Alterao de fachada: Uma questo polmica

Fachadas
O que pode e o que no pode em relao a alteraes de fachada? O assunto causa
discusses acaloradas no condomnio. Veja aqui como resolv-las.
As discusses sobre colocao de ar condicionado e fechamento de varandas - que implicariam em
alteraes da fachada do prdio - costumam ser muito polmicas nos condomnios. Pela Lei de
Condomnios (a 4591/64), "o proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer
obras que modifiquem sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos". J o
artigo 1336 do novo Cdigo Civil, inciso III, diz que "so deveres do condmino no alterar a forma e
a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". Para o advogado e consultor condominial
Cristiano De Souza Oliveira, o novo Cdigo Civil repete o teor e a essncia da Lei de Condomnios.
"Porm, s na Lei de Condomnios encontramos as possibilidades de se alterar a fachada, obtendo
100% da aprovao dos condminos", compara.
O que parece simples na teoria, na prtica muito mais complexo. As dificuldades j comeam na
definio do que alterao de fachada. Pendurar uma planta na parede da varanda, colocar uma
antena de TV por satlite para fora da janela ou mudar a cor das portas do hall do elevador - todos
esses itens podem servir de exemplo de alterao de fachada, externa e interna.
No Condomnio Edifcio Riccione, por exemplo, o assunto rendeu. Srgio Tadeu Fraia, antes de se
tornar sndico, resolveu orar o custo do fechamento da varanda. O morador da cobertura j havia
fechado o seu terrao h mais de um ano e, portanto, Srgio achou que poderia fazer o mesmo."No
dia em que estavam entregando o material no meu apartamento para a obra, encontrei o sndico no
elevador e ele me disse que no deixaria o servio ser feito", lembra. Atravs de uma liminar, o
condomnio conseguiu parar a obra no apartamento de Srgio. "Entrei na justia e levei o caso para
uma assemblia. Se a cobertura tinha feito, porque eu no poderia fechar o meu terrao? Nessa
assemblia foi aprovado que, quem preferisse, poderia fazer a obra, desde que seguindo o mesmo
padro utilizado na cobertura. Meu advogado mostrou para o juiz que a assemblia aprovou a
questo e ganhei a causa", conta Srgio. Hoje, dos 14 apartamentos do edifcio, oito j esto com as
sacadas envidraadas. "Minha idia inicial era ampliar a rea da sala e do quarto, mas hoje vejo que
ganhei mais com a diminuio do barulho, do vento e o aumento da segurana para as crianas", diz.
Na opinio de Srgio Meira de Castro Neto, diretor de condomnios do Secovi-SP, essencial
padronizar qualquer modificao. " preciso entender que quem mora em condomnio vive em
coletividade. Se um morador tem inteno de proceder a uma alterao, deve levar a idia ao sndico
e a uma assemblia para votao. O condomnio definir se ou no alterao de fachada", orienta.
Srgio completa que a tendncia dos condomnios tem apontado no para a obrigao, mas para a
padronizao, especialmente do fechamento de sacadas. H no mercado modelos de fechamento em
vidro sem utilizao de esquadrias verticais, o que deixa o visual mais limpo. "O que deprecia o
patrimnio, ao invs de valoriz-lo, cada morador fechar a varanda de uma forma. Da mesma
maneira, o condomnio no deve permitir alteraes no piso, forro, paredes, a troca de portas de
correr ou colocao de cortinas e persianas nos vidros das sacadas", opina o diretor da entidade.
Tambm para as portas dos halls de elevadores o indicado padronizar por andares. " uma opo
para no engessar o prdio todo", conclui.

Aspectos jurdicos
A questo do fechamento de varandas deve ser analisada tambm do ponto de vista dos rgos
pblicos. Segundo o Cdigo de Obras do municpio de So Paulo, o terrao uma rea nocomputvel, isto , no faz parte do potencial construtivo do terreno. Segundo a assessoria de
imprensa da Secretaria da Habitao do Municpio de So Paulo, se a planta do prdio foi aprovada
com terraos abertos, para poder fech-los preciso pedir um novo alvar. Se o imvel exceder o
coeficiente construtivo daquela regio, ento preciso pagar a outorga onerosa sobre o coeficiente

excedente. Se a obra for irregular, o prdio fica inclusive sujeito multa aplicada pelos fiscais da
subprefeitura.
De qualquer maneira, os tribunais tm visto os processos que envolvem alteraes de fachada em
condomnios de forma bem subjetiva, ou seja, analisando caso a caso. "No litoral, por exemplo, os
tribunais tm aceitado a colocao de ar condicionado por questes de necessidade", informa o
advogado Cristiano De Souza Oliveira. Assim, o fechamento de varandas em corredores virios de
So Paulo, como as Avenidas Nove de Julho e Rebouas e o Elevado Costa e Silva, so
considerados um procedimento necessrio para a privacidade, segurana e sade dos moradores. O
advogado alerta, porm, que a questo no unnime para a Justia. "H muitos julgadores que
seguem a letra fria da lei, sem se importarem com o caso concreto. Porm, h tambm
entendimentos mais avanados, que pensam na vida condominial de forma mais prtica, e para os
quais a esttica subjetiva", finaliza.

Solues para o ar condicionado

Para o arquiteto Henrique Cambiaghi, presidente da Associao Brasileira dos Escritrios de
Arquitetura (AsBEA), para qualquer alterao do prdio deve-se consultar o autor do projeto.
"Simplesmente abrir um buraco numa parede para colocar um aparelho de ar condicionado uma
aberrao. O condomnio precisa chamar um arquiteto para resolver a questo com harmonia. Deve
ser encontrada uma soluo que no agrida a concepo arquitetnica do edifcio", afirma.
Atualmente, a maior parte dos prdios projetada prevendo-se o uso de ar condicionado. Os
aparelhos ficam disfarados em caixas metlicas ou revestidas na mesma cor da cermica da
fachada. "H solues tcnicas mais adequadas para a instalao do ar condicionado, e que podem
inclusive ser adaptadas em prdios antigos", orienta o arquiteto.
Os aparelhos de ar condicionado tipo split vem ganhando espao no mercado, mas sua colocao
tambm tem trazido discusses nos condomnios. A unidade condensadora de um split (onde fica o
compressor do ar condicionado, produtor de rudo) fica em um local externo - que, no apartamento,
o terrao. "Tambm para a colocao do condensador deve ser definido um padro no condomnio,
encontrando-se um local discreto, normalmente no cho da varanda", constata Srgio Meira de
Castro Neto, diretor do Secovi-SP.
Matria publicada na edio de outubro de 2003 da Revista Direcional Condomnios.