Nuevos ayuntamientos, viejos retos: otra poltica de vivienda es posible?

por Intermedios Mircoles, 3 de junio de 2015

En los ltimos das, tras el nuevo panorama poltico que ha dibujado el resultado de las
elecciones municipales y autonmicas celebradas el pasado 24 de mayo y a la vista de la
solvencia de candidaturas ciudadanas como las de Madrid o Barcelona, con capacidad para
formar gobierno local y liderar ambos ayuntamientos, son muchos los que ponen en duda el
margen de maniobra con el que estas corporaciones municipales contarn para afrontar un tema
que, en gran medida, ha sido eje fundamental de sus programas electorales: el derecho a la
vivienda y la paralizacin de los desahucios.
No cabe duda de que ningn ayuntamiento tiene capacidad legal para modificar la ley hipotecaria
vigente. Tampoco la tienen para legislar en materia de vivienda, cuya competencia est atribuida
a las diferentes comunidades autnomas, salvo cuando, como en el caso de Andaluca, las
medidas propuestas parecen entrar en conflicto con los intereses econmicos nacionales. Sin
embargo, el mbito municipal no deja de ser el nivel en el que stas polticas se concretan en
actuaciones especficas, en estrategias de trabajo que marcan las lneas por las que directrices
generales se materializan de una u otra forma, y al mismo tiempo es el ayuntamiento la
administracin a la que las personas acuden en primera instancia en busca de respuesta ante una
situacin de demanda, de vulneracin de derechos, o de emergencia, como en este caso,
habitacional.

En ese sentido en los ltimos aos hemos presenciado la puesta en marcha medidas para combatir
los desahucios y garantizar el derecho a la vivienda, bajo el amparo, o no, de otras normativas de
rango superior que las avale, por diferentes ayuntamientos. Controvertidas fueron las adoptadas
por el Ayuntamiento de Terrassa, que en apoyo a la mocin promovida por la Plataforma de
Afectados por la Hipoteca (PAH) de aplicacin de la Ley de la Vivienda Catalana 18/2007, se
comprometi a penalizar a entidades financieras propietarias de viviendas que hayan
permanecido vacas durante ms de dos aos. En el contexto andaluz, y cuando hace pocos das
que se di a conocer la sentencia del Tribunal Constitucional al recurso presentado por el
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Gobierno de la nacin contra el Decreto Ley 6/2013 de medidas para asegurar el cumplimiento de
la funcin social de la vivienda aprobado por la Junta de Andaluca, pionera en cuanto a medidas
de penalizacin y expropiacin temporal de vivienda vaca en manos de personas jurdicas,
tambin encontramos vas de trabajo a nivel municipal que, con voluntad poltica, demuestran la
capacidad de un ayuntamiento para poner en marcha estrategias que traten de combatir los
desahucios.
As, podemos hacer mencin a medidas como las adoptadas en Peligros (Granada), cuyo
Ayuntamiento retir sus cuentas de entidades financieras que lleven a cabo ejecuciones
hipotecarias y aprob una mocin para penalizar a las entidades que mantengan viviendas sin
ocupar; Armilla (Granada), que cre un banco solidario de viviendas, un listado de viviendas
vacas inscritas por los propietarios para su puesta en uso bajo un alquiler social y mediacin del
Ayuntamiento; El Coronil (Sevilla), que como el municipio granadino dej de trabajar con
entidades financieras involucradas en procesos de desalojo y aprob una mocin para
incrementar el IBI de viviendas en manos de entidades financieras procedentes de desahucios en
un 50% para promover su puesta en uso; o Alcal de Guadaira (Sevilla) que destaca por la
prohibicin de que agentes de la polica local colaboren en la ejecucin de rdenes de desalojo, al
igual que en municipios como el ya mencionado Coronil, Cazalla de la Sierra o Salteras.
Por otra parte, municipios como San Juan de Aznalfarache, entre otros, apuestan por la mediacin
con entidades de crdito para evitar desahucios, as como reducciones del IBI a la mitad para
viviendas con alquileres solidarios. Y resulta precisamente esta va, la de la mediacin con
entidades financieras por parte de ayuntamientos y la bsqueda de alojamiento asequible para
aquellos casos en los que las negociaciones no consigan frenarlos, las vas de trabajo para que
corporaciones municipales comiencen a hacer frente, mientras no haya un cambio del marco
regulador actual, a las situaciones de emergencia sufridas por la ciudadana. Sin embargo, y al
mismo tiempo que se trabaja en resolver estas situaciones de emergencia en el corto plazo, ser
necesario que desde los nuevos ayuntamientos comiencen a gestarse estrategias que traten de
ofrecer soluciones al problema de la vivienda a medio y largo plazo, y que sirvan como germen
para la aparicin de modelos alternativos de acceso a la vivienda que adems de hacer frente a los
desahucios permitan garantizar, de manera ms amplia, el derecho a la vivienda.
De esta forma el mbito local resultar nuevamente clave para llevar a cabo esta tarea, dado que
es la escala que permitir estudiar de manera pormenorizada la demanda real de vivienda
existente en cada municipio, cuantificarla y caracterizarla, y al mismo tiempo llevar a cabo un
diagnstico, no bajo parmetros estadsticos sino reales, de la situacin del parque residencial
existente y dentro de este de la vivienda vaca que, por su volumen dentro del stock residencial de
nuestros municipios, resultar clave para poder hacer frente al problema de la vivienda y
garantizar, mediante su puesta en uso, la satisfaccin de la demanda existente.
Si miramos hacia pases del entorno europeo podemos ver que es bastante habitual que la gestin
de la vivienda se lleve a cabo desde el mbito municipal, tanto del sector pblico como privado.
Por lo general, en ese nivel aparecen entidades sin nimo de lucro encargadas de regular estos
procesos entre administracin y ciudadana. Existen entre otros en Holanda, Francia, y Reino
Unido, donde adems de gestionar vivienda existente estas entidades son pioneras en el trabajo
con la vivienda vaca y la definicin de estrategias para su puesta en uso.
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El problema de la vivienda vaca en Reino Unido no es tan preocupante como en Espaa.

Tendramos que trasladarnos a Irlanda para encontrar un caso similar al nuestro en cuanto a
procesos de especulacin inmobiliaria y estallido de la burbuja. En Inglaterra sin embargo la
existencia de vivienda vaca est ms vinculada a problemticas de tipo medioambiental, en la
medida en que, ante posibles demandantes, se considera necesario primar la reutilizacin de
vivienda ya ejecutada frente a la nueva construccin. Por lo general, las viviendas vacas que
pueden encontrarse en estos municipios son viviendas aisladas, en mal estado de conservacin o
en barrios degradados, y la puesta en uso de las mismas lleva aparejada estrategias de integracin
social, recualificacin de la edificacin, de espacio pblico etc
Aclarada la distancia existente entre el fenmeno de la vivienda vaca en Reino Unido y Espaa,
cabe destacar una figura promovida por las entidades antes mencionadas en colaboracin con las
diferentes autoridades locales: las denominadas Empty Home Strategies. Se trata de un
documento de diagnosis de la situacin de la vivienda vaca de cada municipio y de estrategias
para la puesta en uso de las mismas a partir del conocimiento de las caractersticas del parque. El
mbito de estos planes ser municipal (o provincial en algn caso) aunque cuentan con un marco
comn general de mbito nacional que propone pautas de desarrollo de estrategias.

De esta forma el documento tratar, por una parte, de diagnosticar el estado de la vivienda vaca,
localizndola, cuantificndola y caracterizndola, siendo uno de los aspectos claves determinar el
motivo por el que permanece vaca, para a partir de esa informacin abrir diferentes vas
estratgicas para su puesta en uso: De penalizacin en algunos casos, mediante tasas a la vivienda
vaca; de informacin e incentivacin a propietarios para poner su vivienda en uso (primndose
estas operaciones de reutilizacin a nueva construccin de vivienda); de gestin de la demanda y
de las necesidades de los demandantes, y mediacin con propietarios, administracin, tramitacin
de ayudas etc.
Los primeros estudios de este tipo que encontramos en mbito nacional han sido llevados a cabo
por diferentes municipios del Pas Vasco, entre otros, el desarrollado por el Departamento de
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Servicios Sociales del Ayuntamiento de Andoain vinculado al programa Bizigune para la

movilizacin de vivienda vaca hacia el alquiler social. En este caso se trabaja en la deteccin y
diagnosis del parque de vivienda vaca existente en la localidad bajo diferentes indicadores de
consumo, datos del padrn o visitas de inspeccin ocular, que dan como resultado la localizacin
y cuantificacin de las viviendas vacas del municipio, y la tipificacin de las mismas segn su
estado de conservacin, titularidad, si estn o no puestas en venta o alquiler, si son o no de nueva
construccin etc., establecindose despus contacto con los propietarios de las mismas para la
inclusin de la vivienda en el citado programa.

A nivel andaluz, y pese a la apuesta que desde la administracin se ha hecho por el fomento de
figuras de planeamiento local como los planes municipales de vivienda que, en esa misma lnea
deberan centrarse en diagnosticar la situacin real de parque y demanda del municipio para
establecer despus estrategias que relacionen puesta en uso de vivienda vaca y satisfaccin de la
demanda existente, seguimos encontrndonos con situaciones de programacin residencial preburbuja. Es el caso, entre otros, de Bormujos, que en su nuevo Plan General de Ordenacin
Urbana, aprobado en 2014, propone como solucin para hacer frente a la demanda de vivienda de
la localidad un crecimiento del suelo residencial con capacidad para 4.000 viviendas nuevas, en
un municipio que cuenta en la actualidad con algo ms de 8.000. Y llama la atencin an ms
cuando, analizando datos estadsticos de demanda y vivienda vaca aportados por el Instituto de
Estadstica y Cartografa de la Junta de Andaluca (IECA) y el Instituto Nacional de Estadstica
(INE) para este municipio, y previo a realizar un estudio en profundidad similar a los que antes
hacamos mencin, los datos de proyeccin de crecimiento de poblacin estimados (asimilable a
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la demanda en los prximos 8 aos) y los de vivienda vaca son en ambos casos de en torno al
15%, lo que habla de la potencialidad de la vivienda vaca para hacer frente a la demanda
existente en el municipio.

Por ello, y en respuesta a esta propuesta de crecimiento como solucin al problema de la

demanda existente en el municipio se est desarrollando, desde el plano acadmico y en
colaboracin con la Asociacin en Defensa del Territorio del Aljarafe (ADTA) un estudio que
plantea diagnostica cul es la situacin del parque de viviendas vacas del municipio y la
demanda real existente en el mismo para ponerla en relacin y ver en qu medida la puesta en uso
de ste puede garantizar el derecho a la vivienda de stos demandantes sin recurrir a nuevos
crecimientos y consumos de suelo, y determinar, en base a esta informacin, cules seran las
estrategias a llevar a cabo para su gestin.
Como vemos son numerosos los retos a los que las diferentes corporaciones municipales han de
hacer frente a la hora de abordar el problema de la vivienda, en el corto, medio y largo plazo,
pero no cabe duda de que la voluntad poltica ser determinante a la hora de encontrar soluciones
que afronten la situacin de emergencia habitacional que vivimos, acaben con el drama de los
desahucios, y garanticen el derecho a la vivienda bajo modelos alejados de la especulacin y el
lucro.
Referencias:
La municipalidad insumisa: Ayuntamientos que actan contra bancos y desahucios. Juan
Manuel Baquero. El diario.es
From empty properties to new homes. Council`s Empty Home Strategies. Stratford-OnAvon District Council.
Estudio del nmero de vivienda vaca en Andoain. Amaia Lujambio. Departamento de
servicios sociales del ayuntamiento de Andoain
Documento de alegaciones de ADTA al PGOU de Bormujos. Asociacin en Defensa del
Territorio del Aljarafe (ADTA)
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