Estudio de Factibilidad

Metodologa para la Evaluacin de

Proyectos de Inversin
Inmobiliarios

Objetivos
Determinar la rentabilidad de un proyecto y el nivel de riesgo e
incertidumbre asociados para establecer la conveniencia o no
de su puesta en marcha.
Conocer el punto de vista de los potenciales inversores.
Realizar el estudio econmico y financiero en distintos
escenarios para estudiar la rentabilidad ms probable del
proyecto, con su probabilidad de ocurrencia, y su nivel de
riesgo asociado.
Conocer adecuadamente el mercado inmobiliario y las fuerzas
que lo modelan para minimizar riesgos desde el proyecto y
hacer ms segura la inversin.
Aplicar Tcnicas de Simulacin al Anlisis de Riesgos en
Proyectos para una adecuada toma de decisiones en
condiciones de incertidumbre.

Proyectos de Inversin
Inmobiliarios
Un proyecto de inversin inmobiliario est compuesto por
los siguientes elementos:
Terreno
Informacin de mercado
Antecedentes tcnicos
Antecedentes econmicos y financieros
Antecedentes legales
Considerados en un contexto actual y futuro, permitirn establecer
la conveniencia o no de la puesta en marcha del emprendimiento
que lo motiva.

Proyectos de Inversin
Inmobiliarios
La razn por la que se debe evaluar un proyecto de inversin
inmobiliario es para determinar la rentabilidad del mismo y el
nivel de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta
manera, seleccionar la mejor alternativa para llevar a cabo el
mismo.
Una seleccin implica tomar una decisin y esta metodologa
de evaluacin aporta los elementos de juicio necesarios que
facilitan dicha tarea, adems de aportar elementos de un
lenguaje comn con los potenciales inversores.
El objetivo de la evaluacin de un proyecto de inversin es
seleccionar la alternativa que maximice la rentabilidad y acote el
riesgo y la incertidumbre.

Proyectos de Inversin
Inmobiliarios
Realizar y evaluar un proyecto de inversin inmobiliario, a partir de
una idea, consiste en:
Estudiar el contexto
Estudiar la dinmica del mercado en el rea de influencia: oferta,
demanda, competencia, sustitutos.
Determinar un segmento objetivo.
Definir el proyecto para satisfacer las necesidades insatisfechas de
ese segmento objetivo mejor que la competencia (ubicacin y mix
de producto: tamao, terminaciones, amenities).
Determinar y cuantificar las variables macro y micro que inciden
sobre el xito del proyecto (costos, velocidad de ventas, horizonte
econmico, precio de venta, paridad cambiaria, tasa de inflacin,
etc.).

Proyectos de Inversin
Inmobiliarios
Realizar y evaluar un proyecto de inversin inmobiliario, a partir de
una idea, consiste en:
Realizar el estudio econmico en distintos escenarios para
estudiar la rentabilidad ms probable del proyecto y su nivel de
riesgo asociado.
Realizar el estudio financiero para ver quin o quienes aportan el
dinero necesario para llevar a cabo el emprendimiento.
Realizar la toma de decisin acerca de llevar a cabo o no el
emprendimiento.

Proyectos de Inversin
Inmobiliarios
En funcin de esto podemos definir cinco etapas por las que
deber atravesar todo estudio serio de un proyecto inmobiliario:
Definicin preliminar del proyecto
Estudio del contexto
Dimensionamiento Fsico
Dimensionamiento Econmico
Dimensionamiento Financiero y Estructuracin Legal

Definicin preliminar del proyecto

Esta etapa implica la concepcin preliminar del proyecto a partir

de una idea.
Por lo general todo comienza con la visualizacin de una
oportunidad:

Construir un edificio en un buen terreno que vimos en una

localizacin con mucho potencial.
Desarrollar un Barrio Cerrado en un lugar con arboleda
aosa y buenas vas de acceso a la ciudad
Etc.

Estudio del Contexto

Permite delinear el contexto, a nivel macro y micro, que

deberemos enfrentar al momento del lanzamiento del producto.
Esto es conocer las fuerzas que modelan el mercado:
las variables macro, el ciclo del mercado inmobiliario,
la oferta y demanda futuras en forma cuali y cuantitativa,
la competencia,
los posibles productos sustitutos.

Estudio del Contexto

Los resultados de este estudio son dos:

Establecer las oportunidades, amenazas, fortalezas y
debilidades que servirn de base para definir, en la etapa
siguiente, la estrategia ms adecuada para llevar a cabo el
emprendimiento (ubicacin, diseo fsico, estructuracin
financiera y legal, marketing y comercializacin) y
Modelizar las variables que permitan cuantificar ingresos y
egresos en los probables escenarios a enfrentar.

Dimensionamiento Fsico

En funcin de lo relevado en la etapa anterior y del diagnstico

realizado se elige la estrategia a seguir para superar las
debilidades, neutralizar las amenazas, apoyarse en las fortalezas
y aprovechar las oportunidades.
En esta etapa se procede a:
elegir la ubicacin ptima,
a realizar el diseo ms adecuado para el posicionamiento
elegido en el segmento seleccionado a los efectos de
diferenciarse de la competencia,
elegir la tecnologa constructiva ms adecuada al contexto
(en pocas de inflacin latente conviene elegir mtodos
constructivos que aceleren lo mximo posible la ejecucin
de la obra para disminuir el riesgo).

Dimensionamiento Econmico
Con el estudio de factibilidad econmico, se estudia:
La rentabilidad independientemente de las fuentes de
financiacin a adoptar y el nivel de riesgo asociado y, por ende,
la conveniencia de llevar a cabo o no el proyecto.
Indicadores:
VAN
TIR
Periodo de repago
Mxima Exposicin Acumulada
etc.

Dimensionamiento Financiero y
Estructuracin Legal

El estudio financiero analiza:

la composicin ms rentable de capital y deuda,
si los beneficios a generar permitirn dar cumplimiento a los
compromisos contrados con terceros en tiempo y forma,
la rentabilidad del capital para ver la conveniencia de colocar
nuestro dinero en el emprendimiento,
la conveniencia o no de realizar preventas de acuerdo al
contexto.

La estructuracin legal define la mejor forma de llevar a cabo el

emprendimiento (Sociedad Annima, Consorcio al Costo,
Fideicomiso al Costo, etc.).