4%

4 863
4 444

3 909
3 326
2 498

2 786

2 565

2 334 2 358

1 983 2 117 1 990

2 359

2 688

2 937

1 909 1 954

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

*Informacin preliminar al tercer trimestre del 2014

Fuente: BCRP

A raz de la continua alza de precios de las viviendas muchos se han preguntado si sta es producto de
un boom inmobiliario o si estamos viviendo el inicio de una burbuja inmobiliaria como se vivi en Espaa o
Estados Unidos9.
Si bien el crecimiento de la vivienda ha sido muy rpido, en comparacin con la regin aun muestra
niveles menores al promedio, segn informacin actualizada de la agencia inmobiliaria Global Property Guide
(GPG)10 con datos del mismo periodo.
En general, despus de la crisis financiera de finales de los aos noventa, el sector de la vivienda
presenci un estancamiento hasta mediados de la dcada pasada, alcanzando mnimos histricos en trminos

Luego de las crisis inmobiliarias ocurridas en EEUU y Espaa, en el pas se ha prestado mucha atencin a lo que sucede en el mercado,
especficamente a la evolucin de los precios y a la posibilidad de una burbuja
10

GPG toma como referencia para su indicador el precio promedio en US$ de departamentos de 120 m2 situados en el centro de la
ciudad ms importante de cada pas.

11

de participacin en la actividad econmica, cartera de vivienda sobre PIB y precios. No obstante, a partir de
2007 el sector mostr una importante recuperacin, que se ha evidenciado a travs del crecimiento de la
cartera y de la dinmica de los precios de la vivienda. Todo esto ha estado sin duda influenciado tambin por
la mayor dinmica que exhibi la economa peruana en el mismo perodo

Precio por m2 de las viviendas en Lima

(US$ por m2)

*2012 ** 2011
Nota: Vivienda de 120 m localizada en la ciudad ms importante del pas (2013)
Fuente: Global Property Guide

4. Burbuja inmobiliaria
4.1.

Que es la crisis y la burbuja inmobiliaria

Para explicar que es una crisis inmobiliaria, partamos primero del hecho de que alguien puede comprar
una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del precio, pero que luego se da cuenta que nadie
estara dispuesto a pagarle siquiera la mitad de lo que invirti.
Luego, imaginemos que esta situacin se repite en un gran grupo de la poblacin que ignor el riesgo y
compr inmuebles intempestivamente con la confianza puesta en una demanda alta. En conjunto, sumemos
esto a una cadena de compra y venta de crditos hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos
al doble del precio que los adquiri, pero cuyo valor se desplom cuando la demanda se contrajo y result
siendo artificial. Esto es el concepto de crisis inmobiliaria.

12

En el ejemplo, se puede resaltar el efecto domin o de contagio, que empieza cuando el ltimo eslabn
del negocio pierde la capacidad de pagar sus crditos, dejando sin sustento a la otra parte con la cual hizo su
contrato, derribando una a una la economa de todos los que participaron en el negocio, quienes al final
quedarn con un cmulo de crditos que no tienen un valor real.
Case y Shiller (2003) definen una burbuja inmobiliaria como: una situacin en la que las excesivas
expectativas al alza de los agentes inducen a mayores precios de las viviendas. Ello generara que en algn
momento la burbuja reviente, el nivel de precios caiga drsticamente y el mercado colapse. Por el contario,
una situacin de boom inmobiliario, la cual forma parte de un ciclo econmico donde si bien el nivel de precios
desciende en la parte final, lo hace de manera gradual retornando a niveles histricos.
Ahora es necesario determinar cmo se inicia una burbuja inmobiliaria. Por consiguiente, se habla de
una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Al ingresar una masa de dinero, el
sistema financiero empieza a dar crdito accesible, es decir a bajas tasa de inters y con pocos requisitos
solicitados a los prestatarios. Ello puede generar expectativa en la poblacin de utilizar la facilidad de crdito
y adquirir propiedades, entre ellos una vivienda. Adems si existe una escasez de oferta, los precios se elevan
ante una mayor demanda al igual que los insumos de la industria.

Fuente: Edicin virtual Diario El Clarn - Argentina

Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los precios a un nivel absurdo.
Hay una exigencia real porque la poblacin crece y su poder adquisitivo tambin. Pero a veces surge una
demanda que no es por necesidad, sino que cierta parte de la poblacin adquiere una vivienda como
instrumento de inversin, a la espera de materializar una ganancia con un aumento de los precios en el futuro.

13

Esto ltimo viene por la generacin de una expectativa falsa es la mala interpretacin de la informacin que
da el mercado. Los precios de los activos (las casas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro.
Mucha liquidez puede generar la ilusin de una situacin de crecimiento indefinido, lo que implica un
funcionamiento ineficiente del mercado, porque se est valorando mal los datos.
Finalmente, en una situacin en el que una gran cantidad de propiedades se quedan sin vender y otros
agentes no participan en el mercado, debido a que hacen una verdadera valorizacin de los activos, se inicia
el pnico en el mercado que hace caer los precios de los inmuebles, lo que afecta fuertemente a un grupo de
compradores que adquirieron el bien con la expectativa que se revaloricen y ayude a pagar la gran deuda
contrada, pero que quedan con una mayor deuda.

Etapas de una Burbuja

Fuente: Dr. Jean Paul Rodriguez Dep of Global Studies & Geography Hofstra University

4.2.

Precio de vivienda en el mundo

Tras la crisis de las hipotecas sub-prime en las economas desarrolladas, cuya gnesis es el
desbordamiento de innovaciones financieras en segmentos poco o nada regulados, se gest un mayor inters
entre los bancos centrales, gobiernos y entes reguladores por la evolucin de los principales indicadores que
caracterizan a este sector, entre los que se destacan el precio de la vivienda. Tanto a nivel internacional como
local, se han observado episodios donde auges desproporcionados en el mercado de la vivienda han
contribuido al desarrollo de crisis financieras y econmicas.

14

Segn el Banco Internacional de Pagos (BIS Quarterly Review, September 2014), los precios de la vivienda
desde 1970 hasta 2014, dan cuenta de su fuerte ascenso en las principales economas avanzadas a partir de
mediados de los aos 90 y que dur hasta los aos 2007-200811, en lo que fue la exuberancia irracional del
mercado, la que conocemos como la burbuja que form la crisis sub-prime. Tras estallar la crisis, los precios
de las viviendas tuvieron fuerte cadas en dichas economas alrededor de 35% a 40% en los siguientes 2 aosy a la fecha los precios en muchas economas avanzadas no han regresado al nivel anterior a la crisis.

11

La burbuja financiera e inmobiliaria en Japn constituy un proceso de revalorizacin de activos financieros e inmobiliarios ocurrido
en entre de 1980, y que finaliz en 1990, mucho antes de la crisis sub-prime de las economas avanzadas. Se considera una de las mayores
burbujas especulativas de la historia econmica moderna.

15

Por el contrario, en la mayora de las economas de mercados emergentes fuera de Europa, los precios
de la vivienda aumentaron en general cuando las economas avanzadas cayeron en crisis, y aparentemente
parece que no haber signos de un fuerte ajuste.

4.3.

Burbuja inmobiliaria global

La burbuja inmobiliaria global, se conoce al crecimiento de los precios de los bienes inmuebles muy por
encima de los del resto de bienes y servicios, materializado en dos oleadas o impulsos durante las dos dcadas
que van desde mediados de los aos 90 hasta mediada la primera dcada del siglo XXI (en la mayora de los
pases industrializados occidentales), con la consiguiente fractura generacional12 que ello genera al involucrar
un bien bsico de consumo obligatorio como es la vivienda.
La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, por razones de ndole no
solo econmica, siendo realimentada al alza, en una segunda etapa por abundante crdito hipotecario
favorecido por polticas monetarias expansivas. La maduracin final de la burbuja inmobiliaria comienza tras
el pinchazo de la burbuja puntocom13, a finales de los aos 90, y la subsiguiente bajada de tipos de
inters acordada para combatir sus efectos recesivos; el continuo aumento del estmulo monetaria
intensificado tras los atentados del 11 de septiembre de 2001 y la Guerra de Irak, por un lado, y, por otro, la
culminacin del proceso de unificacin monetaria europea que hizo crecer de manera irracional la confianza
en los pases menos desarrollados del bloque .
Los principales pases afectados han sido Dinamarca, Australia, Blgica, Francia, Grecia, Irlanda, Italia,
Holanda, Noruega, Espaa, Portugal, Suecia, Sudfrica, Nueva Zelanda, Gran Bretaa y Estados Unidos, entre
otros, cada uno con intensidad diferente y con sus respectivas especificaciones, pero que trataremos de
mostrar puntos comunes entre ellos que den seales cuando existe una burbuja.
Por ejemplo, en el grfico adjunto, se muestra la evolucin de los precios de vivienda contra el ingreso
promedio de los hogares de una muestra de pases que cayeron en la burbuja inmobiliaria global
proporcionados por la revista britnica The Economist. En ella se ve que haba una seal de alarma cuando los
precios en todos los pases crecan a un mayor ritmo que los ingresos.

12

El trmino fractura generacional se refiere a los efectos que causa en una gran parte de la poblacin la crisis econmica, como
prdida masiva del empleo y gran desempleo para los jvenes que recin ingresan al mercado de trabajo, cada en los salarios, fuerte
cada de la riqueza de los hogares, emigracin, etc.
13
La burbuja puntocom fue un fenmeno de colapso econmico generalizado de ciertas empresas de internet (de ah el puntocom),
consecuencia de la rpida valorizacin que experimentaron durante la llamada burbuja de las puntocom (1997 2001), seguida de su
fuerte desvalorizacin.
A efectos de tomar una dimensin del tamao de la crisis, el ndice Nasdaq (bolsa electrnica de Nueva York) lleg en marzo del ao
2000 a cotizar por sobre los 5 000 puntos, llegando en poco tiempo a cotizar a 3 500, y en octubre de 2002 su valor era de
aproximadamente 1 300 puntos, situndose en valores similares a los de diciembre de 1996.

16

Evolucin de los precios de vivienda contra el ingreso promedio

(Muestra seleccionada de pases que sufrieron burbuja)

Fuente: The Economist

Tambin se puede observar el comportamiento del ratio PER -indica el nmero de aos que se tardara
en recuperar mediante el alquiler del mismo inmueble- y su similitud en movimientos al precio de la vivienda
para dos pases seleccionados, Espaa y EE.UU., observndose que el ratio PER en el punto ms alto de la
burbuja llego a niveles superior a 30 en ambos pases, pero al reventar la burbuja el ratio retorna a niveles
entre 20 y 25, lo cual significara un nivel antes que los precios de la burbuja sean peligrosos, por lo que los
especialistas deben tomar medidas para evitar subidas de precios ms altas. Con mayor detalle se evaluar
este indicador y otros ms adelante.

Evolucin del precio de la vivienda en Espaa 1985 2012

(Precio promedio del m2 expresado en euros)
Aos

3.500

45

3.000

40

2.500

35

2.000

30

1.500

25

1.000

20

500

15

10
1985
1986
1987
1988
1999
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

Euros

Precio medio del m2 (izquierda)

Ratio PER (derecha)

Fuente: Instituto Nacional de Estadstica - Espaa

17

Evolucin del ndice de precio S&P/Case Shiller de la vivienda en EEUU 1987 2014
Indice
250

Aos
40
35

150

30

100

25

50

20

15
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

200

S&P/Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index

PER

Fuente: S&P Dow Jones Indices LLC, a part of McGraw Hill Financial 2014.

4.4.

El mercado inmobiliario en el Per

Cuando ocurrieron las crisis de EE.UU., Grecia, Espaa entre otros, a los factores mencionados antes se
sumaron otros, como los casos de familias sobre-endeudadas que no pudieron pagar sus crditos hipotecarios
cuando las tasas de inters se elevaron, un sistema financiero dependiente de productos hipotecarios o
crditos colocados en portafolios bancarios, situaciones que actualmente no existen en el pas (mercado
financiero no tan sofisticado).
En el Per, el precio de las viviendas ha subido por la gran demanda insatisfecha. Se calcula que la oferta
de viviendas est en 40 000 y 50 000 al ao mientras que la demanda es de 150 000 viviendas. Otro factor
clave es el exceso de liquidez en el mercado, ya que al haber una mayor masa de dinero y hay escasez de
terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la industria tambin van al alza. Sin
embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los precios a un nivel absurdo, nivel
que en Per todava no se ha dado, ya que hay una exigencia real porque la poblacin crece y su poder
adquisitivo tambin. Adems el precio de las viviendas en el Per est por debajo de otros pases, ya que el
sector inmobiliario ha estado rezagado por varios aos.
Los crditos que se otorgan para facilitar el acceso a vivienda en el pas, son en su mayora para primera
vivienda, la compra de inmuebles para generar ingresos no se presenta de manera sistemtica.
Debido a estas razones a priori podemos decir que no existe una burbuja inmobiliaria en el Per. No se
aprecia un precio desalineado con los factores de mercado y tampoco hay mecanismos de amplificacin que
repliquen un ajuste en el precio de las casas a nivel macroeconmico. Sin embargo, para afirmar ello con
rigurosidad es necesario evaluar distintos indicadores que compruebe la inexistencia de burbuja inmobiliaria.

18

4.5.

Indicadores para valorar la salud del mercado inmobiliario

Para evaluar la salud de un mercado inmobiliario se considera los principales indicadores estructurales:
ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible, rentabilidad del alquiler y la cuanta y duracin
de la hipoteca a solicitar.

i.

Precio sobre Renta Familiar Bruta:

El ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible, segn el profesor de economa Jos
Garca Montalvo (Universitat Pompeu Fabra), indica el nmero de aos que se necesitara para pagar el precio
total de la vivienda tomando en cuenta la renta anual familiar. El precio de una vivienda se puede considerar
como razonable cuando dicho ratio es menor o igual a cuatro; es decir, el precio de la vivienda no debe superar
los cuatro aos de renta familiar bruta disponible. Un ratio mayor a cuatro seala que el precio de la vivienda
se encuentra sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado de los ingresos de la familia.
De acuerdo con el siguiente grfico, en EEUU, Espaa y Reino Unido el ratio precio sobre renta familiar
rebas la regla de cuatro aos desde inicios del 2002, brindando seales de formacin de una burbuja
inmobiliaria, las mismas que finalmente estallaron entre 2008 y 2009.

Ratio precio sobre renta familiar: comparacin internacional

Fuente: Banco de Espaa, Halifax (Reino Unido), NAR y Census Bureau (USA).
Elaboracin: Jos Garca Montalvo - Universitat Pompeu Fabra

ii.

Ratio Precio de venta/Ingreso por alquiler anual (Price to Earnings Ratio - PER):

El indicador PER seala el nmero de aos que se tardara en recuperar mediante el alquiler del mismo
inmueble que se quiere comprar- la inversin realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos
incluidos). El PER price to earnings ratio- es un indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la
inversin inmobiliaria.

19

De acuerdo a la clasificacin del Global Property Guide14, los precios de los departamentos se mantienen
en el intervalo de precios normales considerados en esta publicacin (12,5 25,0), aunque con una tendencia
creciente en los ltimos aos.

Fuente: Global Property Guide $ Alfredo Aguilar Crdova

Otros investigadores son ms estrictos y consideran que un ndice PER de 15 como el adecuado en el
sector inmobiliario. Un ndice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado (o que debe ya tomarse
previsiones para evitar una burbuja) y por debajo de 10 un valor ptimo -para el comprador o inversor.

iii.

Precios Relativos:

Consiste en comparar el precio medio por metro cuadrado de ciudades similares en relacin con la
ciudad analizada con el fin de determinar si el precio est subvaluado o sobrevalorado relativamente.

iv.

Asequibilidad (PIB per cpita por metro cuadrado)

El ratio de asequibilidad mide la relacin entre el nivel de precios de las viviendas y la demanda de las
mismas, considerando al ingreso como el nico factor que impulsa. As, si el ratio se incrementa por periodos
14

Global Property Guide anualmente publica recomendaciones sobre dnde invertir en bienes inmuebles alrededor del mundo en su
documento Property Recommendations, el cual est disponible en la pgina web: www.globalpropertyguide.com

20

prolongados esto podra representar la existencia de una burbuja inmobiliaria, ya que los precios estaran
aumentando ms rpidamente que la demanda, representada por el nivel de ingresos. Sin embargo, el ratio
es cuestionado por precisamente considerar al ingreso como el nico determinante de la demanda, dejando
de lado otros factores como menores costos de financiamiento, factores demogrficos, factores
socioeconmicos, entre otros. No obstante, es una forma sencilla de valorar el nivel de precios de vivienda de
una economa.
El clculo del ratio consiste en dividir el precio de un inmueble con un rea de 100 m2 entre el ingreso.
Como indicador del ingreso algunos analistas usan como definicin de ingreso el PBI per cpita15, mientras
que otros el ingreso per cpita.

v.

Precio vs. Costes de construccin

La lgica que subyace en esta herramienta es que si los precios de las viviendas son mucho ms altos que
el costo de la construccin, los constructores estarn motivados para hacer ms edificios.
As, nuevas construcciones entran en el mercado de la vivienda, aumentando el stock, lo cual genera
presin para que los precios bajen, autorregulndose el mercado. Puede ocurrir ocasiones en las cuales no se
de este ajuste de inmediato, y cuando se llega a un determinado punto en que los precios inmobiliarios son
mucho mayores que los costos de nueva construccin, es seal que los precios comenzarn a disminuir
bruscamente.
Sin embargo, hay excepciones a ello: cuando las regulaciones restringen la construccin de nuevos
edificios, los precios de nueva construccin tienen menos probabilidades de actuar como un techo en el
mercado. Los cdigos de construccin, permisos, restricciones cuantitativas, etc. limitan la cantidad de oferta
de vivienda nueva. Tales regulaciones significan que los precios tienden a ser superiores a los costes de nueva
construccin, y esto no constituye una anomala, es parte del sistema.

4.6.

Situacin de los Indicadores en el Per

Al evaluar el precio de vivienda16 en el Per desde finales de la dcada de los 90s muestra que el
crecimiento de los precios ha sido consistente con la evolucin de la economa, observndose dos etapas
marcadas claramente:
a) Hasta mediados de la dcada pasada (2006) los precios de viviendas en el Per mostraron una
tendencia decreciente en un contexto caracterizado por un lento aumento del crdito hipotecario,
un bajo nivel de trminos de intercambio y escaso financiamiento externo.
b) Desde finales del 2006 se observa un ciclo expansivo en la economa mundial que conlleva a una
mejora importante en los trminos de intercambio y a un mayor flujo de capitales hacia el Per.
Durante este perodo se observa un mercado de crdito ms activo en lnea con el mayor dinamismo
de la actividad econmica.
Adems de estos factores, el aumento de los precios de inmuebles en el Per ha estado asociado al
crecimiento demogrfico caracterizado por una mayor proporcin de la poblacin joven, entre 20 y 40 aos,

15

Basado en la definicin que da Global Property Guide.

En este anlisis se utilizar los precios de vivienda de la mediana agregada de los distritos del sector de mayores ingresos de Lima
Metropolitana (La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) publicado por el BCRP, por ser la serie histrica ms larga que se
tiene disponible.
16

21

con mayores ingresos que la generacin anterior, y que est buscando viviendas en un contexto con
restricciones en la oferta de terrenos para construccin de inmuebles.
Si bien el crecimiento de los precios en los ltimos ocho aos enciende algunas alarmas sobre una posible
burbuja inmobiliaria en el pas, si analizamos el ratio PER, vemos que est se mantiene en niveles normales.

PER: Precio de venta / Alquiler Anual en US$ por m2

(La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco)

16,6 16,5
15,5

15,4
14,8

14,6

15,7

15,7

15,6

15,3

15,3

III

IV I - 13 II

15,9

16,1

14,9

13,9
13,0

I-10

13,3 13,3

II

III

IV

I-11

II

III

IV

I-12

II

III

IV I - 14 II

*Informacin preliminar al segundo trimestre del 2014

Fuente: BCRP

Respecto a los Precios Relativos, al comparar el ratio PER del Per con los dems pases de la regin se
observa que se sita en un nivel intermedio, debajo de Chile, Uruguay y Brasil pero encima de Colombia y
Mxico.

22

Respecto al ratio de asequibilidad, para un habitante promedio resulta menos asequible acceder a un
inmueble que en aos anteriores, debido a que el mayor incremento en el precio pudo haber ocurrido, debido
a otros factores de demanda. De otro lado, si se compara el pas con algunos de la regin notamos que nos
encontramos casi por encima de la mitad de Amrica Latina.

Per: Ratio de Asequibilidad

(Precio*100/PBI per cpita)

Fuente: BCRP, FMI

Ratio de Asequibilidad
Pases de Latinoamrica
Nicaragua

73,3

Brazil

33,6

El Salvador

31,1

Colombia

29,6

Per

27,7

Mxico
Ecuador

24,7
21,5

Argentina

19,1

Panam

18,4

Chile

17,4

Uruguay

15,6

Costa Rica

15,6

Fuente: Global Property Guide

Podemos ver que pases como Chile, Costa Rica y Uruguay tienen el menor ratio de asequibilidad de la
regin, a pesar de que tambin la experimentaron bonanza econmica de la ltima dcada. Esto nos da a
entender que pases con menos presiones de barreras burocrticas y de infraestructura, poseen unl mercado
de vivienda con precios estables, situacin que no sucede con el Per.
La sobrerregulacin, la ausencia de un Plan de Desarrollo Urbano, limitaciones de infraestructura
(Sedapal) restringen la construccin de nuevos edificios, haciendo que los precios de las nuevas
construcciones tengan menos probabilidades de actuar como un techo en el mercado.

23

Estas barreras impulsan a que los precios tiendan a ser superiores a los costes de nueva construccin, y
no constituye una anomala, es resultado del sistema.

4.7.

Existe ahora una Burbuja Inmobiliaria en el Per?

Para responder a esta pregunta, es necesario evaluar el grado de explicacin del precio de la vivienda en
funcin a los fundamentos econmicos (PBI, trminos de intercambio, balance de la cuenta corriente, el
crdito hipotecario, reduccin de la pobreza, crecimiento de los ingresos, factores institucionales, demografa,
capitalizacin burstil, etc).
Fabrizio Orrego (BCRP) estima la relacin de equilibrio entre el precio por metro cuadrado de las
viviendas en Lima y sus fundamentos macroeconmicos e institucionales de la economa peruana desde
1T1998 hasta 4T2013. Encuentra que el crdito hipotecario, el nanciamiento externo, los trminos de
intercambio y la demografa son variables explicativas significativas del precio por metro cuadrado de las
viviendas. Asimismo, seala que el precio actual no se encuentra desalineado con respecto de sus
fundamentos.

Estimacin del vector de cointegracin de los fundamentos econmico

del precio m2 de vivienda en Lima Metropolitana

Los asteriscos *, **, y *** denotan significancia al 10 %, 5 % y 1 %, respectivamente.

Fuente: Precio de la vivienda en Lima (2014) Fabricio Orrego (BCRP)

Orrego adems evala el desalineamiento del precio de equilibrio. Encuentra que el precio por metro
cuadrado observado se encuentra dentro de la regin delimitada por el percentil 80 hacia el segundo semestre
de 2010. A partir de esa fecha y hacia el segundo semestre de 2012, el precio por metro cuadrado observado
se encuentra dentro de la regin delimitada por el percentil 90. En la actualidad, sin embargo, el precio por
m2 se encuentra debajo del percentil 95. Con todo ello, concluye que no hay evidencia estadstica de un
desalineamiento del precio de las viviendas con respecto a sus fundamentos.

24

Percentiles del precio por m2 de equilibrio.

Fuente: Precio de la vivienda en Lima (2014) Fabricio Orrego (BCRP)

Comparacin de los vectores de cointegracin

para datos precios m2 del BCRP y CAPECO

Fuente: Precio de la vivienda en Lima (2014) Fabricio Orrego (BCRP)

Si bien no hay evidencia suficiente para afirmar la presencia de una burbuja inmobiliaria en el Per, es
necesario seguir desarrollando indicadores de alerta temprana, como por ejemplo, un ndice de burbuja
inmobiliaria.
Actualmente hay esfuerzos aislados en pases dismiles como Suiza, Inglaterra, Colombia y Chile, pero
todava no existe metodologa nica y estndar aceptada en el mundo.

25

Ejemplo del ndice de alerta de Burbuja trabajado en Suiza

Formula del ndice de Burbuja Inmobiliaria propuesto en Colombia

4.8.

Medidas que impiden una burbuja inmobiliaria en el corto plazo

Visto toda la informacin, vemos que en el pas todava no sucede una burbuja inmobiliaria y se debera
a los siguientes factores:

Alta demanda insatisfecha

Se calcula que la oferta de viviendas est en 40 000 y 50 000 al ao mientras que la demanda es de
150 000 viviendas. Adems calculamos que se debe cubrir un dficit acumulado de ms de 2 100 000
viviendas por ms de 30 aos.

Regulacin estricta de las instituciones financieras

Aunque no existe un acuerdo entre los especialistas se considera que el mximo de la cuota de la
hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Se considera que la capacidad total
de endeudamiento familiar17 -hipoteca, coches, otros prstamos, tarjetas, etc.- no debe nunca
superar el 40%. El mximo de la cuota puede no conocerse si el prstamo es a un inters variable por
lo que la capacidad de endeudamiento puede ser menor al 30% si es previsible que los tipos de inters
suban, pero en el pas la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) como ente regulador tomo
la decisin que la tasa sea fija.

17

La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de sus ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus
correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad econmica de su familia.

26

Los bancos en el Pas son bastante estrictos en las calificaciones de los clientes, tanto as que se
cumple actualmente la est regla que solo permite el endeudamiento hipotecario hasta el 30% del
ingreso de la persona que solicita, a menos que en la negociacin se incluya a un garante.

No exista la segunda hipoteca

Los bancos no permiten realizar una segunda hipoteca sobre el mismo inmueble si no se cancela la
primera, lo que significa que ninguna entidad otorgar ms dinero a un cliente sin antes cumplir con
sus obligaciones.

Buenos indicadores a nivel regional

Este punto lo hemos visto antes en la seccin 4.6, sin embrago, debemos aadir que tambin se debe
prestar atencin otros indicadores como la morosidad hipotecaria, la cual ha subido ligeramente por
el actual proceso de desaceleracin de la economa, pero sin llegar a niveles de inicio de la dcada
pasada, y si se la compara con la regin es una de la ms bajas (ver seccin 2.4 Mercado hipotecario
saludable).

Morosidad de la Cartera Hipotecaria (%)

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), Fondo MIVIVIENDA

27

Tasa de Inters Hipotecaria Bancaria en MN (%)

18
16
14
12
10

dic-13

abr-13

dic-11

ago-12

abr-11

ago-10

dic-09

abr-09

ago-08

dic-07

abr-07

ago-06

dic-05

abr-05

dic-03

ago-04

abr-03

ago-02

dic-01

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)

4.9.

Existe sobrendeudamiento en los hogares?

La posibilidad de sobreendeudamiento de los hogares en el pas es motivo de preocupacin ya que

podra abrir la posibilidad de existencia de una burbuja y que por sobre-exposicin de los hogares contagie a
toda la economa como sucedi en Espaa o EE.UU., lo que nos lleva a la siguiente reflexin: No ser que el
aumento en el crdito a las personas est llevando a un endeudamiento excesivo?
Ante ello, se puede mencionar la opinin del Instituto Peruano de Economa (IPE), quienes para
responder a esta duda, comparan los niveles de endeudamiento de las personas con los niveles de ingreso de
las personas, y determinan si las deudas estn aumentando a un ritmo superior que la posibilidad de pagarlas.

Crditos personales totales e hipotecarios promedio entre ingreso anual (%)

Nota: Los ingresos corresponde a Lima Metropolitana

Fuente: SBS, ASBANC, INEI
Elaboracin: IPE

28

En el grfico se muestra que en los ltimos diez aos ha habido una tendencia a que el peso del
endeudamiento ha disminuido en relacin al ingreso, tanto para el total de crditos personales como para los
crditos hipotecarios. Es decir, el ingreso promedio ha aumentado bastante ms que el crdito promedio, por
lo cual hay menor carga relativa de la deuda. La tendencia no es perfectamente uniforme y los niveles de
endeudamiento hoy son algo mayores que en su punto ms bajo cerca de la crisis financiera internacional,
pero menores que hace una dcada, y no hay una tendencia marcada de crecimiento.
Un dato importante a tener en cuenta, segn el BCRP en su Reporte de Estabilidad Financiera de BCRP (Mayo
2013) la carga financiera de los hogares ascendieron a 42,1%, ligeramente sobre el lmite recomendado de
40%, pero por debajo niveles por debajo de 50%, la situacin en la que se considera como mximo lmite
controlable. Sin embargo, pases como Chile tienen una carga financiera bastante ms baja (20%) y que la
mayor parte de esta es dedicada para pagar crditos hipotecarios, mientras que en el Per esta carga va a
crdito de consumo, un tipo de crdito ms caro y a menor plazo.
Otro punto a tener en cuenta es que La cartera morosa como porcentaje del crdito total a los hogares
se mantiene en niveles bajos, aunque se increment ligeramente, pero como se ve el crdito de mayor subida
es referente a consumo este punto ya se analiz en algunas secciones atrs (revisar seccin 2.4 y 4.8).
Adems, debe tomarse en cuenta que, comparado con hace diez aos, las tasas de inters se han
reducido significativamente y los plazos del crdito han tendido a alargarse, por lo cual, incluso una misma
carga de deuda resulta ms fcil de atender que en el pasado (revisar seccin 4.8)

29

4.10. Comic de la Burbuja Inmobiliaria

Fuente: http://cavilandoenred.blogspot.com/2010/04/vision-global-y-online-de-la-crisis.html

30

Bibliografa
Case, Karl y Robert Shiller (2003), Is there a Bubble in the Housing Market?, Cowles Foundation.
Contreras, Alex (2013), Estabilidad Financiera y Boom Inmobiliario, Banco Central de Reserva,
Revista Moneda 153.
Eyzaguirre, C y Caldern, C. (2003), El mercado de crdito hipotecario de Per,
BancoInteramericano de Desarrollo (BID), Departamento de Investigacin, Documento de Trabajo
N 497.
Freiburg, G. (2014), Intermediacin financiera y calidad de la cartera hipotecaria en Per
CUADERNO N 239 UNIAPRAVI, abril junio 2014.
Garca, J (2013), Perspectivas del precio de la vivienda en Espaa, Cuadernos de informacin
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Instituto Peruano de Economa (2013), No hay seales de sobreendeudamiento.
Mark Thornton (2009), The Economics of Housing Bubbles, Cap. 11 del libro: Housing America:
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Orrego, F (2014) Precios de viviendas en Lima. Working Paper N 2014-008, Banco Central de
Reserva del Per.
Reporte indicadores del mercado inmobiliario 2014, 2013, 2012. Notas de estudios del BCRP.

31