AO DE LA DIVERSIFICACIN PRODUCTIVA Y

DEL FORTALECIMIENTO DE LA EDUCACIN

U. N.: San Luis Gonzaga de ICA

Facultad:

Ingeniera CIVIL
Tema:

Valuacin De Terreno Rustico

EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA
Curso:

INGENIERA DE VALUACIONES
Profesor:

Ing. CHACALTANA CARLOS, Pedro.

Estudiantes:

CANALES ESPINOZA, Stephanie Lissie.

PEREZ GARCA, Alvin Neiser.
Ciclo - Grupo:

VIII - A

ICA - PER

2014

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ING.CIVIL

VIII-A

INFORME DE TASACIN
TERRENO RUSTICO EN EXPANSIN URBANA
AV. HUACACHINA ICA PER
PERITOS: CANALES ESPINOZA, STEPHANIE LISSIE.
PEREZ GARCA, ALVIN NEISER

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INFORME DE TASACIN:
MEMORIA DESCRIPTIVA
PREDIO:

FUNDO HUACACHINA

PROPIETARIO : TORRES HURTADO, Jos

TITULO N 1961 del 21-01-1987
TOMO 152 FOLIO 265
PERSONA SOLICITANTE: Ing. CHACALTANA CARLOS, Pedro.
OBJETO

: Determinar bajo una investigacin, el valor real

de la propiedad, con fines de venta.

METODOLOGA EMPLEADA:
Se siguieron los pasos expuestos en el reglamento nacional de
Tasaciones, aprobada con resolucin ministerial N 126-2007VIVIENDA
UBICACIN
: Urb. Rinconada La Huacachina
- Zona
: Huacachina
- Distrito
: Ica
- Provincia
: Ica.
- Departamento : Ica.

1.0 GENERALIDADES
Se trata de la visacin del plano con fines de tasacin del terreno, por
tener una propiedad ubicada en zona urbana, y querer adquirirlo para la
construccin de una vivienda; con el objeto de saber cul es el precio
actual del terreno que se tiene.
2.0 FECHA DE LA TASACION
Sbado, 03 de enero de 2015
3.0 FECHA DE INSPECCIN OCULAR
Viernes, 02 de enero de 2015
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4.0 LINDEROS:

Por el frente, con la Av. Huacachina

Por la derecha entrando, Urb. Rinconada de Huacachina 4ta
Etapa.
Por la izquierda entrando, con la propiedad de Juan Torres De
La Cruz, con Ttulo 4510-23/03/2007, TOMO 152 FOLIO 265
Por el fondo, con la Urb. Alto Comatrana.
LOCALIZACIN
COORDENADAS UTM
DATUM: ZONA sur 18 WGS-84
VERTICE
A
B
C
D
E
F

COORDENADAS UTM
ESTE (X)
NORTE(Y)
X=419084.05
Y=8443386.22
X=419026.57
Y=8443677.62
X=418933.87
Y=8443673.85
X=418969.47
Y=8443596.63
X=418945.11
Y=8443491.97
X=419039.31
Y=8443355.37

5.0 PERMETRO

Por el frente con una lnea oblicua AF (NE-SW) de 54.40 ml

Por la derecha con una lnea oblicua AB (SE-NW) de 297.2 ml,

formando un ngulo de 113 con la recta AF.

Por izquierda con 3 una lnea consecutivas, la primea una linea

oblicua FE (SE-NW) de 165.9 ml, Formando un ngulo de 90
con la recta AF. Siguindole otra lnea oblicua ED (SW-NE) de
107.5 ml, formando un ngulo interno de 132 con la recta FE.
Por ltimo una lnea oblicua DC (SE-NW) de 85.0 ml, formando
un ngulo interno de 218 con la recta DE.

Por el fondo con una lnea oblicua CB (W-E) 92.7 ml , formando

un ngulo interno de 68 con la recta CD.

Total de Permetro = 802.7 ml

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6.0 AREA DEL TERRENO:

El rea del terreno arriba escrito es de 27 361.05 metros
cuadrados.
7.0 NATURALEZA Y CLASIFICACIN DE TIERRAS.
Antes se dedicaba al sector de agricultura, hoy en da se
encuentra en estado de abandono sin ninguna actividad.
No cuenta con ninguna Clasificacin siendo en su totalidad un
terreno sin productividad e incultivable, por ser un terreno
arenoso que no cuenta con sistema de riego propio.
8.0 PRODUCCIN
AGRCOLA

DOMINANTE

EN

LA

REGIN

Actualmente no cuenta con ninguna produccin agrcola.

9.0 PLANTACIONES.
No se cuenta con cultivos existentes, ni bosques explotables.
10.0 RECURSOS DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO.
No cuenta con abastecimiento propio de agua.
11.0 FACTORES ECOLGICOS.
El clima es clido, cercano a Zona Turstica, es afectada por la
contaminacin del hombre, por los restos de basuras dejados por
los propietarios de las urbanizaciones aledaas.
12.0 FORMAS DE EXPLOTACIN.
No cuenta con algn tipo de explotacin y/o aprovechamiento.
13.0 ESTADO DE CONSERVACIN

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Hasta la fecha se encuentra con cerco, que limita su permetro.

En la actualidad el terreno est en estado de abandono,
antiguamente era zona de agricultura.
14.0 CARCTER SERVIDUMBRE
El terreno no le da servicio a ningn otro, as mismo no recibe
servicio de algn otro lote.
15.0 GRAVAMENES
El predio no est sujeto a cargas ni gravmenes
16.0 TITULACION E INSCRIPCION
El predio se encuentra debidamente inscrito en la Partida
Electrnica N21002758 del Registro de Predios de la Oficina
Registral-Zona Registral N X-Ica - SUNARP.
ANEXOS:

IMAGEN DEL PREDIO.

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AV. HUACACHINA

LINDERO CON URB. RINCONADA LA HUACACHINA

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PLANO DE UBICACIN Y LOCALIZACIN

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PLANO SATELITAL
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VALUACION DEL TERRENO RSTICO EN ZONAS

DE EXPANCIN URBANA:
Segn lo estipulado en los Artculos III. J. 56, III. J. 57, III. J. 59,
III. J. 60, que en resumen nos dan los conceptos bsicos para
considerar nuestro terreno como zona de Expansin Urbana, as mismo
nos da la metodologa a aplicar:

Estableciendo Zona de Influencia Del Terreno

MTODO: ZONAS DE INFLUENCIA:
Segn el Art. III. J. 61, estableceremos las siguientes zonas de
influencia, formando fajas en el terreno:

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Frmulas Para La Valuacin:

Segn el Art. III. J. 62, la valuacin definitiva ser

= ( )
=1

Valuacin Tipo:
Segn el Art. III. J. 63, la valuacin de este terreno
pertenece al siguiente caso:

Valuacin de un terreno con Frente a Una va que posee

algunas Obras de Infraestructura Urbana.
Para lo cual aplicaremos lo estipulado en los artculos III.J.64, al
III. J. 69.
Clculo Del Valor Bsico.
= ( )
VB = Valor Bsico
CAV = Coeficiente de rea Vendible
Vp = Valor promedio de las calles adyacentes.
VOH = Valor de las obras de Habilitacin Urbana

Clculo Del CAV:

Como no se cuenta con el proyecto podemos asumir el CAV mediante
tabla dada por el RNT. Art. III.J.67

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Lo cual nos da para un rea de 27 361.05 m2, para uso Residencial un:

CAV = 0.55
Clculo Del Vp:
Del Art. III.J.68, Vp es el valor promedio de los terrenos urbanos de
las calles locales en las zonas adyacentes, tenemos los siguientes Valores:
CAMINO HUACACHINA
Urb. RINCONADA HUACACHINA
COMATRANA
=

VAU = S/. 54.00

VAU = S/. 37.00
VAU = S/. 37.00

/. 54.00 + /.37.00 + /.37.00

3

Vp = s/. 42.67
Clculo Del VOH
Segn el Art. II.J.69

=
En donde:
VOH = Valor de Obras de Habilitacin Urbana
VTH = Valor de terreno habilitado
VTR = Valor de terreno Rustico de 1ra categora con riego de la zona.

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VTH = S/.158.70 Para un terreno habilitado Tipo.

Segn la tabla N 10, de nuestra habilitacin tipo, sumamos los
siguientes valores:
Estudios
Trazo

0.02
0.02

Lo cual nos da una sumatoria de 0.04 factor que afectara al VTHtipo:

= 0.04 /.158.70
VTH = S/. 6.35

VTR = coef x arancel (ha).

Riego de la Zona, coef. = 1.
Arancel = S/3 000.00
VTR = s/. 3 000.00 (ha)

VTR = s/. 0. 3
VOH = S/. 6.35 S/. 0.3

VOH = S/. 6.05

Clculo del Valor Bsico (VB), para la primera zona.
VB = CAV (Vp - VOH)
VB = 0.55 (42.67 6.05)

VB = S/. 17.42/m2
Clculo del Valor para cada Zona de Terreno
Hallamos el VB para cada Zona
VB = 17.42 (primera zona)
VB = 17.42 (0.80) = 13.94 (segunda zona)
VB = 17.42 (0.60) = 10.45 (tercera zona)
VB = 17.42 (0.40) = 6.97 (cuarta zona)
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Calculamos el VD de cada Zona

Zona 1: rea = 1 825.43 m2
VD1 = S/. 17.42 (1 825.43 m2)
VD1 = S/. 31 798.99
Zona 2: rea = 8 901.88 m2
VD2 = S/. 13.94 (8 901.88 m2)
VD2 = S/. 124 092.21
Zona 3: rea = 10 980.95 m2
VD3 = S/. 10.45 (10 980.95 m2)
VD3 = S/. 114 750.93
Zona 4: rea = 5 652.78 m2
VD4 = 6.97 (5 652.78 m2)
VD4 = S/. 39 399.88
Hallamos el VD total
VD = VD1 + VD2 + VD3 + VD4
VD = S/. 31 798.99 + S/. 124 092.21+ S/. 114 750.93+ S/. 39
399.88

VD = S/. 306 042.01

VALUACIN COMERCIAL:

El valor comercial del terreno ser

VC = S/. 600, 000. 00

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