CMARA 1A DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SAN

ISIDRO, SALA II
QUEVEDO, NORMA B. C. GARCA, LIDIA E. Y OT.
07/05/2010
Voces
BOLETO DE COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA DE
COSA AJENA ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ ESCRITURACION ~
INMUEBLE
~
RESPONSABILIDAD
DEL
ESCRIBANO
~
RESPONSABILIDAD POR EL HECHO DEL DEPENDIENTE
Tribunal: Cmara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro,
sala II
Fecha: 07/05/2010
Partes: Quevedo, Norma B. c. Garca, Lidia E. y ot.
Publicado en: La Ley Online;
Cita Online: AR/JUR/59630/2010
Hechos
El adquirente de un lote de terreno inici demanda de escrituracin contra
el empleado de una escribana con quien realiz la compraventa, en virtud
de un poder de venta que ste tena otorgado por el titular registral de ese
inmueble. El empleado cit como tercero al escribano titular de la
escribana en la que se firm el boleto de compraventa. El juez a quo
admiti la demanda de escrituracin y conden eventualmente al
escribano en caso de que su empleado no cumpla con la condena a pagar
los daos y perjuicios que por ello se deriven. La Cmara confirm la
sentencia.
Sumarios
1. 1 - Debe admitirse la demanda de escrituracin incoada por el
comprador de un lote de terreno contra quien tena un poder de
venta otorgado por el titular registral ya que dicho poder haba
caducado debido con motivo de la enajenacin del inmueble en fecha
anterior a la firma del boleto de compraventa, por lo cual se entiende
que actu en derecho propio realizando la venta de una cosa ajena,
comprometindose a conseguir la ratificacin del dominio.
Abrir Jurisprudencia y Doctrina Vinculada
Jurisprudencia Vinculada (*)
Ver Tambin

Cmara 8a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Crdoba,

Moresi Allende Horacio Alberto c. Gonzlez Gladys Ester y otro,
04/03/2010, LLC junio (2010), 576, AR/JUR/1641/2010 ; Cmara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala II,
20/12/2006, Martini, Julia c. Viola, Julio y otra, La Ley Online,
AR/JUR/10603/2006.
(*) Informacion a la poca del fallo.

2. 2 - Toda vez que el empleado de una escribana ha sido condenado a

escriturar por vender un lote de terreno al actor mediante un poder
de venta otorgado por quien ya no era titular registral de ese bien,
configurndose la venta de una cosa ajena, el escribano titular de
esa escribana responde eventualmente por los daos y perjuicios
que se originen en caso de aqul no cumpla con la condena, ya que
es un dependiente suyo y porque de sus propios registros en la
escribana surga que el bien ya no estaba en cabeza de quien figura
en el boleto de compraventa.
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Jurisprudencia Vinculada (*)
Plenario
Cmara 2a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Crdoba,
Blanco, Jos Rodolfo c. G. J., C. G, 26/07/2007, LLC 2007
(noviembre), 1061, AR/JUR/5675/2007 ; Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala A, Plakir Sociedad Annima c. P., S. O,
06/03/2007, La Ley Online, AR/JUR/4484/2007.
(*) Informacion a la poca del fallo.

TEXTO COMPLETO:
2 Instancia. San Isidro, mayo 7 de 2010.
Es justa la sentencia apelada?
La doctora Maria Carmen Cabrera de Carranza dijo:
1. La sentencia de fs. 254 hizo lugar a la demanda por escrituracin
iniciada por Norma Beatriz Quevedo contra Lidia Ester Garca y, en
consecuencia, conden a la demandada a otorgar la escritura traslativa del
dominio del bien prometido en venta por Lidia Esther Garca en
representacin de Nazario Vicente Premiani, ubicado en el Partido del Pilar
e identificado en el ttulo como lote 21 de la manzana 47. Todo ello, bajo el
apercibimiento dispuesto por los arts. 510 y 511 del CPCC. Hizo extensiva

la condena a Guillermo Pedro Oriol, en los trminos del art. 96 del CPCC.,
e impuso las costas del proceso a la demandada vencida. La demandada y
el tercero citado apelaron el fallo.
2. Antecedentes
Norma Beatriz Quevedo promueve la presente demanda por escrituracin
contra Lidia Esther Garca, con base en el boleto de compraventa de fs. 3,
mediante el cual la demandada, actuando como apoderada del titular de
dominio, Sr. Nazario Vicente Premiani (poder especial irrevocable de fs. 39
a 41 y asiento registral de fs. 79), le prometi en venta un bien ubicado en
el Partido del Pilar, designado de acuerdo a su ttulo como lote 21 de la
manzana 47. La operacin se realiz por la suma total de $16.000, ya
cancelada contra la entrega de la posesin (fs. 3 vta., 6, 23 vta., 58 vta. y
expresin de agravios a fs. 278 vta.). Se previ que la escritura traslativa
del dominio sera pasada ante los escribanos Guillermo Pedro Oriol y/o
Graciela Alicia Oriol, en la fecha que disponga la compradora, sin que
supere el da 15 de diciembre de 2004 (fs. 3 y 58 vta.).
Al contestar la demanda, la Sra. Garca argument que suscribi el boleto
de compraventa de total y absoluta buena fe, ante la Escribana Oriol y
luego de informarle su titular, el Escribano Guillermo Pedro Oriol, que el
lote n 21 de autos an estaba pendiente de enajenacin (fs. 59 y vta.).
Finalmente ello no result cierto, pues el bien haba sido vendido a un
tercero por escritura pasada ante el escribano Guillermo Oriol el 20/1/97
(fs. 80).
Por su parte, el escribano Oriol, trado al proceso en calidad de tercero y
en virtud de la citacin requerida por la demandada, deslinda su
responsabilidad argumentando que la nica funcin notarial y fedataria
del escribano en este tipo de operaciones es otorgar la escritura del bien.
Adems, sostiene que la Sra. Garca no poda desconocer que el lote ya
haba sido vendido antes, pues ella intervino como apoderada del titular
registral en la escritura traslativa del dominio respectiva (fs. 75 a 77 y fs.
83 a 85).
A criterio de la Sra. Jueza de Primera Instancia, la intervencin de la
demandada en el instrumento privado de fs. 3 constituye un acto propio,
pues el poder especial irrevocable otorgado por el Sr. Premiani ces con la
venta instrumentada mediante escritura de fs. 75, por haber concluido el
negocio para el cual fue conferido el mandato en cuestin. En
consecuencia, la conden a escriturar en favor de la Sra. Quevedo, bajo los
apercibimientos que contienen los arts. 510 y 511 del CPCC. La extensin
de la condena al escribano Oriol fue fundada en el incumplimiento del
control previsto por el art. 35 inc. 5 de la ley 9020 y en la falta de registro
de la venta de fs. 75 en el ttulo de propiedad original.
3. A fs. 275 expres agravios el escribano Guillermo Oriol a travs de su
letrado apoderado, contestados por la demandada a fs. 281 y por la actora
a fs. 284 vta.
Luego de hacer una sntesis de los hechos, se agravia porque la Sra. Jueza
lo ha responsabilizado por el boleto de compraventa confeccionado por una

empleada de la escribana, asimilando dicho acto, en el que no ha tenido

intervencin ni ha actuado como fedatario u oficial pblico, con las
obligaciones que le hubiere acarreado el otorgamiento de una escritura de
transmisin del dominio.
Cuestiona que se haya considerado que su parte no cumpli con el art. 35
inc. 5 de la ley 9020 (requerir el certificado de dominio), argumentando
que la constatacin del estado del inmueble se realiza antes de otorgar la
escritura, no previo a que las partes suscriban el instrumento privado sin
la intermediacin del notario ni de su personal a cargo.
Afirma que la demandada no poda saber si se encontraba asentada o no
la venta del lote 21, pues al momento de la firma del boleto de fs. 3, el
ttulo original estaba en la escribana, pues ya se haban vendido todos los
lotes y el ttulo resultaba el antecedente de tales operaciones.
4. A fs. 278 fund el recurso la demandada, con contestacin de la
demandante a fs. 284.
Se agravia por la condena a escriturar, pues entiende que el escribano
Oriol es el nico responsable de la existencia del boleto de compraventa.
Critica que se haya considerado que la operacin de fs. 3 constituye un
acto propio de su parte, pues desconoca la cesacin del mandato.
Tambin cuestiona que se trate de un caso de promesa de venta de una
cosa ajena.
Pide que se revoque la sentencia, pues fue inducida a error por el
escribano Oriol.
5. El planteo de desercin del recurso del tercero citado
Tanto la actora como la demandada reclaman que se declare desierta la
apelacin del escribano Oriol, por no reunir los requisitos legales.
Tengo dicho al respecto, que en salvaguarda de la garanta de la defensa en
juicio, nicamente cabe utilizar la facultad que acuerda el art. 261 del
mismo Cdigo en caso de insuficiencia de fundamentacin, en forma
restrictiva y cuando el incumplimiento resulta flagrante (esta Sala 2,
causas 95.193. 107.955 y 108.001, entre otras). La facultad del Tribunal
de Alzada, que en definitiva depende de la apreciacin subjetiva de los
Magistrados, debe ser ejercida con suma prudencia, ya que en tales
supuestos siempre se corre el riesgo de caer en arbitrariedad (Causas de la
anterior Sala 1 de este Tribunal n 80.831, 89.891, entre otras muchas).
En este orden, la inconsistencia de los agravios derivar, en su caso, en el
rechazo del recurso, pero en principio, no sera suficiente para declarar su
desercin (Causa de la anterior Sala 1 de esta Cmara, n 85.559).
En este caso concreto, estimo la expresin de agravios del tercero citado
cumple con los requisitos del art. 260 del CPCC., pues fundamenta las
razones por las que estima que debe revocarse la extensin de la condena a

su parte. No considero, en consecuencia, que pueda declararse desierto el

recurso del actor, sin desmedro del ejercicio del derecho de defensa.
Por este fundamento, aconsejo que se rechace la pretensin en examen y
se proceda a tratar el recurso del Escribano Oriol.
6. La venta de cosa ajena
Coincido con la Sra. Jueza de Primera Instancia en cuanto a que debe
hacerse lugar a la accin de escrituracin (art. 511, parte final del prrafo
primero, del CPCC.), bajo el apercibimiento previsto en el art. 510 del
CPCC y, en su caso, en el prrafo tercero del art. 511 citado.
A mi juicio, no son vlidos los argumentos de la demandada cuando
pretende exculparse argumentando que desconoca la situacin jurdica
del bien que prometi escriturar en el boleto de fs. 3 y que el mandato
especial haba cesado con el cumplimiento de objeto de dicho acto, con la
escrituracin previa. Sin perjuicio de las consideraciones que realizar al
referirme a la responsabilidad del tercero citado, lo cierto es que la Sra.
Garca firm el contrato de fs. 3 mediante el cual se comprometi a
transferir la propiedad del lote de autos y percibi el precio acordado, por
lo que est obligada a cumplir con la prestacin a su cargo, con los efectos
que acarrea su incumplimiento (arts. 1323, 1409, 1412, 1423, 511, 512 y
ccs. del Cdigo Civil). Siendo el contrato de compraventa de carcter
consensual, queda perfeccionado con el simple consentimiento de las
partes, produciendo sus efectos desde el momento mismo de la celebracin
del negocio.
En nuestro sistema jurdico el contrato de compraventa no constituye ni
transmite derechos reales, pero puede servir como "ttulo" para ello,
facultando a la parte compradora a exigir la escrituracin. El texto del art.
1197 del Cdigo Civil es terminante cuando establece que las partes estn
ligadas por su consentimiento tan rigurosamente como lo estaran por la
voluntad del legislador. En consecuencia, los contratantes deben atenerse
a lo contratado y cumplirlo, o indemnizar al acreedor por la inejecucin de
lo debido. Y en el caso concreto del contrato de compraventa, la obligacin
del vendedor es de dar para transmitir el dominio, recibiendo como
contraprestacin un precio, que en autos ya fue pagado (doct. arts. 1197 y
1323 citados; Risola M.A., "Soberana y crisis del contrato en nuestra
legislacin civil", Buenos Aires, 1958; Llambas, Jorge J.-Alterini, Atilio A.,
"Cdigo Civil Anotado. Doctrina-Jurisprudencia", tomo III-A, AbeledoPerrot, Bs. As., 1982).
El hecho de que ni la demandada ni la persona a quien dice representar
revista actualmente la calidad de titular de dominio del bien de autos, no
obsta, por s solo, al perfeccionamiento de la operacin en los trminos
convenidos, pues no es motivo suficiente para afirmar que no contar con
los documentos que la habiliten legalmente para cumplir la obligacin
asumida.
En efecto, al haber prometido como propio un bien ajeno, debe entenderse
que, al proceder as, el vendedor se ha comprometido a conseguir la
ratificacin del dominio, conforme al principio de que los contratos deben

interpretarse y cumplirse de buena fe y obligan a todas las consecuencias

virtualmente comprendidas en ellos (doct. art. 1198 del Cdigo Civil; causa
de esta Sala n 103.427). Y la existencia de esa obligacin implcita impone
al enajenante la obligacin de remover los obstculos que impidan la libre
disposicin del bien, en cualquier estado del proceso o, incluso, con
posterioridad a la sentencia que condena a escriturar, en el perodo de
ejecucin de la misma. Es que nada impide prometer en venta cosas
ajenas, dado que el negocio no apunta a la transmisin actual del dominio.
Solo se exige a quien as procede, que garantice el xito de la promesa,
empleando los medios necesarios para que la prestacin se realice. Puede,
entonces, ser condenado a realizar el acto prometido, bajo el
apercibimiento legalmente establecido (arts. 1161, 1177 y ccs. del Cdigo
Civil y 510, 511 del CPCC; Mosset Iturraspe, "Responsabilidad por daos",
t. II-A, "Parte especial", ps. 41 y 42, citado por Kiper, Claudio, "Juicio de
escrituracin. Conflictos derivados del boleto de compraventa", 2 edicin,
Edit. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, pg. 309).
Por estos argumentos y frente a la eleccin del acreedor (art. 511 del
CPCC.; fs. 88, punto I, audiencia de fs. 148; art. 330 del CPCC.), estimo
que corresponde dictar sentencia favorable a la pretensin de escrituracin
(art. 510 del CPCC.). Ello, sin perjuicio de la responsabilidad por los daos
y perjuicios e intereses en el incumplimiento de la obligacin, si la
escrituracin se tornase imposible por culpa del vendedor, por faltar un
requisito que no pueda ser suplido judicialmente (arts. 889 y 892 del
Cdigo Civil; Bueres, A.-Highton, E. "Cdigo Civil y normas
complementarias. Anlisis doctrinario y jurisprudencial, t. 2B, Edit.
Hammurabi, Buenos Aires, 1998, pg. 337; CNCiv., Sala E, 23/9/97, LA
LEY, 1998-B, 204).
Estimo prematuro meritar en esta etapa del proceso la posibilidad de
resolverse la obligacin en el pago de daos y perjuicios (arts. 510 y 511
del CPCC.), pues siempre existe la posibilidad, cierta o remota, de que se
pueda escriturar (causa de esta Sala n 103.511, reg. 291/2007; Kiper, op.
cit., pg. 428).
Sealo, por ltimo, que estimo correcto considerar al negocio de fs. 3 como
actuado por Lidia Esther Garca por su propio derecho, pues en lo que se
refiere al bien de este proceso, el poder especial irrevocable otorgado por
Nazario Vicente Premiani haba cesado al celebrarse la escritura de fs. 75,
ya que la misma import la ejecucin del acto jurdico que haca a su
objeto (arts. 1869, 1879, 1881 inc. 7, 1960 y ccs. del Cdigo Civil). Garca
no puede alegar vlidamente desconocimiento, pues ella asumi la calidad
de mandataria para ciertos negocios determinados, con las obligaciones
que ello supone (arts. 1884, 1904 y ccs. del Cdigo Civil), y una tarea
diligente le exiga cumplir fielmente la voluntad del poderdante, sin
excederse de los lmites del contrato, quedando deslindada la
responsabilidad de aqul por todo lo que la mandataria haya hecho "con
ciencia o ignorancia imputable de la cesacin del mandato" (art. 1965 del
Cdigo Civil).
7. La responsabilidad del escribano Oriol

El notario, trado al proceso en calidad de tercero, alega como nico

fundamento de su recurso el hecho de no haber otorgado la escritura
traslativa del dominio ni actuado como intermediario en el contrato de
compraventa.
Sin embargo, admite dos circunstancias que a mi juicio resultan relevantes
para resolver sobre su situacin jurdica: que el boleto en cuestin fue
confeccionado en su escribana y por una empleada suya (fs. 275 vta.) y
que en ese momento el ttulo de propiedad original se encontraba en la
escribana Oriol pues haba intermediado en la venta de todos los lotes
objeto del mandato otorgado a Garca, y dicho instrumento resultaba el
antecedente de las operaciones (fs. 275 y 277).
Creo que la conducta del escribano -en este caso concreto a travs de una
dependiente de la escribana- fue negligente, pues no observ las
diligencias que exigan las circunstancias, como brindar asesoramiento a
los concurrentes, estudiar el asunto para el que fue requerido y dems
diligencias que hacen a su desempeo especfico (arts. 512 del Cdigo Civil
y 35 de la ley notarial 9020/78).
Mxime cuando los antecedentes del dominio se encontraban en la misma
escribana, fue su titular quien casi tres aos antes haba autorizado la
venta del lote 21 en cuestin a un tercero (fs. 75), por lo que surga de sus
propios registros que ese bien ya no estaba en cabeza de quien figura en el
boleto de fs. 3 como parte enajenante y que el poder invocado por la
mandataria ya haba cesado. Evidentemente, la empleada de la escribana
ni siquiera revis dichos antecedentes, o bien examin solo el ttulo
original, que no tena asentada la venta del lote 21 por omisin tambin
imputable al escribano Guillermo Oriol que autoriz esa operacin (fs. 36
vta. y 75).
Sea cual fuere la razn, no tengo dudas de que el escribano citado en
calidad de tercero debe responder por los daos causados por la actuacin
culposa de su dependiente, en su condicin de principal y titular en ese
entonces de la escribana Oriol (fs. 192 y vta.; arg. arts. 1113, prrafo
primero, del Cdigo Civil; 511 y 456 del CPCC). En este orden, tiene dicho
la S.C.J.B.A. que la responsabilidad indirecta del principal por los daos
causados surge aun cuando el empleado haya obrado sin rdenes del
patrn o si se quiere, abusando de sus funciones (Ac 37744 S 29-3-1988,
AyS 1988-I-450 - DJBA 1988-134, 261; Ac. 63479, 16/2/2000, DJBA 158,
94 - LLBA, 2001-14; C 90573, 14/11/07, entre otros).
Si bien coincido con el apelante en cuanto a que el negocio no puede ser
asimilado a una escritura, lo que se contempla en este caso es que se
brind un servicio, se cobr por ello (recibo de fs. 15 reconocido por la
testigo Graciela Oriol a fs. 192 vta.), incluso se confeccion el presupuesto
tendiente a escriturar, y lo mnimo que puede exigirse de una escribana es
que el servicio sea diligente y acorde con la funcin notarial. Y si bien es
cierto que no se exige al escribano que confecciona un boleto un estudio
completo de la situacin jurdica del bien y las condiciones personales de
la vendedora, como el que debe requerirse antes de escriturar, lo menos

que debi revisar la empleada que realiz el contrato de fs. 3, eran los
hechos que resultaban de sus propios registros.
No obstante, estimo necesario sealar que la extensin al tercero citado no
comprende a la condena principal impuesta a la demandada, que es el
otorgamiento de la escritura traslativa del dominio, sino que su alcance
debe quedar sujeto y limitado a una eventual accin regresivaque podra
tener inters en promover la deudora en el hipottico caso de que la
obligacin deba resolverse, por no ser posible el cumplimiento del contrato
por el deudor. Oportunidad, eventual por cierto, en la que debera seguirse
el trmite tendiente a determinar el monto de los daos y hacer efectiva la
indemnizacin (arts. 96 y 511 prrafos tercero, cuarto y quinto, del CPCC).
A mi juicio, una solucin distinta excedera la pretensin de la propia
interesada al requerir la citacin del escribano Oriol como tercero (fs. 60),
vulnerando el principio de congruencia y el debido proceso (arts. 163 inc.
6 del CPCC).
Por los fundamentos expuestos y con la salvedad indicada en el prrafo
anterior, propongo que se mantenga el pronunciamiento recurrido, con
costas de Alzada a cargo de los apelantes en su condicin de vencidos (art.
68 del CPCC).
Por todo lo expuesto, voto por la afirmativa.
Por iguales fundamentos, el doctor Bialade, vota tambin por la afirmativa.
Por lo expuesto en el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia
apelada en todo cuanto ha sido materia de agravio, aunque dejando a
salvo que el alcance de la extensin al escribano Oriol queda sujeto y
limitado a una eventual accin regresiva que podra tener inters en
promover la deudora en el hipottico caso de que la obligacin deba
resolverse, por no ser posible el cumplimiento de la condena a escriturar.
Las costas de Alzada corren a cargo de cada apelante en su condicin de
vencido, difiriendo la regulacin de los honorarios para la etapa procesal
oportuna (art. 31 de la ley 8904). Roger Andre Bialade. Mara
Carmen Cabrera de Carranza.

La Ley2011