Desificacion Monterrey

PROYECTO DE INVESTIGACIN:
Densificacin del centro metropolitano

La transformacin estratgica del tejido urbano a partir de los proyectos
de vivienda vertical en el Barrio La Pursima
Arq. Carlos Valadez / Monterrey / Mxico
Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

gestin y transformacin de las ciudades en pases en desarrollo
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PRLOGO.
El crecimiento de las ciudades latinoamericanas en los ltimos cincuenta

aos ha provocado la aparicin de nuevos centros urbanos independientes de
las capitales consolidadas y que hoy son puntos estratgicos para el correcto
funcionamiento de una regin, dentro del sistema de ciudades de un pas
determinado. En el caso de Mxico una de las regiones ms importantes para
el desarrollo econmico de la zona noreste es la ciudad de Monterrey, cuya
rea metropolitana concentra a ms del 90% de la poblacin del estado de
Nuevo Len, y representa la cuna del desarrollo industrial y la inversin
extranjera a nivel nacional. Sin embargo, el acelerado ritmo de crecimiento de
la mancha urbana ha extendido la ciudad hacia una periferia cada vez menos
habitable para una poblacin que busca mejores oportunidades de vida en la
gran ciudad.
En el marco de este crecimiento desmedido la vivienda resulta ser la
clula bsica que puede contraer o seguir extendiendo infinitamente la ciudad
hasta el punto del caos absoluto. En ese sentido, y segn la realidad de la
vivienda que se vive en Mxico, los desarrolladores inmobiliarios tienen un
poder de decisin muy amplio acerca del modo de hacer ciudad atendiendo
una necesidad inagotable y en continuo aumento como la vivienda. Por esa
razn este proyecto de investigacin nace como una iniciativa personal que
busca entender el fenmeno de la vivienda en Monterrey desde la perspectiva
de una empresa inmobiliaria local (Fraterna). Para eso se analizan las
oportunidades que ofrece la trama urbana de la zona centro para proponer
nuevas tipologas de vivienda que pueda integrarse al tejido actual. De esta
manera se busca plantear un proceso gradual y sostenible de densificacin del
centro urbano en base a proyectos de vivienda vertical como alternativa a los
conjuntos de vivienda unifamiliar en la periferia.
Para ubicar al lector se realiza un anlisis dividido en tres secciones:
antecedentes histricos, anlisis urbano y propuesta arquitectnica. Este
acercamiento parte de informacin general que sirve de base para ubicar la
relevancia de la ciudad de Monterrey a nivel nacional y regional. Luego se
estudia la composicin de la trama urbana de la zona centro por barrios
definidos en este estudio para establecer variables que permitan identificar
zonas estratgicas de desarrollo. En este punto es donde el Barrio la Pursima
cobra importancia como una zona histrica que ha entrado en un proceso de
transformacin que puede permitir la llegada de nuevas tipologas de vivienda y
ser as un ejemplo del nuevo modo de hacer ciudad desde el sector privado.
Por ltimo se hace una propuesta formal de intervencin sobre el territorio que
busca estudiar la competencia y ofrecer un producto innovador tanto a
inversionistas como a la poblacin de clase media de la ciudad.

-2-
AGRADECIMIENTOS.
Quisiera ofrecer este trabajo a manera de un compendio de experiencias

maravillosas que solo han sido posible gracias al apoyo incondicional de mis
padres. Gracias a ellos y al resto mi familia que nunca dejaron de creer en que
poda dar pasos por mi propia cuenta tuve la bendicin de perderme en lugares
lejanos donde empec a entender mi propio origen y a partir de ah contar mi
propia historia.
Agradezco especialmente a Fraterna por haberme apoyado en alcanzar la

meta de estudiar en una ciudad emblemtica como Barcelona y ser alumno de
la Escuela de Arquitectura de Sant Cugat del Valls, de la Universidad
Politcnica de Catalua. Y agradezco tambin a mis compaeros de viaje,
Csar Esparza, Pedro Melndez, Carlos Mendoza, Jaime Rangel y Armando
Santana que a donde vaya ellos van tambin.
Arq. Carlos Valadez

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INDICE.
1. ANTECEDENTES. 5
1.1 La primera transicin urbana: evolucin de la ciudad
latinoamericana en el Siglo XXI
1.1.1 Explosin urbana. (1950 2000)
1.1.2 El sistema de ciudades en AL
1.2 El Sistema de ciudades en Mxico.9
1.2.1 Sistema urbano nacional
1.2.2 Sistema urbano regional: zona noreste
1.2.3 Escala estatal y subregional
1.3 La ciudad de Monterrey y su rea metropolitana (AMM)......20
1.3.1 Origen y primera traza urbana (1521 1800)
1.3.2 Entreguerras y progreso econmico (1800 1900)
1.3.3 Estabilidad y modernizacin (1900 1970)
1.3.4 Hacia la metrpoli (1970 2012)
1.3.5 Diagnstico Urbano
2. ANLISIS URBANSTICO.43
2.1
Centro de Monterrey: del olvido colectivo a la rehabilitacin urbana
2.2
Definicin de rea de estudio: Barrio La Pursima
2.3
Anlisis Socio - Espacial51
2.3.1 Clasificacin por barrios
2.3.2 Anlisis comparativo
2.3.3 Potencialidades
2.4
Anlisis de la Vivienda..71
2.4.1 Aspectos generales (AMM)
2.4.2 Vivienda en el Barrio la Pursima
2.4.3 Nuevas tipologas de vivienda vertical
3. PROPUESTA ...84
3.1
Proyecto prototipo: El Semillero
3.1.1 Descripcin del proyecto
3.1.2 Conclusiones
4. BIBLIOGRAFA......100

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1. ANTECEDENTES
1.1
LA PRIMERA TRANSICIN URBANA:

Evolucin de las ciudades latinoamericanas en el siglo XIX
En el contexto de Amrica Latina y el Caribe (AL) se ha hecho el reciente

anuncio de que la primera transicin urbana ha sido completada. La divisin del
programa HABITAT de la ONU menciona en su ms reciente Reporte del
estado de ciudades 2012 que casi el 80% de la poblacin en esta rea vive en
las ciudades. Segn Joan Clos, secretario general de dicho programa, las
condiciones generadas por el crecimiento de las ciudades en AL implican
cambiar el actual modelo de urbanizacin y plantearnos el nuevo reto de lograr
centros urbanos ms sostenibles, con mayores espacios pblicos y mejor
pensados para las personas. A partir de esta declaracin resulta interesante
conocer las razones que han llevado a la ONU a definir un nuevo modelo de
ciudad latinoamericana.
Una alternativa para entender porqu se expone un argumento tan
contundente es conocer la evolucin de las ciudades latinoamericanas. A travs
del estudio estadstico de los ltimos cincuenta aos se pueden identificar
fenmenos urbanos similares entre los diferentes pases de AL: crecimiento
acelerado, modelo expansivo de ciudad, altas tasas de urbanizacin y
aglomeracin en centros urbanos, etc. Por tal razn en el desarrollo de esta
tesis se comienza analizando el crecimiento de las sub-regiones que componen
AL en dicho periodo. A partir del anlisis comparativo se estudian las diferentes
escalas de ciudad y dnde se han esparcido. En ese contexto se localizan las
principales ciudades de Mxico, y aparece Monterrey como un ejemplo de la
ciudad latinoamericana que representa las principales caractersticas de un
crecimiento poblacional acelerado y una desmedida expansin territorial.
1.1.1 EXPLOSIN URBANA Y DESACELERACIN.

Grfico 1.1.1
Amrica Latina y el Caribe. Distribucin demogrfica
por subregiones y pases de gran tamao. 2010
FUENTE: Reporte del estado de ciudades 2012. ONU.
En la segunda mitad del silgo XX la

taza de urbanizacin de las ciudades
de AL tuvo un incremento sostenido
pero con variaciones porcentuales
importantes en las distintas subregiones que la componen. Este
fenmeno es conocido como una
explosin urbana en la que se
consolidaron los principales centros
de poblacin de Latinoamrica como
Sao Paolo, Ciudad de Mxico y
Buenos Aires, entre otros. Sin
embargo, a pesar de la similitud en el
proceso de expansin cada subregin creci a un ritmo muy distinto.

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Del los 558 millones de habitantes de AL (2010) tan solo Mxico y Brasil
concentran a ms de la mitad de la poblacin regional (18.5% y 33%
respectivamente), luego estn Centroamrica y el Caribe (7%), Cono Sur
(12%) y los pases del arco andino-septentrional (22%).
Segn datos recabados por la ONU-HABITAT existen varios factores que
han provocado una reciente transicin demogrfica. En este proceso se explica
que la poblacin de AL seguir creciendo a un ritmo cada vez ms lento,
pasando de una tasa anual del 2.75% en 1960 a un 1.15% en la actualidad. El
reporte oficial seala dos razones principales: el drstico descenso de la tasa
de fecundidad, que ha pasado de 5,8 hijos por mujer en 1950 a 2,09 en 2010, y
la mejora notable de la esperanza de vida, que en ese mismo lapso ha
aumentado de los 51,4 aos a los 74,5.
En las siguientes tablas puede observarse como existen diferentes
tendencias entre las tazas de urbanizacin segn cada sub-regin. Por
ejemplo, Mxico tiene una aceleracin muy parecida a la del Arco andinoecuatorial(Bolivia, Per, Ecuador, Colombia, Venezuela, Guyana, etc.) pasando
de un 60% en 1970 hasta un 90% estimado en el 2050. Tambin es muy
notable como Brasil tuvo el mayor crecimiento hasta el 2010 y desde ah se
proyecta un crecimiento menor en los prximos treinta aos.
Grfico 1.1.2
Amrica Latina y el Caribe. Evolucin y proyeccin
De la tasa de urbanizacin. 1970 - 2050
Grfico 1.1.3
Amrica Latina y el Caribe. Poblacin Urbana y rural
Por subregiones y pases de gran tamao. 2010
FUENTE: Reporte del estado de ciudades 2012. ONU.
Ahora que las estadsticas indican que la poblacin de AL seguir

creciendo a un ritmo menor el tema del diseo de ciudad, pensada en trminos
de la edad de sus habitantes, se vuelve fundamental. Pensar que actualmente
la poblacin adulta de la regin AL representa el 65% del total (entre 15 y 65
aos) es pensar en ciudades que hoy no estn diseadas para brindar los
espacios adecuados y los servicios sociales necesarios que demandar este
amplio sector en las prximas dcadas. El nuevo reto de los gobiernos locales
y nacionales es adecuar el modelo de ciudad actual hacia uno que contemple
centros urbanos ms compactos y que brinden los servicios bsicos necesarios
a este sector de la poblacin.
-6-
1.1.2
EL SISTEMA DE CIUDADES EN AMRICA LATINA Y EL CARIBE
En los ltimos sesenta aos la mayora de los pases de AL han basado

su desarrollo econmico y organizacin poltica en el fortalecimiento de su
ciudad capital. Durante este periodo fueron pocos los centros urbanos que
acapararon la riqueza, los ingresos, las funciones socioeconmicas y
administrativas de toda una nacin. Esto le permiti a las ciudades capitales
tener los recursos suficientes para invertir en la infraestructura y servicios
pblicos necesarios para satisfacer la demanda de una poblacin migrante
cada vez mayor. Este modelo urbano en el que una o dos ciudades son las
que predominan sobre el resto se ha mantenido hasta hoy en da.
Dicha condicin, mantenida a lo largo del siglo XX, ha desencadenado
que en la actualidad existan las llamadas mega-ciudades y las ciudades
intermedias, reas de concentracin urbana de diferente escala que son parte
elemental del funcionamiento de un pas o regin. Segn datos del reporte de
la ONU Habitat hoy en da existen ocho mega-ciudades (5 millones de
habitantes o ms) y cerca de 1,872 ciudades intermedias (de 20mil a 500mil
habitantes). Con ms de 10 millones de habitantes estn: Ciudad de Mxico,
Sao Paolo, Buenos Aires y Ro de Janeiro. Y entre 5 y 10millones estn: Lima,
Santiago, Bogot y Belo Horizonte.
Grfico 1.1.4
Mundo, Amrica Latina y el Caribe y reas geogrficas. Poblacin urbana por tamao de aglomeracin. 2010
FUENTE: Reporte del estado de ciudades 2012. ONU
Un dato que vale la pena recalcar como introduccin al caso de estudio

de esta tesis es que en Mxico no existen ciudades entre 5 y 10 millones de
habitantes. Exceptuando a su capital, el pas se compone de 3 grandes zonas
metropolitanas alrededor de tres ciudades estratgicas, de una escala cercana
a la mega-ciudad: en la costa de pacfico est Guadalajara (1.49 millones), en
la zona noreste est Monterrey (1.13 millones) y en la zona centro est Puebla
(1.54 millones). No obstante, segn estimaciones realizadas con datos del
Instituto Nacional de Poblacin y Vivienda de Mxico - INEGI, la poblacin
estimada del rea Metropolitana de Monterrey (AMM) se estima en 4.2 millones
de habitantes al ao 2012, por lo que est a punto de aglomerar tanta
poblacin como una mega-ciudad.
-7-
Grfico 1.1.5
Amrica Latina y el Caribe. Ciudades de ms de 20.000 habitantes. 1950 y 2000.
Monterrey
Cd. Mxico
Tijuana
Cd. Jurez
Monterrey
Cd. Mxico
Caracas
Bogot
Quito
Lima
La Paz
Rio de Janeiro
Sao Paolo
Curitiba
Santiago
B. Aires
FUENTE: Reporte del estado de ciudades 2012. ONU
En el mapa destacan Brasil y Mxico por la gran cantidad de ciudades de hasta cien mil
habitantes. Tambin se identifica la aparicin de las capitales en la regin del arco andinoecuatorial. Chile y Argentina mantienen un crecimiento enfocado en su ciudad capital.

-8-
En el mapa anterior se puede identificar el crecimiento y la aparicin de nuevos

centros urbanos a lo largo de cincuenta aos en la regin de AL. En el caso de Mxico
se pueden apreciar grficamente tres fenmenos urbanos distintos:
1. La aparicin de dos centros urbanos importantes, pero aislados, en la frontera
norte como Tijuana (1.5 millones) y Ciudad Jurez (1.3 millones). Distinto al
caso de Monterrey (1.1 millones) que mantiene una dinmica econmica con
ciudades intermedias a nivel regional como Saltillo (0.7 millones) y Reynosa
(0.6 millones).
2. Las nuevas ciudades intermedias en la frontera norte con Estados Unidos, la
costa del ocano pacfico y el Golfo de Mxico. En este grupo destacan: Los
Cabos, Hermosillo, Matamoros, Culiacn, Cancn, etc.
3. La proliferacin de ciudades de hasta cien mil habitantes por toda la zona
centro del pas. Aqu se conjunta el efecto de conurbacin derivado de la
cercana con la Ciudad de Mxico (capital) y las reas metropolitanas de
Guadalajara y Puebla.
Una de las principales razones para la aparicin de nuevas ciudades es que el
proceso de globalizacin ha abierto la oportunidad a stas para desarrollarse a un
ritmo acelerado y acceder a oportunidades de inversin extranjera, ya sea para
detonarse como grandes regiones industriales, centros de negocios zonas tursticas.
Sin embargo, a pesar de que el surgimiento de nuevos centros urbanos beneficia
directamente a una localidad determinada, tambin repercute en un problema de
disparidad urbana posterior; por un lado un gran porcentaje de la poblacin est
concentrado en las grandes ciudades, y, por el otro, otro gran porcentaje se encuentra
disperso en pequeas localidades aisladas del desarrollo. Esta concentracindispersin crea una ruptura en el desarrollo regional, ya que para que exista una
articulacin es necesario que en este caso se desarrollen ciudades medianas que
sean capaces de ejercer tres tareas principales: absorber parte del crecimiento
poblacional del pas, funcionar como polos alternos de desarrollo, y ser mediadores o
conductores de las funciones econmicas y sociales entre los grandes polos de
atraccin y las pequeas comunidades.
Grfico 1.1.6
Ciudad de Saltillo. Estado de Coahuila, Mxico.
Localidad urbana prxima al rea metropolitana de Monterrey.

-9-
1.2
EL SISTEMA DE CIUDADES EN MXICO

1.2.1 SISTEMA URBANO PRINCIPAL
Existen diferentes clasificaciones del sistema de ciudades en Mxico. La

Secretara del Desarrollo Social (SEDESOL) establece en el Plan Nacional de
Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial 2001- 2006 una clasificacin de acuerdo
con la concentracin poblacional, estableciendo seis rangos diferentes respondiendo a
una jerarqua segn el tamao de poblacin. A continuacin se describe cada rango en
base a los datos de poblacin ms actualizados del INEGI (2010).
Las ciudades del sistema urbano principal (SUP) constituyen el ncleo de la
dinmica socioeconmica y demogrfica del pas. El primer rango lo ocupa
nicamente la Zona Metropolitana del Valle de Mxico, la regin identificada como
megalpolis, con sus 20.1 millones de habitantes. El segundo rango est compuesto
por aquellas zonas metropolitanas a partir de los 2.5 millones de habitantes, que son
Guadalajara (4.4), Monterrey (4.0) y Puebla-Tlaxcala (2.7). Un tercer rango se
conformado por diecisis ciudades, de las cuales destacan seis zonas metropolitanas
entre un milln y 2.5 millones de habitantes (Tijuana, Len, Toluca, Cd. Jurez,
Torren-Gmez Palacio y Quertaro) y las restantes son consideradas aglomeraciones
urbanas, zonas conurbadas que no superan el milln de habitantes.
Es importante mencionar que dentro de estos tres rangos se encuentran las diez
ciudades con ms de un milln de habitantes en todo Mxico (ver grfico 1.7).
Grfico 1.2.1
Sistema urbano principal de Mxico. Ciudades mayores a un milln de habitantes. 2010.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
ZM Valle de Mxico
ZM Guadalajara
ZM Monterrey
ZM Puebla - Tlaxcala
Tijuana
Len
Toluca
Cd. Jurez
Torren Gmez
Palacio
10. Quertaro
9
3
6
2
10
7
1
4
FUENTE: Mxico 2020. Un enfoque territorial del desarrollo. SEDESOL.

- 10 -
El cuarto rango se denomina ciudades y abarca 319 localidades urbanas

que no han sobrepasado su lmite municipal. Esta clase se subdivide en 75
ciudades con ms de 50mil habitantes y en 244 ciudades entre 15mil y 49,999
habitantes. Y, finalmente, se encuentran los centros de poblacin que
representan 2,139 localidades entre 2,500 y 15mil habitantes.
La distribucin espacial de las ciudades en el pas se identifica
primeramente en tres grandes grupos: la franja Norte, la franja Central y la
franja Sur. La mayora de las ciudades que componen el sistema urbano
principal se localizan en la franja Central y Norte del pas, comprobando el
rezago en desarrollo que sufre la franja Sur. La franja Central presenta un
territorio ms articulado, es decir, presenta una cohesin entre ciudades de
distinta jerarqua o rango, encabezadas por la Ciudad de Mxico, Guadalajara y
Puebla-Tlaxcala. Esta zona tambin es la que presenta la mayor concentracin
de ciudades. La franja Norte se conforma por una estructura de ciudades
diversificada en jerarqua pero distanciadas entre s, siendo el AMM la ciudad
de mayor jerarqua. Por ltimo, la franja Sur se compone principalmente de
pequeas poblaciones dispersas en su territorio, no existiendo los suficientes
polos de alto nivel jerrquico que puedan atraer y propagar el desarrollo en la
zona.
Grfico 1.2.2
Sistema urbano principal y grandes regiones de Mxico. 1998.

- 11 -
En base a la necesidad de estructurar una poltica nacional de desarrollo urbano

y regional a largo plazo el SUP ha establecido los objetivos y metas al ao 2020. Estas
se encuentran resumidas en tres escenarios que integran el conjunto de ciudades de
los cinco rangos. Su finalidad es conducir el ordenamiento territorial y el desarrollo
general de los asentamientos humanos as como consolidar los corredores
demogrficos y el desarrollo econmico del pas.
A continuacin se describe el objetivo especfico de cada escenario:
1. Fomento econmico: busca consolidar aquellas ciudades del SUP cuyo
potencial y recursos sean capaces de propiciar un desarrollo econmico
sostenido de acuerdo al alcance internacional, nacional o regional de sus
actividades.
2. Desarrollo social: apoyar el desarrollo social de la poblacin que se encuentra
en situacin de pobreza, principalmente la pobreza extrema, en aquellas
ciudades y localidades con influencia regional predominante.
3. Integracin regional: orientar el desarrollo de algunos asentamientos humanos
que por sus caractersticas de centralidad no estn plenamente consolidados, y
as generar un balance de oportunidades a la poblacin urbana y regional en los
sistemas de ciudades a los que pertenecen.
Grfico 1.2.3
Ciudades de primera prioridad. Visin 2020.

- 12 -
Segn el mapa anterior la

ciudad de Monterrey tiene como
prioridad dentro del SUP el enfoque
hacia un desarrollo social progresivo.
Esto se debe en parte a que los
temas de desarrollo econmico e
integracin regional estn resueltos a
escala general. La situacin que
resulta compleja es resolver el
problema de violencia que ha ido
incrementndose en los ltimos aos
as como minimizar el rezago social
existente. No obstante algunas
estadsticas hablan de un equilibrio
social superior a
otras ciudades
de AL.
Grfico 1.2.4
Nivel de equilibrio y desarrollo social. 2001.
FUENTE: Fundacin Metrpoli y CEDEM. 2001.
Grfico 1.2.5
Incidencia del Rezago Social. Nuevo Len. 2005
FUENTE: Centro de Estadstica de la Facultad de Economa de la UANL con datos de INEGI 2005.
Grfico 1.2.6
Pobreza multidimensional en Mxico. 2008.
FUENTE: CONEVAL. 2005.

- 13 -
1.2.2
EL SISTEMA URBANO REGIONAL: Zona Noreste
La estructura regional en el Noreste del pas tambin est determinada

por el flujo resultante de los vnculos funcionales que existen entre las ciudades
que componen la regin, as como de los vnculos con otras regiones y pases.
El sistema urbano regional cuenta con la primaca urbana y econmica del
rea Metropolitana de Monterrey (AMM), nodo principal que estructura el
sistema de ciudades en lo que respecta a la Regin Noreste de Mxico. Las
principales conexiones del AMM son al Sur-Oriente con Ciudad Victoria y
Tampico, al Nororiente con Reynosa y Matamoros, al Norte con Nuevo Laredo
y Piedras Negras, al Norte- Poniente con Monclova, y al Poniente con Saltillo y
Torren.
Los vnculos y redes de conexin entre las ciudades de este sistema
fomentan el desarrollo econmico y social de la regin. En los ltimos aos se
ha mejorado notablemente la red carretera que conecta a estas ciudades con
Monterrey, lo cual fortalece dichos vnculos funcionales. La infraestructura y
sistema de transporte son el primer soporte del desarrollo regional; la
existencia de un sistema de vialidad y transporte interurbano acorde con el
sistema de ciudades ayudara a fomentar un territorio eficientemente articulado,
capaz de distribuir en la regin aquella riqueza captada por el polo de
atraccin, que en este caso es el AMM.
Es importante incluir en el sistema urbano aquellas zonas que, aunque
pertenecen a otras regiones geopolticas, tambin ejercen vnculos funcionales
regionales con el AMM, o sencillamente se localizan a una distancia tal que sus
vnculos pueden ser fortalecidos mediante un carcter intrarregional. De esta
manera, el anlisis del sistema incluye a los Estados de Zacatecas y San Luis
Potos, as como la Zona Sur del Estado de Texas, en los Estados Unidos. Las
relaciones y conexiones que tienen las ciudades del sistema regional con los
asentamientos urbanos de Texas se da a partir de las conurbaciones de las
ciudades fronterizas de Mxico y Estados Unidos. Matamoros, Reynosa, Nuevo
Laredo y Piedras Negras, que colindan con las Ciudades de Brownsville,
McAllen, Laredo e Eagle Pass, respectivamente, conformando un sistema
binacional de ciudades en la frontera de ambos pases.
As mismo, las Ciudades de San Antonio y Houston forman parte de un
sistema binacional de ciudades, funcionando como polos de atraccin de
desarrollo. En este rango de ciudades, Monterrey, San Antonio y Houston
podran llegar a formar un sistema puerta al comercio internacional, tomando
en cuenta las reas de oportunidad que stas representan por su posicin
geogrfica en relacin al Tratado de Libre Comercio de Amrica del Norte
(TLCAN).

- 14 -
El sistema urbano de la Regin Noreste se ha realizado con base en la

distribucin poblacional, clasificando as las ciudades en seis diferentes niveles
segn la poblacin, a partir de los 15,000 habitantes (considerado por el INEGI
como la poblacin mnima para que una localidad sea reconocida como
ciudad).
El primer rango del sistema urbano consiste nicamente del AMM, con 3.2
millones de habitantes. Al incluir el Sur de Texas, la zona metropolitana de
Houston se considera dentro del mismo grupo, al contar con 4.5 millones de
habitantes. En un segundo nivel se encuentra la zona metropolitana de Torren
con un milln de habitantes, acompaada de San Antonio, Texas, con 1.5
millones. En un tercer nivel, con una poblacin menor a un milln de habitantes
pero mayor a los 500 mil habitantes se encuentran las zonas metropolitanas de
Saltillo, Tampico, Reynosa y San Luis Potos, acompaadas de la zona
metropolitana de McAllen, Texas. El cuarto nivel est formado por aquellas
ciudades menores a los 500 mil habitantes pero mayores a los 100 mil, entre
las cuales se encuentran Monclova, Piedras Negras, Acua, Matamoros, Nuevo
Laredo, Cd. Victoria, Valles y Zacatecas; mientras en el Sur de Texas aparecen
las Ciudades de Corpus Christi, Beaumont, Brownsville y Laredo. El quinto
nivel contempla las ciudades menores a los 100 mil habitantes pero mayores a
los 50 mil, las cuales son escasas en esta regin; por el contrario, el sexto nivel
es conformado por las ciudades menores de 50 mil y mayores de 15,000
habitantes, las cuales pertenecen en su gran mayora a los Estados de
Coahuila, Zacatecas y San Luis Potos.
Grfico 1.2.7
Sistema urbano regional.
Ciudades mayores a 15mil habitantes. 2000.
Lmite estatal (Nuevo Len)
FUENTE: CEDEM en base a informacin del INEGI. 2000.

- 15 -
Para obtener un mejor anlisis de la configuracin de las ciudades en el

territorio regional, se ha recurrido a diferentes metodologas de estudio,
generando as un anlisis a travs de distancia y aproximaciones. En el mapa
se corrobora la existencia de diferentes corredores formados en la regin,
resultantes de obtener el rea de influencia que ejerce cada ciudad mayor a los
15,000 habitantes. De esta forma se observan las zonas que concentran un
mayor nmero de ciudades, prximas entre s y en ciertas ocasiones con una
mayor interrelacin funcional, las cuales aparecen en forma de corredores.
Grfico 1.2.8
Mapa de ciudades distancia y aproximaciones
Son cuatro las principales

zonas que presentan estas
caractersticas:
el
corredor
Tampico-Zacatecas, formado por
una
serie
de
ciudades
pequeas, correspondiente a la
configuracin caracterstica de la
franja Central del territorio
nacional; el corredor TampicoVictoria-Monterrey, el corredor
Monclova- Piedras Negras-San
Antonio, el corredor MonterreyLaredo- San Antonio y la zona
Matamoros-Brownsville-McAllenReynosa.
Lmite estatal (Nuevo Len)

Corredores interregionales
FUENTE: CEDEM, con datos del INEGI y SEDESOL. 2006.
El AMM funciona como polo de desarrollo que al igual que otras ciudades
ejerce dos tipos de fuerza: de atraccin de capital, poblacin e informacin, por
un lado, y de expansin por el otro. El AMM es el centro del sistema urbanoterritorial de la Regin Noreste de Mxico, por lo cual dichas fuerzas se
presentan con gran magnitud. Actualmente se promueve la atraccin de capital
e informacin, mas no se controla la atraccin de poblacin y expansin, los
cuales se convierten en un problema que es necesario, si no reducir, al menos
controlar.

- 16 -
1.2.3 ESCALA ESTATAL Y SUBREGIONAL

Despus del Distrito Federal, Nuevo Len es el estado mexicano que presenta
la mayor concentracin de poblacin en una sola ciudad, ya que el AMM rene al 84%
de los 3.8 millones de habitantes que tiene el estado. Es clara la atraccin que ejerce
el AMM sobre las dems reas urbanas del conjunto de ciudades de la regin, en
buena medida provocada por la inmigracin, ya que esta ciudad ha ofrecido mayores
oportunidades (empleos, educacin, salud, movilidad, etc.) que otras reas del mismo
estado y de otros estados de la Repblica.
Un dato importante es sealar que la evolucin de la distribucin de la poblacin
en el Estado de Nuevo Len ha cambiado radicalmente desde 1950. Este dato tiene
una doble interpretacin: que la poblacin que no pertenece al AMM, ya sea rural o
localizada en pequeas localidades, se ha mantenido constante desde entonces (1) y
por otro lado que el AMM pas de representar la mitad de la poblacin estatal en 1950
a representar el 84% en el ao 2000. (Ver grfico 1.2.9).
Actualmente, el 93% de la Grfico
Grfico1.2.8
1.2.9
enenNuevo
Evolucindedelaladistribucin
distribucinpoblacional
poblacional
NuevoLen.
Len.2001.
poblacin del estado es urbana, es Evolucin
decir, habita en localidades
mayores a los 2,500 habitantes,
de las cuales existen 43 en Nuevo
Len. El restante 7% de la
poblacin se considera rural, y se
encuentra dispersa en 5,683
localidades sobre el territorio
estatal. Nuevo Len presenta ms
que nada un problema de
concentracin poblacional en una
sola ciudad y al igual que en el
contexto nacional, slo que a
menor escala, se presenta una
poblacin
rural
dispersa
en
pequeas
localidades
aisladas en el territorio, haciendo FUENTE: INEGI. 2001
falta ciudades medianas dentro
de la jerarqua del sistema, que permitan articular y transmitir el desarrollo de la
ciudad de rango mayor a las localidades de rango menor.
Grfico 1.2.10
Distribucin de la poblacin en Nuevo Len por tamao de localidad. 2000.
FUENTE: INEGI. 2000.

- 17 -
Grfico 1.2.11
Distribucin de la poblacin en Nuevo Len
por tamao de localidad. 2000.
Debido a esta saturacin

metropolitana se puede establecer la
creacin de ciudades intermedias en
el Estado como un objetivo
inmediato
del
gobierno
local.
Plantear nuevos esquemas de
distribucin poblacional y funcional
que aligeren la carga del AMM,
establecer puentes para que el
desarrollo se articule en la regin en
un orden jerrquico desde el AMM
hasta las pequeas localidades, y
diversificar las fuentes de desarrollo
locales y regionales.
FUENTE: INEGI. 2000.
Una vez analizada la ordenacin del territorio a nivel nacional, regional y

estatal, es importante conocer la configuracin que ste tiene en la subregin
del AMM, ya que este sistema es y ser parte del modelo de crecimiento futuro
del AMM. El sistema subregional, con excepcin del corredor AMM-Saltillo, est
formado por un grupo de pequeas ciudades, y un sinnmero de pequeas
localidades, las cuales a su vez se agrupan formando otros dos corredores:
uno que envuelve al AMM por el Norte, y otro que fluye junto a la carretera
nacional (Monterrey-Linares-Victoria) (ver grfico 1.2.12).
Grfico 1.2.12
Corredor subregional Monterrey Linares - Victoria.
FUENTE: CEDEM. 2006

- 18 -
Grfico 1.2.13
Sistema urbano subregional. 1995.
FUENTE: CEDEM, con informacin del INEGI. 1996.
Corredores
interregionales
Como conclusin del anlisis del sistema urbano en sus diferentes

escalas se puede afirmar que el AMM tiene una conexin a nivel nacional y
regional que favorece el desarrollo econmico de la zona noreste de Mxico,
misma que la impulsa a seguir incrementando su relevancia a escala
internacional. No obstante, mirando hacia el interior del Estado de Nuevo Len,
la focalizacin del AMM como centro urbano ha propiciado la inexistencia de
una red de ciudades intermedias a lo largo de sus corredores ms importantes.
Por tal motivo es necesaria una planeacin integral a nivel regional y
subregional que sepa aprovechar los recursos naturales de cada localidad,
potencializar su ubicacin y ofrecer servicios de carcter metropolitano que
complementen el equipamiento existente dentro del AMM. De esta manera se
podra originar un proceso de migracin de la poblacin hacia las nuevas
ciudades intermedias y as un crecimiento urbano controlado a largo plazo.

- 19 -
1.3 LA CIUDAD DE MONTERREY Y SU REA METROPOLITANA
Grfico 1.3.1
Monumento natural Cerro de la Silla. Ciudad de Monterrey.
FUENTE: Coleccin histrica CONACULTA. Consulta 2012.
Situada en un esplndido valle, abierto hacia el noreste, Monterrey es una

de las ciudades mexicanas ms importantes de Mxico, tanto por el tamao de
su poblacin como por su papel como motor econmico de esta regin del pas.
A ms de 400 aos desde su fundacin la historia Monterrey ha estado
marcada por una progresiva transformacin social, poltica y econmica,
siempre vinculada a los eventos de carcter mundial, y en estrecha relacin
comercial con la zona sur de Estados Unidos.
A continuacin se hace un anlisis histrico que tiene como objetivo
identificar los eventos ms trascendentales que marcaron la forma en que fue
creciendo la ciudad de Monterrey. Es indispensable adelantar que la zona de
estudio de este proyecto de investigacin, conocida como La Pursima, tiene
un papel fundamental en la traza urbana de la ciudad desde sus inicios. Como
se explica ms adelante mediante fotografas y mapas de la poca, dicha zona
mantiene una relacin estrecha con los planes de expansin urbana
posteriores. A partir del periodo de desarrollo industrial la ciudad ha crecido sin
planificacin urbana, dejndose llevar por los intereses de un amplio sector
privado, que ha propiciado una metrpoli catica asfixiada por su propia
dinmica global. Por tal motivo, al final de este captulo se hace un diagnstico
urbano que justifica la necesidad de realizar cambios en el modelo de ciudad
actual, tomando como ejemplo el Barrio La Pursima. Este anlisis se realiza de
manera que despierte el inters de los diferentes actores urbanos involucrados
en el desarrollo de una ciudad como Monterrey.

- 20 -
1.3.1
Periodo Origen y primera traza urbana (1577 - 1800)
Durante el perodo de conquista espaol en el continente americano

(1510 1810) la fundacin de villas por parte de los europeos representa uno
de los movimientos ms significativos del desarrollo de ciudades de toda la
historia. Se pueden mencionar dos objetivos tras la conquista: establecer
ncleos bsicos de operaciones, para concentrar a la poblacin indgena
esclavizada y difundir la religin catlica; y en segundo lugar, el contar con un
punto estratgico que promoviera la imagen del imperio y una postura de
dominio sobre las comunidades indgenas.
Hoy en da, las principales ciudades latinoamericanas tienen sus orgenes
en las fundaciones espaolas realizadas a travs del conjunto de ordenanzas
denominadas Las Leyes de Indias, expedidas por Felipe II en 1573 y que
tienen como bases los principios hipodmicos que consisten en una planimetra
(o retcula) de la tradicin grecorromana. Dichas normas consideraban
elementos como la parcelacin, la ubicacin de la plaza central, los edificios
principales, a la vez que determinaba diferentes formas de desarrollo de
acuerdo a la localizacin de la ciudad, interior o puerto.
La primera fundacin de un asentamiento humano sobre el territorio que
hoy ocupa Monterrey se llev a cabo en el ao de 1577 con el nombre de
pueblo de Santa Luca. De 1582 a 1587 Luis de Carvajal convino con el mismo
Felipe II en la conquista y pacificacin de un cuadro de 200 leguas al que
denominaron Nuevo Reino de Len. En 1596 Don Diego de Montemayor,
acompaado de 12 familias, funda la Ciudad de Nuestra Seora de Monterrey.
La documentacin y evidencias indican efectivamente que el desarrollo de
Monterrey en sus inicios se caracteriz por un trazo reticulado en el que
destacaba una plaza central definida por edificios importantes como la Catedral
y las casas reales.
Grfico 1.3.2
Fundacin de la ciudad de Monterrey. 1596
FUENTE: http://tlamatqui.blogspot.mx

- 21 -
En 1611 y 1612 la ciudad enfrent grandes inundaciones que significaron

por poco su desaparicin. Esto determin un perodo de decadencia para la
ciudad, la cual experiment nuevamente inundaciones en 1636 con graves
consecuencias, ya que la mayora de las viviendas fueron derribadas. Despus
de la primera inundacin devastadora se dio a Monterrey una nueva traza, con
la inclusin de los edificios de la Parroquia, las Casas Reales (Palacio
Municipal Antiguo) y el Convento (hoy desaparecido), casi se podra decir que
se gener una nueva fundacin. Otras villas fueron fundadas entre 1600 y
1800, entre ellas la Villa de Cadereyta (1637), Nuestra Seora de Guadalupe
(1715), Valle de El Huajuco (1730), Villa de Garca (1730), Santa Catarina
(1730), y La Hacienda de San Pedro alcanza esta categora en 1755.
Durante la segunda mitad del siglo XVIII fueron varios los sucesos
histricos que marcaron un retroceso en el crecimiento de la ciudad. En primer
lugar est la movilizacin hacia zonas despobladas por el hallazgo de
minerales valiosos en el norte de la regin (1748). Y por otro lado est la
colonizacin espaola de Nuevo Santander, actual Estado de Tamaulipas, a
donde ms de 500 familias decidieron movilizarse. Esto provoc que la
poblacin de Monterrey pasara de seis mil habitantes en 1740 a menos de 600
al final de esa dcada.
A partir de 1777 la Iglesia comenz a planear estratgicamente como se
iba a organizarse aquella ciudad. Se erigi el obispado de Linares, al sur de
Monterrey, en la ruta comercial hacia el centro del pas y la Ciudad de Mxico.
Adems se construy el Palacio del Obispado (1791) sobre el monte Chepe
Vera con la intencin de mudar el control administrativo hacia ese punto por
ser ms seguro que el inundable llano de la ciudad.
Grfico 1.3.3
Palacio del Obispado (1791).
B
Baarrrriioo
LLaa PPuurrssiim
maa
FUENTE: Coleccin histrica CONACULTA. Consulta 2012. Autor: M.M. Lpez

- 22 -
De 1791 a 1799 y bajo la visin del Obispo Don Andrs Ambrosio de

Llanos y Valds, se dio a la Ciudad de Monterrey un impulso importante en lo
referente a la arquitectura y la planeacin urbana. Para eso mand contratar al
arquitecto Joan Crouset quien dise una ampliacin hacia la zona poniente y
norte, adems de edificar las primeras de carcter pblico. Entre ellas estn la
nueva Catedral de Monterrey, de estilo neoclsico, el convento de las
Capuchinas, actualmente extinto, y el majestuoso edificio del Hospital,
actualmente conocido como Colegio Civil. En breve, la ciudad prosper durante
la Independencia de Mxico (1810-1821) gracias a su distancia de los
acontecimientos y a partir de 1800 inicia su crecimiento formal.
Grfico 1.3.4
Plano de Monterrey. Joan Crouset. (1791 1799)
33
A
B
11
22
C
FUENTE: Archivo general del Estado de Nuevo Len. Consulta 2012.
En este mapa se pueden identificar referencias urbanas importantes de la ciudad

en aquel momento: El monte de Chepe Vera (A) (actualmente cerro del Obispado), La
iglesia y plaza de La Pursima (B), el ro Santa Catarina (C) y el convento de las
Capuchinas (D) que despus servira de fortaleza militar Ciudadela en la guerra con
Estados Unidos por la frontera norte.
En la imagen tambin se puede describir el crecimiento histrico de la ciudad a
partir de la variacin en la trama urbana. La zona fundacional de la ciudad (1), el Barrio
de las Teneras, tiene un trazado reticular con manzanas regulares y una plaza central.
Despus se encuentra una extensin hacia la zona poniente (2) con manzanas ms
largas y menos calles en sentido vertical, que limita con el templo de la Pursima. La
orientacin de dicho crecimiento se le atribuye a la devocin popular hacia la
Inmaculada, de quien se crea calmaba la tempestad del ro. Por ltimo se puede notar
un trazado ms irregular (3), de grandes manzanas que extienden las calles va
Oriente Poniente y forman un nuevo polgono de ciudad ms definido. En esta etapa
ya es posible identificar cmo se estructura la forma urbana a partir del sistema vial
que funciona hacia adentro del rea urbana y hacia las nuevas villas fuera del margen
de los ros y arroyos existentes.

- 23 -
1.3.2
Periodo Entreguerras y progreso econmico (1800 1900)
La prosperidad de Monterrey comenz de una manera lenta pero gradual

a inicios del Siglo XIX. En el aspecto demogrfico la cifra de habitantes en 1803
haba ascendido a 6,412. En 1824 el nmero de pobladores pas a 12,282,
poblacin todava muy por debajo de otras ciudades mexicanas de la poca
como Guadalajara, Puebla, Veracruz, entre otras. Este crecimiento tena que
ver con la llegada de familias de las zonas de conflicto en el centro del pas. Al
trmino del conflicto nacional Monterrey conserv su jerarqua de ciudad capital
y se declar el Estado libre de Nuevo Len. La apertura del puerto del Refugio
(Matamoros), en 1820, increment de manera notable la vida econmica.
Durante los aos venideros floreci el comercio y la poblacin sobrepas los
26,000 habitantes.
Casi 20 aos despus, en 1846, Monterrey fue tomada a manos del
ejrcito norteamericano como parte de la guerra por el territorio fronterizo que
se estaba llevando a cabo a nivel nacional. La ciudad qued desierta, destruida
fsica y emocionalmente por un embate contundente. Los gobiernos de ambos
pases pusieron fin al conflicto 2 aos despus con el Tratado de Guadalupe
Hidalgo en el que Mxico perdi ms de la mitad de su territorio nacional. En
este contexto Nuevo Len se convirti en zona fronteriza y Monterrey adquiri
una posicin geogrfica muy favorable para el desarrollo del comercio con el
Sur de los Estados Unidos.
Aos ms tarde, al finalizar la guerra civil de los Estados Unidos (18611865) la seccin Sur confederada de este pas comenz a depender ms del
Noreste de Mxico a consecuencia del bloqueo comercial de los puertos de
Brownsville, Galveston y Nueva Orleans. Uno de los principales bienes a
comerciar fue el algodn, tener la opcin de cruzar este bien por la frontera
mexicana era esencial, ya que se convirti en la moneda de los sureos. Los
confederados utilizaron las aduanas de Matamoros y Piedras Negras para
exportar su produccin algodonera. En esta poca, el Estado de Nuevo Len
experiment la abundancia y el Sur de los Estados Unidos dependi ms de la
moneda mexicana de plata. Las demandas de los sureos incluan productos
como carne, sal, caf, harina, cereales, y otros tantos ms, por lo que la
economa de la Regin Noreste de Mxico se vio impulsada.
La ciudad experiment una poca de intensas actividades urbansticas
entre 1864 a 1868 durante el gobierno de Santiago Vidaurri, quien estaba
interesado en embeceller la ciudad tal como estaba sucediendo en Pars con el
Barn Haussman. Bajo la direccin del ingeniero Isidoro Epstein, La Plaza de la
Alameda (1861) de Vidaurri, se extenda en 16 manzanas de la ciudad, con 380
metros por lado. Tambin se defini una plaza con rboles que le llam La
Llave, hoy Plaza de la Pursima, que contaba con glorietas de cantera y una
fuente de mrmol del italiano Mateo Matei. Es tambin en 1864 que se funda el
Casino Monterrey de manera informal y no fue sino hasta el gobierno de
Bernardo Reyes, en 1890, que se inaugur el actual edificio del Casino. Para
1870 poblacin haba llegado hasta los 33,811 habitantes. (Ver grfico1.3.6)

- 24 -
Grfico 1.3.5
Iglesia La Pursima (litografa)
FUENTE: Fototeca del Centro de las Artes de Nuevo Len. Consulta 2012.
Aunque la propuesta del ensanche de Eipstein respet los lmites oriente

y poniente de la visin de Crouset este nuevo planteamiento s extiende una
trama de manzanas regulares hacia el norte, definiendo un lmite uniforme a la
altura de la Ciudadela. Adems debe sealarse la relevancia del trazo del
primer asentamiento del otro lado del ro Santa Catarina, hacia el sur de la
ciudad. Esta sera una zona que habra de albergar a la mayora de la
poblacin migrante, especialmente la del estado de San Luis Potos, por lo que
adoptara el nombre de colonia San Luisito y se convertira en una de las ms
conocidas de todo Monterrey.
Grfico 1.3.6
Plano del Ensanche de Monterrey. Isidoro Eipstein (1865)

- 25 -
Para 1880, la ciudad de Monterrey contaba ya con 800 hectreas y su

vocacin segua siendo ms bien de tipo comercial. Las familias regiomontanas
decidieron entonces destinar sus fortunas hacia el sector industrial, iniciando un
renacimiento para la ciudad en materia de crecimiento econmico, poblacional
y fsico. El gobierno de Bernardo Reyes impuls el auge industrial con
atractivas concesiones, como la exencin de impuestos hasta por 20 aos a
industrias que se establecieran durante su administracin. La dcada final del
Siglo XIX y la primera del XX fueron de progreso explosivo, por el florecimiento
de la gran industria: cerveza (1890), fierro y acero (1900), ladrillo (1890),
cemento (1907), vidrio (1909), etc., y a principios de 1900, Monterrey
sobrepas los 70,000 habitantes llegando a ser la tercera ciudad ms
importante del pas.
En la imagen inferior se puede ver la urbanizacin hacia el lado norte de
la ciudad, en la cual aparecen en primer plano dos manzanas ocupadas por la
empresa Cigarrera de Monterrey y detrs el Monte Chepe Vera, conocido
actualmente como Cerro del Obispado. Es importante mencionar que en este
cerro se ubicaba el Tanque de agua Obispado, mismo que provea del servicio
bsico a las primeras colonias residenciales de este sector entre las que estn
la Mirador, Mara Luisa, Obispado y Chepevera.
Grfico 1.3.7
Instalaciones de Cigarrera Monterrey. (1900)
Monte Chepevera
FUENTE: Compaa Mexicana Aerofoto. Consulta 2012.

- 26 -
En Monterrey, las empresas extranjeras empezaron a dotar de vivienda a

sus trabajadores, provocando as ncleos de poblacin aledaa a las grandes
fbricas en la zona norte de la ciudad. Se construyeron primero colonias para
alojar a los empleados de mayor nivel, como la Buena Vista y la colonia
ASARCO. Surgieron despus, a partir de distintas empresas, colonias como la
Cuauhtmoc, Acero, la Central, la Buenos Aires, Industrias del Vidrio y la
Colonia Terminal.
Grfico 1.3.8
Instalaciones de ASARCO. (1900)
FUENTE: Compaa Mexicana Aerofoto. Consulta 2012.
Grfico 1.3.9
Crecimiento histrico de la vivienda AMM. (1596 - 2000)
En esta imagen puede verse la
zona centro del AMM y cmo se
distribuye la vivienda segn el
segmento social que atenda. Es
importante
destacar
que
el
segmento residencial (a) forma un
corredor del lado norte del ro
mientras que la vivienda popular (b)
se concentra del lado sur. Los
ncleos de vivienda obrera (c) se
mantienen esparcidos en diferentes
reas
creando
polgonos
desconectados de la trama urbana
que los rodea.
FUENTE: CEDEM. 2006.

- 27 -
1.3.3
Periodo Estabilidad y Modernizacin (1900 1970)
Durante el comienzo del siglo XX la ciudad de Monterrey experiment la

llegada de infraestructura y de inversin en obra pblica, misma que le permiti
contrarrestar el efecto de la cada del sector comercial. En 1882 se establece la
red de comunicacin ferroviaria con conexiones a los ramales de Tampico,
Matamoros y Piedras Negras en la frontera norte. Adems, en 1883 funcion la
primera central telefnica y en 1890 la primera planta elctrica para el servicio
pblico, slo ocho aos ms tarde que en Europa (1882). Por otro lado la
pavimentacin de la ciudad inicia alrededor de 1910 a travs del uso del
concreto asfltico. En cuanto a su crecimiento poblacional el censo de 1900
estim 62,266 habitantes que se ubicaban en una extensin aproximada de
1,145 hectreas, poblacin un poco dispersa que se estableca no slo en
Monterrey, sino tambin en San Pedro Garza Garca, Escobedo, Guadalupe,
Santa Catarina, Apodaca y San Nicols de los Garza. Desde entonces tomaba
forma el rea Metropolitana de Monterrey (AMM).
En las dcadas siguientes, en el periodo revolucionario mexicano y
durante la Gran Depresin, la ciudad de Monterrey se vio afectada y las
grandes empresas locales como Cervecera Cuauhtmoc y Fundidora de
Hierro y Acero comenzaron a bajar radicalmente su produccin. Entonces la
industria se diversific a los sectores farmacuticos con empresas como
Benavides, y al de la construccin con Fomento y Urbanizaciones S.A. La
poblacin de Monterrey para 1921 era de 88,479 habitantes.
Nuevos estilos arquitectnicos surgen en esta poca para dar cabida a los
materiales modernos como el concreto y el acero. Los antiguos edificios de
influencia francesa fueron sustituidos en el gusto popular por edificaciones con
estilos art-dec y neocolonial. Algunos de los edificios de la poca son el
Palacio Federal (1928), de cantera rosa, y la Escuela Industrial lvaro Obregn
(1928), edificios construidos sobre calles ya pavimentadas realizadas con
recursos producto del cobro de impuestos.
Grfico 1.3.10
Palacio Federal. (1928)

- 28 -
En el mbito cultural hubo un logro de singular importancia: la creacin

de la Universidad de Nuevo Len, en 1933. Fueron aos de sucesos de todo
orden, particularmente en el aspecto social, como el agrarismo y el
sindicalismo. Enfrentamientos obrero-patronales, manifestaciones obreras,
conflictos estudiantiles, luchas electorales, etc. La ciudad sufri en dos
ocasiones, en 1933 y 1938, el embate de las embravecidas aguas del ro Santa
Catarina, y desde entonces qued plasmada una cicatriz que divide la ciudad
en dos. (Ver grfico 1.3.11).
Grfico 1.3.11
Puente San Luisito despus de la inundacin. (1909)
Autor: C.B. Orborn
El Puente San Luisito fue un espacio de intercambio comercial muy importante para el
funcionamiento de la ciudad. Sin embargo, desde la inundacin de 1909, esta va se utiliz solo
como paso vial entre la zona central de la ciudad y los nuevos asentamientos de poblacin
migrante al sur, en la colonia que lleva el nombre del extinto puente.
Para 1930 Monterrey contaba con 137,387 habitantes localizados en una

extensin de 3,419 hectreas que representaban el 32% de la poblacin del
estado. Una de las grandes obras de la poca que extendi el progreso de la
ciudad fue la Carretera Nacional No. 85 de Monterrey a Laredo, adems otras
obras de superestructura que beneficiaban a la economa regiomontana fueron
la carretera Nacional, de Nuevo Len a la capital; la carretera MonterreySaltillo; y la carretera a Reynosa, por mencionar algunas. Durante esta dcada,
la ciudad planeaba colonias de gran calidad urbanstica entre las que se
pueden mencionar: La colonia Roma, Vista Hermosa, El Obispado y Mara
Luisa, de las cuales las ltimas dos se encuentran prximas al Barrio La
Pursima. Adems se realizaba ya la construccin de puentes sobre el lecho del
Ro Santa Catarina.
En 1940, la poblacin de Monterrey ascenda a 190,074 habitantes, un
35% de la poblacin del Estado (541,147 habitantes). La superficie urbana de
esta poca era de 33.7 km2 y una densidad de poblacin de 8,000
habitantes/km2. Gran parte de la expansin urbana se presenta al Norte de la
ciudad, rebasando los bordes creados por las industrias y las lneas del
ferrocarril y dando cabida a colonias proletarias cuyos servicios pblicos eran
muy deficientes.

- 29 -
La ciudad comenzaba a experimentar un cambio en su estructura urbana

como ocurra en la mayora de las ciudades motorizadas del mundo. Los pasos
viales a desnivel, los puentes vehiculares, las grandes avenidas, espacios de
estacionamiento y similares empezaran a formar parte de la imagen de la
ciudad. La obra pblica ms importante de este periodo fue la canalizacin del
ro Santa Catarina (1949 1952) que permiti resolver el problema de
saturacin vial de ese momento as como canalizar una nueva red de
saneamiento y suministro de agua potable a la ciudad. Adems, con los
terrenos ganados gracias a la canalizacin, se pudieron introducir zonas
deportivas y de esparcimiento a lo largo del ro. (Ver grfico 1.3.13)
La poblacin de Monterrey para este ao (1950) era de 339,282
habitantes que ya representaban el 45.8% del total de la poblacin del estado,
de 740,191 habitantes, es aqu cuando se hace ms evidente el cambio de vida
rural a la nueva vida urbana. El crecimiento de la mancha urbana se extendi
en un rea aproximada de 6,467 hectreas y algunas de las cabeceras
municipales circundantes estn ya integradas a la zona metropolitana, entre
ellas San Pedro, San Nicols, Guadalupe, Escobedo, Santa Catarina y
Apodaca. El 12% del rea urbana estaba dedicado a actividades industriales y
existan ms de 750 industrias registradas. El uso frecuente del concreto y el
acero permitan la incorporacin de nuevas formas arquitectnicas poco
exploradas; el caso del nuevo templo de la Pursima lo ejemplifica, su sistema
de cascarn vaciado de forma parablica caus diferentes impresiones entre
una poblacin acostumbrada a edificios religiosos de corte clsico. Sus
arquitectos, De la Mora y Palomar, ganaron el Premio Nacional de Arquitectura
de 1946, lo que permiti a la iglesia ser reconocida a nivel nacional y
convertirse en un referente arquitectnico en la zona centro de la ciudad.
Grfico 1.3.12
Iglesia La Pursima. (1946)

- 30 -
La ciudad comenz a padecer problemas relacionados con un amplio

sector de la poblacin en situacin de pobreza. En el periodo transcurrido entre
1950 y 1970 la distribucin del ingreso era cada vez ms dispar entre la clase
alta y la de escasos recursos. Para 1965, el 52.1% de la poblacin total de
Monterrey caa en la categora de pobreza. Muchas personas migraron a la
ciudad en busca de nuevas y mejores oportunidades, provenientes de estados
vecinos y en la gran mayora de los casos en condiciones de pobreza,
participando en la cada vez mayor crisis urbana. La poblacin, slo de
Monterrey, era ya de 601,085 habitantes, casi el doble que la dcada anterior,
adems la mancha urbana de la ciudad abarcaba aproximadamente 12,130
hectreas. El crecimiento acelerado de la poblacin habra de aumentar la
demanda de vivienda, equipamientos, servicios y recreacin.
Grfico 1.3.13
Zonas deportivas en el ro Santa Catarina. (1962)
A pesar de estar expuesto a nuevas inundaciones el ro Santa Catarina se convirti en un
lugar de recreacin y de encuentro social para las familias de Monterrey y su rea
metropolitana. En el fondo de la imagen puede observarse el landscapse de la ciudad en aquel
momento; una nueva arquitectura de edificios verticales, principalmente oficinas y hoteles, que
contradecan el fenmeno de expansin horizontal hacia la periferia.

- 31 -
Nuevo Len se urbaniza, deja de ser rural, y sigue un proceso de

densificacin, que puede asociarse a la actuacin de los grandes
conglomerados industriales como proveedores de vivienda y equipamiento para
sus empleados y luego de reversin en la densidad bruta, asociada la
actuacin de las empresas inmobiliarias en la dotacin de vivienda, pero sin
equipamiento. En el cuadro inferior tambin puede observarse la diferencia
crtica entre 1940 y 1970, en la que la poblacin urbana del AMM supera el
milln de habitantes y representa as el 72.7% del total. (Ver grfico 1.3.14).
Grfico 1.3.14
Crecimiento urbano y rural. Nuevo Len. (1900 - 2000)
FUENTE: Programa sectorial de desarrollo urbano de Nuevo Len 2004 2009.
En el siguiente cuadro puede observarse como baja la densidad bruta

del AMM a partir de 1990. Esto tiene que ver con la produccin de vivienda
social en zonas perifricas que pasaron de uso agrcola a suelo urbanizable.
Las empresas de desarrollo inmobiliario vieron en este cambio urbanstico la
oportunidad de generar vivienda con bajos costos de construccin en suelo
muy econmico comparado con edificar dentro de la ciudad consolidada.
Grfico 1.3.15
Evolucin de la densidad bruta en el AMM. (1970 - 2005)
FUENTE: Programa sectorial de desarrollo urbano de Nuevo Len 2004 2009.

- 32 -
Grfico 1.3.16
Expansin urbana AMM. (1900 - 2000)
FUENTE: CEDEM. 2006
En este mapa comparativo se puede ver cmo ha ido avanzando la

mancha urbana hasta formar el AMM al ao 2000. Debe de resaltarse la
variacin entre los mapas de 1990 y 1993, en los que aparece una gran
mancha roja que representa la nueva rea urbana en la zona norte,
principalmente por las nuevas colonias de vivienda social unifamiliar en los
municipios de Apodaca y Escobedo. En la imagen del ao 2000 puede
identificarse una clara expansin hacia la zona sur, donde la carretera nacional
es el eje de infraestructura bsica que permite el desarrollo de vivienda de
clase residencial en el can del Huajuco.
Con dicha expansin el modelo de ciudad se vuelve cada vez ms
insostenible, incrementando la distancia entre la vivienda y los centros de
trabajo, forzando de esta manera a una continua inversin en obras de
mejoramiento vial para disminuir los tiempos de traslado en automvil. Ms
adelante se describe la situacin catica actual derivada de este modelo de
ciudad basada en el automvil como el principal medio de transporte.

- 33 -
1.3.4
Periodo Hacia la metrpoli (1970 2012)
Una de las principales consecuencias de ser una ciudad tan atractiva en

oportunidades laborales, pero conflictiva en el acceso a vivienda digna para la
clase trabajadora, le signific a Monterrey enfrentar el problema de los
asentamientos irregulares. En 1970 se declar fundado el movimiento social
Tierra y Libertad. Este grupo tena como objetivo luchar por los derechos de la
poblacin que invadi terrenos aparentemente sin dueo, los llamados
paracaidistas o posesionarios. Dicha poblacin, en su mayora migrante,
padeca de un acceso a servicios pblicos limitado y de baja calidad. Como una
estrategia poltica y administrativa para regularizar su condicin se fund en
1974 el Fideicomiso para el Fomento Metropolitano de Monterrey
(FOMERREY), organismo pblico cuyo objetivo principal era normalizar la
condicin de irregularidad de muchas colonias.
Por otro lado, la necesidad de centros educativos empez a ser ms
latente para una poblacin en continuo crecimiento. Se puede mencionar la
fundacin de varios planteles universitarios entre los que destacan la
Universidad de Monterrey (1969), la Universidad Regiomontana (1951,1969), el
Centro de Estudios Universitarios (1970), la Universidad del Norte (1973), la
Universidad Mexicana del Noreste (1976), el Centro Universitario Mxico-Valle
(1976) y el Centro de Estudios Superiores de Diseo de Monterrey (1978). Es
importante mencionar que la Universidad Regiomontana se ha mantenido
desde entonces y hasta la actualidad en la zona del Barrio La Pursima. Esto
ha fomentado una transformacin gradual del tejido urbano que se analizar en
el segundo captulo de este trabajo de investigacin.
Ms tarde, en la dcada de los ochentas, tuvieron lugar dos hechos
histricos muy determinantes en la evolucin de la ciudad. El primero es la
Macroplaza (1984), una intervencin urbana en el centro de la ciudad que tena
como objetivo ordenar las oficinas administrativas de gobierno en torno a una
gran explanada con jardines y plazas. Para hacerlo el gobierno de Alfonso
Martnez Domnguez tuvo que expropiar alrededor de diez manzanas y derribar
algunos edificios histricos. Este proyecto, de alrededor de 147,000 metros
cuadrados, qued inconcluso en cuanto a la terminacin de todos los edificios
que habran de rodearlo. Sin embargo, a ms de veinte aos de su ejecucin,
la Macroplaza se ha convertido en uno de los referentes urbanos ms
importante en cuanto a espacio pblico se refiere de toda la ciudad. (Ver grfico
1.3.17)
El segundo evento histrico fue la quiebra de la empresa Fundidora
Monterrey S.A. (1986) cuyo cierre marc el final de una institucin, un periodo
econmico de bonanza para la ciudad, una fuente de promocin laboral y
crecimiento, un orgullo y un hito. Sera cinco aos ms tarde que sobre los
terrenos de la antigua Fundidora, se inaugurara el Centro internacional de
Negocios (CINTERMEX), de 67,000 metros cuadrados, para dar un nuevo
impulso a las actividades financieras y empresariales.

- 34 -
Grfico 1.3.17
Proyecto Macroplaza. (Proyecto vs construccin)
Compilacin de fotos por Fermn Tllez (2007).
Monterrey formaba parte de una zona denominada conurbada, dictndose

un decreto de esta zona en enero de 1984 que inclua dentro de la metrpoli a
los Municipios de Monterrey, Guadalupe, San Nicols, San Pedro, Santa
Catarina, Escobedo, Apodaca, y ahora Garca y Jurez. Muchos de los
problemas urbanos seran ahora materia para ser estudiados por la Junta de
Conurbacin y con la participacin de todos los municipios cuyas reas
urbanas se contabilizaban en 18,668 hectreas, menos de la mitad de la
extensin actual de la ciudad. La poblacin del rea Metropolitana de
Monterrey (AMM) ascenda a 2,011, 936 habitantes, el 80% de todo el Estado
de Nuevo Len.
A partir de 1990 Monterrey inicia un proceso de cambio en lo econmico,
dejando atrs su pasado industrial para encaminarse hacia una ciudad ms
enfocada en servicios de carcter global. Comienza la oferta variada de
servicios financieros, comerciales, educativos, administrativos, de consultoras,
bienes races, servicios culturales, de entretenimiento, de telecomunicaciones y
servicios mdicos, entre otros. Se inaugura el Museo de Arte Contemporneo
de Monterrey (MARCO) ampliando por mucho la oferta cultural con artistas
internacionales. En cuanto al sector empresarial CINTERMEX se convierte en
el espacio de exposicin ms importante a nivel regional, lo que genera la
llegada de inversin extranjera y nuevas empresas incentivadas en mucho por
las bondades del Tratado de Libre Comercio con Amrica del Norte (TLC)
firmado en 1994.

- 35 -
Grfico 1.3.18
Empleo por sectores econmicos en Nuevo Len. (1930 2000)
FUENTE: INEGI.
La ciudad se metropoliza para 1990, llegando a una poblacin de 2,

573,527 habitantes, sus distancias se agrandan y el medio de transporte
predominante es el automvil. En Monterrey el uso y tenencia del automvil se
intensifica, en 1999 existan 202 vehculos por cada 1,000 habitantes, ms alto
que cualquier ciudad de Latinoamrica. Para el ao 2000 el nmero de autos
por cada 1,000 habitantes ascenda a 222. Segn estimaciones del Consejo
Estatal del Transporte el parque vehicular aument de 200mil a 1 milln de
automviles desde 1980 hasta el 2000, superando por mucho la tendencia de
crecimiento establecida en su Plan de Movilidad. (Ver grfico 1.3.19)
Grfico 1.3.19
Parque vehicular en el AMM. (Plan 2000 vs. Crecimiento real)
FUENTE: Plan sectorial de transporte y vialidad de Nuevo Len 2010.

El diseo de la ciudad ha ido respondiendo a una creciente cantidad de autos con un
sistema vial que cada vez se hace ms complejo y cuyas soluciones constructivas solo reducen
el caos momentneamente. As se genera una accin viciosa que sigue estimulando el uso de
este recurso muy por encima del transporte pblico.
- 36 -
De acuerdo a los resultados ms recientes de INEGI (2010) la poblacin

en el rea Metropolitana sum 3.930 millones de habitantes. Respecto a 1990,
se observa la continuacin del proceso de concentracin de la poblacin en el
AMM al elevar su participacin respecto a la estatal de 83.05% en 1990, al 93%
en el 2010. Un dato muy relevante es el dramtico contraste entre las tasas de
crecimiento actuales de los municipios del AMM: Garca (19%), Jurez (14%),
Apodaca (6%) y Escobedo (4%). Por otro lado, las tasas ms bajas
correspondieron a Monterrey (.22 %) municipio central del rea; y a los que se
conurbaron inicialmente: Guadalupe (.12%), San Pedro Garza Garca (.27 %);
San Nicols de los Garza (1.14 %) y Santa Catarina (1.17 %). Si se analizan
los patrones de crecimiento y disminucin de la poblacin en todos los
municipios es posible identificar un periodo de estabilidad en la ciudad de
Monterrey que tiende al abandono gradual del centro urbano. Mientras tanto la
periferia sigue creciendo a un ritmo muy acelerado, derivando en la formacin
de nuevas ciudades dormitorio que sobrepasan los 200,000 habitantes.
Grfico 1.3.20
Evolucin de la poblacin en la AMM. 1940 2010
Comparativa por Municipio
FUENTE: INEGI. Plan Metropolitano 2000 - 2021. Gobierno del Estado de Nuevo Len.
Si el crecimiento de la ciudad de Monterrey fuera el mismo que

experiment en la dcada de 1990 a 2000, de 2.31% anual, la poblacin de la
metrpoli para el ao 2020 sera de 5.1 millones de habitantes, mismos que
requeriran de aproximadamente 25,000 hectreas de suelo urbano adicional si
la densidad se conserva igual a los 75 habitantes por hectrea actuales. Por tal
razn es fundamental impulsar polticas de densificacin dentro del suelo
urbano disponible en el AMM que permitan aprovechar la red de servicios
pblicos existente as como los espacios dedicados a equipamiento y reas de
ocio y recreacin. Un factor fundamental para guiar el cambio en el modelo de
ciudad es que existan leyes y reglamentos urbansticos de carcter
metropolitano, que permitan la cohesin de una ciudad dividida por intereses
individuales de cada municipio.

- 37 -
1.3.5
Diagnstico urbano
Despus de haber hecho un recuento de los eventos ms importantes que

definieron la forma urbana de la ciudad de Monterrey es indispensable
identificar los problemas medulares que ha generado el modelo de ciudad
actual. A continuacin se hace una lista de las tres principales problemticas
que se pretende encarar con este proyecto de investigacin y que mantienen
una relacin directa en el ciclo de degradacin urbana existente.
Grfico 1.3.21
Problemtica urbana AMM. 2012
PROBLEMTICA URBANA AMM (2012)

Temas:
1. Expansin urbana.
Preguntas de investigacin:
Cmo se puede minimizar el
crecimiento de la mancha urbana?
Cmo se puede fomentar una poltica
de vivienda vertical y usos mixtos?
2. Baja densidad.
3. Vivienda en la periferia.
Cmo se puede hacer atractivo al

mercado un nuevo tipo de vivienda
dentro del centro metropolitano?
FUENTE: Elaboracin propia.
Para enfrentar tan solo uno de los grandes problemas de la escala

urbana, dentro del amplio universo que representa el AMM, es necesario
analizar la clula bsica que lo compone: la vivienda. Debido a que Monterrey
es una ciudad deficiente en cuanto a planificacin urbana se refiere los
desarrolladores de vivienda locales han actuado indiscriminadamente sobre el
territorio. Hoy en da municipios como Escobedo, Garca y Jurez han sido
acaparados para desarrollar vivienda unifamiliar de bajo costo. Mientras tanto,
la poblacin de ms alto ingreso intenta mantenerse segura en las lujosas
torres de departamentos amuralladas en el municipio de San Pedro Garza
Garca. Ante esta contradiccin debe de mencionarse que en Mxico la poltica
de vivienda a nivel nacional es la del otorgamiento de crditos hipotecarios a
travs de organismos federales como el INFONAVIT y el FOVISSSTE, por lo
que la produccin formal de vivienda es responsabilidad completa del sector
privado.
Y, si bien es cierto que la condicin de la oferta local obedece hasta cierto
punto las reglas del mercado es necesario mencionar dos factores relevantes.
En primer lugar est la especulacin inmobiliaria sobre los amplios terrenos
ubicados en el municipio de San Pedro y repartidos entre pocas familias de alto
ingreso econmico. Esto le permiti al sector privado tener un banco de tierra
disponible hasta que el mercado de alto ingreso econmico demandara una
vivienda de ciertas caractersticas dentro del municipio (ver grfico 1.3.22).

- 38 -
Grfico 1.3.22
Ubicacin de proyectos de vivienda vertical AMM. 2011
FUENTE: Reporte SOFTEC. 2011.

En esta imagen puede observarse como existe una concentracin de los proyectos de
vivienda vertical en la zona sur-poniente del AMM, principalmente dentro del municipio de San
Pedro Garza Garca. Puede verse adems como su ubicacin esta en relacin directa a ejes
muy claros de infraestructura vial importante. Mientras tanto la zona centro, norte y oriente
presenta escasos proyectos de este tipo.
Por otro lado, en segundo lugar, existe una mnima variacin en cuanto a
la ubicacin de la vivienda social se refiere. La gran mayora de estos
desarrollos masivos se encuentran hacia la zona norte, justo donde los terrenos
son amplios para construir conjuntos de hasta 2,000 viviendas. La frmula de
xito inmobiliario es repetir un modelo de vivienda unifamiliar genrico, mismo
que estandariza el producto disponible y limita la variacin de la oferta en este
sector.
Esto ha provocado la aparicin de nuevos asentamientos que intentan
tenerlo todo en un mismo lugar, compensando as sus bajos ndices de
accesibilidad a equipamiento urbano preexistente. Apartados de espacio
pblico de calidad, ya sea parque, plaza zona natural protegida, stas nuevas
colonias aparecen sin control, consumiendo el suelo que antes fue agrcola y
segregando a la poblacin de ms bajos recursos.

- 39 -
Grfico 1.3.23
Ejemplo de vivienda social en la periferia del AMM. 2012
FUENTE: Catlogo estatal de fraccionamientos GEO. 2012.

Los nuevos asentamientos son polgonos irregulares de gran tamao, desconectados del
entorno urbano donde aparecen. Este tipo de conjuntos de vivienda necesitan de una continua
expansin de las redes de infraestructura bsica para funcionar. Para sus habitantes se vuelve
indispensable el acceso al complejo sistema vial, de alta velocidad y destinado
mayoritariamente al automvil, para realizar el diario trayecto vivienda centro de trabajo vivienda.
En el ao 2003 se emiti el Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano de la

Zona Conurbada2000 2021, en cual se repite el modelo de vialidad por
movilidad y se incluyen muchas obras viales, tres nuevos tneles atravesando
el cerro de la Loma Larga, el Cerro del Topo y el Cerro de las Mitras, y muchos
pasos a desnivel y nuevas vialidades primarias, para resolver la problemtica
de movilidad en base al automvil particular. El costo de estas obras se calcul
en unos 7,000 millones de dlares, lo cual implicara invertir 250 MDD anuales,
cantidad que es muy difcil de cumplir con los montos de recursos con los que
cuenta el Estado.
Ms recientemente, a partir de 1987, se ha intentando introducir el
transporte pblico como una funcin ligada al desarrollo urbano y la vida de la
Metrpoli, bsicamente con tres grandes iniciativas: el Sistema Metro, la
creacin del Consejo Estatal de Transporte y Vialidad (CETyV) y ms
recientemente con la creacin de la Agencia Estatal de Transporte. Ambas
instituciones han aportado informacin contundente del estado crtico de la
movilidad en el AMM. A partir de sus estudios se han realizado proyecciones de
la saturacin vial en los prximos aos con resultados muy alarmantes. De la
informacin positiva de dichos estudios se puede destacar que el centro
metropolitano se mantiene saludable en un entorno de vialidades saturadas a
su alrededor. Es el corazn de la ciudad que por su mismo tejido urbano,
diversidad de usos y presencia del transporte pblico funciona de una manera
muy diferente al resto del AMM.

- 40 -
Grfico 1.3.24
Saturacin vial AMM. 2010 y 2020 (proyeccin).
FUENTE: Plan estatal de transporte. 2000.

Segn las estimaciones del CETyV el escenario de movilidad colapsada al ao 2020 se
ha adelantado diez aos. Esto responde al incremento del parque vehicular y al avance en las
ms de 400 obras pblicas proyectadas para toda el AMM.
- 41 -
Las grficas presentadas no hacen ms que anunciar un desastre

inevitable a escala metropolitana. La ciudad est inmersa en un periodo de
crisis que amerita un cambio contundente en la manera de hacer ciudad. En
este punto es necesario mencionar que la responsabilidad del gobierno local no
abarca exclusivamente la tarea de seguir haciendo puentes peatonales y pasos
a desnivel para aliviar el trfico momentneamente. Para romper este crculo
vicioso se deben de plantear polticas pblicas de carcter metropolitano que
reglamenten el uso del suelo urbano hacia la densificacin, la compacidad y la
movilidad sostenible.
Sin embargo, para conseguir un cambio de rumbo en el modelo de ciudad
es necesaria la participacin de diversos actores urbanos en torno a un objetivo
comn. Desde las empresas municipales, pasando por la influyente iniciativa
privada y hasta los diversos grupos sociales, cada uno tiene un inters
particular sobre el territorio que habita. A travs de una estrategia de gobierno
basada en la gobernanza, es decir la capacidad de un gobierno de generar
acuerdos entre sus principales actores urbanos, es como se pueden generar
los proyectos que necesita la ciudad para reducir el estado de crisis existente.
A partir de esta sntesis, y desde un enfoque propio del mbito del
desarrollo inmobiliario local, se estudian las posibilidades que ofrecen las
diversas tipologas de vivienda vertical en el centro metropolitano para ser una
opcin atractiva al mercado y contribuir a frenar el crecimiento desmedido del
AMM. Como zona de estudio se toma como ejemplo el Barrio la Pursima,
cuya trama urbana diversa, compleja y en continua transformacin, permite
encontrar relaciones formales entre una lotificacin especfic a y el tipo de
edificacin que puede surgir de alterar la condicin preexistente de uno o ms
predios. En ese sentido se establecen las recomendaciones bsicas para
detonar un proceso gradual de densificacin complementado con espacios de
uso mixto y espacio pblico que permitan mantener la dinmica actual del
barrio as como la llegada de una nueva masa de poblacin dentro del centro
metropolitano.
Grfico 1.3.25
Vista panormica sobre el centro de Monterrey.
FUENTE: Coleccin fotogrfica de Fermn Tllez. 2011.

- 42 -
2. ANLISIS URBANSTICO
2.1 CENTRO DE MONTERREY:

Del olvido colectivo a la regeneracin urbana
Mxico es un pas que es reconocido internacionalmente por la belleza,
la historia y la cultura que se respira en sus centros histricos. Monumentos
prehispnicos, impresionantes iglesias de la poca colonial y un conjunto de
edificios art nouv son solo algunos de los elementos que conforman la mstica
de las sedes urbanas ms representativas del pas. Ciudades como
Guanajuato, Puebla, y Mrida guardan en su centro histrico escenarios
atemporales, donde tuvieron vida los eventos que le dieron forma y sentido a la
ciudad que vino despus. Desde entonces las ciudades han crecido, algunas
madurando antes que otras, pero lo que las hace especiales y mantiene una
caracterstica comn entre ellas es la importancia del centro urbano como pieza
de unidad de la gran ciudad.
El caso del centro de Monterrey es uno que no pertenece a este grupo
de ciudades que guardan la historia del pas, porque carece de ese relato
fuertemente documentado a travs del legado arquitectnico existente. El
ejemplo ms caracterstico de un atentado a la memoria colectiva es el
proyecto de la Macroplaza descrito anteriormente. Dicho proyecto
prcticamente borr la traza urbana original de una gran rea de la zona centro
para darle cabida a una explanada elevada de plazas y jardines donde las
fuentes de Neptuno y otras esculturas de origen extranjero intentan contar una
historia difusa a las nuevas generaciones. En ese sentido vale la pena rescatar
el cuidado que se ha tenido con algunos edificios antiguos como el Palacio del
Obispado, el antiguo Palacio Municipal y la Catedral de Monterrey. Sin
embargo, siguen siendo aislados los ejemplos de arquitectura con valor
histrico dentro de la mancha urbana actual, dejando para el catlogo algunas
iglesias en las ciudades ms pequeas cercanas a la gran AMM.
Dentro de este olvido colectivo la ciudad ha presenciado la
transformacin de antiguos espacios industriales en nuevos reas
de
recreacin y cultura. Tal es el caso del Parque Fundidora (1990), un gran
parque pblico que se encuentra en los terrenos que ocup la compaa
Fundidora de Fierro y Acero de Monterrey desde 1900 hasta 1986 (110
Hectreas). Actualmente este espacio contiene un conjunto de edificios
rehabilitados que ahora funcionan como salas de exposicin de arte, talleres de
cine y fotografa. Adems se le ha agregado infraestructura adicional para dar
cabida a eventos de talla internacional como el circuito Grand Prix que
atraviesa todo el parque, el Centro Internacional de Negocios de Monterrey
(CINTERMEX) y la Arena Monterrey, cuyo escenario es el foro para la
exposicin de artistas de talla internacional. (Ver grfico 2.1.1)

- 43 -
Aos ms tarde, con la seleccin de Monterrey como ciudad sede del

Frum Internacional de las Culturas 2007, otro proyecto urbano marc
nuevamente la rehabilitacin de un antiguo espacio pblico. Esta vez la
intervencin tendra que ver con un nuevo paseo peatonal en el lugar de
fundacin de la ciudad, el extinto canal de Santa Luca.
Grfico 2.1.1
Parque Fundidora (vista area y centro de las artes)
FUENTE: Coleccin fotogrfica de Fermn Tllez y Jos Calvi. 2007.

El Centro de las Artes CONARTE es un complejo cultural localizado en el interior del
Parque Fundidora que comprende distintos edificios que antao sirvieron como espacios
industriales, que dieron renombre a Monterrey como un polo de progreso y desarrollo. Ahora,
estos espacios han adoptado una vocacin enfocada a la formacin, produccin y promocin
de las artes.
- 44 -
El proyecto de Santa Luca consta de una rehabilitacin urbana

mediante la construccin de un paseo peatonal a lo largo de un canal artificial
que mide 2.5 kilmetros. Este canal conecta la explanada del Museo de
Historia Mexicana, ubicado a un costado de la Macroplaza, con el interior del
Parque Fundidora, atravesando las congestionadas vas de la ciudad con
puentes elevados y pasos peatonales. Cabe destacar que el Paseo Santa
Luca es uno de los sitios mas visitados por los turistas que llegan a la ciudad
para descansar, hacer negocios, o participar en el gran nmero de Congresos y
Convenciones que se desarrollan durante el ao en la ciudad de Monterrey.
En la imagen inferior puede verse como en el extremo poniente de la
zona centro se ubica el gran Parque Fundidora. Desde ah nace el canal
artificial que atraviesa una diversidad de jardines y pabellones hasta que
concluye su recorrido en la Macroplaza. Esta intencionada conexin, planeada
desde finales de la dcada de los ochentas por el gobierno estatal y municipal,
pertenece a un Plan Maestro que defina un proyecto integral de rehabilitacin
urbana para dotar a la ciudad de un espacio pblico y equipamiento cultural.
Actualmente, a lo largo del Paseo Santa Luca han surgido restaurantes, bares,
salones de eventos, galeras de arte y todo tipo de locales comerciales que
atienden a un pblico muy variado. Esto ha fomentado dos fenmenos
paralelos: una inevitable convivencia social y el aumento de valor de los
terrenos colindantes con el canal.
Grfico 2.1.2
Macroplaza + Paseo Santa Luca + Parque Fundidora
Zona
Centro
FUENTE: Google Earth. 2009.

La conexin de estos tres proyectos urbanos tiene una fuerte influencia sobre el
extremo poniente de la zona centro. Se relaciona directamente con las avenidas de mayor flujo
vehicular de la ciudad, ubicadas al borde del ro Santa Catarina, por lo que es de fcil acceso
para la gran mayora de la poblacin que utiliza el automvil.

- 45 -
Es importante mencionar que la zona que limita con el sur del Paseo
Santa Luca es conocida actualmente como el Barrio Antiguo, lo que
originalmente se denominara el Barrio de las Teneras. Dicha zona representa
los primeros asentamientos humanos de los que la ciudad tiene memoria.
Todava existen algunos ejemplares excepcionales de la arquitectura
norestense como la Casa del Campesino (1907), un edificio sencillo en torno a
un patio central que sigue la tradicin espaola. Por otro lado, ya sobre el
borde del canal, se puede encontrar un conjunto diverso de edificios de
vivienda vertical. De estos conjuntos el ms conocido, y tristemente repudiado,
es el denominado Condominos Constitucin (1970), un proyecto que debido a
una falta de previsin en el funcionamiento de su rgimen legal ha cado en el
abandono de sus propietarios y en un deterioro fsico notable. Este ejemplo de
vivienda vertical en condominio representa un obstculo mental para la
sociedad local. Un paradigma urbano difcil de aceptar como modo de vida.
Grfico 2.1.3
Barrio Antiguo (vista area)
Barrio
Antiguo
Simbologa: Macroplaza (A), Paseo Santa Luca (B) y Condominios Constitucin (C).
No obstante, ha sido tanto el xito que ha tenido el Paseo Santa Luca

como punto de encuentro social y de identidad cultural que ya existen varios
proyectos inmobiliarios anunciados en la zona. El ms importante es llamado
La Capital, un proyecto de uso mixto que contar con seis torres de
departamentos y una zona comercial adjunta al Paseo Santa Luca. Sern ms
de mil unidades de vivienda de las cuales un 20% estarn disponibles como
renta y el otro 80% como venta al usuario final. Debido a sus proporciones este
proyecto toma un papel detonador de la zona, fomentando la densificacin y la
diversidad de rgimen de uso en vivienda. Adems, aprovecha las ventajas de
ubicarse sobre el nuevo eje peatonal ms importante del centro de Monterey.

- 46 -
Grfico 2.1.4
Proyecto La Capital (primera fase)
FUENTE: www.vivelacapital.com / Desarrollos Delta.

La Capital representa sin duda el primer edificio de vivienda vertical que apunta en
direccin de la regeneracin urbana de la zona centro. No solo pretende renovar la imagen de
una manzana sino abarca los conceptos de la vida urbana (densidad, proximidad y uso mixto) y
desde ah explota su potencial como un nuevo tipo de vivienda atractiva al mercado local.
Gracias a proyectos como La Capital el tema de la vivienda vertical ha

dejado de conceptualizarse como un fenmeno exclusivo de las zonas de ms
alta plusvala al sur de la ciudad. En reportes recientes del peridico local El
Norte (2009 2012) se han publicado las plusvalas histricas de algunos
proyectos inmobiliarios ubicados en la zona centro. Resaltan dos proyectos que
dieron ms rendimiento a sus inversionistas en sus respectivos periodos que el
resto de la competencia: Horizontes Obispado (31%, entre 2009 y 2010) y Torre
Amrica (25%, entre 2009 y 2011). En base a estas estadsticas se puede
decir que ambos proyectos resultaron altamente atractivos para un sector de la
poblacin demandante de vivienda. Sin embargo, y como se ve en la siguiente
grfica del reporte de SOFTEC 2011, el inventario de departamentos marca
una tendencia a aumentar el producto destinado al segmento socioeconmico
ms caro y disminuir el producto para el segmento medio. En cierta medida
este comportamiento de la oferta tiene que ver con la prcticamente nula
existencia de proyectos de vivienda vertical para el segmento medio, lo cual
convierte a este sector de la poblacin en un nicho de mercado importante.

- 47 -
Grfico 2.1.5
Proyeccin de absorcin de vivienda vertical

por segmento socioeconmico (2011 - 2013)
FUENTE: Elaboracin propia con estadstica y proyeccin a futuro de SOFTEC. 2011.

Proyeccin de la demanda en base a la tasa de crecimiento actual (1%).
En esta grfica es evidente una falta de equilibrio en la oferta de departamentos en el

AMM. Es notable la mayora de un producto de categora RESIDENCIAL (+153mil dlares)
sobre el RESIDENCIAL PLUS (+423mil dlares) y el MEDIO (-153mil dlares). El rea de
oportunidad con respecto a la demanda en este ltimo sector supera las 3mil unidades
anuales.
Por otro lado, segn las tendencias actuales, los desarrolladores

inmobiliarios se acercan cada vez ms al diseo de una vivienda ms
compacta para satisfacer las necesidades de funcionalidad y de precio,
pensando en un estrato medio consolidado y en continuo crecimiento. As
surgen los departamentos como una opcin de vivienda cada vez ms atractiva
debido a los problemas de congestin que enfrenta la ciudad.
Una de las principales ventajas de los proyectos de vivienda vertical
sobre los conjuntos horizontales de vivienda en serie es que los lotes con
potencial de explotacin pueden ser de menor tamao y abarcar el mismo
nmero de unidades en venta. Es decir, con menos suelo hacer la misma
cantidad de viviendas. La formula bsica de la densidad permite a los
desarrolladores hacer proyectos en el suelo escaso dentro de la mancha
urbana. Como se muestra en el siguiente mapa puede observarse como el
tamao de las reservas de suelo baldo abandonado crece entre ms se aleja
del centro urbano. Dentro del polgono central las reservas son mucho ms
pequeas pero ms variadas. Esto significa una complejidad tcnica y legal
para cualquier empresa inmobiliaria que intente desarrollar vivienda en la zona
centro.

- 48 -
Grfico 2.1.6
Lotes con potencial para nuevos desarrollos en Monterrey (2006)
FUENTE: Programa estatal de desarrollo urbano, vivienda y medio ambiente. 2006

Secretara de Desarrollo Sustentable de Nuevo Len.
El mapa demuestra grficamente que los lotes con potencial de desarrollo se
distribuyen de una manera contrastante en el AMM. Al norte se encuentran antiguas fbricas y
zonas industriales que representan grandes polgonos con capacidad de desarrollar vivienda en
serie y conjunto de mediana altura. No obstante, en la zona centro, los lotes con potencial
mantienen una relacin estrecha. Esto permite suponer que de darse un proceso gradual de
densificacin el tejido urbano tiene la capacidad de transformarse equilibradamente, por lo
menos desde el punto de vista de la disposicin de suelo existente.
Ahora bien, una vez expuesto el contexto en torno al tema de vivienda

vertical es indispensable conocer las ventajas que representa la zona centro
para impulsar nuevos proyectos inmobiliarios. Para introducir la zona del Barrio
la Pursima se hace a continuacin una descripcin de las principales
cualidades de la zona centro de Monterrey que permiten apreciar como ste
barrio tiene, sobre otros que lo rodean, un enorme potencial como detonador
de un nuevo modelo de ciudad densa y compacta. En este momento de la
propuesta de investigacin se relaciona la composicin de la trama urbana, las
dinmicas socio-espaciales y las variables que incidan en el medio ambiente.

- 49 -
2.2
Definicin del rea de estudio:

Barrio La Pursima
Una de las lneas de investigacin que dan forma a este proyecto de

tesis es la bsqueda de posibilidades de un nuevo modelo de ciudad dentro de
los barrios consolidados en la zona centro. Esto responde a que no se busca
proponer la densificacin como respuesta inequvoca del proceso expansivo de
la mancha urbana, sino como una alternativa que puede ser exitosa si se
relaciona a otras variables que inciden en el cambio de paradigma urbano.
Dichas caractersticas abarcan las dinmicas sociales que tienen lugar en la
zona de estudio. La relacin entre lo construido, lo planeado, y lo demandado
deriva en una continua transformacin del tejido existente. Por tanto, la riqueza
de los barrios que componen el centro de la ciudad reside en su capacidad de
cambio, de adaptacin a las necesidades y tendencias actuales. Parte de esta
riqueza puede encontrarse en el Barrio La Pursima.
Desde su nacimiento como culto a la Inmaculada la Iglesia de la
Pursima ha sido un referente urbano importante para la ciudad de Monterrey.
Gracias a su cercana con el ro Santa Catarina, que implica rpido acceso y
salida hacia las vialidades importantes de la ciudad, y al desarrollo de vivienda
para la clase privilegiada el Barrio la Pursima ha mantenido su identidad a
travs de la continua transformacin de su tejido urbano y social. Lo que en un
principio era la zona donde viva la gente ms rica se ha convertido en una
zona dinmica, viva, que alberga todo tipo de usos del suelo. Desde centros
culturales, hasta zonas hospitalarias importantes y el reciente desarrollo de
oficinas el barrio multiplica cada vez ms el tipo de servicio al que la poblacin
puede acceder.
Uno de los usos ms predominantes en la ltima dcada es el
equipamiento educativo, que abarca distintos niveles y atiende a una poblacin
muy diversa. El principal ejemplo es la transformacin del tejido urbano
provocado por la ampliacin de las instalaciones de la Universidad
Regiomontana (UR). Esta institucin, cuya localizacin original est justo al
lado de la Plaza la Alameda, plane una extensin de varios edificios a travs
de varias manzanas dentro del Barrio la Pursima. Con esta transformacin la
llegada de una poblacin joven fue un fenmeno inevitable.
Por otro lado, debe de mencionarse la importancia que tiene el Barrio la
Pursima por ubicarse en un punto estratgico dentro del centro urbano. En
primer lugar tiene una relacin estrecha con toda la zona hospitalaria sobre la
Av. Hidalgo, ubicada el poniente del barrio justo debajo del cerro del Obispado,
y que implica un continuo flujo de automviles pero tambin de transporte
urbano sobre dicho eje. Dicho flujo atraviesa el barrio y lo conecta con una de
las zonas comerciales ms importantes del centro: el Paseo Morelos, nica
calle completamente peatonal del centro de la ciudad. A partir de esta relacin
de varias zonas de diferente uso, pero en torno a un mismo eje vial, es que el
Barrio La Pursima tiene un potencial alto para transformarse linealmente. Para
introducir el anlisis antes mencionado se comienza estudiando las
propiedades fsicas de la zona en relacin al centro urbano.

- 50 -
2.3
ANLISIS SOCIO - ESPACIAL
Grfico 2.3
Trama urbana. Centro de Monterrey (2009).

Superficie total: 1,230 Hectreas
Poblacin: 57,810 habitantes
Densidad: 47 Habitantes/Hectrea
FUENTE: Programa estatal de desarrollo urbano de Nuevo Len. Cifras INEGI 2005.
Dentro de una ciudad tan desbordada como Monterrey, donde no parece

haber lmites para el crecimiento, an pueden identificarse reas de potencial
dentro de su centro urbano. El estudio de la forma permite a travs de
comparaciones cuantitativas sealar los sistemas estructurantes del tejido
existente. La importancia de una vialidad colectora como motor de un barrio
entero la ubicacin de plazas como espacios generadores de convivencia e
integracin social. Son tantas las evidencias que puede describir un mapa de la
trama urbana como ste que resulta ilgico no prestarle atencin cuando se
habla de proyectos de regeneracin integral de una actualizacin del Plan de
Desarrollo Urbano vigente. Sin duda es necesario conocer el funcionamiento de
la zona de estudio, sus llenos y vacos, su capacidad de transformarse para
seguir siendo lo que es o detonar un cambio radical en otra direccin.
Cualquiera que sea la postura sobre el territorio debe entender antes la
dinmica del mismo y en ese sentido disear los proyectos urbanos
estratgicos que persigan un fin especfico.
En este proyecto de investigacin se hace un nfasis en dos sistemas
principales: el sistema de ordenamiento territorial en base a la manzana,
unidad bsica de la trama urbana, as como el sistema vial, que incluye
vialidades principales, colectoras, y estratgicas. Mediante la superposicin de
ambos sistemas se busca justificar la potencialidad del Barrio la Pursima
como una zona estratgica para detonar un cambio gradual hacia un nuevo
modelo de ciudad ms compacta y sostenible.

- 51 -
2.3.1
Clasificacin por Barrios
Como se analiz en el anlisis histrico de la ciudad, la composicin de

la trama urbana de Monterrey responde a los distintos planes de expansin
ejecutados durante el siglo XIX y XX. Cada una de estas intervenciones qued
plasmada en el territorio y fue sufriendo algunas variaciones posteriores hasta
formar el tejido actual. Esto permite identificar, y sobre todo clasificar, la trama
urbana de la zona centro en categoras diferentes. Para seguir la temtica de
este proyecto de investigacin se utiliza el Barrio como categora que agrupa
una porcin determinada de la trama urbana. El objetivo de esta fragmentacin
del territorio es descubrir las similitudes y diferencias ms importantes en la
trama, y en base a la capacidad de relacionarse una con otra, hacer una
propuesta de mejora en base a proyectos de vivienda vertical y uso mixto.
En este contexto el Barrio La Pursima tiene la oportunidad de seguir
guiando el proceso de transformacin urbana comenzado por la Macroplaza y
seguido por el Parque Fundidora y el Paseo Santa Luca. Si estos proyectos se
hicieron pensando en dotar de espacio pblico y cultural a la ciudad el Barrio
La Pursima puede abarcar el tema la vivienda en el centro urbano y aportar
nuevas tipologas que complementen los esfuerzos realizados hasta ahora por
detonar un nuevo modelo de ciudad compacta y sostenible.
Tomando en cuenta lo anterior, aunado al anlisis del uso de suelo de la
zona centro, ste puede clasificarse en siete barrios que se describen a
continuacin:
Grfico 2.3.1
Trama urbana. Barrios de la zona centro (2012).
Coln
Centro
Obispado
Santa Luca
Pursima
Macroplaza
Antiguo
FUENTE: Elaboracin propia con planos de la Secretaria de Desarrollo Urbano.

- 52 -
1.
Obispado: (273 Hectreas de superficie, 22% de la zona centro)
Zona de alta plusvala del suelo por encontrarse una diversidad de hospitales y
clnicas especializadas en su lmite sur. Adems contiene la plaza comercial
ms grande de la zona centro (Plaza Real) justo en su lmite poniente y varias
instituciones educativas importantes en la parte central, entre las que destacan
la Escuela Superior de Arte y Msica de Bellas Artes Carmen Romano y el
Colegio Regio Chepevera. Contiene adems la mitad del panten del roble, el
ms viejo de la ciudad. El Obispado es el barrio ms visible de todos debido a
que est situado en torno al cerro del Obispado, monumento natural de la
ciudad que contiene el Museo Regional de Nuevo Len.
Grfico 2.3.2
Barrio Obispado. Trama urbana (2012)
SIMBOLOGIA:
Vialidad Principal
Vialidad Colectora
Vialidad Estratgica

- 53 -
Grfico 2.3.3
Barrio Obispado. Vista area (2012)
FUENTE: Fermn Tllez. http://fermintellez.blogspot.mx/2009/01/fotos-panoramicas-de-monterrey.html
La peculiaridad de este barrio es como se van transformando las manzanas

regulares a unas ms alargadas, en proporcin 1:4, en tanto se acercan al cerro del
Obispado. Tambin puede observarse un nivel de construccin medio-bajo con
respecto al tamao de los predios adems de la aparicin espordica de algunas
plazas en espacios residuales.
Grfico 2.3.4
Barrio Obispado. Usos de suelo (2009)

- 54 -
2.
La Pursima: (122 Hectreas de superficie, 10% de la zona centro)
Barrio que combina la tradicin norestense con la nueva metrpoli. Casonas antiguas han sido
adaptadas a los nuevos usos de la ciudad actual. Aqu se puede encontrar un importante
nmero de oficinas, algunas torres de departamentos y talleres de mediano tamao. En su
trama se puede identificar tambin la importancia de la Plaza la Pursima como principal
espacio pblico y de convivencia, adems de la Plaza del Compositor y la Plaza de las
Naciones ubicadas en la zona sur del barrio. Vale la pena destacar la presencia de un eje
comercial importante a lo largo de la Av. Hidalgo, que inicia desde el Obispado y se va
densificando mientras se acerca a la Macroplaza. Un dato peculiar en este barrio es la
presencia de instituciones educativas que han ido poblando la zona y transformando el tejido
urbano mediante la llegada de edificios de mediana altura, ya sean aulas estacionamientos.
Grfico 2.3.5
Barrio La Pursima. Trama urbana (2012).
SIMBOLOGIA:
Vialidad Principal
Vialidad Colectora
Vialidad Estratgica
Lnea de metro
Estacin de metro
Una de las grandes ventajas de La Pursima para detonar un cambio en el modelo de

ciudad es que se encuentra inmediato a dos estaciones de la lnea subterrnea del metro.
Actualmente este medio de transporte se usa bastante poco, pero la reciente extensin de la
lnea 2 hacia el norte de la ciudad ha incrementado la demanda principalmente en la poblacin
joven que se desplaza hacia la zona universitaria en el municipio de San Nicols de los Garza.

- 55 -
Grfico 2.3.6
Barrio La Pursima. Vista plaza (2012)
FUENTE: Desarrollos Fraterna.

El Barrio la Pursima tiene diferentes tipos de manzana, tanto en orientacin como en
tamao. Esto fomenta el uso mixto del suelo gracias a las posibilidades de edificacin que en
ella tienen cabida. Se pueden identificar manzanas mucho ms densas al centro del barrio. Por
otro lado, a partir de la Plaza la Pursima hacia el sur las manzanas son mucho ms grandes y
eso permite la existencia de escuelas, centros culturales, cines y edificios corporativos. En el
mapa de uso de suelo puede identificarse la saturacin de lotes dedicados a algn tipo de
servicio (azul). Dicha densidad mantiene la zona habitacional al norte, con lotes de vivienda
que llegan a tener hasta los 45 metros cuadrados en su formato ms reducido. Tambin es
posible localizar lotes dedicados a la industria (morado) ya sea en medio de una manzana o
llenndola completamente. Estas reas tienen un gran potencial para desarrollar espacios
complementarios al barrio, ya sea plazas arboladas, canchas deportivas algn otro
equipamiento bsico.
Grfico 2.3.7
Barrio La Pursima. Usos de suelo (2009).

- 56 -
3.
Macroplaza: (151 Hectreas de superficie, 13% de la zona centro)
Sin duda alguna el barrio ms conocido de la zona centro de Monterrey. A raz del proyecto
urbano que lleva su nombre este barrio est compuesto por una amplia diversidad de edificios
de todo tipo. Aqu se pueden encontrar desde edificios histricos como la Catedral de
Monterrey hasta la mayora de los edificios gubernamentales como el Palacio de Gobierno del
Estado de Nuevo Len y el Palacio Municipal de Monterrey. Adems es posible acceder a
equipamiento cultural de carcter metropolitano como el Teatro de la Ciudad, el Museo de Arte
Contemporneo (MARCO), el Museo de Historia Mexicana y el Museo del Noreste (MUNE).
Por otro lado, en el extremo sur del barrio, se encuentra consolidad la zona hotelera del centro
de la ciudad. Justo en medio de esta zona es que nace el Paseo Morelos, una zona comercial
exclusivamente peatonal. Cabe destacar la existencia de vacos urbanos que son usados como
reas de estacionamiento privadas.
Grfico 2.3.8
Barrio Macroplaza. Trama urbana (2012).
SIMBOLOGIA:
Vialidad Principal
Vialidad Colectora
Vialidad Estratgica
Zona Peatonal
Lnea de metro
Estacin de metro
En el barrio Macroplaza se puede observar una mayor saturacin constructiva en las

manzanas que limitan la zona peatonal del Paseo Morelos. Por el contrario, pueden verse
varias manzanas vacas en el extremo oriente del barrio. Esto evidencia la falta de edificios de
altura que complementen la densidad deseada desde la concepcin del proyecto.
- 57 -
Grfico 2.3.9
Barrio Macroplaza. Vista area (2012)

Como se puede ver en la imagen inferior la vivienda es un tema prcticamente ausente
en este barrio. El uso de suelo se reparte equitativamente entre la zona destinada a servicios y
comercio. Dicho equilibrio no deja lugar a la vivienda, por lo menos no en la planta baja. Esto
abre la posibilidad de desarrollar edificios de uso mixto en la zona, que mantengan un
basamento con su uso de suelo actual y permitan la construccin de torres de departamentos
sobre ellos. Existen casos como URBANIA, antiguo edificio de 20 niveles justo en el Paseo
Morelos, que fue rehabilitado y adaptado a nuevos formatos de vivienda ms pequea. El
nico problema en este caso ha sido la falta de estacionamiento para los usuarios, condicin
que le resta atractivo comercial segn reflejan sus unidades disponibles a la fecha.
Grfico 2.3.10
Barrio Macroplaza. Usos de suelo (2009).

- 58 -
4.
Antiguo: (112 Hectreas de superficie, 9% de la zona centro)
Este barrio que emerge del Ojo de Santa Luca simboliza el lugar de los primeros
asentamientos humanos de los que la ciudad tiene memoria. Dentro de su tejido se puede
encontrar principalmente vivienda que sigue las tipologas de la arquitectura verncula
norestense: casas alargadas en torno a un patio central como principal entrada de luz y de aire
fresco. En su extremo poniente, a un costado de la Macroplaza, se pueden encontrar
restaurantes y galeras de arte para un pblico selecto que gusta de recorrer sus calles
empedradas. Como ya se ha mencionado antes en la parte norte del barrio se encuentra el
Paseo Santa Luca, proyecto urbano que permite la conexin peatonal entre la Macroplaza y el
Parque Fundidora. Justo al borde de este canal artificial se pueden encontrar varias manzanas
con vivienda vertical de mediana altura, que en realidad son proyectos mucho anteriores a la
construccin del paseo peatonal. Vale la pena destacar una trama muy diferente representada
por los Condominios Constitucin, que en el mapa puede verse como la seccin de edificios en
forma rectangular orientados en el eje norte-sur y oriente poniente.
Grfico 2.3.11
Barrio Antiguo. Trama urbana (2012).
SIMBOLOGIA:
Vialidad Principal
Vialidad Colectora
Vialidad Estratgica
Zona Peatonal
Lnea de metro
Estacin de metro
En esta imagen puede observarse como la trama del Barrio Antiguo responde a
edificaciones perimetrales que abarcan irregularmente el frente del lote y dejan espacios
abiertos al centro de la manzana. Contrario a lo que pasa con los Condominios Constitucin,
donde se ubican los edificios de vivienda vertical dentro de una macro-manzana y el espacio
abierto es de uso comn para los residentes.

- 59 -
Grfico 2.3.12
Barrio Antiguo. Vista area (2012)
FUENTE: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=316253&page=68
Grfico 2.3.13
Barrio Antiguo. Usos de suelo (2009).

- 60 -
5.
Santa Luca: (61 Hectreas de superficie, 5% de la zona centro)
Grfico 2.3.14
Vista panormica sobre el Paseo Santa Luca (2012)
Este es un barrio que por muchos aos se mantuvo en el olvido de los

regiomontanos. La referencia urbana ms importante hasta antes del Paseo
Santa Luca fue el complejo de hospitales pblicos ubicados en el extremo sur poniente. Ante estos edificios de la poca del modernismo mexicano se defina
una zona de carcter incierto y de mucha especulacin. Como puede verse en
la imagen el barrio es bsicamente espacio abierto atravesado por una arteria
peatonal a la cual van aadindose pequeos pabellones en el recorrido de
ms de 2.5 kilmetros de longitud.
Grfico 2.3.15
Barrio Santa Luca. Trama urbana (2012).
SIMBOLOGIA:
Vialidad Principal
Vialidad Colectora
Vialidad Estratgica
Zona Peatonal

- 61 -
Grfico 2.3.16
Barrio Santa Luca. Usos de suelo (2009).
Grfico 2.3.17
Barrio Santa Luca. Conexin con el Parque Fundidora(2012).
FUENTE: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=530968&page=2

- 62 -
6.
Centro: (443 Hectreas de superficie, 35% de la zona centro)
En este trabajo de investigacin se denomina Barrio Centro a ese gran espacio dentro del
centro urbano que no est plenamente identificado con un elemento natural, una plaza, una
vialidad estructurante o un uso especfico del suelo. Lamentablemente el Barrio Centro es ms
conocido por ser un territorio catico, con mucho trfico a cualquier hora, y hasta cierto punto
peligroso durante las noches. Una alternativa para mejorar sus condiciones de habitabilidad es
crear espacio pblico mediante polticas de suelo y cargas a los desarrolladores inmobiliarios.
Grfico 2.3.18
Barrio Centro. Trama urbana (2012).
SIMBOLOGIA:
Vialidad Principal
Vialidad Colectora
Vialidad Estratgica
Zona Peatonal
Grfico 2.3.19
Barrio Centro. Trama urbana (2012).

- 63 -
Grfico 2.3.20
Barrio Centro. Vista area (2012).
FUENTE: http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Panor%C3%A1mica_del_Centro_de_Monterrey.jpg
7.
Coln: (68 Hectreas de superficie, 6% de la zona centro)
Dada su aparente lejana con las transformaciones urbanas del extremo sur de
la zona centro el Barrio Coln podra parecer poco atractivo para detonar un
cambio en el modelo de ciudad. Sin embargo, este barrio tiene la
infraestructura de movilidad pblica ms importante de toda la ciudad: la lnea 1
de metro lo recorre de lado al lado, y justo a la mitad se intercepta con la lnea
2 que conecta la zona centro con la zona universitaria en el Municipio de San
Nicols de los Garza, al norte del AMM. Esta potente infraestructura define la
forma de un barrio de manera lineal. Hay que recordar que este barrio
antiguamente era el lmite de la ciudad en su extremo norte y justamente ah
era donde llegaban los cargamentos de ciudades lejanas. En conclusin, se
puede asumir que este barrio nunca perdi su vocacin realmente. Desde su
comienzo hasta la actualidad la actividad preponderante ha sido el intercambio,
ya sea de materia prima o de poblacin como lo es ahora. Debe de resaltars e
que por ser el espacio intersticial entre la trama original de Eipstein y el
desarrollo de las zonas industriales del siglo XX el Barrio Coln tiene un uso de
suelo preponderantemente industrial y de servicios.
Grfico 2.3.21
Barrio Coln. Trama urbana (2012).
SIMBOLOGIA:
Vialidad Principal
Vialidad Colectora
Vialidad Estratgica
Zona Peatonal
Lnea de metro
Estacin de metro

- 64 -
Grfico 2.3.22
Barrio Coln. Trama urbana (2012).
Como se puede ver en el mapa del uso de suelo este barrio tiene muy
poca presencia de vivienda en su interior. Dentro de sus manzanas altamente
densificadas con talleres y bodegas industriales existe el potencial de
desarrollar vivienda vertical pensando en la poblacin que utiliza diariamente el
sistema de metro. Esta focalizacin de la oferta inmobiliaria podra incentivar la
aparicin de vivienda en distintas tipologas y as fomentar la mezcla de usos
en una zona tan especializada.
Dentro de las estrategias para incentivar la densificacin y la
compacidad en la ciudad debe de incluirse un sistema de transporte integral
que permita a la poblacin minimizar su gasto diario y utilizar varios sistemas
de transporte bajo una misma tarifa.
Grfico 2.3.23
Barrio Coln. Lnea de metro (2012).
FUENTE: CARLOS BRAVO. http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=171513&page=37

- 65 -
2.3.2
Anlisis comparativo
Una vez que se han expuesto las caractersticas generales de los

distintos barrios que componen la zona centro de Monterrey es importante
hacer una propuesta formal sobre las maneras en que puede intervenirse el
territorio mediante los proyectos de vivienda vertical. Como es la intencin de
este proyecto de investigacin se enfatiza el potencial del Barrio La Pursima
como zona de estudio por que abarca cualidades urbanas y una dinmica
social en continua transformacin, aspecto particular que no es apreciable en el
resto de la zona centro.
El siguiente cuadro resumen intenta aportar indicadores urbanos que
permitan hacer una comparacin cuantitativa entre los barrios. A partir de la
relacin entre estas variables se pueden encontrar patrones que hacen ms o
menos atractivo un barrio para enfocar un esfuerzo, ya sea del sector privado o
a travs de la gestin municipal. As se podra generar un cambio en el modelo
de ciudad mediante la implementacin de los proyectos de vivienda vertical
asociados a un contexto construido y que sean eje del desarrollo metropolitano.
Grfico 2.3.24
Anlisis comparativo de barrios zona centro. 2012
BARRIO
SUPERFICIE
DENSIDAD*
USO DE
SUELO**
TAMAO DE
MANZANA***
(PREDOMINANTE)
(Has)
1. Obispado
273 Has (22%)
45 Hab/Ha
VIVIENDA
0.7
2. La Pursima
122 Has (10%)
56 Hab/Ha
SERVICIO
1.7
3. Macroplaza
151 Has (13%)
0.5 Hab/Ha
COMERCIO
4. Antiguo
112 Has (9%)
95 Hab/Ha
VIVIENDA
.9
5. Santa Luca
61 Has (5%)
138 Hab/Ha
ESPACIOS
ABIERTOS
1.6
6. Centro
443 Has (35%)
39 Hab/Ha
MIXTO
1.5
7. Coln
68 Has (6%)
8 Hab/Ha
COMERCIO
NOTAS:
*
Densidad calculada en base a un muestreo de la zona en el Inventario Nacional de Vivienda 2010. INEGI.
** Uso de suelo se considera predominante si supera el 50% del suelo urbano del barrio.
*** El tamao de manzana se calcula en base a la manzana tipo de mayor existencia segn cada barrio.
FUENTE: Elaboracin propia con informacin del INEGI 2010 y la Secretaria de Desarrollo Urbano de Monterrey

- 66 -
La tabla permite encontrar relaciones que se analizan por barrio de la

siguiente manera:
1. Obispado: es el segundo barrio ms extenso. Su densidad es muy
cercana a la densidad promedio de toda el AMM (47 Hab/Ha). La
vivienda representa el uso de suelo mayoritario y tiene como dato
particular un tamao de manzana promedio de 0.7 hectreas, la ms
pequea de toda la zona centro. Esta variacin con respecto a las
dems indica mayor cantidad de vialidades secundarias que van
adaptndose al cambio de altura debido al cerro del Obispado.
2. La Pursima: es el cuarto barrio ms extenso. Su densidad es
relativamente parecida a la del Obispado. El servicio representa el uso
de suelo mayoritario y es el nico barrio con esta caracterstica.
Actualmente es un polo de atraccin urbana debido a universidades de
prestigio, centros culturales y espacios comerciales con estacionamiento
lo que los hace ms atractivos para quien utiliza solamente el automvil.
3. Macroplaza: es el tercer barrio ms extenso. Su densidad es la ms
baja de toda la zona centro, y tal vez tambin de toda el rea
metropolitana. El uso predominante es el comercio, con una fuerte
influencia de las rutas de transporte urbano y la lnea de metro que
permiten la llegada de una masa de poblacin que prefiere no utilizar el
automvil para entrar a esta congestionada zona.
4. Antiguo: es el quinto barrio ms extenso. Su densidad es cercana al
doble del resto de los barrios debido a la poblacin que reside en los
Condominios Constitucin. Este factor, positivo en trminos de
compacidad, influye negativamente en la percepcin local de los
edificios de departamentos para el segmento medio y medio bajo.
5. Santa Luca: es barrio de menor extensin territorial. Su densidad es la
ms alta porque se toma en cuenta solo un conjunto de manzanas
adosadas al paseo peatonal que contienen exclusivamente edificios
medianos de vivienda vertical, un patrn que bien podra marcar la pauta
para los proyectos que bordean el canal.
6. Centro: es barrio de mayor extensin territorial. Su densidad est por
debajo del promedio metropolitano y bsicamente no tiene un uso de
suelo mayoritario, se debate entre el comercio, el servicio y la vivienda.
7. Coln: el penltimo lugar en extensin territorial. Su densidad apenas es
8 Hab/Ha. Sin embargo, por encontrarse entre dos avenidas de flujo
importante e inmediato a la lnea de metro tiene un gran potencial de
explotacin inmobiliaria a nivel manzana.

- 67 -
2.3.3
Potencialidades
Una las primeras conclusiones que se pueden hacer a partir del anlisis
comparativo entre barrios es que todos mantienen una cierta vocacin
especfica menos el Barrio Centro. ste se encuentra en la porcin mayoritaria
de la zona centro pero no contiene espacios de servicio y comercio lo
suficientemente agrupados como para ser un foco de concentracin urbana
notable. La mancha homognea que representa es difcil de abordar debido a
la falta de vialidad estructurante dentro de la trama urbana. Es necesario darle
continuidad a vialidades estratgicas como la calle Dr. Coss para hacer una
segmentacin del barrio centro y comenzar a trabajar desde adentro y por
partes. Es decir, fomentar un desarrollo de proyectos de uso mixto y vivienda
vertical tomando como punto de inicio las pocas plazas que existen. A partir de
ah puede hacerse un plan de densificacin y rehabilitacin de espacios
urbanos que busque tener elementos de referencia dentro de la trama urbana.
Grfico 2.3.25
Plaza Dr. Coss/ Isaac Garza (zona centro)
Otra de las conclusiones a la que se puede llegar es la potencialidad de

desarrollo de todo el eje estructurante del Barrio Coln. Podra decirse que es
el rea de ms fcil explotacin debido a la cantidad de poblacin que el
sistema metro puede desplazar. Sin embargo, a pesar de tener esta amplia
ventaja de movilidad sobre el resto de los barrios, la zona tiene un carcter
industrial tan marcado que no parece ser tan atractiva para los inversionistas y
desarrolladores de vivienda vertical de la ciudad. Una alternativa en este
contexto es desarrollar grandes polgonos industriales para introducir varios
edificios de vivienda vertical por proyecto. Es decir, no fomentar el desarrollo de
edificios aislados que en este contexto puedan resultar ser piezas
desarticuladas completamente de lo existente. Ms bien la intencin sera
fomentar la creacin de conjuntos de vivienda de mediana altura, accesibles a
escala peatonal, que permitan la llegada de un sector de la poblacin que no
sea tan dependiente del automvil y fomente as el uso del sistema metro en
los diferentes horarios del da.
- 68 -
Una alternativa adicional para este barrio sera la introduccin de un

programa de equipamiento cultural deportivo que se beneficie del sistema de
metro. La Casa de la Cultura Monterrey puede ser un buen punto de arranque
ya que es la antigua estacin de ferrocarriles de la ciudad y por lo mismo
conserva una belleza arquitectnica digna de resaltarse.
Grfico 2.3.26
Casa de la Cultura (zona centro)
FUENTE: David Garca. http://mtyenmovimiento.wordpress.com/2011/11/21/casa-de-la-cultura/
Y la tercera conclusin del anlisis de barrios es la evidente definicin de

una zona de desarrollo, transformacin y continua dinmica social en el
extremo sur de la zona centro. Los cinco barrios que la componen (Obispado,
Pursima, Macroplaza, Antiguo y Santa Luca) tienen como caracterstica
comn el flujo constante de vehculos y una masa de gente c aminando en
sentido horizontal. La calle protagnica es la Av. Hidalgo, un eje principalmente
vehicular en el Barrio Obispado pero que comienza a tornarse peatonal a partir
de la zona universitaria y de servicios en la Pursima.
Como lo vimos anteriormente ya existe una cohesin entre los barrios
macroplaza, antiguo y santa luca. En ese sentido an falta la conexin de
estos barrios con amplio equipamiento cultural y recreativo hacia los barrios de
acceso a servicios, escuelas y zonas hospitalarias. Por eso se vuelve
estratgico detonar un proceso de densificacin lineal que termine de enlazar
los distintos usos a los que la poblacin puede acceder en la parte baja de la
zona centro. Para esto es necesario que los lineamientos urbansticos dentro
del Plan de Desarrollo Urbano vigente otorguen beneficios y ciertas libertades a
los desarrolladores locales para que se incentiven a invertir en una zona con
amplias posibilidades de xito. Una de los actuales obstculos es la densidad
topada a 150 viv/Ha lo que hace financieramente difcil traducir un proyecto de
vivienda en esta zona en un negocio redituable para cualquier inversionista.

- 69 -
Grfico 2.3.27
Vialidades estratgicas zona centro (2012).
Coln
Coln
Centro
Washington
Dr. Coss
Obispado
Hidalgo
Santa Luca
Pursima
Macroplaza
Antiguo
A manera de conclusin general este proyecto de investigacin propone

detonar el Barrio la Pursima como la pieza que pueda articular la integracin
de los barrios sur-oriente con el poniente de la zona centro. Gracias a su
posicin estratgica este desarrollo puede tener dos fases: una primera en la
que se terminen de integrar los barrios de la zona sur y una posterior en la que
se aborde el tema del barrio centro a travs de polticas de creacin de espacio
pblico y vivienda. Es indispensable para abordar el tema de la regeneracin
del centro metropolitano que el gobierno municipal y estatal modifiquen los
lineamientos urbansticos de manera que se fomente la densificacin y el uso
mixto solamente sobre las arterias viales que resultan estratgicas a largo
plazo. No es necesario que se libere completamente la densidad, no es
aumentar la vivienda por doquier lo que hace falta, sino canalizar los esfuerzos
del sector privado en torno a nuevas polticas de suelo urbano y fomentar un
beneficio comn entre los desarrolladores privados que le de plusvala a la
zona.
Ahora bien, habiendo realizado un proceso de aproximacin y
conocimiento de la zona de estudio se aborda a continuacin el tema de la
vivienda en la zona centro. Para comenzar se hace un anlisis de las diferentes
tipologas existentes a escala general.
Luego se estudian los casos
particulares que son representativos del barrio la Pursima. Con este anlisis se
busca ampliar la perspectiva dentro del mbito de la densificacin en vivienda,
que quiere decir encontrar alternativas tcnico constructivas que puedan
integrarse a una trama consolidada.

- 70 -
2.4
Anlisis de la vivienda
Como ya se mencion anteriormente el tema de la vivienda ha estado

relacionado al crecimiento industrial de la ciudad de Monterrey desde principios
de siglo. Las colonias obreras marcaron un nuevo patrn de asentamientos
humanos que fueron caractersticas del periodo del esplendor econmico. A
partir de esa expansin urbana se fueron fundando otras colonias fuera de la
zona centro de la ciudad comenzando as un proceso de proyeccin hacia las
periferias.
En este caso se hace una valoracin de cmo se dividen las tipologas de
vivienda actuales a escala metropolitana. Una vez estudiada la proporcin
mnima que representa la vivienda vertical se describen detalladamente las
tipologas contenidas en el Barrio La Pursima.
2.4.1
Aspectos generales (AMM)
En cuanto a la clase de vivienda que predomina en el AMM se puede

decir que Monterrey es una ciudad horizontal debido al predominio de la casa
independiente con un promedio de 93% de las viviendas (ver grfico 2.4.1).
Hay otros municipios como Apodaca, en que prcticamente todas las viviendas
caen dentro de esta clasificacin. Slo en San Pedro y Monterrey se observa
que existen edificios de departamentos, los cuales representan apenas el 6%
(equivalentes a 1,586 casas) y el 5% (o sea 12,759 viviendas),
respectivamente.
En San Nicols, el porcentaje es de slo 3%, pero equivale a 3,543
viviendas. La desventaja de la casa independiente es que la red de lotes ms
extensa, implica un gasto mayor en la introduccin de servicios y adems
consume ms hectreas de suelo que cuando se crece a partir de vivienda
vertical o de departamentos.
Grfico 2.4.1
Tipo y clase de vivienda particular en el AMM (2000).
FUENTE: Elaborado por CEDEM. INEGI 2000.

- 71 -
En trminos de nivel socioeconmico, conforme a informacin censal

procesada por URBIDATA, la vivienda en el AMM se subdivide en las siguientes
categoras: 47% de vivienda progresiva, aunque un 24% de la misma ha
alcanzado ya un alto nivel de calidad constructiva y cuenta con todos los
servicios; 24% de vivienda de inters social, con valor entre 15,000 y 32,000
dlares; 14% de vivienda econmica, cuyo valor oscila entre 32,000 y 51,000
dlares; 6% de vivienda media, cuyo valor oscila entre 51,000 y 87,000 dlares;
4% de vivienda medio residencial, con un valor entre 87,000 y 145,000 dlares;
4% de vivienda residencial, con un valor entre 145,000 y 363,000 dlares y 1%
de vivienda residencial plus, con un valor superior a los 363,000 dlares.
Grfico 2.4.2
Fraccionamiento Las Anacuas. Municipio de Santa Catarina. (2011).
FUENTE: Elemental Chile. Arq. Alejandro Aravena

Una de las expresiones ms destacables del gobierno estatal en cuanto a proyectos
arquitectnicos innovadores es el conjunto de vivienda Las Anacuas ubicado en las afueras
del AMM, al borde el municipio de Santa Catarina. Para el diseo se contrat al despacho
chileno ELEMENTAL, especializado en la produccin de conjuntos de vivienda progresiva,
siguiendo la tendencia de ir habilitando la casa poco a poco. Este conjunto es sin duda un
ejemplo de hacia dnde debe de guiarse una nueva poltica de suelo y vivienda progresiva.
El alto porcentaje de vivienda que pertenece al segmento de crecimiento

progresivo deja entrever un patrn comn a las zonas perifricas del AMM:
donde la vivienda es ms econmica se produce un fenmeno de expansin al
corto plazo. Esto tiene que ver con el hecho de que las familias de bajo ingreso
econmico alcanzan a tener un financiamiento de la vivienda que no les ofrece
opciones dentro del rea urbanizada, lo que genera un proceso de expansin
urbana en manos del sector privado. Ante este ciclo insostenible el gobierno
local debe de incentivar la construccin de vivienda dentro del rea urbana
consolidada. Para esto se pueden proponer restricciones a los proyectos de
vivienda dentro del AMM para que incluyan un porcentaje mnimo de vivienda
social como pasa en ciudades como Barcelona y otras ciudades europeas.

- 72 -
Por otro lado, una de las acciones ms urgentes es dejar de habilitar el

suelo rural perifrico como las nuevas reas urbanizables de la ciudad. Resulta
poco creble que en una ciudad del tamao e importancia de Monterrey el
crecimiento urbano sea un tema difuso, y para nada compartido, entre las
distintas autoridades municipales.
Es en el nivel de planeacin municipal donde se observan las diferencias
ms sustanciales en materia de legislacin urbana. Cada uno de los municipios
tiene su propia ley, a la que denomina indistintamente plan de desarrollo
urbano, plan parcial de desarrollo urbano, o tambin de centro de poblacin. La
diferencia no radica desde luego en el ttulo, sino tambin en que los trminos
de referencia usados para la elaboracin de cada uno de ellos son diferentes,
as como tambin los horizontes de planeacin que pretende manejar. El nivel
de profundidad con el que se analiza la problemtica de vivienda y se proponen
las densidades o aun la clasificacin de la vivienda, es muy diferente para cada
uno de ellos (ver grfico 2.4.3).
Grfico 2.4.3
Lineamientos urbansticos de vivienda en municipios del AMM (2006).
FUENTE: Elaborado por CEDEM. INEGI 2000.
Lo que cada municipio considera como densidad alta es muy diferente. Para Apodaca,
una densidad alta es 50 viviendas/ha, mientras que para Monterrey, la densidad alta est entre
119-270 viviendas/ha. Desde el punto de vista de la planeacin sera deseable que hubiera una
visin de conjunto y un lenguaje comn iniciando con cuestiones tan simples como una
apropiada clasificacin de la vivienda, una homologacin de su tipologa y de los valores de
densidad.
Mientras las diferentes estancias gubernamentales logran establecer

mecanismos de acuerdo este tipo de expansin metropolitana seguir
obedeciendo las reglas del mercado y la oferta. Dichos mecanismos de
mercado han favorecido la expansin urbana, que implica tanto los costos de
introduccin de nuevas redes para servicios bsicos (agua, drenaje y luz) como
la extensin de vialidades y construccin de equipamientos adicionales. En
este contexto la creacin de organismos supramunicipales es una gran
asignatura pendiente del gobierno estatal.

- 73 -
2.4.2 Vivienda en el Barrio la Pursima

Para hacer un anlisis objetivo de la evolucin de la vivienda es preciso
establecer una diferenciacin entre los estados evolutivos en que se desarrolla.
stos se pueden definir en dos grandes ramas: arquitectura verncula o
preindustrial y arquitectura contempornea o industrializada. A continuacin se
hace una descripcin comenzando por los dos tipos de vivienda verncula:
planta profunda y planta con patio, ya que son los tipos de vivienda
predominante en un rea histrica como el barrio la Pursima.
Vivienda de Planta Profunda
Es una tipologa comn dentro de las edificaciones urbanas tradicionales
del AMM, principalmente en el Barrio La Pursima donde se construyeron bellas
casonas para la gente ms adinerada en su momento. Esta tipologa se
caracteriza por tener dimensiones reducidas de frente y un fondo mayor,
generalmente con una forma rectangular en relaciones hasta de 1:4. La forma
rectangular facilita el crecimiento y extensin de la vivienda en trminos
econmicos y constructivos. Los lados de mayores dimensiones quedan
adheridos a las viviendas vecinas minimizando la superficie en contacto con el
exterior y reduciendo los intercambios trmicos por efecto del clima.
Generalmente cuenta con un espacio abierto al fondo de la propiedad y un
pasillo lateral externo como nica fuente de iluminacin y ventilacin de los
espacios interiores. Otra caracterstica de esta tipologa es la reducida rea de
aberturas en relacin al rea total de la vivienda la cual tiene como finalidad
mantener un estricto control climtico reduciendo las ganancias o prdidas de
calor, de acuerdo al perodo estacional. Las aberturas generalmente tienen una
forma rectangular en el sentido vertical, esto adems de responder a
limitaciones estructurales permite una mayor penetracin de la iluminacin
natural manteniendo un vano estructuralmente viable.
Vivienda de Planta Profunda. Barrio La Pursima (2012).
14m
20m
Hidalgo
Grfico 2.4.4
130 m
Existen casos excepcionales de lotes con proporciones muy peculiares como la

escuela Oxford que desde 1956 se ha mantenido activa justo frente a la Plaza la Pursima. La
imagen describe la vivienda inicial al frente del lote (amarillo) y la extensin lineal de la
construccin hacia el fondo (azul), cruzando la manzana de lado a lado.

- 74 -
La organizacin lineal del espacio interior responde a limitantes

estructurales, as como a la definicin de las dimensiones de los predios
determinados stos a su vez por la configuracin urbana, que en ciertas reas
histricas del AMM como la Pursima presenta un tejido horizontal
relativamente compacto y continuo con las viviendas predominantemente
volcadas al interior. Esta caracterstica formal tiene como objetivo reducir la
incidencia directa de radiacin solar en las superficies verticales de las
viviendas, propiciando la utilizacin de espacios exteriores privados como
pasillos laterales exteriores y/o patios centrales.
Vivienda con Patio
El patio, uno de los espacios ms antiguos, proporciona al habitante un
espacio abierto controlado que en oposicin a los espacios interiores cerrados
permite el desarrollo de actividades domsticas y de esparcimiento al aire libre
dentro de un entorno privado. Ciertos autores han definido al patio como el
espacio abierto al cielo, tpicamente centralizado y rodeado de prticos que
constituye el ncleo organizador de los espacios circundantes.
Adems de sus connotaciones culturales y simblicas, el patio
generalmente opera como un espacio moderador del clima. La presencia de
vegetacin crea un microclima favorable que reduce la temperatura del aire por
el efecto de sombra. El aire a menor temperatura, y mayor densidad, es
acumulado en la parte inferior del patio para ser posteriormente ser introducido
a los espacios interiores. La efectividad del patio como moderador del clima es
proporcional a su configuracin geomtrica y al acabado de sus superficies, las
cuales determinan el acceso solar y la absorcin del calor.
Grfico 2.4.5
Viviendas con Patio. Barrio La Pursima (2012).
Hidalgo
En esta imagen se pueden encontrar edificaciones de planta centralizada, en gran

medida debido a la deformacin que sufre la manzana tpica por el ngulo de ciertas vialidades
y que provoca a su vez lotes de proporcin ms cuadrada. Este conjunto de lotes en particular
tienen un mayor potencial inmobiliario debido a la factibilidad tcnica y constructiva para
edificar sobre el permetro, maximizando el rea vendible y abriendo las viviendas hacia un
patio central.

- 75 -
Ciertas caractersticas son comunes a ambos tipos de vivienda: la

utilizacin de postigos interiores de madera en las aberturas tiene como
objetivo mantener el control del ambiente interno. Las prdidas y ganancias de
calor se manipulan con el uso de estos elementos, favoreciendo adems la
privacidad y la seguridad.
Las alturas interiores generalmente son mayores a 3 metros, llegando en
a tener ms de 5 metros de piso al nivel inferior de la cubierta. Esta
caracterstica espacial tiene un doble beneficio trmico: favorece la
estratificacin del aire e incrementa la relacin rea-volumen. El primero
permite la acumulacin del aire caliente en los estratos superiores de la
vivienda y el acceso de aire fresco a la altura de las aberturas induciendo un
flujo vertical como sistema pasivo de disipacin de calor. El segundo,
incrementa la superficie de almacenaje trmico de la vivienda manteniendo la
misma rea de piso. Esto favorece la estabilidad interior de la temperatura. La
elevada altura interior permite, adems, el uso de ventanas de dimensiones
verticales mayores, que incrementan la penetracin de la luz natural.
Adicionalmente, se da la utilizacin de plafn o cielo raso, que adems de
tener un objetivo meramente esttico, favorece la distribucin de la iluminacin
y reduce la acumulacin interior de polvo en la estructura de la cubierta.
Otra caracterstica de las viviendas tradicionales es el uso de pretiles o
parapetos verticales sobre la cubierta, que minimizan el contacto del aire sobre
su superficie reduciendo las ganancias de calor por conveccin.
Adicionalmente, proporcionan relativa sombra a la durante las primeras y
ltimas horas del da respectivamente, reduciendo la incidencia solar y la
transmisin de calor hacia los espacios interiores.
Grfico 2.4.6
Fachada tpica. Barrio La Pursima (2012).
FUENTE: Fotografa propia.
Algunas edificaciones son consideradas de valor histrico para la zona debido a su

fachada de estilo norestense, segn el Instituto Nacional de Antropologa e Historia (INAH).
Cualquier modificacin constructiva para rehabilitar estas antiguas viviendas debe de respetar
la fachada, tanto en sus vanos, herreras y colores tradicionales. La mayora de las viviendas
rehabilitadas son usadas como oficinas de contadores, notarios pblicos y despachos de
abogados.
- 76 -
En relacin a los materiales constructivos, el sillar se utiliza como

principal material de mampostera predominando su uso durante la segunda
mitad del Siglo XIX y principios del XX. Muros masivos edificados con bloques
de este material son utilizados como envolvente y sistema estructural. El
espesor de estos bloques, su relativa densidad y la porosidad del material lo
proveen de caractersticas aislantes y de alto almacenamiento trmico. Los
muros son terminados con aplanados elaborados generalmente con una pasta
de cal y arena con diferentes grados de ornamentacin de acuerdo al perodo
histrico y al nivel socioeconmico del propietario.
Grfico 2.4.7
Muros de sillar. Barrio La Pursima (2012).
Esta imagen de una edificacin abandonada permite ver la composicin del muro
frontal de mampostera con sillar y la losa de entrepiso con envigado de madera y cubierta de
tierra compactada. Los materiales utilizados, aunque trmicamente eficientes, no han sido
capaces de entrar en el proceso de produccin en masa como materia prima local. Actualmente
los muros de block de concreto y la losa aligerada son el sistema constructivo ms comn.
- 77 -
Una vez descritas las caractersticas de la vivienda tradicional

norestense es posible llegar a ciertas conclusiones generales acerca del diseo
arquitectnico de las mismas. Ya sea en la tipologa de planta profunda o en la
de patio central este tipo de edificacin verncula responde claramente a las
condicionantes de un clima local extremo. Esta relacin entre el espacio
habitable y el clima que lo rodea hace muy importante el factor de confort
trmico que pueden ofrecer, antes que los sistemas constructivos, diversos
esquemas tipolgicos de vivienda.
Se puede mencionar que el sistema parcelario actual, de planta profunda
en su mayora, no incentiva un tipo de construccin densa porque los mayores
beneficios trmicos del lote se obtienen con un esquema lineal y no vertical.
Adems, en base a los materiales de construccin originales de la poca, la
rehabilitacin actual de los espacios interiores sigue un mismo patrn de
crecimiento lineal que difcilmente es cambiado por nuevos usos. Ms bien se
va complementando, agregando metros cuadrados construidos en el mismo
nivel, de manera que se genera una zona de mayores reas tiles pero
manteniendo la altura original de las edificaciones.
Para romper el paradigma de la edificacin de una planta es necesario
proponer la fusin de lotes, conocida en algunas ciudades europeas como la
reparcelacin, una alternativa tcnico - legal que fomenta la aparicin de
nuevas tipologas en una zona que es apta a transformarse. En el caso de la
vivienda el elemento articulador de los proyectos puede ser el patio central que,
contrariamente al funcionamiento de las manzanas del ensanche barcelons,
sea de uso pblico semipblico. De esta manera se pueden proponer
proyectos integrales que vinculen a propietarios, inversionistas, gobierno y
usuarios finales en el proceso de diseo de proyectos inmobiliarios integrales.
Grfico 2.4.8
Patio central. Barcelona, Espaa(2012).

- 78 -
Vivienda industrializada
Como se mencion en el captulo de anlisis histrico de la ciudad la
localizacin de la vivienda industrializada se dio en su mayora alrededor de los
grandes centros de trabajo, fuera de la zona centro. Sin embargo, dentro de la
trama urbana del Barrio La Pursima pueden encontrarse ejemplos de edificios
comerciales y algunos conjuntos habitacionales que representan un aporte en
esta categora. El antiguo hotel Embajador, construido en la primera mitad del
siglo XX, representa un edificio de mediana altura sobre la av. Hidalgo que
mantiene una presencia importante sobre este eje vial. Una edificacin como
esta podra marcar la pauta en la construccin de una nueva imagen urbana en
base a proyectos de vivienda vertical que se integren armnicamente a un
contexto construido pero en continua transformacin.
Grfico 2.4.9
Hotel Embajador (2012).
FUENTE: Google Earth
En la parte central del barrio, entre las calles Aldama y Matamoros, se

pueden encontrar diferentes formatos de vivienda multifamiliar o colectiva de
ms de un nivel de altura. En estos casos particulares el patio central tan
caracterstico de la vivienda tradicional norestense es sustituido por un acceso
vehicular que se vuelve el corazn del proyecto. Esta condicin provoca una
disposicin de la vivienda en forma de L buscando as la planta arquitectnica
ms eficiente en cuanto a circulaciones, pasillos interiores y escaleras. Cabe
recordar que el automvil es un complemento obligatorio a la vivienda actual en
Monterrey y debe de incluirse dentro de las necesidades mnimas del usuario
final para competir dentro de la oferta inmobiliaria local.
Otro elemento caracterstico de los conjuntos habitacionales de la zona
es el uso del ladrillo, material de transicin entre el antiguo bloque de sillar y el
bloque de concreto industrializado actual.

- 79 -
Grfico 2.4.10
Conjunto de vivienda colectiva (2012).
La imagen anterior muestra como los conjuntos de vivienda colectiva, as

como el estacionamiento obligatorio a ciertos usos del suelo, fomentan la
intromisin del espacio exclusivo del automvil en la trama urbana. Esta
condicionante, aunque aumenta el espacio no construido dentro del lote,
fomenta la circulacin vehicular y la invasin de la banqueta que debera de ser
de libre trnsito para el peatn. Una alternativa para mejorar las condiciones de
seguridad de las personas es canalizar el la entrada y salida de vehculos por
puntos estratgicos de las manzanas, ya sea en las esquinas o sobre las calles
de menor trnsito.

- 80 -
Otro ejemplo de edificacin moderna distinto a la vivienda dentro del

barrio la Pursima es el conjunto de la Universidad Regiomontana (UR). Este
complejo se compone de una serie de edificios repartidos en varias manzanas
que acogen un gran nmero de estudiantes diariamente. Una de las principales
aportaciones del proyecto urbanstico es precisamente la distribucin de las
aulas en torno a distintos patios que van conectndose y en donde aparecen
jardines y reas de convivencia al exterior. Es importante resaltar que dentro de
esta distribucin los automviles siguen teniendo un espacio exclusivo, esta
vez en una planta de stano destinada solamente al estacionamiento.
Grfico 2.4.11
Campus universitario UR (2012).
Mediante estos ejemplos de edificacin es posible identificar algunas

alternativas que pueden guiar los nuevos proyectos de vivienda dentro del
barrio la Pursima. Una primera opcin es mantener el esquema de casa-patio,
en la que la vivienda siempre se mantiene al borde de un espacio central que
permite su acceso e iluminacin. Este esquema de crecimiento lineal funciona
adecuadamente para usos del suelo que no necesitan espacio exclusivo para el
automvil en el interior del lote. En esta categora se pueden incluir escuelas,
centros culturales, guarderas, bibliotecas, y otro tipo de espacios que atiendan
a un usuario especfico en determinados lapsos del da. Incluso es posible
habilitar este tipo de edificaciones antiguas como un tipo de vivienda en renta,
que permita la llegada de la poblacin joven que cada vez aumenta ms debido
a la presencia de distintas universidades en la zona.
Una segunda opcin es desarrollar proyectos inmobiliarios de uso mixto
en base a la fusin de lotes. Es decir, aprovechar las ventajas de la
construccin en vertical para introducir en un mismo lote espacios
complementarios a la vivienda como el estacionamiento y reas comerciales
que atiendan tanto a condminos como a la poblacin residente en el barrio.
- 81 -
2.4.3 Nuevas tipologas

La aparicin de nuevas formas de vivienda en la zona centro de
Monterrey parecer ser un proceso que tiene fundamento pero necesita claros
incentivos urbansticos y econmicos para despertar el inters de los
desarrolladores locales. En ese sentido el uso mixto del suelo puede permitir la
aparicin de proyectos de vivienda que combinen reas comerciales y de
oficinas, fomentando as un barrio ms integral y compacto. Un ejemplo
reciente es Horizontes Obispado, proyecto de 45 departamentos y 2mil metros
cuadrados de oficinas, que se sita a pocas manzanas del barrio la Pursima.
Este proyecto desarrollado por la empresa local Fraterna representa
algunas de las caractersticas ms importantes en torno al tema de la
rehabilitacin urbana, la densificacin y el uso mixto del suelo. En la imagen
inferior puede verse como el proyecto se compone de un edificio comercial del
lado izquierdo (calle Padre Mier) y otro de vivienda del lado derecho (calle
Matamoros), ambos unidos en su basamento por un estacionamiento de 5
niveles sobre el nivel del suelo. Es importante resaltar de este proyecto que se
respet una casa antigua existente en el terreno y se habilit como punto de
venta durante el proceso de construccin del edificio.
Grfico 2.4.12
Edificio Horizontes Obispado (2006).
FUENTE: Google Earth.
Horizontes Obispado es un proyecto que responde a las necesidades de un barrio en

transformacin: la demanda de espacio para oficinas en un formato mayor que el de las casas
antiguas y la incorporacin de departamentos con su respectivo estacionamiento privado. Una
de las ventajas que ofrece la vivienda vertical es la aparicin de las amenidades, espacio de
uso comn a los condminos que puede contener alberca, reas ajardinadas y saln de
eventos, entre otros.

- 82 -
Si se toma el ejemplo de Horizontes Obispado se pueden encontrar lotes

con posibilidad de contener proyectos similares debido al rea total de su
superficie. Justo frente a la plaza la Pursima, en el extremo norte y tambin por
la calle Padre Mier, es posible identificar varios terrenos con amplias superficies
techadas lo que indica un uso de bodega o taller en su interior. Dichas
actividades necesitan de un ancho mnimo para poder realizar maniobras
dentro del terreno, as como el espacio de estacionamiento requerido por el
reglamento municipal de desarrollo urbano. Segn clculos de la empresa
Fraterna el ancho mnimo ideal para que un lote sea potencialmente
desarrollable est entre los 18 y los 21 metros de frente, por una profundidad
promedio de 65 metros. El rea total resultante vara entre los mil y los cuatro
mil metros cuadrados.
A partir de este momento el proyecto de investigacin se enfoca
principalmente en esta manzana como una de las ms estratgicas para
detonar un cambio gradual en el barrio la Pursima. Una de las principales
razones porque se elige es su relacin directa con la plaza principal lo que
permitira, en caso de desarrollar un proyecto inmobiliario exitoso, llamar la
atencin tanto del mercado como de los desarrolladores locales. En la imagen
inferior se seala con color rojo el lote elegido para el desarrollo del proyecto,
dando frente a la calle Matamoros.
Grfico 2.4.13
Edificio Horizontes Obispado (2006).
FUENTE: Google Earth. 2012

- 83 -
3.
3.1
PROPUESTA
PROYECTO PROTOTIPO:
El Semillero
El Semillero nace como el proyecto emblema de Fraterna, empresa

inmobiliaria local que desde hace ms de seis aos ha realizado edificios de
vivienda vertical y uso mixto en la zona centro de la ciudad de Monterrey. Este
tiempo ha servido para capitalizar la experiencia obtenida tras aos de estudios
de mercado y un profundo anlisis del comportamiento de la zona. Ejemplos
como Horizontes Obispado avalan un diseo vanguardista que se aleja de las
tendencias del mercado local buscando ofrecer un producto innovador para la
poblacin que encuentra en la zona centro un espacio atractivo para vivir.
En ese sentido este proyecto de investigacin ha expuesto diversas
razones por las que se debe de iniciar un proceso de densificacin del centro
urbano de manera gradual y en el que participen tanto la iniciativa privada
como el gobierno local. Para lograrlo es indispensable que se diseen polticas
de suelo que logren un equilibrio en las plusvalas generadas a partir de los
proyectos inmobiliarios. Sin embargo, es importante recalcar que los esfuerzos
que puedan realizarse en esta direccin deberan de desarrollarse en el marco
de un Plan Estratgico Integral que involucre a todos los actores urbanos
desde un principio, fomentando la gobernanza en sus distintos niveles, y
buscando perseguir un beneficio comn desde el planteamiento inicial.
3.1.1 Descripcin del proyecto

El Semillero se ubica en el barrio la Pursima, privilegiado en cuanto a la
diversidad de usos que contiene y en relacin estrecha a ejes viales
importantes como la calle Hidalgo y la avenida Constitucin, arteria que
conecta la ciudad de lado a lado. El proyecto se compone de una pequea rea
comercial en su basamento, cinco niveles de estacionamiento privado y 126
departamentos distribuidos en 16 niveles. Una de sus peculiaridades es que
dentro del proyecto se exploran dos tipos de departamento. El primero se
denomina CUBIC, y representa el 85% del total de unidades del proyecto. Este
departamento tiene entre 50 y 70 metros cuadrados con espacios distribuidos
en una sola planta. El segundo tipo es denominado HIPERCUBO y representa
el 15% restante del edificio. Estas unidades estn pensadas como vivienda
expandible, es decir un departamento de doble altura que est diseado para
ampliarse por dentro en distintas fases, similar al fenmeno de vivienda
progresiva caracterstico en las zonas perifricas del AMM.

- 84 -
Grfico 3.1.1
Fachada principal. (Calle Matamoros)

- 85 -
El Semillero parte de un anlisis del barrio en el que se considera

importante aportar espacios complementarios a la vivienda dentro del proyecto.
Por ese motivo se propone un local comercial que pueda dar servicio tanto a
condminos como a la gente que transite la zona, principalmente estudiantes. A
partir de ah se desarrolla un estacionamiento en rampas que tiene cinco
niveles. La imagen inferior demuestra claramente la segmentacin del tipo de
departamento antes descrito entre Cubics e Hipercubos.
Grfico 3.1.2
Corte transversal

- 86 -
Para los departamentos ms pequeos (14) no se consideraron cajones

asignados dentro del estacionamiento. Lo que se propones es un Pool al que
estos propietarios tengan acceso mediante un contrato de renta anual, lo que
permite reducir considerablemente el costo de la vivienda al restarle los metros
cuadrados de construccin que representa un cajn en estacionamiento
techado. El resto de los departamentos tiene un cajn asignado por vivienda.
Grfico 3.1.3
Planta stano (pool de estacionamiento)

- 87 -
El ncleo del edificio es el cubo de circulaciones que contiene las

escaleras y los elevadores. En la planta baja este espacio contiene adems la
recepcin y un espacio para el correo de los condminos. Es importante
mencionar que existe una caseta de seguridad justo al lado del local comercial
para facilitar el registro y control de los visitantes.
Grfico 3.1.4
Planta Baja

- 88 -
El Semillero retoma la tipologa de la vivienda tradicional norestense

basada en el patio central como el espacio en torno al cual se organiza la
edificacin. Esto permite tener una ventilacin cruzada adems de iluminacin
natural en todos los niveles de vivienda.
Grfico 3.1.5
Patio central (proceso de diseo)

- 89 -
El diseo del edificio busca ser eficiente manteniendo el esquema de

patio central que organiza el espacio. De esta manera se permite una
circulacin de aire desde grandes aberturas en el primer nivel de vivienda hasta
el ltimo nivel que contiene las amenidades. En la imagen inferior puede
observarse una simulacin de la iluminacin natural de este patio central. La
luz ms intensa pertenece a la fachada oriente, que introduce luz indirecta sin
calor. Los elementos verticales predominantes contienen los pasos de
instalaciones y registros.
Grfico 3.1.6
Patio central (pruebas de iluminacin natural)
Con esta propuesta se busca recuperar la esencia de las antiguas casas

del Barrio la Pursima en una nueva tipologa que evoluciona y se adapta a las
necesidades del mercado actual y a los sistemas constructivos vigentes.
Incorporando el patio central dentro de los proyectos de vivienda se puede abrir
una ventana amplia de posibilidades hacia una ciudad ms abierta, que
comience a desarrollar polticas pblicas acerca del espacio pblico y de cmo
puede vincularse con los proyectos privados. Un claro referente es lo que pasa
en algunas manzanas del ensanche Barcelons, principalmente sobre la Gran
Va y en el sector del Poble Sec. En este sector se pueden encontrar espacios
dedicados a equipamiento pblico como guarderas y pequeas bibliotecas en
el interior de las manzanas que proyect Cerd. Estos espacios funcionan en
un matutino y vespertino, quedando cerradas durante la noche. De esta
manera se facilita el control sobre el espacio pblico dentro de manzanas
consolidadas en la trama urbana.

- 90 -
Grfico 3.1.7
Planta de Departamentos CUBIC
Patio
Central

- 91 -
Dado que la ubicacin podra no ser el nico factor ventajoso del

proyecto se busca enfatizar su atractivo con un rango de costos accesibles a la
poblacin de estrato medio. En general los precios varan entre los 70mil y los
100mil dlares, en unidades de vivienda que tienen 60 metros cuadrados en
promedio. Uno de los principales objetivos del proyecto es lograr la mxima
funcionalidad con el mnimo de espacio posible, una regla bsica para habitar
espacios en lotes reducidos o complicados.
Grfico 3.1.8 Perspectiva interior CUBIC
Este departamento bsico y accesible consta de 2 recmaras, 2 baos

completos, sala comedor, cocina, balcn techado y patio de climas. Lo que se
pretende con este formato no es minimizar el rea til de los departamentos
para ahorrar costos de construccin y multiplicar as las ganancias de la
desarrolladora. Ms bien se realiza un ajuste muy detallado en la distribucin
de la planta general para que tengan cabida el mayor nmero de unidades por
nivel. Es decir, se busca lograr un equilibrio entre el tamao mnimo aceptable
de la unidad de vivienda, su costo de construccin y su precio de venta. En una
correcta distribucin de estas variables el producto final puede resultar muy
atractivo para inversionistas que lo compren en periodo de pre-venta as como
para usuarios finales.

- 92 -
El proyecto tambin toma en cuenta un fenmeno urbano que sucede en

la periferia del AMM: la vivienda progresiva. Este tipo de edificacin por fases, a
veces ms o menos espontnea, representa el 42% del total de la vivienda
producida anualmente segn estimaciones del CEDEM. Ante esta realidad en
la que el usuario final participa en gran medida de la ampliacin de su vivienda
en Fraterna se desarrolla un prototipo de vivienda expandible. El Hipercubo
responde a las necesidades de crecimiento de la familia de clase media
permitindoles incrementar el rea til de su vivienda, y de este manera
tambin crecer el valor de su patrimonio.
Grfico 3.1.9 Crecimiento HIPERCUBO
ENTREGA : 50 m2 en planta baja (doble altura)

Incluye: Sala de estar, recmara, bao completo,
Cocina, balcn techado y patio de climas.

- 93 -
EXPANSION 1: 20 m2 en planta alta (70m2 totales)

Incluye: Sala de estar, recmara y bao completo.

Incluye: Alcoba

- 94 -

Incluye: recmara principal, vestidor y bao completo.
FUENTE: Isometras basadas en las plantas comerciales de Fraterna. 2012.
Debido a que el Hipercubo representa un producto muy innovador

solamente representa el 15% del total de unidades de vivienda en este
proyecto. Para consolidarse como una alternativa al departamento tradicional
es necesario que pase una prueba contra otras opciones dentro del mercado
local que tienen ventajas tales como menor precio entrega con acabados. Y
para hacerlo ms atractivo se construir un departamento modelo del
Hipercubo que busca ser un referente arquitectnico para el nuevo estilo de
vida en el barrio la Pursima.
Ahora bien, hablando de las zonas comunes del edificio es importante
mencionar que dada la cantidad de unidades de vivienda de este proyecto
(126) es importante destinar un rea especfica a las amenidades. Estas se
localizan en el ltimo nivel, con una vista panormica de toda la zona centro y
las bellas montaas que rodean la ciudad de Monterrey.

- 95 -
Grfico 3.1.10
Perspectivas Hipercubo

- 96 -
En la planta de amenidades puede observarse como el patio interior

sigue siendo el corazn del proyecto hasta el ltimo nivel. Aqu aparecen
espacios estratgicos para fomentar la convivencia entre condminos como el
huerto urbano, el saln de eventos y las terrazas techadas. La importancia de
las amenidades en los proyectos de vivienda vertical es un punto de
diferenciacin importante contra la vivienda unifamiliar en la periferia del AMM.
Grfico 3.1.11
Planta Amenidades

- 97 -
Grfico 3.1.12
Perspectiva Amenidades
3.1.2 Conclusiones
Una conclusin general a partir del anlisis previo de la ciudad, su
reciente transformacin y las oportunidades de intervenir sobre la trama
urbana, es que es posible un cambio en el modelo de ciudad siempre y cuando
se tomen en cuenta tres factores determinantes: incentivos para el sector
privado, plusvalas para el gobierno municipal y un plan estratgico que vincule
un beneficio comn para la sociedad y los diversos actores urbanos
involucrados. Sin una poltica de gobernanza los esfuerzos aislados por
detonar una ciudad ms compacta y habitable se perdern entre la vorgine de
la produccin de vivienda social y el inters privado de seguir consumiendo
tierra agrcola para sembrar en pesos mexicanos y cosechar en dlares
estadounidenses.
Este proyecto de investigacin abord el barrio la Pursima como un
ejemplo de lo que puede representar la transformacin planificada de una zona
entera en base a proyectos de vivienda vertical y uso mixto. En este caso el
ejemplo formal es un edificio de 126 departamentos que puede ser ms o
menos replicable dependiendo del inters de otros desarrolladores y
propietarios por hacer negocio con el suelo y la dinmica que en l tiene lugar.
Sin embargo es importante que en el momento en que se realiz el diseo de
El Semillero el Plan de Desarrollo Urbano Municipal de Monterrey (PDUM)
estipulada una densidad libre para toda la zona centro. Actualmente se han
realizado algunas restricciones urbansticas, entre las que destaca una
- 98 -
densidad mxima de 150 viviendas por hectrea. Bajo estos parmetros un

proyecto como El Semillero nunca habra podido plantearse pues la cantidad
de viviendas que se pueden introducirse por lote no permiten diluir el precio del
suelo lo suficiente como para ofrecer un producto accesible y competir contra la
vivienda unifamiliar. Es sencillamente un asunto de aritmtica bsica en la que
el precio del suelo no est regulado por el gobierno y esto provoca la
especulacin del mercado sobre los bienes escasos. Bajo esta perspectiva es
difcil pensar que surgirn otros proyectos de vivienda vertical en la zona pues
el gobierno no est fomentando polticas pblicas en ese sentido.
Una de las pocas vas de intervencin es utilizar la herramienta legal
conocida como los Polgonos de Actuacin, zonas de transformacin urbana
definidas ya sea en colaboracin con el gobierno local o exclusivas de la
participacin del sector privado y los mismos propietarios. En dichas zonas
pueden llevarse a cabo planes especiales para desarrollar grandes reas como
el Barrio la Pursma, parecido al esquema de los planes parciales pero esta vez
dentro del suelo urbanizado.
Mientras estas herramientas permean en la comunidad y comienzan a
ser utilizadas poco a poco el trabajo de empresas como Fraterna marcar la
pauta que seguirn otros proyectos inmobiliarios en el corto y mediano plazo en
la ciudad de Monterrey. Hace falta solo buscar referencias dentro del mismo
Mxico para darse cuenta que lo que pasa en la capital pronto es imitado en las
reas metropolitanas. El caso del arquitecto mexicano Javier Snchez en el
barrio la Condesa en la Ciudad de Mxico es un referente perfecto para
aprender de cmo una zona histrica, bella por naturaleza, es capaz de
transformarse manteniendo su tejido y adaptndose a los nuevos usos de las
grandes ciudades.
Ojal que el Barrio la Pursima encuentre su propia vocacin y sirva de
ejemplo para recordar que, a pesar del caos existente en Monterrey, siempre
ha prevalecido el espritu emprendedor y de liderazgo en la comunidad
regiomontana.

- 99 -
4. Bibliografa:
1. Anlisis estratgico rea Metropolitana de Monterrey. CEDEM. 2006.

2. Anlisis de la definicin de las zonas metropolitanas en Mxico. INEGI.
2003.
3. De lo urbano a lo rural. INEGI. 2002.
4. Evolucin de las ciudades en Mxico. INEGI. 2002.
5. Estado de las Ciudades de Amrica Latina y el Caribe (2012). ONU-Hbitat.
6. Latin American Green City Index (2010). Siemens.
7. Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo Len. Gobierno del Estado.
2009.
8. Plan de Desarrollo Urbano de Monterrey (2010 2020). Municipio de
Monterrey. Actualizacin 2012.
9. Plan Estatal de Desarrollo (2010 2015). Gobierno del Estado.
10. Plan Metropolitano (2000 2021). Gobierno del Estado con la participacin de
los Municipios de Monterrey, Guadalupe, San Pedro Garza Garca, Santa
Catarina, San Nicols, Jurez, Apodaca y Escobedo.
11. Plan Nacional de Desarrollo (2007 2012). Gobierno Federal.
12. Plan Sectorial de Transporte y Vivienda de Nuevo Len (2010). Consejo
Estatal de Transporte y Vialidad.
13. Programa Sectorial de Desarrollo Urbano y Sustentabilidad Urbana
(2010 2015). Gobierno del Estado.
14. Reglamento de Uso del Suelo (2009 2012). Municipio de Monterrey.

- 100 -

Desificacion Monterrey

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Desificacion Monterrey

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PROYECTO DE INVESTIGACIN:

Densificacin del centro metropolitano

Arq. Carlos Valadez / Monterrey / Mxico

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

El crecimiento de las ciudades latinoamericanas en los ltimos cincuenta

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

Quisiera ofrecer este trabajo a manera de un compendio de experiencias

Agradezco especialmente a Fraterna por haberme apoyado en alcanzar la

Arq. Carlos Valadez

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

LA PRIMERA TRANSICIN URBANA:

En el contexto de Amrica Latina y el Caribe (AL) se ha hecho el reciente

1.1.1 EXPLOSIN URBANA Y DESACELERACIN.

FUENTE: Reporte del estado de ciudades 2012. ONU.

En la segunda mitad del silgo XX la

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

FUENTE: Reporte del estado de ciudades 2012. ONU.

Ahora que las estadsticas indican que la poblacin de AL seguir

EL SISTEMA DE CIUDADES EN AMRICA LATINA Y EL CARIBE

En los ltimos sesenta aos la mayora de los pases de AL han basado

FUENTE: Reporte del estado de ciudades 2012. ONU

Un dato que vale la pena recalcar como introduccin al caso de estudio

FUENTE: Reporte del estado de ciudades 2012. ONU

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

En el mapa anterior se puede identificar el crecimiento y la aparicin de nuevos

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

EL SISTEMA DE CIUDADES EN MXICO

Existen diferentes clasificaciones del sistema de ciudades en Mxico. La

FUENTE: Mxico 2020. Un enfoque territorial del desarrollo. SEDESOL.

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

El cuarto rango se denomina ciudades y abarca 319 localidades urbanas

FUENTE: Mxico 2020. Un enfoque territorial del desarrollo. SEDESOL.

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

En base a la necesidad de estructurar una poltica nacional de desarrollo urbano

FUENTE: Mxico 2020. Un enfoque territorial del desarrollo. SEDESOL.

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

Segn el mapa anterior la

FUENTE: Fundacin Metrpoli y CEDEM. 2001.

FUENTE: CONEVAL. 2005.

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

EL SISTEMA URBANO REGIONAL: Zona Noreste

La estructura regional en el Noreste del pas tambin est determinada

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

El sistema urbano de la Regin Noreste se ha realizado con base en la

Lmite estatal (Nuevo Len)

FUENTE: CEDEM en base a informacin del INEGI. 2000.

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

Para obtener un mejor anlisis de la configuracin de las ciudades en el

Son cuatro las principales

Lmite estatal (Nuevo Len)

FUENTE: CEDEM, con datos del INEGI y SEDESOL. 2006.

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

1.2.3 ESCALA ESTATAL Y SUBREGIONAL

FUENTE: INEGI. 2000.

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

Debido a esta saturacin

Una vez analizada la ordenacin del territorio a nivel nacional, regional y

FUENTE: CEDEM. 2006

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

Como conclusin del anlisis del sistema urbano en sus diferentes

Mster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012