ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS TTULOS SUPLETORIOS 1

Hace algunos das asist a un evento, y uno de los participantes me solicit que
le aclarase una duda que le haba generado alguno de los ponentes: Por qu
los ttulos supletorios slo se aplican cuando se desea inmatricular un bien, y la
usucapin cuando estn inscritos los mismos?
Esta duda ha sido difundida en nuestro ordenamiento dado que no ha sido
precisada legislativamente de la mejor forma, as como nuestra doctrina sigue
confundiendo algunos conceptos. Sirva pues el presente trabajo para buscar
precisar ambas figuras, que no son lo mismo.

TTULO SUPLETORIO
En los diferentes sistemas cuando se crearon los registros pblicos existieron
diversas formas de acceso dependiendo de la situacin de cada titular de los
inmuebles. As pues encontramos a los titulares que tenan todos los
documentos que acreditaban su derecho de propiedad.
En otros casos existieron los sujetos que no eran propietarios originalmente,
pero que estaban poseyendo efectivamente los bienes, y que luego de un
periodo de la posesin efectiva mutaban su derecho a la propiedad, lo cual se
ingresaba en el registro.
Tambin existieron supuestos, en los cuales las personas eran propietarias (no
slo poseedoras) pero que no podan acreditar su derecho. En estos casos, se
aplicaba la figura del ttulo supletorio.
Antecedente de esta figura la encontramos en la Ley Hipotecaria Espaola de
1861 dado que en su Art. 397 regul:
El propietario que careciere de ttulo de dominio escrito, deber inscribir
su derecho justificando previamente su posesin ante el juez de primera
instancia del lugar en que estn situados los bienes, con audiencia del
promotor fisca, si tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y
con la del propietario la de los dems partcipes en el dominio, si
pretendiere inscribir un derecho real ().2
Dado que el propietario no tiene ttulo con el cual acreditar su derecho, el
dispositivo normativo seala que debe justificar su posesin, es decir ser esta
la que sirva supletoriamente- para acreditar su titularidad.

1 Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho y en la Maestra en

Derecho Civil de la PUCP.

2 Leyes hipotecarias y registrales de Espaa. Fuentes y evolucin. Tomo I Volumen I. Leyes de

1861 y 1869. Madrid, 1989, Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
Espaa, p.390.

En nuestro ordenamiento, si bien la primera norma especializada que regula la

materia registral es la Ley del 2 enero de 1888, no regul el procedimiento para
la inmatriculacin de los predios cuando el propietario no contase con titulacin
pblica tal cual como hizo la LHE de 1861.
No obstante ello, es el Reglamento Orgnico del Registro de 1888 el que nos
da los primeros alcances. En principio el Art. 215 nos indica que el adquirente
(por lo tanto propietario) que carece de instrumento para acreditar su titularidad
deber exhibir sus ttulos supletorios de acuerdo al Cdigo de
Enjuiciamientos.
Revisado el Cdigo de Enjuiciamientos, este no desarrolla dicha figura. Sin
embargo el Art. 216 seala los requisitos para que el poseedor que ha formado
ttulos supletorios pueda inscribir su ttulo, lo cual posteriormente es acogido
por el Art. 1296 del Cdigo de Procedimientos Civiles de 1911. 3
Dada la regulacin en el cdigo adjetivo, se precis que en el caso de los
ttulos supletorios se aplicaban a ttulos que no estaban inscritos, y que
buscaban su inmatriculacin. En cambio, en el caso predios inscritos cuando el
titular no poda acreditar su adquisicin, se optaba por la prescripcin contra
tbulas.
Actualmente el Art. 2018 del Cdigo Civil recoge la figura Para la primera
inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de
cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. (El subrayado es nuestro).
A partir de dicha regulacin se seala que los ttulos supletorios son un medio
para formalizacin de la titularidad del derecho de propiedad slo para los
casos en los cuales un propietario no inscrito, pueda regularizar su situacin en
el registro.
No obstante ello, dicho artculo no indica que slo el ttulo supletorio tenga
dicha funcin. La restriccin que slo se aplica a terrenos que no se han
inmatriculado no se desprende en estricto de la norma, sino de la propia figura,
siendo que como hemos mencionado las legislaciones iniciales que regulaban
los registros pblicos, vieron en esta una forma de ingreso de la titularidad de
los predios al registro, ms no como una forma de regularizar la propiedad de
los predios registrados. En estos casos ofrecen otros mecanismos de
saneamiento.
Adicionalmente a ello, legislativamente se ha regulado en el artculo 37 del D.S.
No. 035-2006-VIVIENDA, TUO de la Ley 27157 seala: Procede tramitar
notarialmente la formacin de ttulos supletorios de dominio, cuando el
propietario carece de ttulos que acrediten su derecho, siempre que la
3 CPC de 1912, Art. 1296 (DS 015-68-JC) El propietario de un inmueble que no tiene
documentos comprobativos de su dominio, puede solicitar la formacin de ttulos supletorios
(...) debe expresar el modo cmo adquiri, quines son los colindantes (...) acompaar los
certificados del RPI que acrediten que el inmueble no se encuentra inscrito (...). No se puede
solicitar la formacin de ttulos supletorios referentes a inmuebles ya inscritos a nombre de
determinada persona.

edificacin objeto de regularizacin est levantada sobre un terreno no

inscrito (). (El subrayado es nuestro).
El artculo 6.1 de la Ley No. 27333 dispone La declaracin notarial de
formacin de ttulos supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio
a que se refiere el Artculo 22 de la Ley No. 27157 se sujetar al mismo
procedimiento establecido en el artculo precedente, en cuanto sea aplicable.
El Art. 6.3 de la ley En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los
2 (dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la
certificacin del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del Registro
Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el inmueble materia del
asunto no contencioso no se encuentra inmatriculado. (El subrayado es
nuestro).
En el mbito registral, para el caso de saneamiento va notarial, en el XLIX
Pleno del Tribunal Registral se acord que:
De conformidad con la Ley 27157 y 27333, el trmite notarial de ttulos
supletorios solo procede respecto de predios no inscritos. 4
El caso que fundament dicho precedente se present mediante ttulo No. 709
del 18.2.2009 en el cual se requiri la inscripcin de los partes notariales del
acta de declaracin de formacin de ttulo supletorio de dominio a favor de
Pepe Huillcas Lloclla y Livia Huamn Julluni.
El ttulo a inscribir recaa sobre la partida No. 05003762 del Registro de Predios
de la Zona Registral No. X Sede Cusco, Oficina de Abancay, en la cual corra
registrado el lote de terreno No.2 ubicado en el Paraje de Condebamba.
En este caso el Tribunal Registral revoc la observacin, y dispuso la tacha
dado que se estaba solicitando la tramitacin del ttulo supletorio sobre un
predio inscrito.
Para fundamentar dicho criterio, en la discusin del pleno, la Vocal Nlida
Palacios seal: Mi opinin al respecto es que la formacin de ttulos
supletorios no procede respecto de bienes registrados, porque en stos se
presume que el titular registral es el propietario del bien, presuncin que
desvirta la invocacin de calidad de propietario del solicitante,
deslegitimndolo para solicitar la formacin de ttulos supletorios, y aun cuando
el proceso de formacin de ttulos supletorios no es uno de determinacin de
mejor derecho, en el conflicto entre quien dice ser propietario, sin los
correspondientes ttulos acreditativos de dominio y el titular registral, prima
ste, aunque aqul venga poseyendo el bien, salvo que su posesin rena los
requisitos y caractersticas previstos por ley para usucapir.5

4 XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el 18 de Junio de 2009 y publicado en el diario
oficial el 8 de Julio 2009.

Aadi la Vocal Mariella Aldana Sobre el tema, considero que ya que existe
norma expresa que con claridad establece que procede tramitar en sede
notarial la formacin de ttulos supletorios siempre que se trate de predio no
inscrito, para poder adoptar la posicin contraria, tendramos que inaplicar
estas normas expresas.6
Por tanto, se precis mediante precedente que en el mbito notarial slo puede
utilizarse el mecanismo de ttulos supletorios para predios no inscritos que
buscan su inscripcin. Criterio que entendemos debe aplicarse tambin en el
mbito judicial bajo el Art. 504 del Cdigo Procesal Civil y siguientes.
En resumen, podemos definir como ttulos supletorios (supletivos o
sustitutorios) a aquellos que coadyuvan a la acreditacin de la titularidad de las
personas cuando no se cuenta con los ttulos originales. Es decir en caso
existan ttulos a favor del titular o ttulo a favor de titular distinto no se aplica la
figura de los ttulos supletorios.7
TTULOS SUPLETORIOS Y USUCAPIN
No es lo mismo la va de la usucapin que la de los ttulos supletorios. El ttulo
supletorio tiene como presupuesto la titularidad del derecho de propiedad del
demandante, el cual no puede acreditar su derecho. En cambio, en la
usucapin el titular el poseedor aspira a ser propietario, dado que no lo es.
En segundo lugar, el ttulo supletorio si bien est regulado como un proceso
abreviado contencioso (Art. 504 del CPC y siguientes), en estricto es no
contencioso, dado que el titular busca que se reconozca su derecho ms no
que se constituya su derecho de propiedad dado que siempre lo fue. En cambio
en la usucapin se reconoce a un poseedor no propietario que cumple con
todos los requisitos establecidos por la norma, su titularidad de tipo originaria,
por lo que solicita se le declare y publicite como tal.
Luego, tal como mencionamos lneas atrs, se seala que el ttulo supletorio
slo se aplica cuando el predio no est inmatriculado. En cambio, la
prescripcin puede invocarse cuando el bien no est inmatriculado, o cuando
inscrito se pretende la denominada prescripcin contra tbula.
No obstante ello, debemos tener cuidado con interpretar restrictivamente el Art.
952 del C.C.:
Artculo 952.- Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar
juicio para que se le declare propietario.
5 Exposicin de motivos del XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el 18 de Junio
de 2009, p. 5 de documento.
6 Ibdem.
7 Avendao, Jorge. 1965, Los ttulos supletorios y la accin declarativa de prescripcin. EN:
Themis, Lima, Ao1, Octubre-Diciembre de 1965, No.1, p.3.

La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la

propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor
del antiguo dueo. (El subrayado es nuestro).
El hecho que se cancele un asiento, presupone que la titularidad est inscrita,
la cual es uno de los supuestos que existen para prescribir. Es decir, la
interpretacin ac debe ser amplia, dado que la prescripcin la puede entablar
el usucapiente contra propietario inscrito, o propietario no inscrito.
En este sentido, si bien consideramos que es preciso sealar que los ttulos
supletorios se aplican en caso que los predios no estn inmatriculados, no es
exacto cuando se seala que la usucapin slo se aplica contra bienes
inscritos. En este ltimo caso, puede utilizarse la prescripcin tanto para
predios inscritos como no inscritos. Esto no implica la identificacin entre los
ttulos supletorios y la usucapin, sino slo 2 mecanismos distintos que sirven
para sanear la titularidad inmobiliaria.