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Quiere decir, entonces, que es improcedente que los impuestos, tasas y dems
contribuciones devengadas hasta la toma de posesin del inmueble subastado
judicialmente deban ser afrontados por el comprador, an cuando en los edictos de
remate se hubiera hecho mencin de su existencia. Tales deudas deben ser soportadas
por el anterior propietario e inclusive en el caso de que no existan bienes de ste para
solventarlas, pues, en tal supuesto, debe considerarse que existe quebranto (conf.
Lezana, Julio, "El remate Judicial de un inmueble y los certificados que acrediten la
situacin del dominio y las cargas que lo afectan", Jurisprudencia Argentina, tomo 1594III, seccin doctrina, pgina 10; Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, "Subasta Judicial, los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes", La Ley, tomo 1994-E, pgina
1245; Lambois, Susana, op. cit., pginas 401 y siguientes).De lo contrario, podra verse ensombrecido el principio de la buena fe que emana de la
subasta como acto jurisdiccional, en tanto sorpresivamente se adjudican al comprador
obligaciones que no haban sido establecidas con anterioridad ni anunciadas como parte
de las condiciones de la venta. En tal situacin resulta decisivo atender al demrito de las
expectativas de los compradores en subasta judicial - con la consiguiente afectacin de
los precios logrados y perjuicio de las partes-, si tales adquirentes (que no son litigantes y
no tienen otra expectativa previsible que adquirir un bien) debieran soportar cargas de
extensin difcilmente imaginable. As, de trasladar al adquirente en la subasta tales
obligaciones, se lo estara condenando, adems, al pago de lo que no es deudor, sin que
(por no ser parte en el proceso) pueda ejercer defensa alguna, entre ellas, la de
prescripcin, si correspondiere, ni cuestionar por excesivos, en su caso, las multas,
recargos e intereses incluidos en la sentencia, violndose el derecho consagrado en el
art. 18 de la Constitucin Nacional (conf. Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, op. cit., pgina 1243,
punto XI).A su vez, no puede soslayarse que los tributos no constituyen obligaciones propter rem,
toda vez que la ley nada dice al respecto, por lo que no se transmiten al sucesor
particular.En efecto, las obligaciones propter rem, o reales, o ambulatorias, o cabalgantes, segn
las diversas denominaciones que se les han dado (conf. Mayo, Jorge, en BelluscioZannoni, op. cit., tomo 2, pgina 524, nota N 3; Alsina Atienza, "Introduccin al estudio
de las obligaciones propter rem", en Jurisprudencia Argentina, tomo 1960-II, seccin
doctrina, pgina 40), son aquellas que descansan sobre determinada relacin de seoro
sobre una cosa y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relacin; es decir, que la
posicin de obligado depende de una relacin de derecho o de hecho (real) (conf. Betti,
"Teora General de las Obligaciones", traduccin al castellano, ed. Revistas de Derecho
Privado, Madrid, 1969, tomo 1, pgina 16). Ahora bien, una de las caractersticas de esta
suerte de obligaciones, es su origen exclusivamente legal: son obligaciones ex lege (conf.
C.N.Civ., en pleno, in re "Dodero, Hiplito C. c/ Consorcio de Propietarios Neuqun
566/88/90 y/u otro", voto del Dr. Jorge H. Alterini, El Derecho, tomo 73, pginas 282 y
283; Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., pgina 526; Lambois, Susana, op. cit.,
pgina 403), situacin que no se advierte en el caso de los impuestos, tasas y
contribuciones, en tanto no existe norma alguna que imponga al adquirente en subasta
pblica cargar con estas deudas de su antecesor (conf. Puerta de Chacn, Alicia y
Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa
subastada", Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina 722). Antes bien, de lo
dispuesto por la ley 22.427, en sus arts. 2 y 5, resulta que la asuncin inexcusable de
deudas anteriores se da slo en los casos de donacin o sucesin mortis causa, que la
falta de cumplimiento por parte del ente recaudador ante el requerimiento del certificado
de libre deuda solicitado por el juez o escribano, excusar a stos de toda
responsabilidad.Adems de de la ausencia de alguna disposicin en la ley 22.427 que establezca que las
deudas respectivas pesan sobre el adquirente del inmueble, una solucin con tal alcance
importara la patologa de una suerte de obligacin real en la cual por regla seguira
igualmente obligado el transmitente (arts. 2 y 5 de la ley citada).Es que, entre los caracteres distintivos de este tipo peculiar de obligaciones calificadas
como "reales", se destaca el hecho de que el crdito y la deuda se extinguen al cesar la
relacin con la cosa, en especial en el caso de abandono (conf. Cazeaux-Trigo Represas,
"Derecho de las Obligaciones", Editora Platense, La Plata, 1969, tomo I, pgina 31, Busso,
Eduardo, tomo II, N 2 a 5, pgina 46; Alterini-Ameal-Lpez Cabana, op. cit., tomo 1,
pgina 27, 53; Mayo, Jorge, en Belluscio-Zannoni, op. cit., tomo 2, pgina 526 y sus citas;
Llambas, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones", Buenos Aires, ed. Perrot,
1973, tomo I, pgina 24, 14; Musto, Jorge Nstor, "Derechos Reales", Santa Fe, Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1992, tomo I, pginas 86/87; Alsina Atienza, Dalmiro A., "Diferencias
entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada",
Jurisprudencia Argentina, tomo 1960-III, pgina 85), en consecuencia, las deudas
tributarias no pueden participar de tal carcter. De todas maneras, insistimos, la falta de
una previsin legal expresa en tal sentido, descarta la posibilidad de incluirlas en dicha
categora (conf. Lambois, Susana E., op. cit., pgina 405).Tampoco corresponde atribuir a los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras, el
carcter de carga pblica real, pues amn de la discutible naturaleza de la categora,
propia del derecho germnico (reallasten, en alemn), debe precisarse que en nuestro
ordenamiento slo podra asignrsele tal calificacin -la de carga real- con el alcance de
gravmenes reales, o sea, para aludir al correlato opuesto a la titularidad de los derechos
reales sobre cosa ajena, es decir, a esos derechos reales vistos del lado de quien los
soporta, lo que demuestra la impropiedad de la atribucin referida a dichos crditos. Es
que dichas cargas se establecan por la ley, por contrato o por disposicin de ltima
voluntad e implicaban un "deber u obligacin que, como elemento pasivo del bien
inmueble, pesa sobre el poseedor (propietario) actual, y puede ser designado como
deuda real" (conf. Mayo, en Belluscio-Zannoni, op. cit., pgina 524, con cita de Gierke). Al
respecto, no puede perderse de vista que la carga real, figura no contemplada
especficamente en nuestro ordenamiento con ese sentido, no es sino el residuo de los
antiguos ordenamientos feudales, que no podra quedar librada a la autonoma de los
particulares, porque a ello se opondra el principio de numerus clausus de los derechos
reales (conf. Distaso, Nicola, "Le obligazioni in generale", UTET, Torino, 1970, pgina 15,
N 8 y sus citas).Desde otra perspectiva, si se adoptara un temperamento contrario, se desnaturalizara el
rgimen de los privilegios, pues se acordara al fisco un super privilegio en contra de lo
que establecen las normas sobre la materia, como son los artculos 3879, inc. 2, 3880,
inc. 5 y 3921 del Cdigo Civil y las normas de la ley de concursos - en especial, art. 241 (conf. Cazeaux.-Tejerina-Cazeaux, op. cit., pginas 1241 y 1242).Estas conclusiones no se ven modificadas porque se trate de una subasta judicial. Rigen
al respecto las consideraciones vertidas acerca de la ley 22.427. Ello es as, porque los
informes previstos en el art. 576, inc. 1 del Cdigo Procesal, a requerir antes de
ordenarse la subasta, y que se refieren a la deuda por impuestos, tasas y contribuciones,
tienen por objeto determinar eventualmente el importe de las deudas que - en su caso han de hacerse efectivas sobre el precio de adquisicin del inmueble, puesto que el
posible comprador debe contar con la informacin de los impuestos y tasas adeudados
con anterioridad a la compra, para deslindar su posicin respecto de ellos (conf. MorelloSosa-Berizonce, "Cdigos Procesales...", Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1998, tomo VI-C,
pgina 66 y 67). Y sto se liga a la cuestin de los privilegios, ya que la subasta judicial
importa, en definitiva, la liquidacin de todos los crditos que pesan sobre los bienes, que
automticamente quedan transferidos sobre el precio de adquisicin en el remate
efectuado con citacin de los acreedores, configurndose una subrogacin real (conf.
Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, opt. cit., pgina 1244 y sus citas en nota N 13), puesto que en
el momento de la realizacin del bien afectado, el asiento del privilegio se traslada al
producido pecuniario del mismo bien (conf. Llambas, Jorge J., op. cit., tomo I, pgina 634,
488; Mariani de Vidal, Marina, "Apuntes sobre privilegios", La Ley, tomo 137, pginas
934/935).Ello es as, desde que vendido judicialmente un bien, se produce una suerte de concurso,
donde todos los acreedores (embargantes, hipotecarios, por impuestos, tasas, etc.)
concurren a cobrar sus acreencias sobre el precio obtenido (arts. 581, in fine, 584, in fine
del Cdigo Procesal), en el orden de preferencia que, a tal efecto, les ha concedido la ley
a cada uno de ellos (arts. 3879, inc. 2, 3880, inc. 5, 3900, 3918, 3920, 3921 y
concordantes del Cdigo Civil; 218 y 590 del Cdigo Procesal).Ello implica que el bien de que se trata sale del patrimonio del deudor como
consecuencia de su venta e ingresa, en su lugar, el monto obtenido en la subasta, sobre
el cual habrn de cobrar los acreedores, quedando en principio dicho bien, libre de los
gravmenes y deudas que lo afectaban. En sentido concordante, las II Jornadas
Mendocinas de Derecho Civil, organizadas por la Universidad de Mendoza del 18 al 20 de
abril de 1991, declararon por 41 votos favorables contra 15 opuestos, que "El privilegio
de los crditos del Fisco se traslada al precio que substituye la cosa y, salvo norma
Librera Jurdica San Isidro, Buenos Aires, 1997, pgina 111). Mientras sta no haya sido
extinguida, su efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deber soportarla
aunque se trate de una venta rodeada de las garantas judiciales, porque la incidencia de
las expensas resulta de una disposicin de la ley y porque ellas no son equiparables a
una obligacin comn, sino que gravan a la cosa como inherentes al dominio, en la
extensin del art. 3266, sin perjuicio del derecho a repetir que tendr el comprador
respecto del ejecutado en el supuesto de abonar las expensas reclamadas por el
consorcio. Al respecto, se ha sostenido que la solucin del artculo encuentra su
fundamento en razones de inters social (conf. Mariani de Vidal, Marina A., "Curso de
Derechos Reales, Zavala, Buenos Aires, 1993, tomo I, pgina 87) y con el objeto asegurar
el cobro del crdito por expensas comunes, la ley de propiedad horizontal ha previsto un
dispositivo en virtud del cual dicha obligacin recae sobre quien sea poseedor de la cosa,
sea o no propietario de ella cuando las deudas empezaron a devengarse.La sola mencin del vocablo "siempre" en el art. 17 antes aludido, indica que el carcter
ambulatorio de la obligacin por expensas comunes se aplica a todas las transmisiones
de dominio, ya sea por actos entre vivos o por causa de muerte y, dentro de las primeras,
tanto a las compraventas voluntarias como a las que son fruto de acciones judiciales. Al
decir el legislador que la obligacin por expensas sigue "siempre" al dominio de las
respectivas unidades, involucr a todas las situaciones posibles y all donde la ley no
distingue, no cabe que lo haga el intrprete (conf. Highton, Elena I., Vila, Ana M. y Vila,
Rosa, "Las deudas por expensas anteriores a la subasta judicial. Su proteccin", El
Derecho, tomo 147, pginas 891 y siguientes).La frmula del precepto legal es por dems significativa, por cuanto el propsito seguido
por el legislador ha sido el de garantizar al consorcio de propietarios, de la manera ms
efectiva posible, el cobro de las expensas comunes, protegindolo tanto de la insolvencia
del enajenante como de la del adquirente, de forma tal que el consorcio puede dirigirse
contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio, o contra el comprador, quien lo
hace con el lmite de la cosa transmitida y ello sin perjuicio de su derecho de repetir al
deudor originario (conf. Vila, Ana M. y Rosello, Gabriela, "Es justo imponer la deuda por
expensas a de un consorcista a los restantes como consecuencia de la subasta judicial",
La Ley, diario del da 20/8/97, pgina 20). Su fundamento "...se traduce en definitiva en la
preocupacin de asegurar el funcionamiento normal de la propiedad..." y as "...evitar las
graves dificultades que desencadenara este incumplimiento de los copropietarios...",
"...ya que sin su puntual percepcin el sistema no podra subsistir..." (Conf. Raciatti,
Hernn, op. cit., pgina 363; Flah, Lily R., "Intereses, usura y expensas comunes", en La
Ley, tomo 1991-B, pgina 542; Mariani de Vidal, Marina A., "El crdito por expensas
comunes en la propiedad horizontal y sus prerrogativas", La Ley, tomo 1989-A, pgina
431).En mrito de lo expuesto, entonces, corresponde dar una respuesta negativa a la
segunda cuestin objeto de convocatoria.Fdo. Jorge H. Alterini. Alberto J. Bueres. Juan Carlos G. Dupuis. Javier Mario Ruda Bart. Jos
Luis Galmarini. Eduardo Martnez lvarez. Osvaldo D. Mirs. Mario P. Calatayud. Elena I.
Highton de Nolasco. Ricardo L. Burnichn. Leopoldo Montes de Oca. Marcelo Jess
Achval. Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna. Claudio Marcelo Kiper. Julio Ojea Quintana.
Delfina M. Borda. Eduardo Leopoldo Ferm. Ana Mara Brilla de Serrat. Benjamn E.
Zaccheo. Carlos Roberto Degiorgis. Julio R. Moreno Hueyo. Emilio M. Pascual. Jorge A.
Giardulli. Judith R. Lozano. Gladys Stella lvarez. Hernn Daray. Carlos Horacio Grgano
A la primera cuestin, la minora, en forma impersonal, dijo:
Si bien para algunos no es posible afirmar la existencia de un contrato cuando una de las
partes no presta su libre consentimiento, no puede soslayarse que en ciertas
circunstancias el orden jurdico compele a transferir o desprenderse de un derecho, como
tambin a suscribir los respectivos instrumentos; y si el propietario no hace lo que debe,
interviene el rgano jurisdiccional. Es que, el deudor de obligaciones restringe su libertad
y, por ende, sus bienes quedan afectados a la llamada prenda comn de los acreedores,
quienes, en consecuencia, tienen la facultad de realizarlos para cobrarse sus crditos.El acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere, un modo procesal
de formalizarla. Ambos institutos no deben verse como categoras independientes,
autnomas, gobernadas por principios y directivas diferentes (conf. Morello, A., "Subasta
y compraventa", Revista del Notariado, N 758, pginas 403 y siguientes).En este sentido, un fallo plenario de esta Cmara, resolvi que la subasta no es un acto
procesal puro y especfico, sino que se instrumenta un verdadero contrato de
su patrimonio, lo hace slo con la cosa transmitida.Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha categora de
deudas. En efecto, la regla contenida en el artculo 497 del Cdigo Civil, ha dado lugar a
grandes controversias sobre la existencia o no de las obligaciones propter rem u
obligaciones reales, cuando la misma no tiene nada que ver con ellas, sino que se refiere
al concepto de derecho personal y derecho real. En efecto, lo que significa la disposicin
es que el derecho personal consiste en una relacin entre dos personas entre las cuales
hay para una un crdito (lado activo) y para la otra una obligacin (lado pasivo). En el
derecho real, por el contrario, hay slo un titular que no debe esperar la intervencin de
un intermediario sobre la cosa que es objeto de su derecho. Es decir, que al derecho real
no corresponde, como al derecho personal, una obligacin. Ello surge claramente de la
nota al art. 497 y definiciones all vertidas.El hecho de que el contenido propio del derecho real no pueda consistir en una
obligacin, no impide que haya una importante cantidad de obligaciones que sean
accesorias a los derechos reales. Todas las relaciones de vecindad, por ejemplo,
contienen obligaciones -o sea, derechos personales- que se transmiten con la cosa.
Constituyen las restricciones y lmites al dominio -arts. 2416, 2418 y 2611 a 2660 del
Cdigo Civil- que configuran el estatuto normal de ese derecho real. Estos derechos se
transmiten activa y pasivamente con la cosa, pudindose hacer valer contra quien sea su
poseedor (art. 2416 del Cdigo Civil). Similar situacin se da con otros derechos reales,
que adems de las restricciones al dominio, deben soportar las propias de su derecho
real (arts. 2685, 2722, 2726, 2736, 2746, 2752, 2846, 2880, 2881, 2893, 2894, 2901,
2902, 2906, 2909, 3163, 3225, 3258, 3259, 3260, etc.).Dentro de las obligaciones reales ambulatorias, es decir, que viajan, que se transmiten
con la cosa, estn las concernientes a impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes que pesan sobre el inmueble, incluidas entre las llamadas por algunos cargas
reales (conf. Papao-Kiper-Dillon-Cause, "Derechos Reales", tomo I, pginas 29/30);
aunque no constituyen derechos reales, es decir gravmenes reales sobre la cosa, pues
son normales y generales, o sea ordinarias y no extraordinarias como los gravmenes. La
Corte Suprema de Justicia de la Nacin desde antiguo ha sostenido que "conforme a la
doctrina y la jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se equipara a los
derechos reales que sobre l gravitan" (conf. C.S.J.N., noviembre 28-1934, in re "Ibez
Puiggari, Vicente J. y otros c/ Fisco de la Provincia de Buenos Aires", Jurisprudencia
Argentina, tomo 48, pgina 340). Pasan con la posesin, sin depender de declaracin de
partes ni de inscripcin en el registro, por lo cual, en realidad, son ms gravosas que los
derechos reales y no existe norma, como el art. 3196, que determine su extincin por
subasta judicial.Lo mismo que constituye restriccin al dominio la relacin de vecindad, tambin la
constituye la obligacin de pagar impuestos, tasas y contribuciones por la propiedad. Son
restricciones del derecho administrativo, impuestas al dominio privado slo en el inters
pblico, como emanacin del dominio eminente del Estado. Freitas, en "Cdigo Civil.
Esboo" ("Anteproyecto de Cdigo Civil - Obra Fundamental del Cdigo Civil Argentino",
Buenos Aires, 1909), incluye expresamente entre las obligaciones inherentes a la
posesin al diezmo urbano y otros impuestos a los que la ley atribuya igual efecto (art.
3850, inc. 4), que pasan con la posesin sin depender de declaracin de partes, ni de
transcripcin o inscripcin anterior en el Registro Conservador (art. 3853, inc. 2). Vlez
Srsfield adopt otra poltica, al indicar que "las restricciones impuestas al dominio
privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo" y por ello no
estn contenidas en el Cdigo, por ser extraas al derecho civil (art. 2611 y su nota,
Cdigo Civil). La nota del art. 2507 del mismo cuerpo legal, segn la cual la Nacin tiene
el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas pblicas de la propiedad privada,
es clara y corrobora el concepto y la ausencia de mencin dentro de las restricciones al
dominio, por ser de derecho pblico. Indica que el Estado tiene respecto de los bienes
que estn en su territorio, un poder superior de legislacin, de jurisdiccin y de
contribucin que, aplicado a los inmuebles, no es otra cosa que una parte de la soberana
territorial interior. A este derecho del Estado corresponde slo el deber de los propietarios
de someter sus derechos a las restricciones necesarias al inters general y de contribuir a
los gastos necesarios a la existencia o al mayor bien del Estado.Dentro de este orden de ideas y siendo ajena al Estado la transferencia del dominio, sea
privada o judicial, el adquirente se transforma en deudor en los trminos del mentado
art. 3266 del Cdigo Civil. Justamente, antes de la subasta se pide certificado de deudas
(art. 576 y 598 del Cdigo Procesal) pero no se cita a los acreedores. Es porque estas
deudas no se extinguen con la subasta y por esa razn debe conocerlas el comprador. De
lo contrario, carecera de sentido solicitar el informe de deudas en cuestin si ste no
tuviera algn inters para la subasta.La ley 22.427 regula la extincin de la deuda en el supuesto de que el organismo
respectivo no expidiera el certificado o lo hiciera sin especificar la deuda lquida y
exigible. As dispone, como sancin a la negligencia de la reparticin que, en este
supuesto, quedan liberados el escribano y el adquirente de toda responsabilidad por la
deuda, sin perjuicio de los derechos del organismo acreedor de reclamar el pago de su
crdito contra el enajenante como obligacin personal, salvo transmisin a ttulo gratuito,
en que el adquirente tambin responde (conf. art. 2).A contrario sensu, si se cumplimenta correctamente con la certificacin, el escribano y el
adquirente deben pagar y no quedan liberados. Es que, si se expide certificacin en
trmino, el juez o el escribano pueden autorizar el acto, previo pago o retencin del
monto pertinente, no requirindose la certificacin cuando el adquirente asuma
expresamente la deuda (arts. 3 y 5 de la referida ley 22.427).Es claro, entonces, que esta ley corrobora la nocin de que la deuda sigue a la cosa
(salvo negligencia del organismo en la certificacin), reglamentando los supuestos en
que el notario incurre en responsabilidad solidaria frente al fisco, adems de ser
responsable frente al adquirente. Si existieran dudas, el art. 6 de la norma las despeja,
pues expresamente dispone que "El escribano interviniente ser solidariamente
responsable por la deuda frente al organismo acreedor, y responder por ella ante el
adquirente, si autoriza el acto sin dar cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta
ley". Y la razn de su responsabilidad frente al adquirente no es otra que el ser ste
ltimo quien responde en primer lugar frente al fisco. Todo ello sin perjuicio de que el
deudor primitivo siga siendo deudor, lo que implica que la transmisin o el abandono no
lo liber por las obligaciones anteriores correlativas a beneficios ya gozados, sino solo por
las sucesivas.As, el fisco puede perseguir al "seor propietario" del inmueble por deudas impagas,
siendo ajeno al cambio de titularidad, salvo por su propia negligencia en certificar.Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13.512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse
por el abandono, pues por deudas anteriores slo responde con la cosa, es el adquirente,
aunque ese abandono no cubrir las deudas ni las expensas devengadas durante su
titularidad (art. 3266 del Cdigo Civil). Lo que ocurre es que la ley de propiedad
horizontal tuvo que incluir expresamente esta disposicin, para asimilar la deuda por
expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una deuda privada, no la
alcanzaba el indicado carcter efecto propio de las restricciones y lmites al dominio
privado en inters pblico.El art. 398 del Cdigo Procesal contiene el rudimento o antecedente de la ley 22.427. La
ley 24.441 complement las disposiciones procedimentales, agregando al consorcio de
propiedad horizontal en la normativa, se trate tanto de subasta extrajudicial, como
judicial hipotecaria. As, los arts. 56 y 79 (ste modificatorio del artculo 598 del Cdigo
Procesal) indican que el acreedor podr requerir la liquidacin de las deudas que existan
sobre el inmueble en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas
y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse
con dichas liquidaciones en el plazo de diez das hbiles desde la recepcin de la
solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Con ello, la
negligencia del consorcio se equipara a la de los organismos pblicos, quedando clara la
responsabilidad del adquirente por deudas anteriores. Esa interpretacin, por otra parte,
concuerda con el sentido de aquel dispositivo legal, puesto que si no resultara absurdo
rematar una propiedad como libre de deudas cuando la certificacin no se emite en
trmino y adoptar anlogo temperamento para el supuesto contrario, esto es, cuando la
certificacin se expide en tiempo oportuno.Por otra parte, la ordenanza fiscal municipal vigente en la ciudad de Buenos Aires (t.o.
1998; sus antecedentes legislaron en forma similar) dedica su Ttulo III a contribuciones
de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras. El Captulo I
indica que sern responsables de los tributos los titulares de dominio, los usufructuarios y
los poseedores a ttulo de dueo (art. 167, 2 prrafo). Tambin la ley 13.577 o Ley
Orgnica para la Administracin General de Obras Sanitarias de la Nacin, dispuso en su
art. 35 que "Todo inmueble ubicado en laz zonas dotadas de servicio, an cuando carezca
de instalaciones domiciliarias estar obligado a abonar las cuotas que correspondan con
arreglo a las tarifas. Este pago ser obligatorio tambin para los inmuebles que estn
desocupados...". Existieron diversas modificaciones por leyes 14.160, 18.593, 20.324,
20.686 y 21.066, ms no en lo sustancial, sin que la privatizacin del servicio le haya
quitado la naturaleza de tasa a dicha prestacin (conf. ley 23.696 y decretos 992/92 y
787/93).Estas normas indudablemente aluden a deudas, exigibles contra el propietario de la cosa,
quienquiera que ste fuera.Despejada as la cuestin relativa a la naturaleza ambulatoria de este tipo de deudas,
resta ponderar que no existe norma alguna que indique que la subasta libere al inmueble
de toda deuda anterior (conf. Highton, Elena I., "Juicio Hipotecario", tomo 3, pgina 147),
lo que tampoco podra suceder por la transferencia de los embargos al precio. Es que una
cosa es la posicin del acreedor que embarga un bien de su deudor y otra diversa es la
del acreedor que tiene una pretensin por una relacin directa con la cosa, en cuyo caso,
la facultad no depende del embargo. Cierto tipo de acreedores tienen derecho sobre la
cosa, independientemente de que hayan hecho juicio o no, ms all de que hayan o no
embargado el inmueble. En todo caso, no puede prevalecer una norma procesal de
subrogacin real de las cautelares al precio de compra (art. 588 del Cdigo Procesal)
sobre el derecho de fondo, lo cual la tornara inconstitucional. Igualmente, cabe sealar
que la norma procesal nada tiene que ver con las obligaciones propter rem o similares,
pues se refiere exclusivamente a los embargos y a la inscripcin de la subasta y no tiene
pretensin de ir ms all.Tal conclusin no importa desconocer que los impuestos, tasas y contribuciones estn, en
principio, a cargo del vendedor hasta la fecha de toma de posesin por parte del
comprador (conf. Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil - Contratos", Tomo I,
pgina 106). En efecto, si se repara en que el precio corresponde al vendedor, la
afectacin del producido de la venta a impuestos, tasas y contribuciones pendientes no
constituye ms que una aplicacin de los mentados principios.Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta no alcanza para satisfacer esas
deudas, el adquirente, por resultar sucesor a ttulo particular del anterior propietario, se
encuentra obligado con los alcances previstos en el referido art. 3266, a responder por
aqullas que hubieran sido informadas en el expediente y las que se devenguen con
posterioridad, sin perjuicio, claro est, del derecho de repeticin que le asiste contra el
deudor originario, por efecto de la subrogacin en los derechos del acreedor. Es que, al
tratarse de devengamientos continuados y sucesivos, a partir de las informadas, cabe
presumir con un grado de certeza casi total que las restantes obligaciones no fueron
tampoco abonadas por un propietario que lo nico que espera es el remate. De este
modo, se resguarda la buena fe que debe existir en los actos de subasta pblica. En
cambio, no carga el adquirente con aquellas deudas que no fueron informadas por
negligencia de las entidades respectivas.Entonces, entendida la sucesin como la sustitucin de un sujeto por otro en la
titularidad del derecho sobre el objeto de la relacin jurdica (conf. Castn Tobeas, citado
por Zannoni, Eduardo A., "Derecho de las Sucesiones", tomo I, pgina 39), nace en
cabeza del adquirente un derecho de idntica cualidad y extensin que el que tena el
transmisor (arts. 1885, 2670, 3270, 3275, 3276, 3277, 3278 y concordantes del Cdigo
Civil). No hay un derecho nuevo distinto del antiguo, no obstante el cambio de titular, el
derecho del adquirente debe ser reputado idntico al del titular precedente. Esto es lo
que sucede en las adquisiciones derivadas, especialmente en las denominadas
"traslativas".De ah que afecten al sucesor singular las obligaciones contradas por el autor de su
derecho respecto a la cosa transmitida, con tal que esas obligaciones sean de las "que no
gravan a una o a ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de
una cosa determinada" (art. 2416). Es concordante en tal sentido la norma del citado
artculo 3266. Explica Llambas que dicha norma se refiere a: 1) Los derechos reales que
gravan la cosa (hipoteca, servidumbre, etc.); 2) Las obligaciones que no obstante no
tener el carcter de derechos reales, estn in rem scripta, de modo que la cosa misma
responde de su ejecucin, por lo que est obligado a cumplir esa promesa el tercer
poseedor que quiera conservarla, por ejemplo, las contribuciones de mejoras, los
impuestos territoriales, el pacto de retroventa (art. 1388), etc. (conf. Llambas, Jorge J.,
"Tratado de Derecho Civil. Parte general", tomo II, pgina 356).En cambio, cuando la adquisicin es originaria el adquirente no refiere el contenido
(jurdico) -cualidad y extensin- de su derecho sobre la cosa al contenido que tena para
o de no hacer.d) Prestaciones en razn de la cosa: las prestaciones para quien est en relacin con la
cosa, son debidas en razn y con referencia a la cosa. Este carcter me decidi a
proponer como designacin ms adecuada la de obligaciones propter rem, pues la
traduccin de las palabras latinas es precisamente: "en razn de la cosa".e) Responsabilidad del obligado con todo su patrimonio: la regla es que el obligado
propter rem responde por su incumplimiento, como todo deudor, con la totalidad del
patrimonio y no slo con la cosa, ya que el patrimonio es la garanta comn de los
acreedores. Tal extensin de la responsabilidad se aplica tanto a las deudas preexistentes
a la relacin con la cosa, como a las originadas durante ella.f) Transmisin de la obligacin con la ambulacin de la cosa: como el crdito y el dbito
nacen por la relacin con la cosa, la transmisin de ellos se produce con el cambio de
titularidad de la relacin. Sin dependencia de cesin alguna, el vnculo obligacional queda
trabado entre el antiguo acreedor (o deudor) y el que accede a la relacin.g) Extincin del crdito y de la deuda con la cesacin de la relacin con la cosa: si el
crdito y la deuda propter rem nacen por la relacin con la cosa y ambulan con ella, se
presenta como una natural contrapartida que el crdito y el dbito se extingan para
aquel que cesa en su relacin con la cosa, y pase al que accede a ella.Me ocupar en particular de este aspecto en el apartado siguiente.III.-Tratamiento de la liberacin de la deuda a travs del abandono de la cosa
El ms preocupado difusor en nuestro pas del instituto de las obligaciones reales,
Dalmiro Alsina Atienza, muestra alguna vacilacin en este aspecto en su nutrida y
enjundiosa produccin sobre el tema.En la publicacin que inici una extensa serie de artculos sobre la cuestin, formul
como regla general la facultad de liberacin de la deuda con el abandono de la cosa. Dijo:
"desde luego, un crdito o deuda que se asientan sobre la propiedad de una cosa u otra
relacin de seoro con sta, deben cesar junto con el fundamento en que descansan...Se
comprende, entonces, por qu la doctrina extranjera ha consagrado la facultad de
abandono...y por qu ve en ella una regla general para todos los supuestos que ofrezcan
caractersticas semejantes... En casos excepcionales, suele la ley apartarse del
principio..." ("Introduccin al estudio de las obligaciones propter rem", J.A. 1960-II,
seccin doctrina, pgs. 40 y sigs.; las citas son de pg. 43 (en apartados 9 in fine y 10 in
principium).En estudios posteriores acot el principio general que sentara de la liberacin por el
abandono, en trminos tales, que lleg a sostener como regla prcticamente la contraria:
el abandono no libera.As sostuvo que el abandono "del deudor propter rem le exime de deudas futuras; pero
en cuanto a las ya nacidas, hay que distinguir: en trminos generales, si las deudas son
correlativas de una ventaja o beneficio ya gozados, el abandono no las extingue..."
("Diferencias entre la deuda propter rem y el deber del tercer poseedor de una cosa
hipotecada", J.A., 1960-III, seccin doctrina, pgs. 85 y sigs.; la cita es de pg. 86). Dijo
en otro trabajo: "la regla es que el abandono de la relacin bsica no extingue los
crditos o las deudas propter rem nacidos con anterioridad. Esta regla encuentra apoyo
en la equidad, toda vez que se trata de deudas propter rem que constituyen el correlato
de beneficios ya gozados por el abandonante..." ("Lo esencial y lo contingente en las
obligaciones reales. Legitimacin real y crditos y deudas ya nacidos", J.A., 1964-III,
seccin doctrina, pgs. 47 y sigs.;; la cita es de pgs. 47 y 48).Posteriormente, insisti en que: "en las genuinas propter rem, el obligado...aun cuando
abandone, no se libera, por regla general, de su deuda ya nacida" ("Existencia innegable
de obligaciones reales en el derecho argentino", J.A., 1964-IV, seccin doctrina, pgs. 38
y sigs.).Los textos que invoca para inferir la regla general citada no son persuasivos. El artculo
2685 del Cdigo Civil permite a los condminos liberarse de contribuir a los gastos de
conservacin o reparacin de la cosa comn, a travs del abandono de su derecho de
condominio. Es exacto que el abandono por el condmino es factible si se ejercita cuando
es solicitada la contribucin a los gastos, ya que luego sera extemporneo. Pero que el
abandono para ser liberatorio deba efectuarse en la oportunidad sealada, no implica
que gravite solamente sobre los gastos futuros y no sobre los gastos ya efectuados. (Ver
estado de la cuestin en Llambas, Jorge J. y Alterini, Jorge H., op. cit. en glosa al art.
2685, pg. 525, apartado A-6.).Tampoco es esgrimible la doctrina elaborada en torno del artculo 2727 del Cdigo Civil,
el carcter propter rem -tal como lo sostuviera nuestra Sala- vendra a tener un ius
preferendi y un ius persequendi mucho mayor que los propios derechos reales,
principalmente el derecho de hipoteca. Es que, en ste, cuando el bien gravado se
enajena en pblica subasta, aunque el precio obtenido sea inferior al monto del crdito
hipotecario, el derecho real y el privilegio se extinguen y por el saldo el acreedor pasa a
ser quirografario (art. 3291del Cdigo Civil), es decir, el legislador ha considerado la
forma en que el inmueble puede ser liberado del gravamen hipotecario, aunque el precio
obtenido no alcance a cubrir el crdito as garantizado. Por el contrario, para el criterio
opuesto el crdito por impuestos, tasas y contribuciones no se extinguira hasta tanto el
comprador en la subasta no haga efectivo totalmente su importe, siempre -claro estque el dinero obtenido en ella no sea suficiente para desinteresar al acreedor hipotecario
y al fisco (conf. Cazeaux, Pedro Nstor, Tejerina, Wenceslao y Cazeaux, Jos Manuel,
"Subasta Judicial [Los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes]", en La Ley,
tomo 1994-E, pgina 1240).Ello representa convertir al comprador del inmueble en remate judicial prcticamente en
un verdadero sucesor universal que carga con todas las obligaciones con las que no haya
cumplido el deudor -propietario del bien subastado-, en contra de lo expresamente
prescripto por el art. 3266 del Cdigo Civil (conf. autores y trabajo citado).Estos motivos, a los que cabe aadir las razones econmicas puntualizadas por el seor
Fiscal de Cmara, nos llevan a modificar nuestro criterio anteriormente expuesto y votar
en este Plenario por la negativa en lo que a la primera de las preguntas se refiere.Por el contrario, a una solucin distinta considero que cabe llegar en lo que al segundo
interrogante atae, respecto del cual votamos tambin por la negativa. Es que, la
claridad de los trminos en que se encuentra redactada la norma del art. 17 de la ley
13.512, ms all de que se considere a la deuda por expensas como obligacin propter
rem o ambulatoria -cuestin discutida en doctrina y jurisprudencia-, impide, a nuestro
juicio, interpretarla en otro sentido que el que surge de la literalidad de las palabras
empleadas, sin que pueda inferirse que se refiere exclusivamente a los casos de
enajenacin convencional y no a los de subasta pblica (conf., sobre el punto, Puerta de
Chacn, Alicia y Parellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los derechos conexos a la
cosa subastada", en Jurisprudencia Argentina, tomo 1991-II, pgina 719, en especial,
pgina 722, apartado e), pues de su texto no se desprende tamaa distincin y no cabe
hacerla para restringir un derecho legislativamente acordado, sin perjuicio de la
conveniencia prctica que pudiere tener el llevarla a cabo.Fdo. Mario P. Calatayud. Juan Carlos G. Dupuis. Osvaldo D. Mirs
Ampliacin de fundamentos, a la 2da. Cuestin, del Dr. Bellucci:
Adems de las razones que ilustran al voto minoritario que se diera a la segunda
cuestin, debo agregar otra de no menor peso y que sostuve al concedrseme la voz en
el plenario.Si bien la postura mayoritaria embandera el ius persequendi con fundamento en el
memorado artculo 17 de la ley 13.512, el mismo, sintetizado en el vocablo ..."siempre"...
que se advierte en dicha norma, cede expresamente y por imperio de la ley 24.441
(ADLA LV-A, 296/308) de indiscutido alcance federal, cuando el administrador del
consorcio deja de informar la deuda por expensas comunes que pueda devengar la
unidad sometida a remate dentro del plazo de diez das hbiles desde que se le hubiese
requerido tal liquidacin en cuyo caso, el bien podr subastarse como si estuviera libre
de deuda.As, esta carga que el Legislador pone en un mismo pie de igualdad con los impuestos,
tasas y otras contribuciones que pesen sobre tal inmueble no goza del carcter
ambulatorio o propter rem, a punto tal que por una disposicin de igual jerarqua que el
recordado artculo 17 de la ley de propiedad horizontal, el adverbio temporal al que alud
no resulta en la inteligencia de la prescripcin referida (art. 56, inc. b)- inamovible.
"Siempre no es tan siempre".En coherencia con lo sealado, es dable advertir que el artculo 79 modifica la
prescripcin del artculo 598 del Cdigo de rito, en su nueva redaccin y en el apartado 3,
vuelve a igualar esta carga con los gravmenes, al consignar en favor del acreedor, la
misma facultad de requerimiento, con idntico apercibimiento (ver pgina 306 del tomo
de ADLA ya citado).Es as que la locucin "siempre" del artculo 17, que precedi en el tiempo al dictado de
la posterior ley 24.441, no posee virtualidad o vigencia omnmoda.Al menos, no la tiene en todo caso, o cuando menos. Tampoco en todo o en cualquier