Sentencia del VII Pleno: Y ahora, quin podr defendernos?

Alan Pasco Arauco

Ya se viene escribiendo y comentando sobre el Octavo Pleno Casatorio, pero lo cierto es que la
sentencia correspondiente al VII Pleno (la Sentencia), publicada el 07 de diciembre ltimo, no ha
recibido an el anlisis ni la crtica que merece. Festejar la Sentencia porque nos otorga
predictibilidad, pues evitar pronunciamientos contradictorios1, es no querer mirar lo evidente. Lo
cierto es que la Sentencia nos deja en una situacin de incertidumbre total, tal como paso a
demostrar a continuacin:
La Corte sostuvo que la finalidad del Pleno era resolver un particular conflicto de derechos: el que
enfrenta al crdito del acreedor con embargo inscrito y al derecho de propiedad no inscrito del
tercerista demandante en un proceso de tercera, para lo cual interpret el artculo 2022.2
otorgndole un significado al denominado derecho comn, sosteniendo que ste rechaza una
solucin registral. Por ello sostiene la Corte - no importa qu derecho se inscribe primero, sino
cul naci primero en el tiempo: Al aplicarse la segunda parte del artculo 2022, no resulta
adecuado interpretar que aqu existe remisin a la normativa registral () se tiene que aplicar una
solucin basada en la no aplicacin de reglas registrales, dejando as de lado el principio de
prioridad registral.
Realmente la Sentencia slo resuelve el conflicto entre propietario no inscrito y acreedor con
embargo inscrito? Parece que nuestros magistrados no se percataron que el 2022.2 resuelve
cualquier conflicto entre derechos de distinta naturaleza, y no slo a la propiedad vs el embargo: por
ejemplo, arrendamiento vs propiedad; superficie vs arrendamiento; usufructo vs arrendamiento; etc.
Todos estos casos se resuelven mediante el derecho comn, y la Corte se ha encargado de
otorgante un sentido interpretativo a dicho trmino. Se puede sostener que el derecho comn
tiene un determinado significado cuando se trata de resolver el conflicto propiedad vs embargo, y
uno muy distinto cuando los derechos que se enfrentan son otros? Lo correcto es que el derecho
comn sea interpretado en un mismo y nico sentido, independientemente de los derechos que
entran en conflicto. Otorgarle una determinada interpretacin y decir que la misma slo aplica para
un caso puntual (embargo vs propiedad) es hacer una distincin que ni el propio artculo 2022.2
admite.
Lo que pasa es que la Corte no ha querido (o no ha podido) reconocer que la Sentencia en realidad
resuelve algo ms que un particular conflicto (embargo vs propiedad). A travs de la Sentencia
nuestros magistrados nos han dicho (aun cuando no se den cuenta de ello) cmo debern resolverse
en el futuro todos los conflictos entre derechos de distinta naturaleza2: aplicando el criterio no
registral, debiendo ganar el derecho que primero naci en el tiempo, sin importar la fecha de su
inscripcin en el registro.

Asociado de Ferrero Abogados. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Magster en Derecho
Civil por la Pontifica Universidad Catlica del Per. Docente de Derechos Reales y Garantas en la Universidad de Lima,
Derechos Reales en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y Contratos Parte General en la Universidad San
Martn de Porres.
1
Esta es la posicin de mi amigo Julio Pozo Snchez, en: http://laley.pe/not/2984/sentencia-del-vii-pleno-casatorioprevalece-la-propiedad-no-inscrita/
2
Esto lo vengo sosteniendo antes que se emita la Sentencia. Pueden verse al respecto mis anteriores trabajos: VII Pleno
Casatorio: La norma que los defensores del crdito han ignorado, en: http://www.ius360.com/privado/civil/vii-plenocasatorio-la-norma-que-los-defensores-del-credito-han-ignorado/. Tambin: VII Pleno Casatorio: Entre la dictadura del
crdito y la prepotencia de la propiedad, en: http://www.ius360.com/privado/civil/vii-pleno-casatorio-entre-la-dictaduradel-credito-y-la-prepotencia-de-la-propiedad/;

Imaginemos que el propietario A constituye el da 1 arrendamiento (que no se inscribe) a favor de

B, y el da 2 derecho de superficie (que s se inscribe) a favor de C. Aplicando la Sentencia, el
arrendamiento de B vencera a la superficie de C, aun cuando esta ltima s se inscribi y el
arrendamiento no. Ntese que si en vez de arrendamiento se hubiese tratado de una compraventa a
favor de B, el derecho de superficie hubiese vencido a la propiedad, pues siendo un conflicto
entre derechos de igual naturaleza (derechos reales) el criterio de preferencia lo determina la
inscripcin registral (artculo 2022.1). Es decir, la superficie inscrita est mejor protegida frente a la
propiedad que frente a un arrendamiento. No es algo ilgico?
Pero esto no es lo ms grave; el verdadero problema es que ahora, gracias a la Sentencia, siempre
que se constituya un derecho (personal o real) a favor de alguien, ste lo perder si se prueba que
antes de su adquisicin otra persona haba constituido sobre el mismo bien un derecho de diferente
naturaleza.
Por ejemplo: el propietario A constituye e inscribe el da 5 usufructo a favor de B. Luego
aparece C con un contrato de arrendamiento suscrito con A el da 1, pero que nunca inscribi.
El conflicto se da entre derechos de distinta naturaleza (usufructo vs arrendamiento), por lo que se
debe aplicar el derecho comn, segn el cual (as lo dice la Sentencia) debe ganar el derecho que
primero naci en el tiempo, sin importar cul se inscribi primero. El arrendamiento vencera al
usufructo, pues aqul se constituy el da 1 y ste el da 5. Si bien quien pierde en el caso concreto
es el titular del usufructo (aun cuando no tuvo ninguna forma de saber que antes de su adquisicin
se haba celebrado un arrendamiento), en general perdemos todos, pues no podremos adquirir un
derecho con seguridad ya que estaremos ante la incertidumbre que aparezca alguien con un derecho
adquirido antes que el nuestro pero que nunca lo publicit. Y la solucin ser la misma siempre que
se enfrenten derechos de diversa naturaleza: arrendamiento no inscrito vs derecho de uso inscrito;
derecho de habitacin no inscrito vs arrendamiento inscrito; usufructo no inscrito vs arrendamiento
inscrito; superficie inscrita vs arrendamiento no inscrito; y los ejemplos podran seguir.
Vean lo paradjico que resulta esto: quienes estn a favor de la Sentencia la festejan porque crea
seguridad, predictibilidad, los justiciables sabrn con anticipacin cmo se resolvern sus
casos, repiten con insistencia. Pero acaso no se han puesto a pensar en la inseguridad absoluta y
en la falta de predictibilidad en que nos han dejado la Corte, al establecer en su Sentencia que quien
hoy adquiere un derecho corre el riesgo de verse perjudicado por una situacin constituida en la
clandestinidad en un momento anterior. Qu clase de Pleno es aqul que nos deja en una peor
situacin de la que nos encontrbamos antes que el mismo fuese realizado? Buscbamos seguridad
jurdica? Bueno, hoy es lo ltimo que tenemos3.
Mis crticas completas a la Sentencia (ms de diez) podrn verse en el prximo nmero de Gaceta
Civil & Procesal Civil.

Al respecto puede verse tambin mi anterior comentario: La Corte Suprema contra el Cdigo Civil y el sentido comn.
A propsito del VII Pleno Casatorio, en: http://enfoquederecho.com/civil/la-corte-suprema-contra-el-codigo-civil-y-elsentido-comun-a-proposito-del-vii-pleno-casatorio/