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Piges et opportunits
Septembre 2009
Plan de lintervention
La SCI : un outil de gestion patrimoniale
Fiscalit de la cession
Cession du bien immobilier
Cession des parts de la SCI
SCI et ISF
La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Rappel des principes
Outil de financement
y Permet de financer lacquisition de biens immobiliers en prsence
dassocis nayant pas les mmes capacits financires
La gestion
y Taxation des profits
y Taxation lISF
La cession
y Modalits de taxation de la plus-value de cession
Cession du bien immobilier par la SCI
Cession des titres par les associs
La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Fiscalit de lacquisition
La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Gestion fiscale des
revenus
Taxation du rsultat
Au nom des associs prsents la date de clture de lexercice
mme en labsence de distribution effective
La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Plus-values de cession
Plus-values de cession
Situations devant tre distingues
Cession par la SCI du bien immobilier
Si la SCI est translucide
y Le rgime de la plus-value dpend de la qualit des associs
Si associ personne physique : PV des particuliers
Si associ entreprise : PV professionnelle IR ou IS
Cdant entreprise
y PV professionnelle quel que soit le rgime fiscal de la SCI
La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Synthse IR / IS
Revenus fonciers
IS
Non dductibles
Dductibles
Dductibles
Dductibles
Non dductibles
Non dductibles
Dductibles
Non dductibles
Non admis
Possible
Barme de lIR
IS
(15 % et 33,1/3 %)
Absence de taxation
Barme IR ou
prlvement
libratoire
PV immobilire prive
PV professionnelle
PV immobilire prive
PV sur valeurs
mobilires
Fiscalit de la cession
Cession du bien par la
SCI
Plus-values de cession
Cession dun bien immobilier par une SCI
Plus-values de cession
Cession dun bien immobilier par une SCI dtenue par
des associs personnes physiques
Plus-values de cession
Etablissement de limposition en cas de cession
par une SCI
Dtermination du redevable
Si lassoci est redevable de lIR au titre de la plus-value, limpt
doit tre acquitt lors de lenregistrement de lacte
Si lassoci est soumis lIS au titre de la plus-value, cette
dernire est impose la clture de lexercice au cours duquel la
cession est intervenue dans le cadre de la dclaration de
rsultats
y Dcision de rescrit du 6 septembre 2005
Plus-values de cession
- Associ A : 25 % personne physique
- Associ B : 75 % personne morale
Exercice social de la SCI
Cession
du bien immobilier
Clture
de lexercice
Taxation immdiate
de A pour 25 % de la PV
Taxation de B
75 % de la PV
Plus-values de cession
Plus-values de cession
- Associ A : 25 % personne physique
- Associ B : 75 % personne morale
- B cde ses parts une personne physique C
Exercice social de la SCI
Cession
du bien immobilier
Taxation immdiate
de A pour 25 % de la PV
Cession
des parts de B C
Clture
de lexercice
Taxation de B
75 % de la PV
Plus-values de cession
Cas particulier
Exercice N de la SCI
Cession
du bien immobilier
Exercice de lassoci IS
1er Oct N-1 / 30 sept N
Exercice de lassoci IS
1er Oct N / 30 sept N+1
Synthse
Cession dun bien immobilier par une SCI non passible de lIS
SCI
Non passible de lIS
Associ
Personne Physique
Associ
Entreprise individuelle
Associ
Socit relevant de IS
Plus-values
immobilires prives
Art. 150 U du CGI
Plus-values
Professionnelles BIC
Art. 39 duodecies du CGI
Plus-values
Professionnelles IS
Art. 209 I du CGI
Impt prlev
lors de lenregistrement
de lacte
Plus-value dclare
lors de limposition des rsultats de lentreprise
Fiscalit de la cession
Cession des parts de la
SCI
Plus-values de cession
Qualit de lassoci
y Associ personne physique
y Associ entreprise individuelle
y Associ personne morale passible de lIS
Plus-values de cession
Plus-values de cession
Nouvelle dfinition de la prpondrance
Plus-values de cession
Si la socit est prpondrance immobilire
Modalits dclaratives
Dclaration de la plus-value sur limprim n 2048 M et paiement
auprs du service des impts du domicile du vendeur dans le mois
de la cession
Remarque
Cette situation ne concerne que les socits ntant pas soumises
de plein droit ou sur option lIS
Plus-values de cession
IR
IS
Activit professionnelle
Socit
prpondrance
immobilire
Activit patrimoniale
Non
Oui
Abattement
pour
dure de dtention
Plus-values de cession
Plus-values de cession
Solutions jurisprudentielles
CE du 4 novembre 1970
Lorsquune personne morale passible de lIS a acquis
des parts dune SCI, elle doit
Dune part, inscrire la valeur de ces parts lactif de son
bilan
Et, dautre part, comprendre dans ses propres rsultats sa
part des rsultats de la socit civile
Si ces rsultats nont pas donn lieu un transfert de fonds
quivalent, dbiter ou crditer la socit civile
immobilire, selon que les rsultats de celle-ci ont t
bnficiaires ou dficitaires, des sommes correspondantes
Solutions jurisprudentielles
CE du 4 novembre 1970
En cas de cession de parts
La socit cdante doit constater dans son rsultat courant
un profit ou une perte du fait de la disparition de la crance
ou de la dette dtenue sur la socit
Ce profit ou cette perte est dductible des rsultats de
droit commun
Solutions jurisprudentielles
Solutions jurisprudentielles
Position du contribuable
La disparition de la dette dgage une plus-value long
terme et non un profit de droit commun
Solution retenue
Le profit rsultant de la disparition de la dette doit tre
qualifi de complment de prix et supporter limpt au taux
rduit des plus-values long terme
Solutions jurisprudentielles
Solutions jurisprudentielles
Comment
Abandon de la notion de crance ou de dette
Ajustement du prix de revient des titres
Solution propose
Adaptation du prix de revient en cas de cession des parts
sociales de la faon suivante :
y Major de la quote-part de bnfices impos au nom du cdant
y Major des pertes ayant donn lieu un versement de la part de
lassoci
y Diminu des dficits dduits par lassoci lexclusion de ceux
provenant dun dispositif dincitation fiscale
y Diminu des bnfices ayant donn lieu une rpartition au profit de
lassoci
Solutions jurisprudentielles
Solutions jurisprudentielles
Solutions jurisprudentielles
Difficults dapplication
Prise en compte des seuls dficits effectivement
imputs par le contribuable ?
Prise en compte des revenus ayant bnfici dun
exonration particulire ?
Pendant quelle priode assurer un suivi des dficits ?
Plus-values de cession
Article du CGI
Nature
Applicable
151 septies
Oui
238 quaterdecies
Non
151 septies A
151 septies B
Non
Oui
Plus-values de cession
Objectif
Instituer un abattement similaire celui existant en matire de
plus-values immobilires des particuliers en cas de cession de
limmobilier dentreprise relevant du rgime des plus-values
professionnelles
Dispositif
Cration dun abattement de 10 % par anne de dtention
au-del de la cinquime applicable pour la dtermination des
plus-values long terme affrentes limmobilier
professionnel
Commentaires de ladministration
BOI 4 B-3-08 du 7 mai 2008
Plus-values de cession
Champ dapplication
Entreprises vises
Entreprises relevant de limpt sur le revenu
y
Plus-values vises
Plus-values professionnelles immobilires long terme
y
Plus-values de cession
Champ dapplication
Biens viss
Biens immobiliers affects lexploitation ou droits ou
parts de socits dont lactif est principalement constitu
de tels biens
y La situation des socits prpondrance immobilire est
vise au paragraphe 22 de linstruction du 7 mai 2008
Plus-values de cession
Modalits de calcul
Point de dpart : date dinscription lactif
Terme du dlai : date de cession
Plus-values de cession
Associ de la SCI
SCI
non passible
de lIS
La quote-part revenant
lassoci est dtermine selon
les rgles des BIC
Amortissement du bien
immobilier
Personne physique
Location nue
Entrepreneur individuel
Entreprise
individuelle
Plus-values de cession
Plus-values de cession
Plus-values de cession
Plus-values de cession
Dispositifs
PV immobilires
des particuliers
Socits non passibles de l IS dont lactif est, la clture de chacun des trois
exercices qui prcdent la cession, constitu pour plus de 50 % de sa valeur relle
par des immeubles btis ou non btis ou de droits portant sur ces biens. Si la socit
na pas clos son troisime exercice, prise en compte de lactif la date de clture
du ou des seuls exercices clos ou dfaut la date de cession. Non prise en compte
des droits affrents un contrat de crdit-bail et des biens immobiliers affects
lexercice de lactivit professionnelle de lentreprise.
PV professionnelles IR
Abattement de 10 %
Cession de titres
par une socit IS
Socits dont lactif est constitu pour plus de 50 % de sa valeur relle, la date de
cession des titres ou la clture de lexercice prcdent, par des immeubles, des
droits portant sur des immeubles, des droits affrents des contrats de crdit-bail
immobilier ou par des titres dautres socits prpondrance immobilire.
Les immeubles ou droits affects par la socit sa propre exploitation ne sont pas
pris en compte pour lapprciation du pourcentage de 50 %, quils soient inscrits
son actif ou quils soient dtenus par lintermdiaire dune socit elle-mme
prpondrance immobilire.
Synthse
SCI
IR
PV
Valeurs
mobilires
Art. 150-0 A
du CGI
PV
immobilires
Art. 150 U
du CGI
Associ
Entreprise individuelle
Plus-values
Professionnelles BIC
Art. 39 duodecies
du CGI
Associ
IS
Plus-values
Professionnelles IS
Art. 219 a sexies 0 bis
du CGI
SCI et dmembrement
de proprit
Utilit
du dmembrement
Utilit du dmembrement
Expos de la problmatique
Acquisition dun bien immobilier par une SCI non
passible de lIS ayant pour objet la location dun
bien professionnel une socit dexploitation
Loption lIS de la SCI permet notamment damortir le
bien mais va savrer gnante en cas de cession ultrieur de
ce bien ou des parts
SCI et dmembrement
de proprit
Solutions proposes
par les praticiens
Premire solution
Cession de lusufruit temporaire portant sur le bien immobilier
au profit de la socit dexploitation
Consquences
Taxation de la plus-value immobilire entre les mains des associs
personnes physiques
y Application du rgime des PV immobilires prives
Seconde solution
Cession dun usufruit temporaire portant sur les
parts de la SCI au profit de la socit dexploitation
Consquences pour lassoci de la SCI
Taxation de la plus-value immobilire au titre de la cession
de lusufruit
y Application du rgime des PV immobilires prives
Seconde solution
Consquences pour la SCI
La quote-part revenant la socit dexploitation dtenant
lusufruit des parts doit tre dtermine selon les rgles
des BIC/IS
y Amortissement du bien immobilier
SCI et ISF
Rappel des principes
Consistance du patrimoine
Rsident : patrimoine mondial
Non-rsident : uniquement les biens situs en France
Prise en compte de la valeur nette du patrimoine
y Evaluation du patrimoine du contribuable
Exemple
Actif social : 510 000
Immeubles
y En France : 100 000
y Hors de France : 200 000
Autres lments
y En France : 60 000
y Hors de France : 150 000
Prpondrance immobilire
100/160 = 62,5 %
Autres lments
Meubles meublants, parts sociales, crances, voitures, bijoux, or,
mtaux prcieux
SCI et ISF
Les incidences
du dmembrement de
proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Cas particulier
Situation des dirigeants retraits qui peuvent tre imposs sur la
valeur de lusufruit uniquement sans que la nue-proprit soit
taxable entre les mains de son titulaire
Les incidences
du dmembrement de proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Nouveau barme
Ancien barme
Usufruit
Nue proprit
Usufruit
Nue proprit
Jusqu 20 ans
90 %
10 %
Jusqu 19 ans
70 %
30 %
De 21 30 ans
80 %
20 %
De 20 29 ans
60 %
40 %
De 31 40 ans
70 %
30 %
De 30 39 ans
50 %
50 %
De 41 50 ans
60 %
40 %
De 40 49 ans
40 %
60 %
De 51 60 ans
50 %
50 %
De 50 59 ans
30 %
70 %
De 61 70 ans
40 %
60 %
De 60 69 ans
20 %
80 %
De 71 80 ans
30 %
70 %
A partir de 70 ans
10 %
90 %
De 81 90 ans
20 %
80 %
A partir de 91 ans
10 %
90 %
Age usufruitier
Age usufruitier
Les incidences
du dmembrement de proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Commentaires administratifs
Instruction du 23 fvrier 2004 7 S-2-04
Les incidences
du dmembrement de proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Remarque
Modification de larticle 911 du Code civil
y Prise en compte des personnes morales au titre des personnes
interposes
y Distinction non reprise dans lalina 2 auquel renvoie larticle 751 du
CGI
Les incidences
du dmembrement de proprit
Cas particulier
Cession de la nue proprit une socit contrle par une
personne vise larticle 751
y Position administrative
Absence de partage dimposition
y Jurisprudence
CA Colmar du 16 mai 2002 : absence de partage dimposition
CA Versailles 6 juin 2002 : partage dimposition
Les incidences
du dmembrement de proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Apport de la nue-proprit
Personne Physique
Apport titre pur et simple
de la nue-proprit
dun bien immobilier
Patrimoine taxable
de lassoci personne physique
- Usufruit du bien apport
- Pleine proprit des titres
Situation
au regard
de lISF
Apport de la nue-proprit
Socit civile immobilire
Apport titre pur et simple
de la nue-proprit
dun bien immobilier
Personne Physique A
Donation en PP
des titres reus
Personne physique B
Apport de la nue-proprit
Cas particulier : lapporteur a recueilli par donation la nue-proprit du bien apport
Personne Physique A
Donation
de la nue-proprit
dun bien
Personne physique B
Apport
de la nue-proprit
reue par donation
Socit civile immobilire
Les incidences
du dmembrement de proprit
Situations particulires
Donation partage avec rserve dusufruit, suivie de
la cession de la nue-proprit
Taxation de lusufruitier sur la valeur en pleine proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Les incidences
du dmembrement de proprit
Nature
de lopration ralise
Objet de la transmission
Transfert
de lusufruit
A titre onreux
Apport
A titre pur
et simple
Vente
Donation
Transfert
de la nue-proprit
Taxation partage (1)
Taxation de lusufruitier
Taxation de lusufruitier
Taxation de lusufruitier
Entre vifs
Taxation de lusufruitier
Taxation de lusufruitier
Par dcs
Taxation de lusufruitier
Taxation partage
(1) : Taxation de lusufruitier, si la socit bnficiaire de lapport est contrle par un hritier prsomptif de
lapporteur
(2) : Taxation de lusufruitier si le bnficiaire de la cession est un hritier prsomptif du cdant
(3) : Taxation partage en cas dapplication de larticle L 123-6 du Code de la proprit intellectuelle du fait de
lapplication dune tolrance administrative
(4) : En cas de legs, la taxation partage va bnficier aux ayants droit cause de mort du dfunt
SCI et ISF
Exonration des parts
de SCI
Le principe
Un bien immobilier constitue un bien professionnel
lorsquil est mis disposition pour les besoins
exclusifs de lactivit professionnelle de son
propritaire
Lorsque le bien est dtenu par une socit, la
qualification professionnelle peut tre retenue sous
rserve du respect de certaines conditions
Biens concerns
Immeubles ou droits immobiliers figurant dans le patrimoine
priv de leur propritaire lous une socit exerant une
activit BIC, BNC ou BA
Parts de socits immobilires de coproprit dont les locaux
sont utiliss pour lexercice de lactivit professionnelle
Parts de SCI mettant disposition (location) un immeuble
professionnel au profit de lexploitation individuelle du
redevable ou dune socit ayant une activit industrielle,
commerciale, artisanale, agricole ou librale sous rserve du
respect de certaines conditions
Conditions dexonration
Immeuble lou ncessaire lactivit
professionnelle de lentreprise ou de la socit
dexploitation dont les parts ou actions sont
dtenues par le propritaire de limmeuble ou par
lassoci de la SCI ont elles mmes le caractre de
bien professionnel
Lexonration est applicable que le bien soit dtenu
directement par la personne physique ou par
lintermdiaire dune socit
Un seul niveau dinterposition est admis (Comit fiscal MOA
du 29 mars 2000)
Exemple
Bien dune valeur de 300 000
2/3 de la superficie mis disposition dune SA
Le propritaire possde 40 % des actions qui reprsentent pour lui
un bien professionnel
y Montant exonr
300 000 x 2/3 x 40 % = 80 000
Montant de lexonration
Biens dtenus par lintermdiaire dune SCI
Le montant exonr est dtermin pour chaque associ en
fonction de la composition de lactif de la SCI et en
proportion des parts dtenues titre professionnel dans la
socit dexploitation
Exemple
y SCI dtenant un immeuble pour 300 000 lou en intgralit
une socit dexploitation
y SCI et socit dexploitation dtenues galitairement par trois
associs ayant la qualit de grant
Montant exonr pour chaque associ
300 000 x 1/3 = 100 000
Exemple
SCI dtenue par A (40 %), B (35 %) et C (25 %)
possdant un bien de 1 000 000 deuros lou une
SARL
SARL dtenue par A (10 %), B (25 %), C (40 %) et D
(25 %)
A, B et C sont grants de la SARL
Montant de lexonration des parts
Pour A : 10 % x 1 000 000 = 100 000 sur 400 000
Pour B : 25 % x 1 000 000 = 250 000 sur 350 000
Pour C : 40 % x 1 000 000 = 400 000 soit une exonration
totale des parts dtenues dans la SCI (250 000)
99 %
Holding A
95 %
SCI
Hypothse 1.1
Location
Filiale B
90 %
Holding A
95 %
SCI
Location
Hypothse 1.2
Filiale B
99 %
Holding A
95 %
SCI
Hypothse 2.1
Location
Filiale B
99 %
Holding A
95 %
SCI
Hypothse 3
Location
Filiale B
4%
SCI et ISF
Evaluation
des parts de SCI
Prcisions administratives
Les mthodes et pondrations appliques aux parts de SCI
doivent tre fonction des caractristiques propres chaque
socit
y Il convient danalyser si lactivit de la socit engendre des
rsultats pouvant avoir une influence sur la valeur des titres
y On doit donc distinguer les SCI qui disposent de revenus et
celles qui nen disposent pas
Si participation minoritaire
y Prise en compte de la VP ou VR de manire prpondrante
Remarque
y Pour les SCI ladministration nadmet pas dabattement pour
fiscalit latente
y Elle admet seulement la dcote pour non-liquidit, la dcote
de minorit et la dcote pour clause dagrment pour les
participations minoritaires
Dduction du passif