Prof. M.Sc.

Joo Carlos de Campos

Modelo Sistematizado para Elaborao da 1. Fase

do Projeto
1.

Relatrios Preliminares
1. Formulao do Projeto
2. Necessidades do Projeto

2.
3.
4.
5.

Oramento preliminar
Anlise de Viabilidade
Alternativas para o Projeto
Apresentao do Projeto ao Tomador de Deciso

I. Gesto de Projetos

Natureza do empreendimento

Identificar
a
Natureza
do
Empreendimento uma das primeiras
providencias para se iniciar um estudo
de
Viabilidade
para
esse
Empreendimento.

I. Gesto de Projetos

Porte do empreendimento
vulto financeiro (recursos);
mobilizao de equipes (quantidades);
mobilizao dos recursos humanos;

I. Gesto de Projetos

Localizao do empreendimento (regio)

(Locais ideais para Implantao do Projeto)

diretrizes poltico - econmica.

tipo ideal de atividade.
necessidade de grande infra estrutura de apoio.
empreendimento em centros urbanos
aspectos sazonais

(As possveis interferncias)

I. Gesto de Projetos

Interferncias

1.

Impactos Sociais

2.

Impactos Ecolgicos

3.

Sindicatos

4.

Interferncias Institucionais

5.

rgos Normativos

6.

rgos Legislativos

7.

rgos Financeiros

8.

Interface entre empresas

9.

Clima

10. Oramento: Custos Diretos e Indiretos

11. Problemas Comerciais
12. Prazos
13. Interferncias Polticas
14. Problemas Tcnicos
15. Manuteno Futura
16. Outros

Estudo de Marketing
Sero levantados dados que dizem respeito a zona
de influencia imediata do lanamento onde sero
concentradas maiores esforos.
demanda potencial
Que tem por base aspectos demogrficos populao - idade/sexo/estado civil/tamanho da
famlia.

Dados da Populao - Lins:

Pessoas residentes - 2000

65.952
habitantes

Homens residentes - 2000

31.990
habitantes

Mulheres residentes - 2000

33.962
habitantes

Pessoas residentes - 10 anos ou mais de idade - alfabetizada - 2000

51.972
habitantes

Domiclios particulares permanentes - 2000

19.608
domiclios

Domiclios particulares permanentes - com banheiro ou sanitrio esgotamento sanitrio - rede geral 2000

18.576
domiclios

Domiclios particulares permanentes - forma de abastecimento de gua rede geral - 2000

18.713
domiclios

Domiclios particulares permanentes - destino de lixo - coletado - 2000

18.974
domiclios
8

Dados da Cidade de Lins/SP.

Hospitais - 2000

2 hospitais

Leitos hospitalares - 2000

590 leitos

Unidades ambulatoriais - 1999

21 unidades

Matrculas - ensino fundamental - 2000

10.439 matrculas

Matrculas - ensino mdio - 2000

4.039

Estabelecimentos de ensino fundamental - 2000

24 estabelecimentos de
ensino

Estabelecimentos de ensino mdio - 2000

10 estabelecimentos de
ensino

Eleio municipal - eleitores - 2000

44.833 eleitores

Nascidos vivos - registros no ano - lugar do registro - 1998

1.198 pessoas

Casamentos - registros no ano - lugar do registro - 1998

326 pessoas

bitos - ocorridos e registrados no ano - lugar do registro 1998

652 pessoas
9

Dados da Cidade de Lins/SP.

Separaes judiciais - registros no ano - lugar da ao do processo
147 pessoas
- 1998
Empresas com CNPJ atuantes - unidade territorial - 1998

1.954 empresas

Pessoal ocupado - unidades locais - 1998

12.868 pessoas
ocupadas

Agncias bancrias - 2000

8 agncias

Valor do Fundo de Participao dos Municpios - FPM - 2000

4.534.346,39 reais

Valor do Imposto Territorial Rural - ITR - 2000

85.338,30 reais

Populao residentes - 1991

58.606 habitantes

Populao residentes - 1996

60.788 habitantes

rea total - 2000

571,41 km2
Fonte: IBGE, Base de Informaes Municipais - Malha Municipal Digital 1997

10

Estudo de Marketing

demanda efetiva

poder aquisitivo /sua distribuio/

disponibilidade de credito
resultados nos ltimos lanamentos
similares
cotao do mercado imobilirio
venda
- locao
perfil do comprador ou usurio
poca do lanamento ou implantao
(operao)
moda
11

Informao sobre o terreno (Local a ser

implantado o Projeto)

Localizao

Dimenses

Topografia

construes vizinhas

presena de lenol dgua (sondagem)

outros dados sobre solo e subsolo para
aproveitamento do projeto de garagens
- subsolos, ou dificuldades para
execuo de fundaes
12

Informao sobre o terreno

Hipotecas

dividas e taxas e/ou impostos

certides/ consultas ao registro geral
de imveis

desapropriao p/ obras publicas

legislao urbana

consulta ao cdigo de obras do municpio

13

Informao sobre o terreno

consulta ao cdigo de obras do municpio

taxa de ocupao do terreno
ndice de aproveitamento da rea
gabarito (altura/volume)
afastamentos (recuos)
zonas de construo (reas especificas
para
determinadas
construes
/empreendimento)

OBS.:

Consultar rgos pblicos sempre por escrito

(protocolado)

14

A localizao do
terreno

considervel
boa
pelo
fato
de
possuir
infraestrutura
como:
asfalto, rede de
gua,
esgoto,
energia eltrica e
localizar-se
prximo a .......... e
rodovia ...............
15

Localizao do Terreno

Vista Frontal
Vista Lateral

O terreno est localizado na Rua: Mateus Seribeli e Rua: 2, Quadra A ,

Lote sem N0 no Parque Servantes II.
Dimenses:

56 metros de frente
76 metros de fundo
56 e 110 metros de lado
totalizando uma rea de 4647,72 m2 (metros quadrados)
16

* Informao sobre o terreno

17

18

1.3.2.1 CUSTO DE PRODUO:

1. Custo do terreno (Ct)
2. Custo global do Projeto(Cgp)

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

1. Custo Financeiro (Df)
2. Custo Administrativo + Tributrio (Dat)
3. Custo com Venda (Dv)

19

1.3.2.1 CUSTO DE PRODUO:

1. Custo de terreno


A compra de um terreno pode ser feita de varias

maneiras, podendo se efetivar atravs de
pagamento vista, a prazo, ou negociao por meio
de permutas (troca do terreno por rea
construda).

Ct = (1+Txf )* Vt
Txf =i%*(Tex +Carncia)/12meses


Vamos considerar, para efeito do clculo, do valor

do Terreno, o seu valor a vista acrescido do valor
da Taxa de oportunidade financeira
20

1.3.2.1 CUSTO DE PRODUO:

2. Custo global do Projeto

Os custos so estimativos, com algumas
consideraes numricas.
Para
obtermos
estes
custos
estimativos
lanaremos mo dos seguintes critrios:

21

1.3.2.1 CUSTO DE PRODUO:

2. Custo global do projeto
2.1 - Para Construes - ndices e Custos da
Construo (obtidos atravs de pesquisa de
preos)
Para se obter o custo da construo, atravs desses
ndices, basta multiplicar a rea construda pelo
custo unitrio (/m2), levando-se em conta a
metodologia (critrios) de calculo de cada uma
dessas fontes de pesquisa.

Cc = Ac* Cuc
(Cc - Custo da construo; Ac - rea construda; Cuc
- custo unitrio da construo)

22

Fonte: Sinduscon-SP www.sindusconsp.com.br

23

Compem a norma NBR 12.721-2006 os seguintes projetos-padro:

Padro Baixo  Residncia Unifamiliar (R1), Prdio Popular (PP-4), Residncia
Multifamiliar (R8) e Projeto de Interesse Social-(PIS);
Padro Normal  Residncia Unifamiliar (R1), Prdio Popular (PP-4), Residncia
Multifamiliar (R8) e Residncia Multifamiliar (R16);
Padro Alto  Residncia Unifamiliar (R1), Residncia Multifamiliar (R8) e
Residncia Multifamiliar (R16);

24

Compem a norma NBR 12.721-2006 os seguintes projetos-padro:

Comercial Normal  Comercial Andar Livre (CAL-8), Comercial Salas e Lojas (CSL-8) e
Comercial Salas e Lojas (CSL-16);
Comercial Alto  Comercial Andar Livre (CAL-8), Comercial Salas e Lojas (CSL-8) e
Comercial Salas e Lojas (CSL-16);
Residncia Popular (RP1Q);
Galpo Industrial (GI).
25

Guia Construo n. 108 -Jul/2010

26

Guia Construo n. 108 -Jul/2010

27

28

29

1.3.2.1 CUSTO DE PRODUO:

2.2. Custo da Prpria Empresa

2.3 - Pr Oramento

30

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

1. Custo Financeiro (Df)
2. Custo Administrativo + Tributrio (Dat)
3. Custo com Venda (Dv)

Dt = Cgp + Df + Dat + Dv +Ct

Rt = Vt = Dt + L ; L = Rt - D
Cgp = Custo global do projeto
Ct = custo do terreno;
Rt = VT = receita total ou Valor Total do
empreendimento ou projeto;
D = despesas;
L = Lucro (Rentabilidade desejada).
31

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

1. Custo Financeiro (Df)

Capital Imobilirio (R$)

Todo investimento tem um custo financeiro, quer

sob o ponto-de-vista do custo do dinheiro quer sob
o ponto-de-vista do custo de oportunidade de
aplicao financeira.
70
60
50
40
30
20
10
0
1

6
7
pe ro do s

8
9
10
11
P e ro d o d a C o n stru o

32

Capital Imobilirio (R$)

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
1. Custo Financeiro (Df)
Df)

70
60
50
40
30
20
10
0
1

6
7
pe ro do s

8
9
10
11
P e ro d o d a C o n stru o
33

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
1. Custo Financeiro (Df)
Df)
BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento
Para efeitos de concesso de financiamento, so consideradas
mdia - grandes empresas as que auferiram uma receita
operacional bruta anual ou anualizada superior a R$ 90
milhes e inferior ou igual a R$ 300 milhes, e as grandes
empresas so as que apresentam receita operacional bruta
anual ou anualizada superior a R$ 300 milhes.

34

1. Custo Financeiro (Df)

Df)
BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento
O custo dos financiamentos com recursos do BNDES composto por:
Para operaes diretas = Custo Financeiro + Remunerao do
BNDES + Taxa de Risco de Crdito
Para operaes indiretas = Custo Financeiro + Remunerao do
BNDES + Taxa de Intermediao Financeira + Remunerao da
Instituio Financeira Credenciada

BNDES
35

BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento

A composio do custo financeiro inclui um ou mais dos seguintes ndices:
TJLP - Taxa de Juros de Longo Prazo;
TJ-462 - Taxa de Juros Medida Provisria 462 = TJLP + 1,0% a.a.;
Cesta - Variao do dlar norte-americano ou variao da UMBNDES
acrescido dos encargos da Cesta de Moedas;
IPCA - ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo acrescido de
encargos;
TS - equivalente Taxa Mdia SELIC (TMS) acumulada, apurada pelo Banco
Central do Brasil em base diria;
TJ3 - custo flutuante de mercado em Reais equivalente taxa de juros, em
Reais, formada pela aplicao de encargo fixo sobre taxa fixa de juros de
mercado, para o prazo de 3 meses, apurada e divulgada pela BM&F BOVESPA
(cdigo TJ3) com base nos preos de referncia dos contratos de DI-Futuro;
TJ6 - custo flutuante de mercado em Reais equivalente taxa de juros, em
Reais, formada pela aplicao de encargo fixo sobre taxa fixa de juros de
mercado, para o prazo de 6 meses, apurada e divulgada pela BM&F BOVESPA
(cdigo TJ6) com base nos preos de referncia dos contratos de DI-Futuro.
36

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
1. Custo Financeiro (Df)
Df)
Taxa de Juros de Longo Prazo - TJLP
A Taxa de Juros de Longo Prazo - TJLP foi instituda pela
Medida Provisria n 684, de 31.10.94, publicada no Dirio
Oficial da Unio em 03.11.94, sendo definida como o custo
bsico dos financiamentos concedidos pelo BNDES.
Posteriores alteraes ocorreram atravs da Medida
Provisria n 1.790, de 29.12.98 e da Medida Provisria n
1.921 (PDF - 52 kB) , de 30.09.99, convertida na Lei n 10.183,
de 12.02.2001.
37

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
1. Custo Financeiro (Df)
Df)
Taxa de Juros de Longo Prazo - TJLP
A Taxa de Juros de Longo Prazo - TJLP tem perodo de vigncia de um
trimestre-calendrio e calculada a partir dos seguintes parmetros:
I - meta de inflao calculada pro rata para os doze meses seguintes
ao primeiro ms de vigncia da taxa, inclusive, baseada nas metas
anuais fixadas pelo Conselho Monetrio Nacional;
II - prmio de risco.
A TJLP fixada pelo Conselho Monetrio Nacional e divulgada at o ltimo
dia til do trimestre imediatamente anterior ao de sua vigncia.

38

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
Taxa de Juros de Longo Prazo TJLP

39

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
Taxa SELIC - Sistema Especial de Liquidao e Custdia

A taxa overnight do Sistema Especial de Liquidao e

Custdia (SELIC), expressa na forma anual, a taxa
mdia ponderada pelo volume das operaes de
financiamento por um dia, lastreadas em ttulos pblicos
federais e realizadas no SELIC, na forma de operaes
compromissadas. a taxa bsica utilizada como
referncia pela poltica monetria.

40

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
Taxa SELIC - Sistema Especial de Liquidao e Custdia
Copom reduz a taxa Selic
para 9,75% ao ano
07/03/2012
Braslia Dando seguimento
ao processo de ajuste das
condies monetrias, o
Copom decidiu reduzir a taxa
Selic para 9,75% a.a., sem
vis, por cinco votos a favor
e dois votos contrrios pela
reduo da taxa Selic em 0,5
p.p.

Notas sobre a Taxa SELIC - "O Comit de Poltica Monetria do Banco Central do Brasil COPOM fixa periodicamente a meta para a Taxa SELIC para fins de Poltica Monetria. Na
tabela acima o leitor encontrar as taxas definidas pelo COPOM para um determinado
perodo, compreendido entre as datas especificadas.
41

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
Taxa SELIC - Sistema Especial de Liquidao e Custdia

42

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
Taxa de Juros no Brasil

O Brasil h alguns anos vem liderando, em nvel mundial, a

prtica de juros elevados como instrumento de conteno da
demanda agregada - estabilizao econmica. Comparado-se
com outros pases, as taxas (reais) brasileiras so as maiores.
A trajetria dos juros reais , no entanto, (lentamente)
decrescente no perodo analisado, como mostra a tabela
abaixo:

43

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

EMPRESARIAIS:
1. Custo Financeiro (Df)
Df)
BNDES Projetos de Investimentos e Capital de Giro
BNDES Construo Civil - apoio ao aumento da qualidade das
empresas de construo civil e ampliao da capacidade produtiva dos
fabricantes de sistemas construtivos industrializados destinados
Habitao.

44

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

2. Custo Administrativo e Tributrios (Dat)
So custos distintos, mas agrupados
apenas para simplificao.
simplificao.


custo administrativo - esta relacionado a

empresa como um todo, por isso rateado
entre os diversos empreendimentos da empresa,
proporcionalmente
ao
custo
de
cada
empreendimento;

custo tributrio - refere-se as despesas

realizadas para atender as imposies legais de
uma determinada construo.
45

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

2. Custo Administrativo e Tributrios (Dat)
Nesta fase de estudo de viabilidade ser adotado
uma Taxa de 5% a 8% do Custo do Projeto + Custo
Financeiro.
Cat = 5% *(Cgp + Df)

46

1.3.2.2 CUSTOS EMPRESARIAIS:

3. Custo com Vendas (Dv)
Normalmente este valor de 5% a 6% da
receita total do empreendimento.
Dv = 5% * Rt (Receita Total)

47

48

Exerccio 1
Calcular o valor Final do Projeto
(empreendimento), sabendo-se que o Custo
Global do Projeto (Cgp) de R$
5.000.000,00 (cinco milhes de reais),
considerando uma rentabilidade de 10%. O
Projeto dever ser executada em 36
meses; juros de capital de emprstimo para
o Projeto de 16,15% a.a.; valor de compra a
vista do terreno - R$ 150.000,00; taxa da
oportunidade financeira na compra do
terreno de 10% a.a.; Considerar um prazo
de carncia de 6 meses.
49

Exerccio 2
Calcular o valor total do empreendimento, sabendo-se
que o Custo Global d0 Projeto (Cgp) de R$
5.056.000,00 (cinco milhes e cinqenta e seis mil
reais), considerando um lucro de 10% das despesas
totais. O empreendimento dever ser executada em
36 meses; juros de capital de emprstimo para a
construo de 10% a.a.; valor de compra a vista do
terreno - R$ 50.000,00; juros para clculo da taxa
de oportunidade financeira, na compra do terreno de
6% a.a.; Considerar um prazo de carncia de 6 meses
e, 5% para as despesas com Vendas.

50

51

52

Ao analisar o percurso
deste
fluxograma,
observa-se
que
ao
estudar novos Projetos,
deve-se primeiro fazer
a
Anlise
de
sua
viabilidade
tcnicoeconmica.
Se a resposta a essa a
essa Anlise for NO,
busca-se
novas
alternativas, ou novos
Projetos.
53

Caso a resposta seja

SIM iremos para a
etapa seguinte, pois
uma vez caracterizada
a viabilidade tcnicoeconmica do Projeto
(empreendimento),
parte-se
para
o
desenvolvimento da 2.
Fase - Planejamento

54

1.3.3.1 ANALISE
 1

valores facilmente quantificveis

- desprezar fatores imponderveis

 2

fatores subjetivos

- prestigio e imagem da empresa

- satisfao de quem decidiu
- receptividade de compradores
- outros fatores.
55

1.

2.

3.

4.

http://sistemasdeproducao.cnptia.embrapa.br/F
ontesHTML/Vinagre/SistemaProducaoVinagre/c
usto.htm
http://www.mundosebrae.com.br/2010/04/ossegredos-da-analise-da-viabilidade-financeira/
http://www.slideshare.net/ProjetoBr/anlise-daviabilidade-para-a-produo-debiocombustveis-1548157
http://www.iepg.unifei.edu.br/edson/download
/Ee1c.PDF

56

O coroamento da Fase 1 se concretiza

com a Anlise de Viabilidade, que nada
mais que a reunio das informaes e
clculos j descritos, acrescidos dos
estudos
de
alternativas
de
investimentos
e
de
parmetros
comerciais
que
dizem
respeito
principalmente poltica, estratgias e
objetivos da empresa.
57

 A soluo recomendada:

despreza-se inicialmente os fatores
imponderveis, fatores subjetivos;

depois de concludos os clculos
matemticos analisar os resultados com
a
incluso
dessas
consideraes
(subjetivas).
58

Deve-se levar em conta:

perodos de mudanas que podem
ocorrer a nvel de mercado.
estimativas - previses de eventos
futuros;
assegurar a qualidade da soluo para
os responsveis pelas decises..
59

Ponto de Equilbrio ( Break - Even Point)

Com fatores facilmente quantificveis, podemos elaborar o
grfico Custo X Empreendimento, e procurar definir o Ponto
de Equilbrio ( Break - Even Point)

60

Ponto de Equilbrio ( Break - Even Point)

Se calcula o Ponto
seguintes equaes:
(1)

PE =

de

Equilbrio

utilizando-se

Custos Fixos

das

1 Custos Variveis (un)

Preo de Venda (un)

(2)

PE =

Custos Fixos Totais

Custo Fixo (um) + Lucro (um)

61

1.3.4 IDENTIFICAR ALTERNATIVAS

 de concepo natureza, porte, ante

projeto, etc.
 localizao
 de acabamento
 receita, vendas, mercado.
 rentabilidade para o empreendimento.
62

1.3.5 Preparo do Relatrio para o Tomador de

Deciso

Neste ponto do empreendimento, aps todo
estudo de viabilidade elaborado, caber a
deciso, de se prosseguir ou no, ao
proprietrio.

Ao preparar o relatrio, para ser apresentado
ao Tomador de Deciso, Gerente, Diretor,
Proprietrio, etc.., precisamos estar atento
com os seguintes cuidados:

63

1.3.5 - lista de providncias necessrias:

1. Procurar conhecer quem so os

Tomadores de Deciso na empresa.
Tire o maior nmero de informaes
ao
seu
respeito
Formao
Acadmica - Profissional - Idade Perfil Social / Poltico / Financeiro /
Cultural - Famlia - etc..;
64

1.3.5 - lista de providncias necessrias:

2.
Convidar os Tomadores de Deciso para a
apresentao do Relatrio de Anlise de
Viabilidade do Empreendimento.
Este convite pode ser feito:
- por carta / ofcio;
- por memorando (se apropriado);
- por telefone
Importante: ligar sempre no dia anterior
para confirmar a reunio;
65

1.3.5 - lista de providncias necessrias:

3. Providenciar o local:

- Tamanho ideal: o local da reunio deve

ser grande o bastante para ser confortvel a
todos os participantes;
- Ambiente ideal: claro, calmo, limpo e
informal;
4. Providenciar os equipamentos audiovisuais:
- Flip-chart / projetor multimdia / tela /
canetas de laser / caixas de som / etc ;

66

1.3.5-lista de providncias necessrias:

5. Decidir quais grficos podero ajud-lo na
apresentao;
6. Organize a apresentao:
- Prepare os grficos e os equipamentos
audiovisuais;
- utilize pouco material, mas de boa
aparncia, no s tcnica, mas de
apresentao;
- distribua responsabilidades sua equipe
para o preparo desse
material;

67

1.3.5 - lista de providncias necessrias:

7. Organize a apresentao:
- planeje o tempo necessrio da
apresentao, de tal forma que no fique
muito longa e cansativa, e nem muito curta e
sem substncia;
8. Atribua responsabilidades na apresentao;

68

1.3.5 - lista de providncias necessrias:

9. Durante a apresentao:
- Fale devagar e claramente;
- Escute atentamente as perguntas, elas
revelaro
o que
est cansativo na
apresentao;
- Relacione as recomendaes de forma
simples e clara.
clara.

69