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I. Introduccin.
Las locaciones inmobiliarias permiten al inquilino, luego de los primeros seis meses, resolver el
contrato notificando con sesenta das de anticipacin al locador e indemnizndolo hasta el primer ao
de locacin con un mes y medio de alquileres y con un mes pasado el ao.
Otorga al locatario el rgimen de locaciones urbanas, la facultad finalizar el contrato, sin causa o
incausadamente, cuando ya hubiere transcurrido o estuviera cumplido el primer semestre de iniciado
o vigente, as podr resolverlo o discontinuarlo con una notificacin por medio fehaciente de esa
decisin y reintegrar y desocupar la finca, en un plazo mnimo de sesenta das posteriores a recibida la
notificacin por el locador , indemnizando al rentista en el primer ao de vigencia de la relacin
locativa, con la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al da de desocupar el inmueble y con
un slo mes si el inquilino resolviera ya pasado el primer ao.
II. Legislacin aplicable.
Dice la ley 23.091 o Ley de Alquileres, que regula las locaciones urbanas:ARTCULO 8 Resolucin
anticipada. El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relacin locativa,
resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador con una
antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer
uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al
locador, en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al
momento de desocupar la vivienda y la de un slo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho
lapso.ARTCULO 29 BIS. La disposicin contenida en el artculo 8 resulta aplicable a los restantes
destinos locativos previstos en la presente ley.ARTCULO 29. Vigencia. Las disposiciones que se
establecen en la presente ley son de orden pblico, rigiendo a partir de su fecha de publicacin en el
Boletn Oficial(en la segunda parte del artculo sigue una disposicin transitoria).
III. Requisitos.
La Ley de Alquileres impone la resolucin anticipada del contrato en favor del locatario, tanto para la
vivienda(art. 8), como para los restantes destinos(art. 29 bis), despus de transcurridos los primeros
seis meses de vigencia del contrato y con una prenotificacin por medio fehaciente al locador, con
sesenta das de antelacin a la fecha de desocupacin y reintegro de la finca.
IV. Resolucin y deudas locativas.
Aunque podra sostenerse que para ejercer su facultad resolutoria anticipada el locatario tendra que
estar al da en pago de alquileres y cumplido todas las dems obligaciones a su cargo, emanadas del
contrato y de la ley(conf. art. 1201 CC), esta facultad resolutoria del locatario no puede ser cercenada,
aunque deba alquileres o tenga otras obligaciones impagas. Al tratarse de una disposicin
imperativa(de orden pblico)y ser norma especial, est vedado a las partes modificarla y rige en toda
su extensin. Y, as como el locatario no puede ser compelido a pagar una indemnizacin contractual
mayor a la reglada en el art. 8 de la ley, tampoco perder la facultad resolutoria por adeudar
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alquileres, expensas, tasas o impuestos, consumos, averas, etc.. El inquilino podr resolver el
contrato, entregar la finca (propiedad inmueble) y luego el locador acreedor podr reclamarle las
deudas u otras obligaciones impagas.
V. Adeudando alquileres es ineficaz la resolucin?
Aunque creemos equitativo que el locatario debera tener derecho a resolver anticipadamente
estando al da en sus obligaciones no slo de alquileres sino tambin en las dems cargas, es
innegable que su resolucin no puede limitarse de modo alguno y slo podra modificarse en absoluto
beneficio del locatario, como reducindole las indemnizaciones o los plazos de notificacin y
reintegro.
VI. Notificacin fehaciente.
Como para el aviso de resolucin al locador la ley impone el requisito de fehaciencia, para que la
comunicacin sea eficaz habr de cumplirse la exigencia:debiendo notificar en forma fehaciente su
decisin al locador. Por lo tanto para que la notificacin sea vlida deber cursarse por algn medio
que la otorgue fehaciencia y como tales pueden ser: lacarta documento, el telegrama colacionado, el
telegrama con copia certificada y aviso de entrega, todos del Correo argentino; la notificacin notarial
por escribano y podramos agregar un acta o carta privada con certificacin notarial de las firmas del
locador y locatario.
VII. Aviso simple de resolucin.
Por la imposicin sobre que la notificacin sea en forma fehaciente, habr que desechar entonces la
posibilidad de un intercambio de cartas entre locador y locatario, uno resolviendo y otro aceptando la
resolucin. Tambin se excluir la celebracin de un convenio o acta privada de resolucin para
cumplirlo ms adelante, porque si desechando el requisito de forma fehaciente se optara igual por
formalizar la resolucin con los simples documentos precedentes, se estar en la incertidumbre de
que el locatario a la fecha de desocupacin no reintegre el inmueble y contine en la locacin,
amparado en no haberse cumplido los requisitos legales.
VIII. Mejorasal tiempo de la resolucin.
Al fenecer la locacin por resolucinarts. 8 y 29 bis de ley 23.091, la indemnizacin mxima a cargo
del locatario es la tarifada y podran darse con las mejoras diversas circunstancias de
hecho:a)mejoras obligatorias del locador cumplidas;b)mejoras obligatorias del locador
incumplidas;c)mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas;d)mejoras obligatorias
del locatario cumplidas;e)mejoras obligatorias del locatario incumplidas;f)mejoras no obligatorias
del locatario cumplidas o incumplidas;g)mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial
o defectuosamente.
Las diferentes situaciones:
a)las mejoras obligatorias del locador cumplidas:aunque el locador hubiese debido cumplir con
cuantiosas mejoras que amortizara en un amplio plazo locativo, para que el inquilino pueda
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aprovechar la finca, la indemnizacin mxima persiste;

b)las mejoras obligatorias del locador incumplidas:si el locador se oblig a mejoras que no cumpli y
el locatario resuelve, podr exigir el resarcimiento de los daos que el incumplimiento del locador le
gener en el perodo de ocupacin;
c)las mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas:al ser voluntarias no tienen
relevancia a los efectos de la indemnizacin resolutoria;
d)las mejoras obligatorias del locatario cumplidas:como integran el alquiler, deberan valuarse
prorratendolas por todo el plazo contractual para calcular cul ser el monto mensual del alquiler con
cual se indemnizar;
e)las mejoras obligatorias del locatario incumplidas:al integrar el alquiler, se valuarn prorratendolas
por todo el plazo contractual para calcular el monto mensual del alquiler o precio mensual de la
locacin a indemnizar;
f)las mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas:al ser voluntarias no tendrn
relevancia a los efectos de la indemnizacin resolutoria si estuvieren prohibidas contractualmente o
en beneficio al locador desde construidas, pero en contrario podran ser indemnizables al locatario.
g)las mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente:tanto locador
como locatario podr exigir el total o correcto cumplimiento o ejecutar la clusula penal si se previ o
reclamar los daos y perjuicios.
IX. Prrrogas menores y resolucin.
De resolver antes de los 8 meses corresponde indemnizar y preavisar?: En principio no estn
contemplados por la ley estos casos como supuestos especiales, por tanto, consideramos justo que se
prorratee la indemnizacin al locador de acuerdo al plazo de prrroga y la fecha de anticipacin de la
resolucin, en consecuencia cuando el locatario resolviere una prrroga por 6 meses a los 3, tendra
que pagar el 25% de un mes de alquiler y el plazo de preaviso creemos que no podran ser ms de 15
das de anticipacin, todo esto tomado desde una visin equitativa, porque sera un despropsito para
un locatario que prorrog por 6 meses y decide restituir anticipadamente pasado 2 meses de prrroga,
pagar un mes de indemnizacin y preavisar con 60 das.
X. Notificacin anticipada: 60 das o 2 meses?
Como la norma especial(art. 8 ley 23.091)exige slo 60 das, proviniendo de una ley imperativa(de
orden pblico)no puede exigirse al locatario un preaviso que se transforme en 2 meses, auque venza
ese plazo algn da de un mes en curso, an cuando los 60 das culminaren un da 8 de un cualquier
mes, el ltimo alquiler a pagar por el locatario, sern los 8 das de ese mes. As en el contrato se hayan
vedado los alquileres por fracciones de mes y pactado estrictamente los alquileres por mes completo,
prevalecen los 60 das por ser un derecho irrenunciable.

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XI. La resolucin no pueden limitarla pactos.

Por ser un derecho amparado por una norma de orden pblico, la resolucin anticipada no podr
limitarse en su extensin de modo alguno, tachndose de nulidad la estipulacin que reduzca este
derecho del locatario, recordamos que sera eficaz una alteracin si fuera en favor del sujeto
amparado(inquilino).
XII. Las indemnizaciones por resolucin slo admiten morigerarse.
Por ser un derecho a favor del locatario, aunque plasmado por una norma de orden pblico, podrn
limitarse las indemnizaciones a favor del locador y estas morigeraciones para el locatario tendrn que
hacerse al suscribirse el contrato original o en sus prrrogas o por convenio separado o en adenda al
contrato original. Por otra parte creemos ineficaz que mediante una compensacin de derechos pueda
negociarse la facultad resolutoria del locatario, as desechamos bajar la indemnizacin y extender el
plazo de habilitacin de la facultad resolutoria a ms de seis meses o disminuir este lapso aumentando
la indemnizacin al locado. Tampoco sera oficioso incrementar la indemnizacin resolutoria al
locador, ni se podr ampliar el plazo de 60 das para la restitucin de la finca locada.
XIII. Resolucin y rescisin, sus efectos distintos.
Consideramos mal nominada a la resolucin anticipada del art. 8(ley 23.091), porque la resolucin
tiene efectos retroactivos y la que surge del art. 8 claramente no los tiene, por tanto creemos que se
trata de una tpica rescisin unilateral.
XIV. Resolucin y alquileres diferenciados.
Se trata de locatarios que resuelven durante el perodo de media y baja temporada con alquileres
menores, con un inquilino con contrato comercial trienal en zonas de turismo o temporada(Bariloche,
Calafate, Caril, Cerro Bayo, Caviahue, Copahue, Chapelco, La Cumbrecita, Las Grutas, Las Leas, Los
Penitentes, Mar del Plata, Merlo SL, Miramar, Monte Hermoso, Necochea, Pinamar, Puerto Madryn,
San Martn de los Andes, Villa Alpina, Villa Berna, Villa Gesell, Villa Grl. Belgrano, Villa Pehuenia, etc.),
que pueden tener alquileres diferenciales para las temporadas alta, media y baja. Cuando el locatario
resolviera el contrato durante los periodos con alquileres menores; la indemnizacin que
correspondera al locador debera fijarse sobre el promedio de los alquileres de todo el plazo
contractual, para calcular el monto del mes o mes y medio a pagar, porque en contrario se consumara
un abuso del derecho(art. 1071 CC)o un enriquecimiento incausado del locatario a expensas del
locador.
XV. Resolucin y alquileres escalonados.
La filosofa de los alquileres escalonados se plasma en que no se trata de repotenciacin de alquileres,
sino en que estos alquileres mensuales surgen de la suma total de arriendos del plazo contractual
completo, slo que pagables en montos(alquileres)diferentes, que podran ser tanto crecientes(la
mayora)como decrecientes. En consecuencia la indemnizacin resolutoria a pagar estar reflejada
por la cantidad de meses de indemnizacin(uno o mes y medio), dividido por el monto total del
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contrato o sea, se dividirn los alquileres totales por la cantidad de meses de plazo(mnimos 24 o 36
meses)y se resarcir con uno o mes y fraccin, segn el plazo locativo ya cumplido.
XVI. Reintegro de la finca con faltantes o averas.
Consideramos que igualmente el locador tiene que recibir la finca, aunque en el acta de restitucin
a suscribir por ambas partes debe consignar todos los elementos que falten y las averas que
visualmente se presenten con un examen minucioso. Si luego de recibido el inmueble encontrase
averas inadvertidas, deber inmediatamente certificarlas y reclamar al locatario inmediatamente.
Tambin en el acta de restitucin podrn insertarse reservas que amplen o reduzcan los plazos para
reclamar prdidas o averas inadvertidas o que tarifen o morigeren las indemnizaciones pertinentes.
XVII. Con la resolucin cesan los devengamientos.
Las nuevas obligaciones por alquileres y otros gastos, tales como expensas de la propiedad horizontal,
tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc. cesarn a partir de cumplirse el plazo de 60 das de la
resolucin eficazmente notificada y entregada la finca al locador. Tambin cuando ante la ausencia o
negativa del rentista fue puesta a su disposicin mediante una consignacin eficaz, sea judicial o
notarial, aunque esta ltima tendra mayores requerimientos, como un acta de desocupacin de la
finca y declaracin de retiro de sus cosas por el locatario ms la entrega de las llaves. Este beneficio
del locatario excluye los intereses, multas o penalidades que estn devengndose en favor de
terceros por incumplir el inquilino deberes locativos anteriores al reintegro, sean expensas, tasas,
impuestos, servicios, contribuciones, etc., mxime cuando rechazan el pago parcial o slo de las
ltimas, habiendo alguna obligacin anterior impaga.
XVIII. Resolucin y fiadores.
Todas las eventuales obligaciones subsidiarias de los fiadores por nuevos incumplimientos del
locatario tendrn de pleno derecho las mismas causas de cesacin que las de ellos, al responder con
sus garantas por idnticas obligaciones.
XIX. Bibliografa.

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