O que devo saber para contratar meu

Financiamento Habitacional

O que devo saber para contratar o meu financiamento

imobilirio?
Termos que voc deve conhecer
Financiamento o valor emprestado pelo Banco para ajud-lo a adquirir
o seu imvel.
Juros o custo do financiamento. Informe-se na sua agncia da Caixa
ou no correspondente CAIXA Aqui de sua preferencia sobre a taxa de juros
cobrada para o seu financiamento.
Amortizao o valor pago para reduzir ou amortizar o valor do
financiamento.
Atualizao a correo monetria incidente sobre o valor do
financiamento. Atualmente utilizada a taxa referencial - TR. A TR o ndice
que corrige o saldo devedor das contas de poupana e das contas vinculadas
do FGTS.
Saldo devedor o valor do financiamento em determinando momento
considerando as amortizaes e atualizaes mensais. Tambm o valor base
para clculo dos juros, amortizao, seguros e eventual liquidao do
financiamento.
Prazo de amortizao o prazo definido para pagamento do
financiamento.
Prestao de amortizao e juros a soma mensal dos valores pagos
como juros e amortizao do saldo devedor.
Encargo mensal soma de todas as parcelas mensais pagas para
viabilizar o financiamento, a saber:

Prestao de amortizao e juros;

Taxa de Adiminstrao;

Seguros ou FGHab:
MIP - para indenizao por morte ou invalidez permanente
DFI - danos fsicos no imvel
No caso do Programa Minha Casa, Minha Vida os seguros DFI e MIP
so substitudos pelo Fundo Garantidor da Habitao Popular FGHab.

Evoluo do financiamento
A evoluo do financiamento ocorre de acordo com o sistema de
amortizao escolhido pelo cliente.
O sistema de amortizao define a forma de clculo da prestao de
amortizao
Na Caixa pode-se optar por um dos sistemas abaixo:

Sistema de Amortizao Constante SAC

Sistema de Amortizao Misto SAM

Sistema Francs de Amortizao Tabela Price.

Quais so as diferenas entre esses sistemas de

amortizao?
As principais diferenas so:

SAC Sistema de Amortizao Constante - o valor da

parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento constante e a

parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao
longo do tempo.

SAM Sistema de Amortizao Misto baseia-se nos

sistemas de amortizao SAC e Price.

Tabela Price O valor da parcela do encargo mensal para

amortizar o financiamento crescente e a parcela de juros decrescentes,

sendo o encargo mensal constante durante o prazo contratado.

A atualizao ou correo monetria influencia na

evoluo do financiamento?
Sim. Os sistemas de amortizao no leva em considerao a
atualizao do saldo devedor do financiamento, assim os encargos mensais
tm de ser recalculados periodicamente.
O saldo devedor dos financiamentos imobilirios tem correo mensal
com base na TR.

Mais detalhes dos sistemas de amortizao

SAC
O sistema SAC foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior
amortizao mensal do valor financiado, reduzindo-se, simultaneamente, a
parcela de juros sobre o saldo devedor.
No SAC, as prestaes de amortizao e juros so peridicas,
sucessivas e decrescentes em progresso aritmtica. O valor da
prestao

composto

por

uma

parcela

de

juros

uniformemente

decrescente e outra parcela de amortizao, que permanece constante

enquanto no ocorrer reajustes do saldo devedor.

Tabela Price
O valor do financiamento na TP tem menor amortizao mensal em
relao ao SAC e ao longo do contrato o valor da prestao de amortizao e
juros aumenta.
interessante observar que ao final do contrato, paga-se um valor total
maior de juros na Tabela Price do que no sistema SAC.

Outros componentes do contrato

Seguros
Os valores para pagamento dos seguros so chamados prmios de
seguro. O prmio do seguro MIP de acordo com a idade do cliente;
enquanto o prmio do seguro DFI de acordo com o valor de avaliao
do imvel.
O prmio de seguro MIP calculado em funo do saldo devedor
mensalmente atualizado e da idade dos proponentes. H um coeficiente
definido para a faixa etria do cliente.
Quando o cliente mudar de faixa etria, o novo coeficiente de
clculo do prmio de seguro MIP aplicado no prximo ou no mesmo
encargo mensal, dependo do dia de nascimento do cliente e do de
vencimento do encargo mensal.
O prmio de seguro DFI em funo do valor da garantia, que o
valor de avaliao do imvel, atualizado mensalmente pela TR no dia do

vencimento do encargo mensal, mediante aplicao do coeficiente

vigente.

Juros
A parcela de juros recalculada mensalmente, em funo do saldo
devedor atualizado, taxa de juros, sistema de amortizao.

Taxa de Administrao
Quando devida pelo cliente cobrado no valor fixo de R$ 25,00.

Saldo Devedor
atualizado mensalmente, no dia correspondente ao vencimento
do encargo mensal, por um ndice. Nos contratos financiados com
recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio - FGTS, esse ndice
o ndice de remunerao bsica aplicado aos depsitos das contas
vinculadas do FGTS. Enquanto nos contratos financiados com recursos
do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo - SBPE, o ndice o
mesmo aplicado aos depsitos de poupana do dia correspondente ao do
vencimento do encargo mensal.

Veja um exemplo de financiamento feito com os trs sistemas de

amortizao

Dados do Contrato
Valor do Financiamento (R$)
Taxa de Juros (% ao ano)
Prazo (meses)
Sistema de Amortizao
SAC
SAM
PRICE

Total Juros
Pagos (R$)
33.843,75
37.523,55
41.203,36

50.000,00
4,50
360

Total Prestaes
Pagas (R$)
83.843,75
87.523,55
91.203,36

Total Amortizao
Paga (R$)
50.000,00
50.000,00
50.000,00

A partir desse ponto, a

prestao no SAC/SAM,
fica menor que no PRICE