Cours de M.

Cupani

Economie de la Construction EEC 2000

SHON - SHOB

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1. RGLEMENTATION
a. Codes
Code de l'urbanisme
-Articles L. 112-1 L. 112-7.
- Articles R. 112-1 et R. 112-2.
Code de la construction et de l'habitation
-Article R. il 1-2.
b. Circulaires
N 96-39 du 19juin 1996 relative aux modalits de calcul de la surface hors oeuvre nette des constructions agricoles.
N 99-49 du 27 juillet 1999
N 81-100 du 18 novembre 1981
N 90-80 du 12 novembre 1990

2. DFINITIONS :
Densit de construction
Le rapport entre la surface de plancher d'une construction et la surface de terrain sur laquelle cette
construction est ou doit tre implante dfinit la densit de construction.
Hors d'air
tat d'une construction dont le volume est totalement clos.
Hors d'eau
tat d'une construction dont les murs et la toiture sont termins et dont les menuiseries sont poses
mettant la construction a l'abri des intempries.
Oriel
Fentre en encorbellement formant balcon parfois dsign sous le
terme de bow-window.

Plafond lgal de densit

La limite de densit est appele " plafond lgal de densit ". Elle ne peut tre infrieure 1 et, pour la
ville de Pans 1,5.
Surface close
La notion de surface close est tendue aux niveaux de plancher qui ne sont pas ouverts en
permanence ds lors qu'un obstacle est mis au passage ou la circulation.

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Est tenu pour ouvert, tout niveau d'une construction en rez-de-chausse dont le primtre ne serait
pas totalement clos en raison soit de

l'absence totale ou partielle de mur:

l'existence d'un muret d'une hauteur infrieure la hauteur sous plafond
l'absence de porte de nature empcher le passage ou la circulation.

Sont considres comme non closes les surfaces de plancher situes en rez-de-chausse dpourvues
soit:

d'une partie des murs de pourtour

de dispositifs techniques permettant l'installation d'lments de fermeture (absence, par

exemple, de chssis ou chambranles permettant la pose de porte).
Les travaux permettant la fermeture de telles surfaces sont places dans le champ d'application des
autorisations de construire (permis ou dclaration de travaux).

Surface habitable d'un logement :

La surface habitable d'un logement dfinie l'article R.. 111-2 du Code de la construction et de
l'habitation est la surface de plancher construite, aprs dduction des surfaces occupes par les murs,
cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, brasements de portes et de fentres.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non amnags, caves, sous-sols, remises,
garages, terrasses, loggias, balcons, schoirs extrieurs au logement, vrandas, volumes vitres (pour
apports de chaleur par rayonnement solaire ou pour l'isolement acoustique du logement), locaux
communs et autres dpendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur infrieure
1,80 m.

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3. SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB)

La surface hors oeuvre brute d'une construction est gale la somme des surfaces de plancher de
chaque niveau de la construction.
La surface de plancher d'un niveau se calcule au nu extrieur des murs priphriques, c'est--dire en
prenant en compte l'paisseur de tous les murs quels qu'ils soient, non
seulement les murs porteurs mais aussi ceux formant un simple cloisonnement.

a. Surfaces des planchers des diffrents niveaux

La surface hors oeuvre brute (fig. 1) comprend la surface de tous les planchers des constructions
le rez-de-chausse;
tous les tages y compris ceux des constructions non fermes comme les hangars
tous les niveaux intermdiaires, tels que
- les mezzanines
- les galeries
les combles;
les sous-sols amnageables ou non ;
les toitures-terrasses accessibles ou non.

b. Autres surfaces
D'autres surfaces entrent dans le calcul
les prolongements extrieurs des planchers, tels que:
- les balcons;
- les loggias
les oriels
les coursives, mme non closes, destines permettre d'accder aux diffrentes parties de
l'immeuble;
les locaux amnageables, tels que:
- les buanderies;
- les celliers
- les resserres
- les vrandas;

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les locaux affects au rangement:

- les schoirs;
- les vestiaires;
- les cantines
- les dpts

les locaux d'activits tels que

- les restaurants
- les salles de runion;
- les salles de cinma;
- les salles d'ordinateur;
- les rserves commerciales;
- etc.;

les surfaces du niveau infrieur servant d'emprise un escalier, une rampe ou un

ascenseur.

c. lments non pris en compte

Les surfaces suivantes sont exclues du calcul de la surface hors oeuvre brute:
les terrasses de plain-pied avec le rez-de-chausse;
les auvents devant une baie ou une faade;
les lments de modnatures, tels que:
- les acrotres
- les bandeaux;
- les corniches;
- les marquises

les vides, tels que:

- les trmies d'escaliers
- les trmies d'ascenseurs ou de monte-charge;

les marches d'escaliers;

les cabines d'ascenseur;
les rampes d'accs;
les pylnes;
les canalisations
les citernes;
les silos.

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4. SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON)

a.
Base du calcul
La surface hors oeuvre d'une construction s'value d'abord en surface hors oeuvre brute (SHOB) dont
on dduit un certain nombre d'lments de surface, selon des critres bien dfinis, pour obtenir la
surface hors oeuvre nette (SHON).
A condition que les informations permettant la prise en compte de ces dductions apparaissent
clairement sur les documents du permis de construire.

b.

Dductions
b1) Sous-sols et combles
b1.1) En fonction de la hauteur du local
Ce sont les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux dont la hauteur, releve partir
de la face interne de la toiture ou du plafond et non d'un faux-plafond, est infrieure 1,80 m.
bl.2.) En fonction de l'affectation des locaux
La surface de certains locaux ou parties de locaux prvus des usages techniques et non
amnageables en raison de l'usage qui en est fait, est galement dduite.

Exemples:
les chaufferies;
les systmes d'air conditionn;
les machineries d'ascenseurs;
les installations tlphoniques
les installations pour le filtrage de l'eau
les locaux de recueil ou de stockage des ordures mnagres;
les caves individuelles, Si elles ne comportent que des prises d'air
l'exclusion de toutes autres ouvertures sur l'extrieur.
bl.3.) En fonction de la consistance des locaux
La surface des combles est dduite lorsque la structure du plancher prsente des caractristiques de
rsistance nettement insuffisantes pour reprendre les charges lies des usages d'habitation ou
d'activit, ou bien lorsque l'encombrement de la charpente empche l'utilisation de l'espace.

b2. Surfaces non closes

La notion de surfaces non closes a remplac celles de non " hors d'air et
de non " hors d'eau " pour prciser que les surfaces non closes sont des espaces vritablement
ouverts qui ne sont pas susceptibles d'tre ferms sans l'intervention de travaux.
Ce sont:
les toitures-terrasses les balcons;
les loggias l'exception des coursives mme non closes;
les pilotis portant un tage;

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les passages sous arcades.

b3. Aires de stationnement des vhicules

Les surfaces suivantes sont galement dductibles, qu'elles soient en sous-sol ou en rez-de
Chausse, en silo ou isoles:
Surfaces caractre commercial ou non, destines au stationnement des vhicules,
caravanes, remorques, bateaux, deux-roues, voitures d'enfant ou de personne
mobilit rduite

aires de manuvre;
sas de Scurit;
espaces de circulation pitonne permettant d'accder aux escaliers et
aux ascenseurs.

Sont exclues de ces dductions les surfaces d'exposition ou de stockage des

vhicules neufs ou d'occasion, en attente de vente ou de location, de
rparation, de stockage des vhicules rparer ou rpars en attente de leur rception par leur
propritaire.

b4. certains btiments d'exploitation agricole

Les surfaces suivantes sont dduites
les surfaces annexes des btiments agricoles
les locaux affects au stockage de la production agricole ou conchylicole.
Exemples:
- les granges;
- les chambres froides;
- les caves viticoles.
les locaux affects l'hbergement des animaux;
les locaux amnags en serres de production;
les locaux affects au dpt du matriel agricole.

b5. Isolation des locaux usage d'habitation

Est galement dduite une surface forfaitaire gale 5 % des surfaces hors oeuvre affectes
l'habitation aprs dduction des surfaces relatives :
- aux sous-sols et aux combles;
- aux surfaces non closes;
- aux aires de stationnement des vhicules.

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b6. Oprations de rfection

Une dduction spcifique de 5 m2 par logement est pratique dans le cas d'oprations de rfection
d'immeubles usage d'habitation et dj habits pour les surfaces de plancher affectes la
ralisation de travaux:
-

amliorant l'hygine des locaux, tels que cration de salle d'eau ou de toilettes;
agrandissant la surface de la cuisine
amliorant la ventilation ou le chauffage;
rsultant de la fermeture
de balcons ou de loggias;
de surfaces non closes situes en rez-de-chausse;
rsultant de remplacement de balcons par des oriels.

5 Domaine d'utilisation des surfaces hors oeuvre

a. Surface hors oeuvre brute (SHOB)

La SHOB sapplique aux constructions exemptes de demande de permis de construire et ressortissant
du rgime dclaratif prvu a l'article R. 422.2 du Code de l'urbanisme telles que:
les btiments militaires
les services de tlcommunications, de distribution du gaz, de l'nergie lectrique, de distribution en
eau potable et d'assainissement;
les classes dmontables des tablissements d'enseignement;
les habitations lgres de loisir;
les chssis et serres.
b. Surface hors oeuvre nette (SHON)
La surface hors oeuvre nette sert de rfrence dans certaines procdures et documents.
b1. Utilisation de la SHON en application du Code de l'urbanisme
bl.1. Dfinition de la densit de construction
Procdures d'urbanisme utilisant la densit
- certificat d'urbanisme (art. R. 410-1, L. 111-5);
- permis de construire (art. R. 421-1.1, R. 421-7.1);
- autorisation de lotir (art. L. 315-9, R. 315-29.1);
- zone d'amnagement concert (art. L. 311-1, R. 311-10.3) ;
- units touristiques nouvelles (art. L. 145-9);
- permis de dmolir (art. R. 432. b).
Calcul de la densit:
- en cas d'dification d'une construction nouvelle sur un terrain dj bti (art. R. 112-1);
- lorsqu'une construction est difie sur une partie dtache d'un terrain bti (art. L. 112-3).
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Fixation de la densit
- autorisation de construire au moyen d'un coefficient d'occupation des sols (art. L. 123-1, L.
313-1, R. 123-22 et R. 315-29).
b1 .2. Attribution de comptence
Au maire ou au prfet pour statuer au nom de l'tat, sur les demandes de permis de construire
(art. R. 421-36).
b1.3. Seuil d'exigibilit de l'tude d'impact
Conformment aux articles R. 421-2 et R. 315-5.
bl.4. Application de diverses lgislations
Pralablement la dlivrance de certaines autorisations d'occuper le sol (art. L 421-2 et L
421-12).
bl.5. Seuil de recours obligatoire un architecte Conformment l'article R. 421-12.

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b1 .6. Seuils de cration de surfaces commerciales

Surfaces soumises une autorisation de la Commission
dpartementale d'urbanisme commercial (art. L. 451-5).
b1 .7. Soumission enqute publique
Selon la loi du 12 juillet 1983 et du dcret du 23 avril 1985.
bl.8. Implantation d'amnagements lgers
Dans certains espaces et milieux littoraux prserver (art. R. 146-2).

b2. Pour l'tablissement de l'assiette des taxes d'urbanisme

b2.1. Fixes pm le Code de l'urbanisme
Base d'imposition en cas de:
- dpassement du plafond lgal de densit (art. L 112-2, R. 333-1);
- dpassement du coefficient d'occupation ds sols (art.R.332-1).
- taxe dpartementale des espaces naturels sensibles (art. L. 142-2).
b2.2. Fixes par le Code gnral des impts
Taxe locale d'quipement (art. 585 A).
Taxe dpartementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de
l'environnement (art. 1599 B).
Taxe complmentaire la taxe locale d'quipement en rgion le-de-France (art. 1599 OB).
Taxe spciale d'quipement perue dans le dpartement de la Savoie (art. 1599 OB).

c. Surface hors oeuvre brute et hors oeuvre nette

La SHON ou la SHOB sont ncessaires la mise en oeuvre de certaines dcisions des collectivits
locales, notamment en matire de participations destines au financement des quipements publics
(art. L. 332-9, L. 421-3 du Code de l'urbanisme).

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5. SURFACE UTILE :
La surface utile de plancher est rpute gale, sauf preuve contraire, la surface couverte chaque
niveau affecte d'un abattement forfaitaire de 5 %.

Surface utile d'un logement

La surface utile d'un logement est dfinie l'article R. 331.10 du Code de la construction et de
l'habitation.
Elle est gale la surface habitable du logement telle que dfinie prcdemment augmente de la
moiti de la surface des annexes, avoir:

les caves:
les sous-sols
les remises
les ateliers
les schoirs extrieurs
les celliers
les resserres
les combles et greniers amnageables:
les balcons:
les loggias et vrandas:
les parties de terrasses accessibles ou en tages ou amnages sur ouvrage enterr ou demienterr, dans la limite de 9 m2.

Surface utile du domaine public

Il n'existe aucune dfinition prcise.
Le Code de l'urbanisme fait mention l'article R. 422-3 du texte suivant:
la surface utile de plancher est rpute gale, sauf preuve contraire, la surface couverte chaque
niveau affecte d'un abattement forfaitaire de 5 %.

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