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liberal Verlag
Kerstin Funk (Hrsg.)
Umschlag
Gestaltung: altmann-druck GmbH
Titelbild: Fotolia
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Inhalt
Vorwort............................................................................ 7
Reiner Braun
Analyse des Wohnungsmarktes in Deutschland.............. 15
Peter Westerheide
Staatliche Förderung des Wohneigentums...................... 82
Arnold Kling
Amerikas Subprimekrise................................................ 116
Michael Voigtländer
Die Privatisierung kommunalen Wohneigentums........... 154
Peter King
Die Privatisierung von Sozialwohnungen:
Das „Right to Buy“ in Großbritannien............................... 185
Gijs Dröge
Der niederländische Wohnungsmarkt: gegenseitige
Behinderung von Miete und Eigentum........................... 232
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6
Vorwort
7
Eine Analyse des deutschen Wohneigentumsmarktes er-
folgt durch Reiner Braun. Seine Analyse zeigt, dass selbst-
genutztes Wohneigentum hierzulande nach wie vor von gro-
ßer Bedeutung ist. Nach Ende des Zweiten Weltkrieges
wurde eine große Zahl neuer Wohnungen und Häuser ge-
baut. Dies prägt bis heute den Immobilien- und Mietmarkt in
Deutschland. Eine Entscheidung für Wohneigentum ist eine
Entscheidung über die langfristige Lebensplanung. Wohnei-
gentümer weisen daher vor allem in ihrem Spar- und Kon-
sumverhalten besondere Merkmale auf. Allerdings verän-
dert sich die Wohneigentumsquote. Diese Entwicklung hat
auch mit der zunehmender Mobilität und den Veränderungen
der sozialen Faktoren zu tun. So leben immer mehr Men-
schen in Singlehaushalten oder ohne Kinder. Diesen He-
rausforderungen müssen Anbieter und Politik in Zukunft ge-
recht werden.
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der weiteren Umgebung für die Attraktivität des Standortes.
Dies geschieht auch durch privates Engagement, zum Bei-
spiel in Schulen, Parteien oder in Vereinen. So wird erheb-
lich zur sozialen Stabilität beigetragen. Auch gesellschaft-
liche Konflikte werden durch Eigentum eher vermieden.
Darüber hinaus erhöht der Besitz einer Immobilie die Le-
benszufriedenheit, denn sie gibt die Möglichkeit zur freien
Entfaltung, bringt Bewegungsfreiheit und Unabhängigkeit
mit sich. Den Vorteilen stehen freilich auch einige Nachteile
gegenüber: So ist die Mobilität von Wohneigentümern im
Vergleich zu Mietern deutlich eingeschränkt. Auch wird ar-
gumentiert, dass insbesondere Einfamilienhäuser sehr viel
Fläche verbrauchen und den Individualverkehr erhöhen, was
wiederum mit Folgen für die Umwelt verbunden ist.
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Einen Überblick über die staatliche Förderung von Wohnei-
gentum gibt Peter Westerheide. Die staatliche Förderung
begann mit dem Wiederaufbau nach dem Zweiten Welt-
krieg. Dies geschah in erster Linie, um die Wohnungsnot zu
lindern, und zwar vor allem durch sogenannte „Vorsparför-
derung“, das heißt der Förderung von Ansammlung von Ei-
genkapital. Im Laufe der Jahre wurde diese Förderung um
verteilungsorientierte Elemente ergänzt. So konnten auch
Kleinsparer gefördert werden. Heute bietet die „Riester-
Rente“ eine staatliche Sparförderung zu diesem Zweck. Er-
gänzt wird die Vorsparförderung durch die Nachsparförde-
rung, also eine Förderung nach dem Erwerb von
Wohneigentum. Sie erfolgte zunächst durch steuerliche Ab-
zugsmöglichkeiten. Mit Einführung der Eigenheimzulage
wurde die Förderung von Einkommen abgekoppelt. Dies un-
terstützte vor allem den Eigenheimerwerb von Familien.
Nach Abschaffung der Eigenheimzulage erfüllt heute das
„Wohn-Riester“ diesen Zweck. Ein Vergleich zeigt, dass
Wohneigentum in vielen anderen Ländern ebenfalls staatlich
gefördert wird: entweder durch steuerliche Absetzbarkeit
oder durch die Förderung besonderer Gruppen bzw. für be-
stimmte Zwecke.
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denn es lässt sich nicht klar belegen, ob zum Beispiel durch
die Eigenheimzulage tatsächlich mehr Menschen sich zum
Kauf einer Immobilie entschieden haben. Zudem ist wahr-
scheinlich, dass die Eigenheimzulage zu künstlichen Markt-
verzerrungen geführt hat, Bauland zum Beispiel verteuert
und zu höheren Preisen im Baugewerbe geführt hat.
11
Michael Voigtländer diskutiert in seinem Beitrag die Privati-
sierung von kommunalem Wohneigentum. Obwohl ein aus-
reichend großer Markt privater Anbieter für Wohnimmobilen
auch für Mietzwecke vorhanden ist, ist ein großer Teil des
Wohneigentums noch immer im Besitz der öffentlichen
Hand. In einer Marktwirtschaft sollte der Staat jedoch sein
Engagement auf jene Marktfelder beschränken, in denen
der private Markt kein Angebot schaffen kann. Dies verhält
sich im Immobilienmarkt nicht anders. Der staatliche Mark-
teingriff ist aber nicht nur nicht notwendig, sondern er beein-
flusst den Markt in negativer Weise. Mietpreise werden
künstlich gemindert und Vorteile öffentlicher Unternehmen
behindern die privaten Anbieter in ihrem Marktzugang. Es ist
daher dringend geboten, dass staatliche Immobilienbestän-
de privatisiert werden. Wie dies erfolgreich gelingen kann,
zeigt das Beispiel der Stadt Dresden. Neben einer Entschul-
dung des kommunalen Haushaltes erfolgte hier eine Privati-
sierung, die marktwirtschaftlichen und sozialen Anforde-
rungen zugleich gerecht wird.
12
Maßnahme der Regierung unter Margaret Thatcher. Es war
maßgeblich verantwortlich für den Rückgang der Sozialwoh-
nungen in Großbritannien und für den Anstieg von selbstge-
nutztem Wohneigentum vor allem in Arbeiterhaushalten.
Auch hier wurden soziale und wirtschaftliche Faktoren glei-
chermaßen berücksichtigt und führten auch zur Absiche-
rung vieler sozial schwächerer Menschen.
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Da Wohneigentum für die Eigentümer viele positive Effekte
mit sich bringt, ist es aus liberaler Sicht wünschenswert,
dass Menschen Wohneigentum bilden. Liberale Politik kann
dies unterstützen, indem sie Wohneigentum fördert. Dabei
muss sie sich auf die Wohnversorgung bestimmter Zielgrup-
pen orientieren. Zu diesen Zielgruppen gehören zum Bei-
spiel Familien oder ältere Menschen. Denn Wohneigentum
ist ein wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge. Dies
gilt umso mehr vor dem Hintergrund des demographischen
Wandels, in dem der Einzelne gefordert ist, selbst mehr für
sein Einkommen auch im Alter vorzusorgen und sich nicht
nur auf staatliche die Vorsorge verlassen darf. Der Subjekt-
förderung ist daher grundsätzlich der Vorrang vor der Ob-
jektförderung zu geben. Eine gute Steuerpolitik ist daher
auch eine gute Wohnungspolitik. Denn eine niedrige steuer-
liche Belastung der Einkommen ermöglicht es den Men-
schen, bereits im Erwerbsleben Wohneigentum zu erwer-
ben und abzuzahlen und damit einen eigenverantwortlichen
Beitrag zur sozialen Absicherung zu leisten.
14
Reiner Braun
15
markt geprägt hat, wird in einem kurzen historischen Abriss
in Kapitel 1 skizziert.
16
nung an Attraktivität. Zum Ausgleich wurde auch der Bau
oder Erwerb von Wohneigentum gefördert. Es wäre dem
Staat billiger gekommen, beides nicht zu fördern. Anders
gewendet: Es wäre effizienter gewesen, den Wohnungsbau
neutral zu fördern. Etwa durch Schaffung eines elastischeren
Bodenmarktes. Niedrigere Grundstückskosten kommen
Mietern wie Eigentümern zugute – unabhängig vom persön-
lichen Steuersatz, sowie jenseits ausgefeilter Förderkonditi-
onen und unsicherer Halbwertszeiten der Förderinstru-
mente. Wie es künftig weitergeht, wird in Kapitel 3 diskutiert.
1. Historischer Abriss
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Schon vor dem Ersten Weltkrieg kam es in Deutschland zu
einem Dissens zwischen Wohnungsökonomen und Stadtpla-
nern. Eberstadt (1920) nannte die große Mietskaserne eine
„gewillkürte politische Schöpfung“ und zeigte, dass ein
dreistöckiger Wohnungsbau in kleinen Blöcken anders als
große Mietskasernen zu einer höheren Nutzungsqualität bei
niedrigeren Kosten geführt hätte. Die sozial engagierten
Wohnungsökonomen blieben jedoch ohne großen Einfluss.
Trotz anders lautender Empfehlungen einer Regierungskom-
mission wurden auch nach dem Ersten Weltkrieg kleine
Mietshäuser und Einfamilienhäuser regelrecht diskriminiert.
Diese Politik wurde nach dem Zweiten Weltkrieg fortgesetzt.
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Das wohl extremste Ergebnis entstand in der Mitte des 20.
Jahrhunderts in den großen Neubausiedlungen mit erheb-
lichem Hochhausanteil am Stadtrand im sozialen Wohnungs-
bau. Herstellung und Bewirtschaftung waren aufwändig und
für die Klientel ungeeignet. Der abstrakte, moderne Städte-
bau ab Mitte der 1960er und in den 70er Jahren ist beson-
ders unwirtschaftlich und geht an den Wünschen der Nach-
frage vorbei. Viele dieser Bauten werden lange vor ihrem
technischen Verschleiß ökonomisch obsolet geworden sein.
Diese Erfahrung zeigt: Städte und Wohnungen müssen den
Anforderungen der Bewohner entsprechen und in engem
Kontakt mit den Nutzern geplant werden.
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Viertel1 oder sonst einer Hochhaussiedlung zu wohnen. Di-
ese Erfahrung lehrt: Die gewinnorientierten Motive der Inve-
storen haben unter Wettbewerbsbedingungen durchaus
eine Qualität geschaffen, die bis heute anerkannt wird, wäh-
rend der wohlfahrtsstaatlich motivierte soziale Wohnungs-
bau, unter gemeinnützigen Vorzeichen errichtet, nach ersten
Pionierleistungen später meist zu geringer Wohnqualität
führte.
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37% höher als in irgendeiner anderen deutschen Großstadt
(vgl. Abbildung 2).
21
Wohnungsbau verteuert. Das erzwang Nachfragesubventi-
onen, damit Wohnen für breitere Schichten erschwinglich
wurde. Die Wohnungspolitik auf der Angebotsseite hat die
Wohnungspolitik auf der Nachfrageseite erzwungen.
22
In den 1980er Jahren expandierten die Siedlungsflächen –
trotz des politisch immer wieder verkündeten „Vorrangs für
die Innenentwicklung“. Gleichzeitig verstärkte sich die Gen-
trifizierung älterer Bestände. Die in den Großstädten schon
in den 1970er Jahren begonnene Umverteilung der Bewoh-
ner nach Einkommensschichten, Integrationsstatus oder So-
zialprestige setzte sich fort. Aus vielen Altbaugebieten mit
ehemals geringer Wertschätzung, bewohnt von Unter-
schichten und Einwanderern, wurden nostalgisch aufgewer-
tete Wohngebiete. Daraus ergaben sich erhebliche soziale
Spannungen. Das Mietrecht – vor allem der Schutz gegenü-
ber Eigenbedarfskündigungen – kann hier Härten vermei-
den. Noch mehr aber würde ein flexibles Produktionssystem
helfen: Leere Wohnungen sind der beste Mieterschutz.
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Die negative Ausstrahlung leerer Gebäude mindert in vielen
ostdeutschen Städten den Wert von Nachbargebäuden und
behindert so marktwirtschaftliche Investitionen. Es besteht
eine politische Scheu, diesen negativen externen Effekte –wie
in Großbritannien geschehen – durch Enteignungen zum Er-
tragswert zu begegnen. Das Dilemma: Auch Subventionen
entfalten jetzt problematische Wirkungen. Zum einen halten
Subventionserwartungen die Preise der untergenutzten oder
leer stehenden Immobilien künstlich hoch. Zum anderen wirken
staatlich geförderte Abrissprogramme vor allem in den großen
Plattenbausiedlungen am Stadtrand, obwohl dort die negativen
Ausstrahlungen geringer sind als in der Innenstadt. In den In-
nenstädten will man den nachhaltigen Leerstand auch in Grün-
derzeitbauten nicht eingestehen. Dafür muss man natürlich an-
gesichts der historischen Erfahrungen Verständnis haben.
24
Die aktuelle Lage
25
2. Besonderheiten der Wohneigentümer
Vermögensbildung im Lebenszyklus
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men auf. Denn – anders als viele meinen – bildet man Ver-
mögen nicht, indem man Steuersparmodelle nutzt oder
Sparzulagen kassiert. Nein, Vermögen bildet man vorwie-
gend durch Konsumverzicht. Weil die Einkommen während
der Ausbildung und zu Beginn der Erwerbstätigkeit gering
sind, wachsen die Vermögen im Laufe der Zeit aber nur all-
mählich an (vgl. Abbildung 5). Gleichzeitig fordern hohe Aus-
gaben zum Erwerb langlebiger Konsumgüter (Möbel, größe-
re Haushaltsgeräte, PKW) ihren Tribut: Ein Großteil des
zunächst angesparten Vermögen wird mittelfristig wieder
konsumiert.
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Erwerb von Wohneigentum. Diese Ereignisse gehen in
Deutschland oft Hand in Hand. Viele Haushalte brechen
dann in eine neue Spardimension auf: Im dritten Lebens-
jahrzehnt vervierfacht sich nahezu der Anteil Haushalte mit
selbst genutztem Wohneigentum und steigt nahezu auf
50% (vgl. Abbildung 6). Immobilienvermögen wird zur do-
minanten Vermögensanlage. Die Kehrseite dieser Entwick-
lung besteht in der – selbst auferlegten – Verpflichtung,
regelmäßige Zahlungen zur Bedienung der Kreditraten zu
leisten.
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schulden ein ganzes Stück abgetragen und fließen die Er-
sparnisse wieder verstärkt in Geldanlagen. Familien werden
zusätzlich entlastet, weil die Kinder finanziell selbständig
werden und beide Lebenspartner einer Vollzeit-Erwerbstä-
tigkeit nachgehen können.
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Die gute Nachricht lautet also: Wohneigentümer sind finan-
ziell besser abgesichert als Mieterhaushalte, weil sie über
fast doppelt so hohe Geldvermögen verfügen wie gleich-
altrige Mieter derselben Einkommensklasse (vgl. Abbildung
8). Allerdings erreichen typische Geldvermögen allenfalls
ein Niveau von einem halben oder einem Jahresnettoein-
kommen und sind deswegen angesichts der Lücken in der
Altersvorsorge nur Peanuts. Außerdem haben Wohneigen-
tümer auch zusätzliche Ausgaben in Form von Instandhal-
tungskosten zu bewältigen. Aber Wohneigentümer haben
neben ihren Sparkonten auch eine Immobilie. Und diese hat
im Durchschnitt einen Gegenwert von 5-6 Jahresnettoein-
kommen. Zum Eintritt in den Ruhestand können die Selbst-
nutzer des Jahres 2003 dann auf ein Gesamtvermögen in
Höhe von rund acht Jahresnettoeinkommen verweisen (96
30
Monatseinkommen; vgl. Abbildung 8). Für alle Mieterhaus-
halte zwingt sich deswegen die Frage auf: Wie schaffen es
die Selbstnutzer, bei gleichem Einkommen ein rund zehnmal
höheres Vermögen anzuhäufen?
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Frisch gebackene Wohneigentümer können die hohen an-
fänglichen Zins- und Tilgungsleistungen leichter tragen,
wenn der Ehe- oder Lebenspartner ebenfalls eine Erwerbs-
tätigkeit aufnimmt. Insofern stehen hinter den überdurch-
schnittlichen Haushaltseinkommen auch andere Lebenspla-
nungen als bei Mieterhaushalten. Tatsächlich finanzieren
Haushalte mit selbstgenutztem Wohneigentum ihren Kon-
sum aber auch seltener als Mieterhaushalte mithilfe eines
Ratenkredites. Selbst wenn die Wohnungseigentümer einen
Konsumentenkredit aufnehmen, dann weisen diese – ge-
messen am Einkommen – vergleichsweise geringe Volumina
auf. Darüber hinaus wird insbesondere in den Jahren unmit-
telbar nach dem Erwerb von selbstgenutztem Wohneigen-
tum weniger für Luxusgüter (Uhren, Schmuck etc.) sowie
für Restaurantbesuche und Urlaubsreisen ausgegeben (vgl.
Abbildung 10). Hier wird die bisweilen fast schon irrationale
Sparfreude von Wohneigentümern sichtbar.
32
Entlastung im Zeitablauf
Die Vermögensunterschiede zwischen Mietern und Eigentü-
mern erklären sich aber auch durch niedrigere Wohnkosten
der Selbstnutzer. Nach den Jahren mit hohen Zins- und Til-
gungsbelastungen steht ihnen ein höheres verfügbares Ein-
kommen nach Wohnkosten zur Verfügung. Bereits zehn
Jahre nach Erwerb, also typischerweise im Alter von Mitte
bis Ende 40 Jahren, liegt die mittlere Kreditbelastung unter
20%, bis zum Vorabend des Ruhestandes unter 10% und
damit weit unter vergleichbaren Mietbelastungen (vgl. Abbil-
dung 11). Selbst unter Berücksichtigung der laufenden Ko-
sten für Instandhaltung oder Grundsteuer liegt der Einkom-
mensanteil für Wohnen im Alter von 60 Jahren mit etwa
10% weit unterhalb der Einkommensbelastung gleichaltriger
Mieterhaushalte.
33
Sobald die Wohnkosten hinter den sonst üblichen Mietko-
sten zurückbleiben, steht dem Wohneigentümer bei iden-
tischem Nettoeinkommen nach Abzug der Wohnkosten ein
größeres Resteinkommen zur Verfügung. Wohneigentümer
müssen demnach nur eine geringere Geldrente ansparen,
um sich im Ruhestand denselben Lebensstandard wie ver-
gleichbare Mieter leisten zu können.
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lichen Entwicklung jeweils mehr Haushalte Wohneigentum
erworben haben und dann die typischen Verhaltensweisen
der Eigentümer entwickelt haben (z.B. in der Nachwende-
zeit Ostdeutschlands). Wäre Wohneigentum teuer und un-
erreichbar geblieben, dann hätten die zusätzlichen Eigentü-
mer auch die besondere Vermögensorientierung nicht
praktiziert. Offensichtlich gibt es diese rationalen, schon
sehr früh feststehenden Präferenzstrukturen nicht. Die
Präferenzen der Wohneigentümer zu Gunsten einer hohen
Vermögensbildung und hohen Erwerbsbeteiligung entste-
hen durch ein learning by doing. Man erwirbt Wohneigentum,
weil es besonders attraktiv ist und verschiedene Zwecke
erfüllt. Ist man dann Eigentümer geworden, muss man sich
an die sperrige Unteilbarkeit des Wohneigentums anpas-
sen. Es entsteht ein gewisser Zwang zur Mehrarbeit, zum
höheren Sparen und zur Einschränkung bestimmter For-
men des Konsums. Zumindest von den niedrigeren Wohn-
kosten im Alter profitieren dann aber alle Eigentümer –
auch die sonst weniger Sparsamen.
35
Jahr 2003. Hier entstand in Abweichung zum westdeut-
schen Markt vor allem durch die hohe Bereitschaft der Kom-
munen, preiswertes Bauland zu schaffen, ein sehr ela-
stisches Angebot. In der Folge können sich auch
vergleichsweise junge und einkommensschwache Haus-
halte den Erwerb von Wohneigentum leisten. Es zeigt sich:
„hohe Bodenpreise sind Ausdruck von Knappheit, also Aus-
druck der Armut, nicht des Reichtums“ (vgl. Engels, Sablot-
ny, Zickler, 1974: 29).
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onen von älteren Mieterhaushalten jetzt sterben und an de-
ren Stelle jüngere Rentner aus der Wirtschaftswunderge-
neration mit hoher Quote der Eigentümerhaushalte
„nachwachsen“, die in den eigentumsfreundlichen 60er
und 70er Jahren zu vergleichsweise günstigen Preis-Ein-
kommens-Relationen Wohneigentum erworben hatten
(vgl. Abbildung 13). Für die jüngeren Haushalte der 80er
und 90er Jahre dagegen waren die ökonomischen Rah-
menbedingungen weniger eigentumsfreundlich. Zwar be-
wegen sich die Zinsen seit Ende der 90er Jahre auf einem
historisch niedrigen Niveau, dafür stiegen die Grundstück-
spreise und Baukosten z.T. weit schneller als die Löhne
und Gehälter.
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Preis- und Kostensteigerungen erklären jedoch nicht das
gesamte Ausmaß der Verschiebungen. Hinzu kommen Ver-
änderungen in den Haushaltsstrukturen. Junge Haushalte
wohnen immer öfter alleine, Paare bleiben öfter als früher
kinderlos. Weil aber Familien mit Kindern eher als kinder-
lose Paare und diese wiederum eher als Singles im Woh-
neigentum leben, ist die Quote der Wohneigentümer bei
den jungen Haushalten nicht mehr angestiegen. Dies gilt,
obwohl jeder dieser „Typen“ für sich betrachtet häufiger
als früher Wohneigentümer wird (vgl. Abbildung 14). Nach
dem statistischen Bild haben Kinderlose eine geringe Affi-
nität zum Wohneigentum.
38
Dennoch sind solche Verhaltenweisen nicht konstant. Ein
stärker differenziertes Angebot kann neue Nachfrager-
schichten erreichen. So ist es in Großbritannien üblich,
dass auch junge Singles frühzeitig eine kleine Wohnung
kaufen, die beim Einzug eines Lebenspartners oder zur
Geburt des ersten Kindes gegen eine größere einge-
tauscht wird. Später, nach dem Auszug der Kinder oder im
Ruhestand, wechselt man auch wieder in eine kleine Seni-
orenwohnung. Dieses Lebenszykluswohnen führt zu hö-
heren Wohneigentumsquoten. Es wird in Deutschland ge-
rade auch als Folge des starren und teuren Angebots
weniger praktiziert. Als Voraussetzung für die Erschlie-
ßung des Alterssicherungspotentials von Wohneigentum
müsste Wohneigentum auch in Deutschland für mobile
und kinderlose junge Leute interessanter werden.
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Amerikaner in eigenem Wohnraum. Steigende Mieten
sind für große Mehrheiten im Alter in diesen Ländern kein
Thema. In der Umkehrung dieser Aussage wird der rela-
tive Lebensstandard der Mieter im Alter deutlich niedriger
sein, als der Einkommensabstand signalisiert. Armut der
Mieter im Alter wird angesichts der absinkenden Renten-
niveaus wahrscheinlich zum wachsenden Problem in vie-
len Ländern und vor allem auch zum Problem in den ty-
pischen Mieterstädten.
40
Auch innerhalb der Bundesrepublik sind hohe Unterschiede
im Ersterwerbsalter festzustellen. So erreichen mit Sach-
sen-Anhalt, Brandenburg und Thüringen nur in drei neuen
Ländern überhaupt ein Geburtsjahrgang die 50%-Marke
der Wohneigentümer (vgl. Abbildung 16). Mit Mitte 40 Jah-
ren sind die Haushaltsvorstände dann allerdings recht alt
und die Kinder schon bald aus dem Haus. Mit Ausnahme
von Berlin wird die 50%-Marke in allen alten Bundesländern
erreicht, wobei die Hamburger dafür 62 Jahre alt werden,
während im Saarland bereits jeder zweite 32-jährige Haus-
haltsvorstand im Eigentum wohnt.
41
3. Zur Zukunft des Wohneigentums
42
lich machen. Am Wohnungsmarkt wäre ein größeres Ange-
bot an kleinen, preiswerten Objekten dringlich. Ähnlich wie
bei der Altersvorsorge sind neue Verhaltensweisen und ein
anderes Selbstverständnis erforderlich. Insbesondere das
Konzept des Wohneigentums als lebenslange „Trutzburg“
müsste aufgegeben werden. Die Vorteile der Immobilie in
einer „Investitionskette“ mehrmaliger Transaktionen
müssten konzeptionell und real auf den Märkten dominie-
ren. Vor allem die Planungspolitik der Kommunen kann eine
solche Differenzierung der Märkte hin zum „Lebenszyklus-
wohnen“ fördern. Subventionen sind dafür nicht erforder-
lich, sondern sogar ungeeignet.
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Eine restriktive Baulandpolitik nützt vor allem den älteren Im-
mobilienbesitzern, die künstliche Knappheit steigert deren
Immobilienwerte. Eine restriktive Baulandpolitik geht zulas-
ten der jungen Familien, sie können die hohen Preise nicht
finanzieren. Wenn aber bei den jungen Haushalten nichts
passiert, dann wird die Wohneigentumsquote im früheren
Bundesgebiet nicht mehr weiter steigen. Die beschriebenen
Kohorteneffekte bei den Älteren sind weitgehend „durch“,
ein nennenswerter Anstieg der Eigentumsquoten allein
durch Alterung – der Motor der letzten Jahrzehnte – ist nicht
mehr zu erwarten.
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der der Boden stärker belastet wird als heute. Dadurch wür-
den Brachflächen und untergenutzte Grundstücke schneller
mobilisiert und „Spekulation“ eingedämmt. Die politischen
Widerstände sind aber groß.
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sprechenden Verzögerungen der Angebotsentwicklung zum
Teil extrem verschärft. In der Diskussion verweisen die
Kommunen darauf, dass die privaten Baulandanbieter zu
dieser Verschärfung beitragen, weil Bodeneigentümer in
der Phase rasch steigender Bodenwerte ihre Flächen vom
Markt zurückhalten und zusätzliche Verknappungseffekte
erzeugen. Zwischen planerischen Entscheidungen und Aus-
weitung des effektiven Angebots schiebt sich die Verkaufs-
bereitschaft des Eigentümers. Dieser wichtige Hinweis
übersieht allerdings, dass vorausschauende Kommunen im-
mer einen ausreichenden Vorrat an Bauland geschaffen hät-
ten, um einen Anbieterwettbewerb zu garantieren. Knappe
Baurechte sind die Grundlage spekulativer Zurückhaltung
des Angebots vom Markt.
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freiwillige Beteiligung zu erhöhen. Denn nach wie vor küm-
mern sich zu wenige Erwerbstätige ausreichend um ihre Al-
tersvorsorge. Die Attraktivität wurde nun durch mehr Anla-
gevielfalt erhöht. Als Nebenzweck kann es zu einer
Entlastung von Familien und einer Erhöhung der Wohneigen-
tumsquote kommen. Vorsichtige Schätzungen zeigen je-
doch, dass die Quote durch Wohn-Riester mittelfristig nicht
mehr als einen Prozentpunkt höher liegen wird. Angesichts
seit Jahren stagnierender Wohneigentumsquoten junger
Haushalte wäre das allerdings ein Niveausprung. Der An-
stieg resultiert im übrigen nicht aus der vergleichsweise ge-
ringen Riesterzulage, sondern aus Vorzieheffekten durch
die Vergrößerung des Eigenkapitals. So könnte Riester hel-
fen, dass die Deutschen nicht erst 45 Jahre alt werden müs-
sen, bis die Mehrheit einer Generation im Wohneigentum
lebt.
47
Literatur
48
Braun, R., (2003b), Führt die demographische Entwicklung
zum Immobiliencrash?, In: S-Immo-Brief, Nr. 0, September
2003.
49
Braun, R., Möhlenkamp, R., Pfeiffer, U. und Simons, H.,
(2001), Vermögensbildung in Deutschland – Wege zum
langfristigen Vermögensaufbau, empirica-Studie im Auftrag
der LBS Bundesgeschäftsstelle.
50
Pfeiffer, U., Faller, B., Braun, R. und Möhlenkamp, R.,
(2004), Wohnungspolitische Konsequenzen der langfri-
stigen demographischen Entwicklung, erschienen in der
BBR-Reihe „Forschungen“, Heft 117, Bonn.
51
Ulrich van Suntum
Gesellschaftspolitische
Vorteile des Wohneigentums
1. F
unktionen des Privateigentums
in einer Marktwirtschaft
52
So stehe der Mensch in der natürlichen Ordnung Gottes über
den Tieren und erst recht über den leblosen Dingen, woraus
sich eine entsprechende Verfügungsgewalt ergebe. Ebenso
wie Aristoteles hat aber auch Thomas von Aquin sehr deutlich
auf die positiven Wirkungen hingewiesen, die mit dem Privat-
eigentum verbunden sind. Demnach verschafft erst das Pri-
vateigentum dem einzelnen Freiheit und Sicherheit und zwar
nicht nur vor den Risiken des Alters, der Krankheit und der
Arbeitslosigkeit, sondern auch vor der Fremdbestimmung
durch andere, insbesondere den Staat. Gerade alte Men-
schen, die ihren Lebensabend ohne ausreichende eigene
Mittel in einem Heim verbringen müssen und dort ganz von
der Gnade staatlicher Fürsorge abhängig sind, bekommen die
Folgen der Eigentumslosigkeit sehr praktisch zu spüren.
53
einem gemeinschaftlich genutzten Garten nicht anders als
in bei der Überfischung eines frei zugänglichen Meeres.
54
Nutzungsrechten des Eigentums. Gerade am Beispiel der
Wohnimmobilien kann man sich diese Dimensionen gut klar-
machen (van Suntum 2008):
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vermietete Wohnung darf zum Beispiel nur unter sehr einge-
schränkten Voraussetzungen gekündigt werden, selbst
wenn der Eigentümer sie gerne selbst nutzen möchte.
56
oder weitervermietet. Es versteht sich von selbst, dass unter
solchen Umständen private Investitionen in fremdvermieteten
Wohnraum auf das Notwendigste beschränkt werden. Die
langfristigen Folgen hinsichtlich Zahl und Qualität des Wohn-
raums sind dementsprechend negativ.
57
zurechenbare Ansprüche auf künftiges Sozialprodukt dar,
aber es steht ihnen keine realwirtschaftliche Substanz für
die spätere Einlösung des Rentenversprechens gegenüber.
Dagegen wird bei privater Altersvorsorge nicht nur schein
bar, sondern tatsächlich ein realer Kapitalstock aufgebaut,
der später in gesamtwirtschaftlicher Sicht die Aufbringung
der Alterseinkünfte erleichtert.
Das gleiche gilt für die Beamtenpensionen, für die nicht ein-
mal ein individueller Eigentumsanspruch besteht. Da Pensi-
onen nämlich nicht aus Beiträgen, sondern unmittelbar aus
Steuermitteln finanziert werden, können sie praktisch belie-
big gekürzt oder auch – etwa durch Anrechnung anderer
Einkünfte – faktisch ganz gestrichen werden. Private Vermö-
gen und Versicherungen, und insbesondere eben auch Im-
mobilien, sind weit weniger stark staatlicher Willkür ausge-
setzt, da sie von der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG
geschützt werden.
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in der sogar die minimale Kapitalbasis einer dreimonatigen
Schwankungsreserve inzwischen aufgegeben wurde, ist
der beste Beleg dafür. Auch in den übrigen staatlichen Haus
halten des Bundes, der Länder oder der Kommunen finden
sich kaum Beispiele für das Anlegen einer Kapitalreserve.
Sie sind im Gegenteil durch ständig steigende Verschul-
dungsquoten gekennzeichnet, vielfach bei gleichzeitiger
Vernachlässigung auch nur der notwendigsten Ersatzin
vestitionen etwa in die Verkehrswege oder die kommunale
Versorgungsinfrastruktur. Dagegen sind private Immobilien
echte Kapitalrücklagen für die Zukunft der alternden Gesell-
schaft, die zudem in aller Regel im Zeitverlauf immer stärker
entschuldet werden.
2. V
orteile des privaten Wohneigentums
im Einzelnen
59
investieren, aus der man vielleicht schon bald wieder auszie-
hen will oder muss?
60
wegen oft zu permanenten gesellschaftlichen Konflikten
führen. In der Ökonomie ist dies als das Prinzipal-Agenten-
Problem bekannt: Der Prinzipal (hier der Wohnungseigentü-
mer) kann nur unvollkommen festlegen und kontrollieren,
welche Renovierungsleistungen der Agent (hier der Mieter)
erbringt. Das komplizierte deutsche Mietrecht und die hohe
Zahl der deswegen geführten Prozesse (im Jahr 2007 wa-
ren es rund 275.000) veranschaulichen diese Problematik
sehr deutlich.
61
– wer will schon Eigentum in einer unattraktiven oder gar
heruntergekommenen Gegend haben? Wohnungsgesell-
schaften, die einen Teil ihrer Wohnungen an die Mieter ver-
kaufen, machen darum oft die Erfahrung, dass dadurch das
ganze Wohngebiet an Attraktivität gewinnt. Dies ist auch
durch eine Untersuchung im Auftrag des Bundesamtes für
Bauwesen und Raumordnung (BBR) anhand von 21 Fallbei-
spielen in 14 westdeutschen Großstädten bestätigt worden
(Vogt u.a. 2003). Demnach führt der Verkauf von Bestands-
wohnungen an Selbstnutzer in sozial benachteiligten Stadt-
teilen in der Regel zu einer engeren Bindung der Bewohner
an „ihr“ Wohnviertel und erhöht sowohl die soziale Stabilität
der Viertel als auch die Zufriedenheit der dort lebenden
Menschen. Durch eine stärkere soziale Kontrolle verändere
sich zudem das Verhalten der Bewohner zum Gemein-
schaftseigentum positiv. In den untersuchten Fällen waren
Wohnungen sowohl an ihre bisherigen Mieter als auch an
neu Hinzugezogene verkauft worden, insbesondere auch an
nichtdeutsche Käufer und an junge Familien. Letzteres trug
zu einer stärkeren Durchmischung der Wohngebiete bei, die
sich ebenfalls positiv auf die Attraktivität und die soziale
Stabilität auswirkte.
62
Kinder und Jugendliche erklärt sich u.a. durch das stärkere
Interesse der Wohneigentümer an ihrer sozialen Umgebung
und der daraus entstehenden stärkeren sozialen Kontrolle
(Green and White 1997; Haurin u.a. 2002). Was die schu-
lischen Leistungen betrifft, beschränkt sich der positive Ein-
fluss des Wohneigentums allerdings auf die Kinder der Ei-
gentümer und strahlt offenbar nicht auf die Nachbarn aus,
so dass sich hieraus zumindest kein positiver externer Ef-
fekt ergibt (Voigtländer 2006: 32). Nach Dietz (2003: 13)
ist für die Erklärung regional unterschiedlicher Kriminalitäts-
raten die Wohneigentumsquote die zweitwichtigste Größe
neben dem Einkommen, wobei allerdings Ursache und Wir-
kung nicht immer genau getrennt werden können.
63
Geeignete Form der Altersvorsorge
Für das Wohnen in den eigenen vier Wänden wird oft das Ar-
gument vorgetragen, hier lasse sich Konsum und Altersvor-
sorge in idealer Weise miteinander verbinden („Die einzige
Altersvorsorge, in der Sie heute schon wohnen können“). Tat-
sächlich ermöglicht der kreditfinanzierte Kauf oder Bau eines
Eigenheims eine Optimierung des Lebenskonsums im Sinne
der Lebenszyklushypothese (Abb. 1). Diese geht davon aus,
dass das Haushaltseinkommen in den mittleren Lebensjahren
am höchsten ist, während es in der Frühphase der Erwerbstä-
tigkeit und in der Rentenphase jeweils geringer ausfällt. Der
Euro ist also in der mittleren Lebensphase gewissermaßen
weniger knapp als in den beiden Phasen davor und danach.
Unter diesen Umständen ist es in der Tat sinnvoll, sich in der
ersten Lebensphase zu verschulden, in der mittleren Lebens-
phase die Schulden zu tilgen und gleichzeitig für das Alter zu
sparen, um in der letzten Lebensphase schließlich neben der
Rente noch ein Zusatzeinkommen zu haben bzw. sein Vermö-
gen ganz oder teilweise in Konsum umzuwandeln.
64
Eben eine solche Konsumglättung über den Lebenszyklus
erfolgt beim kreditfinanzierten Eigenheimerwerb. Sie ist ins-
besondere für Familien mit Kindern sinnvoll, da die Zeit der
Familiengründung meist gleichzeitig durch geringes Einkom-
men und hohe Wohnbedürfnisse gekennzeichnet ist. Sind
die Kinder später aus dem Haus, können die Schulden ge-
tilgt und der Wohnkonsum wieder reduziert werden. Typi-
scherweise ist in der Praxis nach etwa nach 25 Jahren die
Belastung von Wohneigentümern mit Wohnkosten geringer
als diejenige vergleichbarer Mieter (Krings-Heckemeier u.a.
1997: 36).
65
prinzipiell benachteiligt. Selbst eine Rückkehr zu der früher
in Deutschland geltenden Investitionsgutlösung würde die-
sen Nachteil nicht vollständig beseitigen. Denn dann könnte
der selbstnutzende Eigentümer die Schuldzinsen auf sein
Haus steuerlich absetzen, während der Mieter die Zinsen für
einen entsprechenden Konsumkredit aus voll versteuertem
Einkommen bezahlen müsste (van Suntum 2009).
66
fenen erhöht (Kittiprapas u.a. 2007: 12). Dieser Zusammen-
hang gilt sowohl für Schwellenländer wie Thailand (Gray and
Kramanon 2007) als auch für Industrieländer wie Großbri-
tannien und Japan (Powdthavee 2007; Kusago 2007). Auch
für Deutschland lässt sich aus den Daten des sozioökono-
mischen Panels ein entsprechender Zusammenhang nach-
weisen (van Suntum/Uhde 2009).
67
Als bevorzugte Wohnform steht das Einfamilienhaus nach
einer von Jokl (1997: 12) zitierten Emnid-Umfrage mit 75%
der Nennungen ganz vorne, vor allem wenn es freistehend
ist (32% der Nennungen, Mehrfachnennungen jeweils mög-
lich). Dies steht in deutlichem Kontrast zu wohnungspoli-
tischen Vorstellungen, nach denen es eine Stadtwohnung,
eventuell mit Gemeinschaftsgarten, eigentlich genauso gut
tun würde. Auch hier führt es nicht viel weiter, die jeweiligen
Vor- und Nachteile „objektiv“ gegeneinander abzuwägen.
Was ökonomisch zählt, sind letztlich die Präferenzen der
Menschen, und diese gehen nach allem, was wir wissen, in
eine andere Richtung. So haben sich Versuche, die Vermö-
gensbildung in Deutschland durch staatliche Förderung
mehr in Richtung von Finanzvermögen zu lenken, empirisch
als weitgehend wirkungslos erwiesen – die Förderung wur-
de zwar angenommen, floss dann aber über entsprechende
Substitutionsprozesse letztlich doch wieder bevorzugt in
das Wohneigentum (Westerheide 1998: 245).
Wohneigentumsquoten international
Spanien 86% Österreich 56%
Belgien 74% Frankreich 55%
Griechenland 74% Dänemark 53%
Italien 72% Niederlande 53%
Großbritannien 69% Deutschland 43%
Schweden 65% Schweiz 36%
Quelle: Institut für Städtebau
68
Darauf weisen auch die international hohen Wohneigen-
tumsquoten hin. Deutschland liegt hier mit 43% mit Aus-
nahme der Schweiz (36%) 3 am unteren Ende der Skala,
wenn auch mit steigender Tendenz (Tabelle). Dies liegt
zweifellos auch an der historischen Sondersituation
(Behring/Helbrecht 2002: 15).
69
3. G
esellschaftliche Nachteile des selbstge-
nutzten Wohneigentums
70
so etwa von der Wohndauer (negativ), dem Einkommen (po-
sitiv), dem Alter (negativ) und dem Bildungsgrad (positiv).
71
weniger häufig sind (Bover u.a. 1989; Voigtländer 2006:
35). Die Frage, inwieweit das Wohneigentum tatsächlich die
Flexibilität des Arbeitsmarktes beeinträchtigt, kann daher
bisher nicht eindeutig beantwortet werden.
72
triebspensionen getroffen, während speziell in Deutschland
(und Österreich) die Immobilienpreise stabil geblieben sind.
73
stellt man, dass von dieser Fläche etwa die Hälfte Freiflä-
chen, insbesondere Gärten sind, dann beläuft sich der An-
teil der durch Wohngebäude einschließlich Garagen,
Zufahrten und Wege tatsächlich „versiegelten“ Flächen auf
lediglich 1,6% der insgesamt genutzten Fläche. Die Flä-
cheninanspruchnahme („verbrauchen“ kann man Flächen
nicht!) durch das Wohnen ist in Deutschland also insgesamt
vergleichsweise gering, was örtlich begrenzte Probleme na-
türlich nicht ausschließt.
74
4. Fazit
75
Literatur
76
Gray, R./R. Kramanon (2007), A feeling of self-sufficiency
and happiness among Thai people, Paper presented at the
International Conference “Happiness and Public Policy”,
July 18-19, Bangkok.
77
Kemper, Franz-Josef (1994), Kategoriale Datenanalyse mit
Logit- und log-linearen Modellen in der Regionalforschung.
Das Beispiel der Determinanten von prospektiver und retro-
spektiver Wohnmobilität, Allgemeines Statistisches Archiv,
Jg. 78, S. 114-124.
78
Mankiw, Gregory N./David N. Weil (1989), The Baby
Boom, The Baby Bust, and the Housing Market, NBER Wor-
king Paper No 2794.
79
Stein, J (1995), Prices and trading volume in the housing
market: A model with downpayment effects, Quarterly Jour-
nal of Economics, Vol. 110, S. 379-406.
80
Vogt, Katrin/Peter Pulm/Anett Endesfelder (2003), Poten-
ziale der Wohneigentumsbildung für die soziale Stabilität
von Stadtvierteln. Forschungsvorhaben im Auftrag des Bun-
desministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen,
Bonn.
81
Peter Westerheide
Staatliche Förderung
des Wohneigentums
1. Einleitung
82
2. Ziele und Begründungen der Wohneigentums-
förderung
83
Verteilungs- und gesellschaftspolitische Begründung der
Wohneigentumsförderung
84
Die damit verbundene Umverteilung von Markteinkommen
zugunsten von Bevölkerungsschichten mit geringer Ressour-
cenausstattung ist Ergebnis der politischen Willensbildung
und ökonomischer Beurteilung nur in Grenzen zugänglich.
Eine – nicht leicht konkret definierbare – ökonomische Gren-
ze ist sicher dort gegeben, wo Leistungsanreize durch die
Umverteilung so stark verringert werden, dass die Wachs-
tumschancen einer Volkswirtschaft signifikant beeinträchtigt
werden.
85
Wirtschaftsordnung umso besser funktioniert, je breiter der
Kreis der Vermögensbesitzer ist (Westerheide 1990: 14f.).
86
Aus ordnungspolitischer Sicht bestehen erhebliche Interpre-
tationsspielräume für die Legitimität staatlichen Eingreifens
aus meritorischen Gründen.2 Auch bei weiter Auslegung fällt
es jedoch schwer, die Wohneigentumsförderung direkt mit
meritorischen Argumenten zu begründen, da private Haus-
halte im Allgemeinen eine hohe Präferenz für Wohneigen-
tum haben und sie ihre Wohnbedürfnisse tendenziell wohl
kaum unterschätzen. In der Debatte um die staatliche Woh-
neigentumsförderung wurden entsprechende Argumente je-
doch durchaus vertreten. So argumentierte Albers
(1985: 515): „Schließlich werden die Vorteile eines Woh-
nens im eigenen Haus durch den dadurch gewonnenen Frei-
heitsraum für eine gesunde Entwicklung von Kindern, aber
auch für sinnvolle Freizeittätigkeiten (Hobbies der Eltern)
vielfach unterschätzt, weil diese Vorteile erst langfristig er-
kennbar werden bzw. sich die Nachteile beengter Wohnver-
hältnisse erst auf lange Sicht auswirken.“
87
Ein tragfähigerer Begründungszusammenhang ergibt sich
aus Effizienzüberlegungen: Wenn sich eine Förderung be-
stimmter Anlageformen als besonders geeignet erweist, die
Spar- und Vorsorgeneigung der privaten Haushalte zu stär-
ken, dann kann hier aus meritorischer Sicht ein Ansatzpunkt
für gezielte Fördermaßnahmen gesehen werden. Tatsäch-
lich zeigt sich in mehreren Untersuchungen ein positiver Zu-
sammenhang zwischen Wohneigentumsbildung und Spar-
verhalten: Danach bilden Wohneigentümer nicht nur mehr
Immobilienvermögen, sondern auch mehr Geldvermögen
als Mieter. Dieser Befund kann auch aufrechterhalten wer-
den, wenn andere Einflüsse (z.B. Einkommenshöhe, Alter,
Haushaltsgröße etc.) berücksichtigt werden.3
88
rungsmaßnahmen sowie mit fiskalischen Maßnahmen zur
Beeinflussung der Preisstruktur auf den entsprechenden
Märkten intervenieren.
89
Wohnumfeldes legen als Mieter.4 Im weiteren Sinne kann
auch eine wohnungspolitisch motivierte Angebotsauswei-
tung auf dem Wohnungsmarkt aus individueller Sicht als po-
sitiver externer Effekt angesehen werden: Denn sofern die
Eigentumsbildung mit der Schaffung neuen Wohnraums ein-
hergeht, werden damit potenziell Sickereffekte auf dem
Mietwohnungsmarkt ausgelöst, da die bisherigen Mietwoh-
nungen der neuen Wohneigentümer nun anderen Nachfra-
gern zur Verfügung stehen. Schließlich können positive ex-
terne Effekte auch mit einer familienpolitisch motivierten
Wohneigentumsförderung verbunden sein, soweit daraus
positive gesellschaftliche oder demographische Effekte re-
sultieren, die in der individuellen Perspektive keine Berück-
sichtigung finden.
3. E
ntwicklung der Wohneigentumsförderung
in Deutschland
90
mögenspolitik und ihrer im Zeitverlauf variierenden Schwer-
punktsetzungen zu betrachten. In einer Grobgliederung
können in Deutschland verschiedene Phasen der Vermö-
genspolitik unterschieden werden, in denen jeweils auch die
Wohneigentumsförderung eine entsprechende Ausrichtung
hatte. Dies gilt insbesondere für die Vorsparförderung, also
die Förderung der Ansammlung von Eigenkapital (und Darle-
hensansprüchen) für den Wohneigentumserwerb durch
Bausparen. Die Entwicklung der Nachsparförderung – also
die Förderung nach dem Erwerb von Wohneigentum – folgt
dieser Phaseneinteilung nur bedingt. Aus diesem Grund
empfiehlt es sich, die Entwicklung beider Förderlinien ge-
trennt zu betrachten.
91
1993: 308f.; Miegel 1987: 15; Albers 1985: 518f.; Ruf
1977: 427ff.).
92
– Phase des asymmetrischen Abbaus der Förderung
Ein vorläufiger Höhepunkt der Sparförderung in der Bun-
desrepublik wurde in den 1970er Jahren erreicht. Bereits
Anfang der 1980er Jahre wurde die Förderung abge-
schmolzen. So wurde die Förderung nach dem Sparprä-
miengesetz abgeschafft und das Förderniveau auch in
den anderen Bereichen der Geldvermögensbildung ge-
senkt: Die asymmetrische Absenkung des Förderniveaus
führte zu einer zunehmende relativen Begünstigung von
Familien und Haushalten mit geringem Pro-Kopf-Einkom-
men.
93
hung der Förderhöchstbeträge statt. Im Gegenzug wurde
allerdings die einkommenssteuerliche Abzugsfähigkeit
von Bausparbeiträgen ganz abgeschafft. In der Begrün-
dung für die Aufstockung der Förderung wurde einerseits
auf die Förderung der Schaffung von Wohneigentum all-
gemein, zum anderen aber bereits auf den Altersvorsor-
geaspekt („eigene Wohnung als wesentlicher Bestand-
teil der Altersvorsorge“6) Bezug genommen.
94
Vermögen: In allen Fällen kann das erworbene Vermö-
gen gar nicht (Förderung nach § 3 Nr. 63 EStG, Rürup-
Rente) oder nur zu einem kleinen Teil (30% bei der Rie-
ster-Rente) als Einmalauszahlung vereinnahmt werden.
Ein förderunschädlicher Zugriff auf das Vermögen vor Er-
reichen der Rentenphase ist – mit Ausnahme des sog.
Entnahmemodells nach § 92 a/b EStG bei der Riester-
Rente – nicht möglich. Diese Phase ist zugleich gekenn-
zeichnet durch den Abbau der Förderung spezifischer
Anlageformen, insbesondere die Einschränkung der steu-
erlichen Förderung des Sparens in kapitalbildenden Le-
bensversicherungen.
95
dem kollektiven Bausparen in seiner bisherigen Form
nicht kompatibel.
96
die Zinsen nicht mehr abzugsfähig. Im Gegenzug musste
aber der Nutzungswert selbst genutzten Wohneigentums
nicht mehr versteuert werden.
97
Ab dem 01.01.2004 wurde das Fördervolumen der Eigen-
heimzulage (für Neufälle) durch eine Absenkung der Ein-
kommensgrenzen sowie eine Reduzierung und Anglei
chung der Fördersätze für Alt- und Neubauten (vgl.
Tabelle 1) um ca. 30% gekürzt. Zu Jahresbeginn 2006
wurde die Eigenheimzulage für Neuanträge wieder abge-
schafft.
Förderhöhe
Neubau Grundzulage Kinderzulage Bemessungsgrundlage
1.1.1996 5.000 1.500 DM 5,0% der AHK*
1.1.2004 1.250 800 Euro 1,0% der AHK*
98
Integration der Wohneigentumsförderung in die Förde-
rung der privaten Altersvorsorge
99
licher Sonderausgabenabzug von max. 2.100 € je Förderbe-
rechtigen steuerlich geltend gemacht werden (steuerliche
Günstigerprüfung).
100
mobilienerwerbs als Eigenkapital in die Immobilie umgeschichtet
werden kann. Anschließend können Eigenbeiträge und Einzah-
lungen direkt für die Tilgung des Immobilienkredits verwendet
werden. Die Bausparkassen als spezielle Anbietergruppe bie-
ten darüber hinaus riesterfähige Bausparverträge an, die so-
wohl die Anspar- als auch die Tilgungsphase umfassen.
101
des Volumens an Fördergeldern zu rechnen, das über Wohn-
Riester-Verträge in den Wohnungsmarkt fließt. Die Budget-
belastungen könnten vorübergehend sogar die Eigenheim-
zulagenförderung übersteigen, weil die Riester-Förderung
nicht wie die Eigenheimzulage auf 8 Jahre befristet ist und die
Rückflüsse aus der nachgelagerten Besteuerung erst spät
einsetzen werden.
102
Dies geschieht einerseits dadurch, dass Wohneigentum
steuerlich generell besser gestellt wird als andere Anlage-
formen, zum anderen dadurch, dass besondere Förde-
rungen für bestimmte Bevölkerungsgruppen und Förder-
zwecke angeboten werden.
Grund- Mehrwertsteuer
Steuern Abzugs- Vermö- steuer/ auf neue
auf fähigkeit Besteuerung des Erbschaftsteuer gens- Immobi- Immobilien wie
Eigentü- von Wertzuwachses steuer ilien- auf andere
mermiete Zinsen steuer Gebrauchsgüter
Unter- Unter-
schiedliche schiedliche
Auf
Auf selbst Behandlung Behandlung
selbst
genutztes von von
ge-
Wohnei- Wohnei- Wohnei-
nutztes
gentum gentum und gentum und
Woh-
nach 10 anderen anderen
neigen-
Jahren Vermö- Vermö-
tum
gensanla- gensanla-
gen gen
Belgien Ja Ja Nein Nein Ja Nein Nein Nein Ja
Deutschland Nein Nein Nein Ja Ja Ja Nein Ja Frei
Irland Nein Ja Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ermäßigt
Griechenland Nein Ja Ja1 Nein Nein Nein Nein Ja Ja
Spanien Nein Ja Ja11 Ja Ja Ja Ja Ja Ermäßigt
Frankreich Nein Ja Nein Ja Ja Nein Ja Ja Ja
Italien Nein Ja Nein Ja Ja Ja Nein Ja Ermäßigt
Niederlande Ja Ja Nein Nein Ja Ja Nein Ja Ja
österreich Nein Ja Nein Nein Ja Ja Nein Ja Frei
Portugal Nein Ja Ja11 Ja Nein Nein Nein Ja Frei
Finnland Nein Ja Nein Nein Ja Nein Nein Ja Frei
103
Tabelle 2 macht deutlich, dass in vielen europäischen Län-
dern Wohneigentum steuerlich bevorzugt behandelt wird. In
nahezu allen Ländern – Deutschland stellt hier eine Ausnah-
me dar – können Fremdkapitalzinsen steuerlich geltend ge-
macht werden. Dennoch muss mit Ausnahme von Belgien
und den Niederlanden in keinem der betrachteten Länder
die Selbstnutzung des Eigentümers in Form der ersparten
Mietausgaben – die sogenannte unterstellte Eigentümermie-
te – versteuert werden. In den meisten Ländern bleibt darü-
ber hinaus der Wertzuwachs selbst genutzten Wohneigen-
tums steuerfrei. In einigen Ländern gibt es darüber hinaus
Ermäßigungen bei der Erbschaftsteuer. In allen hier ver
glichenen Ländern werden schließlich private Immobilien-
transaktionen von der Umsatzsteuer befreit oder unterlie-
gen einer Umsatzsteuerermäßigung.
104
stattfindet und besondere Zielgruppen der Vermögenspoli-
tik (junge Sparen und Sparer mit niedrigen Einkommen) in
besonderem Maße am Bausparen partizipieren. Bausparer
in den unteren Einkommensklassen und in den unteren Al-
tersgruppen verfügen über ein deutlich höheres Vermögen
als Nicht-Bausparer. Diese deskriptiven Ergebnisse bestäti-
gen sich auch in detaillierten ökonometrischen Analysen, in
denen eine signifikant höhere Sparquote für Bausparer er-
mittelt werden kann. Diese Unterschiede lassen sich zum
Teil damit erklären, dass Haushalte mit höherer Sparneigung
auch mit größerer Wahrscheinlichkeit Bausparverträge ab-
schließen. Erkenntnisse der verhaltensorientierten Finanz-
marktforschung lassen aber auch vermuten, dass die Flexi-
bilität der Vertragsgestaltung, der hohe Bekanntheitsgrad
und die staatliche Förderung die Akzeptanz von Bauspar-
verträgen und das Sparverhalten positiv beeinflussen (Rot-
fuß/Westerheide 2009).
105
ten, implizieren diese positiven Ergebnisse aber noch keine
Effekte auf dem Wohnungsmarkt. Allerdings gaben in einer
aktuellen Befragung im Durchschnitt rund 70% der Bauspa-
rer an, ihre Bausparguthaben ausschließlich oder teilweise
wohnungswirtschaftlich zu verwenden (Rotfuß/Wester-
heide 2009). Besonders hoch ist der Anteil mit rund 80% in
mittleren Einkommensklassen zwischen 2.000 und 3.000
Euro monatlichem Haushaltsnettoeinkommen. Empfänger
von Wohnungsbauprämie weisen einen etwas höheren
durchschnittlichen Anteil von 74% aus, Nicht-Empfänger von
Wohnungsbauprämie dagegen einen geringeren Anteil von
67%. Wohnungsbauprämienempfänger, die die gesamte
Sparzeit über Prämie erhalten haben, geben zu über 80%
wohnungswirtschaftliche Verwendungen an. Darunter domi-
niert klar die Modernisierung und Renovierung von Immobi-
lien: Mehr als 40% aller Bausparer und mehr als 50% der
Empfänger von Wohnungsbauprämie über die gesamte
Sparzeit geben diesen Verwendungszweck an.
106
gungen zu verzeichnen, nach Kürzung der Ansprüche 2004
und schließlich nach Abschaffung der Eigenheimzulage
2006 dagegen ein erheblicher Rückgang. Seit 2007 bewe-
gen sich die Baugenehmigungen auf vergleichsweise nied-
rigem Niveau (vgl. Abbildung 2).
107
1990er Jahre bei rund 44-46% der Haushalte stagnierende
Wohneigentumsquote in Deutschland liefert keine unmittel-
bare Evidenz für positive Effekte der Förderung.
108
4. Zusammenfassung und Ausblick
109
Nach ersten Zahlen – die ersten Wohn-Riester-Produkte
wurden Anfang November 2008 zertifiziert – scheint das
Produkt, seiner Komplexität und Erklärungsbedürftigkeit
zum Trotz, auf hohe Akzeptanz zu stoßen.8
8 Das Bundesministerium für Arbeit und Soziales schätzt die bis zum
Jahresende 2008 abgeschlossenen Wohn-Riester-Verträge auf 40.000
(BMAS 2009). Nach Branchenberichten sind im ersten Quartal 2009 wei-
tere 60.000 Verträge hinzugekommen (Handelsblatt 2009).
110
Literatur
111
liche Forschung e.V. (Hrsg.). Zeitschrift für Immobilienöko-
nomie, Sonderausgabe 2009.
112
Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen (2006), Kapi-
tel Wirkungen auf die Wohungsmärkte, in: Zentrum für Euro-
päische Wirtschaftsfoschung Gmbh (ZEW), Institut für Sied-
lungs- und Wohnungswesen, KPMG (2006): Immobilie als
Altersvorsorge. Mannheim 2006 (unveröffentlichte Studie
im Auftrag des BMVBS/BBR).
113
Rotfuß, Waldemar und Peter Westerheide: Eine Analyse
der Wohnungsbauprämienförderung aus empirischer Sicht.
In: Kredit und Kapital (im Erscheinen).
114
Wolswijk, Gudio (2008), FISCAL ASPECTS OF HOUSING
IN EUROPE. Working Paper. Download www.oenb.at/de/
img/guidowolswijk_tcm14-89925.pdf (30.08.2009).
115
Arnold Kling
Amerikas Subprimekrise1
116
Das Risiko der Hypothekendarlehen wurde durch den Pro-
zess der Verbriefung weiter erhöht, was Banken und ande-
ren Finanzinstituten die Möglichkeit einer starken Hebelwir-
kung eröffnete. Dies bedeutete das Eingehen von Risiken
mit relativ wenig Kapital zum Schutz der eigenen Zahlungs-
fähigkeit. Die Institute erfüllten dabei zwar die geltenden
Vorschriften hinsichtlich ihrer Eigenkapitalausstattung, doch
boten diese Vorschriften keinen ausreichenden Schutz für
die Sicherheit und Unversehrtheit von Banken und anderen
großen Finanzinstituten.
117
der Wissensabstand näher beleuchtet, der quantitative Risi-
komodellierer von den verantwortlichen Führungskräften in
den Unternehmen und den Regulierungsbehörden unter-
schied, bevor abschließend ein Ausblick auf mögliche Sze-
narien einer Reform der bestehenden Vorschriften skizziert
wird.
1. Hintergrund
118
ser Fünf-Jahres-Zeitraum war jedoch für die
Darlehensnehmer nicht ausreichend, um genügend Gelder
zusammenzutragen, um die „Ballon“-Zahlung leisten zu kön-
nen, so dass das gesamte System allein davon abhing, ob
der Darlehensnehmer bei Fälligkeit des Ausgangsdarlehens
ein neues Darlehen erhalten würde.
Die Antwort der Politik des New Deal von Franklin Roosevelt
auf diese Probleme sah zur Beruhigung der Anleger eine
Einlagensicherung vor. Ziel dieser Einlagensicherung war es,
Anstürme auf die Banken zu verhindern; ein Ziel, das auch
nahezu vollständig erreicht werden konnte. Eine andere
119
Maßnahme des New Deal bestand in der Förderung von Hy-
potheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren, also Darlehen,
zu deren Tilgung ein monatlicher Teil des Nominalwertes so-
wie Zinsen bezahlt wurden, so dass der ausstehende Darle-
hensbetrag bis zum festgelegten Endtermin schrittweise auf
null sank und die Gefahr einer fällig werdenden „Ballon“-
Zahlung ausgeschlossen war.
120
In den 1970er Jahren kam es zu einem Anstieg von Inflation
und Zinssätzen. Höhere Zinssätze senkten den Marktwert
der ausstehenden Hypotheken der S&L-Institute, die in
Zeiten geringer Inflation mit Zinssätzen 6% oder weniger
ausgegeben worden waren. In den frühen 1980er Jahren
erreichten die Hypothekenzinssätze im Zuge der strengeren
Währungspolitik zur Senkung der Inflation Werte von 12%.
Zudem schnellten die Zinsen für kurzfristige Darlehen in die
Höhe, so dass die S&L-Institute entweder hohe Zinssätze
bezahlen mussten, um an Geld zu kommen, oder Einlagen
an Wettbewerber verloren.
121
sichtsbehörden wurden daran gehindert, von den S&L-Insti-
tuten rechtzeitig eine Kapitalerhöhung zu verlangen bzw. in-
solvente Einrichtungen zu schließen. Im Rahmen der auf den
Anschaffungskosten beruhenden Rechnungslegung wurden
Hypotheken mit niedrigen Zinssätzen, deren Wert aufgrund
von steigenden Marktzinssätzen gesunken war, zu ihrem ur-
sprünglichen Wert verbucht. Durch dieses Vorgehen wur-
den das ausgewiesene Kapital und der Nettowert der S&L-
Institute zu hoch angesetzt. Der dritte Faktor betraf die
Tatsache, dass es keine formellen Kapitalstandards mehr
gab, so dass ein zu großer Teil des Risikos von den Steuer-
zahlern und ein zu geringer Teil von den S&L-Instituten selbst
getragen wurde.
122
Im Folgenden soll nun aufgezeigt werden, wie all diese Maß-
nahmen zur Beilegung der S&L-Krise zum Entstehen der
Subprimekrise beitrugen. Der Verbriefungsprozess führte
zu einer hohen Anzahl von Vermögenswerten, die durch un-
solide Hypothekendarlehen unterlegt waren. Die Nachfrage
nach diesen Vermögenswerten wurde durch risikobasierte
Eigenkapitalvorschriften geschürt, wie der zweite Teil dieses
Beitrags aufzeigen wird. Diese risikobasierten Eigenkapital-
vorschriften und die Rechnungslegung auf Grundlage des
Marktwertes griffen schließlich in einer Weise ineinander,
die den Finanzzyklus verstärkte. Angesichts euphorischer
Märkte und aufgeblähter Anlagewerte schien das Banken-
kapital stark zu sein. Mit nachlassendem Vertrauen der Mär-
kte mussten die Banken den Wert ihrer Anlagen jedoch
nach unten korrigieren, was eine Schwächung ihrer Kapital-
ausstattung, die Notwendigkeit, mehr Anlagen zu verkaufen
und schließlich eine weitere Entwertung zur Folge hatte.
Diese Abwärtsspirale war einer der Hauptgründe für die Un-
zufriedenheit bei Bankern und Politikern.
123
Angenommen, die große Hypothekenbank Countrywide Fun-
ding gibt in diesem Monat zweihundert Standard-Hypothe-
kendarlehen mit einem durchschnittlichen Umfang von je-
weils 300.000 US-Dollar aus, was einem Gesamtwert von
60 Millionen US-Dollar entspricht. Countrywide verkauft diese
Darlehen an Freddie Mac, die ihrerseits ein durch die Hypothe-
ken unterlegtes Wertpapier ausgibt. Anteile an diesem
Wertpapier können daraufhin von Banken oder Pensions-
fonds aufgekauft werden, die monatlichen Zahlungen der
Schuldner werden direkt an die Banken und Pensionsfonds
weitergeleitet.
124
piere wurden als so genannte Private-Label-Wertpapiere bekannt.
Diese bieten einzelnen Wertpapierinhabern Schutz vor Hy-
pothekenausfällen, während andere Wertpapierinhaber
gleichzeitig höheren Risiken ausgesetzt werden. Dies ge-
schieht durch die Unterteilung der Wertpapiere in Tranchen,
wobei die Inhaber einzelner Tranchen sämtliche Verluste tra-
gen, solange nicht mehr als beispielsweise 5% der Hypothe-
ken ausfallen. Die Inhaber der übrigen Tranchen tragen folg-
lich keinerlei Risiko, sofern die Ausfälle 5% nicht übersteigen.
125
darin bestärkt, AAA-Wertpapiere zu halten. Für Wertpa-
piere mit einem AAA-Rating ist nur die Hälfte des Kapitals
erforderlich, das für ein als riskant eingestuftes Wertpapier
vorgeschrieben ist, so dass die Bank durch das Halten von
AAA-Wertpapieren anstelle von riskanteren Anlagen ihre Ei-
genkapitalrendite effektiv verdoppelt.
126
stimmte Antragsteller in Übereinstimmung mit der Unter-
nehmenspolitik zu akzeptieren oder abzulehnen. Nach
erfolgter Ausgabe des Darlehens befolgen die Beschäf-
tigten im Falle eines Zahlungsausfalls des Darlehensneh-
mers die vorgesehenen Unternehmensrichtlinien, setzen
sich mit dem Schuldner in Verbindung und lösen das Pro-
blem.
127
steht zu erwarten, dass der Bank dadurch, dass Initiatoren
faule Kredite durch die Risse in den Überwachungssyste-
men der Banken schleusen, höhere Verluste aus Zahlungs-
ausfällen entstehen.
128
eine nationale Großbank und finanzierte US-weit Darlehen.
Damals gab sie jedoch noch keine verbrieften Hypotheken-
darlehen aus, sondern finanzierte ihre Vermögenswerte als
Agentur der US-Regierung durch die Ausgabe von Anlei-
hen. Um die Schulden von Fannie Mae aus ihren Büchern zu
tilgen, privatisierte die Regierung Fannie Mae 1968 durch den
Verkauf ihrer Anteile an Investoren. Die Regierung mag da-
bei zwar ein implizites Versprechen abgegeben haben, eine
Insolvenz von Fannie Mae nicht zuzulassen, doch tauchte
dieses Versprechen in keiner Regierungsbilanz auf.
129
verschuldung. Ähnliche Buchhaltungstricks können bei allen
größeren Verbriefungswellen beobachtet werden. Der an-
dere große Vorteil einer Verbriefung ist, dass diese weniger
regulierten Unternehmen die Möglichkeit bieten, schneller
zu handeln als Einlageninstitute. Wenn der regulierte Ban-
kensektor nicht in der Lage war, die Nachfrage nach Hypo-
theken zu decken, trat die Verbriefung mit all ihren Vor- und
Nachteilen ein und füllte die Lücke. Während Einlageninsti-
tute (Banken und S&L-Institute) von den Regulierungsbe-
hörden oder -agenturen in Washington strenger im Zaum
gehalten wurden, konnten die Emittenten von durch Hypo-
theken unterlegten Wertpapieren Kapital bereitstellen. Hät-
te jedoch immer ein so genanntes Level Playing Field bestan-
den, wäre ein solches Verbriefungsphänomen vermutlich
nicht möglich gewesen. Die Agenturkosten hätten Verbrie-
fungen ohne Ausgleich durch regulatorische Vorteile ins
Aus katapultiert.
1970 wurden die S&L-Institute als die zur damaligen Zeit do-
minierenden Hypothekenemittenten durch zahlreiche regu-
latorische Vorschriften in ihrem Handeln eingeschränkt. Die
von ihnen für Einlagen angebotenen Zinssätze wurden durch
die Regierung im Rahmen der so genannten „Regulation Q“
nach oben begrenzt. Aufgrund der stetig wachsenden Infla-
tion lagen die Kapitalmarktzinsen deutlich über den Ober-
grenzen gemäß der Regulation Q, so dass das Geld der Spar-
kassen bald knapp wurde. Kleinere, weniger regulierte
Wettbewerber – Geldmarktfonds – schöpften Geld aus Pri-
märeinlagen ab.
130
Die Sparkassen in Kalifornien waren von der Kapitalver-
knappung besonders betroffen. Zur damaligen Zeit konnten
Einlageninstitute noch nicht über die Grenzen der einzelnen
Bundesstaaten hinweg operieren, so dass die recht hohen
Spareinlagen aus dem Osten der USA nicht in den Westen
gelangen konnten.
131
wie möglich über die Zwangsversteigerung wieder hereinzu-
holen.
132
nehmen im Verbriefungsgeschäft aktiv und hielten Portfo-
lios.
2003 hielten Freddie Mac und Fannie Mae gemeinsam 50% der
in den USA ausstehenden Hypothekenschulden. Die Einla-
geninstitute konnten nicht länger mit den beiden als so ge-
nannte Government Sponsored Enterprises (GSE) bekannten Unter-
nehmen Schritt halten.
133
pitalquote von unter 3% führten, was deutlich unter der für
Banken geltenden Eigenkapitalquote liegt.
134
1990er Jahren hatte das Credit Scoring bei den GSEs die nicht
automatisierte Vergabe von Darlehen abgelöst. Diese ko-
stengünstige und hinreichend genaue Methode trug zudem
zu einer Senkung der mit der indirekten Darlehensvergabe
verbundenen Agenturkosten bei. Die objektive Berechnung
von Credit Scores erfolgt durch unabhängige Spezialunterneh-
men wie bspw. dem bekanntesten Anbieter Fair Isaac. Beden-
ken, der Initiator könnte Makel in der Kredithistorie des Dar-
lehensnehmers verschleiern, können auf diese Weise
beseitigt werden.
135
Eine Bank konnte so beispielsweise ein AA-Wertpapier mit
einem Risikogewicht von 20% halten.
136
rungsgesellschaft, Hilfszahlungen von der US-Regierung in
Anspruch zu nehmen.
3. D
ie US-Immobilienblase und
Subprime-Hypotheken
137
anstatt einen Kreditausfall und damit die Übernahme seiner
Immobilie durch den Darlehensgeber in Kauf zu nehmen.
Exkurs
Was ist eine Subprime-Hypothek?
– Collateral (Sicherheiten)
138
– Capacity (Zahlungsfähigkeit)
– Credit (Kreditwürdigkeit)
139
Zwangsversteigerung der Immobilie zugelassen, trägt der
Darlehensgeber keinerlei Verlustrisiko, solange die Immobi-
lie nach wie vor mindestens $ 160.000 wert ist. Hingegen ist
es unwahrscheinlich, dass der Darlehensnehmer die
Zwangsversteigerung seiner Immobilie zulassen wird, wenn
sie noch beispielsweise $ 180.000 wert ist. Eine bessere
Alternative für einen Darlehensnehmer, der seine Hypothe-
kenzahlungen nicht mehr leisten kann, wäre es, die Immobi-
lie zu verkaufen, den Darlehensgeber auszubezahlen und
selbst nur $ 20.000 von den als Anzahlung geleisteten
$ 40.000 zu verlieren.
140
Refinanzierungstransaktionen mit einem größeren Risiko
behaftet als bei Kauftransaktionen.
Das zweite „C“ steht für „Capacity“ und bezeichnet die Fä-
higkeit des Darlehensnehmers, die monatlichen Zahlungen
zur Tilgung des Hypothekendarlehens leisten zu können. Bei
der Vergabe eines erstklassigen Darlehens (Prime Loan) ist
der Darlehensgeber darauf bedacht, dieses an eine Person
zu vergeben, die einer geregelten beruflichen Tätigkeit nach-
geht, die ein ausreichend hohes Gehalt erzielt, damit die Til-
gung des Darlehens für den Darlehensnehmer keine über-
mäßige Last darstellt. Ist der Darlehensnehmer arbeitslos
oder übt dieser eine Tätigkeit mit stark schwankendem Ein-
kommen aus wie beispielsweise als Schauspieler oder freier
Autor, prüft der Darlehensgeber, ob der Darlehensnehmer
über ausreichende Vermögenswerte verfügt, um seiner
Zahlungspflicht auch in Zeiten geringerer Einkünfte weiter-
hin nachkommen zu können.
141
Begriff ist das so genannte „Stated-Income“-Darlehen, bei dem
der Darlehensgeber den Angaben des Darlehensnehmers
bezüglich der Haushaltseinkünfte ohne jegliche Überprü-
fung Glauben schenkt. Diese Darlehen werden auch als
„Liar Loans“ (Lügner-Darlehen) bezeichnet, da für den Darle-
hensnehmer ohne Überprüfung kaum Veranlassung be-
steht, die Wahrheit zu sagen. Für die meisten Darlehensneh-
mer ist die Überprüfung ihres Einkommens, ihrer beruflichen
Tätigkeit oder ihres Vermögens unnötiger Papierkram. An-
dererseits lädt ein Unterlassen dieser formellen Überprü-
fungen zu Missbrauch und falschen Angaben ein. Nahezu
alle Darlehen mit unvollständiger Dokumentation gelten als
zweitklassige Darlehen.
Bis Mitte der 1990er Jahre wurde bei der Auswertung die-
ser Credit Reports auf Einzelkreditprüfer zurückgegriffen. Seit-
142
her hat sich die Praxis hin zu einem Punktesystem mit so
genannten „Credit Scores“ verlagert. Dieses Punktesystem ba-
siert auf einer statistischen Auswertung des Credit Reports.
Während bei einer Auswertung durch Einzelkreditprüfer der
Fokus einzig auf erkennbar nachteiligen Merkmalen eines
Credit Reports wie ausstehenden Tilgungsraten lag, werden bei
einer auf Credit Scores beruhenden Auswertung andere Fak-
toren berücksichtigt. Einer dieser Faktoren ist die Inan-
spruchnahme: Eine Person mit einer Kreditlinie von $ 20.000
und einem ausstehenden Saldo in Höhe von nur $ 1.000
weist eine geringe Inanspruchnahme und damit einen gün-
stigen Credit Score auf. Ein ausstehender Saldo in Höhe von
$ 18.000 weist hingegen auf eine starke Inanspruchnahme
hin und führt zu einem nachteiligen Credit Score.
143
bile Sicherheiten vorhanden und weisen die Zahlungsfähig-
keit und die Kreditwürdigkeit hingegen Schwächen auf, so
handelt es sich um ein zweitklassiges Darlehen, auch wenn
das Risiko durch die Anzahlung des Darlehensnehmers ver-
ringert wird.
144
Werts ihrer Immobilie zur Refinanzierung ihres Hauses an-
geboten.
145
finanzierung über neue Darlehen würden abbezahlen kön-
nen. Ziel dieser Strategie war es, die Vorteile aus steigenden
Häuserpreisen dafür zu nutzen, andere Kreditgeber dazu zu
bringen, Kapital für die Refinanzierung zur Verfügung zu stel-
len.
146
Angesichts der signifikanten Verluste, die Darlehensgeber
und spekulative Darlehensnehmer erlitten haben, ist die
Stimmung auf dem US-amerikanischen Wohnungsmarkt äu-
ßerst zurückhaltend. Es wird wohl noch einige Jahre dauern,
bevor Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht
kommen.
147
junge Männer bezeichnet, die über besondere Fähigkeiten
im Umgang mit Computern, jedoch eine eher schwache so-
ziale Kompetenz verfügen.
148
In manchen Fällen reichten selbst ausdrückliche Warnungen
nicht aus, die Führungsriege zu überzeugen. Sowohl bei
Freddie Mac als auch bei Fannie Mae hatten erfahrene Risikoa-
nalysten davor gewarnt, dass zu lockere Vergabestandards
ein erhebliches Risiko in sich bargen. Diese Warnungen
wurden von Top-Führungskräften ignoriert.
5. Schlussfolgerung
149
jedoch keine Wiederholung der Immobilienblase in näherer
Zukunft. Stattdessen sind sie darüber beunruhigt, wie die
Probleme bei der Vergabe von Hypothekendarlehen inner-
halb des Finanzsystems verstärkt wurden. Die starke Ver-
wundbarkeit so vieler großer Unternehmen der Immobilien-
branche hatten sie nicht vorhergesehen und das Ziel ihrer
Bemühungen besteht nunmehr darin, weitere Überra-
schungen durch die Anhäufung so vieler systemischer Ri-
siken zu vermeiden.
150
gen vor, dass Darlehensgeber von Hypothekendarlehen die
Darlehensnehmer genauer betrachten, um sicherzustellen,
dass diese sich die Häuser, die sie kaufen, auch leisten kön-
nen.
151
steuerwirksam von ihrem Einkommen abzuziehen. Dies
schafft Anreize dafür, das Eigenheim im Wege der Verschul-
dung zu finanzieren, anstatt Geld für eine Anzahlung zu spa-
ren. Zudem wird der Erwerb von Wohneigentum durch eine
Reihe anderer Regierungsstrategien und Institutionen, die
den Hauskauf dadurch unterstützen, dass sie Hypotheken-
darlehen mit niedrigen Zinssätzen bereitstellen, subventio-
niert (FHA, Fannie Mae, Freddie Mac usw.).
152
Schließlich muss auch das Versagen der Vorschriften der
Basler Eigenkapitalvereinbarungen hinsichtlich des risikoba-
sierten Kapitals näher untersucht werden.
153
Michael Voigtländer
Die Privatisierung
kommunalen Wohneigentums
1. Einleitung
154
Mietanpassungen, für Investoren unattraktiv gemacht ha-
ben.
155
wollen, da der deutsche Wohnungsmarkt als sehr stabil gilt.
Als erstes folgt jedoch eine Darstellung des öffentlichen
Wohnungsmarktes in Deutschland.
156
Abbildung 1 zeigt die Eigentümerstruktur des deutschen
Wohnungsmarktes im Jahr 2006. Knapp 16 Millionen Woh-
nungen befinden sich in der Hand von Selbstnutzern, wei-
tere 14,5 Millionen Wohnungen werden von privaten Klein-
vermietern bewirtschaftet. Nur 9,15 Millionen Wohnungen
werden von größeren Wohnungsgesellschaften vermietet,
zu denen auch öffentliche Wohnungsgesellschaften zählen.
Insbesondere innerhalb des Segments der professionell ge-
werblichen Vermieter gab es in den letzten zehn Jahren Ver-
schiebungen. So reduzierte sich der Bestand an öffentlichen
Wohnungen zwischen 1999 und 2006 um knapp 600.000
Wohnungen (Veser et al. 2007). Nach Angaben des Bun-
desamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR 2008)
157
verkauften der Bund und die Länder zwischen 2006 und
2008 noch einmal 142.000 Wohnungen. Der Gesamtbe-
stand der öffentlichen Hand hat sich hierdurch jedoch kaum
verändert, da es auch Zukäufe gab. Gekauft wurden die
Wohnungen vor allem von ausländischen Beteiligungsge-
sellschaften, die erstens auf steigende Preise setzten und
zweitens Effizienzpotenziale in der Bewirtschaftung heben
wollten. Trotz der Bestandsreduzierungen verfügt die öffent-
liche Hand noch über 2,3 Millionen Wohnungen. Der Groß-
teil von 2,1 Millionen Wohnungen entfällt dabei auf die Kom-
munen, der Rest verteilt sich auf Bund und Länder. Etwa 1,1
Millionen Wohnungen finden sich in Hand ostdeutscher
Kommunen.
158
blemen von öffentlichen Unternehmen in der Wettbewerbs-
ordnung wird dargestellt, dass öffentliche
Wohnungsgesellschaften mit Risiken für Steuerzahler ver-
sehen sind und dass öffentliche Wohnungen ein ungeeig-
netes Umverteilungsinstrument sind. Schließlich zeigt die
Analyse auch, dass öffentliche Unternehmen privates sozi-
ales Engagement verdrängen.
159
Schließlich nimmt der Staat als Unternehmer sowohl die Rolle
des Schiedsrichters ein, der die gesellschaftlichen Regeln
überwacht, als auch diejenige des Spielers, der unter den ge-
gebenen Umständen den größtmöglichen Gewinn erzielen
möchte (Brennan und Buchanan 1993). Es besteht daher la-
tent die Gefahr, dass die öffentlichen Unternehmen Vorteile
zulasten der Konkurrenz ausspielen. Allerdings ist ein anderer
Fall wahrscheinlicher und auch häufiger belegt. Da die öffent-
lichen Unternehmen von ihren Eigentümern, den Bürgern, nur
unzureichend kontrolliert werden können, bestehen für sie we-
niger Anreize wirtschaftlich zu arbeiten. Ähnlich wie Bürokra-
tien wachsen daher auch öffentliche Unternehmen über das
effiziente Maß hinaus und neigen zur Ressourcenverschwen-
dung (Niskanen 1971). Bekannt ist auch, dass bei der Beset-
zung der Unternehmensführung bisweilen politische vor wirt-
schaftlichen Erwägungen stehen. Nach Angaben des
Statistischen Bundesamtes summierten sich die Verluste öf-
fentlicher Wohnungsunternehmen zwischen 2000 und 2005
auf 3,3 Milliarden Euro (Abbildung 2). Aktuellere Ergebnisse
liegen leider nicht vor. Es ist nicht auszuschließen, dass die
Gesellschaften andere Bereiche quersubventionieren und da-
her so schlechte Ergebnisse ausweisen. Für die politischen
Entscheidungsträger besteht schließlich der Anreiz, die öffent-
lichen Unternehmen für eigene Zwecke einzusetzen. So wer-
den gegebenenfalls über die Unternehmen Projekte finanziert,
die über den Haushaltsprozess nur schwer durchgesetzt wer-
den können. Doch auch bei Betrachtung der Jahresergeb-
nisse aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ergibt sich ein
Fehlbetrag von 1,5 Milliarden Euro. Die öffentlichen Haushalte
160
bzw. die Steuerzahler werden daher mit dem öffentlichen En-
gagement im Wohnungssektor belastet.
161
gumente für den Verkauf, sondern überzeugender Argu-
mente, warum nicht verkauft werden sollte.
162
schließlich die typischen Nachteile eines gebundenen Trans-
fers auf. Bei freier Verfügung über die Subvention können
die Haushalte regelmäßig ein höheres Nutzenniveau erzie-
len, weil ihre Nachfrageentscheidung nicht zugunsten eines
bestimmten Gutes verzerrt wird. Vor allem zeigt jedoch das
Beispiel des sozialen Wohnungsbaus, dass subventionierte
Mieten eine sehr geringe Treffsicherheit aufweisen. Die
Fehlbelegungsquote im sozialen Wohnungsbau wird auf 40
bis 50% geschätzt (Kirchner 2006). Dabei ist zu berücksich-
tigen, dass etwa ein Viertel aller Mieterhaushalte Anspruch
auf einen Wohnberechtigungsschein hat, also das Bedürf-
tigkeitskriterium sehr weit gefasst wurde. Durch Wohngeld-
zahlungen oder die Übernahme von Unterhaltskosten im
Rahmen der sozialen Grundsicherung kann den Haushalten
wesentlich zielgenauer geholfen werden, weil die Bedürftig-
keit regelmäßig überprüft wird. Alle Versuche, die mangeln-
de Treffsicherheit des sozialen Wohnungsbaus über eine
Fehlbelegungsabgabe zu kompensieren, sind bislang fehlge-
schlagen, weil es neben Verwaltungsproblemen vor allem
an dem politischen Willen mangelt, einmal gewährte Vorteile
wieder abzuschöpfen.
163
keit zu überwinden. Sofern nun die verbilligten Wohnungen
in einer Qualität angeboten werden, bei der nur Haushalte
mit einer tatsächlichen Bedürftigkeit eine Nachfrage entfal-
ten, könnten Fehlanreize aufseiten der Empfänger gemin-
dert werden. In der Diskussion um öffentliche Wohnungen
wird jedoch der Verkauf der Wohnungen gerade mit der
Angst vor fallenden Qualitätsstandards begründet. Außer-
dem zeigt die hohe Fehlbelegungsquote im sozialen Woh-
nungsbau, dass die Qualität der Wohnungen auch Haushalte
aus der Mittelklasse anspricht. Rund die Hälfte der Sozial-
wohnungen befindet sich in der Hand öffentlicher Woh-
nungsgesellschaften. Daneben sprechen vor allem Segre-
gationsprobleme dagegen, Sozialpolitik über qualitativ
minderwertige Wohnungen zu betreiben.
164
gewähren. Allerdings sind die öffentlichen Gesellschaften
hierzu genauso wenig verpflichtet wie zu einer Vermietung
unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob den frag-
lichen Gruppen der Zugang also tatsächlich erleichtert wird,
hängt von dem Gutdünken der jeweiligen Wohnungsgesell-
schaft ab. Darüber hinaus ist es zur Lösung des Zugangs-
problems nicht nötig, dass die Kommunen über eigene Woh-
nungen verfügen.
165
aus einer Notfallkartei zu berücksichtigen. Im Vergleich zu
dem Einsatz eigener Wohnungen besteht für die Kommunen
der große Vorteil darin, dass die Belegungsrechte flexibler
an den Bedarf angepasst werden können. Schließlich kön-
nen weitere Belegungsrechte gekauft werden, sobald der
Bedarf sehr hoch ist, oder man verzichtet auf eine Verlänge-
rung der Belegungsrechte, wenn der Bedarf zurückgeht. Im
Fall der öffentlichen Wohnungen müssten dagegen neue
Wohnungen gebaut oder gekauft werden, die auch dann
fortbestehen, wenn es keinen adäquaten Bedarf gibt. Letzt-
lich werden durch die Bewirtschaftung von eigenen Woh-
nungen erhebliche Mittel gebunden und größere Risiken ge-
tragen als beim Kauf von Belegungsrechten. Indem die
Kommunen Belegungsrechte im Bestand räumlich differen-
ziert erwerben, wird außerdem der sozialen Segregation
sehr effizient entgegengewirkt. Bei kommunalen Wohnanla-
gen können sich dagegen die Problemhaushalte kumulieren,
was hohe soziale (Folge-)Kosten nach sich zieht.
Je nach Ausgestaltung der Belegungsrechte fallen unter-
schiedliche Kosten für die Kommune an. Generell gilt, dass
der Wert des Belegungsrechts von der Lage und Qualität
des Mietobjekts, dem Umfang der Mitspracherechte bei der
Mieterauswahl, den Gewährleistungspflichten der Kommu-
ne und vor allem von der allgemeinen Lage am Wohnungs-
markt abhängt. Die Kalkulation der Preise für die Belegungs-
rechte ist damit nicht einfach. Die Erfahrungen aus Belgien,
wo es dieses Instrument seit Anfang der achtziger Jahre
gibt, zeigen, dass es eine Weile dauert, bis Angebot und
Nachfrage zusammenfinden. In Deutschland ist es erst seit
166
2001 möglich, die Mittel aus dem sozialen Wohnungsbau für
den Erwerb von Belegungsrechten aus dem Bestand einzu-
setzen. Um angemessene Marktpreise zu finden, hat die Ex-
pertenkommission Wohnungspolitik (1995) schon 1995 vor-
geschlagen, die Preise für die Belegungsrechte über ein
Auktionsverfahren zu bestimmen.
167
Diskussion eingeführt. Unter der Stadtrendite werden dabei
die Leistungen der Wohnungsunternehmen subsumiert, die
der Stadt neben dem rein betrieblichen Gewinn zugute kom-
men. Vor allem Maßnahmen, die die soziale Stabilität in den
Wohnvierteln erhöhen, also im weitesten Sinn das Quar-
tiersmanagement, werden zu den relevanten Aktivitäten ge-
zählt. Beispiele hierfür sind etwa der Abriss baufälliger Ge-
bäude, die Organisation von Jugendtreffs, die Beratung und
Unterstützung von Arbeitslosen und Obdachlosen oder
aber die Förderung der örtlichen Kindergärten und Schulen.
Es wird argumentiert, dass diese Leistungen so gewichtig
für die Stadt sind, dass sie den oftmals geringen betriebs-
wirtschaftlichen Gewinn der öffentlichen Unternehmen
deutlich kompensieren. Besonders seit ein Gutachten von
Schwalbach et al. (2006) zur Stadtrendite der DEGEWO
veröffentlicht wurde, wird hiermit vielfach das Festhalten an
öffentlichen Wohnungsunternehmen gerechtfertigt.
168
te Strategie darstellt. Übernimmt nun ein öffentliches Unter-
nehmen diese Aufgabe, ist also tatsächlich mit einer
Wohlfahrtsverbesserung zu rechnen. Allerdings stellt dies
nur ein notwendiges, aber noch kein hinreichendes Kriteri-
um für den Staatseingriff dar.
169
Die Erzielung einer „Stadtrendite“ hängt also nicht von dem
Eigentümerstatus, sondern im Wesentlichen von der Größe
der Wohnungsunternehmen ab. Von daher kann es nicht
überraschen, dass gerade auch Unternehmen mit expliziten
Renditeinteressen, die zur Optimierung ihrer Bewirtschaf-
tungskosten besonders große Wohnungsbestände erwor-
ben haben, soziale Verantwortung übernehmen. So verfol-
gen alle großen privaten Wohnungsunternehmen explizite
Corporate-Social-Responsibility-Strategien und richten in
diesem Rahmen Stiftungen für in Not geratene Mieter ein,
sanieren Kindergärten oder organisieren Jugendtreffs
(Voigtländer 2007). Selbst dann, wenn nur ein kurzfristiges
Engagement in der Wohnungswirtschaft geplant ist, können
sich die Investoren nur schwer ihrer sozialen Verantwortung
entziehen. Schließlich wird der Käufer eines Wohnungsport-
folios genau überprüfen, wie es um das Wohnumfeld be-
stellt ist.
170
nen gleiche Interessen verfolgen. Daher eröffnen sich für
beide Seiten umfangreiche Kooperationsmöglichkeiten zu
beiderseitigem Vorteil. Konterkariert werden könnte der ge-
samtwirtschaftliche Vorteil allenfalls durch die Entstehung
von Marktmacht. Da der Wohnungsmarkt jedoch nach wie
vor kleinteilig organisiert ist und die Haushalte genügend Al-
ternativen auf der Anbieterseite vorfinden, ist dies nicht zu
erwarten.
171
mittlerweile zur GAGFAH Group, an der Fortress noch eine
Beteiligung hält.
172
niger Mittel für Investitionen und soziale Zwecke zur Verfü-
gung stehen.
173
Das Beispiel Dresden verdeutlicht auch, dass die Befürch-
tung, die neuen Eigentümer würden nicht investieren, eben-
falls unzutreffend ist. So hat die GAGFAH unmittelbar nach
der Übernahme der Bestände 70 Millionen Euro in die Sa-
nierung der Wohnungen investiert. Auch eine Untersuchung
von Weiß (2007) bestätigt, dass private Investoren in die
erworbenen Bestände investieren. Nach einer Auswertung
des sozio-ökonomischen Panels (SOEP) wurden in 66,7%
der Wohnungen nach der Privatisierung Modernisierungen
durchgeführt. Im Durchschnitt erfolgt nach einem Eigentü-
merwechsel jedoch nur in 32% der Fälle eine Modernisie-
rung. Bestätigt wird dieses Bild auch durch eine Umfrage
von PriceWaterhouseCoopers (2006) unter deutschen
Kommunen. 54% derjenigen Kommunen, die den Verkauf
ihrer Bestände erwägen, wollen dies tun, um den Investiti-
onsstau aufzulösen.
174
nen gegen Verkäufe an Beteiligungsgesellschaften so groß
und so emotional ist, dass Politiker kaum bereit sein wer-
den, diese Option zu vertreten. Gerade nach der Finanzkrise
ist zu erwarten, dass die Vorbehalte gegen Beteiligungsge-
sellschaften noch zunehmen werden. Zweitens werden je-
doch auch die Beteiligungsgesellschaften weniger Interesse
an deutschen Wohnungspaketen haben. Schließlich verlan-
gen die Banken wieder mehr Eigenkapital und höhere Risi-
koprämien, was die Attraktivität der Investitionen schmälert.
Renditen von 15% und mehr konnten die Beteiligungsgesell-
schaften nur deshalb mit Wohnungen verdienen, weil sie die
Gewinne auf ein geringes Eigenkapital konzentrieren konn-
ten. Da zu erwarten ist, dass die Kreditvergabe zumindest in
den nächsten Jahren konservativer ist, werden sich die Be-
teiligungsgesellschaften wieder verstärkt anderen Anlage-
formen zuwenden.
175
ter dieser Prämisse scheidet damit ein Verkauf an die Mieter
aus. Der Einzelverkauf an Mieter hat sich ohnehin als sehr
schwierig erwiesen. Einzelne Kapitalanleger wiederum inte-
ressieren sich weniger für die soziale Stabilität eines Vier-
tels. In der Folge sinkt damit in den Augen der Nutzer die
Attraktivität der Wohnanlagen (Voigtländer 2008).
176
nenfalls der Sanierung der Bestände dient. Selbst wenn ein
Großteil des Erwerbs mit Fremdkapital finanziert wird, müs-
sen die Mitglieder oft noch mehrere 10.000 Euro aufbrin-
gen, um den Erwerb der Bestände und den Aufbau der Ge-
nossenschaft zu realisieren. Dies überfordert jedoch die
Mehrzahl der bisherigen Mieter. Daher müssen zusätzliche
Investoren gewonnen werden, die sich an der Genossen-
schaft beteiligen. Da die Genossenschaften jedoch ver-
gleichsweise geringe Renditen bieten, fällt es ihnen schwer,
externe Finanziers zu gewinnen. Faktisch kann die Privati-
sierung dann nur mit Hilfe staatlicher Unterstützung erfol-
gen. König (2007) nennt als Beispiele hierfür den vergünstig
ten Verkauf kommunaler Immobilien, die Gewährung
subventionierter Kredite an die Mitglieder zur Ermöglichung
des Kaufs der Genossenschaften und die Wiederbelebung
von Zulagen, die früher für den Kauf von Genossenschafts-
anteilen gewährt wurden. Hiermit würde jedoch das Ziel der
Privatisierung obsolet werden. Schließlich besteht das we-
sentliche Ziel darin, dass der Staat sein finanzielles Engage-
ment im Wohnungsmarkt beendet und sich ausschließlich
auf die Unterstützung hilfebedürftiger Haushalte konzentrie-
ren kann.
177
für private Investoren interessanter. Die Kommunen, die zu-
nächst alleinige Aktionäre sind, verkaufen dann einen Groß-
teil der Aktien an private Investoren, beispielsweise im Rah-
men eines Börsengangs. Bereits im Vorfeld – also bei der
Zusammenstellung der Portfolien – sollten möglichst poten-
zielle Investoren mit einbezogen werden, um die Ver-
kaufschancen zu erhöhen. Wichtig ist dabei, dass private
Investoren die Mehrheit an dem Unternehmen erhalten, um
Veränderungen anstoßen zu können und um das Unterneh-
men zu entpolitisieren. Ansonsten wird es wahrscheinlich
nur wenig Interesse an der Beteiligung an einem Staatsun-
ternehmen geben. Die Kommunen können jedoch zunächst
eine Sperrminorität behalten. Der Vorteil dieses Ansatzes
ist, dass die Kommunen auf den richtigen Zeitpunkt für die
Veräußerung warten können, um so einen angemessenen
Preis zu erzielen und sie andererseits dafür sorgen können,
dass größere Einheiten bestehen bleiben. Vorteilhaft ist au-
ßerdem, dass die Kommunen sich schrittweise von den
Wohnungsunternehmen trennen können, was die politische
Akzeptanz merklich erhöhen wird. Allerdings muss verbind-
lich geregelt werden, dass am Ende des Prozesses der voll-
ständige Verkauf des Wohnungsunternehmens steht.
178
sagt, größere Teile ihres Portfolios zu verkaufen. Die Fokus-
sierung auf die Bewirtschaftung sowie die hohe Transparenz,
die unter anderem durch die obligatorische Börsennotierung
unterstrichen wird, machen den REIT zu einer idealen Unter-
nehmensform für privatisierte Wohnungsunternehmen.
Schließlich kann es sich ein an der Börse gelistetes und da-
mit in der Öffentlichkeit stehendes Unternehmen kaum lei-
sten, Mieter zu überfordern oder wichtige Investitionen oder
Instandhaltungen zu unterlassen. Umso unverständlicher ist
es, dass es REITs als einziger Unternehmensform untersagt
wurde, in Wohnimmobilien zu investieren.
6. Ausblick
179
Es ist zu erwarten, dass es in näherer Zukunft wieder ein
größeres Interesse an der Privatisierung öffentlicher Woh-
nungen geben wird. Bei den Kommunen haben sich die fi-
nanziellen Schieflagen durch die Rezession verstärkt. Auf-
grund des Gewinneinbruchs bei den Unternehmen und der
höheren Arbeitslosigkeit sind die Steuereinnahmen deutlich
zurückgegangen. Das Interesse an dem Verkauf von Woh-
nungsbeständen wird daher wieder zunehmen. Auch auf
Seiten der Käufer ist von einem höheren Interesse auszuge-
hen. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich
durch eine sehr hohe Stabilität aus. Von allen OECD-Staaten
weist der deutsche Markt die geringste Volatilität auf (De-
mary et al. 2009). Diese Eigenschaft macht den Markt nach
den Erfahrungen aus der Finanzkrise für Investoren attraktiv.
Vor allem institutionelle Investoren wie Pensionsfonds oder
Versicherungen wollen wieder verstärkt in sichere Anlagen
investieren. Gerade diese Investoren bevorzugen jedoch li-
quide und handelbare Anlageformen. Umso wichtiger ist es
daher, dass die kommunalen Bestände in Aktiengesell-
schaften überführt werden und der Gesetzgeber den Woh-
nimmobilienmarkt auch für REITs öffnet.
180
Literatur
181
Kirchner, Joachim (2006), Wohnungsversorgung für unter-
stützungsbedürftige Haushalte, Wiesbaden.
182
Regierungspräsidium Dresden, Pressemitteilung 23/2004
vom 07.06.2004, Dresden.
183
Voigtländer, Michael (2009), Why is the German Homeow-
nership Rate so low?, in: Housing Studies, Vol. 24, No. 3, S.
357-374.
184
Peter King
1. Einleitung
185
ben. Die erste dieser politischen Maßnahmen bestand in
der nach dem ersten Weltkrieg getroffenen Entscheidung,
den Bau von Mietwohnungen durch die örtlichen Behörden
finanziell zu unterstützen. Die örtlichen Behörden erhielten
im Rahmen dieser Maßnahme die Möglichkeit, eine örtliche
Grundsteuer zu erheben und gestützt durch regelmäßige
Staatszuschüsse Kredite aufzunehmen, um Wohnungen für
Arbeiterhaushalte zu bauen. Im Zuge dieser Politik wurden
zwischen 1919 und 1980 in Großbritannien über sechs Milli-
onen Wohnungen gebaut (Malpass und Murie 1999), was
einem Anteil von 29% des Wohnungsbestandes im Jahr
1980 entsprach. Diese Wohnungen wurden größtenteils zu
subventionierten Mieten (die jedoch immer noch höher wa-
ren als in bestimmten Bereichen des einer Mietpreiskontrol-
le unterliegenden Privatsektors) an Arbeiterhaushalte ver-
mietet. Dieses Muster der sozialen Bereitstellung von
Wohnraum war in seiner Art nahezu einzigartig und wurde
nur von der Republik Irland (die bis 1922 formell Teil des
Vereinigten Königreichs war) in ähnlicher Weise umgesetzt.
186
kaufen zu können. Doch insbesondere in Haushalten der Ar-
beiterklasse zeigten sich vergleichbare Folgen im Hinblick
auf eine Veränderung der Betrachtungsweise des Woh-
nungswesens (King 2010). Seit 1981 wurden auf diese Wei-
se 2,5 Millionen Wohnungen verkauft. Diese Verkäufe
brachten eine deutliche Senkung des Anteils von Sozial-
wohnungen auf unter 10% (wobei Wohnungsbaugesell-
schaften einen ähnlichen Anteil besitzen, sodass der Sozial-
sektor nach Wilcox (2008) insgesamt auf einen Anteil von
18,5% kommt) und einen beträchtlichen Anstieg des Woh-
neigentums mit sich.
187
Das RTB war sicher mit für den Rückgang von Sozialwoh-
nungen und den Anstieg von selbstgenutztem Wohneigen-
tum vor allem in Haushalten der Arbeiterklasse verantwort-
lich. Es setzte dabei auf die Popularität des selbstgenutzten
Wohneigentums in Großbritannien und trug gleichzeitig zu
dessen weiterer Entwicklung bei.
Das Right to Buy wurde in einer Zeit des politischen und wirt-
schaftlichen Umbruchs entwickelt. Die 1970 gewählte kon-
servative Regierung von Edward Heath hatte es mit einer –
möglicherweise hausgemachten – Immobilienblase, einer
Ölkrise und einer Reihe industrieller Auseinandersetzungen
zu tun. Als Heath im Februar 1974 unter dem Motto „Wer
188
regiert Großbritannien?“ zur Wahl antrat, entschied die
Wählerschaft sich nicht für ihn, sondern gab einer Minder-
heitsregierung der Labour-Partei den Vorzug (Ramsden
1998). Im weiteren Verlauf des Jahres 1974 wandte sich der
Premierminister Harold Wilson erneut an die Wähler und er-
hielt eine geringe Mehrheit, die mit der Zeit jedoch brüchig
wurde. Die gewählte Labour-Regierung tat nur wenig, um
die wirtschaftlichen und politischen Probleme des Landes
in den Griff zu bekommen. Die Krise erreichte ihren Höhe-
punkt 1976, als die Regierung den Internationalen Wäh-
rungsfonds – eigentlich eine zur Unterstützung von Ent-
wicklungsländern bestehende Einrichtung – um ein
Notfalldarlehen ersuchte, um den Fortbestand des öffent-
lichen Dienstes zu gewährleisten. Die konservative Opposi-
tion in Person ihrer neuen Leitfigur Margaret Thatcher er-
hielt damit für einen Regierungswechsel bei den
Parlamentswahlen 1979 neuen Auftrieb, da die sozialistische
Regierung die Kontrolle über die Ereignisse verloren zu ha-
ben schien.
189
Bruch mit dem Konsens der Nachkriegszeit darstellte. Bei
der Lektüre von Dokumenten der Konservativen aus den
späten 1970er Jahren wird jedoch erkennbar, mit welcher
intellektuellen Zuversicht diese präsentiert wurden. Die Do-
kumente waren unmissverständlich und wanden sich nicht
mit schönen Worten um Tatsachen. Hier ging es nicht um
einen Konsens, sondern um die Überzeugung, dass die La-
bour-Regierung das Land in die falsche Richtung geführt
hatte und die Position der Konservativen die Meinung der
Mehrheit widerspiegelte. Im Gegensatz zu jüngeren Doku-
menten und Debatten ist dieses Material voller Ideen und
Argumente und sorgt sich nicht um die formelle Präsentati-
on und markige Sprüche. Es wird deutlich, dass die Argu-
mente auf einer bestimmten ideologischen Position fußen
und es wird kein besonderer Versuch unternommen, dies zu
verbergen.
190
Im Hinblick auf die Bedeutung von privatem Wohneigentum
ist das Dokument unmissverständlich:
„Was wir anstreben müssen, liegt im Wesen des Konser-
vativismus selbst begründet. Es handelt sich dabei um
eine politische Philosophie, die über den Staat und das
Individuum hinaus geht und beginnt, das komplexe Netz
aus wechselseitigen Rechten und Pflichten in einer ge-
ordneten Gesellschaft menschlich zu formulieren.
191
in die Sprache des „Klassenkampfes“ eingebettet ist.“
(S. 17-18)
192
anerkennt die Popularität von Wohneigentum und unter-
stützt es daher. Der dritte genannte Punkt zeigt eine wich-
tige politische Verbindung auf, denn die Konservativen argu-
mentieren, dass die Förderung von selbstgenutztem
Wohneigentum einen Mehrwert gegenüber der Vermietung
von Sozialwohnungen darstellt und führen an, dass Steuer-
zahler dadurch nicht unerhebliche Geldsummen sparen kön-
nen.
193
und ihnen der Rechtsweg offen steht, wenn die Gemein-
de den Antrag des Mieters auf Kauf der Wohnung ab-
lehnt bzw. behindert.
194
Wohnungen zur Weitervermietung zur Verfügung stehen)
und durch eine Gesetzgebung, die für einen stark verrin-
gerten zur Miete zur Verfügung stehenden Privatbestand
gesorgt hat.“ (S. 52-3)
195
neuen Parlamentes werden wir daher Mietern von Sozial-
wohnungen und Wohnungen in New Towns unter Be-
rücksichtigung der besonderen Gegebenheiten in länd-
lichen Gebieten und des Bedarfs an Einrichtungen für
betreutes Wohnen für ältere Menschen per Gesetz das
Recht verleihen, ihre Wohnungen zu kaufen. Vorbehalt-
lich besonderer Regeln im Falle eines Weiterverkaufs,
bieten die von uns vorgeschlagenen Bedingungen beim
Kauf einer Sozialwohnung einen Nachlass auf deren
Marktwert, der die Tatsache widerspiegelt, dass den
Mietern solcher Wohnungen nicht ohne weiteres gekün-
digt werden kann. Diese Nachlässe steigen von 33%
nach drei Jahren mit Fortdauer des Mietverhältnisses bis
auf 50% nach zwanzig Jahren an. Darüber hinaus werden
wir sicherstellen, dass für den Kauf von Sozialwohnungen
und Wohnungen in New Towns eine Vollfinanzierung über
Hypotheken möglich ist. Die genannten Mieter sollen zu-
dem das Recht haben, befristete Optionen auf ihre Woh-
nungen zu erhalten, sodass sie schon im Voraus den
Preis, zu dem sie kaufen können, kennen und darauf spa-
ren können.“ (Abschnitt 5, keine Seitenangabe)
196
wie die praktische Umsetzung von Bewertungen und der
tatsächliche Entscheidungsfindungsprozess der Haushalte.
Den Haushalten sollte dabei über einen für einen bestimmten
Zeitraum festgelegten Wert eine gewisse Sicherheit gege-
ben werden.
197
messen der örtlichen Behörden, ihre Wohnungen zu verkau-
fen, wurde durch ein Gesetz ersetzt, das Mietern, die ihre
Wohnung seit mindestens drei Jahren bewohnten, ein Recht
auf den Kauf dieser Wohnung verlieh. Diese Regelung galt
für die meisten Bestandsmieter einschließlich aller Sozial-
wohnungen, New Towns und nicht gemeinnützigen Woh-
nungsverbände. Bestimmte Wohnungstypen wie betreute
Einrichtungen für ältere Menschen und Wohnungen in länd-
lichen Gebieten waren von der Regelung ausgenommen.
Insgesamt war das Ziel jedoch, so viele Wohnungen wie
möglich mit in das Programm aufzunehmen. Um die Verfah-
ren und die Verwaltung Bürgern im gesamten Land gleicher-
maßen zugänglich zu machen, wurde ihnen Unterstützung
angeboten und der Minister erhielt die Befugnis, in das Ver-
fahren einzugreifen und dieses zu überwachen. Die dem zu-
grunde liegende Befürchtung war, dass bestimmte Gemein-
den versuchen würden, ihre Mieter in der Ausübung ihrer
Rechte zu behindern. Diese Befürchtung sollte sich als be-
gründet erweisen (Malpass und Murie 1999).
198
Verkauften die Mieter ihre Wohnung innerhalb der ersten
fünf Jahre, sah das Gesetz die Rückzahlung des gesamten
bzw. eines Teils des Nachlasses vor, der sich für jedes volle
Jahr um 20% verringert.
199
die Tatsache zu nennen, dass das RTB knapp über 2,5 Milli-
onen Mietern zu einem Eigenheim verhalf. Man kann dem
gleichgültig gegenüberstehen, doch handelt es sich um eine
durchaus beeindruckende Zahl. Bedenkt man, dass es 2006
in Großbritannien insgesamt nur 2,6 Millionen Sozialwoh-
nungen gab, erhält man vielleicht eine Vorstellung von den
tatsächlichen Folgen dieser politischen Maßnahme. Knapp
40% der Sozialwohnungen wurden in Eigentumswohnungen
umgewandelt und 2,5 Millionen Haushalte erhielten Zugang
zu einem eigenen Vermögenswert, finanzieller Unabhängig-
keit und persönlicher Verantwortung, Faktoren, die die kon-
servative Partei für den Aufbau einer postsozialistischen
Gesellschaft für wichtig erachtete.
200
direkte Wirkung entfalten, da sechs Millionen Wohnungen
unmittelbar für den Verkauf infrage kamen. Eine langwierige
und umfangreiche Vorbereitung zur Bereitstellung der Res-
sourcen für das Gesetz war damit nicht erforderlich. Zudem
erforderte das RTB keine umfangreichen Veränderungen
bei den betroffenen Haushalten; sie konnten Wohnungsei-
gentümer werden, ohne erst umziehen zu müssen. Das RTB
war also von einer großen Einfachheit geprägt. Insgesamt
kann das Projekt als eine politische Maßnahme für eine Ge-
neration angesehen werden, die von dem glücklichen Zu-
sammentreffen von Angebot, Nachfrage, Gelegenheiten
und einem besonderen System profitierte, was folgende
Zahlen verdeutlichen:
Tabelle 1: RTB-Verkäufe
201
1991 53462 22694 3503 79659
1992 42280 23521 3823 68624
1993 42034 19787 2814 63635
1994 45875 21128 3132 70135
1995 34553 16636 2369 53558
1996 34161 13023 2093 49277
1997 44375 17369 2632 64376
1998 44256 14948 2614 61818
1999 58462 14227 3466 76155
2000 61956 14935 3522 80413
2001 58955 14095 3446 76496
2002 68996 17343 4288 90627
2003 85934 20698 6924 113556
2004 67160 15203 5063 87426
2005 36353 13033 2090 51376
2006 24190 10487 1366 36043
2007 16410 7420 1017 24847
Gesamt 1884214 483560 137540 2505314
Quelle: Wilcox, 1999, 2008.
Noch deutlicher werden die Folgen des RTB bei der Betrach-
tung der in Tabelle 2 zusammengefassten Daten über die Ver-
änderung der Wohnsituation zwischen 1981 und 2006. Die
hier aufgeführten Zahlen zeigen, inwiefern sich die Wohnsitu-
ation in den einzelnen Teilen Großbritanniens verändert hat.
Daraus geht hervor, dass der Eigentumsanteil seit Einführung
des RTB-Gesetzes deutlich gestiegen und der Wohnungsbe-
stand der örtlichen Behörden in noch höherem Maße gesun-
ken ist. Letzteres ist auf das RTB zurückzuführen, jedoch
202
auch auf eine Verlagerung des Bestandes (der teilweise für
das Wachstum von Wohnungsbaugesellschaften verantwort-
lich ist, ebenso wie die Tatsache, dass alle neu gebauten So-
zialwohnungen in diesem Sektor erfolgten). Der Rückgang
der Sozialwohnungen schlägt sich am deutlichsten in Schott-
land nieder, wo nur noch 35% des Bestands von 1981 (ge-
genüber 43,5% in England) vorhanden sind, wenngleich die-
ser Anteil in Bezug auf den Gesamtbestand noch immer
höher ist.
1981 2006
England
Eigennutzung 59,8 70,2
Privatvermietung 11,3 11,9
Wohnungsbaugesellschaft 2,3 8,4
Örtliche Behörde 26,6 9,5
Schottland
Eigennutzung 36,4 67,1
Privatvermietung 9,7 7,4
Wohnungsbaugesellschaft 1,8 10,5
Örtliche Behörde 52,1 15,1
Wales
Eigennutzung 61,9 72,7
Privatvermietung 9,6 10,4
Wohnungsbaugesellschaft 2,2 5,0
Örtliche Behörde 26,4 11,9
203
Großbritannien
Eigennutzung 57,7 70,1
Privatvermietung 11,1 11,4
Wohnungsbaugesellschaft 2,2 8,4
Örtliche Behörde 29,0 10,1
Quelle: Wilcox, 2008.,
204
4. Argumente gegen das Right to Buy
Hat sich das RTB unter vielen Mietern als populär erwiesen
und genießt breite politische Unterstützung, so äußert sich
ein Großteil der akademischen Literatur grundsätzlich ableh-
nend gegenüber dieser politischen Maßnahme. Die Literatur
über das RTB bietet ein breites Spektrum an Kritik. Zahl-
reiche Studien erheben den Anspruch, die nachteiligen Fol-
gen des RTB aufzuzeigen und argumentieren für seine Ab-
schaffung. Es ist jedoch nur allzu deutlich, dass den Kritikern
die Argumente ausgehen. Die Labour-Partei war anfangs
gegen das RTB, wurde jedoch durch die Realität der Wahl-
kampfpolitik gezwungen, diesen Weg 1987 zu akzeptieren
und unterstützt seither das RTB und selbstgenutztes Woh-
neigentum allgemein ebenso lautstark wie die Konserva-
tiven. Viele der Argumente gegen das RTB können daher
ignoriert werden und sei es nur deshalb, weil sie von gerin-
ger praktischer Bedeutung waren. Worauf in diesem Zu-
sammenhang hingewiesen werden sollte ist, dass sich die
Kritik in weiten Teilen nicht gegen die Vorteile selbstge-
nutzten Wohneigentums an sich richtete, sondern gegen die
Folgen des RTB für den Sozialwohnungssektor. Das RTB
wurde daher nicht grundsätzlich in Frage gestellt, sondern
vielmehr deshalb, weil es als ein Einschnitt in den Sozial-
staat empfunden wurde. Wie aus obigen Tabellen hervor-
geht, hatte das RTB einen nicht unerheblichen Einfluss auf
den Sozialwohnungssektor. Dies führte dazu, dass Kritiker
vorbrachten, die Gesellschaft sei durch dieses Gesetz we-
205
niger gut in der Lage, mit Bedarfsprioritäten und Obdachlo-
sigkeit umzugehen.
Trotz allem soll auf drei Argumente gegen das RTB etwas ge-
nauer eingegangen werden. Das erste Argument betrifft die
Tatsache, dass der große Erfolg des RTB größtenteils, wenn
nicht ganz, auf die angebotenen Preisnachlässe zurückzufüh-
ren war. Das RTB bot Mietern mit einem bestehenden Miet-
vertrag die Möglichkeit, ihre Wohnung mit einem Preisnach-
lass von mindestens 32% bis zu maximal 60% zu kaufen. Der
206
tatsächliche Grund für den Erfolg des RTB hatte folglich nichts
mit dem sehnlichen Wunsch nach einem Eigenheim zu tun,
sondern beruhte auf finanziellen Anreizen. Mit anderen Wor-
ten: 2,5 Millionen Haushalte in Großbritannien wurden gewis-
sermaßen „bestochen“, eine Eigentumswohnung zu kaufen,
so dass davon auszugehen ist, dass die meisten dieser Haus-
halte ohne das RTB und die im Zuge dessen gebotenen finan-
ziellen Anreize vermutlich kein Wohneigentum erworben hät-
ten.
207
eine Art Nutzungsgebühr handelt und damit nur die Bereit-
stellung von Wohnraum betrifft. Mietzahlungen sind insofern
nichts anderes als eine Kinokarte oder das Mieten eines Au-
tos. In keinem der genannten Fälle wird angeregt, aufgrund
dieser Zahlungen einen Nachlass zu gewähren.
208
schnittliche Nachlass 2006/074 in England belief sich auf
24.970 £. Dabei handelt es sich wie gesagt um eine einma-
lige Beihilfe; eine weitergehende staatliche Unterstützung
erfolgt nicht.
4 Die Wahl fiel auf dieses Bezugsjahr, da für dieses zum Zeitpunkt des
Verfassens dieses Beitrages die letzten vollständigen RTB-Daten vorlagen.
209
dem Grund von Bedeutung, dass Mieter ihre Wohnung heu-
te fünf Jahre bewohnen müssen, um einen Antrag auf RTB
stellen zu können.
210
denn, ob Bedürftigkeit – im Sinne der Unterstützungsfähig-
keit durch Wohngeld – schwerer wiegt als konsequentes
Verhalten und der Bedarf nach einer persönlichen finanzi-
ellen Unterstützung.
211
Während viele Konservative nichts Falsches an einer Inter-
vention der Regierung finden können (je nachdem, worauf
eine solche Intervention abzielt), gibt es bei der so genann-
ten Neuen Rechten, die die Regierung von Margaret That-
cher beeinflusste, eine starke Strömung, die klassisches li-
berales bzw. libertäres Gedankengut verficht (Green 1987;
King 2006). Diese besondere Strömung stellt infrage, ob
eine Regierung in die Wohnungsmärkte eingreifen sollte.
Stattdessen sind ihre Vertreter der Ansicht, dass die Rolle
der Regierung einzig darauf begrenzt sein sollte, für niedrige
und stabile Zinssätze zu sorgen. Wenn Mieter von Sozial-
wohnungen folglich eine Wohnung kaufen möchten, steht es
ihnen selbstverständlich frei, dies zu tun – doch sollten sie
dabei nicht auf finanzielle Beihilfe durch den Staat vertrauen
können. Einzelne Libertäre akzeptieren zwar, dass Mietern
die Möglichkeit geboten werden sollte, ihre Sozialwohnung
zu kaufen, um sie dadurch von der Kontrolle durch den Staat
zu befreien, doch möchten auch sie keinen Preisnachlass
gewährt wissen.
Von diesem Standpunkt aus wird das RTB als illegitimes So-
cial Engineering betrachtet, da es versucht, die Entschei-
dungen Einzelner zu manipulieren und ihr Verhalten durch
besondere Anreize zu beeinflussen, mit dem Ziel, die be-
stimmten Ziele anderer zu erreichen. Selbstgenutztes Woh-
neigentum ist aus dieser Sicht zwar eine gute Sache, doch
sollte dies nicht anderen durch den Einsatz von Anreizen
aufgenötigt werden. Dabei ist es kaum relevant, dass das
Ziel dieser besonderen Form des Social Engineering das
212
Schaffen von Unabhängigkeit und persönlicher Verantwor-
tung ist.
213
menschlicher Interaktion verstanden werden (Haye 1988).
Dies wäre jedoch Haarspalterei, denn Fakt ist, dass das
RTB Wohnraum in dem Zustand belässt, in dem er sich auch
ohne staatliche Intervention befände.
214
Konservative hingegen würden sicher argumentieren, dass
der Zweck die Mittel rechtfertigt.
215
Im Dezember 2008 forderte die National Housing Federati-
on5 (NHF) angesichts der Immobilienkrise die Aussetzung
des RTB (Beattie 2008). Sie stützte ihre Forderung darauf,
dass die hohe Anzahl von Wiederinbesitznahmen und der
Mangel an Neubauten die Nachfrage nach Sozialwohnungen
steigern würden und es daher nicht sonderlich sinnvoll sei,
eben diese nicht in ausreichender Anzahl vorhandenen So-
zialwohnungen zu verkaufen.
216
zur Neuvermietung zur Verfügung. Würde das RTB ausge-
setzt, kann mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass
diese Mieter nicht ausziehen würden, da sie kaum auf ande-
rem Wege als über das RTB an ein Eigenheim kommen
könnten. Die Lage auf den Wohnungsmärkten hat dieser
Gesellschaftsgruppe sowie Personen mit Hypothekenrück-
ständen alle anderen Alternativen verbaut. Zudem war eine
Folge der Rezession ein starker Einbruch bei den RTB-Ver-
käufen. Dies bedeutet, dass eine Abschaffung des RTB nur
wenig Wirkung zeigen würde, selbst wenn alle Wohnungen
neu vermietet werden könnten. Die Äußerungen der NHF
sind daher eher zu verstehen als ein Beispiel für unzuläng-
liche Gedankengänge oder als Versuch, die Rezession auf
den Immobilienmärkten dazu zu nutzen, eine Politik anzu-
greifen, der sie seit jeher ablehnend gegenüberstand.
217
nale Wirkung zeigt, hat die namentlich links von der Mitte
angesiedelte Regierung noch immer das Gefühl, diese Poli-
tik offen unterstützen zu müssen.
6 Man könnte auch argumentieren, dass die Beihilfe nur dann realisiert
wird, wenn die Wohnung vom RTB-Haushalt weiterverkauft wird.
218
sam und könnte dabei als eine Art Dauerüberweisung fun-
gieren. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass eine Regierung
auf der einen Seite die Unterstützung von Wohneigentum
fordert und auf der anderen Seite eine solche Steuer vor-
schlägt.
219
Sozialwohnungen zur Unterstützung von Wohneigentum be-
nötigt werden.
220
Rezession nur noch deutlicher. Die Frage, die offen bleibt
ist, was das RTB so einzigartig macht: Ist sein Erfolg rein
zufällig und auf ein bloßes glückliches Zusammentreffen von
Interessen und Umständen zurückzuführen oder können da-
raus für künftige politische Entscheidungen allgemeinere
Lehrengezogen werden?
221
Doch erklärt das allein noch nicht die verändernde Wirkung
des RTB. Worauf ist der Erfolg des RTB also zurückzufüh-
ren? Hierfür gibt es eine Reihe stichhaltiger Gründe. Einige
davon sind der Maßnahme inhärent, andere eher allgemei-
ner Natur.
Der erste Punkt ist, dass das RTB immer sehr klare Ziele
verfolgte. Die Absicht dieser Maßnahme war immer leicht
verständlich und auch der Nutzen lag auf der Hand. Sie ge-
reichte offenkundig dem Einzelnen zum Vorteil. Ein zweiter
wesentlicher Faktor ist, dass das RTB als politische Maß-
nahme nicht schon bald wieder abgeschafft wurde. Im Ge-
genteil: Es gelang ihm, schnell Fuß zu fassen und die ge-
wünschte Wirkung zu erzielen. Das RTB verfügte über eine
enorme Triebkraft und wurde schnell Teil des wohnungspo-
litischen Arbeitsalltags. Nach den Parlamentswahlen im Jahr
1983 wurde schnell klar, dass es sich breiter politischer Un-
terstützung erfreute und nicht untergehen würde. Drittens
war es ebenso wichtig, dass mit der Maßnahme ein kon-
kretes Ziel verfolgt wurde und die Zielgruppe dieses Ge-
setzes war groß genug, um eine echte Rolle zu spielen. Die
Anzahl berufstätiger Mieter von Sozialwohnungen, die aus-
reichend Kapital für einen Wohnungskauf angespart hatten,
die aber bereits in einer Wohnung lebten, die ihnen vertraut
war und in der sie sich wohl fühlten, war sehr hoch. Diese
Haushalte verfügten über ein ausreichend hohes, regelmä-
ßiges Einkommen, das ihrem Wunsch nach einem Eigen-
heim den Rücken stärkte. Das RTB hatte dadurch einen
Vorteil gegenüber anderen politischen Maßnahmen z.B. zur
222
Förderung von Teileigentum (was bedeutet, dass ein Haus-
halt einen Prozentsatz der Immobilie kauft und für den ande-
ren weiterhin Miete bezahlt), die nur einen Teilbereich um-
fassen, den Menschen nur eine geringe Auswahl bieten und
sich an diejenigen richten, die per definitionem nicht genug
Geld haben, um auf dem freien Markt eine Immobilie zu kau-
fen. Viertens handelte es sich um etwas, was sich sehr viele
Mieter wünschten.
223
rem Zeitplan gestalten und sie daher mit einer gewissen
Überzeugung umsetzen.
224
haltig verändert. Es setzt einer späteren staatlichen Inter-
vention in den Haushalt Grenzen. Haushalte sind damit nicht
länger an eine bürokratische Intervention und Entschei-
dungen gebunden, die andere gemäß Prioritäten treffen, die
nicht die des Haushaltes sind. Das RTB besteht in einer Bei-
hilfe, die jedoch auf einen anfänglichen Preisnachlass be-
grenzt ist und keine weitergehende Unterstützung bietet.
Diese Beihilfe hat keine unmittelbaren Auswirkungen auf die
Regierungsausgaben oder die Steuerlast der Einzelnen. Im
Gegenteil könnte man sogar sagen, dass es die Finanzlast
der Regierung durch eine Senkung der Staatsverschuldung
auf längere Sicht erleichtert. Das RTB hat so den deutlichen
Vorteil, dass die Verantwortung gegenüber dem Steuerzah-
ler im Gegensatz zur Leistung von Wohngeld begrenzt ist,
denn der Zugang eines Haushalts zu anderen Beihilfen wie
z.B. Wohngeld wird durch den Kauf eines Eigenheims ver-
sperrt7.
Das RTB zwingt die Menschen, für sich selbst und ihre
Nächsten zu sorgen und diese Verantwortung kann nicht
einfach auf den Staat zurückprojiziert werden. Nach
Schmidtz (1998) sollte die Politik ihre Anstrengungen darauf
verwenden, bei den Menschen ein eigenes Verantwor-
tungsbewusstsein zu verinnerlichen, anstatt sie zu zwingen,
sich auf externe Kräfte wie den Staat zu verlassen. Schmidtz
225
stellt fest, dass Verantwortung „verinnerlicht wird, wenn die
Betreffenden selbst Verantwortung übernehmen: für ihr ei-
genes Wohlergehen, ihre Zukunft oder die Konsequenzen
ihres Handelns“ (S. 8). Er weist darauf hin, dass „Eigentums-
rechte für Einrichtungen, die die Menschen dazu bringen,
selbst Verantwortung für ihr Wohlergehen zu übernehmen,
von herausragender Bedeutung sind“ (S. 22). Er geht sogar
so weit zu behaupten, dass der „Aufbau von Eigentum das
umfänglichste und erfolgreichste Experiment im Hinblick auf
eine Verinnerlichung von Verantwortung ist“ (S. 25). Einzel-
nen Eigentumsrechte zu verleihen schafft also mehr als alles
andere Verantwortungsbewusstsein.
Einige der hier genannten Faktoren sind freilich von eher un-
tergeordneter Bedeutung. Voraussetzung für das RTB wa-
ren ein vorhandener Wohnungsbestand und eine Reihe be-
reitwilliger Teilnehmer. Sein Erfolg ist jedoch mit Sicherheit
mehr als den bloßen Umständen geschuldet. Mit der poli-
226
tischen Maßnahme wurden nachhaltige und unumkehrbare
Veränderungen herbeigeführt, die den Beteiligten materiell
zum Vorteil gereichten. Aus diesem Grund nutzte es private
Interessen in deutlicher und leicht zu verstehender Weise
aus. Dabei kam es besonders darauf an, dass die betref-
fenden Haushalte infolge der politischen Maßnahme in der
Lage waren, ihre Wohnung in anderer Weise zu nutzen.
6. Schlussfolgerungen
Das RTB ist nicht nur ein erfolgreiches, sondern auch ein
besonderes Beispiel einer Privatisierung. Es umfasste den
Ausverkauf von Staatsvermögen, doch im Gegensatz zu an-
deren Privatisierungen in Großbritannien in den 1980er und
1990er Jahren handelte es sich dabei um eine direkte Über-
tragung der Vermögenskontrolle an Privatpersonen. Die Pri-
vatisierung öffentlicher Gas- und Elektrizitätsbetriebe sowie
der Eisenbahn setzte voraus, dass an die Stelle staatlicher
Einrichtungen private Einrichtungen traten, was jedoch nicht
zwangsläufig unmittelbare Folgen für den Einzelnen hatte.
Das RTB übergab die Kontrolle hingegen direkt an den Nut-
zer und übertrug diesem auch die Verantwortung für den
betreffenden Vermögenswert. Die Veränderung war somit
unmittelbar greifbar. Zudem handelte es sich dadurch, dass
die Regierung jegliche Einflussmöglichkeit auf den Vermö-
genswert verloren hatte, im Gegensatz zu privatisierten
Versorgungsbetrieben, bei denen die Aufsichtsbehörden
der Regierung nach wie vor Preise, Kapitalrendite und Be-
dingungen und die erbrachten Dienstleistungen festlegen
227
konnte, um eine dauerhafte Übertragung der Verantwor-
tung. Das RTB kann damit als eine grundlegende Form der
Privatisierung betrachtet werden, mit welcher die Kontrolle
direkt an Einzelhaushalte übertragen wurde.
228
Literatur
229
King, P. (2006), A Conservative Consensus? Housing Poli-
cy Before 1997 and After, Exeter: Imprint Academic.
230
Schmidtz, D. (1998), ‘Taking responsibility’, in D. Schmidtz
und R. Goodin (1998) Social Welfare and Individual Respon-
sibility, Cambridge: Cambridge University Press, S. 1-96.
231
Gijs Dröge
Der niederländische
Wohnungsmarkt: gegenseitige
Behinderung von
Miete und Eigentum1
1. Einleitung
232
litiker der linken Parteien interessieren sich eher für den
Mietmarkt, die der Parteien des rechten Spektrums fördern
Wohneigentum.
Diese Situation hat sich seit den 1960er und 1970er Jahren
nach und nach in dieser Form entwickelt, als Mietbeihilfen
für Privatpersonen eingeführt und durch die Möglichkeit,
Hypothekenzinsen von den Steuern abzuziehen, Anreize für
den Erwerb von Wohneigentum geschaffen wurden.
Die Finanzkrise
233
schärften Regeln (höchstens das Fünffache des persön-
lichen Jahreseinkommens des Darlehensnehmers),
Hypotheken zu gewähren und fürchten, dass die Immobilien-
preise einbrechen und Darlehen zu einem Risiko werden
könnten.
234
liegt bei unter 1%. Der Preisverfall um nahezu 50% in man-
chen Gegenden muss unter dem Blickwinkel der Preisent-
wicklung der vergangenen Jahre betrachtet werden. Sicher
ist die Anzahl der Angebote auch deshalb gesunken, weil
die Menschen mit dem Verkauf ihrer Immobilie warten, bis
der Preis stimmt und sie einen angemessenen Gewinn er-
zielen können. Dieses Verhalten sowie die Verknappung
neuer Immobilien sorgen dafür, dass die Preise auf ihrem
aktuellen Niveau verharren.
235
2. Der Wohnungsmarkt: ein kurzer Blick zurück
– Sozialwohnungen;
– Mietwohnungen;
– Eigentumswohnungen.
236
schaften). Der Wohneigentumssektor (Eigentumswoh-
nungen) schließlich umfasst Immobilien, die den Menschen
gehören, die in ihnen wohnen.
237
tumszahlen von Wohneigentum bei. Selbst nach einer grund-
legenden Revision der Steuervorschriften im Jahr 2001 kann
in den Niederlanden (für selbstgenutztes Wohneigentum) der
Hypothekenzins über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren
beinahe nahezu uneingeschränkt von der Einkommenssteuer
abgezogen werden. Steuerliche Vergünstigungen sind zum
Teil mit dafür verantwortlich, dass das Verhältnis zwischen
Angebot und Nachfrage auf dem niederländischen Woh-
nungsmarkt aus dem Gleichgewicht geraten ist und der Markt
damit für einige Zeit zusammenbrach.
238
hat. Die Anzahl der Haushalte wächst unter anderem aus dem
Grund, dass die Menschen deutlich länger leben und länger
ein unabhängiges Leben führen können. Ein weiterer Grund
sind die hohen Scheidungs- und Trennungsraten.
239
Momentan liegt die Zahl der Ein-Personen-Haushalte bei
2,6 Millionen. Für 2050 sehen die Prognosen 3,6 Millionen
Ein-Personen-Haushalte voraus, was auf einen geringeren
Nutzungsdurchschnitt (heute etwa 2,2 Personen je Haus-
halt), wachsenden Wohlstand und die Überalterung der Ge-
sellschaft zurückzuführen ist.
Raumplanungspolitik
240
Eine weitere nachteilige Folge war, dass Familien mit Kin-
dern in diese Trabantenstädte zogen und in den übrigen
Städten nur Senioren, junge Menschen und Bewohner ko-
stengünstigerer Wohnungen zurückblieben. Im Gegensatz
zu Großstädten wie London und Paris ist in niederländischen
Städten der Anteil an preisgünstigeren Wohnungen recht
hoch.
241
3. Aktuelle Politik und Beteiligte
242
Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten Maßnah-
men:
243
se Subventionen werden zwischen den örtlichen Behörden
für gewöhnlich im Rahmen von Verträgen mit sozialen
Wohnungsbaugesellschaften aufgeteilt und können je Haus
bis zu 20% der Grundstücks- und Baukosten erreichen.
244
9. Die Regierung stellt hohe Anforderungen an die Errich-
tung neuer oder den Umbau bestehender Häuser. Für
Räume, Türen und Fenster gelten so beispielsweise be-
stimmte Abmessungen, für den Energieverbrauch be-
stimmte Kriterien (mit den Kraftstoffverbrauchsnachwei-
sen für Autos vergleichbarer Energiepass).
245
sie angesichts eines Mangels an Alternativen auch den lo-
kalen Neubaumarkt.
246
Der Anteil der pro Jahr neu gebauten Häuser liegt gerade
einmal bei 1% der Gesamtanzahl an Häusern in den Nieder-
landen. Die Regierung möchte diesen Prozentsatz gerne
steigern, sieht sich jedoch mit dem Problem konfrontiert,
dass Raumplanungsverfahren langwierig und die Subventi-
onsmöglichkeiten aufgrund von Haushaltsbeschränkungen
begrenzt sind. Und sowohl Immobiliengesellschaften als
auch Grundbesitzer (bei denen es sich oft um örtliche Be-
hörden handelt) profitieren im Grunde von einer solchen auf
die beschriebene Knappheit zurückzuführenden Preisent-
wicklung.
Verbesserte Verbraucherposition
247
zum Beginn der Krise schränkte das knappe Angebot den
Handelsspielraum insbesondere der Haushalte mit nied-
rigeren Einkommen leider erheblich ein. Die Anzahl neu ge-
bauter Häuser konnte die Nachfrage dabei nicht ausglei-
chen. Die Preise richteten sich damals (aufgrund der
niedrigen Zinssätze und der Steuerabzugsmöglichkeiten)
eher danach, was Käufer zahlen konnten, als nach dem tat-
sächlichen Immobilienwert. In manchen Jahren stiegen die
Preise für die schönsten Häuser infolge der hohen Nachfra-
ge überdurchschnittlich an.
248
Wohneigentum zu erwerben; ein Preis, der sich kaum mehr
von den üblichen Mietpreisen unterscheidet.
4. Schlussfolgerungen
249
Die VVD schlägt vor, die sechsprozentige Transaktionsab-
gabe abzuschaffen, da diese Steuer all diejenigen benach-
teiligt, die in die Nähe ihre Arbeitsstätte oder ihre Familie
ziehen oder aus anderen Gründen umziehen möchten. Zu-
dem ist diese Steuer nach Meinung der VVD mit für die all-
täglichen Verkehrsstaus verantwortlich und erhöht die Prei-
se, da die Menschen diese Steuer im Falle eines Verkaufs
wieder hereinholen möchten. Um hinsichtlich des Vor-
schlags, die Transaktionsabgabe abzuschaffen, zu einem
politischen Konsens zu gelangen, muss zunächst eine Fi-
nanzierungsmöglichkeit im Staatshaushalt eröffnet werden,
was sich angesichts notwendiger Budgetkürzungen als nicht
ganz einfach erweisen dürfte.
250
progressiven Besteuerungssätze im niederländischen Steu-
ersystem und insbesondere die Zinsen, die auf höhere Ein-
kommen erhoben werden, auszugleichen. Träfe die Regie-
rung also die Entscheidung, das System der steuerlichen
Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen neu zu gestalten,
würde dadurch im Grunde das gesamte Steuersystem in-
frage gestellt.
251
Breite Akzeptanz
252
ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage.
Gleichzeitig wird der Druck auf die Kosten der steuerlichen
Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen und Beihilfen für
das soziale Wohnungswesen steigen und die Lösungsfin-
dung weiter erschweren und verkomplizieren. Ein neues
Steuersystem (Pauschalsteuer) könnte dem Wohnungs-
markt die so dringend notwendige Öffnung bringen. Die
VVD sollte in diesem Prozess eine führende Rolle überneh-
men.
253
Über die Autoren
254
chen und promovierte an der Freien Universität Berlin. Im
Liberalen Institut der Stiftung für die Freiheit ist sie zustän-
dig für die Stiftungsinitiative „umSteuern – Freiheit braucht
Mut!“
255
Prof. Dr. Ulrich van Suntum hat in Münster und Bochum
Ökonomie studiert. Er lebt mit seiner Familie in Nordkirchen
im Münsterland. Er war Generalsekretär des Sachverstän-
digenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung und lehrte an den Universitäten Bochum, Köln
und Witten-Herdecke. Seit 1995 ist er Professor für Volks-
wirtschaftslehre an der Universität Münster. Dort leitet er
das Institut für Siedlungs-und Wohnungswesen und ist Grün-
der und Geschäftsführender Direktor des Centrums für an-
gewandte Wirtschaftsforschung der Universität. In der For-
schung beschäftigt er sich neben Regionalprognosen und
Wohnungspolitik auch mit Steuerfragen sowie mit Kapital-
und Zinstheorie, zuletzt im Rahmen eines mehrmonatigen
Forschungsaufenthaltes an der Universität Cambridge
(2008).
256
Dr. Peter Westerheide ist stellvertretender Leiter des For-
schungsbereichs „Internationale Finanzmärkte und Finanz-
manangement“ am Zentrum für Europäische Wirtschaftsfor-
schung GmbH (ZEW) in Mannheim. Er hat an der Universität
Witten-Herdecke Wirtschaftswissenschaften studiert. Nach
seinem Abschluss als Diplom-Ökonom im September 1994
war er zunächst für ein Jahr im Forschungsbereich Internati-
onale Finanzmärkte und Finanzmanagement am ZEW tätig.
Von September 1995 bis Ende 1998 war er Assistent von
Prof. Dr. Ulrich van Suntum an der wirtschaftswissenschaft-
lichen Fakultät der Westfälischen Wilhelms-Universität Mün-
ster. Dort promovierte er im Herbst 1998 mit einer Disserta-
tion über Ziele und Wirkungsmöglichkeiten der
Vermögenspolitik im Rahmen der Sozialen Marktwirtschaft.
Seine Forschungsschwerpunkte liegen in den Bereichen Im-
mobilienmärkte und Immobilienfinanzierung, kapitalgedeckte
Alterssicherung sowie Vermögensbildung und Vermögens-
politik. Er koordiniert das Leibniz-Netzwerk Immobilien und
Kapitalmärkte (www.recapnet.org).
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Kerstin Funk (Hrsg.): Aspekte des Wohneigentums
Wohneigentum ist eine besondere Form des Eigentums. Zahlreiche Menschen
in Deutschland, aber auch in anderen europäischen und nichteuropäischen
Ländern streben nach dieser Form des Eigentums. Menschen, die Wohnei-
gentum besitzen, sind – so heißt es – glücklicher. Sie haben ihr Kapital in
einer Immobilie angelegt: einem unbeweglichen Sachgut. Mit dieser Anlage
haben sie viel Freiheit erlangt, sie haben aber auch eine große Verantwor-
tung für dieses Eigentum übernommen. Für die Stabilität der Gesellschaft
und der Demokratie ist Eigentum eine wichtige Voraussetzung. Denn die Ver-
antwortung, die mit dem Gebrauch des individuellen Eigentums verbunden
ist, erzeugt die umfassende Anerkennung von rechtstaatlichen Regeln.
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