Compendio de Derechos Reales en El Nuevo Cdigo Civil y Comercial

CURSO DE ANLISIS INTEGRAL DEL NUEVO CDIGO CIVIL Y
COMERCIAL.
MDULO V
Ttulo I
Disposiciones generales
Captulo l
Principios comunes
Art. 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurdico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autnoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.
Concordancias con la normativa anterior; No existen concordancias.
Anlisis
de
la
normativa
anterior.
Vlez
Srsfield
se
abstuvo
expresamente de brindar definiciones conceptuales como la contenida

en la norma analizada; y los fundamentos de tal actitud los pone de
manifiesto en la nota al art. 495 citando a Javoleno en el Digesto:
("Toda definicin en derecho civil es peligrosa; porque difcilmente no
pueda ser alterada"). Sin embargo, en el Cdigo Civil el derecho real
resultaba definido, a travs de definiciones conceptuales transcriptas en
las notas al art. 497, y al Ttulo IV del Libro Tercero, citando a Ortoln y
a Demolombe, cuando comenzaba a regular los derechos reales a partir
del art. 2502, respectivamente. Prim doctrinariamente y por la claridad
y sencillez conceptual la definicin brindada por Demolombe (nota al
Ttulo IV):"... derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una
relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella
sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la
cosa que es el objeto". En nuestra opinin es la mejor aproximacin al

concepto de derecho real, no superada por laque brinda el CCCN.
Anlisis de la normativa del CCCN. La caracterstica ms sal ente de los
derechos reales es la relacin directa e inmediata con la cosa, sobre
todo cuando se los compara con los derechos personales. Por ello la
norma habla de "poder jurdico" que se ejerce directamente sobre su
objeto. Igualmente, las facultades de persecucin y de preferencia
frente a los titulares de otros derechos resultan caracteres esenciales de
las figuras jurdico-reales. Es el caracterstico ius persequendi y ius
preferendi que se pregonan como los elementos ms diferenciadores
entre los derechos reales y los personales.
Art. 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente
sealado por la ley.
Concordancias con le normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2508,2518
a 2520.
Anlisis de la normativa anterior. No hay norma genrica sobre el objeto
de los derechos reales en el Cdigo de Vlez. Hay s una referencia
doctrinaria al objeto, en la nota al Libro Tercero, cuando el codificador
cita a Mackeldey: "... porque las cosas y la posesin son los elementos
de los derechos reales".
Anlisis de la normativa del CCCN. No es de fcil comprensin la alusin
que hace la norma analizada al ejercicio sobre una parte material de la
cosa, ya que el derecho real abarca siempre todo el objeto sobre el que
recae. El hecho de que se ejerza o no sobre todo el objeto, sea por
propia voluntad o por imposibilitarlo terceros, encajara en una patologa
que, en nuestra opinin, no corresponde ser planteada en la definicin

de la figura.
Podra ocurrir, considerando que en el art. 1888 al que nos referiremos
ms adelante se sugiere la existencia de derechos reales sobre cosas
"total o parcial mente propias", que de esta idea surja la alusin del
artculo. En efecto, tanto en la propiedad horizontal, como en las dems
figuras
de
pluripropiedad,
los
conjuntos
inmobiliarios,
el
tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie, segn la regulacin de

las nuevas normas, puede apreciarse esa posibilidad. Destacamos que,
en nuestra opinin, se parte de un error al interpretar el sentido o
fundamento de la clasificacin que distingue los derechos reales sobre
cosa propia, de los que recaen sobre cosa ajena, segn veremos al
analizar el art. 1888.
La ltima parte de la norma incluye otros objetos que pueden ser, segn
su tenor, tambin inmateriales. As los derechos quedaran incluidos
como posible objeto de los derechos reales. Es el caso del derecho de
superficie en su modalidad de derecho sobre cosa ajena, o el de la
complejidad de derechos que aparecen en el tiempo compartido o los
conjuntos inmobiliarios.
Art. 1884. Estructura. La regulacin de los derechos reales
en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin,
modificacin, transmisin, duracin y extincin es establecida
slo por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, art. 2502.
Anlisis de la normativa anterior. Por razones prcticas preferimos
efectuar el desarrollo de este apartado junto al del "Anlisis de la
normativa del CCCN".
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma, atendiendo al orden

pblico que campea en materia de derechos reales, determina que los
mismos no pueden ser modificados en sus aspectos estructurales. Pero
ello no debe confundirse con la posibilidad de ser constituidos,
modificados
transmitidos,
slo
por
el
legislador
como
podra
interpretarse de su literalidad. En realidad, las partes s pueden

constituirlos a su arbitrio, modificarlos y transmitirlos, pero siempre
atendiendo a los preceptos que preservan su estructura. Por ello
resultaba de ms claridad el art. 2502 del Cd. Civil, que slo aluda a la
imposibilidad de crear un derecho real por parte de los particulares,
condenando
con
la
nulidad
la
nueva
estructura
convenida.
Paradjicamente en el CCCN no aparece la palabra "crear" que

estimamos debi ser la nica expresada, para mayor claridad del
pronunciamiento.
En definitiva, la norma analizada procura preservar slo la creacin por
ley, negando validez al derecho real creado por los particulares o
modificado en sus elementos estructurales.
Corresponde aclarar que, a pesar de la nulidad pronunciada, siempre
existir la posibilidad de acudir a la conversin regulada en el art. 384
del CCCN; sea convirtindolo en derecho personal, si como tal pudiera
valer, sea acercndolo a otro derecho real de estructura similar (como se
aclara en los fundamentos de la norma).
Art. 1885. Convalidacin. Si quien constituye o transmite
un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la
constitucin o transmisin queda convalidada.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 1330,2504,
2982,3125 y 3126.

Anlisis de la normativa del CCCN. Este principio, que ya estaba
consagrado en el Cdigo Civil, plantea una subsanacin automtica por
ley, frente a quien constituy o transmiti un derecho que no tena. Si se
pretende transferir una cosa total o parcialmente ajena, supuesto
contenido en el art. 1008 del CCCN, obviamente el acto ser nulo a
tenor de la regla general del nemo plus iuris..., sentada en el art. 399
del CCCN; pero siempre estar latente la posibilidad de la convalidacin
prevista en la norma analizada. Este saneamiento se producir tanto
cuando la adquisicin del transmitente se produzca por un acto entre
vivos, como cuando sea consecuencia de una adquisicin mortis causa.
Corresponde remarcar como un avance de la moderna regulacin el
hecho de hacer aplicable tambin a la hipoteca el efecto convalidante de
la adquisicin posterior. En el Cdigo de Vlez, en cambio, el art. 3126,
sin un motivo fundado, vedaba dicha posibilidad.
Art. 1886. Persecucin y preferencia. El derecho real
atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de
quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto
a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
3162,3889,3890 y 3934.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma alude al ius preferendi y al
ius persequendi, que constituyen los elementos ms tipificantes de
todos los derechos reales. Sin embargo, en el Cdigo Civil el derecho de

persecucin slo apareca de manera expresa, en el art. 3162 del Cdigo
de Vlez, respecto de la hipoteca. El ius preferendi, en cambio, adems
de estar manifiesto para la hipoteca, en el art. 3934, tambin estaba
explcito para la prenda en el art. 3889 del Cdigo Civil.
Corresponde resaltar que estas prerrogativas genricas, el ius preferendi
y el ius persequendi, justamente por ser propias de la naturaleza real
del derecho, se ponen de resalto ante los derechos personales,
remarcando las diferencias entre ambas especies. En efecto, en materia
de preferencias atendiendo a la naturaleza del derecho, un postulado
universal determina que, en caso de conflicto entre un derecho real y
uno de naturaleza personal, debe triunfar, como regla general, el
derecho real. Pero en la norma analizada, a pesar de estar enmarcada
en las disposiciones generales de los derechos reales, el ius preferendi
ya no aparece como elemento exclusivo de la naturaleza real del
derecho, sino que se lo hace valer, segn las expresiones de la norma,
"respecto a otro derecho real o personal". En nuestra opinin, pues, no
se trata aqu de ius preferendi, sino de prioridad temporal, fenmeno
que no responde ya a la naturaleza misma de los derechos en juego,
sino al momento en que obtienen oponibilidad.
Art. 1887. Enumeracin. Son derechos reales en este
Cdigo:
a) et dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitacin;
k) la servidumbre;
I) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, art. 2503; ley
13.512, art. 1o; ley 25.509, art. 1; ley 26.356, arts. 3 a 5 y 9o.
Anlisis de la normativa del CCCN. Siguiendo la mayoritaria opinin
doctrinaria, se han incorporado nuevas figuras jurdico-reales que ya
venan siendo analizadas en distintas jornadas y congresos, con
pronunciamientos favorables a su incorporacin en el derecho civil
argentino. La idea de configurarlas como derechos reales autnomos y
no como figuras asociativas, o mediante la combinacin de derechos ya
existentes, era prcticamente un reclamo unnime desde los primeros
momentos de la aparicin de estas nuevas manifestaciones. En efecto,
se expresaba que la necesidad de brindar mayor seguridad a estas
formas de propiedad impona la naturaleza de derecho real. As, las
caractersticas de los derechos reales en cuanto a la creacin por ley
(art. 1884), regulacin acabada, escaso margen a la autonoma de la
voluntad y el orden pblico imperante (art. 12, CCCN), satisfacen ahora
los requerimientos que exigen estos nuevos fenmenos negociales.
Por ello, en el CCCN, adems de los que ya estaban contemplados en el
derogado, aparecen ahora como nuevos derechos reales: los conjuntos
inmobiliarios (arts. 2073 a 2086); el tiempo compartido (arts. 2087 a
2102), que ya exista como contrato regulado por ley 26.356, que
conserva su vigencia en el CCCN, salvo los arts. 3 o, 4o, 5o y 9o; el

cementerio privado (arts. 2103 a 2113); y el derecho de superficie, que
slo exista en su versin forestal o en la ley 25.509 de 2001.
Corresponde remarcar que, desacertadamente en nuestra opinin, se
han separado el dominio y el condominio, como si se tratara de dos
figuras diferentes, lo que no ocurra en el Cdigo derogado. El tema
haba sido debatido en la doctrina. Mientras algunos consideraban que la
exclusividad era un elemento esencial del dominio, por lo que la
titularidad compartida necesariamente le daba autonoma al condominio,
otros, en cambio, consideraban que la cotitularidad no afectaba la
naturaleza misma del derecho, y slo obligaba a contemplar legalmente
la relacin entre condminos. Por otra parte cabe acotar que la
circunstancia de la titularidad compartida puede darse en cualquier
derecho real, lo que, en nuestra opinin, no autoriza a atribuir diferentes
naturalezas en cada caso de pluralidad de titulares.
Art. 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga
o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal,
los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los
restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa
ajena constituyen cargas o gravmenes reales. Las cosas se
presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensin o el modo
de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2523 y
3011.

Anlisis de la normativa del CCCN. La primera parte del dispositivo no
tiene correlato en el Cdigo Civil. Se contempla aqu una clasificacin,
que en realidad debera haber quedado para el mbito de la doctrina
que ya vena efectuando la distincin.
El fundamentum divitionis de la clasificacin que distingue entre
derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena no radica en que
el
objeto
del
derecho
se
"asiente"
sobre
un
inmueble
total
parcialmente ajeno. El sentido jurdico de la distincin procura en

cambio pronunciarse por la posibilidad o no de ejercer actos de
disposicin sobre la cosa objeto del derecho.
Si el derecho sobre la cosa permite a su titular disponerla o gravarla
estaremos en presencia de un derecho real sobrecosa propia; mientras
que ser sobrecosa ajena si no se admiten tales prerrogativas.
Lamentablemente el legislador y la mayora doctrinaria, antes que
brindarnos el criterio o fundamento de la distincin entre derechos
reales sobre cosa propia o ajena, han preferido la enumeracin. Este
criterio no resulta claro en una ley. Por ello se critic injustificadamente
la definicin que brindaba el art. 2 o de la ley 25.509 de Superficie
Forestal, cuando estableca que se trataba de un "derecho real sobre
cosa propia, constituido sobre un inmueble ajeno". Nadie haba dudado
de ese carcter respecto de la propiedad horizontal que siendo derecho
real sobre cosa propia, sin embargo, su objeto estaba "posado" sobre
inmueble parcialmente ajeno. Para ms corresponde aclarar que el
pronunciamiento tiene consecuencias prcticas a la hora de analizar la
registracin, pues lo lgico sera abrir matrcula para los derechos reales
sobre cosa propia y receptar slo como gravmenes los que sean sobre
cosa ajena.
No podemos dejar de remarcar la ltima parte del dispositivo que, con

buen criterio, presume siempre la libertad y plenitud de los derechos. Si
bien el Cdigo Civil prevea el pronunciamiento, slo lo haca en normas
aisladas y circunscripto a algunos derechos. As lo veamos en los arts.
2523 del Cd. Civil y 3011 del mismo cuerpo, que deca que toda duda
sobre la existencia de una servidumbre, sobre su extensin o modo de
ejercicio, deba Interpretarse siempre a favor del fundo sirviente.
Art. 1889.Derechos reales principales y accesorios. Los
derechos reales son principales, excepto los accesorios de un
crdito en funcin de garanta. Son accesorios la hipoteca, la
anticresis y la prenda.
Concordancias con la normativa anterior: No existen concordancias.
Anlisis de la normativa anterior. No existe norma similar.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma bajo anlisis apunta a la
distincin que ya vena efectuando la doctrina, entre derechos reales
autnomos y accesorios, o principales y accesorios. Esta clasificacin,
que en nuestra opinin tambin debi quedar exclusivamente en el
mbito doctrinario, tiene especial importancia a la hora de determinar
los supuestos de extincin de los derechos reales, pues mientras los
principales tendrn necesariamente previstos en ley general o particular
cada causa de extincin (art. 1907) como ocurre, por ejemplo, con el
usufructo, art.
2152, el uso, art. 2155, o las servidumbres, art. 2182; en los derechos
reales accesorios, en cambio, adems de dichas previsiones, en
aplicacin
del
proloquio
accesorium
sequitursun
principal
("lo
accesorio sigue la suerte de lo principal") surgir tambin la situacin

extintiva
genrica
por
la
extincin
del
principal
que
concretamente, la obligacin que garantizan (art. 2186).
se
tutela;
Art. 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no

registrables.
Los
derechos
reales
recaen
sobre
cosas
registrables cuando la ley requiere la inscripcin de los ttulos en

el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen
sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de
su inscripcin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma determina lo que ya se
vena tambin expresando en doctrina. Hasta se haba destacado que la
importancia de esta clasificacin, cosas registrables y no registrables, es
tal que virtualmente habra sustituido de alguna manera la clasificacin
entre cosas muebles e inmuebles, puesto que resultaba de ms
trascendencia jurdica el carcter de registrable o no registrable que la
que apunta a la movilidad o inmovilidad de las cosas.
La naturaleza fctica de moverse o no moverse en realidad poco
aportaba a la problemtica jurdica de los nuevos tiempos si ambas
categoras se encuentran tuteladas por un registro.
No obstante lo atinado de la norma, creemos que hubiese sido ms
acertada si hubiese establecido no slo el acceso a un registro a los fines
de su inscripcin, sino la obligacin de registrar.
Art. 1891. Ejercicio por la posesin o por actos posesorios.
Todos los derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen
por la posesin, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin que su titular ostente la posesin.

2977.
Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo procura sentar una regla
general muy acertada, puesto que la posesin es, en casi todos los
supuestos, la forma normal de ejercer los derechos reales. Slo algunos
tipos de servidumbres y la hipoteca constituyen la excepcin a ese
principio rector.
Sin embargo, es dable efectuar una serla crtica a la norma, pues en su
segundo prrafo determina errneamente que se pueden ejercer actos
posesorios sin ostentar la posesin, cuando en realidad, segn tenemos
arraigado en nuestros conceptos y reiterada doctrina, los actos
posesorios no son sino la prueba misma de la posesin. En razn de ello
resultara virtualmente imposible ejercer actos posesorios sin ostentar la
posesin como expresa la norma en crtica. Atendiendo al concepto de
acto posesorio que brindaba ya Vlez Srsfield en el art. 2384 del Cd.
Civil, y aun al texto actual del nuevo art. 1928, que define el acto
posesorio, resulta claro que si la posesin es el ejercicio concreto del
derecho, los actos posesorios son la prueba de la misma; y que si bien
puede haber posesin sin actos posesorios, jams podran existir actos
posesorios sin ostentar posesin.
A nuestro parecer, reiteramos, considerar ambas expresiones como
alternativas
constituye
un error
conceptual.
Es
probable que
el
desacierto sea fruto del intento del legislador por explicar

la situacin del titular activo de una servidumbre de vista, por ejemplo,
en la que lo nico perceptible sea una ventana o un muro no elevado a
ms de cierta altura, o un paso por fundo ajeno sobre senda no
marcada; pero en tales casos no puede decirse que se estn efectuando
actos posesorios a tenor de las definiciones contenidas tanto en el viejo

art. 2384, como en el nuevo art. 1928 del CCCN.
Captulo 2
Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad
Art. 1892. Ttulo y modos suficientes. La adquisicin
derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las
formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir
o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesin. No es
necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea
a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia
y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente. La
inscripcin
registral
es
modo
suficiente
para
transmitir
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos

legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho as lo requiera.
El
primer
uso
es
modo
suficiente
de
adquisicin
de
la
servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un
derecho
real,
sus
legitimados al efecto.
otorgantes
deben
ser
capaces
estar
la
adquisicin
por
causa
de
muerte
se
le
aplican
las
disposiciones del Libro Quinto.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 574, 577,
2364, 2377, 2378, 2387, 2524, 2601 a 2603,2820, 2977,3265; decr.-ley
6582/58, arts. 1y 6o.
Anlisis de la normativa del CCCN. Por disposicin de esta norma, la
dinmica adquisitiva de los derechos reales con ttulo y modo (art. 577,
Cd. Civil) habra quedado ceida slo a los modos derivados.
No compartimos este pronunciamiento, no slo por no estar de acuerdo
con que el ttulo y el modo sean elementos constitutivos slo cuando el
modo es derivado, sino porque esta disposicin virtualmente dejara
desprovistos de causa o ttulo a los derechos reales constituidos por
otros modos de adquisicin que no sean la tradicin, como en el caso de
la usucapin, art. 1897, el aluvin, art. 1959, o la avulsin, art. 1961,
por citar slo algunos modos originarios. Advirtase para ms que, en la
definicin de usucapin, art. 1897, el legislador ha usado la expresin
"modo". En efecto, la norma citada expresa: "La prescripcin para
adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella...". Si esta prescripcin es el modo, como reza la
norma, faltara para este derecho determinar cul es su causa o ttulo.
No es factible en el CCCN, que mantiene la tesis causalista, imaginar un
derecho sin causa, tal como ocurra en el Cdigo Civil (arts. 499, 500,
2505 originario de Vlez y 2602). Por ello en dos normas generales del
CCCN, arts. 281 y 282, as como los cinco supuestos de causa legal de
adquisicin, arts. 1894 a 1899, se pone de resalto la recepcin del
causalismo en la nueva ley.
En el segundo prrafo del artculo analizado se brinda un correcto

concepto de ttulo suficiente, atendiendo a los dos elementos exigidos
por la doctrina: la forma y la materia. Estos
dos
elementos
cumplidos
nos
brindan
la
"causa
idnea
ad
transferendum dominium" que surga slo tangencialmente del art. 2602

del Cd. Civil. De esta manera, por ejemplo, para adquirir el dominio
sobre un inmueble se exige como recaudo formal el acto instrumentado
en escritura pblica (art. 1017) y en cuanto a la idoneidad traslativa
ser
necesario
consecuencia:
que
el
acto
compraventa,
jurdico
donacin,
instrumentado
permuta,
genere
dacin
en
esa
pago,
etctera.
Ms adelante se exige igualmente la capacidad de los otorgantes y su
legitimacin; es decir, la titularidad del derecho que pretenden transferir.
Igual lo exigan las viejas normas de los arts. 2601 y 2603, respecto de
la tradicin.
En el tercer prrafo se alude a la tradicin, modo derivado que, junto al
ttulo, constituyen el derecho en el adquirente, tal como suceda tambin
en el Cdigo Civil, arts. 577, 2601 y 2602. Tambin aparecen en este
mismo prrafo los tres supuestos de tradiciones abreviadas. Es bueno
que
metodolgicamente
estn
todos
en
la
misma
norma.
Pero
lamentablemente se reitera el error que ya habamos puesto de

manifiesto en el Cdigo de Vlez, cuando expresa que: "... No es
necesaria [se refiere a la tradicin], cuando la cosa es tenida a nombre
del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que
la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y
constituyndose en poseedora nombre del adquirente... ".
Decimos que no es la forma correcta de expresarlo, reiterndose el error
de las viejas normas, porque lo que en verdad se quiere decir es que no
es necesario el traspaso material de la cosa, pero la tradicin, aunque

de manera abreviada, se produce. Lo que se evita con la norma es el
absurdo de pretender que en los casos de traditio brevi manu el
ocupante tenedor, para poder adquirir el dominio, deba desocupar la
cosa para luego volver a ingresar, en presencia del transmitente; o en el
constituto posesorio que el transmitente entregue fsicamente la cosa,
para tomarla nuevamente al instante. Ello constituira toda una parodia
que, en honor a la seriedad del sistema, se ha pretendido evitar. Pero
reiteramos que la tradicin se produce slo que de una manera
abreviada.
El tema no era trivial en la vieja legislacin, teniendo en cuenta el caso
tan frecuente en los negocios inmobiliarios en los que el transmitente
queda ocupando el bien un tiempo para preparar su mudanza o adquirir
otra vivienda (constituto posesorio), protagonizando un verdadero
contrato de comodato, por el cual el nuevo dueo presta al vendedor el
inmueble por treinta o sesenta das. El comodato era en el Cdigo Civil
un contrato real, segn lo deca expresamente el art. 2255, y como tal,
exiga la entrega de la cosa para quedar perfeccionado. Pues bien, con
motivo de la aplicacin del constituto posesorio, varios resolutivos
judiciales haban determinado que el comodato no habra quedado
constituido por falta de tradicin, lo que obviamente no haba sido un
efecto querido por la ley. Hoy esta situacin, al menos respecto del
comodato, ya no presenta ese riesgo, puesto que en el art. 1533 se
define el comodato como contrato consensual.
Por ello siempre hemos sostenido que en estos casos de tradiciones
abreviadas la norma debera decir: "Hay tambin tradicin cuando la
cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa
el dominio de ella al que la posea a su nombre...". Slo se quiere evitar
la parodia de la que hablbamos ms arriba, mas no la aplicacin del
instituto de la tradicin. En el cuarto prrafo de la norma analizada se
alude a la registracin como modo, para aquellos casos de inscripcin

constitutiva: automotores (cuya legislacin originaria se conserva, decr.ley 6582/58) y caballos pura sangre de carrera (ley 20.378).
Finalmente se establece el primer uso en la servidumbre, como modo
constitutivo, lo que ya surga del Cdigo Civil (art. 2977); y, en el ltimo
prrafo se elimina, con acierto, la adquisicin mortis causa que no
constituye causa de adquisicin, sino de modificacin, dado que el
heredero contina la persona del causante. Esta situacin siempre debi
estar circunscripta al derecho sucesorio, y no incluida como lo estaba
(art. 2524, inc. 6, Cd. Civil) entre los modos de adquirir los derechos
reales.
Art. 1893. Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones
de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la
posesin, segn el caso.
Si
el
modo
consiste
en
una
inscripcin
constitutiva,
la
registracin es presupuesto necesario y suficiente para la

oponibilidad del derecho real.
No
pueden
prevalerse
de
la
falta
de
publicidad
quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocan o deban

conocer la existencia del ttulo del derecho real.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
594,2505,3134 a 3136; decr.-ley 6582, art. 1o; ley 13.512, art. 9o; ley
25.509, art. 5o; ley 17.801, arts. 1o, 2o, 3y 20.
Anlisis de la normativa del CCCN. Este artculo regula los efectos de la

publicidad en general; por ello aparecen en su contenido tanto la
publicidad posesoria como la registral. En definitiva, el derecho real no
tendr una plena oponibilidad sin la publicidad que corresponda segn el
derecho de que se trate.
Destacamos que los efectos de la inscripcin variarn, segn que el
registro sea con efectos declarativos o lo sea con efectos constitutivos;
pues si estamos en el primero, es obvio que el derecho ya habra nacido
entre las partes aun antes de su registracin; mientras que si estamos
en presencia de un registro constitutivo, el derecho no existir ni aun
entre las partes si no ha sido registrado. Para ejemplificar imaginemos la
venta de un Inmueble respecto del cual rige la inscripcin declarativa
prevista en la ley 17.801, art. 2o. En tal caso el derecho real habr
nacido tan slo con el cumplimiento del ttulo (compraventa en escritura
pblica, arts. 1123 y 1017, CCCN) y el modo (tradicin, art. 1892,
CCCN), conforme a la dinmica determinada en la primera parte del
artculo
anterior;
la
registracin
cumplir
aqu
slo
efectos
de
oponibilidad a terceros. Conforme a lo sentado en la norma el derecho

real existe, pero con una limitacin en su oponibilidad que cede frente al
tercero de buena fe; es decir, el que desconoce la mutacin jurdico real
que se ha operado. Ese tercero al que alude la norma bajo anlisis sera
el llamado doctrinariamente "tercero registral", al que, de nuestra parte,
tambin le exigiramos para ser tal, que ostente un reflejo registral; es
decir que su pretensin haya logrado colocacin en un asiento. La parte
final de la norma, que constituye una correcta aplicacin del principio de
buena fe (art. 9o, CCCN), no hace sino repetir lo ya consagrado en el
art. 20 de la ley 17.801; pero no cabe dudar que en una versin
mejorada, ya que incluye no slo a las partes, escribano, testigos y a
quienes hubieren intervenido en la celebracin del acto, sino tambin,
como exiga la doctrina, a cualquier sujeto que conoca o deba conocer
la existencia de lo publicitado. Advirtase que ya no se habla de

registracin, puesto que uno de los avances del dispositivo estudiado es
que incluye en las mismas normas el fenmeno publicitario todo, tanto
la posesin como la registracin.
Art. 1894. Adquisicin legal. Se adquieren por mero efecto
de la ley, los condominios con indivisin forzosa perdurable de
accesorios indispensables al uso comn de varios inmuebles y de
muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que
se origina en la accesin de cosas muebles inseparables; te
habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite, y los
derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
1051,2710,2725,.272f .257)^2573,2533, 2584,2587,25$$, 2591,3573

bis y 2412.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma analizada enumera algunos
supuestos de adquisicin ex lege de derechos reales sobre inmuebles.
Referirse a "adquisicin legal" como lo hace el ttulo de la norma, implica
usar como criterio clasificador o fundamentum divitionis de los distintos
modos adquisitivos, la voluntad de las partes de un acto jurdico causa o
la sla voluntad del legislador, que suele identificarse con la expresin
ex lege. Con este criterio y procurando sistematizar, debemos remarcar
que amn de los expresados en el artculo analizado, hay otros casos de
adquisicin legal, tambin sobre cosas inmuebles, como la prescripcin
adquisitiva (arts. 1897 y 1898); el tesoro (arts. 1951 a 1953); la
transformacin (art. 1957); el aluvin (art. 1959) o la avulsin (art.
1961), entre otros.
Es obvio que, aun cuando el legislador ha pretendido ceir la teora del

ttulo y modo slo a los modos derivados (art. 1892), la causa o ttulo
en los supuestos de las normas citadas en el prrafo precedente es la
ley misma, siendo el modo la concrecin tctica del supuesto. Nos ayuda
a fundar esta idea la denominacin de "modo" (complemento del ttulo)
usada en el art. 1897, para definirla usucapin. Acaso podremos
imaginar que el usucapiente ser un titular incausado? Se interpreta,
pues, que el legislador, en aplicacin de los principios que campean en la
dinmica adquisitiva, y cumplindose algn presupuesto determinado,
considera oportuno para dar coherencia al sistema hacer nacer el
derecho real mediante una causa legal, como una consecuencia lgica
de los fundamentos que lo inspiran. Ello con independencia de la
voluntad expresa de las partes.
Aparecen
en
el
dispositivo:
el
condominio
de
indivisin
forzosa
perdurable, cuya denominacin obedece a que tiene vocacin de

permanencia (art. 2004), por oposicin a la indivisin fruto de la
convencin entre condminos, que no puede durar ms de diez aos, y
que da origen al condominio con indivisin forzosa temporaria (art.
2000); la accesin de cosas muebles inseparables de los inmuebles a los
que acceden, que constituye la "construccin, siembra y plantacin"
(art. 1962) y el derecho real de habitacin del cnyuge o conviviente
suprstites (arts. 527 y 2383, CCCN).
En cuanto a lo contemplado al final del artculo: "... los derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe", estimamos que el nico
supuesto que se podra plantear y que sera realmente una causa de
adquisicin de inmuebles ex lege, es el caso del adquirente o
subadquirente de buena fe, a ttulo oneroso, cuando el transmitente no
estuviere legitimado; es decir, en el caso de las transmisiones a non
domino. Pero ocurre que tales supuestos estn expresamente excluidos
en una norma anterior. En efecto, el art. 392, in fine del CCCN,
contundentemente
expresa
que:
"Los
subadquirentes
no
pueden
ampararse en su buena fe y ttulo oneroso si el acto se ha realizado sin

intervencin del titular del derecho". Estimamos que en una futura
reforma deber quedar aclarado el sentido de la norma.
Art. 1895. Adquisicin legal de derechos reales sobre
muebles por subadquirente. La posesin de buena fe del
subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos
reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe
que la adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe
sin inscripcin a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de
quien la invoca, si el respectivo rgimen especial prev la
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y
stos no son coincidentes.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2362, 2412
y 2767.
Anlisis de la normativa del CCCN. En este artculo se consagra el
principio "la posesin vale ttulo" de aplicacin exclusiva a las cosas
muebles no registrables. Tenamos establecido este especial efecto de la
posesin de muebles en el art. 2412 del Cdigo Civil.
No dudamos en el acierto de hacerlo ingresaren la nueva ley como un
verdadero modo de adquirir legal, ya que hemos sostenido siempre que
sa es su verdadera naturaleza. Pero hubiramos preferido directamente
la transcripcin literal de la norma francesa, que es donde obtuvo su
primera consagracin legislativa el principio referido. En efecto, el art.

2279 del Cdigo francs es ms claro cuando determina: "En materia de
muebles la posesin vale ttulo ..." y perfila despus los requisitos para
que se aplique la figura.
Corresponde remarcar, sin embargo, aun con la crtica que efectuamos,
que la norma mejora el art. 2412 del Cd. Civil, pues ste nos hablaba
de "presuncin de propiedad" sin pronunciarse sobre la adquisicin
misma. Si bien es cierto que el artculo nuevo, cuyo anlisis estamos
abordando, no termina de aclarar que esa posesin vale por ttulo,
evadiendo en definitiva pronunciarse por el mecanismo de constitucin,
por lo menos expresa que "... es suficiente para adquirir los derechos
reales..." (sugerimos leerlo como: "... es ttulo suficiente para adquirir
los derechos reales...).
Destacamos tambin que constituye un error haberse referido al
anterior dominus como "verdadero propietario", pues este modo no har
falso propietario al adquirente. La norma debi decir"... excepto que el
anterior propietario (o simplemente 'el propietario') pruebe que la
adquisicin fue gratuita". Pero ms all de la crtica el pronunciamiento
es acertado, pues, tal como ocurra con la norma del Cdigo Civil, slo el
anterior propietario estar legitimado para intentar el recupero de la
cosa mueble cuando la adquisicin del actual poseedor hubiere sido a
ttulo gratuito.
Como surge del artculo comentado con todo acierto, su principio bsico
slo es aplicable a las cosas no registrables, ya que si se cuenta con un
registro jurdico y el bien no est inscripto, no habr buena fe en el
poseedor actual y la mxima no podr ser invocada a su favor. Otro
tanto ocurrir, aun estando inscripto, si el rgimen de la cosa mueble
involucrada previera la existencia de elementos identificatorios cuya
realidad no concuerde con el asiento respectivo. Tal sera el caso de los
automotores, por ejemplo, cuyo sistema prev y recomienda la
"verificacin fsica" para corroborar la dicha coincidencia cada vez que se

adquiere un automvil usado.
Art. 1896. Prohibicin de constitucin judicial. El juez no
puede constituir un derecho real o imponer su constitucin,
excepto disposicin legal en contrario.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil el art. 2818
estableca que el usufructo no poda ser separado de la propiedad sino
por una disposicin de la ley, o por la voluntad del propietario. Los
jueces, so pena de nulidad, no podan constituir usufructo por ningn
motivo en divisin y particin de bienes. Esta disposicin tena su razn
de ser, por cuanto en el derecho romano el usufructo poda ser
establecido por la autoridad del juez en las particiones judiciales. La
adjudicatio constitua una de las causas legales de adquisicin.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se trata de una norma nueva
absolutamente innecesaria. El carcter inoficioso de la norma se agrava
an ms apenas se advierta que el art. 2133 dispone que en ningn
caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitucin; y
el art. 2169 reitera la prohibicin de servidumbre judicial.
Art. 1897. Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para
adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el
tiempo fijado por la ley.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
3948,4010,4015 y 4016.
Anlisis de la normativa anterior. En la doctrina y en la jurisprudencia
suele utilizarse como sinnimo de "prescripcin adquisitiva" la expresin
usucapin, aceptada por la Real Academia Espaola, aunque el verbo
"usucapir" morfolgicamente slo se utiliza en infinitivo y en participio.

Tambin puede usarse en gerundio yen las formas personales, en todos
los tiempos pretritos, futuros y condicionales de los modos indicativo y
subjuntivo.
El Cdigo Civil en ningn momento utilizaba las expresiones "usucapin"
ni "usucapir" ni ningn otro trmino derivado. Tampoco lo hacan la ley
14.159, el decr.-ley 5756/58 ni los cdigos procesales. En el CCCN,
como
prueba
de
una
desprolijidad
ms,
aparece
el
vocablo
circunstancialmente en el art. 2119 respecto del derecho de superficie

para descartarla. Dice: "No puede adquirirse por usucapin
Anlisis de la normativa del CCCN. Al no aludir a las adquisiciones
originarias que slo requieren modo suficiente, as como que asumen
este
carcter
la
prescripcin
adquisitiva,
la
apropiacin,
la
transformacin y la accesin, y que especficamente se adquieren por

prescripcin adquisitiva todos los derechos reales principales que se
ejercen por la posesin, quedando excluidos los de garanta, no queda
clara la situacin de este ltimo grupo de derechos. Al mencionar que el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella mediante la
posesin durante el tiempo fijado por la ley, alguien podra pensar que la
prenda o la antcresis son usucapibles, o que tambin lo son todas las
servidumbres.
Existan y subsisten dos clases de usucapin de inmuebles: la breve o
corta o decenal, que exiga adems de la posesin durante diez aos el
justo ttulo y la buena fe; y la larga o extraordinaria o veinteal, que
requera slo la posesin durante veinte aos, sin necesidad de justo
ttulo ni de buena fe.
Ambas clases de usucapin eran aplicables a todos los derechos reales
usucapibles, pero al haberse borrado de un plumazo la clasificacin de
las servidumbres en continuas y discontinuas, as como en aparentes y
no aparentes, al tiempo que no se incluy una norma equivalente al
derogado art. 3017, puede pensarse que en la actualidad es posible

adquirir por prescripcin todas las servidumbres positivas o afirmativas,
sea o no su ejercicio continuo, sean o no aparentes, por prescripcin
larga o corta.
Art. 1898. Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin
adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se
produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos. Si la
cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a
partir de la registracin del justo ttulo.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 3999,4010
y 4016 bis.
Anlisis de la normativa anterior. El plazo de prescripcin se abreviaba
considerablemente en beneficio del poseedor con justo ttulo y buena fe.
La ley favoreca especialmente a quien haba adquirido un inmueble a
non domino, asegurndole, al cabo de un trmino abreviado, la situacin
que habra tenido si hubiera contratado con el verdadero propietario.
Adems de la posesin, eran requisitos especficos de esta clase de
prescripcin el justo ttulo y la buena fe.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como en la poca actual no se
justifica la distincin entre presentes y ausentes, por los avances del
progreso y la velocidad de los medios de comunicacin, ya la reforma de
1968 la haba suprimido, de modo que desde entonces toda prescripcin
breve se considera cumplida a los diez aos, plazo que se mantiene en
el CCCN.
Inmuebles. La prescripcin decenal hace adquirir al poseedor la
propiedad del Inmueble al que se aplica. En realidad, la cosa ya est
adquirida con justo ttulo y buena fe. El transcurso de los diez aos slo
tiene por objeto ponerla al abrigo de toda accin de reivindicacin. Por
lo tanto, nicamente el propietario contra quien prescribi puede

cuestionar el derecho del poseedor, promoviendo contra l una accin
reivindicatoria. Si la entabla antes de cumplirse los diez aos, el
poseedor no la podr resistir con xito, puesto que ni el justo ttulo ni la
buena fe le alcanzarn para ponerlo al abrigo de esa accin real, la del
verdadero propietario. Por el contrario, si ya han transcurrido los diez
aos cuando se promueve la demanda, el usucapiente podr oponer la
prescripcin breve como defensa.
La prescripcin abreviada no es incompatible con el art. 392 en su
actual redaccin, por cuanto quedan expresa mente excluidos de su
mbito los supuestos de no autora. De no ser as, ya no serian
necesarios los diez aos de posesin que determina el art. 1898 y ello
implicara, lisa y llanamente, aceptar que la usucapin breve slo puede
aplicarse a las adquisiciones a ttulo gratuito.
Muebles. Ante la ausencia de textos en el Cdigo Civil que consagraran
la usucapin de muebles, la doctrina en general se Inclinaba hacia su
Imprescriptibilidad. La ley 17.711, con la Incorporacin del art. 4016
bis, vino a solucionar parcialmente la omisin al jugar la prescripcin de
dos o tres aos slo en favor del poseedor de buena fe. En efecto, era
sujeto de la usucapin el poseedor de buena fe de una cosa robada o
perdida, que a su vez era el que haba adquirido la cosa del ladrn o del
hallador, o de quien o quienes la haban adquirido de stos, al ser
posible una o ms sucesiones.
Se ha mejorado el contenido del art. 4016 bis al unificar el plazo, ya que
esa norma lo reduca a dos aos cuando se tratare de muebles
registrables, mientras que eran tres en los dems casos. En el rgimen
del CCCN, si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos
aos y si la cosa es registrable, rige el mismo plazo, pero el de la
posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo. En el
primer caso (un cuadro, una joya, un perro mucuches), es necesario el
transcurso de dos aos contados desde la adquisicin de la posesin. La

buena fe debe consistir en la Ignorancia de que la cosa es hurtada o
perdida, es decir, que el poseedor no debe conocer que carece de
derecho, o sea, cuando por un error de hecho esencial y excusable est
persuadido de su legitimidad (art. 1918). Se presume de buena fe, a
menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume, por
ejemplo, cuando se adquiere la cosa de persona que habitualmente no
hace tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas
(art. 1919, inc. b). Ambas presunciones son iuris tantum, por lo que el
propietario contra quien se pretende prescribir podra demostrar que el
poseedor conoca o poda conocer que su posesin no era legtima aun
cuando la persona de quien haba hecho la adquisicin tena medios
para adquirirla.
En cuanto a las cosas muebles registrables, se mantienen los textos de
las legislaciones respectivas y slo se aclara que el plazo de la posesin
til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.
Art. 1899. Prescripcin adquisitiva larga. Si no existe justo
ttulo o buena fe, el plazo es de veinte aos.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del
ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos
una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no
inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios
que
se
prevn
en
el
respectivo
rgimen
especial
sean
coincidentes.
4016.
Anlisis de la normativa anterior. A partir de la ley 17.711 la prescripcin

adquisitiva larga se consuma a los veinte aos, plazo que se mantiene
en la actualidad, dejando de lado algunas opiniones que propiciaban una
nueva reduccin a diez aos, con lo cual no se habra hecho ms que
dar sustento al modus operandi de los "ladrones de tierras", pero en una
versin moderna, ntimamente emparentada con los intentos de estafa
procesal que vemos a diario quienes estamos en la justicia.
Anlisis de la normativa del CCCN. La usucapin larga requiere la
posesin durante veinte aos, lapso durante el cual debe ser ostensible
y continua (art. 1900). Se aplica a todos los derechos reales
Inmobiliarios susceptibles de ser adquiridos por usucapin. SI bien el
CCCN al enunciar en el art. 1921 los casos de posesin de mala fe
viciosa
de
inmuebles,
alude
los
adquiridos
por
violencia,
clandestinidad, o abuso de confianza, y que el art. 1900 slo parece

exigir que la posesin hbil para prescribir debe ser ostensible y
continua, es obvio que tambin deber ser pacfica e ininterrumpida. La
calificacin de la posesin como ostensible, en lugar de pblica, fue
ideada por Alterini, al Imponer que la posesin sea conocida o pueda ser
conocida porto- dos los terceros, o sea tambin por los terceros
Interesados de buena fe.
No Interesa que el usucapiente no tenga justo ttulo ni buena fe. Puede
tratarse, inclusive, de alguien que inicialmente fue un usurpador, al que
la ley beneficia olvidando su primer acto reprobable, ya que durante
veinte aos se ha comportado en forma tal que permiti mantener el
inmueble en condicin productiva, supliendo la Incuria del verdadero
propietario. En consecuencia, no puede invocarse contra el adquirente la
falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin.
En sntesis, esta prescripcin larga, al Igual que la prescripcin breve,
hace adquirir la propiedad o el derecho real de que se trate, pero a
diferencia de esta ltima, el poseedor no tiene ttulo, ni siquiera un justo
ttulo. Para obtenerlo debe acudir ante la justicia, en procura de una

sentencia que declare la adquisicin. La propiedad o el derecho real se
adquieren por efecto de la prescripcin, la sentencia lo nico que hace
es declararlo.
Art. 1900. Posesin exigible. La posesin para prescribir
debe ser ostensible y continua.
Concordancias con te normativa anterior: No existen concordancias.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil no se determinaban
expresamente a propsito de la posesin para usucapir los caracteres
que deba reunir, a pesar de lo cual nadie dudaba que deba ser pblica,
pacfica, continua e ininterrumpida, atento tratarse de los mismos
caracteres que viabilizaban el ejercicio de las acciones posesorias en ese
sentido.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN enuncia en el art. 1921 los
casos de posesin de mala fe viciosa cuando es de cosas muebles
adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de
inmuebles,
adquiridos
por
violencia,
clandestinidad,
abuso
de
confianza, en tanto el artculo que anotamos exige que la posesin

hbil para prescribir sea ostensible y continua.
El carcter pblico de la posesin, animus domini, y su exteriorizacin
unvoca, es imprescindible para que el verdadero propietario de la cosa
pueda darse cuenta que un tercero est ejerciendo sobre ella actos de
propiedad, a fin de poder repelerlos en su caso. La calificacin de la
posesin como ostensible, en lugar de pblica, Impone que la posesin
sea conocida o pueda ser conocida por todos los terceros, o sea tambin
por los terceros Interesados de buena fe. Segn el diccionario de la Real
Academia Espaola, al que remitimos, la situacin desde el punto de
vista lingstico es, en cierto modo, exactamente al revs de la que
impulsa el cambio propuesto o, al menos, el adjetivo "pblico" utilizado
por Vlez Sarsfield y portados los cdigos del mundo, es mucho ms

preciso en el sentido de denotar el conocimiento de la posesin por
todos y no slo por el propietario. Igualmente, est fuera de toda
disputa que la posesin tambin deber ser pacfica e Ininterrumpida.
Art. 1901. Unin de posesiones. El heredero contina la
posesin de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus
antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En
la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2474 a
2476,4004 y 4005.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil trataba la accesin de
posesiones al regular las defensas posesorias, por cuanto poda resultar
de Inters para lograrla anualidad necesaria para entablar las acciones
posesorias en sentido estricto; pero, en realidad, la utilidad mayor de la
figura se ofrece en materia de usucapin, en razn de que los plazos son
ms largos. Por ello, el codificador volva a ocuparse del tema al reglar
la prescripcin adquisitiva en los arts. 4005 y 4006.
Inaplicable a la sucesin universal, en la singular el sucesor particular
comienza una nueva posesin, de modo que los caracteres deben
apreciarse apuntando a su persona y no a la de su antecesor. Como se
trata de dos posesiones distintas, no interesa la mala fe del autor, si es
que el sucesor es de buena fe. Inversamente, si este ltimo es de mala
fe, la buena fe del autor no le servir para usucapir a los diez aos, aun
cuando tenga justo ttulo.
Anlisis de la normativa del CCCN. El texto anterior era confuso, por
ello, el actual dice que el heredero contina la posesin de su causante.
Hay entonces continuacin de la posesin y no accesin de posesiones,
o si se quiere, "unin de posesiones", como ahora se denomina a la

figura. Es improcedente la pretensin de adquisicin del dominio de un
Inmueble por usucapin breve si el causante era de mala fe, la buena fe
del sucesor no le servir para intentarlo. Esta conclusin se impone no
slo porque se trata de una misma y nica posesin, sino tambin
porqueta buena o la mala fe se determinan en el momento de la
adquisicin. En consecuencia, si por entonces el poseedor era de buena
fe, la mala fe sobreviniente no es obstculo para la prescripcin. En lo
que hace a la usucapin larga, como no es exigida la buena fe ni puede
oponerse la mala fe de su posesin al que ha posedo durante veinte
aos, siempre puede ste prescribir vencido ese plazo, sin que tenga
relevancia alguna que el causante haya sido de mala o de buena fe.
El art. 4005 del Cdigo anterior en su ltima parte contemplaba la
accesin de posesiones, condicionndola a que las posesiones que se
unan fueran "legales".
Se entenda esa expresin en el sentido de que tena que tratarse de
posesiones de buena fe, aunque sta quedara determinada en el inicio
de cada una de las posesiones que se unan. No interesaba la mala fe
sobreviniente. Cada posesin deba ser adquirida de buena fe.
El texto actual ha precisado que en la prescripcin breve las posesiones
unidas deben ser de buena fe y que deben estar ligadas por un vnculo
jurdico. Si bien es cierto que basta conque la buena fe exista en el
momento de la adquisicin, no se prev el caso de transmisiones
sucesivas de la cosa ajena ni mucho menos se expresa que en tal
supuesto sea suficiente que la buena fe haya existido respecto del
primer adquirente. Slo significa que la mala fe sobreviniente no obsta
para beneficiarse con la usucapin breve.
En materia de usucapin larga, tambin puede aplicarse la unin de
posesiones, pero ya no rige la exigencia de que sean posesiones de
buena fe. Un sucesor particular de mala fe puede unir su posesin a la
del autor de buena fe y completar de ese modo los veinte aos.

Recprocamente, puede resultar til para el sucesor de buena fe ligar su
posesin a la de su antecesor de mala fe, puesto que ello, no obstante la
calificacin de la posesin, le permitir llegar al trmino de la usucapin
ms rpidamente. De cualquier manera, para que la accesin produzca
sus efectos, es necesario que haya un vnculo jurdico entre las
posesiones que se unen. Si una no procediere de la otra, estaramos
frente a dos posesiones distintas y no frente ana accesin o unin de
posesiones. Finalmente, el sucesor particular puede unir su posesin a la
de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. Es
indispensable que exista entre ambas posesiones un nexo jurdico, ya
que en caso contrario, el ltimo poseedor no podr invocar para
prescribir sino su propia posesin. As, por ejemplo, no sera posible la
accesin de posesiones si una persona ocupa la cosa por medio de
violencia, luego la abandona y un tercero la adquiere despus. Este
ltimo no podra prevalerse de la posesin anterior y slo podra invocar
su propia posesin.
Art. 1902. Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la
prescripcin adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir
un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido
de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no
es capaz o no est legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no
haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentacin y constancias regstrales,
as como el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente
establecidos en el respectivo rgimen especial.

y 4010.
Anlisis de la normativa anterior. El ltimo prrafo del art. 4010 no tiene
concordancias en lo referente a los actos que debe cumplir el adquirente
de cosas registrables si aspira a ser considerado de buena fe. Segn el
art. 4010 del Cd. Civil, el justo ttulo para la prescripcin era todo ttulo
que tuviera por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando
revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin
a la condicin de la persona de quien emanaba. Sostiene el ilustre
jurista espaol Ladara Caldente y que el justo ttulo es un acto jurdico
idneo para transferir la propiedad o para constituir otro derecho real,
pero que es ineficaz por faltar la legitimacin del enajenante. Y ese
defecto de legitimacin obsta a la adquisicin de la titularidad por el
accipiens. La palabra "ttulo" es utilizada para designar la causa de la
adquisicin y no el instrumento que la comprueba. Podra ocurrir que el
adquirente conociera tales vicios yeito obsta ra a su buena fe, pero no a
la existencia del justo ttulo pues, en definitiva, se trata de dos
elementos distintos.
Por otra parte, no basta el justo ttulo para prescribir al cabo de una
posesin decenal, sino que es necesaria la buena fe, la conviccin de
que ningn otro tiene derecho sobre la cosa, de que se es el dueo
exclusivo, de que se tiene sobre ella un poder absoluto. Justo ttulo y
buena fe son dos elementos diferentes, pero estn ntimamente ligados.
Son dos condiciones distintas, aunque no independientes. A pesar de
esta estrecha vinculacin, puede ocurrir que haya justo ttulo y, sin
embargo, falte la buena fe, como sucedera en el caso del que adquiere
conociendo la falla del derecho del transmitente.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 1902 mejora el texto
originario, esta disposicin est parcialmente inspirada en el Proyecto de
1998, agregando los dos prrafos referidos a qu debe entenderse por
buena fe en general y la exigencia cuando se trata de bienes

registrables.
El justo ttulo ms usual es el contrato de compraventa, pudiendo
agregarse la permuta, la donacin, el aporte en sociedad, la dacin en
pago y el legado. En todos los casos, se trata de actos jurdicos que
tienen por objeto transmitir el derecho de propiedad. Por lo tanto,
quedan excluidos aquellos actos que se limitan a declarar derechos,
como la particin en el condominio o en la comunidad hereditaria, al
igual que la transaccin, una sentencia que ordena la entrega del
inmueble o que reconoce al actor el derecho a que se le otorgue la
escritura traslativa de dominio, la cesin de derechos respecto de un
inmueble, etctera. La locacin, el depsito, el comodato y los dems
contratos que slo tienen por fin la transmisin de la tenencia, desde ya
escapan al concepto de justo ttulo. Lo mismo sucede con respecto al
ttulo de heredero, ya que ste desde la muerte del causante tiene todos
los derechos y acciones de aqul de manera Indivisa, con excepcin de
los que no son transmisibles por sucesin, y continan en la posesin de
lo que el causante era poseedor.
Como ya anticipamos, no basta el justo ttulo para prescribir! cabo de
una posesin decenal, sino que es necesaria la buena fe. Segn el art.
1918 el sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni
puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de
hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad. Por lo
tanto, el poseedor debe estar totalmente convencido de que es el
legtimo propietario del inmueble y, para ello, debe ignorar que quien se
lo transmiti no lo era o que, sindolo, careca de capacidad para
enajenar.
Art. 1903. Comienzo de la posesin. Se presume, salvo

prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha del
justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesin, sin perjuicio
de los derechos de terceros interesados de buena fe.
Anlisis de la normativa anterior. Salvo la referencia que contena el art.
4003 del Cd. Civil, se trata de una norma que carece de concordancias
en el rgimen anterior.
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma ha optado por establecer
la presuncin de que se tiene la posesin desde la fecha del justo ttulo,
dada la Importancia que tiene el tiempo en este tema y para evitar
dificultades probatorias. Se trata de una presuncin iuris tantum,
adems, al ser posible la accesin de posesiones, la presuncin no slo
rige en relacin al ttulo que presente el poseedor, sino tambin respecto
del ttulo de su antecesor. Consideramos que esta presuncin igualmente
sera aplicable eventualmente a la usucapin larga, ms all de la
posicin contraria adoptada en el art. 1905, en el especial supuesto de
que el usucapiente cuente con un justo ttulo a su favor, pero carezca de
buena fe. Entendemos igualmente que la presuncin tambin puede
hacerse valer si el prescribiente presenta en apoyo de su posesin un
boleto de compraventa, siempre que revista caracteres de autenticidad.
No ser justo ttulo a los fines de la usucapin abreviada, pero como es
ttulo suficiente para adquirirla posesin, debe reconocrsele valor, al
menos indiciario, a los efectos de acreditar el comienzo de la misma.
La sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesin, sin perjuicio de los derechos de
terceros Interesados de buena fe. Se adopta, inexplicablemente, la
posicin contraria a la que consagra el art. 1905 respecto de la
sentencia declarativa de prescripcin larga, la que no tiene efecto

retroactivo al tiempo en que comienza la posesin.
Art. 1904. Normas aplicables. Se aplican a este Captulo, en
lo pertinente, las normas del Ttulo I del Libro Sexto de este
Cdigo.
Anlisis de la normativa anterior. Si bien la prescripcin puede ser
adquisitiva o liberatoria, el Cdigo Civil se haba inclinado por el
tratamiento conjunto de ambos tipos, siguiendo el criterio tradicional
que tiene su origen en el Derecho romano justinianeo y que no es
desacertado, pues entre las dos prescripciones existe un primer punto
de contacto: el tiempo, si bien, adems, hay otros que, aunque menos
importantes, justifican el tratamiento conjunto: el fundamento jurdico;
dar estabilidad a los derechos; las personas y contra todas las personas
que puede invocarse, inclusive el Estado; alegacin por los Interesados
por va de accin o de excepcin; veda al juez de suplirlas de oficio;
idnticas las reglas que rigen la renuncia; coincidencia en el modo de
computar los plazos; sujecin a las mismas causa les de suspensin e
interrupcin, con apenas algunas pequeas diferencias.
Por supuesto que, por encima de estas semejanzas, median entre
ambas prescripciones otras profundas diferencias: en la prescripcin
adquisitiva debe concurrir, con el factor tiempo, la posesin; en la
liberatoria, la inaccin del acreedor. La primera conduce a la adquisicin
de un derecho; la segunda, a la extincin. La primera tiene su campo de
accin dentro de los derechos reales; la segunda ofrece un mbito ms
amplio, ya que, adems de los derechos creditorios, estn alcanzadas
otras especies de derechos subjetivos.
Anlisis de la normativa del CCCN. En todos los cdigos que han seguido
una metodologa diferente, se debe recurrir frecuentemente a la
remisin de unas normas a las otras, por ejemplo, en materia de

interrupcin, suspensin, cmputo de plazos, renuncia, etctera. La
reforma de nuestro Cdigo se ha inclinado por el sistema moderno, ms
all de la cuestionable metodologa utilizada al consignar los artculos
sobre prescripcin adquisitiva dentro de las disposiciones generales
sobre los derechos reales, antes de abordar la posesin y los distintos
derechos reales. Al dedicar a la prescripcin liberatoria, dentro del Libro
Sexto sobre "Disposiciones comunes a los derechos personales y
reales", el Ttulo I, sobre Prescripcin y caducidad, se vio en la
necesidad de formular en el artculo en comentario, la remisin que
contiene al Captulo 1, que se refiere a las Disposiciones comunes a la
prescripcin liberatoria y adquisitiva.
Art.
1905.
Sentencia
de
prescripcin
adquisitiva.
La
sentencia que se dicta en los juicios de prescripcin adquisitiva,

en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la
cual, cumplido el plazo de prescripcin, se produce la adquisicin
del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesin.
La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la
excepcin de prescripcin adquisitiva debe ordenar, de oficio, la
anotacin de la litis con relacin al objeto, a fin de dar a conocer
la pretensin.
Anlisis de la normativa anterior. En el rgimen anterior no haba
referencias a normas procesales en este tema, o sea que no existan
disposiciones relativas al procedimiento a seguir para obtener la
declaracin del rgano jurisdiccional.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se aclara que la sentencia debe ser

dictada en proceso contencioso y que debe fijar la fecha en la cual,
cumplido el plazo de prescripcin, se produce a adquisicin del derecho
real respectivo. La sentencia tiene el valor declarativo de un hecho ya
cor- sumado y viene a poner de manifiesto que el dominio se incorpor
al patrimonio del poseedor, independientemente de la formacin del
ttulo documental que lo acredite. El ttulo del usucapiente no est
constituido por la sentencia, sino por la posesin misma durante el
tiempo y con los requisitos legales. Sintetizando, cuando la sentencia
hace lugar a la demanda, declara adquirido el dominio por prescripcin
larga, en virtud de que el actor ha posedo el inmueble durante el
tiempo establecido por la ley y con los requisitos que sta determina. En
lo sucesivo adquiere eficacia de cosa juzgada, puesto que en el
procedimiento actual est debidamente asegurada la contradiccin, al
ser parte en el juicio el propietario contra quien se ha usucapido. Sin
embargo, la cosa juzgada es material, slo respecto de quienes han
revestido el carcter de partes en dicho juicio, pero no puede
aprovechar ni perjudicar a los terceros que han permanecido ajenos al
proceso, como sucede con quien no fue citado a comparecer los autos.
Como habitualmente los tribunales no precisan la fecha en que se tuvo
por cumplido el plazo de prescripcin, y se limitan a declarar que ha
transcurrido el plazo pertinente, se genera gran incertidumbre. El tema
es realmente trascendente, ya que se relaciona con la disputa en cuanto
a si la usucapin produce sus efectos propios a partir del cumplimiento
del plazo de la prescripcin o si transcurrido ese lapso los efectos se
retrotraen hasta el inicio de la posesin.
Hasta
la
reforma,
la
doctrina
en
forma
prcticamente
unnime
consideraba que los efectos, tanto de la prescripcin adquisitiva larga

como de la corta, se retrotraan a la fecha de inicio de la posesin. Es
decir que la sentencia declara adquirido el dominio con efecto
retroactivo al da en que comenz la posesin, por cuanto se tiende a

proteger los terceros que en razn de la apariencia han tratado con el
poseedor. La jurisprudencia reiteradamente declar que la prescripcin
adquisitiva hace adquirir la propiedad de la cosa, no a partir del da en
que se obtiene un reconocimiento judicial de ello, ni tampoco desde el
da en que la prescripcin qued cumplida, sino que sus efectos se
retrotraen al da en que se inici la posesin. Se reconoce el carcter
declarativo de la sentencia dictada en un proceso de usucapin. En una
posicin francamente minoritaria Highton sostena que si existiera la
ficcin
legal
del
efecto
retroactivo,
debera
ser
consagrada
expresamente. Agregaba que "quien no era propietario, no puede serlo

retroactivamente (...) sin perjuicio de que no deban devolverse los
frutos" ni "de que los derechos reales constituidos por el usucapiente no
puedan ser desconocidos".
La controversia no es simplemente terica, sino que reviste relevantes
efectos en la prctica, por ejemplo, a propsito de la suerte de los actos
de disposicin realizados por el usucapiente antes de consumarse la
usucapin, o en cuanto a la actitud a adoptar con relacin a los frutos
percibidos por el poseedor, que en la usucapin larga es un poseedor de
mala fe.
El CCCN se ha inclinado por la posicin minoritaria, al estatuir que la
sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesin. Alterini critica tal orientacin, ya
que puede restar toda utilidad al xito de una accin por usucapin
larga, pues el titular anterior podra reclamarle al usucapiente que
cumpla la obligacin de restituir los frutos "percibidos y los que por su
culpa deja de percibir" (art. 1935). Por hiptesis, el deber de restitucin
por el poseedor de mala fe, de tal cuanta de frutos, y durante los veinte
aos de la usucapin, podra agotar y hasta superar el valor del
inmueble adquirido. Consideramos que, correlativamente a la prdida
econmica que podra experimentar el que ha devenido nuevo dueo si

tuviera que pagar al anterior propietario el valor de todos los frutos que
ha percibido a lo largo de los aos de posesin, el beneficio que
obtendra este ltimo se convertira por obra del legislador en un premio
a la desidia y al desinters por el inmueble que lo condujo, en un primer
momento, a dejarlo en estado de abandono, permitiendo de ese modo el
ingreso del poseedor y, luego, con el andar de los aos, a mantener una
posicin pasiva sin intentar la recuperacin por las vas legales. Si se
acepta que la usucapin tiene efectos retroactivos al nieto de la
posesin, todos los actos realizados por el anterior dueo con
anterioridad al cumplimiento del plazo seran invlidos al haber sido
ejecutados por quien no era propietario. De ah que, propiciando esa
retroactividad, se procure proteger a los terceros que, en razn de la
apariencia, han contratado con el poseedor, en tanto sera injusto que
ste pudiera, una vez convertido en propietario, desconocer los derechos
que
hubiere
constituido
con
anterioridad.
En
sntesis,
el
efecto
retroactivo de la sentencia determina el desplazamiento de los derechos

reales que pudiera haber creado durante el plazo de prescripcin el
dueo usucapido, con la correlativa convalidacin de los derechos que
hubiere constituido el poseedor en favor de terceros.
Segn el ltimo prrafo del artculo que estamos anotando, la resolucin
que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de prescripcin
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al
objeto, a fin de dar a conocer la pretensin. No alcanzamos a entender
y, mucho menos, a justificar que en un cdigo de fondo se disponga que
el juez debe de oficio y no a pedido de la interesada decretar la
anotacin de litis. No slo esta especie de cautelar es ignorada por
ordenamientos provinciales como el Cdigo Procesal de Santa Fe, sino
que adems la experiencia nos ensea que un muy alto porcentaje de
demandas por prescripcin adquisitiva importan verdaderas aventuras
judiciales que terminan con una sentencia desestimatoria, con el

agravante de que los procesos suelen demorarse por aos y, mientras se
sustancian, el titular registral sufrir los embates del rechazo de
cualquier operacin por parte de potenciales adquirentes, al estar
alertados de su existencia.
La sentencia que declara adquirido el dominio por el usucapiente manda
inscribir el dominio en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo
titular, quedando cancelada la inscripcin anterior, si la hubiera. El ttulo
que acuerda la sentencia se proyecta estrictamente sobre el inmueble
usucapido, en base a las constancias que emergen del plano de
mensura. El ttulo en sentido instrumental estar dado por el testimonio
de la sentencia, el que se inscribir en el Registro de la Propiedad.
Art. 1906. Transmisibildad. Todos los derechos reales son
transmisibles, excepto disposicin legal en contrario.
Anlisis de la normativa anterior. Si bien el codificador de 1871 no
consider necesario consagrar una norma de esta naturaleza, exista
consenso en el sentido de que existan derechos reales transmisibles e
intransmisibles, segn que admitieran o no la mutacin de su
titularidad. El criterio de omitir una disposicin desemejante generalidad
tena su razn de ser en que, en realidad, los nicos derechos reales
transmisibles, tanto por actos entre vivos como por causa de muerte,
eran los derechos reales sobre cosa propia. El usufructo, el uso, la
habitacin y las servidumbres personales eran intransmisibles, tanto por
actos entre vivos como por actos mortis causa. Y en cuanto a los
derechos reales accesorios, sea en funcin de la posesin de un
inmueble (servidumbres reales); sea en funcin de la accesoriedad del
objeto (condominio sobre accesorios indispensables para el uso comn
de dos o ms heredades); sea en funcin de garanta de un derecho
personal (hipoteca, prenda y anticresis), eran transmisibles junto con el

derecho principal (personal o real), al que acceden.
Anlisis de la normativa del CCCN, Al final del Libro I el art. 398
consagra la transmisibilidad de todos los derechos excepto estipulacin
vlida de las partes o que ello resulte de una prohibicin legal o que
Importe trasgresin a la buena fe, a la moral o a las buenas costumbres.
Era norma que anotamos especficamente aplica el mismo criterio a los
derechos reales. Sin embargo, la "generalidad" es de igual alcance a la
que exista cuando se guardaba silencio. En efecto, el derecho de
superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte (art. 2119); el
usufructo es intransmisible por causa de muerte, pero el usufructuarlo
puede transmitir su derecho, siendo su propia vida y no la del
adquirente la que determina el lmite mximo de duracin del usufructo
(art. 2142), sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de
varias personas con derecho de acrecer (art. 2140); la habitacin no es
transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte (art. 2172);
ninguna
servidumbre
puede
transmitirse
con
independencia
del
inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible por

causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a
favor de varias personas con derecho de acrecer. Los derechos reales de
garanta son accesorios y slo se transmiten con el derecho principal al
que acceden.
Art. 1907. Extincin. Sin perjuicio de los medios de
extincin de todos los derechos patrimoniales y de los especiales
de los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccin, por su
abandono y por la consolidacin en los derechos reales sobre
cosa ajena.

Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil no contena un principio
general de esta naturaleza sino que legislaba sobre la adquisicin y
prdida al tratar cada derecho real, conforme a lo anunciado en la nota
al art. 2505 derogado por la ley 17.711. De todos modos, es evidente
que existen determinados modos que tienen carcter ms o menos
general. Entre los modos de extincin, se aplicaban a todos los derechos
reales las causales de extincin absoluta del dominio; y dentro de las
causales
de
extincin
relativa,
tambin
podan
generalizarse
la
transformacin, accesin, prescripcin, atribucin de la propiedad de los

frutos percibidos o de la propiedad de la cosa mueble no robada ni
perdida al poseedor de buena fe, el efecto de los juicios que ordenan la
restitucin de una cosa o que declaran la anulacin, resolucin o
revocacin de un derecho
real,
la
expropiacin.
La
renuncia
igualmente tiene carcter general, aunque toma la denominacin de

abandono cuando recae sobre derechos reales que se ejercen por la
posesin. La enajenacin seguida de la tradicin se aplica a los derechos
reales sobre cosa propia, por ser los nicos derechos que son
transmisibles. Por otra parte, todos los derechos reales sobre cosa ajena
se extinguen por confusin, pues nadie puede tener otro derecho real
sobre la cosa propia; los de goce o disfrute, por el no uso, y stos
mismos, con excepcin de las servidumbres reales, por la muerte del
titular. En cuanto a las servidumbres y los derechos de garanta, como
son accesorios, pueden enajenarse pero juntamente con el fundo o con
el derecho principal, respectivamente.
Anlisis de la normativa del CCCN. As como hay modos de adquisicin
que tienen carcter general, el examen de los preceptos permite llegar a
la conclusin de que la mayora de los modos de extincin son
susceptibles de generalizarse y aplicarse a todos los derechos reales o a
muchos de ellos. De ah que el CCCN consigna una norma bastante
superflua sobre extincin de los derechos reales que pueden coincidir

con los generales de los derechos patrimoniales y los de todos o algn
grupo de derechos reales, como ocurre con la destruccin total de la
cosa si la ley no autoriza su reconstruccin. En efecto, si una cosa se
destruye o consume totalmente, no slo se extinguir el dominio, sino
tambin todo otro derecho real por desaparecer el objeto.
Debera incluirse la puesta de la cosa fuera del comercio cuando pasa al
dominio pblico del Estado. La renuncia y el abandono es un modo
unilateral de prdida del dominio que no debe confundirse con la falta de
ejercicio. Como es un hecho excepcional, no se presume. Se exige una
manifestacin de voluntad espontnea, clara y categrica, debiendo
interpretrsela restrictivamente. Asimismo, todos los derechos reales
sobre cosa ajena se extinguen por confusin o consolidacin; todos los
de goce o disfrute sobre la cosa ajena, por el no uso o por la muerte del
titular, quedando excluidas de esta ltima hiptesis las servidumbres
reales perpetuas. En cuanto a las servidumbres y los derechos de
garanta, como son accesorios, se extinguen con la extincin del derecho
personal garantizado.
En la transmisin, al realizar el dueo un acto de enajenacin, oneroso o
gratuito, y aplicando la teora del ttulo y el modo, la concrecin de la
tradicin fundada en un ttulo suficiente, produce la adquisicin por
parte del accipiens y la correlativa extincin del derecho del tradens, lo
que puede arrastrar la de otros derechos reales enajenables. Asimismo,
se pueden extinguir los derechos reales por el efecto de los juicios que
ordenan la restitucin de una cosa oque declaran la anulacin,
resolucin o revocacin de un derecho real. En este caso la transmisin
no es voluntaria, sino compulsiva, ya que se cumple por mandato
judicial.
Ttulo II
Posesin y tenencia
Captulo 1
Art. 1908. Enumeracin. Las relaciones de poder del sujeto
con una cosa son la posesin y la tenencia.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo de Vlez no previo una
norma que, como la que aqu se glosa, se limite a enunciarlas relaciones
que una persona puede tener con una cosa.
Anlisis de la normativa del CCCN. La denominacin "relaciones de
poder" es novedosa y reemplaza la de "relaciones posesorias" o
"relaciones reales", e incluso la de "relaciones materiales", empleada por
la doctrina en el rgimen anterior. Se anuncian como tales la posesin y
la tenencia, que desde el punto de vista de sus efectos son las ms
importantes especies del gnero "relaciones de poder", aunque debe
destacarse que el art. 1911 contempla a los "servidores de la posesin",
quienes al no revestir la condicin de poseedores ni detenedores,
conforman una categora distinta a aquellas dos relaciones. Ninguna
referencia se hace, en cambio, a la yuxtaposicin local.
Art. 1909. Posesin. Hay posesin cuando una persona, por
s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2351 era fiel reflejo de la
adhesin de Vlez a la teora de Savigny sobre la posesin, desde que
haca referencia al corpus mediante la expresin "... tenga una cosa

bajo su poderpara seguidamente aludir al animus domini, al indicar que
implicaba la"... intencin de someterla [por la cosa] al ejercicio de un
derecho de propiedad".
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma sigue el criterio anterior;
de modo que para que haya posesin es menester la reunin de los dos
clsicos elementos: a) corpus, y b) animus domini. El primero aparece
expresado cuando se alude a que el poseedor "...ejerce un poder de
hecho sobre una cosa en tanto que el restante es contemplado en la
ltima parte al referir "... comportndose como titular de un derecho
real, lo sea o no". Es de destacar la mayor precisin terminolgica de
esta ltima parte de la definicin con relacin a la derogada, pues al
referir un derecho real" y no a11 un derecho de propiedad", como lo
haca el anterior art. 2351, se superan las objeciones originadas a partir
de una interpretacin excesivamente restringida del aludido elemento
subjetivo, como circunscripto nicamente a los propietarios, entendidos
stos como los titulares del derecho real de dominio.
Art. 1910. Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por
s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
y se comporta como representante del poseedor.
2461.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2352 que a su vez deba
correlacionarse con el art. 2461complementaba el art. 2351 referido a
la posesin. Concordantemente con la tesis savigniana a la que el
codificador adhiri, el rasgo distintivo del tenedor es la ausencia de
animus domini, que de ese modo se transforma en el elemento
caracterizante del poseedor.
Anlisis de la normativa del CCCN. Siguiendo la lnea del art. 1909, se

describe a la tenencia como una relacin de poder en la que nicamente
se encuentra presente el corpus yen la que el animus domini constituye
un elemento extrao. Precisamente, el comportarse como representante
del poseedor traduce la idea de que el tenedores un poseedora nombre
de otro, como antes lo sealaba el art. 2461. Se advierte as que la
norma mantiene el criterio del Cdigo Civil.
Art.
1911.
Presuncin
de
poseedor
servidor
de
la
posesin. Se presume, a menos que exista prueba en contrario,

que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de dependencia,
servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo,
servidor de la posesin.
2384.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil no previo una norma
con un sentido tan amplio y genrico cmo la qu aqu s glosa. E art.
2384 contena una presuncin iuris tantum de posesin en materia de
inmueblesaunque algunos autores referan que la presuncin era del
animus domini, que slo ceda ante la positiva verificacin de que
quien realiz los actos en cuestin era un mero tenedor. En rigor, dicha
norma, mediante una enumeracin meramente enunciativa lo que se
confirmaba con el empleo de los vocablos "en general" y "de cualquier
modo que se tenga"describa actos que, por importar la ocupacin real
y efectiva de la cosa, eran considerados posesorios. Por otro lado, un
sector de la doctrina haca derivar del art. 2363, en especial cuando
refera que el poseedor "posee porque posee", una presuncin de
posesin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La presuncin de posesin contenida

en la primera parte del artculo facilita la prueba del animus domini que,
junto con el corpus, determina la existencia de la posesin (vase glosa
al art. 1909). Se trata de una presuncin iuris tantum y quien pretende
valerse de ella debe demostrar la concurrencia del elemento objetivo de
la posesin, esto es, el ejercicio de "un poder de hecho sobre una cosa".
Sera un error considerar que en base a tal sistema el poseedor no est
obligado a acreditar su calidad de poseedor cuando, por ejemplo,
promueve un juicio de usucapin. Para tal supuesto las referidas
presunciones resultan Insuficientes habida cuenta que el CCCN exige de
una posesin calificada a los efectos de adquirir un derecho real por
prescripcin, reclamando que ella sea ostensiblees decir, pblicay
continuaa lo que debe agregarse, ininterrumpida(art. 1900). En su
segunda parte, la norma alude a los servidores de la posesin, categora
sta no prevista de manera expresa en el Cdigo Civil, aunque aceptada
por la doctrina, especialmente a partir de la interpretacin del art. 2490
del anterior ordenamiento. Ms adelante, en el art. 2240, el CCCN
volver a referirse a ellos para legitimarlos a recurrir la defensa
extrajudicial de la relacin de poder.
Art. 1912. Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y
de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias
personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2311 yss.,
2351,2400,2402 y 2405.
Anlisis de la normativa anterior. Si las cosas son el objeto de los
derechos reales, y la posesin el modo como se ejercen la mayora de
los derechos que entran en esta categora, es lgico concluir que el
objeto de la posesin son las cosas, conceptuadas stas como los
"objetos materiales susceptibles de tener un valor" (art. 2311). De ah
que el art. 2400 del Cdigo de Vlez previera en su primera parte que
"todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin".
Asimismo, como la posesin consista en el ejercicio de un poder fsico o
de hecho sobre la cosa, slo puede recaer sobre cosas ciertas y
determinadas. De ah que, por ejemplo, se es poseedor de tal inmueble,
mas no de un inmueble indeterminado (art. 2402).
Anlisis de la normativa del CCCN, La norma mantiene los lineamientos
del Cdigo Civil. La relacin de poder, como surge de la disposicin
transcripta, slo puede recaer sobre cosas, que el art. 15 concepta
como "bienes materiales". Ese objeto la cosa debe ser determinado.
Ninguna mencin se hace a que deba estar en el comercio, como lo
prevea el transcripto art. 2400 del Cd. Civil, lo que lleva a pensar que
la posesin puede recaer sobre cosas que estn fuera del comercio
(vase art. 234), tal como para ciertos supuestos particulares lo admita
la doctrina interpretando el Cdigo Civil. De todos modos, conviene
aclararlo,
los
bienes
pblicos
del
Estado
son
inenajenables,
inembargables e imprescriptibles, y el uso y goce que las personas

tienen de ellos est sujeto a las disposiciones generales y locales (art.
237), por lo que es claro que su posesin, desde la perspectiva de una
eventual usucapin, deviene intil.
Art. 1913. Concurrencia. No pueden concurrir sobre una
cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se
excluyan entre s.
Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, art. 2401.
Anlisis de la normativa anterior. La exclusividad de la posesin estaba
consagrada en el art. 2401 que preceptuaba que no podan coexistir dos
posesiones "iguales y de la misma naturaleza" sobre la misma cosa.
Anlisis de la normativa del CCCN. Con mayor precisin terminolgica, la
norma refiere "relaciones de poder" en lugar de "posesiones", como lo
haca la norma anterior. De modo que e 1 principio es aplicable no slo

mediando posesin sino tambin cuando se trata de una relacin de
categora inferior, como ocurre cuando se ven involucradas dos o ms
tenencias con relacin a una misma cosa. Es importante destacar que la
regla juega en tanto se trate de relaciones que "se excluyan entre s".
De ah que la posesin de un usufructuario no es incompatible con la de
nudo propietario.
Art. 1914. Presuncin de fecha y extensin. Si media ttulo
se presume que la relacin de poder comienza desde la fecha del
ttulo y tiene la extensin que en l se indica.
Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2411 y
4003.
Anlisis de la normativa anterior. Cuando la posesin se funda en un
ttulodeca el art. 2411 del Cdigo de Vlezcomprende la extensin
que de l resulta, "sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas
hubiese hecho el poseedor". Es decir, si bien es cierto que el poseedor
no tena obligacin de producir su ttulo a la posesin sino en el caso
que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin, pues l
"posee porque posee" (art. 2363), y aun cuando carezca de ese ttulo (v.
gr., el usurpador, el ladrn), su exhibicin presentaba la ventaja que se
derivaba de la presuncin establecida en el art. 2411 en orden a la
extensin de su posesin. Esta presuncin se complementaba con la
prevista en el art. 4003, por lo que ha de considerarse que el poseedor
"ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario".
Anlisis de la normativa del CCCN. La circunstancia de que la relacin de
poderno slo la posesin, como en el sistema anterior, sino tambin la
tenencia se funde en un ttulo conlleva dos implicancias en punto a la
prueba de algunos de sus aspectos: a) la presuncin de que ella
comenz desde la fecha del ttulo, y b) la de que tiene la extensin en l
indicada. Se trata de presunciones iuris tantum, tal como ocurra en el

sistema anterior, que por tanto ceden ante la positiva demostracin de
otra realidad. Es de destacar que la norma no reproduce la referencia a
las "agregaciones" que contena la ltima parte del art. 2411.
Art. 1915. Interversin. Nadie puede cambiar la especie de
su relacin de poder, por su mera voluntad, o por el solo
transcurso del tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene
la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la
intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus
actos producen ese efecto.
2458.
Anlisis de la normativa anterior. La regla sentada en el art. 2353 del
Cd. Civil era suficientemente clara en punto a que "nadie puede
cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su
posesin". De ah que la sola voluntad interna del sujeto se mostraba
impotente para modificar la causa de la relacin real; y as, quien haba
comenzado como tenedor, continuaba en ese carcter, y si lo fue como
poseedor, lo mismo. Para que se configrela interversin del ttulo,
entonces, no bastaba el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su
exteriorizacin por simples actos unilaterales, sino que ello tena lugar
cuando el cambio se produca mediando la conformidad del propietario o
por actos exteriores suficientes de contradiccin de su derecho.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma mantiene los lineamientos
del rgimen anterior. Luego de sentar el principio de la inmutabilidad de
la posesin o la tenencia, y de explicar que ni la una ni la otra pueden
cambiar por la sola voluntad del poseedor o del tenedor, o por el simple
paso del tiempo, se regula un supuesto unilateral de modificacin de la
relacin de poder que se verifica cuando el tenedor, mediante actos
exteriores, manifiesta su intencin de privar al poseedor de la cosa, y
tales actos producen ese efecto. Es unilateral porque en tal caso la

mutacin de la categora de la relacin de poder se produce a partir de
la actuacin de quien de ese modo cambia su condicin, mas nada
impide, como en el sistema anterior, que tambin se logre ese resultado
como consecuencia de un acuerdo entre este ltimo y el anterior
poseedor.
Art. 1916. Presuncin de legitimidad. Las relaciones de
poder se presumen legtimas, a menos que exista prueba en
contrario. Son ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las
previsiones de la ley.
2363.
Anlisis de la normativa anterior. La distincin entre posesin legtima e
ilegtima estaba contemplada en el art. 2355 del Cd. Civil. El poseedor
legtimo, segn esa disposicin, era aquel que poda exhibir un derecho
real constituido "en conformidad a las disposiciones de este Cdigo". En
cambio, el ilegtimo era quien que no tena ttulo (v. gr., el usurpador o
el ladrn), o el ttulo que contaba presentaba una falla (v. gr., era nulo o
haba sido anulado por un defecto de forma o vicio del consentimiento) o
haba sido obtenido de quien no era el propietario de la cosa
(adquisicin a non domino) o de quien, pese a serlo, careca de la
capacidad para otorgarlo; o bien porque haba obtenido la cosa
mediando alguna falla en el modo, lo que ocurra en los casos en que la
tradicin no se haba hecho de conformidad con las exigencias legales
(art. 2378). El Cdigo de Vlez no previo una disposicin que consagre
expresamente una presuncin de legitimidad de la relacin real. Lo
expuesto, sin embargo, no impidi que un sector de la doctrina haya
extrado de la expresin "l [por el poseedor] posee porque posee",
contenida en el art. 2363, no slo una presuncin de posesin (vase

supra nuestra glosa al art. 1911) sino, ms an, una presuncin de
legitimidad de la posesin, en el entendimiento de que caba presumir
que todo poseedor actuaba en virtud de un ttulo vlido porque ello era
lo que ocurra normalmente.
Anlisis de la normativa del CCCN. A diferencia del sistema anterior, la
norma consagra de manera expresa una presuncin de legitimidad que
comprende tanto la posesin como la tenencia, respecto de la cual, por
tanto, cabe ahora distinguir en legtima e ilegtima. La presuncin de
legitimidad es, pues, la regla, que comprende tanto a la posesin como
a la tenencia; quedando configurada la ilegitimidad cuando la respectiva
relacin de poder no importa el ejercicio de un derecho real o personal
"constituido de conformidad con las previsiones de la ley". Es de
destacar que la norma no reproduce el agregado introducido por la ley
17.711 al art. 2355 del Cdigo de Vlezque deca: "se considera
legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa", lo que permite considerar que el
adquirente por boleto, al no contar con un ttulo suficiente (art. 1892),
que en materia de inmuebles debe estar formalizado por escritura
pblica (art. 1017), no puede ser conceptuado como un poseedor
legtimo.
Art. 1917. Innecesariedad de ttulo. El sujeto de la relacin
de poder sobre una cosa no tiene obligacin de producir su ttulo
a la posesin o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo
como obligacin inherente a su relacin de poder.
Anlisis de la normativa anterior. La posesin, como hecho que es, no
requiere de ttulo alguno que la pruebe; y si el juicio versa sbrela
posesin, sin discusin sobre si la relacin real reposa o no en un
derecho, el poseedor actual de la cosa no tiene que producir un ttulo,

pues, segn aclaraba el art. 2363 del Cd. Civil, "l posee porque
posee".
Anlisis
de
la
normativa
del
CCCN.
Como
hemos
referido
precedentemente, los arts. 1911 y 1916 crean una presuncin de

posesin y de legitimidad en favor de quien mantiene una relacin de
poder con una cosa. La norma que aqu se glosa complementa esas
anteriores al sealar que dicho sujeto no tiene, en principio, obligacin
de acompaar ttulo alguno en respaldo de su posesin o tenencia. Por
cierto que el acompaamiento del ttulo conllevar las ventajas
derivadas de las presunciones que consagra el art. 1914. De todos
modos, la exencin que contempla el art. 1917 que aqu se glosa implica
que tanto el poseedor como el tenedor pueden defenderse exitosamente
esgrimiendo el mero hecho de su posesin o tenencia. Excepcional
mente, cuando una disposicin les imponga como obligacin inherente a
su relacin de poder, tendrn que exhibir el ttulo respectivo.
Art. 1918. Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de
buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho,
es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable est
persuadido de su legitimidad.
2434.
Anlisis de la normativa anterior. La posesin legtima poda ser de
buena o mala fe (art. 2356); la de mala fe, a su vez, se clasificaba en
viciosa o no viciosa, y esta ltima, poda estar afectada por los vicios de
violencia, clandestinidad o abuso de confianza, en el caso de inmuebles,
y de hurto, estelionato y abuso de confianza, en el de muebles (art.
2364). El poseedor de buena fe era aquel que por error de hecho
excusable o por ignorancia, estaba persuadido de la legitimidad de su
posesin, aunque en rigor ello no fuere as. En el Cdigo de Vlez

quedaba excluido tanto el error de hecho inexcusable (arts. 929 que
exiga la existencia de "razn para errar" y 4007) como el error de
derecho (arts. 923,2356 y 4007).
Anlisis de la normativa del CCCN. El Cdigo mantiene la clasificacin
que el rgimen anterior haca de la posesin, con la variante de que
ahora la hace extensiva a la tenencia. Entonces, si la relacin de poder
cualquiera que sea puede ser legtima o legtima (vase art. 1916),
laque revista esta ltima calidad puede a su vez ser de buena o mala fe.
Desde el punto de vista terminolgico se aprecia una mayor claridad al
conceptuar al poseedor o tenedor de buena fe como aquel que "no
conoce, ni puede conocer que carece de derecho". La aclaracin que
seguidamente se hace acerca de que debe tratarse de un "error de
hecho esencial y excusable" es indicativa de una obligada concordancia
de la previsin con los arts. 265, 266 y 267 del CCCN.
Art. 1919. Presuncin de buena fe. La relacin de poder se
presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace
tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo
fue registrado por otra persona.
2771 y 4009.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil la presuncin de
buena fe estaba contemplada en el art. 2362, que estableca que todo
poseedor tena para s la presuncin de la buena fe de su posesin,
hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se

presuma. Se trataba de una aplicacin concreta en materia de posesin
del principio general del derecho que indica que la buena fe se presume.
Por cierto que la regla consagrada no era absoluta, pues slo se
mantena "hasta que se pruebe lo contrario" y "salvo los casos en los
que
la
mala
fe
se
presuma",
como
ocurra
en
los
supuestos
contemplados en los arts. 2770 presuncin de mala fe del poseedor de

cosas hurtadas o perdidas que tena conocimiento de los anuncios de
hurto o prdida al momento en que adquiri la posesin, 2771
presuncin de mala fe del poseedor que adquiri una cosa hurtada o
perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas
semejantes o que no tena capacidad o medios para adquirirla y 4009
presuncin de mala fe ante un vicio de forma en el ttulo.
Anlisis
de
la
normativa
del
CCCN.
Concordantemente
con
las
disposiciones precedentes, en especial la contenida en el art. 1918, la

presuncin de buena fecomo se vio, ya prevista en el ordenamiento
anteriorse generaliza a todas las relaciones reales, comprendiendo,
portante, a la posesin y a la tenencia. La norma sigue la metodologa
del sistema anterior: establece un principio general, pero tambin
enuncia tres supuestos en los que lo que se presume es lo contrario, es
decir, la mala fe.
Art. 1920. Determinacin de buena o mala fe. La buena o mala
fe se determina al comienzo de la relacin de poder, y
permanece
invariable
mientras
no
se
produce
una
nueva
adquisicin.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala
fe, se debe estar al da de la citacin al juicio.
2433,2434 y 2443.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2353 del Cdigo de Vlez

consagraba el principio de inmutabilidad de las cualidades y vicios de la
posesin. Por ello, si la posesin fue de mala fe en su origen, o si fue
viciosa, continuaba as hasta tanto "no se cree un nuevo ttulo de
adquisicin" (v. gr., si el usurpador, poseedor de mala fe por el vicio de
violencia, adquiere el inmueble usurpado al dueo). Por otra parte, para
que la posesin pueda ser conceptuada como de buena fe era menester
segn as lo dispona el art. 2358 que esa buena fe exista en el
momento en que se inici la relacin real, es decir, cuando se adquiri la
posesin ("en el origen de la posesin") y "en cada hecho de la
percepcin", cuando se trate de frutos percibidos, pauta sta que incluso
era ratificada en los arts. 2423 y 2442. Resta destacar que el art. 2434
estableca el cese de la buena fe del poseedor para los efectos de su
responsabilidad
por
los
frutos
percibidos
(art.
2433)
si
tena
conocimiento del vicio de su posesin, en tanto que el art. 2443

aclaraba que cuando no fuere posible determinar el tiempo en que haba
comenzado la mala fe, deba estarse al da de la citacin al juicio.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma que se glosa mantiene el
sistema anterior, con la novedad de que al referir la "relacin de
poder", la regulacin que proyecta comprende no slo la posesin si no
tambin la tenencia. De modo que la buena o mala fe del poseedor o
tenedor debe juzgarse al momento en que se adquiere dicha relacin
con la cosa; y si se produce una transmisin de la posesin o la
tenencia, la calificacin de la buena o mala fe deber realizarse en el
momento de esa nueva adquisicin. Debe tenerse presente que el art.
1935 establece que la buena fe del poseedor debe existir en cada hecho
de percepcin de los frutos. Asimismo, que la "citacin al juicio" o lo
que es lo mismo, la notificacin del traslado de la demanda con causa en
una reclamacin con relacin a la cosa (v. gr., juicio de reivindicacin)
tiene inters cuando, estando probada la mala fe, no fuese posible
determinaren qu momento ella comenz. Para tal supuesto, la citacin

tiene trascendencia a los efectos de las consecuencias previstas en los
arts. 1935 y 1936 en punto a la restitucin de los frutos percibidos que
por su culpa haya dejado de percibir, como as tambin a la
responsabilidad por la destruccin total o parcial de la cosa.
Art. 1921. Posesin viciosa. La posesin de mala fe es viciosa
cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o
abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por
violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la
posesin son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen.
En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus
agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
y 2371.
Anlisis de la normativa anterior. La posesin legtima de mala fe poda
ser viciosa o no viciosa, y los vicios variar segn que se trate de cosas
muebles o inmuebles. En la prctica esta distincin no tena gran
trascendencia, pues el poseedor vicioso, si bien careca de legitimacin
para
promover
acciones
posesorias
en
sentido
estricto
(arts.
2473,2478,2479 y 2480), poda recurrir a las ms comunes acciones

policiales ya los interdictos (arts. 2469 y 2490), y el lo sin perjuicio de
destacar que los mentados vicios eran relativos (arts. 2368y 2371). No
poda usucapir, pero tal impedimento dejaba de existir una vez purgado
el vicio (art. 3959), por lo que desde entonces quedaba equiparado al
poseedor no vicioso. Lo mismo aconteca en materia de percepcin de
frutos, pues ambos, el poseedor vicioso y el no vicioso, deban restituir
los frutos percibidos, los dejados de percibir por su culpa y los que
hubiera podido percibir el propietario (arts. 2438 y 2439).
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma mantiene la clasificacin de

la posesin ilegtima de mala fe en viciosa y no viciosa, previendo para
el caso de la primera los vicios de hurto, estafaque reemplaza al
"estelionato" del Cdigo Civily abuso de confianza, si se trata de
muebles, y de violencia, clandestinidad y abuso de confianza, en el de
inmuebles. Con relacin a la situacin del poseedor vicioso, cabe
destacar que el art. 1936 agrava su situacin con relacin al poseedor
no vicioso al prever que deber responder por la destruccin total o
parcial de la cosa, aunque ello "se hubiera producido igualmente de
estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitucin". Por otra
parte, la desaparicin de las acciones posesorias en sentido estricto
permite sostener que todo poseedor, aun el vicioso, tiene a su alcance
las defensas posesorias reguladas en el art. 2238 y ss. (vase en
especial arts. 2240, 2241, 2242 y 2245).
Captulo 2
Adquisicin, ejercicio, conservacin y extincin
Art. 1922. Adquisicin de poder. Para adquirir una relacin
de
poder
sobre
una
cosa,
sta
debe
establecerse
voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para
quienes es suficiente que tengan diez aos;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica
de establecerlo, o cuando ella ingresa en el mbito de custodia
del adquirente.
y 2392.
Anlisis de la normativa anterior. Como hemos visto (vase anlisis al
art. 1909), la posesin Implicaba la reunin de dos elementos: el corpus
y el animus domini. En el rgimen de Vlez la obtencin del corpus se

lograba a travs de un contacto con la cosa, ya sea en forma personal
por parte del adquirente de la posesin o a travs de un representante
suyo, o bien poniendo la cosa en su presencia, creando as la posibilidad
de que ste la tome. No podan adquirirla por s mismos aquellos que no
tenan el uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y los
menores de menores de diez aos, quienes en todo caso deban hacerlo
por medio de representante.
Anlisis de la normativa del CCCN. La relacin de poder que
comprende la tenencia y la posesin se adquiere voluntariamente. El
inc. a) de la norma que se glosa establece que el adquirente debe ser
capaz, lo que obliga a correlacionarla materia con el art. 22 y ss. del
CCCN. Es entendible que en funcin de tal regulacin el legislador haya
optado por eliminar la menciona los dementes y fatuos efectuada en el
derogado art. 2392. S se mantiene la exigencia de una edad mnima,
que coincidentemente con el Cdigo de Vlez se fija en diez aos; y se
suprimepor redundante, pensamos la referencia a que la adquisicin
puede hacerse por medio de un representante. El inc. b) se refiere al
corpus yen particular a cmo se lo obtiene. Seala, siguiendo el rgimen
anterior, que debe haber un contacto con la cosa, o al menos la
posibilidad fsica de establecerlo, lo que implicaesto ltimo receptar
la teora de la custodia de Savigny.
Art. 1923. Modos de adquisicin. Las relaciones de poder se
adquieren por la tradicin. No es necesaria la tradicin, cuando
la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste pasa la
posesin a quien la tena a su nombre, o cuando el que la posea
a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro,
quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la
identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro, reservndose la tenencia y

constituyndose
en
representante
del
nuevo
poseedor.
La
posesin se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2373 a
2375,2377,2382,2387,2462, inc. 3.
Anlisis de la normativa anterior. La adquisicin bilateral de la posesin
tena lugar por la tradicin, que es un modo bilateral para transmitirla y
que tambin serva para transmitir la tenencia (tal la que se hace al
locatario, al comodatario, etctera). Se trataba de la voluntaria entrega
por parte del tradens y la voluntaria recepcin de la cosa por el
accipiens (art. 577). El Cdigo de Vlez regulaba distintos modos
como poda realizarse la tradicin, segn que se tratare de cosas
muebles o inmuebles (art. 2373 y ss.). No era universal, es decir, no se
aplicaba a todos los casos, pues conviva con la denominada traditio
brevimanu (art. 2387) y el constituto posesorio (art. 2462, inc. 3 o), que
conformaban excepciones a su realizacin. La traditio brevimanu por
la que, sin necesidad de tradicin, el tenedor pasaba a ser poseedor de
la cosa- comprenda dos supuestos: a) cuando la cosa era tenida a
nombre del propietario y ste, por un acto jurdico, pasaba el dominio a
su nombre, y b) cuando alguien posea la cosa a nombre del propietario
y pasaba a poseerla por otro. El constituto posesorio, en cambio, tena
lugar cuando alguien transmita la propiedad de la cosa que, no obstante
ello, permaneca en su poder. En este caso, se produca una degradacin
de la categora de la relacin real: de posesin a tenencia.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se mantiene la tradicin como modo
para adquirir una relacin de poder con las dos excepciones ya
existentes en el rgimen anterior. La traditio brev manu es prevista
bajo
las
dos
modalidades
indicadas
en
el derogado art.
2387,
aclarndose que el que posea a nombre del propietario recin pasa a

poseerla a nombre de otro desde que fuere notificado de la identidad de
este ltimo. Tambin se contempla como un modo de adquisicin de la

posesin el apoderamiento de la cosa expresin que reemplaza las de
"aprehensin" y "ocupacin" empleadas en el Cdigo Civil, que no
obstante no definirlo, vuelve a mencionarse en el art. 1928 que
enumera los actos posesorios.
Art. 1924. Tradicin. Hay tradicin cuando una parte
entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realizacin de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no
se suplen, con relacin a terceros, por la mera declaracin del
que entrega de darla a quien la recibe, o de ste de recibirla.
2381, 2385 y 2460.
Anlisis de la normativa anterior. La voluntaria entrega y recepcin de la
cosa a que haca referencia el art. 2377 del Cd. Civil no poda hacerse
de cualquier manera si no que tena que ajustarse a alguna de "las
formas autorizadas por este Cdigo", segn lo dispona el art. 2378, que
consistan, bsicamente, en la realizacin de actos materiales por parte
de ambos o, al menos, de uno de los interesados con el asentimiento del
otro (art. 2379). Ello implicaba un acuerdo entre el tradens y el acdpiens
y la realizacin de los aludidos actos materiales no poda suplirse con la
declaracin unilateral de parte del tradente de darse por desposedo o
de dar al adquirente la posesin de la cosa (art. 2378). El sistema as
perfilado rega para la tradicin de inmuebles (arts. 2379,2380,2383 y
2384), y tambin para las cosas muebles (art. 2381), respecto de las
cualesbien vale destacarexistan otras maneras de llevar a cabo la
tradicin (arts. 2382,2385, 2387yconcs.).
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN mantiene la exigencia de la
realizacin de actos materiales, tanto cuando se trata de realizar la
tradicin de cosas muebles como de inmuebles. Se trata, pues, de

aquellos actos referidosen enunciacin meramente ejemplificativa en
e art 1928. Claro que para que la tradicin tenga lugar es menester de
otro recaudo ms: que la posesin sea vacua (art. 1926). La norma que
se glosa se integra con el art. 1925, y ambas disposiciones conforman
un sistema que exhibe una notoria simplificacin de la regulacin de la
materia en comparacin con el casuismo excesivo del rgimen anterior.
Es de destacar, por ltimo, que siguiendo lo dispuesto en el art. 2378
del Cdigo de Vlez, se dispone que la mera declaracin del que entrega
la cosa de darla a quien la recibe, o de ste de recibirla, resulta
Insuficiente para tener por cumplida la tradicin y no suple, con relacin
a terceros, la necesidad de aquellos actos materiales. Esta referencia a
los terceros permite considerar que esas declaraciones tienen virtualidad
entre el tradens y el accipiens, lo que denota la consagracin legislativa
de una interpretacin que, en el sistema anterior, slo contaba con el
respaldo de un sector minora rio de la doctrina.
Art. 1925. Otras formas de tradicin. Tambin se considera
hecha
la
tradicin
de
cosas
muebles,
por
la
entrega
de
conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de

conformidad con las reglas respectivas, sin oposicin alguna, y si
son remitidas por cuenta y orden de otro, cuan- d o el remitente
las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba
el envo.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, art. 2388; Cd.
de Comercio, art. 463,
Anlisis de la normativa anterior. La tradicin de cosas muebles que no
estaban presentes en el lugar donde se hallaban el tradens y el
accipiens se entenda hecha cuando la cosa era remitida a un tercero
designado por este ltimo o era dejada en un lugar a su exclusiva
disposicin. El derogado art. 2388 regulaba la cuestin y lo haca

disponiendo que respecto de tales cosas la tradicin se tena por
cumplida "por la entrega de los conocimientos, facturas, etctera, en los
trminos que lo dispone el Cdigo de Comercio". Las necesidades del
comercio
que
se
veran
fuertemente
limitadas
de
exigirse,
especialmente en materia de comercio internacional, la entrega de las

cosas
impusieron
este
modo
de
concretar
la
tradicin.
Se
mencionaban las facturas y los conocimientos de embarque (para el

transporte martimo), pero caba agregar las cartas de porte (para el
transporte terrestre) y en general cualquier otro que represente las
cosas (v. gr., certificado de depsito). Esta misma norma regulaba la
tradicin de cosas muebles por cuenta y orden de otros. Para tal
supuesto se dispona que la tradicin quedaba concluida desde el
momento en que las cosas eran entregadas por el tradens a la persona
designada por el accipiens para su transporte, que de ese modo obra
como representante suyo. Era fundamental que el accipiens hubiese
determinado o aprobado ese modo de cumplir la tradicin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma sigue los mismos criterios
del Cdigo Civil. Dispone que la entrega de conocimientos, cartas de
porte, facturas u otros documentos, debe realizarse de conformidad con
las reglas respectivas, pero agregando que no debe mediar oposicin.
En el caso de ser remitidas por cuenta y orden de otro, la tradicin se
juzga hecha cuando el remitente las hubiere entrega al transportista,
siempre y cuando, claro est, que el adquirente haya aprobado el envo.
Art. 1926. Relacin de poder vacua. Para adquirir por
tradicin la posesin o la tenencia, la cosa debe estar libre de
toda relacin excluyente, y no debe mediar oposicin alguna.
Anlisis de la normativa anterior. Para que la tradicin pueda cumplirse

era necesario que el inmueble se encontrara libre de otra posesin y sin
contradictor que se oponga a su adquisicin por parte del accipiens (art.
2383). Precisamente, para que esta oposicin impida la tradicin era
necesario que el tercero se encontrara ocupando el bien. Por cierto que
no cualquier tercero poda ser considerado un contradictor en los
trminos del mencionado art. 2383, sino que deba tratarse de un
poseedor. De ah que no dejaba de ser vacua la posesin si el inmueble
estuviera en manos de un representante de la posesin del tradens
tenedor, pues en tal caso se habra configurado el supuesto de la
traditio brevi manu regulada en el art. 2387. La exigencia de que la
posesin sea vacua no era sino consecuencia del carcter exclusivo de la
posesin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma que se analiza comprende
tanto la posesin como la tenencia de cosas muebles e inmuebles.
Mantiene los mismos lineamientos del Cdigo Civil en tanto exige de una
posesin vacua para poder concretar la tradicin, de modo que no puede
coexistir con la nueva relacin que se trata de establecer. Se mantiene
la necesidad de que no medie oposicin.
Art. 1927. Relacin de poder sobre universalidad de hecho.
La relacin de poder sobre una cosa compuesta de muchos
cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo
nombre, como un rebao o una piara, abarca slo las partes
individuales que comprende la cosa.
Anlisis de la normativa anterior. La universalidad refiere a un conjunto
de cosas que son tratadas por el derecho como si fueran una unidad (v.
gr., una biblioteca, una pinacoteca, etctera). En este caso, la posesin
existe, no con relacin al conjunto, sino con relacin a cada una de las
cosas que lo componen. No se tiene entonces una posesin respecto de

la "totalidad", es decir, de la universalidad. La posesin recae sobre cada
individuo de ella, pues tanto las relaciones reales como en general los
derechos reales, se tienen sobre cosas determinadas y no sobre
universalidades.
Anlisis de la normativa del CCCN. La noma mantiene el rgimen del
Cdigo de Vlez, con la salvedad de que al aludir a una relacin de
poder, queda comprendida no slo la posesin a la que haca
referencia el derogado art. 2404 sino tambin la tenencia.
Art. 1928. Actos posesorios. Constituyen actos posesorios
sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepcin de frutos,
amojonamiento
impresin
de
signos
materiales,
mejora,
exclusin de terceros y, en general, su apoderamiento por

cualquier modo que se obtenga.
Anlisis de la normativa anterior. Como sealamos precedentemente
(vase el anlisis al art. 1911), el Cdigo de Vlez efectuaba en el art.
2384 una enumeracin meramente enunciativa de los actos posesorios
de inmuebles, y lo haca a fin de evitar controversias y discusiones
acerca de la configuracin del animus domini. Precisamente, se parta de
la consideracin de que la realizacin de tales actos demostraba la
voluntad de quien tena el corpus de la cosa de someterla al "ejercido de
un derecho de propiedad", tal como lo exiga el art. 2351. Haba en este
sentido una presuncin de posesin que favoreca a quienes ejecutaban
los actos mentados. La jurisprudencia, a lo largo de los aos, se encarg
de
determinar
copiosamente
qu
actos
deban
considerarse
comprendidos en la previsin de la mencionada norma.

Anlisis de la normativa del CCCN. La norma, sin distinguir entre
muebles e inmuebles, enumera una serie de actos a los que califica de
"posesorios". Es de destacar la mayor precisin de la enumeracin con

relacin a la norma anterior, cuyos lineamientosinsistimos mantiene,
como as tambin que en lugar de referir a la "ocupacin [de la cosa],
de cualquier modo que se tenga", ahora se alude a "su apoderamiento
por cualquier modo que se obtenga". Insistimos, tal como lo indicamos
en la glosa al art. 1911, que la presuncin que conlleva la norma que se
glosa es iuris tantum y puede ser rebatida por prueba que demuestre
que la relacin de poder implicada en el caso es la tenencia, y no la
posesin.
Art. 1929. Conservacin. La relacin de poder se conserva
hasta su extincin, aunque su ejercicio est impedido por alguna
causa transitoria.
2448 y 2450.
Anlisis de la normativa anterior. Siguiendo las ideas de Savigny, el
Cdigo de Vlez prevea que la posesin se conservaba por la sola
voluntad del poseedor, que se juzgaba que continuaba mientras no se
manifestare una voluntad contraria. Sin embargo, deban distinguirse los
casos en que el corpus desapareca en forma transitoria o definitiva. En
el primer caso, la imposibilidad de la detencin corporal de la cosa
durante un cierto tiempo no se opona a la continuacin de la posesin,
porque se consideraba que una vez cesado el obstculo material (v. gr.,
cosas que se encuentran en lugares que slo pueden habitarse durante
determinadas pocas del ao u afectados por una inundacin pasajera;
cosas perdidas dentro de la casa del poseedor; o que se encuentran en
un lugar que no se recuerda), el poseedor volva a quedaren condiciones
de disponer fsicamente de ella. Pero en aquellos casos en que la
tenencia o elemento corporal de la posesin desapareca definitivamente
(v.gr., cosas cadas al mar o en lugares inaccesibles), la posesin se
perda y la sola voluntad de conservarla era impotente para ello. El

Cdigo Civil tambin regulaba el supuesto de la conservacin de la
posesin por medio de otra persona, estableciendo que dicha relacin
real subsista aun cuando quien tuviera la cosa en su poder manifestare
su voluntad de poseerla a nombre propio (art. 2447), ratificando de esa
manera la idea de que para intervertir el ttulo no bastaba la sola
declaracin de voluntad.
Anlisis de la normativa del CCCN. La redaccin de la norma es ms
simple que la de las anteriores del rgimen derogado. Ahora se
establece que la relacin de poder, cualquiera sea ella, se conserva
hasta su extincin. Tambin se mantiene el principio de que la relacin
se mantiene no obstante que su ejercicio se encuentre impedido en
forma transitoria. No hace referencia, sin embargo, a la continuidad de
la relacin por representante. Destacamos la necesidad de concordar
esta norma con el art. 1930 que sigue.
Art. 1930. Presuncin de continuidad. Se presume, a menos
que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la
posesin
o de
la tenencia que
prueba haberla
ejercitado
anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

Anlisis de la normativa anterior. Vlez no tuvo en consideracin esta
presuncin
de
continuidad.
No
previo
de
manera
expresa
que
encontrndose acreditada una posesin anterior y una ms nueva,

corresponda presumir que el poseedor se mantuvo en la posesin
durante el tiempo corrido entre una y otra.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma que se glosa recoge la
presuncin de continuidad de la posesin contenida por el Cdigo de
Napolen
(art.
2234),
quecomo
sealamosno
se
encontraba
regulada de manera expresa en el Cdigo Civil. Pese a ello, destacamos
que la jurisprudencia reiteradamente la haba consagrado como una

presuncin hominis en los juicios de usucapin, habindola extendido a
la tenencia. Se trata de una presuncin iuris tantum, que requiere
probar la posesin inicial y la actual, para recin entonces poder
sostener que la posesin o la tenencia se tuvieron por el tiempo
intermedio.
Art. 1931. Extincin. La posesin y la tenencia se extinguen
cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extincin cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) e) sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de
ejercer la posesin o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa
perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
2454 y 2456 a 2459.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo de Vlez la posesin se
perda de varias maneras: 1) por una causa relativa al objeto, como
poda ser su extincin, o por ser puesta la cosa fuera del comercio, o por
la imposibilidad fsica de su ejercicio; 2) por voluntad del poseedor,
cuando hiciere tradicin de la posesin a otra persona o la abandonare;
y 3) por la accin de un tercero, que involucraba el caso en que la
prdida de la posesin se produca por la accin de un tercero y se
vinculada con los vicios de violencia, clandestinidad y abuso de
confianza, supuestos stos en que la privacin de la cosa deba
prolongarse por un perodo de un ao para provocar la extincin de la
posesin, pues durante ese lapso el poseedor conservaba las acciones

posesorias para recuperarla.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se enumeran los distintos supuestos
de extincin de la posesin y la tenencia simplificando la excesiva
casustica del Cdigo Civil. Se hace referencia a la extincin de la cosa
(inc. a) y a su privacin por la accin de otro (inc. b). Se menciona la
imposibilidad del ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa (inc. c),
pero se agrega que para que pueda provocar la extincin de la relacin
real, el impedimento debe ser "perdurable". Este supuesto guarda
relacin con el de las cosas perdidas previsto en el inc. d), que prev la
prdida de la relacin de poder cuando desaparece la "probabilidad
razonable" de encontrarla, lo que implica mantener el criterio de la
norma anterior en cuanto a que la imposibilidad debe ser definitiva. Por
ltimo, se contempla el abandono de la cosa (inc. e), con la aclaracin
de que debe ser expreso y voluntario.
Captulo 3
Efectos de las relaciones de poder
Art. 1932. Derechos inherentes a la posesin. El poseedor y
el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que
corresponden a la cosa que constituye su objeto. Tambin tienen
derecho a exigir el respeto de los lmites impuestos en el
Captulo 4, Ttulo III de este Libro.
2421.
Anlisis de la normativa anterior. Los derechos inherentes a la posesin
se encontraban regulados en los arts. 2420 y 2421 del Cd. Civil, y eran
la contracara de las obligaciones respectivas referidas en los arts. 2416
a 2418 de ese ordenamiento. Tales derechos, como lo aclaraba el
sealado art. 2420, no competan a una o ms personas determinadas,

sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. El art.
2421, por su parte, sealaba que las servidumbres activas son derechos
inherentes a la posesin de los inmuebles, mas no aclaraba si se refera
a las servidumbres reales o personales.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma mantiene el lineamiento
del Cdigo de Vlez. Siguiendo la metodologa de los artculos
anteriores, se ampla la previsin para comprender no slo la posesin
sino tambin la tenencia, lo que de por s constituye una innovacin.
Tambin aclara recogiendo as la sugerencia de un sector de la
doctrina que el ejercicio de las servidumbres activas reales constituyen
un derecho inherente a la posesin y la tenencia, lo que resulta lgico,
pues tales servidumbres, a diferencia de las personales, benefician a
cualquier poseedor o tenedor del inmueble. Dentro de los derechos de
los titulares de relaciones de poder se incluye de manera expresa el que
deriva de las previsiones relativas a los lmites al dominio (art. 1970y
ss.), aunque, claro est, miradas desde el punto de vista activo, no
pasivo; y as como en el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos
existe la obligacin de no producir inmisiones inmateriales (v. gr., humo,
calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o similares) que excedan
la normal tolerancia (vase art. 1973), existe el correlativo derecho a no
ser molestado por el propietario lindero. Es desde esta ltima
perspectiva que debe entenderse la referencia al Captulo 4 del Ttulo III
de este Libro IV dedicado a los derechos reales.
Art. 1933. Deberes inherentes a la posesin. El poseedor y
el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el
derecho de reclamarla, aunque no se haya contrado obligacin
al efecto.
Deben
respetar
las
cargas
reales,
las
medidas
judiciales
inherentes a la cosa, y los lmites impuestos en el Captulo 4,

Ttulo III de este Libro.
2419.
Anlisis de la normativa anterior. Los arts. 2416 a 2418 se ocupaban de
las obligaciones que incumban al poseedor, pero no teniendo en cuenta
su individualidad como persona, sino como derivadas de la relacin real
mantenida con la cosa. Es en relacin a esa ocupacin que resultaban
las obligaciones que esas normas consagraban y que, se insiste,
pesaban sobre el poseedor de la cosa, quienquiera quesea. El sistema se
complementaba con la previsin del art. 2419 que contemplaba, no
obligaciones reales, sino cargas o gravmenes reales, que no eran sino
el aspecto pasivo de los derechos reales. Esta norma prevea la
obligacin de restitucin de la cosa que pesaba sobre el acreedor
anticresista (una vez extinguida la deuda garantizada con anticresis),
aunque, en rigor, la obligacin de restitucin poda tener lugar en otros
casos fuera de ese puntual supuesto (v. gr., cuando se verifica la
extincin de cualquier otro derecho real sobre cosa ajena, en cuyo caso
nace la obligacin de restituir la cosa al propietario).
Anlisis de la normativa del CCCN. Las obligaciones que se establecen
pesan no slo sobre el poseedor sino tambin sobre el tenedor. El deber
de restitucin, que aparece enunciado en primer trmino, es regulado de
una manera ms amplia que en el Cdigo Civil, al punto que se lo
consagra "aunque no se haya contrado obligacin al efecto". De este
modo se alude al deber que pesa sobre el hallador de una cosa mueble
perdida de
restituirla
inmediatamente
quien
tenga
derecho
reclamarla, y si no puede individualizarlo, de entregarla a la polica del

lugar del hallazgo, quien a su vez debe dar intervencin al juez (art.
1955). El deber de respetar las cargas reales y los lmites al dominio
impuestos en el Captulo IV del Ttulo III constituyen supuestos que

estaban contemplados en el Cdigo Civil, que refera a las servidumbres
pasivas y la hipoteca en enunciacin meramente ejemplificativa de
cargas reales y que, como lo entenda la doctrina, no se agotaba a esos
dos casos en el art. 2419, y a las mentadas restricciones en el art.
2418. A esas obligaciones se agrega ahora la de respetar las medidas
judiciales inherentes a la cosa, como podra ser una prohibicin de
innovar.
Art. 1934. Frutos y mejoras. En este Cdigo se entiende
por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una
nueva relacin posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido
el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todava no percibido. Fruto civil pendiente
es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparacin de deterioros
menores originados por et uso ordinario de la cosa;
d)
mejora
necesaria:
la
reparacin
cuya
realizacin
es
indispensable para la conservacin de la cosa;

e) mejora til: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacin
posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho
exclusivo para quien la hizo.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 591,2425 y
2426.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo de Vlez clasificaba a los
frutos en naturales, industriales y civiles (arts. 2424 a 2426). Los
primeros, segn lo estableca el art. 2425, se perciban en el momento
en que se "alzaban" (caso de las cosechas) y "separaban" (caso de la
leche que se ordea). Los frutos civiles, en cambio, desde que "fuesen
cobrados y recibidos", referencia sta que aluda al momento en que es
satisfecho el crdito del acreedor, con independencia de si se haban
devengado y resultaban exigibles. De ah que su percepcin no era "por
da", como lo aclaraba el art. 2425. Es de destacar que en materia de
usufructo, el art. 2865 contemplaba una excepcin a estas reglas al
disponer que "los frutos civiles se adquieren da por da, y pertenecen al
usufructuario en proporcin del tiempo que dure el usufructo, aunque no
los hubiese percibido". As las cosas, las categoras de frutos eran dos:
estaban los percibidos y los pendientes. Estos ltimos no eran definidos
por el Cdigo, pero su concepto se extraa por exclusin del brindado
para los frutos percibidos (art. 2425). En todos estos casos, antes de los
momentos referidos, los frutos entraban en la categora de los
pendientes (art. 2426). Las mejoras, en cambio, aparecan definidas en
el art. 591, que deca: "Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la
cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles, no slo las
indispensables para la conservacin de la cosa, sino tambin las que
sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son
mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad
para el que las hizo".
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN mantiene la clasificacin en
frutos percibidos y pendientes (recurdese que la distincin entre frutos
naturales, industriales y civiles resulta del art. 233), y el art. 1934 que
se glosa establece desde cundo estn percibidos y en qu supuestos se
los considera pendientes. Se advierte una diferencia con relacin al
sistema anterior en punto al momento de percepcin de los frutos
civiles, desde que ahora se tiene por tales a los frutos "devengados y
cobrados", lo que descarta la posibilidad de incluir en la categora a los
cobrados aunque no se hayan devengado ni resulten exigibles. Igual
observacin cabe efectuar con relacin a los frutos pendientes. Otra
novedad tiene que ver con la regulacin de los frutos que corresponden
al usufructuario, pues el art. 2141 establece que le pertenecen los frutos
percibidos y los pendientes al tiempo de constituirse el usufructo,
aclarando que "los pendientes al tiempo de su extincin pertenecen al
nudo propietario". De este modo se deja de lado la regla anterior que
indicaba que los frutos civiles son adquiridos por el titular del usufructo
"da por da" (art. 2865, Cd. Civil). En cuanto a las mejoras, cabe tener
presente y complementar su regulacin con lo dispuesto en los arts.
751,752 y 753.
Art. 1935. Adquisicin de frutos o productos segn la buena
o mala fe. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho
de percepcin de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en
la posesin de la cosa se juzga slo con relacin al sucesor y no
por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesin universal
o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los
naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir
los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de
buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido
de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la
restitucin de la cosa.
2423,2426,2432,2438 y 2444.
Anlisis de la normativa anterior. La regla de que la buena fe de la
posesin deba establecerse en el momento en que se inici la relacin
real (arts. 2353 y 2358, parte 1a) reconoca una excepcin en materia
de percepcin de frutos, pues para tal supuesto se exiga la buena fe "en
cada hecho de la percepcin" (art. 2358, parte 2 a). Mediando una
sucesin universal, el principio general estableca que el heredero era

continuador de la persona del causante, a quien suceda no slo en la
titularidad de las cosas que eran de su propiedad sino tambin en la
posesin que ostentaba y que reciba con las mismas calidades y vicios
que la de su antecesor (arts. 2475,3417, 3418yconcs.). La posesin era
la misma. La del causante y del heredero no eran dos posesiones
distintas, sino que este ltimo se subrogaba en la posicin de aqul. Es
por ello que la posesin se calificaba en la persona del causante. Pero en
materia de percepcin de los frutos la solucin era distinta y la buena o
mala fe se juzgaba en la persona del sucesor, independientemente del
causante (arts. 2361 y 2432). Lo que aqu se tomaba en cuenta no era
el origen de la posesin sino cada hecho de percepcin. Tratndose de
una sucesin particular, la posesin se calificaba en el momento de la
adquisicin, e igualmente, a los efectos de la percepcin de frutos, lo
que se tomaba en cuenta no era el origen de la posesin sino cada
hecho de percepcin.
Estas reglas eran relevantes para determinar la adquisicin de tales
frutos. El poseedor de buena fe haca suyos los percibidos (arts.
2423,2433 y 2434). Por cierto que a esos efectos no bastaba con la
buena fe para que pueda conservarlos, sino que a ello deba agregarse
el acto de la percepcin (independientemente de si los frutos fueron
consumidos), y si bien la ley no distingua a qu tipo de frutos se
refera, la doctrina interpretaba que quedaban comprendidos todos ellos,
es decir, los naturales, industriales y civiles. El poseedor de mala fe, en
cambio, deba restituir no slo los frutos percibidos sino tambin los que
por su culpa hubiera dejado de percibir, tal como lo enunciaba el art.
2438, siendo sta la principal diferencia con el rgimen aplicable al
poseedor de buena fe, que como se indic los haca suyos.
La restitucin de productos estaba regulada en el art. 2444 y la regla
era que stos pertenecan al dueo de la cosa, y si el poseedor, sea de
buena o mala fe, los hubiese extrado, deba restituirlos. De no ser ello
posible porque, por ejemplo, dejaron de existir o se deterioraron luego
de que fueron tomados por el poseedor, deba ste la indemnizacin de
su valor.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma mantiene los lineamientos
del sistema del Cdigo Civil. Ya se vio que la buena o mala fe del
poseedor debe juzgarse al momento en que se adquiere dicha relacin
con la cosa (vase nuestra glosa al art. 1920). Sin embargo, tratndose
de la percepcin de frutos, la calificacin debe hacerse "en cada hecho
de percepcin". No hay cambios en este aspecto con relacin al rgimen
derogado, como tampoco los hay cuando se regula la situacin del
adquirente de la posesin, pues en tal caso, sea la sucesin universal o
particular, la buena o mala fe se juzga con relacin a su persona,
prescindiendo de la buena o mala fe del antecesor.
En cuanto a la adquisicin de los frutos se ratifica la regla de que el
poseedor de buena fe tiene derecho a los percibidos, pero tambin se
establece que hace suyos los "naturales devengados no percibidos". Esta
ltima aclaracin permite efectuar la siguiente distincin: i) los frutos,
cualquiera sea su clasenaturales, industriales o civiles, le pertenecen
en tanto los haya percibido, y n) los frutos naturales pendientes siguen
igual suerte en tanto se hayan devengado v no obstante que an no los
hubiere separado de la cosa y establecido a su respecto una nueva
relacin posesoria (cfr. art. 1934, inc. a). Por lgica consecuencia, la
interpretacin a contrario sensu de estas reglas lleva a afirmar que los
frutos civiles e industriales pendientes, como as' tambin los naturales
pendientes no devengados, corresponden a quien tuviere derecho a la
restitucin de la cosa. El poseedor de mala fe no puede conservar los
frutos percibidos, que por ello tiene que restituir, y con mayor razn
tampoco tiene derecho a los pendientes. Dicho sujeto responde por los
que por su culpa haya dejado de percibir y, al igual que el poseedor de

buena fe, debe restituir (os productos que haya obtenido de la cosa.
Art. 1936. Responsabilidad por destruccin segn la buena o
mala fe. El poseedor de buena fe no responde de la destruccin
total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho
subsistente. El de mala fe responde de la destruccin total o
parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente
de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitucin.
Si la posesin es viciosa, responde de la destruccin total o
parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de
estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitucin.
Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2431, 2435
y 2436.
Anlisis de la normativa anterior. El poseedor, en tanto sea de buena fe,
no responda por la destruccin o los deterioros que sufriere la cosa por
caso fortuito (arts. 514 y 2433), ni an en ei supuesto que ello se deba
a un hecho suyo (art. 2431). De todos modos, conviene aclararlo, a
irresponsabilidad consagrada no era absoluta y si el poseedor, con su
obrar, hubiere obtenido algn provecho, hasta el lmite que resulte de
ese beneficio, deba responder ante el propietario (art. 2431). Si fuere
de mala fe, responda por la destruccin total o parcial de la cosa, aun
cuando el hecho hubiese ocurrido por caso fortuito, salvoen este caso
que tambin hubiese perecido o deteriorado en manos del propietario
(v. gr., un terremoto; art. 2435). El Cdigo de Vlez regulaba en el art.
2436 la responsabilidad del poseedor vicioso, y lo haca de una manera
ms agravada, dado que lo haca responder aun en caso de prdida o
deterioro de la cosa por caso fortuito, no pudiendo invocar que ella se
hubiera igualmente perdido "estando en poder del dueo".
Anlisis de la normativa del CCCN. En lneas generales se mantiene el

sistema de responsabilidad plasmado en el Cdigo de Vlez. No
obstante, cabe hacer las siguientes observaciones: a) el derogado art.
2431 del ordenamiento de fondo anterior estableca expresamente que
el poseedor de buena fe no responda ni aun cuando la destruccin o los
deterioros "fuesen causados por hecho suyo", aclaracin sta que no se
repite en la norma que se glosa; b) tambin desaparece la mencin a la
"ruina" de la cosa contenida en el art. 2435, expresin sta que ahora
es reemplazada por la de "destruccin".
Art. 1937. Transmisin de obligaciones al sucesor. El
sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones
inherentes a la posesin sobre la cosa; pero el sucesor particular
responde slo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El
antecesor queda liberado, excepto estipulacin o disposicin
legal.
Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, arts. 497, 503,
2416 a 2421, 2616, 2629, 2726, 3266 y 3268.
Anlisis de la normativa anterior. En base a lo dispuesto en el art. 497
del Cd. Civil que dispona: "a todo derecho personal corresponde una
obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos
reales", e incluso invocando lo dispuesto en el art. 503"las
obligaciones no producen efecto sino entre acreedor y deudor, y sus
sucesores a quienes se transmitiesen", un sector de la doctrina neg
la existencia de obligaciones reales en nuestro sistema legal. Sin
embargo y con sustento en los arts. 3266 y 3268, otras destacadas
opiniones afirmaban lo contrario. Las opiniones eran variadas y no haba
uniformidad en los fundamentos para sustentar la respectiva postura.
Con el correr del tiempo comenz a ganar ms adeptos la tesis
afirmativa, que termin conformando la opinin mayoritaria. Se sostena
que los arts. 2416 a 2421 que regulaban las obligaciones y derechos
inherentes a la posesindaban suficiente sustento a la existencia de
las obligaciones reales. El art. 2416, por ejemplo, aluda a las
obligaciones inherentes a la posesin como "las concernientes a los
bienes", agregando que "no gravan a una o ms personas determinadas,
sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada", y algo
similar ocurra con los derechos inherentes a la posesin, sean reales o
personales, que son "los que no competen a una o ms personas
determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa
determinada" (art. 2420). De todos modos y ms all de las opiniones
divergentes sobre el tema, lo cierto es que la falta de una norma
especfica en el Cdigo Civil dejaba un margen de duda que mantena
vivo el referido debate.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma regula las denominadas
obligaciones reales, lo que de por s importa una novedad respecto del
Cdigo anterior que pone punto final a la discusin sobre su existencia
en el derecho argentino. Lo hace estableciendo la responsabilidad del
sucesor en las obligaciones inherentes a la posesin; y si bien prev que
dicho sujeto pasa a ocupar la posicin del enajenante, sienta la regla de
que su responsabilidad se limita a la cosa sobre la cual recae su
derecho, quedando el antecesor liberado, a menos que exista una
estipulacin o disposicin legal en contrario, como ocurre, por ejemplo,
en materia de propiedad horizontal donde el art. 2049 dispone que el
propietario no puede liberarse del pago de las expensas o contribuciones
a su cargo, aun respecto a las devengadas antes de su adquisicin, por
enajenacin voluntaria o forzosa que haga de la cosa; y lo mismo ocurre
con relacin al condmino, que no puede liberarse de pagar los gastos
de conservacin y reparacin de la cosa y las mejoras necesarias, ni de
reembolsar a los otros condminos lo que hayan pagado en exceso con
relacin a sus partes indivisas, por la renuncia a su derecho (art. 1991).
Art. 1938. Indemnizacin y pago de mejoras. Ningn sujeto

de relacin de poder puede reclamar indemnizacin por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas
ltimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daa la cosa.
Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de
las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su
culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las
mejoras tiles pero slo hasta el mayor valor adquirido por la
cosa.
Los
acrecentamientos
originados
por
hechos
de
la
naturaleza en ningn caso son indemnizares.

y 2441.
Anlisis de la normativa anterior. Las mejoras, de acuerdo al Cdigo
Civil, podan ser necesarias, tiles y voluntarias (art. 591). Las primeras
eran aquellas indispensables para la subsistencia de la cosa, de modo
que sta se habra perdido o dejado detener ese buen estado que tena
de no haberse hecho el gasto. Las mejoras tiles eran las de
mantenimiento de la cosa y aprovechaban a todo aquel que tena su uso
y
goce.
Las
voluntarias,
en
cambio,
eran
las
suntuarias,
que
beneficiaban nicamente a quien las hizo. En los hechos poda resultar

difcil distinguir entre una mejora til o voluntaria. A veces se trataba de
una cuestin de punto de vista, pues para unos poda ser til y para
otros, voluntaria. Esta clasificacin tena inters pues, en el Cdigo Civil,
el poseedor de buena fe slo poda obtener el reembolso de las mejoras
necesarias y tiles siempre que existan al tiempo en que deba
restituirse la cosa (art. 2427). Las voluntarias, en cambio, si bien no
daban derecho a reintegro, podan ser por l retiradas si, al quitarlas,
ello no causare perjuicio a la cosa (art. 2441). El poseedor de mala fe, al
igual que el de buena fe, tena derecho a ser indemnizado de los gastos
necesarios hechos en la cosa (art. 2440), y poda recuperar del

propietario de la cosa las mejoras tiles realizadas, pero tal derecho se
encontraba limitado nicamente a aquellas que hubieren "aumentado el
valor de la cosa", en cuyo caso slo se lo admite hasta la concurrencia
del "mayor valor existente" (art. 2441). Entonces, si tales mejoras
subsistan al tiempo de la restitucin, corresponda la restitucin de su
valor al poseedor que las hizo, pues de lo contrario el propietario se
enriquecera a su costa. Por el contrario, la responsabilidad no subsista
respecto de las que desaparecieron para entonces, habida cuenta que no
se verificara tal enriquecimiento. En su caso, el crdito que poda tener
el poseedor de mala fe por tal concepto con relacin al propietario poda
compensarse con el que ste ltimo tena a su respecto por los frutos
percibidos o los que hubiere podido percibir y que por su culpa dejaron
de serlo.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 1934 clasifica las mejorasen
de mero mantenimiento, necesarias, tiles y suntuarias. El art. 1938 se
ocupa de la responsabilidad por los gastos que demand su realizacin,
y en tal sentido sienta las siguientes reglas: a) mejoras de mero
mantenimiento: el poseedor o el tenedor que las hizo, aun cuando sea
de buena fe, no puede reclamar el costo de su realizacin; b) mejoras
suntuarias: la solucin es la misma que en el supuesto anterior, por lo
que el titular de la relacin de poder, sea quien sea, no puede pretender
el reembolso. Tan solo se prev que puede proceder a su retiro siempre
que de ello no se derive un perjuicio a la cosa; c) mejoras necesarias: el
reembolso es en este caso procedente, salvo que quien las hizo fuese de
mala fe y la mejora se hubiese originado por su culpa, y d) mejoras
tiles: si la mejora til es "la beneficiosa para cualquier sujeto de la
relacin posesoria" (art. 1934 inc. e), cabe interpretar, a partir de lo
dispuesto en la norma que se glosa, que ella es tal porque ha
aumentado el valor de la cosa. Pues bien, para tal supuesto se admite el
derecho del tenedor o poseedor que las hizo a reclamar su reembolso,

pero "slo hasta el mayor valor adquirido por la cosa". Por ltimo, se
aclara que los acrecentamientos causados por hechos de la naturaleza
(v. gr., aluvinart. 1959, avulsinart. 1961) no dan derecho a
indemnizacin.
Art. 1939. Efectos propios de la posesin. La posesin tiene
los efectos previstos en los arts. 1895 y 1897 de este Cdigo.
A menos que exista disposicin legal en contrario, el poseedor
debe
satisfacer
el
pago
total
de
los
impuestos,
tasas
contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligacin de

cerramiento.
3947.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo de Vlez no prevea una
norma como la que se analiza que regulara de manera ordenada los
efectos de la posesin. Existan diversas disposiciones que contemplaban
algunos de los efectos que aqu se mencionan, como ocurra, por
ejemplo, con las cosas muebles, cuyo rgimen estaba establecido en el
medular art. 2412 y se complementaba con los concordantes arts. 2413
a 2415 y lo dispuesto en otros ordenamientos especficos, como ocurre
con el relativo a los automotores (regidos por el decr.-ley 6582/58,
ratificado por la ley 14.467, cuyo texto fue ordenado por el decr.
4560/73 y modificado por la ley 22.977),. los buques (ley 20.094,
modificada por las leyes 22.228 y 26.354), las aeronaves (ley 17.285,
modificada por las leyes 17.567 y 22.390), los caballos de pura sangre
(ley 22.939), etctera. Lo mismo ocurra con la prescripcin adquisitiva,
cuyo rgimenjuntamente con el de la prescripcin liberatoriaestaba
tratado en el art. 3947 y siguientes.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma establece expresamente

dos importantes efectos de la posesin. Uno primero se refiere a
adquisicin legal de derechos reales sobrecosas muebles (art. 1895); el
segundo tiene que ver con la prescripcin adquisitiva (art. 1897).
Tambin prev la responsabilidad del poseedor por el pago de los
impuestos, tasas y contribuciones con relaciona la cosa y asimismo el
deber de cumplir con la obligacin de cerramiento que imponen los arts.
2007,2018 y 2031, en este ltimo caso en los supuestos en que existe
obligacin de hacerlo. Por cierto que stos no son los nicos efectos de
la posesin. En este captulo se regulan otras consecuencias, como el
derecho al reembolso para el caso de que el poseedor haya realizado
ciertas mejoras, la adquisicin de frutos, etctera.
Art. 1940. Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el
reintegro de los gastos;
b)
individualizar
comunicar
al
poseedor
de
quien
es
representante si se lo perturba en razn de la cosa, y de no

hacerlo, responde por los daos ocasionados al poseedor y
pierde la garanta por eviccin, si sta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa
citacin fehaciente de los otros que la pretenden.
2465.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo de Vlez regulaba en el art.
2463 y ss. las obligaciones que pesaban sobre el tenedor. En primer
lugar se estableca que deba conservar la cosa, lo cual era lgico, pues
l es quien detenta materialmente la cosa y sobre quien recae la
obligacin de devolverla al poseedor. Concordantemente con ello se
estableca que deba responder por los deterioros que haya sufrido la
cosa y que por su culpa no haya podido evitar. Tambin se estableca

que deba nombrar al poseedor en cuyo nombre posea en los supuestos
en que fuere demandado por un tercero con causa en la cosa. Esta
obligacin al Igual que la anterior era reforzada con la prevencin de
que si no lo haca poda ser responsabilizado de los daos que tal
omisin pudo haber causado al poseedor y al demandante. Por ltimo,
se dispona que deba restituir la cosa al poseedor o su representante
cuando ello resultaba exigible conforme a la causa que lo hizo tenedor.
Ello, aunque hubiera personas que pretendieran la cosa, pues en tal
caso stas deban ser citadas a fin de que pudieran hacer valer sus
derechos. Tena por otra parte el derecho de repetir los gastos y mejoras
necesarias, pudiendo ejercer el derecho de retencin hasta el pago de
stas. Adems y sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a la defensa
extrajudicial de la relacin real (art. 2470), a partir de la reforma de
1968, los tenedores interesados contaban con la proteccin posesoria a
travs de las acciones policiales y los interdictos procesales. Cabe
aclarar, por ltimo, que los derechos y obligaciones del tenedor se
establecan, ante todo, a partir de lo que resultare del contrato que
erigi la tenencia y de su regulacin especfica.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma que se glosa enumera en
forma ms simplificada los derechos y obligaciones del tenedor. Se
mantienen los mismos lineamientos del rgimen anterior sin mayores
cambios. As, el tenedor debe conservar la cosa, con derecho a reclamar
el
reintegro
de
los
gastos
que
efectuare;
contina
obligado
individualizar y nombrar al poseedor cuando es perturbado en razn de

la cosa, y se mantiene el apercibimiento de responder por los daos
frente al poseedor y de perder la garanta de eviccin, si correspondiere.
Finalmente se le impone la obligacin de restituir la cosa a quien tenga
derecho a reclamarla, previa citacin fehaciente de aquellos que la
pretendan.
Ttulo III - Dominio

Captulo 1
Art. 1941. Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho
real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario.
y 2523.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2506 define al dominio como "el
derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la accin de una persona". Tradicionalmente, ya desde el
derecho romano, los vocablos "propiedad" y "dominio" fueron utilizados
como sinnimos. Segn la posicin dominante, la palabra "propiedad" es
ms genrica, pues se la puede emplear para referirse a todos los
derechos susceptibles de apreciacin pecuniaria. Comprende al dominio,
que es el derecho de propiedad sobre las cosas. Como consecuencia de
la mayor amplitud acordada al vocablo "propiedad", es posible hablar de
propiedad literaria, cientfica, artstica o industrial, para aludir a
situaciones complejas absolutamente ajenas al dominio y que, inclusive,
en cierto aspecto desbordan el mbito patrimonial, como ocurre, por
ejemplo, con el derecho moral de autor. En nuestro Cdigo Civil, si bien
por lo general la palabra "dominio" est utilizada en sentido tcnico, en
algunas oportunidades se emplea el vocablo "propiedad" como sinnimo
(arts. 2509, 2511,2512,2513, etctera). Inclusive, a veces en el mismo

artculo se usan las dos expresiones aludiendo al derecho en s mismo o
a su titular (arts. 2508, 2510, etctera). Ms an, la palabra "propiedad"
en ciertos casos es empleada no para mencionar el derecho, sino el
objeto, por ejemplo, el art. 2625 habla de "propiedades vecinas".
Con un alcance ms amplio, se habla de "propiedad" como sinnimo de
derecho real (arts. 2351,2757, notas a los arts. 2807,2948,2970,
etctera) o a derecho patrimonial (el art. 732 habla de "propiedad de la
deuda", los arts. 1457 y 1459 hacen referencia a la "propiedad del
crdito").
El art. 2507 divide al dominio en pleno o perfecto y menos pleno o
imperfecto, habiendo sido correcta la supresin de la norma como
estaba redactada porque reflejaba una nocin incompleta y confusa de
ambas clases de dominio.
Es correcta la posicin del Proyecto de 1998 que mantiene la disposicin
dando un concepto claro y preciso de cada dominio e incluyendo all la
presuncin de perfeccin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La nueva definicin del dominio se
acerca al concepto de este derecho real como la suma del ius utendi, el
ius fruendi y el ius abutendide de la poca medieval, lnea en la que
puede ubicarse el art. 544 del Cdigo francs, que establece que: "La
propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa de la manera
ms absoluta, siempre que no se haga de ella un uso prohibido por las
leyes o por los reglamentos", y que Vlez criticara infundadamente en la
nota al art. 2506 porque en lugar de dar una verdadera definicin, hace
ms bien una enumeracin de los principales atributos de la propiedad,
una descripcin de ese derecho. El Proyecto de 1998 se limita a
establecer que el dominio es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer de una cosa, dentro de los lmites
previstos por la ley (art. 1882) y, como ya dijimos, regla en el artculo
siguiente que el dominio es imperfecto si est sometido a condicin o

plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario (art.
1883).
En definitiva y si bien nos parece ms adecuada la posicin del Proyecto
de 1998, la definicin es correcta, agregando que la disposicin es
material o jurdica, lo que queda sobreentendido con slo aludir a la
facultad de disponer.
Art. 1942. Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene lmite
en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se
extingue aunque el dueo no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que ste adquiera el dominio por prescripcin
adquisitiva.
2661 a 2673, 2924, 2969, 3059, 3999,4015,4016 y 4016 bis.
Anlisis de la normativa anterior. Los derechos reales son perpetuos
cuando duran limitadamente, mientras que son temporarios cuando se
extinguen con el transcurso del tiempo. Se distingue tambin entre
derechos reales extinguibles o no por el no uso, segn se pierdan por el
no ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por la ley, o que por el
contrario, se perpeten no obstante no ser ejercidos.
Comienza diciendo el art. 2510 del Cd. Civil: "El dominio es
perpetuo...". Ello significa que es limitado en el tiempo, o sea, que
subsiste mientras dura la cosa que constituye su objeto, en otras
palabras, en tanto no se extinga por destruccin o consumo total.
Persiste por encima de todas las mutaciones que pueda experimentar la
titularidad. Cuando el dominio se transmite de una persona a otra, sea
la sucesin universal o particular, no nace un derecho nuevo en cabeza
del sucesor. Es el mismo derecho que slo cambia de titular. El art. 2510
luego agrega: "... y subsiste independiente del ejercido que se pueda

hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn
acto de propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque
un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje
poseer la cosa por otro durante el tiempo requerido para que ste pueda
adquirir la propiedad por la prescripcin". Esto significa que el dominio
no se extingue porque su titular deje de ejercerlo; en otros trminos, no
se pierde por el no uso. Esta connotacin de la perpetuidad, sin duda, es
distinta de la anterior. Constituye prueba acabada de ello el hecho de
que una servidumbre real puede ser perpetua si no est limitada en el
tiempo (art. 3009) y, sin embargo, es susceptible de extinguirse por el
no uso (art. 3059). Quiere decir entonces que la servidumbre real
perpetua tiene ese carcter con el alcance de la primera connotacin,
pero no con el de la segunda. Significa que la servidumbre dura
indefinidamente y sin perjuicio de las mutaciones de titularidad que
sufra el fundo dominante (art. 3006), pero si se la deja de ejercer
durante diez aos, se extingue por el no uso. Tambin se ha pretendido
atribuir como excepcin a esta connotacin de la perpetuidad, a la
usucapin. Inclusive, los trminos que utiliza el propio art. 2510 daran
apoyo a esta interpretacin, pero no es as, ya que cuando alguien
adquiere por prescripcin ello no sucede slo porque el dominio se
extinga por el no uso. La causal de extincin es la misma prescripcin,
que correlativamente funciona como modo de adquisicin para el
usucapiente. El dominio no se extingue porque el titular no lo ejerce,
sino porque otra persona ha posedo la cosa en las condiciones y
durante el tiempo determinados por la ley. En otras palabras, no es
suficiente la inaccin del dueo. Es necesaria la actuacin positiva del
poseedor para que se produzca la extincin por usucapin.
Anlisis de la normativa del CCCN. Es esta definicin ms adecuada que
la del art. 1885 del Proyecto de 1998: "Perpetuidad. El dominio subsiste
con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no

ejerza sus facultades, olas ejerza otro, salvo que ste adquiera el
dominio por prescripcin adquisitiva". Como puede verse, omita la
referencia a la ilimitacin en el tiempo, que constituye la caracterstica
ms notoria de la perpetuidad.
En el texto del CCCN quedan abarcadas las dos connotaciones de la
perpetuidad; la ausencia de lmite en el tiempo y la subsistencia del
derecho con independencia de su ejercicio por el dueo o por un tercero.
Aclara que si las facultades las ejerce otro, opera la excepcin si lleva a
la adquisicin del dominio por prescripcin adquisitiva. Aun cuando
tampoco se trata de una verdadera excepcin y hoy sigue siendo
insuficiente la inaccin del dueo para afectar el carcter perpetuo, si los
actos de dominio los ejerce un tercero, al producirse la adquisicin por
usucapin, hay s juega ms que la prdida de la perpetuidad, la del
dominio mismo.
Art. 1943. Exclusividad, El dominio es exclusivo y no puede
tener ms de un titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no
puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al
ttulo.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd,
Civil,
arts.
2401,2508,2509,2516,2517,2523 y 2673.
Anlisis de la normativa anterior. Comienza diciendo el art. 2508 del
Cod. Civil que: "El dominio es exclusivo". A continuacin aclara que dos
personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa,
pero pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por la parte
que cada una pueda tener. Los derechos reales pueden ser exclusivos o
no exclusivos, segn admitan o no la concurrencia de varios titulares
sobre la misma cosa. Asimismo, hay comunidad de derechos reales
siempre que dos o ms personas aparezcan como titulares de un
derecho real que, por su contenido, slo consiente el ejercicio por parte
de una persona, o en otros trminos, cuando sobre una misma cosa
recaen dos o ms derechos reales exclusivos de la misma naturaleza. El
dominio pertenece a la primera categora, o sea, que es un derecho real
exclusivo, de modo que es de su esencia reconocer un sujeto nico, que
puede ser persona fsica o jurdica. Es imposible que lo que pertenece a
una persona en el todo, pertenezca al mismo tiempo a otra, tambin en
el todo. En consecuencia, no es admisible la coexistencia de dos o ms
derechos guales sobre la totalidad de la cosa. Podran concurrir por
partes indivisas, pero entonces ya no habra dominio, sino que se estara
en presencia de un condominio.
A su vez, segn el art. 2509: "El que una vez ha adquirido la propiedad
de una cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no
es por lo que faltase al ttulo por el cual la haba adquirido". Sobre una
misma cosa pueden existir varios derechos reales adems del dominio,
cuyos titulares pueden ser distintas personas o aun la misma. As, por
ejemplo, un inmueble puede estar gravado con un usufructo, una
hipoteca y una servidumbre, siendo el usufructuario, el acreedor
hipotecario y el titular del fundo dominante diferentes personas.
Tambin puede ocurrir que el usufructuario y el acreedor hipotecario
sean la misma persona. Lo que nunca puede suceder es que el dueo
sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa, porque quien ya es
dueo no necesita tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio
el derecho de mayor contenido que encierra todas las facultades
posibles. As, no se concibe en nuestro derecho que alguien sea al
mismo tiempo propietario y usufructuario, o propietario y acreedor
hipotecario o propietario y habitador. La salvedad contenida en el art.
2509 aparece confusa, debiendo entenderse que alude a un supuesto de
adquisicin de un dominio desmembrado. As, por ejemplo, cuando
alguien adquiere un inmueble gravado con una servidumbre, su dominio
es imperfecto. Si ms tarde, el titular de la servidumbre renuncia a ella

o se extingue por el no uso o por cualquier otra causal, el dominio se
perfecciona completndose el primer ttulo de adquisicin.
Anlisis de la normativa del CCCN. El Proyecto de 1998 se limitaba con
toda precisin a establecer que el dominio no puede tener ms de un
titular.
Consideramos absolutamente innecesario agregar la frase equivalente
del Cdigo de Vlez contenida en el art. 2509, que en el fondo no slo
dio ms que problemas interpretativos y gener serias dudas al tratar
de entenderlo, sino que adems encierra una verdad de Perogrullo: es
ms que obvio que si una persona adquiere la cosa por un ttulo
(compraventa, legado, donacin), no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al ttulo.
Art. 1944. Facultad de exclusin. El dominio es excluyente. El
dueo puede excluir a extraos del uso, goce o disposicin de la
cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y
encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetndose a
las normas locales.
2516,2517,2627, 2629,2726, 2742,3068 y 3077.
Anlisis de la normativa anterior. El propietario tiene la facultad de
excluir a terceros del uso, goce o disposicin de la cosa, tomando todas
las medidas que juzgue convenientes para obtener tal fin (art. 2516).
No debe confundirse esa facultad derivada del carcter excluyente del
dominio, con el reconocimiento a los vecinos del derecho de imponerse
recprocamente la obligacin de encerrarse, siempre que se trate de
heredades situadas en los pueblos o arrabales (arts. 2726 y 2727). As,
por ejemplo, en la campaa no existe en principio la obligacin de
encerrarse, pero ello no obsta para que alguno de los vecinos que desee
hacerlo cierre su propiedad mediante cercos. Inclusive, puede hacerlo

con paredes de la altura, espesor o material que le plazcan. Es que el
cerramiento no siempre constituye una obligacin, sino que tambin
puede ser una facultad y una de las medidas que puede adoptar el
dueo para excluir a los terceros consiste en encerrar sus heredades con
paredes, cercos o fosos, sujetndose a las reglamentaciones policiales.
Igualmente puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier
cosa ajena, y si alguno lo hace, puede removerla sin previo aviso, salvo
que se trate de la colocacin de andamios u otros servicios provisorios
que el vecino tuviere necesidad de colocar para la realizacin de una
obra (art. 2627). Tampoco podr retirar la cosa de un tercero si hubiera
prestado su consentimiento, y si lo hubiera prestado para un fin
determinado, no tendr derecho a removerla hasta el cumplimiento de
ese fin (art. 2517). Por el contrario, si el dueo no hubiera dado ese
consentimiento y, con mayor razn, si hubiera exteriorizado su oposicin
para que terceros pongan cosas en su inmueble, tiene derecho a
sacarlas por s, hacindose justicia por mano propia. As, por ejemplo,
cuando las races de un rbol se extienden por el suelo vecino, el dueo
de ste puede hacerlas cortar por s mismo (art. 2629). Puede tambin
impedir que se entre o se pase por su propiedad, constituyendo una
manera de exteriorizar esa facultad el encerrarse con paredes, cercos o
fosos, excepto que deba soportar la constitucin de una servidumbre
forzosa del trnsito en favor de un fundo que carezca de comunicacin
con la va pblica (art. 3078).
Anlisis de la normativa del CCCN. Es reproduccin textual del art. 1887
del Proyecto de 1998, salvo que ste alude a "exclusin de extraos".
Vale
todo
lo
dicho
propsito
del
comentario
de
las
normas
equivalentes del Cdigo de Vlez, ya que los principios emanados de

ellas an siguen teniendo aplicacin. Evitar el casuismo no implica que
hayan dejado de regir las reglas que constituan el contenido de las
disposiciones eliminadas por prolijidad o por seguir tcnicas modernas

que abran el camino a la posterioridad.
Art. 1945. Extensin. El dominio de una cosa comprende los
objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al
espacio areo, en la medida en que su aprovechamiento sea
posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en
un inmueble pertenecen a su dueo, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las
hizo el dueo del inmueble, si no se prueba lo contrario.
a 2522, 2550 a 2566, 2571 y 2614.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2519 del Cd. Civil consagraba
una aplicacin de estas ideas aunque con una redaccin censurable:
"Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la
superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el
propietario del terreno, y que a l pertenecen, si no se probare lo contra
rio. Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera sea el valor de
los trabajos". Como puede verse, esta disposicin contena dos
presunciones: que las construcciones, plantaciones y obras fueron
hechas por el propietario del terreno, y que a l pertenecen. Se trata de
presunciones lgicas, pues normalmente ser el propietario quien
construya, plante o realice obras. El error del Cdigo Civil radica en
haber atribuido a ambas el carcter de presunciones iuris tantum,
seguramente por no haber advertido que el lo era posible para Aubry y
Rau (fuente del art. 2519), al no estar prohibido en el Cdigo francs el
derecho de superficie. Con respecto a la primera presuncin, si se
demostrara que los trabajos no fueron hechos por el propietario, no por

ello no le pertenecern las obras resultantes de los mismos. La prueba
en contrario admitida por el codificador slo servir para determinar la
existencia de un crdito a favor del constructor, conforme a las reglas de
la edificacin, siembra y plantacin en terreno ajeno con materiales,
plantas o semillas propias (arts. 2588 a 2590). Respecto de la segunda
presuncin, si bien es posible probar con el alcance expresado que las
obras no fueron hechas por el propietario, jams podra pretenderse
aportar la prueba del dominio de un tercero sobre tales accesorios, por
aplicacin del recordado principio superficie solo cedit y porque en
nuestra legislacin, que no admite el derecho de superficie, no est
permitido un desdoblamiento entre la propiedad de la tierra y la de los
accesorios. En sntesis, la primera presuncin es iuris tantum, pero al
solo efecto de especificar el crdito del constructor contra el dueo del
terreno. La segunda presuncin es iuris et de iure, pues no se puede
demostrar que alguien distinto del dueo del terreno lo es de las
plantaciones o construcciones asentadas en l. Slo no rega el principio
de la accesin superficie solo cedit, por el que la propiedad del suelo
atrae la de los objetos que se incorporan al mismo, respecto del derecho
real de superficie forestal, introducido en nuestro ordenamiento jurdico
por la ley 25.509.
El art. 2520 del Cd. Civil, al referirse a la extensin material u objetiva
del dominio con respecto a los accesorios, establece el principio general:
"La propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los
accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos".
El terreno es cosa principal, mientras que las cosas que natural o
artificialmente estn adheridas al suelo son cosas accesorias del suelo
(art. 23B1) y las cosas que estn adheridas a las cosas adherentes al
suelo, como a los predios rsticos o urbanos, son accesorias a los
predios (art. 2332). El propietario del suelo lo es al mismo tiempo de
todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en el espacio

areo y en la profundidad (art. 2519). Por ello, no pueden coexistir dos
propiedades yuxtapuestas: el dueo de la tierra no puede ser distinto
del dueo de lo edificado. En cuanto a las cosas adherentes a un
edificio, que es accesorio del suelo, son accesorias del edificio, y esta
condicin de accesorias de las cosas "adheridas a otras", determinan,
por adherencia "artificial", la existencia de inmuebles por accesin fsica,
por ejemplo, las ventanas, puertas, etctera. Este tema se refleja con
gran relevancia respecto de la edificacin, siembra y plantacin, que
constituyen
supuestos
de
accesin
artificial,
en
los
que
el
acrecentamiento se produce porque interviene la mano del hombre.

El art. 2521 complementa al art. 2519, por lo que debi ocupar el
nmero siguiente. Consagra otra consecuencia de la extensin del
dominio a los accesorios: tanto la propiedad de las obras establecidas en
el espacio areo como la de las que se encuentran bajo el suelo no
crean en favor del propietario de ellas la presuncin de la propiedad del
suelo. As, por ejemplo, si el vecino ha invadido el espacio areo o
subterrneo, ello no le dar derecho a pretender la propiedad de la
parte pertinente del suelo sobre la que se proyecta el sector que
sobrepasa los lmites. En todo caso, el conflicto se resolver mediante el
pago de una indemnizacin. El tema adquiere relevancia cuando se trata
de un supuesto de invasin parcial del fundo ajeno, no previsto en el
Cdigo Civil, pero que debe resolverse por aplicacin de los principios
que rigen la accesin y, especficamente, la edificacin en terreno
totalmente ajeno.
Segn el art. 2522: "La propiedad de una cosa comprende virtual mente
la de los objetos que es susceptible de producir, sea espontneamente,
sea con la ayuda del trabajo del hombre". Los frutos naturales,
industriales o civiles siempre pertenecen al dueo de la cosa, a medida
que
se
producen
independientemente
de
su
percepcin.
Le
corresponden por la fuerza misma de su ttulo, a diferencia de lo que

sucede con el poseedor de buena fe, cuyo ttulo sobre los frutos que
hace suyos es el hecho mismo de la percepcin. Aunque el art. 2522 no
menciona los productos, es indudable que tambin son del dueo, pues
como dice la nota al art. 2329: "Ninguna distincin hay que hacer entre
frutos y productos en cuanto al derecho del propietario".
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN mejora la redaccin anterior
sumamente confusa sobre la extensin material del dominio de una
cosa. Comienza por establecer que comprende los objetos que forman
un todo con ella o con sus accesorios. Tal es el caso de las cosas que
natural o artificialmente estn adheridas al suelo y las cosas que estn
adheridas a las cosas adherentes al suelo, por ejemplo, los frutos
cuando an no han sido separados y los productos. Agrega que el
dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio
areo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo
dispuesto por normas especiales. Cuando la cosa es inmueble, no hay
duda de que la propiedad de la cosa se extiende a toda ella, pero se
suscita el problema de determinar si se prolonga hacia arriba en el
espacio areo o hacia abajo en el subsuelo, hasta dnde se expande en
uno y otro caso. Es indudable que el dueo ejercer su derecho hasta
donde le sea posible o hasta donde le pueda resultar beneficioso: un
derecho
que
llegara
hasta
la
exosfera
hasta
profundidades
inexploradas de la superficie terrestre carecera de todo sentido, por

imposibilidad fctica, al menos, en la actualidad, atento al avance de los
conocimientos y de la tecnologa.
En cuanto al subsuelo, se mantienen limitaciones referentes a los
tesoros y las minas, los primeros con su rgimen especial y las
segundas, por la subsistencia de la aplicacin del Cdigo de Minera (t.o.
decr. 456/97, con la modificacin de la ley 25.225).
Sostiene la norma que anotamos que: "Todas las construcciones,

siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie" y que: "Se presume que las construcciones,
siembras o plantaciones las hizo el dueo del inmueble, si no se prueba
lo contrario".
Se ha corregido la equivocada redaccin anterior a que nos hemos
referido. Queda as perfectamente aclarado que esta ltima presuncin
es iuris tantum y cuanto a la primera, que es iuris et de iure, se alude a
las excepciones no slo de la propiedad horizontal, sino tambin de la
superficie, ahora generalizada y no circunscripta al aspecto forestal.
Art. 1946. Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si
est sometido a condicin o plazo resolutorios, o si la cosa est
gravada con cargas reales.
2661.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2507 del Cd. Civil divida al
dominio en pleno o perfecto y menos pleno o imperfecto, caracterizando
al primero cuando es perpetuo, y la cosa no est gravada con ningn
derecho real hacia otras personas, mientras que el segundo es aquel
que debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una
condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado
respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo,
etctera.
Entendemos que haba un error en la redaccin, pues el usufructo, como
el uso, pueden tambin recaer sobre cosas muebles, y adems, tan
desmembrado es el derecho del nudo propietario de cosa mueble sujeta
a usufructo o uso como el que tiene el nudo propietario de cosa
inmueble. Es por ello que considerbamos mucho ms correcto el art.
2661, tomado de Freitas, que volva a definir al dominio imperfecto

como "el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre
una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueo
perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio til".
Tampoco quedaba claro si todos los derechos reales sobre cosa ajena
desmembraban al dominio.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN supera la discusin que
planteaba el Cdigo Civil ya que es contundente: si la cosa (mueble o
inmueble) est gravada con cargas reales, hay dominio imperfecto. Por
ende, si hay una hipoteca, tambin para el dueo su dominio es
imperfecto. Como surge con toda claridad de la propia redaccin del
artculo, y sin perjuicio de remitir al comentario de los arts. 1701 a 1707
en relacin al dominio fiduciario y arts. 1964 a 1969 respecto del
revocable, el dominio cuando es perpetu se llama "perfecto"; en tanto
que se lo denomina "imperfecto" cuando no cumple esta condicin
porque debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de
una condicin o si estuviere gravado respecto de terceros con un
derecho real. Ejemplos del primer caso son el dominio fiduciario y el
dominio revocable, y del segundo, el dominio gravado con derechos
reales (1).
El dominio pleno es el derecho real de mayor contenido, ya que su
titular goza de la ms amplia cantidad de facultades que se pueden
ejercer sobre una cosa, y se caracteriza por ser absoluto art. 1941,
exclusivoarts. 1943y 1944 y perpetuoart. 1942(2).
El art. 1943 describe el carcter de exclusividad refirindose a que la
titularidad corresponde a una sola persona. La idea es coincidente con la
que constaba en el art. 2508 del Cd. Civil de 1871.
Ala perpetuidad, en sus dos facetas, se refiere el art. 1942 en el que, en
paralelo con el art. 2510 del Cdigo de Vlez, se reafirma que el dominio
es perpetuo porque "no tiene lmite en el tiempo", y porque no se
extingue por el no uso, es decir, "aunque el dueo no ejerza sus

facultades, o las ejerza otro", con la salvedad de que otro puede adquirir
el dominio por prescripcin adquisitiva. Derechos como la superficie, el
usufructo, el uso, la habitacin y la servidumbre se extinguen en caso
de no uso, tanto en el rgimen actual (vanse arts. 2512, inc. c, 2182,
inc. by 2124), como en el anterior (vanse arts. 2924,2969, 3059 del
Cd. Civil de 1871 y 8o, in fine, ley 25.509).
En cuanto a la absolutez, la Comisin Redactora del CCCN ha reafirmado
ese carcter en los fundamentos vertidos a propsito del Ttulo III del
Libro Cuarto, aclarando que esta absolutez existe "dentro de los lmites
previstos por la ley" y que est vedado el "ejercicio antifuncional y
abusivo" (3).
Ahora bien, los tres casos de dominio imperfecto (fiduciario, revocable y
gravado) afectan en alguna medida a dichos caracteres. Tratndose del
dominio fiduciario y del revocable, es el carcter perpetuo el que se
halla disminuido, pues aqu el derecho no est sujeto, en principio, a
durar indefinidamente, sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o
cumplimiento de la condicin resolutoria a la cual est subordinado
(vanse arts. 343 a 349 y 350 a 353).
Los diversos casos de cargas reales limitan al dominio en su absolutez,
ya que, en mayor o menor medida, el propietario se halla impedido de
usar, gozar o disponer de la cosa en la forma en que podra hacerlo si no
se la hubiese gravado con algn derecho real. En este caso, no hay
divisin cuantitativa entre varas personas por partes alcuotas, sino
cualitativa, segn que existan otros titulares para el ejercicio de ciertas
facultades; la existencia de un derecho real a favor de otro para quien la
cosa es ajena, comprime y cercena el derecho del titular de la cosa
propia (4).
En nuestra opinin, las desmembraciones no afectan el carcter
exclusivo del dominio, pues si as fuera se tratara de un condominio, y
no de un dominio imperfecto. El carcter exclusivo se refiere a la

imposibilidad de que coexistan dos derechos de dominio sobre una cosa.
Conforme a ello, las desmembraciones de que pudiera ser objeto el
derecho de dominio no afectaran ese carcter, pues aun cuando se lo
grave con algn derecho real, aqul seguira perteneciendo a una sola
persona.
Referencias: (1). Llambas, Jorge J., Cdigo Civil anotado, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1988, t. IV- A, p. 498; Highton, Elena I. - Wierzba,
Sandra, en Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinal y
jurisprudencial, Alberto J. Bueres (dir.) - Elena I. Highton (coord.), 2 a
ed., Hammurabi, Buenos Aires, p. 458. (2). En relacin a los caracteres
y extensin del dominio, remitimos al comentario de los arts. 1941 a
1945. (3). Vzquez recuerda que la regulacin del dominio y, en
general, de todos los derechos de propiedad, en el Cdigo Civil de 1871
se
diseo
construy
sobre
una
concepcin
profundamente
individualista y liberal propia de la poca, habiendo sido el Cdigo

Napolen de 1804 una de las principales fuentes inspiradoras, al igual
que ocurri con los restantes cdigos civiles de Latinoamrica. Sin
embargo, la reforma al Cdigo Civil de 1968 fue significativa y
relevante, porque, al modificar la regulacin normativa del dominio,
comunic al texto positivo la idea de la funcin social de la propiedad.
Agrega Vzquez que el Proyecto de 2012 resulta superador, pues como
se expresa en los Fundamentos, para la regulacin no slo se tiene
presente que "el derecho a la propiedad privada vincula tanto el inters
de su titular como el provecho de la sociedad" y "que no puede
ejercerse en forma egosta ni en perjuicio del inters social", sino que
adems se declara tributario del ncleo duro del derecho internacional
de los derechos humanos en materia de propiedad (Vzquez, Gabriela,
en Rivera, Julio C. -Medina, Graciela, Comentarios al proyecto de Cdigo
Civil y Comercial de la Nacin 2012, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
2012, p. 1023). (4). Highton, Elena I. - Wierzba, Sandra, en Cdigo Civil

y normas complementarias. Anlisis doctrinal y jurisprudencial, Alberto
J. Bueres (dir.)-Elena I. Highton (coord.), 2 a ed., Hammurabi, Buenos
Aires, p.459.
Captulo 2
Modos especiales de adquisicin del dominio
Seccin Ia Apropiacin
Art. 1947. Apropiacin. El dominio de las cosas muebles no
registrables sin dueo, se adquiere por apropiacin.
a) son susceptibles de apropiacin:
1) las cosas abandonadas;
2) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca; m) el
agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiacin:
1)
las cosas perdidas. Si la cosa es de algn valor, se presume
que es perdida, excepto prueba en contrario;

2) los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en
inmueble ajeno;
3) los animales domesticados, mientras el dueo no desista de
perseguirlos. Si emigran y se habitan a vivir en otro inmueble,
pertenecen al dueo de ste si no emple artificios para
atraerlos;
4) los tesoros.
2528 y 2544.
Anlisis de la normativa anterior. Todo derecho reconoce su origen en un
hecho que le sirve de antecedente, por lo que quedan comprendidos
dentro del concepto de causa todos los hechos o actos jurdicos que
actan como fuente de los derechos. En el art. 2524 del Cdigo Civil se
incluan tambin la tradicin, la sucesin en los derechos del propietario,
la prescripcin y la percepcin de frutos.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como en el Captulo 2 del Ttulo III,
se estn regulando slo los modos especiales de adquisicin del
dominio, el tema se circunscribe a tres de ellos: la apropiacin, la
transformacin, y accesin de cosas muebles y la accesin de cosas
inmuebles, por lo que, en base a la metodologa adoptada por el CCCN,
remitimos
al
estudio
particularizado de la tradicin,
prescripcin
adquisitiva, sucesin por causa de muerte y percepcin de frutos al

comentario de los artculos respectivos (1050, 1897 a 1899, 1924,1925,
1934, 1935, 1937). Apropiacin: a pesar de ser ms correcta la palabra
"ocupacin" de acuerdo con el significado del diccionario de la Real
Academia Espaola, y que prcticamente todos los cdigos ms
cercanos al nuestro, por una cuestin idiomtica, de vecindad o de
afinidad se han inclinado por esa expresin, nuestro CCCN ha elegido el
nomen iuris anterior. Deben concurrir la aprehensin de una cosa
susceptible de apropiacin hecha por persona capaz con la Intencin de
adquirir. El objeto est limitado a las cosas muebles no registrables,
pero ni siquiera a todas, por cuanto deben ser cosas sin dueo (res
nullius) o cosas abandonadas por su dueo (res derelictae). stas, por lo
general, no tienen importancia econmica, por cuanto suele tratarse de
objetos que han dejado detener valor apreciable en dinero, al menos,
para su dueo. Sin embargo, la utilizacin de los residuos industriales ya
era considerada en la primera mitad del siglo pasado como importante
fuente de ingresos para muchos municipios. El concepto de residuo es
de naturaleza esencialmente econmica y, por lo tanto, eminentemente
dinmico en el tiempo y variable entre un pas y otro. Hay objetos o
materiales que son residuos en determinadas situaciones, mientras que
en otras se aprovechan. En los pases desarrollados se desechan gran

cantidad de cosas que en los pases en vas de avance volveran a ser
utilizadas o seguiran siendo bienes valiosos, gracias a la aparicin de
tcnicas, como el reciclaje. Se incluye el agua pluvial que caiga en
lugares pblicos o corra por ellos. Se trata de agua que procede de las
lluvias, tanto inmediatamente (la que cae en un fundo), como
mediatamente (la que siguiendo la inclinacin natural del terreno, llega
a un fundo inferior despus de haber recorrido una o ms propiedades
intermedias),
en
tanto
conserve
su
individualidad
pueda
ser
determinada. La caza y la pesca son tratadas especficamente en las

disposiciones siguientes. Aclara que no son susceptibles de apropiacin
las cosas perdidas; los animales domsticos, aunque escapen e ingresen
en inmueble ajeno; los domesticados, mientras el dueo no desista de
perseguirlos, y los tesoros, que en el Cdigo Civil no estaban tratados
entre las cosas no apropiables. Por lo tanto, slo los inmuebles quedan
absolutamente excluidos de este modo de adquisicin.
Art. 1948. Caza. El animal salvaje o el domesticado que
recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo
toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hiri tiene derecho a la presa, aunque
otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueo del inmueble el animal cazado en l sin su
autorizacin expresa o tcita.
2544 y 2549.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil estableca que la caza
era una modalidad de la apropiacin que recaa exclusivamente sobre
animales bravios o salvajes, a los que deban agregarse los animales
domesticados que hubieran recuperado su antigua libertad, puesto que,

en virtud de este hecho, vuelven a su condicin anterior.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se han reducido de cinco a uno los
artculos que trataban el tema. Se suprimi la referencia a los lugares en
los que se poda cazar, se incluye al animal domesticado que recupera su
libertad natural, como objeto de apropiacin. Como en el anterior
Cdigo, se ha optado por considerar que la adquisicin del dominio se
produce recin cuando el animal es tomado por el cazador o bien
cuando ha cado en sus trampas. Tampoco interesa a los fines de la
adquisicin, que el animal haya sido muerto o no, pero si fue herido,
nadie lo puede tomar, siempre que el cazador lo vaya persiguiendo.
Art. 1949. Pesca. Quien pesca en aguas de uso pblico, o
est autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio
de la especie acutica que captura o extrae de su medio natural.
2549.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil para fijar el momento
de la adquisicin se refera al momento en que "el pez fuere tomado por
el pescador o hubiere cado en sus redes" (art. 2547). Asimismo, la
redaccin del art. 2548 en cuanto a los lugares donde estaba permitida
la pesca era confusa.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el texto actual se ha optado por la
utilizacin de la expresin "especie acutica" para referir a lasque
pueden ser objeto de la pesca, lo que no parece adecuado, pues tal
expresin comprende no slo anmales acuticos, sino tambin plantas
acuticas o hidrofticas o hidrfitas. Por ello sostenemos que la pesca es
otra modalidad de la apropiacin que recae sobre los peces y, adems,
debe extenderse a otros animales acuticos, como los moluscos
(mejillones,
caracoles,
calamares,
pulpos),
crustceos
(cangrejos,
langostas, centollas), y cetceos como las ballenas, oreas y delfines. La

adquisicin del dominio se produce entonces cuando el pez o alguna otra
especie acutica animal es capturada o extrada de su medio natural.
Art. 1950. Enjambres. El dueo de un enjambre puede
seguirlo a travs de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el
dao que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el
enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro
enjambre, es del dueo de ste.
2546.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil se estableca que las
abejas que huan de la colmena se presuma que volvan a su libertad
natural, o sea que recobraban la calidad de res nullius, siempre que se
posaran en rbol que no fuera del propietario y que ste no las
persiguiera. Slo en este caso pertenecan al que las tomare (art. 2545).
Esta pauta para determinar la subsistencia del dominio no coincida con
la suministrada por el art. 2543, inc. 2 o, que aluda no slo al mero
seguimiento de las abejas, sino que exiga la inmediatez del reclamo.
Anlisis de la normativa del CCCN. La persecucin de las abejas
demuestra que el dueo mantiene vivo su derecho. Puede segu rio a
travs de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el dao que cause.
Slo si no lo persigue o comenz a hacerlo pero cesa en su intento,
pierde el dominio del enjambre y ste pasa a pertenecer a quien lo
tome. Lamentablemente, al no haber fijado un breve plazo de caducidad
como en las fuentes, se generar incertidumbre acerca del momento en
que se produce la prdida del dominio por parte del dueo del enjambre
y la correlativa adquisicin por parte del que lo tome.
Seccin 2a Adquisicin de un tesoro

Art. 1951. Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin
dueo conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es
la cosa de dominio pblico, ni la que se encuentra en una
sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectacin.
Anlisis de la normativa anterior. La adquisicin del tesoro, al igual que
el hallazgo de cosas perdidas, es totalmente ajena a la figura de la
apropiacin, ya que no se trata de res nuliius, lo que haba motivado
que se dirigieran crticas a la metodologa utilizada por el Cdigo Civil, el
que adems destinaba inusitadamente diecisiete artculos a la regulacin
de un tema de escasa trascendencia prctica entre nosotros.
Anlisis de la normativa del CCCN. Para que se pueda considera r que se
est en presencia de un tesoro debe tratarse ce una cosa mueble, que
tenga individualidad propia (quedan excluidas las cosas accesorias del
inmueble en el que es hallado el tesoro, como las minas de oro, plata y
dems riquezas naturales del suelo); que sea de valor (debi decirse
que la cosa mueble debe ser valiosa, pues si no tuviera un valor
econmico, no seria cosa en sentido jurdico); que est oculta o
enterrada o escondida en un inmueble o en otro mueble. El tesoro debe
haber sido puesto en el lugar donde es hallado por el hombre, ste debe
haberlo enterrado u ocultado, con el propsito de que no pueda ser
hallado por terceros y, seguramente, con la idea de volver algn da a
rescatarlo. No debe tener dueo conocido: no es res nuliius, tiene o ha
tenido un propietario, que es precisamente quien lo ha ocultado para
sustraerlo de la vista de los terceros. Sin embargo, no es conocido, no
hay indicioso memoria de quin puede serlo. De ah que cuando alguien
lo descubre, la ley le atribuye en principio la propiedad de la mitad del
tesoro. Ello constituye una prueba evidente de que no es res nuliius,
pues de ser as, el hallador adquirira el dominio de todo el tesoro por

efecto
de la apropiacin. Quedan excluidos los objetos
que se
encuentren en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa

afectacin, al jugar razones de ndole religiosa y moral, de aceptarse la
posicin contraria, ello podra convertirse en una incitacin a la
profanacin de tumbas.
Art. 1952. Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del
tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un
tesoro. El hallazgo debe ser casual. Slo tienen derecho a buscar
tesoro en objeto ajeno tos titulares de derechos reales que se
ejercen por la posesin, con excepcin de la prenda.
y 2561 a 2563.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil normaba en cinco
artculos lo que el CCCN ha refundido en slo uno, suprimiendo el
casuismo que lo caracterizaba.
Anlisis de la normativa del CCCN. Cuando se trata de personas que
tienen derecho a buscar el tesoro, el hallazgo puede ser el resultado de
una bsqueda deliberada. Por el contrario, en todos los dems casos, el
descubr miento debe ser obra de la casual dad. El CCCN ha mantenido
el criterio anterior del "primero que lo hace visible", aunque simplificado,
toda vez que considera descubridor del tesoro al primero que lo hace
visible, aunque no sepa que es un tesoro. La casualidad del hallazgo
excluye tanto una bsqueda deliberada, como la consentida o autorizada
por el propietario del inmueble. Por ello, si el hallazgo se produjera en
esas circunstancias, el descubridor pierde todo en favor del dueo. Lo
mismo sucede si el que encuentra el tesoro es un obrero a quien el
propietario le ha encargado hacer excavaciones, precisamente, con el
objeto de buscar el tesoro.
Art. 1953. Derechos del descubridor. Si el tesoro es

descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueo en
su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad
como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporcin que tiene
en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena,
pertenece por mitades al descubridor y al dueo de la cosa
donde se hall.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la
persona a la cual el dueo de la cosa le encarga buscar un tesoro
determinado, ni por quien busca sin su autorizacin. Pueden ser
invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera
posibilidad de encontrar un tesoro.
2560.
Anlisis de la normativa anterior. El principio general consista en
distribuir el tesoro por partes guales entre el propietario del inmueble o
mueble y el descubridor. Se trataba de la aplicacin de una dea que
tiene su origen en el derecho romano, en el que por razones de equidad
natural, se consider que era procedente esa divisin del tesoro si el
mismo era hallado en fundo ajeno por casualidad.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como el tesoro no es res nuliius, el
legislador presume que han sido los antecesores quienes lo han
ocultado, pero al no poder acreditar la titularidad, slo le acuerda la
mitad del tesoro. Si la cosa mueble o inmueble es parcialmente propia,
al condmino o coposeedor le corresponde la mitad como descubridor y,
sobre la otra mitad, la proporcin que tiene en la titularidad sobre la
cosa. Si quien halla el tesoro es alguna de las personas que tienen
derecho a buscarlo, como el usufructuario, usuario, titular del derecho
real de habitacin o acreedor anticresista, sean poseedores legtimos o

no, comparten la mitad con el propietario. Aunque no queda muyen
claro, habra que incluir en la nmina a los titulares de servidumbres
afirmativas. Finalmente, si es un tercero quien efecta el hallazgo con el
requisito de la casualidad, tambin a l pertenece la mitad del tesoro.
Art. 1954. Bsqueda por el propietario de un tesoro.
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber
guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del dueo del predio; debe designar el lugar en
que se encuentra, y garantizar la indemnizacin de todo dao al
propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se
acredita,
el
tesoro
pertenece
ntegramente
al
dueo
del
inmueble.
Anlisis de la normativa anterior. Ei Cdigo Civil prevea la bsqueda por
el propietario de un tesoro en predio ajeno, sin precisar que deba
probar la propiedad del mismo, ni que en caso de no poder probarla, el
tesoro perteneca en su totalidad al dueo del inmueble.
Anlisis de la normativa del CCCN. Por definicin el tesoro tiene dueo,
aunque no sea conocido, a pesar de lo cual puede suceder que se
presente una persona afirmando que es el propietario de una riqueza
oculta. En realidad no existe en esta hiptesis un caso especial de
bsqueda
de
tesoro
propiamente
dicha,
sino
una
especie
de
reivindicacin de una cosa que se considera propia pero que est

perdida. Quien alega la propiedad puede emprender la bsqueda, aun
cuando no cuente con el consentimiento del dueo del inmueble, pero
para que ello sea procedente, deber indicar con precisin el lugar
donde supone se halla el objeto y garantizar la indemnizacin de los
daos que pueda ocasionar al propietario. Si este ltimo no le permitiera
el ingreso al bien o realizar los pertinentes trabajos de excavacin o de

otro
tipo
que
fueran
necesarios,
el
interesado
deber
recabar
autorizacin judicial. La garanta que debe ciar puede ser real o personal
y deber cubrir los eventuales daos que se causen al inmueble durante
las tareas de bsqueda. El CCCN, a diferencia del Cdigo Civil, agrega
que el propietario del tesoro debe probar la propiedad de ste y que en
caso de no hacerlo el tesoro le pertenece al dueo del inmueble.
Seccin 3a Rgimen de cosas perdidas
Art. 1955. Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no
est obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones
del depositario a ttulo oneroso. Debe restituirla inmediatamente
a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe
entregarla a la polica del lugar del hallazgo, quien debe dar
intervencin al juez.
2531.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil determinaba que no se
presume que la cosa ha sido abandonada, sino perdida por su dueo; el
que la hallare no est obligado a tomarla, pero si lo hiciere y cuidare de
la cosa en carcter de depositario poda recibir una recompensa.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como el rgimen especial al que
estn sometidas las cosas perdidas es ajeno a toda idea de apropiacin,
ya que precisamente no son apropiables, pues tienen dueo, el CCCN ha
mejorado la metodologa de Vlez Sarsfield, ubicando a las cosas
perdidas entre lasque no son susceptibles de adquisicin por apropiacin
(art. 1947).
La cosa mueble se reputa perdida cuando ha mediado un acto
involuntario propio del dueo o poseedor de buena feo de quien haga
sus veces, y se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a

cualquiera, o por un hecho insuperable de la naturaleza. Para que se
repute abandonada por su dueo, en cambio, es menester la voluntad
del mismo dirigida a ese fin. En algunas oportunidades puede resultar
dificultoso establecer si se est en presencia de una cosa abandonada o
de una cosa perdida, por cuanto la voluntariedad del acto de
desprendimiento de la cosa puede no aparecer de manera clara y
fehaciente. Para zanjar esta dificultad el CCCN acude a una presuncin,
inclinndose por considerar a la cosa como perdida y no como
abandonada, si es de algn valor, excepto prueba en contrario (art.
1947, inc. b, ap. i, parte 2a). Cuando una persona encuentra una cosa
perdida puede tomarla o no. Si opta por dejarla en el mismo lugar, no se
produce ninguna consecuencia jurdica. Si por el contrario decide
aprehenderla, mientras la tuviere bajo su poder asume todas las
obligaciones de un depositario a ttulo oneroso. Adems, debe tambin
cumplimentar estrictamente las directivas que consagra el CCCN, a los
fines de que el dueo tome conocimiento del hallazgo, bajo pena de
perder el derecho a la recompensa y aun el resarcimiento de los gastos
de aprehensin y conservacin. Si el hallador desconoce quin es el
dueo de la cosa extraviada, la solucin es la entrega de la misma a la
polica del lugar, para que a travs del procedimiento arbitrado por el
legislador, con intervencin del juez, se logre poner el hallazgo en
conocimiento de aqul.
Art. 1956. Recompensa y subasta. La restitucin de la cosa
a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de
los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el
hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijacin por el
juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueo de la cosa puede
liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitindole su
dominio. Transcurridos seis meses sin que se presente quien

tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta
pblica. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de
conservacin costosa. Deducidos los gastos y el importe de la
recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del
lugar en que se hall.
2539.
Anlisis de la normativa anterior. El derecho ms importante que tena el
hallador era el de reclamar la recompensa por el hallazgo, discutindose
en la vigencia del Cdigo Civil, si ste se identificaba o no con el derecho
a demandar el resarcimiento por los gastos realizados.
Anlisis de la normativa del CCCN. Ahora ha quedado aclarado que
deben concurrir ambos pagos, pudiendo liberarse el dueo haciendo
abandono de la cosa en favor del hallador. Se fuas esta facultad en
razones de equidad, importa la transmisin de la propiedad de ella, o
sea que es un abandono traslativo y, adems, atiende a la situacin del
dueo que podra no hallarse en condiciones econmicas de afrontar
aquellas erogaciones. El Cdigo no establece regla alguna respecto del
monto de la recompensa, de modo que su fijacin depende de las
circunstancias de cada caso, las que deben ser apreciadas en conjunto
por el juez o tribunal. Un factor fundamental a tomar en cuenta es el
valor de la cosa, en relacin con el beneficio que represente para el
propietario su recuperacin. Puede suceder que el dueo ofrezca una
recompensa, correspondiendo al hallador aceptarla o bien diferir la
fijacin de su monto a la decisin judicial. Es evidente que en este
segundo supuesto, el juez no podr establecer una suma inferior a la
ofertada. Iniciado el procedimiento judicial, si se desconoce quin es el
dueo, el juez debe ordenar la publicacin de edictos. El dueo puede
presentarse inmediatamente despus de la publicacin de edictos,
durante los seis meses posteriores o hasta que haya sido realizada la
subasta. Cuando transcurridos seis meses el dueo no se ha presentado,
debe decretarse la subasta pblica, la que se rige por el art. 563 y ss.
del Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin, si es el juez quien la ordena. Sin
embargo, dada la naturaleza de las cosas que generalmente dan lugar a
la iniciacin de procesos por hallazgo de cosas perdidascheques,
pagars, plazos fijos intransferibles, nunca sern subastados, ya que
nadie podra adquirirlos. Lo mismo sucedera si se tratara de dinero
nacional o extranjero. Inclusive, aun cuando el hallazgo no versare
sobre cosas representativas de valor, sino de cosas con valor en s
mismas, como es comn que tengan una escasa entidad econmica, se
incurrira en el dispendio de actividad jurisdiccional intil y en
erogaciones innecesarias, si se llevara adelante una subasta de un
objeto que seguramente nadie estara dispuesto a adquirir. Una vez que
la cosa ha sido subastada, el producido obtenido se deposita a la orden
del juezy, deducido algn gasto que ese acto podra haber generado,
debe entregarse al hallador el monto de la recompensa, as como
tambin
el
del
conservacin que
resarcimiento
hubiese
por
los
gastos
realizado sobre
de
aqulla.
aprehensin
Si queda un
remanente, ste pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se

hall la cosa perdida.
Seccin 4a Transformacin y accesin de cosas muebles
Art. 1957. Transformacin. Hay adquisicin del dominio por
transformacin si alguien de buena fe con una cosa ajena,
mediante su sola actividad o la incorporacin de otra cosa, hace
una nueva con intencin de adquirirla, sin que sea posible
volverla al estado anterior. En tal caso, slo debe el valor de la
primera.
Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia

tiene derecho a ser indemnizado de todo dao, si no prefiere
tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la
cosa, a su eleccin.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es
reversible a su estado anterior, el dueo de la materia es dueo
de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador
su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de
la reversin.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es
reversible a su estado anterior, el dueo de la cosa puede optar
por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o
abdicarla con indemnizacin del valor de la materia y del dao.
2570.
Anlisis de la normativa anterior. Se trata de un modo de adquisicin del
dominio que se aplica exclusivamente a cosas muebles, por el cual una
persona, utilizando una materia que no e pertenece, realiza un trabajo
y de resultas de su obrar obtiene un objeto nuevo. Para que haya
especificacin deben concurrir los siguientes requisitos: debe realizar su
trabajo sobre la materia que pertenece a otra persona; es necesario que
el especificador con su trabajo cree una nueva especie, es decir, otra
cosa distinta y que tenga intencin de apropiarse de la nueva especie.
En la especificacin se enfrenta, por un lado, el inters del dueo de la
materia y, por otro, el del que ha puesto su trabajo creando el objeto
nuevo. Para llegara una solucin que trate de compatibilizar ambos
intereses, se han propuesto frmulas muy diversas. El Cdigo Civil
adoptaba un criterio mixto para la solucin del conflicto entre el dueo
de la materia y el transformador, resolviendo la atribucin de la
propiedad y el rgimen de las Indemnizaciones, sobre la base de la

combinacin de dos pautas: la posibilidad de que la cosa pueda o no
volver a su estado anterior y la buena o mala fe del transformador.
Anlisis de la normativa del CCCN. En la transformacin de buena fe,
hay adquisicin del dominio por transformacin si alguien de buena fe
con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporacin de
otra cosa, hace una nueva con intencin de adquirirla, sin que sea
posible volverla al estado anterior. Slo debe el valor de la primera. Este
es el nico caso en que el especificador adquiere la propiedad del objeto
nuevo, con independencia de la voluntad del dueo de la materia, ya
que en los dems supuestos, este ltimo es quien puede ejercer la
opcin acerca de cul de los dos se quedar con la propiedad. La
prdida que experimenta el dueo se traduce en su derecho a percibir la
correspondiente indemnizacin, representativa del valor de la materia
utilizada. Cuando la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la
materia tiene derecho a ser indemnizado de todo dao, si no prefiere
tenerla cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a
su eleccin. Si no es posible reducir la materia a su estado anterior, su
dueo tiene una opcin: puede quedarse con la nueva especie,
abonando al transformador nicamente su trabajo o el mayor valor, o
bien, puede entregarla a ste, ya que puede no interesarle retener el
objeto nuevo. En esta hiptesis, el transformador adquiere el dominio
del objeto nuevo por decisin del dueo, pero est obligado a
reembolsarle no slo el valor de la materia, sino tambin los daos y
perjuicios que su proceder le hubieren ocasionado. En el caso del
transformador de buena fe, cuando la cosa puede volver a su estado
anterior, el dueo de la materia es dueo de la nueva especie y debe
pagar al transformador su trabajo, pero puede optar por exigir el valor
de los gastos de la reversin. Para el supuesto en que la cosa sea
mudable a su estado anterior, si el transformador es de mala fe, el

dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada
al que la hizo, o abdicarla con indemnizacin del valor de la materia y
del dao.
Art. 1958. Accesin de cosas muebles. Si cosas muebles de
distintos dueos acceden entre s sin que medie hecho del
hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos, la cosa nueva pertenece al dueo de la que tena
mayor valor econmico al tiempo de la accesin. Si es imposible
determinar
qu
cosa
tena
mayor
valor,
los
propietarios
adquieren la nueva por partes iguales.

2600.
Anlisis de la normativa anterior. El dominio de una cosa se extiende a
todos sus accesorios, que se encuentren natural o artificial mente unidos
a ella (art. 1945), por ejemplo, los rboles o las construcciones
existentes, respectivamente. Existe un solo "ttulo", pues se tiene
respecto de esos accesorios el mismo ttulo que se tiene sobre la cosa,
pero puede suceder que en algn momento, una nueva cosa se agregue
a la anterior, por ejemplo, una propiedad riberea que experimenta un
incremento de su superficie por efecto de la corriente de las aguas. Hay
en este supuesto un nuevo "ttulo" de adquisicin, el aluvin o la
avulsin, que no son ms que dos casos de accesin, la que como modo
de adquisicin del dominio, se da cuando una cosa acrece a otra, por
adherencia natural o artificial, siempre que ambas cosas correspondan a
distintos propietarios. Teniendo en cuenta las causas por las que se
produce la accesin, sta puede ser natural o artificial.
Anlisis de la normativa del CCCN. La accesin de una cosa mueble a
otra de igual naturaleza puede realizarse bajo tres formas: la adjuncin,
la mezcla y la confusin. Al exigirse que las dos cosas accedan entre s

sin que medie un hecho del hombre, debe entenderse que ha
desaparecido la figura de la adjuncin, ya que no resulta inconcebible
por obra de la naturaleza. Por lo tanto, circunscripto el tema a la mezcla
y confusin, en ambos casos es necesario que las respectivas sustancias
hayan perdido su Individualidad y que una de ellas sea principal y la otra
accesoria. De no darse el primer requisito no habra sustancia nueva. Se
trata, por ejemplo, del caso en que se han unido el trigo (mezcla) o el
vino (confusin) de dos propietarios diferentes, cuya calidad no
necesariamente es coincidente ni tampoco lo es la cantidad. Adems, la
cosa nueva pertenece al dueo de la que tena mayor valor econmico al
tiempo de la accesin, si las cosas fueran separables, pero no es posible
separarlas sin deteriorarlas o sin incurrir en gastos excesivos. Si es
imposible determinar qu cosa tena mayor valor, los propietarios
adquieren la nueva por partes guales. SI las cosas son Inseparables y
no hay una cosa principal y otra accesoria, se crea un condominio entre
los dos dueos por partes iguales y no en proporcin a la parte de cada
uno, de conformidad con el valor de las cosas mezcladas o confundidas.
Seccin 5a Accesin de cosas inmuebles
Art.
1959.
Aluvin.
El
acrecentamiento
paulatino
insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o

corrientes que se produce por sedimentacin, pertenece al
dueo del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los
particulares por aluvin si se provoca por obra del hombre, a
menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvin si no hay adherencia de la sedimentacin al
inmueble.
No
intermitente.
obsta
la
adherencia
el
curso
de
agua
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se

divide entre los dueos, en proporcin al frente de cada uno de
ellos sobre la antigua ribera.
Se
aplican
las
normas
sobre
aluvin
tanto
los
acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas,

como por el abandono de su cauce.
2581.
Anlisis de la normativa anterior. Lo que caracteriza al aluvin es que el
acrecentamiento de tierra por efecto de la corriente de las aguas es
lento, paulatino, insensible. Las aguas, debido a su movilidad, pueden
producir movimientos de tierra que hacen variar la conformacin del inmueble con el cual lindan; la superficie de ste puede aumentar o
disminuir segn que aqullas retrocedan o avancen. Como sealaba la
nota al art. 2572, el lecho del agua corriente no tiene un lmite
Invariable. Por el contrario, es movible: avanza ose retira. El incremento
de los terrenos del ribereo puede producirse como consecuencia de un
aluvin, aplicndose la mxima por la cual el beneficio pertenece a
quien tiene el riesgo de sufrir el dao. La avulsin, en cambio, consiste
en un hecho por el cual la violencia o fuerza de las aguas de un ro u
otro curso natural de las aguas arranca una porcin de un terreno o
campo ribereo y la adhiere a otro tambin ribereo.
Anlisis de la normativa del CCCN. El Cdigo Civil exiga que se tratase
de ros no navegables, pues si el ro es navegable o el acrecentamiento
se produce en la costa del mar, el aluvin perteneca al Estado. Ahora no
slo no requiere que se trate de ros navegables, sino que se comprende
tambin aguas durmientes o corrientes, es decir que existe tambin en
este aspecto una importante innovacin con respecto al Cdigo Civil, ya
que exclua el aluvin respecto de los lagos, lagunas, estanques,
etctera. El aluvin debe ser resultado exclusivo de la accin de la
naturaleza, es decir que debe formarse espontneamente, lo que no

sucede cuando es provocado por obras hechas por los ribereos en
perjuicio de otros ribereos. Por lo tanto, debe descartarse cuando las
mrgenes estn formadas artificialmente, pues faltara el presupuesto
bsico que hace que el ribereo aproveche del acrecentamiento: el
permanente movimiento de las aguas, que unas veces da y otras veces
quita. El aluvin se adquiere nicamente cuando est definitivamente
formado, pues slo de ese modo se produce la adherencia material
permanente que da origen a la accesin. El texto vigente dispone: "No
existe aluvin si no hay adherencia de la sedimentacin al inmueble". Y
aclara: "No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente". Por lo
tanto, el aumento de tierra no es definitivo, por ms prximo que se
encuentre a la ribera, si todava est separado por una corriente de
agua que por su profundidad y su permanencia debe ser considerada
como formando parte del ro. Por excepcin, se produce la adquisicin
cuando la corriente es intermitente. El aluvin debe haber dejado de ser
parte del ro. Para que pueda hablarse de aluvin, es necesario que haya
madurado totalmente. Una vez que se ha producido la unin, no es
necesario que el ribereo, para adquirir la propiedad, realice acto
posesorio alguno sobre la porcin de tierra que ha acrecentado su
inmueble. La adquisicin se produce de pleno derecho, por el solo
resultado de la obra de la naturaleza.
Art.
1960.
Cauce
del
ro.
No
constituye
aluvin
lo
depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en

tos Imites del cauce del ro determinado por la lnea de ribera
que fija el promedio de las mximas crecidas ordinarias.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2577 estableca que no
constituan aluvin las arenas o fango que se encontraban comprendidos
en los lmites del lecho del ro, determinado por la lnea a que llegaban
las ms altas aguas en su estado normal.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 1960 sigue los lineamientos
del Cdigo Civil.
Art. 1961. Avulsin. El acrecentamiento del inmueble por la
fuerza sbita de las aguas que produce una adherencia natural
pertenece al dueo del inmueble. Tambin le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un Inmueble hacia otro, su dueo puede
reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueo del
otro inmueble no tiene derecho para exigir su remocin, mas
pasado el trmino de seis meses, las adquiere por prescripcin.
Cuando la avulsin es de cosa no susceptible de adherencia
natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.
2586.
Anlisis de la normativa anterior. En la avulsin el aumento de tierra es
el
resultado
de
una
fuerza
sbita
violenta,
que
provoca
el
desprendimiento de una parte de un fundo ribereo apta de ser

reconocida, que luego se une por adjuncin o por superposicin a un
fundo inferior o a uno situado sobre la ribera opuesta. Debe tratarse de
cosas susceptibles de adherencia natural, como tierra, arena, rboles,
plantas, piedras, fango, etctera. De no ser as, no se producir la
adquisicin por accesin y se aplicar el rgimen de las cosas perdidas.
Adems, ese acrecentamiento debe originarse en otra fuerza natural.
Anlisis de la normativa del CCCN. Al igual que en el Cdigo Civil, no se
exige que la cosa sea considerable; es suficiente con que sea
reconocible, siempre que el propietario pueda probar
que el terreno que reclama se ha desprendido de su fundo. De no ser

as, no podra ser reivindicada. La tierra avulsa puede unirse a un
terreno inferior o a uno situado en la costa opuesta. E dueo de la
porcin de tierra desprendida por la accin brusca de la corriente de
agua o de otra fuerza de la naturaleza conserva el dominio mientras no
se adhiera naturalmente al otro inmueble, pero no est autorizado a
tomar la posesin o a usar y gozar del desprendimiento en el lugar hacia
el que se dirigi. El derecho del dueo de las cosas desprendidas por
efecto de la avulsin se limita al de reclamarlas, es decir, reivindicarlas.
Sin embargo, ese derecho cesa cuando se ha producido la adherencia
natural al terreno ribereo al que se agregaron o superpusieron. Al
producirse la adherencia natural, queda consumada la accesin, por lo
que el perjudicado por el desprendimiento pierde definitivamente su
derecho y, correlativamente, lo adquiere el titular del fundo receptor.
Este ltimo no debe ninguna indemnizacin, por cuanto el dao ha sido
causado por un hecho de la naturaleza, es decir, por un accidente, un
caso
fortuito.
El
dueo
del
terreno
que
ha
experimentado
el
acrecentamiento no puede exigir la remocin de los objetos, aun cuando

ello le cause un perjuicio. El hecho se ha producido por obra de la
naturaleza, de modo que, como ribereo, debe estar expuesto a los
vaivenes de la corriente de las aguas.
Art. 1962. Construccin, siembra y plantacin. Si el dueo
de un inmueble construye, siembra o planta con materiales
ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe
tambin debe los daos.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un
tercero, los materiales pertenecen al dueo del inmueble, quien
debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de
mala fe, el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la
cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de

valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con
indemnizacin del valor del inmueble y del dao.
Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un
tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien
efecta el trabajo o quien provee los materiales no tiene accin
directa contra el dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero.
2591.
Anlisis de la normativa anterior. La construccin, siembra y plantacin
son casos de accesin artificial, puesto que a diferencia de lo que ocurre
con el aluvin y con la avulsin, el acrecentamiento no se produce como
consecuencia de la accin exclusiva de la naturaleza, sino que interviene
primordial mente la mano del hombre, aunque sin descartar tambin,
sobretodo en la siembra y plantacin, la funcin que cumple la
naturaleza. En todos los supuestos que pueden presentarse se crea
siempre un conflicto de intereses entre el dueo del terreno y el dueo
de los materiales o semillas empleados.
En nuestro derecho rigi a ultranza el principio de la accesin superficie
solo cedit, por el que la propiedad del suelo atrae a la de los objetos
que se incorporan al mismo. Slo comenz a dejar de aplicarse este
principio respecto del derecho real de superficie forestal, introducido en
nuestro ordenamiento jurdico por la ley 25.509, lo que se ha
generalizado en el rgimen actual, en los trminos del Ttulo VIII del
Libro IV del CCCN. En consecuencia, fuera de ese supuesto, siempre el
dueo de la tierra adquiere el dominio de lo edificado, plantado o
cultivado, pero deber las Indemnizaciones correspondientes. Esa
conclusin se impone por aplicacin del principio del enriquecimiento sin
causa y, adems, porque media un factor social que debe tender a la

conservacin de los valores y no tornar estril el trabajo.
En el Cdigo Civil, en el caso de buena fe del constructor en terreno
ajeno,
tena
derecho
"hacer
suya
la
obra",
"previas
las
indemnizaciones correspondientes".
No exista coincidencia de opiniones acerca del alcance que deba darse
a la expresin. Segn una posicin, regan los principios generales, de
modo que no se pagaba el importe invertido, sino el beneficio originado
al fundo, pues la buena fe del edificador no agrava la condicin del
propietario, a quien la ley impone no aprovecharse del patrimonio ajeno.
Conforme
otra interpretacin,
la
indemnizacin
debida por
el
propietario del terreno deba comprender el valor de los materiales y la

mano de obra, as como los daos y perjuicios que pudieran haberse
producido, y aun el mayor valor, si ste superaba el importe de los otros
rubros.
Anlisis de la normativa del CCCN. Al igual que en la normativa anterior
se contemplan dos supuestos bsicos: 1) Construccin, siembra y
plantacin en inmueble propio con materiales ajenos, y 2) Construccin,
siembra y plantacin en inmueble ajeno con materiales propios.
A su vez, en cada supuesto hay que distinguir segn que haya existido
buena o mala fe del constructor. Tambin puede suceder que tanto el
dueo como el constructor sean de mala fe.
1. Construccin, siembra y plantacin en inmueble propio con materiales
ajenos. Quien construye, siembra o planta en inmueble propio con
materiales, semillas o plantas de otro, adquiere el dominio de lo
construido, sembrado o plantado, por aplicacin del principio de la
accesin. El mbito de aplicacin de la primera parte de la norma que
comentamos es muy limitado, ya que jugar nicamente cuando las
cosas
muebles
empleadas
sean
reivindicables
por
no
estar
comprendidas en el art. 1895, o sea, cuando se tratare de cosas
robadas o perdidas, o de cosas posedas de mala fe, o si la adquisicin

se hizo a ttulo gratuito, salvo que se hubiera cumplido la prescripcin
adquisitiva (art. 1898).
El constructor es de buena fe si no conoce, ni puede conocer, que carece
de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable
est persuadido de la legitimidad de su posesin (art. 1918). En este
caso, debe pagar el valor de las semillas, plantas o materiales utilizados
a quien sea su dueo, por aplicacin del principio del enriquecimiento
sin causa, Adems, el reembolso incluye los intereses, desde la fecha en
que el gasto se efecta (art. 1793).
A su turno, el dueo de los materiales utilizados por el constructor
pierde la propiedad de ellos en el momento en que han sido
incorporados en forma definitiva, quedando inseparablemente unidos al
fundo. Hasta entonces conservan su condicin de cosas muebles y
subsiste el derecho de aqul.
Si el constructor es de mala fe, es decir, cuando sabe o debe saber,
actuando con un mnimo de diligencia, que las semillas, plantas o
materiales de que se vale no le pertenecen, no slo debe abonar el
costo real de esos elementos utilizados, sino tambin todos los daos y
perjuicios que pudo haber ocasionado y, eventualmente, tendr que
hacer frente a una acusacin penal, ya que al actuar de mala fe, a
sabiendas de que no le pertenecen, el edificador ha consumado una
apropiacin lcita.
En el Cdigo Civil, tanto el edificador de buena fe como el de mala fe
tenan el derecho de reivindicar las semillas, plantas o materiales, si
luego se separaban. Se haba considerado a esta solucin como injusta y
carente de sentido prctico, ya que cumplida la accesin, sus efectos
deben ser irrevocables. Acertadamente, en el rgimen actual se ha
suprimido esta facultad.
2. Construccin, siembra y plantacin en inmueble ajeno con materiales

propios. Como tambin se aplica el principio de la accesin, cuando se
utilizan materiales propios en un inmueble ajeno, el dueo del terreno
adquiere la propiedad de lo construido, sembrado o plantado en el
mismo.
En Cdigo de Vlez Sarsfield hablaba de edificacin. El vocablo
"construir" ahora utilizado es mucho ms amplio que "edificar", pues
comprende: "fabricar, edificar, hacer de nueva planta una obra de
arquitectura o ingeniera, un monumento o en general cualquier obra
pblica". Por lo tanto, quedan comprendidas dentro de la figura legal las
construcciones nuevas hechas sobre un terreno ajeno o las que se
agregan a las ya existentes. Tanto pueden levantarse sobre un terreno
absolutamente baldo, como sobre el que est ya ocupado parcialmente
y el constructor no hace ms que incorporar nuevas obras. Deben
excluirse las obras que tienen por objeto simples mejoras, las cuales no
dan lugar a la formacin de una cosa nueva a la que pudiera aplicarse la
accesin: en las mejoras la cosa objeto de ellas es siempre la misma, si
bien su valor puede haber aumentado.
Si el constructor es de buena fe, est convencido, no de que es
propietario del terreno, sino de que tiene derecho de construir, sembrar
o plantar. En consecuencia, estas disposiciones se aplican no slo al
poseedor, sino tambin a cualquiera que haya edificado en terreno
ajeno, como el locatario, depositario, etctera, que hayan hecho
trabajos no necesarios sin consentimiento o autorizacin del principal.
Segn otra interpretacin, la relacin jurdica entre el titular del dominio
y el edificador proviene del hecho mismo de la edificacin, no deriva de
un vnculo anterior. La Corte Suprema de Justicia de la Nacin se expidi
sobre este tema en el caso "Parque Interama S.A. c. Ciudad de Buenos
Aires" (CSJN, 7/8/07, CSJN-Fallos, 330:3463). Sostuvo el Alto Tribunal
que la hiptesis a la que se refiere el art. 2588 es para los casos de
construccin de buena fe, es decir, cuando se construye con materiales

propios en terreno que se crea propio, o bien, bajo la persuasin de
estar legtimamente investido del derecho de edificar. Agreg que los
arts. 2588 y 2589 no se aplican, indiscutiblemente, en los casos en que
hay entre las partes relaciones de carcter contractual directamente
vinculadas a la edificacin. Las indemnizaciones previstas en el art.
2588 son improcedentes cuando ha mediado contrato especfico sobre la
edificacin o provisin de materiales locacin de obra, servicios y
suministro, ya que la parte reclamante no puede alegar, en este
contexto, que el desplazamiento de la propiedad de las obras y
materiales por el la provistos, as como el mayor valor o ventaja
incorporado al predio al cual stos acceden, carezca de causa, estando
dadas las mismas por el respectivo contrato y teniendo como prestacin
el precio oportunamente estipulado.
Ahora bien, no es facultativo del dueo del inmueble adquirir o no la
obra, ya que si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un
tercero, los materiales le pertenecen. En realidad, no hay pertenencia de
los materiales, sino de la obra resultante de su utilizacin. Si slo
estuvieran depositados en el inmueble los ladrillos o almacenadas las
semillas, seran cosas muebles que podran ser retiradas en cualquier
momento o, en su caso, reivindicadas.
De todos modos, ms all de la deficiente redaccin de la norma que
anotamos, debe interpretarse que la adquisicin del dominio es
automtica. Se produce por el solo hecho de la adhesin fsica al suelo,
precisamente porque se trata de un supuesto de accesin.
En el rgimen actual, siguiendo al Proyecto de 1998, se ha optado por
establecer que slo se indemniza el mayor valor adquirido, suponemos
que por el inmueble y no por los materiales.
Si el constructor es de mala fe, el CCCN faculta al dueo del inmueble a
exigir al tercero que reponga la cosa al estado anterior a su costa. Por lo
tanto, puede demandar la destruccin de la obra a costa del constructor,

aunque se agrega "a menos que la diferencia de valor sea importante",
en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere
abdicar su derecho con indemnizacin del valor del inmueble y del dao.
Tratando de interpretar qu se ha querido decir con este verdadero
galimatas, pensamos que se ha procurado evitar la destruccin de
valores, impidiendo la reposicin de las cosas a su estado anterior, en
funcin de la "importancia" de la obra. Lo que no entendemos es por
qu en esta hiptesis el dueo se ve obligado a pagar al constructor de
mala fe el valor de los materiales y del trabajo, cuando al de buena fe
slo le debe el mayor valor, el que bien puede ser inferior. No es tarea
fcil hallar una solucin que compatibilice los intereses en juego, por
cuanto se est ante un edificador que a sabiendas construy, plant o
cultiv en terreno ajeno. De ah el derecho de optar por la demolicin
que se le reconoca en todos los casos al dueo del inmueble aun
cuando con ello se causara un perjuicio al edificador. Era el precio que
ste deba pagar por disponer a su arbitrio de lo que no era suyo.
El mayor valor del inmueble a consecuencia de la obra ejecutada surge
de la comparacin entre el valor que tena antes de los trabajos y el que
adquiere despus de ellos. El criterio de apreciacin debe ser objetivo,
sin consideracin a las conveniencias personales del propietario. Aun
cuando ste no obtenga ningn beneficio en el momento de indemnizar
al edificador, ese provecho se tornar evidente cuando l o sus
sucesores concreten la venta del inmueble. A pesar de todas estas
disquisiciones, el CCCN, separndose del Proyecto de 1998, que guarda
silencio sobre el tema, se ha inclinado por la indemnizacin del valor de
los materiales y de la mano de obra. Para ms, introduce una nueva
variante: si el dueo del inmueble ha visto frustrada su pretensin de
lograr que se reponga la cosa al estado anterior porque la diferencia de
valores importante y no quiere pagar al constructor de mala fe el valor
de los materiales y el trabajo, est facultado para abdicar su derecho

con indemnizacin del valor del inmueble y del dao. Entendemos que
se est aludiendo a desistir del dominio del inmueble a favor del
constructor, supuesto en que ste debe pagarle el valor y, adems,
indemnizarlo por los daos que pudo haber experimentado.
No podemos dejar de preguntarnos qu sucedera si el dueo acude a
esta prerrogativa porque no tiene dinero para pagar al constructor, pero
ste a su vez tampoco lo tiene.
Como no est previsto en el CCCN el caso en que dueo y edificador son
de mala fe, dada la inusitada situacin que puede generarse de aplicar
las reglas que rigen la construccin de mala fe, entendemos que debe
propiciarse la subsistencia de la solucin propuesta por Vlez Sarsfield,
es decir, considerar que se trat de un obrar de buena fe.
Se contempla, en cambio, el supuesto de una obra ejecutada con
materiales que no pertenecen ni al constructor ni al dueo del inmueble.
Se considera que el propietario de los materiales se encuentra en una
situacin anloga a la del constructor, de modo que slo puede
demandar al dueo la misma indemnizacin que podra reclamarle
aqul. Por lo tanto, quien efecta el trabajo o quien provee los
materiales no tiene accin directa contra el dueo del inmueble, pero
puede exigirle lo que deba al tercero. Se trata del ejercicio de una
accin subrogatoria (art. 739), como puede comprobarse con el texto
del Proyecto de 1998 cuando afirma que ni quien efectu el trabajo ni
quien provey los materiales tienen accin directa contra el dueo del
inmueble, pero pueden ejercer los derechos de su deudor.
Art.
1963.
Invasin
de
inmueble
colindante.
Quien
construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble

colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo construido, si
ste no se opuso inmediatamente de conocida la invasin.
El dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin

del valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su
adquisicin
total
aprovechamiento
si
se
normal
menoscaba
del
inmueble
significativamente
y,
en
su
caso,
el
la
disminucin del valor de la parte no invadida. Si el invasor no

indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se
opuso inmediatamente de conocida la invasin, ste puede pedir
la
demolicin
de
lo
construido.
Sin
embargo,
si
resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticin y

ordenar la indemnizacin.
Anlisis de la normativa anterior. Pueden hallarse antecedentes en:
Anteproyecto de Bibiloni, art. 2993; Proyecto de 1936, art. 1477;
Anteproyecto de 1954, art. 1510; Proyecto de 1998, art. 1903. El
Cdigo Civil no prevea el caso que en la prctica se presenta con cierta
frecuencia, por el cual una persona edifica en su fundo, pero al hacerlo
avanza sobre el del vecino. Se trata de una invasin parcial, y no de una
ocupacin total, por lo general, provocada por errores contenidos en la
mensura de los terrenos o tambin por imprecisiones en los ttulos.
La aplicacin estricta del principio de la accesin implicara admitir que
el dueo del terreno invadido adquiere la propiedad de la parte
pertinente de la construccin. Por lo tanto, la solucin deba buscarse
por aplicacin de los principios que rigen la accesin y, especficamente,
la construccin en inmueble totalmente ajeno, a efectos de evitar las
consecuencias negativas que traera aparejado el ejercicio de la accin
reivindicatoria y la consiguiente demolicin de la obra.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como ya anticipamos, se trata de
una invasin parcial, motivada normalmente en errores de mensura de
los terrenos o derivadas de las habituales imprecisiones que suelen
contener nuestros ttulos. Los anteproyectos de Bibiloni y de 1954son

antecedente inmediato del Proyecto de 1998 y stos, a su vez, del art.
1963 del CCCN, pero con variantes de trascendencia que, lejos de
mejorar los precedentes, los empeoran.
En estos casos es necesario evaluar la buena o mala fe no slo del
constructor, sino tambin del propietario del inmueble, pues ante todo
hay que evitar la destruccin de valores.
1. Invasor de buena fe. Si se tratara de una obra que recin se
comienza a hacer, el vecino que ha sido invadido en una pequea franja
por la construccin emprendida por el lindero puede ejercer contra ste
una accin posesoria de despojo por obra nueva (art. 2241), o un
interdicto de obra nueva (art. 619, Cd. Procesal). El efecto de la
promocin de la accin ser la suspensin de la obra, y al dictarse
sentencia, si se hace lugar a la demanda, mandar a destruirla (art. 620,
Cd. Procesal). Si la obra est terminada o muy avanzada, o prescribi o
caduc el plazo para entablarla accin posesoria o el interdicto de obra
nueva,
respectivamente,
el
invadido
tendr
su
disposicin
la
reivindicacin (art. 2252).

De ello se deduce que si este ltimo, pudiendo oponerse no lo hizo y
dej avanzar la obra, debe interpretarse como que ha consentido
tcitamente la invasin. La prdida de la franja de terreno ser
compensada por el pago del precio.
Se opera una suerte de expropiacin privada, pero sus efectos quedan
paleados por el pago de la indemnizacin a favor de quien pierde la
franja de terreno y porque se entiende que en cierto modo asinti
tcitamente con esa solucin cuando vio avanzar la obra sin oponerse.
El problema consiste en determinar cundo puede considerarse que un
constructor, que se extralimita al levantar su edificacin, lo hace de
buena fe. En general se entiende que ello ocurre cuando ignoraba que
con su edificacin estaba ocupando indebidamente y sin ttulo parte de

terreno ajeno, a pesar de haber actuado con la debida diligencia.
Son elementos a tomar en cuenta como indicio de buena fe, por
ejemplo, la escasa entidad de la extralimitacin. Tambin es relevante la
oposicin
del
dueo
del
suelo,
que
debe
ser
oportuna
no
extempornea, como ocurrira si al tiempo de exteriorizarla, la obra

estuviera ya finalizada o en estado avanzado. Entendemos que deber
evaluarse como punto de partida del ejercicio de la facultad de oponerse
el momento en que se comenz la construccin, siempre que haya
existido posibilidad de advertirla. Puede suceder que sea tan mnima la
superficie ocupada que no resulte fcil darse cuenta a simple vista que
el constructor ha avanzado sobre los lmites del predio. Adems, ambos
indicios no son definitorios, pues a pesar de la oposicin, puede el
edificante tener el pleno convencimiento de estar edificando en terreno
propio, o bien, es posible que, a pesar de la ausencia de oposicin, el
edificante est actuando de mala fe, como ocurrira si el titular del fundo
invadido se hallase ausente durante el perodo de realizacin de las
obras.
Ahora bien, de acuerdo a la redaccin asignada al primer prrafo del
artculo que anotamos, en conjuncin con el comienzo del segundo, el
terreno ocupado pasa a ser propiedad del constructor por su propia
decisin, pero el dueo del inmueble colindante puede exigirle la
indemnizacin del valor de la parte invadida. De lo contrario, se estara
prohijando una verdadera expropiacin privada sin declaracin de
utilidad pblicaque por cierto no la habra por estar en juego tan slo
los intereses particulares de ambos colindantesy, lo que es mucho ms
grave, sin el previo pago de una justa indemnizacin como lo exige el
texto constitucional.
De todos modos, consideramos que para evitar el pago, el constructor
podra optar por avenirse a demoler la obra. En consecuencia, a pesar
del silencio normativo, entendemos que si la invasin parcial del

inmueble ajeno a travs de una construccin asentada en terreno propio
es de buena fe y el dueo debe respetar lo construido, si no se opuso
inmediatamente de conocida la invasin, debe solucionarse el conflicto
mediante la adquisicin de la porcin de terreno invadido por el
constructor, adicionndose al precio de esta fraccin los diversos
perjuicios que pudiera haber sufrido el propietario, por ejemplo, el valor
de la menor superficie aprovechable de un inmueble ante el avance de
una columna del predio vecino, o el dao ocasionado por la reduccin de
las medidas del frente del inmueble para una futura venta o subdivisin
en lotes. Se trata de una cuestin de hecho que debe decidirse de
acuerdo con las circunstancias particulares del caso, ya que un avance
de unos centmetros puede resultar poco importante si se trata de un
campo y, por el contrario, ser absolutamente relevante en un predio
urbano, por ejemplo, por perder el invadido las medidas mnimas
requeridas por las normas administrativas sobre edificacin.
Aun siendo el constructor de buena fe, el dueo del inmueble colindante
puede reclamar su adquisicin total si se menoscaba significativamente
su aprovechamiento normal.
He aqu otra cuestin de hecho sujeta a la apreciacin judicial, debiendo
el juez resolver sobre la base de lo que surja de la prueba pericial a
producirse. Determinada la existencia del menoscabo, habr que ver si
en el caso concreto se afecta "significativamente" el aprovechamiento
normal, para lo cual antes habr que establecer qu alcance debe darse
a
la
expresin
"significativamente"
qu
debe
entenderse
por
"aprovechamiento normal".
Salvo que se tratare de la invasin de una superficie de importancia, no
parece que sea posible un "menoscabo" de esa trascendencia, al
extremo de perturbar "significativamente" el "aprovechamiento normal"
del inmueble. Unos pocos centmetros no causan un menoscabo que
traiga aparejado semejante resultado. Adems, es necesario admitir que

una invasin de trascendencia, de entrada aparece como incompatible
con la buena fe del constructor.
Arribamos a esta conclusin apenas se advierte que el tratamiento de la
invasin de mala fe se encuentra en el prrafo siguiente.
De todos modos, entendemos que si el demandado no est en
condiciones econmicas para pagar el precio de venta de la totalidad del
inmueble, la solucin de condenarlo a la demolicin aparece como
extremadamente dura y excesiva. De ah que la expresin contenida en
la norma "y, en su caso, la disminucin del valor de la parte no
invadida", debe apuntar al ejercicio de una facultad por parte del
obligado al pago y no a una opcin a favor del dueo del inmueble
invadido.
Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Siempre hemos sostenido que importara un abuso del derecho si el
dueo del terreno invadido pudiera reclamar la demolicin de lo
construido de buena fe. El CCCN nos ha roto el esquema que hemos
forjado durante toda nuestra vida dedicada al estudio de los derechos
reales, porque ahora un invasor de buena fe puede ser obligado a
demoler la construccin si no paga la indemnizacin. Ms an, el juez
puede rechazar la peticin de demolicin de lo construido, si resulta
manifiestamente abusiva, cuando el invasor es de mala fe y el dueo del
fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasin.
En buen romance, el invasor de mala fe puede evitar la demolicin si el
juez la califica como abusiva, beneficio que no es acordado, al menos en
forma expresa, al invasor de buena fe.
2. Invasor de mala fe. Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo
invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasin, ste puede
pedir la demolicin de lo construido, pero si resulta manifiestamente
abusiva, el juez puede rechazarla peticin y ordenar la indemnizacin.
Destacamos que, a pesar de la investigacin exhaustiva que hemos

encarado, no hemos encontrado antecedentes del texto adoptado por los
autores del CCCN. An hoy siguen siendo mayora los cdigos que no
abordan el tratamiento de la invasin parcial del inmueble lindero con
construcciones encaradas por el vecino.
Captulo 3
Dominio imperfecto
Art. 1964. Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios
imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El
dominio revocable se rige por los artculos de este Captulo, el
fiduciario por lo previsto en las normas del Captulo 31, Ttulo IV
del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al rgimen de
la respectiva carga real que lo grava.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2507,2661.
Anlisis de la normativa anterior. En cuanto al concepto de dominio
imperfecto y los supuestos previstos en el Cdigo Civil, nos remitimos a
lo que hemos dicho al analizar el art. 1946.
Anlisis de la normativa del CCCN. El concepto de dominio imperfecto
est consagrado en el art. 1946, que textualmente dice: "El dominio es
imperfecto si est sometido a condicin o plazo resolutorios, o si la cosa
est gravada con cargas reales". La norma en anlisis aclara cul es el
rgimen
normativo
del
dominio
revocable,
del
fiduciario
del
desmembrado.
El dominio revocable ser examinado en los artculos siguientes, en
tanto que el desmembrado constituir materia de anlisis al desarrollar
cada uno de los derechos reales sobre cosa ajena. Por ltimo, el
fiduciario es tratado en el Captulo 31, Ttulo IV del Libro Tercero, junto
al contrato de fideicomiso. Compartrnosla opinin de quienes entienden
que, desde el punto de vista metodolgico, hubiera sido preferible el

tratamiento del dominio fiduciario en este Captulo, luego del dominio
revocable.
El
art.
1964
utiliza
el
calificativo
de
dominio
"desmembrado",
terminologa del Cdigo Civil y que no figura en los arts. 1888 y 1946 en
los que se utilizan las expresiones "carga real", "gravmenes", y "cosa
gravada". Cabe interpretar que dominio gravado o desmembrado tienen
el mismo significado, esto es, que el dominio soporta la constitucin de
un derecho real sobre cosa ajena.
Corresponde tambin recordar que el dominio se presume perfecto, de
modo que quien alega la existencia de un caso de dominio imperfecto
carga con la prueba.
El CCCN mantiene los conceptos y clasificaciones del Cdigo Civil, sin
perjuicio de advertir que el dominio fiduciario, antes regulado por la ley
24.441, ahora pasa a estar reglamentado en el CCCN. Alguna doctrina
sugiri la existencia de otros casos de dominio imperfecto, adems de
los enumerados: poseedor con boleto de compraventa; inmueble
afectado como bien de familia; entre los ms importantes, pero el CCCN
no recoge estas inquietudes, ya que la enumeracin tiene carcter
taxativo.
Art. 1965. Dominio revocable. Dominio revocable es el
sometido a condicin o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el
dueo debe restituir la cosa a quien se la transmiti.
La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin
voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben
entender limitadas al trmino de diez aos, aunque no pueda
realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o ste sea
mayor o incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse
producido la resolucin, el dominio debe quedar definitivamente

establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo
constitutivo del dominio imperfecto.
Concordancias con 1a normativa anterior: Cd. Civil, arts. 528, 543,
553 a 555, 566, 2663 y 2668.
Anlisis de la normativa anterior. El dominio revocable es una clase de
dominio imperfecto que, al igual que el dominio fiduciario, debe
resolverse cuando se cumple una condicin resolutoria o vence un plazo
resolutorio.
Puede recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles. Asimismo,
puede reconocer como fuente un acto entre vivos o una disposicin de
ltima voluntad. En el primer caso, el ttulo puede ser un contrato
oneroso como la compraventa, por ejemplo, el pacto de retroventa, el
pacto comisorio, entreoros; o gratuito, como la donacin, en los
supuestos de revocacin por ingratitud del donatario, de incumplimiento
de los cargos, etctera.
Al respecto, Vlez recordaba en la nota al art. 2663 que el dominio es
por su naturaleza irrevocable y slo por excepcin es revocable, por
ejemplo, cuando el vendedor se ha reservado durante un plazo la
facultad de dejar sin efecto el contrato, o la facultad de volver a tomar
la cosa vendida devolviendo el precio recibido. Agregaba el codificador,
con cita de Maynz, que el dominio es irrevocable, y que no puede
oponerse razn alguna para que las partes que contratan la enajenacin
de una cosa no puedan poner condiciones o plazos resolutorios del
dominio que transmite la una y adquiere la otra.
El art. 2663 del Cd. Civil aluda a dos supuestos de revocabilidad: el
caso en que el dominio ha sido transmitido en virtud de un ttulo
revocable a voluntad del que lo ha transmitido, y cuando el actual
propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente
de su ttulo (1). Puede ser que la causa est mencionada en el mismo
ttulo, como ocurrira con el cumplimiento de la condicin resolutoria o

que la revocacin resulte por imperio de la ley, unida a la voluntad de la
parte, sin necesidad de que ella conste en el ttulo de la obligacin,
como sucede en el caso de la revocacin de la donacin por ingratitud
del donatario (2).
Existen, pues, condiciones resolutorias tcitas o implcitas, es decir, no
estipuladas expresamente por las partes sino que son impuestas por
voluntad de la ley, y tales son las clusulas legales que menciona el
Cdigo Civil empleando la terminologa de Freitas.
La condicin o el plazo deben ser resolutorios, ya que si fueran
suspensivos no habra adquisicin del dominio.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN, se conserva la expresin
"dominio revocable", en vez de la de "dominio resoluble" adoptada por
Freitas y postulada por el Proyecto de 1998, pues segn Alterini, "la
revocabilidad del dominio puede inducir al error de pensar en la
existencia de un dominio superior (el del revocante) al del revocado, lo
que se contrapone con la misma nocin de dominio" (3).
Por otro lado, al igual que en el Proyecto de 1998, se vuelcan en las
normas los consensos generalizados de la doctrina a propsito del tema,
especialmente las conclusiones de las "IX Jornadas Nacionales de
Derecho Civil", celebradas en Mar del Plata en 1983.
Ahora bien, en el CCCN, que mantiene la nocin de dominio revocable
consagrada
en
el
Cdigo
Civil,
hemos
advertido
las
siguientes
diferencias entre aquella clase de dominio y el fiduciario, sin perjuicio de

que pudieran existir otras de menor relevancia. Entre ellas, podemos
citar:
a)
En el dominio revocable slo existen dos personas: el transmitente
que se convertir a posteriori en revocante, y el dueo revocable que es

el titular del dominio imperfecto revocable. Es el propio transmitente
quien, de cumplirse el evento resolutorio, recuperar la propiedad plena
o perfecta de la cosa transmitida. En el dominio fiduciario, en cambio, la

cosa debe transmitirse al fideicomisario, figura que puede recaer en el
beneficiario, un tercero, o en el anterior propietario (fiduciante).
b) El dominio revocable no slo puede nacer de la voluntad de las partes
(como es el dominio fiduciario), sino tambin de la ley, por ejemplo,
cuando la revocacin de las donaciones est basada en la ingratitud del
donatario, o la previsin respecto del pacto comisorio implcito para las
cosas inmuebles.
c) En el dominio revocable, en principio, los efectos de la resolucin
operan con efecto retroactivo (art. 1967), excepto cuando se trate de
adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso de cosas muebles no
registrables, mientras que en el dominio fiduciario la regla es la
contraria.
d)
Las
cosas
transmitidas
fiduciariamente
forman
un patrimonio
separado del resto de los bienes del fiduciario, en tanto que las que
ingresan en virtud de un dominio revocable se confunden del resto del
patrimonio de su titular.
e) El dominio fiduciario tiene un plazo mximo de treinta aos (salvo
excepciones), mientras que el dominio revocable est limitado a diez
aos.
f) En el dominio fiduciario se pueden establecer prohibiciones de
enajenar.
g) El fiduciario slo puede disponer cuando "lo requieran los fines del
fideicomiso", limitacin que no existe para el dueo revocable.
En cuanto a la duracin del dominio revocable, debemos recordar que el
plazo es fatal, en tanto que la condicin est sujeta al acaecimiento de
un hecho incierto, que no se sabe si se producir; puede ocurrir o no (v.
gr., que un sujeto se reciba de mdico, que el barco llegue de Asia,
etctera). Para evitarla incertidumbre, la espera indefinida, el CCCN
pone un plazo mximo de espera. Si la condicin se cumple antes de los
diez aos, all acaba el dominio revocable. Si no se cumpli, se la tiene

por cumplida al cabo de ese tiempo, y"... el dominio debe quedar
definitivamente establecido". Cabe entender que se la tiene por
fracasada, y que el dueo revocable (sujeto a resolucin) es quien se
queda con la cosa, pero ahora el dominio es perfecto.
El plazo se debe computar desde la fecha del ttulo constitutivo. El
Cdigo prefiere la fecha del ttulo a la de la tradicin, aunque se supone
que ambas coinciden. Si no fuera as, se haya hecho entrega de la cosa
antes o despus, es la fecha del ttulo la que importa a este fin.
Ahora bien, aun cuando el CCCN, al igual que el anterior, guarda silencio
sobre el tema, es indiscutible que el dominio revocable puede
extinguirse por otras causales, propias de la extincin del dominio pleno
o perfecto, por ejemplo, la destruccin total de la cosa, la muerte si
fuera animada, la puesta fuera del comercio, la expropiacin por causa
de utilidad pblica, el abandono de una cosa mueble, la prescripcin
adquisitiva, la enajenacin y la confusin.
Referencias: (1). Aren, con cita de Alterini, seala que los supuestos
de dominio revocable permitidos en el Cdigo Civil son la compraventa
bajo condicin resolutoria; para los inmuebles, el pacto comisorio
explcito, el pacto de retroventa, el pacto de mejor comprador, la
clusula de arrepentimiento estipulada a favor del vendedor cuando se
hizo tradicin de la cosa; para muebles e inmuebles: la reversin de las
donaciones, la revocacin de las donaciones por supernacencia de hijos,
y, en general, cualquier donacin sujeta a condicin resolutoria expresa.
En cuanto a la condicin resolutoria implcita, Aren menciona para
muebles e inmuebles la inejecucin de los cargos impuestos al donatario
o al legatario, la ingratitud del donatario o legatario y, respecto slo de
inmuebles,
la
facultad
resolutoria
implcita
por
incumplimiento
(Llambas, Jorge J., Cdigo Civil anotado, Abeledo - Perrot, Buenos

Aires, 1988, t. IV-B, ps. 878 y 879). (2). Art. 1569:" Revocacin. La
donacin aceptada slo puede ser revocada por inejecucin de los

cargos, por ingratitud del donatario, y, en caso de habrselo estipulado
expresamente, por supernacencia de hijos del donante. Si la donacin
es onerosa, el donante debe reembolsar el valor de los cargos
satisfechos o de los servicios prestados por el donatario". (3). Alterini,
Jorge, Resolucin de los contratos y dominio revocable, ED, 50-633.
Art. 1966. Facultades. El titular del dominio revocable tiene
las mismas facultades que el dueo perfecto, pero los actos
jurdicos que realiza estn sujetos a las consecuencias de la
extincin de su derecho.
Anlisis de la normativa anterior. Si bien exista uniformidad en la
interpretacin del tema, no haba en el Cdigo Civil una norma que
estableciera que el dueo revocable tena las mismas facultades que el
dueo perfecto.
Anlisis de la normativa del CCCN. Pendiente el plazo o la condicin
resolutorios, el dueo revocable tiene las mismas facultades que el
dueo perfecto: usar, gozar y disponer fsica y jurdicamente del bien
sobre el que recae su derecho.
Ahora bien, los actos jurdicos que otorgue, "... estn sujetos a las
consecuencias de la extincin de su derecho". Ocurre que, por regla
general, nadie puede transmitir a otro un derecho mejoro ms extenso
que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas
(art. 399).
De ah, entonces, que quienes adquieran derechos reales del dueo
revocable, ya sea el dominio, usufructo, hipoteca, etctera, estn
sujetos a la extincin del derecho del constituyente. Confirma esta idea
el artculo siguiente, el art. 1967, en tanto atribuye efectos retroactivos
a la revocacin, lo que significa que todo debe volver para atrs, como si
no hubiera sucedido. Tambin por su carcter de dueo puede efectuar

mejoras en la cosa, as como gozar de sus frutos.
La nica restriccin que encuentra este dueo es la afectacin del
carcter perpetuo de su dominio, razn por la cual sus derechos sobre la
cosa tendrn carcter temporario.
Tambin
est
legitimado
para
ejercer
todas
las
acciones
que
correspondan para la defensa de la cosa transmitida, contra terceros, e

incluso contra el dueo anterior.
Art. 1967. Efecto de la revocacin. La revocacin del
dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que
lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene
efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razn de su
mala fe, tengan una obligacin personal de restituir la cosa.
2672.
Anlisis de la normativa anterior. La doctrina distingua segn que el
dominio revocable recayera sobre Inmuebles o sobre muebles. Respecto
de los primeros, rega el art. 2669 del Cd. Civil que dispona que la
revocacin del dominio tendra siempre efectos retroactivos al da en
que se adquiri, "... si no hubiere en la ley o en los actos jurdicos que la
establecieron, disposicin expresa en contrario". O sea que, en principio,
la revocacin tena efectos retroactivos, pero las partes podan disponer
lo contrario. En algunos casos, era la ley la que consagraba el efecto ex
nunc, como en la revocacin de las donaciones por ingratitud del
donatario (vase art. 1866).
Si la revocacin tiene efectos retroactivos, corran distinta suerte los
actos de disposicin y los de administracin. As lo dispona el art. 2670
que deca: "Revocndose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo
propietario est autorizado a tomar el inmueble libre de todas las

cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el
propietario desposedo o el tercer poseedor; pero no est obligado a
respetar los actos administrativos del propietario desposedo, como los
alquileres o arrendamientos que hubiese hecho. Quedan a salvo los
actos de disposicin realizados por el fiduciario de conformidad con lo
previsto en la legislacin especial". En consecuencia, quedaban sin
efecto las enajenaciones hechas o los gravmenes constituidos por el
propietario revocable, sin que los terceros que hayan contratado con l
pudieran invocar desconocimiento sobre el peligro que se cerna sobre
ellos, porque las clusulas revocatorias, .. debiendo estar en el mismo
instrumento pblico por el cual se hace la enajenacin no pueden dejar
de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del mismo
instrumento que crea el dominio del que lo transmite" (vase nota al
art. 2663).
Precisamente como corolario de este efecto de la revocacin es que la
denominada "resolucin de los derechos del constituyente" apareca
como causal de extincin de todos los derechos reales sobre cosa ajena.
Los actos de administracin, en cambio, deban ser respetados, por
cuanto e perjuicio que ocasionan es mucho menor.
Cuando la revocacin no tena efectos retroactivos por as disponerlo la
ley por haberlo convenido las partes, quedaban subsistentes las
enajenaciones y derechos reales que hubiera constituido el dueo
revocado (art. 2672).
En materia de muebles se aplicaba el art. 2671 que dispona: "La
revocacin del dominio sobre rosas muebles no tiene efecto contra
terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en
cuanto ellos, por razn de su mala fe, tuvieren una obligacin personal
de restituir la cosa". Se trataba de una simple aplicacin del rgimen
propio de las cosas muebles, de modo tal que slo sufrira los efectos de
la revocacin el adquirente de mala fe o el titular de un gravamen que l

saba que haba sido constituido por quien no tena derecho de hacerlo.
Alterini distingua entre revocacin de pleno derecho y revocacin
facultativa
y,
dentro
de
esta
ltima,
la
derivada
de
la
mera
manifestacin de voluntad y la que requera de una sentencia (1).

Entre
los
ejemplos
de
revocacin
de
pleno
derecho,
citaba
el
contemplado por el art. 555, segn el cual: "Cumplida la condicin

resolutoria deber restituirse lo que se hubiese recibido a virtud de la
obligacin".
En cuanto a la revocacin facultativa por la mera manifestacin de
voluntad del revocante, -endonaba Alterini la venta con pacto de
retroventa y la compraventa con pacto de mejor comprador.
Por ltimo, respecto de la revocacin facultativa por sentencia, se
remita a los arts. 2666 y 2667 que aludan a supuestos del pacto
comisorio y de revocacin de las donaciones o legados por ingratitud o
por incumplimiento de los cargos.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN, de acuerdo con el art.
1967, la revocacin opera con efecto retroactivo, lo que implica que
todos los actos jurdicos otorgados por el dueo revocable quedan sin
efecto. Al respecto, nos parece til recordar lo previsto por el Cdigo
para a condicin resolutoria: "... Si se hubiese determinado el efecto
retroactivo de la condicin, el cumplimiento de sta obliga a la entrega
reciproca de lo que a las partes habra correspondido al tiempo de la
celebracin del acto. No obstante, subsisten los actos de administracin
y los frutos quedan a favor de la parte que los ha percibido"art. 348
(2).
Esta norma confirma el principio general del art. 1967, fijando la
retroactividad de la revocacin del dominio al da de la fecha en que se
adquiri el dominio imperfecto. Es justo que as sea, porque extinguido
el ttulo que haba servido de base y antecedente a la transmisin de la
propiedad, sta no puede ya subsistir. Por otro lado, los terceros no

pueden alegar buena fe, ya que obrando con diligencia hubieran podido
conocer la situacin del transmitente, cuando se trata de cosas
registrables. Adems, en lo que hace a inmuebles, el subadquirente
debe realizar el estudio de ttulos para conocer el estado jurdico del
inmueble.
No obstante, si la cosa es registrable y el modo consiste en la inscripcin
constitutiva, para que e anterior propietario readquiera el dominio sobre
la cosa, deber efectivizarse dicha inscripcin (art. 1968).
Sin perjuicio de lo expuesto, habr que diferenciar si se da sobre una
cosa registrable o sobre una cosa mueble no registrable, y si el acto es
de disposicin o de administracin.
Ahora bien, adems del principio general enunciado en la primera parte,
el artculoen el prr. 2otambin establece una excepcin que se
corresponde con lo dispuesto por el art. 1895 en materia de cosas
muebles.
En efecto, si se trata de una cosa mueble no registrable, que no sea
hurtada o perdida, el poseedor de buena fe es su dueo, y si adquiri a
ttulo oneroso escapa a la accin reivindicatoria del propietario anterior.
Por ende, si el dueo revocable de un reloj se lo transmite a un tercero
de buena fe y a ttulo oneroso, la revocacin en este caso no tendr
efecto retroactivo, y el subadquirente habr adquirido un derecho mejor
y ms extenso que el que tena su antecesor. Si bien el art. 1967 no
menciona al ttulo oneroso, este requisito se desprende de la regla
general antes citada.
Como consecuencia de ello, el revocante slo resultar victorioso en una
accin de reivindicacin, si la cosa hubiese sido hurtada o perdida, o
cuando mediare mala fe del subadquirente, extremo que tendra lugar
cuando el tercero conociera o haya podido conocer la existencia de la
clusula resolutoria.
Otras excepciones, segn el primer prrafo de la norma que se comenta,

pueden hallarse en aquellas hiptesis en que la ley no fije lo contrario en
un
supuesto
determinado,
que
las
partes
no
hayan
pactado
expresamente en los actos jurdicos una disposicin en contrario.

El ejemplo tpico de la primera es la revocacin de una donacin por
inejecucin de los cargos, en los trminos y con el alcance previsto en el
art. 1570. En cuanto a la segunda excepcin expresamente contemplada
por la norma, corresponde decir que ello es una derivacin del principio
de autonoma de la voluntad.
Otras dos excepciones surgen del art. 348. El revocante debe respetar
los actos de administracin sobre cosas inmuebles o muebles, y el
dueo revocable no tendr obligacin de restituir el objeto del contrato
al revocante (3).
Es importante destacar que si el dueo revocable celebr un contrato de
locacin, vencido el contrato, el locatario tendr que devolver la cosa al
revocante y no a la persona con quien contrat, debido a que si bien al
advenimiento
del
evento
resolutorio
debe
respetarse
el
acto
administrativo, esto representa un supuesto equiparable a la traditio

brevi manu (art. 1923), en el que el locatario que posea para el dueo
revocado lo sigue haciendo para el dueo revocante. A este ltimo le
correspondera percibir los alquileres devengados a partir de la
resolucin.
Esto tiene su razn de ser en que en los actos de administracin son
menos graves, y en ellos no existe obligacin legal de exhibir el ttulo
del transmitente, como ocurre, por ejemplo, cuando se presenta el
locador como dueo.
La ltima excepcin son los frutos percibidos, que no tendrn que ser
restituidos, ni se ven afectados por la retroactividad. En cambio, los
frutos devengados con anterioridad y no percibidos, as como los
devengados con posterioridad al evento que revoca el dominio, le sern

debidos al revocante.
Finalmente, debemos aclarar que si bien se mantiene el sistema
anterior, en lugar de aludir a las cosas muebles, se indica que adems
deben
ser
no
registrables,
para
escapar
los
efectos
de
la
retroactividad.
Referencias: (1). Llambas, Jorge J., Cdigo Civil anotado, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1988, t. IV- B, p. 882. (2). Dispone el art. 1079
que: "Excepto disposicin legal en contrario: a) la rescisin unilateral y
la revocacin producen efectos solo para el futuro; b) la resolucin
produce efectos retroactivos entre las partes, y no afecta el derecho
adquirido a titulo oneroso por terceros de buena fe". (3). En forma
similar dispone el art. 1189 que: "Excepto pacto en contrario, la
locacin:... b)subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa
locada sea enajenada". Adems, la resolucin del dominio no figura
entre las causas de extincin de la locacin (arts. 1217 a 1221).
Art. 1968. Readquisicin del dominio perfecto. Al cumplirse
el plazo o condicin, el dueo revocable de una cosa queda
inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueo
perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste
en
la
inscripcin
constitutiva,
se
requiere
inscribir
la
readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se requiere a

efecto de su oponibilidad.
Anlisis de la normativa anterior. Si bien no hemos encontrado una
norma especfica que se asemeje al nuevo art. 1968, lo cierto es que la
solucin que consagra el artculo ya se desprenda de los principios
generales consagrados en materia de posesin y de tenencia. En cuanto
a la inscripcin como modo suficiente, Vlez slo la previo para la

hipoteca, pero la armonizacin de los principios generales consagrados
en el Cdigo Civil en materia de adquisicin de derechos reales deba
armonizarse con la Ley Registral Inmobiliaria 17.801 y con las leyes
especiales (por ejemplo, automotores).
Anlisis de la normativa del CCCN. Dado que la resolucin produce
efecto retroactivo, una vez cumplida la condicin o vencido el plazo, el
dominio revocable queda automticamente extinguido y el dueo
anterior se convierte nuevamente en dueo perfecto, sin necesidad de
que se haga la tradicin, pues la norma que se comenta establece un
supuesto de constituto posesorio. En efecto, quien era dueo sujeto a
resolverse, al verificarse el evento resolutorio se convierte en tenedor, y
el anterior dueo pasa a ser nuevamente poseedor y, obviamente,
dueo perfecto.
No se requiere de la tradicin ni de actos materiales. Basta con la
extincin provocada por el transcurso del tiempo. S, es necesario, para
que la readquisicin sea oponible a terceros interesados de buena fe,
que se realice la inscripcin en el Registro correspondiente, si la cosa es
registrable. Ahora, si se trata de una cosa registrable y, adems la
inscripcin es constitutiva (v. gr., automotor), en este nico caso no es
suficiente con el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la
condicin. Para que el anterior dueo readquiera el derecho real ser
menester la inscripcin en el Registro.
Extinguido el dominio revocable, el tenedor est obligado a restituir la
cosa a su antiguo dueo (art. 1940, inc. c). Si no lo hace, este ltimo
podr demandarlo para que cumpla lo pactado, incluso a travs de la
accin reivindicatoria que el Cdigo admite contra el que posee a
nombre del reivindicante (art. 2255). Con ms razn todava ser sta
la accin pertinente si mediara interversin de ttulo.
Si el revocado entrega la cosa a quien no es propietario, "Si la cosa es

inmueble o mueble registrable, el acreedor tiene accin real contra
terceros que sobre ella aparentemente adquirieron derechos reales, o
que la tengan en su posesin por cualquier contrato hecho con el
deudor" (art. 761). Distinta ser la solucin si se trata de una cosa
mueble no registrable y es adquirida por un poseedor de buena fe y a
ttulo oneroso.
Ahora bien, en el rgimen del Cdigo Civil, producida la revocacin
anen los supuestos en que ella se operaba de pleno derecho, el
revocante slo readquira el dominio luego de la tradicin en el caso de
inmuebles o muebles registrables. Ocurre que la teora del ttulo y del
modo rega tambin en el dominio revocable. Es cierto que a diferencia
del Esbozo, no exista en el Cdigo de Vlez Srsfield una norma de
carcter general que estableciera que el revocante readquira el dominio
cuando, cumplida la condicin o vencido el plazo, el revocado le haca
tradicin restitutiva de dicho derecho.
Sin embargo, el art. 1371 del Cd. Civil, aludiendo a los efectos de la
compraventa sujeta a condicin resolutoria cuando la condicin se
cumple, dispona en su inc. 2: "Si la condicin se cumple, se observar
lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueos;
mas el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa sino cuando
el comprador le haga la tradicin de ella".
Salvo alguna doctrina aislada, existe consenso en que esa regla debera
generalizarse para todos los supuestos de dominio revocable, por lo que,
como el revocante no readquiere el dominio hasta que no se le haga la
tradicin de la cosa, carece de legitimacin para promover acciones
reales, tanto contra el revocado como contra terceros adquirentes,
debiendo limitarse a ejercer acciones personales de restitucin.
En el CCCN, la readquisicin opera en forma inmediata, automtica.
Adems, se regula la readquisicin cuando la cosa es registrable y la

inscripcin constitutiva, lo que, como dijimos, no se prevea en el Cdigo
Civil.
Art. 1969. Efectos de la retroactividad. Si la revocacin es
retroactiva el dueo perfecto readquiere el dominio libre de
todos los actos jurdicos realizados por el titular del dominio
resuelto; si no es retroactiva, tos actos son oponibles al dueo.
Anlisis de la normativa anterior. En relacin al principio que consagra
este artculo, nos remitimos al comentario que hicimos en el art. 1967.
Anlisis de la normativa del CCCN. Entendemos que esta norma es
Innecesaria, pues resulta suficiente lo previsto en el art. 1967, en tanto
consagra como regla general el efecto retroactivo. Ahora bien, cuando
se produce el efecto retroactivo, el dueo anterior readquiere el dominio
"perfecto", esto es, libre de los gravmenes que hubiese impuesto el
dueo revocable. En caso de no ser retroactivo el efecto, los actos
jurdicos deben ser respetados. Si la cosa fue enajenada a un tercero de
buena fe y a ttulo oneroso, el anterior dueo no podr recuperarla y
slo podr exigirle al revocado la Indemnizacin del dao sufrido.
Como se advirti en el comentario al art. 1967, los actos de
administracin deben ser respetados. Esta tambin era la solucin en el
Cdigo Civil.
No obstante, surge algn interrogante si se tiene en cuenta que el
Cdigo permite pactar la locacin por plazos ms largos (entre veinte y
cincuenta aos, segn el destino, art. 1197), lo que puede ser ruinoso si
se mantuviera. Quizs, ante este tipo de situaciones, el dueo perfecto
podra invocar la configuracin de un caso de ejercicio abusivo (art. 10).
En cuanto a los frutos, dado el texto de los arts. 348, in fine y 754,
entendemos que el efecto retroactivo de la revocacin no alcanza a los
frutos percibidos por el dueo revocable hasta el momento en que se

cumple la condicin, por lo que no debe restituirlos. Los frutos
pendientes pertenecen al revocante, por lo que le son debidos a partir
de la fecha en que se ha cumplido la condicin o vencido el plazo.
Captulo 4
Lmites al dominio
Art.
1970.
Normas
administrativas.
Las
limitaciones
impuestas al dominio privado en el inters pblico estn regidas

por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las
normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
Los lmites impuestos al dominio en este Captulo en materia de
relaciones
de
vecindad,
rigen
en
subsidio
de
las
normas
administrativas aplicables en cada jurisdiccin.

Anlisis de la normativa anterior. Esta norma ha sido criticada por
entender que, a pesar de haber consagrado el codificador una
separacin tajante entre el derecho civil y el derecho administrativo,
luego, en algunos artculos del Ttulo VI del Libro Tercero, aparecen
algunas restricciones que tienen en cuenta el inters general y que no
estn reguladas por el derecho administrativo, sino por el propio Cdigo
Civil, como sera el tema vinculado con el camino de sirga y con la
clusula de inenajenabilidad. Sin embargo, despus de una atenta
lectura
de
la
norma,
se
advierte
que
se
reservan
al
derecho
administrativo las restricciones impuestas al dominio solo en el inters

pblico". De modo tal que, si bien es cierto que tanto el camino de sirga
como la clusula de no enajenar tienen en cuenta el inters general, no
lo es menos que tampoco es ajeno a ello el inters de los particulares.
Por lo tanto, entendemos que no es cierto que Vlez Srsfield no haya

sido fiel a la pauta divisoria fijada en esta norma, ya que las
restricciones que se mencionan como impuestas por el inters pblico
no son ajenas al mismo tiempo al inters de los particulares, de modo
que es lgico que figuren dentro del Cdigo Civil.
Anlisis de la normativa del CCCN. La disposicin se refiere a los lmites
impuestos al dominio, en lugar de restricciones y lmites. En el Proyecto
de 1998 se sostuvo al respecto que la primera de las nociones oscurece
su recto sentido, pues se trata de expresar el contenido normal del
dominio, que supone esos lmites, anticipados por la definicin de este
derecho real, que reconoce las facultades propias del dueo "dentro de
los lmites previstos por la ley".
Su redaccin suprimi la palabra "slo", pero, con el agregado de la
primera parte, ha logrado armonizar lapa uta demarcatoria entre el
derecho civil y el derecho administrativo, respecto del ejercicio,
aprovechamiento y uso del dominio de inmuebles, que debe ser
conforme con las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin,
zanjando as la aludida crtica.
Asimismo, en el segundo prrafo, otorga a los lmites impuestos en
materia de relaciones de vecindad, el carcter subsidiario a las normas
administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
Esta
disposicin
estableci
un
orden
de
prelacin
que
deber
compatibilizarse con las normas administrativas aplicables en cada

jurisdiccin.
Art. 1971. Dao no indemnizable. Los deberes impuestos
por los lmites al dominio no generan indemnizacin de daos, a
menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
y 2620 a 2625.
Anlisis de la normativa anterior. El dueo, en ejercicio de las facultades

materiales que integran el contenido de su derecho, puede realizar toda
clase de obras, trabajoso instalaciones que considere convenientes o
necesarias para la mejor utilizacin o aprovechamiento de su propiedad.
Ello concuerda con el art. 2514, que no permite restringir las facultades
del dueo aunque privare a terceros de ventajas o comodidades,
poniendo como nico lmite que su ejercicio no sea abusivo. Las
restricciones administrativas implican limitaciones al carcter absoluto
del derecho de propiedad. Por ello, las molestias que debe soportartodo
individuo por razones de inters general no son indemnizables en
carcter de daos y perjuicios, de conformidad con las previsiones del
art. 2620.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma seala genricamente que
los lmites impuestos a ejercicio del derecho de dominio producen por s
perjuicios a su titular, aclarando seguidamente que tales perjuicios no
dan derecho a indemnizacin alguna. Alude as al contenido norma :e
dominio, que supone esos lmites previstos en la ley y la salvedad
refiere,
de
modo
genera
la
casustica
especfica
contenida
anteriormente en el Cdigo Civil, en los casos en los gpe cor a actividad

del hombre se agrave el perjuicio.
Art. 1972. Clusulas de inenajenabilidad. En los actos a
ttulo oneroso es nula la clusula de no transmitir a persona
alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir
sobre ella otros derechos reales. Estas clusulas son vlidas si se
refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a titulo gratuito todas las clusulas sealadas en el
primer prrafo son vlidas si su plazo no excede de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o
superior a diez aos, se considera celebrada por ese tiempo. Es
renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez

aos contados desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que
afectan las porciones legitimas, o implican una sustitucin
fideicomisaria.
y 2613.
Anlisis de la normativa anterior. Como dueo de la cosa, ste tiene la
facultad de enajena" a, es libre para ello, pero no puede comprometerse
a no hacerlo o imponer una condicin semejante al adquirente, desde
que esa facultad es de la esencia misma de la propiedad, y sera nula
toda convencin por la que un propietario renunciara a la facultad de
disponer de sus bienes ce un modo absoluto. De ah que, de la
interpretacin de los arts. 1364 y 2612, puede concluirse que es vlida
la clusula de no enajenar a persona determinada, ya que con ello no se
afecta la libre circulacin de los bienes o, al menos, se lo hace
mnimamente: no se puede enajenara esa persona, pero siempre es
posible hacerlo a todas las dems.
Anlisis de la normativa del CCCN. A travs de una nica norma se logr
sintetizar el contenido de las disposiciones del Cdigo Civil en esta
materia, disponiendo que en losados a ttulo oneroso es nula la clusula
de no transmitir el dominio a persona alguna, agregando que tambin lo
es la de no constituir otros derechos reales en esos trminos, no as si
se refieren a persona o personas determinadas, con lo que se agreg la
posibilidad de que sea ms de una persona. Reemplaz el trmino
"prohibida" que consigna el art. 1364 por "nula". Suprimi toce 'herencia
a eventuales acciones personales contra quien hubiere enajenado en
contra de la prohibicin, con lo cual se super la contradiccin existente
entre los arts. 2612 y 1364 en cuanto a que las consecuencias previstas
son distintas. El primero de ellos dispone que es vlida la enajenacin
pero menciona la posibilidad de acciones personales, mientras que el

art. 1364, en cambio, parece encerrar una prohibicin absoluta que no
da lugar a accin alguna.
Mantiene en diez aos el lmite mximo para los actos a ttulo gratuito, y
para todas aquellas convenciones en que no se fije un plazo, se trate de
un plazo incierto o superior a dicho lmite, y no podr renovarse sino de
manera expresa, y nunca por un plazo que exceda dicho lmite desde
que se estableci. Finalmente, dispone la nulidad de las clusulas
testamentarias en tanto afecten porciones legtimas o impliquen una
sustitucin fideicomisaria.
Como la facultad de enajenar es de la esencia misma de la propiedad y
de orden pblico, la norma prev la nulidad de toda convencin por la
que un propietario renunciara a la facultad de disponer de sus bienes de
un modo absoluto.
Art. 1973. Inmisiones. Las molestias que ocasionan el
humo,
calor,
olores,
luminosidad,
ruidos,
vibraciones
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles

vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorizacin
administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
remocin de la causa de la molestia o su cesacin y la
indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la inmisin,
el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso
regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el inters general
y las exigencias de la produccin.
Anlisis de la normativa anterior. La redaccin del art. 2618 del Cd.
Civil responde a la dada por la ley 17.711, que a su vez se Inspira
principalmente en el art. 844 del Cd. Civil italiano. La ley 17.711

derog los arts. 2618 y 2619 del Cdigo de Vlez, sin embargo, la
doctrina y jurisprudencia elaboradas entorno a stos se consider
aplicable a la nueva norma. Lo mismo ocurrir con el CCCN donde el art.
1973 es sustancialmente igual al art. 2618 que ahora se deroga.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma se ocupa de las inmisiones
indirectas. Si bien clsicamente se ubic esta regulacin dentro de las
relaciones de vecindad, lo cierto es que se desborda totalmente el
mbito propio de las mismas. Existe en las soluciones dadas por esta
norma un germen de derecho ambiental y la norma sirvesin dudas
para tutelar el derecho de todo habitante aun ambiente sano aunque la
molestia no hubiera alcanzado la dimensin del dao ambiental.
Las inmisiones indirectas se originan en el fundo propio y se propagan al
Inmueble ajeno; ejemplo de stos son humos, olores, ruidos, gases,
radiaciones, etctera. Entre los agentes inmisivos la norma seala
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos y vibraciones, pero enseguida
aade "o inmisiones similares". Por lo tanto caen bajo este concepto aun
cuando no estn especficamente enumerados entre otros el polvo,
chispas, holln, vapor, ondas electromagnticas, que originados en una
finca se extienden a otros predios.
La norma refiere a que las Inmisiones son generadas por actividades en
inmuebles vecinos. No es necesario que las fincas linden en forma
inmediata. Es suficiente una proximidad entre fundos. Se trata de
vecindad en sentido lato que no exige una contigidad inmediata. Ms
an esa proximidad no implica estrictamente una cercana ms que en
el sentido que la distancia no impida percibir en forma clara los efectos
que la actividad inmisiva produce sobre el afectado y quien genera la
misma.
El artculo manda, en su prr. 1o, que las molestias no excedan la normal
tolerancia. Las incomodidades que no exceden la normal tolerancia
deben ser soportadas. No son captadas por el derecho por la simple

razn que si se Intentara suprimirlas la misma convivencia se hara
imposible. No basta una pequea dificultad o trastorno, sino que se
exige una perturbacin de una entidad suficiente para afectar a la
pacfica convivencia jurdica, debiendo incluirse en el concepto de
actividad notoriamente incmoda aquella cuyo funcionamiento, en un
orden de convivencia, excede o perturba el rgimen de hecho que es
normal y corriente en las relaciones sociales. Las inmisiones pueden
rebasarla normal tolerancia, como deca el antiguo art. 2618 del Cdigo
de Vlez, por su Intensidad o continuidad, bien entendido, que stas
siempre deben prolongarse en el tiempo para que estemos dentro de
este campo del derecho.
La teora de la normal tolerancia tiene su raz en los estudios de von
Ihering. El mismo haba establecido el principio segn el cual deben
prohibirse no slo las Influencias o injerencias directas, sino las
indirectas, es decir, las que comienzan sus efectos en el fundo del que
realiza los actos y se propagan al vecino, siempre que deriven de un uso
anormal de la finca y excedan la normal tolerancia. La misma puede
enunciarse de la siguiente forma: se deben permitir aquellos influjos que
comienzan en el fundo del que los realiza y prosiguen en el del vecino,
siempre que no sean nocivos a las personas o cosas de manera que
sobrepase el lmite usual de lo tolerable. Ihering establece que para
apreciar la ilegitimidad de los atentados indirectos entre vecinos debe
estarse a la receptividad personal o real ordinaria.
Para determinar si las inmisiones se encuentran o no dentro de la
"normal tolerancia" seguramente el juez se referir tambin a lo que es
hoy comnmente consentido por la conciencia social, y por las normas
constitucionales,
especialmente
por
la
clusula
ambiental
de
la
Constitucin Nacional en cuanto garantiza a todos los habitantes el

derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo
humano. El lmite de la tolerabilidad de las inmisiones es relativo en el

sentido que debe ser fijado conforme al caso concreto teniendo en
cuenta las condiciones naturales y sociales de los lugares y los hbitos
de la poblacin, y requiere una indagacin de hecho.
La norma manda expresamente a tener en cuenta, para juzgar si se
traspasa o no la normal tolerancia, las condiciones del lugar. Es un
criterio elstico que debe adaptarse a las condiciones de cada lugar,
porque es evidente que en un barrio industrial han de imponerse
mayores concesiones que en otras zonas urbanas.
La
circunstancia
que
las
actividades
cuenten
con
autorizacin
administrativa es conforme al art. 1973 irrelevante. Sin dudas fue un

acierto de Vlez incluir en el art. 2619 del Cd. Civil que los jueces
pueden otorgar indemnizacin a los vecinos aunque la obra o el
establecimiento que cause perjuicio hubiese sido autorizado por la
administracin. En la nota a la mencionada norma el codificador cita a
Demolombe y a Aubry y Rau, y explica magistralmente el tema: "La
autoridad administrativa en virtud de la cual la obra o el establecimiento
se hubiese hecho, no priva, ni puede privar al vecino del derecho de
ocurrir la autoridad judicial con una demanda de indemnizacin. La
autorizacin para establecer manufacturas, mquinas o una empresa
cualquiera, incmoda o insalubre, no se concede sino bajo la condicin
implcita de no atacar los derechos de un tercero, y de reparar el
perjuicio a los edificios vecinos o a las personas que los habiten. Una
casa puede perder mucho de su valor locativo o venal por el
establecimiento
inmediato
de
una
fbrica
incmoda
insalubre,
perjuicio que no hay autoridad que pueda hacerlo sufrir. Los tribunales,
conociendo y resolviendo sobre la reparacin de perjuicios causados por
un establecimiento insalubre o incmodo, no se ponen en oposicin, con
el acto administrativo que lo autoriz, porque necesariamente llevaba
implcita la condicin de no causar perjuicio a tercero".
Moderna mente se ha sostenido que: "Los lmites administrativos son de

naturaleza inferior a la ley y, en consecuencia, no obligan a la justicia
que se halla habilitada a decretar la existencia de dao ambiental aun
cuando no superen dichos lmites administrativos, en los casos (...) de
daos a la salud, propiedad y flora (...) caso contrario se aceptara que
la Administracin Pblica podra permitir lo que el Cdigo Civil y la
propia Constitucin Nacional prohben: provocar dao ambiental" (1).
La norma del art. 1973 acierta al mantenerla previsin de Vlez y la de
Borda en la reforma de 1968 extendiendocomo esta ltimala
posibilidad del juez a decretar el cese de la actividad aun cuando la
misma se encuentre autorizada administrativamente.
Ante la inmisin que excede la normal tolerancia el juez puede disponer,
segn las circunstancia del caso, la remocin de la causa de la molestia
o su cesacin y la indemnizacin de los daos. La remocin de la causa
de la molestia o, en su caso, la orden de su cese se trata de un tpico
supuesto de tutela inhibitoria, constituyendo en muchos casos tambin
una hiptesis de prevencin o si se quiere, cesacin del dao al
impedir que el mismo se siga generando o agravando.
La orden judicial tender a suprimir la causa de las molestias, del hecho
generador de las mismas, con lo cual se conjura la posibilidad de nuevos
daos a la parque muchos de los ya causados desaparecen como en el
supuesto de la depreciacin del inmueble por la actividad inmisiva de la
que es objeto.
La norma otorga al juez la posibilidad de disponer la cesacin de las
molestias. Debe entenderse que ello implica la reduccin de las mismas
por debajo del lmite de la normal tolerancia. Lo primordial en la
economa
del
artculo
es
hacer
cesar
las
perturbaciones.
Ello
actualmente debe considerarse avalado por los criterios de preservacin

del ambiente y la proteccin de la intimidad e integridad psicofsica de
las personas.
Es decir que si la inmisin puede acotarse a no exceder la normal

tolerancia el juez as lo ordenar.
Existe consenso, en la doctrina y la jurisprudencia italianas, que
estamos ante un supuesto expreso de inhibitoria. En el caso en que la
inhibitoria se concreta en la manda de una actividad por parte del
demandado se trata de una inhibitoria positiva susceptible de ser
ejecutada forzosamente.
El juez ordenar tambin la indemnizacin de los daos si stos
subsisten luego de decretado la remocin de la causa de la molestia o su
cesacin, o si por las razones que contempla la ltima parte de la
normaslo dispone la reparacin.
El
art.
1973
del
CCCN
concreta
un
factor
de
atribucin
de
responsabilidad, objetivo, como consecuencia del exceso de la normal

tolerancia. En base al mismo el inmitente deber indemnizar todos los
daos que cause por exceder la normal tolerancia y que reconozcan su
causa adecuada en el rebase de la misma.
La ltima parte de la norma establece que para disponer el cese de la
inmisin, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso
regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el inters general y las
exigencias de la produccin.
Al igual que su fuente italiana y el art. 2618 (ref. por ley 17.711) las
necesidades de la produccin encuentran en el art. 1973 un fuerte
respaldo. Conforme la doctrina italiana, el art. 844 manifestaba en este
aspecto la atencin que el legislador de 1942 le dedicaba a la industria
cuyos intereses eran vistos como los propios de la nacin. Se trataba de
proteger la Industria por la importancia de los bienes que produce para
la economa o por el nmero de puestos de trabajo que sta comporta.
En una frmula ms adecuada a los tiempos que corren, el Proyecto de
1998 en su art. 1877 hablaba de las exigencias del inters general. Esa
caracterizacin tiene una amplitud tal que comprende y excede el
rgimen anterior, dado que en el inters general se encuentran tambin

las exigencias de la produccin.
El art. 1973 ha preferido mantener los dos trminos "inters general" y
"exigencias de la produccin".
Otra pauta es el "uso regular de la propiedad". Esta segunda pauta
admite una pluralidad de explicaciones:
a) Por lo pronto entra en reemplazo de las "razones de la propiedad" de
la norma italiana. Por lo tanto, un primer significado de la norma es
sopesarlas exigencias de la produccin y el inters general con el
respeto al propietario que usa regularmente su propiedad y est
sufriendo la inmisin.
b) Una segunda aproximacin la podemos encontrar interpretando que
esta frase significa que nuestra legislacin introduce en esta expresin
tambin, a diferencia de la legislacin italiana, la teora del uso normal
(2).
Sin embargo, la teora del uso normal, en principio, no obstaculiza
aquellas inmisiones que el vecino provoca en el inmueble de otro usando
su derecho normal mente aunque superen la normal tolerancia. En
cambio, la disposicin del art. 1973 del CCCN veda las mismas.
El juez debe tener en cuenta la directriz de la norma como pauta para
aplicar la solucin ms adecuada al caso, por ejemplo, para elegir entre
ordenar el cese de la actividad o disponer una indemnizacin, si
resultare que aunque se exceda la normal tolerancia no existe abuso,
por estar justificado sobrepasar dicho lmite por las exigencias de la
produccin y no existe otro modo posible, incluso econmicamente
posible, de realizar dicha actividad.
c) Una tercera aproximacin es que la disposicin recuerda que la
propiedad debe ser utilizada en forma regular y no abusiva. Por lo tanto,
el inmitente que no usa regularmente su derecho no merece proteccin.
Coincidimos totalmente con Jorge Alterini en cuanto el mismo entiende

que dicha frase se conecta directamente con la teora del abuso de
derecho. La expresin "uso regular" remite sin dudas a aquellas normas
(3).
El juez al aplicar el art. 1973 del CCCN deber escudriar si el infractor
se encuentra utilizando, o no, su propiedad regularmente.
Respecto a la pauta de la prioridad en el uso se ha sealado con acierto
que este patrn es conexo a la buena fe, dado que existe la
potencialidad de una Injusticia si alguien hubiera adquirido una
propiedad ya desvalorizada por ser lindera desde antao con un
establecimiento ya afincado, y luego accionara en virtud del CCCN (4).
Se debe ser sumamente prudente en la aplicacin de este criterio. No
toda ocupacin previa de un establecimiento inmitente significar que el
mismo puede perjudicar por siempre a las propiedades vecinas aunque
el establecimiento de sus ocupantes se verificar con posterioridad,
sobretodo cuando por las condiciones del lugar se trate de zonas
habilitadas para la ocupacin residencial. El juez deber, segn las
circunstancias del caso, establecer si es necesaria la cesacin, la
adecuacin, o slo la compensacin de daos teniendo cuidado que no
se produzca un enriquecimiento injusto por parte del supuesto afectado.
La redaccin del CCCN parece dar estas directivas slo para que se
ordene el cese de la inmisin. Pareciere que el dao que excede la
normal tolerancia siempre debera ser indemnizado. Ello puede ser as
salvo que el reclamo del mismo sea contrario a la buena fe, lo que
puede ocurrir primordialmente en los casos de prioridad en el uso.
Referencias: (1). Cm. Fed. La Plata, Sala 1,3/9/96, "Maceroni,
Francisco y otros c. Direccin General de Fabricaciones Militares", JA,
1998-111-277. (2). Vase Alterini, Jorge H., en Llambas, Jorge J.,
Cdigo Civil anotado, Abeledo - Perrot, Buenos Aires, 1981, t. IV-A,
p.423. (3). Alterini, op. cit., p. 423. (4). Highton, Federico R., Las
empresas y sus vecinos. Los ruidos molestos, LL, 1995-D-29.
Art. 1974. Camino de sirga. El dueo de un inmueble
colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en toda la
extensin del curso, en la que no puede hacer ningn acto que
menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los
actos violatorios de este artculo.
2640.
Anlisis de la normativa anterior. En la actualidad ha devenido como una
institucin carente de justificacin, por lo menos, en lo que hace a su
funcin primitiva vinculada con las necesidades de la navegacin. Sin
embargo, se la mantiene por entender que puede serv r para otros fines
de inters general, tales como la construccin de astilleros, puertos,
mercados, etctera. Se ha discutido acerca de la naturaleza jurdica de
ese camino.
Se dijo que pertenece al dominio pblico, en tanto el art. 2639 del Cd.
Civil refiere a "calle o camino pblico", pero la tesis que predomina es la
que considera que la franja sigue siendo propiedad de los ribereos.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se reduce el camino de sirga de 35 a
15 metros, pues esta ltima extensin, que excepcionalmente acept
Vlez Sarsfield, cuando el ro o canal atraviese una ciudad, es adecuada
para la finalidad econmico social que lo justifica y de ese modo se
reintegrarn a la plena explotacin vastas extensiones en todo el
territorio de la Repblica, con la presumible repercusin econmica que
ello importar.
Al imponerse el camino de sirga con relacin a cualquiera de las orillas

de los cauces o sus playas, aptos para el transporte por agua, estn
tambin alcanzados los lagos con tal aptitud.
En cuanto a las facultades del propietario ribereo, evidentemente son
muy reducidas, toda vez que este camino est concebido para servir a
las necesidades del trnsito por agua, as como a las de la pesca
efectuada desde embarcaciones, sin que pueda ejercerse acto alguno
que tienda a menoscabar la actividad para la que fue previsto el camino.
De ah que en esa franja no pueda construirse, ni deteriorar de modo
alguno el terreno. Podra, en cambio, cortarse el pasto, extraer lea de
los rboles, pero entendiendo que es discutible la posibilidad de utilizar
el camino para el transporte de productos como la cosecha.
En su caso, el perjudicado puede solicitar la cesacin de las actividades
que contraren la finalidad de la norma.
Art. 1975. Obstculo al curso de las aguas. Los dueos de
inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra
que altere el curso natural de las aguas, o modifique su direccin
o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de
ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereo o de un
tercero, puede remover el obstculo, construir obras defensivas
o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su
estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos
necesarios y la indemnizacin de los dems daos.
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe
restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los
gastos necesarios para hacerlo.
2644.
Anlisis de la normativa anterior. Los propietarios ribereos de los ros o

arroyos pueden usar el agua con discrecin, debiendo abstenerse de
realizar obras que alteren o muden el curso de las aguas. Si tales
alteraciones fueren motivadas por caso fortuito, o fuerza mayor,
corresponden al Estado o provincia los gastos necesarios para volver las
aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas por culpa de alguno de
los ribereos, que hiciese obra perjudicial, o destruyese las obras
defensivas, los gastos sern pagados por l, a ms de la indemnizacin
del dao.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma sintetiza esta temtica
respecto del uso de las aguas, sobre la base de considerarlas,
navegables o no, como pertenecientes al dominio pblico del Estado.
Reitera los conceptos contenidos en el Cdigo Civil, aunque omite toda
referencia al uso de las aguas propiamente dichas, limitndose a
prohibir la realizacin de cualquier tipo de obra que altere su curso, a
menos que se trate de obras defensivas. En caso contrario, es decir
mediando culpa del ribereo, el perjudicado tiene derecho a realizar las
obras necesarias para volver el curso de agua al estado anterior,
reclamndole al autor el costo de las mismas, as como los daos que se
hubieran producido. Regula tambin la hiptesis del caso fortuito o
fuerza mayor, al solo efecto de determinar que en esos casos el Estado
debe hacerse cargo de los gastos necesarios para volver las aguas a la
situacin anterior.
Art.
1976.Recepcin
de
agua,
arena
piedras.
Debe
recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde

otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el
agua extrada artificialmente, la arena o las piedras que arrastra
el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles

que las reciben.
2650.
Anlisis de la normativa anterior. Fuera de los tres supuestos sealados
por los arts. 2647,2649 y 2650, no hay obligacin de recibir otras aguas
y se pueden realizar obras para impedir su entrada, no respondiendo por
el dao que tales obras pudieren causar. As es que slo hay derecho a
una justa indemnizacin, en el supuesto de las aguas subterrneas que
por el trabajo del hombre salieron al exterior y no sea posible por su
abundancia contenerlas en el terreno superior.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma sintetiza la temtica
respecto de la recepcin, por parte del titular de un fundo, de las aguas,
arenas y piedras que naturalmente desciendan desde otro fundo.
Tratndose de una restriccin al dominio que impone la norma, los
obligados no podrn impedir el escurrimiento de aguas por su fundo, a
menos que el hecho o el trabajo del hombre no hayan contribuido a
alterar el curso de las aguas que se escurren, en cuyo caso, aun cuando
este artculo no lo prev, aplicando el mismo temperamento que adopt
el artculo anterior, el propietario perjudicado tiene derecho a realizar las
obras defensivas necesarias para evitar el perjuicio, reclamndole al
autor el costo de las mismas, as como los daos que se hubieran
producido.
Mientras que las aguas extradas artificialmente, junto con las arenas y
piedras que arrastren pueden derivarse a otro fundo siempre que no le
causen perjuicios a su propietario.
Art. 1977. Instalaciones provisorias y paso de personas que
trabajan en una obra. Si es indispensable poner andamos u
otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar
pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueo del

inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe
reparar los daos causados.
3077.
Anlisis de la normativa anterior. La norma se relaciona con lo que
dispone el art. 3077, en cuanto a que se debe dejar pasara los obreros
del vecino que tenga necesidad de ello para edificar o reparar su casa.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma, en general, reitera el
concepto del Cdigo Civil, reuniendo la nocin contenida en el art. 3077,
que regula las servidumbres de trnsito, en cuanto a que debe
permitirse el paso de las personas que trabajan en una obra.
Se trata de restricciones impuestas en inters de quien decide edificar o
reparar inmuebles, sobre la base de las relaciones de vecindad, pues de
otro modo, en muchos casos tales construcciones o reparaciones no
podran llevarse a cabo.
Las relaciones de vecindad imponen tolerar ciertas molestias, ya que no
debemos olvidar que el dueo puede ejercerlas facultades inherentes a
su derecho aunque privare a terceros de ventajas o comodidades o
aunque les ocasione algunos inconvenientes.
Ello importa considerar a la restriccin con carcter provisorio e
indispensable, conciliando el inters de las partes involucradas en
cuanto a la forma y tiempo en que deben ejecutarse las obras.
Art. 1978. Vistas. Excepto que una ley local disponga otras
dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que
permitan la visin frontal a menor distancia que la de tres
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta
centmetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la
distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de visin

ms cercana al inmueble colindante.
2660.
Anlisis de la normativa anterior. Las vistas pueden ser de dos clases:
derechas o de frente y oblicuas o de costado. Las primeras son aquellas
que se tienen en la direccin del eje de una ventana, de modo que al
pararse de frente a ella se puede mirar hacia el fundo vecino si n tener
que mover la cabeza ni a la derecha ni a la izquierda. Las segundas son
aquellas que exigen colocarse en direccin diferente del eje de la
ventana para ver el fundo vecino, girando la cabeza a la derecha o a la
izquierda.
Anlisis de la normativa del CCCN. Las vistas son puertas o ventanas
que permiten la visual sobre el fundo vecino. La norma condiciona su
obligatoriedad a la existencia de disposiciones legales de carcter local
que dispongan otras dimensiones, pero mantiene las distancias previstas
en el Cdigo Civil, tanto para las vistas frontales as como para las
laterales, por considerar que stas pueden ser ms perjudiciales que las
luces, respecto de las que redujo la distancia.
En cuanto a la forma en que debe ser medida, si la vista es frontal los
tres metros se miden desde el lmite exterior o filo exterior de la pared,
ms cercano al inmueble colindante.
Si
la
vista
es
lateral,
los
sesenta
centmetros
se
cuentan,
perpendicularmente, desde el lmite exterior de la zona de visin ms

cercana al inmueble colindante.
Idntico criterio cabe aplicar para el caso que exista balcn, en cuyo
caso, la distancia para la vista frontal sobre el fundo de enfrente, as
como la lateral sobre los de los costados, debe observarse en todos los
sentidos.
Art. 1979. Luces. Excepto que una ley local disponga otras
dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a
menor altura que la de un metro ochenta centmetros, medida
desde la superficie ms elevada del suelo frente a la abertura.
y 2660.
Anlisis de la normativa anterior. Establece una distincin segn que las
aberturas se encuentren o no en una pared medianera, en cuyo caso el
art. 2654, las supedita al consentimiento del condmino, y en tal caso
queda constituida una servidumbre atpica de vistas perfectamente lcita
en los trminos del art. 3000. Mientras que si la pared divisoria no es
medianera, o sea que es privativa de uno de los vecinos, rige el art.
2655: "El dueo de una pared no medianera contigua a finca ajena,
puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura
del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de hierro cuyas
barras no dejen mayor claro que tres pulgadas". En el supuesto de que
las aberturas no renan los requisitos establecidos por el cdigo, el
lindero est facultado para demandar la supresin o la modificacin para
compatibilizarlas con las exigencias legales.
Anlisis de la normativa del CCCN. Al igual que el artculo anterior, esta
norma condiciona su obligatoriedad a la existencia de disposiciones
legales de carcter local que dispongan otras dimensiones. En este
aspecto reduce la altura de la restriccin llevndola a 1,80 metros,
tomada desde la superficie ms elevada del suelo frente a la abertura.
Si bien no efecta distincin alguna en relacin al tipo de pared que se
trate, aludiendo a muro lindero, lo cierto es que el art. 1981 del CCCN
hace mencin al muro privativo al referirse a la privacin de luces y
vistas, con lo cual entendemos que esta restriccin juega slo en este ti
pode muros. Partiendo de la nocin que las luces estn destinadas a
dejar pasar la claridad o el aire sin que pueda verse a travs de ellas, se
advierte que esta norma omite la previsin de las rejas de hierro,

contenida en el art. 2655 del Cdigo Civil.
Art. 1980. Excepcin a distancias mnimas. Las distancias
mnimas indicadas en los arts. 1978 y 1979 no se aplican si la
visin
est
impedida
por
elementos
fijos
de
material
no
transparente.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil no prev excepciones a
las distancias mnimas consideradas respecto de las luces y vistas.
Anlisis de la normativa del CCCN. Es posible ahora no sujetarse a las
distancias mnimas que prevn los arts. 1978y 1979, para las vistas y
luces, respectivamente, cuando la visin est impedida por elementos
fijos de material no transparente.
Ello es lgico, pues la norma mediante esta restriccin intenta impedir
que se pueda mirar hacia el fundo vecino, de modo que si la abertura o
ventana est cerrada por algn elemento fijo y no transparente, como
podra ser un vidrio esmerilado, se cumple con el propsito perseguido
por lo que no se aplican entonces las restricciones previstas para ambos
supuestos.
Art. 1981. Privacin de luces o vistas. Quien tiene luces o
vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el
colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro,
aunque lo prive de la luz o de la vista.
Anlisis de la normativa anterior. Como se trata de una restriccin al
dominio y no de una servidumbre, el vecino no est autorizado a exigir
la supresin, pero conserva la facultad de levantar una pared que
obstruya las ventanas en cualquier momento, aun cuando con ello

privare de luz al que las abri.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma es coincidente con el
principio sentado en el Cdigo Civil. Debe tenerse presente que slo en
el supuesto de que las aberturas no renan los requisitos establecidos
por el Cdigo, el lindero est facultado para demandar la supresin o la
modificacin para compatibilizarlas con las exigencias legales, sin
embargo, ello no obsta a que en el ejercicio regular de su derecho de
dominio, levante una pared, aunque de ese modo prive de luz y vista al
vecino que las abri.
Art. 1982. Arboles, arbustos u otras plantas. El dueo de un
inmueble no puede tener rboles, arbustos u otras plantas que
causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal
caso, el dueo afectado puede exigir que sean retirados, a
menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las
molestias. Si las races penetran en su inmueble, el propietario
puede cortarlas por s mismo.
2629.
Anlisis de la normativa anterior. No se puede tener rboles ana
distancia menor de tres metros de la lnea divisoria con el fundo vecino,
sea el predio rstico o urbano, est o no cercado o sean ambas
heredades de bosques. La distanciase reduce a un metro para los
arbustos. Es decir que cuando el rbol o arbusto se encuentran a una
distancia menor de la permitida, el vecino puede exigir quesea retirado
aun cuando la diferencia sea mnima. Tratndose de un parmetro
objetivo, no es necesario acreditar perjuicio, porque el mismo es
presumido por el legislador.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma suprimi las distancias

mnimas para los rboles y arbustos, en relacin a la pared divisoria,
optando por una pauta subjetiva, como lo es la normal tolerancia.
Es el tope que fija el legislador, hasta el cual deben soportarse las
molestias, y no deben exceder de la normal tolerancia. Si el acto
sobrepasa ese lmite habr que distinguir segn sea posible o no reducir
la molestia. Si se la pueda disminuir y se omite hacerlo, hay un acto
ilcito. Si, por el contrario, ello no es factible, habr entonces un acto
excesivo que es objetivamente lcito.
El parmetro o medida de tolerancia de las molestias a que alude esta
norma est dado para que ellas no excedan de un orden normal en las
relaciones de vecindad.
La normal tolerancia es una nocin de la experiencia. Esa tolerancia
existe para los vecinos, en tanto no se colme un deber de paciencia.
Las molestias a lasque refiere el artculo aluden, en general, a los
perjuicios que pueden ocasionar al vecino los rboles o arbustos,
independientemente de la distancia a la que se encuentren, por ejemplo,
si producen humedad, absorben sustancias nutritivas, privan de luz y
sol, etctera. Estn comprendidos tanto (os rboles plantados por el
hombre como los que nacen naturalmente.
La norma concede dos opciones, que el rbol o arbusto sea retirado, o
que se corten las ramas si con ello es suficiente para evitar las
molestias.
Lo dispuesto es acorde a lo que acontece en la prctica, en virtud de la
reticencia generalizada que existe con relacin a la extraccin de
rboles.
Ya en algunos fallos se desestim la pretensin, si no obstante hallarse
el rbol a menor distancia que la legal, por el tipo de especie vegetal no
causaba un perjuicio positivo al vecino. Ahora, en cambio, se requiere
acreditar el perjuicio.
La norma adopt similar temperamento que el Cdigo Civil, respecto de

las races, cuando ya han penetrado en el fundo vecino.
La solucin es acertada en razn de la mayor gravedad del dao que
pueden provocar las races, las que adems suelen hacerse visibles en
un determinado momento, muy probablemente cuando el perjuicio ya
est producido, y para evitar que se agrave, es razonable reconocer al
afectado el derecho de cortarlas.
Las ramas, en cambio, crecen paulatinamente y en forma perceptible, y
de ese mismo modo se conducira eventualmente el perjuicio, de suerte
tal
que
el
vecino
tiene
tiempo
suficiente
para
advertirlo
y,
consiguientemente, para solicitar al dueo del rbol que las corte.
Ttulo IV
Condominio
Captulo 1
Art. 1983. Condominio. Condominio es el derecho real de
propiedad sobre una cosa que pertenece en comn a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condminos se presumen iguales, excepto que
la ley o el ttulo dispongan otra proporcin.

2708.
Anlisis de la normativa anterior. Como la exclusividad es uno de los
caracteres del dominio, podra suponerse que no es posible que una
cosa pertenezca al mismo tiempo a varias personas. Sin embargo, el
art. 2508, luego de establecer que dos o ms personas no pueden tener
cada una en el todo el dominio de una cosa, agregaba que pueden ser
propietarias en comn de esa cosa, por la parte que cada una pueda
tener.
El codificador ha desestimado la idea de una propiedad mltiple sobre la
totalidad de la cosa, aceptando una propiedad por cuotas o partes
indivisas, con sujeto plural y objeto nico.
El condominio es el derecho real sobre una cosa propia, mueble o
inmueble, del que son titulaos dos o ms personas y que, a diferencia
del dominio, no se ejerce sobre el todo sino por partes indivisas o
ideales. Al haberse adoptado el condominio romano, el Cdigo Civil
limitaba el derecho de cada condmino a una parte indivisa. Ello
significa
que
ninguno
de
ellos
puede,
durante
la
vigencia
del
condominio, circunscribir el ejercicio de su derecho a una parte de la

cosa fsicamente determinada. Cada comunero es titular de una cuota o
parte indivisa, tambin denominada doctrinalmente parte intelectual,
abstracta, alcuota y expresada por una cifra. No se identifica con
ninguna parte material de la cosa, sino simplemente con una porcin
ideal, por ejemplo, una mitad, un tercio, sin que se pueda establecer
sobre la cosa qu parte de ella le corresponde aun condmino y cul a
otro.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN reproduce en parecidos
trminos la idea, agregando que las partes de los condminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan otra
proporcin. Como surge del propio texto legal, se trata de una
presuncin que nicamente funciona en caso de duda, pudiendo caer

por prueba en contrario, pues es iuris tantum. Este principio se aplica no
slo para la distribucin de los frutos, sino tambin para la adopcin de
las decisiones sobre la administracin y explotacin de la cosa comn, la
contribucin
los
gastos
de
conservacin
reparacin,
fundamentalmente, para establecer la participacin de cada condmino

cuando llega el momento de la particin.
Cuando se habla de parte indivisa, no se hace ms que echar mano de
una expresin cmoda para designar el haz de derechos y cargas de que
es titular cada condmino. Siempre se traduce en una cantidad (un
quinto, un tercio), porque sa es la medida en que se le reconocen
ciertos derechos y responsabilidades, por ejemplo, la proporcin para
responder por los gastos de conservacin de la cosa comn, para
dividirse
los
frutos
y,
fundamentalmente,
para
participaren
la
distribucin en el momento de la particin. Cuando se habla de

facultades sobre la parte indivisa, se est recurriendo a una manera
cmoda de expresar qu derechos puede ejercer cada condmino sobre
la cosa comn, en la medida de su parte indivisa. El derecho se tiene
sobre la cosa y no sobre una cuota ideal, constituyendo prueba acabada
de ello que no se conciban actos de uso, goce o de disposicin material
sobre tal cuota. Slo pueden ejercerse derechos, como el de enajenar o
el de hipotecar, pero cuando el condmino enajena o hipoteca, el objeto
en uno y otro caso, tampoco es la parte indivisa. Siempre enajena o
hipoteca la cosa comn, en la medida de su cuota.
Art. 1984. Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este
Ttulo se aplican, en subsidio de disposicin legal o convencional,
a todo supuesto de comunin de derechos reales o de otros
bienes.
Las
normas
que
regulan
subsidiariamente a este Ttulo.
el
dominio
se
aplican

Anlisis de la normativa anterior. No existan disposiciones especficas
sobre el tema. El condominio ha sido desde sus orgenes uno de los
institutos ms controvertidos del derecho civil. Durante siglos imper en
la doctrina una gran desorientacin, lo que se reflej negativamente en
la legislacin y en la jurisprudencia, subsistiendo an en la actualidad
sin resolver muchos problemas y no menos dudas.
Anlisis de la normativa del CCCN. Aun cuando suelen Identificarse los
conceptos de comunidad y condominio, no existe una total sinonimia, ya
que media entre ambas figuras una relacin de gnero a especie,
parecida a la que se presenta entre propiedad y dominio: la comunidad
es el gnero, y el condominio, la especie. Hay entre comunidad,
condominio o copropiedad puntos de coincidencia, en cuanto implican
manifestaciones del fenmeno de pluralidad de sujetos o titulares de
derechos subjetivos, pero difieren por su diverso mbito, pues la
comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos, mientras que la
copropiedad slo puede hacerlo sobre cosas especficas y determinadas.
El objeto ms propio de la comunidad son los derechos reales. Existe
comunidad de derechos reales siempre que dos o ms personas
aparezcan como titulares de un derecho real que, por su contenido, slo
admite el ejercicio por parte de una persona, o en otros trminos,
cuando sobre una cosa recaen dos o ms derechos reales exclusivos de
la misma naturaleza. El condominio es el derecho de dominio que
pertenece a dos o ms personas, no es ms que un dominio de sujeto
mltiple, que participa de sus mismos caracteres, con las adecuaciones
que derivan de sus notas especficas.
En consecuencia, es correcta la aplicacin subsidiaria al condominio de
las normas que rigen al dominio, as como a todo supuesto de comunin
de derechos reales o de otros bienes.
Art. 1985. Destino de la cosa. El destino de la cosa comn

se determina por la convencin, por la naturaleza de la cosa o
por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2513,
2680, 2684,2713.
Anlisis de la normativa anterior. "Todo condmino puede gozar de la
cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en
su inters particular" (art. 2684). El dueo puede dar a la cosa de su
exclusiva propiedad el destino que le parezca ms conveniente y
adecuado a sus necesidades. El condmino, en cambio, est obligado a
respetar aquel al que de hecho la cosa est sometida. Por lo tanto, si el
condominio recae sobre una casa destinada a habitacin, cada uno de
los comuneros tendr derecho a habitarla, siempre que las comodidades
lo
permitan.
En
algunas
oportunidades
puede
no
resultar
fcil
determinar el destino de la cosa comn, por lo que habr que atenerse a

lo que hayan convenido los condminos. En consecuencia, cuando un
inmueble ha tenido un determinado destino y por acuerdo de todos se
decide alterarlo y adjudicarle otro, este nuevo destino es el que deber
drsele por cada uno de los condminos. Slo en ausencia de acuerdo
entre ellos, deber tomarse en consideracin la naturaleza de la cosa y
el uso al que ha sido afectada (art. 2713).
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta disposicin est inspirada en el
principio que estableca el art. 2713 del Cd. Civil que refera al destino
en el especfico caso del condominio sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables para el uso comn de dos o ms heredades
pertenecientes a propietarios. De ah que se haya recogido esta idea
generalizndola para todo condominio y estableciendo que el destino de
la cosa comn se determina en principio por convencin y si nada se ha
convenido, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido
afectada.
Art. 1986. Uso y goce de la cosa. Cada condmino, conjunta

o individualmente, puede usar y gozar de la cosa comn sin
alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio inters u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condminos.
2681,2684.
Anlisis de la normativa anterior. Cada condmino puede ejercer el ius
prohibendi no slo contra los actos de disposicin material o jurdica,
sino tambin contra actos de uso y goce de la cosa comn, en tanto y
en cuanto en la ejecucin de estos ltimos est alterando el destino de
la cosa comn o la est utilizando en su inters particular con
detrimento del derecho igual de los dems. En efecto, de acuerdo con el
art. 2684, las facultades de goce estn doblemente limitadas por la
necesidad de respetar el destino de la cosa y porque no se realicen en el
inters particular del condmino, con el consiguiente deterioro para el
de los otros. Esta norma se colocaba en el supuesto en que nada se
hubiese convenido por los condminos, pues normalmente acordarn
entre ellos el modo de utilizacin de la cosa comn, compartindola en
forma simultnea, si por las caractersticas el lo fuera posible. Inclusive,
pueden pactar el uso sucesivo, en distintas pocas del ao.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma del CCCN reproduce con
pequeas variaciones de lenguaje el anterior; alude a que el uso y goce
por parte de cada condmino puede hacerlo conjunta o individualmente
lo que es sobreabundante; y sustituye "inters particular" por su
"propio inters". Agrega que tampoco puede un condmino obstaculizar
el ejercicio de iguales facultades por los restantes condminos. Esta
expresin equivale a la de "no embarazar al derecho igual de los
condminos" a que aluda el art. 2712. As, por ejemplo, si el condmino
es propietario exclusivo de otro inmueble lindero, no podra establecer

vistas derechas sobre el fundo comn a una distancia menor que la
autorizada legalmente.
Del condominio nace una obligacin especial de conducta prudente por
parte del condmino en la utilizacin de la cosa, es decir, una obligacin
de no daarla ni destruirla ni mermar su valor mediante actos culposos
y, mucho menos, dolosos. Dicha obligacin, cuya fuente es la ley, tiene
como acreedores a los dems comuneros, de un modo preciso y
preexistente al incumplimiento y debe diferenciarse de los daos que
pueden causarse a terceros, con quienes no media ningn vnculo
jurdico obligacional.
Art. 1987. Convenio de uso y goce. Los condminos pueden
convenir el uso y goce alternado de la cosa comn o que se
ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas
partes materiales.
Anlisis de la normativa anterior. Como ya dijimos al analizar el art.
2684, las facultades de goce de los condminos estaban doblemente
limitadas por la necesidad de respetar el destino de la cosa y porque no
se realicen en su inters particular, con el consiguiente deterioro para el
de los otros. Esta norma se colocaba en el supuesto en que nada se
hubiese convenido por los condminos, ya que es usual que acuerden
entre ellos el modo de utilizacin de la cosa comn. Admitida la facultad
de usar y gozar de la cosa comn con las limitaciones, vimos y siempre
que no mediare oposicin, debe reconocerse que, si el objeto del
condominio es, por ejemplo, un inmueble destinado a vivienda, todos
tienen derecho de habitarlo. Si las comodidades lo permiten, podrn
hacerlo conjuntamente y hasta es posible convenir la ocupacin en
distintos perodos, si no fuera factible la habitacin simultnea. Todo el
lo supone necesariamente un acuerdo entre los comuneros, quienes

estn facultados para convenir una particin de uso y goce, por cuanto
nada impide que ellos delimiten la parte del inmueble, proporcinala la
porcin indivisa y de la cual cada uno ha de gozar y usar. No habiendo
tal acuerdo, no queda otra alternativa que solicitar la particin.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se trata de una disposicin
novedosa,
aunque
la
posibilidad
de
su
celebracin
haba
sido
contemplada por la doctrina. En efecto, uno de los convenios posibles

entre los condminos es pactar el uso y goce alternado de la cosa
comn, por ejemplo, la utilizacin de toda la cosa seis meses al ao
cada uno, o de tal da a tal otro, o todo el verano uno y todo el invierno
el otro. Al estar en juego sin limitaciones la autonoma de la voluntad,
los pactos puede variar hasta el infinitivo, desde medio da cada
condmino, o medio ao o medio lustro o media dcada.
Tambin est permitido pactar que se ejercite el derecho de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. Si se trata
de un edificio de pisos puede convenirse el uso y goce de unos del
primero y de los otros, del segundo. Igualmente sera factible acordar el
de los diferentes sectores de un campo dividido por un alambrado.
Art. 1988. Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente
sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la
convenida, no da derecho a indemnizacin a los restantes
condminos, sino a partir de la oposicin fehaciente y slo en
beneficio del oponente.
Anlisis de la normativa anterior. Como el derecho del condmino de
gozar de la cosa comn tiene su lmite en el derecho igual de los dems,
no es respetado cuando se usa el bien gratuitamente en forma tal que
se excluye del ejercicio de la misma prerrogativa a los otros. Un uso de
esas caractersticas significa tanto como el ejercicio actual e inmediato

del derecho de propiedad prohibido por la ley.
Ahora bien, es frecuente en la prctica que uno de los condminos
utilice la cosa comn en forma exclusiva, sin que los dems formulen
oposicin alguna.
Se acepta unnimemente la facultad de los otros comuneros de
reclamar
una
compensacin,
consistente
en
el
valor
locativo
proporcional a su inters, por el uso exclusivo y excluyente que alguno

de ellos haga de la cosa comn, hasta que el bien se liquide o
experimente alguna modificacin la situacin de la ocupacin.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el Cdigo Civil este tema era
tratado slo en la doctrina y la jurisprudencia. Como es justificada la
pretensin de un condmino que no se beneficia del inmueble comn de
obtener una indemnizacin por la falta de aprovechamiento cuando otro
o utiliza exclusivamente, no resultara equitativo exigir que haya una
voluntad excluyente por Darte del comunero que ocupa la cosa. Puede
formular el reclamo el que no tiene la ms mnima intencin de ocupar
el bien comn, ya que la pretensin se sustenta en una circunstancia
objetiva, como lo es el aprovechamiento por parte de uno solo de los
condminos.
Por otra parte, el derecho puede ejercerse nicamente con proyeccin
hacia el futuro, ya que la pasividad de los condminos con respecto a la
ocupacin gratuita por parte de uno de ellos, importa consentimiento
tcito con dicha ocupacin. El condmino que ocupa la cosa comn
ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la
voluntad de los dems comuneros de ejercer el igual derecho que stos
tienen, nada les debe. En consecuencia, debe pagarles el valor locativo
que se fije judicialmente, desde la fecha de reclamacin por el o los
condminos excluidos, no as con relacin al tiempo anterior porque la
pasividad
importa
un
tcito
consentimiento
con
dicha
utilizacin
exclusiva del bien.

El artculo que anotamos exige que la oposicin sea fehaciente y slo
beneficia al oponente. Normalmente tendr que promoverse una accin
judicial por cobro de valor locativo y el nico que tendr derecho a la
percepcin del monto pertinente ser el reclamante, por el importe
representativo del valor de su cuota en la comunidad, a contar de la
fecha de la intimacin fehaciente.
Con la implementacin de la mediacin extrajudicial obligatoria en la
justicia nacional por la ley 24.573 y, en la actualidad, por la ley 26.589,
consideramos que el condmino debe el resarcimiento desde la fecha de
notificacin de la audiencia respectiva. Inclusive, podra remontarse a
una poca anterior, en el supuesto de haberse cursado una intimacin,
por ejemplo, a travs de la remisin de una carta documento, en la que
en forma especfica se exteriorizara la voluntad de obtener una
reparacin por el uso exclusivo. No sera suficiente reclamar la divisin
del condominio sin hacer mencin alguna al pago de la compensacin.
El pago del canon debe extenderse por todo el perodo durante el cual el
condmino mantenga el bien en la esfera de su poder, con la posibilidad
de su utilizacin exclusiva sin participacin del otro, aun cuando haya
establecido su domicilio real en otro lugar, por ejemplo, cuando ha
dejado de ocupar el inmueble comn, pero ha retenido las llaves.
Inclusive, se ha considerado que es procedente fijar un canon locativo
en favor de los condminos excluidos de hecho, tanto por el perodo
estival como invernal toda vez que, el derecho de uso y goce que tiene
un condmino, sin que los dems hubieran ejercido su derecho de
oposicin, lo es conforme al destino de la cosa. Y en este aspecto es
notorio que un inmueble situado en la costa atlntica suele utilizarse no
slo en vacaciones de verano, sino durante el resto del ao.
Art. 1989. Facultades con relacin a la parte indivisa. Cada

condmino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su
parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condminos.
Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el
resultado de la particin, que les es inoponible. La renuncia del
condmino a su parte acrece a los otros condminos.
2678 y 2685.
Anlisis de la normativa anterior. En el condominio sin indivisin forzosa,
las facultades de los condminos deben ser analizadas desde dos puntos
de vista: respecto de la parte indivisa y sobre la cosa comn. Mientras
que las primeras, siguiendo el modelo romano, son amplsimas, ya que
se considera que son las propias del dueo, las segundas son muy
limitadas, por cuanto est n cercenadas por el propio Cdigo o por el
ejercicio legtimo del ius prohibendi por cualquiera de los otros
condminos.
En consecuencia, el derecho de cada comunero sobre su cuota es
amplsimo, pues puede libremente enajenarla y gravarla. Sin embargo y
aun cuando se le permita ejercer todos los derechos
inherentes a la propiedad sin necesidad de contar con el consentimiento
de los otros condminos, la identificacin no es absoluta, toda vez que
ese ejercicio debe ser compatible con la naturaleza de la parte indivisa.
De ah que, dado su carcter abstracto o ideal, slo puede concebirse
respecto de la parte indivisa el ejercicio de facultades jurdicas. Al no
reflejarse el derecho de cada condmino sobre un sector materialmente
determinado de la cosa comn y slo traducirse en una cifra, como un
tercio o un cuarto o un dcimo, no se advierte la posibilidad de usar ni
de disponer material mente de una parte indivisa. Y si bien pueden
percibirse los frutos, stos tambin provienen de la cosa comn, aun
cuando cada condmino los haga suyos en la medida de su cuota

respectiva.
Anlisis de la normativa del CCCN. La primera consecuencia de la
amplitud de facultades atribuida al condmino respecto de la parte
indivisa, que se mantiene en el CCCN, se traduce en la posibilidad de
enajenarla libremente: venderla, donarla, permutarla, hacerla objeto de
un acto de ltima voluntad. No se requiere del consentimiento de los
restantes comuneros, quienes no pueden oponerse a la enajenacin. Ni
siquiera pueden invocar el derecho de preferencia o tanteo, pues no hay
norma legal que los autorice a hacerlo. En la actualidad se equipara el
derecho de enajenar al de gravar, habindose derogado el conflictivo art.
2678,
que
hiciera
correr
ros
de
tinta,
nuestro
juicio,
injustificadamente. Soluciona tambin otra discusin relativa a la

particin, al declararla inoponible. El condmino tambin puede gravar
su parte indivisa, constituyendo un usufructo, uso o habitacin, siempre
en la medida que puede ejercerlos el propio condmino, es decir, en
tanto no se no perturbe el derecho anlogo de los otros.
Los acreedores particulares de los condminos estn expresamente
facultados para hacer embargar y ejecutar la parte indivisa, sin
necesidad de provocar la particin. Por lo tanto, puede decretarse la
subasta de una parte indivisa, sin que se requiera la conformidad de los
dems comuneros, quienes ni siquiera deben ser citados al juicio en el
que se ordena la venta, pues noven afectados sus derechos sobre sus
respectivas partes.
Reconocida la facultad del condmino para liberarse de la obligacin de
contribucin a los gastos a travs del abandono, lo que constituye una
caracterstica propia de las obligaciones propter rem, se pone fin a una
vieja controversia, al reconocer el derecho de acrecer a los otros
condminos.
Art. 1990. Disposicin y mejoras con relacin a la cosa. La

disposicin jurdica o material de la cosa, o de alguna parte
determinada de ella, slo puede hacerse con la conformidad de
todos los condminos. No se requiere acuerdo para realizar
mejoras necesarias. Dentro de los lmites de uso y goce de la
cosa comn, cada condmino puede tambin, a su costa, hacer
en
la
cosa
mejoras
tiles
que
sirvan
su
mejor
aprovechamiento.
2684.
Anlisis de la normativa anterior. A diferencia de lo que ocurre con las
facultades que con amplitud el condmino puede ejercer sobre la parte
indivisa, las que tiene sobre la cosa comn son extremadamente
limitadas. No puede realizar sobre la cosa comn ni sobre la menor
parte de ella fsicamente determinada actos materiales de disposicin si
no cuenta con el consentimiento de los restantes comuneros. Con ese
alcance le estn vedadas las innovaciones materiales, prohibicin que se
aplicaba a toda modificacin en el estado de hecho de la cosa, segn
una corriente, mientras que otros autores, en cambio, consideraban que
comprenda nicamente las obras que tendientes a modificar el destino
de la cosa comn, por ejemplo, si las obras disminuyeran el derecho de
los otros condminos, como una construccin que reduzca notablemente
el aire y las vistas. El condmino podra levantar construcciones para su
comodidad particular, siempre que no cause molestias a (os dems en el
uso del mismo derecho de otra parte de la cosa.
En cuanto a los actos jurdicos, no podan enajenar ni gravar (a cosa sin
el concurso de todos los condminos. Estaba prohibido para cada uno
separadamente transmitir la cosa, por el todo o dc' una parte
materialmente determinada, ya sea por actos a ttulo oneroso o gratuito,
entre vivos o mortis causa.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se mantiene el criterio de la

unanimidad en el consentimiento de todos los condminos para realizar
actos de disposicin jurdica o material, asimilndose al todo el supuesto
en que el objeto no sea la totalidad de la cosa comn sino una parte de
ella materialmente determinada. Agregamos que esto ltimo ser
factible muy difcilmente en los actos de disposicin jurdica.
Aborda
como
una
novedad
la
posibilidad
de
realizar
mejoras,
distinguiendo entre necesarias y ut es. Las primeras pueden ser

ejecutadas por cualquier condmino sin necesidad de contar con el
consentimiento de los dems. A pesar de la amplitud de los trminos
utilizados, como no se establece quin debe hacerse cargo del costo, por
lo que en principio deberan hacerlo todos, sera conveniente una
comunicacin previa bajo apercibimiento de entender que existe
conformidad en el supuesto de silencio. Una mejora necesaria puede
importar una inversin de gran magnitud en la poca actual y lo lgico
es que, quienes en definitiva habrn de hacer la erogacin, dentro de la
urgencia
de
la
situacin,
tengan
oportunidad
de
confrontar
presupuestos, precios y condiciones de pago.

En cuanto al derecho de hacer en la cosa mejoras tiles, estn
reconocidas a cada condmino, pero concurre una gran diferencia con el
supuesto anterior: estn a cargo del condmino emprendedor, deben
cumplirse dentro de los lmites del uso y goce de la cosa comn y servir
a su mejor aprovechamiento.
Art. 1991. Gastos. Cada condmino debe pagar los gastos
de conservacin y reparacin de la cosa y las mejoras necesarias
y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con
relacin a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses

desde la fecha del pago.
Anlisis de la normativa anterior. Cada uno de los condminos tiene la
obligacin de contribuir a los gastos de conservacin y reparacin de la
cosa comn. Ordinariamente esta obligacin debera cumplirse en el
momento de realizar el gasto, luego de haberlo acordado, por ejemplo,
cuando convienen entre ellos una tarea de refaccin, juntos contratan a
la persona o empresa encargada de ejecutarla y van efectuando los
pagos a medida que corresponde haceros. Sin embargo, con frecuencia
ocurre
que
uno
de
los
condminos
asume
la
totalidad de
los
desembolsos por razones de urgencia, por ausencia de los dems, por

desinters o por cualquier otro motivo. En este caso, el que hace el
gasto puede obligar a los copropietarios a restituirle lo que hubiera
gastado en proporcin a sus partes, pero es admisible que convengan
otro modo de participacin.
La segunda parte del art. 2685 facultaba al condmino para liberarse de
la obligacin de contribucin a travs del abandono, lo que constituye
una caracterstica propia de las obligaciones propter rem.
Puede suceder que el condmino no haya ejercitado oportunamente la
facultad de abandonar, pero luego de realizado el gasto, se niega a
cumplir la obligacin de contribuir al pago en proporciona su parte.
Puede ser compelido al pago de la deuda ms los intereses pertinentes,
producindose la mora de pleno derecho, es decir, corren desde que se
hizo el desembolso. Si el requerimiento ha tenido lugar cuando se est
por efectuar la erogacin, tal requerimiento tiene en s mismo
virtualidad de intimacin constitutiva de la mora.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se justifica la imposicin a todos los
condminos de la obligacin de contribuir a los gastos de conservacin y
reparacin de la cosa comn, porque se trata de gastos que han
beneficiado, asegurando la existencia e integridad del objeto. Por lo

tanto, cualquiera de los copropietarios puede realizar gastos de
conservacin o de reparacin de la cosa y las mejoras necesarias,
afrontndolos con su propio peculio, pero luego tiene derecho para
reclamara los dems para que participen en ellos, conforme a sus
respectivas partes indivisas o ideales. En su caso debern reembolsar a
los otros lo que hayan pagado en exceso con relacin a sus partes
indivisas.
Como gran innovacin, siguiendo al Proyecto de 1998, se suprime la
facultad de abandono, es decir que ya no hay posibilidad de liberarse de
estas obligaciones por la renuncia al derecho, que equivale al abandono
de la parte indivisa del condmino deudor.
Asimismo, mantiene el criterio imperante en la doctrina en cuanto a que
el condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la
fecha del pago.
Se
trata
de
obligaciones
simplemente
mancomunadas,
pudiendo
mencionarse como ejemplo la de pagar los honorarios del administrador,

pues entra dentro del concepto de gastos de conservacin.
Art. 1992. Deudas en beneficio de la comunidad. Si un
condmino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el
nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene accin
contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y sin estipular
solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien
ha pagado de ms con respecto a la parte indivisa que le
corresponde,
tiene
derecho
contra
los otros,
para que
le
restituyan lo pagado en esa proporcin.

2688.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo de Vlez abord en los arts.

2687 y 2688 el caso de las deudas contradas en pro de la comunidad,
es decir, de deudas devengadas en inters de los condminos; mas a
diferencia del supuesto contemplado en los arts. 2685 y 2686, el
acreedor era aqu un tercero. En este sentido, el art. 2687 se refera al
caso en que la deuda haba sido contrada por uno de los condminos, y
el art. 2688, cuando lo era por todos los comuneros.
En el primer supuesto se estableca que "... no est obligado sino el
condmino que las contrajo...", de lo que se deduca que la ley
consideraba que tal sujeto no haba actuado como administrador de la
cosa comn, porque de ser as, dada su calidad de mandatario de los
comuneros, los habra obligado. Por cierto que una vez pagada la deuda,
se le reconoca al condmino derecho de reembolso con relacin a los
dems comuneros en los trminos de los arts. 2685 y 2686.
En cambio, si la deuda haba sido contrada por todos los comuneros,
podan presentarse dos posibilidades segn que al contratar con el
tercero nada se hubiera expresado sobre la manera en que habran de
responder, o si por el contrario se pact expresamente la solidaridad.
Cuando suceda lo primero, la obligacin resultante era simplemente
mancomunada (art. 691) y, por tanto, deba dividirse en tantas partes
iguales como deudores hubiera. Si, en cambio, se haba pactado la
solidaridad, la totalidad de la deuda poda ser reclamada por cualquiera
de los acreedores a cualquiera de los deudores (art. 699), dejndose a
salvo el derecho de quien de ese modo pag la deuda a reclamar el
reembolso de los dems. Poda tambin ocurrir que se hubiera dejado
constancia de las partes o cuotas que correspondan a cada uno de los
comuneros. En tal supuesto, frente al acreedor cada uno de ellos
responda conforme a tal expresin, tanto si estas cuotas coincidan
realmente con las partes indivisas que cada uno tena, o no.
Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo regula el caso de deudas

contradas en inters de los condminos. A diferencia de la hiptesis
contemplada en el art. 1991 del CCCN, el acreedor al que refiere el
artculo que aqu se analiza es un tercero, no un condmino. De ah la
referencia que se hace a la deuda que ha sido contrada por uno de ellos
en beneficio de los dems.
La solucin que impone la norma coincide con la plasmada en el
rgimen anterior: el deudores el condmino que contrajo la deuda, sin
perjuicio de la facultad de repetir lo pagado con relacin a los dems
copropietarios. La solucin es lgica, pues de otro modo se configurara
un enriquecimiento sin causa de esos otros comuneros. Cabe aqu
reiterar la observacin efectuada precedentemente en el sentido de que
quien contrajo la obligacin no podra ser el administrador de la cosa
comn, pues en tal caso habra actuado como mandatario de los
condminos y de ese modo los habra obligado.
Ahora, si la deuda fue contrada, no por uno sino por todos los
condminos, resulta de aplicacin lo dispuesto en la segunda parte de la
norma que distingue segn que al contratar con el tercero: a) se
hubiese expresado la medida en que cada uno se oblig; b) se haya
pactado expresamente la solidaridad de la obligacin o si, por el
contrario, c) nada se haya expresado al respecto. En el primer caso,
frente al acreedor respondern conforme a tal expresin, es decir, en la
medida de la cuota indicada, ms all de si coincide con la que
realmente corresponde a cada uno; en el segundo, la totalidad de la
deuda podr ser reclamada por cualquiera de los acreedores a
cualquiera de los deudores (art. 827 y ss.), quedando a salvo el derecho
de quien pag a reclamar el reembolso de los dems (arts. 840 a 843);
y en el tercero, la obligacin resultante es simplemente mancomunada
(arts. 825 y 826) y por tanto, deber dividirse en tantas partes iguales
como deudores haya.
Como se advierte, la norma sigue el lineamiento de los arts. 2687 y

2688 del Cd. Civil, bien que con una redaccin ms clara.
Captulo 2
Administracin
Art. 1993. Imposibilidad de uso y goce en comn. Si no es
posible el uso y goce en comn por razones atinentes a la propia
cosa o por la oposicin de alguno de los condminos, stos
reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracin.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2684 del Cd. Civil acordaba a
los condminos el derecho de usar y gozar de la cosa comn. Aun as,
no poda descartarse que ese uso y goce a que tenan derecho deviniese
en los hechos imposible. A veces, ello resultaba de "... la calidad de la
cosa comn...", tal como lo prevea el art. 2699. Eran en tal caso las
caractersticas de la cosa las que impedan que todos los comuneros
puedan usarla y gozarla en forma conjunta e indistinta. Otras veces el
obstculo era, ya no la calidad de la cosa, sino la voluntad contraria
manifestada por otro de los condminos. Se trataba del ejercicio del ius
prohibendi, la oposicin deducida por alguno de los dems comuneros.
Para estos supuestos, y siempre que los comuneros no hicieran uso de
la facultad que tienen de pedir la divisin (art. 2692), se establecan
ciertas reglas de administracin que, bsicamente, pasaban por explotar
la cosa a travs de una administracin o darla en locacin (art. 2699).
Los condminos podan adoptar cualquiera de estas alternativas en una
reunin a la que deban concurrir todos ellos ("... resolvern todos deca
el mencionado art. 2699, en criterio que era ratificado por el art. 2703).
Se trataba ste de un requisito legal para la validez de la deliberacin
que haca al quorum de la asamblea.
Anlisis de la normativa del CCCN. La asamblea sigue siendo el mbito

natural de discusin y resolucin de los conflictos entre los titulares del
condominio. Los supuestos que justifican dicha reunin siguen siendo los
mismos que en el rgimen anterior: la imposibilidad del uso y goce
comn motivado en razones atinentes a la propia cosa o en el ejercicio
del ius prohibendi por parte de alguno de los condminos. Ms all de la
redaccin ms depurada de la norma con relacin al art. 2699 de) Cd.
Civil, no se advierten cambios en la solucin legal.
Art. 1994. Asamblea. Todos los condminos deben ser
informados de la finalidad de la convocatoria y citados a te
asamblea en forma fehaciente y con anticipacin razonable.
La
resolucin
de
la
mayora
absoluta
de
los
condminos
computada segn el valor de las partes indivisas aunque

corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe
decidir la suerte.
a 2705.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2699 del Cd. Civil, en los casos
en que el uso o goce de la cosa comn fuese imposible, dispona que la
resolucin del asunto deba ser adoptada en el marco de la asamblea y
que tal decisin deba ser tomada por todos los comuneros; y el art.
2703
complementaba
esa
disposicin
sealando
que:
"Ninguna
determinacin ser vlida, si no fuese tomada en reunin de todos los

condminos o de sus legtimos representantes". Como sealamos supra
(vase nuestro anlisis al art. 1993), a esa reunin deban concurrir
todos los condminos, loqueen los hechos provocaba dificultades serlas
que, incluso, podan paralizar la administracin de la cosa comn. Ello
ocurra
cuando
el
acto
no
poda
celebrarse
por
las
reiteradas
inasistencias de uno o algunos de los condminos. Para tal supuesto un
sector de la doctrina consideraba a la manera del art. 10 de la ley

13.512
el
remedio
de
una
suerte
de
asamblea
convocada
judicialmente bajo apercibimiento de resolverse la cuestin con el voto

de los comuneros que concurran para participar. La solucin, por cierto,
no era compartida por todos. Otros postulaban la designacin judicial de
un representante del comunero ausente; o incluso, en una postura
extrema, interpretando que el quorum era un recaudo insoslayable, se
postulaba que la nica alternativa que quedaba a los comuneros era la
de pedir la liquidacin del condominio. Ahora bien, que el quorum para
la deliberacin fuese la unanimidad de los condminos no significaba
que la toma de la decisin, en cualquiera de los sentidos que apuntaba
el art. 2699explotacin de la cosa a travs de una administracin o
darla en locacin, exigiera la adhesin de la totalidad de los presentes.
Bastaba con la mayora, segn anticipaba el art. 2700 del Cd. Civil. Por
cierto que esta norma no aclaraba cmo deba calcularse tal mayora,
pero ello era resuelto en los arts. 2704 y 2705 que disponan que deba
computarse sobre el valor de la parte alcuota de cada condmino y que
sera triunfante la mocin que contase con la adhesin de la mayora
absoluta, esto es, de ms de la mitad del valor total. En caso de
empate, si los condminos no optaban por la decisin por la suerte o el
juicio de rbitros, el art. 2706 dispona que la decisin deba ser tomada
por el juez en un procedimiento sin forma de juicio ("sumariamente") y
"con audiencia" de los dems comuneros, resguardndose de ese modo
el derecho de defensa.
Aun as, exista un lmite para la decisin de la mayora: ella sera
posible en tanto ninguno de los comuneros haya solicitado la divisin de
la cosa comn, derecho ste que podan ejercer "en cualquier tiempo"
(art. 2692), a menos, claro est, que mediase un supuesto de indivisin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma se ocupa de manera
expresa de un aspecto fundamental para el regular funcionamiento de la
asamblea, como lo es el relativo a la citacin de los condminos. Suple

as el silencio del Cdigo de Vlez, brindando respuesta a la cuestin que
se presentaba ante la imposibilidad de sesionar por la incomparecencia
de algn condmino, que tanta polmica haba suscitado en el rgimen
anterior, y lo hace adoptando una de las posturas que la doctrina y otros
proyectos
anteriores
entre
otros,
vanse
los
arts.
1587
del
Anteproyecto de 1954 ("... para la validez de las deliberaciones se

requiere la citacin con razonable anticipacin de todos los condminos,
los que sern informados del objeto de la convocatoria ...") y 1936 del
Proyecto de Cdigo de 1998 ("Las decisiones deben tomarse por los
condminos reunidos en asamblea a la que todos deben ser citados en
forma fehaciente y con anticipacin razonable, e informados de la
finalidad de la convocatoria...")haban propuesto para superar el
inconveniente.
El acento se pone ahora en que los comuneros sean debida y
fehacientemente notificados de la asamblea e informados de su finalidad
con una anticipacin razonable, recaudo este ltimo que no slo tiende a
aventar sorpresas sino tambin a asegurar la concurrencia de todos los
condminos a la reunin. Estos recaudos vienen a suplirla exigencia de
la unanimidad del quorum, que implicaba que todos los condminos
deban estar presentes en el acto para que, recin entonces, la reunin
pueda considerarse regularmente constituida (arts. 2699 y 2703, Cdigo
de Vlez).
En cuanto al cmputo de la mayora necesaria para la aprobacin de la
resolucin, la norma sigue la lnea del art. 2704 del Cd. Civil que
estableca que la mayora a considerar "no ser numrica" sino "en
proporcin de los valores de la parte". La frmula ahora empleada es
que debe considerarse "el valor de las partes indivisas", aclarndose que
no obsta a ello la circunstancia de que uno slo de los comuneros sea
titular de la mayora del valor. Es entonces que la mayora exigida para
la toma de decisionessalvo los supuestos en que se exija la

unanimidades la absoluta, no la simple. De ah que no basta con que
una propuesta supere a otra si, en definitiva, no excedi el valor de la
mitad de la cosa.
Mediando dos o ms mociones igualmente apoyadas, se dispone que
"debe decidirla suerte". De ese modo se descartan las otras alternativas
que brindaba el art. 2706 del Cd. Civil de someter el asunto al juicio de
rbitros o a la decisin judicial. Llama la atencin esta solucin, en
especial en lo que respecta a la exclusin de la alternativa judicial, que
en un Estado de Derecho debiera estar siempre presente entre las
opciones de los justiciables. Aun as, conviene destacar que el
condmino siempre cuenta con el derecho de pedirla liquidacin del
condominio, tal como lo prev el art. 1997 del CCCN.
Art. 1995. Frutos. No habiendo estipulacin en contrario,
los frutos de la cosa comn se deben dividir proporcionalmente
al inters de los condminos.
2707.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil el art. 2691 sentaba
la regla de que cada condmino era deudor respecto de los dems
comuneros, segn sus respectivas partes, de las rentas o frutos que
hubiere percibido de la cosa comn. De este modo se consagraba la
responsabilidad de todos y cada uno de ellos por los frutos percibidos.
Lo expuesto parta de la premisa de que los frutos que produca la cosa
comn, cualquiera sea su clase, deban repartirse entre todos los
copropietarios en proporcin a su parte indivisa (art. 2707). Por tanto, si
uno de ellos percibi todos los frutos, naca la lgica responsabilidad
para con los dems. Esta regla tambin se extenda a los daos
causados a la cosa comn por uno de los comuneros.
Cabe agregar que, segn lo aclaraba el mentado art. 2707, la regla de la

divisin
proporcional
de
los
frutos
era
supletoria
de
lo
que
convencionalmente los interesados o el causante pudieran disponer al

respecto. De ah que slo a falta de tales previsiones cobraba virtualidad
el principio consagrado en dicha norma.
Anlisis de la normativa del CCCN. La distribucin proporcional de los
frutos derivados de la cosa comn encuentra su fundamento en que el
derecho de cada condmino se limita a la medida de su parte indivisa.
Lgico corolario de esta regla es la responsabilidad de cada condmino
hacia los restantes comuneros por los frutos que haya percibido en
exceso a la estricta medida que le corresponda.
De todos modos, como en el rgimen anterior, la aclaracin con la que
se inicia el precepto en punto a la ausencia de estipulacin en contrario,
es indicativa de que lo dispuesto en el artculo es supletorio de lo que
convencionalmente puedan establecer los Interesados.
Captulo 3
Condominio sin indivisin forzosa
Seccin nica Particin
Art. 1996. Regias aplicables. Rigen para el condominio las
reglas de la divisin de la herencia, en tanto sean compatibles.
2698.
Anlisis de la normativa anterior. En el sistema de Vlez, la divisin de la

cosa comn quedaba sometida a las reglas que regulaban la divisin de
sucesiones, lo que implicaba una remisin a lo dispuesto en los arts.
3505,
3506,
3507,
3508,
3510,
3511,
3512,
3513
dems
concordantes del Cdigo Civil.

Anlisis de la normativa del CCCN. La divisin de la cosa comn queda
sometida a las reglas que regulan la divisin de la herencia, lo que
implica una remisin a lo dispuesto en el art. 2369, ss. Y concs. del Cd.
Civil, que regulan el modo como puede practicarse la particin. Es de
destacar, sin embargo, que esta remisin no es automtica sino que
operar en tanto las normas que integran el Ttulo VIII del Libro Quinto
del CCCN "sean compatibles".
A partir de lo expuesto queda delineado un rgimen en el que la
particin se presenta como uno de los modos como puede llevarse a
cabo la extincin del condominio y cuyos rasgos ms salientes son: a)
que los efectos de dicho acto son declarativos y no traslativos de
derechos (art. 2403; vase nuestra glosa al art. 1998); b) que la
particin puede hacerse en forma privada, si todos los copartcipes estn
presentes y son plenamente capaces (art. 2369), o judicial (art. 2371),
pero a veces esta ltima va se impone como ineludible (vanse
supuestos previstos en el art. 2371); c) que existe, no obstante lo
expuesto, un tercer modo de hacerla particin, que es a travs de la
licitacin (art. 2372), mecanismo ste que se hallaba originariamente
contemplado en el Cdigo de Vlez (art. 3467), pero que fue excluido
por la ley 17.711, y que consiste en el derecho de aquel de los
herederos que considera que uno de los bienes haba sido tasado por
debajo de su vaior real o afectivo, a ofrecer un valor mayor y a que ese
bien pase a integrar su hijuela, y d) que, como regla, la particin debe
hacerse en especie, al punto que de ser factible ese modo de dividir la
cosa comn ninguno de los copartcipes podra exigir su venta (art.
2374), mas si la divisin material no fuere posibleporque se trata de

una cosa que por sus especiales caractersticas no admite divisin (v.
gr., un anillo, un reloj de mano, etctera) o porque su divisin hace
antieconmico el aprovechamiento de las partes (art. 2375), se
impone su liquidacin o venta judicial (art. 2374).
Art. 1997.Derecho a pedir la particin. Excepto que se haya
convenido la indivisin, todo condmino puede, en cualquier
tiempo,
pedir
la
particin
de
la
cosa.
La
accin
es
imprescriptible.
Anlisis de la normativa anterior. La facultad de pedir la divisin de la
cosa comn era, en el Cdigo Civil, la nota ms emblemtica de este
derecho real, demostrativa del disfavor que sign su regulacin. Su
fundamento radicaba en el derecho del comunero de poner fin en
cualquier momento al condominio, si no exista una indivisin forzosa
legal o convencional. Era de orden pblico, por lo que se encontraba
prohibida su renuncia (arts. 19,872 y 2693), y asimismo imprescriptible
(arts. 3460 y 4019, inc. 3o).
Mucho se discuti en punto a la naturaleza jurdica de la accin de
particin. Para una opinin, la accin de divisin de condominio era de
naturaleza personal. Se explicaba que en el juicio respectivo la discusin
no giraba en torno al derecho real, ni se pona en discusin su existencia
o plenitud; que esta accin no se otorgaba en su defensa; que
simplemente tenda al ejercicio del derecho estrictamente personal que
tenan los condminos de requerir de los otros condminos la divisin de
la cosa comn; etctera.
Otros,
en
cambio,
consideraban
que
era
una
accin
real.
Se
argumentaba que por su intermedio se pona en movimiento un derecho

de carcter real, como es la copropiedad o condominio; que aun
considerada desde el punto de vista de sus resultados, la accin tena

por objeto transformar el derecho real de condominio en otro derecho
de igual naturaleza, como es la propiedad exclusiva de lo que a cada
condmino corresponda en la divisin; y que la circunstancia de que
ciertas liquidaciones puedan dar origen a la formacin de crditos
recprocos entre los condminos, no bastaba para modificar esta
conclusin, por cuanto las condenaciones accesorias que de aqu se
derivaban, no cambiaban la naturaleza de la accin.
La cuestin tena importancia, entre otras cosas, para determinar el juez
competente para conocer en el juicio de divisin de condominio; y desde
esta perspectiva se crey ver en el art. 5o, inc. 1o del CPCCN una
respuesta legal a la controversia al asunto al establecer dicha norma que
lo dispuesto sobre las acciones reales rige tambin para la accin de
divisin de condominio. Sin embargo, autorizada doctrina destacaba que
no deba considerarse que a partir de ello se le acordaba a esta accin
carcter de real, sino simplemente que es de toda lgica que sea
competente el juez del lugar de ubicacin de la cosa, por cuanto todo lo
que deba probarse y resolverse giraba en torno del objeto mismo del
condominio.
Anlisis de la normativa del CCCN. El derecho a pedir la particin sigue
siendo, como en el Cdigo Civil, la prerrogativa ms importante que se
les reconoce a los condminos. Es, pues, la regla, pero a veces la
posibilidad de pedir la particin cede ante la existencia de una causal de
indivisin. Sobre esto ltimo el artculo analizado parece limitar las
causales de la Indivisin a la convencional ("excepto que se haya
convenido la indivisin..."), pero en rigor las fuentes que pueden derivar
en ese estado, adems del contrato (arts. 2000y 2331), son: a) la ley
(arts. 2006, nc. d condominio que recae sobre muros, cercos y fosos
, 1894 y 2004accesorios indispensables al uso comn de varios
inmueblesy 2074conjuntos inmobiliarios); b) la voluntad del
testador (art. 2330); c) la decisin judicial: tal el supuesto de la

particin nociva (art. 2001), y d) la voluntad del cnyuge suprstite (art.
2332).
Como en el Cdigo Civil, esta accin de particin es de orden pblico,
estando prohibida su renuncia (art. 1999 y arts. 12,279 y concs.), y es
adems imprescriptible, tal como expresamente lo establece el art.
1997, en solucin que es concordante con lo que dispone el art. 2368,
que dice: "La accin de particin de herencia es imprescriptible mientras
contine la indivisin...
Art. 1998. Adquisicin por un condmino. Sin perjuicio de
lo dispuesto en las reglas para la divisin de la herencia, tambin
se considera particin el supuesto en que uno de los condminos
deviene propietario de toda la cosa.
Anlisis de la normativa anterior. La particin era conceptuada como un
acto declarativo, lo que implicaba considerar que los derechos atribuidos
al adjudicatario le haban pertenecido desde el origen mismo del
condominio y, como consecuencia de ello, que los dems condminos
jams tuvieron parte alguna en la propiedad de la cosa comn (art.
2695, Cd. Civil). Por el contrario, si la particin fuera traslativa de la
propiedad, slo a partir de su realizacin quedara constituido el derecho
real en cabeza del adjudicatario.
Se trataba de una mera ficcin creada por la ley, coherente con lo
dispuesto por el art. 35031"Se juzga que cada heredero ha sucedido
slo
inmediatamente
en
los
objetos
hereditarios
que
le
han
correspondido en la particin, y que no ha tenido nunca ningn derecho

en los que han correspondido a sus coherederos; como tambin que el
derecho a los bienes que le han correspondido por la particin, lo tiene
exclusiva e inmediatamente del difunto y no de sus coherederos", que
slo rega entre los condminos, lo que implicaba que no tena lugar
cuando la cosa comn era transmitida aun tercero.
La mencionada solucin tambin se aplicaba cuando por la divisin de
condominio uno de los condminos hubiera venido a ser el propietario
exclusivo de la cosa comn (art. 2696). En cambio, se insiste, si la cosa
era adquirida por un tercero ajeno al condominio, no resultaba aplicable
la regla general del art. 2695"La divisin entre los copropietarios es
slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que
cada condmino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el
origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubiere
correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn
derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condminos"y,
por tanto, dicho sujeto, a diferencia del condmino adjudicatario, no
podra invocar su condicin de titular original.
Anlisis de la normativa del CCCN. No se advierten cambios con relacin
al rgimen anterior. La norma que se analiza reproduce, de una manera
ms clara, la solucin que otrora plasmara el art. 2696 del Cdigo de
Vlez.
Captulo 4
Condominio con indivisin forzosa temporaria
Art. 1999. Renuncia a la accin de particin. El condmino
no puede renunciar a ejercer la accin de particin por tiempo
indeterminado.
Anlisis de la normativa anterior. Vlez consagr en el art. 2693 el
principio de que los condminos no podan renunciar al derecho de pedir
la divisin de la cosa comn. Se refera, claro est, a la renuncia por

tiempo indefinido, y tal solucin era congruente con el marcado disfavor
con que regul al condominio.
Asimismo, como se trataba de una disposicin de orden pblico, no
poda dejarse de lado, por lo que el eventual convenio arribado entre los
condminos en un sentido contrario al apuntado, deba tenerse por no
escrito.
Anlisis de la normativa del CCCN. Si el art. 2693 del Cd. Civil
estableca que los condminos no podan renunciar "de una manera
indefinida" al derecho de pedir la divisin, ahora se expresa que no
pueden hacerlo "por tiempo indeterminado". El sentido y significado de
ambos preceptos es evidentemente el mismo, no obstante la variante
terminolgica empleada, y traduce la intencin del legislador de impedir
que los condminos puedan a travs de un acuerdo suprimir de un modo
absoluto la facultad de solicitar la divisin del condominio, que como
sealamos en el anlisis al art. 1997, es de orden pblico y, por tanto,
inderogable por los particulares.
Art. 2000. Convenio de suspensin de la particin. Los
condminos pueden convenir suspender la particin por un plazo
que no exceda de diez aos. Si la convencin no fija plazo, o
tiene un plazo incierto o superior a diez aos, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez aos
puede ser ampliado hasta completar ese lmite mximo.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil, no era posible
suprimir de un modo absoluto la facultad de solicitar la divisin del
condominio (vase nuestra glosa al art. 1999), pero s resultaba factible
acordar su suspensin por un plazo que no excediera el de cinco aos.
As lo autorizaba el art. 2693. Si en la convencin respectiva se hubiere
fijado un plazo mayoral quincenal mencionado, o si se hubiere

establecido uno incierto, quedaba reducido al autorizado como mximo
(art. 1505); y si no se fij plazo alguno, para una opinin, el acto era
nulo, y para otra, deba estarse al referido de cinco aos. En cualquier
caso, el plazo comenzaba a computarse a partir de la fecha del
convenio, el que por otra parte poda renovarse cuantas veces lo
decidieran los condminos, segn resultaba de la ltima parte del art.
2693. Lo que no se admita pues, lgicamente, ello importara un
modo encubierto de soslayar la limitacin legal era convenir la
renovacin automtica del plazo.
Anlisis de la normativa del CCCN. El sistema del CCCN sigue los
lineamientos del rgimen anterior: si bien no es posible renunciar
absolutamente, es decir, en forma indeterminada, al derecho de pedir la
particin (art. 1999), nada impide hacerlo por un tiempo expresamente
acotado. La variante radica en que ahora se admite que los comuneros
puedan pactar la indivisin por un plazo mximo de diez aos, en lugar
de cinco como en el rgimen anterior, unificando ce este modo la
solucin con los plazos previstos en los supuestos contemplados en los
arts. 1330 y 2331, que respectivamente regulan los casos de indivisin
forzosa impuesta por el testador y el pacto de indivisin acordado por
los herederos.
Debemos destacar que la norma resuelve eventuales cuestiones que
podran suscitarse en los casos en que de la convencin por la que se
pact la indivisin no resulte que se haya fijado plazo alguno; y tanto
para ese supuesto como para aquel otro en que se estableci un plazo
incierto o uno mayor al de diez aos, se resuelve que deber estarse a
este tope. De este modo se descarta la posibilidad sugerida en el
rgimen anterior por un sector de la doctrina de requerir la
declaracin de invalidez de la respectiva convencin, cuya virtualidad
queda acotada al referido plazo legal.
En su ltima parte la norma admite la ampliacin del plazo inferior a

diez aos "... hasta completar ese lmite mximo". Ello marca una
diferencia con el rgimen derogado, pues ya no ser posible para los
condminos "renovar" el convenio de suspensin de la particin sino, en
todo caso, "ampliarlo", y en tal supuesto siempre hasta el lmite de diez
aos, y no uno superior.
Art. 2001. Particin nociva. Cuando la particin es nociva
para cualquiera de los condminos, por circunstancias graves, o
perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la
cosa, segn su naturaleza y destino econmico, el juez puede
disponer su postergacin por un trmino adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco aos. Este trmino es
renovable por una vez.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2715 del Cd. Civil finalizaba la
enumeracin
de
los
casos
de
indivisin
forzosa,
incluyendo
el
condominio por el cual "... la divisin fuere nociva por cualquier motivo,
en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya
perjuicio
los
condminos".
Deban
concurrir
circunstancias
excepcionales, cuya verdadera entidad deba ser apreciada por el juez

en cada caso particular. Su decisin cuando era positiva se traduca en el
establecimiento de una indivisin forzosa durante el tiempo que
estimara necesario y mientras subsistieran tales circunstancias.
Si bien el texto legal es muy amplio, ya que plantea la nocividad quesea
causada por cualquier motivo, al tiempo que permite la demora cuanto
sea necesario, en la prctica ha tenido una proyeccin muy restringida,
ya que en muy escasas oportunidades los jueces hicieron y hacen
aplicacin del mismo.
En realidad ha cumplido una funcin de cierta importancia merced a la

situacin que se plantea ante la liquidacin de la sociedad conyugal ya
disuelta por sentencia firme, cuando la particin del inmueble que ha
sido la sede del hogar conyugal puede resultar altamente perjudicial
para intereses de los hijos menores y, aun, del esposo nocente que lo
habita.
Anlisis de la normativa del CCCN. Ms modernamente se ha sostenido
que no existe ningn motivo, ni en la letra, ni en la razn de la norma,
para otorgarle a la particin nociva el reducido mbito de actuacin a la
que la han relegado la doctrina y la jurisprudencia clsicas. Ha
contribuido a ello el supuesto disfavor con que es mirado el condominio
por la ley, aun cuando el mismo codificador cercen el derecho
irrestricto de solicitar la divisin con esta norma especfica. Siempre que
ese derecho sea ejercido abusivamente, en forma antifuncional o
excediendo los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres, tal conducta va a provocar tambin un caso de particin
nociva. De ah que el CCCN mantenga la norma con una reglamentacin
mucho ms amplia.
As invoca las situaciones que pueden dar lugar al funcionamiento de la
figura, tales como circunstancias graves, o que la particin sea
perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa,
segn su naturaleza y destino econmico. Se requieren circunstancias
tcticas excepcionales, crisis extremadamente graves o una honda crisis
econmica de carcter excepcional. El demorar la particin por nocividad
es una cuestin de hecho librada a la prudente apreciacin judicial para
evitar perjuicios a los propietarios. La baja del valor de la propiedad raz
no es ninguna de las circunstancias que el legislador pudo tener en
cuenta; slo una depresin excepcional de los precios la justificaran; se
excluye adems el supuesto de un perjuicio personal, ya que al hablar
de
divisin
nociva,
la
ley
quiere
decir
perjudicial
todos
los
copropietarios, no a uno solo de ellos.

Es importante que en la actualidad se ha puesto un lmite temporal a la
facultad del juez, por cuanto puede disponer la postergacin por un
trmino adecuado a las circunstancias, pero el lapso de paralizacin no
puede exceder de cinco aos, aun cuando es susceptible de ser
renovado porua vez.
Art. 2002.Particin anticipada. A peticin de parte, siempre
que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la
particin antes del tiempo previsto, haya sido la indivisin
convenida u ordenada judicialmente.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 14.394, arts. 51 a 53.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 51 de la ley 14.394facultaba al
testador para imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin de los
bienes hereditarios por un plazo no mayor de diez aos, as como el art.
2694 le reconoca la posibilidad de establecer la prohibicin de solicitar
la particin, en el condominio instituido por testamento, pero en este
caso por un plazo no mayor de cinco aos. Era factible su reduccin, al
facultar a la parte interesada a solicitar ante el juez la divisin total o
parcial, antes de transcurrido el impuesto por el testador, siempre que
mediaran circunstancias graves o de manifiesta utilidad o inters
legtimo de tercero. El art. 52 de la ley 14.394 estableca que los
herederos podan pactarla indivisin por un plazo no mayor de diez
aos, renovable por el mismo lapso.
Al igual que en el caso anterior, se duplicaba el plazo autorizado por el
Cdigo Civil, pero como contrapartida se facultaba a cualquiera de los
herederos para solicitar la divisin antes del vencimiento, siempre que
mediaren causas justificadas. Adems, les estaba permitido convenir
una particin temporaria de uso y goce de fas inertes. En este supuesto,
se entenda que el juez deba ser menos severo en la apreciacin de los

motivos que fundan el pedido de divisin, ya que a diferencia del caso
anterior, no se habla de circunstancias graves o de razones de
manifiesta utilidad, sino, simplemente, de causas justificadas. El art. 53
de la ley 14.394 autorizaba al cnyuge suprstite para imponer la
indivisin por un plazo no mayor de diez aos cuando se tratare de un
establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o de
otra ndole que constituya una unidad econmica, siempre que hubiese
sido adquirido o formado en todo o en parte por el cnyuge suprstite; o
bien, cuando recaa sobre la casa habitacin construida o adquirida con
fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, siempre que
haya sido residencia habitual de los esposos. Tambin en esta hiptesis
el juez poda autorizar el cese de la indivisin antes del vencimiento del
plazo fijado, si concurran causas graves o de manifiesta utilidad
econmica que justificasen la decisin.
Anlisis de la normativa del CCCN. Si los condminos o comuneros han
convenido la indivisin o sta ha sido impuesta por el juez en el
supuesto de nocividad, cualquiera de ellos queda facultado para
peticionar el ceseantes del vencimiento del plazo fijado, a condicin de
que concurran circunstancias graves, que habrn de ser mentadas de
acuerdo con las circunstancias de hecho.
Art. 2003. Publicidad de la indivisin o su cese. Las
clusulas de indivisin o el cese anticipado de la indivisin slo
producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el
respectivo registro de la propiedad.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 14.394, art. 54.
Anlisis de la normativa anterior. En todos los supuestos de indivisin
analizados precedentemente, slo podr ser opuesta a terceros desde la
inscripcin en el registro respectivo (art. 54), mientras que los
acreedores particulares de los copropietarios no estaban facultados para

ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pudiendo
nicamente cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin
correspondientes a su respectivo deudor (art. 55).
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN slo se exige la
publicidad tanto en el momento de constitucin de la indivisin como en
el de la cesacin. Abarca todos los bienes regstrales al aludir al "...
respectivo registro de la propiedad" (Inmuebles, automotores, buques,
aeronaves, etctera).
La inscripcin en el registro es, sin lugar a dudas, a los fines de la
publicidad del acto, no pudiendo quien tuvo conocimiento de la indivisin
impuesta, por ejemplo, por testamento valerse de la omisin en que
incurriera el organismo al efectuarse la inscripcin ordenada.
Captulo 5
Condominio con indivisin forzosa perdurable
Seccin 1a Condominio sobre accesorios indispensables
Art.
2004.
Indivisin
forzosa
sobre
accesorios
indispensables. Existe indivisin forzosa cuando el condominio

recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso comn de dos o ms heredades que pertenecen a diversos
propietarios. Mientras subsiste la afectacin, ninguno de los
condminos puede pedir la divisin.
Anlisis de la normativa anterior. Cuando la copropiedad recae sobre
cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso comn de
dos o ms heredades pertenecientes a propietarios diferentes, el destino
mismo de esas cosas se opone a que se pueda provocar la particin y
ello les imprime un carcter de indivisin forzosa. Ponen el ejemplo de

callejuelas, corredores, patios, senderos, caminos, letrinas, bebederos,
pozos, etctera, afectados al servicio o explotacin de varios fundos. El
fundamento de la indivisin forzosa es la necesidad. Como las cosas
estn afectadas al uso comn de dos o ms heredades, si sus dueos
estuvieran facultados para solicitar la particin, se creara de hecho una
imposibilidad de seguir usando de la cosa exclusiva. En definitiva,
corresponder a los tribunales determinar en cada caso, si la cosa
comn es o no un accesorio indispensable, ya que se trata de una
cuestin de hecho.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN supone en este caso la
existencia de dos propiedades exclusivas, y de una tercera afectada al
uso comn e indispensable de las primeras. Tal sera el caso de un
inmueble cuyos comuneros dividen, pero dejan una parte para el uso
comn de los distintos lotes que se formaron a raz de la particin, por
ejemplo, un dique o represa que surtir de agua a todos.
Entre ejemplos ms modernos, no slo cabe citar la situacin que se
presenta dentro del rgimen de la propiedad horizontal con las partes y
bienes comunes, sino tambin los clubes de campo, en los que los
bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad
individual y que, por lo tanto, no pueden subdividirse ni tampoco
enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual.
Art. 2005. Uso de la cosa comn. Cada condmino slo
puede usar la cosa comn para la necesidad de los inmuebles a
los que est afectada y sin perjudicar el derecho igual de los
restantes condminos.
2714.
Anlisis de la normativa anterior. Los derechos de los condminos, con
motivo de la indivisin forzosa, son mucho ms amplios que los que les
corresponden en el condominio normal u ordinario, de modo que cada

uno de ellos puede usar de la totalidad de la cosa comn y de sus
diversas partes, como si se tratare de una cosa que le pertenece
exclusivamente, pero bajo la condicin de no hacerla servir para un uso
distinto de aquel a que ha sido destinada y de no atentar contra el
derecho igual y recproco de los otros comuneros.
Anlisis de la normativa del CCCN. La cosa comn slo puede ser usada
para responder a las necesidades de las heredades en cuyo inters ha
sido impuesta la indivisin, no pudiendo extenderse a otras. As, por
ejemplo, si una fuente ha permanecido en comn al dividirse una
heredad, debe ser utilizada exclusivamente para los lotes as formados,
y no en beneficio de algn otro inmueble, aunque perteneciere a uno de
los copropietarios.
En cuanto a las facultades jurdicas, la regla consiste en que cualquier
acto de esa naturaleza que se realice sobre la cosa comn, conlleva
idntica disposicin sobre la cosa privativa. As, por ejemplo, no se
podra enajenar la parte indivisa que se tiene sobre un pasillo o patio
comn, sin disponer al mismo tiempo de la heredad en cuyo beneficio
ha sido establecida la comunidad, precisamente, por el criterio de
necesidad absoluta que sirve de fundamento a la existencia de esta
figura.
El CCCN guarda silencio respecto de las obligaciones de los condminos,
pero aplicando por analoga el rgimen del condominio ordinario, as
como lo establecido en materia de condominio de muros, salvo
convencin en contrario, cada uno de ellos debe atender a los gastos de
reparacin y conservacin de la cosa comn, en proporcin a su
respectivo inters.
Seccin 2a Condominio sobre muros, cercos y fosos
Art. 2006. Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se

denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y
lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada
uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los
inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el lmite
separativo;
d)
medianero:
al
lindero
que
es
comn
pertenece
en
condominio a ambos colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de
los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea
encaballado o contiguo;
g) de elevacin: al lindero que excede la altura del muro de
cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de
cimiento a una construccin en la superficie.
Anlisis de la normativa anterior. La clasificacin de los muros era fruto
de una creacin doctrinal y, en algunos casos, jurisprudencial.
La complejidad del rgimen jurdico de la medianera hace que
constantemente se presenten dificultades interpretativas, para cuya
solucin la jurisprudencia siempre ha desempeado un papel muy
importante.
En general, la doctrina equipara los trminos "pared" y "muro",
resultando dicha identificacin del mismo Cdigo, ya que si bien en el
ttulo del Captulo 3 del Ttulo VIII hace referencia a "muros", luego en
el articulado, permanentemente utiliza ambos vocablos en forma

indistinta.
Se denomina pared divisoria, separativa o lindera a aquella que separa o
divide dos propiedades contiguas. De acuerdo con el diccionario de la
Real Academia Espaola, "divisorio" es lo que sirve para dividir o
separar, "separativo", lo que separa o tiene virtud de separar, y "lindero"
es lo que linda con algo o linde o lindes de dos terrenos, mientras que
"linde" es el trmino o lnea que separa unas heredades de otras.
Se trata de un concepto genrico, que no tiene en cuenta la titularidad
del muro, es decir, a quin pertenece; ni tampoco su emplazamiento con
respecto a la lnea demarcatoria de los dos fundos.
Por lo tanto, la pared divisoria, separativa o lindera es susceptible de
dividirse en diversas especies.
Anlisis de la normativa del CCCN. A lo largo de ocho incisos menciona
distintos tipos de muros:
a)
alude al trmino genrico al que nos referimos a propsito del
Cdigo Civil; b) encaballado: es el que se asienta parcialmente en cada

uno de los inmuebles colindantes; est edificado, parte sobre el terreno
de uno de los propietarios colindantes, y parte sobre el terreno del otro,
por lo que el eje coincide con la lnea divisoria de ambos fundos; c)
contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el lmite separativo; est
totalmente asentado sobre el terreno de uno de los propietarios
linderos, de modo que el filo concuerda con el lmite separativo de los
dos predios; d) medianero: al lindero que es comn y pertenece en
condominio a ambos colindantes; cuando existe entre los dos linderos
un condominio de indivisin forzosa sobre la pared edificada en la lnea
separativa de las dos heredades y que, por supuesto, se extiende
tambin al terreno en que est asentado; e) privativo o exclusivo: al
lindero que pertenece a uno solo de los colindantes exclusivamente.
Art. 2007. Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los

propietarios de inmuebles ubicados en un ncleo de poblacin o
en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la
obligacin
recprocos,
de
construir
un
muro
lindero
de
cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante,

hasta la mitad de su espesor.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil consagraba a favor de
quien primero construa en un lugar que an no ha sido cerrado entre
paredes, la facultad de asentar la mitad del muro que levante sobre el
terreno del vecino, a condicin de dar cumplimiento a una serie de
requisitos. El fin perseguido, al permitir la construccin del muro
divisorio en el terreno del lindero hasta la mitad del espesor, es plausible
en funcin de las importantes ventajas que derivan de ello. A su vez, el
art. 2726 dispona que todo propietario de una heredad puede obligar a
su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres metros de
altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de
sus heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo
o en los arrabales. De acuerdo con el Diccionario de la lengua espaola,
"arrabal" es un vocablo de origen rabe, que significa "barrio fuera del
recinto de la poblacin a que pertenece".
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene esa terminologa. La
determinacin del alcance que debe darse a ambos conceptos es de
fundamental importancia, toda vez que la obligacin de cerramiento
existe slo en tales lugares, desvanecindose fuera de ellos. Decidir si
un centro de poblacin es o no una ciudad, o si una finca est o no
situada en un suburbio, constituye una situacin de hecho, que los
jueces deben apreciar en cada caso, teniendo en cuenta diversas
pautas,
como
la
densidad
demogrfica,
la
naturaleza
de
las
construcciones, las ocupaciones y los hbitos de la generalidad de los

habitantes, la importancia comercial, administrativa, histrica, etctera.
Inclusive, la calificacin puede variar con el transcurso del tiempo, ya
que lo que antes era una comuna rural, puede luego convertirse en una
ciudad. Es decir que al cabo de un cierto nmero de aos, algunas
comunas que no eran ms que aldeas, pueden haber devenido en
verdaderas ciudades a consecuencia del crecimiento poblacional y
edilicio.
La relacin de cerramiento se establece entre titulares colindantes,
asumiendo el carcter de derecho y deber simultneamente. El
cerramiento ha dejado de ser una mera facultad en dichos lugares.
Este muro, aqu denominado de cerramiento forzoso urbano, da derecho
al vecino que lo levanta a encaballarlo en el inmueble colindante, hasta
la mitad de su espesor.
Art. 2008. Muro de cerramiento forzoso. El muro de
cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no
menor a tres metros contados desde la interseccin del lmite
con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de
las que disponen las reglamentaciones locales.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
2725,2727,2729,2736,2741,4022 y 4023.
Anlisis de la normativa anterior. La pared deba reunir determinados
requisitos constructivos, referidos a la altura, el espesor y los materiales
empleados.
Ante todo, el Cdigo Civil fija, una altura de tres metros para el muro de
cerramiento forzoso, que se cuentan desde el nivel del suelo, excluidos
los cimientos. Respecto del espesor, el art. 2726 habla de dieciocho
pulgadas, las que en el sistema mtrico decimal, equivalen a 0,433
metros, redondeando, a 45 centmetros. Dicha medida funciona como
mxima, ya que la mitad de ella implica el tope de lo que legalmente

puede asentarse sobre el terreno del vecino, sin incurrir en invasin (art.
2725). Por lo tanto, nada impide que se construya la pared con un
espesor mayor, pero en tal caso, el interesado debe tomar el excedente
de su propio fundo. En lo atinente a los materiales que deben emplearse
en la construccin de la pared, el Cdigo Civil hablaba de piedra o
ladrillo.
Todas estas previsiones en cuanto a los requisitos constructivos eran
absolutamente
innecesarias,
pues,
en
definitiva,
compete
los
reglamentos administrativos locales determinar la calidad del material a

emplear, el espesor y la altura del muro, como lo reconoce el art. 2~29,
aunque limitndose a este ltimo aspecto.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN, si bien mantiene las
caractersticas
bsicas
del
muro
de
cerramiento
forzoso,
evade
mencionar el tema de los materiales y del espesor, debido a los

profundos cambios que se han operado en las tcnicas constructivas.
Establece que debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres
metros contados desde la interseccin del lmite con te superficie de los
inmuebles. Ningn sentido tendra hoy mencionar, ya no a la piedra o
ladrillo, sino ni siquiera al hormign ante la gran variedad del material y
ejemplos de construcciones como el concreto cermico esparcido o
innovador, el hormign, vidrio y acero, los paneles de concreto ligero o
la mampostera de concreto.
Siguiendo el criterio anterior, dispone que esas pautas son subsidiarias
de las que disponen las reglamentaciones locales.
Se ajusta esta previsin a las caractersticas propias del arte de la
construccin, que va cambiando con el transcurso del tiempo y, adems,
respeta los usos locales. En la actualidad, carecera de todo sentido
obligar a construir muros de dieciocho pulgadas de espesor, con el
consiguiente incremento de costos y desaprovechamiento de espacios
tiles. Algo parecido sucede con la exigencia de una altura de tres

metros.
Art 2009. Adquisicin de la medianera. El muro construido
conforme a lo dispuesto en el art. 20C 3 es medianero hasta la
altura de tres metros. Tambin es medianero el muro de
elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa
total
parcialmente
propia,
adquiere
la
copropiedad
por
contrato con quien lo construye, o por prescripcin adquisitiva.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
2717,2725,2726 y 2736.
Anlisis de la normativa anterior. Desde el punto de vista del
emplazamiento, la pared de cerrmiento puede estar encaballada o ser
contigua, segn est asentada sobre el terreno de los dos linderos, o en
forma exclusiva sobre el de uno de ellos, respectivamente. Nada impide
que los dos linderos construyan dos paredes exclusivas, pegada una a la
otra, cada uno sobre la franja de su terreno que bordea la lnea divisoria
de ambas heredades. Tales paredes pueden quedar adosadas por
contacto, aunque seguirn siendo dos muros independientes, ya que
para {pe a pared sea medianera es necesario que conforme una sola
unidad, que por su trabazn y tira rajo de soporte constituya un solo
bloque.
A los fines de determinar a quin corresponde la titularidad de la pared
de cerramiento encaballada construida sin previo requerimiento del
vecino, se han elaborado diversas teoras, logrado mayor predicamento
la del condominio, expuesta por primera vez por Gastn Tobal, api en
tuvo oportunidad de desarrollarla en el plenario de las Cmaras Civiles
de la Capital Federa del 10/5/35, publicado en JA, 5-559), "Raffo,
Bartolom M. c. Moles, Aniceto y otros". La misma teora fue sustentada
por la mayora en el plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo
Civil, "Gaggero de Simonetti, Mara y otros c. Bogopolsky, Josu" (del

6/7/55, publicado en LL, 79-492). Se dijo en dicha oportunidad que
cuando se construye en un lugar de cerramiento forzoso un muro de
cerco sobre la lnea divisoria de dos heredades, ese muro desde el
momento mismo de su construccin, sirve conforme a su destino, al uso
comn de ambas fincas. El condominio es funcional e inmediato, "se
informa en la natural disposicin y objeto del muro y en la previsin
legal que sanciona la conveniencia social y econmica del cerramiento
con una sola pared, constriendo al lindero a ceder para su asiento la
mitad del terreno de apoyo y al pago de la mitad del justo precio". Al
nacer el condominio con la sola elevacin del muro encaballado, slo
subsiste un derecho creditorio, a favor del que pag el costo total del
mismo.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN adopta el sistema del
condominio hasta los tres metros de altura, pero acepta que pueda
extenderse en la parte sobre elevada siempre que el vecino titular o
cotitular de un derecho real sobrecosa propia formalice la adquisicin de
la medianera celebrando un contrato o haya devenido en aquel carcter
valindose de la prescripcin adquisitiva.
Art. 2010. Presunciones. A menos que se pruebe lo
contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura
mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura
hasta la lnea comn de elevacin. A partir de esa altura se
presume privativo del dueo del edificio ms alto.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2718y2719.
Anlisis de la normativa anterior. El condominio de muros es un derecho
real inmobiliario y, sin embargo, el Cdigo no exige la escritura pblica
para instrumentar el ttulo adquisitivo, toda vez que se ha inclinado por
instaurar un sistema de presunciones, debido a lo dificultosa que puede
llegar a ser la prueba de la medianera, en la que normalmente no

participan testigos que constaten el acto, mxime cuando se trata de
paredes de antigua data, cuyos primeros constructores o propietarios
han desaparecido, y con ellos, los instrumentos y elementos probatorios
del condominio.
Existen dos presunciones: una de medianera, hasta la altura del edificio
menos elevado; y otra de privacidad, con relacin al segmento ms alto.
Conforme a la primera parte del art. 2718: "Toda pared o muro que
sirve de separacin dedos edificios se presume medianero en toda su
altura hasta el trmino del edificio menos elevado ...". Esta presuncin,
es decir, la que atribuye la medianera hasta la altura del edificio menos
elevado, se justifica ya que resulta lgico inferir que, si un muro separa
dos edificios y sirve a ambos linderos, es altamente probable que les
pertenezca en condominio, o sea, que lo hayan hecho construir a costo
comn, o bien, porque el que lo construy, con posterioridad la haya
adquirido al apoyar. Por otro lado, presume que el segmento de la pared
que sobrepasa la altura del edificio ms bajo, pertenece exclusivamente
al
dueo
del
ms
elevado.
Esta
presuncin
se
funda
en
que
normalmente el dueo de la pared del edificio ms bajo no puede haber

tenido ningn inters en adquirir la medianera sobre el segmento que
excede la altura del suyo. De ello cabe inferir que esa parte pertenece
slo al titular del inmueble ms alto. Se trata de una presuncin
excluyente de la copropiedad, ms correctamente, de una presuncin de
privacidad.
Como la parte de la pared que excede del edificio ms bajo ya no divide
edificios, es lgico suponer que ella pertenece al dueo del ms alto y
que el vecino no ha contribuido a su construccin, pues no le presta
ninguna utilidad.
Anlisis de la normativa del CCCN. Consagra con algunas variantes
terminolgicas anlogo concepto. Cuando se trata de un muro sobre el
cual se apoyan las construcciones de ambos linderos, los dos lo utilizan,

de modo que es muy probable que si las dos construcciones se han
realizado al mismo tiempo, el muro haya sido construido por ambos
vecinos, puesto que ambos iban a utilizarlo; pero si una de las
construcciones ha sido anterior a la otra, tambin es probable que al
realizarse la segunda, el dueo de ella haya pagado al otro vecino la
mitad del valor de la pared o muro que las separa. El legislador ha
erigido esa probabilidad en una presuncin de medianera, la que es slo
iuris tantum y por la que se reputa comn la pared en toda su altura a
partir de los tres metros hasta la lnea comn de elevacin. A partir de
esa altura, entra a jugar la presuncin de privacidad: el muro se
presume privativo del dueo del edificio ms alto. Para que funcione
esta
presuncin,
la
pared
debe
necesariamente
dividir
edificios,
cualquiera sea su naturaleza o destino. En efecto, el muro que separa

dos edificios, se presume medianero en toda su altura, cuando los dos
tengan la misma elevacin, y en caso contrario, slo hasta la lnea
formada por la arista de las construcciones menos altas. La parte
superior,
salvo
prueba
en
contrario,
se
reputa
que
pertenece
exclusivamente al propietario del edificio ms elevado.

Art. 2011. poca de las presunciones. Las presunciones del
art. 2010 se establecen a la fecha de construccin del muro y
subsisten aunque se destruya total o parcialmente.
Anlisis de la normativa anterior. A pesar del silencio normativo, se
entenda que la construccin de ambos edificios debe haber sido
simultnea, ya que slo de ese modo es lgico admitir que la pared
separativa fue levantada a costo comn. Por el contrario, si una finca fue
erigida antes que la otra, la presuncin de medianera deja de funcionar,
y la propiedad exclusiva del objeto separativo puede acreditarse como
simple hecho por cualquier medio de prueba. De todos modos, esta

exigencia no puede llevarse al extremo de descartar lisa y llanamente la
presuncin de medianera por la nica circunstancia de no haber sido las
dos construcciones simultneas, lo que, por otra parte, slo raramente
se presentar.
Si bien cuando se han realizado al mismo tiempo, es lgico presumir que
el muro ha sido levantado por ambos vecinos, ya que los dos iban a
utilizarlo, es tambin probable que si una construccin ha sido anterior a
la otra, al hacerse la segunda, el dueo le haya pagado al vecino la
mitad del valor de la pared.
Anlisis de la normativa del CCCN. La disposicin que anotamos
soluciona el tema de la fecha respecto de la cual funcionan las
presunciones y, adems, tambin precisa la subsistencia aun en el
supuesto de destruccin total o parcial del muro. Entendemos que esto
ltimo supone que si se efecta la reconstruccin, las presunciones
seguirn jugando con relacin al muro nuevo sustituto.
Art. 2012. Exclusin de las presunciones. Las presunciones
de los artculos anteriores no se aplican cuando el muro separa
patios, huertos y jardines de un edificio o a stos entre s.
2743.
Anlisis de la normativa anterior. Cuando la pared no separa edificios,
sino patios, jardines, quintas, etctera, no se presume la medianera,
aun cuando aqullos se encuentren cerrados por todos sus lados (art.
2719).
El art. 653 del Cdigo Napolen slo presume la medianera cuando el
muro separa dos edificios o bien cuando sirve de separacin entre patios
y
jardines,
por
lo
que
entre
sus
comentaristas
nicamente
se
presentaba la duda cuando la pared separaba un edificio y un patio de
un edificio y un jardn o un edificio y un terreno baldo. La doctrina

francesa estaba dividida, trascendiendo la discusin al Cdigo de Vlez
Srsfield, quien transcribe en la nota al art. 2719 conceptos que difieren
de lo dicho en el articulado, en el que adopta una posicin distinta, de
modo que en nuestro derecho no se presume la medianera cuando la
pared separa dos patios o dos jardines o dos quintas. Tampoco funciona
la presuncin cuando hay un edificio, por un lado, y un patio, jardn o
quinta, por el otro.
Anlisis de la normativa del CCCN. Queda en claro que en el rgimen del
CCCN no se aplican las presunciones cuando el muro separa patios,
huertos y jardines de un edificio, pero al agregar "... o a stos entre s",
debe entenderse que no est aludiendo a edificios entre s, como hara
suponer el modo de redaccin, sino a "aqullos entre s": dos patios o
dos jardines o dos huertos.
Art. 2013. Prueba. La prueba del carcter medianero o
privativo de un muro o la que desvirta las presunciones legales
ai respecto, debe provenir de instrumento pblico o privado que
contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus
antecesores, o surgir de signos materiales inequvocos.
La prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los
signos.
2720.
Anlisis de la normativa anterior. Como las presunciones de medianera
y de privacidad consagradas por el art. 2718 son iuris tantum, el Cdigo
Civil ha considerado conveniente establecer los medios por los cuales se
las puede combatir. El art. 2720 menciona: instrumentos pblicos o
privados y, adems, signos materiales, es decir que en nuestro derecho
las presunciones pueden destruirse por medio de actos escritos (art.
978), adems de los signos materiales. Queda descartada, entonces, la

prueba testimonial, cualquiera sea la importancia econmica del litigio,
aunque dicho medio probatorio servira nicamente para demostrar que
las condiciones a lasque est subordinada la presuncin no existan
cuando el muro fue construido.
Por otra parte, los instrumentos deben reflejar actos comunes a las dos
partes o a sus autores. Por principio un ttulo no puede ser opuesto ms
que a aquel de quien emana, no concurriendo en esta hiptesis ningn
motivo para descartarlo.
Se justifica esta exigencia, si se tiene en cuenta que, si uno de los
vecinos pretendiera ampararse en la presuncin de medianera, no sera
admisible que se opusiera para desvirtuarla un acto emanado de un
tercero o slo del otro lindero. Careceran de valor las manifestaciones
unilaterales contenidas, por ejemplo, en un contrato de compraventa en
el que el vendedor declara que las paredes divisorias son de su exclusiva
propiedad.
nicamente
resultaran
eficaces
expresiones
de
esa
naturaleza en el supuesto que emanaran del autor comn de los ttulos

de ambas heredades. Los instrumentos privados estn equiparados a los
pblicos, en cuanto a su eficacia probatoria, resultando idneos tanto
para desvirtuar la presuncin de medianera, como la de propiedad
exclusiva del muro. Las presunciones puedan tambin ser combatidas
por medio de signos materiales, pero el Cdigo no determina en qu
deben consistir esos signos ni qu caracteres deben tener. La cuestin
se deja librada entonces a la apreciacin judicial, con lo que se evita
caer en discusiones intiles acerca de si la enumeracin de los signos es
o no taxativa; pero lo ms importante de este criterio es que posibilita
una adecuacin a las cambiantes circunstancias de tiempo y lugar, dadas
fundamentalmente por el permanente progreso del arte de edificar.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se mantiene el criterio anterior,
aclarando que la prueba en uno y otro caso debe provenir de
instrumento pblico o privado, los que han de contener actos comunes a

los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos
materiales inequvocos.
Queda
consagrada,
en
consecuencia,
la
bilateralidad
de
los
instrumentos, as como la posibilidad de remontarlos a los anteriores

titulares. Los signos materiales deben ser inequvocos y la prueba
resultante de los ttulos prevalece sobre la de los signos.
En efecto, cuando la contradiccin no se presenta entre lossignos, sino
entre stos y los instrumentos, el CCCN resuelve la divergencia haciendo
prevalecer estos ltimos. La solucin es lgica, por cuanto los indicios
que implican las seales, deben ceder ante una prueba directa, como la
emanada de instrumentos pblicos o privados.
Si un ttulo establece positivamente que el muro es medianero,
constituyendo una prueba directa, siempre debe prevalecer con respecto
a la prueba que pueda resultar de los signos, ya que sta constituye una
prueba indirecta, basada en meras conjeturas.
Art. 2014.Cobro de la medianera. El que construye el muro
de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos. Si lo construye encaballado, slo puede exigir la mitad
del valor del muro y de sus cimientos.
Anlisis de la normativa anterior. La pared de cerramiento contigua es,
desde el punto de vista de su emplazamiento, una pared privativa, ya
que est asentada exclusivamente sobre el terreno de uno de los
vecinos. Ante la ausencia de una prohibicin expresa, no hay ningn
inconveniente que una pared de cerramiento contigua sea levantada por
uno de los vecinos ntegramente dentro de su inmueble, sin ejercitar la
facultad de asentar la mitad del espesor sobre el terreno del lindero. Se
trata, en consecuencia, de un muro que sirve de cerramiento, pero que

ha sido construido totalmente en el terreno de uno de los vecinos, el
que tambin ha solventado los gastos necesarios para su elevacin. Esta
pared es susceptible de convertirse en medianera cuando el vecino cuyo
inmueble linda inmediatamente con la propiedad dentro de la cual est
asentada la pared, exterioriza su voluntad de adquirir la medianera o
cuando el vecino quiera servirse de dicha pared, hiptesis en que estar
obligado a adquirir la medianera y, consiguientemente, a reembolsarla
mitad de su valor y el del terreno sobre el que se halla asentada.
Si la pared estuviera encaballada, el lindero no puede ms que reclamar
el reembolso de la mitad del valor.
En ambos casos quedan incluidos los cimientos.
Anlisis de la normativa del CCCN. Introduce el concepto de lo que debe
pagarse para obtener la medianera, segn se trate de un muro contiguo
o encaballado, descartando en este segundo supuesto el suelo por ser
ya comn.
Es acertada la referencia a los cimientos, por cuanto en el Cdigo de
Vlez Srsfield la mayora de la doctrina entenda que al fijar una altura
de tres metros para el muro de cerramiento forzoso, contaban desde el
nivel del suelo, excluidos los cimientos, sin perjuicio de que stos
tambin deben solventarse a comunidad de gastos, por formar parte de
la pared al darle estabilidad.
Art. 2015. Mayor valor por caractersticas edilicias. No
puede reclamar el mayor valor originado por las caractersticas
edilicias del muro y de sus cimientos, con relacin a la
estabilidad y aislacin de agentes exteriores, que exceden los
estndares del lugar.
Anlisis de la normativa del CCCN. La previsin del CCCN lejos est de

ser clara. Ante la ausencia de comentario por parte de los autores del
Cdigo, confesamos que no queriendo inventar, omitimos comentarios.
Nos limitaremos a indicar que en el Diccionario de la lengua espaola,
"estndar", segn el avance de la 23a edicin, significa: "Tipo, modelo,
patrn, nivel". Sobre la base de ello pensamos que, tal vez se haya
querido decir que, en caso de adquisicin forzosa de la medianera, el
adquirente no debe pagar el mayor valor por las caractersticas edilicias
del muro y de sus cimientos, nica mente con relacin a la estabilidad y
aislacin de agentes exteriores, en tanto excedan el nivel del lugar, por
ejemplo, una construccin con amortiguadores ssmicos situada en
medio de la llanura pampeana.
Art. 2016. Adquisicin y cobro de los muros de elevacin y
enterrado. El titular colindante de un muro de elevacin o
enterrado, slo tiene derecho a adquirir la medianera como est
construido, aunque exceda los estndares del lugar.
Concordancias con ta normativa anterior: Cd. Civil, art. 2736.
Anlisis de la normativa anterior. Surge claramente del art. 2736, que el
adquirente de la medianera est obligado a reembolsarla mitad del
valor de la pared, como est construida, o de la porcin que adquiera y
la mitad del valor del terreno sobre el que ella se ha asentado.
En
materia
de
requisitos
constructivos,
el
Cdigo,
para
evitar
dificultades, establece expresamente que la adquisicin de la pared debe

hacerse "como est construida". El adquirente no podra pretender
abonar menos de la mitad del valor, aduciendo que los materiales son
demasiado costosos, o que sus necesidades podran verse satisfechas
con un material de menor solidez. Por lo tanto, en el precio deben
incluirse los accesorios de la pared, tales como capas hidrfugas,
revoques fino y grueso, etctera; no as las pinturas y los ornatos
extraordinarios que tenga del lado del dueo, pues no sera justo hacer
pagar al adquirente lujos que de ninguna manera levan a aprovechar.
Pagar el valor de la pared por su valor ordinario, prescindiendo de las
pinturas de mrito artstico que no va a tocar.
Anlisis de la normativa del CCCN. Quien va a adquirir la medianera, ya
sea de un muro de elevacin o enterrado, slo tiene derecho a adquirirlo
tal como est construido, aunque exceda los estndares del lugar.
Siguiendo el ejemplo anterior, de ser exacta nuestra interpretacin, el
adquirente voluntario de la medianera debe pagar el mayor precio
resultante de las previsiones excesivas de su vendedor. En lo dems
resultan aplicables las ideas que regan para el Cdigo Civil.
Art. 2017. Derecho del que construye el muro. El que
construye el muro de elevacin slo tiene derecho a redamar al
titular colindante la mitad del valor del muro, desde que ste lo
utilice efectivamente para sus fines especficos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o
quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que
la requerida para su cimentacin.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2728 alude a una pared de
cerramiento contigua, que sirve de cerramiento, pero que ha sido
construida totalmente en el terreno de uno de los vecinos, el que
tambin ha solventado los gastos necesarios para su elevacin.
Por lo tanto, desde el punto de vista jurdico, esta pared es en su origen
privativa, pues la titularidad corresponde nicamente al constructor y
dueo del terreno. Cuando el vecino era servirse de dicha pared, estar
obligado a adquirir la medianera y, consiguientemente, a reembolsar la
mitad de su valor y el del terreno sobre el que se halla asentada.
El art. 2736 autoriza a adquirir la medianera reembolsando la mitad del

valor de la porcin al que adquiera medianera; ello es as, ya que sera
contrario a la razn y a la equidad otorgarle a pagar toda la muy
onerosa pared medianera, aun en la parte que ninguna utilidad le
presta. El Cdigo se limita a facultar a todo propietario cuya finca linda
con una pared divisoria, a adquirir la medianera, sin condicionar el
ejercicio de dicho derecho a la necesidad de edificar o a cualquier otra
forma de utilizacin efectiva. Impera en nuestro Derecho el principio de
amplia libertad de adquisicin total o parcial de la medianera, aunque
est limitado a una altura mnima, que es la de las paredes de cerco.
Todo depende del inters que tenga, porque para edificar, puede
construir una propiedad menos larga o menos alta que la del vecino. No
sera justo que deba pagarla parte del muro que no lo beneficia. No se
est contemplando aqu el caso de utilizacin especfica de la pared
contigua, puesto que conforme con el art. 2728, ya no habra libertad de
adquisicin, sino obligacin de hacerse medianero, en la medida en que
se haya servido efectivamente de aqulla.
Anlisis de la normativa del CCCN. Al no mencionar al terreno queda en
claro que se trata de un muro encaballado con condominio preexistente
hasta los tres metros de altura. Si uno de los linderos decide sobre
elevar, levantando nuevos pisos o simplemente la altura del existente,
ello no leda derecho a reclamar el reembolso de la parte pertinente del
muro de elevacin hasta el momento en que el vecino lo utilice
efectivamente.
Entendemos que si ha mediado uso efectivo de la pared, a partir de los
tres metros, el lindero podra ejercer la facultad de adquirir en todo o en
parte. Si la pared tiene, por ejemplo, cuarenta metros de alto, el vecino
podr hacerse condmino en toda la altura, o limitarla adquisicin a diez
metros, siempre y cuando no haya utilizacin, porque de ser as, est
obligado a adquirir la altura hasta donde se haya servido efectivamente.
Iguales principios rigen en el supuesto de construccin de un muro

enterrado o de dar una mayor profundidad al preexistente.
Los muros se definen como elementos de contencin destinados a
establecer y mantener una diferencia de niveles en el terreno con una
pendiente de transicin superior aloque permitira la resistencia del
mismo, transmitiendo a su base y resistiendo con deformaciones
admisibles los correspondientes empujes laterales. En el caso de muros
de stano, stos se utilizan para independizar una construccin
enterrada del terreno circundante. Se diferencian de las pantallas en que
su contacto con el terreno se produce mediante cimentaciones directas,
mientras que en aqullas se basa en la penetracin en el suelo en una
longitud estimable.
Los trabajos de construccin de muros enterrados son complejos y de
alto costo. De ah que el derecho al reembolso est sujeto a la utilizacin
efectiva por el vecino.
Art. 2018. Medida de la obligacin. El titular colindante
tiene la obligacin de pagar el muro de cerramiento en toda su
longitud
el
de
elevacin
slo
en
la
parte
que
utilice
efectivamente.
2736.
Anlisis de la normativa anterior. Mientras que en nuestro Derecho
imperaba el principio de amplia libertad de adquisicin total o parcial de
la medianera, aunque limitado a la altura mnima de las paredes de
cerco y excluido el espesor, esa libertad cesaba en el caso de utilizacin
especfica de la pared contigua, donde ya no habra libertad de
adquisicin, sino obligacin de hacerse medianero, en la medida en que
se haya servido efectivamente de aqulla.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN se contempla la

adquisicin con la consiguiente obligacin de pagar toda la longitud y
elevacin, limitada a la parte utilizada efectivamente.
Cuando
la adquisicin
de
la medianera
es
total,
el
reembolso
comprender exactamente la mitad del valor de la pared. Por el

contrario, si la adquisicin es parcial, el adquirente debe pagar la mitad
del valor de la pared en todo su espesor, y la mitad del valor respecto de
la longitud y de la altura que haya sido objeto especfico de la compra.
Sera contrario a la razn y a la equidad obligar a pagar toda una pared,
aun en la parte que ninguna utilidad le presta al lindero. Tal como est
redactada la norma, queda la duda acerca de si la limitacin se aplica a
la longitud y elevacin o slo a esta ltima. Formulamos esta afirmacin
porque en el Cdigo Civil exista una discusin doctrinaria sobre el
alcance del art. 2736, habiendo prevalecido la corriente que considera
que la palabra "finca" es sinnimo de edificio y no de terreno, de modo
que debe aceptarse que un propietario cuya finca limita, por ejemplo,
veinte metros pueda adquirir nicamente diez, si sta es la dimensin
del edificio o de la construccin levantada en la propiedad del
adquirente, aun cuando el terreno tenga una longitud mayor.
Art. 2019. Valor de la medianera. El valor computable de la
medianera
es
el
del
muro,
cimientos
terreno,
segn
corresponda, a la fecha de la mora.

Anlisis de la normativa anterior. Como la cesin de la medianera
Importa una compraventa forzosa, corresponde al adquirente el pago
del precio, que no es otro que la mitad del valor de la pared y no el
costo de la construccin. Adems, debe Incluirse el precio de la mitad
del valor del terreno, en su caso. Como el Cdigo guardaba silencio en
relacin a la fecha en que deba fijarse ese valor, nuestra doctrina
interpretaba que el Importe a pagar era el del valor actual del muro al
momento de la adquisicin, prescindiendo de lo que hubiera podido
costar la construccin. Deba tomarse en consideracin la albailera de
la pared, las estructuras accesorias tiles en comn o al adquirente, la
edad y el estado de conservacin. A pesar de ese consenso, quedaba sin
resolver a qu fecha deba fijarse el valor actual. La doctrina ni siquiera
se planteaba este problema, contrastando con la jurisprudencia, que
presentaba un estado realmente catico. Entre los diversos criterios
sustentados, se haban propuesto los siguientes: computar el valora la
poca de utilizacin de la pared; tomar en cuenta el valor de la pared al
momento de la iniciacin de la demanda; o el que corresponda a la
fecha de la sentencia judicial; o retrotraerse a la poca en que se haba
terminado la construccin de la pared, debiendo reajustarlo a la dla
sentencia.
Por otra parte, con la aparicin de la inflacin, paralelamente, se
planteaba el problema de saber si el crdito por medianera era
susceptible de actualizacin en funcin de la desvalorizacin monetaria.
La reforma de 1968 puso fin, al menos, a la primera de las polmicas, al
determinar que el valor computable de la medianera es el de la fecha
de la demanda o de la constitucin en mora. El legislador tom partido
por la corriente que consideraba que es a la fecha de interposicin de la
demanda, cuando queda exteriorizada la voluntad del dueo de la
pared, en el sentido de obligar al vecino a la adquisicin de la
medianera.
El capital de condena devengar Intereses, desde la intimacin anterior
a la demanda, si la interpelacin fue idnea para conseguir el efecto
perseguido. De no haber existido constitucin en mora anterior, los
intereses corrern desde la notificacin del traslado de la demanda, si
bien en el mbito de la justicia nacional, en funcin de la vigencia de la
ley sobre mediacin obligatoria, deberan devengarse desde que el que
habr de ser demandado ha tomado conocimiento de la intencin del

acreedor de exigirle el reembolso por la utilizacin de la pared. Un
antiguo plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil de
1978 se decidi que para la fijacin del monto de la condena en la
accin por cobro de medianera, corresponda tomar en cuenta la
depreciacin monetaria habida con posterioridad al tiempo contemplado
por el art. 2736, in fine. Luego de la sancin de la ley 23.928 de
Convertibilidad, ya no ser posible la aplicacin de mecanismos de
actualizacin monetaria de la deuda, haya o no mora del deudor a partir
del 1o de abril de 1991. En la actualidad, se mantiene esa situacin, ya
que el art. 4o de la ley 25.561 como el art. 5o del decr. 214/02, ratifican
la prohibicin de indexar, reafirmando la vigencia de los arts. 7 y 10 de
la ley 23.928.
Anlisis de la normativa del CCCN. Muy sencillamente se engloban todos
los casos fijando que el valor computable de la medianera es el del
muro, cimientos o terreno, segn corresponda, a la fecha de la mora. No
aclara cundo se produce la mora ni si se computarn en los dos
segundos supuestos la depreciacin del valor existente por el transcurso
del tiempo, estado de conservacin y calidad de los materiales
empleados. El muro no vale lo mismo cuando se construye, que aos
despus cuando se reclama su valor, teniendo en cuenta su estado,
vetustez, etctera. Si no se efectuara un reajuste por antigedad, se
estara atentando contra el principio que impide enriquecerse a
expensas de un patrimonio ajeno.
Art. 2020. Inicio del curso de la prescripcin extintiva. El
curso de la prescripcin de la accin de cobro de la medianera
respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de
su construccin; y respecto al de elevacin o al enterrado, desde
su utilizacin efectiva por el titular colindante.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
2728,2836,4022 y 4023.
Anlisis de la normativa anterior. Como el Cdigo no estableca un plazo
especial, la prescripcin de la obligacin de abonar la medianera se
produca a los diez aos (art. 4023). Comienza a correr en distintas
pocas, segn la naturaleza del muro de que se trate. Si el muro es
privativo, la accin para obtener el cobro nace desde que el vecino se
sirve de la pared (art. 2728, Cd. Civil). Si se trata del muro de
cerramiento encaballado, la accin prescribe a los diez aos desde la
fecha en que se haya levantado en el lmite de ambas heredades, pero
el trmino de prescripcin de la obligacin de contribuir al pago de los
gastos de construccin de la pared por encima de la altura de
cerramiento forzoso, debe contarse a partir de que el vecino se sirve del
muro. Por supuesto que si se trata de la accin por adquisicin de la
medianera cuando el vecino se niega a venderla, no est sujeta a
trmino alguno, ya que es imprescriptible, por implicar el ejercicio de
una facultad.
Anlisis de la normativa del CCCN. La existencia de actio nata tendr
lugar segn las distintas hiptesis que pueden presentarse. Si se trata
del muro de cerramiento, correr la prescripcin desde el momento en
que haya sino iniciada su construccin; en cuanto a los supuestos de
elevacin o enterramiento posterior, empezar el curso desde el
momento en que el vecino realice actos de utilizacin efectiva.
Rige el plazo genrico de prescripcin del art. 2560 del CCCN, que ha
reducido el anterior decenal, a cinco aos.
Art.
2021.
Facultades
materiales.
Prolongacin.
El
condmino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en l,

empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la
totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese

derecho no resulte peligro para la solidez del muro.
2737.
Anlisis de la normativa anterior. Cada uno de los condminos puede
arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner
tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino
tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que l
tambin quiera poner en ella tirantes, o hacer el cao de una chimenea:
puede tambin cada uno de los condminos abrir armarios o nichos aun
pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino
de la pared (art. 2731). La palabra "arrimar" no resulta precisa, siendo
preferible hablar de "adosar", por cuanto esta expresin puede usarse
comprendiendo tanto el arrimo de construcciones como el apoyo de ellas
sobre la pared. La expresin "tirantes" es meramente ejemplificativa, de
modo que se entiende que el vecino puede tambin empotrar vigas,
viguetas, columnas, caeras, escaleras, etctera. El ejercicio de la
aludida facultad reconoce como lmite el derecho del otro vecino de
hacer retirar las estructuras hasta la mitad del espesor, siempre que l
necesite hacer lo mismo. Los nichos o armarios pueden sobrepasar la
mitad del espesor de la pared, pero ello est sujeto a la condicin de no
afectar su solidez o perjudicar de otro el modo el ejercicio de igual
derecho por parte del otro condmino. Por lo tanto, si este ltimo
necesitara asentar una viga o hacer el cao de una chimenea, podra
exigirle la reduccin de la dimensin del nicho, en el sentido del espesor
hasta la mitad del mismo y tambin podra demandar la disminucin del
nicho en todas sus dimensiones y hasta su supresin, si ello es
necesario para asegurar la estabilidad del muro.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma reformada ha sintetizado
notoriamente las facultades materiales de los condminos. Suponemos
que ha querido sintetizar el casuismo anterior, limitndose a enunciar las

facultades de adosar construcciones al muro, anclarlas en l, empotrar
todo tipo de tirantes y abrir cavidades, anen la totalidad de su espesor.
Condiciona el ejercicio de esas amplias facultades a que del ejercicio
regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.
Asimismo, no debe dejarse de lado la vigencia de las normas que rigen,
por ejemplo, en el Cdigo de la Edificacin de la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires y sus anlogos locales.
Art. 2022. Prolongacin del muro. El condmino puede
prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin
indemnizar al otro condmino por el mayor peso que cargue
sobre el muro. La nueva extensin es privativa del que la hizo.
2733.
Anlisis de la normativa anterior. Segn el art. 2732: "Cada uno de los
condminos puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al
vecino por el mayor peso que cargue sobre ella". Es posible que en un
determinado momento, uno de los condminos tenga necesidad de
aumentar la altura de la pared, por lo que se le reconoce ese derecho
con tal amplitud que, ni siquiera debe expresar los motivos que lo
conducen a adoptar ese temperamento. Se tratara de un derecho
absoluto, acordado sin restriccin alguna. Aun cuando el alzamiento del
muro no ofrezca un inters sensible al vecino que quiere hacerlo y
pueda tener por resultado privar al otro de ventajas ms o menos
importantes, los tribunales no estn autorizados para limitar el ejercicio
de esta facultad. Sin embargo, aclaran que si uno de los vecinos quisiera
dar al muro una altura excesiva, sin ninguna utilidad para s mismo y
movido slo por espritu de venganza o el propsito de crear obstculos,
los tribunales podran restringir la altura por aplicacin de la regla
malitiisnon estindulgendum. El derecho de alzar la pared no puede

amparar la conducta abusiva del condmino que, sin inters real, cause
perjuicios al vecino con la pared que pretende levantar, privndolo de
luz o aire, por encuadrar esa conducta dentro del abuso del derecho que
condena el art. 1071 y que no puede ser amparada por los tribunales.
La titularidad de la parte alzada del muro corresponde al lindero que
efectu la construccin a su costa, pero nada obsta para que en el
futuro el colindante adquiera la medianera de dicha parte, en cuyo caso
deber reembolsarla mitad de su valor y, en su caso, la mitad de valor
del terreno si tambin se hubiera aumentado el espesor (art. 2735). La
facultad de alzar el muro medianero puede ejercerse sin necesidad de
indemnizar al vecino por el mayor peso.
Anlisis de la normativa del CCCN. El condmino puede prolongar el
muro lindero en altura, a su costa, sin indemnizar al otro condmino por
el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensin es
privativa del que la hizo. Se adiciona el caso de prolongacin hacia la
profundidad, dada la trascendencia que ha adquirido en la actualidad
para la creacin de stanos, estacionamientos, etctera.
En
principio,
la
nueva
construccin
pertenece
exclusivamente
al
constructor, pero nacer el derecho al reembolso no bien el vecino se

valga de la construccin elevada o excavada para algn uso efectivo.
Art. 2023. Restitucin del muro al estado anterior. Si el
ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condmino,
ste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior,
total o parcialmente.
2735.
Anlisis de la normativa anterior. Puede suceder que el muro, por sus
caractersticas constructivas, no est en condiciones de soportar la
mayor altura que se le quiere dar, resultando necesaria la reconstruccin

en toda su extensin. El vecino interesado est facultado para derribarla
pared, pero debe reconstruirla a su exclusiva costa. Para ello es
indispensable que la reconstruccin no se origine en el estado de
deterioro o vetustez, ya que de presentarse esta ltima situacin, el
gasto deber estar a cargo de ambos condminos, pues resultara
aplicable el art. 2722. Por lo tanto, mientras no se demuestre que la
reconstruccin fue motivada por el mal estado en que se encontraba el
muro anterior, la totalidad de los gastos debe correr por cuenta de quien
la realiza.
En los arts. 2733 a 2735 se trata de la facultad de reconstruir la pared
cuando ya es medianera, es decir, que se est frente a una hiptesis
distinta de la planteada por el art. 2626, que diera lugar a una intensa
discusin doctrinal y jurisprudencial, respecto de si el vecino que desea
alzar la pared y que todava no es condmino en ella, puede derribarla y
reconstru ra sin adquirir antes la medianera. La controversia qued
zanjada a travs del plenario de las Cmaras Civiles de la Capital, del
10/5/35, "Raffo Bartolom c. Moles, Aniceto" (LL, 7-558;JA, 50-554),
que decidi que el art. 2626 resuelve la cuestin al reconocer al
propietario del terreno contiguo a una pared divisoria el derecho de
destruirla para hacerla ms firme o para cargarla, sin establecer ninguna
distincin entre el muro propiamente medianero y el muro contiguo.
Sera injusto que el lindero que ha reemplazado la pared vieja y en mal
estado por una nueva y en condiciones de poder ser cargada, deba
adems pagar el valor de la mitad de la vieja pared demolida.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN se limita a establecer que si
el ejercicio de las facultades de prolongacin del muro hacia arriba o
hacia abajo genera algn perjuicio para el condmino, ste puede pedir
que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente. Nos
parece una disposicin inadecuada, por cuanto el perjuicio o dao puede
suponerse antes de iniciar el trabajo, por lo cual la lgica indica que por
razones de buena vecindad se realicen todos los estudios necesarios
antes de iniciar el emprendimiento y no dejarlo empezar, avanzar y
hasta terminar para luego optar por la destruccin.
Art. 2024. Reconstruccin. El condmino puede demoler el
muro lindero cuando necesite hacerlo ms firme, pero debe
reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del
demolido. Si en la reconstruccin se prolonga el muro en altura o
profundidad, se aplica lo dispuesto en el art. 2022.
2735.
Anlisis de la normativa anterior. Cuando el muro, por sus caractersticas
constructivas, no est en condiciones de soportar la mayor altura que se
le quiere dar, resultando necesaria la reconstruccin en toda su
extensin, el vecino interesado est facultado para derribar la pared,
pero debe reconstruirla a su exclusiva costa. Para ello es indispensable
que la reconstruccin no se origine en el estado de deterioro o vetustez,
ya que, de presentarse esta ltima situacin, el gasto deber estar a
cargo de ambos condminos, pues resultara aplicable el art. 2722. Por
lo tanto, mientras no se demuestre que la reconstruccin fue motivada
por el mal estado en que se encontraba el muro anterior, la totalidad de
los gastos deben correr por cuenta de quien la realiza. Todos los gastos
que demande la reconstruccin de la pared estn a cargo del condmino
que la realiza (art. 2733), por lo que debe pagar la mano de obra, los
materiales, la direccin tcnica, el apuntalamiento de las paredes del
vecino, la colocacin de tabiques provisorios y, en general, todas las
erogaciones que sean necesarias para reunir el muro nuevo al edificio
del vecino, inclusive, las pinturas, empapelados, instalacin elctrica,
caeras, etctera.
No debe el que reconstruye indemnizacin alguna al lindero por los

perjuicios que podran llegar a ocasionarle los trabajos. Se trata de una
tolerancia fundada en razones de vecindad. Tampoco existe derecho a
compensacin de ningn gnero a favor del vecino que construye el
nuevo muro por el hecho de ser dicho muro mejor que el anterior y
porque el beneficio de la mejor calidad del muro lo recibe y disfruta
tambin el propio vecino que hace la reconstruccin.
Anlisis de la normativa del CCCN. Anloga facultad de demolicin y
reconstruccin del muro lindero se reconoce al condmino cuando
necesite hacerlo ms firme, pero debe reconstruirlo respetando que la
altura y la estabilidad no sean menores que las que tena el muro
demolido. Si en la reconstruccin se prolonga el muro en altura o
profundidad, el CCCN remite a lo dispuesto en el art. 2022, lo cual no
ofrece en realidad ninguna dificultad interpretativa.
Art. 2025. Utilizacin de superficie mayor. Si para la
reconstruccin se utiliza una superficie mayor que la anterior,
debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro,
aunque construido por uno de los propietarios, es medianero
hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.
y 2734.
Anlisis de la normativa anterior. Si fuera necesario levantar un muro de
mayor espesor y el antiguo ya tuviese el mximo legal, el interesado en
la construccin deber tomar de su terreno el excedente (art. 2733).
El Cdigo Civil supone que la vieja pared estaba encaballada y que se
haba tomado ya del terreno vecino la mitad a que tiene derecho el que
construye una medianera. Si el espesor de cuarenta y cinco centmetros
entonces requerido, resultase todava insuficiente, el que reconstruye el
muro debe tomar el excedente de su propio terreno. Pero si se tratase
de un muro de treinta centmetros, siempre el que reconstruye la pared

tendra derecho a apoyar la nueva pared en el terreno lindante hasta
tomarle veintids centmetros y medio (o sea, la mitad de cuarenta y
cinco).
El nuevo muro es medianero hasta la altura que tena el anterior (art.
2734), pero la parte alzada es de propiedad exclusiva del que hizo la
reconstruccin (art. 2733), pudiendo ejercer respecto de ella todos los
derechos propios del titular de una pared privativa, por ejemplo, abrir
ventanas de luces (art. 2655). Mientras que hasta la altura del muro
antiguo, los gastos estn a cargo de ambos condminos (art. 2722), los
correspondientes al segmento superior pesan nicamente sobre el que
lo construy. Respecto del primer caso, la obligacin de contribucin
existe aun en el supuesto en que se haya aumentado el espesor de la
pared, sin perjuicio del derecho de recuperar el excedente si luego es
necesaria la demolicin. La totalidad del muro puede llegar a convertirse
en medianero, si el vecino que no contribuy a la reconstruccin decide
adquirir la medianera de la parte alzada.
Anlisis de la normativa del CCCN. Hace varias dcadas sostuvo la Corte
Suprema de Justicia de la Nacin que cada condmino tiene el derecho
de levantar a su costa la pared medianera sobre la existente, sin
necesidad de requerir el previo consentimiento del otro medianero,
debiendo interpretarse que la ley lo mira con favor si se refiere a una
mejora edilicia destinada al acrecentamiento de la vivienda.
Por ello, el CCCN mantiene la solucin del anterior y en el caso de
emprender uno de los condminos del muro la reconstruccin, si le
resulta necesario utilizar una superficie mayor que la anterior, est
facultado para tomarla de su propio terreno. El nuevo muro ms ancho,
aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la
altura del antiguo y en todo su espesor.
Art.
2026.
Diligencia
en
la
reconstruccin.
La
reconstruccin debe realizarla a su costa, y el otro condmino no

puede reclamar indemnizacin por las meras molestias, si la
reconstruccin es efectuada con la diligencia adecuada segn las
reglas del arte.
2735.
Anlisis de la normativa anterior. Cuando el muro no est en condiciones
de soportar la mayor altura que le quiere dar uno de los condminos,
tornando necesaria la reconstruccin en toda su extensin, aqul est
facultado para derribarlo, pero debe reconstruirlo a su exclusiva costa.
Adems, el que reconstruye la pared tiene a su exclusivo cargo los
gastos, pero no tiene que indemnizar al lindero por los perjuicios que
podran llegara ocasionarle los trabajos. Aun cuando se trata de una
tolerancia fundada en razones de vecindad, muchas veces puede
conducir a resultados injustos, sobre todo si aqullos se prolongan
durante mucho tiempo. Entrarn a jugar as circunstancias de hecho que
el juez deber eventualmente mentar en cada caso particular.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se niega al otro condmino el
derecho de reclamar indemnizacin por las meras molestias, siempre
que la reconstruccin sea efectuada con la diligencia adecuada segn las
reglas del arte.
Debemos entender que el condmino no debe indemnizacin al vecino
por los perjuicios que e cause del trabajo, pero tiene la obligacin de
levantar "inmediatamente" el nuevo muro, ya que resultara inadmisible
que, por el simple hecho de estar facultado a hacerlo, retarde
Indefinidamente la construccin del sustituto.
En consecuencia, si se produce una demora injustificada en la
construccin o la ejecucin de sta le causa perjuicios Inmediatos, ya no
hay
duda
que
entran
regir
los
principios
generales
sobre
responsabilidad civil y la indemnizacin se impone.

Art.
2027.
Mejoras
en
la
medianera
urbana.
Los
condminos estn obligados, en la proporcin de sus derechos, a

pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared
como mejoras necesarias, pero no estn obligados si se trata de
gastos de mejoras tiles o suntuarias que no son beneficiosas
para el titular colindante.
Anlisis de la normativa anterior. En cierto modo podra decirse que esta
disposicin es creacin de los redactores del CCCN, porque la inspiracin
en el Proyecto de 1998 es parcial. Deca el art. 1962 que los condminos
deben afrontar las prestaciones previstas en el art. 1933. A tal efecto, la
reconstruccin del muro se consideraba mejora necesaria. El condmino
no poda reclamar el pago de las mejoras tiles o suntuarias que no
sean beneficiosas para el titular colindante.
A su vez, el art. 1933 estableca que cada condomino deba pagar las
mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en
exceso con relacin a sus alcuotas. No poda liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho. El condmino que haya
abonado gastos por mejoras poda reclamar intereses desde la fecha del
pago.
En sntesis, se aplicaban al condmino del muro los mismos principios
que regan el condominio normal.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN ha suprimido la remisin al
art. 1933, limitndose a establecer la obligacin de contribuir en la
proporcin de los derechos de cada condmino, a pagar los gastos de
reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias,
pero no estn obligados si se trata de gastos de mejoras tiles o

suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
La determinacin en cada caso concreto acerca de la calificacin de la
mejora, en especial, el delgado hilo que separa las necesarias de las
tiles, dar lugar a mltiples conflictos interpretativos, sobretodo en una
materia tan rspida como lo es el precio de la medianera, en la que la
experiencia nos han enseado que uno de los condminos quiere el
reintegro de todo lo que ha pagado, mientras que el otro se niega a
pagar todo lo que se le reclama, aduciendo en ambos casos excusas
lindantes con el absurdo.
Art. 2028. Abdicacin de la medianera. El condmino
requerido
para
el
pago
de
crditos
originados
por
la
construccin, conservacin o reconstruccin de un muro, puede

liberarse mediante la abdicacin de su derecho de medianera
aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que
el muro forme parte de una construccin que le pertenece o la
deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicacin del derecho sobre el
muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro
de cerramiento.
2725 a 2727, 2729 a 2733, 2736, 2739, 2742 a 2744 y 2752.
Anlisis de la normativa anterior. Los copropietarios del muro medianero
tienen a su cargo todos los gastos que demande su reparacin o
reconstruccin; contribuyen a esos gastos en proporcin de la parte que
corresponda a cada uno en el condominio. Si no se arriba a un acuerdo
entre los linderos acerca de la necesidad de reconstruir la pared, debe
recurrirse a la justicia, para que previo informe pericial, sea el juez
quien determine el temperamento a seguir. Pero ello no significa que, si
se omiti recurrir a la autoridad judicial, no pueda exigirse el pago al

condmino, mientras se pruebe la necesidad de la reconstruccin. Para
que los gastos de reparacin o reconstruccin estn a cargo de los dos
vecinos, es necesario que no se haya arribado a este estado por culpa
de uno de ellos, puesto que en este ltimo caso, entrarn a jugar las
reglas sobre la responsabilidad civil.
La obligacin de los condminos de la pared de contribuir a los gastos
de
conservacin,
reparacin
reconstruccin
son
verdaderas
obligaciones propter rem, por lo que no es admisible la liberacin

mediante el abandono. Para que pueda ejercitarse la facultad de
abandono es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) que
el muro no haga parte de un edificio que pertenezca al condmino
renunciante; b) que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser
necesaria como consecuencia de un hecho del que pretende la
liberacin. La primera limitacin se justifica, puesto que uno de los
vecinos no puede liberarse de soportar las cargas de la medianera si ya
est gozando de los beneficios que ella le acuerda, ya que en tal
supuesto la pared le est sirviendo de sostn. La segunda limitacin
tambin se justifica, pues, como se est en presencia de un hecho
lcito, entrarn a jugar las reglas sobre responsabilidad civil, de cuya
aplicacin no es posible liberarse mediante el abandono. Si la reparacin
o reconstruccin han devenido necesarias por culpa del vecino que
pretende abandonar, ste debe soportar las consecuencias.
Anlisis de la normativa del CCCN. El condmino requerido para el pago
de crditos originados por la construccin, conservacin o reconstruccin
de un muro, puede liberarse mediante la abdicacin de su derecho de
medianera aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso. Se
marca una notoria diferencia con el condominio normal, en el que se
deja sin efecto la tradicional facultad de abandono.
La facultad de abandonar puede ejercerse, aun en los lugares donde el

cerramiento es forzoso. Esta posicin ya era adoptada por el Cdigo
Civil, pues si est permitido abandonar para liberarse de contribuir a los
gastos deconstruccin de una pared de cerramiento, con ms razn
podr recurrirse al abandono si el muro medianero existe con
anterioridad.
Las dos excepciones en general son coincidentes con las que estableca
el Cdigo Civil con alguna diferencia, a nuestro juicio intrascendente,
como la sustitucin del vocablo "edificio" por "construccin", que es ms
amplio, y de la expresin "hecho del que pretende la liberacin" por
"deuda originada en un hecho propio", que es mucho ms estrecha.
Agrega innecesariamente que el condmino no puede liberarse mediante
la abdicacin del derecho sobre el muro elevado o enterrado s mantiene
su derecho sobre el muro de cerramiento.
Art. 2029. Alcance de la abdicacin. La abdicacin del
derecho de medianera por el condmino implica enajenar todo
derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
Anlisis de la normativa anterior. Era ms lgico el Proyecto de 1998
cuando aclaraba en la ltima parte del art. 1963, "Abdicacin de la
medianera", que: "La abdicacin del derecho de medianera por el
condmino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en
el que se asienta". Si alguien decide renunciar a su derecho sobre el
muro debe abarcar la totalidad. Como la intencin de renunciar no se
presume (art. 874), el vecino requerido debe manifestar por actos
positivos su clara determinacin de abandonar. Si ha sido requerido en
un proceso, tal manifestacin debe ser realizada al contestar la
demanda, allanndose sin limitaciones que obstaculicen el derecho de la
otra parte. Tambin podra hacerlo sin necesidad de que exista un juicio,
por ejemplo, remitiendo al lindero una carta documento en la que

expresa su voluntad de renunciar. Por otra parte, la facultad de
renunciar a la medianera debe ejercitarse en el momento de ser
requerida la contribucin al pago de los gastos de reparacin o
reconstruccin de manera fehaciente, es decir, antes de haber sido
realizados. Todo intento posterior resulta inadmisible por extemporneo.
Anlisis de la normativa del CCCN. El abandono, que importa un
verdadero acto de enajenacin, tiene como efecto hacer adquirir al
vecino no renunciante la propiedad exclusiva de la pared.
Si se ha optado por la renuncia, deber igualmente cederse la parte del
terreno sobre el que se asienta la pared.
Quien se beneficia con dicho acto tiene derecho para exigir que el
negocio jurdico se instrumente mediante escritura pblica debidamente
inscripta, siendo los gastos que demande todo ello a cargo del
renunciante. El abandono de la medianera y la cesin de la parte
pertinente del terreno implican que el muro que se construya ser
privativo del constructor, al quedar corrida la lnea divisoria de ambos
fundos. En el futuro, el vecino renunciante puede adquirir la medianera,
pero para ello tendr que reembolsar no slo la mitad del valor de la
pared, sino que adems, deber readquirir el terreno.
Art. 2030. Readquisicin de la medianera. El que abdic la
medianera puede readquirirla en cualquier tiempo pagndola,
como si nunca la hubiera tenido antes.
2724, 2726, 2727, 2736 y 2739 a 2741.
Anlisis de la normativa anterior. Puede suceder que haya existido un
muro medianero, pero uno de los condminos haya renunciado a la
medianera en los trminos de los arts. 2723 y 2724, para liberarse de
la obligacin de contribuir a los gastos de conservacin y reparacin. El
abandono provoca la extincin del condominio, convirtiendo a la pared

en propiedad exclusiva de uno de los vecinos. El suelo sobre el que se
asienta sigue la misma suerte. Sin embargo, no hay obstculo para que
en el futuro el renunciante vuelva a adquirir la medianera, en cuyo caso
debe atenerse a los trminos del art. 2736: tiene que reembolsar la
mitad del valor de la pared y la mitad del valor del suelo, como si nunca
hubiera tenido ningn derecho sobre una y otro.
La solucin legal se justifica, pues de lo contrario, se obligara a quien
ahora est en condiciones de pagar la pared y la necesita, a construir
una nueva pared pegada a la anterior, lo que importa un gasto estril y,
como
tal,
inconveniente
desde
el
punto
de
vista
social
innecesariamente gravoso para el vecino.

El ejercicio de la facultad de readquirir la medianera debe aplicarse
tambin en la hiptesis prevista por el art. 2727, esto es, cuando el
vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared
divisoria, o a su conservacin en un lugar de cerramiento forzoso (art.
2726), opta por librarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno
sobre el que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera.
Anlisis de la normativa del CCCN. Dice el CCCN que quien abdic la
medianera puede readquirirla en cualquier tiempo pagndola, como si
nunca la hubiera tenido antes.
Muchas veces, en el afn de simplificar, slo se dice una verdad de
Perogrullo. Se puede expresar igual idea sencilla, pero completarla con
una simple remisin como la hecha por el Proyecto de 1998 al art. 1955,
que fija las reglas para el cobro de la medianera.
Art. 2031. Cerramiento forzoso rural. El titular de un
derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un
inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin o de sus
aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento,
aunque no sea un muro en los trminos del cerramiento forzoso.

Tambin tiene la obligacin de contribuir al cerramiento si su
predio queda completamente cerrado.
2745.
Anlisis de la normativa anterior. As como en los centros urbanos la
separacin entre las fincas se hace efectiva mediante la elevacin de
muros o paredes, la situacin en la campaa es muy diferente. En los
centros rurales no es necesaria la realizacin de obras de mampostera
para deslindar las propiedades, pues resultaran demasiado onerosas.
Normalmente, sern suficientes alambrados, fosos, zanjas, vallas de
tapia, setos, bardas, etctera. Mientras que en la medianera urbana la
obligacin de encerrarse slo existe en el recinto de los pueblos o sus
arrabales
(art.
2725),
en
la
campaa
dicha
obligacin
queda
condicionada a la circunstancia de que las dos heredades queden

encerradas. Se funda esa obligacin en el inters que tienen los
propietarios de fundos rurales en separar sus fincas, especialmente,
para facilitar la guarda de los animales. Constituye tambin una medida
de orden y de seguridad recproca.
Para que el cerramiento deba hacerse a comunidad de gastos, noslo
deben tratarse de propiedades contiguas, sino que adems, deben
encerrarse, ya que si esto ltimo no concurre, no habra utilidad alguna
para el vecino cuyo fundo permanezca abierto. Siendo as, sera injusto
obligarlo a contribuir a los gastos de cerramiento. Si uno de los fundos
carece de todo cerco, su dueo no puede ser obligado para contribuir
para las paredes, fosos o cercos divisorios.
Como quedan contemplados slo los dos casos extremos, es decir, el de
fundos totalmente encerrados y el de fundos sin cerco alguno, se
plantea el interrogante acerca de qu sucede cuando el cerramiento es
parcial.
Pueden presentarse distintos casos: a) las dos heredades se encierran

totalmente: hay obligacin de contribucin; b) una heredad est
encerrada parcialmente: habr obligacin de contribuir, si el encierro es
igual o superior al mnimo fijado por el Cdigo Rural respectivo; c) una
heredad est sin cerco alguno o el encierro es inferior al mnimo
sealado por el Cdigo Rural vigente en el lugar: no hay obligacin de
contribuir.
Anlisis de la normativa del CCCN. El titular de un derecho real sobre
cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un
ncleo de poblacin o de sus aledaos, tiene el derecho a levantar o
excavar un cerramiento.
Como puede verse, se utilizan para la campaa trminos diferentes que
la medianera urbana, en la que se alude a "pueblos o arrabales". El
derecho es adjudicado slo al dueo o condmino, comprendiendo como
novedad el derecho de levantar o excavar el cerramiento. La excavacin
en la campaa puede ser una novedad entre nosotros. Rige aunque no
sea un muro en los trminos del cerramiento forzoso, lo cual no deja de
ser muy llamativo, teniendo en cuenta que muy raramente se utilizar
un muro en la campaa. Tambin tiene la obligacin de contribuir al
cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
En muchos cdigos rurales no se fija un tope mnimo del cerramiento,
sino que se impone al proletario de un inmueble rural la obligacin de
cercarlo o alambrarlo en todo su permetro, al tiempo que se obliga al
propietario lindero a pagar los gastos de construccin de un cerco que
contribuya a cerrar su propiedad, en proporcin a la extensin lineal de
la que se aproveche.
Art. 2032. Atribucin, cobro y derechos en la medianera
rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea
excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al

condmino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento
efectuado conforme a los estndares del lugar. m Concordancias
con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2720, 2742 y 2744.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil se establecan
presunciones. As, el art. 2743 dispona que todo cerramiento que
separa dos propiedades rurales se presuma medianero, a no ser que
uno de los terreno no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.
Como las presunciones son iuris tantum, puede demostrarse que no hay
medianera y, para ello, es posible valerse de cualquier medio de
prueba, como instrumentos pblicos o privados, que ni siquiera
necesitan ser comunes, como lo exige el art. 2720. Tambin puede
recurrirse a la prueba de testigos, sin que rija la limitacin del art. 1193,
ya que se trata de acreditar un hecho material. Igualmente, tendrn un
valor apreciable los signos o marcas. En cuanto a los cercos, podra
admitirse como prueba en contrario de la presuncin de medianera el
hecho de que uno de los fundos est encerrado por todos sus lados, por
ejemplo, con un cerco vivo de una determinada clase, mientras que el
otro fundo tiene en todos sus lados, menos en el comn, un cerco vivo
de otro tipo o un alambrado o cualquier otro clase de cerramiento. La
presuncin asimismo podra caer si uno de los alambrados tuviese todos
los postes ubicados de un solo lado de la lnea divisoria.
En los casos en que no funcionan las presunciones, la prueba de la
medianera puede realizarse a travs de los modos comunes, resultando
vlidos todos los medios probatorios.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN suprime las presunciones y
declara enfticamente que el cerramiento es siempre medianero,
aunque sea excavado. Insiste con el excavado, as como con la dudosa
expresin "estndares del lugar", con lo cual no hace ms que generar
dudas acerca de lo que tiene derecho a reclamar al condmino en
cuanto al contenido de la mitad del valor del cerramiento y, con ello, el

consiguiente aumento de la litigiosidad.
Ms an, el efecto ser ms grave si se tiene en cuenta que no recepta
los arts. 1967 a 1970 del Proyecto de 1998, que fijaban como el valor
computable de la medianera el del cerramiento a la fecha de la mora, el
inicio del curso de la prescripcin desde el comienzo de la realizacin del
cerramiento;
la
obligacin
de
los
condminos
de
afrontar
las
prestaciones previstas en el art. 1933, calificando a la restitucin del

cerramiento
como
mejora
necesaria,
su
prolongacin
mejora
suntuaria; y la prohibicin de liberarse por la abdicacin en la

medianera rural si el condmino es requerido para el pago de gastos de
realizacin, conservacin o restablecimiento del cerramiento.
Art. 2033. Aplicacin subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros
medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los
condminos entre s, rige, en lo que es aplicable, en la
medianera rural.
Anlisis de la normativa anterior. En materia de derechos y obligaciones
de los condminos rurales, el Cdigo Civil se limita a remitir a lo
dispuesto sobre el tema en materia de medianera urbana. La aplicacin
de las normas respectivas deber adaptarse a las caractersticas
especiales de estos objetos separativos. As, por ejemplo, si se trata de
un foso, deben repartirse por partes iguales la tierra proveniente de la
limpieza, los pastos, la madera, etctera.
Los
gastos
de
conservacin
reparacin igualmente
deben
ser
soportados por los condminos, plantendosela duda acerca de si es

posible liberarse de contribuir a los mismos, ejerciendo la facultad de
abandonar. Se entiende, en general, que ello no est permitido, pues los
arts. 2723 y 2724 se refieren slo a las paredes. No es lo mismo una
pared que un cerco de alambre, que no ocupa espacio alguno. Nada

perdera cada propietario con abandonar la medianera, desde que un
cerco no sirve para otra cosa que para cerrar dos propiedades y no para
cargar, como las paredes. Los alambrados, en cambio, no ocupan
prcticamente ningn terreno del vecino, ya que pasan exactamente por
el lmite, de tal modo que no tendra terreno que abandonar. Debe
hacerse una distincin segn se trate de cercos o zanjas medianeras. En
el primer caso, es lgico denegar la facultad de abandono por las
razones antes expuestas, pero un foso no es lo mismo que un
alambrado, ya que ocupa una superficie mayor. Es admisible el derecho
de abandonar un foso o una zanja, salvo que condujeran agua por una
acequia, ya que en tal supuesto sera aplicable por analoga el art. 2723,
en tanto impide el abandono en la medianera urbana cuando el muro
haga parte de un edificio que pertenezca al vecino que pretende
abandonar.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN dispone una simple remisin
en la medianera rural a las normas sobre muros medianeros; en cuanto
a los derechos y obligaciones de los condminos entre s, rige en lo que
es aplicable.
Art. 2034. Condominio de rboles y arbustos. Es medianero
el rbol y arbusto contiguo o encaballado con relacin a muros,
cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Art. 2035. Perjuicio debido a un rbol o arbusto. Cualquiera
de los condminos puede exigir, en cualquier tiempo, si te causa
perjuicio, que el rbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos,
excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o
races.
Art. 2036. Reemplazo del rbol o arbusto. Si el rbol o

arbusto
se
cae
seca,
slo
puede
reemplazarse
con
el
consentimiento de ambos condminos.

Por razones prcticas, preferimos efectuar el anlisis de los arts. 2034,
2035 y 2036 en forma conjunta.
Anlisis de la normativa anterior. La presuncin de medianera que recae
sobre los rboles no es ms que una consecuencia de la medianera
existente respecto del cerco o foso en que estn plantados, ya que
siendo inmuebles por su naturaleza, siguen la misma condicin jurdica
del terreno en el que estn incorporados (art. 2314). Sin embargo, se
presumen que son medianeros no slo los rboles existentes en los
cercos o zanjas medianeras, sino tambin aquellos cuyo tronco se
encuentra en el extremo de dos terrenos pertenecientes a propietarios
distintos.
La presuncin es asimismo iuris tantum, requirindose en el primero,
para su funcionamiento, que se encuentre acreditado el carcter
medianero del cerco o zanja en que se encuentran los rboles, sea por
presunciones o por prueba directa.
Se aplican las reglas que rigen los derechos y obligaciones resultantes
de la medianera, si bien se reconoce una facultad especial: la de exigir
que el rbol sea arrancado cuando causa un perjuicio. Por excepcin, no
puede reclamarse el retiro del rbol cuando sirve de lmite, salvo que se
cuente con el consentimiento del vecino para reemplazarlo, por ejemplo,
por un mojn. El Cdigo Civil utiliza la expresin "arrancados", que toma
del Esbozo, mientras que el art. 673 del
Cdigo francs que cita en la nota, luego reformado, acordaba a cada
condmino el derecho de pedir que los rboles sean "derribados".
Arrancados" significa algo ms que "cortados", debiendo interpretarse
que deben ser extrados de raz, para evitar que se reproduzcan, como
ocurrira si slo fueran cortados. Adems, es necesario que el perjuicio

sea positivo, por ejemplo, si los rboles provocan el estancamiento del
agua. Algunos autores atemperaban esta exigencia, considerando que
no sera justo imponer en todos los casos el abatimiento si el perjuicio
desaparece con slo cortar las ramas o las races. Por lo tanto, no debe
llegarse a la situacin extrema del retiro del rbol, si cesa el perjuicio
con el solo corte de las ramas o de las races.
Anlisis de la normativa del CCCN. Inusitadamente, aunque conocemos
los motivos de este absurdo metodolgico, el CCCN dedica nada menos
que tres artculos al condominio de rboles y arbustos.
Comienza por establecer que es medianero el rbol y arbusto contiguo o
encaballado con relacin a muros, cercos o fosos linderos, tanto en
predios rurales como urbanos.
Ya no se trata de rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, sino
que
quedan
involucrados
enormes
alerces
pequeos
berbers
microphylla patagnicos, que no alcanzamos a imaginar junto a un muro

separativo de propiedades urbanas, es decir, el rbol o arbusto pueden
estar como acto de esnobismo de alguno de los condminos, pero para
cumplir funciones distintas del cerramiento. Cualquiera de aqullos
puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el rbol o
arbusto sea arrancado a costa de ambos, salvo que se lo pueda evitar
mediante el corte de ramas o races.
Se mantiene la posibilidad de "arrancar" a las especies vegetales, lo que
slo ser posible si las corrientes ecologistas actuales lo permiten.
Quizs pensando en evitar una orden judicial de no innovar, se admite
no llegara la situacin extrema del retiro del rbol, si cesa el perjuicio
con el solo corte de las ramas o de las races.
De todos modos, se exige la acreditacin de perjuicio por parte del
peticionante.
Si el rbol o arbusto se cae o seca por algn accidente, slo puede

reemplazarse con el consentimiento de ambos condminos. Es decir que
no puede ser replantado sin conformidad del lindero, debiendo repartirse
entre los condminos la madera y los frutos, por partes iguales, aunque
el tronco del rbol no se encuentre exactamente en el centro del cerco o
que sus ramas se inclinen ms hacia uno de los lados.
Ttulo V
Propiedad horizontal
Captulo 1
Art. 2037. Concepto. La propiedad horizontal es el derecho
real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su
titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes
de un edificio, de conformidad con lo que establece este Ttulo y
el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, arts. 2 o a 4o.
Anlisis de la normativa anterior. La ley 13.512 sancion en nuestra
legislacin civil el derecho real de propiedad horizontal, al cual Vlez
Srsfield haba prohibido en el art. 2617 del Cd.
Civil, el que qued derogado a los efectos de esa ley (art. 18, ley
13.512). La norma no estableca una definicin de la propiedad
horizontal, caracterizando en su art. 1slo los requisitos que deban
tener los inmuebles para poder ser sometidos a propiedad horizontal.
Anlisis de la normativa del CCCN. El nuevo ordenamiento brinda una

definicin de la propiedad horizontal. Resalta el carcter de autonoma
de este derecho real acabando con toda discusin sobre su naturaleza
jurdica. La doctrina y la jurisprudencia se haban ya inclinado
decididamente por esta solucin.
El ltimo prrafo del artculo consagra la inseparabilidad de las partes
propias y comunes del edificio y de las facultades sobre stas, previsin
a la que ya se refera el art. 3o, prr. 3o de la ley 13.512. Se trata de un
principio esencial de este derecho real, que lo tipifica y es propio de su
naturaleza jurdica, conforme lo ha sealado reiteradamente la doctrina,
la cual tambin ha afirmado que el fundamento de esta disposicin es
obvio por cuanto es un medio de lograr la supervivencia del sistema. La
antigua
norma
ejemplificaba
adecuadamente
casos
de
esta
inseparabilidad al decir que en la transferencia, gravamen o embargo de

un departamento o piso se entenderan comprendidos esos derechos, y
no podan efectuarse estos actos con relacin a los mismos, se
paradamente del piso o departamento a que accedan. Hoy estos
ejemplos estn contenidos en el art. 2045.
Art. 2038. Constitucin. A los fines de la divisin jurdica
del edificio, el titular de dominio o los condminos deben
redactar, por escritura pblica, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo
suficiente sobre la unidad funcional.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, art. 9o.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 9 de la ley 13.512 estableca la
necesidad de que la propiedad horizontal tuviera un reglamento al que
llamaba de "copropiedad y administracin" como requisito para la
existencia de la propiedad horizontal. Sin embargo, la norma era
tcnicamente imperfecta. Se le observ que antes del reglamento no

exista consorcio, y que tampoco era la asamblea de consorcistas la que
tena el poder jurdico para redactar y otorgar el reglamento como
pareca desprenderse de la ley.
Anlisis de la normativa del CCCN. La redaccin de la norma resalta la
autonoma de este derecho al denominar al reglamento como de
"propiedad horizontal" y no como de "copropiedad". La forma del
reglamento sigue siendo acertadamente la escritura pblica, la que
debe Inscribirse en el registro de la propiedad. El reglamento con la
forma impuesta es requisito esencial para dividir jurdicamente un
inmueble en propiedad horizontal.
La nueva normativa identifica correctamente a los legitimados para
otorgar el reglamento. Estos son el titular del dominio y, en caso de que
el inmueble se encuentre en condominio, los condminos. Conforme el
art. 1998, en este caso se necesita el acuerdo de todos los condminos.
El art. 2037 destaca la importancia del reglamento al establecer que las
facultades de los titulares de este derecho deben ejercerse de
"conformidad con lo que establece este Ttulo y el respectivo reglamento
de propiedad horizontal". El art. 2038 consagra lo que ya la doctrina
haba percibido y expresado: el reglamento integra el ttulo suficiente de
la propiedad horizontal. Las facultades y las limitaciones, agregamos
incluidas en el reglamento atribuidas a los titulares de las unidades
funcionales "integraran su derecho real de 'propiedad horizontal', cuyo
contenido queda fijado en el reglamento, dentro de los mrgenes que la
ley admite para este tipo de derecho" (1).
Referencias: (1). Moisset de Espans, Luis, El derecho de usar
paredes
azoteas
www.acaderc.org.ar.
de
un
edificio
para
publicidad,
en
Art. 2039. Unidad funcional. El derecho de propiedad

horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en
pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicacin con la va pblica,
directamente o por un pasaje comn.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa
del terreno, de las cosas y partes de uso comn del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una
o ms unidades complementarias destinadas a servirla.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, arts. 1 y 3,
parte 2a.
Anlisis de la normativa anterior. La ley 13.512 no defina la unidad
funcional, simplemente estableca que para poder efectuar la divisin en
propiedad horizontal el edificio deba tener caractersticas materiales
tales
como
que
los
pisos
departamentos
resultantes
sean
"independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por

un pasaje comn".
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN establece los requisitos que
debe tener la unidad funcionalindependencia y salida a la va pblica
directamente o por un pasaje comn, pero adems define qu se
entiende por la misma. Amplia los objetos susceptibles de ser privativos
como ya lo haba hecho unnime jurisprudencia y prcticamente toda
la doctrina moderna no slo a los pisos y departamentos (lo que tiene
una connotacin de vivienda), sino tambin a "locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino", por lo
que podran ser cocheras, bauleras, guarda muebles, etctera, lo
importante es que puedan ser pasibles de aprovechamiento.
En su prr. 2 la norma aclara que la parte alcuota del terreno y las
cosas comunes o indispensables para la seguridad del edificio forman
parte de la unidad funcional, en la medida en que le pertenecen al

propietario de la unidad privativa.
Por ltimo se establece que una unidad funcional pueda formar un todo
con otras unidades complementarias destinadas a servir a sta, como
pueden ser una cochera o una baulera.
No hay una norma expresa que establezca cmo se determina la parte
indivisa de cada titular sobre los bienes comunes. El art. 3 o, parte 2a de
la ley 13.512 estableca que "el derecho de cada propietario sobre los
bienes comunes, ser proporcional al valor del departamento o piso de
su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto
por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal
".La cuestin queda, pues, diferida a lo que se pacte en el reglamento
de propiedad horizontal. El inc. f) del art. 2056 establece que el
reglamento debe contener la determinacin de la parte proporcional
indivisa de cada unidad.
Art. 2040. Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o
a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso
comn de ellas o indispensables para mantener su seguridad y
las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.
Las cosas y partes cuyo uso no est determinado, se consideran
comunes.
Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede alegar
derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin exclusiva a una
o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar
las cosas y partes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de

los otros propietarios.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, arts. 2 oy 3o.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2 de la ley 13.512 sentaba una

regla simple: cada propietario era condmino del terreno y las cosas de
uso comn o indispensables para la seguridad del edificio. Luego, en un
listado simplemente enumerativo, precisaba qu cosas se consideraban
comunes "por dicha razn", es decir, por ser de comn uso o necesarias
para la seguridad. Por su parte, el art. 3 o, parte restableca las
facultades de cada consorcista sobre las cosas comunes, consistentes en
usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir el legtimo derecho de los dems. Se trata de derechos
anlogos a los de un condmino (art. 2684, Cd. Civil).
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN el principio general es el
mismo. Son comunes las cosas y partes de uso comn de las unidades
funcionales o las indispensables para mantener su seguridad. Agrega,
adems,
las
que
determine
como
comunes
el
reglamento
de
copropiedad. Como norma residual, aquellas cosas y partes cuyo uso no

est determinado se consideran comunes.
El artculo, sin embargo, hace algunas precisiones.
En primer lugar, las cosas pueden ser comunes a todas o algunas de las
unidades funcionales. En segundo lugar, permite que estas cosas
comunes estn afectadas al uso exclusivo de dos o ms unidades
funcionales. Con ello viene a consagrarse legalmente una categora que
ya era frecuente en los reglamentos de propiedad: las cosas comunes de
uso exclusivo. Esta categora no exista en la ley 13.512. No obstante,
muy pronto se comenz a incluir en los reglamentos. Entendemos que
su origen fctico se debi a la perplejidad que causaba a los operadores
jurdicos la existencia de cosas que eran calificadas como comunes, sea
por alguna doctrina (v. gr., los balcones) o por el propio art. 2 (como
los jardines, que adems se encontraban directamente apoyados sobre
el terreno siempre comn) y a las que, sin embargo, tena acceso el
propietario de una sola de las unidades. En la mayor parte de los casos
ello ocurra porque era materialmente imposible ingresar en las mismas

desde otra unidad. En nuestro derecho civil, que no admita el derecho
de superficie en variante alguna y donde la propiedad horizontal era una
novedad, la posibilidad de diseccionar sutilmente en planos el patio del
suelo o la estructura de las losas del balcn de su cubierta resultaba
poco menos que inimaginable. Es as que naci esta categora quepor
la fuerza de los hechostiene en la actualidad una indudable carta de
ciudadana y que recepta el CCCN.
El ltimo prrafo del artculo establece el alcance del derecho de cada
consorcista sobre las partes comunes. El mismo tiene derecho a usar de
las partes comunes con dos limitaciones: la que deriva del destino de las
mismas y la que se desprende de la prohibicin de perjudicar o restringir
el equivalente derecho que sobre tales cosas corresponde a los restantes
consorcistas. Este derecho es otorgado paritariamente a cada uno de los
integrantes del consorcio, con absoluta Independencia de la proporcin
que le corresponda sobre los bienes comunes. El derecho al cual nos
referimos, as como corresponde al titular del derecho real de propiedad
horizontal, tambin se traslada al usufructuario, al usuario, habitador,
inquilino, comodatario y a quienes sean tenedores del departamento,
oficina, local, etctera, del cual se trate. Por supuesto que el reglamento
de propiedad puede establecer lmites o excluir del uso a determinado
comunero, lo cual ya se encuentra expresado en la facultad de atribuir el
uso exclusivo a una o varias unidades (art. 2040, prr. 2 o) y, si puede
excluirse totalmente a fortiori, podr limitarse o restringirse el uso.
Art. 2041. Cosas y partes necesariamente comunes. Son
cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre
s y a stas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y
dems estructuras, incluso las de balcones, indispensables para
mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su
extensin, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con
cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de
personas con discapacidad, fijas o mviles, externas a la unidad
funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de
siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios
de beneficio comn;
I) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal
que trabaja para el consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2 o de la ley 13.512 contena,
como dijimos, una enumeracin de las cosas comunes. Sin embargo, se
permita el pacto en contrario va reglamento en algunos bienes, sin
duda para los stanos y azoteas que se consideraban comunes salvo
disposicin en contrario. Para el resto de las cosas enumeradas, la
mayora de la doctrina haba concluido que si las cosas no eran
indispensables para la seguridad o necesariamente de uso comn podan
ab initio, o luego mediante reforma, atribuirse como privativas en el

reglamento.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN nos habla en esta norma de
cosas y partes necesariamente comunes. Con ello acepta la distincin
que parte de la doctrina haba realizado entre cosas de uso comn
simplemente consideradas que podran dejar de serlo si no fueran
necesarias para el sistema y las cosas necesariamente comunes, que
son aquellas que por su naturaleza son imprescindibles para el
funcionamiento de la propiedad horizontal.
Al ser cosas necesariamente comunes, no podran dejar detener el
carcter detales aunque mediare unanimidad de los comuneros.
Entre las cosas que declara necesariamente comunes el CCCN merece
destacarse por su novedad o diferencia con la anterior legislacin:
a) Los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a
stas con el exterior (art. 2041, inc. b). Los mismos no estaban
mencionados en el art. 2 de la ley 13.512 aunque nadie dudaba de su
carcter comn.
b) Las azoteas (art. 2041, inc. c). En la anterior legislacin podan dejar
de ser comunes. Ahora no. Sin embargo, puede atribuirse su uso
exclusivo a una o ms unidades (conf. art. 2040).
c) Estructuras, incluso las de los balcones, indispensables para mantener
la seguridad (art. 2041, inc. d). Los balcones no estaban enumerados en
la ley 13.512. En doctrina se disenta sobre si el balcn se deba
considerar propio o comn, siendo usual que los reglamentos los
calificara como cosa comn de uso exclusivo. Ahora se considera comn
su estructura mientras que los revestimientos se juzgan como cosa
propia (art. 1043, in fine), solucin que tambin segua parte de la
doctrina.
d) Las caeras que conducen fluidos o energa: las mismas son necesa
riamente comunes en toda su extensin, los cableados, en cambio, lo
son hasta el ingresoen la unidad. La norma concluye con discusiones

acerca de quin tiene a su cargo las reparaciones, las que salvo
disposicin en contrario del reglamento, correspondern al consorcio
sobre los tramos que son considerados cosas necesariamente comunes.
e)
Instalaciones
para
el
acceso
circulacin
de
personas
con
discapacidad externas a la unidad (art. 2041, inc,).

f) Vas de evacuacin alternativas para casos de siniestro (art. 2041,
inc.j).
Los ltimos dos supuestos implican respectivamente una preocupacin
hacia las personas con discapacidad y una primaca de los temas
relativos a seguridad.
Art. 2042. Cosas y partes comunes no indispensables. Son
cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solrium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el saln de usos mltiples.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
Anlisis de la normativa anterior. La Ley de Propiedad Horizontal no
mencionaba ninguna de las cosas enumeradas en este artculo. Podran
entrar en la previsin general de cosas de "uso comn", o bien, de
instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Anlisis de la normativa del CCCN. La enumeracin de cosas y partes
comunes no indispensables es una novedad que no se encontraba ni en
la ley 13.512 ni en el antecedente ms directo, en este aspecto, del
CCCN, que es el Proyecto de 1998. Es un listado enunciativo, lo cual es
obvio atento a que el art. 2040 establece que son comunes las partes y
cosas que determine el reglamento de propiedad, por lo cual el nmero

de cosas no necesariamente comunes puede ser mltiple y diverso.
Quizs el legislador quiso aclarar que las cosas enumeradas en el art.
2042 no son necesariamente comunes. Sin embargo, es difcil, en
principio, imaginar cmo pueden no ser comunes una piscina o un
solrium existentes en una terraza o patio solar necesariamente comn.
Habr que realizar una diseccin similar a la que se efecta en el caso
de los balcones. En funcin de la norma, por ejemplo, un patio solar
ser necesariamente comn, pero la piscina o el solrium pueden ser
privativos, con lo cual tanto el mantenimiento como la responsabilidad
por los daos originados en esas cosas sern a cargo de su dueo.
Art. 2043. Cosas y partes propias. Son necesariamente
propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras
divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas,
ventanas,
artefactos
los
revestimientos,
incluso
de
los
balcones.
Tambin son propias las cosas y partes que, susceptibles de un
derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de
propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que
impone la convivencia ordenada.
Anlisis de la normativa anterior. La norma anterior no estableca la
categora de cosas necesariamente propias. Se ha debatido en ocasiones
sobre si las puertas y ventanas deban considerarse cosas propias o
comunes.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN establece cules son las
cosas necesariamente propias refirindose fundamentalmente a aquellas
comprendidas dentro del volumen del departamento, incluyendo los
revestimientos aunque los mismos se encuentren aplicados sobre una

cosa necesariamente comn, como la estructura de los balcones o un
muro maestro. Las puertas y ventanas de consagran como cosas
necesariamente propias. El reglamento puede prever como propias otras
cosas y partes susceptibles de un derecho exclusivo.
Esta norma tambin se encuentra tomada del Proyecto de 1998, que la
explica en sus fundamentos de la siguiente manera: "Es novedosa la
enumeracin de las cosas y partes propias, la que permite rescataren la
propiedad horizontal algunos otros perfiles del dominio clsico y denotar
cun efectista es la alusin a que se trata nicamente de una desteida
propiedad sobre el cubo de aire".
Art. 2044. Consorcio. El conjunto de los propietarios de las
unidades funcionales constituye la persona jurdica consorcio.
Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea,
el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin
del inmueble del rgimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unnime de los propietarios instrumentado en escritura
pblica
por
resolucin
judicial,
inscripta
en
el
registro
inmobiliario.
Anlisis de la normativa anterior. La ley 13.512 guardaba silencio sobre
la personalidad del consorcio. La inmensa mayora de la doctrina y la
jurisprudencia lo consideraba persona jurdica. Sin embargo, algunos
fallos aislados negaron la personalidad del consorcio (1).
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN termina con la discusin y
consagra lo que era la doctrina y jurisprudencia casi unnime. Se
necesitaba la norma expresa para aventar toda duda, mxime que en
derecho comparado la solucin tampoco es pacfica.
El conjunto de propietarios son los miembros de la persona jurdica

consorcio. Como toda persona jurdica, tiene rganos, de los que nos
ocuparemos en la parte correspondiente, y en el caso del consorcio lo
son la asamblea, el consejo de copropietarios (si existiera) y el
administrador. Se establece como domicilio del consorcio el edificio
donde el mismo se erige.
Asimismo, la norma contempla que si cesa la propiedad horizontal
tambin se extingue la persona jurdica consorcio. Ello es de toda lgica
dado que la misma tiene slo sentido para servir al funcionamiento del
derecho real y de la comunidad de propietarios que la Integran.
Referencias: (1). CNCiv., Sala A, "Consorcio de Propietarios Marcelo T.
de Alvear 1275/77 c. Arminf S.A.", LL, 1985-A-541. Tal tesis fue luego
reiterada por el tribunal en autos "Consorcio de Propietarios Edificio
Fraccin F, Manzana 119, Barrio III, Catalina Sud c. Vega, Carlos O.
s/Accin declarativa y Vega, Carlos O. c. Consorcio de Propietarios
Edificio Fraccin 'F', Manzana 119, Barrio III, Catalina Sud, s/Daosy
perjuicios", LL, 1987-A-464.
Captulo 2
Facultades y obligaciones de los propietarios
Art.
2045.
Facultades.
Cada
propietario
puede,
sin
necesidad de consentimiento de los dems, enajenar la unidad

funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos
reales o personales. La constitucin, transmisin o extincin de
un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional,
comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad
complementaria, y no puede realizarse separadamente de stas.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13,512, arts. 3 o, parte
3a, y 4o.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 4 o de la ley 13.512 essimilar al

del CCCN. Las facultades jurdicas del titular del derecho real de
propiedad horizontal son anlogas a las del titular del derecho de
dominio.
Por su parte, el art. 3o, parte 3a, estableca la Inseparabilidad de las
partes propias y comunes y ya hemos hablado del tema al analizar el
art. 2037.
Anlisis de la normativa del CCCN. El presente artculo, anlogo al art.
4 de la ley 13.512, otorga amplias facultades jurdicas al titular de una
unidad funcional. El mismo puede enajenarla o constituir derechos
reales (v. gr., usufructo, uso, hipoteca, etctera) sobre ella o derechos
personales (locacin de cosas, comodato, etctera). Para ello no
necesita el consentimiento del resto de los consorcistas.
La segunda parte de la norma vuelve a tratar la inescindibilidad de las
partes propiasy las comunes ya insinuada en la ltima parte del art.
2037, estableciendo en forma similar al art. 3 o de la ley 13.512 que la
constitucin, transmisin o extincin de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad comprende la de las cosas y partes comunes y
no puede realizarse en forma separada. Asimismo, se predica la misma
inseparabilidad respecto de las unidades complementarias (v. gr.,
cochera o baulera) que pudieran ser anejas a la unidad principal. Es
decir que si la cochera o baulera estn ligadas a otra unidad como
complementarla de la misma no pueden realizarse los actos enunciados
por separado de sta.
Art. 2046. Obligaciones. El propietario est obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad
horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la

proporcin de su parte indivisa;
d) contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar
reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabados de su instalacin;
f)
notificar
fehacientemente
al
administrador
su
domicilio
especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad

funcional.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512,arts. 5y8.
Anlisis de la normativa anterior. Las obligaciones de los consorcistas
surgan en la ley 13.512 de todo su texto y del reglamento de
copropiedad. En el art. 5o de esa ley se encontraba la obligacin para el
propietario de mantener en buen estado de conservacin su piso o
departamento y el art. 8 le impona la obligacin de abonar las
expensas.
Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo que comentamos enumera
algunas de las obligaciones de los comuneros. A la obvia de cumplir el
reglamento de propiedad horizontal, debe destacarse la de atenerse al
reglamento Interno si ste existiere.
Los reglamentos internos sancionados de una vez por la asamblea o
formando un corpus de distintas resoluciones de la misma son usuales
en muchos consorcios, pero sin embargo, no eran mencionados por la
ley 13.512. Ahora tienen un respaldo en la ley positiva (art. 2046, inc.
a).
El inc. b) de la norma reproduce la obligacin que ya contemplaba el art.
5o, parte 1a de la ley
13.512.
Su finalidad estriba en dejar en claro que los gastos que
haya que efectuar el consorcista para conservar y reparar la parte

privativa son a cargo exclusivo de aquel al quien corresponde su
titularidad y que ste nada puede redamar portales conceptos al
consorcio.
Obviamente se excepta el caso en el cual la reparacin resulta
necesaria a raz de un dao en la parte privativa cuya causa se
encuentra en partes comunes de las cuales el consorcioen su carcter
de guardin y responsable
de la conservacin de ellasdeber
responder o si la causa proviene de otra parte privativa, supuesto en el

cual tambin por las reglas generales de la responsabilidad civil
deber responder el consorcista al que tal parte privativa corresponda.
El inc. c) establece la obligacin de pagarlas expensas comunes en
proporciona
la
parte
indivisa,
tanto
las
ordinarias
como
las
extraordinarias, mientras que el Inc. d) contempla similar obligacin

respecto del fondo de reserva.
El inc. e) es sumamente interesante y contiene dos deberes: uno,
permitir el acceso a la unidad funcional para realizar reparaciones de
cosas y partes comunes y bienes del consorcio. Si as no lo hace, el
consorcio podr Incoar las acciones correspondientes que pueden incluir,
si concurren los supuestos, una medida autosatisfactiva. El segundo,
permitir tambin el acceso, pero para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los
trabajos de su instalacin. En este caso se trata de bienes propios del
titular o del ocupante de la unidad funcional. Ntese adems que la
norma parece calificar a cocinas, calefones y estufas como cosas
riesgosas
con
la
consiguiente
repercusin
en
la
rbita
de
la
responsabilidad civil. Esta obligacin tiene como contrapartida el

derecho del consorcio de realizar estos controles, lo que puede llevar a
interesantes derivaciones en la rbita de la responsabilidad civil.
El inc. f) implica que el domicilio del consorcista es el de la unidad

funcional. El mismo no es forzosamente el domicilio real, dado que no es
Inusual que el titular no ocupe la misma. Para constituir un domicilio
especial
el
consorcista
deber
notificarlo
fehacientemente
al
administrador. Ser prudente que as lo haga y guarde constancia de tal

notificacin a fin de evitar futuros inconvenientes.
Art. 2047. Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y
ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral
o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad
horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera
que exceda la normal tolerancia;
c)
ejercer
actividades
que
comprometan
la
seguridad
del
inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 6 o de la ley 13.512 tena
prcticamente el mismo contenido del art. 2047 del CCCN; se trata de
limitaciones a las facultades de las que goza el titular de la propiedad
horizontal.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma establece limitaciones a las
facultades materiales de los propietarios y de todo ocupante del
inmueble, quienes no pueden realizar una serie de actividades.
El inc. a) contempla dos prohibiciones:
La primera, destinar la unidad a usos contrarios a la moral. El ejemplo
ms comn es el de una unidad funcional dedicada a casa de lenocinio.
Si bien no se trataba un tema de propiedad horizontal, en viejos fallos
se consider que el establecimiento de las casas de tolerancia constitua
un ejercicio indebido y abusivo del derecho de propiedad, y que el

propietario del inmueble donde funciona una de las mismas era
responsable, ante el propietario de la finca lindera, por los perjuicios
causados (1). Debe entenderse que las actividades prohibidas son slo
aquellas que trascienden la esfera privada del individuo y se proyectan
al exterior, generando una violencia moral al consorcista e incluso, una
desvalorizacin de su propiedad, de lo contrario, tales acciones se
encuentran protegidas por la Constitucin Nacional (art. 19).
La segunda prohibicin es destinar las unidades a fines distintos a los
previstos en el reglamento. Nuestra jurisprudencia y doctrina han sido
en general pacficas en admitir la limitacin de los destinos de las
unidades conforme lo previsto en el reglamento. Se trata de evitar por
anticipado toda cuestin al respecto y, por ello, se entiende que la
eleccin de un destino determinado en la convencin constitutiva implica
la prohibicin de todo otro que no estuviere expresamente autorizado.
Incluso se sostiene que cuando el reglamento seala claramente un
destino, no es necesaria la enumeracin de los fines vedados y, de
existir,
la
misma
no
tiene
otro
carcter
que
ser
meramente
ejemplificativa.
El inc. b) veda perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier
manera. Fundamentalmente, la norma se refiere a tas llamadas
inmisiones indirectas, es decir, las penetraciones que sufre una finca
como resultado de la entrada en la misma de agentes tales como ruidos,
polvo, vibraciones, gases, olores, calor, cenizas, y otros similares,
provenientes de actividades que se desarrollan en inmuebles vecinos y
que resultan nocivos para el predio o para la salud de las personas.
Ya la doctrina haba concluido que el criterio a tener en cuenta para
juzgar si las molestias deben tolerarse o no es el de la normal
tolerancia, lo cual ahora consta expresamente en la ley. La misma debe
ser entendida con un criterio adaptado a las circunstancias, que
implicar que en ocasiones deba apreciarse con mayor estrictez y en

otras, con menos, por razones derivadas de la propia cercana de la
convivencia, en suma, de las condiciones del lugar.
El inc.c) prohbe ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble y el inc. d), depositar cosas peligrosas o perjudiciales. Tales
disposiciones deben entenderse en la inteligencia de prohibir toda
actividad peligrosa para las cosas o para las personas que habitan el
edificio.
Estas
actividades
son
aquellas
que
suponen
para
los
consorcistas un riesgo superior al que normalmente se asume, para

satisfacer las necesidades de los ocupantes, en la mayora de los
inmuebles. Como, por ejemplo, el armado de elementos pirotcnicos o
similares. En cuanto a las cosas peligrosas que no pueden depositarse
en las unidades puede ejemplificarse con explosivos, o gases peligrosos,
etctera.
Referencias: (1). Cm. Civ. 2aCap., 6/8/40, "Rossi, Juan c. Martnez
Rodrguez, Francisco", JA 71-678; dem, 3/9/34, "Dyallo, Ramata c.
Ambrogio, Mara Florinda de", JA, 49-71.
Art. 2048. Gastos y contribuciones. Cada propietario debe
atender los gastos de conservacin y reparacin de su propia
unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administracin y reparacin o sustitucin de las cosas y partes
comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro
del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por
las instalaciones necesarias para el acceso o circulacin de
personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de

evacuacin alternativas para casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias
dispuestas por resolucin de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado
por el consejo de propietarios, si ste existe, es ttulo ejecutivo
para el cobro a los propietarios de las expensas y dems
contribuciones.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, arts. 5y8.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 8 o se refera al importante tema
de las expensas comunes. Si bien haca un tratamiento conjunto y las
someta al mismo rgimen en cuanto a la proporcin para el pago, y
dems caractersticas de las mismas, caba distinguir entre aquellas
erogaciones que hacan a los gastos de administracin y reparacin de
las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener
en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, a lo
que deba sumrsele el necesario egreso por el pago de la primas de
seguro del edificio comn y, por otro lado, las expensas debidas a
innovaciones decididas por los propietarios sobre las partes comunes, ya
no para meramente conservar las mismas sino para "obtener su
mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta", las que
tenan un especial rgimen en cuanto a la forma en que deban ser
decididas y los recursos que tenan los consorcistas que no estaban
conformes con las mismas. Las primeras expensas podan denominarse
expensas
por
administracin
ms
comprensivamente
de
administracin, mantenimiento y reparacin y a las segundas, expensas

por innovaciones. Tambin sola denominarse a aqullas como ordinarias
y a stas como extraordinarias, aunque en la prctica consorcial
equivocadamente se calificaban como ordinarias a las previsibles y como
extraordinarias, a aquellas que surgan como consecuencia de alguna
erogacin imprevista, pero sea el gasto previsto o no, ello no muda la

naturaleza de la expensa y el rgimen aplicable.
Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo en cuestin tiene dos
partes definidas.
La primera pone a cargo de cada titular del derecho de propiedad
horizontal los gastos de conservacin y reparacin de su unidad. Ello se
encuentra ya implcito en el art. 2046, inc. b).
La segunda parte nos habla de las expensas comunes, distinguiendo
entre expensas ordinarias y expensas extraordinarias.
Las expensas ordinarias son las que demanda la administracin,
reparacin o sustitucin de las cosas o partes comunes o los bienes del
consorcio para mantenerlas en buen estado de seguridad, comodidad y
decoro.
La norma prev la "sustitucin", lo que si bien no figuraba en el art. 8 o
de la ley 13.512, deba considerarse virtual mente comprendida.
Suprime adems el vocablo "indispensables". En suma, el consorcio
debe proceder a reparar o sustituir todo aquello que haga a preservaren
buen estado la seguridad, comodidad y decoro de la cosa comn.
Tambin se considera expensas comunes a aquellas erogaciones que
tienen como causa los gastos en que debe incurrir el administrador por
obligaciones impuestas por la ley, el reglamento o la asamblea. Puede
ejemplificarse con la contratacin de determinados seguros. La ley
aclara que asimismo son expensas ordinarias las originadas en las
instalaciones para acceso y circulacin de personas con discapacidad y
las que requieren las vas de evacuacin de siniestros.
En cuanto a las extraordinarias, slo se dice que son las dispuestas por
la asamblea sin especificar, como en el caso del art. 8 o de la ley 13.512,
cules seran estos supuestos.
Es importante que en su ltimo prrafo la norma establece que el
certificado de expensas tiene el carcter de ttulo ejecutivo. SI bien esa
va est prevista por muchos cdigos procesales, otros, como por

ejemplo, el de la provincia de Santa Fe, carecen de tal previsin. Para
gozar de ejecutividad el ttulo debe emanar del administrador y estar
aprobado por el Consejo de Administracin si ste existe.
Art. 2049. Defensas. Los propietarios no pueden liberarse
del pago de ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisicin, por renuncia
al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacin
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones
ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos
que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensacin,
sin perjuicio de su articulacin por la va correspondiente.
El
reglamento
de
propiedad
horizontal
puede
eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades

funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o
sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Concordancias con te normativa anterior: Ley 13.512, art. 17.
Anlisis de la normativa anterior. Uno de los ms importantes efectos del
art. 17 de la ley 13.512 era que la obligacin de expensas segua al
dominio de la unidad funcional en la extensin del art. 3266 del Cd.
Civil. Como se recordar, el mismo dispona que: "Las obligaciones que
comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa,
pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor
particular no est obligado con su persona o bienes, por las obligaciones
de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida".
Por tanto, quien recibe el dominio de la unidad funcional ser
responsable del pago de las expensas devengadas con anterioridad a la
adquisicin de la propiedad de la misma, con todo su patrimonio si es

sucesor universal, y con la cosa transmitida si lo es a ttulo singular.
Una cuestin abierta a discusin era si la deuda de expensas segua a la
unidad funcional adquirida en remate judicial y, por ende, si el
comprador en subasta era alcanzado por el art. 17 de la ley 13.512.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma establece que el propietario
se encuentra obligado al pago de las expensas aun las devengadas
antes de su adquisicin. Al no distinguir la norma en el ttulo de
adquisicin debe concluirse que estn comprendidas aquellas que se
realizan en remate judicial. El lmite de la responsabilidad del adquirente
por las expensas devengadas con anterioridad a su titularidad puede
estar dado por el art. 1937: "Transmisin de obligaciones al sucesor. El
sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes
a la posesin sobre la cosa; pero el sucesor particular responde slo con
la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado,
excepto estipulacin disposicin legal".
Por su parte, el propietario no queda liberado del pago de las expensas
ni renunciando a los servicios comunes ni por enajenacin voluntaria (v.
gr., donacin, compraventa, etctera) o forzosa como en cuando se
pierde el dominio por remate judicial. Tampoco el abandono de su
derecho de propiedad horizontal permite al consorcista librarse de su
deuda de expensas.
Con la sola salvedad de la defensa de compensacin, el consorcista no
puede oponerse al pago de las expensas que adeuda sobre la base de
un derecho que invoque contra el consorcio, como por ejemplo, ser
acreedor por daos que ha sufrido en su unidad funcional proveniente
de partes comunes de las cuales el consorcio es guardin.
Se prev en la ley que el reglamento puede eximir a ciertas unidades
funcionales de expensas ocasionadas por servicios o sectores del edificio
de los que aqullas no gozan. Si el reglamento no lo dispone, as
entendemos que en tal caso el o los consorcistas perjudicados luego de

agotar los pasos Internos para la modificacin del reglamento mediante
la convocatoria y celebracin de la correspondiente asamblea, de no
conseguir una resolucin favorable, estarn habilitados a recurrir la
justicia a fin de obtener la reforma judicial del reglamento.
Art. 2050. Obligados al pago de expensas. Adems del
propietario, y sin implicar liberacin de ste, estn obligados al
pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal
los que sean poseedores por cualquier ttulo.
Anlisis de la normativa anterior. Pese a la ausencia de previsin la
doctrina entenda que cania responsabilizar tambin por el crdito de
expensas a otros ocupantes del inmueble. As, Highton sostena que el
consorcio poda subrogarse en los derechos del locador para demandar
al locatario sobre la base del art. 1196 del Cd. Civil, y que asimismo, el
mero tenedorlocatario, comodatario en virtud del art. 2418 del Cd.
Civil poda considerarse deudor directo de las expensas que hicieran, v.
gr., a la administracin; sueldos y cargas de personal, artculos y
elementos de limpieza, mantenimiento de ascensores, mas no le
corresponda abonar los gastos en obras nuevas o que "insuma la
reparacin, sustitucin o reposicin extraordinaria que mejore la cosa e
implique valorizacin del inmueble, indemnizaciones por despido de
algn dependiente del consorcio; seguros contra incendio que preservan
la propiedad para su dueo" (1).
Respecto a poseedores legtimos como los usufructuarios, una parte de
la jurisprudencia ha sostenido que la obligacin de pago de expensas
pesa nicamente sobre el nudo propietario (2). Para otra corriente
jurisprudencial, bien sintetizada por la Sala C de la Cmara Civil, "el
usufructuario debe pagar los impuestos, tasas y contribuciones que
gravan el inmueble y, si se trata como en el caso, de una cosa sujeta al

rgimen de propiedad horizontal, las expensas comunes, de acuerdo a lo
que dispone el art. 2894 del Cd. Civil (CNCiv., Sala E, 2/2/04, 'Masor,
Horacio M. c. Tamburelli, Seba s/Rescisin de contrato', ED, 207-400;
dem, Sala G, 17/3/82, 'Castao, Enrique s/Suc.', ED, 99-536). Aun
cuando se ha entendido que lo establecido en este artculo regula las
-elaciones entre el usufructuario y el nudo propietario, pero no
determina la persona obligada al pago frente al acreedor (CNCiv., Sala
H, 5/9/02, R. 351350, ya citado), tambin se ha admitido que no
obstante ser la condicin de titular del inmueble generador de las
expensas loque lo legitima pasivamente en la ejecucin, y ello haya sido
lo que justific se intimara slo a l, dictndose la correspondiente
sentencia de trance y remate, advertida la existencia de un derecho real
de usufructo, nada impide que en la particular circunstancia de ese caso,
se intime al titular (usufructuario) a estar a derecho y ejercer las
defensas que considere necesario oponer. Para enlose tuvo en cuenta la
naturaleza dla obligacin que se reclama (art. 17, ley 13.512) y con el
fin de evitar mayor dispendio jurisdiccional y todos los perjuicios que la
no citacin de la usufructuaria pudiera acarrear para ambas partes, se
decidi que en orden a lo dispuesto por el art. 543 del Cd. Procesal
deber darse cumplimiento a la intimacin en la forma prevista por el
art. 542 del Cd. Procesal (CNCiv., Sala F, 17/12/99, 'Consorcio
Rodrguez Pea 140 c. Alvarias Cantn, Csar R.'). Concordantemente
con los precedentes de las salas E y G citados, corresponde considerar
que pesan sobre el usufructuario las expensas comunes, si bien esta
circunstancia no beraal propietario" (3).
Respecto del poseedor ilegtimo se ha entendido que el mismo, al
beneficiarse con las expensas, est obligado a su pago. Mxime si en
miras a una usucapin ha procedido a abonar expensas, incluso una
resistencia al pago daara su animus domini en forma casi definitiva
(4). Tambin ha sido considerado por la doctrina responsable el

poseedor del inmueble por boleto de compraventa (5).
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN contempla expresamente la
obligacin del pago de expensas no slo del propietario, si no que
agrega como obligados a los que sean poseedores por cualquier ttulo,
con lo cual quedan abarcados tantos los legtimos como los legtimos.
Permanece, sin embargo, irresuelta la cuestin de si los simple
tenedores estn o no obligados tambin al pago.
Referencias:
(1).
Highton,
Elena
Propiedad
horizontal
prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2000, p. 431. (2). CNCiv.,

Sala B, 19/7/95, "Consorcio Olazbal 5518 c. Lores, Bianca B. y otros",
Le- t s, n 1/12474; dem, Sala K, 16/9/03, "Consorcio de Prop. Den
Funes428 c. Muoz, Mara T.", DJ, 20033-1212. (3). CNCiv., Sala C, 16/12/04, "Consorcio Muiz283 c. Brucco,
Mara E.",Z.ex/s,n35001140. (4). Highton, op. cit., ps. 429 y 430. (5).
Highton, op. cit., p. 43; Causse, Jorge R en Cdigo Civil comentado.
Derechos reales, Claudio Kiper (dir.), Rubinzal -Culzoni, Santa Fe, 2004,
p.426.
Captulo 3
Modificaciones en cosas y partes comunes
Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayora. Para
realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes,
los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la
mayora de los propietarios, previo informe tcnico de un
profesional autorizado.
Quien solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora
afectada en su inters particular que se opone a la autorizacin
si se concede, tienen accin para que el juez deje sin efecto la

decisin de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo
excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la
seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectnico
exterior o interior del inmueble. La resolucin de la mayora no
se suspende sin una orden judicial expresa.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 8de la ley 13.512 hablaba de
las
innovaciones
dispuestas
por
resolucin
de
los
propietarios,
especificando que las mismas eran para "obtener su mejoramiento o de

uso y goce ms cmodo o de mayor renta". Regulaba tambin el modo
de oponerse a las mismas.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN habla de mejoras u obras
nuevas sobre cosas o partes comunes que quieran hacer los propietario
o el consorcio. Se trata de mejoras en beneficio de todos los propietarios
(art. 2052, parte 2a, a contrario sensu).
Para realizarlas previamente se debe recabar un informe tcnico de un
profesional autorizado con el objeto de establecer verosmilmente si en
algo perjudica la obra al edificio o a alguna unidad funcional. Luego se
debe solicitar la autorizacin de la mayora de los propietarios reunidos
en asamblea.
Mientras el art. 8o de la ley 13.512 estableca el procedimiento judicial al
que podan recurrir los disconformes para el caso en que la obra fuera
autorizada, ahora se prev que pueden recurrir judicialmente tanto
quienes solicitaron la autorizacin y no les fue dada como los opositores
a la misma.
El juez evaluar para revertir la decisin asamblearia los mismos
extremos que ya prevea el art. 8o. La decisin de la asamblea no se
suspende por la mera interposicin de la demanda si no que requiere

una orden judicial expresa que as lo disponga.
Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si
la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el
consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe
elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la
estructura
del
inmueble
de
una
manera
sustancial,
debe
realizarse con el acuerdo unnime de los propietarios.

Tambin requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre
cosas y partes comunes en inters particular que slo beneficia a
un propietario.
Concordancias con te normativa anterior: Ley 13.512, art. 7o.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 7 de la ley 13.512 estableca el
requisito de unanimidad para obras nuevas que afectaran el inmueble
comn. Para algunos autores, ste era el principio general para toda
obra comn que slo ceda si sedaban el supuesto de las innovaciones
- -evistasen el art. 8o, mientras que, para otros, esta norma trataba de
obras nuevas que no eran en beneficio de todos los propietarios si no
slo de alguno o algunos de ellos.
Por otra parte, se dispona tambin la necesidad de unanimidad para
que el propietario del l- t ~io piso pudiera levantar nuevos pisos o
realizar construcciones, locual es detoda lgica aten- :: a que el espacio
sobre el quese proyectara ello era comn, y vedaba al titular de la
planta ba- 5 o del subsuelo hacer obras que perjudicaran la solidez del
edificio.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 2052 tiene dos partes. La
primera nos habla de una cara nueva o mejora que quiere realizar un
propietario o el consorcio sobre cosas o partes ranunes que gravita o
modifica medularmente en la estructura del edificio. La norma se refiere
a codificaciones substanciales y aclara que ello no se da solamente, pero

evidentemente tambin, cuando se pretende elevar nuevos pisos o
realizar excavaciones. Ello da una idea de lo importante de las obra a
realizar. En este caso se necesita unanimidad.
La segunda parte alude a mejoras u obras nuevas sobre cosas o partes
comunes, pero que son slo en inters de un propietario. Se trata de
cualquier tipo de mejora u obra nueva que no sean en beneficio comn.
En este caso tambin se requiere unanimidad.
Art. 2053. Mejora u obra nueva en inters particular. Si la
mejora u obra nueva autorizada so- ore cosas y partes comunes
es en inters particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa
y soportar los gastos de la modificacin del reglamento de
propiedad horizontal y de su inscripcin, si rubiera lugar a ellos.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN aclara que las obras o
mejoras sobre cosas o partes comunes, pero en inters particular, deben
ser afrontadas por el beneficiario de su peculio, cono as tambin las
erogaciones que demande el adecuar el reglamento y su inscripcin, de
ser
necesario,
la
nueva
situacin.
Entendemos
que
quedan
comprendidos en esta obligacin otros rubros, como la modificacin de

los planos.
Art. 2054. Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en
ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y
partes comunes, con carcter de gestor de negocios. Si el gasto
resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total
o parcial y exigir, si corresponde, la restitucin de los bienes a su

estado anterior, a costa del propietario.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, art. 8 o, parte
3a.
Anlisis de la normativa anterior. Se distinguan dos supuestos y se
estableca qu va deba seguir el consorcista en uno y en otro caso para
realizar erogaciones para conservar o reparar partes o bienes comunes.
Anlisis de la normativa del CCCN. De los dos supuestos de la anterior
legislacin queda uno solo: "reparaciones urgentes". Para que el
consorcista quede autorizado deben concurrir requisitos similares a los
que prevea la anterior norma para las llamadas expensas necesarias de
reparacin o conservacin: ausencia del administrador, y de los
integrantes
del
consejo
de
administracin
(que
reemplaza
la
notificacin previa a los otros consorcistas). Los derechos que tendr el

consorte que efectu el gasto son los del gestor de negocios. Y en caso
de que lo hecho no fuera justificado, el consorcio puede no abonarle en
forma total o parcial la suma empleada e incluso obligarlo a que vuelva
las cosas a su estado anterior, si ello se justificara.
Art. 2055. Grave deterioro o destruccin del edificio. En
caso de grave deterioro o destruccin del edificio, la asamblea
por mayora que represente ms de la mitad del valor, puede
resolver su demolicin y la venta del terreno y de los materiales,
la reparacin o la reconstruccin.
Si resuelve la reconstruccin, la minora no puede ser obligada a
contribuir a ella, y puede liberarse por transmisin de sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayora puede adquirir la parte de
los disconformes, segn valuacin judicial.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, arts. 12 y 16.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 12 de la ley 13.512 prevea qu

ocurra ante la destruccin total del edificio o una que implicara la
prdida de ms de los dos tercios de su valor. En tal caso, el edificio
quedaba reducido a un condominio y cualquier copropietario poda pedir
la venta del terreno. Tambin se regulaba qu ocurra cuando la
destruccin fuere menor.
Por su parte, el art. 16 trataba el caso de vetustez del edificio. Conforme
al
Diccionario
de
la
lengua
espaola,
"vetusto"
significa
"extremadamente viejo". No es suficiente la vejez y mucho menos la

antigedad. Para nosotros es un edificio al que el trascurso del tiempo lo
ha tornado impropio para cumplir su funcin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La normativa del CCCN da la misma
solucin en casos similares a los arts. 12 y 16 de la ley 13.512. Se trata
de grave deterioro del edificio (concepto similar pero ms preciso que el
de vetustez dado que ahora no se encuentra ligado al transcurso del
tiempo) o grave destruccin (sin precisar qu se entiende por la misma,
por lo que quedar sujeta a apreciacin judicial). En estos casos, la
mayora de la asamblea que representa ms de la mitad del valor tiene
amplias facultades. As, puede resolver la demolicin y venta del terreno
y materiales, o bien, reparar o reconstruir el edificio. Si la mayora
resuelve reconstruir no puede obligar a que la minora contribuya
econmicamente a ello. En tal caso, los consorcistas disconformes
pueden liberarse trasmitiendo sus derechos a terceros que estn
dispuestos a reconstruir la obra. Si no existen terceros interesados, la
mayora puede adquirir la parte de los disconformes segn valuacin
judicial.
Captulo 4
Reglamento de propiedad horizontal
Art.
2056.
Contenido.
El
reglamento
de
propiedad
horizontal debe contener:

a) determinacin del terreno;
b)
determinacin
de
las
unidades
funcionales
complementarias;
c) enumeracin de los bienes propios;
d) enumeracin de las cosas y partes comunes;
e) composicin del patrimonio del consorcio;
f) determinacin de la parte proporcional indivisa de cada
unidad;
g) determinacin de la proporcin en el pago de las expensas
comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
I) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m)
determinacin
de
la
forma
de
convocar
la
reunin
de
propietarios, su periodicidad y su forma de notificacin;

n) especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes
que puede detentar cada titular de unidad funcional para
representar a otros en asambleas;
) determinacin de las mayoras necesarias para las distintas
decisiones;
o) determinacin de las mayoras necesarias para modificar el
reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayoras;
q) determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin
o locacin de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios;
r)
designacin,
administrador;
facultades
s)
plazo
de
obligaciones
ejercicio
de
especiales
la
funcin
del
de
administrador;
t) fijacin del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 9 o de la ley 13.512 estableca en
cuatro incisos que el re- g amento deba contener obligatoriamente por
lo menos los puntos referidos en tales apartados. Como puede colegirse
de su lectura, con la excepcin del inc. c) pareca que el reglamento se
estuviera ocupando casi exclusivamente de los aspectos referidos a los
rganos de gobierno del consorcio. Exista alguna otra disposicin
dispersa en la ley sobre el contenido que debe tener el reglamento,
como el art. 6cuando dispona implcitamente que el reglamento poda
establecer e destino conforme el cual seran utilizados los pisos o
departamentos, pero los extremos contemplados por la ley eran
manifiestamente insuficientes. El decr.-regl. 18.734/49 en su art. 3 o
cubra los aspectos mnimos que deba incluir un reglamento de
copropiedad y administracin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La disposicin del CCCN establece el
contenido que debe tener el reglamento de propiedad horizontal. Lo
hace en forma mucho ms completa que la legislacin anterior. Se ha
sealado acertadamente que pueden distinguirse tres partes en el re- g
amento: a) la que se refiere a la afectacin del inmueble al sistema de
propiedad horizontal ton la correspondiente descripcin de las partes
privativas y comunes, la proporcin que cada unidad tiene en stas, y su
destino; b) las que establecen las normas de convivencia entre los
integrantes del consorcio; c) Las referidas a los rganos del consorcio,
funcionamiento, derecho , obligaciones (1).
Muchos de sus normas deben tenerse especialmente en cuenta al

estudiar otras partes del artigado; as, es el inc. g) el que est
sealando que en principio los consorcistas pueden pactar la proporcin
en que se deben abonar las expensas comunes, dado que el art. 2048
no lo establece.
Referencias: (1). Tranchini, Marcela, "El objeto de la propiedad
horizontal", en Estudios de derecho notarial y registral, Ed. FEN, Editora
Notarial, La Plata, 2005, p. 171. La nueva redaccin cubre todos estos
aspectos.
Art. 2057. Modificacin del reglamento. El reglamento slo
puede modificarse por resolucin de los propietarios, mediante
una mayora de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Anlisis de la normativa anterior. La ley 13.512 estableca que slo poda
modificarse el reglamento por una mayora no menor a dos tercios.
Pese
lo
pretendidamente
enftico
del
texto,
la
doctrina
jurisprudencia distinguieron, con correccin, entre las llamadas clusulas

reglamentarias y las estatutarias. Racciatti explica que asa proporcin
de dos tercios slo juega para las primeras, es decir, cuando la reforma
se refiere a las regulacin de la administracin del sistema o a
modificaciones del rgimen de las relaciones de los propietarios entre si
y semejantes, pero no cuando la misma signifique un acto de disposicin
de los derechos de propiedad reconocidos a los condminos en el
instrumento constitutivo, en cuyo caso la resolucin slo puede tomarse
por unanimidad devotos" (1). Ampliando estos conceptos, sostuvo
Highton que las clusulas estatua ras se "refieren a la extensin de los
derechos de los propietarios, de modo tal que su modificacin afecte la
existencia o amplitud de los derechos reales y personales de los titulares
sobre las partes privativas y comunes, es decir, los intereses y derechos

subjetivos e individuales adquiridos por los consorcistas", mientras que
las reglamentarias se refieren al "goce o aprovechamiento material de
las cosas comunes y privativas, a (a administracin y asuntos de inters
comn; se trata de actos del consorcio como ente colectivo" (2). Si bien
las clusulas estatutarias seran la excepcinconforme esta autora
resultan ms fciles de ser definidas dado que son aquellas cuya
modificacin afecta el derecho de propiedad de los consorcistas al
modificar el contenido o la existencia de los derechos reales o
personales que les acuerda la ley o el reglamento reduciendo sus
alcances o suprimindolos. La explicacin de la necesaria unanimidad se
encuentra en la proteccin del derecho de propiedad consagrado en el
art. 17 de la Constitucin Nacional.
Desde otro ngulo, si lo que afecta la clusula estatutaria es el derecho
de propiedad de uno o ms consorcistas y no el de todos ellos, bastara
con que los mismos integraran, con su voto afirmativo, la mayora de los
dos tercios para proceder reformar el reglamento sin que sea, en tal
caso, necesario requerir la unanimidad.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN nos deja nuevamente con la
directiva de que el reglamento puede ser modificado por mayora no
menor a dos tercios. La norma del art. 2061, similar a la del art. 2003
del Proyecto de 1998, establece que si se suprime o limita un derecho
acordado a una unidad, debe tenerse la conformidad expresa del
propietario de la unidad. En algunos casos ello puede llevar a la
unanimidad, dado que lo limitado o suprimido gravita en todos los
consorcistas. Pero hay casos que no parecen claros a primera vista, por
ejemplo, la ampliacin de los destinos posibles de una unidad, o bien, el
cambio en la proporcin del pago de expensas. Creemos que stos son
supuestos donde est interesado el derecho de propiedad de cada
consorcista, por lo que es necesario el consentimiento de todos los

afectados.
Referencias: (1). Racciatti, Hernn, Propiedad por pisos o por
departamentos, Depalma, Buenos Aires, 1975, p. 157. (2). Highton,
Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos
Aires, 2000, p. 199.
Captulo 5
Asambleas
Art. 2058. Facultades de la asamblea. La asamblea es la
reunin de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o
por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de
propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de stos o
por
quien
representa
el
cinco
por
ciento
de
las
partes
proporcionales indivisas con relacin al conjunto;

c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y
despido del personal del consorcio;
d) las
cuestiones
no
contempladas
como
atribuciones
del
administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

Anlisis de la normativa anterior. La ley 13.512 regulaba de manera
insuficiente los mltiples aspectos que presenta el tema de las
asambleas en la propiedad horizontal. En todo su articulado no utilizaba
la voz "asamblea" para referirse al rgano mximo de decisin del
consorcio, al cual est subordinado el administrador. Los decretos
reglamentarlos y los reglamentos de copropiedad llenaron en muy
modesta medida este vaco legislativo de regulacin. La doctrina y

jurisprudencia, abrevando en las normas propias de las asambleas de
las personas jurdicas, establecieron una serie de requisitos para que las
asambleas adopten una resolucin vlida.
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma establece una simple
definicin de asamblea, a la que caracteriza como la reunin de
propietarios para resolver sobre determinados temas, que luego se
especifican en cada inciso. En principio son de su competencia las
cuestiones que le son atribuidas por la ley o el reglamento (inc. a) y que
no sean contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios (art. d). Sin embargo, estas ltimas tambin son
competencia de la asamblea cuando le sea requerido por el propio
administrador o el consejo de administracin o por quienes representen
el 5% de las partes indivisas sobre el total.
Es novedoso que lo relativo al nombramiento y despido del personal sea
competencia de la asamblea (inc. c). En la ley 13.512 esto era
competencia del administrador (art. 9o, inc. a). El antecedente de la
norma, que es el art. 1999 del Proyecto de 1998, no contena esta
disposicin. La misma puede traer inconvenientes en cuanto una demora
en el despido, luego de una falta grave, pueda entenderse como una
dispensa de esa ofensa. Concordantemente, el art. 2067 dispone que el
administrador tiene facultades para nombrar y despedir al personal del
consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto.
Art. 2059. Convocatoria y quorum. Los propietarios deben
ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el
reglamento de propiedad horizontal, con transcripcin del orden
del da, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
nulo el tratamiento de otros temas, excepto si estn presentes
todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La
asamblea
puede
autoconvocarse
para
deliberar.
Las
decisiones que se adopten son vlidas si la autoconvocatoria y el

temario a tratar se aprueban por una mayora de dos tercios de
la totalidad de los propietarios.
Son igualmente vlidas las decisiones tomadas por voluntad
unnime del total de los propietarios aunque no lo hagan en
asamblea.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, art. 9o, inc. d).
Anlisis de la normativa anterior. En lo que hace al tema del que se
ocupa la norma en cuestin, el art. 9o, inc. d) slo mencionaba que
deba realizarse la convocatoria tal como lo prevea el reglamento.
Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo, al igual que el art. 9 o, inc.
d) de la ley 13.512, seala que la asamblea debe ser convocadas en la
forma prevista en el reglamento. Pero aade como ya haban
establecido doctrina y jurisprudencia para el rgimen anterior la
necesidad de que en la convocatoria se establezca el orden del da en
forma precisa y completa, y sanciona con nulidad la deliberacin sobre
temas no incluidos en el mismo. La excepcin es que se encuentren en
la asamblea presentes todos los propietarios y todos ellos estn de
acuerdo en tratar el tema no incluido.
En el rgimen anterior, doctrina y jurisprudencia eran contestes en que
no poda reemplazarse la asamblea por la voluntad de los propietarios
dada fuera de ella por cualquier otro medio, como por ejemplo,
mediante
una
circular
que
se
sometiera
la adhesin de
los
consorcistas. El nuevo rgimen lo permite siempre que exista voluntad

unnime de todos los propietarios.
Art. 2060. Mayora absoluta. Las decisiones de la asamblea
se adoptan por mayora absoluta computada sobre la totaMad de
los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la
doble exigencia del nmero de unidades y de las partes

proporcionales indivisas de stas con relacin al conjunto.
La mayora de los presentes puede proponer decisiones, las que
deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios
ausentes y se tienen por aprobadas a los quince das de
notificados, excepto que stos se opongan antes por igual medio,
con mayora suficiente.
El derecho a promover accin judicial de nulidad de la asamblea
caduca a los treinta das contados desde la fecha de la asamblea.
Anlisis de la normativa anterior. La norma del art. 10 estableca que los
asuntos de inters comn se deban decidir por mayora de votos. No se
aclaraba si era mayora absoluta o no, pero en general, se entenda que
se trataba de absoluta (1), con alguna disidencia (2). No haba dudas de
que haba actos que requeran unanimidad (v. gr., art. 14, ley 13.512 o
reforma de clusulas estatutarias) y otros, los dos tercios, como la
reforma del reglamento.
Los votos se computaban como lo determinara el regla ment y, en su
defecto, se presuma que cada propietario tena un voto. Como si un
piso o departamento perteneca a ms de un propietario se tena un solo
voto, podra decirse que la regla residual era la de un voto por unidad
funcional.
Anlisis de la normativa del CCCN. En primer lugar debe tenerse en
cuenta que el art. 2956, al referirse al reglamento en tres incisos,
establece que el mismo debe determinar las mayoras necesarias para la
toma de las distintas decisiones (inc. ), las mayoras necesarias para
modificar el reglamento de propiedad horizontal (inc. o) y la forma de
computar las mayoras (inc. p), con lo que el art. 2960 regira en
defecto de lo establecido en el reglamento.
Las decisiones se toman por mayora que debe ser absoluta y sobre el
total de los propietarios de las unidades funcionales. Es decir, cierra todo
debate acerca de si bastaba con mayora simple y si las mayoras se
computaban sobre el total o solamente sobre los presentes.
La mayora ya no es por persona como en la ley 13.512 si no que se
requiere doble mayora: nmero de unidades y partes indivisas con
relacin al conjunto.
La segunda parte de la normaque como muchas otras disposiciones
tiene su fuente en el Proyecto de 1998contiene un ingenioso
procedimiento que es explicado de la siguiente forma por Alterini: "La
eventual falta de integracin de las mayoras exigibles durante la
celebracin de la asamblea se suple por el sistema de adhesin tcita
por los ausentes a los criterios que hayan obtenido mayor nmero de
votos. Esta adhesin se concreta a travs del silencio ausencia de
oposicina las decisiones propuestas dentro del plazo de quince das
de haber sido notificados dos ausentes de lo tratado en la asamblea y de
los criterios prevalecientes" (3).
En cuanto a la accin de nulidad, la misma caduca a los treinta das
contados desde la fecha en que se celebr la asamblea. En la legislacin
anterior eran unnimes las crticas por no establecerse un plazo de
prescripcin o uno de caducidad para la accin, no siendo unnimes las
opiniones sobre el plazo de prescripcin aplicable. El art. 2060, parte 3 a
soluciona esta carencia previendo un breve plazo de caducidad.
Referencias: (1). Vase por todos Racciatti, Hernn, Propiedad por
pisos o por departamentos, Depalma, Buenos Aires, 1975, p. 241. (2).
Costantino, Juan A., Propiedad horizontal, Juris, Rosario, 2002, p. 197.
(3). Alterini, Jorge H., El consenso en los derechos reales, en "Revista de
la Faca", n 1, tercera poca, nov. 1998, p. 42.
Art.
2061.
Conformidad
expresa
del
titular.
Para
la
supresin o limitacin de derechos acordados a las unidades que

excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la
mayora debe integrarse con la conformidad expresa de sus
titulares.
Anlisis de la normativa del CCCN. Nos hemos referido a esta norma al
tratar el art. 2057. Como dijimos, este artculo es similar al art. 2003 del
Proyecto de 1998, pero innova al excluir expresamente de la necesidad
de consentimiento a aquellas decisiones que no "excedan de meras
cuestiones de funcionamiento cotidiano".
Art. 2062. Actas. Sin perjuicio de los restantes libros
referidos a la administracin del consorcio, es obligatorio llevar
un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas
de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el
que
los
presentes
deben
firmar
como
constancia
de
su
asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser

cotejadas
por
el
administrador
con
las
firmas
originales
registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas
elegido por los propietarios; stas deben contener el resumen de
lo deliberado y la transcripcin de las decisiones adoptadas o, en
su caso, propuestas por la mayora de los presentes, y ser
firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al
pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo en cuestin establece la
obligacin de llevar dos libros, un registro de firmas y un libro de actas.
Regula adems prolijamente cmo deben ser confeccionados.
Art. 2063. Asamblea judicial. Si el administrador o el
consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la
asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del
total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea
judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su
presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea
judicial puede resolver con mayora simple de presentes. Si no
llega a una decisin, decide el juez en forma sumarsima.
Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situacin del consorcio.
Anlisis de la normativa anterior. La norma estableca el procedimiento a
seguir cuando no era posible lograr reunir la mayora necesaria de
propietarios para adoptar una resolucin. La doctrina y la jurisprudencia
haban precisado los extremos que deban concurrir para poder acud rse a una asamblea judicial.
El primer requisito de procedencia de la asamblea judicial era el
agotamiento de la va reglamentaria sin que haya sido posible resolver
vlidamente en una asamblea consorcial. El segundo era que la cuestin
o temas para los cuales se la peticionaba tuvieran carcter urgente,
necesario o grave. El tercero era que la cuestin a decidir fuera de tal
naturaleza que pudiera ser objeto de resolucin judicial dentro de los
lmites de una accin no contenciosa.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN permite recurrir a la va

judicial
si
el
administrador,
en
su
defecto,
el
consejo
de
administracin, omite convocar a la asamblea. Debe entenderse que si

la asamblea se convoc y no obtuvo mayoras necesarias puede estarse
al procedimiento del art. 2060, parte 2a.
Apartndose del art. 2005 del Proyecto de 1998su antecedente directo
y de la ley 13.512, la norma requiere que la asamblea sea requerida
por propietarios que representen un 10% del total. Esto puede
eventualmente significar la conculcacin de los derechos de los
consorcistas que no lleguen a reunir ese nmero para recurrir la va
judicial.
Aceptado el pedido, el juez presidir una audiencia donde convocar a
todos los propietarios. All sern vlidas, conforme al artculo, las
decisiones tomadas por mayora simple de los presentes. Si igualmente
no se llega a una resolucin quien decidir ser el juez.
El magistrado puede adoptar medidas cautelares para regularizar la
situacin planteada (v. gr., designar un administrador provisorio).
Captulo 6
Consejo de propietarios
Art. 2064. Atribuciones. La asamblea puede designar un
consejo
integrado
por
propietarios,
con
las
siguientes
atribuciones;
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por
cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva,
ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o

ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo
est vacante dentro de los treinta das de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de
propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus
obligaciones.
Anlisis de la normativa anterior. La ley 13.512 no prevea la existencia
del consejo de administracin. Sin embargo, era frecuente en los
consorcios ya sea por estar previsto en el reglamento, o bien, por
haberse creado a posteriori por disposicin de la asamblea.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma dice que los miembros del
consejo de administracin son designados de entre los propietarios por
la asamblea. Por su parte, el art. 1956, inc. u) refiere que el reglamento
establecer las "facultades especiales del consejo de propietarios".
Entendemos, pues, que el consejo puede estar ab initio creado por el
reglamento o a posteriori por la asamblea. Sus miembros deben ser
elegidos por la asamblea y ser consorcistas.
En cuanto a sus funciones, la norma menciona:
a) Reemplazo del administrador: en los casos puntuales previstos en los
incs. a) y d) suple al administrador, no pudindolo hacer segn la parte
final del artculo en otros casos.
b) Autorizacin para uso del fondo de reserva: es tambin quien debe
autorizar al administrador para echar mano del fondo de reserva ante
gastos imprevistos mayores a los ordinarios (inc. c).
c) Control econmico financiero: tiene el deber de controlar los aspectos
econmicos y financieros del consorcio, obligacin sumamente seria
cuya omisin puede comprometer la responsabilidad de los integrantes
del mismo.
Captulo 7
Administrador
Art. 2065. Representacin legal. El administrador es
representante legal del consorcio con el carcter de mandatario.
Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurdica.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, arts. 9, inc.
a), y 11.
Anlisis de la normativa anterior. La administracin estaba escasamente
regulada en la ley ' 3.512. La doctrina, la jurisprudencia y los
reglamentos fueron precisando el alcance de sus facultades.
Anlisis
de
la
normativa
del
CCCN.
Conforme
al
artculo
que
comentamos, el administrador es el representante legal del consorcio

con el carcter de mandatario. Con la vieja norma, pese a que el art. 11
deca que era representante de los copropietarios, la doctrina y
jurisprudencia entendieron que era representante del consorcio.
Puede ser tanto un propietario como un tercero no propietario y tanto
una persona humana como una jurdica.
Art. 2066. Designacin y remocin. El administrador
designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa das de
cumplidos los dos aos del otorgamiento del reglamento o del
momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento
de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los
administradores
sucesivos
deben
ser
nombrados
removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del
reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin

expresin de causa.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, art. 9 o, incs. a)
y b).
Anlisis
de
la
normativa
anterior. No
habra
dudas
de
que
el
administrador deba estar designado en el reglamento. Se discuta si los

nombramientos posteriores eran o no reforma del reglamento, lo que
variaba la mayora exigible para su designacin. La mayor parte de la
doctrina y la jurisprudencia se inclin por no considerarlo reforma del
reglamento.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el art. 2056, inc. r) se establece
que el reglamento debe designar al administrador. El art. 2066 dispone
que el designado en el reglamento, si no es ratificado por la primera
asamblea, cesa en sus funciones. Tambin determina un plazo dentro
del cual debe realizarse esa reunin de propietarios.
Aclara expresamente que los administradores sucesivos son nombrados
y removidos por la asamblea, remocin que no requiere expresin de
causa, y tambin que las nuevas designaciones no constituyen reforma
del reglamento.
Art. 2067. Derechos y obligaciones. El administrador tiene
los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y
la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la
seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a
todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos

necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente
del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios, el administrador debe requerir la autorizacin previa
del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la
fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de
propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de
la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin
laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de
consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y dems
riesgos de prctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de
registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro
que
exija
la
reglamentacin
local.
Tambin
debe
archivar
cronolgicamente las liquidaciones de expensas, y conservar

todos los antecedentes documentales de la constitucin del
consorcio y de las sucesivas administraciones;
I) en caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das
hbiles debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn
caso despus de las cuarenta y ocho horas hbiles de recibir la
comunicacin
respectiva,
la
existencia
de
administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
reclamos
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres

das hbiles el certificado de deudas y de crditos del consorcio
por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e informacin sobre los seguros
vigentes;
m)
representar
al
consorcio
en
todas
las
gestiones
administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con

todas las facultades propias de su carcter de representante
legal.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 13.512, arts. 9, nc.
a), y 11.
Anlisis de la normativa anterior. Las facultades del administrador tenan
escaso tratamiento en la ley 13.512. Algunas eran discutidas como
ante el texto del art. 11 si la representacin del consorcio era slo
ante los entes administrativos o tambin ante las autoridades judiciales.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN regula con mayor detalle las
facultades
obligaciones
del
administrador,
las
cuales
surgen
expresamente del art. 2067, nc. m).

Captulo 8
Subconsorcios
Art. 2068. Sectores con independencia. En edificios cuya
estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de
propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no
gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una
subasamblea,
regularse
cuyo
funcionamiento
especialmente
puede
atribuciones
designarse
deben
a
un
subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los

diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta
los diversos sectores que lo integran.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN se hace eco de la posibilidad
de que en edificios donde su estructura o naturaleza lo haga
conveniente, v. gr., con varias torres o con sectores de viviendas
separados de otro de oficinas, etctera, pueda otorgarse a cada sector
independencia funcional o administrativa para todo aquello que no tenga
repercusin en el edificio en su conjunto. Cada sector ser un
subconsorcio; los mismos deben ser previstos en el reglamento y
cuentan
con
una
subasamblea
sobre
la
que
debe
preverse
su
funcionamiento y atribucionestambin en el reglamentoy pueden

contar asimismo con un subadministrador.
Los conflictos que puedan suscitarse entre los distintos sectores son
dirimidos por la asamblea general.
La divisin en subconsorcios no altera la responsabilidad ante los
terceros frente a los cuales sigue respondiendo todo el consorcio.
Captulo 9
Infracciones
Art. 2069. Rgimen. En caso de violacin por un propietario
u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Cdigo o en
el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las
dems acciones que corresponden, el consorcio o cualquier
propietario afectado tienen accin para hacer cesar la infraccin,
la que debe sustanciarse por la va procesal ms breve de que
dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no

propietario, puede ser desalojado en caso de reiteracin de
infracciones.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 15 de la ley 13.512 contena un
procedimiento para sancionar las infracciones a su art. 6 o. El objeto de la
norma pareca ser nicamente la aplicacin de sanciones que consistan
en pena de multa en beneficio del Fisco o arresto hasta veinte das. Sin
embargo, la norma deca que el juez "adoptar adems las disposiciones
necesarias para que cese la infraccin". En la prctica, se era el nico
inters que conservaba el art. 15.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN enfoca precisa mente el
tema otorgando una accin para obtener el cese de las conductas
violatorias
de
las
prohibiciones
establecidas
en
el
Cdigo
el
reglamento. La accin se endereza contra quien realiza la conducta

vedada tanto sea propietario o mero ocupante. Los legitimados activos
son el consorcio quien actuar por medio del administradoro
cualquier propietario afectado. En cuanto al procedimiento se establece
acertadamente que sea el ms breve que disponga el ordenamiento
procesal local.
Captulo 10
Prehorizontalidad
Art. 2070. Contratos anteriores a la constitucin de la
propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales
celebrados antes de la constitucin de la propiedad horizontal
estn incluidos en las disposiciones de este Captulo.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 19.724.
Anlisis de la normativa anterior. La Ley de Prehorizontalidad tena como

objeto proteger al adquirente de las unidades en propiedad horizontal
cuando an no se haba constituido la misma, por lo cual: "Todo
propietario de edificio construido o en construccin o de terreno
destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a ttulo oneroso
por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura
pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la
subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen"
(art. 1o).
Pese a sus buena intenciones, la ley tuvo una escasa aplicacin en la
prctica motivada entre otras razones por el encarecimiento que la
misma provocaba en la operatoria de enajenacin de las unidades.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN deroga la ley 19.724 y
establece un nuevo rgimen al que deben someterse los contratos
celebrados antes de la constitucin de la propiedad horizontal.
Art.
2071.
Seguro
obligatorio.
Para
poder
celebrar
contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el

rgimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del
inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para
el riesgo del fracaso de la operacin de acuerdo a lo convenido
por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda el reintegro de
las cuotas abonadas con ms un inters retributivo o, en su caso,
la liberacin de todos los gravmenes que el adquirente no
asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligacin impuesta en este artculo
priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente
a menos que cumpla ntegramente con sus obligaciones, pero no
priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

Anlisis de la normativa del CCCN. Todo este Captulo tiene su fuente en
el Proyecto de 1998. Como se explica en los fundamentos del mismo, "la
ley 19.724 ha provocado una generalizada repulsa. El complejo sistema
que organiza es un ejemplo patente de legislacin que, lejos del ideal de
armonizar los distintos intereses comprometidos, en definitiva conspira
contra todos ellos, pues sin importar una efectiva proteccin para el
adquirente, se constituye en un nuevo obstculo que desalienta el
proceso de la construccin y comercializacin de unidades. El grado de
cumplimiento
de
sus
disposiciones
es
mnimo,
pese
que
la
jurisprudencia se esforz para que ese ordenamiento tuviera efectiva

operatividad en la praxis, pero como subsiste su vigencia terica, es
ineludible superar la indefinicin y proceder a su derogacin y reemplazo
por un rgimen ms elstico y que sea aceptado por la realidad
negocial. Se proyecta un sistema de seguro obligatorio a favor del
adquirente, que lo cubra ante el riesgo del fracaso de la operacin de
acuerdo a lo convenido, por cualquier razn".
En suma, el sistema de la vieja ley queda reemplazado por un seguro
obligatorio. Si no se cumple con su contratacin, el titular de dominio
carece de accin contra el adquirente, salvo que haya cumplido
ntegramente con sus obligaciones. El adquirente por supuesto sigue
teniendo todos sus derechos contra el enajenante.
Art. 2072. Exclusiones. Estn excluidos los contratos
siguientes:
a) aquellos en los que la constitucin de la propiedad horizontal
resulta de la particin o liquidacin de comuniones de cosas o
bienes, o de la liquidacin de personas jurdicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del

Estado;
c)
los
concernientes
construcciones
realizadas
con
financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de

entidades financieras especialmente calificadas por el organismo
de control, si de sus clusulas resulta que los contratos
definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente
financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle
poder irrevocable a ese fin.
Anlisis de la normativa anterior. La ley 20.276 exima del cumplimiento
de la Ley de Prehorizontalidad en determinados supuestos.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN coincide en parte con las
exclusiones de la ley 20.726 derogada. Se agregan a las excepciones las
construcciones
realizadas
con
financiamiento
fideicomiso
de
organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas

por el organismo de control en el supuesto previsto por la norma.
Ttulo VI
Conjuntos inmobiliarios
Captulo 1
Conjuntos inmobiliarios
Art. 2073. Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes
de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanstico
independientemente
del
destino
de
vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que

tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas

locales.
Art. 2074. Caractersticas. Son elementos caractersticos de
estas
urbanizaciones,
los
siguientes:
cerramiento,
partes
comunes y privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de

las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se
establecen
rganos
de
funcionamiento,
limitaciones
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario,

obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes y
entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de
las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se
tienen,
son
interdependientes
conforman
un
todo
no
escindible.
Por razones prcticas, preferimos efectuar el anlisis de los arts. 2073 y
2074 en forma conjunta,
Anlisis de la normativa anterior. En este tema nos encontramos con una
sistemtica
jurdica
totalmente
novedosa
que
recoge
regula
normativamente una "realidad social tpica" como son los llamados

"countries" y emprendimientos afines, por lo cual no contamos con
normas de carcter nacional que podamos tomar como antecedente de
comparacin a este respecto. Vale s, tal vez como referencia, sealar
que la caracterstica del derecho real especial totalmente novedoso que
se crea se acerca como institucin jurdica a la ley 13.512 de Propiedad
Horizontal, cuya sistematizacin es consagrada en el CCCN tambin
como un nuevo derecho real, diferencindose especficamente el
"conjunto inmobiliario", en lo que hace a la esencialidad de la nueva
figura, en que slo las partes comunes del emprendimiento tendrn el
carcter de "condominio forzoso" y las partes privativas conservarn su

dominio particular, a diferencia del derecho real de propiedad horizontal
que mantiene el condominio forzoso para todo el terreno donde se
asienta la edificacin.
Anlisis de la normativa del CCCN. En cuanto a la normativa del CCCN
cabe sealar enfticamente que viene a llenar un "vaco" legal que toda
la doctrina especializada, salvo alguna opinin aislada, reclamaba como
de suma importancia para regular esta realidad a travs de una
legislacin especial.
En otro orden cabe tambin agregar que la sistemtica adoptada por la
norma recoge los antecedentes de los proyectos de ley que desde hace
muchos aos se vienen tratando en el Congreso de la Nacin, as como
tambin la doctrina jurdica mayoritaria sobre este nuevo "estilo de
vida". Finalmente, resulta oportuno formular una mencin con relacin a
que el CCCN abre una etapa totalmente nueva en la evolucin
conceptual, jurdica, funcional y prctica de estos emprendimientos,
sobre todo, teniendo en cuenta que, al establecer el deber de los ya
existentes de adecuarse al presente rgimen, posiblemente ms all de
los trmites necesarios y conducentes a tal fin, los magistrados llamados
a juzgar podrn contar con una referencia especfica para el tratamiento
de los casos en que se renan las caractersticas mencionadas en los
artculos que se comentan, dando lugar entonces a interpretaciones
jurisprudenciales ms ajustada en cuanto a la naturaleza jurdica y
uniformidad de las cuestiones de este tipo que lleguen a sus estrados
judiciales.
Art. 2075. Marco legal. Todos los aspectos relativos a las
zonas
autorizadas,
elementos
dimensiones,
urbansticos
usos,
correspondientes
cargas
a
los
dems
conjuntos
inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables

en cada jurisdiccin.
Todos
los
conjuntos
inmobiliarios
deben
someterse
la
normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida

en el Ttulo V de este Libro, con las modificaciones que establece
el presente Ttulo, a los fines de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen
establecido
como
derechos
personales
donde
coexistan
derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las

previsiones normativas que regulan este derecho real.
1198; ley 13.512; decr.-ley 8912/77; decr. 27/88; ley 13.744.
Anlisis de la normativa anterior. Los conjuntos inmobiliarios podan
constituirse tanto como un derecho real como un derecho personal.
Algunas de estas propiedades especiales se regulaban como derecho
real bajo la ley 13.512, que en realidad no cumpla acabadamente sus
necesidades, mientras que otros las fijaban como un derecho personal
bajo la figura de las sociedades annimas, donde (os socios tenan el
derecho a usar de una parte exclusiva del conjunto. Tambin haba
casos de constitucin de un dominio en las partes privativas y
condominio en las comunes, gravados con servidumbres recprocas.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se prev su regulacin como derecho
real autnomo, aunque existe un reenvo a la propiedad horizontal en
todas
aquellas
situaciones
que
no
tengan
regulacin
especfica.
Puntualiza que todos los emprendimientos debern adecuarse a este

nuevo tipo legal. Delega la parte de planificacin, factibilidad y
desarrollo urbanstico a cada jurisdiccin local.
Art. 2076. Cosas y partes necesariamente comunes. Son

necesariamente comunes o de uso comn las partes y lugares
del
terreno
destinadas
vas
de
circulacin,
acceso
comunicacin, reas especficas destinadas al desarrollo de

actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y
servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est
determinado se consideran comunes.
Anlisis de la normativa anterior. En aquellos casos que se regulaba
como un derecho real, en general se aplicaban las normas de la
propiedad horizontal que especifica que hay partes comunes y privativas
establecidas
en
el
reglamento
de
copropiedad
administracin;
mientras que cuando se regulaba como un derecho personal, por va

contractual se fijaba el destino de las partes y cosas que se indicaban
como comunes y cules como propias, a las que luego se adheran los
sucesivos compradores.
Anlisis de la normativa del CCCN. En este nuevo tipo legal se detallan
las cosas y partes comunes, diferenciadas de las cosas y partes
privativas, que sern fijadas por el Reglamento. Fija como pauta residual
que cuando no se determine el carcter de cosas y partes comunes o
propias, se considerar como comn. Es mucho ms amplio que la
enumeracin que se realiza en la propiedad horizontal, porque toma en
cuenta las reas destinadas a actividades deportivas, recreativas,
sociales, u otro bien afectado al uso comunitario as dispuesto por
Reglamento.
Art. 2077. Cosas y partes privativas. La unidad funcional

que constituye parte privativa puede hallarse construida o en
proceso
de
construccin,
debe
reunir
los
requisitos
de
independencia funcional segn su destino y salida a la va

pblica por va directa o indirecta.
1198; ley 13.512; decr.-ley 8912/77; decr. 947/04; decr. 2489/63.
Anlisis de la normativa anterior. El gran problema era que no poda
afectarse a propiedad horizontal estos emprendimientos cuando estaban
en construccin, sino una vez ya construidos. En estos conjuntos
inmobiliarios era usual su organizacin bajo la rbita de esta ley aun
cuando estaba en construccin, inclusive cuando no haba nada
construido en cada parcela privativa, y posteriormente cumplirse con la
afectacin una vez cumplida con la etapa constructiva.
El art. 64 del decr.-ley 8912/77 reglamentado por decr. 9404/86
junto a los decrs. 947/04 y 2489/63, permita la aplicacin de la ley
13.512 an en el caso de unidades funcionales a construir o en
construccin de dichos complejos. Estas normas locales no concordaban
con las pautas jurdicas de la ley 13.512, pero sin embargo en los
hechos funcion satisfactoriamente solucionando un grave problema
para estos emprendimientos.
Las normas citadas calificaban como partes necesariamente comunes las
partes del terreno destinadas a las vas de comunicacin y las
instalaciones de uso comn; ello coincida con el art. 1o de la ley 13.512.
Anlisis de la normativa del CCCN. Toma en cuenta principios bsicos del
derecho real de propiedad horizontal como es la independencia funcional
de las unidades privativas, en el sentido que deben tener salida a la va
pblica en forma directa o por medio de una parte comn (conf. art.
2039, CCCN). Y recepta el gran problema que significaba bajo la ley
13.512 las unidades funcionales en construccin su mbito de
aplicacin era exclusivamente el edificio construidoal permitir ahora su

constitucin en ese estado.
Art. 2078.Facultades y obligaciones del propietario. Cada
propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido
en la presente normativa, con los lmites y restricciones que
surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del
conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de
una buena y normal convivencia y la proteccin de valores
paisajsticos, arquitectnicos y ecolgicos.
1198; ley 13.512, arts. 3o, 4o y 6o.
Anlisis de la normativa anterior. No hay norma nacional especfica,
salvo la aplicacin por analoga de la ley 13.512. El art. 3 o de la ley
13.512 estableca que cada propietario poda usar de los bienes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar el legtimo derecho de los
dems; mientras que el art. 4o marcaba los derechos del titular de la
unidad funcional sobre la cosa, ya sea de enajenarla o constituir sobre
ella derechos reales.
La Ley de Propiedad Horizontal en el art. 6 prevea en forma ms
casuista los casos de lmites al dominio, donde se prohiba el uso
contrario a la moral o las buenas costumbres; y perturbar con ruidos, o
de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, y ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, as como
depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales al edificio. No haba
alusin alguna al medio ambiente o la ecologa, sino tan slo que
prohiba cambiar la forma externa del edificio o decorar las paredes o
recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto (art. 5 o, ley
13.512).
Anlisis de la normativa del CCCN. El ejercicio normal del derecho de

cada titular de una unidad funcional vemos que se encuentra restringido
por los lmites que surgen del Reglamento de propiedad horizontal del
conjunto inmobiliario (art. 2038, CCCN), y aquellas normas aplicables
conforme la ley de fondo (Captulo 4, Ttulo III, Libro Cuarto, "Lmites al
dominio", art. 1970 y ss., CCCN).
Hay una mayor amplitud en cuanto a las restricciones en funcin de que
ahora
tambin
se
deben
respetar
los
valores
paisajsticos,
arquitectnicos y ecolgicos, con una clara seal de preocupacin por la

preservacin del medio ambiente; temtica que la reforma del Cdigo
tuvo en especial cuenta (vase Fundamentos del Anteproyecto de
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, integrada por los doctores
Lorenzetti, Highton de Nolasco y Kemelmajer de Carlucci, sobre
"Constitucionalizacin del derecho privado").
Art.
2079.
Localizacin
lmites
perimetrales.
La
localizacin de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que

dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los lmites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el
control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos
en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o
municipales establecen, en fundn de aspectos urbansticos y de
seguridad.
Anlisis de la normativa anterior. Los clubes de campo encuentran su
antecedente en el art. 64 del decr.-ley 8912/77 de Ordena miento
Territorial y Uso del Suelo de la provincia de Buenos Aires, que prev su
existencia en las zonas rurales, en un espacio delimitado. El art. 1 o del
decr. 27/98 de la provincia de Buenos Aires prev algo similar para los
barrios cerrados donde se menciona al emprendimiento urbanstico

destinado a uso residencial predominantemente con equipamiento
comunitario cuyo permetro podr materializarse mediante cerramiento.
Los parques industriales tienen su antecedente en el art. 2o de la ley
13.744 de la provincia de Buenos Aires que se refiere a los predios
habilitados para el asentamiento de actividades manufactureras y de
servicios, dotados de infraestructura y equipamiento apropiado para el
desarrollo de tales actividades.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma sigue los parmetros de
sus antecedentes que regularon la actividad en la provincia de Buenos
Aires, donde existe la mayor cantidad de clubes de campo, barrios
cerrados y parques industriales. Hay un reenvo a la normativa local, ya
sea provincial o municipal, y su relacin con el medio ambiente,
referidos a los aspectos urbansticos y de seguridad (por ejemplo,
aprobacin de la factibilidad; anlisis de suelo y estudio del agua como
impacto ambiental; aprobacin del parcelamiento del complejo).
Art. 2080. Limitaciones y restricciones reglamentarias. De
acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento
de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o
de otra ndole, crear servidumbres y restricciones a los dominios
particulares, como as tambin fijar reglas de convivencia, todo
ello en miras al beneficio de la comunidad urbanstica. Toda
limitacin o restriccin establecida por el reglamento debe ser
transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de
propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera
parte integrante de los ttulos de propiedad que se otorgan sobre
las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario,
y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba
en contrario.

y 1198; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. Tanto los clubes de campo que
encuentran su antecedente en el decr.-ley 8912/77 de Ordenamiento
Territorial y Uso del Suelo de la provincia de Buenos Aires, los barrios
cerrados en el decr. 27/98 de la provincia de Buenos Aires y los parques
industriales segn ley 13.744 de la provincia de Buenos Aires prevn
limitaciones
restricciones
reglamentarias
para
la
ubicacin
del
emprendimiento, y para el desarrollo de sus actividades propias. Como

en general no se constituan bajo la proteccin de un derecho real, las
partes convenan libremente por va contractual las limitaciones y
restricciones a su derecho a travs del Reglamento de Administracin.
Cuando adoptaban la forma de la propiedad horizontal, el Estatuto rega
su vida consorcial (art. 9, ley 13.512).
Anlisis de la normativa del CCCN, Ubica las restricciones reglamentarias
en miras al beneficio de la comunidad urbanstica. Estos conjuntos
inmobiliarios se rigen por este Ttulo VI, "Conjuntos inmobiliarios", y de
acuerdo al reenvo del art. 2075 del CCCN que remite al Ttulo V,
"Propiedad horizontal", deber tener un Reglamento que regule su vida
consorcial (art. 2038, CCCN). Dispone que toda restriccin que conste
en el Reglamento debe transcribirse en las escrituras traslativas de la
propiedad horizontal especial, y que formar parte integrante de sus
ttulos,
de
modo
que
no
puede
alegarse
posteriormente
su
desconocimiento (arts. 2038 y 1017, CCCN).

Art. 2081. Gastos y contribuciones. Los propietarios estn
obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes
para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto
inmobiliario en la proporcin que a tal efecto establece el
reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede
determinar
otras
contribuciones
legalmente
previstas,
en
caso
distintas
de
las
expensas
de
ventajas,
utilizacin
servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de

los titulares.
1198; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. Por aplicacin directa de la ley 13.512,
por as pactarlo las partes cuando el conjunto inmobiliario se constitua
como un derecho personal (por ejemplo, accionista de una sociedad
annima) o porque se aplicaba por analoga la propiedad horizontal, en
todas esas formas siempre se estableca la obligacin de contribuir al
pago de las expensas comunes que son los gastos de conservacin y
mantenimiento de las cosas y partes comunes (art. 8o).
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma coincide con el art. 2048
del CCCN que trata los gastos y contribuciones en la propiedad
horizontal.
Fija
la
obligacin
de
pagar
las
expensas
de
conservacin
mantenimiento del conjunto inmobiliario en la proporcin dispuesta por

Reglamento, y tambin la posibilidad de una contribucin diferente en
funcin de ventajas, servicios e instalaciones que puedan ser utilizadas
por familiares o invitados de los titulares. Otorga mayor dinamismo a
este derecho la circunstancia de dar respuesta a una realidad como es el
uso de instalaciones por invitados.
Art. 2082. Cesin de la unidad. El reglamento del conjunto
inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el
ejercicio
del
derecho
de
uso
goce
de
los
espacios
instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que

los titulares del dominio de las unidades particulares ceden
temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o

derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
1197,1198,1439,1441 y 1444; ley 13.512.

Anlisis de la normativa anterior. No hay antecedentes en leyes
anteriores sobre esta cuestin, de modo que las partes libremente lo
prevean segn lo permitiera el Reglamento conforme los arts. 1197 y
1198 de) Cd. Civil. Era de prctica la posibilidad de que los titulares de
unidades pudieran ceder temporalmente el derecho de uso y goce a
favor de terceros, ya sea mediante una locacin, comodato, etctera,
pero siempre dentro del marco legal fijado por el Reglamento que
normalmente estableca restricciones.
Anlisis de la normativa del CCCN. Si bien los titulares del derecho de un
conjunto inmobiliario pueden ceder su uso total o parcialmente, en
forma temporaria, ello debe ahora ser previsto necesariamente en el
Reglamento de Administracin realizado por escritura pblica (art. 2038,
CCCN), no siendo suficiente un simple reglamento interno. Permite
inclusive que por Reglamento se limite la constitucin de derechos
reales o personales que permitan el uso y goce de la unidad en forma
temporaria.
Art. 2083. Rgimen de invitados y admisin de usuarios no
propietarios. El reglamento puede establecer la extensin del
uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas
personas que integran el grupo familiar del propietario de la
unidad funcional y prever un rgimen de invitados y admisin de
usuarios no propietarios de dichos bienes, con las caractersticas
y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de
propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas

puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es
siempre personal y no susceptible de cesin ni transmisin total
o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni
mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de
las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la
normativa interna del conjunto inmobiliario.
1198; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. En las propiedades especiales tales
como los countries y barrios privados era usual que se pactara por
Reglamento el uso de los espacios e instalaciones a favor de terceras
personas, ya sea integrantes de la familia o ajenos a ella, ya sea en
forma plena o limitada, temporaria o permanente. Los reglamentos
internos o el Reglamento de Administracin fijaban las condiciones de
uso.
Anlisis de la normativa del CCCN. La previsin de una regulacin del
rgimen de uso por parte de la familia, tos invitados y de los usuarios no
propietarios en el Reglamento permite evitar situaciones de conflicto si
ello es conocido de antemano por todos los titulares de estas
propiedades especiales. De este modo, la norma dice que se puede
establecer por Reglamento tales condiciones.
Art. 2084. Servidumbres y otros derechos reales. Con
arreglo
lo
que
dispongan
las
normas
administrativas
aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos

reales de los conjuntos inmobiliarios entre s o con terceros
conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los
espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman
modificacin del reglamento y deben decidirse con la mayora

propia de tal reforma, segn la prevea el reglamento.
1198; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. La constitucin de servidumbres a
favor de otros predios que permitan un mejor aprovechamiento de los
espacios comunes es una prctica conocida en el
mbito de los countries y barrios cerrados. No hay antecedentes
legislativos directos de esta norma.
Anlisis de la normativa del CCCN. Consagra la posibilidad de que el
conjunto inmobiliario constituya servidumbres (Ttulo XI, "Servidumbre",
Libro IV, art. 2162, CCCN) u otros derechos reales, tales como superficie
(Ttulo VII, art. 2114, CCCN), usufructo (Ttulo VIII, art. 2129, CCCN),
etctera, a favor de terceros, o recprocamente con otros conjuntos
inmobiliarios, para permitir un mejor aprovechamiento de los espacios
comunes. Permite su constitucin no slo al momento del nacimiento del
conjunto inmobiliario, sino tambin posteriormente si ello es aprobado
en Asamblea conforme las mayoras necesarias para decidirlo (art.
2057, conf. reenvo art. 2075, CCCN).
Art. 2085. Transmisin de unidades. El reglamento de
propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir
la libre transmisin y consiguiente adquisicin de unidades
funcionales
dentro
del
conjunto
inmobiliario,
pudiendo
establecer un derecho de preferencia en la adquisicin a favor

del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativas.
1364 y 2612; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 4 de la ley 13.512 permita al

propietario enajenar su inmueble, o constituir derechos reales o
personales. No haba clusula en la ley 13.512 que restringiera de algn
modo su derecho. Sin embargo, esa posibilidad surga del art. 2612 del
Cd. Civil: "El propietario de un inmueble no puede obligarse a no
enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las
acciones personales que el acto puede constituir contra l"; y el art.
1364 del Cd. Civil que dispona: "Es prohibida la clusula de no
enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona
determinada".
La adquisicin de una unidad funcional por parte del consorcio era
dificultosa dada su naturaleza jurdica controvertida. Si bien se reconoca
su personera jurdica bajo el art. 33 del Cd. Civil, lo cierto es que era
una interpretacin doctrinaria y jurisprudencial. Hay pocos casos en los
cuales el comprador en subasta de un inmueble ejecutado por cobro de
expensas fuera el consorcio quien lo adquiri por compensacin (conf.
resolucin que receptaba su inscripcin por el director del Registro de la
Propiedad Inmueble).
Anlisis de la normativa del CCCN. Reglamenta la enajenabilidad de las
unidades funcionales previendo su limitacin, pero no su imposibilidad
jurdica; y recoge una prctica comn como es plantear el derecho de
preferencia a favor tanto del consorcio como de los titulares de las
unidades privativas. La personera jurdica del consorcio reconocida
como persona jurdica privada en los arts.148, inc. h) y 2044 del CCCN
facilita la solucin dada por esta norma.
Art. 2086. Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas
de los titulares de las unidades funcionales violatorias del
reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios
puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

1198; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. La ley 13.512, art. 15, no prevea un
rgimen disciplinario interno especfico sino la posibilidad de ocurrir a la
va judicial. Frente a la violacin del Reglamento por parte de los
propietarios o terceras personas que habitaran los inmuebles se poda
ocurrir los estrados judiciales para hacer cesar la misma, pudiendo el
juez aplicar una multa y hasta arresto al infractor, y en caso de
inquilinos ordenar el desahucio de ellos. En el mbito de los clubes de
campo y barrios cerrados se opt por un rgimen ms directo,
disponindose
por
Reglamento
de
Administracin,
hasta
por
Reglamento interno, la posibilidad de sancionar a los infractores.

Anlisis de la normativa del CCCN. Prev que el Reglamento establezca
un rgimen disciplinario con sanciones en caso de violaciones, cuando
tales conductas sean graves y reiteradas. La previsibilidad de las
sanciones frente a inconductas al ser conocidas por los titulares hace
que no puedan en ese aspecto ser atacadas de arbitrarias.
Captulo 2
Tiempo compartido
Art. 2087. Concepto. Se considera que existe tiempo
compartido si uno o ms bienes estn afectados a su uso
peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino.
Anlisis de la normativa anterior. Este instituto ya se encontraba
regulado por la ley 26.356, pero se refera nicamente a los casos del
tiempo compartido con destino turstico que recaa sobre inmuebles, y

en el cual se aceptaba su regulacin tanto como derecho real o como
derecho personal.
Anlisis de la normativa del CCCN. Este derecho real puede recaer tanto
sobre
inmuebles,
como
muebles,
directamente
sobre
bienes,
ampliando el horizonte de la ley 26.356 que en parte mantiene su

vigencia, por cuanto se derogaron slo los Captulos III, IV, V y IX. De
este modo, conforme este nuevo derecho ya no se regular sola mente
aquel los supuestos de tiempo compartido inmobiliario con destino
turstico,
sino
tambin
cuando
sea
para
alojamiento,
comercio,
hospedaje, industria u otros fines y para brindar las prestaciones

compatibles con su destino. Aparentemente la derogacin parcial de la
ley 26.356 implica que se reconoce en nuestra legislacin el tiempo
compartido genrico, y la especie tiempo compartido inmobiliario con
destino turstico, con algunas pautas diferenciadas a las generales (por
ejemplo, la autoridad de aplicacin es la Secretara de Turismo de la
Presidencia de la Nacin, art. 6o, ley 26.356).
El derecho de tiempo compartido es un derecho real autnomo, segn la
enumeracin del art. 1887 del CCCN, y el detalle en el Ttulo respectivo,
con reenvo directo a la teora general de los derechos reales. Es un
derecho real sobre cosa propia (conf. art. 1888, CCCN), y es
transmisible (conf. principio general contenido en el Ttulo I, Captulo 2,
art. 1906, CCCN). No es una especie de dominio, ni un condominio,
como tampoco un derecho de disfrute sobre cosa ajena.
Art. 2088. Bienes que lo integran. Con independencia de la
naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y
del rgimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el
tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto
la naturaleza de stos sea compatible con los fines mencionados.

Anlisis de la normativa anterior. El art. 8 o de la ley 26.356 dispona que
el objeto del derecho de tiempo compartido con destino turstico podan
ser slo los inmuebles.
Anlisis de la normativa del CCCN. Al ampliarse la figura del tiempo
compartido a otros destinos adems del turstico, ya sea industrial,
hospedaje, alojamiento, permite que el objeto de este derecho sean,
adems de los inmuebles, los muebles y los bienes.
Art. 2089. Afectacin. La constitucin de un tiempo
compartido requiere la afectacin de uno o ms objetos a la
finalidad de aprovechamiento peridico y por turnos, la que, en
caso de tratarse
de inmuebles, debe formalizarse por escritura pblica, que debe
contener los requisitos establecidos en la normativa especial.
y 1198; ley 26.356, art. 8.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 8o de la ley 26.356 derogado
por el CCCN prevea la constitucin del sistema mediante su afectacin
por escritura pblica de uno o ms inmuebles con destino turstico.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma distingue dos supuestos,
pero en ambos casos se trata de un uso peridico y por turnos del
objeto por parte de los titulares de este derecho. Puede tratarse de
cosas muebles o bienes, y tambin pueden ser inmuebles los que se
afectan al sistema de tiempo compartido, pero en este ltimo supuesto
debe ser su afectacin por escritura pblica a los efectos de darle
oponibilidad a terceros.
Art. 2090. Legitimacin. El instrumento de afectacin de un

tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio.
En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del
emprendedor, ste debe comparecer a prestar su consentimiento
a la afectacin instrumentada.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 26.356, arts. 3 o y 9o.
Anlisis de la normativa anterior. La ley 26.356, art. 3 o, detalla las
personas que estaban involucradas en el STTC, definiendo el propietario
y el emprendedor, y por otro lado al usuario. El art. 9 o hace referencia al
supuesto que la afectacin no sea realizada por el propietario, donde se
requiere justo ttulo de disposicin del bien, que se traduce en el
consentimiento del propietario.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se aclara que la persona legitimada
para afectar las cosas o bienes al tiempo compartido debe ser su
propietario, y en el supuesto que sea un tercero, debe contar con el
consentimiento de aqul. Se entiende que los condminos en forma
conjunta tambin pueden constituir este derecho real (art. 1990, CCCN).
Art. 2091. Requisitos. Los bienes deben estar libres de
gravmenes y restricciones.
El
emprendedor,
el
propietario,
el
administrador
el
comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus

bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con
posterioridad a la inscripcin de la escritura de afectacin, con
los efectos previstos en el art. 2093.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 26.356, arts. 9 o y 12.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 9 o de la ley 26.356 dispona que
los bienes afectados debieran estar libres de gravmenes, restricciones
e interdicciones y, que ni el emprendedor ni el propietario pudieran

tener anotaciones personales en los registros respectivos. El art. 12
estableca en relacin a los efectos de la constitucin del STTC mediante
su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble la inhibicin del
emprendedor y en su caso del propietario para apartarse del destino
comprometido con la cosa; la oponibilidad de los derechos adquiridos
por los usuarios, al acreedor hipotecario que consintiere la constitucin
del STTC y al que la conociere al tiempo de constituirse el gravamen,
como as a los sucesivos titulares de dominio o de otros derechos de
cualquier naturaleza sobre bienes afectados al STTQ y la intangibilidad
de los derechos adquiridos por los usuarios, que no podrn ser alterados
o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de
concurso o quiebra.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se asemeja esta norma al art. 9 o de
la ley 26.356. Establece que de constituirse hipotecas u otro gravamen
(por ejemplo, embargos) con posterioridad a la inscripcin de la
escritura de afectacin del bien, es inoponible a los usuarios en forma
alguna tal como lo dispona el art. 12 derogado.
Art. 2092. Inscripcin. El instrumento de afectacin debe
ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el
Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas
de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo
anuncio, ofrecimiento o promocin comercial.
y 1198; ley 26.356, arts. 11, 26 y 28; ley 17.801; ley 24.240.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 11 haca referencia al ttulo
constitutivo en redaccin similar a la actual, disponiendo una doble
inscripcin de la escritura pblica de afectacin, primero en el Registro
de la Propiedad Inmueble, y luego en el Registro de Prestadores y

Establecimientos afectados al STTC. Se dispone en el art. 26 un deber
de informacin al consumidor veraz, eficaz y suficiente, detallando el
tipo y alcance de los derechos que se transmiten o constituyen. Y en el
art.
28
se
establece
en
relacin
al
documento
informativo
de
comercializacin que tendr el carcter de oferta vinculante.

Anlisis de la normativa del CCCN. Establece una doble inscripcin de la
escritura pblica de afectacin; primero, en el Registro de la Propiedad
Inmueble, y luego, en el Registro de Prestadores y Establecimientos
afectados al STTC previsto en la ley 26.356 (art. 11).
Como una forma de proteger al usuario, se dispone que deban cumplirse
con los requisitos previos de inscripcin, antes de colocar las unidades
en los circuitos productivos para su comercializacin (conf. Ley de
Defensa del Consumidor, y arts. 26 y 28 de la ley 26.356 que mantienen
su vigencia).
Art. 2093. Efectos de) instrumento de afectacin. La
inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo
Registro de la Propiedad determina:
a) )a prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el
destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor
puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con
otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo
compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por
sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores
del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de
concurso o quiebra.
y 1198; ley 26.356, art. 12; ley 17.801.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 12 de la ley 26.356 fijaba los

efectos de la constitucin del STTC, desarrollados en tres incisos, que
bsicamente coinciden con la redaccin actual.
Anlisis de la normativa del CCCN. La inscripcin de la escritura de
afectacin implica la prohibicin del cambio de destino, y la oponibilidad
de los derechos de los usuarios a terceros, ya sea acreedores del
propietario o del emprendedor, aun en caso de concurso o quiebra.
Art. 2094. Deberes de) emprendedor. Son deberes del
emprendedor:
a)
establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las
cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y

controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la
autoridad de aplicacin, en el que deben asentarse los datos
personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o
los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y
categora de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la
oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no
enajenadas.
Anlisis de la normativa anterior. En el art. 19 de la ley 26.356 se fijan
cinco tems dentro de las obligaciones a cargo del emprendedor que
son: a) establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas
y servicios que forman parte del STTC y controlar el cumplimiento de las
obligaciones a cargo del administrador que hubiese designado; b)
habilitar un Registro de Transacciones, que supervisar la Autoridad de
Aplicacin, en el que asentar dentro de los diez das de celebrado el

contrato, los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de
uso, el o los establecimientos a que corresponden, tipo, capacidad y
categora de las unidades vacacionales. Tambin deber registrar en l
los cambios de titularidad; c) garantizar mediante un fideicomiso el uso
de los futuros usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas,
cuando el o los establecimientos vacacionales del STTC se encuentren en
construccin;
d)
abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no
enajenadas cuando, por cualquier ttulo, les ceda temporariamente a

terceros; e) abonar toda suma por gastos del sistema, que exceda el
monto de la oferta cuando se hubiere optado por el sistema de ajuste
alzado relativo.
Anlisis de la normativa del CCCN. En esta norma se simplifica la
enumeracin de las obligaciones a cargo del emprendedor detalladas en
la ley 16.356, art. 19. Dentro de ellas resulta relevante como diferencia
que a hora no se solicita la constitucin de un fideicomiso cuando se
encuentre en construccin el emprendimiento; y tampoco se coloca en
cabeza del emprendedor pagar los gastos del sistema en cuanto exceda
el monto de la oferta en el supuesto de haber optado en la construccin
por el sistema de ajuste alzado. En general se mantiene el esquema de
la ley 26.356 para los casos de tiempo compartido inmobiliario con
destino turstico.
Art. 2095. Deberes de los usuarios del tiempo compartido.
Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin
alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar
de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a

sus reas comunes, ocasionados por ellos, sus acompaantes o
las
personas
que
ellos
autorizan,
si
tales
daos
no
son
ocasionados por su uso normal y regular o por el mero

transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o
definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos
establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y
del fondo de reserva, as como todo gasto que pueda serle
imputado particularmente.
y 1198; ley 26.356, art. 20.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 20 de la Ley de Tiempo
Compartido Inmobiliario haca una enumeracin de las obligaciones a
cargo de los usuarios, similar a la redaccin actual del Cdigo. Se
destaca la obligacin de conservar la cosa conforme a su naturaleza y
destino.
Anlisis de la normativa del CCCN. Su redaccin es casi idntica al art.
20 de la ley 26.356. Resulta interesante destacar que a pesar de ser un
derecho real sobre cosa propia (conf. la clasificacin del art. 1888,
CCCN) se le impone a los usuarios la obligacin de ejercer sus derechos
sin alterar su naturaleza y destino, en forma similar a los casos de los
derechos reales de disfrute sobre cosa ajena (conf. principio salva rerum
substantia).
Los usuarios de tiempo compart do responden por los daos que causen
ellos o terceros autorizados a su uso (conf. principio general de no
daar, art. 1717, CCCN).
Deben comunicar toda cesin temporal o definitiva de sus derechos,
conforme a su Reglamento. Y, tambin deben hacerse cargo de las
expensas comunes que denomina "gastos del sistema" y del fondo de

reserva, como todo otro gasto que le pueda ser imputado (conf. art.
2048 por reenvo del art. 2075, CCCN).
Art. 2096. De la administracin. La administracin puede
ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero
designado por l. En tal caso, ambos tienen responsabilidad
solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la
debida gestin y coordinacin en el mantenimiento y uso de los
bienes.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 22 de la ley 26.356 dispone que
la administracin del sistema puede recaer sobre el emprendedor u otra
persona, en este ltimo caso tendra que haber sido designado por el
primero,
pero
en
ambas
situaciones
los
dos
son
responsables
solidariamente frente a terceros.

Anlisis de la normativa del CCCN. Repite la norma del art. 22 de la ley
26.356, destacando que tanto el propietario como el administrador son
responsables por la debida gestin, coordinacin en el mantenimiento y
uso de los bienes, como una forma de garantizar el patrimonio de los
usuarios que acceden a las cosas objeto del derecho real solamente en
el turno o perodo correspondiente.
Art. 2097. Deberes del administrador. El administrador
tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en
los regmenes legales especficos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y
cosas de uso comn, en condiciones adecuadas para facilitar a
los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar

las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las
sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales
que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva
y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a
liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador
pblico, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema
de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentacin y los fondos existentes, al
emprendedor o a quien ste Indique, al cesar su funcin;
j) comportarse tal como lo hara un buen administrador de
acuerdo con los usos y prcticas del sector.
1198; ley 26.356, art. 23; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. Las obligaciones del administrador
tienen un acabado detalle en el art. 23 de la ley 26.356, con puntos de
contacto con el administrador del consorcio en propiedad horizontal.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma conserva la redaccin del
art. 23 de la ley 26.356. El administrador tiene una Importancia capital
en el funcionamiento del sistema dndole continuidad, porque no slo
liquida y cobra las expensas comunes, sino que debe velar por la
conservacin del establecimiento y las unidades de modo que puedan
utilizarse en forma adecuada por los usuarios, debe verificar las
infracciones, aplicar sanciones, confeccionar el presupuesto de gastos,
rendir cuenta ante el propietario y los usuarios, y comportarse como "un

buen administrador" de acuerdo a los usos y prcticas del sector.
Debe advertirse que no existe la Asamblea de Copropietarios como
sucede en propiedad horizontal, que es un rgano natural de control del
administrador.
Art. 2098. Cobro ejecutivo. El certificado emanado del
administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema,
los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye
ttulo para accionar contra el usuario moroso por la va ejecutiva,
previa intimacin fehaciente por el plazo que se estipula en el
reglamento de administracin.
1198; ley 26.356, art. 25; ley 13.512; CPCCN, art. 524. Vanse CPCC
provinciales: Buenos Aires, art. 522; Catamarca, art. 524; Chaco, art.
502; Chubut, art. 524; Crdoba, art. 518; Corrientes, art. 524; Entre
Ros, art. 510; Formosa, art. 521; La Pampa, art. 495; Misiones, art.
524; Neuqun, art. 524; Ro Negro, art. 524; Salta, art. 524; San Juan,
art. 509; San Luis, art. 524; Santa Cruz, art. 503; Santa Fe, arts. 445 a
448; Santiago del Estero, art. 516; Tierra del Fuego, art. 460.
Anlisis de la normativa anterior. Se reconoce como ttulo ejecutivo al
certificado de deuda expedido por el administrador. Es una norma
procesal dentro de una ley nacional. Era un tema controvertido la
ejecucin de expensas en el caso de los tiempos compartidos por cuanto
no haba norma similar a la contenida en el art. 524 del CPCCN. Algunos
jueces le daban trmite ejecutivo aplicando analgica mente el instituto
de la propiedad horizontal a las unidades cuyo cobro de expensas se
perseguan
judicialmente;
otros
los
derivaban
los
juicios
de
conocimiento por entender que no poda ser creado por voluntad de las
partes un ttulo ejecutivo, en tanto poda ser slo de creacin legal.
Anlisis de la normativa del CCCN. El reconocimiento del carcter de

ttulo ejecutivo al certificado de deuda emanado del administrador
permite su cobro ejecutivo en forma ms gil que por un proceso de
conocimiento.
En muchas jurisdicciones provinciales mediante su regulacin en los
cdigos procesales se le otorgaba ese carcter al certificado de deuda en
el caso de la propiedad horizontal; ahora con la inclusin de esta norma
en el CCCN se ampla y generaliza a nivel nacional ese universo. Se
agrega un paso anterior que es la necesidad de una intimacin previa
fehaciente antes de su ejecucin.
Art. 2099. Extincin. La extincin del tiempo compartido se
produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de
afectacin;
b)
en
cualquier
momento,
cuando
no
se
han
producido
enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos,

circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destruccin o vetustez.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 26.356, arts. 10 y 39;
ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 39 de la ley 26.356 fijaba los
supuestos de extincin del derecho como es el vencimiento del plazo,
cuando no se han producido enajenaciones o cuando se han rescindido
la totalidad de los contratos; tambin se consideraban los supuestos de
destruccin o vetustez. El art. 10 impona la obligacin de incluir en el
contrato de constitucin del STTC las reglas aplicables a los supuestos
de destruccin parcial o total, y la vetustez del o de los inmuebles.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se reproduce la norma del art. 39.
Cabe mencionar que a diferencia de la propiedad horizontal, en el caso
de destruccin o vetustez no juegan las mayoras tal como se prev en

el art. 2055 del CCCN, pues en este derecho real no hay Asamblea de
propietarios. Las causales de extincin usualmente sern previstas en el
Reglamento.
Es importante considerar que no est prevista la reconstruccin como
sucede en la propiedad horizontal, atento la inexistencia de una
Asamblea de copropietarios que decida la cuestin (vase principio
general, arts. 1907,2075,2055 y concs., CCCN).
Art. 2100. Relacin de consumo. La relacin entre el
propietario, emprendedor, comercializador y administrador del
tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso
peridico se rige por las normas que regulan la relacin de
consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes especiales.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 26.356, arts. 5 o y 32;
ley 24.240; ley 26.993.
Anlisis de la normativa anterior. Los arts. 5 y 32 de la ley 26.356
hacen una clara referencia a la Ley de Defensa del Consumidor, como
instituto tuitivo de los derechos de los usuarios, sin llegara calificar a la
relacin entre las partes como de consumo.
Anlisis de la normativa del CCCN. En esta norma directamente se rotula
la
relacin
jurdica
entablada
entre
propietario,
emprendedor,
comercializador y administrador del tiempo compartido con quien

adquiere o til iza el derecho de uso peridico, o sea, el usuario, como
una relacin de consumo, con las implicancias que ello conlleva (conf.
arts. 1092 a 1122, CCCN), y su complementacin con la ley 24.240.
Resulta aplicable a estas relaciones jurdicas la ley 26.993, Sistema de
resolucin de conflictos en las relaciones de consumo.
Art.
2101.
Derecho
real
del
adquirente
de
tiempo
compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se

le aplican las normas sobre derechos reales.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 26.356, arts. 1 o, 2o, 9y
12, ap. b.
Anlisis de la normativa anterior. Las normas contenidas en la ley
26.356 no indicaban claramente la creacin de un nuevo derecho real,
pero una parte de la doctrina entenda que deba tenrselo por
configurado si en vez de optarse por un derecho personal, se lo colocaba
como derecho real, por cuanto se exiga la celebracin del acto de
constitucin por escritura pblica, y la registracin de su afectacin
como STTC ante el Registro de la Propiedad Inmueble.
En esencia, se observaba que no entraba en los encasillamientos
clsicos del resto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del
Cd. Civil. Ya haba antecedentes de la creacin de derechos reales no
incorporados al Cdigo, como la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, ley
25.509 de Superficie Forestal, y el art. 75, inc. 17 de la Const. Nacional
que reconoce la propiedad comunitaria indgena.
Anlisis de la normativa del CCCN. El derecho adquirido por el usuario
de tiempo compartido es un derecho real, tal como lo enumera el art.
1887 del CCCN, y lo regula este Captulo. Lo interesante es que no
reenva a las normas de otro derecho real en caso de insuficiencia o
vaco por ejemplo, como hace en el caso de los conjuntos inmobiliarios
a la propiedad horizontal, art. 2075, CCCN, sino que directamente lo
hace a la teora general de los derechos reales contenida en el Ttulo 1,
"Disposiciones generales" del Libro IV, "Derechos reales".
Art. 2102. Normas de polica. El propietario, emprendedor,
comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido
deben cumplir con las leyes, reglamentos y dems normativas de
ndole
nacional,
provincial
municipal
relativas
al
funcionamiento del sistema.

Anlisis de la normativa anterior. En la ley 26.356 se dispone que la
Autoridad de Aplicacin podr iniciar actuaciones administrativas en caso
de presuntas infracciones a esta ley, sus normas reg amentaras y
resoluciones que se dicten, de quien invocare un inters legtimo o
actuare en defensa de un inters general de los usuarios.
Anlisis de la normativa del CCCN. No hay una clara referencia en las
normas vigentes a los contenidos de los arts. 34y 35 de la ley 26.356
conforme su actual redaccin; pero a poco que se profundice se observa
que la contracara de esas disposiciones es la obligacin del propietario,
emprendedor, comercializador, administrador y usuario de respetar las
leyes, reglamentos y dems normativas de carcter nacional, provincial
y municipal que hacen a su funcionamiento. Se clarifica que estos
emprendimientos estn obligados a respetar la ley nacional, pero
tambin las de orden local, como la provincial y municipal.
Captulo 3
Cementerios privados
Art. 2103. Concepto. Se consideran cementerios privados a
los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumacin de
restos humanos.
Concordancias con la normativa anterior: Decr.-ley 8912/77.
Anlisis de la normativa anterior. Todas las normas que existan sobre

los cementerios privados eran locales, no haba legislacin a nivel
nacional. El Cdigo de Vlez no los regulaba por cuanto los cementerios
que existan eran los estatales. No haba normativa nacional que
regulara estos emprendimientos porque siempre la tutela de los
cementerios pblicos era estatal, y no haba posibilidad de que
existieran en el mbito privado. Posteriormente, ya en la segunda mitad
del
siglo
xx
se
habilit
nivel
local
el
desarrollo
de
estos
emprendimientos.
En la provincia de Buenos Aires, una de las jurisdicciones donde ms se
desarroll estas propiedades especiales, se dict la Ordenanza General
221 del 30 de junio de 1978 que indicaba los recaudos para obtener
permiso para la instalacin de un enterratorio privado, el cual deba
reunir los caracteres de los cementerios parques o jardines, con el fin de
enterrar a las personas muertas. Sin embargo, no indicaba el derecho
que obtenan los adquirentes de las parcelas, que generalmente era un
derecho personal, y a veces un derecho real de uso que violaba el art.
2920 del Cd. Civil. No haba un tipo legal dentro de los derechos reales
que encajara con las necesidades de este instituto.
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma hace referencia a la
inhumacin de restos humanos, y lamentablemente deja afuera otras
clases de cementerios, como son los de animales. La Ordenanza 221 no
haca discriminacin sobre este aspecto.
Tipifica un nuevo derecho real que se enumera en el art. 1887 del
CCCN. Es un derecho real sobre cosa propia conf. art. 1888 del CCCN;
de carcter perpetuo. Es un derecho transmisible (conf. art. 1906,
CCCN).
Art. 2104. Afectacin. El titular de dominio debe otorgar
una escritura de afectacin del inmueble a efectos de destinarlo
a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el

Registro
de
la
Propiedad
Inmueble
juntamente
con
el
reglamento de administracin y uso del cementerio. A partir de

su habilitacin por parte de la municipalidad local el cementerio
no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales
de garanta.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, art. 1184; ley
17.801.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2 o de la Ordenanza General 221
fijaba que las nicas personas que podan instalar cementerios privados
eran los titulares del dominio del suelo.
Anlisis de la normativa del CCCN. Aqu se reproduce la misma idea que
la de la Ordenanza 221 de la provincia de Buenos Aires, al disponer que
nicamente puedan afectarlo al destino de cementerio privado los
titulares dominiales del fundo; a los que debemos agregar los
condominos de un fundo cuando en forma conjunta procedan a su
afectacin (art. 1990, CCCN).
Como todos los derechos reales, su constitucin debe ser por escritura
pblica e inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble, en forma
conjunta con el Reglamento de administracin y uso del cementerio. La
habilitacin municipal es el lmite para arrepentirse de la afectacin y
cambiar el destino, por lo que posteriormente no puede hacerlo, ni
tampoco gravarlos con derechos reales.
El respeto al destino de la cosa (v. gr., salva rerum substancia) hace
rememorar a los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena; sin
embargo, al igual que en el caso del tiempo compartido, estos derechos
reales son sobre cosa propia (conf. art. 1888, CCCN).
Art.
2105.
Reglamento
de
administracin
reglamento de administracin y uso debe contener:
uso.
El
a) la descripcin del inmueble sobre el cual se constituye el

cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios
comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los
derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que
aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias
y de polica aplicables;
c) fijacin y forma de pago del canon por administracin y
mantenimiento, que puede pactarse por perodos anuales o
mediante un nico pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y
traslados;
e) pautas sobre la construccin de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en
sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulacin de titulares y visitantes;
h)
constitucin
funcionamiento
de
los
rganos
de
administracin.
1198; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. No hay elementos que permitan su
anlisis, en tanto los Reglamentos que existan en los cementerios
privados funcionaban todos a nivel contractual bajo el principio de
autonoma de la voluntad (conf. arts. 1198,1197, Cd. Civil). No haba
normativa nacional de orden pblico en ese aspecto que deba ser
respetada. Sin embargo, en el art. 9de la Ordenanza General 221 de la
provincia de Buenos Aires, se fijaban pautas generales para los
propietarios de los cementerios privados quienes deban: garantizar el
libre acceso a los organismos pblicos, en ejercicio del poder de polica
mortuoria; asegurar el libre acceso para el pblico en general, con la
sola limitacin horaria; que las actividades, que se cumplan en el

interior, se efecten en un marco de sobriedad, recogimiento y respeto
propios del culto que se dispensa a los muertos; que sern utilizados sin
distincin de tipo religioso, racial, poltico social
o de cualquier otro que d lugar a tratamientos discriminatorios;
comunicar al municipio las tarifas que pretenden imponer, con suficiente
antelacin
la
aplicacin
de
las
mismas,
para
su
pertinente
autorizacin; las Comunas podrn requerir que las tarifas sean

razonables y uniformes para la misma categora de prestacin.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el Reglamento, que es el Estatuto
por el que se va regir el cementerio privado, se debe especificar las
partes comunes y las privativas (las parcelas); fijacin de un canon
equivalente a las expensas de administracin y mantenimiento, ya sea
por perodos anuales o mediante un solo pago a perpetuidad;
constitucin y funcionamiento de los rganos de administracin; acceso
y circulacin de titulares y visitantes; pautas para la construccin de los
sepulcros, y sobre inhumacin, cremaciones y traslados de restos
humanos. Es mucho ms general que la Ordenanza General 221, sin
perjuicio de sealar que existen en las jurisdicciones locales reglas
especficas que deben tambin ser respetadas.
No hay alusin a la necesidad de que existe alguna clase de Asamblea
de titulares del derecho de sepultura, lo cual hace que pueda entenderse
que no se encuentre excluida tal posibilidad; no obstante cabe indicar
que ese rgano no es indispensable u obligatorio dentro de la estructura
jurdica de este derecho como lo es en propiedad horizontal (art. 2058,
CCCN) y conjuntos inmobiliarios (vase reenvo, art. 2075, CCCN).
Art. 2106. Registros de inhumaciones y sepulturas. El
administrador de un cementerio privado est obligado a llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de

la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el
que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 8 o de la Ordenanza General 221
de la provincia de
Buenos
Aires
establece
que
los
organismos
municipales pertinentes tomarn intervencin previa en todos los casos

de introduccin o extraccin de cadveres, restos o cenizas en los
cementerios privados o fuera de ellos. De tal normativa debe deducirse
que atento que el poder de polica sigue en poder del Estado provincial
y/o municipal por delegacin, debe haber un control sobre la inhumacin
de los muertos.
Anlisis de la normativa del CCCN. El Registro de inhumaciones y
sepulturas es una consecuencia del poder de polica que debe ejercer el
Estado, y una forma de dar seguridad a los usuarios del sistema, en
tanto debe tambin registrarse la titularidad de los derechos de
sepultura, como las sucesivas transmisiones.
El rgimen jurdico del sepulcro tiene una tutela especial derivada del
respeto y consideracin social a la memoria de los muertos cuyos restos
yacen en ellos, con un basamento de orden pblico; de ah la proteccin
jurdica de la sepultura ms all que sea un cementerio pblico o
privado.
Art. 2107. Facultades del titular del derecho de sepultura.
El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes
disponga, hasta la dimensin establecida en el reglamento, y
efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b)
construir
sepulcros
en
sus
respectivas
parcelas,
de
conformidad a las normas de construccin dictadas al efecto;

c) acceder a) cementerio y a su parcela en los horarios
indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y
lugares comunes segn las condiciones establecidas.
1198.
Anlisis de la normativa anterior. En el mbito de la autonoma de la
voluntad se desarrollaba contractualmente el contrato de sepultura, por
lo que no hay normativa especfica que rega la materia, salvo las
directivas de los arts. 1197 y 1198 del Cd. Civil, y las ordenanzas de
carcter local.
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma coloca en cabeza del
titular de la sepultura los derechos que hacen al contenido del ejercicio
de su derecho real de cementerio privado, como es la inhumacin de los
restos humanos; efectuar exhumaciones, reducciones y traslados;
construir sepulcros; utilizarlos espacios comunes como los oratorios,
parque y dems instalaciones.
Art. 2108.Deberes de) titular del derecho de sepultura. El
titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el
lugar y el derecho de otros;
b) contribuir peridicamente con la cuota de servicio para el
mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales
efectos se fijen sobre su parcela;
d)
respetar
las
disposiciones
reglamentos
nacionales,
provinciales y municipales de higiene, salud pblica y polica

mortuoria.
1198.
Anlisis de la normativa anterior. En tanto el derecho de sepultura en los
cementerios privados era constituido como un derecho personal, y no
real, las relaciones entre las partes giraban en torno al principio de
autonoma de la voluntad, sin perjuicio que deban respetarse aquellas
normas que hacan al poder de polica local.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como correlato de los derechos del
titular, ste tiene tambin obligaciones especficas. Adems de mantener
el
respeto
al
culto
de
los
muertos,
las
disposiciones
reglamentaciones nacionales, provinciales y municipales que hacen al

poder de polica referido a la salud pblica, debe contribuir al pago de
las expensas comunes, impuestos, tasas y contribuciones que graven el
bien.
Art. 2109. Direccin y administracin. La direccin y
administracin del cementerio est a cargo del administrador,
quien
debe
asegurar
el
correcto
funcionamiento
de
las
instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los

derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y
reglamentadas.
Concordancias con te normativa anterior; Cd. Civil, arts. 1197 y
1198; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. La administracin del cementerio
estaba a cargo del administrador, quien era designado por el propietario,
sin ninguna injerencia por parte de los titulares del derecho de
sepultura. Era quien se ocupaba de la administracin de las cosas y
servicios comunes, conforme a lo que hubieran pactado libremente las
partes. En realidad, todos los contratos suscriptos con los adquirentes

de parcelas eran contratos de adhesin, donde ya estaban las clusulas
predispuestas, especialmente la designacin del administrador.
Anlisis de la normativa del CCCN. Coloca en cabeza del administrador
la direccin y administracin del cementerio. Debe abocarse al cuidado y
correcto funcionamiento de las instalaciones y cosas comunes de
acuerdo a lo pactado y reglamentaciones que resulten aplicables. Debe
desempearse cumpliendo sus obligaciones con el cuidado que pondra
en los asuntos propios, o en su caso, el exigido por las reglas de su
profesin, o por los usos del lugar de ejecucin (art. 1324, CCCN,
Obligaciones del mandatario).
Art.
2110.
Inembargabilidad.
Las
parcelas
exclusivas
destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:

a) los crditos provenientes del saldo de precio de compra y de
construccin de sepulcros;
b)
las
expensas,
tasas,
impuestos
contribuciones
correspondientes a aqullas.
1198; CPCCN, art. 219. CPCC provinciales: Buenos Aires, art. 219; Cata
marca, art. 219; Chaco, art. 219; Chubut, art. 219; Ciudad Autnoma
de Buenos Aires, art. 219; Crdoba, art. 542; Mendoza, art. 235;
Misiones, art. 219; Ro Negro, art. 219; San Juan, art. 224; San Luis,
art. 219; Santa Cruz, art. 220; Tierra del Fuego, art. 247; Tucumn, art.
524.
Anlisis de la normativa anterior. Los cdigos procesales de casi todas
las
jurisdicciones
del
pas
establecen
que
los
sepulcros
son
inembargables, salvo que el crdito corresponda a su precio de venta,

construccin o suministro de materiales. La comercialidad, y por va de
consecuencia la ejecutabilidad de la parcela ubicada en cualquier tipo de
cementerio estaba en estrecha relacin con su estado de ocupacin.
Cuando haba restos humanos se entenda que poda ser transferida si

exista autorizacin administrativa y/o de las partes, a travs de los
derechohabientes
del
jurisprudencialmente
inhumado;
que
en
esa
pero
siempre
situacin
era
se
entendi
inembargable
inejecutable.
Anlisis
de
la
normativa
del
CCCN.
Recoge
la
norma
criterios
jurisprudenciales sobre la inembargabilidad y la no ejecutabilidad del

sepulcro. En el caso se dejan a salvo dos excepciones como son las
expensas comunes, impuestos, tasas y contribuciones, y tambin el
supuesto del crdito preveniente del saldo de compra y de construccin
de la sepultura que ya tenan en general consagracin en los cdigos
procesales provinciales y en el de la Nacin.
Art. 2111. Relacin de consumo. La relacin entre el
propietario y el administrador del cementerio privado con los
titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la
relacin de consumo previstas en este Cdigo y en las leyes
especiales.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 1197,1198;
ley 24.240; ley 26.993.
Anlisis de la normativa anterior. El vnculo jurdico que liga a las partes
del contrato de sepultura, en especial visto desde el punto de vista del
titular de una parcela, era una verdadera relacin de consumo al
amparo de los principios tuitivos de la ley 24.240.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma, para que no haya lugar a
dudas, pone bajo el paraguas de la Ley de Defensa del Consumidor el
vnculo jurdico anudado entre
el propietario del cementerio, el
administrador y el adquirente. A la especie le resulta aplicable la ley

26.993, Sistema de resolucin de conflictos en las relaciones de
consumo.
Art. 2112. Derecho real de sepultura. Al derecho de

sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre
derechos reales.
2822; ley 13.512.
Anlisis de la normativa anterior. El derecho de sepultura en los
cementerios privados era otorgado como un derecho personal, alejado
de los derechos reales. Sin embargo, algunos lo rotulaban como un
derecho real de uso, cuando en realidad violaba el principio de
intransmisibilidad de este derecho, en tanto era vitalicio e intransmisible
(arts. 2969,2920 y 2822, Cd. Civil) y su titular iba a utilizarlo despus
de muerto.
La aplicacin de la Ley de Propiedad Horizontal tampoco resultaba
conveniente, porque era incompatible con la vida consorcial, ms an
cuando el desarrollista del cementerio se reservaba la administracin,
sin posibilidad de remocin o eleccin del administrador. Tambin era
impensable el rgimen de asambleas para la decisin de temas comunes
en funcin de las caractersticas de los bienes involucrados.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma reenva a la teora general
de los derechos reales, en razn de que no existe otro derecho real
especfico que pueda ser aplicado subsidiariamente. Es un derecho real
autnomo, que no puede ser confundido con el derecho real de uso, y
no puede aplicrsele la normativa de la propiedad horizontal (Ttulo V,
Libro IV), as como tampoco la de superficie (Ttulo V, Libro IV). Es un
derecho real perpetuo, sobrecosa propia, transmisible por acto entre
vivos siempre que haya acuerdo entre las partes, y mortis causae (conf.
art. 1906, CCCN).
Art. 2113. Normas de polica. El administrador, los titulares

de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes,
reglamentos y dems normativas de ndole nacional, provincial y
municipal relativas a la polica mortuoria.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 7de la Ordenanza General 221
de la provincia de Buenos Aires prev que los municipios ejercern la
polica mortuoria en los cementerios privados, fiscalizando lo relativo a
las inhumaciones, exhumaciones, reducciones, teniendo en cuenta e
cumplimiento de las normas sobre moralidad e higiene y las que
integran las reglamentaciones sobre cementerios, las que sern de
aplicacin en cuanto sean compatibles con el desenvolvimientos de los
cementerios.
Anlisis de la normativa del CCCN. El poder de polica mortuoria
comprende el servicio de inhumacin, de custodia y de conservacin,
como la restriccin de los actos jurdicos que se pueden real izar sobre
los cadveres, tales como los traslados externos e internos, reducciones,
y exhumaciones por causas judiciales. El derecho a la digna disposicin
final de los restos mortales es un derecho personalsimo, protegido por
el
orden
constitucional
supraconstitucional
(conf.
tratados
internacionales con jerarqua constitucional, art. 75, inc. 22, Const.

Nacional). Por ello, el administrador, los titulares de sepulturas y los
visitantes deben cumplir las leyes, reglamentos y normativas que hacen
a la polica mortuoria.
Ttulo VII
Superficie
Art. 2114. Concepto. El derecho de superficie es un derecho
real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicin material

y jurdica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el
subsuelo, segn las modalidades de su ejercicio y plazo de
duracin establecidos en el ttulo suficiente para su constitucin
y dentro de lo previsto en este Ttulo y las leyes especiales.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil de Vlez en el art. 2521
consagraba el principio de accesin que recepta el aforismo romano
superficies solo cedit. La regulacin del derecho de superficie habra
roto el esquema de Vlez al permitir que el dueo de lo construido o
plantado sea una persona distinta del propietario del terreno sobre el
cual se construye o planta. El art. 2614, por su parte, lo prohibi
expresamente. En la medulosa nota al art. 2503, Vlez sintetiza las
razones por las cuales no acepta el derecho real de superficie.
Son sin dudas las "X Jornadas Nacionales de Derecho Civil" (Corrientes,
1985) las que dan un nuevo impulso en nuestro pas a este derecho
real. A partir del ellas, el sentir de la doctrina nacional, favorable a la
recepcin de la superficie, es repetidamente recogido en los proyectos
de 1987, 1993 y 1998.
Finalmente, el derecho real de superficie fue sancionado por ley 25.509,
pero slo como superficie forestal, es decir, su objeto es lo forestal no
comprendiendo la superficie edificada. Esta ley derog la prohibicin de
constituir superficie contenida en el art. 2614 del Cd. Civil. Se trataba
de una ley tcnicamente muy imperfecta que no tuvo casi ninguna
aplicacin prctica.
El art. 2o de la ley 25.509 contena la definicin del derecho real de
superficie forestal.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 2114 suministra en su
definicin algunos de los caracteres de este derecho:
a) Se trata de un derecho real con todas las ventajas que otorgan este
tipo de derechos por la relacin directa con su objeto, entre otras.
b) Temporario: en el derecho comparado se conocen superficies
perpetuas;
nuestro
ordenamiento
acertadamente
opta
por
la
temporalidad y est sujeto a extinguirse luego de un determinado

tiempo.
c) Es un derecho real inmobiliario: se necesita de un inmueble. Siempre
va a existir de por medio un inmueble ajeno.
d) Puede constituirse tanto para la superficie edificada como para la
agraria (forestaciones, plantaciones).
e) Otorga a su titular facultad de uso, goce y disposicin material del
derecho de plantar, forestar o construir sobre lo plantado, forestado o
construido. Aqu el CCCN adelanta el diseo de los dos planos del
derecho de superficie y en esto se sigue el proyecto de 1998 que a su
vez se inspira en el art. 952 del Cd. Civil italiano. Volveremos sobre el
particular en el comentario al artculo siguiente.
Art. 2115. Modalidades. El superficiario puede realizar
construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante,
vuelo y subsuelo
del inmueble
ajeno,
haciendo
propio
lo
plantado, forestado o construido.

Tambin puede constituirse el derecho sobre plantaciones,
forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al
superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con
la propiedad separada del titular del suelo.
Anlisis de la normativa anterior. En forma algo rudimentaria el art. 2
distingua los dos planos del derecho de superficie al que nos referimos
en el comentario al artculo anterior.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como adelantamos, pueden

distinguirse en el derecho de superficie dos vertientes. El primer aspecto
es el derecho real de construir, plantar o forestar en inmueble ajeno que
lleva anejo el derecho de hacer propio lo incorporado. Obsrvese que no
slo es el derecho de construir, plantar o forestar, sino que el mismo
tambin comprende la facultad de hacer propio el resultante, que es lo
que interesa al titular del derecho. En la terminologa de la superficie
edificada es la llamada concesin ad aedificandum. El segundo aspecto
es la propiedad separada: se contempla la posibilidad de adquirir la
edificacin, plantacin o forestacin independiente del inmueble de
emplazamiento.
La norma aclara que el derecho del superficiario coexiste con la
propiedad separada del titular del suelo. Eso es obvio dado que
precisamente el efecto propio de la superficie es la coexistencia de
ambas propiedades.
Art. 2116. Emplazamiento. El derecho de superficie puede
constituirse
sobre
todo
el
inmueble
sobre
una
parte
determinada, con proyeccin en el espacio areo o en el

subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del
rgimen de propiedad horizontal.
La extensin del inmueble afectado puede ser mayor que la
necesaria para la plantacin, forestacin o construccin, pero
debe ser til para su aprovechamiento.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 2115 dispone que las
construcciones, plantaciones o forestaciones pueden efectuarse sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble. El art. 2116 ampla el concepto
y establece que puede situarse con proyeccin en el espacio areo o en
el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del

rgimen de propiedad horizontal. Interesa destacar que permite que lo
erigido pueda emplazarse con proyeccin al suelo o en el subsuelo. Y en
efecto, tan importante puede ser una obra que se realice sobre la faz del
suelo como una subterrnea.
Tambin permite que las obras se emplacen sobre construcciones ya
existentes, aun dentro del rgimen de propiedad horizontal. As, el
propietario de una construccin podra conceder a un tercero efectuar
nuevos pisos sometidos a superficie, o podra el propietario de un
edificio de varios pisos constituir superficie sobre uno de el los.
La superficie puede constituirse sobretodo el inmueble o sobre una parte
del mismo. Para ello se deber determinar precisamente en el ttulo
constitutivo la parte que resulte afectada a superficie. Puerta de Chacn,
Pujol, Linares, Bressan, y Carlucci recuerdan en su ponencia en las "XIX
Jornadas Nacionales de Derecho Civil" que, teniendo en cuenta que la
doctrina nacional admite la constitucin de derechos reales sobre partes
materialmente determinadas de un inmueble, es posible que coexistan
una superficie con otras superficies u otros derechos reales de disfrute
"que constituya el dueo del suelo en distintas partes materiales del
inmueble". La norma despeja toda posible duda al respecto.
Con acierto siguiendo al Proyecto de 1998 se establece que el
derecho de superficie puede comprender una extensin del inmueble
afectado mayor que la necesaria para la construccin, pero que sea til
para
su
aprovechamiento.
Esta
disposicin
evita
la
constitucin
innecesaria de otros derechos reales, por ejemplo, las servidumbres,

evitando una multiplicacin innecesaria de derechos reales.
Art. 2117. Plazos. El plazo convenido en el ttulo de
adquisicin no puede exceder de setenta aos cuando se trata de
construcciones y de cincuenta aos para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisicin del derecho

de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre
que no exceda de los plazos mximos.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 6 de la ley 25.509 dispona un
plazo mximo de cincuenta aos.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN estable un plazo mximo de
cincuenta aos para la superficie agraria, y uno mximo de setenta aos
para construcciones. El trmino se cuenta desde la adquisicin del
derecho, la que se produce como en todos los derechos reales que se
ejercen por la posesin ante la concurrencia de ttulo y modo.
Puede prorrogarse si no se exceden los plazos mximos.
Art. 2118. Legitimacin. Estn facultados para constituir el
derecho de superficie los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio y propiedad horizontal.
Anlisis de la normativa anterior. La norma otorgaba legitimacin a los
titulares de dominio y condominio.
Anlisis de la normativa del CCCN. Pueden constituir estos derechos los
titulares de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Con referencia a la legitimacin del condmino debe tenerse en cuenta
que ste no podra constituir por s solo el derecho real de superficie
sobre el inmueble comn. Por importar un acto de disposicin necesitar
el consentimiento de todos los comuneros (art. 1990, CCCN).
En cuanto a la propiedad horizontal, cuando se trata de construir nuevos
pisos sobre una edificacin ya existente o sobre el terreno, debe tenerse
presente que tanto el suelo como los techos, azoteas y patios solares se
encuentran previstos en el CCCN como cosas necesariamente comunes
(art. 2041, incs. a ye). El requisito de la unanimidad parece imponerse a

tenor del art. 2052.
Art.
2119.
constituye
por
Adquisicin.
contrato
El
derecho
oneroso
de
gratuito
superficie
y
puede
se
ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No

puede
adquirirse
por
usucapin.
La
prescripcin
breve
es
admisible a los efectos del saneamiento del justo ttulo.

Anlisis de la normativa anterior. El art. 5 o mencionaba slo la
posibilidad de la constitucin por contrato.
Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo seala las siguientes
formas de adquisicin:
a)
Contrato: puede ser oneroso o gratuito. Mencionando el contrato
resulta superflua la adicin que hace la norma comentada de que el

mismo puede ser oneroso o gratuito. Aclara que estos derechos pueden
transmitirse por acto entre vivos o mortis causa. o) Usucapin: se prev
slo la prescripcin breve a los efectos de sanear el justo ttulo.
Expresamente se excluye la usucapin larga.
Art. 2120. Facultades del superficiario. El titular del
derecho de superficie est facultado para constituir derechos
reales de garanta sobre el derecho de construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos
casos, al plazo de duracin del derecho de superficie. El
superficiario puede afectar la construccin al rgimen de la
propiedad horizontal, con separacin :el terreno perteneciente al
propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar
como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras
unidades privativas, durante el plazo bel derecho de superficie,
sin necesidad de consentimiento del propietario.

Anlisis de la normativa anterior. El art. 2 o de la Ley de Superficie
Forestal contemplaba los derechos de uso, goce y disposicin jurdica del
titular y la facultad de gravar la superficie con derecho real de garanta.
No era clara la norma acerca de si la posibilidad de constituir derecho
real se refera slo a la propiedad separada o tambin al derecho a
construir, forestar o plantar. Conforme el despacho ampliamente
mayoritario de las "XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil" la
superficie forestal, en sus dos manifestaciones, poda ser objeto de
hipoteca.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma es clara sobre la posibilidad
de constituir derechos reales de garanta tanto sobre la propiedad
superficiaria como sobre el derecho a construir, plantar o forestar. El
derecho de garanta se extingue fenecido el plazo de duracin del
derecho de superficie.
La segunda parte del artculo es de sumo inters. El titular del derecho a
construir tiene la facultad de afectar lo construidosalvo pacto en
contrarioa propiedad horizontal. Luego puede transmitir o gravar las
unidades
funcionales
en
forma
separada
sin
necesidad
de
consentimiento del propietario del suelo durante el plazo del derecho

de superficie.
Art.
2121.
Facultades
del
propietario.
El
propietario
conserva la disposicin material y jurdica que corresponde a su

derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.
Concordancias con la normativa anterior: Ley 25.509, arts. 3 y 4o.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 3facultabaal propietario a

enajenar su inmueble. Por su parte, el art. 4 o le vedaba constituir
derechos reales de disfrute o garanta sobre la finca.
Anlisis de la normativa del CCCN. El dominus del inmueble sobre el que
asienta el derecho de superficie sigue siendo propietario del mismo, si
bien limitado por la constitucin del derecho de superficie. Por tanto,
conserva la disposicin jurdica y material que corresponde a su
derecho. As, podr constituir sobre el predio derechos reales o
personales en la medida a que sean compatibles con el derecho del
superficiario. Tambin podr realizar actos materiales sobre el suelo. De
este modo, por ejemplo, si ha concedido en superficie el subsuelo podr
realizar actos sobre el terreno o efectuar construcciones sobre el mismo.
Estas facultades tienen como limitacin que tales actos no deben turbar
los derechos del superficiario. Si lo hace, ste puede exigir el cese de la
turbacin.
Art. 2122. Destruccin de la propiedad superficiaria. La
propiedad
superficiaria
no
se
extingue,
excepto
pacto
en
contrario, por la destruccin de lo construido, plantado o

forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del
plazo de seis aos, que se reduce a tres aos para plantar o
forestar.
Anlisis de la normativa anterior. El derecho no se extingua por la
destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa,
siempre que el superficiario realizara nuevas plantaciones dentro del
plazo de tres aos.
Anlisis de la normativa del CCCN. La destruccin de la propiedad
superficiaria no ocasiona per se la extincin del derecho de superficie.
En esta hiptesis puede decirse que de alguna manera nace o recobra
virtualidad el derecho a erigir y el derecho no se extingue, si el

superficiario planta o foresta nuevamente en el plazo de tres aos,
trmino que se extiende a seis en el caso de lo edificado.
Las partes pueden pactar que la destruccin extinga el derecho de
superficie. Entendemos que tambin es posible fijar un plazo menor
para volver plantar, forestar o construir.
Art. 2123. Subsistencia y transmisin de las obligaciones.
La transmisin del derecho comprende las obligaciones del
superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o
abandono,
no
lo
liberan
de
sus
obligaciones
legales
contractuales.
Anlisis de la normativa anterior. La norma es similar a la del art. 2123,
parte 2a del CCCN.
Anlisis de la normativa del CCCN. La disposicin aclara expresamente
que la transmisin de derecho de superficie transmite tambin las
obligaciones del superficiario. Tal norma, que tiene su fuente en el
Proyecto de 1998, en palabras de los fundamentos del mismo, permite
"superar disputas interpretativas a las que se asiste en la doctrina
comparada", dejando legalmente en claro y resuelto que "la transmisin
del derecho comprende tambin las obligaciones del superficiario, de
manera que el nuevo adquirente se encuentre constreido por las
obligaciones producidas con anterioridad a su titularidad".
A su vez, la renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o
abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales. Ya
con la anterior legislacin se haba entendido que la transmisin por acto
entre vivos tampoco liberaba al superficiario de sus obligaciones,
solucin que es asimismo predicable ante la nueva legislacin.
Art. 2124. Extincin. El derecho de construir, plantar o

forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del
plazo,
cumplimiento
de
una
condicin
resolutoria,
por
consolidacin y por el no uso durante diez aos, para el derecho

a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 8 o de la Ley de Superficie
Forestal enumeraba en forma similar a la normativa del CCCN las
causales de extincin del derecho real de superficie. El CCCN habla de la
extincin del derecho a construir, plantar o forestar.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 2124 dispone la extincin del
derecho de construir, plantar o forestar frente a las siguientes causales:
a) Renuncia expresa: debe considerarse que le son de aplicacin los
mismos principios que para el derecho de dominio. Ser necesaria la
escritura pblica de renuncia y la inscripcin en el Registro de la
Propiedad para su oponibilidad a terceros interesados.
b)
Vencimiento
del
plazo:
el
vencimiento
del
trmino
fijado
evidentemente producir el cese automtico del derecho de superficie.

c) Cumplimiento de una condicin resolutoria: el derecho de superficie
puede someterse a condicin resolutoria y su ocurrencia marcar su fin.
Por supuesto que la superficie se extinguir igual mente si hubiera
transcurrido el plazo mximo permitido y no se hubiera cumplido la
condicin.
d) Consolidacin: la consolidacin se configura por la sucesin particular
o universal del propietario y superficiario en uno de ellos o en un tercero
de manera que en una sola persona se renan ambas calidades. En ese
caso, el derecho real no puede subsistir.
e) No uso: la extincin por este medio se concreta en el supuesto de la
superficie edificada en la conducta de no construir en el trmino de diez
aos o de no forestar o plantar dentro del plazo de cinco aos en el

resto. Se justifica este modo de extincin, dado que el dueo del suelo
acepta una suspensin temporaria de la accesin, con la condicin de la
plantacin, construccin, o forestacin en el mismo en las condiciones
pactadas.
Entendemos que las causales de renuncia expresa, vencimiento del
plazo, cumplimiento de una condicin resolutoria, por consolidacin son
tambin predicables de la propiedad superficiaria.
Art. 2125. Efectos de la extincin. Al momento de la
extincin del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo
convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo
construido, plantado o forestado, Abre de los derechos reales o
personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento
del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos
sobre
la
superficie
sobre
el
suelo
continan
gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido

extincin,
hasta
el
transcurso
del
plazo
del
derecho
de
superficie.
Subsisten tambin tos derechos personales durante el tiempo
establecido.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 11 de la ley 25.509 estableca
que, en caso de extincin del derecho, el propietario del suelo extenda
su dominio a las plantaciones subsistentes. El art. 10 dispona que el
caso de consolidacin los derechos y obligaciones del propietario y del
superficiario continuar con sus mismos alcances y efectos.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma establece que al
vencimiento del plazo convencional o legal el propietario hace suyo lo
levantado. Y si la extincin se produce por un motivo diverso?

Entendemos que ese efectoque es el principales el mismo. Producida
la extincin del derecho de superficie, el principio de accesin recupera
toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular
del suelo. Es sin dudas una manifestacin de la llamada elasticidad del
dominio.
Ahora bien, en el caso de extincin por vencimiento del trmino, el
propietario del suelo recupera la plena propiedad libre de todo derecho
real o personal constituido por el superficiario. Diversamente, si se
extingue antes del plazo los derechos reales tanto los constituidos sobre
la superficie como sobre el suelo continan por separado con su propio
objeto como si no se hubiera extinguido la superficie. Se trata de que
titulares de estos derechos no se vean afectados por el fenecimiento de
la superficie ante tempore. As, una servidumbre o una hipoteca
constituidas por el superficiario seguirn en vigencia.
La norma por ltimo seala que subsisten tambin los derechos
personales durante el tiempo establecido.
Art. 2126. Indemnizacin al superficiario. Producida la
extincin del derecho de superficie, el titular del derecho real
sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en
contrario. El monto de la indemnizacin es fijado por las partes
en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en
acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la
indemnizacin, se toman en cuenta los valores subsistentes
incorporados por el superficiario durante los dos ltimos aos,
descontada la amortizacin.
Anlisis de la normativa anterior. La norma estableca que ante la

extincin el superficiario poda reclamar indemnizacin salvo pacto en
contrario al dueo del terreno en la medida de su enriquecimiento.
Anlisis de la normativa del CCCN. Ante la extincin de la superficie, el
dueo del inmueble debe indemnizar al superficiario. Puede pactarse lo
contrario.
El monto de la indemnizacin se difiere a lo que las partes hubieren
acordado en el ttulo por el cual se constituy la superficie o lo pactado
en acuerdos posteriores. Se establece en el ltimo prrafo la forma de
calcular la indemnizacin en caso de falta de previsin contractual al
respecto.
Art. 2127. Normas aplicables al derecho de superficie. Son
de aplicacin supletoria las normas relativas a las limitaciones
del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que
las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
Anlisis de la normativa del CCCN. Las partes pueden pactaren el ttulo
constitutivo limitaciones al uso y goce del derecho de superficie. Se
establece la aplicacin supletoria de las normas del derecho de usufructo
en esta materia.
Art. 2128.Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si
el derecho de superficie se ejerce sobre una construccin,
plantacin o forestacin ya existente, se le aplican las reglas
previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez
queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas
inmuebles en tanto sean compatibles y no estn modificadas por
las previstas en este Ttulo.

Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN establece que si el derecho
de superficie se ejerce sobre una construccin, plantacin o forestacin
ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria. Lo cierto es que en este caso no slo son aplicables las
reglas de la propiedad superficiaria, sino que estamos ante una
propiedad superficiaria en sentido propio, atento a que es admisible su
constitucin
sobre
plantaciones,
forestaciones
construcciones
existentes.
Dado que sobre la propiedad separada existe un derecho anlogo al
dominio por parte de su titularsi bien temporariose le aplican en
subsidio las normas del dominio revocable.
Ttulo VIII
Usufructo
Captulo 1
Art. 2129. Concepto. Usufructo es el derecho real de usar,
gozar y disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia.
Hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando se
modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho,
cuando se lo menoscaba.
2522, 2661, 2806, 2807, 2812, 2822 a 2825, 2870, 2878, 2880, 2892 y
3031.
Anlisis de la normativa anterior. El concepto del derecho real de

usufructo estaba tratado en el art. 2807, donde se estableca que el
usufructo era el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya
propiedad pertenece a otro, con tal que no se alterara su substancia.
El usufructo es el derecho real de goce o disfrute sobre cosa ajena que
reconoce el contenido ms amplio, ya que si se considera en relacin
con los derechos reales en general, debe ubicrselo luego del dominio,
tal como surge de la enumeracin contenido en el art. 2503.
Al constituirse un usufructo, las facultades de uso y goce que tena el
dueo son transferidas al usufructuario. El primero, al ser desprovisto de
esas facultades, queda como titular de un dominio desmembrado, o sea,
como
nudo
propietario,
presentndose
anloga
situacin
al
dar
nacimiento a cualquiera de los dems derechos mencionados en el art.

2503, incs. 3o a 7o.
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene la definicin que estableca
la normativa anterior. En su actual redaccin claramente pueden
identificarse los caracteres tradicionales ms importantes del usufructo,
tales como: a) es un derecho real sobre cosa ajena; b) de uso y goce,
agregando la disposicin jurdica, y c) no se puede alterar la substancia.
Profundiza sobre este ltimo de los caracteres introduciendo en el texto
qu debe interpretarse como alteracin de la sustancia, segn se trate
de una cosa o de un derecho.
No alterar la sustancia tiene entonces un doble alcance: no modificar la
materialidad de la cosa y, aunque ya no se nombre, tampoco puede
cambiar su destino.
En efecto, el usufructuario no puede realizar ningn acto de disposicin
material, como sera, por ejemplo, demoler construcciones, destruir las
existentes, modificar su estructura, talar rboles, etctera. Tampoco
puede dar a la cosa un destino distinto de aquel al que se encontraba
afectada al tiempo de constituirse el usufructo, por ejemplo, transformar
un campo sembrado en otro de pastoreo, o una casa habitacin en local

de comercio.
Art. 2130. Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la
totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de
los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de
animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el
usufructo es de origen testamentario.
2311 a 2319, 2336, 2838, 2844, 2845, 2904 y 3751.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2838 dispona que el usufructo
poda ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o
inmuebles, corporales o incorporales, que pudieran ser vendidos o
donados, y todos los dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los
bienes que no fueran cosas slo podan ser objeto actual de usufructo
cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos.
Cuando no lo estuvieren, las cosas comprendidas en el crdito o en el
derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro.
Tambin poda establecerse por el condmino de un fundo posedo en
comn con otros, de su parte indivisa (art. 2843). O sobre cosas de
mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas o cuadros,
aunque no produjeran ninguna utilidad (art. 2844). Finalmente, admita
que se constituyera sobre un fundo absolutamente improductivo (art.
2845).
La amplitud con que estaba concebido el art. 2838 denotaba que el
codificador haba incurrido en serios errores conceptuales, derivados
fundamentalmente de haberse inspirado en fuentes muy diversas: el

Cdigo francs y sus comentadores, por un lado, y el Esbozo de Freitas,
por el otro. En sentido contrario, prohiba que se constituyera sobre
bienes del Estado o de los Estados, o de las municipalidades, sin una ley
especial que lo autorice (art. 2839). No poda tampoco establecerse
sobre bienes dtales de la mujer, ni aun con asentimiento del marido y
mujer (art. 2840).
A su vez, se prevea que el propietario fiduciario no pudiera establecer
usufructo sobre los bienes gravados de sustitucin (art. 2841).
Finalmente, no podan ser objeto de usufructo, el propio usufructo, los
derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas,
separadas de los inmuebles a que fueren Inherentes, la hipoteca, la
anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los
crditos que fuesen Intransmisibles (art. 2842).
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma delimita el objeto sobre
el cual puede constituirse el usufructo, Incorporando la posibilidad de
que se pueda constituir sobre un derecho en aquellos casos en que la
ley expresamente lo prevea. Esta posibilidad era completamente ajena
al ordenamiento jurdico anterior, donde nunca un derecho real poda
tener por objeto otro derecho, ni siquiera personal.
En el primer inciso se mencionan las cosas no fungibles, debiendo
adicionarse tambin las no consumibles, lo que se traduce en la
obligacin de devolver la misma cosa al extinguirse el usufructo, sin
perjuicio de las degradaciones que pudo haber experimentado por el uso
y el transcurso del tiempo. Segn el segundo inciso, el usufructo puede
recaer sobre un derecho, pero slo "en los casos en que la ley lo prev".
El inciso menciona a una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto
de animales; de ello se infiere que nicamente el cuasiusufructo es
permitido sobre un conjunto de animales, suprimiendo el complicado
rgimen que se fijaba para el usufructo de animales individualmente
considerados o integrantes de un rebao. Por ltimo, aparece nuestro

conocido usufructo universal, comprensivo del todo o una parte indivisa
de una herencia siempre que el usufructo tenga origen testamentario.
Art. 2131. Legitimacin. Slo estn legitimados para
constituir usufructo el dueo, el titular de un derecho de
propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto
sobre el que puede recaer.
Anlisis de la normativa anterior. No haba en la normativa anterior una
referencia concreta a los legitimados para constituir este derecho. Slo
el art. 2843 dispona que el usufructo poda establecerse por el
condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte
Indivisa. El art. 2841 prohiba nicamente al dueo fiduciario constituir
usufructo, no as al dueo revocable. Se entenda que quedaban
involucrados todos los titulares de derechos reales sobre cosa propia.
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma delimita quines tienen
legitimacin para constituir un usufructo. As, toma el concepto de
propiedad en sentido amplio y autoriza a constituirlo no slo al titular
del derecho real de dominio, sino tambin al titular de un derecho de
propiedad horizontal, al superficiario y a los comuneros del objeto sobre
el que pueda recaer. Recordemos que cada condmino puede, adems
de enajenar, gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento
de
los
restantes
condminos.
Ha
desaparecido
la
interdiccin al dueo fiduciario, excepto que el contrato disponga lo

contrario.
Se han omitido los "conjuntos Inmobiliarios", el "tiempo compartido" y
el "cementerio privado".
Art. 2132.Usufructo a favor de varias personas. El usufructo

puede establecerse conjunta y simultneamente a favor de
varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto
constitutivo se prev lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que
se suceden entre s, a menos que el indicado en un orden
precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
553, 558, 566, 567, 2821 a 2824 y 2829.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2821 dispona que el usufructo
poda ser establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas
personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o bajo
condiciones, con cargos o sin el los, a partir de un cierto da, o hasta
una cierta poca, y en fin con todas las modalidades a las que el
propietario de la cosa juzgara conveniente someterlo. A su vez, el art,
2823 refera a que, siendo dos o ms los usufructuarlos,": haba entre
ellos derecho de acrecer, a menos que en el instrumento constitutivo del
usufructo se hubiera estipulado o dispuesto expresamente lo contrario.
Finalmente, el art. 2824 sealaba que el propietario no poda constituir
el
usufructo
favor
de
muchas
personas
llamadas
gozarlo
sucesivamente las unas despus de las otras, aunque estas personas

existieran al tiempo de la constitucin del usufructo.
El usufructo poda ser establecido a favor de una sola persona, fsica o
jurdica, o conjunta y simultneamente a favor de varias personas,
tambin fsicas o jurdicas. Como al igual que el dominio era un derecho
real
exclusivo,
quedaba
configurado
en
este
segundo
caso
un
cousufructo.
No estaba permitido, en cambio, constituir el usufructo a favor de varias
personas llamadas a gozar de la cosa sucesivamente, o sea, unas
despus de las otras (art. 2824), porque de ese modo se poda

prolongar Indefinidamente la desmembracin de la propiedad.
El usufructo se extingua con la muerte del ltimo usufructuario. No
exista derecho de acrecer entre los cousufructuarios, salvo que en el
acto constitutivo se hubiera pactado expresamente lo contrario (art.
2823). Si ello no hubiese ocurrido y falleca uno de los cousufructuarlos,
su parte en el usufructo se extingua y se consolidaba con la nuda
propiedad.
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene los principios que estableca
el Cdigo Civil circunscripto a las hiptesis de cousufructo.
Niega el derecho de acrecer, salvo pacto en contrario.
Tampoco puede establecerse usufructo a favor de varias personas que
se suceden entre s, a menos que el indicado en un orden precedente no
quiera o no pueda aceptar el usufructo.
Art. 2133. Prohibicin de usufructo judicial. En ningn caso
el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitucin.
Concordancias cot (a normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2807,
2812, 2818 y 3462.
Anlisis de la normativa anterior. La parte final del art. 2818 dispona
que los jueces, so pena de nulidad, no podan constituir usufructo por
ningn motivo en divisin y particin de bienes. En caso de hacerlo, et
acto era nulo.
Como la igualdad es la base legtima de toda particin, poda verse
afectada si se atribuyera el usufructo a uno y la propiedad a otro. Ello
Implicara salir de esta base, porque el valor del usufructo no puede ser
estimado sino segn su duracin, que precisamente es desconocida,
pues acaba con la muerte del usufructuario, aunque est constituido por
un nmero determinado de aos.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el Cdigo Civil, la prohibicin legal

alcanzaba los supuestos de divisin y particin de bienes, en el actual
ordenamiento jurdico se refuerza la prohibicin indicando que en ningn
caso podra constituirse por decisin judicial.
Una divisin de esa clase sera regular y vlida si las partes interesadas,
siendo capaces y mayores, consintiesen en ella expresa o tcitamente.
Podra decirse en tal caso que el usufructo era constituido por
convencin entre las partes. En efecto, dada la libertad que se acuerda a
los herederos presentes y capaces la particin puede hacerse en la
forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes, tanto
ellos como los condminos, inclusive, los cnyuges en una disolucin de
sociedad conyugal, podran convenir en la particin que uno se
adjudique la nuda propiedad y otro el usufructo, pero entonces el origen
sera convencional y no judicial.
Art. 2134. Modos de constitucin. El usufructo puede
constituirse:
a) por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda
propiedad;
b) por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y
goce;
c) por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y
goce a otra.
2812 a 2814 y 2819.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2813 refera que era establecido
cuando fuera el objeto directo de una venta, de un cambio, de una
particin, de una transaccin, etctera, o cuando el vendedor enajenara
solamente la nuda propiedad de un fundo, reservndose su goce. El art.
2814 en similar sentido haca referencia a cuando el donante no
enajenaba sino la nuda propiedad de la cosa, reservndose su goce; o

cuando no daba ms que el usufructo, o cuando ceda a uno el derecho
de propiedad, y a otro, el de goce de la cosa. Finalmente, el art. 2815
mencionaba el caso en que el testador legaba solamente el goce de la
cosa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando legaba a
alguno la nuda propiedad y a otro, el goce de la cosa, o cuando no daba
expresamente al legatario sino la nuda propiedad.
Anlisis de la normativa del CCCN. En un solo artculo se unifican las
distintas posibilidades que se pueden generar para la constitucin del
usufructo, mantenindose los conceptos legislados por el Cdigo Civil,
ello en las hiptesis de constitucin por contratos onerosos o gratuitos.
No se alude, en cambio, a los supuestos en los que la fuente es un acto
de ltima voluntad o la prescripcin, que no puede negarse que son
fuente del usufructo.
Art. 2135. Presuncin de onerosidad. En caso de duda, la
constitucin del usufructo se presume onerosa.
inc. 8, 2813, 2814 y 2819.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2819 dispona que encaso de
duda se presuma oneroso el usufructo constituido por contrato; y
gratuito, el que fuese constituido por disposicin de ltima voluntad.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se elimina de la actual redaccin la
distincin segn si el usufructo se constituy por contrato o por
disposicin de ltima voluntad. A partir del CCCN sin importar cul es el
ttulo de la adquisicin en caso de duda se va a presumir la onerosidad.
La presuncin es iuris tantum.
Art. 2136. Modalidades. El usufructo puede ser establecido
pura y simplemente, sujeto a condicin o plazo resolutorios, o
con cargo. No puede sujetarse a condicin o plazo suspensivos y

si
as
se
instituye,
el
usufructo
mismo
se
tiene
por
no
establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una

condicin o a plazo suspensivos, la constitucin slo es vlida si
se cumplen antes del fallecimiento del testador.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 527,528, 553,
558, 566, 567,2821 a2824y 312 Anlisis de la normativa anterior. El art. 2821 dispona que el
usufructo poda ser establecido conjunta y simultneamente a favor de
muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente,
o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o
hasta unacierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el
propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo.
Estaba vedada la constitucin del usufructo sujeta ana condicin
suspensiva o a plazo suspensivo, "a menos que, siendo hecho por
disposicin de ltima voluntad, la condicin se cumpla o el plazo se
venza despus del fallecimiento del testador". La regla consista
entonces en que el usufructo no puede sujetarse a estas modalidades,
salvo cuando hubiere tenido su origen en un testamento y la condicin
se cumpliera o el plazo venciera despus del fallecimiento del testador.
El motivo que llev al legislador a no admitir la condicin o el plazo
suspensivos consista en que el nudo propietario dejara improductiva la
cosa, ante la posibilidad de tener que entregarla al usufructuario en
cualquier momento, si se cumpliera la condicin, o en la poca prefijada,
al vencer el plazo. Por ello, es inexplicable la permisin cuando el
cumplimiento de la condicin se produce despus de la muerte del
testador, porque en tal supuesto la situacin sera exactamente la
misma. Lo correcto hubiera sido consignar la validez de la constitucin s
la condicin se cumple antes de la muerte, porque entonces, al ocurrir
esto ltimo, el usufructo quedara adquirido en ese momento ya como

puro y simple.
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene los principios establecidos
por el Cdigo Civil. Afortunadamente, se sustituy la expresin
"despus" por "antes", como corresponde.
Art. 2137. Inventario. Cualquiera de las partes contratantes
tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del
usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes
son mayores de edad y capaces, el inventario y determinacin
del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden
hacerse
por
instrumento
privado.
En
caso
contrario,
son
obligatorios y deben ser hechos por escritura pblica.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido
designado usufructuario est obligado a inventariar y determinar
el estado del objeto, en escritura pblica. Esta obligacin
tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el
cumplimiento de la ejecucin no efectivizada.
2849 y 2850.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2846 dispona que el
usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, deba hacer
inventario de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al
usufructo, en presencia del propietario o su representante. Si el
propietario
estuviese
ausente,
se
le
nombraba
por
el
juez
un
representante para asistir al inventario. A eso cabe agregar que el art.

2847 estableca que, siendo las partes mayores de edad y capaces de
ejercer sus derechos, el inventaro y el estado de los inmuebles podan
ser hechos en instrumento privado. Encaso contrario, el inventario deba
ser hecho ante escribano pblico y dos testigos. En uno y otro caso, los
gastos del inventario eran a cargo del usufructuario. Por su parte, el art.
2849 dispona que aunque el usufructuario hubiese tomado posesin de
los bienes sujetos al usufructo sin inventario y sin oposicin del nudo
propietario, en cualquier tiempo poda ser obligado a hacerlo. Y,
finalmente, el art. 2850 impona que aun cuando el testador hubiese
dispensado al usufructuario la obligacin de hacer inventario, y aunque
hubiera dispuesto que si se le quisiese obligar a formarlo, el legado de
usufructo se convertira en legado de plena propiedad de la cosa, tales
clusulas se tendran por no puestas, cualesquiera que sea la clase de
herederos.
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene la indicacin de hacer un
inventario; no obstante, introduce una salvedad. As, cuando las partes
son mayores de edad y capaces, el inventario y determinacin del
estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por
instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser
hechos por escritura pblica.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado
usufructuario est obligado a inventariar y determinar el estado del
objeto, en escritura pblica. Esta obligacin tampoco es dispensable.
La
parte
interesada
puede
reclamaren
cualquier
momento
el
cumplimiento de la ejecucin no efectivizada.

Art.
2138.
Presuncin.
La
falta
de
inventario
de
determinacin del estado de los bienes hace presumir que se

corresponden con la cantidad indicada en el ttulo y que se
encuentran en buen estado de conservacin, excepto que se
haya previsto lo contrario.
2848 y 2849.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2848 indicaba que la falta de

cumplimiento de la obligacin anterior no dejaba sin efecto los derechos
al usufructuario, ni lo someta a la restitucin de los frutos percibidos,
pero causaba la presuncin de hallarse los bienes en buen estado
cuando los recibi.
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene el principio establecido por
el Cdigo Civil, empero admite la posibilidad de que la partes pacten en
sentido contrario.
Sigue la lnea del art. 2848 del Cd. Civil, aunque extiende la presuncin
a la "cantidad", y permite que se pacte lo contrario.
En el usufructo constituido por testamento la obligacin de inventariar
no puede ser dispensada, ya que es de orden pblico. El fundamento de
esta disposicin es evidente: si hay herederos forzosos se procura evitar
que ante la Incertidumbre provocada por la falta del inventario surjan
discusiones entre herederos y usufructuarios sobre las cosas entregadas
y su estado y que se pueda afectar la legtima de un heredero forzoso.
Art. 2139. Garanta suficiente en la constitucin y en la
transmisin. En el acto de constitucin puede establecerse la
obligacin previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garanta
suficiente, por la conservacin y restitucin de los bienes, una
vez extinguido el usufructo.
2861.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2851 dispona que el
usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo,
deba dar fianza de que gozara de ella, y la conservara de conformidad
a las leyes, y que llenara cumplidamente todas las obligaciones que le
fueren impuestas por el Cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo,
y que devolvera la cosa acabado el usufructo. La fianza poda ser
dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo. Mientras

el usufructuario no hubiera llenado la obligacin impuesta por el artculo
anterior, el propietario poda negarle la entrega de los objetos sujetos al
usufructo; y si le hubiese dejado entrar en posesin de los bienes sin
exigirle la fianza, poda, sin embargo, exigrsela en cualquier tiempo
(art. 2862). La tardanza del usufructuarlo en dar la fianza no lo privaba
de sus derechos a los frutos, desde el momento en que ellos le son
debidos (art. 2853). El usufructuario poda reemplazar la fianza por
prendas, depsitos en los bancos pblicos, pero no por hipotecas (art.
2854). La fianza deba presentar la seguridad de responder del valor de
los bienes muebles, y del importe de los deterioros que el usufructuario
pudiera hacer en los inmuebles. No conviniendo las partes, el juez la
fijaba segn la importancia de los bienes sujetos al usufructo (art.
2855). Si el usufructuario no diere la fianza en el trmino que le seal
el juez, los bienes inmuebles sera dados en arrendamiento, o puestos
en
secuestro,
bajo
la
garanta
de
un
encargado
de
hacer
las
reparaciones y entregar el excedente de los alquileres o arrendamiento

al usufructuario. Si el usufructo consista en dinero, deba ser colocado a
inters, o empleado en compra de rentas del Estado.
Las mercaderas deban ser vendidas, y colocado su producto como el
dinero. El propietario poda exonerarse de tener a disposicin del
usufructuario los muebles que se deteriorasen por el uso, y exigir que
sean vendidos, y se diera el precio como el dinero. El propietario poda,
sin embargo, conservar los objetos del usufructo hasta que el
usufructuario colocara la fianza, sin estar obligado a pagar el inters por
su valor estimativo (art. 2856). Si el usufructuario, aunque no haya
dado la fianza, reclamaba bajo caucin juratoria la entrega de los
muebles necesarios para su uso, el juez poda acceder a su solicitud
(art. 2857). Estaban dispensados de dar fianza los padres, por el
usufructo de los bienes de sus hijos, pero esta dispensa no se aplicaba
al usufructo constituido por convencin o testa ment de tercera

persona a beneficio de los padres sobre los bienes de los hijos (art.
2858). Estaban tambin dispensados de dar fianza, el donante de bienes
con la reserva del usufructo, y todos los que, enajenando una cosa a
ttulo oneroso, se hubiesen reservado el usufructo. Pero tampoco esta
dispensa poda extenderse al adquirente y donatario del usufructo de un
bien, del cual el vendedor o el donante se hubiesen reservado la nuda
propiedad (art. 2859). Si durante el usufructo sobrevena en la posicin
personal del usufructuario un cambio de tal naturaleza que pusiera en
peligro los derechos del nudo propietario, por ejemplo, si quebrase, ste
poda reclamar una fianza si el usufructuario estuviere dispensado de
darla. Lo mismo era cuando el usufructuario cometa abuso en el uso y
goce de los bienes que tena en su usufructo, o cuando daba lugar a
justas sospechas de malversacin (art. 2860). En el caso en que el
inmueble sometido al usufructo era expropiado por causa de utilidad
pblica, el usufructuario aunque fuera solvente, y dispensado de dar
fianzas, no poda recibir la indemnizacin de la expropiacin sino con el
cargo de dar por ella fianzas suficientes (art. 2861).
Anlisis de la normativa del CCCN. En la actual redaccin se establece
que las parten pueden pactaral momento de la constitucin del
usufructo, que el usufructuario otorgue garanta suficiente para
garantizar la conservacin y restitucin de los bienes, una vez
extinguido el usufructo.
La fianza, ahora denominada "garanta", es optativa y no es necesaria
su dispensa.
Se suprimen varias normas relacionadas con la fianza que resultaban
absolutamente innecesarias, al extremo que muchas de ellas jams
fueron aplicadas.
Art. 2140. Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es

intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto
para el usufructo a favor de varias personas con derecho de
acrecer.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 635 a 642,
766, 2826, 3757 y 3758.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2825 estableca que el usufructo
no poda ser constituido para durar despus de la vida del usufructuario,
ni a favor de una persona y sus herederos. El usufructo es un derecho
esencialmente personal, intransmisible y temporal, de modo que una
convencin o una disposicin testamentaria que intentara constituirlo sin
respetar esos requisitos esenciales sera nula.
Anlisis
de
la
normativa del
CCCN.
Mantiene
el
criterio
de
la
intransmisibilidad hereditaria.
Captulo 2
Derechos del usufructuario
Art. 2141. Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales.
Pertenecen al usufructuario singular o universal:
a)
los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un
conjunto
de
animales,
el
usufructuario
est
obligado
reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad

y calidad, si no opta por pedir su extincin;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo.
Los pendientes al tiempo de su extincin pertenecen al nudo
propietario;
c) los productos de una explotacin ya iniciada al tiempo de
constituirse el usufructo. El uso y goce del usufructuario se
extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la

naturaleza, sin contraprestacin alguna.
2376, 2423, 2424, 2863, 2864, 2865 y 2922.
Anlisis de la normativa anterior. El usufructuario poda usar, percibir los
frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre los
que se hubiese establecido el usufructo, como el propietario mismo (art.
2863). Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el
usufructo pertenecan al usufructuario. Los pendientes al tiempo de
extinguirse el usufructo al propietario, y si estn vendidos, el precio
corresponda tambin al propietario. Ni uno ni otro tenan que hacerse
abono alguno por razn de labores, semillas u otros gastos semejantes,
salvo los derechos de los terceros que hubiesen empleado su trabajo o
su dinero en la produccin de los frutos. Lo que se deba por esta razn
tena que ser satisfecho por el que perciba los frutos (art. 2864). Y los
frutos civiles se adquiran da por da, y pertenecan al usufructuario en
proporcin del tiempo que durara el usufructo, aunque no los hubiese
percibido (art. 2865).
Anlisis de la normativa del CCCN. Incorpora que el uso y goce se
extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza,
sin contraprestacin alguna y a los productos de una explotacin ya
iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El Cdigo Civil atribua al usufructuario los productos de las canteras y
minas de toda clase que estuvieran en explotacin al comienzo del
usufructo, pero le negaba el derecho de abrir minas o canteras. Si bien
los productos de las minas y canteras no son verdaderamente frutos, la
ley, siguiendo una tradicin que viene del derecho romano, los considera
como tales, siempre que el comienzo de la explotacin haya sido
anterior al nacimiento del usufructo. Por el contrario, si para entonces
no se hallan todava en explotacin, el usufructuario no tiene derecho
alguno. Ya no rige para las minas, al estar reguladas por el Cdigo de

Minera, sancionado por la ley 1919 de 1886. Antes se acordaba al
usufructuario el goce del aumento que reciban las cosas por accesin,
as como tambin el terreno de aluvin. Ahora se extiende a los
acrecentamientos
originados
por
hechos
de
la
naturaleza,
sin
contraprestacin alguna.
Los frutos civiles percibidos le pertenecen al usufructuario, mientras que
los pendientes, al extinguirse, le corresponden al nudo propietario.
Se mantiene el rgimen del Cdigo de Vlez en lo atinente a los
animales.
En cuanto a los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo,
tambin se conserva lo dispuesto en el ordenamiento anterior, con la
modificacin correspondiente a los frutos civiles, a los que ya nos hemos
referido.
Aun cuando la norma anotada guarda silencio respecto de los tesoros, el
usufructuario tiene derecho a buscarlos (art. 1952), por lo que si
encuentra alguno le pertenece la mitad (art. 1953).
Art. 2142. Derechos reales y personales. El usufructuario
puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del
adquirente la que determina el lmite mximo de duracin del
usufructo. Con carcter previo a la transmisin, el adquirente
debe
dar
al
nudo
propietario
garanta
suficiente
de
la
reales
de
conservacin y restitucin del bien.

El
usufructuario
puede
constituir
los
derechos
servidumbre y anticresis, uso y habitacin y derechos personales

de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se
exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
2980 y 3016.
Anlisis de la normativa anterior. Dispona el art. 2870 que el

usufructuario poda dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de
su derecho a ttulo oneroso o gratuito, pero permaneca directamente
responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los
menoscabos que hubieran tenido los bienes por culpa o negligencia de la
persona
que
lo
sustitua.
Los
contratos
que
hubiera
celebrado
terminaban al fin del usufructo. Poda establecer (art. 2980) y adquirir

servidumbres (art. 2984), constituir anticresis (art. 3242) pero slo por
el tiempo que durara el usufructo.
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma importa la modificacin
del rgimen en virtud del cual el usufructuario no poda enajenar el
usufructo, limitndose a poder ceder el ejercicio del derecho. Ahora es
ms categrico, ya que permite transmitirlo. Adems, se le permite
expresamente constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis,
uso y habitacin y derechos personales de uso o goce, quedando
obligado frente al nudo propietario.
Aun cuando se guarde silencio, debe entenderse que en todos los casos
la duracin del usufructo marca la vida de los derechos reales que est
facultado para constituir.
Art. 2143. Mejoras facultativas. El usufructuario puede
efectuar otras mejoras, adems de las que est obligado a hacer,
si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar
su pago, pero puede retirarlas si la separacin no ocasiona dao
a los bienes.
2888 y 2889.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2888 estableca que si el
usufructuarlo haca reparaciones que no estuvieran a su cargo, no tena
derecho a ninguna indemnizacin. A su vez, el art. 2874 lo facultaba a
hacer mejoras en la cosa, siempre que no alterara la sustancia ni la

forma principal. Deba tratarse de mejoras tiles o voluntarias, pues si
eran necesarias, ya no se hubiera estado en presencia de una facultad
sino de un deber. Como el usufructuario tena el deber de conservar la
sustancia, la regla general consista en que no poda cambiar la forma
exterior ni la distribucin interior ni el destino de la cosa sometida a
usufructo. Y no poda hacerlo porque ello se traducira en el ejercicio de
una facultad de disposicin material que slo poda pertenecer al
propietario.
Anlisis de la normativa del CCCN. La reforma mantiene el criterio del
Cdigo Civil. La doctrina entiende que si el usufructuario ha decidido
encarar reparaciones que no estn a su cargo, no tiene derecho a
indemnizacin alguna por cuanto las hizo voluntariamente en inters de
su propio goce.
Art. 2144. Ejecucin por acreedores. Si el acreedor del
usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del
usufructo debe dar garanta suficiente al nudo propietario de la
conservacin y restitucin de los bienes.
2861 y 2908.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil no exista la
posibilidad de que el usufructo fuera ejecutado por acreedores por
cuanto no se poda transmit r. Al ser as, la fianza operaba como una
obligacin que deba cumplir el usufructuario y que poda se dispensada
legal
convencional
mente.
No
obstante,
los
acreedores
del
usufructuario podan pedir que se le embargara el usufructo y se les

pagara con l, prestando la fianza suficiente de conservacin y
restitucin de la cosa tenida en usufructo (art. 2908).
Aun cuando el usufructuario no poda transmitir el usufructo, por

tratarse de un derecho intransferible, s poda ceder el ejercicio del
derecho (art. 2870).
No se trataba entonces de la transmisin del usufructo, sino de la cesin
del derecho, la que poda ser onerosa o gratuita. De ello se deduca que
el usufructo en s mismo no resultaba embargable, pero los acreedores
del usufructuario podan solicitar el embargo del ejercicio, a los es de
asegurar la percepcin de su crdito, sin que ello implicara la adquisicin
de la titularidad del derecho real de usufructo.
El embargo del usufructo deba entenderse en el sentido que los
acreedores del usufructuario tenan facultad de exigir que se les pagara
con los frutos que tenan derecho a percibir.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como corolario de la posibilidad de
transmitir el usufructo que sienta el art. 2142 del CCCN, se establece la
obligacin para el nuevo adquirente del usufructo de dar garanta
suficiente al nudo propietario de la conservacin y restitucin de los
bienes, manteniendo similar criterio al que estableca el Cdigo Civil
para el caso del embargo del usufructo.
Captulo 3
Obligaciones del usufructuario
Art. 2145. Destino. El uso y goce por el usufructuario debe
ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se
determina por la convencin, por la naturaleza de la cosa o por el
uso al cual estaba afectada de hecho.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, 1554, 1555,
2807, 2863, 2872, 2874, 2878, 2879, 2892 y 2893.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil en su art. 2878 dispona
que el usufructuario deba usar de la cosa como lo hara el dueo de
ella, y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del

usufructo.
El usufructuario estaba obligado a conservar la sustancia de la cosa
sometida al usufructo, entendiendo por sustancia no slo a la materia
que la compona, sino tambin a su destino. As, no poda convertir una
tierra de laboreo en un bosque ni una via en un campo dedicado a la
ganadera. Tampoco poda cambiar la configuracin exterior de una casa
ni
su
distribucin
interior.
Slo
estaba
autorizado
hacer
las
modificaciones que, sin alterar la esencia misma de la cosa, tuvieran por

fin nicamente mejorarla o aumentar su valor. Igualmente, deba
abstenerse de todo acto de explotacin que procurase aumentar
momentneamente los beneficios, pero que disminuyera para el futuro
la fuerza productiva de la cosa sometida al usufructo.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se mantiene el mismo concepto, el
cual encuentra su razn de ser en el principio del salva rerum
substantia que se menciona expresamente en el prr. 2 o del art. 2129.
Esta norma impone al usufructuario esa obligacin, dado que la cosa no
le pertenece y la debe restituir en algn momento al nudo propietario.
Aclara que: "Hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando se
modifica su materia, forma o destino...
Art. 2146. Mejoras necesarias. El usufructuario debe
realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las
necesarias y las dems que se originen por su culpa.
No estn a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso
fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las
mejoras a las que est obligado aun antes de la extincin del
usufructo.

2884, 2886 y 2891.
Anlisis de la normativa anterior. Se estableca que el usufructuario
deba hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la
conservacin de la cosa. Aun estaba obligado a las reparaciones
extraordinarias, cuando se hacan necesarias por la falta de reparaciones
de conservacin, desde que se recibi de las cosas pertenecientes al
usufructo, o cuando ellas eran causadas por su culpa (art. 2881). No
poda exonerarse de hacer las reparaciones necesarias a la conservacin
de la cosa, por renunciar a su derecho de usufructo, sino devolviendo los
frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el
valor de ellos (art. 2882). La obligacin de proveer a las reparaciones de
conservacin no concerna sino a aquellas que se hubieran hecho
necesarias despus de entrar en el goce de las cosas. El usufructuario
no estaba obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por vejez o
a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce (art.
2883). Las reparaciones de conservacin a cargo del usufructuario eran
slo las ordinarias para la conservacin de los bienes que no excedieran
la cuarta parte de la renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o
lastres cuartas partes, si el usufructo fuese gratuito (art. 2884).
Reparaciones y gastos extraordinarios eran los que fueren necesarios
para restablecer o reintegrar los bienes que se hayan arruinado o
deteriorado por vejez o por caso fortuito (art. 2885). El propietario poda
obligar al usufructuario durante el usufructo, a hacer las reparaciones
que estuvieran a su cargo, sin esperar que el usufructo concluya (art.
2887). No tena derecho para exigir que el nudo propietario hiciera
ningunas mejoras en los bienes de usufructo, ni reparaciones o gastos
de ninguna clase (art. 2889). Si el nudo propietario hubiera hecho
reparaciones o gastos que estaban a cargo del usufructuario, tena
derecho a cobrarlos de ste (art. 2890).
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene los principios del Cdigo

Civil, aun cuando simplifica sus disposiciones.
Establece que el usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de
mero mantenimiento, las necesarias y las dems que se originen por su
culpa, no as las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
Art.
2147.
Mejoras
anteriores
la
constitucin.
El
usufructuario no est obligado a hacer ninguna mejora por

causas originadas antes del acto de constitucin de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su
negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar
esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
2883 y 2891.
Anlisis de la normativa anterior. El usufructuario no estaba obligado a
hacer ninguna reparacin de conservacin cuya causa hubiese sido
anterior a la apertura de su derecho (art. 2886). A su vez, dispona que
la obligacin del usufructuario de hacer reparaciones y gastos a su cargo
slo principiaba desde el da en que haba entrado en posesin material
de los bienes del usufructo. Antes de ese da el constituyente del
usufructo o el nudo propietario no estaba obligado a hacer reparacin
alguna, aunque los bienes se hubiesen deteriorado. Mas si la tardanza
en recibir los bienes era porque el usufructuario no llen las obligaciones
que
deban
preceder, y
el
nudo
propietario
hubiera
hecho
las
reparaciones que estaban a cargo del usufructuario despus de la

entrega de los bienes, tena derecho para exigir de ste lo que hubiese
gastado, y para retenerlos bienes hasta que sea pagado (art. 2891).
Anlisis de la normativa del CCCN. Se mantiene el principio que
establece que el usufructuarlo slo est obligado por las reparaciones de
conservacin que se han hecho necesarias despus de entrar en el goce
de las cosas. No obstante, se contempla una excepcin a dicha regla

general que es que cuando el usufructuario no recibe los bienes por su
negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas
mejoras realizadas por el nudo propietario. Tal disposicin resulta
anloga a la que prevea el art. 2891 del Cd. Civil en su ltima parte.
Art. 2148. Impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a
los bienes obsto del usufructo.
2894, 2895, 2897, 2899 y 3259.
Anlisis de la normativa anterior. Se estableca que el usufructuario
deba satisfacer los impuestos pblicos, considerados como gravmenes
a los frutos, o como una deuda del goce de la cosa, y tambin, las
contribuciones directas impuestas sobre los bienes del usufructo (art.
2894), A su vez, estaba obligado a contribuir con el nudo propietario al
pago de las cargas que durante el usufructo hubiesen sido impuestas a
la propiedad (arts. 2895).
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene el criterio seguido por el
Cdigo Civil; no obstante, introduce expresamente el pago de las
expensas comunes en la propiedad horizontal que no se mencionaban
en la anterior redaccin y que fuera admitido por la doctrina y
jurisprudencia.
Se suprime el nmero excesivo de normas que se referan a hiptesis
muy particulares.
Art.
2149.
usufructuario
Comunicacin
debe
comunicar
al
al
nudo
nudo
propietario.
El
propietario
las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn de la
cosa. Si no lo hace, responsable de todos los daos sufridos por

el nudo propietario.
2782, 2785, 2819, 2876, 2877, 2380 y 2893.
Anlisis de la normativa anterior. Se estableca que de cualquier modo
que se perturben por un tercero los derechos del propietario, el
usufructuario estaba obligado a ponerlo en conocimiento de ste. Si no
lo haca as responda de todos los daos que al propietario le hubieren
resultado como si hubiesen sido ocasionados por su culpa (art. 2880).
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene el principio que dispone la
obligacin del usufructuario de hacer conocer al nudo propietario los
atentados de que fuere objeto su derecho: las perturbaciones de hecho
o de derecho sufridas en razn de la cosa.
En caso de incumplimiento, responde de todos los daos sufridos por el
nudo propietario.
Art. 2150. Restitucin. El usufructuario debe entregar los
bienes
objeto
del
usufructo
quien
tenga
derecho
la
restitucin al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a

que se refieren ios arts. 2137 y 2138.
2946.
Anlisis de la normativa anterior. La obligacin de restituir, impuesta al
usufructuario o a sus (Herederos, comprenda no slo los objetos que
desde el principio se encontraban sometidos al usufructo, sino tambin
los accesorios que ellos hubiesen podido recibir, y las mejoras hechas
por el fructuario, salvo lo dispuesto sobre el derecho de ste para llevar
lo que puede extraerse, sin detrimento de las cosas que hubiesen estado
en usufructo (art. 2946). Si el usufructo consista en dinero o haba
dinero en el usufructo, el usufructuario deba entregarlo inmediatamente
despus de la cesacin del usufructo, y si no lo hiciere, deba los

intereses desde el da en que termin su derecho (art. 2944). El
usufructuario que se encontraba en la imposibilidad de restituir en
especie los objetos que tom en usufructo, o de justificar que no han
perecido por su culpa deba pagar el valor de ellos en el da que los
recibi (art. 2945).
Anlisis de la normativa del CCCN. Se mantiene la obligacin del
usufructuario de restituir las cosas sometidas al usufructo, conforme han
quedado identificadas al momento de efectuarse el inventario, al
producirse la extincin del derecho real.
Es acertado que la norma dice que el usufructuario debe restituir los
bienes a quien tenga derecho a la restitucin, pues no slo el dueo
puede tener derecho a la restitucin, ya que hay otros legitimados para
constituir el derecho de usufructo.
Captulo 4
Derechos y deberes del nudo propietario
Art.
2151.
Disposicin
jurdica
material.
El
nudo
propietario conserva la disposicin jurdica y material que

corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del
usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de
la turbacin; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una
disminucin
del
precio
proporcional
la
gravedad
de
la
turbacin.
2515, 2876, 2880, 2893, 2912, 2914, 2916, 2917 y 3119.
Anlisis de la normativa anterior. El nudo propietario conservaba el
ejercicio de todos los derechos de propiedad compatible con sus
obligaciones. Poda vender el objeto sometido al usufructo, donarlo,
gravarlo con hipotecas o servidumbres que tuvieran efecto despus

determinado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al
propietario en su calidad de tal (art. 2916).
El nudo propietario tenia derecho a ejecutar todos los actos necesarios
para la conservacin de la cosa. Poda tambin reconstruir los edificios
destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante
ellos, le resultare al usufructuario alguna incomodidad o disminucin de
su goce (art. 2917). El nudo propietario nada poda hacer que daara a
goce del usufructuario, o restringiera su derecho (art. 2914). Cuando el
usufructo era constituido por ttulo oneroso, el nudo propietario deba
garantir al usufructuario el goce pacfico de su derecho. Esta garanta
era de la misma clase que la que deba el vendedor al comprador. Si e
usufructo hubiese sido a ttulo gratuito y de cosas fungibles, el
usufructuario no tena accin alguna contra el nudo propietario (art.
2915).
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene los principios que se
establecan en el Cdigo Civil, con la novedad de incorporar la
posibilidad de que el usufructuario oneroso puede optar por una
disminucin del precio proporcional a la gravedad de la turbacin.
Captulo 5
Extincin
Art. 2152. Medios especiales de extincin. Son medios
especiales de extincin del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el

plazo o condicin pactados. Si no se pact la duracin del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se
pact la duracin, se extingue a los cincuenta aos desde la
constitucin del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier
razn. El desuso involuntario no impide la extincin, ni autoriza a
extender la duracin del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada
judicialmente.
2921, 2923 y 2924.
Anlisis de la normativa anterior. Se estableca que el usufructo se
extingua por la muerte del usufructuario de cualquier manera que
suceda; y el que era establecido a favor de una persona jurdica, por la
cesacin de la existencia legal de esa persona y por haber durado ya
veinte aos (art. 2920). Se extingua tambin por expirar el trmino por
el cual fue constituido. Cualquiera
que fuese el trmino asignado a la duracin del usufructo, no dejaba de
extinguirse por la muerte del usufructuario acaecida antes de ese
trmino. En la duracin legal del usufructo, se contaba el tiempo en que
el usufructuario no haba usado de l por ignorancia, despojo, o
cualquier otra causa (art. 2921). El usufructo concedido hasta que una
persona haya llegado a una edad determinada duraba hasta esa poca,
aunque esta tercera persona hubiese muerto antes de la edad fijada, a
no ser que del ttulo constitutivo resultare claramente que la vida de la
tercera persona se haba tomado como trmino incierto para la duracin
del usufructo, en cuyo caso el usufructo se extingua por la muerte en
cualquier poca que suceda (art. 2923). El usufructo se perda por el no
uso, durante el trmino de diez aos (art. 2924). Finalmente, prevea

que el usufructo se extingua por la revocacin directa de su
constitucin, por la revocacin del acto demandado por los acreedores
del dueo del fundo, por la resolucin de los derechos del constituyente
del usufructo, y por las causas generales de extincin de los derechos
reales (art. 2918). Haba lugar a la revocacin directa, cuando el
usufructuario del fundo haba dado el usufructo en pago de una deuda,
que en verdad no exista (art. 2919).
Anlisis de la normativa del CCCN. Se ampla el plazo de duracin de
veinte aos a cincuenta aos, para el caso en que el usufructuario
resulte ser una persona jurdica. Se contempla adems en forma
expresa el supuesto en que el usufructo se extinga por el uso abusivo y
la alteracin de la sustancia que hubiere hecho el usufructuario y que
fuere comprobada judicialmente. Desaparecen, entre otras causales, la
revocacin directa y la demandada por los acreedores del dueo.
Art. 2153. Efectos de la extincin. Extinguido el usufructo
originario se extinguen todos los derechos constituidos por el
usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all
de la oportunidad prevista para la extincin del usufructo
originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su
totalidad sin culpa del usufructuario, ste cumple con entregar al
nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de
animales perece en parte sin culpa del usufructuario, ste tiene
opcin de continuar en el usufructo, reemplazando los animales
que faltan, o de cesar en l, entregando los que no hayan
perecido.

2922, 2943 y 2947.
Anlisis de la normativa anterior. La cesacin del usufructo por
cualquiera otra causa que no sea la prdida de la cosa fructuaria o la
consolidacin en la persona del usufructuario tena por efecto directo e
inmediato hacer entrar al nudo propietario en el derecho de goce del
cual haba sido temporalmente privado (art. 2943). El que continu en
poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el
usufructuario, acabado el usufructo se converta en tenedor (art. 2462,
inc. 2o). Llegado el trmino del usufructo, si el usufructuario continuaba
gozando de la cosa, estaba obligado a la restitucin de los frutos
percibidos, aunque ignorase el vencimiento del trmino del usufructo. Si
ste era de dinero, deba los intereses desde que conclua el usufructo
(art. 2922). Resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del
usufructo,
el
nudo
propietario
no
quedaba
obligado
ninguna
Indemnizacin respecto de los terceros, cuyos derechos quedaban

tambin resueltos, ni tampoco el usufructuario, a menos que se obligare
expresamente o hubiese procedido de mala fe, aunque esos derechos
fuesen de arrendadores o locatarios (art. 2947). Finalmente, en cuanto
al usufructo de un conjunto de animales dispona que si el usufructo
consista en ganados, el usufructuario estaba obligado a reemplazar con
las cras que nacieren los animales que mueren ordinariamente, o que
falten por cualquier causa. Si el rebao o piara de animales pereca del
todo sin culpa del usufructuario, ste cumpla con entregar al dueo los
despojos que se hubieren salvado. Si el rebao o piara pereca en parte sin culpa del usufructuario, tena ste opcin a continuar en el
usufructo, reemplazndolos animales que faltaban, o cesar en l,
entregando los que no hubiesen perecido (art. 2902).
Anlisis de la normativa del CCCN. Mantiene los principios generales del
Cdigo Civil. No obstante, introduce el supuesto del usufructo cedido por
el usufructuario, en cuyo caso el derecho no puede durar ms all de la

oportunidad prevista para la extincin del usufructo originario. Guarda
silencio para los casos de abandono y de consolidacin en cabeza del
usufructuario.
Ttulo IX
Uso
Art. 2154. Concepto. El uso es el derecho real que consiste
en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa,
en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin
alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso
y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso slo puede constituirse a favor de persona
humana.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2948 defina al uso como un
derecho real que consiste "en la facultad de servirse de la cosa de otro,
independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de
conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo
ajeno lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su
familia".
El derecho de habitacin es el que se refiere a una casa, y a la utilidad
de moraren ella.
Si se comparan estos dos derechos con el usufructo, se advierte
claramente que su contenido tiene menor extensin, ya que el uso y
goce no slo est limitado por el salva rerum substantia, sino que
adems, no es total, pues se circunscribe a satisfacer las necesidades
del usuario o habitador y sus respectivas familias. Es decir que aun
cuando existen mltiples relaciones entre el usufructo, el uso y la
habitacin, hay una gran diferencia entre ellos, ya que el usufructuario
tiene derecho a la totalidad de los frutos del fundo, mientras que el

usuario slo puede exigir aquellos que sirvan para satisfacer sus
necesidades y las de su familia, estndole vedado disponer de los que
excedieran esa medida.
Ni el uso ni la habitacin han tenido trascendencia alguna en nuestro
pas, al extremo que Machado deca a comienzos del siglo pasado que
ambos derechos reales "han desaparecido casi de nuestras costumbres y
desaparecern definitivamente dentro de poco arrastrados por la
corriente
poderosa
de
transformacin
que
experimenta
nuestra
sociedad, y que tiende a desterrar todo lo que inmoviliza la propiedad y

su rpida transmisin. Las cuestiones que pueden suscitarse pierden
inters prctico y slo importan a la teora de un derecho que se va".
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN ha mejorado algo la
deficiente definicin que contena el Cdigo Civil, al sostener que el uso
es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos
en el ttulo, sin alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin
del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
En realidad parece dar la idea de un usufructo, con facultades
disminuidas en el ttulo constitutivo. Alude tambin a parte material o
determinada, lo que no es mencionado en el usufructo. No nos
imaginamos un caso de uso sobre parte material de una cosa mueble ni,
mucho menos, sobre un inmueble.
Desaparece la referencia a las necesidades del usuario y de su familia,
loqueen cierto modo es acorde con los tiempos modernos.
Adara que slo puede constituirse a favor de persona humana, lo que
era necesario por haber desaparecido las pautas referidas a la familia, a
las necesidades, a la condicin social, etctera.
Art. 2155. Normas supletorias. Se aplican al uso las normas

del Ttulo VIII de este Libro, a excepcin de las disposiciones
particulares establecidas en el presente.
Anlisis
de
la normativa anterior. En
doctrina se entenda
que
corresponda acudir a la aplicacin subsidiaria de las normas sobre el

usufructo, aunque en la prctica constitua una verdadera utopa.
Anlisis de la normativa del CCCN. En la actualidad es importante la
remisin, por la absoluta falta de regulacin del contenido de este
derecho real, que prcticamente ser siempre un usufructo porque
difcilmente a alguien se le ocurra constituir un uso consignando en el
ttulo
menos
facultades
que
las
que
el
legislador
confiere
el
usufructuario.
Art. 2156. Limitaciones. El usuario no puede constituir
derechos reales sobre la cosa.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN directamente se dispone
que est vedado al usuario constituir derechos reales. Queda la duda
acerca de la posibilidad de constituir derechos personales. Entendemos
que, a pesar del silencio normativo, podra entenderse que si se ha
constituido a ttulo gratuito, debe excluirse la posibilidad de cesin o
locacin, pero cuando el ttulo ha sido oneroso, entre las facultades
jurdicas del usuario, debe admitirse la de ceder el ejercicio de su
derecho si el uso recae sobre inmuebles. Tambin est facultado para
alquilar el fundo.
Art. 2157. Ejecucin por acreedores. Los frutos no pueden

ser embargados por los acreedores cuando el uso de stos se
limita a las necesidades del usuario y su familia.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2959 dispona que el que tiene
el uso de los frutos de una cosa por un ttulo gratuito no puede dar a
otro por cesin o locacin el derecho de percibirlos, pero puede ceder el
uso si fue obtenido a ttulo oneroso. En uno y otro caso, el uso de los
frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando
tienen la calidad de alimenticios.
Respecto de los frutos provenientes del ejercicio del derecho por el
usuario, no pueden ser embargados por sus acreedores, sea gratuito u
oneroso
el
ttulo
de
constitucin,
cuando
tienen
la
calidad
de
alimentarios.
Sera procedente el embargo cuando ha sido establecido onerosamente
y no existe carcter alimentario, ya que si bien el uso en s mismo no
puede ser embargado, los frutos en esa situacin particular no pueden
escapar de la accin de los acreedores del usuario. Adems, nada se
opone a que venda la porcin de frutos de los que ha devenido
propietario, en cuyo caso tambin sus acreedores estaran autorizados a
embargarlos, excepto que el uso haya sido constituido a ttulo gratuito y
revele carcter alimentario.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN se limita a decir que los
frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de
stos se limita a las necesidades del usuario y su familia.
Reaparece la antigua expresin del viejo y clsico uso que contemplaba
las necesidades del usuario y de su familia.
Ttulo X
Habitacin
Art. 2158. Concepto. La habitacin es el derecho real que

consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte
material de l, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitacin slo puede constituirse a favor de
persona humana.
Anlisis de la normativa anterior. Estn escasa la repercusin de este
derecho real en nuestro rgimen jurdico que se ha llegado a propiciar
su supresin como derecho autnomo, pues la distincin que se haca en
el derecho romano ya no tendra razn de ser, al haberse borrado en la
actualidad las diferencias del uso y la habitacin con el usufructo.
No slo ello no ocurri sino que hace ya varios aos, en medio de este
estado de decadencia del uso y la habitacin, en 1974 se sancion la ley
20.798, que incorpor al Cdigo Civil el art. 3573 bis, que incluye el
derecho de habitacin legal, gratuito y vitalicio, a favor del cnyuge
suprstite, que examinaremos ms adelante.
Anlisis de la normativa del CCCN. En la actualidad, se ha "decorado" la
definicin al decir que la habitacin es el derecho real que consiste en
morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de l, sin
alterar su sustancia.
No alcanzamos a entender cmo podra morarse en un inmueble baldo
y, menos an, cmo podra lograrla inscripcin registral si recayera
nicamente sobre una parte material.
Al igual que el uso, la habitacin slo puede constituirse a favor de
persona humana.
Art. 2159. Normas supletorias. Se aplican a la habitacin
las normas del Ttulo IX de este Libro, a excepcin de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.
Concordancias con 1a normativa anterior: No existen concordancias.

Anlisis de la normativa anterior. Al igual que respecto del uso, la
doctrina se entenda que corresponda acudir a la aplicacin subsidiaria
de las normas sobre el usufructo, aunque en la prctica constitua una
verdadera utopa.
El art. 2952 dispona que el uso y el derecho de habitacin eran regidos
por los ttulos que los han constituido, y en su defecto, por las
disposiciones siguientes del Cdigo Civil.
Como el codificador trataba de restringir la afectacin que experimentan
los derechos del propietario ante la constitucin de estos gravmenes,
ha considerado adecuado que la regulacin de su ejercicio sea ante todo
la que surge del respectivo ttulo.
Por lo tanto, deba estarse en primer lugar a lo convenido por las partes
al acordar el nacimiento del uso o de la habitacin, si provienen de un
contrato oneroso o gratuito, o bien, a lo dispuesto por el testador, si
tienen su origen en un acto de ltima voluntad. Slo en ausencia de
previsiones en el acto constitutivo o cuando no fueran claras las
existentes, se aplicaban las normas del Cdigo Civil, en especial, las
relacionadas con la reglamentacin de los derechos y obligaciones del
usuario o habitador.
Anlisis de la normativa del CCCN. En la actualidad es importante la
remisin, como en el uso, por la absoluta ausencia de regulacin del
contenido de este derecho real, que prcticamente ser siempre un
usufructo porque difcilmente a alguien se le ocurra constituir una
habitacin consignando en el ttulo menos facultades que las que el
legislador confiere el usufructuario.
Art. 2160. Limitaciones. La habitacin no es transmisible
por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no
puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No

es ejecutable por los acreedores.
2963.
Anlisis de la normativa anterior. El habitador slo puede servirse de la
casa para habitaren ella personalmente y con su familia. No podra
conservar el derecho si establece su domicilio en otro lugar, aunque deje
all a su familia, porque le pertenece a l y no a la familia. Se excluye el
supuesto de una ausencia temporaria. Le est permitido al habitador
establecer en la casa su comercio o industria, siempre que no fuera
impropio de su destino.
En ningn caso est legitimado para ceder el uso de la casa ni para
darla en locacin, aun cuando la habitacin haya sido constituida a ttulo
oneroso.
Se diferencia del usuario, quien puede alquilar el fundo en el cual se le
ha constituido el uso, si no fuese habitador (art. 2965).
Anlisis de la normativa del CCCN. El derecho de habitacin es
intransmisible por acto entre vivos y por causa de muerte. Le est
vedado al habitador constituir derechos reales, ni siquiera personales
sobre la cosa. Tampoco es ejecutable por los acreedores.
Art. 2161. Impuestos, contribuciones y reparaciones.
Cuando el habitador reside slo en una parte de la casa que se le
seala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas,
contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa
que ocupa.
Anlisis de la normativa anterior. Las obligaciones del usuario y del
habitador eran las mismas que las del usufructuario, con respecto a la
necesidad de hacer inventario y dar fianza (art. 2967), efectuar las

reparaciones de conservacin (arts. 2874, 2881 a 2892, 2894 a 2897,
2912 y 2917) y contribuir a pagar las cargas y contribuciones, en
proporcin de lo que goce o de la parte de la casa que ocupe (arts. 2957
y 2968).
Si el usuario absorba todos los frutos o si ocupaba la totalidad de la
casa, estaba obligado como el usufructuario al pago de todas las
reparaciones y contribuciones como el usufructuario, pero si slo lo
haca parcialmente, deba contribuir a prorrata, en proporcin a su goce.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN reitera el mismo concepto
que emanaba del art. 2968 del Cd. Civil, en el sentido que el que tiene
el derecho de habitacin de una casa deba contribuir al pago de las
cargas, de las contribuciones, ya las reparaciones de conservacin, a
prorrata de la parte de la casa que ocupe.
Ttulo XI
Servidumbre
Captulo 1
Art. 2162. Definicin. La servidumbre es el derecho real que
se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble
sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
y3000.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil exista una gran

profusin de normas destinadas al tratamiento de las servidumbres, al
extremo que les dedicaba 137 artculos distribuidos en dos ttulos:
servidumbres
en
general
servidumbres
en
particular.
Aluda
arteriosamente el art. 2970 en la primera parte de la definicin, a que

era un derecho real perpetuo o temporario, aunque la segunda parte de
la norma era realmente defectuosa.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN se limita a sealar que la
servidumbre es un derecho real que requiere necesariamente la
existencia de dos inmuebles, lo que no deja de ser una obviedad,
porque slo puede tener por objeto cosas inmuebles, requiriendo que
stas sean dos, aunque al calificara uno de ellos como ajeno, est
descartando de la legislacin la posibilidad de creacin de una
servidumbre sobre cosa propia. Adems, alude a que el contenido estar
dado por una determinada utilidad, que puede ser de cualquier
naturaleza, al extremo que parafraseando al art. 3000 desaparecido,
que consagraba el principio de la atipicidad de las servidumbres, dispone
que la utilidad puede ser de mero recreo, o sea que puede consistir en
simples placeres o comodidades personales para el dueo de la heredad
dominante, con tal que esta ventaja haga mejor la condicin del fundo
mismo, sin que se traduzca necesariamente en un beneficio econmico,
o que mejore las comodidades del predio dominante y aumente su valor.
Inclusive, el beneficio puede no ser inmediato, como si se estableciera
una servidumbre de sacar agua para el supuesto de que el arroyo
existente en el lugar cambiara de curso o se secara.
Art. 2163.Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la
totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Anlisis de la normativa anterior. Dispona el art. 2998, aludiendo al

alcance que pueden tener desde el punto de vista de la afectacin
material del fundo sirviente, que las servidumbres pueden establecerse
sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de l,
agregando "en su superficie, profundidad o altura".
Anlisis de la normativa del CCCN. En muchos supuestos no ser
necesario afectar la totalidad del inmueble, si la naturaleza de la
servidumbre as lo permite. De ah que el CCCN reproduzca el artculo
derogado, suprimiendo la parte final, segura mente por la incorporacin
del derecho de superficie a la legislacin.
En una servidumbre de trnsito, por ejemplo, puede convenirse que se
ejercer el paso por un lugar determinado, o bien que se podr acceder
al inmueble y cruzarlo por cualquier lugar.
Art. 2164. Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre
es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es
negativa si la carga real se limita a la abstencin determinada
impuesta en el ttulo.
Anlisis de la normativa anterior. Conforme a su contenido las
servidumbres pueden ser afirmativas o negativas, segn autoricen al
titulara realizar determinados actos sobre la heredad sirviente, que sin
la servidumbre seran ilcitos; o bien que impidan al titular de esa
heredad el ejercicio de ciertos actos de propiedad, que sin la
servidumbre seran lcitos. Esta clasificacin haba sido desechada por el
codificador en la nota al art. 2976 por no presentar utilidad, segn su
criterio.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN parece drsele
importancia ya que aparece como la primera clasificacin. Enfoca el
concepto desde el punto de vista pasivo, o sea, desde la
mirada del fundo sirviente, utilizando por ello la expresin "carga",

equivalente al clsico in patiendo (dejar hacer) y non faciendo (no
hacer). Queda excluido obviamente el in faciendo, pues el hacer jams
puede ser contenido de un derecho real.
Art. 2165. Servidumbre real y personal. Servidumbre
personal es la constituida en favor de persona determinada sin
inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de
una persona humana se presume vitalicia, si del ttulo no resulta
una duracin menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se
presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la
servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad
dominante, y la situacin de los predios debe permitir el ejercicio
de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real
considerada
activa
pasivamente
es
inherente
al
fundo
dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder

que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto
de una convencin, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
2988, 3003, 3005, 3006, 3009 y 3044.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 2971 defina a la servidumbre
real como el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra
heredad ajena para utilidad de la primera, mientras que el art. 2972
deca que la servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de
alguna persona determinada, sin dependencia de la posesin de un
inmueble, y que acaba con ella.
Cuando la servidumbre es real, el beneficio que procura el derecho es
para la heredad,
con abstraccin de quien
sea su dueo; las
servidumbres personales, a diferencia de las reales, no son derechos

reales inherentes a la posesin de inmuebles. Slo son inherentes al
fundo sirviente, por cuanto se trata de derechos reales, mas no lo son al
fundo
del
dominante.
Importan
una
utilidad
para
una
persona
determinada, pero igualmente esta persona debe ser titular de un

inmueble, ya que en nuestro Derecho no se conciben servidumbres con
un solo fundo. Precisamente, la ausencia de inherencia al inmueble del
titular dominante hace que la servidumbre se extinga con la vida del
mismo o con la transmisin del inmueble.
Anlisis de la normativa del CCCN. Sintetiza claramente el concepto de
servidumbre
personal
como
la
constituida
en
favor
de
persona
determinada sin inherencia al inmueble dominante. Aclara seguidamente

que puede constituirse por la vida del beneficiario o por un plazo
determinado, descartando la perpetuidad, siempre que se trate de una
persona humana. En caso de silencio, se presume que es vitalicia, o sea
que es la vida del titular la que marca su mxima duracin.
En cuanto a la servidumbre real es inherente al inmueble dominante,
presumindose que es perpetua salvo pacto en contrario.
Si bien la inherencia es un carcter distintivo de todo derecho real, en el
caso de las servidumbres reales la inherencia no slo se manifiesta
desde el punto de vista de la titularidad del derecho (servidumbre
activa), sino tambin cuando se la enfoca desde el punto de vista del
queso- porta la carga o gravamen (servidumbre pasiva).
Esa inherencia, tanto activa como pasiva, en las servidumbres reales se
traduce en la subsistencia, cualesquiera sean las mutaciones dominiales
que experimenten los fundos dominante y sirviente.
Si se ha establecido, por ejemplo, una servidumbre real de paso y se
enajena el fundo dominante, su nuevo titular dominial devendr
igualmente titular de la servidumbre. Si lo que se enajena es el fundo
sirviente, quien lo adquiera tendr que soportar la carga de la
servidumbre aun cuando l no haya intervenido en el acto de

constitucin.
De ah que este artculo haga especial hincapi en que la servidumbre
real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante
y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no
puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni
ser sometida a gravamen alguno.
Como puede verse, el CCCN reitera los trminos del art. 3000 del
anterior, cuando deca que no pueden ser separadas del fundo, ni formar
el objeto de una convencin, ni ser sometidas a gravamen alguno.
La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la
heredad dominante, y la situacin de los predios debe permitir el
ejercicio de ella sin ser Indispensable que se toquen, siendo suficiente
que su situacin sea tal que permita el ejercicio de la servidumbre.
Como la servidumbre es debida por una heredad a otra, normal y
naturalmente esos fundos sern vecinos, pero ello es ms el efecto del
estado corriente de las cosas que una condicin esencial. De ah que no
pueda confundirse con la contigidad, ya que una servidumbre puede
existir entre dos fundos separados por otros intermedios. As, por
ejemplo, no podra constituirse una servidumbre de sacar agua de una
fuente en beneficio de una persona que no posee una heredad cerca del
fundo en el cual se encuentra la fuente.
Por lo general, los fundos sern contiguos, pero al no exigirse tal
requisito, puede concebirse, por ejemplo, una servidumbre de vista que
grave un fundo inferior separado del dominante por una calle pblica, o
una servidumbre de sacar agua sobre un inmueble separado del
dominante por un camino.
Las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporarias. Si en el
ttulo se guarda silencio respecto de la duracin, se juzgan establecidas
como perpetuas. Ello es as porque la perpetuidad hace slo a la
naturaleza de las servidumbres reales pero no a su esencia, de modo

que nada impide limitar su duracin, por ejemplo, a la vida del
propietario actual de la heredad dominante o al tiempo durante el cual l
conservar la propiedad.
Ms all de esta clasificacin es obvio que siempre ser una persona la
que se beneficiar con la utilidad que brinda la servidumbre, pero no
interesa quin es ese titular, porque sea quien fuere, es la relacin que
tenga con el inmueble dominante lo que le permitir aprovechar de las
ventajas que confiere la servidumbre. En realidad, en las servidumbres
reales, no se establece una relacin jurdica entre un fundo y otro, ya
que tales relaciones slo se presentan entre personas. El derecho lo
tiene el titular del fundo dominante y la carga grava al del fundo
sirviente, pero tanto el derecho como la carga estn indisolublemente
unidos con ambos predios.
Tal vez se sea el motivo por el cual el artculo que anotamos termina
diciendo que en caso de duda, la servidumbre real se presume personal.
En
realidad,
era
ms
correcto
expresar
que
encaso
de
duda,
corresponde a los jueces el examen de los ttulos y el anlisis de los

hechos para determinar en cada supuesto si puede admitirse o no la
existencia de una servidumbre real. No basta a tal efecto la calificacin
que hagan los interesados ni los antecedentes resultantes del ttulo, ya
que ser preciso investigar los hechos y ver si concurren los diversos
requisitos que exigen las servidumbres reales.
Art. 2166. Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la
constitucin de una servidumbre, excepto que la ley prevea
expresamente la necesidad jurdica de hacerlo, caso en el cual se
denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de trnsito a
favor de un inmueble sin comunicacin suficiente con ta va
pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para la

explotacin econmica establecida en el inmueble dominante, o
para la poblacin, y la de recibir agua extrada o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en
caeras.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con
el del fundo dominante, o con la autoridad local si est
involucrada la poblacin, se la debe fijar judicialmente.
La
accin
para
reclamar
una
servidumbre
forzosa
es
imprescriptible.
3097 y 3100.
Anlisis de la normativa anterior. Segn las condiciones de su
nacimiento, las servidumbres pueden ser forzosas y no forzosas. Por lo
tanto, las servidumbres voluntarias son las que surgen de la voluntad de
los particulares a travs de un acto libremente concertado; las forzosas
tambin son el resultado de una convencin, pero se llega a ellas en
virtud de una imposicin legal. Las servidumbres forzosas tambin
suelen denominarse servidumbres legales, pero la ley no acta como
fuente, sino que simplemente faculta al que se va a beneficiar con la
servidumbre para imponer al que lava a soportar, la constitucin del
gravamen.
En el Cdigo Civil se podan citar dentro de las servidumbres tpicas la
de trnsito en favor de un fundo enclavado (art. 3068), la de acueducto
en los supuestos previstos por el art. 3082, la de desage cuando las
aguas naturales o artificiales son llevadas o sacadas del fundo superior
por las necesidades de riego o de establecimientos industriales (art.
3097) y la de drenaje cuando un terreno est cubierto total o
parcialmente por las aguas y para lograr eliminar el exceso es necesario
recurrir al desagotamiento por medio de canales subterrneos o

descubiertos que las lleven a una va pblica o a una corriente de agua
(art. 3100).
Tales servidumbres son forzosas porque el titular del predio a gravar no
puede negarse a su establecimiento, y si lo hiciera, puede ser
condenado a ello por medio de una sentencia, previo pago de una justa
indemnizacin.
Anlisis de la normativa del CCCN. No suministra el concepto de
servidumbre forzosa, pero lo delimita al disponer que nadie puede
imponer la constitucin de una servidumbre, salvo que la ley prevea
expresamente la necesidad jurdica de hacerlo. En este caso se
denomina forzosa, descartando con esta aclaracin la corriente anterior
que sola denominarlas legales.
Consagra tres servidumbres forzosas, que adems son reales:
De trnsito: a favor de un inmueble sin comunicacin suficiente con la
va pblica. Se tiende a impedir que, a consecuencia del enclave, el
fundo cerrado permanezca improductivo o quede en inferioridad de
condiciones. Para que pueda reclamarse el establecimiento de esta
servidumbre no es necesario que la heredad est destituida de toda
comunicacin con la va pblica como exiga el Cdigo derogado, sino
que basta conque la salida a la va pblica no sea suficiente para la
explotacin del fundo, por ejemplo, cuando no es adecuada conforme al
tipo de explotacin que all se realiza o cuando su habilitacin
demandara la ejecucin de obras cuyo costo superase los beneficios
obtenibles de aquella explotacin. No seran suficientes, en cambio, las
simples incomodidades para llegar al camino pblico, por ejemplo, el
mal estado e intransitabilidad en pocas de lluvia.
La supresin de toda la casustica que contena el Cdigo anterior, no
implica que los jueces no deban recurrir a sus certeras pautas
interpretativas en muchos casos que se les presenten.
De acueducto: cuando resulta necesaria para la explotacin econmica

establecida en el inmueble dominante, o para la poblacin: se trata de
una disposicin totalmente vaca de contenido, ya que no se esclarece ni
remotamente en qu circunstancias se podr reclamar la constitucin,
en tanto es condicin fundamental la demostracin de la necesidad de
las aguas para ser utilizadas en casos no identificados y que pasarn a
quedar sometidos a la voluntad del juez en caso de desacuerdo.
Por otra parte, no se indica a qu aguas ni a qu fundos se aplica,
quines son los legitimados para reclamarla imposicin, qu debe
abonarse en concepto de indemnizacin ni, mucho menos, cules son
los efectos de la constitucin.
De recibir aguas de los predios ajenos: se mencionan la de recibir agua
extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave
para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente. No
se formula una sola aclaracin ms, con grave efecto sobre el intrprete,
en especial, cuando sea trate de un magistrado puesto a fallar sobre un
caso concreto. Que se aplique a casos poco frecuentes no implica
legislarlos dejndolos a la deriva, para limitarse a sealar una obviedad:
la fijacin judicial de la indemnizacin cuando los titulares de los fundos
no se ponen de acuerdo.
La accin para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Art. 2167. Servidumbre personal a favor de varios titulares.
La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias
personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes,
pero sin derecho de acrecer, excepto que el ttulo prevea lo
contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias
personas que se suceden entre s, a menos que el indicado en un
orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

3031.
Anlisis de la normativa anterior. La servidumbre personal poda
constituirse a favor de varias personas. Cuando los titulares de una
servidumbre personal decidan la divisin de la heredad en fracciones
separadas, cada uno de ellos tena el derecho de continuar ejercindola.
Si la servidumbre era divisible y originariamente se haba estipulado la
cantidad de productos que poda tomar cada titular, seguiran hacindolo
en la misma proporcin. Si era indivisible, cada uno de los dominantes
poda ejercer la servidumbre y era lgico negarle a los dems el derecho
de oponerse, por cuanto aqu el condominio haba dejado de existir.
Anlisis de la normativa del CCCN. Despus de consagrar el principio por
el cual la servidumbre personal puede establecerse a favor de varias
personas, omitiendo toda referencia a lo que puede suceder durante la
vida de la servidumbre, apunta directamente al momento final de la
extincin para decir que si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el ttulo prevea lo
contrario. As, por ejemplo, s son tres los condminos, fallecido uno, los
otros pueden seguir ejerciendo la servidumbre, sin alcanzarse a
entender qu diferencia se exteriorizar en los hechos si existe o no
derecho de acrecer. Por el contrario, si son slo dos los beneficiarios y
uno fallece, suponemos ante el silencio legislativo que quedar la
servidumbre plena a favor del sobreviviente.
Art. 2168. Legitimacin. Estn legitimados para constituir
una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen
sobre
inmuebles
se
ejercen
por
la
posesin.
Si
existe
comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2912,2980
a 2984,2985 a 2987,2990 y 2991.
Anlisis de la normativa anterior. En forma absolutamente desordenada

el Cdigo Civil dispona quines estaban legitimados tanto para
establecer como para adquirir servidumbres. Deba agregarse el
propietario fiduciario, quien puede establecer servidumbres sobre los
bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin
que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o del
beneficiario, a menos que se hubiere pactado lo contrario (art. 17, ley
24.441). Slo en este ltimo caso, si ha sido expresamente convenido
en el contrato de fideicomiso el consentimiento del fiduciante o del
beneficiario o de ambos, se requerir dicho consentimiento para otorgar
el acto de constitucin.
Anlisis de la normativa del CCCN. Sintetiza el tema de la legitimacin
para constituir una servidumbre en todos los titulares de derechos reales
que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesin. Agrega que en
caso de comunidad, debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Por lo tanto, debe entenderse que estn incluidas las mismas personas
que mencionaba el Cdigo anterior, tales como el titular de un dominio
perfecto, el propietario fiduciario o revocable; los condminos en
conjunto, el nudo propietario, al igual que el dueo de un inmueble
gravado
con
derechos
de
uso,
habitacin
anticresis,
con
consentimiento de los respectivos beneficiarios. Si stos no consienten

la constitucin, la servidumbre recin puede comenzar a ejercerse al
trmino de los derechos rea les sobre cosa ajena. La misma regla es
aplicable al usufructuario durante el tiempo de duracin del usufructo o
por un plazo menor; al dueo de un inmueble hipotecado, sin perjuicio
de los derechos acordados al acreedor contra el deudor que disminuye la
garanta; y al dueo de un Inmueble gravado con una servidumbre,
siempre que no perjudique la ms antigua.
Art. 2169. Prohibicin de servidumbre judicial. En ningn

caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su
constitucin.
Anlisis de la normativa del CCCN. El carcter inoficioso que emana del
art. 1896 se reproduce al reiterarla prohibicin de servidumbre judicial,
con anlogos alcances negativos que emanan del art. 2133 en tanto
dispone que en ningn caso el juez puede constituir un usufructo o
imponer su constitucin.
As como el juez nunca puede imponer el nacimiento de un usufructo al
realizarse una particin, tampoco est facultado para crear una
servidumbre. Sus poderes se limitan a declarar la existencia de
servidumbres cuestionadas. En el supuesto en que, como consecuencia
de la realizacin de una cuenta particionaria, los coherederos pactaran
que uno de los lotes resultantes de la divisin quede gravado con una
servidumbre
favor
de
otro,
se
tratara
simplemente
de
una
constitucin de servidumbre convencional.

Art. 2170. Presuncin de onerosidad. En caso de duda, la
constitucin de la servidumbre se presume onerosa.
3019.
Anlisis de la normativa anterior. La causa ms frecuente de nacimiento
de las servidumbres es el contrato, el que puede ser oneroso o gratuito.
Se trata de un contrato atpico, que se regir por las reglas del contrato
de compraventa o de donacin, respectivamente.
Como las servidumbres son derechos reales que no se ejercen por
medio de la posesin, para su nacimiento no se exige la tradicin. Sin
embargo, la teora del ttulo y el modo resulta igualmente aplicable en

relacin a las servidumbres afirmativas, toda vez que la tradicin es
sustituida por el primer ejercicio que se haga del derecho. Se habla, en
consecuencia, de la cuasi-tradicin de las servidumbres, de manera que
cuando una servidumbre afirmativa reconoce como fuente un contrato,
recin nacer cuando el titular ejerza por primera vez el derecho. Ese
primer ejercicio equivale a la tradicin.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como se trata de restringir la
afectacin que experimentan los derechos del titular del fundo sirviente
frente a la constitucin de una servidumbre, se ha considerado
adecuado que la regulacin de su extensin sea ante todo la que surge
del respectivo ttulo. Por lo tanto, debe estarse en primer lugar a lo
convenido por las partes al acordare nacimiento de la servidumbre, si
ella proviene de un contrato oneroso o gratuito, o bien, a !o dispuesto
por el testador, si tiene su origen en un acto de ltima voluntad.
As como toda duda sobre la extensin o sobre el modo de ejercer la
servidumbre se debe interpretar a favor del propietario del fundo
sirviente, correlativamente la constitucin de la constitucin se presume
onerosa, pues es de presumir que, ms all de las relaciones de buena
vecindad, nadie ha de renunciara la libertad del ejercicio de su derecho,
sin contraprestacin alguna. Adems, todo depender de lo que surja
del ttulo de adquisicin y an as, consideramos que se trata de una
presuncin iuris tantum.
Art. 2171. Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a
cualquier modalidad.
3001.
Anlisis de la normativa anterior. La constitucin de una servidumbre

puede estar sometida a todas las modalidades de que es susceptible un
acto jurdico.
En consecuencia, se pueden establecer servidumbres sujetas a plazo o
condicin, suspensivos o resolutorios, regulndose los efectos por
aplicacin de los principios generales que rigen tales modalidades.
As, por ejemplo, el art. 3001 trataba de la servidumbre constituida
sobre un inmueble que se va a adquirir, pero, adems, mencionaba otro
ejemplo de servidumbre bajo condicin suspensiva: cuando la utilidad es
futura, como la de llevar agua que todava no se ha descubierto, pero
pretende descubrirse.
Finalmente, deba aceptarse la posibilidad de una servidumbre con
cargo, aunque no estaba mencionada esa modalidad en el Cdigo.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se sustituyen normas que enuncian
modalidades diversas sin incluirlas a todas, aunque sean aplicables, por
una disposicin que con carcter general permite el sometimiento de la
servidumbre a cualquier modalidad: plazo o condicin, resolutorios o
suspensivos, y cargo.
Art. 2172. Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede
transmitirse con independencia del inmueble dominante.
La servidumbre persona) es intransmisible por causa de muerte,
sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de
varias personas con derecho de acrecer.
3024.
Anlisis de la normativa anterior. Las servidumbres reales, consideradas
activa y pasivamente, son inherentes al fundo dominante y al fundo
sirviente. O sea que activamente y como derechos, son inherentes al
fundo dominante; y pasivamente y como cargas, lo son al fundo
sirviente. Ello implica que, independientemente de toda estipulacin, se

transmiten junto con la transmisin de uno u otro fundo, sea por actos
entre vivos o de ltima voluntad. En otras palabras, esta inherencia
tanto
activa
servidumbre,
como
pasiva
cualesquiera
se
sean
traduce
las
en
la
subsistencia
mutaciones
de
dominiales
la
que
experimenten los fundos dominante y sirviente. Si se ha establecido, por

ejemplo, una servidumbre real de paso y se enajena el fundo
dominante, su nuevo titular dominial devendr igualmente titular de la
servidumbre. Si lo que se enajena es el fundo sirviente, quien lo
adquiera tendr que soportar la carga de la servidumbre, aun cuando l
no haya intervenido en el acto de constitucin.
Como consecuencia de tal inherencia, las servidumbres no pueden ser
separadas de los fundos ni ser gravadas ni ser objeto de acto jurdico
alguno: no pueden ser gravadas con otra servidumbre ni con hipoteca;
tampoco pueden ser embargadas o vendidas independientemente del
fundo que benefician o gravan.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 1906 consagra el principio
general sobre la transmisibilidad de todos los derechos reales, excepto
disposicin legal en contrario, por ejemplo, el usufructo que es
intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el
usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer (art. 2140).
La norma que anotamos reitera el principio para las servidumbres. El
art. 2178, incomprensible en tanto alude a la ejecucin por acreedores,
mencionando a la transmisin de la servidumbre, que acaba de declarar
intransferible, establece que no puede hacerse con independencia del
inmueble dominante. Cuando la servidumbre es personal, precisamente,
la ausencia de inherencia al inmueble del titular dominante hace que la
servidumbre se extinga con la vida del mismo o con la transmisin del
inmueble.
Captulo 2
Derechos y obligaciones del titular dominante
Art. 2173. Derechos reales y personales. El titular de una
servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con
relacin a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad
frente
al
propietario.
No
puede
constituir
derechos reales.
y 3024.
Art. 2174. Extensin de la servidumbre. La servidumbre
comprende
la
facultad
de
ejercer
todas
las
servidumbres
accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero

no aquellas que slo hacen ms cmodo su ejercicio.
Por razones prcticas, preferimos efectuar el anlisis de los arts.
2173y2l74en
forma conjunta,
a Concordancias
con la normativa
anterior; Cd. Civil, art. 3018.

Anlisis
de
la
normativa
anterior. El
Cdigo
Civil
reglamentaba
extensamente los derechos del titular del fundo dominante en forma

absolutamente
desordenada.
Adems,
conforme
al
art.
3019,
la
extensin de la servidumbre deba regirse por los trminos del ttulo de

origen y en su defecto por las reglas del Cdigo, de donde resulta
trascendente la precisin y claridad de las clusulas que se consignaban
en ese ttulo.
Las servidumbres reales slo podan ser ejercidas en inters de la
heredad para cuyo beneficio se haban establecido, solucin sta que es
compatible con el principio de la inherencia activa y pasiva a los fundos
dominante y sirviente (art. 3006). As, por ejemplo, si se ha constituido
una servidumbre de trnsito, ella nicamente podr ser ejercida a favor
de la heredad tenida en cuenta en el acto de creacin; aun cuando el
titular del fundo dominante sea propietario de otro inmueble lindero, ello
no lo autoriza para pretender ejercer el paso desde el mismo.
Como consecuencia de ese principio, la servidumbre no poda ser
vendida ni dada en locacin a un tercero separada mente de ese fundo,
menos an, era susceptible de ser extendida a otros predios. Sin
embargo, cuando se establece una servidumbre, debe considerarse
acordado todo aquello que es necesario para su ejercicio. As, una
servidumbre de sacar agua de la fuente de otra persona, importa
necesariamente el derecho de paso. No se trata de crear arbitrariamente
una servidumbre nueva, sino de aseguraren los lmites legales el
ejercicio de una servidumbre preexistente.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN faculta al titular dominante
slo a constituir derechos personales que obviamente debern guardar
relacin con la utilidad que procuran. As, si decide ceder el ejercicio o
locar una servidumbre de trnsito, el cesionario o locatario tendrn la
facultad de pasar en las mismas condiciones y con igual extensin de
derechos que las reconocidas a l por el sirviente.
Aun cuando la norma que anotamos vede la posibilidad de constituir
derechos reales, lo que es compatible con el limitado contenido del
derecho, entendemos que debe reconocerse la facultad de ejercer las
servidumbres accesorias indispensables para el uso de la servidumbre
principal; y no para slo hacer ms cmodo el ejercicio del derecho, por
ejemplo, la servidumbre de sacar agua supone siempre el derecho de
paso para poder llegara la fuente o pozo. Por el contrario, la existencia
de una servidumbre de acueducto, en principio, no da derecho a
considerar implcita una de trnsito.
De todos modos, est en juego una situacin de hecho, por lo que,
mediando determinadas circunstancias, es posible entender que el paso
es un accesorio necesario para el ejercicio de la servidumbre principal.
Es fundamental que la servidumbre accesoria sea ejercida en funcin del

objeto de la servidumbre principal. Es por ello que si bien se debe
reconocer al titular de una servidumbre de sacar agua el derecho de
pasar para poder llegar al aljibe, jams podra utilizar el paso para
cualquier otro fin.
Estas servidumbres no tienen una existencia propia y distinta de la
principal, de modo que si se produce la extincin de esta ltima por
cualquiera de las causales admitidas, por ejemplo, por el no uso, ello
trae aparejada igual suerte para las servidumbres accesorias. Por el
contrario, stas no se extinguen mientras subsista la principal.
Art. 2175. Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede
agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante,
excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
3007,3025,3026 y 3028.
Anlisis de la normativa anterior. Una limitacin importante en el
ejercicio de la servidumbre consiste en que no se pueden exceder las
necesidades del fundo dominante, conforme a la extensin que tenan
en el momento de la constitucin. As, por ejemplo, si el titular adquiere
con posterioridad otro inmueble, carece de derecho a exigir que se
tomen en cuenta las necesidades de este ltimo dentro del contenido de
la servidumbre.
Las servidumbres reates son indivisibles como cargas y como derechos,
en el sentido de que no se pueden adquirir ni perder por partes ideales.
Son debidas a cada parte de la heredad dominante, y afectan
igualmente cada parte de la heredad sirviente, al no resultar concebible,
por ejemplo, que se pueda adquirir la mitad de una servidumbre de
paso o perder la cuarta parte indivisa de una servidumbre
agua de la
fuente. En consecuencia, el hecho de que el fundo dominante o el

sirviente dejen de pertenecer a un propietario nico y pasen a serlo de
varios
condminos,
en
principio,
carece
de
incidencia
sobre
la
servidumbre. Cada cotitular del fundo dominante aprovechar de toda la

servidumbre, como cada cotitular del predio sirviente deber soportarla.
Anlisis de la normativa del CCCN. La servidumbre corresponde a todos
los titulares reunidos, pero ninguno de ellos tiene un ttulo individual
sobre una porcin indivisa. En el supuesto que sea el fundo dominante
el que se divide en varias fracciones, todos los titulares estn
autorizados para ejercer la servidumbre, tratando de evitar que se
aumente el gravamen para el fundo sirviente. As, por ejemplo, en una
servidumbre de trnsito todos podrn continuar pasando, pero debern
hacerlo por el mismo camino, no pudiendo pretenderla utilizacin de
otro aduciendo razones de comodidad. Si la divisin afecta a la heredad
sirviente, el contenido y extensin de la servidumbre no experimenta
ninguna alteracin.
Art. 2176. Mejoras necesarias. El titular dominante puede
realizaren el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el
ejercicio y conservacin de la servidumbre. Estn a su cargo, a
menos
que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder
el titular del inmueble sirviente o un tercero.
y 3036.
Anlisis de la normativa anterior. El titular del fundo sirviente se
encuentra en una situacin totalmente pasiva: debe abstenerse de
realizar cualquier tipo de acto que pueda perjudicar el ejercicio de la
servidumbre, es decir que est obligado a sufrir ese ejercicio y a no
efectuar nada que pueda disminuirlo o tornarlo incmodo o ilusorio. Su
nico deber se traduce en tolerar o abstenerse, ya que tan slo debe
permitir al propietario del fundo dominante el libre ejercicio de la
servidumbre. En consecuencia, le est permitido ejecutar obras o

introducir modificaciones en el fundo sirviente, a condicin de no
perturbar al dominante.
Como una servidumbre no puede consistir en un hacer (servitus in
faciendo consistere nequit) desde el punto de vista del titular del fundo
sirviente, el titular del dominante slo est facultadonunca obligado,
para realizaren
la heredad sirviente todos los trabajos quesean
necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre. Las partes

pueden derogar la regla general que prescribe que el que goce del
derecho de servidumbre debe hacer todo lo que es necesario para que la
servidumbre se ejerza, pero esa derogacin no sera sino una clusula
accesoria de la convencin de la servidumbre. As, si se trata de una
servidumbre de trnsito, el dominante puede efectuar todos los trabajos
indispensables para facilitar su ejercicio, por ejemplo, mantener el
camino en buenas condiciones de transitabilidad, haciendo reparaciones,
retirando obstculos, etctera.
Anlisis de la normativa del CCCN. En nuestro Derecho no son admitidos
los derechos reales in faciendo, de modo tal que nunca su contenido
puede consistir en un hacer, ya que el hacer es tpico de los derechos
personales
(arts.
497
3010).
Sin
embargo,
establecida
una
servidumbre, las partes pueden derogar la regla general, pero esa

derogacin no sera sino una clusula accesoria de la convencin de la
servidumbre, y no obligara absolutamente al poseedor del fundo
sirviente,
el
cual
podr
libertarse
de
la
carga de
conservacin
abandonando el fundo. Las obras deben ser realmente necesarias, no

basta que sean convenientes para l, no pueden extenderse ms all de
las que exija el uso y la conservacin de la servidumbre. Asimismo,
deben ser ejecutadas en el modo que sea menos daoso e incmodo
para el fundo sirviente. Cuando el dominante ha encarado esas tareas,
debe asumir los gastos respectivos, salvo que se haya pactado lo
contrario. Este principio rige aun en el supuesto de que la reparacin se

deba a un vicio inherente a la naturaleza de la heredad sirviente. El
titular de esta ltima no debe hacer ningn desembolso, ya que tiene
que limitarse a sufrir el ejercicio de la servidumbre, excepto que el gasto
se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del
inmueble sirviente o un tercero, por ejemplo, un dao encuadrable en el
marco de la responsabilidad civil.
Art.
2177.
Trabajos
contrarios
al
ejercicio
de
la
servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien hizo en

el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la
servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su
costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, ste slo
debe tolerar la realizacin de las tareas, sin poder reclamar
contraprestacin alguna.
Anlisis de la normativa anterior. Cuando el titular del fundo sirviente ha
realizado actos contrarios al ejercicio de la servidumbre, como una obra
que ha dado por resultado tornarlo ms incmodo o menos completo,
est obligado a su costa a volver las cosas a su estado anterior, por
ejemplo, a destruir las obras que impedan el paso en la servidumbre de
trnsito. Igualmente, deber satisfacer al dominante todos los daos y
perjuicios que pudo haber experimentado como consecuencia de la
actitud asumida, sin que pueda liberarse de la obligacin mediante el
abandono del fundo sirviente. Se trata de una aplicacin de los mismos
principios sentados por los arts. 633y 634en materia de obligaciones de
no hacer del Cdigo Civil.
Anlisis de la normativa del CCCN. Cuando se han realizado en el
inmueble sirviente trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, que
menoscaban su ejercicio, el titular dominante puede obligar a quien los
hizo trabajos a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el

inmueble sirviente pasa a poder de otro, ste slo debe tolerar la
realizacin de las tareas, sin poder reclamar contraprestacin alguna,
entendemos que tampoco pueden ser condenados a volver las cosas a
su estado anterior a su costa ni a abonar indemnizacin alguna.
La solucin se justifica, ya que se trata de una obligacin personal
nacida del perjuicio ocasionado por un acto ilcito del antecesor, no
pudiendo responsabilizarse a quien no lo ha cometido ni someterlo a la
obligacin positiva de hacer desaparecer los resultados. Sin embargo,
consideramos que el titular del fundo dominante est legitimado para
reclamar al autor
servidumbre,
el
de los
reintegro
trabajos
contrarios
de
gastos
los
al ejercicio de
efectuados
para
la
su
restablecimiento y los daos y perjuicios sufridos.

Art. 2178. Ejecucin por acreedores. En ningn caso la
transmisin o la ejecucin de la servidumbre pueden hacerse con
independencia del inmueble dominante.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
2019,2421,3006 y 3024.
Anlisis de la normativa anterior. Las servidumbres, consideradas activa
y pasivamente, son inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente;
activamente y como derechos, son inherentes al fundo dominante; y
pasivamente y como cargas, lo son al fundo sirviente. En consecuencia,
independientemente de toda estipulacin, se transmiten junto con la
transmisin de uno u otro fundo. Este concepto es reiterado por los arts.
2419 y 2421. Al margen de cualquier estipulacin, se transmiten junto
con
uno
otro
fundo,
subsistiendo
sin
importarlas
mutaciones
domnales que se verifiquen.

Si se ha establecido, por ejemplo, una servidumbre real de paso y se
enajena el fundo dominante, su nuevo titular dominial devendr
igualmente titular de la servidumbre. Si lo que se enajena es el fundo

sirviente, quien lo adquiera tendr que soportar la carga de la
servidumbre, aun cuando l no haya intervenido en el acto de
constitucin.
Como consecuencia de tal inherencia, las servidumbres no pueden ser
separadas de los fundos ni ser gravadas ni ser objeto de acto jurdico
alguno. As, por ejemplo, las servidumbres no pueden ser gravadas con
otra servidumbre ni con hipoteca. Tampoco pueden ser embargadas o
vendidas independientemente del fundo que benefician o gravan.
El art. 3024 prohiba que una servidumbre fuera separada de la heredad
dominante para ser transportada sobre otro inmueble del dueo de
dicha heredad o de un tercero.
Anlisis de la normativa del CCCN. Esta idea se reitera en el CCCN, ms
sintticamente aunque no nos parece adecuada la terminologa, porque
podra suponerse que pueden cederse las servidumbres por los titulares
o ejecutarse por los acreedores. En todo caso, la "cesin" importar la
del fundo que gravan o benefician, al igual que la ejecucin. Siempre
que no se trate de una servidumbre personal, el adquirente del fundo lo
har con la servidumbre, particularmente o en una subasta.
Art. 2179. Comunicacin al sirviente. El titular dominante
debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o
de derecho sufridas en razn del ejercicio de la servidumbre. Si
no lo hace, responde de todos (os daos sufridos por el titular
sirviente.
Anlisis de la normativa anterior. Mientras el titular del fundo sirviente
cumpla con la obligacin de abstenerse de realizar todo acto contrario a
la servidumbre, la regla general consiste en que conserva el ejercicio de
todas las facultades tanto materiales como jurdicas inherentes a su
derecho de propiedad. En consecuencia, le est permitido ejecutar obras

o introducir modificaciones en el fundo sirviente, a condicin de no
perturbar al dominante. Inclusive, puede encerrarse, siempre que el
cerramiento no afecte el ejercicio de la servidumbre ni lo torne ms
incmodo. As, por ejemplo, podra instalar barreras en el camino. Le
est vedado al titular del fundo sirviente ejecutar cualquier acto que
perturbe, dificulte o haga menos cmodo el ejercicio de la servidumbre,
por ejemplo, levantar construcciones sobre el camino que estorben el
paso en una servidumbre de trnsito. Por lo tanto, no puede cambiar
nada que sea necesario para el ejercicio de la servidumbre ni modificar
el estado de los lugares. Si la servidumbre por su naturaleza debe
ejercerse en toda la extensin de la heredad, le est vedado liberar
algn sector, al tiempo que quedan gravados como el fundo principal los
que se renen a ste por efecto de una accesin natural.
Nada se dice acerca de las turbaciones de hecho o de derecho que
podra sufrir el dominante.
Anlisis de la normativa del CCCN. Se trata de una aplicacin de la
garanta de eviccin y de los principios que la rigen. Pone la obligacin
de aviso en cabeza del dominante ante las perturbaciones de hecho o de
derecho que est sufriendo en razn del ejercicio de la servidumbre y
que pueden traer como resultado, en el caso, la extincin de la
servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daos sufridos por el
titular sirviente, que podran alcanzar a los derivados de la prdida del
derecho.
Captulo 3
Derechos del titular sirviente
Art. 2180.
sirviente
Disposicin
conserva
la
jurdica y material. El titular
disposicin
jurdica
material
que
corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir

el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre. As, aquel cuyo fundo est gravado con una
servidumbre de paso conserva la facultad de pasar l mismo por
el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la
constitucin de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir
el cese de la turbacin; si la servidumbre es onerosa puede optar
por una disminucin del precio proporcional a la gravedad de la
turbacin.
3040.
Anlisis de la normativa anterior. El propietario del fundo dominante
tiene el derecho de ejecutar en la heredad sirviente todos los trabajos
necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre; pero los
gastos son a su cargo, aun en el caso de que la necesidad de reparacin
hubiese sido causada por un vicio inherente a la naturaleza del predio
sirviente. Mientras el titular del fundo sirviente cumpla con la obligacin
de abstenerse de realizar todo acto contrario a la servidumbre, la regla
general consiste en que conserva el ejercicio de todas las facultades
tanto materiales como jurdicas inherentes a su derecho de propiedad.
En
consecuencia,
le
est
permitido
ejecutar
obras
introducir
modificaciones en el fundo sirviente, a condicin de no perturbar al

dominante. Precisamente el art. 3039 pone un claro ejemplo tendiente a
demostrar cmo el nico lmite que pesa sobre los derechos del
propietario del fundo sirviente consiste en no perturbar el ejercicio de
los del propietario del fundo dominante: puede hacer construcciones
sobre el suelo que debe la servidumbre de paso, siempre que no afecte
con las mismas la altura, el ancho, la luz y el aire necesarios a su
ejercicio. Inclusive, puede encerrarse, siempre que el cerramiento no

afecte el ejercicio de la servidumbre ni lo torne ms incmodo.
Anlisis de la normativa del CCCN. El titular del fundo sirviente puede
realizar
los
mismos
actos
que
constituyen
el
contenido
de
la
servidumbre. En una servidumbre de trnsito puede pasar por el camino

asignado a su titular, mientras no perjudique a este ltimo, en una
servidumbre de sacar agua, est facultado para tomar agua de la fuente
para su uso personal, etctera. El ejercicio de esta facultad supone que
en el ttulo constitutivo de la servidumbre no se haya concedido al
dominante un derecho exclusivo, esto es, que exista una convencin en
contrario. Se podra acordar, por ejemplo, que el propietario del fundo
en el que existe un camino por el que ejerce el paso el dominante no
pueda utilizarlo.
Puede suceder que el ejercicio de la servidumbre, tal como ha sido
convenido en el acto constitutivo, llegue a resultar perjudicial para el
titular del fundo sirviente. Siempre que se pueda introducir una
modificacin que no atente contra los derechos del dominante, la misma
debe ser permitida. As, por ejemplo, puede ocurrir que el lugar
asignado para ejercer la servidumbre llegue a ser muy incmodo, o que
impida la posibilidad de ejecucin de reparaciones importantes, el titular
del fundo sirviente est facultado para ofrecer otro lugar cmodo,
careciendo el dominante del derecho de oponerse o rechazar el cambio.
Mientras el titular del fundo sirviente cumpla con la obligacin de
abstenerse de realizar todo acto contrario a la servidumbre, la regla
general es que conserva el ejercicio de todas las facultades tanto
materiales como jurdicas inherentes a su derecho de propiedad. Le est
permitido entonces ejecutar obras o introducir modificaciones en el
fundo sirviente, a condicin de no perturbar al dominante.
Art. 2181. Alcances de la constitucin y del ejercicio. El

titular sirviente puede exigir que la constitucin y el ejercido de
la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el
inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la
utilidad a la que tiene derecho.
Si en el ttulo de la servidumbre no estn previstas las
circunstancias
de
lugar
tiempo
de
ejercicio,
las
debe
determinar el titular sirviente.

y 3044.
Anlisis de la normativa anterior. El propietario del predio sirviente
puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo
menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad
dominante, de las ventajas a que tenga derecho. Conserva todas las
facultades de uso, goce y disposicin de su inmueble, siempre quesean
compatibles con el ejercicio de los derechos que la servidumbre atribuye
a su titular. Puede, por lo tanto, prevalerse de las mismas ventajas o
formas de goce reservadas al propietario del predio dominante en
concurrencia con l, siempre que no le cause u n menoscabo. As, por
ejemplo, la pretensin de que se construya un alambrado a lo largo del
camino para aislar la franja afectada al paso, no apunta al inters de la
servidumbre, sino al del propietario del fundo sirviente, entrando en las
obligaciones derivadas de soportar las consecuencias de la servidumbre
impuesta.
La facultad de determinar las circunstancias de lugar y tiempo de
ejercicio de la servidumbre atribuida ahora al titular sirviente ya se
encontraba consagrado por el art. 3011, existiendo algunas aplicaciones
particulares, por ejemplo, si en una servidumbre de trnsito es incierto
el modo de ejercerla, o el lugar necesario para efectuar el paso no est
establecido en el ttulo, corresponda al sirviente la designacin del lugar
por donde l quiere que se ejerza (art. 3021). El art. 3079 precisaba
tambin reglas interpretativas respecto de tal servidumbre, cuando en el
ttulo no se hubiera estipulado ni el modo ni el tiempo en que debe ser
ejercida. Lo propio haca el art. 3107 en relacin a la servidumbre de
sacar agua.
Anlisis de la normativa del CCCN. Queda facultado el titular del fundo
sirviente a exigir que la constitucin y el ejercicio de la servidumbre se
realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, sin llegar a
privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si se trata de una servidumbre convencional, el contenido y modo de
ejercicio quedarn sujetos a la voluntad de los otorgantes del acto de
constitucin, de suerte tal que esa "exigencia" es muy relativa. Si no
cuenta con la conformidad del titular del fundo dominante, no se
celebrar el acto y no nacer la servidumbre.
Agrega la norma que anotamos que si en el ttulo de la servidumbre no
estn previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las
debe determinar el titular sirviente. Consideramos que se trata de una
mera aplicacin del principio por el que se presume que el dominio es
exclusivo e ilimitado, mientras nadie pruebe ser titular de algn derecho
sobre la cosa. De ah que, por aplicacin de esta regla general, toda
duda respecto de la existencia, extensin o modo de ejercicio de la
servidumbre debe interpretarse en favor de la libertad del fundo
sirviente.
Captulo 4
Extincin de la servidumbre
Art. 2182. Medios especiales de extincin. Son medios
especiales de extincin de las servidumbres:
a) la desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier

razn;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona
humana, su muerte, aunque no estn cumplidos el plazo o
condicin pactados; si el titular es una persona jurdica, su
extincin, y si no se pact una duracin menor, se acaba a los
cincuenta aos desde la constitucin.
3050, 3060 a 3062, 3948y 3949.
Anlisis de la normativa anterior. En el Captulo final del Ttulo XII del
Cdigo Civil, con gran casuismo, se trataban las diversas causales de
extincin de las servidumbres, incluyendo, entre ellas, muchas que son
comunes a todos los derechos reales.
La servidumbre se extingua y se extingue cuando no tiene ningn
objeto de utilidad para la heredad dominante (art. 3050).
Siendo condicin esencial de la servidumbre real asegurar una ventaja
real a la heredad dominante, si esta utilidad desaparece, se produce la
extincin de la servidumbre. As, por ejemplo, supongamos que se ha
constituido una servidumbre de trnsito a favor de un inmueble
separado del camino pblico por el del sirviente. Si luego el camino se
extiende atravesando tambin el predio dominante, obvio es concluir
que el gravamen habr perdido toda utilidad yes por ello que debe
considerarse extinguido para no afectaren forma injustificada al titular
del predio sirviente.
Todos los derechos reales de goce o disfrute se caracterizan porque
juega en ellos una suerte de prescripcin liberatoria que trae por
resultado su extincin por la falta de ejercicio al cabo de los diez aos.
En efecto, en virtud de esa prescripcin, el fundo que deba la
servidumbre, queda liberado por el transcurso del tiempo. Esta causal
reposa sobre una presuncin de renuncia o de abandono, hasta puede
pensarse en una suerte de pena aplicada al propietario por su conducta

negligente al dejar de usar de la servidumbre. Si el titular de la
servidumbre ha dejado transcurrir ese extenso plazo sin ejercerla, se
Infiere de su inaccin que ella le resultaba intil o que careca de razn
de ser. De ah que aparezca como legtima la presuncin de renuncia
sobre la que reposa esta prescripcin.
Segn el art. 3004, cuando el derecho concedido no es ms que una
facultad personal al individuo, se extingue por la muerte de ese
individuo; y slo dura veinte aos si el titular fuere persona jurdica. Es
prohibida toda estipulacin en contrario.
Nunca las servidumbres personales pueden ser perpetuas y su mxima
duracin es la vida del dominante ("acaba con ella" deca el art. 2972).
Por lo tanto, estas servidumbres son esencialmente temporarias.
Siempre deben establecerse por un plazo, que no puede exceder de
veinte aos si el titular es una persona jurdica. Si no se hubiera
estipulado un plazo, se entiende que se extinguen recin con la muerte
del dominante, pero aun habiendo plazo, la servidumbre termina si
aqul fallece antes del vencimiento, por cuanto no se transmite a los
herederos (arts. 2972 y 3004).
Anlisis de la normativa del CCCN.
1. La desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante. Rigen
los mismos principios. Para que se produzca la extincin, la prdida de
la utilidad debe ser total, pues si es parcial, la servidumbre subsiste.
Supongamos una servidumbre de no edificar, en la que se mantiene el
gravamen aun cuando una va pblica llegue a separar el fundo sirviente
del dominante, por cuanto puede serle conveniente a este ltimo no
tener a su frente un edificio muy alto. Tambin podramos pensar en un
caso en que, existiendo una servidumbre de trnsito, se hace en el
fundo dominante una comunicacin con el camino pblico, pero como es
de tierra, resulta intransitable en los das de lluvia. En ese supuesto la
servidumbre mantiene parcialmente su utilidad, de suerte tal que no se

extingue. Se trata siempre de una cuestin de hecho, que deber
decidirse segn los casos. La utilidad puede no ser actual, sino futura,
bastando ello para mantener la servidumbre.
2. El no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn.
Para que se produzca la extincin de la servidumbre por el no uso es
necesario que el propietario de la heredad dominante o el titular de una
servidumbre personal no la hayan ejercido y, adems, que la inaccin se
haya prolongado durante el plazo de diez aos. El no uso puede ser el
resultado de un acto deliberado o ser causado por caso fortuito o fuerza
mayor.
Aun cuando ha sido suprimida la clasificacin de las servidumbres en
continuas y discontinuas como si no fueran una realidad, debe
entenderse que en el primer caso, el plazo comienza a correr desde el
da en que se ha realizado un acto contrario al ejercicio, por ejemplo,
desde que se daaron o destruyeron las caeras que conducen el agua
en una servidumbre de acueducto, se computar, por un acto emanado
no slo del titular del fundo sirviente sino tambin del propio dominante.
Inclusive, podra provenir de un tercero, subsistiendo en este supuesto
la presuncin de renuncia sobre la que reposa la extincin por el no uso,
ya que el propietario del fundo dominante, pudiendo oponerse al acto
del tercero, nada ha hecho. En las servidumbres discontinuas, el plazo
se cuenta desde el da en que se la ha dejado de ejercer, por ejemplo,
en una servidumbre de trnsito o de sacar agua, comenzar a correr
desde que se pas o sac agua por ltima vez.
Como estas servidumbres necesitan del hecho actual del hombre para
ser ejercidas, desde el momento en que el hombre no interviene para
usarlas, hay no uso, empezando a correr el plazo para la extincin.
En las servidumbres negativas, al consistir su contenido en una
abstencin por parte del titular del fundo sirviente, nicamente puede
concebirse la extincin por el uso al cabo de diez aos de haber

realizado
aqul un acto positivo que impide
el ejercicio de la
servidumbre, por ejemplo, en una servidumbre de no edificar a ms de

determinada altura, en la que el titular del fundo gravado levanta
construcciones que exceden de dicha altura.
3. En las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su
muerte, aunque no estn cumplidos el plazo o condicin pactados; si el
titular es una persona jurdica, su extincin, y si no se pact una
duracin menor, se acaba a los cincuenta aos desde la constitucin. Se
mantiene el mismo rgimen, aunque con mayor precisin el tema ha
sido abordado entre las causales especficas de extincin de las
servidumbres.
Queda claramente establecido que las servidumbres personales pueden
ser como mximo vitalicias, salvo que el plazo o condicin se cumplan
con anterioridad al fallecimiento del dominante. Y si se tratare de
personas jurdicas el plazo de duracin se extiende a cincuenta aos, en
concordancia con lo dispuesto por el art. 2152, inc. b) que consagra la
extincin de la persona jurdica usufructuaria al cumplimiento de ese
trmino.
Art.
2183.
Efectos
de
la
extincin.
Extinguida
la
servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el

titular dominante.
Anlisis de la normativa anterior. Cuando las servidumbres reales no son
perpetuas y, consiguientemente, estn sujetas a un plazo, opera la
extincin al fenecer el trmino a que fue sometida su duracin. Lo
mismo ocurre siempre cuando se trata de las servidumbres personales,
ya que nunca pueden durar indefinidamente. Idntico resultado se
produce cuando en el acto constitutivo del gravamen, se lo subordin al

cumplimiento de una condicin resolutoria.
Se trata en ambos supuestos de disposiciones redundantes, por cuanto
no implican ms que la aplicacin de los principios generales en relacin
a estas modalidades de los actos jurdicos.
Anlisis de la normativa del CCCN. En cuanto a los efectos de la
extincin, al tratarse de un derecho que no se ejerce por la posesin,
cada uno de los inmuebles permanece en poder de sus respectivos
titulares. En una servidumbre de paso el dominante tendr en adelante
vedado el acceso al sirviente y ste, a su vez, podr oponerse al
ingreso, acudiendo a las acciones pertinentes, de ser necesario. El
camino, los mojones, las barreras que pudieron construirse para permitir
el trnsito pueden ser retiradas de inmediato.
Si la concesin ha sido onerosa, debe estarse a lo convenido en el ttulo
constitutivo de la servidumbre, en lo que respecta a la posibilidad de
restitucin total o parcial del precio pagado por el titular del fundo
sirviente. Si se hubiera guardado silencio sobre el particular, depender
de las circunstancias de hecho y la ltima palabra la tendr el juez a
quien corresponda dirimir el conflicto.
Ttulo XII
Derechos reales de garanta
Captulo 1 Disposiciones comunes
Art.
2184.
Disposiciones
comunes
especiales.
Los
derechos reales constituidos en garanta de crditos se rigen por

las disposiciones comunes de este Captulo y por las normas
especiales que corresponden a su tipo.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil careca de un captulo

como el que se inicia con esta norma. Ya en sus fundamentos, como se
ver en los preceptos que siguen, algunos de los caracteres que se
anuncian como comunes a los tres derechos reales de garanta que se
regulan eran tratados y reiterados parcialmente en cada regulacin
especfica. Ello es, precisamente, lo que las "Disposiciones comunes"
intent minimizar.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el art. 1889, en el marco de los
principios comunes de los derechos reales, el CCCN expresa que los
derechos reales son principales, excepto los accesorios
de un crdito en funcin de garanta. Esta funcin se materializa con las
facultades de persecucin y preferencia propias de los derechos reales,
siendo ellas aptas para posibilitar la percepcin de los crditos que
tutelan. Portal motivo, como accesorios de un crdito, la extincin,
nulidad o ineficacia de ste, impactar en la subsistencia de la garanta,
que, portal motivo, carece de vida autnoma.
Art. 2185. Convencionalidad. Los derechos reales de
garanta slo pueden ser constituidos por contrato, celebrado
por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada
tipo.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil prevea como ste que
la convencin sea la fuente de los derechos reales de garanta. De
manera puntual lo dispona para la hipoteca al impedir que exista otra
que no fuere la convencional. Quedaba de esta manera negada la
posibilidad de admitir las hipotecas tcitas, legales o judiciales.
Anlisis de la normativa del CCCN. Trtase de un presupuesto comn a
todos los derechos reales de garanta. Sin convencin no pueden ser
constituidos. De esta manera quedan excluidos los supuestos de
constitucin legal o tcita. La forma y por tanto la prueba requerida,

depende del objeto sobre el cual el derecho recae. El art. 1017, inc. a)
del CCCN impone como forma a la escritura pblica cuando se tratare de
inmuebles. En particular, los arts. 2208 (hipoteca) 2212 (anticresis)
2222 (prenda) tratan la especie para cada estatuto. Pero tambin
prescribe el artculo la necesidad de que el acto lo celebre el legitimado,
correspondiendo estarse a los sujetos enunciados en los arts. 2206
(hipoteca) 2213 (anticresis) 2219 (prenda). La legitimacin aqu
contemplada involucra a la necesaria para su constitucin. Es claro que
la titularidad del derecho a constituirse, esto es, el sujeto a cuyo favor
se concede la garanta, no puede ser otro que el titular del crdito.
Art. 2186. Accesoriedad. Los derechos reales de garanta
son accesorios del crdito que aseguran, son intransmisibles sin
el crdito y se extinguen con el principal, excepto en los
supuestos legalmente previstos.
La extincin de la garanta por cualquier causa, incluida la
renuncia, no afecta la existencia del crdito.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 3131, inc.
2, 3187, 3236 y 3238.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil no precisaba de manera
autnoma
este
presupuesto.
Gran
parte
de
la
doctrina
autoral
consideraba incluso que la accesoriedad se trataba de una subespecie

del principio de especialidad en cuanto al crdito.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como corolario del art. 2184, el
precepto reitera que los derechos reales de este ttulo se constituyen en
garanta de crditos. De ah que el vnculo entre derecho real y el crdito
se describa bajo la nmina de "accesoriedad", perfilando este precepto
sus alcances. Para este ltimo asunto, y sin perjuicio de cuanto precisan
las
normas
que
siguen,
el
artculo
puntualiza
el
rgimen
de
transmisibilidad y de extincin. Si bien los arts. 856 y 857 tratan el

vnculo entre las obligaciones principales y los derechos accesorios como
los de este ttulo, lo que convierte a este precepto en una reiteracin,
vale destacar que el CCCN toma partido al darle un perfil autnomo con
independencia funcional a la accesoriedad, lo que lleva a no confundirlo
con la especialidad en cuanto al crdito que menta el art. 2189. Como
ejemplo de la derivacin del rgimen de transmisibilidad, puede citarse
el caso de que la titularidad del crdito lleva implcita la del derecho real
de garanta accesorio, resultando inadmisible su invocacin por parte de
un sujeto extrao y de manera independiente. Por otra parte, al exigirse
la dependencia entre el crdito y el derecho real, el texto destierra la
posibilidad de constituir gravmenes "abiertos", esto es, derechos que
garanticen crditos indeterminados.
Art. 2187. Crditos garantizares. Se puede garantizar
cualquier crdito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual,
de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garanta, el crdito
debe individualizarse adecuadamente a travs de los sujetos, el
objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
3153.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo regulaba este tpico
estableciendo que deba especificarse el monto estimativo del gravamen
hipotecario, en caso de que el crdito fuere condicional o indeterminado
en su valor, o si la obligacin fuera eventual o consistiese en
obligaciones de hacer o no hacer o si tuviere por objeto prestaciones en
especie.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el marco de una enumeracin
enunciativa, el artculo delinea en grandes rasgos qu clase de crditos
pueden garantizarse. La regulacin ha preferido referir tanto aqu como
en el art. 2184 al trmino "crditos", lo cual slo puede ser entendido

como la faz activa de un vnculo obligacional. La causa fuente de los
derechos reales de garanta sern siempre obligaciones, de las que
emerja un crdito cualquiera. Este ltimo, incluso, puede ser anterior al
acto en el que se constituya la garanta, exigiendo el precepto que se lo
individualice, precisando en l, los sujetos, el objeto y su causa. Al
imponer que la individualizacin sea adecuada, el CCCN establece que la
convencin sea autosuficiente para venir a cuento de los extremos que
menta. Aunque en el in fine de la norma parece sin embargo autorizar
que
excepcionalmente
por
concesin
legal
se
incumpla
esta
requisitoria, debe entenderse que ser legal la garanta acordada en los

trminos de los prrs. 2y 3o del art. 2189, a los que remitimos.
Art. 2188. Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y
derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de
garanta. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
3109,3120,3132 y 3133.
Anlisis de la normativa anterior. El sistema, referido a la hipoteca y la
anticresis, prescriba que el objeto deba ser cosas inmuebles y muebles
o un crdito para la prenda. Tambin impona como condicin especial
que la designacin de la cosa gravada sea rigurosa, aunque para la
hipoteca admita una designacin insuficiente siempre que se pueda
venir en conocimiento positivo de la designacin que faltase.
Anlisis de la normativa del CCCN. Los derechos reales de garanta slo
pueden ser constituidos sbrelas cosas y derechos que especial mente la
ley
autoriza.
La
hipoteca
grava
inmuebles,
la
anticresis
cosas
registrables y la prenda cosas muebles no registrables o crditos

instrumentados. La designacin del objeto que cargar con el gravamen
real (art. 1888) es esencial, so pena de afectar indebidamente una

multiplicidad de cosas y derechos del propietario, traduciendo una
situacin de inseguridad jurdica merecedora del planteo de nulidad.
Cabe puntualizar que al expresar el precepto que pueden ser objeto de
gravamen
real
los
"derechos",
las
hiptesis
que
prev
son
las
expresamente autorizadas, como el derecho de superficie (art. 2120) y

la anticresis (art. 2213), como tambin la prenda constituida sobre
crditos (art. 2232 y ss.). Aunque como innovacin el CCCN permite la
constitucin de anticresis al usufructuario (art. 2142), entendemos que
ello lo es sobre las cosas que integran el usufructo (art. 2212).
Anotamos tambin los casos de hipoteca naval, aeronutica y sobre
minas de la tercer categora, todo ello segn sus estatutos particulares.
El alcance de que el objeto debe ser actual refiere a la posibilidad de su
individualizacin y registracin en cada caso.
Art. 2189. Especialidad en cuanto al crdito. El monto de la
garanta o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad
queda
cumplida
con
la
expresin
del
monto
mximo
del
gravamen.
El crdito puede estar individualizado en todos los elementos
desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los
casos, el gravamen constituye el mximo de la garanta real por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es
quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros
conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garanta se
sujeta, que no puede exceder de diez aos, contados desde ese
acto. Vencido el plazo, la garanta subsiste en seguridad de los
crditos nacidos durante su vigencia.
Anlisis de la normativa anterior. La especialidad en cuanto al crdito

quedaba regulada para la hipoteca y frente a casos en los que el crdito
condicionado o eventual, consistente en obligaciones de hacer o no
hacer, impidiere dar por cierto ab initio el crdito consecuente.
Anlisis de la normativa del CCCN. La especialidad en cuanto al crdito
refiere al monto de la garanta. Es preciso que ella traduzca un valor que
debe estimarse en dinero al momento de la convencin. Ello importa el
grado de agresin patrimonial que, con causa en el crdito y merced a la
garanta, el acreedor puede hacer valer con las ventajas de preferencia
en el cobro que el derecho real de garanta acuerda. Relacionando la
especialidad en cuanto al crdito con la accesoriedad, debe quedar
aclarado que el porte dinerario del primero resulta inexcusable, tanto
como la individualizacin de la causa segn la ltima. Volviendo a la
especialidad crediticia, segn lo impone la norma, ella comporta el
mximo al que puede aspirar percibir privilegiadamente el acreedor. El
prr.
2orefiriendo
ya
no
al
gravamen
sino
al
crdito
su
individualizacinjuzga legal la convencin en la que falte alguno de los

elementos que menta el art. 2187 o bien que el crdito nazca
posteriormente. La manera de integrar las exigencias del primer artculo
con
esta
clara
excepcin
es
la
de
entender
que
la
falta
de
individualizacin pueda ser subsanada integrndola con las restantes

enunciaciones del acto constitutivo o bien que el crdito individualizado
constituya una obligacin eventual. A todo evento, el precepto impone
un plazo mximo dentro del cual debe tener lugar el nacimiento del
crdito, que se fija en diez aos.
Art. 2190. Defectos en la especialidad. La constitucin de la
garanta es vlida aunque falte alguna de las especificaciones del
objeto o del crdito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo
al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil admita nicamente la
posibilidad de completar la designacin faltante, cuando ella se refiriera
al objeto gravado. Sin perjuicio de ello, tanto la doctrina como la
jurisprudencia
admiti
que
ello
refiera
incluso
al
principio
de
autoriza
el
accesoriedad.
Anlisis
de
la
normativa
del
CCCN.
El
precepto
mantenimiento del acto y no su nulidad si faltaren algunas de las

especificaciones del objeto o del crdito. Ello as, en correspondencia
con el principio en cuya virtud las nulidades deben ser interpretadas
restrictivamente. Se vio ms arriba que en todos los casos el CCCN
impone una descripcin adecuada de los requisitos que impone, con la
finalidad de que tanto el juez como los terceros extraos al acto puedan
conocer, sin margen de error u obscuridad, las verdaderas implicancias
del gravamen. Es claro que una regulacin como la que se analiza
traduce una mayor exigencia en el cumplimiento de los principios de
especialidad objetiva y crediticia, cuanto de la accesoriedad que
establece como presupuestos esenciales. Aunque la regulacin no lo
exprese, considerase nulo el gravamen en caso contrario. Los arts.
2185, 2187, 2188 y 2189 til izan en cada caso la expresin "debe" para
satisfacer lo que cada precepto exige.
Art. 2191. Indivisibilidad. Los derechos reales de garanta
son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de
los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, estn
afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garanta comprenda varios bienes puede
perseguirlos a todos conjuntamente, o slo a uno o algunos de
ellos, con prescindencia de a quin pertenezca o de la existencia
de otras garantas.
Puede convenirse la divisibilidad de la garanta respecto del

crdito y de los bienes afectados. Tambin puede disponerla el
juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que
no se ocasione perjuicio al acreedor, o a peticin de este ltimo
si hace a su propio inters.
3114 y 3233.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil prevea la indivisibilidad
de la hipoteca y del crdito aunque admita cuando fuere posible la
divisin en lotes o el orden en el que poda ordenarse su enajenacin. Lo
mismo aconteca respecto de la prenda, admitiendo que ella se extenda
a todos los accesorios de la cosa y a todos los amientos de ella, pero la
propiedad de los accesorios corresponde al propietario.
Anlisis de la normativa del CCCN. Los derechos reales de garanta se
caracterizan por estar sujetos a la indivisibilidad en cuanto a la garanta
y en cuanto al crdito. De tal manera es de la esencia de este principio
que la garanta subsista de manera integral en cabeza del titular o
titulares, afectando la totalidad de las cosas gravadas con independencia
de la reduccin del crdito. Ello no puede ocurrir sino manteniendo la
facultad de persecucin de cualquier acreedor individual por todas las
cosas gravadas o a todas las partes en que ella fue dividida, sea quien
fuere el que viniere a resultar su nuevo titular. El artculo permite la
formulacin de pactos de divisibilidad del crdito o de la garanta, lo cual
torn a este principio en uno natural. De igual modo, y para que la
realizacin del derecho del acreedor no traduzca una innecesaria y
abusiva afectacin indiscriminada de los bienes dados en garanta, es
que se permite al juez disponer un orden para la realizacin de aqulla,
pero siempre a peticin del titular del bien.
Art. 2192. Extensin en cuanto al objeto. En la garanta

quedan comprendidos todos los accesorios fsicamente unidos a
la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no estn comprendidos en la garanta:
a) los bienes fsicamente unidos a la cosa que estn gravados
con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad
de terceros, aunque su utilizacin por el deudor est autorizada
por un vnculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen fsicamente a la cosa,
si al tiempo de esa unin estn gravados con prenda o son de
propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
3232.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil se regulaba, y slo
en materia hipotecaria, la extensin del gravamen sobre los accesorios,
mientras estn unidos al principal, las mejoras
Sobrevinientes de cualquier tipo, sean o no hechas por su propietario,
como tambin las ventajas que resultaren de la extincin de las cargas
reales los alquileres y al importe de las indemnizaciones.
Anlisis de la normativa del CCCN. El precepto establece un principio en
cuya virtud la garanta se extiende a los accesorios fsicamente unidos a
la cosa, lo cual debe ser de manera perpetua y no por accesin moral.
En punto a las mejoras (aumento del valor intrnseco de una cosa), han
de ser entendidas como tales las sobrevinientes a la constitucin del
gravamen. Las rentas debidas, o frutos civiles pendientes de ser
pagados, participan de las afectaciones que produce el gravamen y
deben ser embargadas para materializarse como garanta. En torno a las
excepciones que refiere el precepto, bien puede destacarse que ellas
tienen un rasgo comn que se sienta en la prevalencia en el tiempo del
derecho de un tercero, frente al emergente de la constitucin del

gravamen.
Art. 2193. Extensin en cuanto al crdito. La garanta cubre
el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitucin,
como as tambin los daos y costas posteriores que provoca el
incumplimiento. Los intereses, daos y costas anteriores a la
constitucin
de
la
garanta
quedan
comprendidos
en
su
cobertura slo en caso de haberse previsto y determinado

expresamente en la convencin.
Concordancias con la normativa anterior; Cd. Civil, arts. 3111,3152
y 3245.
Anlisis
de
la
normativa
anterior.
El
Cdigo
Civil
extenda
las
seguridades de la hipoteca a los costos y gastos, como a los daos e

intereses. Tambin impona la estimacin en una suma cierta de los
intereses anteriores. Por su parte, la anticresis aseguraba el pago
ntegro del principal y sus accesorios, lo que poda ser entendido como
el capital y sus intereses.
Anlisis de la normativa del CCCN. La constitucin vlida de garantas
reales exige la mencin del crdito que tutelan. Este, a su vez, se
integra por el nominal de capital adeudado, con ms sus intereses. Lo
que la norma prescribe es la descripcin del crdito principal as
integrado. An as, el artculo precisa que la garanta real y por tanto
privilegiada, se extiende a lo debido al momento de su constitucin, y
que si existieren rubros anteriores debidos, ellos deben ser consignados
en la convencin, lo cual se aprecia necesario, en vista a su efectiva
oponibilidad ulterior. Los intereses a los que se refiere el artculo son los
compensatorios y los punitorios. Los daos que se mencionan pueden
ser la consecuencia de la aplicacin de clusulas penales. Las costas, al
integrar la tutela privilegiada que la norma estatuye, sern las que se

devenguen en la ejecucin del crdito en caso de incumplimiento.
Art. 2194.Subrogacin real. La garanta se traslada de pleno
derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por
indemnizacin, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogacin real.
En caso de extincin parcial del objeto, la garanta subsiste,
adems, sobre la parte material restante.
Anlisis de la normativa anterior. Originariamente, para la hipoteca, el
Cdigo
Civil
prevea
indemnizaciones
inmueble.
la
concedidas
Implcitamente,
extensin
o
del
debidas
caba
ver
por
gravamen
los
entonces
real
las
aseguradores
del
un
de
supuesto
subrogacin del gravamen real, aunque as no se lo mencionara

expresamente.
Anlisis de la normativa del CCCN. En consonancia con el concepto de
subrogacin, el artculo fija el principio en cuya virtud la garanta real
subsiste en caso de sustitucin por indemnizacincaso de expropiacin
, preciocaso de subasta judicial o extrajudicialo por cualquier otro
concepto seguro. De esta manera se garantiza la vigencia del
gravamen pese a las alternativas que, por imposicin legal, la carga real
se extingue respecto de la cosa o bien, permaneciendo con igual poder
en la cosa que la sustituye. La extincin parcial del objeto constituye
una verdadera innovacin no prevista en la legislacin anterior, con la
que, pese a los bordes rgidos de la regulacin, ha tenido por objeto
dotar de garanta eficaz en los ms amplios trminos.
Art. 2195. Facultades del constituyente. El constituyente de
la garanta conserva todas las facultades inherentes a su
derecho, pero no puede realizar ningn acto que disminuya el

valor de la garanta. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la
privacin del plazo de la obligacin, o bien puede estimar el valor
de la disminucin y exigir su depsito o que se otorgue otra
garanta suficiente.
3157 a 3161 y 3253.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil impona, y slo al
propietario del bien hipotecado, realizar actos de disposicin material o
jurdica que tuvieran por efecto disminuir el valor de la cosa. A su vez,
regulaba las acciones que poda real izar el acreedor en caso contrario.
Anlisis de la normativa del CCCN. La afectacin que produce la
constitucin de la garanta real al derecho del sujeto que padece la
carga se vincula con las potestades de disposicin fsica y jurdica de la
cosa o bien que tiene por objeto. Deudor o no de la obligacin principal,
quien padece el gravamen conserva la posesin de la cosa o el bien, con
la restriccin de no disminuir el valor de la garanta. Ello se explica como
el contenido del derecho real de garanta, el que traduce una limitacin
a las potestades del constituyente e incluso un desmembramiento como
acontece en el caso de la anticresis. Para el caso en que el propietario
infrinja esta restriccin, el CCCN pone en manos del acreedor titular del
gravamen, tanto acciones preventivas como ejecutorias. Estas ltimas
(requerir la privacin del plazo, estimar el valor de la disminucin y
exigir su depsito o que se otorgue otra garanta suficiente) son
medidas opcionales del acreedor, imponindose incluso la intervencin
judicial, si resultare menester fijar el hecho impeditivo que autorice la
exigibilidad del crdito.
Art.
2196.Inoponibilidad.
inoponibles
al
acreedor
los
En
actos
caso
de
jurdicos
ejecucin,
celebrados
son
en
perjuicio de la garanta.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
2999,3135,3149 y 3183.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil regulaba la oponibilldad
de cada derecho real de garanta desde la inscripcin o posesin que
permitiera la oponibilidad frente a la comunidad interesada. An antes
de ella, predicaba en torno a la hipoteca, por ejemplo, que las partes del
contrato, sus herederos y los que intervenan en el acto no podan
prevalerse de la falta de publicidad, considerndola para ellos como
registrada.
Anlisis de la normativa del CCCN. La inoponibilidad es una clase de
ineficacia que debe ser decidida judicial mente. Existe un claro inters
del acreedor que ella sea declarada en un proceso, cuando la eficacia de
su derecho se ve afectada por los efectos de actos jurdicos celebrados
por el propietario o terceros, con detrimento de la garanta. Ahora bien,
para que ello tenga lugar a favor del acreedor y titular del derecho real
de garanta, es necesario que el derecho haya sido constituido con
oponibilidad plena a toda la comunidad, extremo que en su caso se
satisface merced a los presupuestos que resultan de los arts. 1893 y
1892, entre otros. Con ello decimos que si bien la virtud de ser
oponibles es propia de los derechos reales en general y en particular de
los de garanta, ello se consolida satisfaciendo el rgimen de publicidad
impuesto porcada estatuto.
Art. 2197. Realizacin por un tercero. Si el bien gravado es
subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el
titular de la garanta tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a
cobrar con la preferencia correspondiente.
Si
el
crdito
est
sujeto
condicin
suspensiva,
puede
requerrsele que ofrezca garanta suficiente de la restitucin de

lo percibido en la extensin del art. 349 para el caso de
frustracin de la condicin.
y 3164.
Anlisis de la normativa anterior. El supuesto de crdito sujeto a trmino
regulado por el Cdigo Civil era el de la hipoteca vinculada a un crdito
a trmino. All se le autorizaba al acreedor hipotecario a solicitar, en
ocasin de hacerse una distribucin del precio, una colocacin como si el
crdito estuviere vencido. Ante el caso del crdito sujeto a una condicin
suspensiva, se le autorizaba al acreedor a pedir que los fondos sean
depositados, si los acreedores posteriores no prefirieren darle una fianza
hipotecaria de restituir el dinero recibido por ellos en el caso que la
condicin llegase a cumplirse.
Anlisis de la normativa del CCCN. Ponderando si el crdito est sujeto a
condicin suspensiva o si su plazo depende del comportamiento moroso
del deudor, el precepto brinda soluciones frente a una contingencia
comn: la realizacin del bien por un tercero. Como es sabido, la
ejecucin de un bien gravado con derecho real interesa a los acreedores
hipotecarios, prendarios y anticresistas, aunque el plazo con el que
contaba el deudor no se hallare vencido. Ello as por cuanto basta su
citacin en la ejecucin para que el gravamen desaparezca. El supuesto
del crdito sujeto a condicin suspensiva traduce la potestad tambin
para el acreedor con gravamen realde recurrir al expediente que
mentan los arts. 347 y 349, cual es el de mantener no exigible el crdito
pidiendo y obteniendo judicialmente medidas conservatorias.
Art. 2198. Clusula nula. Es nula toda clusula que permite
al titular de un derecho real de garanta adquirir o disponer del
bien
gravado
fuera
de
las
modalidades
condiciones
de
ejecucin previstas por la ley para cada derecho real de garanta.

3252.
Anlisis de la normativa anterior. Dentro de los derechos reales de
garanta regulados en el Cdigo Civil, se prevea para la prenda la
sancin de nulidad de las clusulas que permitieran al acreedor
apropiarse de la prenda. Para la anticresis, se fulminaba con idntica
sancin, al acreedor anticresista que tomara la propiedad por el importe
de la deuda, como que lo hiciera el propietario del inmueble por el
precio que fijaren los peritos elegidos por las partes o de oficio.
Anlisis de la normativa del CCCN. La norma fulmina con la nulidad las
clusulas que importen la apropiacin por resolucin o la disposicin del
bien o cosa afectada con un derecho real de garanta por parte del
acreedor. Ello por cuanto el derecho real de garanta que se trate slo
concede la potestad de su ejecucin judicial o extrajudicial. De manera,
pues, no puede el acreedor convertirse en dueo de la cosa o mediante
el recurso denominado pactum distrayendo actuar merced a un mandato
tcito para proceder a la enajenacin. Esta solucin, sin embargo, no
impide que el acreedor, en el contexto de la ejecucin del crdito a
travs de la realizacin de la cosa dada en garanta, obtenga la
propiedad rematada, compensando el crdito debido con el valor de ella
en subasta.
Art. 2199. Responsabilidad del propietario no deudor. El
propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garanta
o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa
al pago del crdito asegurado, responde nicamente con el bien
objeto del gravamen y hasta el mximo del gravamen.

3165 y 3184.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil fijaba como principio
que, si intimado de pago el tercer poseedor no pagase, ni opusiese
defensas ni hiciera abandono del inmueble, los tribunales no podan por
ello pronunciar contra l condenaciones personales a favor del acreedor,
ya que el acreedor hipotecario en el caso no tena otro derecho que
hacer vender el inmueble.
Anlisis de la normativa del CCCN. En este y el artculo que sigue (art.
2200) el CCCN resume la responsabilidad del propietario no deudor. Tal
como se desprende de cada estatuto, el derecho real de garanta puede
ser acordado por quien no asuma la deuda, esto es, un tercero extrao
al vnculo obligacional.
A su vez, puede acontecer que gravada la cosa con estas garantas
reales, ella sea enajenada a un tercero, por cualquier ttulo. Pues bien,
aquello que la norma sienta es el principio en cuya virtud quien es titular
de un bien gravado con derecho real de garanta y no deudor responde
slo con la cosa y hasta el mximo de la garanta en ejecucin seguida
por el incumplimiento del deudor y luego de sentencia dictada contra
ste. La responsabilidad por el mximo del gravamen distingue a esta
figura de la fianza.
Art. 2200. Ejecucin contra el propietario no deudor. En
caso de ejecucin de la garanta, slo despus de reclamado el
pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos
que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al
propietario no deudor para que pague la deuda hasta el lmite
del gravamen, o para que oponga excepciones.
El
propietario
no
deudor
puede
hacer
valer
las
defensas
personales del deudor slo si se dan los requisitos de la accin

subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trmite fijado para la ejecucin
pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de
conocimiento.
y 3166.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil en materia hipotecaria
autorizaba la intimacin al propietario no deudor para que pague la
deuda o haga el abandono del inmueble. A tal fin se estableca que el
"tercer poseedor" propietario gozaba de las ventajas como los plazos y
la deuda slo poda serle reclamada en el caso en el que fuera exigible.
A su vez, impeda tal opcin, frente al quebranto del deudor principal.
Anlisis de la normativa del CCCN. Como se explicara al considerar el
precepto anterior, es preciso que la ejecucin del crdito con garanta
real se siga contra el deudor. Slo entonces ("despus" dice la norma)
puede reclamarse el pago al propietario no deudor. Es que no existe
vnculo obligacional respecto del tercero no deudor. En esa citacin al
tercer poseedor se lo intima a que pague la deuda hasta el lmite del
gravamen, ya quese explices el mximo al que puede aspirar el
acreedor por imposicin legal (vanse arts. 2189 y 2193). Pero tambin
puede oponer excepciones, que se vinculan con la existencia del
gravamen y la exigibilidad del crdito. Por ltimo, y dado que el
procedimiento de ejecucin de gravmenes reales es el ejecutivo,
caracterizado por sumariedad de los plazos y la restriccin en el
conocimiento, la norma extiende a un proceso de conocimiento ulterior
la posibilidad de discutir aspectos cuyo debate no admite el proceso que
precede a la subasta del bien.
Art. 2201. Derecho al remanente. Una vez realizado el bien

afectado por la garanta, el propietario no deudor tiene derecho
al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusin
del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil, en materia hipotecaria,
fijaba que despus de pagados los crditos hipotecarios, el excedente
del precio de la expropiacin perteneca al tercer poseedor, con
exclusin del precedente propietario, y de los acreedores quirografarios.
Anlisis de la normativa del CCCN. La explicacin de este precepto
requiere de manera preliminar ponderar la posibilidad de que el tercer
poseedor haya asumido la deuda sin que el acreedor libere al primitivo
deudor. Portal motivo, puede acontecer que el "precedente propietario"
pretenda optar por recoger los fondos remanentes o sobrantes,
satisfecho el acreedor titular del derecho real de garanta. Pues bien, el
artculo impide esa posibilidad y an en el caso en que el crdito
liquidado en la ejecucin exceda el monto del gravamen, cierto es que
slo por el mximo anotado responde el tercer poseedor, siendo de su
propiedad el remanente. Tampoco los acreedores quirografarios del
propietario precedente tienen derecho sobre el sobrante, pues ni an
presentndose al proceso en el que haya tenido lugar la realizacin de la
cosa coincidira el sujeto pasivo del crdito a quien reclamarle.
Art.
2202.
Ejecutada
la
Subrogacin
garanta
del
propietario
satisfecho
el
pago
no
de
deudor.
la
deuda
garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:

a) redamar las indemnizaciones correspondientes;
b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del
acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de

garanta en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus
titulares al proceso de ejecucin, o promover uno distinto, a fin
de obtener contra ellos la condenacin por la proporcin que les
corresponde
soportar
segn
lo
que
se
haya
acordado
o,
subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los

bienes gravados.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
3170,3171,3185 y 3186.
Anlisis de la normativa anterior. El mecanismo previsto por el Cdigo
Civil autorizaba a demandaren caso de que existieran otros inmuebles
hipotecados a que los otros contribuyan con el pago de la deuda en
proporcin al valor de sus inmuebles. Pero si el tercero haba asumido la
deuda, por integrar la relacin obligacional no poda prevalerse de los
derechos que el Cdigo conceda al tercer poseedor.
Anlisis de la normativa del CCCN. Cumplido el remate, el tercer
poseedor puede a) recoger el remanente (art. 2201); b) subrogarse en
los derechos del acreedor en la medida que proceda (art. 2202), y c)
requerir que se ofrezca garanta suficiente de restitucin de lo percibido,
si se trata de un crdito sujeto a condicin que luego se frustr. Dentro
de ese cuadro, esta norma posibilita reclamar indemnizaciones contra el
deudor si se comprobara, por ejemplo, que por la actuacin dolosa o
culposa del ejecutado el valor del bien en ejecucin fue menor que el
obtenido en remate. Tambin regula la subrogacin en los derechos del
acreedor respecto de otros bienes del primitivo deudor e incluso afectar
otros bienes afectados a la garanta. Es claro que ello podr acontecer
en la medida en que el propietario no deudor no haya asumido la deuda.
Art. 2203. Efectos de la subasta. Los derechos reales de
garanta se extinguen por efecto de la subasta pblica del bien
gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la

ejecucin, sin per
juicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el
producido para la satisfaccin de sus crditos.
Anlisis de la normativa anterior. Para la hipoteca, el Cdigo Civil prevea
la extincin del gravamen en caso de subasta judicial. A tal fin, se exiga
que el remate haya sido ordenado por el juez, con citacin de los
acreedores
que
tuvieren
constituidas
hipotecas
en
el
inmueble
subastado.
Anlisis de la normativa del CCCN. La extincin por subasta judicial es
una consecuencia lgica de la citacin de los titulares de derechos reales
de garanta al proceso o procedimiento en el que tenga lugar el remate
de la cosa gravada. Represe que no constituye una condicin que el
acreedor perciba su crdito, sino slo que sea debidamente citado a la
ejecucin. Ella podr cumplirse merced a la publicidad que tenga el
gravamen, sea que resulte de su anotacin registra I o de la diligencia
de embargo sobre cosas muebles. Es claro que la citacin tiene por
objeto que comparezca al proceso el acreedor con derecho real de
garanta, a fin de que haga valer su crdito, pues lgica consecuencia de
la realizacin de la cosa en subasta promovida por otro acreedores la del
vencimiento del beneficio de plazo que menta el art. 2197. Por no
constituir la citacin un presupuesto para la validez de la subasta, si ella
se cumpli sin convocar a los acreedores con gravmenes reales, stos
subsisten como carga de la cosa o bien rematado.
Art.
2204.
Cancelacin
del
gravamen.
Las
garantas
inscriptas en los registros respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de
igual naturaleza que el exigido para su constitucin, con el que
el interesado puede instar la cancelacin de las respectivas

constancias regstrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no
imputable; la resolucin respectiva se inscribe en el registro, a
sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelacin se
asiente por nota marginal en el ejemplar del ttulo constitutivo
de la garanta.
3200.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil se prevea la
cancelacin de la hipoteca en un captulo aparte. All se prevea la
cancelacin por consentimiento de las partes o por sentencia pasada en
autoridad de cosa juzgada. Al reglarla cancelacin judicial, se la
autorizaba ante e supuesto en que la anotacin se hubiere fundado en
un instrumento suficiente para constituirla o por haber dejado de existir
por cualquier causa legal o por el pago. Tambin se prevea a
cancelacin cuando se hubieren dado letras o pagars.
Anlisis de la normativa del CCCN. Las garantas reales que se hallaren
registradas pueden ser canceladas por los sujetos que menciona el
precepto. En l se establecen los procedimientos y formas a cumplir en
cada caso. El modo normal est contenido en el primer inciso, debiendo
recurrirse al siguiente supuesto en caso de su incumplimiento con
independencia de si le es imputare o no. En punto a la anotacin
marginal, debemos aclarar, no sustituye la inscripcin pertinente, en los
supuestos en los que ella sea requerida.
Captulo 2
Hipoteca
Art. 2205. Concepto. La hipoteca es el derecho real de

garanta que recae sobre uno o ms inmuebles individualizados
que continan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecucin y preferencia para cobrar sobre su producido el
crdito garantizado.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil daba una definicin que
contena deficiencias. En ese sentido se le criticaba que se considerara
hipoteca al derecho real constituido en seguridad de un crdito en
dinero, cuando tambin poda serlo en seguridad de otras obligaciones.
Tambin sealaba el precepto que el bien continuaba en poder del
deudor, cuando el propio rgimen autorizaba la constitucin del
gravamen por quien no lo era.
Anlisis de la normativa del CCCN. El primero de los derechos reales de
garanta
es
la
hipoteca.
El
objeto
es
uno
ms
inmuebles
individualizados en el acto constitutivo. An as, cabe consignar el

supuesto en el que el objeto del gravamen recae sobre el derecho del
superficiario, vindose en este supuesto el caso en el que ya no se trata
de una cosa sino de un derecho (art. 2120). En contraposicin con ello,
es claro que no puede constituirse sobre derechos reales, aun cuando
ellos recaigan sobre inmuebles, como el usufructo, el uso, la habitacin,
etctera.
Otros
ordenamientos
autorizan
la
hipoteca
naval
la
aeronutica (leyes 20.094 y 17.285). Hemos explicitado arriba que las

facultades de persecucin y preferencia son caractersticas de los
derechos reales de garanta, extremo que slo puede hacerse valer
frente a terceros interesados y de buena fe que conocieren el gravamen.
Dada la relacin de accesorio de un crdito, la pretensin de cobrarse
con el producido del inmueble en subasta slo puede ser cumplida
merced a la exigibilidad del crdito. Mientras tanto, la hipoteca concede
las
seguridades
propias
de
toda
garanta
real,
posibilitando
la
intervencin en procesos que concluyan con la realizacin del bien,

permitiendo que el acreedor d por vencido el beneficio del plazo o pida
nuevas garantas en caso de que se afecte el valor del bien, etctera.
Art. 2206. Legitimacin. Pueden constituir hipoteca los
titulares
de
los
derechos
reales
de
dominio,
condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

3125.
Anlisis
de
la
normativa anterior. El
Cdigo
Civil
autorizaba
la
constitucin de hipoteca nicamente al titular del derecho real de

dominio, o por su cuota, al condmino.
Anlisis de la normativa del CCCN. La afectacin de un bien con garanta
hipotecaria entraa la potestad de disponer del derecho real que se
tiene. A ms de la limitacin que comporta que la hipoteca slo pueda
gravar cosas inmuebles, cierto es que ellas deben ser del constituyente.
Portal motivo los derechos de dominio, cuando fuere revocable y
fiduciario
pueden
constituir
este
gravamen,
pero
sujetos
las
consecuencias de su extincin. En el caso del condmino, puede afectar

la cosa por su parte indivisa y el titular del derecho real de propiedad
horizontal sobre el objeto que integra su derecho a la parte privativa
tanto como a la inescindible parte comn. Ha expresado el CCCN que el
titular del derecho de superficie est facultado para constituir derechos
reales de garanta (ste es uno de ellos) sobre el derecho a construir,
plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos
casos, al plazo de duracin del derecho de superficie (art. 2120).
Art. 2207. Hipoteca de parte indivisa. Un condmino puede
hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario
puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la

particin.
Mientras
extrajudicial
del
subsista
condominio
esta
es
hipoteca,
la
particin
inoponible
al
acreedor
hipotecario que no presta consentimiento expreso.

3123.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil se estableca que
cada condmino poda hipotecar su parte indivisa, pero sujetaba los
efectos de tal constitucin al resultado de la particin o licitacin entre
los condminos. Esta solucin, en rigor, se contrapona con el hecho de
que la hipoteca pudiera ser ejecutada con anterioridad a la particin, e
incluso a que por decisin de los condminos la cuota hipotecada
quedara en el lote de quien no resultara deudor.
Anlisis de la normativa del CCCN. El condmino no puede hipotecar la
cosa, sino por la parte indivisa de la que es titular. El vnculo que se
establece con ella impide que cualquier otro condmino pueda oponerse
o exigir su conformidad. Trtase de un vnculocon la cuotaque se
ejerce de manera individual. El condominio al que se refiere el precepto
es sin indivisin forzosa y la constitucin de hipoteca en modo alguno
importa afectar materialmente la cosa. En esa misma lnea debe
interpretarse la potestad del acreedor hipotecario de realizar la cosa, por
la cuota gravada, sin que pueda impedrselo condmino alguno. Ahora
bien, en el caso en el que se produzca la particin extrajudicial, la
citacin del acreedor hipotecario resulta esencial para que ella lesea
oponible.
Art. 2208. Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se
constituye por escritura pblica excepto expresa disposicin
legal en contrario. La aceptacin del acreedor puede ser ulterior,
siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente

a la registracin.
3130.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil impona la constitucin
de hipoteca por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de
ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad
competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una
misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a que acceda.
Tratbase de un requisito adsolemnitatem. Ella deba ser aceptada por el
acreedor a cuyo favor se la constitua. Se admita, en cambio, que la
aceptacin pudiera acontecer en el mismo acto o en otro separado.
Anlisis de la normativa del CCCN. En consonancia con lo que se
prescribe en materia de escritura pblica, y en satisfaccin del principio
de convencional dad, la hipoteca debe ser otorgada por este medio, en
mrito a constituir un contrato que tiene por objeto la adquisicin de un
derecho real sobre inmuebles. Trtase ello de una regla; un requisito ad
solemnitatem, sin el cual el acto carecera de existencia legal. Tambin
se prescribe dicha forma, dado que merced al cumplimiento de dicha
forma, el acto tendr acceso registral. Como lo prev el artculo, la
aceptacin del acreedor es necesaria, aunque puede cumplrsela en
forma ulterior, pero bajo la misma forma.
Art. 2209. Determinacin del objeto. El inmueble que grava
la hipoteca debe estar determinado por su ubicacin, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registracin,
nomenclatura
catastral,
cuantas
especificaciones
sean
necesarias para su debida individualizacin.

y 3132.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil se estableca que el

acto constitutivo deba expresar la situacin de la finca y sus linderos, y
si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o
villa y la calle en que se encuentre. Se impeda asimismo una
designacin colectiva, exigiendo designar separada e individualmente la
naturaleza del inmueble.
Anlisis de la normativa del CCCN. En consonancia con el principio de
especialidad objetiva, la norma precisa la manera en la que debe ser
designado el inmueble objeto del gravamen.
Art. 2210. Duracin de la inscripcin. Los efectos del
registro de la hipoteca se conservan por el trmino de veinte
aos, si antes no se renueva.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil prescriba el plazo de
registracin de veinte aos.
Anlisis de la normativa del CCCN. Es clara la norma, en cuanto
establece un plazo de vigencia de la registracin. Dentro de l, la
hipoteca subsiste irradiando sus efectos frente a la comunidad de
terceros interesados de buena fe. Antes de entonces, recordamos,
quienes intervienen en el acto y conocen de la existencia del gravamen,
no pueden alegar su falta de inscripcin. Lo mismo acontece vencido el
trmino que refiere la norma. En efecto, dado que el gravamen es
accesorio de crdito, es lgico que si el principal subsiste, sobreviva la
garanta pese al fenecimiento de la registracin. De una interpretacin
armnica con el art. 1890 del CCCN, emerge con claridad que los
derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripcin de los ttulos en el respectivo registro a los efectos que
corresponda. Es decir, la inscripcin registra! intenta dar publicidad
suficiente a fin de poder resultar oponibles a terceros (vase art. 1893,

CCCN).
Art. 2211. Convenciones para la ejecucin. Lo previsto en
este Captulo no obsta a la validez de las convenciones sobre
ejecucin de la hipoteca reconocidas por leyes especiales.
Anlisis de la normativa anterior. No existen artculos en el Cdigo Civil
sobre aspectos vinculados con la ejecucin del gravamen.
Anlisis de la normativa del CCCN. La comprensin de esta norma exige
remitirnos a leyes especiales como la 24.441 que permite la ejecucin
de la hipoteca de manera extrajudicial (art. 52). Ello tiene lugar en las
hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias con la
constancia prevista en el art. 45, y todas aquellas en que se hubiere
convenido expresamente someterse a las disposiciones de este ttulo,
podrn ejecutarse conforme las reglas siguientes. Constituye una
facultad el acreedor. A su vez, cabe ponderar que las partes pueden
libremente convenir el modo en que habr de llevarse a cabo la
ejecucin de sus intereses, y en ese aspecto la ley procesal slo
adquiere el carcter de norma supletoria. En tal sentido se pueden
pactar aspectos como el de la desocupacin, la base del remate,
conservar el acreedor el ttulo de propiedad, entre otras, por lo que se
entiende que si las partes guardan silencio sobre el particular habr de
interpretarse que adscriben al rgimen procesal pertinente.
Captulo 3
Anticresis
Art. 2212. Concepto. La anticresis es el derecho real de
garanta que recae sobre cosas registrables individualizadas,
cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero designado

por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil, se caracterizaba a la
anticresis como el derecho real de garanta constituido a favor de un
acreedor, que se ejerca por la posesin de un inmueble, cuyo contenido
permita al beneficiario percibir los frutos para imputarlos a la deuda. Es
decir que se exigan como elementos: a) un inmueble; b) su entrega al
acreedor; c) la autorizacin para percibir frutos que se imputaran al
pago de un crdito.
La anticresis prevista en el Cdigo de Vlez se diferenciaba de la del
derecho romano en que la de ste recaa tambin sobre muebles y en
que los intereses del capital y los frutos se compensaban, dando una
fisonoma aleatoria al contrato.
Highton advierte sobre una tendencia a la eliminacin legislativa del
instituto por tomarse a la figura como un instituto muerto. Los franceses
llegaron a decir que no es propio de un pueblo civilizado, que
obstaculiza la circulacin de los bienes, entorpece la explotacin
econmica e insta al abandono de los inmuebles. Sin embargo, para
algunos autores la institucin puede rendir sus rditos si se la remoza y
sabe aplicar, pues toda herramienta resulta til si se hace uso de
audacia intelectual y no se la deja estar como un fsil petrificado (1).
El asiento de la anticresis era el inmueble, y se lo caracterizaba como el
derecho real sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta, cuyos
caracteres eran la convencionalidad, la indivisibilidad y la especialidad.
El Cdigo Civil no estableca cules eran los crditos que podan
garantizarse con anticresis, por lo que le resultaban aplicables los
mismos principios que para la prenda y la hipoteca.
Anlisis de la normativa del CCCN. Pueden constituir anticresis los

titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, superficie y usufructo. Se prev tambin como novedad un
plazo mximo de diez aos para inmuebles y cinco para muebles, loque
hace que no dure toda la vida del bien, como suele suceder en la
actualidad, aunque debemos advertir que es poco lo que se la constituye
en la prctica (2).
Referencias: (1) Highton, Elena I., en Cdigo Civil y normas
complementarias. Anlisis doctrinal y jurisprudencial, Alberto J. Bueres
(dir.) - Elena I. Highton (coord.), Hammurabi, Buenos Aires, t. 5C, p.
637; Allende, Guillermo, Panorama de derechos reales, La Ley, Buenos
Aires, 1967, p. 392; Garrido Cordobera, Lidia, Anticresis. Un instituto
vigente, Universidad, Buenos Aires, 1986, ps. 23,24 y 57 a 59. (2) Para
un desarrollo ms extenso de la figura, vase Bono, Gustavo - Puerta de
Chacn, Alicia, Necesaria revitalizacin de la anticresis en el Proyecto de
Cdigo Civil y de Comercio de la Nacin de 2012, JA, ejemplar del
17/10/12.
Art. 2213. Legitimacin. Pueden constituir anticresis los
titulares
de
los
derechos
reales
de
dominio,
condominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo.

y 3242.
Anlisis de la normativa anterior. En cuanto a las condiciones de fondo
para la constitucin de anticresis, el art. 3241 exiga en el propietario
capacidad para disponer del inmueble, y el art. 3244 aclaraba que
resultaba
insuficiente
el
solo
poder
para
administrar
porque
la
constitucin de anticresis implicaba un acto de disposicin. Por su parte,

el art. 3242 prevea que el usufructuario poda constituir anticresis,
debindose advertir que no era el derecho de usufructo el objeto del
derecho, ya que slo las cosas podan ser objeto de un derecho real,
sino el inmueble que el usufructuario entregaba en garanta a fin de que
poseyndolo, usndolo y gozndolo, el acreedor cobrara su deuda.
Anlisis de la normativa del CCCN. Segn el art. 2212, la anticresis es el
derecho
real
de
garanta
que
recae
sobre
cosas
regstrales
"individualizadas", cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero

designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda.
Por tratarse de un derecho real de garanta, rigen para la anticresis los
principios consagrados en las disposiciones comunes establecidas en los
arts. 2184 a 2204. Nos referimos a la convencionalidad, la accesoriedad,
la especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crdito, la
indivisibilidad, las facultades del constituyente, la inoponibilidad al
acreedor en caso de ejecucin de los actos jurdicos celebrados en
perjuicio de la garanta, entre otros.
Como puede verse, se introduce una novedad importante, ya que en la
actualidad la anticresis puede recaer no slo sobre inmuebles sino
tambin sobre todas las cosas registrables, es decir que se adicionan los
muebles, cuya posesin se entrega al acreedor con posibilidad de
percibir los frutos imputndolos a la deuda. As se incluye una garanta
con desplazamiento respecto de muebles.
Art. 2214. Plazo mximo. El tiempo de la anticresis no
puede exceder de diez aos para cosas inmuebles y de cinco
aos para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el
titular de un derecho real de duracin menor, la anticresis se
acaba con su titularidad.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil no se prevea un
plazo mximo de duracin de la anticresis.
Anlisis de la normativa del CCCN. Segn el principio consagrado en la

norma que comentamos, el tiempo de la anticresis no puede exceder de
diez aos para cosas inmuebles y de cinco para muebles registrables.
Ello debe interpretarse como trmino mximo, sin que nada obste a que
las partes convengan uno menor.
Consideramos razonable el plazo establecido para cada una de estas
cosas, teniendo en cuenta que los muebles sufren una desvalorizacin
distinta por el transcurso del tiempo, lo cual exige su diferenciacin.
El plazo comienza a computarse, segn las reglas generales impuestas
en materia de adquisicin de derechos reales, cuando concurren ttulo y
modo suficientes (conf. art. 1892, CCCN).
Art. 2215. Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el
derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos,
los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al
capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.
3246.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil, la facultad prevista
en el art. 3246 se ajustaba a la definicin legal de anticresis dada en el
art. 3239 ya analizado. En la base de esta garanta estaba la percepcin
de los frutos, contenido especfico del derecho real de que se trata. En
principio, el acreedor debera imputar el producido de los frutos al pago
de los intereses; si la deuda no llevara intereses o stos estuvieran ya
pagados, se debera imputar al capital. Resultaban de aplicacin los
principios generales sobre imputacin del pago consagrados en los arts.
776 y 777, de manera tal que: a) el acreedor deba imputar su valora la
deuda, rindiendo cuentas de ello al deudor; b) las partes podan
convenir en que los frutos se compensaran en forma genrica, total o
parcialmente, con los intereses; c) a falta de convencin expresa, el
acreedor debera compensar los frutos con la deuda y rendir cuentas al

deudor; si la deuda no devengara intereses, los frutos deberan
imputarse al pago del capital.
Anlisis de la normativa del CCCN. El acreedor anticresista tiene el
derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los
cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo
que se debe dar cuenta al deudor. Esta regla concuerda con el principio
consagrado en el art. 903 del CCCN, segn el cual si el pago se hace a
cuenta de capital e intereses y no se precisa su orden, se imputa en
primer trmino a intereses, a no ser que el acreedor de recibo por
cuenta de capital.
De modo que el acreedor anticresista tiene los siguientes derechos: a)
derecho de poseer; b) derecho de usar y gozar; c) derecho de retener
(vase arts. 2587 a 2593); d) derecho de ejecucin en caso de que no
tenga
inters
en
seguir
reteniendo
el
inmueble
para
continuar
percibiendo los frutos, ye) derecho de restitucin en cualquier tiempo

antes de ser pagado si no le resulta ventajoso continuar ejerciendo el
derecho de retencin, en cuyo caso podr solicitar la venta judicial.
Se destaca en los Fundamentos del Proyecto del Cdigo recientemente
sancionado, que la entrega abreviada sumada al privilegio que se le
reconoce a este derecho posibilitar mayor agilidad, ya que permitir un
tiempo para usar la cosa y percibir frutos, y si es insuficiente se
ejecutar el objeto sobre el que recae el derecho.
En cuanto al uso de la cosa, el Cdigo Civil de Vlez Srsfield facultaba
al acreedor anticresista para habitar la casa (art. 3249). El CCCN, en
cambio, ampla esta facultad a usar la cosa dada en anticresis. El uso de
la cosa puede ser ms extenso que la mera habitacin y revitaliza la
garanta especialmente si recae sobre cosas muebles registrables.
Diferente es la solucin prevista en el CCCN para el derecho real de
prenda, porque la facultad de uso debe estar consentida por el

propietario constituyente (art. 2226).
En el caso de que la posesin de la cosa anticrtica se entregue a un
tercero designado por las partes (art. 2212), ste ser quien tenga la
facultad de uso y percepcin de los frutos para imputarlos a la deuda.
La percepcin de frutos de la cosa anticrtica es un derecho y una
obligacin del acreedor anticresista o del tercero a quien se entregue la
cosa.
Esta atribucin se extiende a los frutos naturales, civiles e industriales
que la cosa anticrtica produzca. El art. 2216 faculta al acreedor
anticresista a "...percibir los frutos y explotarla l mismo, o darla en
arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble
imputando como fruto el alquiler que otro pagara
El ejercicio de esta facultad exige que los frutos se imputen al pago de
la deuda, primero a gastos e intereses y luego, al capital. Sin embargo,
pareciera que el art. 2216, respecto de los frutos, le concede el goce con
mayor amplitud.
La norma fija con claridad el orden de imputacin de los frutos y no se
refiere a la compensacin convencional de los frutos con los intereses
(art. 3246, Cd. Civil). La satisfaccin de la deuda deber respetar el
"monto mximo" de la garanta que ordena el art. 2189 del CCCN. Por
ltimo, resta agregar que como el acreedor anticresista es titular de un
derecho real que se ejerce por la posesin, cuenta con las defensas
posesorias y reales cuyo rgimen ha sido establecido en los arts. 2238 a
2276 a cuyos comentarios nos remitimos. En el caso de las acciones
reales, podr entablar la reivindicatoria y la negatoria.
Art. 2216. Deberes del acreedor. El acreedor anticresista
debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla l
mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o
utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro

pagara.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni
realizar ningn cambio del que resulta que el deudor, despus de
pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que
antes lo haca. El acreedor debe administrar conforme a lo
previsto por las reglas del mandato y responde de los daos que
ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garanta y obliga
al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
Concordancias con la normativa anterior: Cd, Civil, arts. 3249 y
3258.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil, el acreedor
anticresista poda usar y gozar y percibir los frutos por s o por un
tercero. El uso y goce del acreedor anticresista era similar al
del usufructuario, pero el Cdigo Civil no resultaba tan estricto con el
acreedor en lo que se refera al principio salva rerum substantia tpico
del usufructo, pues el acreedor anticresista poda cambiar el destino con
tal que el propietario no se viera luego impedido de volver a la antigua
explotacin.
En cuanto a los frutos que podra rendir el inmueble, el acreedor se
encontraba facultado para percibirlos, lo que debera adecuarse a la
ndole de la cosa y las circunstancias de la explotacin. Poda recogerlos
por s o por otro, sea cultivando l mismo la tierra o dando el inmueble
en arrendamiento. No obstante, no poda extraer toda la fuerza
fructfera
de
la
cosa
para
sacar
ms
provecho,
extrayendo
la
productividad sin una adecuacin para mantener su utilidad en el futuro.

La frase contenida en la ltima parte del art. 3249 claramente prohiba
tal explotacin abusiva, pues ella impedira al propietario generar
posterior utilidad en forma apta.
Tambin poda el acreedor usar la cosa por s o alquilarla a otro. Poda

habitar la casa que se le hubiese dado en anticresis, recibiendo como
fruto de ella el alquiler que otro pagara. Es decir que si se trataba de un
inmueble habitable y el acreedor lo usara y gozara, se computara a los
efectos de la compensacin el valor locativo, o sea, el alquiler que se
obtendra de un tercero. Los principios consagrados por el citado art.
3249 se complementaban con el art. 3258 que le impona el acreedor la
obligacin de cuidar el inmueble y proveer su conservacin. Si por su
culpa o negligencia el inmueble hubiera sufrido algn detrimento, deba
el acreedor repararlo, y si abusare de sus facultades, poda ser
condenado a restituirlo aun antes de ser pagado el crdito. Pero estaba
autorizado a descontar del valor de los frutos los gastos que hubiera
efectuado en la conservacin del inmueble, y en el caso de insuficiencia
de los frutos poda cobrarlos del deudor, a menos que no se hubiera
convenido que los frutos en su totalidad se compensaran con los
intereses. En ese caso, slo poda repetir del deudor aquellas expensas
que el usufructuario estaba autorizado a repetir del nudo propietario.
Tambin estaba obligado el acreedor, segn el art. 3259, a pagar las
contribuciones y las cargas anuales del inmueble, descontando de los
frutos el desembolso que hubiera efectuado, o repitindolo del deudor,
como en el caso del art. 3258.
Anlisis de la normativa del CCCN. Si bien el artculo se titula "Deberes
del acreedor", en su primera partes e incluyen facultades del titular de la
garanta, al sealar que ste puede "...percibirlos frutos y explotarla l
mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la
cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagara En su
segunda parte, la norma prev que el acreedor no puede modificar el
destino (en este aspecto se asemeja al usufructo) ni realizar ningn
cambio del que resulte que el deudor, despus de pagada la deuda, no
pueda explotar la cosa de la manera que antes lo haca. En este sentido,

la regla se asemeja a la que prevea el art. 3249 del Cdigo Civil.
A su vez, el acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las
reglas del mandato y responde por los daos que ocasione al deudor.
Como consecuencia de la aplicacin de las reglas del mandato, debe
rendir cuentas, lo cual constituye una consecuencia lgica del modo en
que se van imputando los frutos al pago del capital y de los intereses.
Finalmente, una vez satisfecho ntegramente el crdito, est obligado a
restituir el inmueble, sin perjuicio de que puede ser condenado a hacerlo
antes si abusare de sus facultades.
El incumplimiento de los deberes impuestos en el artculo que
comentamos extingue la garanta y obliga al acreedor a restituir la cosa
al titular actual legitimado.
Consideramos que e) acreedor es responsable si no ha conservado todos
los derechos que reconoca el inmueble al tiempo de la constitucin de la
anticresis. Tal sera el caso de haber dejado extinguir una servidumbre
activa por el no uso.
Tambin debemos advertir que el Captulo 3 de la anticresis no incorpora
norma alguna que otorgue al acreedor anticresista la facultad de
ejecutar la cosa anticrtica en el supuesto que no pueda cobrar los
frutos. Por lo tanto, se debe acudir a las disposiciones comunes del
Captulo 1. El art. 2197 contempla el supuesto de la realizacin por un
tercero: "Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del
cumplimiento del plazo, el titular de la garanta tiene derecho a dar por
caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente".
En cuanto a la posibilidad de realizacin por el acreedor anticresista,
opinamos que la omisin de una norma especial no implica el
desconocimiento de esta facultad que estaba prevista en el Cdigo de
Vlez Srsfield (vase art. 3251), pues si no pudiera cobrar los frutos se
lo condenara a no ver satisfecho ntegramente su crdito. Entendemos
que esta atribucin resulta Implcita en el art. 2220, prr. 1 0 del CCCN y,
en definitiva, no por anticresista deja de ser acreedor, de manera que
con independencia de la existencia de la garanta cuenta con las
prerrogativas de todo acreedor, entre las que se cuentan la facultad de
emplear los medios legales para que el deudor le procure aquello a que
se haya obligado (art. 730, inc. a), y con ese fin puede pedir la venta
judicial de los bienes del deudor (art. 743).
En caso de constitucin de la anticresis por el superficiario o el
usufructuario, hay que tener en cuenta que la garanta y, en su caso, la
subasta de estos derechos, no alteran su temporalidad. Adems,
partiendo de la regla de transmisibilidad (art. 1906), el CCCN prev el
supuesto especfico de la subasta del usufructo (art. 2144), de donde es
claro que ha mediado un error al confeccionarse la nmina de bienes o
derechos excluidos de la accin de los acreedores en el art. 744 (inc. e).
Ahora bien, en nuestra opinin, asumir la ejecutabilidad de la cosa con
la extincin del gravamen exige proteger al titular de esta garanta con
un privilegio, conforme fue previsto en los proyectos de1993y1998.
El art. 2582, inc. e), consagra el privilegio especial para los "... crditos
garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin desplazamiento,
warrant y los correspondientes a debentures y obligaciones negociables
con garanta especial o flotante".
Acerca de la extensin del privilegio, el art. 2583, Incs. b) y c),
establece:
Extensin.
exclusivamente
al
Los
privilegios
especiales
capital del crdito, excepto
se
extienden
en los
siguientes
casos: ...b) los intereses correspondientes a los dos aos anteriores a la

ejecucin y los que corran durante el juicio, correspondientes a los
crditos mencionados en el inc. e) del art. 2582;
c)
las costas correspondientes a los crditos enumerados en los incs.
b)ye) del art. 2582...".
El CCCN tambin contempla la reserva de gastos en el art. 2585: "Antes

de pagar el crdito que goza de privilegio especial, del precio del bien
sobre el que recae, se debe reservar los importes correspondientes a su
conservacin, custodia, administracin y realizacin. En todos los casos,
tambin debe calcularse una cantidad para atender los gastos y los
honorarios generados por las diligencias y tramitaciones llevadas a cabo
sobre el bien y en inters del acreedor". Cabe agregar, respecto del
derecho de retencin, que este derecho est regulado en los arts. 2587
a 2593 del CCCN. Si la posesin de la cosa anticrtica se entrega a un
tercero designado por las partes, quien realiza los gastos (art. 2212),
ser ste quien ejerza el derecho de retencin. A su vez, corresponde
destacar que, a diferencia del rgimen actual, en el anterior se admita
la anticresis tcita que acordaba al acreedor un derecho de retencin
oponible nicamente al deudor (vase antiguo art. 3261).
Art. 2217. Gastos. El titular del objeto gravado debe al
acreedor los gastos necesarios para la conservacin del objeto,
aunque ste no subsista; pero el acreedor est obligado a pagar
las contribuciones y las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos tiles sino hasta la
concurrencia del mayor valor del objeto.
y 3259.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil, si el acreedor
hubiera hecho mejoras en el inmueble dado en anticresis, poda
cobrarlas del propietario. Como el acreedor poda cobrarlos gastos de
administracin y conservacin, habitualmente lo habra de hacer
descontando su Importe de los frutos. Ello Implica que en primer lugar
se descontaban los gastos y recin en segundo lugar los frutos se
imputaban al crdito.
Aunque el art. 3250 se refera a "mejoras", cabe entender que slo se

refera a las mejoras tiles, pues los gastos necesarios estaban previstos
en el art. 3258 que lo complementaba. Las mejoras se caracterizaban
como tiles cuando resultaban de manifiesto provecho para cualquier
poseedor.
En general, se entenda que el acreedor deba abstenerse de realizar
este tipo de gastos sin consentimiento del dueo de la cosa.
La posibilidad de recuperar lo Invertido en mejoras, dado su carcter de
tiles y no necesarias, tena un doble lmite, ya que el acreedor poda
cobrarlas: a) hasta la concurrencia del mayor valor que resultara tener
la finca; fe) sin que excediera el importe de lo gastado. De modo que lo
invertido en gastos simplemente tiles slo era por cuenta del deudor
cuando subsista el beneficio y el inmueble todava ostentara el mayor
valor al serle restituido, lo que indica que la cuestin se rega por el
criterio del enriquecimiento sin causa.
Anlisis de la normativa del CCCN. El titular del bien gravado debe al
acreedor los gastos necesarios para la conservacin del objeto, aunque
ste
no
subsista,
pero
el
acreedor
est
obligado
pagar
las
contribuciones y las cargas del inmueble.

El acreedor puede reclamar los gastos tiles hasta la concurrencia del
mayor valor del objeto. En definitiva, ene! CCCN subsisten, en lo
sustancial, los principios consagrados en el Cdigo de Vlez Srsfleld.
Art. 2218. Duracin de la inscripcin. Los efectos del
registro de la anticresis se conservan por el trmino de veinte
aos para inmuebles y de diez aos para muebles registrables, si
antes no se renueva.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil no se prevea el
tiempo de duracin de la inscripcin de la anticresis.
Anlisis de la normativa del CCCN. Al igual que ocurre con la hipoteca,

los efectos del registro se conservan por el trmino de veinte aos
cuando se trata de inmuebles. En el caso de las cosas muebles, la
caducidad se produce de pleno derecho a los diez aos.
Captulo 4
Prenda
Seccin 1a Disposiciones generales
Art. 2219. Concepto. La prenda es el derecho real de
garanta
sobre
cosas
muebles
no
registrables
crditos
instrumentados. Se constituye por el dueo o la totalidad de los

copropietarios, por contrato formalizado en instrumento pblico
o privado y tradicin al acreedor prendario o a un tercero
designado
por
las
partes.
Esta
prenda
se
rige
por
las
disposiciones contenidas en el presente Captulo.

3211 a 3213.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 3204 no suministraba una
verdadera definicin del derecho real de prenda, por lo que poda
decirse que era aquel constituido en seguridad de un crdito en dinero
sobre
una
cosa
mueble
por
su
naturaleza
por
su
carcter
representativo que ei deudor entregaba al acreedor.

La terminologa utilizada por el citado art. 3204 fue criticada porque
adoleca de varios defectos: para oponer la obligacin condicional que
est tomada en el sentido de modal, no debi decirse "cierta" sino
"pura"; cuando se refera a obligaciones presentes o futuras, deba
entenderse que aluda a obligacin sujeta a plazo suspensivo o
resolutorio o meramente eventual. No era necesario que la cosa fuera
entregada al acreedor, pues era posible hacerlo a un tercero o que la

persona en cuyo poder se encontraba la cosa recibiera de ambas partes
el encargo de guardarla en inters del acreedor (1).
Ahora bien, en cuanto a su naturaleza jurdica, la prenda es un derecho
real sobre cosa ajena (mueble en este caso), accesorio en funcin de
garanta, ya que no tiene existencia autnoma, sino que ella se debe a
la existencia de un derecho creditorio del que es accesoria. Pero a
diferencia de la hipoteca y coincidiendo con la anticresis, la prenda se
ejerce por medio de la posesin, ya que la cosa mueble es entregada al
acreedor. Inclusive, es posible la constitucin de la denominada prenda
de crditos de la que luego nos ocuparemos.
Decimos que se trata de un derecho real porque la relacin entre el
titular y la cosa existe y se comprueba sin inconvenientes al ejercerse
por la posesin, a diferencia de lo que sucede con la hipoteca.
La inherencia del derecho a la cosa, que es rasgo tpico del derecho real,
con las consiguientes ventajas que derivan de ella (el ius persequend y
el ius preferendi), aparecen en la prenda claramente. Ello es as, pues el
acreedor puede perseguir el mueble gravado en manos de quien se
encuentra y est legitimado para ejercerla accin reivindicatoria si ha
sido desposedo contra su voluntad.
Si el acreedor pierde la cosa, puede recobrarla de manos de cualquier
sujeto, sin exceptuar al deudor, aun cuando esta accin estar acotada
por los lmites propios de la naturaleza mueble de la cosa sobre la que
recae. Adems, el titular del derecho real de prenda va a ser preferido
con respecto a una nueva prenda dada sobre la misma cosa, con tal de
que el segundo acreedor obtenga juntamente con el primero, la
posesin de la cosa empeada, o sea que debe ser puesta en manos de
un tercero por cuenta comn. En ese caso, el derecho de los acreedores
sobre la cosa empeada seguir el orden en que las prendas se han
constituido.
En cuanto al carcter accesorio de la prenda, corresponde recordar que

no tiene existencia autnoma, puesto que depende de un derecho
creditorio al que le procura seguridad.
Esa calidad surga claramente de lo previsto por los arts. 3204 y 3236
del Cdigo Civil y se mantiene en el CCCN. De modo que, al ser la
prenda un derecho accesorio, no slo su existencia, sino tambin su
suerte, estn ligadas a las del derecho creditorio al que accede. Si ste
se transmite o se extingue, la prenda sigue las mismas vicisitudes.
Cabe agregar que la prenda habr de recaer siempre sobre una cosa
cuya propiedad pertenece a otro (vase doctrina del art. 3213), aun
cuando puede no tratarse del verdadero propietario.
En cuanto a la denominada "prenda de crditos", Highton sealaba que
las deudas activas, una denominacin singular para los crditos,
tambin podran ser prendadas. La denominacin se refera a las deudas
miradas desde el punto de vista del acreedor (2).
Segn la citada autora, los crditos son derechos personales, no
pudiendo en consecuencia ser a su vez objeto de los derechos reales,
pues ello implica una total confusin. Aclaraba Highton que en realidad
en la llamada prenda de crditos el objeto actual de la prenda no es el
crdito sino el instrumento, que es cosa por su carcter representativo.
Por ello, el art. 3212 estableca que el crdito deba constar de un ttulo
por escrito para que haya "cosa" (3).
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN contempla dos clases de
prenda: la prenda comn, sin registro, con desplazamiento o posesoria,
y la prenda con registro, sin desplazamiento o no posesoria, a la que se
alude en el art. 2220.
La primera, que es la regulada en el Cdigo, exige para su configuracin
que el constituyente entregue la cosa al acreedor, quien debe ejercer la
posesin de la misma animus pignus, no animus domini, es decir,
reconociendo la propiedad encabeza del constituyente. Si la cosa seda a
un tercero designado por las partes, ste es reputado tenedor en

nombre del acreedor.
De acuerdo con la definicin legal, la prenda puede recaer sobre cosas
muebles no registrables o sobre crditos instrumentados.
No pueden gravarse con prenda comn las cosas muebles registrables
(susceptibles de ser gravadas con prenda sin desplazamiento y
anticresis), pero s los crditos que resulten de contratos quesean
registrables en virtud de lo establecido por las leyes nacionales o
provinciales; pinsese, por ejemplo, en la prenda del crdito por
cnones de un contrato de leasing, caso en el que lo registrable es el
leasing y no el crdito en s ni la prenda del crdito; o en la prenda de
un crdito por mutuo hipotecario, caso en el que lo registrable no es ni
el mutuo ni el crdito ni la prenda, sino la hipoteca.
En la prenda con registro, regida por la ley especial, el constituyente no
se desprende de la cosa, no hay desplazamiento, pero las partes pueden
acordar que la cosa quede depositada en poder de un tercero, quien
ejerce la tenencia en nombre del constituyente.
Cabe preguntarse si pueden concurrir ambas clases de prenda sobre una
misma cosa. El CCCN no expresa nada al respecto; dado que el
desplazamiento de la cosa y la inscripcin registral de la prenda no son
incompatibles, consideramos que no existiran obstculos para admitir
tal posibilidad.
Ahora
bien,
en
el
nuevo
rgimen,
la
prenda
comn
con
desplazamiento es el derecho real de origen convencional, accesorio de

una o varias obligaciones de cualquier clase (actuales, condicionales,
eventuales, futuras, etctera), en funcin de garanta, que se ejerce por
la posesin, con desplazamiento de una o ms cosas muebles no
registrables o crditos instrumentados, ajenos, sobre los que recae,
cuyo propietario o titular, sea o no el deudor de la obligacin
garantizada, entreg al acreedor prendario o a otra persona designada

de comn acuerdo.
Los caracteres que conforman su naturaleza jurdica surgen de la
definicin que antecede y son:
a)
es un derecho real; b) reposa sobre cosa mueble o un crdito
instrumentado, que deben ser ajenos; c) es accesorio, y d) su funcin es

de garanta.
Son aplicables a la prenda los principios generales de los derechos
reales y los propios de los derechos rea les de garanta (vase art.
2184yss.). Por tratarse de un derecho real su titular goza, para
resguardar su garanta, de las ventajas tpicas que otorga esa clase de
derechos: ius persequendi, ius preferendi y acciones reales (arts.
1886,2247 y concs.).
Se pueden garantizar con prenda todas las clases de obligaciones, pero
la prenda slo garantiza el cumplimiento en especie cuando la obligacin
es de dar sumas de dinero, ya que de la ejecucin prendaria slo se
puede obtener dinero; en los dems casos la prenda garantiza la
obligacin sucednea de indemnizar los daos y perjuicios derivados del
incumplimiento.
Se trata de un derecho real mobiliario, que recae sobre una cosa no
registrable (art. 1890) o sobre un crdito instrumentado, y que se ejerce
por la posesin; esto ltimo es as aunque su titular no ejerza facultades
de uso o goce, y se limite en el ejercicio de su derecho hasta la etapa
de ejecucin, si es que acaecea conservar la cosa en su poder.
El CCCN aclara que la relacin real que se establece entre el acreedor
prendario y la cosa es de posesin (art. 1891).
Si bien en determinadas hiptesis el acreedor prendario puede ejercer
facultades de uso y goce (vanse arts. 2225y 2226), ello no convierte a
la prenda en un derecho real de disfrute, ya que su funcin principal es,
como ya se expres, de garanta; slo de manera secundaria otorga a su

titular facultades de uso y goce.
Los caracteres del derecho real de prenda son los propios de todos los
derechos
reales
de
garanta:
convencionalidad,
accesoriedad,
especialidad crediticia y objetiva, indivisibilidad y subrogacin (arts.

2185 a 2194, a los que remitimos al lector).
El CCCN excluye de su regulacin a la denominada "prenda tcita"
prevista en los arts. 3218 a 3221 del Cdigo Civil.
El contrato de prenda es innominado (art. 970), formal, solemne,
relativo (arts. 285 y 2219), bilateral y a ttulo gratuito u oneroso.
Por ltimo, cabe agregar, en cuanto a los requisitos de fondo para la
constitucin del derecho real de prenda, que la legitimacin la tiene el
dueo, y en caso de comunidad (condominio, comunidad hereditaria), la
totalidad de los copropietarios de la cosa. No es posible, por lo tanto,
constituir prenda sobre la cosa por una parte indivisa.
Referencias: (1). Llambas, Jorge I., Cdigo Civil anotado, t. IV-C, p.
2342, con cita de Segovia y Lafaille. (2). Vase Highton, comentario a
los arts. 3211 y 3212, en Cdigo Civil y normas complementarias.
Anlisis doctrinal y jurisprudencial, Alberto J. Bueres (dir.) - Elena I.
Highton (coord.), Hammurabi, Buenos Aires, t. 5C, p. 593, (3). Vase
Highton, en Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrina! y
jurisprudencial, Alberto J. Bueres (dir.) - Elena I. Highton (coord.),
Hammurabi, Buenos Aires, t. 5C, p. 593.
Art.
2220.
Prenda
con
registro.
Asimismo,
puede
constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una

suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los
efectos de la garanta prendaria, un valor consistente en una
suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del
deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una

deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislacin especial.
Concordancias con la normativa anterior: Decr.-ley 15.348/46, arts. 1 0
y 2o (ratif. por ley 12.962).
Anlisis de la normativa anterior. Highton sostiene que en el derecho
mercantil y con concepciones ms modernas, es posible la constitucin
de variedades prendarias que salen del molde clsico (1).
As, pueden prendarse bienes muebles y semovientes, en cuyo caso la
prenda fija se constituye sobre todo tipo de muebles, lo que hace que no
slo abarque los objetos corporales, sino tambin los inmateriales,
susceptibles de tener un valor. Ms an, los frutos y productos pueden
estar pendientes o hallarse en pie al ser puestos en garanta y los
muebles pueden ser inmuebles por accesin.
En cuanto a la prenda de la hacienda mercantil o de fondo de comercio,
cabe
sealar
que
el
industrial
comerciante
necesita
para
su
desenvolvimiento un verdadero patrimonio compuesto por diversos

elementos
corporales
incorporales,
que
forman
un
conjunto
considerado como universalidad de bienes. Esta universalidad puede ser

objeto de ciertos contratos y servir de garanta crediticia. Al prendarse el
complejo como unidad, se efecta sobre la sumatoria de elementos
como utensilios y moblaje relativos a la explotacin, maquinarias,
instrumentos, materias primas y productos, todos los cuales no son
estables durante el desenvolvimiento de la explotacin, ya que muchos
de ellos como la materia prima y los productos, se transforman y
renuevan constantemente
y los muebles y tiles se deterioran,
aumentan y disminuyen, se suplantan (2).

La prenda flotante se caracteriza por la modalidad de no estar
especficamente individualizados los bienes que son objeto de la
garanta y, adems, poder el deudor disponer libremente de los efectos
prendados, pero con la obligacin implcita de reemplazar las cosas de
que hubiera dispuesto quedando gravadas las que hubiese adquirido con
dicho destino. Las cosas quedan as desafectadas por la simple voluntad
del deudor, con lo que pueden no existir bienes para responder.
Normalmente, las mercaderas y materias primas son susceptibles de
este gravamen. Tratndose de materia prima destinada al uso industrial,
la prenda debe encuadrarse con carcter de flotante, dado su condicin
de cosa fungible. A su vez, la prenda flotante constituida sobre
maquinaria es nula.
Anlisis de la normativa del CCCN. Ya hemos dicho que en la prenda con
registro, que segn el CCCN contina regida por la ley especial, el
constituyente no se desprende de la cosa, no hay desplazamiento, pero
las partes pueden acordar que la cosa quede depositada en poder de un
tercero, quien ejerce la tenencia en nombre del constituyente.
Referencias:
(1).
Vase
Highton,
en
Cdigo
Civil
normas

(dir.) - Elena I. Highton (coord.), Hammurabi, Buenos Aires, t. 5C,
p.595. (2). Vase Highton, en Cdigo Civil y normas complementarias.
Anlisis doctrinal y jurisprudencial, Alberto J. Bueres (dir.) - Elena I.
Highton (coord.), Hammurabi, Buenos Aires, t. 5C, p. 596, con cita de
Alvo, Prenda con registro, 1.1, ps. 357 a 418.
Art. 2221. Posesin. Los derechos provenientes dla prenda
slo subsisten mientras el bien afectado se encuentra en poder
del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o
el tercero continan en posesin de la prenda cuando media
prdida o sustraccin de ella o hubiera sido entregada a otro con
obligacin de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesin de la cosa, puede recuperarla
de
quien
la
tiene
en
su
constituyente de la prenda.
poder,
sin
exceptuar
al
propio

3208.
Anlisis de la normativa anterior. De acuerdo con lo que se desprende de
la interpretacin de los arts. 3206 a 3208 del Cd. Civil, poda existir un
acuerdo entre las partes intervinientes en el contrato de prenda, por el
cual la posesin del acreedor sera ejercida por medio de un tercero que
detentara la cosa en carcter de depositario. El tercero no se convertira
en parte, sino en un nuevo contrato de depsito.
El procedimiento normalmente se usaba cuando concurran varias
prendas sobre una cosa (vase art. 3210); como de hecho no se poda
ejercerla coposesin de la cosa mueble, pues resultaba imposible que
todos la tuvieran simultneamente, el derecho de todos quedaba
garantizado a travs del depsito de la cosa en manos de un tercero (1).
Siempre deba existir conformidad previa del acreedor o de los
acreedores y el deudor acerca de la entrega de la cosa a determinado
tercero.
En ese contexto, el art. 3206 prevea que si la posesin que detentaba el
acreedor o un tercero llegara a desaparecer, se extinguan los derechos
que nacan de la prenda, entre ellos, el privilegio que la ley le otorgaba,
aunque la prdida transitoria implicara subsistencia del derecho. A su
vez, el art. 3208 presuma a favor del poseedor la continuacin de la
posesin pese a la prdida fctica de la detentacin efectiva, sea por
robo, extravo o entrega a un tercero con la obligacin de devolverlo, en
tanto el acreedor estuviera en la posibilidad de obtenerla nuevamente
por vas jurdicas y la prdida del corpus posesorio fuera temporal (2).
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 2221 consagra una regla
prevista en el art. 3206 del Cdigo de Vlez.
De modo que, para que el acreedor conserve los derechos que leda la
constitucin de la prenda, es necesario que est y se mantenga en
posesin de la cosa o que sta se halle en manos de un tercero

convenido por las partes.
Si bien para adquirir la posesin se requiere la concurrencia de los dos
elementos constitutivos: el corpus y el animus domini, una vez que ha
sido adquirida, para conservarla, basta la sola voluntad de continuar en
ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. Cabe
destacar en este punto que la prdida del corpus debe ser transitoria, ya
que si fuera definitiva, el animus por s solo no es suficiente para
conservar la posesin, como ocurre cuando ha mediado desposesin
(vase arts. 1929 a 1931, Cd. Civil).
La segunda parte del primer prrafo del artculo prev la posibilidad de
que la cosa haya sido entregada a otro con la obligacin de devolverla.
No se trata del caso en que ambas partes del contrato de prenda
constituyen el depsito de la cosa gravada en un tercero depositario,
hiptesis contemplada en el art. 2219, sino de otros su puestos como
los siguientes:
a) Depsito de la cosa prendada: ninguna norma prohbe al acreedor o
al tercero designado por las partes que entreguen la cosa a un
depositario. Tal depsito es legtimo, pues solamente se entrega al
depositario la tenencia de la cosa, conservando el acreedor la posesin.
La entrega de la cosa al propietario en calidad de depositario produce la
extincin de la prenda, pues no se admite para la prenda el constituto
posesorio, dado que implica ausencia o cese del desplazamiento que por
esencia requiere esta figura.
Por su parte, el art. 1625 prohbe, salvo pacto en contrario en el
contrato de prenda, que en caso de cesin del crdito garantizado el
acreedor cedente, o quien tenga la cosa prendada en su poder, la
entregue al cesionario; en tal caso, a diferencia del citado caso del
depsito, se trata de entregar la posesin y no la tenencia, es decir que
se prohbe al acreedor desprenderse de la posesin que el propietario le

dio.
b) Entrega de la cosa prendada para su reparacin: dado que el
acreedor prendario o el tercero designado por las partes deben
conservar la cosa, pueden entregar su tenencia para que se realicen las
mejoras de mero mantenimiento y las necesarias (art. 1934, incs. C y d)
a fin de evitar su destruccin o prdida de valor.
Ahora bien, si estando vigente la obligacin garantizada el acreedor
voluntariamente restituye al propietario la cosa gravada se produce la
extincin de la prenda por remisin o renuncia, pero no la de la deuda
(art. 954). Si al efectuar la restitucin la voluntad del acreedor est
viciada, puede demandar la anulacin del acto y el restablecimiento de
la prenda.
Por aplicacin analgica de lo establecido en el art. 2204, tanto el
propietario como el acreedor pueden requerir que la extincin de la
prenda se asiente por nota marginal en el ejemplar del ttulo
constitutivo.
En cuanto a las acciones con que cuenta el acreedor, cabe sealar que
en caso de prdida de la posesin de la cosa aqul puede recuperarla de
quien la tiene en su poder, incluido el propietario. Para ello tiene a su
favor las acciones que nacen de su derecho real y de la posesin que
ejerca: la accin reivindicatoria y la posesoria de despojo, las que no
pueden ser acumuladas (art. 2269). Si intenta la accin real, pierde el
derecho a promover la accin posesoria, pero si interpone la accin
posesoria puede luego iniciar la real (art. 2273).
El Cdigo Civil contemplaba un plazo de tres aos para el ejercicio de la
accin reivindicatoria, el que es suprimido en el nuevo rgimen,
armonizando as la procedencia de la accin reivindicatoria en materia
de prenda con el rgimen jurdico general de las cosas muebles no
registrables.
Referencias:
(1).
Vase
Highton,
en
Cdigo
Civil
normas

(dir.) - Elena I. Highton (coord.), Hammurabi, Buenos Aires, t. 5C, p.
588. (2). Vase Highton, en Cdigo Civil y normas complementarias.
Anlisis doctrinal y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, t. 5C, p.
588.
Art. 2222. Oponibilidad. La prenda no es oponible a
terceros si no consta por instrumento pblico o privado de fecha
cierta, cualquiera sea la cuanta del crdito. El instrumento debe
mencionar
el importe del crdito y contener la designacin detallada de los
objetos empeados, su calidad, peso, medida, descripcin de los
documentos
ttulos,
dems
datos
que
sirven
para
individualizarlos.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil, el contrato de
constitucin de prenda era formal respecto de terceros en el sentido de
que solamente resultaba oponible a aqullos el derecho real que de l
surga si constaba en instrumento de fecha cierta.
Instrumentos pblicos eran aquellos enumerados en el art. 979, y por
ser tales siempre tenan fecha cierta.
En materia de instrumentos privados, an reconocidos por el firmante,
era necesaria la fecha cierta a fin de tornarlos oponibles a terceros. El
art. 1035 enumeraba los supuestos en que el instrumento adquira fecha
cierta.
Entre las partes era innecesario instrumento alguno, bastando el
acuerdo de voluntades y la entrega de la posesin para que quede
constituida la prenda. Las razones de este rgimen diferenciado estn

explicadas en la nota al art. 3217.
Ahora bien, como la prenda era un contrato real y el derecho de garanta
no naca hasta el momento de la entrega, frente a terceros sera
suficiente el instrumento a que se refera el citado art. 3217. Si la cosa
permaneca en poder del deudor, deba haberse tambin dado la
posesin antes de que el tercero pretendiera hacer valer derechos sobre
la cosa (por ejemplo, embargndola). En sntesis, para que la prenda
fuera oponible al tercero deba existir el documento con la forma
indicada y adems el acreedor deba tener la cosa en su poder. Uno solo
de los requisitos sera insuficiente, debiendo estar reunidos ambos.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN, sin instrumento pblico
o privado no hay constitucin vlida de prenda, y por lo tanto no hay
ttulo suficiente para que se configure este derecho real. Como
consecuencia de esta exigencia formal, la instrumentacin requerida por
la ley no puede ser suplida por las simples constancias volcadas en los
registros contables de las partes.
Adems de dicha carga de validez, ambas partes, constituyente y
acreedor, tienen la carga de darle fecha cierta al instrumento privado en
el que conste el contrato de prenda a fin de poder oponerla a terceros
interesados de buena fe (vase art. 317).
La segunda parte del artculo consagra el principio de especialidad en
cuanto al crdito y en cuanto al objeto. Se trata de una reiteracin de
enunciados generales contenidos en los arts. 2188 y 2189. Si bien prima
facie parece que el artculo regula requisitos de oponibilidad de la
prenda, en rigor el principio de especialidad es un requisito de validez
del acto constitutivo (vase art. 2190). No se trata, pues, de una
cuestin de oponibilidad de la garanta sino de validez de su acto
constitutivo.
Art. 2223. Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva

prenda sobre el bien empeado, a favor de otro acreedor, si el
acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para
ambos o si es entregada en custodia a un tercero en inters
comn. La prioridad entre los acreedores queda establecida por
la fecha de su constitucin. No obstante, las partes pueden,
mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y
claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro
orden de prelacin para sus derechos, a fin de compartir la
prioridad o autorizar que sta sea compartida.
Anlisis de la normativa del CCCN. Si bien el CCCN posibilita constituir
"una" nueva prenda sobre el bien ya empeado, este artculo no debe
interpretarse en el sentido de que se prohbe constituir ms de una
nueva prenda; siempre puede constituirse otra prenda si quien detenta
la cosa gravada acepta poseerla en nombre del nuevo acreedor. Ahora
bien, quien detenta la cosa, sea el acreedor o un depositario, no est
obligado a aceptar poseer la cosa en nombre del nuevo acreedor a
menos que as se haya obligado de antemano en el contrato de prenda o
de depsito.
En caso de concurrencia de prendas, si la cosa est bajo la custodia del
primer acreedor, ste reviste el doble carcter de poseedor y tenedor, y
detenta la cosa en inters propio y tambin en el inters del segundo
acreedor, con quien queda obligado como depositario. El segundo
acreedor tambin es poseedor de la cosa empeada, y es representado
en dicha posesin por el primer acreedor; se presenta as un caso de
coposesin.
Aunque el artculo no lo prev expresamente, no hay ningn obstculo

para que, estando de acuerdo el propietario y los dos acreedores
prendarios, sea el segundo acreedor quien detente la cosa empeada.
El CCCN prev, al igual que lo haca el Cdigo Civil, que la prioridad
entre los acreedores queda establecida por la fecha de su ttulo. Pero
dado que en el nuevo sistema el derecho real de prenda se configura por
ttulo y modo, la prioridad no se rige exclusivamente por la fecha del
ttulo sino que tambin est influenciada por el principio de la buena fe y
por el derecho de preferencia propio de los derechos reales, regla que es
receptada en el art. 757: si los acreedores que concurren son de buena
fe
tiene
mejor
derecho
el
primero
que
recibi
la
tradicin
(o
desplazamiento va traditio brevimanu), y si ninguno adquiri an el

derecho real por no haberse cumplido el modo, recin entonces la
prioridad debe establecerse atendiendo a la fecha cierta del ttulo
constitutivo.
Si las dos prendas nacen en el mismo momento no habr preferencia de
uno sobre el otro, ambos acreedores comparten la prioridad, y en
consecuencia, si el producido de la venta de la cosa empeada es
insuficiente cobran a prorrata (art. 2856, inc. f).
En caso de concurrencia de prendas el rango cobra relevancia cuando en
caso de ejecucin el producido de la venta no permita satisfacer a todos
los acreedores. Si la prenda concurre con otro derecho real, por
ejemplo, un usufructo, la prioridad es la que determina si el acreedor
ejecuta desconociendo o respetando el usufructo; el rango indica
tambin quin tiene el ius fruendi durante la coexistencia de ambos
derechos.
El CCCN suple una omisin del Cdigo Civil al incorporar explcitamente
en su ltima parte la posibilidad de que los acreedores prendarios
celebren convenios sobre el rango.
Para la oponibilidad del convenio sobre el rango a terceros, sin perjuicio

de los casos en los que se requiere el consentimiento expreso, el
instrumento en el que conste debe tener fecha cierta, y estar
publicitado, aunque sea marginalmente, en el o los ttulos de los
derechos alcanzados por el mismo (doctr. art. 298).
Estos convenios tienen su fundamento en el principio de libertad de
contratacin (art. 959) y en lo normado en el art. 2575. Deben
redactarse con precisin y claridad. Pueden ser tan variados como la
imaginacin lo permita, no siendo necesario ajustarse a ningn molde,
pero sin violar el orden pblico.
Los convenios sobre el rango que se celebren sin el consentimiento del
propietario no pueden perjudicarlo, en virtud del efecto relativo de los
contratos (art. 1021, CCCN).
Seccin 2a Prenda de cosas

Art. 2224. Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe
en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la restituye
al dueo que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en
prenda
de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede
pedir el cumplimiento de la obligacin principal aunque tenga
plazo pendiente; si el crdito est sujeto a condicin se aplica el
art. 2197.
3216.

Anlisis de la normativa del CCCN. El derecho real de prenda puede
tener por objeto toda clase de cosas muebles, sean o no consumibles o
fungibles. Es preciso que la cosa est en el comercio (art. 234), ya que
de lo contrario no puede ser vendida o adjudicada en la ejecucin
prendaria, quesea determinada (art. 1912) y que exista actualmente.
La prenda no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por
accesin (vase art. 226) o que estn excluidas de la garanta de los
acreedores (art. 744). Por lo tanto, no pueden prendarse las ropas y
muebles de uso indispensable del propietario, de su cnyuge o
conviviente, y de sus hijos, ni los instrumentos necesarios para el
ejercicio personal de la profesin, arte u oficio.
En cambio, se puede celebrar contrato de prenda respecto de las cosas
futuras (art. 1007) o ajenas (art. 1008) o que al tiempo de contratar
sean inmuebles por accesin.
En el caso de la cosa futura el contrato es vlido, pero el derecho real no
se configura mientras la cosa no exista y no se entregue al acreedor. En
el Cdigo Civil las cosas futuras slo pueden ser objeto de una promesa
de contrato de prenda.
No es prenda de cosa futura la prenda de un boleto de compraventa de
cosa futura, dado que la prenda recae sobre un objeto actual el crdito
instrumentadoy no sobre la cosa futura; se trata de una prenda de
crdito.
Ahora bien, para constituir el derecho real de prenda es necesario ser
propietario de la cosa. En caso de no serlo, rige el principio de la
convalidacin, si con posterioridad al actor de constitucin se llegare a
adquirir la propiedad (art. 1885).
El art. 2224, de manera similar al art. 3215 del Cdigo Civil, contempla
la situacin del acreedor de buena fe que basado en la presuncin de
propiedad que emana de la posesin cree que la cosa es de propiedad
del constituyente, y la restituye al verdadero dueo que la reclama.
El enunciado debe armonizarse con el rgimen general de las cosas
muebles no registrables que contiene el CCCN: si la cosa es robada o
perdida y su propiedad no fue usucapida por el constituyente el acreedor
debe restituirla al verdadero dueo, pero si no es robada ni perdida sino
obtenida por abuso de confianza el acreedor de buena fe puede, pero no
est obligado a, pedir el rechazo de la demanda por reivindicacin y
retener la cosa (art. 760) configurndose as un derecho real de prenda
putativo.
En los casos en que el acreedor prendario restituya la cosa gravada por
quien no es su propietario se aplica por analoga lo establecido en el art.
1537 para el comodatario (que al igual que el prendario est obligado a
restituir): el acreedor no puede negarse a restituir la cosa alegando que
ella no pertenece al constituyente, excepto que se trate de una cosa
perdida por el dueo o hurtada a ste. Si el acreedor sabe que la cosa
que se le entreg es hurtada o perdida, debe denunciarlo al dueo para
que ste la reclame judicialmente en un plazo razonable; el acreedor es
responsable de los daos que cause al dueo en caso de omitir la
denuncia o si, pese a hacerla, restituye la cosa al constituyente. El
dueo verdadero no puede pretender del acreedor la devolucin de la
cosa sin consentimiento del constituyente o sin resolucin del juez.
En cuanto a la prenda de una cosa parcialmente ajena, cabe sealar que
el CCCN no admite la constitucin de prenda por una parte indivisa. La
prenda debe ser constituida por todos los copropietarios (art. 2219)
respecto de la totalidad de la cosa.
De modo que la constitucin de prenda sobre cosa parcialmente ajena
es nula, al igual que la prenda que no comprenda la totalidad de la cosa;
pero si en la divisin del condominio o de la herencia la cosa se le

adjudica en propiedad al constituyente el contrato de prenda queda
saneado, no por convalidacin sino por el efecto declarativo de la
divisin (arts. 1996 y 2403).
Por otro lado, el artculo que comentamos prev el rgimen de eviccin
para el caso en que sea el deudor el que constituy la prenda. Al igual
que lo hace el art. 3215 del Cdigo Civil, la actual norma establece que
el acreedor de buena fe que restituya la cosa al dueo que la reclama
puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor.
Art. 2225. Frutos. Si el bien prendado genera frutos o
intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la
deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es vlido
el pacto en contrario.
Anlisis de la normativa del CCCN. La prenda se extiende a la totalidad
de la cosa gravada, incluidas todas sus piezas, componentes y partes
existentes al momento de su constitucin o que sobrevengan (vase art.
2192).
De modo que la garanta se extiende a los accesorios de la cosa
prendada y a todos los acrecentamientos que puedan alcanzarle,
aplicndose en consecuencia a la cosa prendada las normas sobre
transformacin y accesin (vanse arts. 1957 y 1958), sin perjuicio del
deber de conservacin que pesa sobre el acreedor.
El artculo es similar al art. 3231 del Cd. Civil (1), con la salvedad de
que el artculo comentado admite expresamente la validez del pacto en
contrario. Es decir que la regulacin resulta meramente supletoria de la
voluntad de las partes; se trata de un aspecto de este derecho real en el

que no est en juego el orden pblico.
El acreedor debe percibir los frutos por cuenta del deudor, porque es su
deber adoptar todas las medidas normales tendientes a la conservacin
de la cosa.
La explotacin o percepcin que debe hacer el acreedores la ordinaria o
normal, segn la naturaleza y destino econmico de la cosa, sin afectar
su productividad futura ni daarla de otro modo, dado que ello implica
abuso (vase art. 2226).
El artculo se refiere a los frutos que genera la cosa misma, y no la
mano del hombre, es decir que comprende los denominados "frutos
naturales", que son las producciones espontneas de la naturaleza, que
forman un todo con la cosa si no son separados (vase art. 233). Por lo
tanto, el acreedor no est obligado a hacer que la cosa produzca frutos,
salvo que as se hubiera pactado o que su deber de conservacin
implique mantener productiva la cosa.
Los frutos son en todos los casos y salvo pacto en contra rio de
propiedad del constituyente, pero quedan afectados a la garanta.
Debe aplicarse por analoga al acreedor prendario el deber impuesto al
anticresista de dar cuenta al deudor de la imputacin de los frutos a la
cancelacin de la deuda (art. 2215). La rendicin de cuentas se rige,
salvo pacto en contrario, por lo previsto en los arts. 858 a 864.
El orden de imputacin que prev la norma es concordante con el
rgimen general previsto en el art. 903; se trata de una facultad y no
una obligacin para el acreedor, pues el objeto del pago debe reunir los
requisitos de identidad, integridad, puntualidad y localizacin (vase art.
867 y ss.).
Referencias: (1). Art. 3231, Cd. Civil: "Si la prenda produce frutos o
intereses, el acreedor los percibe de cuenta del deudor, y los imputar a
los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no se debieren".
Art. 2226. Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa

prendada sin consentimiento de deudor, a menos que el uso de
la cosa sea necesario para su conservacin; en ningn caso
puede abusar en la utilizacin de la cosa ni perjudicarla de otro
modo.
El incumplimiento file lo dispuesto en el primer prrafo de este
artculo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garanta y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depsito a costa del acreedor;
c) redamar daos y perjuicios.
3230.
efectuar el desarrollo ce este apartado junto al del "Anlisis de la
Anlisis de la normativa del CCCN. El acreedor prendario debe cuidar la
cosa, conservndola e~, buen estado, aunque no est obligado a
introducir en ella mejoras.
Sin embargo, el deber de conservacin implica que el acreedor debe
ordenar las reparaciones y reposiciones que sean necesarias si el
deterioro se produce luego de entregada la cosa al acreedor; si es
anterior y la falta de reparacin conlleva un agravamiento, tambin debe
ser reparado. No quedan comprendidos en el deber de conservacin los
deterioros o faltantes existentes al constituirse la prenda si la no
reparacin no conlleva un agravamiento del estado de conservacin.
Cuando se trata de una prenda de crditos, debe realizar los actos
conservatorios necesarios para evitar que se perjudique dicho crdito,
por ejemplo, adoptando medidas pertinentes para evitar la prescripcin
si fuera inminente.
No responde por el caso fortuito, pues en tal supuesto la prdida de la

cosa recae sobre el dueo, pero no le basta al acreedor prendario
afirmar que se ha perdido, ya que le compete, como guardin de la
cosa, probar el accidente y, an ms, demostrar que ocurri sin su
culpa. Cuando se produce la prdida por culpa del acreedor, el deudor
tiene accin contra l, con el fin de que le restituya una cosa de las
mismas caractersticas o, en su defecto, para que le pague los daos y
perjuicios que pudiere haber experimentado. Rigen al respecto los
principios comunes en materia de responsabilidad.
Como se destaca en el artculo que comentamos, el acreedor no puede
usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, pudindose
presumir ese consentimiento en ciertos casos segn la naturaleza de la
cosa y las circunstancias de hecho, aunque menos fcilmente que
cuando media depsito propiamente dicho. Se trata de un deber
negativo que pesa sobre el titular de la garanta: el objeto se le entrega
como seguridad, por lo que no puede disponer de l ni utilizarlo de
modo alguno, aunque nada impedira, por supuesto, que las partes
acuerden depositarla en manos de otra persona.
El mismo derecho asiste al tercero que ha constituido la prenda para
garantizar una obligacin del deudor.
Art. 2227. Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos
originados por la conservacin de la cosa prendada, aunque sta
no subsista.
El acreedor no puede redamar los gastos tiles sino hasta la
concurrencia del mayor valor de la cosa.
Concordancias cot la normativa anterior: Cd. Civil, art. 3228.
Anlisis de la normativa del CCCN. El acreedor que detenta la cosa debe

conservarla por cuenta del propietario. Si la conservacin genera gastos,
ellos deben ser soportados por el propietario, quien debe reintegrarlos al
acreedor que los adelanta. El reintegro debe hacerse, salvo pacto en
contrario,
al
primer
requerimiento
del
acreedor,
sin
esperar
al
vencimiento del contrato El acreedor en principio debe abstenerse de

efectuar innovaciones en la cosa prendada que ro sean las mejoras de
mero mantenimiento y las necesarias.
Corresponde distinguir las mejoras necesarias de las tiles y las de mero
lujo, recreo o suntuarias, llamadas tambin "voluntarias" en el rgimen
anterior, y para ello nos remitimos al comentario de los arts. 1934 y
1938.
Estas mejoras son debidas por el propietario al acreedor que las realiz
aunque la cosa luego perezca, gozan del privilegio previsto en el art.
2582, inc. a), y legitiman al acreedor para ejercer el derecho de
retencin (art. 2587).
Son mejoras tiles las que redundan en beneficio para cualquier
poseedor (art. 1934, inc. e). Por aplicacin de los principios generales
relativos al enriquecimiento sin causa el acreedor que introduce mejoras
tiles slo puede reclamarlos gastos efectuados hasta la concurrencia
del mayor valor existente al restituirse la cosa. Si la cosa perece antes
del tiempo en que debe ser restituida, el propietario no est obligado a
Indemnizar al acreedor por las mejoras tiles que efectu. Estas
mejoras tambin gozan del privilegio previsto en el art. 2582, inc. a), y
legitiman al acreedor para ejercer el derecho de retencin (art. 2587).
El acreedor no tiene derecho a reclamar reembolso o indemnizacin por
los gastos que efectu para hacer mejoras de mera lujo, recreo o
suntuarias, pero puede retirarlas en tanto sean separables sin deteriorar
la cosa.
Art. 2228. Venta del bien empeado. Si hay motivo para

temer la destruccin de la prenda o una notable prdida de su
valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la
venta del bien. Asimismo, el constituyente puede recabar la
devolucin de la prenda sustituyndola por otra garanta real
equivalente y, si se presenta ocasin favorable para su venta,
requerir la autorizacin judicial para proceder, previa audiencia
del acreedor.
La cosa empeada puede tambin venderse a peticin de otros
acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el privilegio del
acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil, el acreedor
prendario poda mantenerse en la posesin de la prenda hasta la
extincin total del crdito. Sin embargo, esta posesin no era absoluta,
pues no impeda que otro acreedor ejercitara su facultad de embargar la
cosa y hacerla vender, ya que tal objeto integraba el patrimonio del
deudor y responda portadas sus obligaciones, no slo por la asegurada.
El tercer acreedor que hubiera obtenido la venta judicial de la cosa no
estaba constreido a desinteresar al prendario, cuyo derecho se limitaba
a cobrar sobre el precio, ejerciendo el pertinente privilegio sobre el
precio de la cosa.
El acreedor prendario cobrara su crdito con privilegio en caso de existir
otros acreedores, sea que la subasta se hubiera realizado en la propia
ejecucin prendaria, sea que la hubiera obtenido un tercero en otro
expediente, pues la subasta se realizara en aquel juicio cuyo trmite
estuviera ms adelantado. Es decir que, en forma similar a lo que
ocurra con la hipoteca, el acreedor pignoraticio no tena preferencia en
la subasta ni poda impedir que sta tuviera lugar en la causa en que un
juez la hubiera ordenado.
Ante la orden de secuestro deba entregarla, y luego, simplemente,

deba presentarse a cobrar, planteando la cuestin de privilegios, sea
por va incidental, si fuera necesario, por la tercera de mejor derecho
(1).
El privilegio del acreedor prendario estaba regulado en los arts. 3234,
3889 y 3913 del Cdigo Civil.
Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo regula tres hiptesis de
venta de la cosa prendada, atendiendo los diversos intereses en juego:
los del acreedor, los del constituyente y los de los acreedores de este
ltimo.
La venta produce la desafectacin de la cosa a la prenda; el privilegio
del acreedor se traslada por subrogacin real al precio obtenido.
Los supuestos que contempla la norma son los siguientes:
a) Temor de prdida "notable" de su valor. Debe tratarse de un temor
fundado, razonable, objetivo, y no de una mera suposicin o conjetura.
La destruccin de la cosa aludida por el artculo puede ser total o
parcial, pero debe implicar una notable prdida de su valor.
Si la prdida de valor obedece a un incumplimiento del acreedor a su
deber de conservacin, la solucin que debe aplicarse es la prevista en
el art. 2226 para los casos de abuso.
El acreedor est legitimado para pedir la venta, dado que tiene inters
en que el valor de la cosa prendada cubra adecuadamente el quantum
dinerario de la obligacin garantizada segn la relacin de cobertura
establecida originariamente. Tambin est legitimado para pedir a venta
el propietario, quien puede optar por pedir la venta, procurando de esa
manera preservar el valor del bien en su patrimonio, o la restitucin de
la cosa y la sustitucin de la garanta por otra garanta real equivalente.
Ante el pedido de venta del acreedor, el propietario puede solicitar la
sustitucin de la garants.
b) Ocasin favorable para la venta. Si los intereses del acreedor quedan

debidamente a salvo el juez puede autorizar la venta de la cosa
prendada que pida el propietario si se presenta una ocasin favorable
para la misma.
Para ello el propietario debe demostrar la ventaja econmica cierta que
obtendra de la venta y que los intereses del acreedor en caso de no
ser desinteresado quedan debidamente resguardados.
A falta de acuerdo entre el propietario y el acreedor para proceder a la
venta, debe recabarse autorizacin judicial previa, y deben seguirse los
parmetros establecidos en el art. 2229 tanto para la acreditacin del
valor del bien como para su venta.
c) Venta pedida por otro acreedor. Esta posibilidad ya estaba prevista en
el art. 3234 del Cdigo Civil.
La prerrogativa del acreedor prendario de pedir la venta de la cosa
pignorada es comn a todos los acreedores del propietario cuyos
crditos sean exigibles. Todos ellos mantienen pese a la prenda su poder
de agredir la cosa. El acreedor prendario no tiene ninguna preferencia
para hacer vender la cosa ni facultades para evitar que los dems
acreedores lo hagan.
Ante una orden judicial de secuestro de la cosa prendada el acreedor
debe entregarla y luego presentarse en el respectivo juicio para hacer
valer su privilegio sobre el producido de la subasta, por la va incidental
o por medio de una tercera de mejor derecho. Recin cuando la cosa es
subastada a pedido de otro acreedor, el acreedor prendario tiene
derecho a dar por caduco e plazo, y a cobrar con la preferencia
correspondiente. Si el crdito prendario est sujeto a condicin
suspensiva, el acreedor prendario puede requerir al acreedor que
subast (si es quirografario o si su privilegio es de grado menor que el
que otorga la prenda) que ofrezca garanta suficiente de la restitucin de
lo percibido para el caso de cumplimiento de la condicin (art. 2197).
La subasta de la cosa prendada, concretada por el acreedor prendario o

por otro acreedor, quirografario o privilegiado, causa la extincin de la
prenda si su titular fue debidamente citado a la ejecucin, sin perjuicio
del derecho y preferencia que le correspondan al acreedor prendario
sobre el producido para la satisfaccin de su crdito (art. 2203).
Referencias:
(1).
Vase
Highton,
en
Cdigo
Civil
normas
complementarias. Anlisis doctrina, y jurisprudencial, Hammurabi, t. 5C,

Buenos Aires, p. 628.
Art. 2229. Ejecucin. El acreedor puede vender ia cosa
prendada en subasta pblica, debidamente anunciada con diez
das de anticipacin en el diario de publicaciones legales de la
jurisdiccin que corresponde al lugar en que, segn el contrato,
la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en ttulos u otros bienes negociables en
bolsas o mercados pblicos, la venta puede hacerse en la forma
habitual en tales mercados, al precio de cotizacin.
Las partes pueden convenir simultneamente con la constitucin
que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimacin del
valor que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda,
segn lo establezca el experto que las partes designen o bien por
el que resulte del procedimiento de eleccin establecido; en su
defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple
peticin del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que
ellas determinan, el que puede consistir en la designacin de una
persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un
tercero a precios que surgen de un determinado mbito de
negociacin o segn informes de los valores corrientes de
mercados al tiempo de la enajenacin que indican una o ms

cmaras
empresariales
especializadas
publicaciones
designadas en el contrato.
A falta de estipulacin en contrario, estas alternativas son
optativas para el acreedor, junto con las indicadas en los
prrafos primero y segundo de este artculo, segn el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la
subasta o en la venta privada o por su adjudicacin.
Anlisis de la normativa anterior. El art. 3224 del Cd. Civil autorizaba al
acreedor prendario a pedir la venta de la cosa gravada, es decir, a
cobrarse de su producido, vale decir, estableca la posibilidad de
disponer judicialmente de la cosa al no cumplir el deudor con su
obligacin de oportuno pago de la deuda. La nica forma de disponer de
la cosa era a travs de la ejecucin prendaria, es decir, por medio de un
proced miento judicial. La falta de pago autorizaba al acreedor a iniciar
este juicio, no estando obligado a retener indefinidamente la cosa.
El principio consagrado en el citado art. 3224concordaba con el art.
3222 que estableca la prohibicin de clusulas que permitiesen la
apropiacin de la cosa fuera del remate.
En ese contexto, el art. 601 del Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin,
nica norma que regula la ejecucin de la prenda civil, indica que en
este procedimiento slo sern oponibles las excepciones que se
mencionan en el art. 597, prr. 1 o, es decir, las admisibles en la
ejecucin hipotecaria. Agrega la norma que, en lo pertinente, sern
aplicables las disposiciones que rigen la ejecucin hipotecaria y la
ejecucin de prenda con registro.
Anlisis
de
la
normativa
del
CCCN.
Al
establecer
el
carcter
autoliquidable de la prenda, la reforma no exige la intervencin judicial

que impone el art. 3224 del Cdigo Civil.
La autoliquidacin implica que el acreedor cobra de manera rpida, poco

costosa y sin recurrir a los tribunales. De esta manera, la liquidacin del
crdito prendario se abrevia mucho en el tiempo y se reducen los costos
de cobranza. La proteccin que el ex propietario y el deudor pueden
buscar en los tribunales es bsicamente a posteriori de la ejecucin.
Las partes pueden acordar que la venta se haga en forma privada o en
subasta pblica, e incluso que la cosa se adjudique al acreedor. Pero no
puede pactarse ab initio que la cosa se adjudique al acreedor por el
importe de lo adeudado.
Salvo pacto en contrario, es el propio acreedor el que ordena la venta de
la cosa prendada, sin necesidad de previa intervencin del rgano
jurisdiccional. La venta puede realizarla el propio acreedor o un tercero,
designado en el contrato mismo o por medio del procedimiento de
eleccin establecido en el contrato.
La fijacin del valor de la cosa que se use como base para la venta o
adjudicacin debe quedar en manos de un experto, o surgir de un
determinado mbito de negociacin o del valor corriente de mercado
que indiquen una o ms cmaras empresariales especializadas o
publicaciones designadas en el contrato. A falta de estipulacin, el juez
debe designar al experto a simple peticin del acreedor. El tasador
puede o no ser el enajenador.
La publicidad de la venta, en caso de que se haga en subasta pblica,
debe hacerse con suficiente antelacin; si no se pact otro plazo rige el
plazo de diez das previsto en la norma. En los edictos se indicar el
lugar, da, mes, ao y hora de la subasta; no tratndose de bienes de
escaso valor, se individualizarn las cantidades, el estado y el lugar
donde podrn ser revisados por los interesados. Se mencionar,
asimismo, la obligacin de pagar el importe de la sea o precio y de la
comisin en el acto de remate y, en su caso, las modalidades especiales
de dicho acto. Los procedimientos previstos en la ley son meramente
supletorios de la voluntad de las partes, y salvo pacto en contrario el

acreedor puede optar por cualquiera de ellos.
El artculo aclara que el acreedor puede adquirir la cosa, sea en subasta
o en la venta privada o mediante su adjudicacin.
La intimacin fehaciente de pago al deudor y al propietario no deudor es
un requisito esencial para proceder a la ejecucin (art. 2200), sin cuya
observancia el procedimiento queda viciado de nulidad.
Art. 2230. Rendicin de cuentas. Efectuada la venta, el
acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas
judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenacin.
Anlisis de la normativa del CCCN. La rendicin de cuentas que debe
hacer el enajenador, sea el acreedor o un tercero, se rige, salvo pacto
en contrario, por lo previsto en los arts. 858 a 864, a cuyo comentario
nos remitimos.
Art. 2231. Documentos con derecho incorporado. La prenda
de ttulos valores se rige, en lo pertinente, por las regias de la
prenda de cosas.
Anlisis de la normativa del CCCN. La prenda de ttulos valores se
constituye mediante el denominado "endoso en garanta", regulado en el
art. 1845 a cuyo comentario nos remitimos. Ese endoso no transmite al
endosatario la propiedad del crdito, que contina siendo de propiedad
del endosante, pero legitima al endosatario para ejercer, incluso
judicialmente, todos los derechos inherentes al ttulo valor.
Seccin 3a Prenda de crditos

Art. 2232. Crditos instrumentados. La prenda de crditos
es la que se constituye sobre cualquier crdito instrumentado
que puede ser cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre
incorporado a dicho instrumento y aunque ste no sea necesario
para el ejercicio de los derechos vinculados con el crdito
prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
3212.
Anlisis de la normativa anterior. En el rgimen de Vlez, el art. 3204
permita dar un crdito en seguridad de la deuda, y el art. 3211,
reiterando esa posibilidad, mencionaba expresamente a las deudas
activas. Por otra parte, el art. 3209 aluda a las acciones industriales y
comerciales y el Cdigo de Comercio haca lo propio con los ttulos de
deuda, acciones de compaas, papeles de crdito (vanse arts. 584 a
587).
Por ello la doctrina ampli el campo de admisin, contemplando la
posibilidad de prendar los derechos en general (vase art. 1449, Cd.
Civil). Tambin se consider posible la constitucin de prenda sobre los
autor, las marcas de fbrica, las patentes de invencin y las cuotas de
sociedades de responsabilidad limitada.
Por su parte, el art. 3212 estableca que no poda darse en prenda el

crdito que no constase de un ttulo por escrito.
Anlisis de la normativa del CCCN. En lo que atae a este tipo de
prenda, escasamente legislada en el Cdigo Civil, consideramos, como
se
destaca
en
los
Fundamentos
elaborados
por
la
Comisin
Reformadora, que resulta un importante avance para el fomento del

crdito.
El CCCN recoge los avances de la doctrina, al disponer en el art. 2232
que la prenda de crditos es la que se constituye sobre cualquier crdito
instrumentado que puede ser cedido. Agrega el citado artculo que la
prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a
dicho instrumento y aunque ste no sea necesario para el ejercicio de
los derechos vinculados con el crdito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas, y se
constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del
crdito prendado (art. 2233), lo cual implica que el CCCN ha organizado
un procedimiento que se funda en dos premisas: a) la notificacin al
deudor obligado a cumplir el crdito o derecho prendado, y b) la
existencia y entrega del ttulo representativo del crdito o derecho
prendado, ya sea al acreedor o aun tercero. De modo que es necesaria
la notificacin al deudor, como en el caso de la cesin de crditos, que el
CCCN prefiere denominar cesin de derechos.
La necesidad de que el crdito est instrumentado coincide con el art.
3212 del Cdigo Civil. Este recaudo consistente en que el titulo exista y
est instrumentado, as como su entrega al acreedor, junto con la
notificacin,
determina
para
el
deudor
prendario
un
estado
de
imposibilidad material y jurdica de disponer del crdito prendado,

rodeando la operatoria de seguridad es tendientes a evitar el fraude
negocial.
Adems, debe tratarse de un crdito que pueda ser cedido (1).
Cabe remarcar que el acreedor no es titular del crdito que recibi en

garanta. S lo fuera, se tratara de una transmisin fiduciaria y no de
una prenda.
No puede entonces el acreedor prendario pretender celebrar sobre los
crditos gravados transaccin o contratos que impliquen su negociacin.
Solamente el art. 2234 le reconoce al acreedor prendario la facultad de
cobrar, lo que puede hacer judicialmente si es necesario.
Tiene el deber de conservarlo, y el derecho a cobrarlo, para aplicar sobre
el producido su garanta. Esto es, percibir lo que se le debe con el
privilegio del acreedor prendario. Debe evitar la prescripcin de los
crditos prendados o perjudicar su ejecutoriedad dejando vencer los
plazos para su protesto.
Aunque la norma no lo dice, debe imputar lo que reciba primero al pago
de gastos e intereses, y luego al capital (art. 2225).
Si el crdito prendado tiene por objeto una cosa, tiene derecho a
ejecutarla, aplicando las reglas de la ejecucin de cosas previstas en el
art. 2229, para luego cobrar su acreencia de lo obtenido en la subasta o
venta. Puede l adquirir la cosa en el remate o venta privada.
En nuestra opinin, el acreedor, a los efectos del cobro, no necesita de
un poder general o especial, y como se aplican las reglas del mandato,
deber rendir cuentas.
Por otro lado, es importante advertir que segn el art. 2232, la prenda
de crditos no requiere que el crdito est "incorporado" al instrumento.
Basta que el instrumento pruebe la existencia del crdito. De esta
manera se zanja una de las discusiones suscitadas en la materia,
quedando atrs la postura que entiende que la prenda de crdito slo
puede constituirse sobre ttulos en los que se "corporicen" los crditos
objeto del gravamen, por entender que slo en tal caso puede tener
lugar el "desplazamiento" que exige la ley. Es, en rigor, la notificacin
del contrato de prenda al deudor, y no la entrega del instrumento, lo que
provoca el "desplazamiento del crdito", como seala Vlez en la nota al

art. 3209 y acertadamente se desprende del CCCN. Slo pueden
prendarse los crditos que sean transmisibles, estn en el comercio y
sean embargabas. La regla es que, cumplido el requisito de su
instrumentacin, todos los crditos pueden ser objeto de prenda. Sin
embargo, no pueden ser prendados los siguientes bienes: a) los
derechos de usufructo (sin perjuicio de que el usufructuario puede
constituir anticresis), uso y habitacin, as como las servidumbres e
hipotecas; b) las indemnizaciones que corresponden ai constituyente por
dao moral y por dao material derivado de lesiones a su integridad
psicofsica; c) la indemnizacin por alimentos que corresponde al
cnyuge, al conviviente y a los hijos con derecho alimentario, en caso de
homicidio; d) los dems bienes declarados inembargables o excluidos
por otras leyes (vase art. 744).
La hipoteca no se puede prendar, pero s el crdito garantizado con
hipoteca, siempre que est instrumentado.
a Referencias: (1). Art. 1616, CCCN: "Derechos que pueden ser cedidos.
Todo derecho puede ser cedido, excepto que lo contrario resulte de la
ley, de la convencin que lo origina, o de la naturaleza del derecho". Art.
1617, CCCN: "Prohibicin. No pueden cederse los derechos inherentes a
la persona humana.
Art. 2233. Constitucin. La prenda de crditos se constituye
cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crdito
prendado.
Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil, el art. 3209, que no
se refera de manera exclusiva a la prenda de crditos si no tambin a la
de otros derechos o dicho de otra manera, a la prenda de cosas muebles
por su carcter representativo, dispona la necesidad de la entrega del

ttulo y la notificacin al deudor del crdito.
Ahora bien, al haber entregado el instrumento y contndose con la
notificacin al deudor cedido, el deudor prendario o acreedor cedente
estaba fctica y jurdicamente impedido de disponer del derecho
pignorado. Si el ttulo constase en escritura pblica, debera entregarse
un testimonio, lo que implicaba la posibilidad de obtener una nueva
copia para movilizar el crdito o requerir el cumplimiento de la
obligacin. Sin embargo, si el deudor originario ya cedido hubiera
satisfecho al acreedor cedente, estaba sujeto a pagar dos veces, sin
perjuicio de su derecho de repeticin.
Anlisis de la normativa del CCCN. En el CCCN, para que nazca el
derecho real de prenda sobre el crdito gravado es necesario que las
partes otorguen el contrato de prenda por Instrumento pblico o
privado, el que para ser oponible a terceros debe tener fecha cierta; que
el crdito gravado est instrumentado, en el sentido que pueda
evidenciarse o probarse por medio de un instrumento, y el constituyente
entregue los mismos al acreedor prendario o al tercero designado por
las partes; y que se notifique, por instrumento pblico o privado de
fecha cierta, la existencia del contrato de prenda al deudor del crdito
pignorado (art. 1620).
Art. 2234.Conservacin y cobranza. El acreedor prendario
debe conservar
y cobrar, incluso judicialmente, el crdito
prendado. Se aplican las reglas del mandato.

Si la prestacin percibida por el acreedor prendario consiste en
dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir ntegramente su
derecho contra el deudor y en los lmites de la prenda.
Si la prestacin percibida no es dineraria el acreedor debe
proceder a la venta de la cosa, aplicndose el art. 2229.

Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil no se aluda a las
facultades del titular de la prenda de crditos, a diferencia de lo que
ocurre en el CCCN, que provee a la prenda de crditos de un estatuto
propio.
Anlisis de la normativa del CCCN. El titular de la garanta deber
adoptar, cumplir o solicitar, segn el caso, toda medida y acto
conservatorio tendiente a la preservacin del crdito prendado, evitando
su menoscabo, extincin o caducidad, o la prescripcin de las acciones
respectivas. El art. 2234 establece que deben aplicarse las reglas del
mandato, en el que el titular del crdito es el mandante y mandatario el
acreedor prendario, quien en inters comn y por imperativo legal debe
conservar y cobrar el crdito prendado. Se trata de un mandato sin
representacin, salvo que el titular del crdito le confiera el poder al
prendario. Las reglas del mandato que deben aplicarse son aquellas que
resulten compatibles con el derecho real de prenda de titularidad del
mandatario (vase el anlisis del art. 1319 y ss.).
Art. 2235. Opcin o declaracin del constituyente. Cuando
la exigibilidad del crdito pignorado depende de una opcin o
declaracin del constituyente, el acreedor prendario puede hacer
la respectiva manifestacin, por su sola cuenta si su propio
crdito es exigible, y de comn acuerdo con aqul en caso
contrario.
Si la opcin o la declaracin corresponden al deudor del crdito
dado en garanta, slo producen efecto si se comunican al propio
acreedor y al prendario.
Son vlidos los pactos en contrario que celebran el acreedor
prendario y el constituyente de la prenda.

propio.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 2235 contiene una regulacin
novedosa, para el supuesto no contemplado en el Cdigo anterior de
que la exigibilidad del crdito prendado dependa de una opcin o
declaracin que deba efectuar alguna de las partes de la relacin
obligacional de la cual proviene el crdito prendado, como ocurrira, por
ejemplo, en las obligaciones de gnero (art. 762), alternativas (art.
779), facultativas (art. 786) o disyuntivas (art. 853), en un contrato de
opcin (art. 996), etctera.
Dispone dicho artculo que si la opcin o declaracin debe hacerla el
deudor del crdito prendado, debe comunica ra tanto a su acreedor
como al titular de la prenda (acreedor de su acreedor). Si el deudor del
crdito prendado es remiso en hacer la opcin o declaracin, el acreedor
prendario debe, en cumplimiento de su deber de conservacin y
cobranza, intimarlo por medio fehaciente a que la haga, al igual que si la
opcin o declaracin no es clara, precisa o completa, o si de alguna otra
manera el deudor del crdito prendado no se ajusta a lo pactado en el
contrato del cual emana el crdito prendado.
Si la opcin o declaracin debe hacerla el acreedor del crdito prendado
el artculo distingue dos supuestos: a) Si el crdito garantizado es
exigible. La opcin o declaracin debe hacerla el acreedor prendario. En
caso de inaccin puede hacerla el titular del crdito prendado con
autorizacin judicial. El acreedor prendario debe comunicar al titular del
crdito que hizo la opcin o declaracin, no para que la misma se
considere hecha sino en cumplimiento de su obligacin de rendirle
cuentas, b) Si el crdito garantizado no es exigible. La opcin o
declaracin deben hacerla de comn acuerdo el acreedor prendarlo y el

titular del crdito prendado. A falta de acuerdo o en caso de inaccin de
alguno de ellos debe acudirse a la va judicial.
En todos los casos en que la opcin o declaracin se haga vlidamente
sin intervencin del acreedor prendario, la misma se le debe comunicar
por medio fehaciente a efectos de que est en condiciones de saber cul
es el contenido de su deber de conservacin y cobranza que la ley le
impone. Y si se hace sin intervencin del titular del crdito prendado
tambin se le debe comunicar, de igual forma, para que sepa cul es el
contenido de su derecho y las conductas exigibles al deudor del crdito
prendado y al acreedor prendario.
La regulacin prevista es meramente supletoria; si el contrato de prenda
prev otra solucin, debe aplicarse esta ltima.
Art.
2236.
Participacin
en
contrato
con
prestaciones
recprocas. Si el crdito prendado se origina en un contrato con

prestaciones recprocas, en caso de incumplimiento del obligado
prendario
el
participacin
acreedor
de
aqul
puede
en
enajenar
dicho
forzadamente
contrato,
sujeto
la
las
limitaciones contractuales aplicables.

Si la cesin de la participacin del constituyente est sujeta al
asentimiento de la otra parte de tal contrato, y ste es negado
injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
Por
participacin
se
entiende
el
conjunto
de
derechos
obligaciones derivados del contrato.

propio.
Anlisis de la normativa del CCCN. En cuanto a la directiva impuesta por

el art. 22B6, cabe destacar que ella debe aplicarse igualmente en caso
de que dicho titular manifieste su decisin de no cumplir el contrato del
cual emana el crdito prendado. Tal actitud lo hace incurrir en mora y
consecuentemente
lo
obliga
pagara
la
contraparte
intereses
moratorios (art. 768), lo que puede considerarse como una disminucin

del valor de la garanta. Ante esta situacin se torna aplicable lo previsto
en el art. 2195 a cuyo comentario remitimos al lector.
Art. 2237. Extincin. Extinguida la prenda por cualquier
causa sin haberse extinguido el crdito dado en prenda, el
acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crdito
prendado y notificar la extincin de la prenda al deudor del
crdito prendado.
Anlisis de la normativa del CCCN. Si el crdito prendado contina
vigente y la prenda se extingue por cualquier causa, el acreedor debe
restituir
al
titular
del
crdito
exactamente
lo
que
recibi
del
constituyente cuando se constituy la prenda, en el mismo estado, ya

que su deber de conservacin rige tanto respecto del crdito prendado
como de los instrumentos que se le entregaron.
Adems
debe
restituir
todo
otro
instrumento
complementario,
modificatorio, etctera, relacionado con el crdito que haya recibido

durante la vigencia de la prenda.
Extinguida la prenda cesa el derecho de poseer del acreedor prendario,
cuya relacin de poder se convierte en tenencia, y consecuentemente
debe restituir los instrumentos respectivos que estn en su poder.
Adems el acreedor prendario debe notificar la extincin de la prenda al

deudor del crdito gravado, a efectos de que lo pague al titular (arg. art.
877).
La restitucin del instrumento y la notificacin al deudor no son
requisitos para que opere la extincin de la prenda, sino que se trata de
deberes que derivan de la extincin, que la ley impone al acreedor para
que el titular del crdito quede en la misma posicin en la que con
respecto al crdito prendado estaba antes de constituir la prenda.
La entrega del instrumento s es un requisito indispensable para que
opere la extincin de la prenda en el caso de la remisin de la prenda
(vase art. 954, a cuyo comentario remitimos).
Si el acreedor no cumple con la notificacin de la extincin de la prenda
al deudor del crdito prendado, el deudor no queda habilitado para
pagar el crdito a su titular y debe consignar el pago (vase art. 904,
inc. c).
Ttulo XIII
Acciones posesorias y acciones reales
Captulo 1
Defensas de la posesin y la tenencia
Art. 2238. Finalidad de las acciones posesorias y lesiones
que las habilitan. Las acciones posesorias segn haya turbacin
o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar
el objeto sobre el que se tiene una relacin de poder. Se otorgan
ante actos materiales, producidos o de inminente produccin,
ejecutados con intencin de tomar la posesin, contra la
voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin

absoluta del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento
cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al
poseedor o al tenedor.
La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el
desapoderamiento o la turbacin de la posesin, aunque el
demandado pretenda que no impugna la posesin del actor.
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben
ser juzgados como accin posesoria sino como accin de daos.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
2469,2487,2496 a 2499.
Anlisis de la normativa anterior. Las acciones posesorias estaban
reguladas con un doble rgimen que la doctrina dio en llamar "acciones
posesorias propiamente dichas" que llevaban implcitos los requisitos
de anualidad y falta de viciosy las "acciones policiales" que no
requeran tales extremos y se concedan an al poseedor vicioso. La
doctrina crey siempre ver la diferencia entre unas y otras acciones en
los alcances de las legitimaciones activas y pasivas de cada una, aunque
en este ltimo caso eran extremada mente sutiles. Distingua adems el
Cdigo Civil entre "turbacin", "despojo" (ambas ejecutadas con
intencin de poseer) de otros ataques a la posesin sin esa intencin
que derivaba al derecho de daos.
Anlisis de la normativa del CCCN. En primer lugar merece destacarse
que si bien el CCCN refiere a la posesin y la tenencia como "relaciones
de poder" (art. 1908) sigue manteniendo afortunadamente la
denominacin del Cdigo derogado de "acciones posesorias". Distingue
la presente norma las causas originantes de las acciones (turbacin o
desapoderamiento) y la finalidad de las mismas (mantener o recuperar).
Define, a su vez, claramente los dos tipos de lesiones que puede sufrir
una relacin de poder; la lesin menor: "turbacin" y la lesin mayor:
"desapoderamiento" o "despojo". A la turbacin la define como los actos

materiales producidos o de inminente produccin ejecutados con
intencin de tomar la posesin contra la voluntad del poseedor o
tenedor de los que no resulta una exclusin absoluta del mismo y al
desapoderamiento como los actos materiales producidos o de inminente
produccin ejecutados con intencin de tomar la posesin contra la
voluntad del poseedor o tenedor que resulta totalmente excluido de su
posesin o tenencia.
De la normativa del CCCN se desprende que se ha eliminado el doble
rgimen de las acciones posesorias otorgndose una sola accin para
cada tipo de ataque a la posesin o tenencia. De hecho, los arts. 2473 a
2481 (que prescriban los requisitos que deba revestir la posesin para
conceder acciones posesorias propiamente dichas) no tienen reflejo en
el CCCN.
Se ha suprimido tambin la "accin de obra nueva" como accin
posesoria autnoma incorporndose sus preceptos dentro de las
acciones de despojo o de mantener segn fuere el alcance de la obra
nueva construida o a construir. Se suprime definitivamente del rgimen
del CCCN la llamada "accin de dao temido" que haba merecido duras
crticas de la doctrina.
Art. 2239. Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un
ttulo vlido no da la posesin o tenencia misma, sino un derecho
a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho
a la posesin o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla
por las vas legales.
Anlisis de la normativa anterior. La clara distincin entre derecho a
poseer de la posesin en s misma resultaba plasmada en esta norma.
Un ttulo, por ms vlido que fuera, daba derecho a la posesin, pero no
la posesin misma. Se proscriba, en definitiva, la justicia por mano

propia. A quien tena un derecho a poseer, pero no la posesin, le estaba
absolutamente vedado el tomarla por propia autoridad. Deba recurrir
para ello a las vas legales.
Anlisis de la normativa del CCCN. La misma doctrina surge de la norma
que analizamos. Con mayor precisin tcnica, y adaptndola a la
terminologa propia del CCCN el artculo bajo comentario prescribe que
el ttulo vlido no da la posesin o tenencia sino el derecho a requerir el
poder sobre la cosa, trmino ste que, en la metodologa del CCCN,
engloba a la posesin y la tenencia, debiendo, indefectiblemente,
recurrirse a las vas legales para lograr tal cometido. Queda excluida y
vedadaal igual que en el Cdigo derogadola toma directa de la
posesin o tenencia, y por lo tanto, todo atisbo de ejercicio de justicia
por mano propia.
Merece destacarse que se agrega a la normativa la tenencia en forma
expresa (ausente en el Cdigo derogado).
Art. 2240. Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o
recuperar la posesin o la tenencia de propia autoridad, excepto
cuando debe protegerse y repeler una agresin con el empleo de
una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la
autoridad
judicial
policial
llegaran
demasiado
tarde.
El
afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder

los lmites de la propia defensa. Esta proteccin contra toda
violencia puede tambin ser ejercida por los servidores de la
posesin.
Anlisis de la normativa anterior. Normaba el Cdigo Civil lo que en
doctrina se conoca como "defensa extrajudicial de la posesin", la que
constitua la primera accin posesoria concedida a la vctima de
turbacin o despojo con tal que se cumplieran los requisitos de la

norma: inmediatez, proporcionalidad y retardo en el auxilio de la Fuerza
Pblica. Se consideraba a esta defensa posesoria dentro del gnero de la
"legtima defensa".
Anlisis de la normativa del CCCN. Concordantemente con el artculo
anterior, el CCCN remarca la necesaria veda de la justicia por mano
propia: "Nadie puede mantener o recuperar la posesin o la tenencia de
propia autoridad...",
Sin embargo, inmediatamente prescribe la excepcin a esta regla
aceptando y reglamentando la "defensa extrajudicial de la posesin".
Al igual que en el Cdigo Civil, pero con mayor precisin lingstica,
norma los requisitos de procedencia de esta defensa extrajudicial que
autoriza al poseedor o tenedor a utilizar la fuerza para repeler el ataque
a su posesin o tenencia.
Estos requisitos son:
a) Que la fuerza sea "suficiente", es decir, proporcionada al ataque
sufrido. Este requisito debe interpretarse armnicamente con el que se
indica en el punto d).
b) Que ante el ataque a la posesin o tenencia el auxilio de las
autoridades judiciales o policiales llegara demasiado tarde, cuando la
turbacin o despojo ya no puedan ser evitados. Es interesante destacar
que cuando el Cdigo Civil hablaba de auxilio "de la justicia" el CCCN
precisa que esta previsible demora en acudir en defensa del poseedor o
tenedor debe ser tanto de la justicia como de las autoridades policiales,
lo cual, entendemos, pone un lmite ms estrecho al ejercido de esta
accin.
c) Que la reaccin sea "inmediata", es decir, como dice la norma, sin
intervalo de tiempo.
d) Que tal reaccin, y la fuerza empleada para mantener o recobrar la
posesin o la tenencia, no excedan los lmites de la propia defensa.
Todos estos recaudos deben ser acreditados por el poseedor o tenedor

que ha ejercido la defensa extrajudicial de su posesin y valorados
debidamente por el juez para legitimar su actuacin. En el ltimo
prrafo del artculo acuerda la accin tambin a los servidores de la
posesin (es decir, aquellos que se encuentran relacionados con la cosa
por una situacin de dependencia y hospedaje), legitimacin que era
aceptada unnimemente por la doctrina.
Art. 2241. Accin de despojo. Corresponde la accin de
despojo para recuperar la tenencia o la posesin a todo tenedor
o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque
sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores
particulares
de
mala
fe,
cuando
de
los
actos
resulte
el
desapoderamiento. La accin puede ejercerse aun contra el

dueo del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la
realizacin de una obra que se comienza a hacer en el objeto
sobre el cual el actor ejerce la posesin o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la
restitucin de la cosa o de la universalidad, o la remocin de la
obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia.
y 2498.
Anlisis de la normativa anterior. Los arts. 2490 y 2491 normaban la
accin de despojo. Esta accin, considerada por la mayora de la
doctrina dentro de la categora de las "acciones posesorias policiales",
gozaba de una amplia legitimacin activa ("todo poseedor o tenedor an
vicioso"), de la que se exclua, sin embargo, al tenedor en inters ajeno
y a los servidores de la posesin y una legitimacin pasiva restringida:
el despojante, sus sucesores universales y sus sucesores particulares de

mala fe.
Su mbito de aplicacin era, como su propio nombre lo indica, el
"despojo", o sea, el ataque a la posesin o a la tenencia por lo cual el
poseedor o tenedor resultara totalmente excluido de su relacin de
poder. Sin embargo, el Cdigo Civil no lo prevea expresamente.
A su vez el art. 2498 que legislaba la llamada "accin de obra nueva"
prescriba que si la obra nueva se comenzara a hacer en terreno del
poseedor la accin deba juzgarse como despojo.
Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 2241 unifica en una misma
norma todos los ataques a la posesin de los que derive la exclusin del
poseedor o tenedor, provengan stos de actos o hechos de un tercero o
de una obra nueva realizada en la cosa sobre la que se ejerce la
posesin o tenencia.
Consecuentemente, la accin de despojo (nica accin posesoria judicial
de recobrar que nos brinda el CCCN) tiene por finalidad recuperar la
posesin o tenencia de una cosa o de una universalidad de hecho.
Su mbito de aplicacin lo da el desapoderamiento.
La legitimacin activa se concede a todo poseedor o tenedor, aunque
fuera vicioso. Nada se dice de los servidores de la posesin, pero
entendemos que, no siendo ni poseedores ni tenedores igualmente debe
tenrselos por no legitimados activamente para ejercer esta accin pese
a la ausencia de texto legal.
La legitimacin pasiva, al igual que en el Cdigo derogado se da contra
el despojante, sus herederos, y sucesores particulares de mala fe. Debe
incluirse necesariamente a los cmplices o encubridores en tanto
resulten poseedores de la cosa.
Concordantemente con la norma del art. 2239, la accin de despojo
puede ejercerse aun contra aquel que tenga un derecho real sbrela
cosa (pero no la posesin) y que la hubiere tomado o recuperado por

propia autoridad.
La sentencia que hace lugar a la accin de despojo tiene el carcter de
cosa juzgada material y deber mandar la restitucin del poseedor o
tenedor en la posesin o tenencia de la cosa, o la destruccin de la obra
que haba generado el desapoderamiento.
Art. 2242. Accin de mantener la tenencia o la posesin.
Corresponde la accin de mantener la tenencia o la posesin a
todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de
hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en
parte del objeto.
Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza
fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian
la inminente realizacin de una obra.
La sentencia que hace tugar a la demanda debe ordenar el cese
de la turbacin y adoptar las medidas pertinentes para impedir
que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material
en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia.
2499 y 2500.
Anlisis de la normativa anterior. La accin posesoria de manutencin
estaba legislada expresamente en el art. 2495 del Cd. Civil. Sin
embargo, esta accin tal como estaba normada slo beneficiaba al
poseedor no vicioso de un inmueble. Resultaban excluidos, por lo tanto,
de la legitimacin activa los poseedores viciosos y los tenedores de
inmuebles y todo poseedor o tenedor de muebles, cualquiera fuere su
naturaleza. Sin embargo, la doctrina entendi que estos requisitos se
aplicaban
exclusivamente
las
llamadas
"acciones
posesorias
propiamente dichas" y extraa del texto genrico del art. 2469 ("La
posesin y la tenencia no pueden ser turbadas arbitrariamente ...") una

"accin policial innominada de mantener" a la que se aplicaba, por
analoga, las mismas regias en cuanto a la legitimacin activa y pasiva
que la accin de despojo.
Por su parte, los arts. 2499 y 2500 reglaban la accin de obra nueva
cuando sta produca un menoscabo en la posesin que no alcanzaba el
desapoderamiento, los efectos de la promocin de la misma y de la
sentencia.
Anlisis de la normativa del CCCN. Repite el CCCN el esquema del
artculo anterior.
Acuerda la accin de mantener a todo poseedor o tenedor de una cosa o
una universalidad de hecho aunque sea vicioso.
No define exactamente el mbito de aplicacin de esta accin, ya que
slo la habilita contra quien "turba en todo o en parte". Debemos
remitirnos, por lo tanto, al art. 2238 que define la turbacin como un
acto material producido o de inminente produccin ejecutado con
intencin de tomar la posesin contra la voluntad del poseedor o
tenedor del que no resulta una exclusin absoluta del mismo.
Considera adems la ley "turbacin" a la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y tambin a los actos que anuncien la inminente
realizacin de una obra.
Por una parte se ampla considerablemente el mbito de ejercicio de la
accin de mantener extendindola ms all de los "actos materiales"
que prevea la definicin del 2238, pero a su vez parecera restringirlo
respecto de la obra nueva a los "actos preparatorios" de la misma dado
que,
si
la
obra
que
causa
desapoderamiento
ya
comenz
su
construccin, la accin que corresponde es la de despojo y no la de

mantener.
Este punto del artculo nos llevara a preguntarnos si una obra cuya
construccin ya comenz, pero que no causa desapoderamiento sino
turbacin de la posesin puede ser objeto de esta accin. La respuesta

slo puede ser positiva. El CCCN no tipifica como una accin posesoria
independiente a la "accin de obra nueva", por lo que existiendo slo
dos acciones posesorias, "mantener" y "despojo", debemos concluir que
todo ataque a la posesin o tenencia que no excluya totalmente al
poseedor o tenedor est protegido por la accin de mantener, aun
cuando este ataque provenga de una obra en proceso de construccin o
aun terminada.
La sentencia debe ordenar, en caso de hacer lugar a la demanda, el cese
de la turbacin y las medidas necesarias para que la misma no vuelva a
producirse. No legisla, como lo haca el art. 2500 del Cdigo Civil, la
suspensin de la obra durante el juicio, por lo que deber, en tal caso,
recurrirse a las normas procesales para lograr tal suspensin bajo la
forma de una medida cautelar. Por ltimo digamos que los efectos de la
sentencia son iguales a los previstos para la accin de despojo.
Art. 2243. Prueba. Si es dudoso quin ejerce la relacin de
poder al tiempo de la lesin, se considera que la tiene quien
acredita estar en contacto con la cosa en la fecha ms prxima a
la lesin. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor
o tenedor el que prueba una relacin de poder ms antigua.
y 2494.
Anlisis de la normativa anterior. Los tres artculos relacionados
reglamentaban todo el tema de la prueba en materia de acciones
posesorias. El derecho de poseer se juzgaba en primer lugar por la
prueba de la posesin ms antigua, pero si esta prueba no arrojaba luz
sobre el asunto el Cdigo Civil recurra al "mejor derecho a poseer", o
sea, al derecho real o personal en base al cual se pretenda ejercer la
posesin o tenencia. Esta recurrencia al ttulo en la prueba posesoria si
bien se legislaba como la nica excepcin (art. 2472) no dejaba de

introducir un elemento extrao en la prueba posesoria.
Anlisis de la normativa del CCCN. La posesin se prueba por la
posesin misma y por sus atributos. Acertadamente el CCCN evita toda
referencia al ttulo o al derecho a poseer que, como quedara dicho, es
ajeno a la relacin posesoria (concepto que refuerza el art. 2270).
Tambin en el nuevo sistema el derecho de poseer se prueba por el
tiempo y es preferido en el conflicto posesorio aquel que acredite haber
estado en contacto con la cosa en la fecha ms prxima a la lesin.
Encontramos aqu una diferencia sustancial con el Cdigo derogado,
mientras que en Vlez Srsfield prevaleca la posesin ms antigua, en
el CCCN prevalece la posesin ms prxima, independientemente de su
antigedad y slo si esta prueba no arroja resultados positivos se
recurre, en forma subsidiarla, a la antigedad de la relacin de poder
dando prevalencia a la ms antigua.
Recordemos al respecto que el CCCN enmarca dentro de la locucin
"relacin de poder" a la posesin y la tenencia.
Art. 2244. Conversin. Si durante el curso del proceso se
produce una lesin mayor que la que determina la promocin de
la accin, el afectado puede solicitar su conversin en la que
corresponde a la lesin mayor, sin que se retrotraiga el
procedimiento,
excepto
violacin
del
derecho
de
defensa
enjuicio.
Anlisis de la normativa anterior. No existe norma anterior.
Anlisis de la normativa del CCCN. Introduce el CCCN una norma de
orden procesal (cuya fuente inmediata es el art. 2196 del Proyecto de
1998) para el caso que durante la tramitacin de un proceso en el cual
se ejercitan las acciones posesorias, se produzca una lesin mayor a la
demandada, permitiendo variar y ampliar la demanda incluyendo este

hecho nuevo.
Utiliza aqu la norma la terminologa empleada por importante doctrina
al referirse a la lesin producida por la turbacin de la posesin como
"lesin menor" y a la provocada por el desapoderamiento como "lesin
mayor", de all que si la accin posesoria se hubiere promovido como
accin de mantener (lesin menor) y durante el transcurso del juicio esa
turbacin hubiere derivado en un despojo y exclusin total del poseedor
o tenedor (lesin mayor) el ahora despojado podr variar su pretensin
y solicitar la conversin de la accin de mantener en accin de despojo,
salvo, claro est, que con ello resulte violada la defensa enjuicio que la
ley se ocupa explcitamente de preservar.
Art.
2245.
Legitimacin.
Corresponden
las
acciones
posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de hecho

o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones
posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y
tambin contra stos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la
posesin comn. No proceden estas acciones cuando la cuestin
entre coposeedores slo se refiere a la extensin mayor o menor
de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos
producidos contra el poseedor y pedir que ste sea reintegrado
en la posesin, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados
para tomarla directamente.
2489.
Anlisis de la normativa anterior. La legitimacin activa de las acciones
posesorias, bien fueran stas "policiales" o "propiamente dichas", no
estaba prevista en forma orgnica en el Cdigo Civil, debiendo deducirse

de la combinacin armnica de varios artculos, no siempre coincidentes
entre s. Aisladamente normaba el codificador dos casos especiales de
legitimacin activa respecto de las acciones posesorias de recupero o
manutencin de cosas muebles (art. 2488) y la necesaria en caso de
coposesin, aunque errneamente refera el Cdigo Civil a la figura del
"copropietario" cuando la posesin, sabemos, es independiente del
derecho a poseer.
Anlisis de la normativa del CCCN. En forma mucho ms armnica y
orgnica legisla el CCCN la legitimacin activa necesaria para poder
ejercer las acciones posesorias.
Es verdad que el punto se simplifica al haberse derogado el doble
rgimen de acciones posesorias "policiales" y "propiamente dichas",
pero ello no quita mrito a la norma que fija en pocas palabras en forma
precisa e inequvoca los presupuestos de procedencia de estas acciones.
Las acciones posesorias se acuerdan a los poseedores y tenedores de
cosas despojados o turbados, pero tambin a los poseedores de
universalidades de hecho, lo cual constituye una novedad del CCCN, ya
que en el Cdigo Civil las universalidades de hecho no eran susceptibles
de ser defendidas posesoriamente como universalidad sino que deban
promoverse estas acciones por cada cosa en particular, ya que las
universalidades tampoco eran susceptibles de posesin. Curiosamente el
Cdigo derogado s admita la reivindicacin de una universalidad de
hecho. Viene el CCCN a subsanar esta incongruencia admitiendo
expresamente la legitimacin para promover una accin posesoria al
poseedor de una universalidad de hecho.
Tambin se legitima activamente al poseedor o tenedor de una parte
material de una cosa.
En concordancia con el Cdigo Civil establece el doble juego del ejercicio
de las acciones posesorias por los coposeedores (aqu nombrndolos
correctamente como tales): si la accin posesoria se ejerce contra un

tercero,
cualquiera
de
los
coposeedores
estar
legitimado
para
promoverla sin el concurso de los restantes y se demandar el cese de

la turbacin o la restitucin de toda la cosa. La sentencia en tal caso
beneficiar a todos, pero, en el caso de ser adversa, no perjudicar a los
coposeedores que no fueron parte de la litis. En cambio, si la turbacin
procede de alguno de los coposeedores salvo en el caso que se discuta
la extensin de la parte de cada coposeedorla sentencia slo mandar
restituir al condmino en la coposesin de su parte indivisa o el cese de
la turbacin de su derecho a coposeer en su caso.
Por
ltimo,
los
tenedores
tienen
dos
acciones
frente
al
desapoderamiento, o bien reclamar directamente la restitucin de su

tenencia, o por una suerte de va subrogatoria, peticionar que el
poseedor sea restituido en su posesin para que luego ste le otorgue
nuevamente la tenencia de la que se viera privado por la accin de un
tercero, pudiendo tomarla directamente si el poseedor se negare a
recibir la cosa.
Art. 2246. Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el
proceso de conocimiento ms abreviado que establecen las leyes
procesales o el que determina el juez, atendiendo a las
circunstancias del caso.
Anlisis de la normativa anterior. Slo mencionaba el tipo de proceso
bajo el cual deban tramitar las acciones posesorias: "proceso sumario",
dejando librado a las distintas legislaciones locales el reglamentar dentro
de sus propios cdigos de procedimientos civiles y comerciales el
trmite especfico a asignar a las acciones posesorias.
Anlisis de la normativa del CCCN. Coincidentemente con lo reclamado
unnimemente por la doctrina la norma precepta que las acciones
posesorias habrn de tramitar por el proceso de conocimiento ms

abreviado que establezcan las leyes procesales de cada jurisdiccin.
Sin embargo, deja abierta la posibilidad de que el juez pueda imprimir al
proceso un trmite distinto de acuerdo a las circunstancias del caso,
cuestin que deber resolver por auto fundado. Seguir existiendo la
superposicin entre las acciones posesorias legisladas en el CCCN y los
interdictos posesorios normados por el Cdigo Procesal Civil y Comercial
de la Nacin y los de varias provincias argentinas, aunque ya no podr
alegarse que stos sean la reglamentacin de las "acciones policiales"
desde que desaparece la dualidad de acciones posesorias.
Captulo 2
Defensas del derecho real
Seccin 1a Disposiciones generales
Art. 2247. Acciones reales. Las acciones reales son los
medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de
los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las
acciones
reales
legisladas
en
este
Captulo
son
la
reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde.

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo
dispuesto en materia de prescripcin adquisitiva.
Concordancias con la normativa anterior; Cd. Civil, arts. 2756 y
2757.
Anlisis de la normativa anterior. Defina los alcances y objetivos de las
acciones reales (art. 2756) a la vez que las enumeraba como
introduccin al Captulo (art. 2757). As el fin de las acciones reales
poda consistir en hacer declarar en juicio la existencia de un derecho
real (y para ello estaba la accin reivindicatoria), o bien la plenitud de
un derecho real (para lo cual normaba la accin confesoria) o tambin

hacer declarar la libertad de un derecho real (para lo cual legislaba la
accin
negatoria).
Agregaba
estas
acciones
la
posibilidad
de
adicionarles daos y perjuicios, cuestin que pese a la redaccin del

artculo no resultaba, en el mayor nmero de casos, ser una accin
accesoria sino subsidiaria de la accin real.
Anlisis de la normativa del CCCN. Constituye este artculo, junto con los
tres que le siguen, una suerte de "Parte general" de las acciones reales.
Define los fines y las enumera en forma similar al Cdigo de Vlez,
aunque con mayor pureza doctrinaria muda el "hacer declarar en
juicio ..." (que llev a discusiones doctrinarias acerca de si las acciones
reales eran slo declarativas o directamente operativas) por defender en
juicio..." lo cual resuelve definitivamente la cuestin. Con mayor
precisin declara que las acciones reales defienden la existencia,
plenitud y libertad de tos derechos reales contra ataques que impiden su
ejercicio. Suprime la referencia a los daos que deriva a una norma
especfica (art. 2250).
Dentro de la enumeracin incluye lastres acciones ya existentes en el
Cdigo Civil (reivindicatoria, confesoria y negatoria) y agrega como una
accin real ms la accin de deslinde que no es otra cosa que lo que
Vlez haba nominado "condominio por confusin de lmites".
La doctrina nunca fue favorable a esta institucin velezana anexa al
condominio y su ubicacin como una cuarta accin real la coloca en el
justo y exacto lugar donde debe metodolgicamente encontrarse. Por
ltimo incorpora en esta suerte de "Parte general" la imprescriptibilidad
de las acciones reales.
Art. 2248. Finalidad de las acciones reales y lesin que las
habilita. La accin reivindicatoria tiene por finalidad defender
la existencia del derecho real que se ejerce por la posesin y

corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del
derecho real que se ejerce por la posesin y corresponde ante
actos que constituyen una turbacin, especialmente dada por la
atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho inherente
a la posesin.
La accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del
derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesin.
Las acciones reales competen tambin a los titulares del derecho
de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido
desposedos o turbados o impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesin.
Concordancias
con
la
normativa
anterior:
Cd.
Civil,
arts.
2756,2758,2795 y 2800.
Anlisis de la normativa anterior. En la metodologa del Cdigo Civil cada
accin real se defina por separado y como cabeza de un captulo
independiente. As la accin reivindicatoria apareca definida en el art.
2758 (que encabezaba el Captulo I del Ttulo IX del Libro Tercero); la
accin confesoria en el art. 2795 (Captulo II) y la accin negatoria en el
art. 2800 (Captulo II de idntico Ttulo y Libro).
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN centra en un solo artculo
(dentro de esta "Parte general" de las acciones reales) la definicin,
alcance y finalidad de las acciones reales.
Define en primer lugar la accin reivindicatoria como aquella que
defiende la existencia de un derecho real que se ejerce por la posesin
contra actos de desapoderamiento, frmula sta que viene a reemplazar
exitosamentela definicin del Cdigo Civil (art. 2778) que hubo
merecido cidas crticas de la doctrina. As la definicin del CCCN evita
circunscribir la aplicacin de la accin reivindicatoria slo al dominio y lo

extiende, como estaba ampliamente reconocido, a todos los derechos
reales que se ejercen por la posesin y enmarca su mbito de aplicacin
en los actos de terceros que impliquen desapoderamiento.
Define luego la accin negatoria (en verdad debera haberlo hecho con
la "confesoria" para seguir el orden propuesto en el artculo anterior)
con el mismo alcance que la accin reivindicatora en cuanto a sujeto
activo y pasivo, pero limitando el objeto, que en lugar de ser el
desapoderamiento lo es la turbacin del derecho real. Esta turbacin
podr estar dada por el indebido ejercicio de una servidumbre o por el
ejercicio de un derecho real ms all de su normal extensin.
La accin confesoria la concede para, defendiendo la plenitud del
derecho real, impedir actos que turben o impidan el libre ejercicio de
una servidumbre u otro derecho real que se ejerce por la posesin. Su
rgimen legal est previsto a partir del art. 2264.
Prescribe tambin la norma bajo anlisis que las mismas acciones se
conceden a los acreedores hipotecarios cuando el titular del inmueble
objeto de ese derecho real de garanta resulta desposedo, turbado o
impedido de ejercer su derecho. El Cdigo derogado conceda al
acreedor hipotecario slo las acciones confesoria y negatoria, mas no la
reivindicatoria que, en su caso, deba ejercer por subrogacin. Pese a la
redaccin
del
CCCN
consideramos
que
igualmente
la
accin
reivindicatoria podr ser ejercitada por el acreedor hipotecario slo por

va subrogatoria, mientras que las dos restantes lo podrn ser por va
directa o subrogatoria. Lamentablemente el artculo que comentamos no
define la cuarta accin real, o sea, la accin de deslinde, para cuyo
concepto debemos remitirnos al art. 2266.
Art. 2249. Demanda y sentencia. Para el progreso de las

acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo
de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.
Anlisis de la normativa anterior. La necesidad de la existencia del
derecho real en cabeza del demandante tanto al momento de la
promocin de la demanda como al momento del dictado de la sentencia
era un requisito propio de la accin reivindicatoria.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN extiende aquel requisito de
procedencia de la accin a todas las acciones reales. Es imprescindible
que el actor que promueve una accin real tenga y justifique la
titularidad del derecho reclamado al tiempo de la promocin de la
demanda, no bastando que luego lo adquiera o viniese a tenerlo al
tiempo de la sentencia. Por otra parte es necesario que ese derecho real
subsista al momento de la sentencia, pues resultara imposible que el
juez condene a devolver la cosa a quien ya no es titular de ningn
derecho rea sobre ella.
Art. 2250. Dao. El actor puede optar por demandar el
restablecimiento del derecho real u obtener la indemnizacin
sustitutiva del dao.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el
resarcimiento complementario del dao.
Si opta por obtener la indemnizacin sustitutiva del dao, pierde
el derecho a ejercer la accin real.
Anlisis de la normativa anterior. La indemnizacin por daos revesta,
en la normativa del Cdigo Civil, el carcter ele accesorio de las acciones
reales. Sin embargo, la doctrina sealaba que en ciertas circunstancias
dicha indemnizacin por daos tena alcance subsidiario (arts. 2779,

2780,2785, etctera).
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN avanza un paso ms al
acordar a la accin de daos un triple carcter.
Frente a la lesin de su derecho real el titular tendr una doble opcin:
podr reclamar el restablecimiento de su derecho, su plenitud o libertad
o podr pretender directamente una indemnizacin sustitutiva del dao.
En el primero de los casos la accin de daos podr asumir un carcter
accesorio o complementario en el caso que adems de la privacin,
turbacin o limitacin del derecho real se hubieren producido perjuicios
mesurables
econmicamente
tambin,
de
acuerdo
las
circunstancias del caso, un carcter subsidiario, para el caso que la

restauracin del derecho real no pueda fsica o jurdicamente llevarse a
cabo.
Pero tambin ante la desposesin, turbacin o limitacin de un derecho
real que se ejerce por la posesin podr el actor optar directamente por
la
accin
de
daos
pretendiendo
solamente
una
indemnizacin
sustitutiva, y aqu la accin de daos reviste el carcter de exclusiva y

principal. Obviamente que si opta por esta ltima va estar excluyendo
automticamente la posibilidad de ejercer la accin real propiamente
dicha, a la que la propia ley considera renunciada.
Art. 2251. Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales
competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra
los restantes cotitulares.
Cuando la accin se dirige contra los cotitulares siempre lo es en
la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros
puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la
cosa, o puede reducirse a (a medida de su parte indivisa.
Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del
objeto, el ejercicio por cada condmino se circunscribe a su

parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que
pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de
la sentencia relativo a la indemnizacin del dao aprovecha o
perjudica slo a los que han intervenido en el juicio.
y 2799.
Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil en los arts. 2761 y 2769
reglaba el ejercicio de la accin reivindicatoria por parte de los
condminos con dos reglas claras: un condmino poda sin intervencin
de sus restantes comuneros reivindicar toda la cosa contra un tercero
detentador, mas no poda reivindicar slo una parte material de ella,
pero si la reivindicacin deba dirigirse contra otro comunero o
coposeedor la accin se limitaba a su parte indivisa. La norma del art.
2799 reglaba la relacin entre coposeedores respecto de la accin
confesoria.
Anlisis de la normativa del CCCN. Dentro de esta "Parte general" de las
acciones reales el CCCN seala la duplicidad de sujeto pasivo contra
quienes podrn dirigirse las acciones. Estas se podrn intentar contra un
tercero ajeno a la relacin comunitaria o contra otro u otros cotitulares
del derecho real cuya existencia, plenitud o libertad se reclama.
Asimismoal igual que el Cdigo Civilacuerda la legitimacin activa
en caso de comunidad de derechos reales que se ejercen por la posesin
a cualquiera de los cotitulares sin requerir el concurso o la
conformidad de los dems.
Si la accin se dirige contra un comunero slo podr promoverse por la
parte indivisa que le corresponde y respecto de la cual ha sido
despojado o turbado.
En cambio, si la accin ha de dirigirse contra un tercero podr el

cotitular de un derecho real optar por tres vas: puede reclamar la
totalidad de la cosa; puede reclamar una parte material de ella, o puede
limitarse a reclamar su parte indivisa, cuestiones estas dos ltimas que
en el Cdigo derogado le estaban expresamente prohibidas.
Obviamente que recuperada la cosa el derecho del cotitular se
circunscribir nuevamente a su parte indivisa por ms que por su
exclusivo accionar haya recuperado toda la cosa.
Aplicando a la totalidad de las acciones reales la norma del derogado
art. 2799 (que era exclusivo de la accin confesoria) extiende, en caso
de cotitularidad de derechos reales, los efectos de la cosa juzgada
respecto de la accin real a todos los que hubieran podido ejercer el
derecho de defensa, mas la accin de daos y perjuicios slo habr de
aprovechar o perjudicar a quienes hayan intervenido en el juicio.
Seccin 2a Accin reivindicatoria
Art. 2252. Reivindicacin de cosas y de universalidades de
hecho. La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en
parte material. Tambin puede serlo la universalidad de hecho.
Anlisis de la normativa anterior. Distingua el Cdigo Civil entre
universalidad de bienesque no poda ser objeto de la accin
reivindicatoria y universalidad de cosas, que s resultaba reivindicable.
Anlisis de la normativa del CCCN. La accin reivindicatoria ya haba
sido definida por el CCCN en el art. 2248, por lo que inicia esta seccin
directamente con el tratamiento del objeto de la accin. Puede ser
reivindicada la cosa en su totalidad o limitar el reivindicante su accin a
una parte material de ella.
Tambin son reivindicables las universalidades de hecho. Cabe aqu

consignar que el CCCN distingue entre "universalidad de bienes y
deudas" (a la que en diversos artculos nomina como "universalidad" a
secas) y "universalidad de hecho" que es aquella que est integrada
exclusivamente por cosas.
Art. 2253. Objetos no reivindicables. No son reivindicables
los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles,
los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas
futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitucin.
Anlisis de la normativa anterior. En una enumeracin un tanto
anrquica el Cdigo Civil prevea aquello que no poda ser objeto de
reivindicacin. Sistematizando el contenido de la norma no resultaban
reivindicables los bienes que no fueran cosas y las cosas futuras, las
cosas accesorias separadas de la principal y las cosas fungibles.
Anlisis de la normativa del CCCN. Siguiendo los lineamientos de la
doctrina el CCCN establece que no son reivindicables:
a)
Los objetos inmateriales. En la metodologa del CCCN (arts. 15,16
y concs.) los bienes son el objeto de los derechos individuales e integran

el patrimonio de una persona. Si estos bienes son materiales, se llaman
cosas. Por lo tanto, la exclusin de "objetos Inmateriales" del objeto de
la accin reivindicatoria deja slo vigente a las cosas como objeto de
reivindicacin.
b) Cosas indeterminadas o fungibles. Parecera utilizar el legislador
ambos trminos como sinnimos, sin embargo, la categora de "cosas
indeterminadas" no existe en el CCCN que s incorpora en la clasificacin
de las cosas las "fungibles" a las que categoriza como "...aquellas en
que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma
especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual

cantidad" (art. 232).
c) Accesorios. Slo son reivindicables en su carcter de tales, es decir,
cuando se reivindica la cosa principal. Es una simple aplicacin de las
reglas de la accesoriedad.
d) Cosas futuras. Desde siempre la doctrina sostuvo que el objeto de la
reivindicacin era una "cosa actual y determinada", sin embargo, el
ltimo prrafo del artculo bajo comentarlo sugirela posibilidad de
poder reivindicar una cosa futura que no existe al momento de la
demanda, pero liega a tener existencia real y actual al tiempo de la
sentencia.
Art.
2254.
Objetos
no
reivindicables
en
materia
de
automotores. No son reivindicables los automotores inscriptos

de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados
inscriptos y posedos de buena fe durante dos aos, siempre que
exista identidad entre el asiento registral y los cdigos de
identificacin estampados en chasis y motor del vehculo.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, art. 4016 b/'s.
Anlisis de la normativa anterior. La Imposibilidad de reivindicar un
automotor no hurtado ni robado inscripto de buena fe estaba previsto en
el art. 2o del decr.-ley 6582/58 que no ha sido derogado por el CCCN. A
su vez, el Cdigo Civil estableca la posibilidad de adquirir el dominio de
un automotor robado o perdido por la posesin continua y de buena fe
durante dos aos, siempre que lo tuviere inscripto a su nombre de
buena fe en el registro respectivo (requisito ste agregado por el art. 4 o
del decr.-ley 6582/58 t.o.).
Anlisis de la normativa del CCCN. Incorpora el CCCN normas
especficas en materia de automotores. Consecuente con la norma del
decr.-ley 6582/58 citada declara no reivindicables los automotores

inscriptos de buena fe siempre que no sean hurtados o robados.
Debe tenerse presente que para que exista buena fe es menester no
slo la inscripcin registral a nombre del adquirente, sino adems la
coincidencia total de los elementos identificatorios del automotor (art.
1985).
Sin embargo, ser reivindicable el automotor cuyo titular s bien cumple
los requisitos prenombrados ha accedido al dominio a ttulo gratuito.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados cuando
se hubiere operado la adquisicin por prescripcin adquisitiva de los
mismos, o sea, cuando se hubieren cumplido los dos aos de la
inscripcin y posesin continua de buena fe, siempre que se cumpla el
requisito de identidad previsto por el art. 1985 del CCCN.
Art. 2255, Legitimacin pasiva. La accin reivindicatoria
debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo
tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de
los efectos de la accin si individualiza al poseedor. Si no lo
individualiza, queda alcanzado por los efectos de la accin, pero
la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la accin
puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre,
quien debe ser resarcido en los trminos del rgimen especial.
a 2777,2782 y 2784.
Anlisis de la normativa anterior. Si bien muy criticado, el art. 2758
resultaba acertado en cuanto a la referencia al sujeto pasivo de la
reivindicacin: "aquel que se encuentra en posesin de ella". Los arts.
2775 y 2776 referan casos particulares de reivindicacin de cosas
muebles o inmuebles y siempre fueron entendidos como superfluos. Por

ltimo, los arts. 2777 y 2784 reglamentaban los efectos de la
reivindicacin dirigida contra el tenedor y la ficta posessio.
Anlisis de la normativa del CCCN. En forma mucho ms simple y
precisa el CCCN reglamenta la legitimacin pasiva en la accin
reivindicatoria. Establece como regla general que la accin deber
dirigirse siempre contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque ste lo
tenga a nombre del propietario. Deja abierta as la posibilidad de una
amplia legitimacin pasiva que da a la accin reivindicatoria la
autonoma deseada.
En caso que la accin se promueva contra el tenedor a ste le caben dos
opciones: o bien denuncia el nombre del poseedor (en cuyo caso, y
obviamente de ser verdaderos sus dichos, se libera de las consecuencias
de la accin) o no lo hace, en cuyo caso quedar sujeto a la sentencia
que se dicte en el proceso reivindicatorio, la cual, como acertadamente
prescribe el CCCN, no har cosa juzgada contra el poseedor, pues no ha
sido parte en el proceso y de lo contrario quedara su derecho de
defensa seriamente lesionado.
Si la accin reivindicatoria ha de dirigirse contra el poseedor de un
automotor hurtado o robado, pero inscripto a nombre del poseedorrecordemos que si tal inscripcin lo fue de buena fe, con coincidencia
total de los datos identifcatenos y por ms de dos aos, el poseedor
podr rechazar la reivindicacin (arts. 1985 y 2254)y el reivindicante
triunfa, cabe al poseedor una indemnizacin proporcionada que el
artculo bajo comentario deriva al rgimen especial, que no es otro que
el del decr.-ley 6582/58 que en su art. 3 lo establece en la devolucin
del precio pagado. Sin embargo, la misma solucin la acuerda, dentro
de la normativa del CCCN, el prr. 2o del art. 2259.
Art. 2256. Prueba en la reivindicacin de inmuebles.

Respecto de la prueba en la reivindicacin de cosas inmuebles,
se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un
antecesor comn, se presume propietario quien primero es
puesto en posesin de la cosa, ignorando la obligacin anterior,
independientemente de la fecha del ttulo;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de
diferentes antecesores, el ttulo del reivindicante posterior a la
posesin del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente ttulo alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de
diferentes antecesores y el ttulo del reivindicante es anterior a
la posesin del demandado, se presume que este transmitente
era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de
diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cul de ellos
es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la
posesin.
2792.
Anlisis de la normativa anterior. Normaba el Cdigo Civil, en forma un
tanto anrquica y confusa en los artculos relacionados, la reivindicacin
de cosas, sin distinguir entre muebles e inmuebles pero, dado que
refera constantemente al "ttulo", la doctrina aplic en forma casi
unnime este rgimen legal a la reivindicacin de inmuebles. Planteaba
el Cdigo Civil distintas situaciones en las cuales ambos contrincantes
presentaran ttulos o slo uno de ellos lo presentare, y en uno u otro
caso combinaba estos ttulos con la efectiva posesin de la cosa para
llegar a un sistema de presunciones que nunca result suficientemente

claro.
Anlisis de la normativa del CCCN. Si bien el CCCN titula este artculo y
los dos siguientes corro "Prueba en la reivindicacin de en realidad no
tratan especficamente el tema de la prueba sino que refieren a la
procedencia o no de la accin en diversos supuestos.
Primariamente es necesario destacar que el CCCN ya no utiliza el
vocablo "ttulo" que tantas discusiones doctrinarias en cuanto a su
alcance tuvo en el Cdigo Civil, sino que refiereen a mayora de sus
prrafos a "los derechos del actor".
La base comn de interpretacin de los distintos incisos encuentra su
faro en el momento en que se consolida el derecho real en cabeza de
actor o demandado, y esto por la concurrencia del ttulo y el modo
siempre que se d dentro del marco de la buena fe.
As, el inc. a), que norma la prueba cuando los derechos de ambos
contendientes emanan de una misma persona, prefiere a aquel que fue
puesto en posesin (ttulo y modo) aunque su titulo fuere posterior,
salvo mala fe.
Los incs. b) y c) regan el caso en que los derechos provengan de
distintos antecesores y en estos casos siempre prevalecer aquel que
tenga el derecho real con ttulo y modo, por eso si el ttulo del
reivindicante es posterior a la posesin es insuficiente (ya que su
antecesor nunca pudo hacerle tradicin ni por lo tanto perfeccionar el
derecho real), pero si fuere anterior la ley presume presuncin iuris
tantum la completividad del derecho real y, por lo tanto, la
procedencia de la reivindicacin.
Por ltimo, el inc. d) nos marca el caso en que, proviniendo los derechos
de distintos antecesores no se pueda establecer cul de ellos era el
propietario, caso en el cual la ley prefiere al poseedor actual.
Art.
2257.
Prueba
en
la
reivindicacin
de
muebles
registrables. Respecto de la prueba en la reivindicacin de

cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la
registracin del demandado es de mala fe, se deben observar las
reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de
los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al rgimen
especial y tampoco se constata la documentacin y estado
registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que
acredita su inscripcin en el registro respectivo. El demandado
debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe
justificar su existencia y la rectificacin, en su caso, de los
asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de
inscripcin, incumbe a ste acreditar el que invoca contra el
actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que
justifican la inscripcin registral emanados de un autor comn,
es
preferida
aquella
que
acredita
la
coincidencia
de
los
elementos identificatorios regstrales exigidos por el rgimen

especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que
justifican la inscripcin registral derivados de personas distintas,
sin que se pueda decidir a quin corresponde el derecho
controvertido,
se
presume
que
pertenece
al
que
lo
tiene
inscripto.
Anlisis de la normativa anterior. Este artculo no tena normas similares

en el Cdigo Civil. Parte de su normativa, ahora sistematizada, se
encontraba en el decr.-ley 6582/58 que sigue vigente.
Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo bajo comentario norma las
reglas de procedencia de la reivindicacin de cosas muebles registrables
que hubieren sido robadas o hurtadas, pero parecera limitarse
solamente al caso de inscripcin registral de mala fe, cuando tambin
son reivindicables las cosas muebles registrables inscriptas de buena fe
dentro del trmino de dos aos de la ltima inscripcin (art. 2254 y
concs.).
En cinco incisos norma los diferentes casos que pueden darse frente a la
reivindicacin de cosas muebles registrables de los que podemos extraer
las siguientes reglas generales:
a) La falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace
presumirla mala fe.
b) El derecho real se prueba por la inscripcin registral que viene a
sustituir en un registro constitutivo al ttulo y modo como elementos
configurantes de ese derecho.
c) Ante la disyuntiva planteada por dos inscripciones registrales de una
misma cosa la ley inclina sus preferencias por aquella en la que
coincidan todos los elementos identificatorios.
Art. 2258. Prueba en la reivindicacin de muebles no
registrables.
En
la
reivindicacin
de
cosas
muebles
no
registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor comn,
prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores,
prevalece el derecho que se derive del antecesor ms antiguo.
Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una

adquisicin originaria, aunque sea ms reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo
gratuito, procede la reivindicacin si el objeto se encuentra en
poder del subadquirente, aunque ste sea de buena fe.
2414.
Anlisis de la normativa anterior. No exista en el Cdigo Civil normativa
alguna que diferenciara la procedencia de la accin reivindicatoria entre
muebles e inmuebles, estando aquellos artculos referidos a la prueba de
la reivindicacin dirigida fundamentalmente al caso de Inmuebles. Para
el Cdigo Civil era suficiente, respecto de los muebles, el juego
armnico de los arts. 2412 a 2415 donde prevaleca la posesin de
buena fe a ttulo oneroso que blindaba al poseedor contra toda accin
incluso la reivindicatoriasi la cosa no era robada ni perdida.
Anlisis de la normativa del CCCN. Nuevamente aqu bajo el ttulo de
"Prueba en la reivindicacin de muebles no registrables" regla el CCCN
la procedencia de la accin reivindicatoria en esta categora de cosas.
Distingue la ley el caso en que ambos litigantes deriven sus derechos de
un antecesor comn, en el cual prevalecer el primero que adquiri el
derecho real (que no ser otro que aquel a quien se le hizo tradicin) de
aquel en que los derechos del reivindicante y del reivindicado derivaren
de distintos antecesores en el cual se preferir al ms antiguo, salvo,
claro est, que alguno de dichos antecesores hubiere adquirido su
derecho de modo originario (arts. 1947,1948,1949, etctera), puesto
que en tal caso el "derecho" del antecesor ms antiguo era ya
inexistente al momento de la supuesta transmisin dominial.
Por ltimo y concordantemente con la norma del art. 1895, la accin
reivindicatoria procede siempre contra terceros adquirentes, aunque
sean de buena fe, si hubieron la cosa a ttulo gratuito.
Art. 2259.Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto

mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena
fe, ste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pag,
excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una
venta pblica, o en casa de venta de objetos semejantes, o por
quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la
inscripcin registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe
reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el
pago contra el enajenante de mala fe.
y 2769.
Anlisis de la normativa anterior. Slo refera el Cdigo Civil a la
indemnizacin que corresponda al reivindicado en el supuesto de cosas
muebles no registrables robadas o perdidas. La regla general era que el
revindicado no tena derecho de reembolso contra el reivindicante,
aunque fuera de buena fe. Las dos excepciones previstas por el Cdigo
Civil estaban dadas por la adquisicin de la cosa en venta pblica o
lugares de venta de objetos semejantes o en el caso que la cosa
difcilmente hubiera sido recuperada por el reivindicante si no hubiera
mediado la adquisicin por parte del reivindicado. El adquirente de una
cosa robada o perdida (salvo en los casos de excepcin) que la hubiere
transmitido
su
veza
un
tercero
quedaba
obligado
frente
al
reivindicante.
Anlisis de la normativa del CCCN. La regla general sigue siendo que
quien reivindica una cosa mueble no registrable robada o perdida a un
poseedor de buena fey ttulo oneroso, obviamente no est obligado
a abonarle indemnizacin alguna, salvo y aqu se repite la excepcin
del Cdigo de Vlez que el objeto haya sido vendido con otros iguales
en una venta pblica, o en casa de objetos semejantes o por quien
acostumbraba a venderlos. Nada dice el CCCN de la segunda de las
excepciones que estableca el Cdigo derogado que se debe tener por no
existente en el nuevo ordenamiento.
Si la cosa fuere registrable y el reivindicado la hubiere inscripto de
buena fe, queda obligado el reivindicante a devolver el precio pagado,
solucin sta ya prevista por el art. 3 o del decr.-ley 6582/58 al que
remita la ltima parte del art. 2255.
Por ltimo, y aunque resulta bsico, acuerda la norma el derecho al
reivindicante
que
debi
devolver
el
precio
de
acudir
contra
el
transmitente de mala fe para repetir dicho pago.

Art. 2260. Alcance. La accin reivindicatoria de una cosa
mueble
no
registrable
no
puede
ejercerse
contra
el
subadquirente de un derecho real de buena fe y a ttulo oneroso

excepto
disposicin
legal
en
contrario;
sin
embargo,
el
reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.

El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble
registrable no puede ampararse en su buena fe y en el ttulo
oneroso, si el acto se realiza sin intervencin del titular del
derecho.
Anlisis de la normativa anterior. Era la conocida regla "posesin vale
ttulo" aplicable a muebles no registrables. El poseedor de una cosa
mueble no robada ni perdida tena el poder de rechazar cualquier accin
de reivindicacin que se intentare en su contra, desde que, por aquella
regla, era dueo indiscutido de la cosa.
Anlisis de la normativa del CCCN. Aplica aqu el CCCN dicha regla al
subadquirente de cosa mueble no registrable que fuere adquirida de
buena fe y a ttulo oneroso. Contra l es impro- cedentetoda accin

reivindicatoria.
Sin embargo, con muy buen criterio, prev la ley que si adquirida la
cosa de buena fe y a ttulo oneroso, an no hubiere completado el pago
del precio, dicho saldo (en todo o en parte) podr ser reclamado por el
reivindicante como una suerte de indemnizacin sustitutiva del derecho
real resignado.
Si el subadquirente lo fuere de una cosa registrable, sea sta mueble o
inmueble, no puede prevalecerse de su buena fe y ttulo oneroso si no
media autora, es decir, si su derecho no procede,
Por va directa o indirecta del titular registral de la cosa. Se excluyen,
por lo tanto de la norma, y resultarn en consecuencia susceptibles de
reivindicacin, las adquisiciones efectuadas a non domino.
Art. 2261. Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe
ordenar la restitucin del objeto, parte material de l o sus
restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia,
se aplican las normas del Captulo 3 del Ttulo II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripcin a
favor del vencido, debe ordenarse la rectificacin del asiento
registral.
2794.
Anlisis de la normativa anterior. Reglaba el Cdigo Civil tres formas de
cumplir la sentencia que admite la reivindicacin. Si la cosa era mueble
deba devolverla en el lugar que se encontrare; si la hubiere trasladado
luego de la demanda deba restituirla en su lugar de origen y si se
trataba de un inmueble el demandado cumpla la sentencia dejando la
posesin vacua.
Anlisis de la normativa del CCCN. El efecto fundamental de la sentencia

es que el juez ordene la restitucin de la cosa o de la posesin sobre la
cosa reivindicada. Ya no prescribe formas especficas de cumplir este
mandato. Ser el juez quien en su sentencia, o en la etapa de
cumplimiento de la misma determinar las formas especficas y
necesarias para que la restitucin ordenada se cumpla en su plenitud.
Resulta interesante la especfica remisin legal a las normas del Captulo
3 del Ttulo II del Libro IV en cuanto prescribe que ser en la etapa de
ejecucin de sentencia donde debern ventilarse todas las cuestiones
referidas
la
devolucin
no
de
frutos,
la
compensacin
indemnizacin de mejoras, la responsabilidad del reivindicado ante

destruccin o deterioro de la cosa, etctera, todos estos efectos de la
posesin de buena o mala fe, normados en el ttulo referido. Por ltimo,
y como es lgico, si la accin reivindicatoria prevalece contra quien tiene
inscripto
el
bien
su
nombre
la
sentencia
deber
ordenar
la
consecuente rectificacin registral.

Seccin 3a Accin negatoria
Art.
2262.
Legitimacin
pasiva.
La
accin
negatoria
compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de

otro, aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l
alguna servidumbre indebida. Puede tambin tener por objeto
reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
2804 y 2806.
Anlisis de la normativa anterior. Defina en este captulo el Cdigo Civil
a la accin negatoria (art. 2800) y en las sucesivas normas reglaba la
legitimacin
activa
(poseedores
de
inmuebles
acreedores
hipotecarios); la legitimacin pasiva (quien se arrogue sobre un
inmueble una servidumbre indebida o pretenda una extensin excesiva

de un derecho real), los efectos accesorios de la accin (reparacin de
perjuicios o medidas cautelares) y la derivacin al derecho de daos
cuando la libre disposicin de un derecho real no fuere ocasionado por el
ejercicio de otro derecho de igual naturaleza.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN que ya haba definido la
accin negatoria en el prr. 2 o del art. 2248 (al que remitimos) se centra
en esta Seccin en la legitimacin pasiva de la accin, que no es otra
cosa que los presupuestos de procedencia de la misma.
Los casos previstos son similares a los que existan en el Cdigo
derogado.
La accin negatoria procede, entonces, en dos casos:
a) Cuando cualquier persona impide el ejercicio pleno de un derecho real
arrogndose sobre l una servidumbre activa (aunque fuere el dueo del
inmueble, aclara la ley).
b) Cuando resulte necesario reducir el ejercicio de un derecho real a sus
verdaderos lmites para impedir que obstaculice o dificulte el pleno
ejercicio del derecho real del accionante.
Art. 2263. Prueba. Al demandante le basta probar su
derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de
probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le
quiere imponer o que no est constreido por el pretendido
deber inherente a la posesin.
Anlisis de la normativa anterior. Simplificaba la prueba en la accin
negatoria: al demandante le bastaba con probar su derecho, sin
necesidad de acreditar la inexistencia de la servidumbre.
Anlisis de la normativa del CCCN. El Cdigo derogado refera la prueba
exclusivamente al caso de servidumbres, cuando tambin resultaba
viable la accin negatoria para ajustar a sus verdaderos lmites el

ejercicio de un derecho real. El CCCN con mejor tcnica legislativa prev
ambos casos.
Al igual que en el Cdigo Civil, al demandante le alcanza con probar su
derecho a poseer o su hipoteca. No est constreido a acreditar la
inexistencia de servidumbres ni la limitacin de su derecho por parte del
otro derecho real cuestionado en sus lmites. Ello es perfectamente
lgico y coherente, ya que el dominio se presume perfecto y exclusivo
(arts. 1941, 1943 y conc.).
Seccin 4a Accin confesoria

Art. 2264. Legitimacin pasiva. La accin confesoria
compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a
la posesin de otro, especialmente sus servidumbres activas.
2797.
Anlisis de la normativa anterior. La accin confesoria se otorgaba a
favor de los poseedores con derecho a poseer y los acreedores
hipotecarios cuando eran impedidos de ejercer los derechos inherentes a
la posesin.
Anlisis de la normativa del CCCN. En forma mucho ms precisa y
sinttica y sin la Intrincada enumeracin del Cdigo Civil, regla que la
accin confesoria (a la que haba definido en el art. 2448) compete
contra cualquiera que impide el ejercicio de los derechos inherentes a la
posesin de otro.
De la referencia final se Infiere que el caso tpico lo constituyen las
servidumbres activas, pero la accin resulta habilitada en la defensa de
la plenitud de todo derecho real.
Art. 2265. Prueba. Al actor le basta probar su derecho de

poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se
impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si
se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesin;
si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inaccin del
titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.
Anlisis de la normativa anterior. Divida la prueba en dos supuestos, se
tratare o no de servidumbres activas el objeto de la accin. En el
primero de los casos el actor deba probar el derecho real sobre el
inmueble y el derecho real de servidumbre; en el segundo, slo su
derecho real.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN legisla tres supuestos, a
saber:
a) Si por la accin confesoria se reclama el libre ejercicio de una
servidumbre activa, el actor deber probar su derecho real sobre el
fundo dominante y adems el derecho real de servidumbre que reclama.
b) Si por la accin confesoria se reclama el libre ejercicio de otro
derecho real que se ejerce por la posesin y que no constituye
servidumbre, el actor deber probar slo su derecho a poseer.
c) SI quien demanda por accin confesoria es acreedor hipotecario, y
acta subrogndose en los derechos del hipotecante por inaccin de
ste esto es utilizando la va subrogatoriadeber acreditar, adems
de los extremos enunciados, su derecho de hipoteca.
Seccin 5a Accin de deslinde
Art. 2266. Finalidad de la accin de deslinde. Cuando existe
estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe
pasar la lnea divisoria entre inmuebles contiguos, la accin de

deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigacin
fundada en ttulos y antecedentes, y demarcar el lmite en el
terreno.
No procede accin de deslinde sino reivindicatoria cuando no
existe incertidumbre sino cuestionamiento de los lmites.
2747.
Anlisis de la normativa anterior. Esta materia era regulada por el
Cdigo Civil como el ltimo Captulo del Ttulo VIII del Libro III
denominndolo como "condominio por confusin de lmites". Ante la
incertidumbre de los lmites entre dos fundos colindantes el Cdigo
reputaba la existencia de un condominio sin indivisin forzosa entre
ambos linderos y legislaba el procedimiento para dividirlo. Quedaba
excluido de la accin el supuesto en que los lmites no estuvieren
confundidos sino cuestionados, supuesto en el cual derivaba a la accin
reivindicatoria.
Anlisis de la normativa del CCCN. Define en este artculo (cuando una
mejor tcnica legislativa aconsejaba hacerlo en el art. 2248) la cuarta y
ltima de las acciones reales: la accin de deslinde. Acertadamente, y
conforme la unnime doctrina, la ubica en este Captulo eliminando toda
referencia a la existencia de un condominio que, en verdad, nunca
existi. El mbito de aplicacin est perfectamente determinado: la
existencia de un estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por
donde debe pasar la lnea divisoria de dos inmueble contiguos. Tambin
lo est la finalidad de la accin: fijar de manera cierta dicho lmite y
demarcarlo fsicamente en el terreno. Al igual que el Cdigo Civil,
cuando no existe "incertidumbre" sino "cuestionamiento" de los lmites
la accin para resolver el conflicto es la reivindicatoria y no la de
deslinde.
Art. 2267. Legitimacin activa y pasiva. El titular de un

derecho real sobre un inmueble no separado de otro por
edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de
los
colindantes,
que
concurran
con
fijar
mojones
desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el lmite

divisorio. Puede citarse a los dems poseedores que lo sean a
ttulo de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La accin puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de
bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio pblico
corresponde a la jurisdiccin administrativa.
2750.
Anlisis de la normativa anterior. Defina el mbito de aplicacin del
condominio por confusin de lmites circunscribindolo a los inmueble
rsticos, es decir, los inmuebles rurales, o al me
nos suburbanos. Slo poda, en la metodologa del Cdigo Civil,
entablarse la accin entre titulares de derechos reales sobre los
inmuebles, derechos reales que la doctrina limitaba prcticamente al
dominio en forma exclusiva. El Estado poda ser sujeto pasivo de la
accin siempre y cuando se tratara de bienes del dominio privado.
Anlisis de la normativa del CCCN. Ya la doctrina y la jurisprudencia
haban ampliado considerablemente el mbito de aplicacin de la accin
nacida de la confusin de lmites aplicndola a todo inmueble rural,
urbano o suburbano que no estuviere edificado. El CCCN acoge este
antecedente jurisprudencial y aplica, acertadamente, la accin de
deslinde a cualquier tipo de inmuebles, en tanto no estn separados
entre s por edificios, muros, cercas u obras permanentes. La accin
procede en principio contra todo aquel que tuviere sobre el inmueble
vecino un derecho de propiedad pudiendo el actor, sin embargo, hacer
citar a todo quien tuviere otro derecho real sobre la cosa distinto al
dominio.
Al igual que en el Cdigo Civil, si se trata de bienes del dominio privado
del Estado la accin de deslinde es procedente, pero no si los bienes en
cuestin pertenecen al dominio pblico, en cuyo caso el propio CCCN
remite a la va administrativa.
Art. 2268. Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe
aportar ttulos y antecedentes a efectos de probar la extensin
de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los
di versos elementos para dictar sentencia en la que establece
una lnea separativa. Si no es posible determinarla por los
vestigios de lmites antiguos, por los ttulos ni por la posesin, el
juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes segn,
fundadamente, lo considere adecuado.
Anlisis de la normativa anterior. Normaba el Cdigo Civil la ruta
probatoria que se impona e juez en el caso de condominio por confusin
de lmites. Deba juzgarse la situacin por la existencia de vestigios
antiguos y a falta de ellos por la posesin. La doctrina agregaba como
elemento
primigenio
pese
que
no
lo
deca
la
normael
imprescindible estudio de ttulos. S detales vas probatorias no poda

dilucidarse cules eran los lmites reales el juez divida el condominio
existente entre ambos linderos en forma pretoriana.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN, supliendo las falencias del
derogado impone que cada parte debe aportar al juicio todos los ttulos
y antecedentes que prueben la existencia y extensin de sus respectivos
derechos, pero admite todo tipo de pruebas las que, incluso, podrn ser
instadas de oficio por el juez, ya que su obligacin es dictar una
sentencia que establezca una lnea separativa cierta y definitiva.
Para el caso que de la prueba recolectada en juicio no sea suficiente

para establecer fehacientemente la existencia del lmite buscado (y aqu
el CCCN repite la vieja frmula, aunque mejorndola: "ni por los
vestigios de lmites antiguos, ni por los ttulos ni por la posesin") el
juez distribuir la zona confusa entre los linderos, no ya en forma
pretoriana sino por resolucin fundada.
Captulo 3
Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales
Art. 2269. Prohibicin de acumular. No pueden acumularse
las acciones reales con las acciones posesorias.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2482, in
fine, y 2483.
Anlisis de la normativa anterior. Metodolgicamente mal ubicado, el
tema de las "relaciones posesorio-petitorio" estaba incorporado dentro
de las normas generales de las acciones posesorias (arts. 2482 a 2486).
La ltima parte del art. 2482 impeda acumular ambas vas en un mismo
proceso. Sin embargo, el art. 2483 facultaba al juez del petitorio a
tomar medias precautorias para la guarda y conservacin de la cosa.
Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN en forma mucho ms
sinttica y precisa sienta como regla primordial la imposibilidad de
acumulacin de acciones reales con las posesorias, para luego en los
artculos subsiguientes determinar el rgimen de alternancia entre unas
y otras. No hace el CCCN referencia alguna a medidas conservatorias, lo
cual resulta acertado, pues es una cuestin netamente procesal.
Art. 2270. Independencia de las acciones. En las acciones
posesorias es intil la prueba del derecho real, mas el juez puede
examinar los ttulos presentados para apreciar la naturaleza,

extensin y eficacia de la posesin.
Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2471
y2472.
Anlisis de la normativa anterior. Estos artculos referan a la prueba de
las acciones posesorias donde el ttulo no tena influencia alguna en la
suerte de las mismas, salvo el caso de excepcin en que no pudiere
probarse cul de las dos posesiones en conflicto era la ms antigua.
Anlisis de la normativa del CCCN. Pretendiendo ser una norma comn a
las acciones posesorias y reales, en realidad el CCCN introduce aqu una
regla probatoria exclusiva para las acciones posesorias, de donde
debera haber estado ubicada en el Captulo 1 de este Libro III y no
aqu. No obstante, la regla sentada resulta interesante, ya que si bien
remarca la ineficacia de los ttulos ("derecho a poseer") en el
juzgamiento de las acciones posesorias habilita al juez a servirse de
ellos para apreciar la naturaleza, extensin o eficacia de la posesin.
Con lo cual el ttulo podr incorporarse vlidamente al posesorio y si
bien no ser vlido para fundar la existencia de la posesin reclamada,
s podr resultar til al juzgador para apreciar sus caractersticas.
Art. 2271. Suspensin de la accin real. Iniciado el juicio
posesorio, no puede admitirse o continuarse la accin real antes
de que la instancia posesoria haya terminado.
2484.
Anlisis de la normativa anterior. El primero de los artculos estableca
en lo que hace a este punto la opcin del actor para elegir la va
posesoria o petitoria. Si elega la va menor (posesoria) poda ir luego
por la mayor (accin real), pero no a la inversa, pues la eleccin de la
va petitoria implicaba la renuncia de la posesoria. En el primer caso
fijaba la secuencia temporal entre aquellas acciones que podan

promoverse en forma sucesiva: iniciado el juicio posesorio no poda
promoverse el petitorio hasta que aqul no estuviere totalmente
concluido.
Anlisis de la normativa del CCCN. Este artculo que pretende sentar la
regla temporal para la promocin de las acciones posesorias y petitorias
en forma sucesiva, estatuyendo, como lo haca el Cdigo Civil, la
necesaria culminacin del juicio posesorio (incluso con el pago de las
costasart. 2272), introduce, sin embargo, un elemento inquietante,
ya que refiere a que iniciado el posesorio el petitorio no podr "admitirse
o continuarse", lo cual podra interpretarse como una posibilidad de
promover el juicio posesorio luego de iniciado el petitorio al cual
paralizara. Sin embargo, en una interpretacin armnica de las normas
de este Captulo y sobre todo ante la contundencia del art. 2273
consideramos que esa solucin resulta inviable, por lo que se mantiene,
en este punto, la misma solucin dada por el Cdigo de Vlez.
Art. 2272. Cumplimento previo de condenas. Quien sea
vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la accin real
sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas
en su contra.
Anlisis de la normativa anterior. Al requisito previo a la iniciacin de la
accin real una vez concluida la posesoria agregaba el artculo de
marras la necesidad de que las costas generadas en el proceso
posesorio estuvieran totalmente saldadas.
Anlisis de la normativa del CCCN. Idntico requisito prev la normativa
del CCCN: no podr iniciarse la accin real hasta tanto no se acredite el
pleno pago de las costas a las que el actor perdidoso hubiere sido
condenado en el juicio posesorio.
Art. 2273. Acciones por un mismo hecho. El titular de un

derecho real puede interponer la accin real que le compete o
servirse de la accin posesoria; si intenta la primera, pierde el
derecho a promover la segunda; pero si interpone la accin
posesoria puede iniciar despus la real.
Anlisis de la normativa anterior. Acordaba al legitimado activamente
para promover las acciones posesorias que tuviere a su vez derecho a
poseer (derecho real) la posibilidad de optar entre los remedios
posesorios o las acciones reales. Si elega la va menor (posesoria) poda
ir luego por la mayor (accin real), pero no a la inversa.
Anlisis de la normativa del CCCN. Acuerda, al igual que el Cdigo Civil,
la posibilidad al actor de optar ab initio por interponer la accin real o
reclamar el remedio posesorio. Si intenta la va real pierde el derecho a
ejercitar la posesoria, lo cual es perfectamente lgico, pues, debatida y
resuelta la titularidad del derecho a poseer, carece de sentido volver
sobre la posesin que de ese derecho legtimamente se deriva. Por el
contrario, si el lesionado en su derecho optare por promover en primer
lugar la va posesoria, siempre le quedar abierta ante una sentencia
adversala posibilidad de discutir su derecho a poseer y no ya la
posesin misma, por la va de la accin real, naturalmente si se cumplen
los recaudos de los arts. 2271 y 2272 antes comentados.
Art. 2274. Acciones por distintos hechos. El demandante en
la accin real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones
anteriores a la promocin de la demanda, pero s puede hacerlo
el demandado.
Anlisis de la normativa anterior. Consecuente con la imposibilidad de

acumular acciones posesorias y petitorias y de la renuncia tcita a la va
posesoria al intentar la petitoria, el Cdigo Civil vedaba al actor que
haba utilizado la va petitoria reclamar por turbaciones anteriores a la
demanda por la va posesoria. Tal impedimento no resultaba aplicable al
demandado.
Anlisis de la normativa del CCCN, Una norma similar, aunque ms
concisa y concreta trae el CCCN, con la diferencia que aqu la utiliza
como una suerte de introduccin o regla general de los dos artculos
siguientes, conformando entre ellos el marco legal a aplicar cuando
existen turbaciones o desapoderamientos recprocos entre actor y
demandado.
Esta regla general prescribe, entonces, que iniciado el petitorio el actor
ya no podr reclamar por va posesoria por lesiones sufridas antes de la
promocin de la demanda. Quedan todas ellas incluidas en el petitorio si
se demandaron o precluidas si no lo fueron, en forma irrevocable.
Tambin como en el Cdigo derogado, esta prohibicin no alcanza al
demandado que a su vez hubiere sufrido lesin en sus derechos
posesorios quien podr reconvenir por va posesoria o petitoria.
Art. 2275. Turbaciones o desapoderamientos recprocos. Si
los
hechos
constituyen
turbaciones
desapoderamientos
recprocos, quien es condenado en la accin posesoria y cumple

con la sentencia de restitucin, puede a su vez entablar o
continuar la accin posesoria o real respecto del hecho anterior.
Anlisis de la normativa anterior. No exista una norma que reglara
especficamente el tema que trata el art. 2275 del CCCN. La solucin
dada por la nueva legislacin podra haberse inferido de la norma
general del art. 2482.
Anlisis de la normativa del CCCN. Precisando la norma general que

haba propuesto en el artculo anterior el CCCN acuerda, en caso de
desapoderamientos o turbaciones recprocas, la facultad al condenado a
restituir o cesar en la turbacin en juicio posesorio la posibilidad de
entablar acciones posesorias o petitorias contra quien lo venciera
enjuicio, an por actos anteriores a la traba de la litis.
Aqu la normativa requiere no solamente la necesidad de que la accin
posesoria est concluida y las costas pagadas, sino adems que la
sentencia recada en ese proceso haya tenido efectivo cumplimiento con
la restitucin de la posesin o el cese de la turbacin.
Debe remarcarse que la opcin que la ley acuerda al demandado
condenado enjuicio petitorio de ejercitar ambas categoras de acciones
resultar limitada en el caso de que hubiere reconvenido en el posesorio
en el cual result perdidoso, puesto que encontrara el valladar de la
cosa juzgada para intentar nuevamente tal accin. Slo tendra, en este
caso, la opcin de la accin real que la ley acuerda tanto al actor como
al demandado vencido en juicio posesorio.
Art. 2276. Hechos posteriores. La promocin de la accin
real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de
la posesin y la tenencia por hechos posteriores.
Anlisis de la normativa anterior. No exista en el Cdigo derogado
norma especfica alguna que reglara el tema.
Anlisis de la normativa del CCCN. Parecera una consecuencia lgica de
las dos normas anteriormente comentadas. Si el derecho de poseer o a
poseer de cualquiera de las partes resulta lesionado por hechos
posteriores a la traba de la litis dentro de la accin real, pueden
deducirse nuevas acciones posesorias o petitorias sin limitacin alguna.
Debe sealarse, sin embargo, un error conceptual que se ha deslizado

en la ltima parte del artculo bajo comentario al incluir la posibilidad de
que las partes deduzcan nuevas acciones a la defensa de la tenencia,
puesto que si bien la tenencia es defendida por las acciones posesorias
jams un tenedor podra haber promovido una accin real, pues no tiene
legitimacin para ello.

Compendio de Derechos Reales en El Nuevo Cdigo Civil y Comercial

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Compendio de Derechos Reales en El Nuevo Cdigo Civil y Comercial

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CURSO DE ANLISIS INTEGRAL DEL NUEVO CDIGO CIVIL Y

expresamente de brindar definiciones conceptuales como la contenida

cosa que es el objeto". En nuestra opinin es la mejor aproximacin al

que, en nuestra opinin, no corresponde ser planteada en la definicin

compartido, el cementerio privado y la superficie, segn la regulacin de

Anlisis de la normativa del CCCN. La norma, atendiendo al orden

interpretarse de su literalidad. En realidad, las partes s pueden

Paradjicamente en el CCCN no aparece la palabra "crear" que

Anlisis de la normativa anterior. Por razones prcticas preferimos

todos los derechos reales. Sin embargo, en el Cdigo Civil el derecho de

conserva su vigencia en el CCCN, salvo los arts. 3 o, 4o, 5o y 9o; el

Anlisis de la normativa anterior. Por razones prcticas preferimos

parcialmente ajeno. El sentido jurdico de la distincin procura en

No podemos dejar de remarcar la ltima parte del dispositivo que, con

accesorio sigue la suerte de lo principal") surgir tambin la situacin

concretamente, la obligacin que garantizan (art. 2186).

Art. 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no

registrables cuando la ley requiere la inscripcin de los ttulos en

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2384 y

desacierto sea fruto del intento del legislador por explicar

actos posesorios a tenor de las definiciones contenidas tanto en el viejo

constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos

disposiciones del Libro Quinto.

En el segundo prrafo del artculo analizado se brinda un correcto

transferendum dominium" que surga slo tangencialmente del art. 2602

lamentablemente se reitera el error que ya habamos puesto de

es necesario el traspaso material de la cosa, pero la tradicin, aunque

alude a la registracin como modo, para aquellos casos de inscripcin

registracin es presupuesto necesario y suficiente para la

participaron en los actos, ni aquellos que conocan o deban

Anlisis de la normativa del CCCN. Este artculo regula los efectos de la

oponibilidad a terceros. Conforme a lo sentado en la norma el derecho

la existencia de lo publicitado. Advirtase que ya no se habla de

1051,2710,2725,.272f .257)^2573,2533, 2584,2587,25$$, 2591,3573

Es obvio que, aun cuando el legislador ha pretendido ceir la teora del

perdurable, cuya denominacin obedece a que tiene vocacin de

ampararse en su buena fe y ttulo oneroso si el acto se ha realizado sin

primera consagracin legislativa el principio referido. En efecto, el art.

"verificacin fsica" para corroborar la dicha coincidencia cada vez que se

"usucapir" morfolgicamente slo se utiliza en infinitivo y en participio.

circunstancialmente en el art. 2119 respecto del derecho de superficie

transformacin y la accesin, y que especficamente se adquieren por

derogado art. 3017, puede pensarse que en la actualidad es posible

lo tanto, nicamente el propietario contra quien prescribi puede

transcurso de dos aos contados desde la adquisicin de la posesin. La

Anlisis de la normativa anterior. A partir de la ley 17.711 la prescripcin

clandestinidad, o abuso de confianza, y que el art. 1900 slo parece

ttulo. Para obtenerlo debe acudir ante la justicia, en procura de una

confianza, en tanto el artculo que anotamos exige que la posesin

por Vlez Sarsfield y portados los cdigos del mundo, es mucho ms

o si se quiere, "unin de posesiones", como ahora se denomina a la

del autor de buena fe y completar de ese modo los veinte aos.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 3999,4006

buena fe en general y la exigencia cuando se trata de bienes

Art. 1903. Comienzo de la posesin. Se presume, salvo

sentencia declarativa de prescripcin larga, la que no tiene efecto

remisin de unas normas a las otras, por ejemplo, en materia de

sentencia que se dicta en los juicios de prescripcin adquisitiva,

Anlisis de la normativa del CCCN. Se aclara que la sentencia debe ser

consideraba que los efectos, tanto de la prescripcin adquisitiva larga

retroactivo al da en que comenz la posesin, por cuanto se tiende a

expresamente. Agregaba que "quien no era propietario, no puede serlo

econmica que podra experimentar el que ha devenido nuevo dueo si

retroactivo de la sentencia determina el desplazamiento de los derechos