Professional Documents
Culture Documents
1. Conceito
O direito real ou direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relaes jurdicas
concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetveis de apropriao pelo homem 1.
2. Teorias sobre a distino entre direitos reais e pessoais
2.1 teoria unitria realista: procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critrio do patrimnio,
considerando que o direito das coisas e o direito das obrigaes fazem parte de uma realidade mais ampla, que
seria o direito patrimonial; entretanto, a diversidade de princpios que os orientam dificultam a sua unificao
num s sistema;
2.2 teoria dualista ou clssica (mostra-se mais adequada realidade); partindo-se da concepo dualista,
pode-se dizer que o direito real apresenta caractersticas prprias que o distinguem dos direitos pessoais ou
obrigacionais;
3. Diferenas entre direitos reais e pessoais
Cabimento
Quanto
ao
sujeito
direitos
Quanto ao
de
Quanto ao objeto
Quanto ao limite
Quanto ao modo de gozar o
direito
Quanto ao abandono
Quanto
ao
direito
de
seqela e preferncia
Quanto posse
Quanto extino
DIREITOS REAIS
Numerus Clausus
Tem apenas sujeito ativo
DIREITOS PESSOAIS
Numerus apertus
Possui sujeito ativo e passivo
Ao
pessoal
contra
determinado indivduo.
Prestao.
Pode haver.
Conserva-se at que haja uma
situao contrria em proveito
de outro titular.
No pode haver.
Extingue-se pela inrcia.
um
ilimitado
Exige intermedirio.
No pode haver.
No pode haver.
s se adquirem depois da
tradio; sendo oponveis
molest-los; a transcrio
pessoais ou obrigacionais
4.4 - princpio da taxatividade o nmero dos direitos reais limitado, taxativo (so somente os enumerados
na lei - "numerus clausus"); no direito das obrigaes no h essa limitao; existe um certo nmero de contratos
nominados, previstos no texto legal, podendo as partes criar os chamados inominados; basta que sejam capazes e
lcito o objeto; assim, contrape-se tcnica do "numerus clausus" a do "numerus apertus", para a consecuo
prtica do princpio da autonomia da vontade.
4.5 - princpio da tipificao ou tipicidade os direitos reais existem de acordo com os tipos legais; so
definidos e enumerados determinados tipos pela norma, e s a estes correspondem os direitos reais, sendo pois
seus modelos; nos obrigacionais, ao contrrio, admitem-se, ao lado dos contratos tpicos, os atpicos, em nmero
ilimitado.
4.6 - princpio da perpetuidade a propriedade um direito perptuo, pois no se perde pelo no-uso, mas
somente pelos meios e formas legais: desapropriao, usucapio, renncia, abandono etc; j os direitos
obrigacionais, pela sua natureza, so eminentemente transitrios: cumprida a obrigao, extinguem-se; no
exigido o seu cumprimento dentro de certo lapso de tempo, prescrevem.
4.7 - princpio da exclusividade no pode haver dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma coisa;
no caso do usufruto, por ex., o usufruturio tem direito aos frutos enquanto o nu-proprietrio conserva o direito
substncia da coisa; no condomnio, cada consorte tem direito a pores ideais, distintas e exclusivas.
4.8 - princpio do desmembramento conquanto os direitos reais sobre coisas alheias tenham possivelmente
mais estabilidade do que os obrigacionais, so tambm transitrios; desmembram-se do direito matriz, que a
propriedade, constituindo os direitos reais sobre coisas alheias; quando estes se extinguem, o poder que residia
em mo de sues titulares (como no caso de morte do usufruturio) retorna novamente s mos do proprietrio
(princpio da consolidao).
5. Caractersticas dos direitos reais
5.1 Direito de Seqela
o vnculo de subordinao da coisa e da pessoa. Esse vnculo vem alicerado em dois princpios:
- Princpio da aderncia: segundo o qual o titular do direito real pode ir atrs do bem aonde quer que ele se
encontre (princpio positivo);
- Princpio da ambulatoriedade: segundo o qual todos os nus da coisa (ex. tributos, despesas condominais) a
acompanham (princpio negativo).
5.2 Privilgio
O crdito real no se submete diviso, tendo em vista a existncia de ordem entre os credores. Aquele que
primeiro apresentar o crdito ser o credor privilegiado.
5.3 Prescrio Aquisitiva
Somente no direito real a passagem do tempo poder gerar aquisio de direitos.
5.4 Bem certo, determinado e existente
Em decorrncia do princpio da veracidade registral, o bem deve ter caractersticas de certo, determinado e
existente.
6. Classificao dos Direitos Reais
1 CLASSIFICAO
6.1 Direito real sobre coisa prpria
O nico direito real sobre coisa prpria a propriedade, que confere o ttulo de dono ou domnio. Normalmente, a
propriedade ilimitada ou plena, conferindo poderes de uso, gozo, posse, reivindicao e disposio.
6.2 Direito real sobre coisa alheia
o desmembramento do direito real sobre coisa prpria. Poder somente ser temporrio, visto que, dentro do
princpio da elasticidade, a coisa tende a voltar situao original, que a propriedade plena. Divide-se em trs
grupos:
Direito real de fruio: o desmembramento em relao ao uso da coisa. Pode ser enfiteuse, servido,
usufruto, uso e habitao.
Direito real de garantia: o desmembramento em relao disposio da coisa (limita o direito de dispor
da coisa). Se no cumprida a obrigao principal, o credor ir dispor da coisa. Pode ser hipoteca, penhor e
anticrese.
2 CLASSIFICAO
a) Direito de posse, uso, gozo e disposio: propriedade.
b) Exteriorizao do domnio: posse.
c) Direito de posse, uso, gozo e disposio sujeitos restrio oriunda de direito alheio: enfiteuse.
d) Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e alienao fiduciria.
e) Direito real de aquisio: promessa irrevogvel de venda.
f) Direito de usar e gozar do bem sem disposio: usufruto e anticrese.
g) Direito limitado a certas utilidades do bem: servido, uso e habitao.
POSSE
1. Teorias quanto ao conceito e seus elementos constitutivos
- Significados imprprios
- Teoria subjetiva de Savigny posse o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a inteno de t-la para
si; ela se caracteriza pela conjugao do elemento objetivo "corpus" ( a mera possibilidade de exercer um
contato fsico com a coisa, tendo sempre a coisa a sua disposio; assim, no o perde o dono do veculo que
entrou no cinema e deixou-o no estacionamento) e o elemento subjetivo "animus" ( a vontade de ser
proprietrio).
Para esta teoria so meros detentores: o locatrio, o comodatrio, o depositrio, o mandatrio, etc.
Vide o confronto dos arts. 1.204 e 1.223 do CCB/02.
- Teoria objetiva de Ihering ( a adotada, em regra, pelo Direito Civil Brasileiro) tem posse aquele que age
em relao coisa como se fosse proprietrio, mesmo que no o seja, independentemente da inteno; para a
caracterizao da posse basta o elemento objetivo "corpus" (no significa contato fsico com a coisa, mas sim
conduta de dono); considera o elemento subjetivo "animus" como j includo no elemento objetivo "corpus"; posse
a exteriorizao da propriedade, a visibilidade do domnio, o uso econmico da coisa; ex.: material de
construo prximo a obra, indica posse; mao de cigarro prximo a obra, no indica posse.
Para o direito brasileiro, para que haja posse, alm dos elementos constitutivos apontados por Ihering, deve
conter na relao possessria, como ato jurdico que :
a) sujeito capaz (pessoa natural ou jurdica); b) objeto (coisa corprea ou incorprea ex. propriedade
intelectual); c) uma relao de subordinao entre o sujeito e o objeto, um ter da coisa por parte do sujeito.
2. Conceito
1. a deteno de uma coisa em nome prprio;
2. a conduta de dono (Ihering - cuja teoria o Direito Civil Brasileiro acolheu);
3. Considera-se possuidor "todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno, ou no, de algum dos poderes
inerentes ao domnio, ou propriedade" (art. 1.196). Os arts. 1.198 e 1.208 complementam o conceito de posse.
3. Posse e deteno
- H situaes em que uma pessoa no considerada possuidora, mesmo exercendo poderes de fato sobre uma
coisa; isso acontece quando a lei desqualifica a relao para mera deteno, como faz no artigo 1.198.
- Embora, portanto, a posse possa ser considerada uma forma de conduta que se assemelha de dono, no
possuidor o servo na posse, aquele que a conserva em nome de outrem ou em cumprimento de ordens ou
instrues daquele em cuja dependncia se encontre;
- O possuidor exerce o poder de fato em razo de um interesse prprio; o detentor, no interesse de
outrem - exemplos de deteno: caseiros e todos aqueles que zelam pela propriedade em nome do dono,
soldado em relao s armas no quartel, preso em relao s ferramentas com que trabalha (tais servidores, no
tm posse e no lhes assiste o direito de invocar, em nome prprio, a proteo possessria; so chamados de
"fmulos da posse"; embora no tenham o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, no se lhes
recusa, contudo, o direito de exercer a autoproteo do possuidor, quanto s coisas confiadas a seu cuidado,
conseqncia natural de seu dever de vigilncia);
- No induzem posse, tambm, os atos de mera permisso ou tolerncia (art. 1.208). Ex: permisso para
passar pelo jardim do vizinho;
- No h posse de bens pblicos (CF - proibi o usucapio especial), o uso do bem pelo particular no passa de
mera deteno consentida.
4. Objeto da posse:
a) Bens corpreos, salvo as que estiverem fora do comrcio, ainda que gravadas com clusula de
inalienabilidade;
b) Coisas acessrias se puderem ser destacadas da principal sem alterao de sua substncia;
c) Coisas coletivas;
d) Direitos reais de fruio: uso, usufruto, habitao e servido (h dvida quanto enfiteuse);
e) Direitos reais de garantia;
f) Direitos pessoais patrimoniais ou de crdito. (vide o que diz Maria Helena Diniz)
5. Natureza Jurdica
a) posse um fato (Windscheid etc.).
b) posse um fato e um direito; em princpio, considerada em si mesmo, um fato, mas, pelas suas
conseqncias legais, pelos efeitos que gera, entra na esfera do direito (Savigny etc.); considera-a,
portanto, um misto de fato e de direito. Teoria adotada pela maioria dos civilistas.
c) Posse um direito, isto , um interesse legalmente protegido (Ihering, Teixeira de Freitas etc.).
Para a maioria dos civilistas fato e um direito real devido ao seu exerccio direto, sua oponibilidade erga
omnes e sua incidncia em objeto obrigatoriamente determinado.
Para o Cdigo Civil a posse no pode ser considerada um direito real, pois no consta do rol taxativo do
art. 1.225); Trata-se de direito especial, como afirma Clvis Bevilqua.
1. ESPCIES DE POSSE
1.1 Quanto extenso da garantia possessria (art. 1.196 e 1.197):
- direta (ou imediata) a exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa.
- indireta (ou mediata) aquela que o proprietrio conserva, por fico legal, quando o exerccio da posse
direta conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado.
- ex.: o locatrio, o depositrio e o usufruturio exercem a posse direta; o proprietrio a posse indireta.
- uma no anula a outra; ambas coexistem no tempo e no espao e so jurdicas (" jus possidendi"), no
autnomas, pois implicam o exerccio de efetivo direito sobre a coisa;
- o possuidor direito e o indireto podem invocar a proteo possessria contra terceiros, mais s este pode adquirir
a propriedade em virtude do usucapio.
1.2 Quanto simultaneidade do exerccio da posse Composse (arts. 1.199):
Composse: situao pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessrios sobre a
mesma coisa. Art. 1.199. Ex: adquirentes de coisa comum, marido e mulher em regime de comunho de bens ou
co-herdeiros antes da partilha.
Qualquer dos possuidores pode valer-se dos interditos possessrios ou da legtima defesa;
No confundir com concorrncia de posses (posses de naturezas distintas, ex. posse direta e indireta sobre
um mesmo bem);
Composse pro-diviso: h uma diviso de fato para a utilizao pacfica do direito de cada um. Aqui,
exercendo os possuidores poderes apenas sobre parte da coisa definida, e estando tal situao consolidada
h mais de ano e dia, poder cada qual recorrer aos interditos contra aquele composse que atentar contra
tal exerccio. Em relao a terceiros, qualquer composse poder impedir sua atitude, como ocorrem nos
condomnios.
Composse pro-indiviso: todos exercem o direito de possuidor ao mesmo tempo sobre a totalidade da
coisa;
Toda posse de m-f injusta, mas nem toda posse injusta de m-f.
artigo 497 CC "no induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia, assim como no autorizam
a sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a violncia, ou a
clandestinidade".
A importncia da distino entre a posse de boa-f e a de m-f, implica na indenizao por benfeitorias,
exerccio do direito de reteno e indenizao no caso de deteriorao da coisa.
A posse de boa-f conserva esta caracterstica at o momento em que o possuidor toma conhecimento do
vcio inicial aquisio da posse.
A maioria da jurisprudncia entende que o possuidor toma conhecimento do vcio na citao ou na
contestao; a minoria acha que na sentena.
outros requisitos, como o nimo de dono, o exerccio contnuo e de forma mansa e pacfica, alm do justo ttulo e
boa-f, d origem ao usucapio ordinrio (art. 1.242); quando a posse, com essas caractersticas, prolonga-se por
mais de 20 anos, a lei presume o justo ttulo e a boa-f, deferindo a aquisio do domnio pelo usucapio
extraordinrio (art. 1.238).
1.7 Outras classificaes:
- natural a que se constitui pelo exerccio de poderes de fato sobre a coisa - ex.: A vende sua casa a B, mas
continua no imvel como inquilino; no obstante, B fica sendo possuidor da coisa (posse indireta), mesmo jamais
t-la ocupado fisicamente.
- civil ou jurdica a que assim se considera por fora da lei, sem necessidade de atos fsicos ou materiais; a
que se transmite ou se adquire pelo ttulo.
AQUISIO E PERDA DA POSSE
1. Objetivo
Justifica-se a fixao da data da aquisio da posse por assinalar o incio do prazo da prescrio aquisitiva e
do lapso de ano e dia, que distingue a possa nova da velha.
2. modos de aquisio (art. 1.204):
O legislador, ao contrrio do que fez no antigo CC, que se esqueceu do fato de haver adotado a teoria de Ihering,
deixou de lado o rol taxativo dos modos de aquisio e disps no art. 1.204:
Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos
poderes inerentes propriedade.
1.
Aquisio originria:
a) Conceito: no h relao de causalidade, entre a posse atual e a anterior; o que acontece quando h
esbulho, e o vcio, posteriormente, convalesce.
b) Modos: arts. 1.196, 1.204 e 1.263.
2.
Aquisio derivada:
a) Conceito: requer existncia de posse anterior, ou seja, transmitida ao adquirente. Ex. herana.
b) Modos:
b.1. Tradio
Pressupe um acordo de vontades, um negcio jurdico de alienao, quer a ttulo gratuito, como na doao, quer
a ttulo oneroso, como na compra e venda.
- real quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.
- simblica quando representada por ato que traduz a alienao, como a entrega das chaves do apartamento
vendido.
- ficta no caso do contituto possessrio, que ocorre, por ex., quando o vendedor, transferindo a outrem o
domnio da coisa, conserva-a, todavia em seu poder, mas agora na qualidade de locatrio.
b.2. Apreenso
a) Apropriao unilateral de coisa sem dono (foi abandonada ou no de ningum);
b) Coisa retirada de outrem sem permisso;
b.3. Exerccio de direito
Ex. servido. Se constituda pela passagem de um aqueduto por terreno alheio, p. ex. adquire o agente a sua
posse se o dono do prdio serviente permanece inerte pelo prazo de um ano e dia.
(vide art. 1.379)
b.2. Constituto possessrio, art. 1.267, pargrafo nico
Noo: No constituto possessrio, aquele que detm a posse direta no mais proprietrio da coisa, possuindo-a
em nome de outrem.
Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao
adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est
na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.
b.3. Acesso
Atravs da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual possuidor com o de seus antecessores.
- Sucesso: O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor
Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor com os mesmos caracteres.
- Unio: sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais.
2.1 Quanto origem
Distinguem-se os modos de aquisio da posse em originrios e derivados.
* Se o modo de aquisio originrio, a posse apresenta-se isolada dos vcios que anteriormente a
contaminavam; j o mesmo no acontece com a adquirida por meios derivados. De acordo com o art. 1.203 essa
posse conservar o mesmo carter de antes. Exceo: art. 1.207, 2 parte, pois faculta ao sucessor singular unir a
sua posse de seu antecessor, para os efeitos legais.
2.2 Quem pode adquirir a posse (art. 1.205, I e II):
-
3. Perda:
Parece intil a enumerao feita pelos arts. 1.223 e 1.224 dos meios pelos quais se perde a posse; se esta a
exteriorizao do domnio e se possuidor aquele que se comporta em relao coisa como dono, desde o
momento em que no se comporte mais dessa maneira, ou se veja impedido de exercer os poderes inerentes ao
domnio, a posse estar perdida; o CC, todavia, preferiu especificar, casuisticamente, a perda da posse, mas a
enumerao no pode ser considerada exaustiva:
3.1 Da posse da coisa:
a - pelo abandono d-se quando o possuidor renuncia posse, manifestando, voluntariamente, a inteno de
largar o que lhe pertence, como quando atira rua um objeto seu.
b - pela tradio s acarreta a perda da posse quando envolve a inteno definitiva de transferir a coisa a
outrem, como acontece na venda do objeto, com transmisso da posse plena ao adquirente.
c - pela perda da prpria coisa quando for impossvel encontra-la, de modo que no se possa mais utiliza-la
economicamente. Ex: algum que deixa uma jia cair no fundo do mar.
d - pela destruio da coisa porque se tornou inaproveitvel ou inalienvel.
e - pela sua inalienabilidade: por ter sido colocada fora do comrcio por motivo de ordem pblica, de
moralidade, de higiene ou de segurana coletiva., no podendo ser, assim, possuda por impossibilidade de exercer
os poderes inerentes ao domnio de forma exclusiva. H autores que discordam com esta questo.
f - pela posse de outrem ocorre ainda que a nova posse tenha-se firmado contra a vontade do primitivo
possuidor, se este no foi manutenido ou reintegrado em tempo oportuno; o desapossamento violento por ato de
terceiro d origem deteno, viciada pela violncia exercida; com o convalescimento desse vcio, surge a posse,
embora injusta, que se firmar pelo decurso do prazo de ano e dia.
O uso dos interditos (ou aes) possessrias: este o principal efeito da posse.
direito percepo dos frutos;
indenizao por benfeitorias;
reteno pela indenizao da benfeitorias teis e necessrias;
"jus tollendi" (direito de retirar) das benfeitorias volupturias;
direito de usucapir;
indenizao pelo esbulho ou turbao.
8. Ainda h o efeito da responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa (Maria Helena Diniz).
* alguns efeitos so produzidos por todos os tipos de posse e outros s pelas posses de boa-f.
2.1 Uso dos Interditos
- finalidade: defender a posse.
- modos de proteo (defesa) possessria conferida ao possuidor:
- conceito de turbao (perturbao da posse) todo fato injusto ou todo ato abusivo que venha aferir
direitos alheios, impedindo ou tentando impedir o seu livre exerccio; todo ato que embaraa o livre exerccio da
posse.
- conceito de esbulho (perda total da posse) o ato pelo qual uma pessoa despojada, injustamente, daquilo
que lhe pertence ou estava na sua posse, por violncia, por clandestinidade, e por abuso de confiana. Pode
ocorrer o esbulho pacfico: quando o compromissrio comprador deixa de pagar as prestaes avenadas, pode-se
ajuizar ao de resciso contratual, cumulada com ao de reintegrao de posse. Neste caso a ao correr no
procedimento comum.
1 DEFESA USO DE FORA
O possuidor pode manter ou restabelecer a situao de fato pelos seus prprios recursos:
A - legtima defesa quando o possuidor se acha presente e turbado (perturbao da posse) no exerccio de
sua posse, pode reagir, fazendo uso da defesa direta.
B - desforo imediato ocorre quando o possuidor, j tendo perdido a posse (esbulho), consegue reagir, em
seguida, e retomar a coisa (autotutela, autodefesa ou defesa direta); praticado diante do atentado j
consumado, mas ainda no calor dos acontecimentos; o possuidor tem de agir com suas prprias foras, embora
possa ser auxiliado por amigos e empregados, permitindo-se-lhes, ainda, se necessrio, o emprego de armas; o
guardio da coisa no tem o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, mas tem o direito de
exercer a autoproteo (autodefesa) do possuidor ou representado, conseqncia natural de seu dever de
vigilncia.
- requisitos para o uso da fora: reao imediatamente aps a agresso, devendo ela limitar-se ao indispensvel
manuteno ou restituio da posse (art. 1.210, 1, 2 parte); os meios empregados devem ser proporcionais
agresso.
* tambm crime tipificado no artigo 161, II, CP.
2 DEFESA AES POSSESSRIAS
Caractersticas das aes possessrias:
1. Legitimidade ativa e passiva:
Legitimidade ativa:
- Exige-se a posio de possuidor para a propositura dos inteditos, mesmo sem ttulo;
- No cabem ao detentor;
- Se possui apenas o direito, mas no a posse, no poder utilizar os interditos, salvo o sucessor, que deve provar
apenas a posse de seu antecessor. Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor;
e ao sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais.
- Possuidores diretos e indiretos tm ao possessria contra terceiros, e tambm um contra o outro.
Legitimidade passiva:
- autor da ameaa, turbao ou esbulho o seu representante;
- terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (m-f);
- herdeiro a ttulo universal ou causa mortis;
- pessoa jurdica de direito pblico ou privado autora do ato molestador
A ao pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua prtica, ou contra
ambos.
2. Cumulatividade de pedidos de naturezas diversas
O artigo 921 do CPC permite que o autor, na inicial da ao possessria, cumule o pedido possessrio com o de
condenao em perdas e danos, cominao de pena para o caso de nova turbao ou esbulho e desfazimento de
construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.
3. Carter dplice das aes possessrias
No necessria a reconveno. Se o ru se julgar ofendido em sua posse, poder formular na prpria
contestao os pedidos que tiver contra o autor.
Art. 922, CPC. lcito ao ru, na contestao, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteo
possessria e a indenizao pelos prejuzos resultantes da turbao ou do esbulho cometido pelo autor.
Art. 920, CPC. A propositura de uma ao possessria em vez de outra no obstar a que o juiz conhea do pedido
e outorgue a proteo legal correspondente quela, cujos requisitos estejam provados.
Tal fungibilidade s poder ocorrer entre as trs aes possessrias em sentido estrito: manuteno, reintegrao
e interdito proibitrio. H autores que pensam diferente.
5. nus da prova compete ao adversrio do possuidor, quando for contestado o direito deste.
6. O possuidor goza, processualmente, da posio mais favorvel.
Espcies (sentido estrito):
aes possessrias por excelncia: s servem para defender a posse do possuidor; as outras aes que
tambm defendem a posse somente sero possessrias se intentadas pelo possuidor.
a) ao de manuteno de posse o meio de que se pode servir o possuidor que sofrer turbao a fim de se
manter na sua posse.
b) ao de reintegrao de posse a movida pelo esbulhado, a fim de recuperar a posse perdida em razo
de violncia, clandestinidade ou precariedade.
Solues para a contagem dos prazos nos casos de mais de um ato devolutivo:
- O prazo de ano e dia no corre enquanto o possuidor defende a posse, restabelecendo a situao de fato anterior
turbao, ou ao esbulho.
- no se contam os atos preparatrios; conta-se do ltimo ato integrativo da "vis inquietativo";
- diversos atos de turbao, sem nexo entre eles, cada um gera direito a uma ao;
- atos sucessivos com nexo de causalidade entre eles, existem duas correntes: conta-se do primeiro ato / conta-se
do ltimo ato ( a melhor).
c) interdito proibitrio a proteo preventiva da posse ante a ameaa de turbao ou esbulho; incumbe ao
autor provar a sua posse atual, a ameaa de turbao ou esbulho por parte do ru e justo receio de que seja
efetivada;
Efeitos: proibio da prtica de um ato em que imediato a liminar e quanto a pena o efeito s verificado depois
da sentena.
Outras aes que pode ser consideradas possessrias
Serve para defender a posse tanto do possuidor como do proprietrio:
d) ao de dano infecto uma medida preventiva utilizada pelo possuidor, que tenha fundado receio de que a
runa ou demolio, ou vcio de construo do prdio vizinho ao seu, venha causar-lhe prejuzos, para obter, por
sentena, do dono do imvel contguo, cauo que garanta a indenizao de danos futuros.
e) ao de nunciao de obra nova (ou embargo de obra nova) visa impedir a continuao de obra que
prejudique prdio vizinho ou esteja em desacordo com regulamentos administrativos.
f) ao de imisso na posse utilizada quando o autor da ao proprietrio da coisa, mas no possuidor,
por haver recebido do alienante s o domnio, pela escritura, mas no a posse; como nunca teve esta, no pode
valer-se dos interditos possessrios.
g) embargos de terceiro o processo acessrio que visa defender os bens daqueles que, no sendo parte
numa demanda, sofrem turbao ou esbulho em sua posse, ou direito, por efeito de penhora, depsito, arresto,
seqestro, venda judicial, arrecadao, arrolamento, inventrio, partilha ou outro ato de apreenso judicial.
h) qualquer problema versando sobre a posse de imveis de valor menor de 40 salrios mnimos (art. 3, IV, L.
9.099/95).
- RESUMO: a posse pode ser perturbada de trs formas: pelo esbulho (perda da posse), pela turbao
(tentativa de esbulho), ou pela ameaa de agresso iminente; da a "ao de reintegrao de posse" para o
esbulhado, a "ao de manuteno de posse" para o turbado, e a "ao de interdito proibitrio" para o
ameaado; cabe medida liminar provisria no esbulho e na turbao, se o fato tiver menos de um ano e
dia; no interdito proibitrio no h medida liminar; o possuidor turbado pode exercer a legtima defesa da
posse, e o esbulhado pode usar de esforo para restituir-se na posse por sua prpria fora, contanto que o faa
10
logo; incluem-se tambm na defesa da posse, como meios particularizados ou especficos, as "aes de
nunciao de obra nova" ( a que compete ao proprietrio ou possuidor, para impedir que a edificao de obra
nova em imvel vizinho lhe prejudique o prdio), de "embargos de terceiro" (cabem a quem, no sendo parte
no processo, sofrer penhora, arresto, arrecadao ou outros tipos de apreenso judicial de coisa) e "ao de
dano infecto" (cabe contra vizinhos, no caso de runa ou de mau uso da propriedade).
2.2 percepo dos frutos ("factum perceptio")
- Teoria objetiva ( a acolhida pelo nosso Cdigo Civil)
- conceito de frutos: so utilidades que a coisa periodicamente produz, cuja percepo se d sem detrimento de
sua substncia.
Classificao de frutos quanto sua origem:
- naturais so os que se renovam periodicamente, devido fora orgnica da prpria natureza - ex.: frutas das
rvores, as crias dos animais etc.
- industriais so os que surgem em razo da atuao do homem sobre a natureza - ex.: a produo de uma
fbrica.
- civis so as rendas produzidas pela coisa, em virtude de sua utilizao por outrem que no o proprietrio - ex.:
juros, aluguis.
Quanto ao seu estado:
-
pendentes so os que ainda esto unidos coisa que os produziu (a coisa principal).
percebidos so os que j foram colhidos (separados da coisa que os produziu).
estantes so aqueles que esto armazenados para venda.
percepiendos so os que deviam ter sido, mas ainda no foram colhidos.
consumidos so os que no existem mais porque foram utilizados pelo consumidor.
- Teoria subjetiva
- conceito de frutos: so riquezas normalmente produzidas por um bem patrimonial (ex.: uma safra - poca da
colheita), ao do homem sobre natureza, os rendimentos de um capital; esta teoria d maior destaque ao
aspecto econmico dos frutos.
a) Possuidor de boa-f tem direito :
- frutos percebidos (CC, art. 1.214);
- despesas da produo e custeio dos frutos pendentes e dos colhidos antecipadamente, que devero ser
restitudos (CC, 1.214 e pargrafo nico);
b) Possuidor de m-f:
- no tem direito aos frutos;
- responde por todos os prejuzos que causou pelos frutos colhidos e percebidos e pelos que por culpa sua deixou
de perceber;
- tem direito s despesas de produo e custeio dos frutos;
2.3 indenizao das benfeitorias e direito de reteno
Benfeitorias: So obras ou despesas efetuadas numa coisa para conserv-la - "necessrias", melhor-la - "teis"
ou embelez-la - "volupturias";
Reteno: o direito que tem o devedor de uma obrigao de reter o bem alheio em seu poder, para haver do
credor da obrigao, as despesas feitas em benefcio da coisa.
Possuidor de boa-f:
- tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis;
- levantar as volupturias, se lhe no forem pagas;
- pelo valor das benfeitorias necessrias e teis, poder exercer o direito de reteno.
Possuidor de m-f:
- sero ressarcidas somente as benfeitorias necessrias;
- no lhe assiste o direito de reteno;
11
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de m-f, tem o direito de optar
entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-f indenizar pelo valor atual.
12
- Propriedade restrita: quando se desmembram um ou alguns de seus poderes que passam a ser de outrem.
b) Quanto perpetuidade do domnio
- Propriedade perptua: a que tem durao ilimitada.
- Propriedade resolvel: a que encontra no seu prprio ttulo constitutivo uma razo de sua extino, ou seja, as
prprias partes estabelecem uma condio resolutiva. Ex. retrovenda. (CC, Art. 505. O vendedor de coisa imvel
pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido
e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a
sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias).
6. Propriedade Resolvel:
Conceito: diz-se que a propriedade resolvel quando o ttulo de aquisio est subordinado a uma condio
resolutiva ou ao advento do termo. Nesse caso, deixa de ser plena, passando a ser limitada.
Causas de resoluo:
O CC trata de casos de resoluo da propriedade em dois artigos, que estabelecem excees ao princpio de que o
direito de propriedade perptuo e irrevogvel: pelo advento de uma condio ou pelo surgimento de uma causa
superveniente;
- No art. 1.359, a causa da resoluo encontra-se inserta no ttulo ("ex tunc");
- No art. 1.360, o elemento que resolve a relao jurdica superveniente ("ex nunc");
Dispe o art. 1.359 que, resolvido o domnio pelo implemento da condio ou pelo advento do termo, entendemse tambm resolvido os direitos reais concedidos na sua pendncia, e o proprietrio em cujo favor se opera a
resoluo pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha;
a) Causa incerta:
- A condio ou termo referidos constam do ttulo constitutivo da propriedade, de tal forma que o terceiro que a
adquiriu no poder alegar surpresa;
Por ex., se algum adquirir um imvel em cuja escritura existia um pacto de retrovenda, no poder reclamar se o
primeiro alienante exercer o seu direito de retrato ante do prazo de 3 anos (art. 505); neste caso, resolve-se o
domnio do terceiro, e o primeiro alienante poder reivindicar o imvel.
b) Causa superveniente:
- O art. 1.360 cuida de outra hiptese; dispe, com efeito, que, "se, porm, a propriedade se resolver por outra
causa susperveniente, o possuidor, que o tiver adquirido por ttulo anterior resoluo, ser considerado
proprietrio perfeito, restando pessoa em cujo benefcio houve a resoluo ao contra aquele cujo domnio se
resolveu para haver a prpria coisa, ou seu valor";
Por ex., se algum receber um imvel em doao e depois o alienar, o adquirente ser considerado proprietrio
perfeito se, posteriormente, o doador resolver revogar a doao por ingratido do donatrio (art. 557); embora
permitida a revogao, no pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros; como se trata de causa
superveniente, o adquirente no podia prev-la; o doador, neste caso, s poder cobrar do donatrio o valor da
coisa, porque esta continuar pertencendo ao adquirente de boa-f.
7. Propriedade Aparente
Ocorre com aquele que adquire onerosamente e com boa-f a propriedade de quem no dono, aqui resguardase a aquisio a non domino.
Tal proteo aparncia de direito foi recepcionada pelo Cdigo Civil de 2002, no mbito do direito das sucesses,
quando abraou a teoria da aparncia, legitimando a aquisio onerosa e de boa-f, de imvel pertencente a
herdeiro aparente, ressalvando-se as aquisies gratuitas, nos estritos termos do art. 1.817 do Cdigo Civil de
2002.
13
A teoria da aparncia deve ser prestigiada no sistema registrrio, mesmo nas hipteses de nulidade absoluta do
registro, no de se descartar a boa-f do adquirente do direito inscrito, pautada na aparncia e na presuno de
legitimidade do registro. Por outro lado, quanto maior a segurana do registro, menor a necessidade da aplicao
da teoria da aparncia.
Afrnio de Carvalho (1998:177) expe que "se o alienante no o verdadeiro proprietrio e a lei legitima a
aquisio pelo terceiro de boa-f, f-lo no intuito de proteger a boa-f do adquirente, a bem da circulao
imobiliria, em cujo interesse no cogita de indagar se o imvel pertencia parte contrria ou a terceiro".
Em vrios arestos reconhece o STJ o princpio da aparncia, em proteo ao terceiro de boa-f, mas o erro deve
ser escusvel, conforme se infere de seus julgados.
Um dos fundamentos da convalescena do registro nulo, mas titularizado na boa f, est que a propriedade
atender sua funo social, como prev o art. 5., XXIII, da Constituio Federal, desde que efetivamente haja
uso racional do domnio. A transferncia da propriedade do proprietrio verdadeiro e displicente para o proprietrio
aparente e diligente configura uma espcie de expropriao forada. Dentre as obrigaes inerentes propriedade
est seu zelo e guarda.
14
Tambm a Constituio da Alemanha de 1919 - Constituio de Weimar trouxe, em seu art. 153 que "A
propriedade obriga e seu uso e exerccio devem ao mesmo tempo representar uma funo no interesse social".
No Brasil, a ideao arrolada entrou em nosso cotidiano jurdico com a Constituio de 1946, dada a
interrupo do Estado Novo, pois, embora houvesse disposio constitucional acerca da regulao legal da
propriedade, a vontade do regime ditatorial prevalecia em todas as ocasies. Somente em 1967, apareceu
textualmente a funo social, como princpio de ordem econmica.
Atualmente, nossa Lex Fundamentalis, alm de inserir a funo social da propriedade no captulo
concernente a direitos e garantias individuais, plasma-o como princpio de ordem econmica, subdividindo seus
efeitos conforme seja a propriedade urbana ou rural, o que configura uma inovao da Constituio vigente.
Neste contexto, foi desenhado o novo Cdigo Civil, em especial seu art. 1.228, ao prever, em pargrafos
inovadores, a funo social da propriedade. De lapidar redao, o 1. estabelece que "O direito de propriedade
deve ser exercido em consonncia com suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados,
de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e
o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas." Tambm digno de transcrio o
2.: "So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados
pela inteno de prejudicar outrem."
Tais disposies vm conformar-se de acordo com os princpios fundamentais da nova Lei Civil, em
especial o Princpio da Socialidade. Nas palavras do ilustre coordenador-geral da Comisso Revisora e Elaboradora
do Cdigo Civil, Professor Miguel Reale, em seu artigo "Viso geral do novo Cdigo Civil",
" constante o objetivo do novo Cdigo no sentido de superar o manifesto carter
individualista da Lei vigente, feita para um pas ainda eminentemente agrcola, com cerca de 80%
da populao no campo. Hoje em dia, vive o povo brasileiro nas cidades, na mesma proporo de
80%, o que representa uma alterao de 180 graus na mentalidade reinante, inclusive em razo
dos meios de comunicao, como o rdio e a televiso. Da, o predomnio do social sobre o
individual".
Vemos a claramente a insero da propriedade nas limitaes exigidas pelo bem da sociedade, o que no
deixa de afigurar-se como uma manifestao mais palpvel da prpria publicizao do Direito Civil.
Em suma, pauta-se claro que a propriedade dever direcionar-se para o bem comum, qualquer que seja a
propriedade. Sempre haver funo social da propriedade, mais ou menos relevante, porm a varivel instala-se
no tipo de destinao que dever ser dado ao uso da coisa.
Outro ponto importante consubstancia-se em considerar-se a funo social i) como um objetivo ao direito
de propriedade, ou seja, algo que lhe exterior, ou ii) um elemento desse mesmo direito, um requisito intrnseco
necessrio sua prpria existncia. A doutrina mais atual, qual nos filiamos, inclina-se a aceitar que a funo
social da propriedade parte integrante da propriedade: em no havendo, a propriedade deixa de ser protegida
juridicamente, por fim, desaparecendo o direito. No mesmo sentido, manifesta-se Jos Afonso da Silva
(1999,286): "a funo social se manifesta na prpria configurao estrutural do direito de propriedade, pondo-se
concretamente como elemento qualificante na predeterminao dos modos de aquisio, gozo e utilizao dos
bens".
Sendo assim, reiteramos que no h que se falar em propriedade sem que tal direito esteja imbudo de
uma destinao - ou funo - social, elemento este integrante e necessrio para sua prpria existncia. Qualquer
tentativa de utilizar-se deste direito para fins egosticos e danosos coletividade dever ser prontamente
cerceada.
15
Encontra-se no primado do interesse coletivo ou pblico sobre o individual e na funo social da propriedade,
visando proteger o interesse pblico social e o interesse privado, considerado em relao necessidade social de
coexistncia pacfica.
2. Natureza
Trata-se de obrigao propter rem, porque tanto o devedor como o credor so titulares de um direito real, pois
ambos os direitos o de credor e o de devedor incidem sobre a mesma coisa, s que no so oponveis erga
omnes nem interessam a terceiros.
3. Espcies
Pressupem a idia de subordinao do direito de propriedade privado aos interesses pblicos e s convenincias
sociais. So restries imprescindveis ao bem-estar coletivo a prpria segurana da ordem econmica e jurdica
do pas.
a.1 - restries constitucionais. Ex: art. 5, XXII, XXIV, 182, 3 e 4, I e II, 184, 185, 177, etc.
a.2 - restries administrativas. Ex: normas de proibio de demolio de monumentos histricos; normas de
proteo lavoura, indstria, ao comercia, economia popular; normas de finalidade urbansticas; Cdigo de
minerao; Cdigo Florestal; normas ambientais; zoneamento ambiental rural, etc.
a.3 - limitaes propriedade rural. Ex. Estatuto da Terra.
a.4 - limitaes de natureza militar. Ex: Lei 6.634/79, que dispe sobre a faixa de fronteira;
a.5 - restries em razo de lei eleitoral. Ex. art. 135, 3, Cdigo Eleitoral. Funcionaro as mesas receptoras nos
lugares designados pelos juizes eleitorais 60 (sessenta) dias antes da eleio, publicando-se a designao. 3 A
propriedade particular ser obrigatria e gratuitamente cedida para esse fim.
16
b.3 - limitaes impostas pelas normas referentes ao condomnio (art. 1.327 a 1.330 e 1.336, CC);
b.4- limitaes impostas pela Lei 6.766/79, que dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano;
b.5 - Art. 548. nula a doao de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistncia do
doador;
b.6 - Art. 550. A doao do cnjuge adltero ao seu cmplice pode ser anulada pelo outro cnjuge, ou por seus
herdeiros necessrios, at dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal;
b.7 - relaes de direitos de vizinhana:
A limitao privada do direito de vizinhana ser estudada mais adiante
- Ela tem carter essencialmente dominial e por isso somente pode ser utilizada pelo proprietrio, por quem tenha
"jus in re";
- esta ao uma conseqncia do direito de seqela do proprietrio; (CPC, art. 95)
- Nesta ao o autor deve provar o seu domnio, oferecendo prova inconcussa da propriedade, com a respectiva
transcrio, e descrevendo o imvel com suas confrontaes, bem como demonstrar que a coisa reivindicada
encontra-se na posse do ru;
17
b) legitimidade passiva: a ao deve ser endereada contra quem est na posse ou detm a coisa sem ttulo ou
suporte jurdico;
- ao possuidor direto, citado para a ao, incumbe a nomeao autoria do proprietrio;
- pode, assim, ser movida contra o possuidor sem ttulo e o detentor, qualquer que seja a causa pela qual
possuam a coisa;
- pode tambm ser endereada contra aquele que deixou de possu-la com dolo, isto , transferindo-a para outro
com a inteno de dificultar ao autor sua vindicao.
- A boa-f no impede a caracterizao da injustia da posse, para fins de reivindicatria;
1.3 Efeito: fazer com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus acessrios. Se impossvel essa
devoluo por ter perecido a coisa, o proprietrio ter o direito de receber o valor da coisa se o possuidor estiver
de m-f.
2. AO NEGATRIA cabvel quando o domnio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma
restrio por algum que se julgue com um direito de servido sobre o imvel ou qualquer outra turbao na
posse; freqentemente usada para solucionar conflito de vizinhana.
3. AO DE DANO INFECTO tem carter preventivo e cominatrio, como o interdito proibitrio, e pode ser
oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razo de runa do prdio vizinho ou vcio na sua
construo; precavendo-se, o autor obtm que a sentena comine ao ru a prestao de cauo que o assegure
contra o dano futuro; pode ser proposta tambm nos casos de mau uso da propriedade vizinha que prejudique o
sossego, a segurana e a sade do proprietrio ou inquilino de um prdio.
4. AO DECLARATRIA: poder ser proposta para dissipar dvidas sobre o domnio.
5. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO ILCITO: Ex: perda da casa em razo de sua
destruio por caminho desgovernado.
6. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO LCITO: Ex: proprietrio que sofre limitao
em sua propriedade por interesse social ou por desapropriao.
Orlando Gomes: faz jus indenizao quando a propriedade dominuda em virtude de acontecimento natural,
como no caso de avulso. (CC, 1.251)
2. Classificao:
2.1.
2.2.
Aquisio originria: quando no h transmisso de um sujeito para outro, como ocorre na acesso
natural e no usucapio; a propriedade passa ao patrimnio do adquirente livre de quaisquer limitaes
ou vcios que porventura a maculavam (manchavam).
Aquisio derivada: D-se quando houver transmissibilidade, a ttulo singular ou universal do
domnio por ato causa mortis (direito hereditrio) ou inter vivos (transcrio). Quando resulta de uma
relao negocial entre o anterior proprietrio e o adquirente, havendo, pois, uma transmisso do
domnio em razo da manifestao de vontade; a transmisso feita com os mesmo atributos e
eventuais limitaes que anteriormente recaam sobre a propriedade, porque ningum pode transferir
mais direitos do que tem; ela exige, tambm, comprovao da legitimidade do direito do antecessor.
18
1. Conceito: o modo originrio de aquisio da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se
incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietrio (CC, 1.248);
Predomina o princpio segundo o qual "a coisa acessria segue a principal";
Com relao as suas conseqncias, aplica-se tambm o princpio que "veda o enriquecimento sem causa": o
legislador entendeu mais conveniente atribuir o domnio da coisa acessria tambm ao dono da principal, para
evitar o estabelecimento de um condomnio forado e indesejado, porm, ao mesmo tempo, procurou evitar o
enriquecimento indevido, possibilitando ao proprietrio desfalcado o recebimento de uma indenizao;
2. Requisitos: conjuno entre duas coisas at ento separadas; carter acessrio de uma dessas coisas, em
confronto com a outra.
3. Classificao
a) fsicas ou naturais a unio ou incorporao da coisa acessria principal decorrente de acontecimentos
naturais, sendo acesso de imvel a imvel.
- formao de ilhas em rios no-navegveis (pertencem ao domnio particular) acmulo de areia e materiais
levados pela correnteza; as que se formam no meio do rio distribuem-se na proporo das testadas dos terrenos
at a linha que dividir o lveo (ou leito) do rio em duas partes iguais; as que se formam entre essa linha e uma
das margens consideram-se acrscimos aos terrenos fronteiros desse mesmo lado.
- aluvio acrscimo paulatino de terras, s margens de um rio, por meio de lentos e imperceptveis depsitos
ou aterros naturais ou de desvios das guas; esses acrscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais,
segundo a regra de que o acessrio segue o principal.
- avulso o inesperado deslocamento de uma poro de terra por fora natural violenta, soltando-se de um
prdio para se juntar a outro; quando de coisa no suscetvel de unio natural, aplica-se o disposto quanto s
coisas perdidas, que devem ser devolvidas ao dono, caso contrrio, o acrscimo passa a pertencer ao dono da
coisa principal; se o proprietrio do prdio desfalcado reclamar, dentro do prazo decadencial de um ano, o dono do
prdio aumentado, se no quiser devolver, pagar indenizao quele.
- abandono de lveo (ou leito) o Cdigo de guas define o lveo abandonado como "a superfcie que as guas
cobrem sem transbordar pra o solo natural e ordinariamente enxuto"; , em suma, o leito do rio; o lveo
abandonado de rio pblico ou particular pertence aos proprietrios das duas margens, na proporo das testadas,
at a linha mediana daquele; os limites dos imveis confinantes no sofrem modificao se o curso dgua que
serve de divisa vem a ser alterado.
quando o valor do terreno inferior ao da construo ou plantao que foi levantada de boa-f, entendem
alguns injusta a regra que determina a sua perda em favor do dono do solo; na jurisprudncia vem sendo
acolhido o entendimento de que, se a construo invade terreno alheio em parte mnima e no lhe
prejudica a utilizao, o invasor no deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a rea
invadida, segundo seu justo valor, como uma espcie de desapropriao no interesse privado.
19
B) USUCAPIO
1. conceito: modo originrio de aquisio da propriedade e de outros direitos reais suscetveis de exerccio
continuado (entre eles, as servides e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos
requisitos exigidos pela lei.
2. objeto: bens mveis e imveis do domnio particular.
3. pressupostos:
a) coisa hbil ou suscetvel de usucapio: posse (somente a "ad usucapionem", que a que contm os requisitos
exigidos pelo art. 550; a "ad interdicta", justa, d direito proteo possessria, mas no gera o usucapio):
b) com nimo de dono toma todas as atitudes para no perd-la e conserv-la.
c) mansa e pacfica exercida sem oposio; quando o possuidor no molestado, durante todo o tempo
estabelecido na lei, por quem tem legtimo interesse, ou seja, o proprietrio; todavia, se este tomou alguma
providncia na rea judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, descaracterizada fica a "ad
usucapionem"; providncias extrajudiciais no significam, verdadeiramente, oposio.
d) contnua sem interrupo; o possuidor no pode possuir a coisa a intervalos, sendo necessrio que a tenha
conservado durante todo o tempo e at o ajuizamento da ao de usucapio.
e) decurso do tempo
f) justo ttulo refere-se a uma posse hbil para ensejar o pedido de usucapio.
g) boa-f o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa ou do direito possudo;
costuma ser atrelada ao justo ttulo, embora se trate de realidade jurdica autnoma; o art. 490, nico,
estabelece presuno "juris tantum" de boa-f em favor de quem tem justo ttulo; deve ela existir no comeo da
posse e permanecer durante todo o decurso do prazo; se o possuidor vem a saber da existncia do vcio, deixa de
existir a boa-f, no ficando sanada a mcula.
RESUMO: os trs primeiros so indispensveis e exigidos em todas as espcies de usucapio; o justo ttulo e a
boa-f somente so reclamados no usucapio ordinrio; preambularmente, necessrio verificar se o bem que se
pretende usucapir suscetvel de prescrio aquisitiva, pois nem todos se sujeitam a ela, como as coisas fora do
comrcio e os bens pblicos.
4. espcies de usucapio de bens imveis:
a) extraordinrio (art. 1.238, CC) requisitos:
- posse de 15 anos (regra) ou 10 anos (se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou
nele realizado obras ou servios de carter produtivo);
- exercida com nimo de dono;
- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;
- dispensa do justo ttulo e da boa-f.
b) ordinrio (art. 1.242, CC) requisitos: posse de 10 anos (regra) ou de 05 (se o imvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico);
- exercida com nimo de dono;
- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;
- alm de justo ttulo e boa-f.
c) especial
c.1) rural (ou "pro labore") preceitua o art. 1 da Lei n. 6.969/81 e art. 1.239, CC.: "todo aquele que, no
sendo proprietrio rural nem urbano, possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposio, rea rural
contnua, no excedente de 25 hectares (o art. 191 da CF aumentou a dimenso da rea rural suscetvel dessa
espcie de usucapio para 50 hectares, tendo o nico proibido expressamente a aquisio de imveis pblicos
por usucapio), e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe- o domnio,
independentemente de justo ttulo e boa-f, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual
servir de ttulo para transcrio no Registro de Imveis"; excepcionalmente, o seu art. 2 inclui as terras
devolutas (espcies de bens pblicos) entre os bens usucapveis.
c.2) urbano (ou pr moradia ou "pro misero") constitui inovao trazida pela atual CF, estando regulamentado
em seu art. 183, bem como art. 1.240, CC: "aquele que possuir como sua rea urbana de at 250 M2, por 5 anos,
ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio,
desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural";
- no se aplica posse de terreno urbano sem construo, pois requisito a sua utilizao para moradia do
possuidor ou de sua famlia; acrescentam os 2 e 3, que esse "direito no ser reconhecido ao novo possuidor
20
mais de uma vez" e que os "imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio"; o ttulo de domnio e a
concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente de estado civil ( 1);
- essa espcie de usucapio no reclama justo ttulo nem boa-f, como tambm ocorre como o usucapio especial
rural.
5. ao:
O possuidor com posse "ad usucapionem" pode ajuizar ao declaratria, regulada pelos arts. 941 a 945 do CPC e
1.241 do CC, sob o ttulo de "ao de usucapio de terras particulares", no foro da situao do imvel, que ser
clara e precisamente individuado na inicial; deve o autor, alm de expor o fundamento do pedido, juntar planta da
rea usucapienda (art. 942, CPC);
- a sentena que julg-la procedente ser transcrita, mediante mandado, no registro de imveis (Cartrio de
Registro de Imveis - CRI), satisfeitas as obrigaes fiscais (art. 945, CPC);
- intervir obrigatoriamente em todos os atos do processo o MP;
- Legitimidade ativa: a propositura da ao de usucapio somente permitida a quem tem posse atual do imvel;
* se o usucapiente, depois de consumado o usucapio, sofre esbulho e perde a posse, ter de recuper-la pela
ao publiciana, uma espcie de reivindicatria sem ttulo, para poder, assim, ajuizar a ao de usucapio e obter
uma sentena favorvel, que lhe servir de ttulo, malgrado j se tenha tornado dono desde o momento do
exaurimento do lapso prescricional (art. 1.238, CC), sendo a sentena de natureza meramente declaratria.
ATIVIDADE: ESTUDO DE JURISPRUDNCIA
C) AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO NO REGISTRO DE IMVEIS: (art. 1.227, CC)
aquisio derivada
No direito brasileiro no basta o contrato para a transferncia do domnio; por ele, criam-se apenas obrigaes e
direitos; o domnio, porm, s se transfere inter vivos pela tradio, se for coisa mvel (art. 1.267), e pelo
registro do ttulo, se for imvel (art. 1.245);
- A relao dos atos sujeitos transcrio encontra-se na Lei de Registros Pblicos (art. 167 da Lei n 6.015/73);
a lei anterior sujeitava alguns atos, como os transmissivos da propriedade, transcrio, e outros, como a
hipoteca, inscrio; a atual e o Novo Cdigo Civil usa apenas a expresso "registro", que engloba os antigos atos
de transcrio e inscrio.
- O registro s produz efeitos a partir da data em que se apresentar o ttulo ao oficial do Registro e este o prenotar
no protocolo;
C.1 - Princpios:
Entende-se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais do que um imvel em sua descrio, bem
como da abertura de matrcula de parte ideal de imvel, consoante interpretao do artigo 176, 1, inciso I da
Lei 6.015/73. A expresso "cada imvel" contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa unidade territorial
com continuidade de rea, contornos definidos e individualizada de outras glebas.
Dessa forma, expressamente vedada a abertura de matrcula envolvendo parte ideal de imvel, o que era
possvel no sistema das transcries, onde se era transcrito o ttulo que muitas vezes envolvia parte ideal de
imvel, devendo ser recomposto o imvel todo para se abrir a matrcula, ou mais claramente, segundo o Conselho
Superior da Magistratura, referida recomposio " semelhante feitura de uma colcha de retalhos, rene as
expresses aritmticas das partes e os seus titulares atuais: fsico-jurdica" (Apel. Cvel n 003183-0).
Ultimamente esse princpio tem sofrido muitas crticas, principalmente no tratamento dos chamados terrenos de
marinha2, onde muitas vezes encontramos matrculas abrangendo dois imveis (parte alodial e parte terreno de
2 "terrenos de marinha so faixas de terra de 33 m de profundidade, contados horizontalmente, a partir da linha do preamar
mdio de 1831, para o interior das terras banhadas pelo mar sejam continentais, costeiras ou de ilhas ou pelos rios e lagos
21
marinha). O Professor e Advogado MARCELO TERRA defende uma nova reformulao do princpio da unitariedade
matricial, principalmente com relao definio de imvel, que deve abranger tambm o conceito econmico
como ocorre em outros pases, bem como da possibilidade da matrcula abranger dois ou mais imveis desde que
respeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento imobilirio.
Entende-se por este princpio que a iniciativa de requerer a prtica de determinado ato registrrio deve partir da
parte interessada ou pela autoridade, no podendo o oficial registrador praticar atos de ofcio que onerem de
qualquer forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Pblicos. Assim sendo, todos os
ttulos que forem apresentados qualificao do oficial devero conter expressa ou implicitamente a autorizao
para se proceder os atos requeridos.
Existem excees ao referido princpio, sendo permitido ao Oficial Registrador, por exemplo, a correo de atos por
ofcio em erros evidentes (art. 213, 1 da Lei 6.015/73), averbaes de alterao de denominao de
logradouros pblicos, abertura de matrcula para imveis transcritos desde que contenham os elementos
necessrios etc.
3. Princpio da publicidade
A publicidade uma das caractersticas do Registro de Imveis, no se pode admitir que um registro tenha
eficcia "erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informao ao pblico em geral. No Registro
de Imveis a publicidade dos atos por ele praticados garantida no somente pela prpria Lei 6.015/73, como
tambm por norma constitucional (artigo 5, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certido para qualquer
parte que a solicite, independentemente de identificao.
4. Princpio da F Pblica.
ntima a ligao do princpio da f pblica com o da publicidade, razo pela qual muitos autores entendem
englobarem um nico princpio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessrio para gerar a
segurana exigida s relaes jurdicas, preciso outorgar-lhe presuno de veracidade para garantir-lhe a
eficcia.
Entende-se pelo princpio da f pblica na presuno de veracidade que tm os atos de determinados funcionrios
pblicos (sentido lato) por eles realizados ou praticados em sua presena, sempre no exerccio de suas respectivas
funes.
Transportado o princpio para o Registro de Imveis, podemos dizer que o contedo da matrcula uma verdade
jurdica, devendo-lhe ser outorgada presuno de veracidade, lembrando sempre que referida presuno relativa
no direito brasileiro, como exposto em maior detalhe no item V.
que sofram a influncia das mars, entendendo-se como tal a oscilao peridica em seu nvel de guas, em qualquer poca do
ano, desde que no inferior a 5 cm, e decorrentes da ao das mars (art. 2, e pargrafo nico, do Dec.-lei 9.760, de 5.9.46)"
(Celso Antnio Bandeira de Mello, "Os terrenos de marinha aforados e o poder municipal", artigo na RT 396/22).
22
Ressalte-se que caso o registro no exprima a verdade, poder o prejudicado proceder sua retificao (artigos 860
do Cdigo Civil, e 212 e 213 da Lei 6.015/73).
5. Princpio da legalidade
Uma vez protocolizado o ttulo deve o oficial registrador qualific-lo, observando-se no somente a legislao
registrria, mas outras leis especiais sem, contudo, perder de vista que a anlise do titulo dever ater-se to
somente aos aspectos extrnsecos do ttulo. Deve aplicar os princpios, observar se o ttulo encontra-se no rol
taxativo do artigo 167, se no contraria a moral e os bons costumes, dispositivo de lei federal cogente como o
regime de bens etc, salientando-se que a legalidade e a observncia dos demais princpios devem ser exigidos nos
ttulo judiciais, sendo limite, a atividade jurisdicional, no devendo o oficial registrador discutir, por exemplo,
pretensa inobservncia do processo legal.
6. Princpio da Prioridade
Os ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma numerao cronolgica aps lanados no
livro de protocolo, esse ato denominado prenotao ou protocolizao. O oficial registrador tem trinta dias para
efetuar o registro do ttulo, sendo que em caso de desqualificao, dever devolve-lo parte em quinze dias, para
que esta possa satisfazer as exigncias. Nesse perodo (30 dias), o ttulo apresentado recebe uma prioridade com
relao a qualquer outro ttulo envolvendo o mesmo imvel, de sorte que somente perder esse direito no caso da
no satisfao das exigncias e conseqente trmino do prazo.
7. Princpio da Especialidade
De origem doutrinria, esse princpio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referncia especializao
da hipoteca. Afrnio de Carvalho, com a clareza que lhe peculiar, afirma que "o princpio de especialidade
significa que toda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado".
A doutrina divide o princpio da especialidade em trs classes: a) a denominada especialidade objetiva que
concerne ao objeto da situao jurdica que o imvel com todas suas caractersticas que acabamos de discorrer;
b) a chamada especialidade subjetiva, que diz respeito s pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na
situao jurdica, principalmente completa identificao; e c) a especialidade do fato jurdico exprimindo-se sua
natureza, extenso s condies que houver, seu valor. Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos e
amplamente difundidos em razo da maior aplicao ou relevncia registrria.
8. Princpio da Continuidade
O princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em relao a cada imvel,
adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um
23
direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmisses, que derivam
umas das outras, asseguram sempre a preexistncia de imvel no patrimnio de transferente. Ao exigir que cada
inscrio encontre sua procedncia em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmisso ou da onerao
do direito, acaba por transform-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao
seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligar posteriormente. Graas a isso o Registro de Imveis
inspira confiana ao pblico.
O princpio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal, ou seja, visa a conseguir que o
histrico registral de cada imvel seja autntico e completo, tomando-se necessria uma continuidade entre os
lanamentos inerentes a esse mesmo imvel. A anlise a ser realizada subjetiva, ou seja, deve observar o
encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.
9. Princpio da Disponibilidade
Essa anlise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero clculo aritmtico da rea total
do imvel at proceder-se seu esgotamento, todavia, aps o advento da Lei 6.015/73, passou-se uma anlise
qualitativa ou geodsica, observando-se todas as caractersticas do imvel, tais como medidas lineares, rea total,
confrontaes e distncia da prxima esquina.
24
Os livros do Registro de Imveis podem ser divididos em trs grupos: Principais, internos e classificadores,
cumprindo observar que tratam-se livros cuja utilizao obrigatria, nos termos das Normas de Servio da
Corregedoria Geral da Justia. Para fins do curso de direito, estudaremos apenas os principais
Livros principais.
- Livro de Recepo de Ttulos: Neste livro so relacionados exclusivamente todos os ttulos que foram
recepcionados para exame e clculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do
interessado;
- Livro n. 1 - Protocolo: Somente so cadastrados neste livro os ttulos prenotados, ou seja, uma vez
recepcionados entram em uma fila de precedncia, de modo que possuem preferncia para registro com relao a
eventuais ttulos que sejam recepcionados posteriormente, o chamado princpio da prioridade, contido no artigo
186 da Lei de Registros Pblicos (6.015/73). A prenotao do ttulo ter validade de 30 (trinta) dias e somente
poder ser prorrogada em casos excepcionais;
- Livro n. 2 - Registro Geral: o principal livro do Registro Imveis. Ser destinado matrcula dos imveis e
ao registro ou averbao dos atos no atribudos ao Livro 3;
- Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 ser destinado ao registro dos atos que, sendo atribudos ao
Registro de Imveis por disposio legal, no digam respeito diretamente a imvel matriculado, por exemplo:
cdulas de crdito rural, de crdito industrial, de crdito exportao e de crdito comercial; as convenes de
condomnio; o penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria, instalados e em funcionamento, com os
respectivos pertences ou sem eles; as convenes antenupciais; os ttulos que, a requerimento do interessado,
forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuzo do ato praticado no livro n. 2; transcrio integral da escritura
de instituio do bem de famlia, sem prejuzo do seu registro no Livro n. 2; tombamento definitivo de imvel etc.;
- Livro n. 4 - Indicador Real: O Livro n. 4 ser o repositrio das indicaes de todos os imveis que figurarem
no Livro n. 2, devendo conter sua identificao e o nmero da matrcula;
- Livro n. 5 - Indicador Pessoal: O Livro n. 5, dividido alfabeticamente, ser o repositrio dos nomes de todas
as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os
cnjuges, figurarem nos demais livros, fazendo-se referncias aos respectivos nmeros de ordem;
25
- Livro de Registro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros: Todas as aquisies de imveis rurais
por estrangeiros devero ser obrigatria e trimestralmente comunicadas ao INCRA e Corregedoria Geral da
Justia.
- Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao registro dos ofcios da Corregedoria Geral da Justia
ou dos interventores e liqidantes de instituies financeiras em interveno ou liquidao extrajudicial,
comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados das referidas sociedades.
* Ressalte-se que os mandados judiciais que no contm previso legal especfica para ingresso no registro
imobilirio, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imvel, devero ser recepcionados no Livro
1 - Protocolo, ficando a prenotao prorrogada at soluo definitiva da pendncia judicial (Prov. CG 17/99).
No h qualquer dispositivo legal, nem normativo, disciplinando a tramitao interna do ttulo no Registro de
Imveis, todavia, para efeitos didticos apresentamos um roteiro prtico adotado por alguns Oficiais de Registro
de Imveis da Capital, sendo sua maior vantagem o escalonamento do servio, de sorte que o ttulo analisado
por vrias pessoas, diminuindo consideravelmente a margem de erro e aumentando o debate jurdico entre os
escreventes.
1. Recepo.
A primeira anlise que o Registro de Imveis faz do ttulo ocorre na recepo da serventia, procedendo-se um
exame preliminar para que no se cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. Com efeito, apesar da
anlise ser superficial, deve a recepo observar se o imvel objeto do ttulo pertence circunscrio do Registro
de Imveis, se o ttulo hbil para ter acesso serventia, pois muitas vezes apresentado por meio de cpia e
no poder ter sua prioridade garantida (artigo 186 da Lei 6.015/73).
As Normas de Servio da Egrgia Corregedoria Geral da Justia recomendam que se proceda a exame prvio dos
ttulos, para verificao da presena dos requisitos mnimos do ato pretendido, j no momento da apresentao,
devolvendo-se, se for o caso, independentemente de qualquer outra providncia (item 8, Captulo XX), contudo,
na insistncia do apresentante dever o ttulo ser protocolizado para qualificao.
Outro cuidado que deve ter a recepo na forma que o ttulo ter acesso ao Registro de Imveis, ou seja, se
para prenotao e registro ou exame e clculo das custas e emolumentos, pois grandes conseqncias podero
ocorrer na sua escolha. No primeiro caso, para prenotao e registro, deve ser exigido depsito prvio das custas
e emolumentos, outorgando ao ttulo prioridade de registro nos termos dos artigos 11, 12 e 186 da Lei de
Registros Pblicos, devendo o ttulo ser qualificado no mximo em quinze dias e registrado em trinta dias
(contados da apresentao); no segundo, a situao diversa, no h necessidade de depsito prvio, devendo o
ttulo ser qualificado em trinta dias, porm, no aplicado o princpio da prioridade.
26
Ressalte-se que a regra que o ttulo seja prenotado, excepcionalmente admitida a protocolizao para exame e
clculo, que depender de requerimento escrito e expresso do interessado, que dever ser arquivado.
2. Contraditrio.
Superada a primeira fase, o ttulo encaminhado a um setor que o cadastrar e proceder todas as buscas
necessrias nos indicadores, principalmente no controle de ttulos contraditrios onde ser observado se h outro
ttulo envolvendo os mesmos imveis, bem como no livro de indisponibilidade, sendo que na ocorrncia de algum
dos casos, ser feita a anotao pertinente no ttulo para posterior verificao.
3. Extrato.
Nesta oportunidade feito um resumo ou extrato do ttulo que aps impresso submetido conferncia e
verificao, nesta fase preliminar realizada pesquisa pelo digitador ou datilgrafo do registro anterior, anexandose ao ttulo cpia da matrcula original.
4. Conferncia.
Vrias so as funes da conferncia, a primeira consiste na anlise do extrato em cotejo com o ttulo, conferindo
se aquele corresponde de forma fiel a este, observando-se a redao e erros de digitao e gramaticais.
Posteriormente, o conferente analisa a legalidade do ttulo da forma mais ampla, ou seja, se o ttulo est incluso
no rol do artigo 167 da Lei 6.015/73; se foi observada a forma prescrita em lei (artigos ns 215 e 221 do Cdigo
Civil) no caso de escritura pblica ou instrumento particular; o recolhimento dos tributos incidente sobre os
imveis (artigo 31, inciso XI, da Lei 8.935/94); nesta fase, tambm, feita uma anlise da formalidade ou
requisitos extrnsecos do ttulo, como por exemplo: as assinaturas das partes, numerao de folhas em ttulos
judiciais, reconhecimentos de firma, certides de rgos complexos etc.
Por derradeiro ser feito o clculo das custas e emolumentos e o ttulo submetido verificao.
5. Verificao.
A verificao setor do Registro de Imveis que aplica mais profundamente os princpios da continuidade,
disponibilidade e especialidade, entre outros, pois analisa o ttulo atravs do extrato com a matrcula ou
transcrio, observando eventuais divergncias que devero ser dirimidas antes do registro.
27
Neste setor tambm observada a ocorrncia de ttulos contraditrios e indisponibilidade de bens, onde so
tomadas as medidas pertinentes para cada caso.
6. Devoluo.
Sendo o ttulo desqualificado, ou seja, havendo exigncia de qualquer ordem devero ser formuladas de uma s
vez, por escrito, de forma clara e objetiva, em papel timbrado do cartrio, com identificao e assinatura do
servidor responsvel, lembrando sempre que o apresentante muitas vezes leigo na rea de registros pblicos,
devendo ser evitado o excesso de termos jurdicos.
7. Numerao e Registro.
Estando apto para registro ou superadas as exigncias, o ttulo ser submetido numerao, que corresponde na
admisso para incluso do ttulo nos livros 2 ou 3. Nesta fase o extrato ser corrigido se tiver algum erro e o ato
ser impresso e transportado para o respectivo livro, sendo o ttulo encerrado com acompanhamento da certido
talo que resumir as custas e emolumentos devidos, procedendo-se, ao final, a microfilmagem total dos ttulos.
Os indicadores real e pessoal sero, nesta oportunidade, atualizados, devendo as custas devidas ao Estado serem
recolhidas no dia subseqente ao ato praticado e a contribuio para aposentadoria semanalmente.
Salienta-se que a interveno do Ministrio Pblico obrigatria, sob pena de nulidade (artigo 200 da Lei
6.015/73), lembrando o Advogado e Ex-Juiz de Direito da 1 Vara de Registros Pblicos GILBERTO VALENTE DA
3 Algumas Linhas sobre a Dvida no Registro de Imveis, Benedito Silvrio Ribeiro e Ricardo Henry Marques Dip, Contribuio
aos Estudos do XV Encontro Nacional de Oficiais de Registro de Imveis, Esprito Santo 1988.
28
SILVA a importncia da interveno do parquet pois o registrador no pode recorrer da sentena de improcedncia
da dvida.
Questo interessante ocorre no artigo 199 da Lei de Registros Pblicos que exige a condio de "interessado"
para que a dvida seja impugnada, diversamente do artigo 198 que menciona a condio de apresentante para
requerer sua declarao. O interesse deve ser direto ou indireto, ter-se- o primeiro quando a impugnao for
realizada por aquele cujo nome ser feito o registro; o segundo ocorre quando pelo registro seu direito ser
atingido.
A jurisprudncia tem admitido, por economia processual, outra forma de suscitao de dvida, a chamada
"dvida inversa", procedimento pelo qual o requerimento apresentado diretamente ao juzo competente que
abre vista dos autos ao oficial registrador para prenotao e resposta, seguindo o procedimento previsto na Lei de
Registros Pblicos.
Somente o registro em sentido estrito pode ser objeto de suscitao de dvida (artigo 167, inciso I, da Lei
6.015/73), segundo orientao do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo.
Nos casos de averbao (artigo 167, II, da Lei 6.015/73), o procedimento correto seria o de "providncias
administrativas", com competncia recursal da Corregedoria Geral da Justia, que residual em se tratando de
Registros Pblicos, todavia, no possui as mesmas caractersticas da dvida, pois no prorroga a prenotao at o
dissenso ser dirimido.
Ressalte-se que o procedimento de dvida tem natureza puramente administrativa, dessa forma: No h
contraditrio entre partes interessadas mas apenas dissenso entre o requerente e o serventurio; no configura
causa no sentido constitucional; no enseja coisa julgada material mas mera precluso administrativa; no se
aplicam totalmente as formas e institutos do Cdigo de Processo Civil, que somente utilizado
subsidiariamente, assim, por exemplo, o agravo de instrumento, percia, intervenes de terceiros e o recurso
especial no podem ser utilizados no procedimento de dvida, o que no ocorre com os embargos declaratrios,
bem como alguns dos requisitos da petio inicial contidos no artigo 282, que so aceitos, observando-se que
tanto para a impugnao da dvida, como para se interpor recurso, ser necessria a constituio de advogado,
nos termos do artigos 1 da Lei 8.906/94 e 36 do Cdigo de Processo Civil.
O Conselho Superior da Magistratura tem decidido que formuladas vrias exigncias quando da apresentao do
ttulo pelo Oficial Registrador, no pode o suscitado, no curso do procedimento de dvida, concordar nem atender
algumas delas, pois descaracterizaria o dissenso com o Oficial, que deve ser total, caracterizando potencial
prejuzo para terceiros interessados detentores de ttulos contraditrios.
A reiterao da dvida admitida desde que se supere o motivo anteriormente reconhecido ou que se tenha
alterado a jurisprudncia a respeito das questes tratadas.
29
30
1. do achado do tesouro
Tesouro o depsito de coisas preciosas, oculto, sendo desconhecido o seu dono.
Se encontrado um tesouro em local alheio, ele ser dividido em partes iguais entre o dono deste e o descobridor,
porm, se um destes se apossar de todo o tesouro, ter-se- furto relativo metade que no lhe pertence,
podendo ser cobrado judicialmente pelo prejudicado. (CC art. 1264)
O proprietrio do local onde foi encontrado o tesouro, ser considerado seu dono se:
a) o tesouro for encontrado por ele em seu prprio imvel;
b) o tesouro for encontrado por empregado seu, o qual tinha a incumbncia de procur-lo;
c) o tesouro for achado por pessoa que invadiu sua terra em busca de riqueza, intencionalmente e sem
sua autorizao e/ou determinao. (CC art.1265)
O tesouro sendo encontrado em imvel aforado (contrato bilateral, onde o
proprietrio pleno cede a outrem o domnio til de determinada rea, mediante pagamento ou frutos) dever ser
partilhado entre quem o encontrou e o enfiteuta (pessoa que toma por aforamento o imvel, sobre o qual tem o
domnio til), ou ser deste ultimo se for encontrado por si prprio. (CC art. 1266)
2. da tradio
O contrato entre as partes no basta para transferir o domnio, sendo necessrio que o ato de vontade constante
neste, se complete com outra solenidade, a tradio que a entrega do bem mvel do alienante ao alienatrio,
ocorrendo assim a transferncia do domnio, em razo do contrato firmado entre as partes. Se o bem for imvel,
ocorrer a tradio, atravs da transcrio no Registro Imobilirio.
Gerando o contrato apenas um direito pessoal entre as partes, atravs da tradio que o alienatrio passa a ter
direito real sobre a coisa. Porm, sendo a tradio ato complementar do negcio jurdico, este deve obedecer os
seguintes requisitos: agente capaz; objeto lcito, possvel e determinvel; e forma prescrita ou no em lei ( CC art.
104), pois, se ineficaz o negcio jurdico e se feita por quem no era proprietrio, a tradio no pode ganhar
eficcia.
A tradio pode ser:
a) real: que a entrega material da coisa;
b) simblica: que ato representativo da transferncia, em que no h real entrega do objeto, mas de
coisa a ele equivalente, por exemplo a entrega das chaves do automvel.
c) ficta: ocorre pelo constituto possessrio (quando o possuidor do bem mvel que o possui em nome
prprio passa a possu-lo em nome alheio) quando o alienante, em vez de entregar a coisa vendida, a
retm por um outro ttulo, por exemplo, como locatrio.
Uma outra tradio fictcia, a traditio brevi manu (quando o possuidor do bem mvel o possua em nome
alheio passa a possu-lo em nome prprio) a tradio das coisas que se encontra em mos de terceiro, como por
exemplo, o caso de venda de prdio alugado.
Se o transmitente no for o proprietrio da coisa mvel, a tradio no ter o efeito de transferir o domnio,
constituindo crime de estelionato (CP art. 171, 2), salvo se o bem, oferecido ao pblico, em leilo ou
estabelecimento mercantil, for transferido em circunstncia tal que ao adquirente de boa-f pareceu ser a coisa
alienada pertencente ao alienante, ou seja por exemplo, que o comprador tinha a boa-f de que o bem mvel era
de propriedade do vendedor, quando na realidade este no era proprietrio. Mas se o adquirente estava de boa-f
e se o alienante vier a adquirir posteriormente a propriedade da coisa, a transferncia ser revalidada e operado o
efeito da tradio, desde o momento da celebrao da alienao.
Caso a tradio for baseada em ato negocial nulo (CC art. 166, incisos I a VII), esta no ter o condo de operar a
transferncia da propriedade da coisa mvel.
3. da especificao
Especificao o modo de adquirir a propriedade mediante transformao de coisa mvel em espcie nova, em
virtude do trabalho ou da indstria do especificador, desde que no seja possvel voltar a forma anterior.
A propriedade da coisa nova ser:
a) do especificador se a matria-prima aplicada for total ou em parte sua, desde que no possa voltar a
forma anterior;
b) do dono da matria-prima, se for possvel voltar a forma anterior.
Se toda a matria-prima for de outrem, a propriedade da coisa nova ser:
a) do especificador de boa-f, quando no puder voltar forma anterior;
31
b) do dono do material, se o especificador estiver de m-f e desde que no se possa voltar forma
anterior;
c) do dono da matria-prima, se puder voltar forma anterior;
d) do especificador, podendo ou no voltar forma anterior, estando ou no o especificador de boa-f,
desde que o preo da mo-de-obra seja maior que o da matria-prima;
e) do especificador exclusivamente, sendo a especificao obra de arte ou literria, se seu valor exceder
consideravelmente o da matria-prima alheia.
Podero receber indenizao por perdas e danos, todos aqueles que forem lesados
pela transformao de coisa mvel em espcie nova feita, com matria-prima alheia, e somente no caber
indenizao ao especificador que utilizou-se de material de outrem atravs da m-f.
4. da confuso, da comisso e da adjuno
Quanto ao ttulo acima, que traz comisso, trata-se na verdade de comisto.
Conceitos:
a) confuso: a mistura de coisas lquidas, sendo impossvel separa-las;
b) comisto: a mistura de coisas slidas ou secas, sendo impossvel separ-las;
c) adjuno: a justaposio de uma coisa outra, de modo que no mais se torne possvel destacar a
acessria da principal, sem deteriorao.
Se ocorrer uma das hipteses acima, deve-se observar se existe ou no a
possibilidade de separar as coisas misturas, sem ameaa de deteriorao. No havendo a possibilidade de
deteriorao da coisa, poder proceder-se a separao, devolvendo-se a cada um dos donos da matria-prima o
que lhe pertencia, sendo que as despesas da separao correr por conta de quem deu causa a mistura.
A mistura feita por terceiro sem o consentimento dos donos da matria-prima, a lei determina que:
a) se as coisas puderem serem separadas, sem deteriorao, cada proprietrio continuar a ter domnio
sobre a mesma coisa que lhe pertencia antes da mistura;
b) se for impossvel ou custosa a separao, o todo permanecer sem a separao, onde cada
proprietrio ter um quinho proporcional ao valor do bem com que entrou para a mistura;
c) se uma das coisas for considerada principal em relao s outras, o domnio ser do dono da coisa
principal, devendo este, indenizar os outros.
Caso a mistura ocorra de m-f por uma das partes, poder a outra parte:
a) ser proprietrio do seu quinho proporcional;
b) renunciar que lhe pertence, mediante recebimento de indenizao a que tem direito.
PERDA DA PROPRIEDADE IMVEL
As modalidades da perda da propriedade abaixo, podem ocorrer tanto para bens mveis como imveis.
Modos voluntrios:
a) Alienao a forma de extino subjetiva do domnio, em que o titular desse direito, por vontade prpria,
transmite a outrem seu direito sobre a coisa; a transmisso de um direito de um patrimnio a outro; essa
transmisso pode ser a ttulo gratuito, como a doao, ou oneroso, como a compra e venda, troca, dao em
pagamento. (CC, art. 1.275, I, pargrafo nico).
- decorre do jus disponendi, em que o titular, por sua vontade prpria, transfere a coisa ou direito a outrem,
atravs de negcio jurdico bilateral (contrato), onerosa ou gratuitamente, bem mvel por meio da tradio, ou
bem imvel por meio da transcrio, que o registro no cartrio imobilirio competente;
- existe negcio bilateral, pois o adquirente deve aceit-lo;
- vigora o princpio de que ningum transfere mais direitos do que possui;
- enquanto no ocorrer a tradio e a transcrio, o negcio jurdico fica no plano dos direitos obrigacionais;
b) Renncia um ato unilateral, pelo qual o proprietrio declara, expressamente, o seu intuito de abrir mo de
seu direito sobre a coisa, em favor de terceira pessoa que no precisa manifestar sua aceitao. (CC, art. 1.275,
II, pargrafo nico).
32
- um ato unilateral, irrevogvel e no se presume, pelo qual o proprietrio declara, expressamente, sua
inteno de abrir mo de seu direito sobre a coisa em favor de terceira pessoa, que no precisar manifestar sua
aceitao;
- sempre possvel, desde que no prejudique terceiros;
- para bens imveis exige-se a transcrio no cartrio de registro imobilirio competente e para bens mveis
declarao do titular para conhecimento de terceiros;
c) Abandono o ato unilateral em que o titular do domnio se desfaz, voluntariamente, do seu imvel, porque
no quer mais continuar sendo, por vrias razes, o seu dono; necessrio a inteno abdicativa; simples
negligncia ou descuido no a caracterizam. (CC, art. 1.275, III e 1.276, 1 e 2)
- um ato unilateral em que o titular do domnio se desfaz, voluntariamente, do sem bem mvel ou imvel porque
no mais deseja continuar sendo seu dono;
- para o ato de abandono, necessrio o poder de dispor, ou seja, quem no possui poder de dispor, quem no
dono ou no possui capacidade civil, no pode abandonar;
- necessrio que o titular da propriedade tenha a voluntariedade em abandonar o bem, com a inteno de no
mais a ter para si, pois a simples negligncia ou descuido em relao ao bem no o caracteriza;
- Conforme art. 1276 do Cdigo Civil, havendo intencional abandono do imvel pelo seu proprietrio, no estando
na posse de outrem, ser ele arrecadado como bem vago, passando trs anos depois, propriedade, do Municpio
ou do Distrito Federal, sendo imvel urbano, da Unio se imvel rural. Caso esteja na posse de outrem, este
poder requerer a propriedade, obedecendo os requisitos do usucapio.
Modos involuntrios:
a) Como no h direito sem objeto, com o perecimento do imvel extingue-se o direito; esse perecimento pode
decorrer de ato involuntrio, se resultante de acontecimentos naturais, ou de ato voluntrio do titular do domnio,
como no caso de destruio. (CC, art. 1.275, IV)
b) Requisio o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse pblico, constitui algum de modo
unilateral e auto executrio, na obrigao de prestar-lhe um servio ou ceder-lhe, transitoriamente, o uso de uma
coisa, obrigando-se a indenizar os prejuzos que tal medida, efetivamente, acarretar ao obrigado. (CC, art. 1.228,
3, 2 parte; CF, art. 5, XXV, 139, VII).
c) desapropriao:
1. Conceito: um direito do Estado que se traduz em procedimento regido pelo Direito ConstitucionalAdministrativo, visando imposio de um sacrifcio total, por justa causa, de determinado direito patrimonial,
particular ou pblico respeitada a hierarquia -, tendo como finalidade a aquisio pelo Poder Pblico ou de
quem, delegadamente, cumpra o seu papel, por intermdio de indenizao que h de ser prvia e justa,
efetuado o pagamento em dinheiro, com as ressalvas constitucionais expressas 4.
2. Conseqncia: com a desapropriao, o bem passar dominialidade pblica, perdendo sua categoria de
bem privado - na maioria dos casos -, sujeitando-se, assim, ao regime jurdico de direito pblico. Logo, a
definio do momento em que se consuma a desapropriao, com a incorporao do bem Fazenda Pblica,
questo que apresenta relevncia jurdica como marco delimitador da aquisio de propriedade pelo
expropriante, e conseqente perda para o expropriado.
3. Requisitos
Para que a expropriao no esteja fadada ao insucesso, incorrendo em ilegitimidade, de vital importncia que
sejam preenchidos os seus requisitos constitucionais. Destarte, no que calha ao art.5, XXIV, da Constituio
Federal do Brasil, os pressupostos para que haja uma desapropriao hgida e idnea, a serem honrados pela
33
Primeiramente, no que diz respeito necessidade pblica, esta se faz presente quando, em casos de urgncia, o
Estado se v na obrigao de integrar determinado bem, antes pertencente ao particular, ao patrimnio pblico,
para que seja resolvida uma problemtica iminente que exige, desde logo, o uso do bem desapropriado.
Quanto utilidade pblica, esta se configura quando da convenincia da transmisso de um dado bem privado
ao domnio pblico, mesmo que seja dispensvel. Entretanto, a doutrina muito dividida, longe de ter uma
opinio unnime formada, no tocante possibilidade do termo utilidade pblica abarcar tanto o significado dele
prprio como o da necessidade pblica e do interesse social. Neste diapaso, discorre o jurista Celso Ribeiro
Bastos:
Convm salientar que a distino que outrora se fazia entre esses dois conceitos j no tem
relevncia jurdica. que o Decreto-lei n. 3.365/41 no mais se refere s hipteses de
necessidade pblica anteriormente previstas no Cdigo Civil (art. 590, 1). Define, no seu art.5,
tanto as hipteses de utilidade pblica, quanto as de necessidade pblica previstas na legislao
civil acima referida, sob a denominao nica de utilidade pblica".
Para alguns doutrinadores a tripartio (utilidade pblica, necessidade pblica e interesse social) elaborada pela
Carta Magna de grande valia, eis que destaca melhor os casos da desapropriao, evitando confuses ou
interpretaes equivocadas. Em compensao, a outra parte da doutrina estabelece que a utilidade pblica unifica,
por si s, os trs requisitos supra. A verdade que a polmica est mantida, at porque cristalino que no h
um consenso entre os diversos juristas que tratam do assunto.
J o interesse social acontece quando o Poder Pblico vislumbra a reduo das disparidades sociais,
normalmente, em questes relativas funo social da propriedade. O Estado visa o melhor aproveitamento da
propriedade particular, quando da expropriao da res, em prol do interesse coletivo, ou at mesmo de classes
sociais necessitadas. Cumpre salientar que os bens expropriados por interesse social no so transferidos ao
patrimnio pblico, mas aqueles que a lei concede o direito de recebimento e uso destes (isto , coletividade ou
categorias da sociedade que merecem o amparo especial da Administrao).
Derradeiramente tem-se a justa e prvia indenizao, esta que tambm pode ser paga na forma de ttulos
especiais da dvida pblica ou da dvida agrria.
4. Sujeitos da Relao
A relao jurdica expropriatria tem como seus sujeitos necessrios o expropriado (sujeito passivo) e o
expropriante (sujeito ativo). No se pode esquecer que, nas questes atinentes desapropriao de propriedade
feita com vistas ao favorecimento de terceiros como o caso da desapropriao confiscatria existe,
tambm, a figura do beneficirio, o qual seria um voluntrio ou terceiro interessado na lide.
Aquele que concedido o direito subjetivo de intervir na propriedade, com o fim de desapropriar, poder este que
emana de leis ordinrias e, precipuamente, da Constituio Federal, dado o nome de sujeito ativo.
34
Num plano universal, ter idoneidade para exercer o papel de sujeito ativo sugere trs estirpes de competncia, a
saber: competncia para legislar sobre a matria, para promover a desapropriao e para desapropriar.
A nica pessoa que detm legitimidade para figurar no plo ativo da lide, no que se refere competncia para
legislar sobre a desapropriao, a Unio Federal. Esta colocao respaldada pelo disposto no art. 22, II, da
Magna Carta, ao regrar que "compete privativamente Unio legislar sobre desapropriao".
Quanto competncia para desapropriar, em outros dizeres, para imitir-se na posse de uma propriedade por
meio de fora expropriatria, so reconhecidos como aptos prtica da declarao de interesse social ou utilidade
pblica de um bem imvel a Unio, os Estados, os Municpios e o Distrito Federal.
Em segundo plano, apresenta-se o sujeito passivo da expropriao. Legtimo para tal o expropriado, isto ,
aquele que pode vir a ter seu bem imvel retirado do seu patrimnio atravs de ato administrativo, podendo ser
pessoa privada ou pblica, jurdica ou fsica.
5. Modalidades de desapropriao:
a) De incio, exsurge em nosso ordenamento a desapropriao clssica ou ordinria, em que se evidencia a
supremacia do interesse pblico sobre o particular, realizada mediante indenizao prvia, justa e em dinheiro,
tendo como pressupostos a utilidade pblica, a necessidade pblica, e o interesse social.
Tem fundamento no art. 5, XXIV5, da CF, sendo que os referidos pressupostos, ou melhor, as hipteses que se
configuram como de necessidade ou utilidade pblica, ou de interesse social, so definidos na legislao ordinria.
Destacam-se o Decreto-lei n 3.365/1941, que dispe sobre os casos de desapropriao por utilidade pblica,
englobando a os casos de necessidade pblica (art. 5), e a Lei 4.132/1962, que define os casos de
desapropriao por interesse social.
b) A CF ainda contempla a desapropriao extraordinria, que realizada quando o bem particular, que est
sendo desapropriado, no est cumprindo a sua funo social. Nesta, h indenizao, mas no ser prvia, nem
em dinheiro. Cuida-se de desapropriao com carter sancionatrio, verificando-se em duas hipteses.
A primeira delas a que consta do art. 182, 4, III 6, da CF, denominada de desapropriao urbanstica. Essa
forma expropriatria prevista como a que pode ser adotada a ttulo de penalizao ao proprietrio do solo urbano
que no atender a exigncia de promover o adequado aproveitamento de sua propriedade ao plano diretor
municipal, estando o imvel subutilizado ou no utilizado. Assim, o Poder Pblico municipal, mediante lei
especfica, poder promover essa desapropriao, observada a gradao imposta no art. 8. 7 da Lei 10.257/2001
(Estatuto da Cidade), sendo o pagamento da indenizao feito mediante ttulos da dvida pblica, com prazo de
5 XXIV-A lei estabelecer o procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e
prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio.
6 4. facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal,
do proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena,
sucessivamente, de:I - parcelamento ou edificao compulsrios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso previamente aprovada pelo Senado Federal, com
prazo de resgate de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros
legais. (G.n)
7 Art. 8 Decorridos cinco anos de cobrana do IPTU progressivo sem que o proprietrio tenha cumprido a obrigao de
parcelamento, edificao ou utilizao, o Municpio poder proceder desapropriao do imvel, com pagamento em ttulos da dvida pblica.
(G.n)
35
resgate de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os
juros legais.
A outra hiptese de desapropriao extraordinria, quando a propriedade no esteja cumprindo a sua funo
social, prevista nos arts. 1848 a 186 da CF, denominada pela doutrina de desapropriao rural. Tem o objetivo de
permitir a perda da propriedade de imveis rurais para fins de reforma agrria. A indenizao ser paga em ttulos
da dvida agrria, com clusula de preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte anos, a partir do
segundo ano de sua emisso, sendo que as benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro. Possui
disciplina na Lei 8.629/1993, e ainda na Lei Complementar 76/1993.
c) H, por fim, a desapropriao prevista no art. 243 9 da CF, chamada de desapropriao confiscatria, por no
conferir ao expropriado direito indenizatrio. A perda da propriedade nesse caso tem como pressuposto a utilizao
da propriedade para cultura ilegal de plantas psicotrpicas. Aps a expropriao, conforme o procedimento
disciplinado na Lei 8.257/91, so essas reas destinadas a assentamento de colonos com vistas ao cultivo de
produtos alimentcios e medicamentosos.
d) Cumpre mencionar, ainda, a nova figura trazida pelos 4. e 5. 10 do art. 1.228, CC/2002, que vem sendo
denominada por alguns doutrinadores como desapropriao judicial, na qual h a perda da propriedade diante
posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, mediante o
pagamento de indenizao. Embora no se confunda com a usucapio, que no requer contrapartida econmica,
essa nova figura tambm no se identifica por completo com a desapropriao propriamente dita, que tem como
expropriante o Poder Pblico, passando o bem dominialidade pblica (embora posteriormente possa ter
destinao diversa). Assim, sua disciplina ser dada pelo direito privado, em que pese o seu carter coletivo, pois
se verificar no interesse particular, dos possuidores.
6. Procedimento expropriatrio:
8 Art. 184. Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrria, o imvel rural que no esteja cumprindo sua funo
social, mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria, com clusula de preservao do valor real, resgatveis no
prazo de at vinte anos, a partir do segundo ano de sua emisso, e cuja utilizao ser definida em lei. 1. As benfeitorias teis e
necessrias sero indenizadas em dinheiro.
2. O decreto que declarar o imvel como de interesse social, para fins de reforma agrria, autoriza a Unio a propor a ao de desapropriao.
(...). (G.n)
9 Art. 243. As glebas de qualquer regio do Pas onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrpicas sero imediatamente
expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o cultivo de produtos alimentcios e medicamentosos, sem qualquer
indenizao ao proprietrio e sem prejuzo de outras sanes previstas em lei. (G.n)
10 4
O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f,
por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios
considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante. 5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida
ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores.
o
11 Art. 15. Se o expropriante alegar urgncia e depositar quantia arbitrada de conformidade com o artigo 685 do Cdigo de Processo Civil, o juiz
mandar imiti-lo provisoriamente na posse dos bens. (OBS.: Atualmente, arts. 826 a 838 do CPC/1973)
36
Interessa, por fim, destacar que pode haver a desapropriao indireta, quando o Poder Pblico deixa de
observar o procedimento legal, administrativo ou judicial, ocupando o bem em carter definitivo. Caber ao
proprietrio, se no o impedir no momento oportuno, deixando que a Administrao lhe d destinao pblica,
pleitear a indenizao por perdas e danos, que corresponder justa indenizao da desapropriao legal.
7. Momento consumativo da desapropriao:
Vista a extenso do instituto, observa-se que para definir o momento da consumao da desapropriao, e
conseqente aquisio da propriedade, surgiram vrias posies doutrinrias e jurisprudenciais, as quais
defendiam que ocorria a consumao:
Moraes Salles12 esclarece que essa diversidade de entendimentos originou-se da m redao do Decreto
4.956/1903, que regulava a matria antes do advento do Decreto-lei 3.365/1941.
Segundo o citado autor, Ruy Barbosa entendia que, embora a aprovao das plantas no cessasse a propriedade
em todos os seus elementos, j implicava na indisponibilidade jurdica sobre o bem. Todavia, a desapropriao se
concretizava no momento em que era editado o decreto de aprovao dos planos e plantas relativos s obras que
seriam executadas pelo Poder Pblico ou por seus concessionrios.
Entretanto, o princpio da previedade da indenizao, que esteve presente em todas as nossas constituies,
revelava que o decreto de aprovao no poderia importar em desapropriao. Ademais, essa declarao do Poder
Pblico apenas ato-condio que precede transferncia do bem 13, no tendo qualquer efeito sobre o direito de
propriedade, tanto que, se o processo expropriatrio parasse nessa fase, deixando caducar o decreto
expropriatrio, no haveria desapropriao. Isto porque poderiam desaparecer os motivos que embasaram o
decreto em questo.
H tambm as correntes que buscaram observar a consumao dentro do processo judicial, no caso de no haver
acordo.
Para os que consideram haver a consumao com a imisso na posse, diz-se que somente com tal ato despontaria
para o expropriante o domnio do bem expropriado, aperfeioando-se ou complementando-se. Referem-se
imisso definitiva do art. 2914 do Decreto-lei 3.365/1941. Todavia, refuta-se tal doutrina ao argumento de que o
domnio antecedente posse, a no ser em casos excepcionais, como no usucapio. Para a maioria, o elemento
posse irrelevante para fixar o momento da perda da propriedade 15. De fato, posse e propriedade so institutos
absolutamente distintos.
14 Art.29. Efetuado o pagamento ou a consignao, expedir-se-, em favor do expropriante, mandado de imisso de posse, valendo a
sentena como ttulo hbil para a transcrio no registro de imveis.(G.n.)
Dentre os que entendem que a sentena que transfere o domnio, cita-se Eurico Sodr e Manoel de Oliveira
Franco Sobrinho16. Aquele defendia tal posio por ser a sentena de adjudicao que permitiria a extrao da
respectiva carta a ser transcrita no registro de imveis, meio pelo qual se operava a tradio solene. Todavia, o
referido autor entendia que a desapropriao era modo derivado de aquisio da propriedade.
Quanto corrente que atribui a consumao transcrio da sentena ou acordo no registro competente, foi
adotada por Pontes de Miranda e Calmon de Passos 17. Todavia, sendo a desapropriao um modo originrio de
aquisio, no h que se subordinar transcrio do ttulo translativo, seja sentena ou acordo, posto que a
transcrio modo derivado de aquisio da propriedade, reclamando uma relao de causalidade, representada
por um fato jurdico, entre o adquirente e o alienante.
Por fim, resta a posio hoje aceita pela ampla maioria da doutrina, que tem como momento consumativo da
desapropriao o pagamento da indenizao.
Afirma Moraes Salles que h a consumao da desapropriao com o pagamento ou o depsito judicial da
indenizao fixada pela sentena ou estabelecida em acordo 19.
Impende ressaltar que o pagamento se refere ao valor fixado na sentena do art. 24 20 do Decreto-lei 3.365/1941,
pois somente pela justa indenizao h a substituio do bem no patrimnio do expropriando, o que demarca
precisamente o momento em que a desapropriao se consuma 21.
Ressalta-se, ainda, que mesmo quando h acordo na fase administrativa da desapropriao, dispensando o
ajuizamento do feito expropriatrio, esse acordo versar unicamente sobre o valor da indenizao a ser paga ao
expropriando e no sobre a desapropriao, que sempre ato unilateral da Administrao e, portanto,
compulsrio. Apenas ser consubstanciado em escritura pblica (se o bem desapropriado for imvel de valor
superior ao estabelecido no art. 108 do CC/2002), mas essa escritura pblica no ser desapropriao amigvel,
e sim composio amigvel sobre o preo22.
A indenizao assume tamanha relevncia face ao dispositivo constitucional que reza: a lei estabelecer o
procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e
prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio (art. 5., XXIV). Nos exatos
termos do referido dispositivo, no pode haver desapropriao sem o pagamento prvio da justa indenizao ao
expropriado.
Esse entendimento se aplica, ento, as hipteses em que h uma indenizao, quais sejam as desapropriaes
clssica/ordinria e extraordinria.
Art. 24. Na audincia de instruo e julgamento proceder-se- na conformidade do Cdigo de Processo Civil. Encerrado o debate, o juiz
proferir sentena fixando o preo da indenizao.Pargrafo nico Se no se julgar habilitado a decidir, o juiz designar desde logo outra audincia
que se realizar dentro de dez dias a fim de publicar a sentena.
21 Ebert Chamoun apud SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 515.
22 SALLES, Jos Carlos de Moraes. Ob. Cit., p. 479.
38
J para a desapropriao confiscatria (art. 243 da CF/88), que tem como uma de suas caractersticas no
comportar indenizao, sua consumao resta explcita no art. 15 23 da Lei 8.257/1991, havendo a incorporao ao
patrimnio da Unio aps o trnsito em julgado da sentena no procedimento judicial estabelecido na referida Lei.
Todavia, a doutrina ressalva que, embora o art. 243 se refira expropriao, na verdade essa hiptese cuida-se
de verdadeiro confisco e no de desapropriao24.
Quanto desapropriao indireta, leciona Maria Sylvia que o que ocorre nessa hiptese , na realidade, a
afetao do bem. Tendo em conta que a simples afetao do bem a um fim pblico no constitui forma de
transferncia da propriedade, tambm deve haver a indenizao para que se consume a transferncia do imvel.
Isto porque, h a aplicao analgica do art. 35 25do Decreto-lei 3.365/1941, pelo que, uma vez dada a destinao
pblica ao imvel, com sua conseqente incorporao, este no poder ser objeto de reivindicao, cabendo ao
particular pleitear a indenizao. Entretanto, se no o faz em tempo hbil, verificando-se a prescrio, restar ao
Poder Pblico regularizar a propriedade pela usucapio 26.
Afirma a referida autora: O que ocorre, com a desapropriao indireta, , na realidade, a afetao, assim
entendido o fato ou a manifestao de vontade do poder pblico, em virtude do que a coisa fica incorporada ao
uso e gozo da comunidade (cf. Marienhoff, 1960:152-153); acrescente-se que se trata de afetao ilcita, porque
atinge bem pertencente a particular; lcita apenas a afetao que alcana bens j integrados no patrimnio
pblico, na qualidade de bens dominicais, para pass-los categoria de uso comum do povo ou de uso especial27.
23 Art. 15. Transitada em julgado a sentena expropriatrio, o imvel ser incorporado ao patrimnio da Unio. Pargrafo nico. Se a
gleba expropriada nos termos desta lei, aps o trnsito em julgado da sentena, no puder ter em cento e vinte dias a destinao prevista no
artigo 1, ficar incorporada ao patrimnio da Unio, reservada, at que sobrevenham as condies necessrias quela utilizao .
DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 16. ed. So Paulo: Atlas, 2003,
p. 167.
25 Art. 35. Os bens expropriados, uma vez incorporados Fazenda Pblica, no podem ser objeto de reivindicao, ainda que fundada em
nulidade do processo de desapropriao. Qualquer ao, julgada procedente, resolver-se- em perdas e danos.
Assim, consumada a expropriao pelo pagamento da indenizao, cabe ao expropriante regularizar o registro do
imvel expropriado, cuidando-se, portanto, de momentos distintos, sendo esta regularizao de grande utilidade,
mas no essencial desapropriao.
9. Bens Inexpropriveis
Portanto, desapropriada ser somente aquela propriedade, localizada na zona rural, que no satisfazer plenamente
a sua respectiva funo social, salvo nas duas hipteses do artigo retro, podendo, ainda, receber tratamento
especial a res, conquanto sejam honrados os requisitos que competem funo social.
DIREITOS DE VIZINHANA
1. Introduo
-
emana da lei;
atribui direitos e deveres recprocos;
so obrigaes propter rem;
acompanha a propriedade e transmite ao seu sucessor;
40
- lesivos: causa dano ao viszinho, embora no esteja fazendo uso anormal da propriedade e tenha, inclusive,
alvar para funcionamento. Ex. empresa cuja fuligem esteja prejudicando o meio ambiente.
- Os atos ilegais e abusivos esto contidos no art. 1.277 (uso anormal da propriedade);
- O art. 1.277 confere ao proprietrio e ao possuir o direito de fazer cessar o abuso da propriedade.
- Para se verificar a anormalidade do uso da propriedade observa-se:
a) a extenso do dano ou incmodo causado;
b) a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais;
c) a anterioridade da posse, pois em princpio no teria razo para reclamar quem construsse nas proximidades
de estabelecimentos barulhentos ou perigosos.
- Exemplos do art. 1.277:
a) segurana: atividades explosivas e inflamveis;
b) sossego: rudos exagerados;
c) sade: gases txicos e depsito de lixo.
P.S: o decoro no est incluso no art. 1.277, por isso uma prostituta no pode ser impedida de residir em um
imvel se no estiver perturbando o sossego dos demais moradores.
2.1 Solues para a composio dos conflitos
- S geraro reclamaes os abusos intolerveis pelo homem comum;
- Se o dano for intolervel deve o juiz:
1) exigir a implantao de medidas que diminuam o dano a um nvel tolervel. Ex: instalao de filtro de
poluio;
2) determinar a cessao da atividade se esta for de interesse particular caso as medidas acima no resolverem
o problema.
P.S: Se for atividade de interesse social o juiz no determinar a cessao da atividade e sim determinar o
pagamento de indenizao ao vizinho. Art. 1.278.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente no prevalece quando as interferncias forem
justificadas por interesse pblico, caso em que o proprietrio ou o possuidor, causador delas, pagar ao vizinho
indenizao cabal.
2.1.1 Ao cominatria:
Se impor ao ru a obrigao de se abster da prtica dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas
adequadas para a reduo do incmodo, sob pena de pagamento de multa diria, com fulcro nos arts. 287, 461,
4 e 644 do CPC.
Se j h dano consumado, cabvel a ao de reparao de danos.
2.1.2 Cauo de Dano Infecto:
Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio vizinho a demolio, ou a
reparao deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo pelo dano iminente.
Vizinho ameaado pode forar a reparao, exigindo que a outra parte preste em juzo cauo pelo dano iminente.
3. Das rvores limtrofes
Art. 1.282. A rvore cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos dos
prdios confinantes.
Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caram, se este for de
propriedade particular.
4. Da passagem forada
41
assegurado ao proprietrio de prdio que se achar encravado, sem acesso a via pblica, nascente ou porto, o
direito de, mediante pagamento de indenizao, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser
judicialmente fixado, se necessrio. (art. 1.285)
- contra o vizinho contguo e, se necessrio, contra o vizinho no imediato;
- o encravamento deve ser natural e absoluto;
- no se considera encravado o imvel que tenha outra sada, ainda que mais difcil e penosa;
- Havendo vrios imveis para sada, o juiz escolher o que ir sofrer menor dano com a imposio do encargo;
- Diferena com a servido de passagem: Passagem forada decorre da lei, enquanto a servido, geralmente,
decorre do contrato. Trata-se de um direito real sobre coisa alheia, onde o proprietrio no encravado deseja
apenas uma sada mais cmoda;
5. Dos limites entre prdios
Ao demarcatria: quando h confuso de limites na linha divisria. Art. 946/966, CPC.
Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou
rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os
interessados as respectivas despesas.
6. Do direito de construir
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos
vizinhos e os regulamentos administrativos.
- todo proprietrio obrigado a ressarcir o dano que a construo causar ao seu vizinho;
- Ao de indenizao por danos causados a vizinhos: responsabilidade objetiva: prova do dano e do nexo.
- Responsabilidade do dono da obra e do engenheiro, construtores e arquitetos que a executa: solidria.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho.
2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores de dez
centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.
P.S: A jurisprudncia tem-se admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio, quando entre os prdios
existe muro alto. Tambm tem-se entendido que portas podem ser abertas, pois o artigo no refere a elas.
Smula 120 STF: Parede de tijolos de vidro translcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prdio
vizinho, no importando servido sobre ele.
O proprietrio lesado pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa
janela, sacada, terrao ou goteira sobre seu prdio, esgotado o esse prazo, no poder construir
sem atender ao disposto no art. 1301 CC, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da
goteira, com prejuzo para o prdio vizinho, art. 1302 CC.
Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho.
Parede-meia aquela que, separa dois prdios, pertence em comum aos donos deles.
A parede-meia pode ser utilizada pelo vizinho at a meia espessura, art. 1.306 CC. Mas essa utilizao fica
subordinada a trs condies:
a) que no ponha em risco a segurana e a separao dos prdios;
b) que, tratando-se de armrios ou obras semelhantes, no correspondam a outras, da mesma
natureza, j existentes, do lado oposto;
c) que seja dado aviso prvio ao vizinho.
42
Qualquer vizinho pode altear parede divisria e at mesmo reconstru-la, para que possa suportar
o alteamento, arcando com todas as despesas, inclusive com as de conservao, salvo se o outro
proprietrio vizinho vier a adquirir meao, tambm, na parte aumentada, caso em que cada um
arcar com a metade dos dispndios, art. 1.307 CC.
Ilicitude da instalao de objetos suscetvel de causar dano ao prdio sem anuncia de seu dono. A
lei probe que seja construdo, encostado na parede do vizinho ou na parede-meia, fornos de forja
ou fundio, fornalhas, aparelhos higinicos, fossos, canos de esgoto, depsito de sal ou quaisquer
substncias corrosivas ou suscetveis de produzir infiltraes daninhas, exceto as chamins
ordinrias e os fornos de cozinha, art 1.308 CC.
Em sua defesa, tem o prejudicado ao de nunciao de obra nova, se a obra estiver em meio. Se j houver sido
concluda, pode ocorrer apenas ameaa de prejuzo eventual, podendo o prejudicado exigir cauo de dano infecto
(ao de dano infecto), j, se o incmodo for presente e atual, pode o prejudicado ou exigir que a obra no seja
utilizada ou que se proceda sua demolio.
A lei no permite que o proprietrio construa em seu terreno obras que venham a poluir ou
inutilizar, para uso ordinrio, a gua de poo ou fonte alheia a elas preexistentes, art. 1.309 CC.
Ningum poder efetivar escavaes, canais, regos, ou sulcos em seu terreno que tirem ao poo
ou fonte ou nascente de outrem a gua necessria ao uso domstico ou cultura. Ilcito ser
secar, cortar, ou minguar a fonte do vizinho ao fazer escavaes em terreno prprio que venha a
impedir a seco do curso dgua subterrneo, art 1.310 CC.
Todo aquele que infringir as normas ao direito de construir, arts. 1.299 a 1.313 CC, ser obrigado
a demolir as construes ilcitas, respondendo, ainda, por perdas e danos, art 1.312 CC. O
prejudicado poder se valer da ao demolitria, dentro do prazo decadencial de ano e dia (art.
1.302 CC), o magistrado s ordenar a demolio se for impossvel a conservao ou adaptao
da obra aos regulamentos administrativos e quando contiver vcios insanveis. Estando a obra em
fase de construo, a ao cabvel ser a de nunciao de obra nova (art. 934, CPC). O infrator, de
qualquer modo, dever pagar uma indenizao por perdas e danos (arts. 402 a 404, CC), pedido
esse que poder ser acumulado a qualquer daquelas aes.
A proximidade de prdios pode sempre levantar questes relativas aos limites entre os imveis. A questo tem
importncia para determinar o mbito de utilizao da coisa pelo proprietrio, e ao Estado, interessa estes limites
estejam definidos, para se ter a paz social, para o exerccio do poder de polcia e para a tributao.
O proprietrio tem o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio rural ou urbano, para
que possa proteger, dentro de limites, a exclusividade de seu domnio, desde que observe as disposies
regulamentares e no cause dano ao vizinho. (CC art. 1297)
Para ao demarcatria, a legitimidade ativa deve ser alargada para aqueles cuja a titularidade esteja muito
prxima do proprietrio, como o enfiteuta, o usurio, o locatrio. Esta ao vem disciplinada nos artigos 946 a
966 do CPC, no se restringe simples demarcao, mas tambm a exigir a repartio de despesas com a
atividade material.
A ao demarcatria visa:
a) levantar linha divisria entre prdios;
43
44
1) conceito: quando os direitos elementares do proprietrio (art. 1228) pertencerem a mais de um titular,
existir o condomnio ou domnio comum de um bem.
- No h conflito com o princpio da exclusividade, pois entende-se que o direito de propriedade um s e incide
sobre as partes ideais de cada condmino (co-proprietrio ou comunheiro - dono juntamente com outrem).
Perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietrio exclusivo do todo.
- O condomnio geral (tradicional ou comum) disciplinado no CC (1.341 e ss), bem como o condomnio edilcio
ou em edificaes (art. 1.331 e ss).
2) classificao:
- convencional o que se origina da vontade os condminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas
adquirem o mesmo bem.
- eventual ou incidente o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador (aquele que doa) ou
testador (faz testamento), ao efetuarem uma liberalidade a vrias pessoas.
- legal ou forado o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas.
- "pro diviso" apesar da comunho de direito, h mera aparncia de condomnio, porque cada condmino
encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da poro ocupada; a
comunho existe juridicamente mas no de fato - ex.: condomnio em edifcios de apartamentos.
- transitrio o convencional ou o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer
condmino.
- permanente o legal, que perdura enquanto persistir a situao que o determinou; no pode extinguir em
razo de lei ou de sua natureza indivisvel - ex.: paredes divisrias, condomnio forado.
45
2.3) quanto ao objeto:
Peculiaridades relevantes:
Em relao s despesas e
parte, para as despesas de
de diviso do bem (custas
razo os nus a que estiver
A maioria das convenes existente antes do advento do Novo Cdigo Civil tratava do condmino inadimplente e
dentre as implicaes refletidas, algumas delas j previam a perda do direito de voto por ocasio das deliberaes
da assemblia, quele que no estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem
previso na Conveno Condominial, o inadimplente no poder votar, enquanto se encontrar nesse estado.
b) iseno do pagamento
Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte ideal. Se os demais
condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem
renunciou, na proporo dos pagamentos que fizerem. Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa
comum ser dividida (Cdigo Civil, art. 1.316).
Entendemos que a diviso da coisa para pagamento de despesas e dvidas, apenas se opera no caso de ser
destacvel e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condminos deixarem de contribuir, o ptio
de estacionamento poder ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa rea de lazer, essa tambm poder
gerar renda. Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrnsecas que a faam produzir frutos. Entretanto, as
dvidas precisam estar bem caracterizadas como dvidas e despesas teis e necessrias ao condomnio.
Se a dvida for contrada por todos os consortes, sem discriminao da responsabilidade de cada um deles e sem
estipulao da solidariedade, cada condmino responder, individualmente, pelo quantum correspondente sua
quota-parte na coisa comum, e, assim, o dbito ser cobrado e pago. 30
A dvida contrada por um condmino em proveito de todos e durante o condomnio, obriga pessoalmente o
contratante, mas esse poder regressivamente cobrar dos demais.
30 Levenhagen, Cdigo Civil, cit., v. 3, p. 185-6; M. Helena Diniz, Curso, cit., v. 4, p. 153.
46
e) inadimplemento da contribuio
Aquele que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios previstos na Conveno e se no
previstos ficar sujeito aos juros de 1% ao ms, sem prejuzo da multa de 2% sobre o dbito.
f) agravantes no inadimplemento
O condmino que realizar obras que comprometam a segurana da edificao, que alterar a cor ou a sua forma
externa (em edifcio), e mais, que der sua parte estranha destinao, tirando o sossego, a salubridade e a
segurana dos demais condminos, ou que utiliza-la de maneira prejudicial aos bons costumes, pagar multa
prevista no ato constitutivo ou na conveno, no superior a 05 (cinco) contribuies mensais e ainda arcar com
as perdas e danos apuradas.
Caso no haja previso para aplicao dessa multa, a sua cobrana em assemblia geral e por deliberao,
depender do voto de 2/3 dos condminos restantes (entenda-se dos presentes).
"Se o condmino apresentar infraes reiteradas de seus deveres, poder, havendo deliberao de 3/4 dos
condminos, ser condenado a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor pago para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, alm disso, as perdas e danos que forem apurada".
"Se o condmino, em razo de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com
os demais condminos, dever pagar multa equivalente ao dcuplo do valor da taxa condominial, at ulterior
deliberao assemblear".31
g) reincidncia no inadimplemento
Se o condmino apresentar infraes reiteradas de seus deveres, poder, havendo deliberao de dos
condminos, ser condenado a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor pago para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, alm disso, as perdas e danos que forem apuradas. 32
g) incompatibilidade de convivncia
Se o condmino, em razo de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os
demais condminos, dever pagar multa equivalente ao dcuplo do valor da taxa condominial, at ulterior
deliberao assemblear.33
47
h) locao de garagem
H direito de preferncia dos condminos, em condies iguais, locao do abrigo para veculos em relao a
estranhos, deliberada por um deles.34
Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua frao ideal. Por isso, o condmino no
pode alienar, nem gravar, bens em separado.
O condmino pode alienar a sua parte acessria a outro condmino. Entretanto, se for permitido em conveno
poder alienar a terceiro, salvo se a assemblia geral dos condminos se opuser.
O condmino que gozar com exclusividade de uma parte comum, dever arcar com todas as despesas dela
decorrentes.
l) obras volupturias
m) obras teis
n) obras necessrias
As obras necessrias independem de autorizao dos condminos e o sndico ou qualquer condmino poder levla a efeito. Aquele que ordenou a sua realizao dever convocar de imediato a assemblia. Havendo urgncia que
represente alto custo, ser necessria a convocao de assemblia pelo sndico ou condmino, para aprovao
prvia.
O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo
direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (Cdigo
Civil, art. 1.341, 4).
p) novas construes
A construo de outro andar ou de outro edifcio no mesmo terreno, depende da aprovao unnime dos
condminos.
As despesas com a conservao do terrao de cobertura, que deve estar previsto na constituio do condomnio
so de responsabilidade do proprietrio e no podem ser executadas de forma a danificar as unidades inferiores.
Os dbitos condominiais acompanham o imvel e devem ser cobrados do proprietrio atual. Assim, quem adquire
um imvel, responde por toda a sua dvida em relao ao condomnio.
s) seguro
obrigatrio o seguro de todo a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial (Cdigo Civil,
art. 1.346). Havendo o sinistro a indenizao ser dividida entre os condminos na proporo de sua cota-parte.
A alterao em conveno ou no regimento interno depende da aprovao de 2/3 dos votos dos condminos.
u) aprovao unnime
49
A mudana de destinao do edifcio ou da unidade imobiliria, assim como, de novas construes depende da
aprovao unnime dos condminos.
As decises podero ser tomadas em primeira convocao, por maioria dos votos dos presentes que precisam
representar pelo menos a metade das fraes ideais, desde a matria no dependa de quorum especial. Em
segunda convocao, para deciso de matria que no exija quorum especial, a assemblia poder decidir por
maioria dos votos dos condminos presentes.
Caracteriza-se o sistema pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma privativa; cada
condmino titular, com exclusividade, da unidade autnoma (apartamento, escritrio, garagem) e de partes
ideais das reas comuns (terreno, estrutura do prdio, corredores etc.).
2.1) o ato de instituio previsto no art. 1.332 CCB/02 e pode resultar de ato entre vivos ou testamento,
com inscrio obrigatria no Cartrio de Registro de Imveis, contendo a individualizao de cada unidade;
50
- unidades autnomas pode consistir em apartamentos, escritrios, garagens, casas em vilas particulares,
no se reclamando nmero mnimo de peas ou metragem;
- exige o CCB que cada unidade tenha sada prpria para a via pblica e a designao especial, numrica ou
alfabtica;
- pode o proprietrio de cada unidade alug-la, ced-la ou grav-la, sem que necessite de autorizao dos outros
condminos e estes no tm preferncia na aquisio, ao contrrio do que acontece no condomnio comum,
como previsto no art. 504 do CCB;
- se, no entanto, uma mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietrios, aplicam-se-lhes as regras do
condomnio comum, tais como as referentes a administrao, venda da coisa comum e pagamento de despesas e
dvidas;
- P.S: vide art. 1339, 2: permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro
condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela
no se opuser a respectiva assemblia geral.
- para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado;
- reas comuns (esto enumeradas no art. 3 da Lei n 4.591/64 e 1.331, 2 do CCB) so elas insuscetveis
51
4) administrao: exercida por um sndico, cujo mandato no pode exceder a 2 anos, permitida a reeleio;
- compete-lhe, dentre outras atribuies representar ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dele;
- o sndico pode ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio. Geralmente, so empresas
especializadas;
- o sndico assessorado por um Conselho Consultivo, constitudo de 3 condminos, com mandatos, que no
pode exceder a 2 anos, permitida a reeleio;
- o Conselho Consultivo rgo de assessoramento e fiscalizao (art. 23 da Lei n 4.591/64);
- deve haver, anualmente, uma Assemblia Geral ordinria, convocada pelo sndico na forma prevista na
Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos
presentes, as verbas para as despesas de condomnio; as decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo
"quorum" que a Conveno fixar.
52
5) extino:
- desapropriao do edifcio;
- confuso, se todas as unidades autnomas forem adquiridas por uma s pessoa;
- destruio do imvel por qualquer acontecimento (ex.: incndio);
-demolio voluntria do prdio;
- alienao de todo o prdio.
Distingue-se o Direito Real ("ius in re propria") do Direito Real ("ius in re aliena"), porque naquele esto todos
os elementos da propriedade (ius utendi, ius fruendi e ius abutendi ou disponendi), neste seu objeto a
propriedade limitada.
Os Direitos Reais Sobre Coisas Alheias so os desmembramentos dos elementos da propriedade que se atribuem a
outra pessoa que no titular do domnio.
53
3. ESPCIES
3.1 ENFITEUSE
A enfiteuse uma forma de direito real sobre coisa alheia. Ocorre quando, por ato entre vivos ou de ltima
vontade, o proprietrio atribui a outrem o domnio til sobre um imvel mediante o pagamento ao senhorio direto
de uma penso anual prefixada. regulado pela lei da situao do imvel. Instituto hoje obsoleto. No novo Cdigo
Civil, a enfiteuse foi proibida atravs do art.2.038 a partir da vigncia e o 2 mantm a enfiteuse somente dos
terrenos e acrescidos de marinha por lei especial.
3.2 SUPERFCIE
O Novo Cdigo Civil aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfcie gratuito e oneroso.
Trata-se de um direito real sobre coisa alheia e surgiu da necessidade prtica de se permitir edificao sobre bem
pblico, permanecendo o solo em poder do Estado.
Consiste este na faculdade de construir ou manter, perptua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou
nele fazer ou manter plantaes, como prescreve o CC de Portugal, tendo objeto mais amplo do que a enfiteuse; o
superficirio tem o direito de construir ou plantar, enquanto o proprietrio ou fundieiro tem tambm a expectativa
de receber a coisa com a obra, se o nus estabelecido na modalidade temporria.
O Cdigo Civil apenas admite a instituto por tempo determinado.
Legislao: CCB/02
Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.370. A concesso da superfcie ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularo as partes se o pagamento
ser feito de uma s vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficirio responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imvel.
Art. 1.372. O direito de superfcie pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficirio, aos seus herdeiros.
Pargrafo nico. No poder ser estipulado pelo concedente, a nenhum ttulo, qualquer pagamento pela
transferncia.
Art. 1.373. Em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superficirio ou o proprietrio tem direito
de preferncia, em igualdade de condies.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se- a concesso se o superficirio der ao terreno destinao diversa
daquela para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concesso, o proprietrio passar a ter a propriedade plena sobre o terreno, construo ou
plantao, independentemente de indenizao, se as partes no houverem estipulado o contrrio.
Art. 1.376. No caso de extino do direito de superfcie em conseqncia de desapropriao, a indenizao cabe
ao proprietrio e ao superficirio, no valor correspondente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfcie, constitudo por pessoa jurdica de direito pblico interno, rege-se por este
Cdigo, no que no for diversamente disciplinado em lei especial.
3.3 SERVIDES PREDIAIS - ARTS. .1225, II 1.378 a 1.389 CC
Para Clvis Bevilqua: "Servides Prediais so restries s faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em
benefcio de algum".
Em realidade a servido predial um direito real sobre coisa alheia, que em virtude da vontade das partes ou da
Lei, impe-se sobre o prdio serviente em benefcio do dominante.
54
a) o proprietrio do prdio serviente obrigado a tolerar certo ato sobre o imvel em proveito do dominante, em
decorrncia de conveno ou fora legal;
b) a incidncia num prdio em benefcio do outro;
c) a propriedade desses prdios deve ser de Pessoas diversas.
A finalidade da servido predial tornar o prdio dominante mais til, agradvel e cmodo. A utilidade do prdio
dominante desvaloriza economicamente o prdio serviente, j que as servides so de carter perptuo. O prdio
torna-se mais agradvel e mais cmodo.
A constituio da servido se d:
Por
por
por
por
Contnuas
Descontnuas
Aparente
No Aparentes
55
SERVIDO DE GUAS
Expresso genrica que denomina toda servido decorrente de utilizao de guas.
SERVIDO DE GUAS ALHEIAS
Direito de utilizar gua de poo, cisterna ou de rio pertencentes a outrem. Sua ancestral a servitus aquae
hauriendae, do direito romano. Chama-se, tambm, servido de tiragem de gua.
SERVIDO DE GUAS PLUVIAIS
Direito de receber as guas de chuva provenientes de propriedade vizinha.
SERVIDO DE AR E LUZ
Servido que impede o proprietrio do prdio serviente de erguer, mesmo em seu terreno, parede que prejudique
ou impea a entrada de ar ou de luz na propriedade dominante.
SERVIDO DE ESCOAMENTO
Direito do prdio dominante de escoar suas guas servidas atravs do prdio serviente. Na expresso guas
servidas, se incluem as estagnadas, suprfluas, pluviais, servidas ou de esgotos que corram do prdio superior.
Importante ressaltar que, quando as guas correm do prdio superior em razo de fato natural, o proprietrio do
prdio serviente obrigado a receb-las sem indenizao.
SERVIDO DE PASSAGEM
Direito que tem o proprietrio do prdio dominante de trafegar pelo prdio serviente, se no houver caminho
diverso.
o caso do prdio encravado, isto , aquele sem sada para via pblica. A matria regulada pelo art. 1.285 do
CC. Vale lembrar que o proprietrio do prdio dominante no poder exigir servido sobre passagem quando esta
no o conduzir, realmente, via pblica.
56
Usufruto o direito real sobre coisas alheias, conferido ao usufruturio de fruir as utilidades e os frutos de uma
coisa, enquanto destacado da prpria temporariamente.
Seu titular individualmente determinado e, por isso, o direito se extingue, o mais tardar, com a morte do
usufruturio (usufruto vitalcio).
Pode ser constitudo por certo prazo tambm (usufruto temporrio), mas a morte do titular extingue-o mesmo
antes do vencimento do prazo estabelecido.
Caso o titular fosse pessoa jurdica, o usufruto extingue-se depois de decorridos 30 anos.
Direito inalienvel e impenhorvel. Permitida a cesso e penhora de seu exerccio a ttulo gratuito ou oneroso. O
juiz que penhorar o exerccio nomear um administrador do imvel. Os frutos produzidos e colhisod serviro para
pagar o credor at que se extinga a dvida. Se a dvida for do nu-proprietrio, o imvel pode ser penhorado, no
eliminando o usufruto.
OBJETO DO USUFRUTO
Segundo o art. 1.390, C.C., o usufruto pode recair em um ou mais bens mveis ou imveis, em um patrimnio
inteiro ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
Os bens mveis, como objeto do usufruto, obrigatoriamente, tero que ser infungveis e transcritos no registro,
que fica arquivado.
Os bens imveis, como objeto do usufruto, para "erga omnes", tero que ser transcritos no Registro de Imveis.
57
ESPCIES DE USUFRUTO
O Usufruto se classifica:
1) Quanto sua origem: Legal e Convencional
Legal - Quando for institudo pela lei em benefcio de determinada pessoa (Ex.: O do pai ou da me sobre os bens
dos filhos menores (art.1689 ,I C.C.)
Convencional - Advm de um ato jurdico inter vivos (Ex.: Contrato, Esc. Pblica); ou de um ato jurdico causa
mortis (Ex.: Um testamento)
58
o direito real sobre coisa alheia conferido ao usurio para fruir a utilidade da coisa dada em uso, quando
exigirem as necessidades pessoais suas e de sua famlia.
Falando a norma jurdica em necessidades pessoais exclusivas esto as necessidades comerciais ou industriais do
beneficirio.
O uso no imutvel, por isso, poder ser ampliado ou diminudo; se houver aumento ou diminuio das
necessidades pessoais do usurio.
As necessidades da famlia do usurio abrangem os de seu cnjuge, as de seus filhos solteiros, ainda que
ilegtimos e as das Pessoas de seu servio domstico.
OBJETO DO USO
O direito real de uso sobre coisa alheia pode recair tanto em Bens mveis infungveis (corpreos e incorpreos),
como em Bens mveis.
59
A habitao tem por objeto um bem imvel, cujo bem destinado moradia no pode ser utilizado para
estabelecimento de fundo de comrcio ou de indstria.
O direito real de habitao deve ser inscrito no Registro Imobilirio (art. 167, I, Lei 6.015/77)
O titular do direito real de habitao no pode alugar nem emprestar esse imvel. Conferido o direito real de
habitao a vrias Pessoas, se qualquer destas habitar sozinha a casa ou a coisa, no ter de pagar aluguel s
demais. Todos tm o direito de moradia, no podendo nenhuma inibir esse direito. O contedo do direito real de
habitao o de habitar, sem fixao de domiclio.
Um
Um
Um
Um
Um
Um
direito
direito
direito
direito
direito
direito
real limitado;
personalssimo;
temporrio;
indivisvel;
intransmissvel;
gratuito
60
So obrigaes do habitador:
3.7
- Tal promessa, ou compromisso de compra e venda, um contrato preliminar ou pr-contrato (" pacto de
contrahendo"), pelo qual as partes se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e compra;
- o consentimento j foi dado, na promessa, convencionando os contratantes reiter-los na escritura definitiva;
- o promitente comprador no recebe o domnio da coisa, mas passa a ter direitos sobre ela; estes so, por isso,
direitos reais sobre coisa alheia e consistem em desfrutar desta, em impedir sua vlida alienao a outrem e no
poder de ajuizar ao de adjudicao compulsria
- o STJ vem admitindo a propositura de ao de adjudicao compulsria mesmo no estando registrado o
compromisso de compra e venda irretratvel e irrevogvel (Smula 239);
- a autorizao do cnjuge indispensvel, por consistir em alienao de bem imvel sujeita adjudicao
compulsria
- se o compromissrio comprador deixar de cumprir a sua obrigao, atrasando o pagamento das prestaes,
poder o vendedor pleitear a resciso contratual, cumulada com pedido de reintegrao de posse; antes,
porm, ter de constituir em mora o devedor, notificando-o (judicialmente ou pelo Cartrio de Registro de
Imveis) para pagar as prestaes em atraso no prazo de 30 dias, se se tratar de imvel loteado (art. 32 da Lei n
6.766/79), ou de 15 dias, se for imvel no loteado (Dec.-Lei n 745/69), ainda que no contrato conste clusula
resolutiva expressa;
- neste ltimo caso, a notificao prvia ou premonitria pode ser feita judicialmente ou pelo Cartrio de Ttulos e
Documentos;
- embora a citao para a ao constitua em mora o devedor (art. 219, CPC), nos casos mencionados deve ser
prvia;
- dispe a Smula 76 do STJ que "a falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a
prvia interpelao para constituir em mora o devedor".
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
1. DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA
Segundo Silvio Rodrigues a alienao fiduciria em garantia o negcio jurdico mediante o qual o adquirente de
um bem transfere o domnio do mesmo ao credor que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preo, continuando,
entretanto o alienante a possu-lo pelo constituto possessrio, resolvendo-se o domnio do credor quando for pago
de seu crdito.
De modo que, e como se v, um negcio que tem por escopo garantir emprstimo, feito pelo financiador ao
adquirente, para que este pague o preo da aquisio. Para garantir o reembolso da quantia mutuada o adquirente
transfere ao financiador o domnio da coisa adquirida que a conserva at ser pago do preo.
A - Constituio da propriedade fiduciria:
Para sua constituio requer instrumento escrito (pblico ou particular), que s valer contra terceiros quando
houver o seu assento no Registro de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, ou, em se tratando de
veculos, na repartio competente para o licenciamento, fazendo-se a devida anotao no certificado de registro.
E, em se tratando do imvel o seu acento far-se- no registro imobilirio competente (Lei n. 9.514/97, arts. 23 e
9, pargrafo nico; Lei 6.015/73, art. 167, I, 35). Sem o registro ter-se- o direito de crdito e no direito real,
ou seja, propriedade fiduciria.
B - Posse direta do fiduciante;
O devedor (fiduciante) ficar coma posse direta da coisa alienada em garantia fiduciria. O alienante ou fiduciante
possuir, ento, em nome do adquirente (fiducirio), conservando a coisa em seu poder com as obrigaes do
61
depositrio (cincia jurdica 80:125). A posse indireta ficar com o proprietrio fiducirio (credor). O fiducirio
proprietrio pro tempore da coisa que lhe transferida apenas com a posse indireta.
C- Aquisio superveniente da propriedade pelo fiduciante:
direito do devedor tornar eficaz, desde o arquivamento, a transferncia da propriedade fiduciria, se vier a
adquirir o domnio superveniente.
D- Contedo do contrato:
Documento escrito (pblico ou particular), com que se celebra o contrato, que servir de ttulo propriedade
fiduciria, dever conter:
- O total do dbito garantido, ou sua estimativa;
- O prazo ou poca do pagamento;
- A taxa de juros, se houver, e descrio do objeto da transferncia, com todos os elementos que o identificam. Tal
identificao poder ser por nmero, marca ou outro sinal identificativo.
E- Uso da coisa alienada em garantia pelo fiduciante:
Se o fiduciante (devedor) o possuidor direto (CC, art. 1.361, 2), tem o direito de conservar a coisa em seu
poder, antes do vencimento do dbito, arcando, na qualidade de depositrio, com todas as despesas de
conservao, visto que, ao us-la conforme sua destinao, dever empregar, na sua guarda, toda diligncia
exigida por sua natureza, dela cuidando como se sua fosse.
F - Restituio da coisa:
O devedor dever devolver o bem, no estado em que o recebeu, ao credor, no caso de inadimplemento de sua
obrigao, ou seja, de no pagamento do dbito na poca do seu vencimento.
G - Venda da coisa a terceiro pelo fiducirio:
Se o credor, ou fiducirio, proprietrio pro tempore da coisa fiduciria, que lhe transferida, com vimos, apenas
com aposse indireta, independentemente da sua tradio, vencida a dvida, sem que ocorra o pagamento, dever,
ento, vende-la, judicial ou extrajudicialmente, a terceiro, afim de se pagar. Logo, se o fiduciante for inadimplente,
o preo alcanado naquela venda ser aplicado no pagamento do crdito do fiducirio e das despesas havidas com
a cobrana, entregando, obvio ao fiduciante o saldo que, por ventura, houver.
H - Proibio de pacto comissrio:
invlida a clusula inserida no contrato, que serve de ttulo a propriedade fiduciria, outorgando ao fiducirio o
direito de ficar com a coisa alienada em garantia, se inadimplente o fiduciante.
I - Transferncia a terceiro do seu direito eventual coisa feita pelo fiduciante:
Nada obsta que, com anuncia do fiducirio, o fiduciante, aps o vencimento da dvida venha a transmitir os
direitos eventuais coisa, de que seja titular, assumindo, ento, o adquirente as respectivas obrigaes.
J - Obrigao pelo remanescente da dvida:
O fiduciante (devedor) continuar obrigado, pessoalmente, pelo remanescente do dbito, se o produto alcanado
pela venda do bem (CC, art. 1.364), realizada pelo credor (fiducirio), no for suficiente para saldar a sua dvida e
as despesas efetuadas com a cobrana. Logo, direito do fiducirio continuar sendo credor do fiduciante se o
preo da venda no der para satisfazer o seu crdito nem as despesas de cobrana.
K - Aplicabilidade das disposies gerais dos direitos reais de garantia propriedade fiduciria:
Sendo a propriedade fiduciria um dos direitos reais de garantia, ao lado do penhor, da hipoteca e da anticrese, no
que for cabvel, apicam-se-lhe as normas dos artigos 1.421, 1.425, 1.426, 1.427 e 1.436 do Cdigo Civil. Assim
sendo, o fiduciante dever pagar todas as prestaes a que se obrigou se a solutio consistir em parcelas
peridicas; logo o pagamento de uma ou mais prestaes apenas no o exonerar (CC, art.1.421). E a ele aplicarse-o os casos arrolados no art. 1.425 de vencimento antecipado da dvida, no qual no se compreendero os
juros alusivos ao tempo ainda no decorrido (CC, art.1.426). terceiro que vier a prestar garantia real por dvida
alheia no ter o dever de refora-lo se, sem culpa sua, houver perda ou desvalorizao (CC, art. 1.427). Operarse- cessao da propriedade fiduciria (CC, art. 1.436) com: a extino da obrigao; o perecimento da coisa
alienada fiduciariamente; a renncia do fiducirio, caso em que o crdito persiste sem a garantia; a confuso, isto
, se na mesma pessoa se concentrarem as qualidades de credor e de proprietrio da coisa; a ocorrncia de
adjudicao judicial, a remio ou a venda da coisa fiduciria.
62
63
- PENHOR RURAL: Art. 1.438, CC: "constitui-se o penhor rural mediante instrumento pblico ou particular,
registrado no Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio em que estiverem situadas as coisas empenhadas.
Prometendo pagar em dinheiro a dvida, que garante com penhor rural, o devedor poder emitir, em favor do
credor, cdula rural pignoratcia, na forma determinada em lei especial (pargrafo nico);
O penhor rural tem por objeto bens mveis e imveis por acesso fsica e intelectual, sendo nesse sentido
semelhante hipoteca; o agrcola possibilita a concesso de garantia sobre coisas futuras, ou seja, sobre colheitas
de lavouras em formao;
negcio solene, porque a lei exige que seja feito por instrumento pblico ou particular devidamente
especializado; deve ser registrado no Registro de Imveis da circunscrio em que estiverem situados os bens ou
animais empenhados, para ter eficcia contra terceiros;
a lei permite ao rurcola, independentemente do consentimento do credor, a instituio de novo penhor, se o valor
dos bens ou dos animais exceder ao da dvida anterior; se a safra que garante o emprstimo vem a frustar-se, por
motivos diversos, a colheita imediatamente seguinte passa a servir de garantia
O penhor pecurio recai sobre os animais que se criam pascendo, para a indstria pastoril, agrcola ou de
laticnios, em qualquer de suas modalidades; a lei no permite a venda dos animais apenhados sem o
consentimento do credor; realizada a excusso do penhor, o devedor intimado para depositar o seu objeto; se
no o fizer, corre a risco de ter a sua priso decretada; no caso de morte dos animais, devem ser substitudos por
outros da mesma espcie, que ficam sub-rogados no penhor. (art. 1446)
PENHOR DE DIREITOS E TTULOS DE CRDITO
Deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos para terem efeito "erga omnes";
efetivada a cauo, o direito ao recebimento do crdito transferido ao credor caucionado, cujas prerrogativas so
enumeradas no art. 1.455.
Passa a ser verdadeiro mandatrio do devedor e assume a condio de depositrio pelas importncias que receber
alm do que lhe for devido (art. 1.455, pargrafo nico).
Ao receber os documentos comprobatrios do crdito, deve dar cincia ao devedor do ttulo, que no mais poder
pagar ao caucionante, sob pena de pagar mal (art.1453).
Art. 1.455. Dever o credor pignoratcio cobrar o crdito empenhado, assim que se torne exigvel. Se este
consistir numa prestao pecuniria, depositar a importncia recebida, de acordo com o devedor pignoratcio, ou
onde o juiz determinar; se consistir na entrega da coisa, nesta se sub-rogar o penhor.
Pargrafo nico. Estando vencido o crdito pignoratcio, tem o credor direito a reter, da quantia recebida, o que lhe
devido, restituindo o restante ao devedor; ou a excutir a coisa a ele entregue.
Art. 1.457. O titular do crdito empenhado s pode receber o pagamento com a anuncia, por escrito, do credor
pignoratcio, caso em que o penhor se extinguir.
Art. 1.458. O penhor, que recai sobre ttulo de crdito, constitui-se mediante instrumento pblico ou particular ou
endosso pignoratcio, com a tradio do ttulo ao credor, regendo-se pelas Disposies Gerais deste Ttulo e, no
que couber, pela presente Seo.
Art. 1.460. O devedor do ttulo empenhado que receber a intimao prevista no inciso III do artigo antecedente,
ou se der por ciente do penhor, no poder pagar ao seu credor. Se o fizer, responder solidariamente por este,
por perdas e danos, perante o credor pignoratcio.
Pargrafo nico. Se o credor der quitao ao devedor do ttulo empenhado, dever saldar imediatamente a dvida,
em cuja garantia se constituiu o penhor.
DO PENHOR DE VECULOS
Art. 1.461. Podem ser objeto de penhor os veculos empregados em qualquer espcie de transporte ou conduo.
Art. 1.462. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, mediante instrumento pblico ou
particular, registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, e anotado no certificado de
propriedade.
Pargrafo nico. Prometendo pagar em dinheiro a dvida garantida com o penhor, poder o devedor emitir cdula
de crdito, na forma e para os fins que a lei especial determinar.
Art. 1.463. No se far o penhor de veculos sem que estejam previamente segurados contra furto, avaria,
perecimento e danos causados a terceiros.
Art. 1.464. Tem o credor direito a verificar o estado do veculo empenhado, inspecionando-o onde se achar, por si
ou por pessoa que credenciar.
Art. 1.465. A alienao, ou a mudana, do veculo empenhado sem prvia comunicao ao credor importa no
vencimento antecipado do crdito pignoratcio.
Art. 1.466. O penhor de veculos s se pode convencionar pelo prazo mximo de dois anos, prorrogvel at o
limite de igual tempo, averbada a prorrogao margem do registro respectivo.
3. HIPOTECA
64
- conceito: o direito real de garantia que tem por objeto bens imveis, navio ou avio pertencentes ao devedor
ou a terceiro e que, embora no entregues ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o recebimento de seu
crdito.
- caractersticas: as principais caractersticas so as seguintes, alm das j citadas: a) o objeto gravado deve ser
de propriedade do devedor ou de terceiro; b) o devedor continua na posse do imvel hipotecado; c) indivisvel,
pois a hipoteca grava o bem na sua totalidade (art. 1.421, CC), no acarretando exonerao correspondente da
garantia o pagamento parcial da dvida; d) tem carter acessrio; e) na modalidade convencional, negcio
solene (art. 108,CC); f) confere ao seu titular os direitos de preferncia e seqela; se o bem for alienado, ser
transferido ao adquirente com o nus da hipoteca que o grava, desde que tenha havido o prvio registro; caso
contrrio, o adquirente no lhe sofre os efeitos; g) assenta-se em dois princpios: o da especializao e o da
publicidade.
- objeto: a) os imveis; b) os acessrios dos imveis conjuntamente com eles; c) o domnio direto; d) o domnio
til; e) as estradas de ferro; f) os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde
se encontram; g) os navios; h) as aeronaves (art. 1.473, CC).
Embora os navios e os avies sejam mveis, admitida a hipoteca, por convenincia econmica e porque so
suscetveis de identificao e individuao, tendo registro peculiar, possibilitando a especializao e a publicidade,
princpios que norteiam o direito real de garantia.
S so passveis de hipoteca imveis que se achem no comrcio e sejam alienveis; no podem ser hipotecados
os onerados com clusula de inalienabilidade ou os que se encontrem "extra commercium" (art. 1.420); por
abstratos, simples direitos hereditrios no so suscetveis de hipoteca, mesmo porque torna-se impossvel o seu
registro. A hipoteca abrange todas as acesses (construes e plantaes j existentes ou novas), benfeitorias e
melhoramentos, dado o seu carter acessrio. Subsistem os nus reais constitudos e registrados, anteriormente
hipoteca, sobre o mesmo imvel (art. 1.474, CC).
Em execuo hipotecria so penhorveis os aluguis do prdio hipotecado, em face da indivisibilidade da garantia
e da abrangncia dos acessrios do imvel, neles se incluindo os rendimentos, se insuficiente o valor do bem
onerado com a hipoteca; so tambm suscetveis de hipoteca os apartamentos em edifcios em construo,
independente do consentimento dos condminos (art. 4, Lei n 4.591/64).
- pluralidade de hipotecas: admite-se a efetivao de novas hipotecas sobre o imvel anteriormente
hipotecado, desde que com novo ttulo constitutivo, em favor do mesmo ou de outro credor (art. 812); possvel,
assim, seja o imvel gravado de vrias hipotecas, a menos que o ttulo constitutivo anterior vede isso
expressamente; mesmo havendo pluralidade de hipotecas, o credor primitivo no fica prejudicado, porque goza do
direito de preferncia; de se consignar que o devedor deve revelar, ao constituir nova hipoteca, a existncia da
anterior, sob pena de, silenciando, cometer crime de estelionato (art. 171, 2, II, CP).
A segunda hipoteca sobre o mesmo imvel recebe o nome de sub-hipoteca; pode ser efetivada ainda que o valor
do imvel no a comporte; em razo da preferncia entre os credores hipotecrios, fixada pela ordem de registro
dos ttulos no Registro de Imveis (prioridade), o sub-hipotecrio no passa de um credor quirografrio em relao
aos anteriores, que no sero prejudicados; todavia, a lei assegura-lhe a prerrogativa de remir a hipoteca anterior,
a fim de evitar execuo devastadora, que no deixe sobra para o pagamento de seu crdito.
Se constar de escritura levada a registro a existncia de hipoteca anterior, no registrada, o oficial do Registro de
Imveis deve fazer a prenotao e sobrestar-lhe por trinta dias o registro; esgotado este prazo sem que o credor
da primeira hipoteca a registre, a segunda ser registrada e ter preferncia sobre a primeira (art. 189, LRP). O
credor da segunda hipoteca no poder executar o imvel antes do vencimento da primeira (art. 1.477, CC).
"No se considera insolvente o devedor, por faltar ao pagamento das obrigaes garantidas por hipotecas
posteriores primeira" (art. 1.477, nico); vencida a primeira hipoteca e omitindo-se o primeiro credor, pode o
segundo promover a execuo, mas aquele ser pago com preferncia, cabendo a este o que restar.
- direito de remio: o art. 1.478 faculta a remio da hipoteca anterior por parte do credor da segunda quando
o devedor no se oferea a remi-la (por engano, o aludido dispositivo fala em "remisso", que significa perdo da
dvida). Prev o art. 1.481 a possibilidade de remio por parte do adquirente do imvel hipotecado, consignando,
nos 1 e 2, as providncias que devem ser tomadas para a sua consecuo.
- perempo: a hipoteca convencional tem validade por vinte anos; embora possam as partes estipular o prazo
que lhes convier, e prorrog-lo mediante simples averbao, este no ultrapassar o referido limite; quando
atingido, d-se a perempo; somente mediante novo instrumento, submetido a outro registro, pode-se preservar
o mesmo nmero de ordem, na preferncia da execuo hipotecria, mantendo-se a garantia (art. 1.485, CC); a
perempo atingem somente a hipoteca convencional; a legal prolonga-se enquanto perdurar a situao jurdica
que ela visa resguardar, mas a especializao, em completando vinte anos, deve ser renovada (art. 1.498).
- extino (art. 1.499, CC):
65
66