Sentenca Mirante Aula

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO

FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ
3ª VARA CÍVEL
RUA SANTA MARIA Nº 257, São Paulo - SP - CEP 03085-901
CONCLUSÃO
Em 19 de maio de 2010,
faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito,
DR. Luis Fernando Nardelli
Eu__________ (Anderson Correia) Escrev. Subscrevi
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luis Fernando Nardelli
SENTENÇA
Processo nº: 008.08.106878-1 - Monitória
Se impresso, para conferência acesse o site http://esaj.tj.sp.gov.br/esaj, informe o processo 008.08.106878-1 e o código 080000000H0WC.
Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop
Requerido: Carlos Fernando da Silva
1
Vistos.
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO
PAULO BANCOOP, qualificado nos autos, ajuizou ação monitória de cobrança contra
CARLOS FERNANDO DA SILVA, também qualificado, em que alega que celebrou com o réu
termo de adesão e compromisso de participação em 30.07.1999 pelo qual o réu
contribuiria com seus recursos para a construção pelo sistema cooperativo do
empreendimento Conjunto dos Bancários Mirante do Tatuapé, localizado na rua Pedro
Este documento foi assinado digitalmente por LUIS FERNANDO NARDELLI.

Bellegarde, 208, ap. 52, bloco B, e restou pactuado que o preço estimado da unidade seria
de R$ 46.500,00. Sucede que o réu se tornou inadimplente ao deixar de efetuar o
pagamento das parcelas adensadas desde de 30.04.2006.
Dá-se à causa o valor de R$ 33.851,61.
Com inicial de fls. 02/19, junta documentos de fls. 20/82.
Citado (fls. 147v), o réu oferece embargos a fls. 191/207,
com documentos de fls. 208/230.
Impugnação aos embargos a fls. 233/252.
Audiência de tentativa de conciliação infrutífera a fls. 280.
Instadas a especificarem provas (fls. 283), as partes se
manifestam a fls. 285/287 e 289/292.
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3ª VARA CÍVEL
É o relatório.
D E C I D O.
O presente processo comporta o julgamento antecipado do
pedido, com base no art. 330, I, do CPC, em razão de a matéria prescindir de instrução
probatória em audiência.
Não procede a ação.
Sob qualquer ótica que se aprecie a presente causa, seja pelo
prisma do Código de Defesa do Consumidor, seja pelas regras gerais de negócios
jurídicos, razão não assiste à autora.
A circunstância de autora ser uma cooperativa habitacional
não afasta a incidência das normas no Código de Defesa do Consumidor em face do
cooperado, tanto mais que a sociedade cooperativa, por ter in casu, por objetivo a
construção de empreendimento habitacional, à semelhança das construtora e
incorporadoras atuantes no mercado imobiliário figura como fornecedora e o cooperado
como consumidor, nos exatos termos dos arts. 2º e 3º da Lei Consumerista.
Cai por terra a tese da autora da inaplicabilidade do Código
de Defesa do Consumidor diante do entendimento doutrinário acerca da matéria. Everaldo
Augusto Cambler (Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária. São Paulo: RT,
1998. p. 67) ao apresentar o conceito de fornecedor do art. 3º, caput, do CDC, conclui que
“Podemos identificar o incorporador como sujeito da relação jurídica do consumo. Muito

embora a norma não traga expressa referência à figura do incorporador, o conceito ai
referido é de tal forma abrangente que também engloba o sujeito empreendedor da
atividade incorporativa”.
Nesse diapasão afina-se Melhim Namem Chalhub (op.cit., p.
290): “O CDC veio equiparar, de forma indireta, o contrato de incorporação ao contrato de
consumo ao classificar o imóvel como produto e incluir a construção e a comercialização
de produtos entre as atividades que caracterizam a figura do fornecedor”.
De acordo com Dora Bussab Castelo no artigo “Cooperativas
Habitacionais e algumas Considerações sobre Associações” (Revista de Direito
Imobiliário. 46:180/181) a relação entre a cooperativa e os cooperados poderão ou não ser
de consumo dependendo das circunstâncias do caso concreto e será de consumo se
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3ª VARA CÍVEL
presentes estiverem os quatro requisitos abaixo elencados exigidos pelo Código de Defesa
do Consumidor; ei-los:”a)se houver remuneração dos serviços prestados pela Associação
ou Cooperativa (art. 44, inc. IV, da Lei 5.764/71); b) os serviços forem oferecidos para um
público anônimo e despersonalizado, admitidas restrições a grupos sem escolha prévia de
pessoas determinadas; c) os cooperados ou associados se encontrarem em uma situação de
vulnerabilidade diante da Cooperativa ou Associação; d) a habitualidade e o
profissionalismo, que sempre estão presentes na prestação dos serviços pelas Cooperativas
ou Associações”.
Fábio Henrique Podestá no artigo “Sociedades Cooperativas
e Relações de Consumo” (Cooperativas à Luz do Código Civil. Coord. Marcus Elidius
Michelli de Almeida. São Paulo: Quartier Latin. 2006. p.149, 151/152) leciona que: “Ora,
não vemos o porquê da inaplicabilidade do CDC pelo fato das cooperativas prestarem
serviços com exclusividade aos seus associados, argumento que a rigor apenas reforça a
tese contrária na medida em que a conceituação de consumidor não é restritiva, mas
extensiva por direcioná-la a 'toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto
ou serviço como destinatário final' (art. 2º do CDC)...Não impressiona também o
argumento de que a ausência de finalidade lucrativa das cooperativas excluiria a aplicação
do CDC, pois sabe-se muito bem que a falta de remuneração não envolve um conceito
meramente oneroso ou gratuito nos moldes da classificação da teoria geral dos contratos,
vale dizer, não se desconhecendo que as cooperativas de alguma forma são remuneradas

indiretamente, basta que a causa final da aquisição do produto ou a utilização do serviço
envolva um direcionamento econômico, útil para o consumidor, visando determinada
disponibilidade, sem ignorar a configuração de sua vulnerabilidade (art. 4º, inc. I, do
CDC)...Importante notar, que em tema de jurisprudência, a aplicabilidade do Código do
Consumidor em favor do cooperado teve como origem problemas advindos da postura de
cooperativas habitacionais que eram criadas (ou já pré-existiam) com o objetivo de
promover a construção de empreendimentos a baixo custo.
As partes firmaram entre si contrato denominado termo de
adesão e compromisso de participação em 30.07.1999, tendo como objetivo aquisição pelo
réu de unidade habitacional por meio do sistema de autofinanciamento, a preço de custo
(fls. 39/48).
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3ª VARA CÍVEL
O preço estimado da unidade seria de R$ 46.500,00 e o

pagamento seria feito por meio de uma parcela de entrada de R$ 2.940,00, mais parcelas
chaves de R$ 3.955,00, mais parcelas anuais de R$ 2.683,00 e 50 parcelas mensais e
consecutivas de R$ 485,00 (fls. 39).
Afirma a ré que recebeu as chaves do imóvel em 30.11.2002
(fls. 324) ao final da obra e, por isso, não se justifica que somente posteriormente é que
tenha ocorrido lançamento de débito em desfavor do réu. Inconcebível, pois, a cobrança de
saldo residual.
Esclarece ainda o réu que seria ilógico que a obra
permanecesse em andamento sem total provisão de fundos para tanto e que e se a obra foi
concluída presume-se a suficiência de fundos.
A autora confirma que realmente o parcelamento do valor
estimado da unidade foi quitado, porém existem parcelas em aberto que significam outros
valores que foram acrescidos à unidade e que resultaram de apuração decorrente da
finalização de obra, conforme dispõe a cláusula 16 do termo de adesão.
Esclarece a autora que o preço da obra deve ser
integralmente pago pelos cooperados e que se ao fim da obra for apurada diferença entre o
previsto inicialmente e que o realmente foi gasto, isso dever também ser arcado pelos
associados.
Com efeito, dispõe a cláusula 4º, parágrafo único que (fls.

41): “Considerando o acima exposto, e, por se tratar de obra autofinanciada no regime de
preço de custo, a COOPERATIVA poderá lança à débito do COOPERADO valores
decorrentes de eventuais aumentos de custos, aumentos de área construída, privativa ou
não e alterações no memorial das unidades habitacionais e do próprio empreendimento”.
De conformidade com o art. 48, caput, da Lei 4.591/64 a
construção de imóveis, objeto de corporação nos moldes previstos desta lei, poderá ser
contratada sob o regime da empreitada, também conhecida como preço fechado (art. 55 a
57) ou da administração, também conhecida como preço de custo (art. 58 a 62).
O contrato de construção por administração ou por preço de
custo contempla apenas a execução dos serviços da construção em que o construtor se
limita, precipuamente, a dirigir a obra e fornecer a mão-de-obra.
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3ª VARA CÍVEL
Segundo Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e

Incorporações. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense. 1994. p. 318), nessa hipótese “os
adquirentes assumem a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da obra. Ainda
que do contrato conste a estimativa de seu preço, será meramente informativo. Pela
própria natureza, a construção, sob este regime, traduz o encargo de custeio total pelos
adquirentes, na forma do que ficar previsto no contrato, ou em proporção das frações
ideais do terreno (art. 58)”.
A despeito desse regime por administração devidamente
regulamentado em lei específica, a autora, entretanto, não observou os ditames
acautelatórios previstos neste dispositivo legal em prol dos adquirentes.
Inconcebível se cogitar em resíduo nessa forma de
contratação para aquisição de bem imóvel, pois ou o dinheiro existe e a obra prossegue ou
o dinheiro não existe e a obra pára.
Caso o custo da obra esteja maior que a estimativa,
imperioso o redimensionamento da dívida, quer para elevar o valor da prestação, quer para
aumentar o número de parcelas. Não por acaso o art. 60, caput, da lei especial prevê que as
revisões da estimativa do custo da obra serão efetuadas pelo menos uma vez a cada seis
meses em comum acordo entre a Comissão de Representantes (composta de pelo menos
três membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor, art.
50, caput) e a construtora.

Na eventualidade de aumento das prestações, os novos
valores tende ser informados aos adquirentes, no mínimo 45 dias antes da data em que
deverão ser efetuados os recolhimentos das primeiras prestações alteradas (art. 60,
parágrafo único).
Outras irregularidades em total descompasso com as normas
de ordem pública que regem esse tipo de negócio jurídico saltam aos olhos.
Senão vejamos o contrato nenhuma referência faz à
formação de um condomínio que custeará obra, em cujo nome será feita toda a extração de
faturas de produtos e serviços (art. 58, I); não consta no contrato que as prestações sejam
depositadas em nome do condomínio formado, tampouco a forma de movimentação
dessas contas (art. 58, II); não consta no contrato o orçamento da obra segundo normas e
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critério de execução da ABNT (art. 59, caput e 53, II); não consta no contrato a forma com
que a comissão de representantes fiscalizaria os balancetes de receitas e despesas, compra
de materiais, alterações de específicas unidades condominiais, fiscalização de arrecadação
das contribuições destinadas à construção, e todo o mais que lhe compete para fiscalizar a
construção (art. 61, “a” usque “e”).
Ausente por completa a participação direta dos adquirentes
no caso sub examine e para tanto serve a fiscalização da Comissão de Representantes.
Resíduo por conta de inflação até poderia se discutir o que
não é o objeto da presente ação, mas resíduo por diferença de custo de obra inconcebível.
A cláusula de apuração de custo final da obra é de ser
desconsiderada, pois não cabe impor ao adquirente obrigação por algo a que não teve
nenhuma participação e gerado exclusivamente pela parte contratada para a construção
que escolhe livremente os valores das mercadorias e dos serviços.
É de ser considerada potestativa a cláusula que determina a
obrigação do adquirente de pagamento de resíduo por conta de diferença maior de custo de
obra a ser apurado ao final, já pela falta de participação do obrigado, já pela estipulação de
valores e contratações realizadas apenas por uma das partes contratantes. Essa cláusula é
nula por força do art. 122, in fine, do Código Civil em vigor que além de seu caráter
potestativo (em rigor, trata-se de cláusula puramente potestativa, visto estabelecida
exclusivamente pelo arbítrio de uma das partes) é também abusiva à luz do Código de

Defesa do Consumidor ao permitir ao fornecedor direta ou indiretamente aumentar o preço
de maneira unilateral (Lei 8.078, art. 51, X). Idem, para as regras do Código Civil (art.
489).
E também nesse sentido entende a jurisprudência:
“Cooperativa que cobra, seguidamente, resíduos dos compradores O fato de a
cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses,
não significa que o cooperado esteja desamparado, pois as normas gerais do contrato, os
dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como
referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis
quando devidamente demonstrados, calculados e provados -Incorrência Não
provimento” (TJSP. 4ª Câm de Dir. Priv. Ap. 478.060-4/0. rel. Enio Santarelli Zuliani. j.
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06.03.2008).
Posto Isso, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação e
condeno a autora em custas, despesas processuais, além de verba honorária fixada em R$
2.000,00.
P., R., I. e C.
São Paulo, 19 de maio de 2010.
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O preço estimado da unidade seria de R$ 46.500,00 e o

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Segundo Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e

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São Paulo, 19 de maio de 2010.

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