CAS.

N 2095-2013 LIMA
Lima, veintiuno de noviembre de dos mil trece.LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE
LA REPBLICA:
vista la causa nmero dos mil noventa y cinco dos mil trece, en audiencia
pblica llevada a cabo en la fecha; y producida la votacin con arreglo a
Ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO:
En el presente proceso de nulidad de acto jurdico se ha interpuesto recurso
de casacin mediante escrito de fojas ochocientos quince por Roma
Recursos Empresariales S.A.C., contra la sentencia de vista obrante a fojas
setecientos sesenta y siete, su fecha cinco de marzo de dos mil trece, que
confi rmando la apelada de fojas seiscientos cuarenta y cinco, su fecha
treinta de julio de dos mil doce, declara fundada en.parte la demanda
interpuesta por Willy Miranda Teves y Nancy Ramos Glvez. DEMANDA: Por
escrito de fojas veintisiete, Willy Miranda Teves y Nancy Ramos Glvez
interponen demanda de nulidad de acto jurdico con la fi nalidad que se
declare lo siguiente: i) la nulidad del contrato de compraventa realizada por
Roma Recursos Empresariales S.A.C. (entidad liquidadora) quien vende a
favor de Inversiones Bucfalo S.A.C., con fecha nueve de setiembre de dos
mil cinco; ii) la nulidad del contrato de compraventa realizada por
Inversiones Bucfalo S.A.C., a la Inmobiliaria ICOR S.A.C. de fecha quince de
mayo de dos mil siete; iii) la nulidad de la permuta realizada por Inmobiliaria
ICOR S.A.C., a Inmobiliaria Inversiones Guipor S.A., de fecha veinte de
agosto de dos mil siete; iv) como pretensin accesoria la nulidad de las
inscripciones que aparecen en la Ficha Independizada N 11994834 del
Registro de Propiedad Inmueble. Como sustento de su demanda seala lo
siguiente: i) Las causales de nulidad que afectan dichos negocios jurdicos
son por adolecer de fi n ilcito y simulacin absoluta. ii) Mediante contrato
de compraventa del veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro,
los demandantes adquirieron un local comercial con un rea de 26.95
metros cuadrados de la Inmobiliaria El Corregidor S.A., por la suma de US$
12,127.50 Dlares Americanos, pagndose una cuota inicial de US$
3,638.25 Dlares Americanos y el saldo en treinta cuotas de US$ 333.67
Dlares Americanos, la cual se ha cancelado en forma ntegra. iii)
Posteriormente solicit se le otorgue la correspondiente escritura pblica, la
cual se llev a cabo por intermedio el 27 Juzgado Civil de la Corte Superior
de Justicia de Lima, en el Expediente N 29575-2000 habindose
formalizado la escritura pblica ante la Notara correspondiente. iv)
Mediante Resolucin N 2586-2001/ CRP-ODI-CCPL del ocho de agosto de
dos mil uno se declar la insolvencia de Inmobiliaria Constructora El
Corregidor S.A., acordndose nombrar como entidad liquidadora a Roma
Recursos Empresariales S.A.C., teniendo como facultades otorgar los ttulos
de propiedad, sin embargo, en forma simulada vende a la Empresa Bucfalo

S.A.C., ciento ocho locales comerciales de la Inmobiliaria por la suma de

US$.55,763.90 Dlares Americanos, siendo el precio de cada local de
US$.400.00 Dlares Americanos, venta que es simulada. v) Con fecha
quince de mayo de dos mil siete, nuevamente se transfi ere la propiedad a
Inmobiliaria ICOR S.A.C., por US$.70,000.00 Dlares Americanos siendo el
Gerente General de esta empresa cnyuge de la socia fundadora de
Empresa Bucfalo S.A.C. vi) Posteriormente Inmobiliaria ICOR S.A.C., con
fecha veinte de agosto de dos mil siete transfi ere la propiedad mediante
permuta a Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A.C, siendo evidente que las
empresas fueron creadas para despojar y quedarse con los locales
comerciales.
CONTESTACIN DE LA DEMANDA:
Roma Recursos Empresariales S.A.C. - Alega que son liquidadores de la
empresa Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A., desde el diecisiete
de junio de dos mil tres. - La escritura pblica que presentan los
demandantes, la obtuvieron el cinco de octubre de dos mil seis, por lo que
recin tomaron conocimiento de la misma con la notificacin de la
demanda. - Es errneo que se pretenda la declaracin de nulidad de la
compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, por cuanto han
actuado conforme a las facultades del convenio de liquidacin. Desconocan la existencia del supuesto derecho de los accionantes. - El
grado de parentesco consanguneo del Gerente General de Inmobiliaria
ICOR S.A.C., y su cnyuge (accionista de la Empresa Bucfalo S.A.C.) no
impide celebrar contratos de compraventa u otra modalidad. - No existe
ningn acto doloso en la celebracin de los actos jurdicos. - No se ha
acreditado el fi n ilcito ni la venta simulada. Inmobiliaria e Inversiones
Guipor S.A. - No intervinieron en el contrato de compraventa del quince de
mayo de dos mil siete. - La permuta celebrada con fecha veinte de agosto
de dos mil siete ha cumplido con todos los requisitos, solemnidades y
caractersticas propias del mencionado acto jurdico. - No conocan el
supuesto derecho de los demandantes. Inmobiliaria ICOR S.A.C. - El
representante legal que suscribe el contrato de compraventa del veintisiete
de julio de mil novecientos noventa y cuatro carece de facultades para
vender inmuebles de propiedad de Constructora e Inmobiliaria El
Corregidor S.A., a sola fi rma, por lo que en la Junta General Extraordinaria
del veintiocho de junio de mil novecientos noventa y cuatro, se acord
otorgar poderes a Hctor Neuman Tern y Ricardo Recavarren Egren para
que en forma conjunta suscriban y otorguen documentos pblicos y
privados. - Adquiri ciento setenta y ocho locales comerciales por el precio
de US$ 70,000.00 Dlares Americanos cumpliendo con los requisitos del
acto jurdico, inscribiendo oportunamente su derecho. - El acto jurdico del
veinte de agosto de dos mil siete es un acto legal, no habiendo existido
concierto de voluntades.
AUTO DE REBELDA:

Mediante resolucin de fecha doce de setiembre de dos mil ocho que obra
a fojas trescientos diecisis se declar rebelde a Inversiones Bucfalo S.A.C.
PUNTOS CONTROVERTIDOS: Mediante resolucin de fecha dos de octubre de
dos mil ocho que obra a fojas trescientos veintinueve, se fi jaron los
siguientes puntos controvertidos: a) Determinar si la compraventa
celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., con Inversiones
Bucfalo S.A.C., se encuentra afectada de nulidad, por la causal de
simulacin absoluta. b) Determinar si la compraventa celebrada por
Inversiones Bucfalo S.A.C., a favor de Inmobiliaria ICOR S. A.C., se
encuentra afectada de nulidad, por las causales de simulacin absoluta y fi
n ilcito. c) Determinar si el negocio jurdico de permuta celebrado entre
Inmobiliaria ICOR S.A.C., e Inmobiliaria Guipor S.A. se encuentra afectado de
nulidad, por las causales de simulacin absoluta y fin ilcito.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:
Culminado el trmite correspondiente, el Juez mediante resolucin de fojas
seiscientos cuarenta y cinco, su fecha treinta de julio de dos mil doce,
expide sentencia declarando fundada en parte la demanda y; a) la nulidad
de la compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C.,
(entidad liquidadora) a favor de Inversiones Bucfalo S.A. del nueve de
setiembre de dos mil cinco, por adolecer de la causal de fi n ilcito solo en el
extremo que afecta la propiedad del local comercial con un rea de 26.92
metros cuadrados ubicado en el Nivel A, F-18 Stano del Centro Comercial
Unicachi. b) la nulidad de la compraventa celebrada por Inversiones
Bucfalo S.A.C, a favor de Inmobiliaria ICOR S.A.C., del quince de mayo de
dos mil siete por las causales de simulacin absoluta y fi n ilcito, solo en el
extremo que afecta la propiedad del local comercial con un rea de 26.95
metros cuadrados ubicado en el Nivel A, F-18 Stano del Centro Comercial
Unicachi. Infundada la demanda en los siguientes extremos: c) la nulidad de
la compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C. a favor
de Inversiones Bucfalo S.A.C., del nueve de setiembre de dos mil cinco, por
la causal de simulacin absoluta. d) la nulidad de la permuta realizada por
Inmobiliaria ICOR S.A.C., con Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A., del
veinte de agosto de dos mil siete por las causales de simulacin absoluta y
fi n ilcito. Fundadas las pretensiones accesorias de inscripcin en el registro,
solo respecto de aquellas pretensiones principales que han sido amparadas;
(compraventa celebrada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., a favor
de Inversiones Bucfalo S.A. y compra venta celebrada por Inversiones
Bucfalo S.A.C, a favor de Inmobiliaria ICOR S.A.C.) Sustenta su decisin en
lo siguiente: i) Respecto a la compraventa celebrada por Roma Recursos
Empresariales S.A.C., con Inversiones Bucfalo S.A.C. del nueve de
setiembre de dos mil cinco, se infi ere que la contraprestacin (precio)
resulta diminuta respecto del valor que tiene un puesto en el mercado.
Adems se encuentra acreditado la existencia de vnculo familiar entre una
de las fundadoras de Empresa Bucfalo S.A.C, con un ex representante de la
liquidadora Roma Recursos Empresariales S.A.C., pues conforme se
desprende de la Partida Registral N 11762799 doa Roco Cecilia De La

Fuente Reyes, socia fundadora de Inversiones Bucfalo S.A.C., estaba

casada con Jos Martn Lecca Villasis, teniendo la condicin de socia
mayoritaria con trescientos sesenta acciones en comparacin a su nico
socio Waldemar Alberto Cisneros Falckenheiner con cuarenta acciones. La
compradora es benefi ciada por la renuncia por parte del vendedor a la
constitucin de la hipoteca legal por saldo del precio. La compraventa se
celebr con la nica fi nalidad de benefi ciarse con la transferencia de un
bien inmueble a un precio irrisorio, incurriendo en causal de fi n ilcito. ii)
Respecto de la compraventa celebrada por Inversiones Bucfalo S.A.C. a
favor de Inmobiliaria ICOR S.A.C., contenida en la escritura pblica del
quince de mayo de dos mil siete, Jos Martn Lecca Villasis es nombrado
Gerente General de Inmobiliaria ICOR S.A.C., cargo que ejerci del tres de
marzo de dos mil seis hasta el veintiuno de febrero de dos mil ocho, por ello
la compraventa de bienes inmuebles entre Inversiones Bucfalo S.A.C., e
Inmobiliaria ICOR S.A.C. del quince de mayo de dos mil siete, no solo resulta
una transferencia realizada entre personas jurdicas estrechamente
vinculadas, sino tambin porque interviene la esposa como socia
mayoritaria de la empresa vendedora y el esposo Gerente General de la
empresa compradora, existiendo por ello el corolario de la transferencia
iniciada por Roma Recursos Empresariales S.A.C., a favor de Inversiones
Bucfalo S.A.C., es decir los mismos actores, tratando de generar sucesivas
transferencias para benefi ciarse con la propiedad de los bienes de la
empresa. iii) Respecto a la permuta celebrada entre Inmobiliaria ICOR S.A.C.
con Inmobiliaria e Inversiones Guipor S.A., del veinte de agosto de dos mil
siete, cuando sta se celebr Inmobiliaria ICOR S.A.C. apareca en el
Registro como propietaria de los bienes inmuebles ubicados en el Nivel A
Stano de la Avenida Argentina, conforme se desprende de la ficha registral
de folios cincuenta y nueve, por tanto el negocio jurdico se celebr de
buena fe a ttulo oneroso.
RECURSO DE APELACIN
Roma Recursos Empresariales S.A.C. Seala como agravios los siguientes: La sentencia incurre en nulidad por falta de motivacin e incongruencia
procesal, puesto que el seor Jos Martn Lecca Villasis no es representante
de Roma Recursos Empresariales S.A.C. desde el tres de octubre de dos mil
tres, ya que por Acuerdo de Junta se acept su renuncia y se nombr en su
lugar a doa Anglica Maribel Palacios Meja, es decir, antes de la
realizacin de la compraventa a Inversiones Bucfalo S.A.C., siendo que este
ltimo, as como Roma Recursos Empresariales S.A.C., son personas
jurdicas independientes de sus representantes. - La compraventa del nueve
de setiembre de dos mil cinco, fue realizada por agentes capaces cuyo
objeto es fsica y jurdicamente posible pues registralmente apareca como
propietaria Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A. - No se explica
porque el precio de la compraventa es irrisorio.
SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:

Elevados los autos a la Sala Superior en mrito al recurso de apelacin

interpuesto por la parte demandante se expide la sentencia de vista de fojas
setecientos sesenta y siete, del cinco de marzo de dos mil trece, que confi
rma la sentencia apelada, que declara fundada en parte la demanda,
sustenta su decisin en los siguientes fundamentos: i) La empresa Roma
Recursos Empresariales al ser la entidad liquidadora de Constructora e
Inmobiliaria El Corregidor S.A., estuvo en la posibilidad de conocer de la
compraventa efectuada a favor del demandante Willy Miranda, pues a la
fecha de su celebracin conoca que la posesin sobre el mencionado local
comercial de 26.95 metros cuadrados ya no la ejerca Constructora e
Inmobiliaria El Corregidor S.A., dado que en la clusula octava del
contrato de compraventa del veintisiete de julio de mil novecientos noventa
y cuatro se pact como fecha de entrega del indicado local comercial al
demandante el treinta de julio de mil novecientos noventa y cuatro; adems
Roma Recursos Empresariales tuvo acceso a los libros contables, relacin de
bienes muebles como inmuebles de Constructora e Inmobiliaria El
Corregidor hecho que le permiti constatar la situacin de los inmuebles a
liquidar; la codemandada Bucfalo S.A. de igual forma estuvo en la
posibilidad de conocer la compraventa anterior efectuada a favor del
demandante en virtud de la relacin conyugal de uno de sus socios
fundadores Roco de la Fuente, casada con Jos Lecca, quien fue nombrado
Gerente General de Roma Recursos Empresariales, existiendo por ende, la
relacin de parentesco entre los socios, directores y/o Gerentes de las
empresas demandadas Bucfalo e Inmobiliaria ICOR S.A.C. ii) El precio
pactado por la suma total de US$.55,763.90 Dlares Americanos por ciento
ochenta locales comerciales resulta manifi estamente desproporcional al
consignado en la escritura pblica del contrato de permuta, en el que el
precio de ciento setenta y siete locales ascienden a US$.650,000.00 Dlares
Americanos. III. RECURSO DE CASACIN Mediante escrito de fojas
ochocientos quince, Roma Recursos Empresariales ha interpuesto recurso de
casacin contra la sentencia de vista emitida por la Sala Superior. Esta Sala
Suprema, segn resolucin de fecha veinticuatro de julio del ao en curso,
obrante a fojas cuarenta y tres del cuaderno respectivo, ha declarado
procedente el recurso de casacin por las infracciones normativas
siguientes: a) Infraccin normativa del artculo 2014 del Cdigo Civil, la
recurrente argumenta que la mala fe se prueba fehacientemente, prueba
directa que la parte demandante no ha acreditado de forma indubitable,
siendo que la Sala de vista se basa en circunstancias y presunciones que no
fueron expuestas por ninguna de las partes en el proceso; que en razn de
la presente demanda de nulidad de acto jurdico tomaron conocimiento de
la existencia de los demandantes y que estos tenan una escritura pblica
de compraventa. b) Infraccin normativa del artculo 196 del Cdigo
Procesal Civil, sustentado en que a la fecha de celebrado el contrato de
compraventa no exista ningn vnculo de parentesco entre los
representantes y/o socios de las partes intervinientes, siendo simples
presunciones de la Sala sin prueba categrica que sustente dichas afi
rmaciones.

IV. CUESTIN JURDICA EN DEBATE.

La cuestin jurdica en debate consiste en determinar si a la empresa
demandada Roma Recursos Empresariales S.A.C. le es aplicable la
proteccin jurdica de la buena fe registral prevista en el artculo 2014 del
Cdigo Civil. V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:
1. Es conveniente sealar que este Supremo Tribunal ha declarado
procedente el recurso de casacin por infracciones normativas tanto de
orden procesal y material, por lo que, en primer lugar, deber analizarse la
infraccin procesal debido a la naturaleza y los efectos de sta, pues si
mereciera amparo carecera de objeto pronunciarse respecto de la
infraccin que tiene relacin con el derecho material. Carga de la prueba
2. Mediante la infraccin normativa de orden procesal, la empresa
impugnante estima que los juzgadores han infringido el artculo 196 del
Cdigo Procesal Civil, este precepto legal regula los alcances de la carga de
la prueba al sealar textualmente que: Salvo disposicin legal diferente, la
carga de probar corresponde a quien afi rma hechos que confi guran su
pretensin, o a quien los contradice alegando nuevos hechos.
3. Sobre el particular, se debe anotar que el precitado artculo 196,
establece como regla procesal que la carga de la prueba constituye un
gravamen sobre quien alega un hecho, de manera que su incumplimiento
determina la absolucin de la contraria. En un Proceso, el Juez debe
observar ciertas reglas, entre ellas, la referida a la carga de la prueba, la
misma que en materia civil es posible sustentar en tres principios jurdicos
fundamentales: 1) que al demandante le corresponde probar los hechos en
que funda su accin; 2) que el demandado, cuando contradice, debe probar
los hechos en que funda su defensa; y, 3) que el demandado debe ser
absuelto de los cargos si el demandante no logra probar los hechos
fundamento de su accin.
4. En cuanto a esta infraccin, la empresa recurrente sostiene que la Sala de
vista considera que Inversiones Bucfalo S.A.C. estuvo en la posibilidad
razonable de conocer respecto a la compraventa a favor de Willy Miranda
Teves y su cnyuge, no slo porque pudo constatar la posesin del local
comercial sino tambin en virtud de la relacin conyugal entre una de sus
socias, Roco Cecilia de la Fuente Reyes, casada con Jos Martn Lecca
Villasis, quien fue nombrado Director y Gerente de Roma Recursos
Empresariales S.A.C.; sin embargo, la recurrente seala que se ha
acreditado que Jos Martn Lecca Villasis renunci a su cargo de Gerente
General el tres de octubre de dos mil tres, es decir, dos aos antes de la
compraventa celebrada por la empresa recurrente e Inversiones Bucfalo,
de fecha nueve de setiembre de dos mil cinco, esto es, a la fecha de
celebrado el contrato de compraventa no exista ningn vnculo de
parentesco entre los representantes y/o socios de las partes intervinientes.
La empresa recurrente concluye en que la Sala Superior se ha sustentado en
simples presunciones sin existir prueba categrica.

5. Para efectos de determinar si se ha afectado el principio procesal de la

carga de la prueba, es conveniente precisar que constituye una de las
precisiones principales planteadas por Willy Miranda Teves y Nancy Ramos
Glvez, la declaracin de nulidad del acto jurdico de compraventa de fecha
nueve de setiembre de dos mil cinco, celebrado por la impugnante Roma
Recursos Empresariales S. A.C., en su calidad de entidad liquidadora de
Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A., quien transfi ere a
Inversiones Bucfalo S.A.C. la propiedad de ciento ochenta locales
comerciales, por el precio de cincuenta y cinco mil setecientos sesenta y
tres dlares americanos con noventa centavos, alegando las causales de fi n
ilcito y simulacin absoluta previstas en el artculo 219, incisos 1 y 4, del
Cdigo Civil. Estas causales de nulidad se sustentan, bsicamente, en que
Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A. transfi ri a favor de los
demandantes mediante contrato de compraventa de fecha veintisiete de
julio de mil novecientos noventa y cuatro un local comercial ubicado en el
Centro Comercial Unicentro de veintisis punto noventa y cinco metros
cuadros, en la suma de doce mil ciento veintisiete dlares americanos con
cincuenta centavos; no obstante, sealan que Roma Recursos Empresariales
S.A.C., aprovechando su calidad de entidad liquidadora de la empresa El
Corregidor S.A. transfi ri en forme simulada e ilcita- ciento ochenta
locales ubicados en el Centro Comercial Unicentro a favor de la empresa
Inversiones Bucfalo S.A.C., desconociendo la compraventa de los
demandantes respecto de uno de los locales comerciales.
6. En tal sentido, la Sala Superior, al pronunciarse sobre dicha pretensin de
nulidad, establece que el contrato de compraventa de fecha nueve de
setiembre de dos mil cinco es nulo por la causal de fi n ilcito contemplada
en el inciso 4 del artculo 219 del Cdigo Sustantivo, pues considera que
Roma Recursos Empresariales S. A.C., estuvo en la posibilidad razonable de
conocer la compraventa efectuada por Constructora e Inmobiliaria El
Corregidos S.A. a favor de los demandantes, en virtud a que la empresa
recurrente al ser la entidad liquidadora de la empresa El Corregidor S.A.,
tena acceso no slo a los libros contables de la liquidada, sino tambin a la
relacin detallada y completa de los bienes muebles e inmuebles de
aquella, relacin en la que se indica la persona o personas que tuvieran en
su poder dichos bienes. En este caso, la entidad recurrente conoca que la
posesin sobre el local comercial de veintisis punto noventa y cinco metros
cuadrados ubicado en el centro Comercial Unicentro ya no la ejerca la
empresa liquidada, sino los demandantes en virtud a la compraventa del
veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro; aunado a ello la
evidente desproporcin en el precio de los inmuebles consignado en la
compraventa cuestionada y el valor real.
7. Al respecto, es preciso sealar que la conclusin antes anotada se apoya
en la valoracin de la Escritura Pblica de Compraventa del nueve de
setiembre de dos mil cinco, obrante a fojas veintiuno, la que en su segunda
clusula consta la designacin de Roma Recursos Empresariales como
entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A., as

como el Convenio de Liquidacin obrante a fojas ciento cincuenta y dos, que

en su clusula quinta establece como una de las obligaciones de la empresa
liquidada entregar al liquidador una relacin detallada y completa de los
bienes muebles e inmuebles con indicacin no solo de du valor sino tambin
de la persona o personas que los tengan en su poder.
8. Asimismo, la Sala sostiene que la empresa compradora Bucfalo S.A.C.,
tambin estuvo en la posibilidad de conocer la compraventa anterior
efectuada a favor de los demandantes, no slo porque sus representantes
pudieron constatar quien ejerca la posesin del local comercial y, por ende,
quien ostentaba el ttulo de poseedor, sino tambin en virtud de la relacin
conyugal de uno de sus socios fundadores, Roco Cecilia de la Fuente Reyes,
socia mayoritaria de Bucfalo S.A.C., casada con Jos Martn Lecca Villasis,
quien tuvo la calidad de Gerente General de la empresa liquidadora Roma
Recursos Empresariales S.A.C.; conclusin que se infiere de la valoracin de
la Partida Registral N 11762799, obrante a fojas cuarenta y siete.
9. En virtud de ello, se tiene que las decisin impugnada en casacin se ha
sustentado en hechos debidamente comprobados en el desarrollo del
proceso, los cuales acreditan en forma fehaciente la nulidad de la
compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, por la causal de fi n
ilcito, y no en simples presunciones como afi rma la recurrente, toda vez
que resulta evidente la ilicitud del acto jurdico en virtud al hecho de que
Roma Recursos Empresariales S.A.C. como entidad liquidadora de
Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A., estuvo en posibilidad de
conocer que el bien materia de litigio estaba en posesin de los
demandantes, as como en la evidente desproporcin en el precio de venta
de los bienes transferidos.
10. En este orden de ideas, esta Sala Suprema llega a la conclusin de que
no existe infraccin normativa del artculo 196 del Cdigo Procesal Civil,
toda vez que la regla procesal de la carga de la prueba ha sido debidamente
observada por las instancias de mrito; siendo esto as, corresponde
analizar la causal que tiene relacin con el derecho material. Principio de
Buena fe registral.
11. En cuanto a la infraccin normativa de orden material, la empresa
recurrente denuncia la infraccin del artculo 2014 del Cdigo Civil, norma
que prescribe lo siguiente El tercero que de buena fe adquiere a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
12. La norma antes citada regula el principio de la buena fe registral, cuya
importancia radica en la necesidad de asegurar el trfico patrimonial con la
finalidad de proteger las adquisiciones que por negocio jurdico efecten los

terceros adquirentes y que se hayan producido confiados en el contenido

del registro.
13. Ahora bien, la Exposicin de Motivos de vigencia Cdigo Civil seala que
Son requisitos para circunscribir el acto de la fe pblica registral, segn
Jos Mara Chico y Ortiz, que el tercero rena las circunstancias de
onerosidad, buena fe, adquirir de quien figura legitimado en el Registro y
verifi car la inscripcin en el mismo. Esta fe registral slo opera respecto de
los datos registrales relativos a la existencia, contenido y titularidad de los
derechos reales inscritos. Cumplidos los requisitos antes referidos de
onerosidad, buena fe, etc., agrega la ley, que el tercero mantiene su
adquisicin, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante,
siempre que esto se produzca en virtud de causas que no consten en los
Registros Pblicos1. 14. En tal virtud, se puede sealar que para acceder a
la proteccin jurdica de la buena fe registral que consagra el artculo 2014
del Cdigo Sustantivo, se deben cumplir los siguientes requisitos: a) ser un
tercero adquirente a ttulo oneroso; b) ser adquirente de buena fe, y c) No
debe Constar en el Registro las causales de nulidad o ineficacia del derecho
del otorgante; d) la inscripcin del derecho del adquirente.
15. Sobre el requisito del tercero adquirente a titulo oneroso, es necesario
puntualizar que ste se refiere a aquella persona que, sobre la base de la
buena fe, adquiere a ttulo oneroso un derecho de quien aparece en el
Registro con facultades para otorgarlo. Por ttulo oneroso debe entenderse a
todo negocio que exija una contraprestacin o un sacrificio patrimonial del
adquiriente a favor del transmitente.
16. En cuanto al elemento de buena fe, requisito que interesa al caso en
discusin, debe sealarse que constituye el aspecto subjetivo de este
principio registral, toda vez que ste consiste en la ignorancia de la
inexactitud del Registro, es decir, aquel que acta en la creencia que quien
transfiri el derecho es el verdadero dueo, lo cual implica que el tercero
adquirente haya actuado honestamente, caso contrario, si aquel conoce la
inexactitud del Registro, entonces, est actuando de mala fe, situacin que
conlleva a la prdida de la proteccin legal que otorga el precitado artculo
2014. Sobre este tema, es pertinente traer a colacin el comentario de
Gonzales Barrn quien seala: La buena fe prevista en el artculo 2014 del
Cdigo Civil se refiere siempre a un estado subjetivo, esto es, el
desconocimiento honesto del tercero respecto a una realidad jurdica
discordante a lo que dice el Registro 2. 17. Ahora bien, en el caso en anlisis,
se advierte que no resulta de aplicacin a la empresa recurrente Roma
1 Comisin encargada del estudio y revisin del Cdigo Civil, compiladora:
Delia Revoredo de Debakey. Exposicin de Motivos y Comentarios del
Cdigo Civil, pag. 843.
2 GONZALES BARRN, Gunther. Introduccin al Derecho Registral y Notarial,
Jurista Editores, Lima, Per, Pg, 235-236.

Recursos Empresariales SAC la proteccin jurdica que otorga el artculo

2014 del Cdigo Civil, toda vez que esta entidad no tiene la condicin de
tercero registral ya que actu en calidad de vendedora en el contrato
materia de nulidad y no de adquirente, menos an se acredita que haya
actuado de buena fe, pues, conforme ha establecido la Sala de mrito en el
dcimo cuarto considerando de la resolucin recurrida, la entidad recurrente
estuvo en la posibilidad cierta y razonable de conocer la transferencia de la
propiedad realizada a favor del demandante Willy Miranda Teves, en virtud,
claro est, a que en calidad de liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El
Corregidor SA. Tena acceso a los libros contables de dicha empresa, as
como a la relacin detallada y completa de sus bienes muebles e inmuebles
y la situacin en que stos se encontraban; aunado a todo ello, la evidente
desproporcin en el precio de venta de los bienes transferidos consignado
en la estructura del contrato materia de nulidad y el valor real de stos; por
tanto, no se advierte que en este caso se presenten los supuestos
contemplados en el artculo 2014 del Cdigo sustantivo.
18. En tal orden de ideas, esta Sala Suprema llega a la conclusin de que no
se evidencia la infraccin normativa del artculo 2014 del Cdigo Civil, por
tal razn, esta denuncia resulta tambin infundada. VI. DECISIN: En
aplicacin del artculo 397 del Cdigo Procesal Civil: Declararon
INFUNDADO el recurso de casacin interpuesto por Roma Recursos
Empresariales S.A.C., a fojas ochocientos quince; en consecuencia, NO
CASARON la sentencia de vista de fecha cinco de marzo de dos mil trece,
obrante a fojas setecientos sesenta y siete, expedida por la Quinta Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia de Lima. DISPUSIERON la publicacin de la
presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en
los seguidos por Willy Miranda Teves y otra contra Inversiones Bucfalo
S.A.C., y otros sobre nulidad de acto jurdico; y los devolvieron. Interviene
como ponente el seor Juez Supremo Almenara Bryson.- SS. ALMENARA
BRYSON, HUAMAN LLAMAS, ESTRELLA CAMA, RODRGUEZ CHAVEZ,
CALDERN PUERTAS C-1141133-29