En la industria de construccin las relaciones legales son de gran importancia,

debido a que el cliente compra un producto que no est fsicamente completado y

corre el riesgo de obtener un producto final de mala calidad o inconcluso. Por lo
anterior, ha sido necesario formalizar la relacin cliente- constructor mediante un
contrato escrito, que posee carcter legal. Con el avance de la administracin de
proyectos se han ido desarrollando en diferentes modalidades, cada uno con sus
ventajas y desventajas, pero para fines del presente trabajo no es importante
mencionarlas.
El asunto en el cual me enfocar tiene que ver con lo que sucede cuando un
contrato de construccin no es cumplido en forma por parte del contratista. Para
estos casos existe un recurso muy valioso llamado fianza. Se dice que una fianza
es una herramienta para la gestin de riesgos que protege a los propietarios y
desarrolladores de cierto proyecto de construccin y es un respaldo en caso que el
contratista no haya terminado el proyecto como se pact en el contrato.
A continuacin se presentan los tipos de fianzas que existen y son utilizados en la
construccin:
Fianzas de cumplimiento: respaldan y garantizan el cumplimiento total o parcial
de las obligaciones adquiridas en el contrato de obra, as como su correcta
ejecucin y entrega acordada.
Fianzas de anticipo: las cuales amparan al fiado y garantizan la correcta
aplicacin y buen uso del anticipo otorgado, o en caso contrario, la devolucin total
o parcial del anticipo que reciba el fiado para comenzar con la obra.
Fianzas de buena calidad, que garantizan los vicios ocultos o la reparacin de
los defectos en las obras realizadas.1
Al consultar distintas pginas web de distintas empresas afianzadoras, se puede
observar que solicitan distintos requisitos para otorgar una fianza, y en resumen
estos requerimientos son distintos para: personas fsicas, personas fsicas con
actividad empresarial y personas morales.
Como ejemplo de lo anterior, en la figura 1 se muestran los requisitos que la
empresa grupo afianzador solicita a sus clientes.
Un concepto que no se ha mencionado, es el de las garantas reales, las cuales
son un determinado bien o bienes del deudor que aseguran el cumplimiento de la
obligacin a favor del acreedor y confieren a l los derechos de persecucin y
preferencia. Como ejemplo de garantas podemos mencionar la hipoteca de una
propiedad. Las garantas que exigen las empresas afianzadoras, no son elegidas
al azar si no que deben cumplir con lo que marca el artculo 24 de Ley Federal de
Instituciones de Fianzas2, cuyo extracto se presenta a continuacin. Las garantas
de recuperacin que las instituciones de fianzas estn obligadas a obtener en los
trminos de esta Ley, podrn ser: I.- Prenda, hipoteca o fideicomiso; II.- Obligacin
solidaria; III.- Contrafianza; o IV.- Afectacin en garanta en los trminos previstos
por esta Ley. En la figura 2, se muestra una breve descripcin de cada uno de los
conceptos, y para consultar ms detalles sobre la ley se puede consultar haciendo
clic aqu.

1
2

Recuperado el 19 de enero de 2016 desde http://www.grupoafianzador.com.mx/fianzas-para-obra.aspx

Recuperado el 19 de enero de 2016 desde http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LISF.pdf

En base a esta ley, las instituciones exigen distintas garantas a sus clientes, por
ejemplo la empresa FianzasenMexico.com, exige un inmueble cuyo valor exceda
tres veces el valor de la fianza solicitada y que se encuentre libre de gravamen, en
la figura 3 se presentan los documentos a entregar para comprobar la validez de la
garanta. Al aportar las garantas de recuperacin en bienes inmuebles, estos
deben encontrarse libres de gravamen, los datos de cada garanta son
investigados en el registro pblico de la propiedad para obtener el certificado libre
de gravamen sin anotaciones, para el otorgamiento de fianzas.
El precio de una fianza est en funcin del monto de la obligacin garantizada y
del tipo de contrato que se realice entre el fiador y fiado.
En la ecuacin 1, se puede observar una expresin desarrollada para el clculo de
dicho costo, podemos ver que depende de muchos factores como lo son: el
porcentaje de anticipo, el valor de la obra, el inters de la afianzadora, el impuesto
fiscal y los gastos de pliza.
De igual manera, algunos autores establecen ciertos porcentajes sobre el monto
total del contrato, que van desde el 5 % hasta el 10%. La tendencia en la
actualidad es tener formularios alojados en las pginas web de las empresas, en
donde con llenar unos datos se obtiene una cotizacin real del costo, ejemplo de
esto es el que presenta la empresa Palanca Aserta, en la siguiente direccin.
Debemos tener en cuenta que el cliente, tiene como principal inters obtener una
edificacin con las restricciones de tiempo, calidad y costo que dej claro en el
contrato, por lo cual el hecho de exigir al constructor una fianza , le da certeza y
precaucin frente al riesgo de que no se cumplan estas especificaciones, cuidando
as su dinero invertido. Debemos tener en cuenta que contratar una fianza es una
decisin que debe ser tomada conscientemente, se necesita la asesora de
expertos en la materia, verificar que los textos de las fianzas sean un espejo del
contrato asignado, y por ultimo revisar que las instituciones afianzadoras estn
autorizadas por la Secretaria de Hacienda y Crdito Pblico.
En cuanto a la empresa constructora, la contratacin de una fianza forma parte de
la administracin de riesgos y reclamaciones, aspecto al que no se le puede restar
relevancia. Sin embargo, es un asunto muy delicado debido a que se encuentra en
juego parte del capital que posee la empresa, existiendo la posibilidad de perder
ciertos inmuebles a costa de una mala planeacin que llev a un incumplimiento
de su contrato, otro aspecto importante a mencionar, es que al comprometer cierto
bien como garanta se restringe y no puede utilizarse como respaldo en otro caso,
eso se tiene que tener muy en cuenta y saber administrar todo lo que se posea.
Existen otros riesgos que el fiador corre, por lo cual se recomiendan seguir los
siguientes consejos3: Es importante cancelar la pliza de fianza, al momento del
cumplimiento y/o vencimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de
fianza, de lo contrario, tendrs la necesidad de pagar prrrogas a la afianzadora
que te las emiti. Para anular una pliza de fianza en algunas compaas slo lo
puedes hacer hasta 7 das a partir de la fecha de emisin de la fianza.
Actualmente es muy grande la inversin de tiempo y dinero que est detrs de
todo proyecto de construccin por ello es importante contar con soluciones y
3

Recuperado el 19 de enero de 2016 desde http://www.grupoafianzador.com.mx/fianzas/requisitos-para-unafianza.aspx

respaldos diseos para cubrir los riesgos a los que se expone, tanto el cliente y el
constructor, sin embargo llevando a cabo una buena administracin y sobre todo
planeacin no se tiene porque llegar hasta el uso de la fianza.

ANEXO1

Figura 1 .-Requisitos para una fianza

Figura 2.- Garantas individuales que marca la ley

Figura 3.- Documentacin de las garantas reales

Ecuacin 1.- Frmula para el clculo de fianza