PROCEDIMIENTO: Demanda Ordinaria.

MATERIA: Resolucin de Contrato. (R 15)

DEMANDANTE: Inmobiliaria San Jos S.A.
R.U.T.: 96.927.480-9
PATROCINANTE: Froiln Urbina Labra.
C.N.I.: 15.610.388-8
DEMANDADO: Escuela de conductores Martnez y Galdames LTDA
R.U.T.: 76.025.310-3

EN LO PRINCIPAL: Demanda ordinaria de resolucin de contrato.PRIMER OTROSI: Acompaa documentos, con citacin y apercibimiento.SEGUNDO OTROSI: Se tenga presente.-

S. J. L. en lo Civil

LUIS ENRIQUE ESCOBAR GODOY, empresario, C.N.I. N

6.576.985-9, en representacin segn se acreditar, de CONSTRUCTORA E
INMOBILIARIA SAN JOS S.A., persona jurdica del giro de su denominacin,
ambos domiciliados en calle Las Barrancas N 4620, Copiap, a US., con todo
respeto digo:
Demando a ESCUELA DE CONDUCTORES MARTINEZ Y
GALDAMES LTDA, persona jurdica del giro de su denominacin, R.U.T.
76.025.310-3, representada legalmente por don

SERGIO ROSAURO

MARTINEZ GUZMN, empresario, C.N.I. N 7.947.219-5, y cuyo domicilio es

para ambos, Villa San Jos, Pasaje San Nicols N 496, Copiap, a fin de que
US., declare en definitiva resuelto, con indemnizacin de perjuicios, el contrato
de, Oferta Compra y Reserva de vivienda de fecha 9 de octubre de 2014,
pactado entre la sociedad que represento y la demandada, en base al cual, y
con la intencin y consentimiento de ambas partes de celebrar a futuro
contrato de compraventa con las solemnidades requeridas por la ley, sobre el
inmueble de propiedad de la sociedad que represento, inmuebles inscritos a

fojas 1276 N 1265 ao 2007 y fojas 1276 vta. N 1266 ao 2007,

correspondientes a: Manzana 1 Lote 2; Manzana 2: Lote 1 ; Manzana 3: Lote 1
y lote 2; estos producto de la subdivisin del Lote A; ste producto de la fusin
del Lote N3 ubicado en calle Los Carrera N 5016 Acera Sur y Lote N 4
ubicado en calle Los Carrera N 5014 Acera Sur, Comuna de Copiap, Segn
consta en el certificado de avalo vigente, que acompao en el primer otros.
Por acuerdo denominado, Carta Oferta Compra y Reserva de
vivienda de fecha 9 de octubre de 2014, se dio una porcin del inmueble,
correspondiente a lo que hoy es la vivienda ubicada en Villa San Jos, Pasaje
San Nicols N 496, de la Comuna de Copiap, Rol de avalo N598-49, de la
Comuna de Copiap, con una superficie total construida de 200 metros
cuadrados, ms quincho, cobertizos, piscina, porche de acceso.
El bien raz materia del acuerdo, fue entregado a la demandada,
no habiendo dado esta cumplimiento al pago del saldo de precio estipulado en
dicho acuerdo, ascendente a la suma de 8000 UF, correspondiente en moneda
nacional a la suma de $ 205.032.720.- , por lo que no se ha efectuado an la
compraventa definitiva sobre el inmueble, que las partes convinieron por medio
de dicho acuerdo.
Solicito a US., decretar resuelto dicho contrato, con indemnizacin de
perjuicios, esto en razn a las siguientes consideraciones de hecho y de
derecho que expongo:
LOS HECHOS:
Con fecha 9 de octubre de 2014, La sociedad que represento, suscribi con la
demandada una convencin denominada por las partes Carta Oferta Compra
y Reserva de vivienda, para asegurar la compraventa sobre el inmueble de mi
propiedad, consistente en una porcin del inmueble, correspondiente a lo que
hoy es la vivienda ubicada en Villa San Jos, Pasaje San Nicols N 496, de la
Comuna de Copiap, Rol de avalo N598-49, de la Comuna de Copiap, con
una superficie total construida de 200 metros cuadrados, ms quincho,
cobertizos, piscina, porche de acceso, parte de los inmuebles de propiedad de
la sociedad que represento, inscritos a fojas 1276 N 1265 ao 2007 y fojas

1276 vta. N 1266 ao 2007, correspondientes a: Manzana 1 Lote 2; Manzana

2: Lote 1 ; Manzana 3: Lote 1 y lote 2; estos producto de la subdivisin del Lote
A; ste producto de la fusin del Lote N3 ubicado en calle Los Carrera N
5016 Acera Sur y Lote N 4 ubicado en calle Los Carrera N 5014 Acera Sur,
Comuna de Copiap, Segn consta en el certificado de dominio vigente, que
acompao en el primer otros.
Es del caso que lo pactado en dicho acuerdo no fue cumplido
oportunamente, operando de esta forma la condicin resolutoria tcita que
existe en materia de contratos. En efecto, mediante dicho pacto, las partes
estipularon que: La sociedad que represento, vender ceder y transferir a la
demandada, el inmueble individualizado precedentemente, y esta ltima a
comprar y adquirirlo, pagando el precio, habindose estipulado como plazo de
vencimiento para la celebracin de la escritura pblica de compraventa del
inmueble, el da 30 de enero de 2015.
En este sentido, la demandada, como consta del acuerdo materia de
esta presentacin, pagara a mi representado por el inmueble un precio de $
9.800.- UF ( UF al 9/10/2014 = 24.189,75) es decir la suma de $237.059.550.que se cancelaran de la siguiente forma:
1) con la suma de UF 1800.-, o la suma de $ 43.542.000.- a la fecha del
acuerdo, suma que se pag, al momento de la celebracin de ste, por
medio de cheques, tres de los cuales, que suman $ 5.700.000, no
pudieron ser cobrados quedando pagada la suma de $ 37.842.000.
2) Con la suma de UF 8.000.- o la suma de $ 193.518.000.- a la fecha del
acuerdo de compra y reserva, que segn lo pactado por las partes, se
cancelara al momento de suscribir la escritura pblica de compraventa
definitiva, para lo cual se pact un plazo que expiraba el da 30 de
enero de 2015.
Es del caso V.S., que la demandada no dio cumplimiento a lo pactado
en la forma estipulada, oportunamente, incumpliendo as lo pactado con la
sociedad que represento, por lo tanto, no me ha pagado el saldo de precio en

la fecha estipulada.
Adems US., de los cheques que dio para el pago de la primera parte
del precio, tres de los cheques no pudieron ser cobrados, los cheques : 1)
serie HAX 0000018 577 por la suma de $ 1.900.000, 2) serie HAX 0000025
199 por la suma de $ 1.900.000, y 3) serie HAX 0000024 489 por la suma de
$ 1.900.000, por lo que slo $ 37.842.000 fueron pagados a la sociedad que
represento, faltando $ 5.700.000,
A pesar de que se acord entre las partes en dicho pacto de reserva y
oferta de compra de inmueble, que la entrega material del bien raz se hara
una vez suscrita la escritura pblica de compraventa definitiva, la sociedad que
represento de buena fe, hizo entrega de este a la demandada, la cual se
encuentra haciendo actualmente uso de la propiedad sin haber cancelado el
saldo de precio, y ninguna otra suma por ningn concepto.
En los contratos bilaterales, US., va envuelta la condicin resolutoria de
que en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, puede, el
otro, pedir, a su arbitrio, el cumplimiento o la resolucin del contrato, en ambos
casos, con indemnizacin de perjuicios.Adems US., este tipo de acuerdos, a pesar de ser contratos
innominados, no definidos ni regulados por el legislador, han sido reconocidos
por la jurisprudencia, como vinculantes, en virtud de la formacin del
consentimiento, por medio de la oferta y la aceptacin, que son reguladas no
en el Cdigo Civil sino en el Cdigo de comercio, tal como lo ha sostenido la
jurisprudencia emanada de nuestros tribunales superiores, como se expondr
a continuacin.
EL DERECHO:
La convencin celebrada por las partes en este caso, a pesar de ser un
contrato innominado, no definido ni regulado por el legislador, ha sido
reconocidos por la jurisprudencia, como vinculante, en virtud de la formacin
del consentimiento, por medio de la oferta y la aceptacin, que son reguladas
no en el Cdigo Civil sino en el Cdigo de comercio, tal como lo ha sostenido
la jurisprudencia emanada de nuestros tribunales superiores.

El pacto de reserva de una vivienda entra en el mbito de lo que son

los tratos preliminares de una compraventa.
En derecho civil, la voluntad de las partes prima, en virtud del principio
de la autonoma de la voluntad.
As lo ha sostenido la jurisprudencia de nuestros tribunales superiories
que ha reconocido el carcter de convencin que tienen estos pactos de oferta
y reserva de bienes races. As, la Corte de Apelaciones de Concepcin,
Recurso n 1831/2004, 9 de noviembre de 2004, en los considerandos 3 a 8,
ha sostenido.
3) Que el Cdigo Civil no contiene normas que se refieran al proceso de
generacin del consentimiento, sino que reglamenta los caracteres que debe
tener para su existencia y validez, partiendo de la base que ya est formado.
Es el Cdigo de Comercio el que ha venido a llenar este sensible vaco,
reglamentando la materia minuciosamente en sus artculos 97 a 108,
entendiendo la mayora de la doctrina que ellos tambin se aplican en materia
civil, en concordancia con lo que al respecto expres el Mensaje con el cual se
envi al Congreso Nacional el proyecto de dicho cuerpo legal. En efecto, en
dicho Mensaje el legislador mercantil, consciente que el Cdigo Civil no
contemplaba normas relacionadas con la formacin del consentimiento,
seal que el Proyecto ha dado soluciones satisfactorias a las cuestiones
principales e incidentes que ofrece la materia, y de este modo he llenado un
sensible vaco en nuestra legislacin comercial y civil. Como ha dicho un autor,
la nica interpretacin correcta residira en las normas del Cdigo de
Comercio, pues son stas las que reglamentan especficamente la situacin
que se examina y que son, adems, las llamadas a llenar un vaco en la
legislacin civil, de acuerdo con los trminos del Mensaje del Cdigo de
Comercio. Por ltimo, no puede olvidarse el fundamento que sirve de base a la
responsabilidad en el perodo precontractual, fundamento que debe
encontrarse en la buena fe y en la equidad, cuya violacin da derecho a
solicitar indemnizacin. De aqu resulta que las nicas disposiciones que
admiten este fundamento son las relativas a la formacin del consentimiento,

razn sta que abona la tsis de la aplicacin del Cdigo de Comercio (Hugo
Rosende A. Responsabilidad Precontractual, pg.107). 4) Que si bien a veces
los

actos

jurdicos

pueden

perfeccionarse

instantneamente

por

la

concurrencia del acuerdo de voluntades en un mismo acto, o la concurrencia y

su aceptacin en el mismo instante, en otras ocasiones se requiere de un
perodo previo de negociaciones, en el cual las partes, muchas veces con la
debida asesora, discuten, deliberan y elaboran lo que habr de ser para ellas
un acto de reglamentacin de sus intereses privados. En este proceso que
precede a la celebracin del contrato es posible distinguir las siguientes
etapas: a) Las tratativas preliminares o tratos negociales previos, y b) la
concurrencia de una oferta y su aceptacin. Se ha dicho que los tratos
negociales previos son las propuestas a negociar que anteceden a un
contrato, por medio de las cuales los interesados, sin obligarse an, se
comunican recprocamente su intencin de convenir un negocio jurdico y
analizan cul podra ser el contenido del contrato y apreciar la conveniencia o
no de llegar a formalizarlo (Francisco Saavedra Galleguillos Teora del
Consentimiento, pg.264). 5) Que en la fase de las tratativas preliminares el
criterio mayoritario establece que se genera responsabilidad cuando se causa
dao a la persona o bienes de otro, responsabilidad que nace de la equidad
comercial que obliga a indemnizar los perjuicios producidos con motivo del
quiebre de la confianza que haba

suscitado la actitud de las partes en la celebracin de un negocio jurdico. En

opinin de Saavedra Galleguillos la responsabilidad se sustenta en la buena
fe que obliga a ambos interesados durante todo el iter negocial. Es indudable
que por el solo hecho que las personas se pongan en relacin con el fin de
negociar la conclusin de un contrato se establece entre ellas una conexin
que crea un estado de confianza recproca que no debe ser defraudado. Se
trata, por tanto, de una responsabilidad que emana de un deber incumplido,
cuya medida estar determinada por los daos que se hubieren ocasionado a
la parte contraria, como justa compensacin al perjuicio resultante del fracaso

arbitrario de la negociacin (obra citada, pg.268). 6) Que dentro del mbito

precontractual el juez de primer grado situ la responsabilidad de la
demandada en la fase de negociaciones preliminares, estimando que fue en
ese momento que esta ltima infringi el deber de confianza en la seriedad de
las negociaciones. De all que para determinar la procedencia de las
indemnizaciones demandadas hubo de distinguir en el motivo entre gastos
provocados y gastos espontneos, para establecer que solo los primeros eran
indemnizables, no as los segundos. La conclusin es correcta en el mbito de
las tratativas preliminares, pero no lo es en la fase siguiente de formulacin de
la oferta, que se rige por lo dispuesto en el artculo 100 del Cdigo de
Comercio, que obliga a indemnizar no solo los gastos en que haya incurrido el
afectado por el desistimiento de la oferta sino todos los perjuicios que por ese
motivo hubiere sufrido. 7) Que si bien en la compraventa de bienes races el
consentimiento solo se forma por el cumplimiento de la solemnidad
establecida en la ley, esto es, mediante el otorgamiento de la correspondiente
escritura pblica, es necesario sealar que, al contrario de lo que sostuvo la
parte demandante en orden a que en esta clase de contratos no haba
propiamente etapa de oferta y aceptacin sino solo simples conversaciones
preliminares, es perfectamente posible la aplicacin de las normas relativas a
la formacin del

consentimiento contenidas en el Cdigo de Comercio, pues indudablemente

para llegar a la suscripcin de la escritura pblica de compraventa que
formaliza el consentimiento de las partes, los interesados han debido
previamente conversar, intercambiar opiniones, y ponerse de acuerdo acerca
de las condiciones en que contratarn, fase negocial que terminar con la
formulacin de una oferta seguida de una aceptacin, para concretarse
posteriormente mediante el otorgamiento de una escritura pblica. Este
proceso previo no puede faltar, an cuando el contrato asuma el carcter de
un contrato de adhesin, en que el destinatario de la oferta la acepta pura y
simplemente, pues de otro modo es lgicamente imposible que las partes

lleguen a celebrar un contrato. Esta conclusin cobra fuerza si se considera

que de acuerdo al artculo 99 del Cdigo de Comercio el proponente no puede
revocar la oferta si se compromete a esperar contestacin o a no disponer del
objeto del contrato, no vindose razn alguna que lleve a excluir la aplicacin
de esta norma tratndose de la oferta de venta de un bien raz. Hugo Rosende
participa del mismo criterio al expresar que en esta etapa existe concurso real
de voluntades que, si bien no basta para perfeccionar el contrato, puede
agravar la responsabilidad del oferente en trminos que exista entre ambas
una relacin cuasicontractual que genera responsabilidad en caso de
retractacin y que obliga a indemnizar los daos y perjuicios. Por lo tanto, en
esta especie de contratos, al existir un consentimiento formado pero ineficaz
para perfeccionar el contrato, subsiste el derecho de retracto para ambas
partes, hasta el momento en que se cumpla la solemnidad o se haga entrega
de la cosa, pero la parte que se desiste podr incurrir en responsabilidad
precontractual por los daos y perjuicios que dicho retracto cause al otro
precontratante. Esta responsabilidad dimanar de los principios aceptados en
el Cdigo de Comercio, las que constituyen el derecho comn en materia de
responsabilidad precontractual y el verdadero criterio con arreglo al cual
deben

enfocarse las demandas de indemnizacin (Obra citada, pg.111). 8) Que en

este predicamento debe darse la razn al actor cuando seala que la
responsabilidad de la demandada debe examinarse en el mbito de la oferta
de celebrar el contrato de compraventa, pues es un hecho acreditado con la
propia confesin del representante de la demandada (fs.104 y siguientes) que
la carta oferta que rola a fs.37 eman de su parte y fue suscrita por el
demandante, quien, adems, hizo reserva del inmueble que pretenda
comprar. Incluso, reconoci no haber suscrito la escritura de compraventa
porque en ella se deca que se pagaba el precio al contado en circunstancia
que solo se entregaba un cheque a fecha. Todo ello viene a indicar que las
partes haban llegado a un pleno acuerdo para celebrar el contrato de

compraventa, lo que significa que sin duda hubo una oferta en firme y una
aceptacin, faltando solo el cumplimiento de la solemnidad prescrita por la
ley.
Conforme a lo anterior, es aplicable en la especie, lo dispuesto en el
artculo 1545 del mismo Cdigo Civil, sealado precedentemente,
normativa que dispone que : todo contrato legalmente celebrado es una
ley para los contratantes, y , no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas legales. Dicho precepto legal ha sido
vulnerado por la demandada, al no pagar oportunamente el saldo del precio
pactado por las partes. Adems segn lo preceptuado en el artculo N 1551
del Cdigo Civil, la demandada se encuentra en mora, toda vez que no haba
dado cumplimiento con su obligacin de cancelar el saldo del precio, dentro
del plazo y trminos estipulados.
En conformidad al Principio de Reparacin Integral del
Dao, la suma de $ 70.742.000, o la suma de dinero mayor o menor que US.,
estime pertinente, solicitud que encuentra su fundamento en que por motivo
de la negligencia culpable y la omisin en el cumplimiento de lo pactado de
parte del eventual comprador, mi representada ha sufrido cuantiosos daos
patrimoniales y profundos daos psicolgicos en sus integrantes.En el caso de autos, el incumplimiento del contrato por parte de
la demandada le ha ocasionado los siguientes perjuicios:
La cuanta de estos perjuicios es la suma de $ 70.742.000.- segn el
siguiente detalle: El no cumplimiento de lo pactado en forma oportuna de parte
de la demandada, signific a la larga cuantiosos perjuicios, en primer lugar, el
no contar en forma oportuna con el saldo del precio de para realizar la
compraventa definitiva por escritura pblica, habiendo la sociedad que
represento habiendo entregado el inmueble a la demandada, lo que signific
que se retractara de la oferta haciendo ocupacin de la propiedad, lo que
significa una gran prdida material para la sociedad que represento, una
empresa dedicada al rubro inmobiliario, que ha visto imposibilitado el vender la
propiedad o arrendarla para percibir la utilidad correspondiente, por lo que los

daos se desglosan de la siguiente manera.

a) DAO EMERGENTE: $ 43.542.000.- traducido en el dao patrimonial y
comercial sufrido por la empresa que represento, en primer lugar debido al
incumplimiento de lo convenido con la demandada, y en Monto que fue
precisamente estipulado que no sera devuelto al oferente, en caso de
retractarse de su oferta y obviar la reserva del inmueble, tal como se pact en
el nmero 6 del pacto de reserva y oferta materia de estos autos, monto que
operara a manera de pena compensatoria en caso de incumplimiento. De
Esta suma el demandado slo ha pagado $ 37.842.000 tomando adems los
$ 5.700.000 no cancelados del total de lo acordado en el pacto de reserva.
b) LUCRO CESANTE: La suma de $ 27.200.000.- , que se traducen en la
renta de arrendamiento, razn de $ 1.700.000, al mes, que habra sido
percibida por la sociedad que represento, en caso de haber podido arrendar la
propiedad.
b) DAO MORAL: $

4.000.000.- que se desprenden de toda la afliccin y

sufrimiento causados a la sociedad que represento como conjunto, tanto a

directivos como trabajadores, ya que como empresa del rubro inmobiliario se
ha visto considerablemente afectada por las prdidas que se han devenido
producto del incumplimiento de la convencin de parte del demandado.
POR TANTO
Y de acuerdo con lo expuesto y lo que disponen las normas legales citadas
precedentemente, y dems pertinentes del Cdigo Civil, artculos 1.489, 1.545,
1546, 1.556 y 1.558 y 1.559 del mismo cuerpo legal, Artculos 97 a 108 del
Cdigo de Comercio, y 253, 254 y siguientes del Cdigo de Procedimiento
Civil, RUEGO A US., tener por interpuesta demanda ordinaria en contra de
ESCUELA

DE

CONDUCTORES

MARTINEZ

GALDAMES

LTDA,

representada por don SERGIO ROSAURO MARTINEZ GUZMN,, ambos ya

individualizados, y en definitiva, como consecuencia de todo lo sealado
precedentemente y teniendo presente que en todo contrato bilateral va
envuelta la condicin resolutoria tcita ante el evento que alguna de las partes
incumpla la obligacin emanada del contrato, se declare:

1.- La resolucin del contrato individualizado precedentemente, con

indemnizacin de perjuicios, consistente en Oferta Compra y Reserva de
Vivienda, sobre el inmueble de propiedad de mi representada, consistente en
la vivienda ubicada en Villa San Jos, Pasaje San Nicols N 496, de la
Comuna de Copiap, Rol de avalo N598-49, de la Comuna de Copiap, con
una superficie total construida de 200 metros cuadrados, ms quincho,
cobertizos, piscina, porche de acceso, parte de los inmuebles de propiedad de
la sociedad que represento, inscritos a fojas 1276 N 1265 ao 2007 y fojas
1276 vta. N 1266 ao 2007, correspondientes a: Manzana 1 Lote 2; Manzana
2: Lote 1 ; Manzana 3: Lote 1 y lote 2; estos producto de la subdivisin del Lote
A; ste producto de la fusin del Lote N3 ubicado en calle Los Carrera N
5016 Acera Sur y Lote N 4 ubicado en calle Los Carrera N 5014 Acera Sur,
Comuna de Copiap.
2.- Que la demandada debe indemnizar a la sociedad que represento
con la suma de de $ 70.742.000, por los conceptos anteriormente
desglosados, de los cuales, slo ha pagado $ 37.842.000.
2.- que como consecuencia de lo anterior, las partes deben volver al
estado que se encontraban antes de la celebracin de la convencin materia
de estos autos, y que por lo tanto, el demandado debe restituir el inmueble a
mi representada, quedando el dinero pagado por la demandada en poder de
la sociedad que represento, en virtud de lo estipulado en el pacto de reserva
y a manera de indemnizacin de perjuicios.
Todo lo anterior US., con costas.
PRIMER OTROSI: SOLICITO A US., tener por acompaados, con bajo los
apercibimientos de los artculos N 255, y N 346 N 3 del Cdigo de
Procedimiento Civil, y con citacin, segn corresponda los siguientes
documentos:
-

1.- Carta de oferta y compra sobre el inmueble individualizado en lo

principal y materia de estos autos.

2.- Certificado de Dominio Vigente de la propiedad.-

3.- Copias autorizadas de los ttulos de dominio de los terrenos donde

el inmueble se encuentra ubicado.

4.- Escritura pblica de constitucin de la CONSTRUCTORA E

INMOBILIARIA SAN JOS, S.A. que acredita mi condicin de gerente
general de la sociedad y mi personera para actuar como representante
legal de la misma.

5.- Cheque serie HAX 0000018 577 por la suma de $ 1.900.000.-,

girado por la demandada.

6.- Cheque serie HAX 0000025 199 por la suma de $ 1.900.000.-,

girado por la demandada.

7.- serie HAX 0000024 489 por la suma de $ 1.900.000, girado por la
demandada.

SEGUNDO OTROSI: Solicito A US., tener presente que designo abogado

patrocinante y confiero Poder a don FROILAN URBINA LABRA, Abogado en
ejercicio, C.N.I. N 15.610.388-8, domiciliado en calle Atacama N 1045,
Copiap, con todas las facultades que confiere el art. 7 del Cdigo de
Procedimiento Civil, ambos incisos que se dan por enteros reproducidos uno a
uno en este acto, especialmente las facultades de transigir, percibir, etc., y
quien en este mismo acto, viene en delegar el poder con que acta en esta
causa, al habilitado de derecho don RODRIGO FERRADA LPEZ, C.N.I. N
13.954.105-7, del mismo domicilio, expresamente con todas las facultades que
le fueron concedidas al patrocinante.
SOLICITO A US., tenerlo presente para todos los efectos
legales.