Tfinal Solorzano Platero Gonzalez de La Vega

U N I V E R S I D A D AUTNOMA DE DURANGO
MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA
INGENIERA
COSTOS
DE
PRESUPUESTOS
AVALO INMOBILIARIO ENFOQUE DE COSTOS
RICARDO AMN SOLRZANO CATALN

JORGE ALBERTO PLATERO VZQUEZ
JOS JAIME GONZLEZ CHVEZ
GILBERTO DE LA VEGA CARBALLO.
Marzo 2014
ASIGNATURA:
INGENIERA
DE
COSTOS
PRESUPUESTOS
ING. JOS LUIS OTEZ HURTADO

CATEDRTICO DE LA UNIVERSIDAD AUTNOMA DE DURANGO
ENSENADA, BAJA CALIFORNIA
SOLRZANO CATALN/GONZLEZ CHVEZ/PLATERO VZQUEZ/ DE LA VEGA C ARBALLO
RESUMEN
OBJETIVO GENERAL DEL CURSO
Determinar los costos directos e indirectos de las edificaciones y la elaboracin de

presupuestos de construccin, a fin de contar con soportes reales de valores fsicos de los
inmuebles, que constituyen una base para la valuacin inmobiliaria.
DEFINICIONES
COSTOS:
Son todos los gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema
de produccin.
En el contexto de avalos, el trmino costo se refiere tambin a todos los gastos en que
se incurre para reponer un bien.
El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en
la produccin del bien. Puede o no incluir utilidades, promocin, y comercializacin de un
bien.
El costo es un concepto relativo a la produccin y no es aplicable al proceso de
intercambio. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o
servicios se convierte en un costo para l.
VALOR:
Es un concepto que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios
disponibles para compra y aquellos que compran y venden. Es la cualidad de un objeto
determinado que lo hace de inters para un individuo.
VALOR DE MERCADO:
Es el resultado homologado de una investigacin de mercado de bienes comparables al
del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado,
donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
SOLRZANO CATALN/GONZLEZ CHVEZ/PLATERO VZQUEZ/ DE LA VEGA CARBALLO

VALOR JUSTO DE MERCADO:
Se entiende como la cantidad, expresada en trminos monetarios, por la que se
intercambiara un bien en el mercado abierto y competido, entre un comprador y un
vendedor actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en las circunstancias
prevalecientes a la fecha del avalo, en un plazo razonable de exposicin. Es, en esencia,
el resultado del anlisis de por lo menos tres parmetros valuatorios a saber: valor fsico o
neto de reposicin (enfoque de costos); valor de capitalizacin de rentas (enfoque de los
ingresos) y valor por ventas comparables (enfoque de mercado).
PRECIO:
Cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona
con el intercambio de una mercanca, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el
intercambio, el precio, ya sea revelado pblicamente o confidencial, se vuelve un hecho
histrico y generalmente se asienta como un costo.
MTODO FSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIN:
Se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que pueden ser comparados con
bienes de las mismas caractersticas; este mtodo considera el principio de sustitucin, es
decir que un comprador bien informado, no pagar ms por un bien, que la cantidad de
dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se
estudia. La estimacin del valor de un inmueble por este mtodoValor Neto de
Reposicin, se basa en el costo de reproduccin o reposicin de la construccin del
bien sujetoValor de Reposicin Nuevo, menos la depreciacin total (acumulada),
ms el valor del terreno, al que se le agrega comnmente un estimado del incentivo
empresarial o las prdidas/ganancias del desarrollador.
SUPERFICIE CONSTRUIDA:1
Definida por el permetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de
reas comunes; o de la medida a eje tratndose de colindancias hacia reas privativas.
Quedan fuera de esta definicin las reas utilizadas como terrazas, patios cubiertos,
estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales.
Reglas de carcter general que establecen la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto
de crditos garantizados a la vivienda.
SOLRZANO CATALN/GONZLEZ CHVEZ/PLATERO VZQUEZ/ DE LA VEGA C ARBALLO
La Sociedad Hipotecaria Federal (Banca de 2do. Piso), es la instancia que regula a la

LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRDITO
GARANTIZADOPublicada en el Diario Oficial de la Federacin el 30 de diciembre de
2002, ltima reforma publicada DOF 10-01-2014, por medio de las REGLAS DE
CARACTER
GENERAL
QUE
ESTABLECEN
LA
METODOLOGIA
PARA
LA
VALUACION DE INMUEBLES OBJETO DE CREDITOS GARANTIZADOS A LA

VIVIENDA, publicadas en el DOF el Lunes 27 de Septiembre del 2004, las cuales han
tenido cambios entre otros, al rengln del Valor Fsico o de reposicin, por medio de
MODIFICACION A LAS REGLAS DE CARACTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA
METODOLOGIA PARA LA VALUACION DE INMUEBLES OBJETO DE CREDITOS
GARANTIZADOS A LA VIVIENDA, publicadas en el DOF el 24 de Febrero del 2012.
De la publicacin anterior, mencionamos al apartado 4.3.2 que seala:

4.3.2. Construcciones en estudio. Se calcular el valor de las construcciones, empleando
el valor unitario de reposicin obtenido mediante Manuales de costos y publicaciones
especializadas ..
Por ello, para el clculo del Valor Fsico o Valor de Reposicin Nuevo (VRN), nos
remitimos al Manual de Costos Paramtricos del Instituto Mexicano de Ingeniera de
Costos (2012), del Ing. Ral Gonzlez Melndez.
Segn las caractersticas de la vivienda a valuar, con una superficie de construccin de

130 m2, y una superficie accesoria de 20 m2, se busc en el Manual de Costos antes
mencionado y se determin utilizar la vivienda de la pgina 114 (M0180),
de dicho
manual, que corresponde a una vivienda Tipo Dplex de Inters social, con una superficie
de construccin de 131 m2, y con un Valor de Reposicin Nuevo de $ 5,648.47/m2, al
cual le aplicamos un factor por ciudadpgina 719 del Manual referido, de 1.1345, que
resulta de promediar los factores de Mexicali (1.124) y La Paz (1.145), por considerar que
Ensenada, es ms caro construir que en Mexicali, y ms barato construir que en La Paz,
Baja California. Dndonos un Valor Nuevo de Reposicin (VRN) igual a $ 6,408.19/m2.
A continuacin utilizamos el Valor Nuevo de reposicin en el avalu siguiente:
SINTESIS INFORMATIVA DE AVALO
FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
FECHA DEL AVALUO EN FORMATO DD/MM/AAAA.

PERITO VALUADOR:
CLAVE DE PERITO VALUADOR:
TIPO DE INMUEBLE QUE SE VALUA:
CALLE Y NUMERO DEL INMUEBLE QUE SE VALUA:
COLONIA O FRACCIONAMIENTO:
CODIGO POSTAL:
DELEGACION O MUNICIPIO:
ENTIDAD FEDERATIVA:
NUEMERO DE CUENTA PREDIAL:
REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA:
NIVEL DE INFRAESTRUCTURA URBANA:
CLASE DEL INMUEBLE
PROPOSITO DEL AVALUO:
VIDA UTIL REMANENTE
SUPERFICIE DE TERRENO:
SUPERFICIE VENDIBLE:
VALOR FISICO O DIRECTO:
VALOR PORCAPITALIZACION DE RENTAS
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO
$
$
$
$
05/02/2014
SOLORZANO/GONZALEZ/PLATERO/DE LA VEGA
PENDIENTE
CASA HABITACION DE UN NIVEL.
CALLE QUINCE NO. 20
SECCION PRIMERA
22180
ENSENADA
BAJA CALIFORNIA
SP-123-098
CENTRICA
4
TIPO MODERNO DE BUENA CALIDAD.
DIDACTICO
240 Meses
250.00 m
150.00 m
930,900.00
653,400.00
932,000.00
930,900.00
<<<<<<<<<<NOVECIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.>>>>>>>>>>
FIRMA
PERITO VALUADOR No. PENDIENTE
MDU Ricardo Amn Solrzano Cataln

J.O. de Dominguez # 942 Colonia Independencia, C. P. 22880, Ensenada B.C.
Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
bardalo26@hotmail.com
PREDIO URBANO Y
CONSTRUCCIONES
Pgina 5 de 17
AVALO
I.- ASPECTOS GENERALES
I.1- DATOS DEL AVALUO
SOLICITANTE DEL AVALO:
FECHA DEL AVALUO:
NOMBRE DEL VALUADOR PROFESIONAL:
CLAVE DEL VALUADOR:
ING. JOSE LUIS OTAEZ HURTADO

5 de febrero de 2014
PENDIENTE
ESPECIALIDAD
INMUEBLES
INMUEBLE QUE SE VALUA:
PREDIO URBANO Y CONSTRUCCIONES CON USO HABITACION UNIFAMILIAR.
UBICACIN DEL INMUEBLE:

REGIMEN DE PROPIEDAD:
CALLE QUINCE No. 20 ENTRE AV. AZTECA Y AV. 20 DE NOVIEMBRE DE LA SECCION

PRIMERA EN ENSENADA, BAJA CALIFORNIA.
PRIVADA INDIVIDUAL
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
JUAN HUMBERTO SANCHEZ VAZQUEZ
OBJETO DEL AVALO:
ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL MEDIANTE EL METODO FISICO
PROPSITO O DESTINO DEL AVALO:
DIDACTICO
CLAVE CATASTRAL DEL INMUEBLE:
SP-123-098
I.2.- INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE

TIPO DE INMUEBLE A VALUAR:
UBICACION DEL INMUEBLE:
CALLE :
NO. OFICIAL :
MACROLOTE :
SUPERMANZANA :
MANZANA :
LOTE :
CONDOMINIO :
UNIDAD :
INTERIOR :
FRACCIONAMIENTO :
COLONIA :
C. P. :
CIUDAD :
MUNICIPIO :
ESTADO :
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

RGIMEN DE PROPIEDAD:
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
NMERO DE CUENTA DE AGUA POTABLE:
GEOREFERENCIAS
LONGITUD (OESTE)
116.63 GRADOS
LATITUD (NORTE)
32.88 GRADOS
ALTITUD
45.00
MSNM
JUAN HUMBERTO SANCHEZ VAZQUEZ

PRIVADA INDIVIDUAL
SP-123-098
NO PROPORCIONADA.
CALLE QUINCE
NO. 20
NO. 123.
FRACCION LOTE 8
SECCION PRIMERA
22180
ENSENADA
ENSENADA
BAJA CALIFORNIA
====>
====>
116
32
CLAVE CONFORME AL CATALOGO INEGI:

CLAVE CONFORME AL CATALOGO INEGI:
37'
52'

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
33''
48''
02
02
W
N
Pgina 6 de 17
I.3.- DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

Para la estimacin del valor del presente avaluo, se utilizaron los siguientes enfoques:
EL ENFOQUE DE COSTOS: Basado en el principio econmico de "sustitucin", establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de
adquisicin de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a bien que se est valuando.
EL ENFOQUE INGRESOS: Basado en el principio econmico de "anticipacin", considera valores con relacin al valor presente de beneficios futuros
derivados de la propiedad y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Basado en el principio econmico de "sustitucin", considera que un comprador bien informado no pagar por
una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar.
Al aplicar el enfoque de costos:
La estimacin del valor se realiza calculando el costo actual que significara reponer el inmueble mas cualquier otra mejora que se haya aadido como Si
fuera nueva, demeritandose luego La perdida de valor causada por La depreciacin de las mejoras, sumndole el valor del terreno.
- El valor del terreno se obtiene del anlisis comparativo de valores de terrenos que presentaban caractersticas similares al bien en estudio.
- Para el valor de la construccin y/o mejoras se usa el valor nuevo de reposicin obtenido de publicaciones especializadas ajustados Para esta zona,
demeritandose en funcin de la vida til remanente y estado de conservacin segn criterio de Ross-Heidecke.
Al aplicar el enfoque de capitalizacin de ingresos:
- La estimacin del valor se realiza en funcin de las rentas que el inmueble es capaz de producir.
- Las rentas anotadas para los diferentes tipos de construccin fueron obtenidas de la investigacin de mercado.
- El enfoque de mercado se basa en la comparacin de inmuebles semejantes al que se estudia o estn actualmente ofertndose, se anexa estudio.
El propsito del presente avalo ser nica y exclusivamente el establecido en el apartado I.1 (DATOS DEL AVALUO).
Para estudiar el Valor comercial,se realizaron las siguientes comprobaciones de la informacin recibida:
-La identificacin fsica del Inmueble mediante su localizacin e inspeccin coincide con la documentacin ( con la aproximacin
necesaria para los alcances del avalo ).
-Las superficies fisicas o reales coinciden con las indicadas en la documentacion (con la aproximacion necesaria para los alcances
del avaluo).
-Se verifico la existencia de servidumbres
-Se verifico el estado de construccin y conservacin del inmueble
-Se verifico el estado de ocupacin del inmueble y su uso.
-La construccin del inmueble segn el plan de desarrollo Urbano vigente.
-El inmueble es considerado monumento histrico del INAH.
-El inmueble es considerado como patrimonio arquitectnico por el INBA.
SI
NO
X
X
X
X
X
X
X
X
ADVERTENCIAS:
El presente avaluo no constituye un dictamen estructural, de cimentacin de cualquier otra rama de la ingeniera arquitectura que no sea la
valuacin, por lo tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas, ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras
caractersticas del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspeccin fsica para efectos de avaluo, incluso cuando se
aprecien algunas caracteristicas que puedan constituir anomalas con respecto al estado de conservacin normal segn la vida util consumida de un
inmueble o a su estructura , el valuador no asume mayor responsabilidad que asi indicarlos cuando son detectados, ya que aunque se presenten
estados de conservacin malos o ruinosos es obligacin del valuador realizar el avalo segn los criterios y normas vigentes y aplicable segn el
proposito del mismo.
Los nombres de solicitante , propietario , as como los nmeros de cuenta predial agua y la ubicacin del inmueble se sealan segn la informacin
proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avaluo, por lo tanto no se asume responsabilidad por errores , omisiones o diferencias con
respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio del Estado de Baja
California.
Las superficies utilizadas en el avalo son obtenidas de las fuentes indicadas en el mismo , cuando se indica segn medidas corresponde a su
medida fsica para efectos del avalo, sin que esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hbitos de mediciones existentes,
por lo que su resultado nicamente se destina para fines de calculo del avalo.
La edad del inmueble se considera sobre la base de informacin documental existente ( licencias de construccin ), boleta predial , escrituras u otros )
y en su caso se estima sobre lo apreciado fsicamente.

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Pgina 7 de 17
I.4.- CARACTERISTICAS URBANAS (ENTORNO).

CLASIFICACIN DE LA ZONA:
HABITACIONAL DE CLASE MEDIA ECONOMICA.
TIPO DE CONSTRUCCIN PREDOMINANTE EN LA ZONA:
CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES DE MEDIANA CALIDAD, DE SEGUNDO

ORDEN.
95% EN LA ZONA.
SEMIDENSA
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA :

DENSIDAD DE POBLACIN:
NIVEL SOCIO-ECONOMICO DE LA POBLACIN:
NORMAL, EN SU TIPO. NIVEL SOCIOECONOMICO MEDIO.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
NO SE APRECIA ALTERACION EN EL AMBIENTE.
USO DE SUELO:
HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIA.
DENSIDAD HABITACIONAL:
DE 28 A 32 VIVIENDAS POR HECTAREA.
C.O.S.
0.61
C.U.S.
VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:
LA AVENIDA 20 DE NOVIENBRE ES EL PRINCIPAL ACCESO A 30 METROS DEL

INMUEBLE, LA CUAL ES UNA VIALIDAD PRIMARIA DE GRAN IMPORTANCIA, CON
INTENSO FLUJO VEHICULAR.
REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA:
CENTRICA
A 15 MINUTOS DEL CENTRO DE LA CIUDAD.
INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA:

AGUA POTABLE:
DRENAJE Y ALCANTARILLADO
ELECTRIFICACION:
ALUMBRADO PUBLICO:
VIALIDADES:
BANQUETAS Y GUARNICIONES:
OTROS SERVICIOS DISPONIBLE EN LA ZONA:
x
x
x
x
x
x
SI CUENTA CON SUMINISTRO AL INMUEBLE

SI CUENTA RED SUBTERRANEA CON ACOMETIDA
SI CUENTA SUBTERRANEA, CON LAMPARAS DE VAPOR DE SODIO.
SI CUENTA CONCRETO ASFALTICO CON 20.00 MTS DE ANCHO.
SI CUENTA TIPO "L " DE CONCRETO ANCHO 1.00 MTS.
TELEFONA:
SEALIZACION:
GAS NATURAL
VIGILANCIA:
RECOLECCION DE BASURA
NIVEL DE INFRAESTRUCTURA URBANA:
x
x
x
x
x
SI EXISTE RED AEREA CON ACOMETIDA EL INMUEBLE

SI CUENTA EN VIAS Y CALLES CIRCUNDANTES
SI CUENTA SEGURIDAD PUBLICA MUNICIPAL
SI CUENTA SER VICIO DE LIMPIA MUNICIPAL
EQUIPAMIENTO URBANO:
IGLESIAS:
MERCADOS O COMERCIOS:
ESCUELAS
PARQUES Y JARDINES
TRANSPORTE PUBLICO
HOSPITALE
BANCOS
NIVEL DE EQUIPAMENTO URBANO:
4
EN UN RADIO DE 2 KM
x
SI CUENTA
x
SI CUENTA
x
SI CUENTA
x
SI CUENTA
x
SI CUENTA
x
SI CUENTA
x
SI CUENTA
4

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Pgina 8 de 17
II.- CARACTERSTICAS PARTICULARES

II.1.-TERRENO
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
TRAMO DE CALLES, LIMTROFES Y ORIENTACIN:
VER ARCHIVO ANEXO (pg. 12).

INMUEBLE LOCALIZADO EN LA CALLE QUINCE ACERA NORTE ENTRE LA AVENIDA
AZTECA Y A 28 METROS DE LA ESQUINA CON AVENIDA 20 DE NOVIEMBRE.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO SEGN:
ESCRITURA 13,741 DE LA NOTARIA No. 2 DE FECHA 10 DE ABRIL DE 1979, E INSCRITA

EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE ENSENADA, B.C.
BAJO PARTIDA No. 1936 A FOLIOS 140/141 TOMO 14 DE LA SECCION CIVIL DE FECHA
19 DE ABRIL DE 1979.
LINDEROS DEL TERRENO

FRENTE DEL TERRENO:
AL NORTE:
AL SUR:
AL ESTE:
AL OESTE:
10.00 METROS
10.00 METROS CON FRACCION DEL LOTE 7
10.00 METROS CON CALLE QUINCE
25.00 METROS CON FRACCION DEL LOTE 8
25.00 CON FRACCION DEL LOTE 8
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN DEL TERRENO:
TERRENO PLANO DE FORMA RECTANGULAR.
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL :
NO RELEVANTES.
DE 28 A 32 VIVIENDAS POR HECTAREA.
USO DE SUELO:
COEFICIENTE DE UTILIZACIN DEL SUELO (CUS):
HABITACIONAL
0.60
COEFICIENTE REAL SEGN CONSTRUCCION EXISTENTE.
SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES:
LAS PERMITIDAS POR EL REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS VIGENTE.
II.2.- DESCRIPCION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES
NMERO DE RECAMARAS:
EL PRESENTE AVALUO SE REFIERE A UNA CASA HABITACION CONSTRUIDA EN UNA

PLANTA; CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCION: SALA, COMEDOR, COCINA, UN BAO,
TRES RECAMARAS. EXTERIORMENTE EN UN COSTADO SE LOCALIZA EL AREA DE
ESTACIONAMIENTO Y UN PATIO DE SERVICIO EN LA PARTE POSTERIOR.
3
NMERO DE BAOS COMPLETOS:
USO ACTUAL O DESTINO:
NMERO DE ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO ( cero "0"

en caso de no contar):
2
NMERO DE MEDIOS BAOS( cero "0" en caso de no
0
contar)::
0
ELEVADOR ( 1:si tiene ; 0 : no tiene )
TIPO DE CONSTRUCCIN:
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA DE LAS CONSTRUCCIONES :
TIPO MODERNO DE BUENA CALIDAD.

1
480 Meses
40 Aos
VIDA TIL REMANENTE :

VIDA TIL TOTAL :
240 Meses
720 Meses
20 Aos
60 Aos
AO DE TERMINACION O REMODELACIN DE LA OBRA

ESTADO DE CONSERVACIN:
CALIDAD DEL PROYECTO:
CLASE GENERAL DEL INMUEBLE:
GRADO DE TERMINACIN DE OBRA EN %:
GRADO Y AVANCE DE LAS REAS COMUNES:
UNIDADES RENTABLES GENERALES:
UNIDADES RENTABLES:
BUENO
FUNCIONAL
MEDIO
100%
NO APLICA
1
1

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Pgina 9 de 17
II.3.- SUPERFICIES
SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO :
250.00 m
100.000%
250.00 m
INDIVISO :
REA DE TERRENO PRIVATIVA :
150.00 m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN : (1)
20.000 m
SUPERFICIE ACCESORIA (COCHERA) (2)
SUPERFICIE INSCRITA O ASENTADA EN LA ESCRITURA
PBLICA:
250.000 m
150.000 m
SUPERFICIE VENDIBLE:
II.4.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN

ESTRUCTURA:
CIMENTACIN :
PISOS :
MUROS :
TRABES Y COLUMNAS :
ESCALERAS :
ENTREPISOS:
TECHOS:
Aparentemente es a base de concreto ciclopeo.

A base de concreto f'c=180 kg/cm2 armado con malla electrosoldada 6 x6 10/10.
Aparentemente a base de Block comun de concreto vibrocomprimido de 15 x 20 x 40 centimetros.
Castillos, Dala y Cerramientos aparentemente a base de concreto armado de 15 x 20 centimetros de seccion.
No tiene.
No tiene.
Estructura de Madera a base de tabla de pino de 1 x 12 cms. Y largueros de 2 x 6 pulgadas @ 60 cms.
AZOTEAS:
Una capa de tapaporo, tres capas de brea caliente, dos capas de fibra de vidrio, sellamiento con cemento plstico en juntas y
salidas de tuberas y una capa de pintura asfaltica color aluminio natural.
Aparentemente a base de Block comun de concreto vibrocomprimido de 15 x 20 x 40 centimetros.
BARDAS:
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.

Loseta vinilica asfaltica de 30.3 x 30.4 x 1.3 cms.
Loseta de cermica de 30x30 cms. Azulejo antiderrapante en zona de regadera.
Terreno natural.
Firme de concreto acabado rustico.
No aplica.
Tirol planchado, con acabado en pintura vinlica.
Yeso liso a plomo y regla, con acabado en pintura de esmalte.
Acabado fino de arena-cemento, con acabado en pintura vinlica.
No aplica.
Acabado fino de arena-cemento, con acabado en pintura vinlica.
No tiene
No tiene
Estancia-Comedor
Recamaras
Baos
PISOS
Cocina
Patio de Servicio
Estacionamiento
Fachada
Estancia-Comedor
Recamaras
Baos
MUROS
Cocina
Patio de Servicio
Estacionamiento
Fachada
Estancia-Comedor
Recamaras
Baos
PLAFONES Cocina
Patio de Servicio
Fachada
INSTALACIONES
HIDRAULICO
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO:
TINACOS:
MUEBLES DE COCINA:
Tubera de CPVC para agua fra y caliente de 3/4" y salidas de 1/2". Instalacin y ramaleo sanitario con tubera de ABS cdula 40.
ELCTRICAS:
Tubera a base de poliducto de 1/2" y 3/4" y PVC cdula 40 de 3/4" en acometida. Centro de carga nacional con 1 elementos
trmicos de 20 amperes. Tablero de medicin 120v/240 volts nacional de base para 100 amperes.
Muebles de bao color blanco en marcas nacionales.

No tiene
Mueble de cocina integral a base de madera de pino y Zink de cocina de acero inoxidable sencillo de 25"x22" pulg.
CANCELERIA Y COMUNICACIONES
CARPINTERA.
PUERTAS:
GUARDARROPAS
OTROS:
HERRERA:
VIDRIERA:
CERRAJERA:
FACHADA:
Puerta de acceso principal y de cocina, preensamblada de 36"x80", espesor de 1 3/4". Puertas interiores de madera de pino de
tambor de 1 3/4", de 28"x80" y bisagras de libro de 3/4" de latn.
Y No tiene.
Rejas artesanales en ventanas a base barras de hierro forjado.
Vidrio plano transparente de 3/16" de espesor. Con marcos de madera a base de barrote 2 x 6 pulg.
Chapa de intercomunicacin del pas con pestillo y seguridad de ingreso
Tipo moderno en lneas rectas y curvas.
ELEMENTOS ADICIONALES
INSTALACIONES
ESPECIALES:
OBRAS
COMPLEMENTARIAS:
CISTERNA (C1), PUERTA ELECTRICA (E1)

BARDA PERIMETRAL (B1)

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Pgina 10 de 17
III. ENFOQUE DE COSTOS

SUJETO
ST
UDC
CSP
TOP
FOR
TS
100
100
100
100
100
250.00 m
EXCELENTE
EXCELENTE
EXCELENTE
EXCELENTE
EXCELENTE
OFERTA Y DEMANDA
Superficie del terreno

Ubicacin dentro de la colonia
Calidad de servicios pblicos
Topografa
Forma
Tipo de suelo
0.95
III.1 HOMOLOGACION PARA EL TERRENO

No. Caso
Calle
1
Av. Azteca y Ambar
2
Av. Azteca # 1220
3 Calle 12 /Av. Azteca y Av. 20 de Noviembre
No. Caso
Uso de suelo
1
2
3
Habitacional
Habitacional
Habitacional
Colonia
Atencin
Tel./email
Caract de Ubicac.
Caractersticas
Seccion Primera
Col. Azteca
Col. Azteca
PROMOTOR
Gpo. Inmobiliario Instantips
Instantips
646 178-28-89
646-177-2381
646-120-7244
Intermedio
Intermedio
Intermedio
regular, plano
regular, plano
regular, plano
Sup. de Terreno
1,250.00 m
625.00 m
208.00 m
Valor Ofertado
VUM
Negociacin
Valor Unitario de Terreno
$2,222,500.00
$1,181,100.00
$381,000.00
$1,778.00
$1,889.76
$1,831.73
0.95
0.95
0.95
$1,689.10
$1,795.27
$1,740.14
Comparable 1
Comparable 2
Comparable 3
Terreno
regular,
plano,
Habitacional,
Intermedio
ST
1,250.00 m
VUM
$
1,689.10
NEG
0.95
DEMANDA ALTA
UDC
100
EXCELENTE
CSP
100
EXCELENTE
TOP
95
MUY BUENO
FOR
100
EXCELENTE
TS
100
EXCELENTE
Terreno regular, plano, Habitacional, Intermedio

ST
625.00 m
VUM
$
1,795.27
NEG
0.95
DEMANDA ALTA
UDC
100
EXCELENTE
CSP
100
EXCELENTE
TOP
100
EXCELENTE
FOR
100
EXCELENTE
TS
100
EXCELENTE
Terreno regular, plano, Habitacional, Intermedio

ST
208.00 m
VUM
$
1,740.14
NEG
0.95
DEMANDA ALTA
UDC
100
EXCELENTE
CSP
100
EXCELENTE
TOP
100
EXCELENTE
FOR
100
EXCELENTE
TS
100
EXCELENTE
Homologacin para terreno

NUM
SUJETO
1
ST
250.00 m
1,250.00 m
VUM
NEG
$ 1,689.10
625.00 m
$ 1,795.27
208.00 m
$ 1,740.14
0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
UDC
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
CSP
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
TOP
100
95
1.05
100
1.00
100
1.00
FOR
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
TS
100
100
1.00
100
1.00
100
1.00
F.R.
Valor
1.000
1,689.1
0.950
1,705.5
0.950
1,653.1
1,669.37
0.95
1,585.90
Tendencia $
Nivel de Oferta y Demanda del sujeto
Valor Unitario de Mercado $
TERRENO
FRACCIN
Unica
SUPERFICIE INDIVISO
250.000
100%
VALOR UNITARIO
$
1,585.90
F.Z.
1.15
F.AREA
1.06
VALOR DEL TERRENO
F.R.
1.22
SUMA

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
484,444.31
484,444.31
Pgina 12 de 17
III. ENFOQUE DE COSTOS

CRITERIO DE ROSS-HEIDEKE PARA EL ESTADO DE CONSERVACION DE UN INMUEBLE
ESTAD
FEC= 1- Clasificacin normal

k
Condiciones Fsicas
Coef.
Deprec. K
NUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones
1.000
Optimo
ENTRE NUEVO Y REGULAR
0.997
Muy Bueno
1.5
0.32%
REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sencillas
0.975
Bueno
2.52%
ENTRE REGULAR Y REQUERIMIENTO DE REPARACIONES SENCILLAS
0.919
Intermedio
2.5
8.09%
REQUERIMIENTO DE REPARACIONES SENCILLAS

ENTRE DE REPARACIONES SENCILLAS Y
REQUERIMIENTO DE REPARACIONES IMPORTANTES
0.819
Regular
0.678
Deficiente
3.5
reparaciones importantes
0.474
Malo
ENTRE REPARACIONES IMPORTANTES Y SIN VALOR

Sin Valor = Valor de Demolicin
0.278
0.000
Muy Malo
Demolicin
4.5
5
CALCULO DE VALOR DEPRECIADO
VNR= [(1
Construcciones
Tipo
1
2
Suma
Superficie
INDIVISO
130
20
100%
100%
$ 6,408.19
$ 4,600.00
150.00
1.00
32.20%
52.60%
72.20%
100%
COSTO DE CONSTRUIR ACTUAL

AOS PROBABLES DE VIDA UTIL
AOS DE CONSTRUIDA
FACTOR DE CLASIFICACION
(Valor actual)
DEPRECIACION POR EDAD (ROSS) (DR)

COEFICIENTE DE ROSS (1-DR)
DEPRECIACION POR ESTADO DE CONSERVACION (HEIDECKE) (DH)
COEFICIENTE DE HEIDECKE (1-DH)
FACTOR ROSS-HEIDECKE (CRH)=(1-DR)*(1-DH)
VALOR NETO DE REPOSICION VNR=Vn*CRH
VRN
($/m)
18.10%
(VALOR NETO DE REPOSICION)
VALORES CONSTRUCCION
$ 6,408.19
Valor Nuevo
Valor de construccin Nueva
40.0 aos Edad de la construccion
Aos de construida
60 aos
Vida Util Total
Vida probable de la edificacin
18.10%
3
Depreciacion por Estado de Conservacion
VALOR DEPRECIADO DE LA EDIFICACION
$ 2,332.58
Vn :
V :
E :
DH :
VA :
0.00
VU
DEPRECIADO
COEF.
K
DEPRECIACION
DH
EDO CONSERV
$ 2,332.58
$ 4,561.03
3
1
18.10%
0.00%
EE
VUT
40 aos 60 aos
1 aos 60 aos
1
(
2
VRN
VUT
VNR
2
)) (1- DH)]
2
DR
1-DH
1-DR
CRH
0.5556
0.0085
0.819
1.000
0.444
0.992
0.364
0.99153
Suma
VNR
$
$
303,235.55
91,220.56
394,456.11
Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria

VRN
($/m)
Tipo
Cantidad
Unidad
C1
1.00
LOTE
B1
50.00
M2
E1
1.00
PZA
VU
DEPRECIADO
EE
EC
VUT
F X EDAD
FEC
FR
17,100.00
20,000.00
25
0.90
0.95
0.86
17,100.00
451.25
25,000.00
20
60
0.95
0.95
0.90
22,562.50
12,350.00
13,000.00
20
0.95
1.00
0.95
12,350.00
Suma
58,000.00
VRN
58,000.00
20,000.00
500.00
13,000.00
VRN
Suma
VNR
$
$
Valor
52,012.50
446,468.61
C1=CISTERNA
B1= BARDA
E1= PUERTA ELECTRICA
RESUMEN DE VALORES
TERRENO $
CONSTRUCCIONES $
ELEMENTOS ACCESORIOS, INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRA COMPLEMENTARIA $
SUMA $
VALOR FSICO

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
484,444.31
394,456.11
52,012.50
930,912.92
930,912.92
Pgina 13 de 17
IV. HOMOLOGACION DE LA CONSTRUCCION

Sujeto CASA HABITACION DE UN NIVEL.
SV
150.00 m
ST
250.00 m
VUM
?
UDC
0.95
FALSO
CSP
0.95
FALSO
EC
0.85
FALSO
PRO
0.85
FALSO
DCE
0.95
FALSO
OYD
0.95
Superficie vendible
Superficie del terreno
Valor unitario de mercado
Ubicacin dentro de la colonia
Calidad de servicios pblicos
Estado de conservacin
Proyecto
Disponibilidad de cajones de estacionamiento
Nivel de oferta y demanda
INFORMACIN DE MERCADO PARA ESTIMAR EL VALOR UNITARIO DE VENTA:

Calle
No.
Colonia
Once
3er Ayuntamiento
1
Blvd. Lagos sur 1102
Valle Dorado
2
3 Paseo Valle Verde y BegoniasLomas de Valle Verde
Sup. Terr. Sup. De construccin
Atencin
TEL./email
Valor de Oferta
Clasificacin
Enenada Baja Reality

Priscila Gonzalez
Alphabr2
646-123-37-16
646-174-60-59
646-216-53-60
$600,000.00
$1,090,000.00
$890,000.00
MEDIA
MEDIA
ITNERES SOCIAL
Caract. De Ubicacin
Edad
VUT
Conservacin
Proyecto
Uso de Suelo
255.00
95.00
INTERMEDIA
35
60
ENTRE NUEVO Y REGULAR
BUENO
HABITACIONAL
120.00
90.00
INTERMEDIA
60
NUEVO
BUENO
HABITACIONAL
162.50
85.00
INTERMEDIA
60
NUEVO
BUENO
HABITACIONAL
Comparable 1
Comparable 2
Comparable 3
Casa habitacin de tipo similar al sujeto

SV
95.00 m
ST
255.00 m
VUM
$
6,315.79
NEG
0.95
DEMANDA ALTA
UDC
1
EXCELENTE
CSP
1
EXCELENTE
EC
1
EXCELENTE
PRO
1
EXCELENTE

SV
90.00 m
ST
120.00 m
VUM
$
12,111.11
NEG
0.95
DEMANDA ALTA
UDC
1
EXCELENTE
CSP
1
EXCELENTE
EC
1
EXCELENTE
PRO
1
EXCELENTE

SV
162.50 m
ST
162.50 m
VUM
$
10,470.59
NEG
0.95
DEMANDA ALTA
UDC
1
EXCELENTE
CSP
1
EXCELENTE
EC
1
EXCELENTE
PRO
1
EXCELENTE
DCE
EXCELENTE
DCE
CONCEPTO
St
Sc
Superficie Terreno
EXCELENTE
SUJETO
Dt
Pa
Porcentaje de Ajuste
F.H. Sup. Terreno
C1
250.00 m 255.00 m
Superficie Construccion 150.00 m

Incidencia del
62.500%
Terreno respecto al
Diferencias de Terreno
It
DCE
C2
EXCELENTE
C3
120.00 m 162.50 m
95.00 m
130.00 m 162.50 m
72.857%
-1.961%
48.000%
108.333%
50.000%
53.846%
-0.203%
0.9980
15.708%
1.1571
6.731%
1.0673
Homologacin para construccin

NUM
SV
ST
VUM
SUJETO
150.00
250.00
95.00
255.00
90.00
120.00
$ 12,111.11
SUP
NEG
0.9980
0.95
0.95
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
0.95
1.00
0.95
1.00
0.95
1.00
0.85
1.00
0.85
1.00
0.85
1.00
0.85
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.95
0.85
6,315.79
1.1571
3
162.50
162.50
$ 10,470.59
1.0673
UDC
0.95
CSP
0.95
EC
0.85
PRO
EDAD
CONSERV
F.R.
1.00
0.95
1.00
0.95
0.44
0.54
0.83
1.00
0.44
0.819
0.997
0.821
1.000
0.819
0.419
2,648.6
0.717
8,680.8
1.00
1.00
1.00
1.000
0.85
0.95
0.44
0.819
0.661
6,922.6
6,538.51
0.95
6,211.58
0.85
DCE
0.95
TENDENCIA
NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA DEL SUJETO

VALOR UNITARIO DE MERCADO
Tipo
1
Superficie
150.00
Unidad
M
Valor unitario
$
6,211.58
Casa Habitacion Residencial

Suma
VALOR DE MERCADO
Valor de Mercado
$
931,737.36
$
931,737.36
$
Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Valor
931,700.00
Pgina 13 de 17
V. ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

Renta de inmuebles similares en la zona
Clase de
Zona
Ubicacin
Edad
inmueble
Medio
cntrica
Rio Lerma Valle dorado
10
suelo
100
Medio
cntrica
Fracc.Buenaventura
Medio
cntrica
Fracc. Valle Dorado
m
const.
C.U.S.
Precio
($)
P.unit.
Nombre/telfono
150
1.500
5,500
($/m)
37
100
85
0.850
2,875
34
BIENES RAICES RUBI 133-16-66
80
120
1.500
6,000
50
VERONICA 174-11-39
6.67
93.33
118.33
PROMOTOR. TEL: 172-67-65
Promedios:
1.28
40.16
Conclusiones:
Valor Unitario aplicado
Estimacin de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares:

renta
N
Unidad rentable (1)

Area Privativa
unit/m
40.16
Superficie
150.00
Deducciones anuales estimadas:

renta
mensual total
6,024.51
0.00
0.00
0.00
0.00
Clculo por capitalizacin de rentas:
PMT [1-(1+i)-n]
Vc =
i
Porcentaje de desocupacin (vacos)

Impuesto predial
Vacos
Conservacin y mantenimiento
Administracin
Energa Electrica
Seguros
3%
5%
6%
6%
2%
2%
4%
renta mensual bruta
6,024.51
Deducciones Fiscales
Deducciones mensuales estimadas
28.000%
Otros (indicar)
PMT renta neta mensual
4,337.65
renta neta Anual

Tasa de Capitalizacin
40.16
52,051.8
7.78%
Suma
28%
VALOR DE MERCADO
653,420.17
Justificacin de la tasa de capitalizacin

La tasa de capitalizacin resulta de sumar la tasa real , la tasa de liquidez y la tasa de recuperacin.
0
La tasa de Liquidez se obtiene de la tasa real y de :
Tiempo de Venta
10 meses
Gastos de Venta
10%
La tasa de recuperacin se obtiene de la
VUR
50 Aos
TASA DE CAPITALIZACION ,ENFOQUE FINANCIERO
TASA DE CAPITALIZACION ,ENFOQUE DE MERCADO
TASA DE CAPITALIZACION ,SELECCIONADA
FUENTE
3.00% Banco de Mxico
2.78% TL = (TR x TV /12 ) / ( 1 - GV )
2.00% Trec = (1/VUR )
7.78% Tasa Real + Tasa
( Ingreso Neto Anual / Valor de
2.97% Mercado )
7.78% La Mayor

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Pgina 14 de 17
V. CONCLUSIONES
V.1 RESUMEN DE VALORES
ENFOQUE DE COSTOS
(VALOR FSICO O DIRECTO)
930,900.00
ENFOQUE DE CAPITALIZACION
653,400.00
932,000.00
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

(VALOR JUSTO DE MERCADO)
ENFOQUE RESIDUAL
NO APLICA
(VALOR RESIDUAL)
CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

DEL ANALISIS DE LOS VALORES OBTENIDOS POR LOS DISTINTOS ENFOQUES, Y CONSIDERANDO QUE EL
EJERCICIO DEL PRESENTE AVALUO ES EL DE PONER EN PRACTICA LOS CONOCIMIENTOS OBTENIDOS EN LA
MATERIA DE INGENIERIA DE COSTOS Y PRESUPUESTOS, MEDIANTE EL METODO O ENFOQUE FISICO,
CONCLUIMOS QUE EL VALOR QUE MEJOR REFLEJA LOS CONOCIMIENTOS APLICADOS , ES EL VALOR FISICO
O DIRECTO; CIFRA QUE ES:
$ 930,900.00
XIII.- CONCLUSIN
VALOR COMERCIAL
$930,900
<<<<<<<<<<NOVECIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.>>>>>>>>>>
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DA:
05-febrero-2014
VALUADOR FISCAL
FIRMA
REG.RRM:
PENDIENTE
ESPECIALIDAD:
INMUEBLES
Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Pgina 15 de17
FOTOGRAFIAS
COCINA-COMEDOR
SALA
BAO
RECAMARA
CROQUIS DE LOCALIZACIN

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Pgina 16 de 17
CROQUIS PLANTA ARQUITECTONICA
10.70m
10.70m
1.50
0.80
4.00m
16.40m
0.83
15.550
0.83
1.60
9.76m
0.80
0.86
0.65
6.40m
0.80
6.20m
21.50m
0.90
2.390
0.63
0.86
1.26
2.430
0.80
1.60
1.60
10.70m
3.57
1.680
1.90
3.400
Area Construida
2
130.00m

Tel. (646) 216-03-12
152*14*29789
Pgina 17 de 17

Tfinal Solorzano Platero Gonzalez de La Vega

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Tfinal Solorzano Platero Gonzalez de La Vega

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

U N I V E R S I D A D AUTNOMA DE DURANGO

MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA

RICARDO AMN SOLRZANO CATALN

ING. JOS LUIS OTEZ HURTADO

ENSENADA, BAJA CALIFORNIA

SOLRZANO CATALN/GONZLEZ CHVEZ/PLATERO VZQUEZ/ DE LA VEGA C ARBALLO

OBJETIVO GENERAL DEL CURSO

Determinar los costos directos e indirectos de las edificaciones y la elaboracin de

SOLRZANO CATALN/GONZLEZ CHVEZ/PLATERO VZQUEZ/ DE LA VEGA CARBALLO

de crditos garantizados a la vivienda.

SOLRZANO CATALN/GONZLEZ CHVEZ/PLATERO VZQUEZ/ DE LA VEGA C ARBALLO

La Sociedad Hipotecaria Federal (Banca de 2do. Piso), es la instancia que regula a la

VALUACION DE INMUEBLES OBJETO DE CREDITOS GARANTIZADOS A LA

De la publicacin anterior, mencionamos al apartado 4.3.2 que seala:

Segn las caractersticas de la vivienda a valuar, con una superficie de construccin de

A continuacin utilizamos el Valor Nuevo de reposicin en el avalu siguiente:

SINTESIS INFORMATIVA DE AVALO

FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE

FECHA DEL AVALUO EN FORMATO DD/MM/AAAA.

<<<<<<<<<<NOVECIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.>>>>>>>>>>

MDU Ricardo Amn Solrzano Cataln

ING. JOSE LUIS OTAEZ HURTADO

INMUEBLE QUE SE VALUA:

PREDIO URBANO Y CONSTRUCCIONES CON USO HABITACION UNIFAMILIAR.

UBICACIN DEL INMUEBLE:

CALLE QUINCE No. 20 ENTRE AV. AZTECA Y AV. 20 DE NOVIEMBRE DE LA SECCION

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

JUAN HUMBERTO SANCHEZ VAZQUEZ

OBJETO DEL AVALO:

ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL MEDIANTE EL METODO FISICO

PROPSITO O DESTINO DEL AVALO:

CLAVE CATASTRAL DEL INMUEBLE:

I.2.- INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE

CASA HABITACION DE UN NIVEL.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

JUAN HUMBERTO SANCHEZ VAZQUEZ

CLAVE CONFORME AL CATALOGO INEGI:

MDU Ricardo Amn Solrzano Cataln

I.3.- DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

MDU Ricardo Amn Solrzano Cataln

I.4.- CARACTERISTICAS URBANAS (ENTORNO).

HABITACIONAL DE CLASE MEDIA ECONOMICA.

TIPO DE CONSTRUCCIN PREDOMINANTE EN LA ZONA:

CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES DE MEDIANA CALIDAD, DE SEGUNDO

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA :

NORMAL, EN SU TIPO. NIVEL SOCIOECONOMICO MEDIO.

NO SE APRECIA ALTERACION EN EL AMBIENTE.

HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIA.

DE 28 A 32 VIVIENDAS POR HECTAREA.

LA AVENIDA 20 DE NOVIENBRE ES EL PRINCIPAL ACCESO A 30 METROS DEL

REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA:

A 15 MINUTOS DEL CENTRO DE LA CIUDAD.

INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA:

SI CUENTA CON SUMINISTRO AL INMUEBLE

SI EXISTE RED AEREA CON ACOMETIDA EL INMUEBLE

MDU Ricardo Amn Solrzano Cataln

II.- CARACTERSTICAS PARTICULARES

VER ARCHIVO ANEXO (pg. 12).

MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO SEGN:

ESCRITURA 13,741 DE LA NOTARIA No. 2 DE FECHA 10 DE ABRIL DE 1979, E INSCRITA

LINDEROS DEL TERRENO

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN DEL TERRENO:

TERRENO PLANO DE FORMA RECTANGULAR.

SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES: