Prof. dr Goran irovi dipl. gra. in.

1
Slobodan Jovovi dipl. gra. in.2
Ognjan Lukovi dipl. gra. in.
PROIZVODNA I TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG
OBJEKTA
Rezime: U radu je prikazana aktuelna problematika raunanja proizvodne vrednosti
graevinskog objekta u fazi izgradnje. Analizirani su i sistematizovani trokovi koji se
javljaju pri realizaciji investicionog projekta. Prikazana je zavisnost potencijala lokacije i
od postojeeg i planiranog stanja izgraenosti na lokaciji i uslova na tritu. Posebno je
obraen problem pribavljanja lokacije i trokovi lokacije sa stanovita isplativosti
investicije. Istaknut je znaaj prikupljanja relevantnih podataka, formiranja baza podataka
i njihovog praktinog korienja.
Kljune rei: proizvodna vrednost graevinskog objekta, trina vrednost, procena,
trokovi, potencijal lokacije, investicioni program.

PRODUCTION AND MARKET VALUE OF A CONSTRUCTION

STRUCTURE
Summary: In the paper current issues of calculating structure production value in the
stage of construction are presented. The costs associated with completing an investment
project are analysed and systematised. The dependence of location potential on both,
present and planned development state at the location, as well as market conditions are
described. Especially, the issues of location procurement and location costs are dealt with
from the aspect of investment payability. The significance of collecting relevant data,
forming databases and their practical application are emphasised.
Key words: production value of a construction structure, market value, estimation, costs,
location potential, investment programme.
1. PROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA
Sagledavanje finansijske vrednosti izgradnje objekta od posebnog je znaaja za
svaki investicioni projekat, kako sagledavanje cene pojedinih komponenata strukture,
tako i sagledavanje ukupne cene projekta.
1 Visoka graevinsko geodetska kola, Beograd

2 Gradski zavod za vetaenja, Beograd

Investicioni program, kojim se praktino analizira i sraunava cena jednog

projekta, po aktuelnim propisima ne mora biti sastavni deo investiciono-tehnike
dokumentacije, ali je kljuni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom
pogledu. Struktura investicionog programa zavisi od tehniko-tehnolokih karakteristika
objekta, lokacije na kojoj se gradi i propisa koji obavezuju na regulisanje naknade za:
pribavljanje lokacije, gradsko graevinsko zemljite, obezbeenje elektrine energije,
daljinskog grejanja i telefonskog prikljuka. Vrednosti pojedinih komponenti zavise od
trinih uslova i veliine participacija koje propisuje lokalna uprava.
Osim formiranja ukupne cene kotanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i
preko reprezenta jedinice mere izgraenog objekta. U naim uslovima uobiajeno je da se
kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgraenog objekta.
Obim i duina trajanja radova na izgradnji graevinskog objekta uslovljavaju i
zahtevaju angaovanje velikog broja uesnika raznih struka, veliku koliinu raznovrsnih
materijala i sklopova, kao i odgovarajuu mehanizaciju.
Zbog ovako razgranate strukture aktivnosti, pri izvoenju radova (esto moe biti
i po nekoliko hiljada aktivnosti), za sagledavanje cene kotanja radova potrebno je
sprovesti detaljnu analizu. Kada se uzme u obzir da je cena izvoenja radova samo jedna
komponenta, u skupu komponenata koje utiu na finalnu cenu graevinskog objekta,
moe se sagledati sloenost postupka formiranja cene graevinskog objekta.
Osim cene izvoenja radova, u cenu izgraenog objekta ulaze i trokovi:

naknada za pribavljanje lokacije,

naknade za ureenje gradskog graevinskog zemljita,
naknade za obezbeenje elektrine energije, daljinskog grejanja i
telefonskog saobraaja,
trokovi pripremanja lokacije,
trokovi opremanja lokacije,
trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije, i
ostali pratei trokovi.

Navedene stavke trokova, takoe, sadre razgranatu mreu komponenata.

Problematika utvrivanja proizvodne vrednosti graevinskog objekta u
monetarnom iznosu postaje jo sloenija ako se odreuje u raznim vremenskim
presecima.
Naime, graevinski objekat nije roba koja moe da bude predmet trenutne
nabavke ili prodaje. Re je o objektima ija se cena ugovara u jednom vremenskom
preseku, a finansijsko ulaganje u realizaciju se vri sukcesivno tokom realizacije, sve do
zavretka objekta. Ovo moe da traje i vie godina. Za to vreme moe doi do promene
trinih uslova, koje rezultiraju promenom poetnih vrednosti proizvodnih resursa (radne
snage, materijala i mehanizacije), a takoe i ostalih komponenata strukture cene

celokupnog projekta. Tu se javlja problem odreivanja cene u nekom vremenskom

preseku, pomerenom za odreeni period vremena u odnosu na presek kada je sraunata
poetna/ugovorena cena objekta; odnosno problem revalorizacije poetne cene.
U daljem tekstu izvrie se analiza cene kotanja izgradnje jednog stambeno poslovnog objekta na teritoriji grada Beograda. Ovaj primer ne predstavlja tzv. opti
sluaj. On je, kao to je navedeno, specifian u pogledu lokacije i vrste objekta. Analogno
ovome, mogu se formirati cene i za druge vrste objekata na odreenim lokacijama, sa
specificiranom cenom nabavke i ugradnje opreme, ili njenim ukljuenjem u ukupnu cenu
graenja (kao to je sluaj u ovom primeru).
1.1.

Podaci potrebni za formiranje cene

Formiranje i prilagoavanje ulaznih podataka je veoma znaajno u proceduri

izrade investicionog programa, budui da jedinine cene pojedinih komponenti
investicionog programa nisu date u formi jedinice mere koja je izabrana kao reprezent
cene objekta. Npr. jedinina cena participacije za prikljuenje na elektro-mreu i
uvoenje telefonskih prikljuaka ugovara se prema korisnikoj jedinici (stan ili jedinica
poslovnog prostora lokal); cena stanova za raseljavanje je iskazana po m 2 stana koji se
raseljava, radovi na infrastrukturnim objektima se obraunavaju po jedinici mere tih
radova, cena nadzora nad izvoenjem radova se formira prema vrednosti radova nad
kojima se vri nadzor, itd. Sve ove cene je potrebno svesti tako da se u izlaznim
podacima dobiju cene po jedinici mere objekta, m2 korisne povrine.
Strukturu cene jednog objekta ine:
A. trokovi pribavljanja lokacije
B. Participacije/naknade javnim preduzeima za ureenje graevinskog zemljita
C. Trokovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se
gradi objekat
D. Trokovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji
E. Trokovi pripreme i izgradnje objekta
F. Ostali (pratei) trokovi
A. Trokovi pribavljanja lokacije
Lokacija za izgradnju se u naim dananjim uslovima moe pribaviti na vie razliitih
naina, pa i trokovi znatno variraju u odnosu na te naine.
Naini pribavljanja lokacije:

Ueem na javnim konkursima za dodelu lokacije za izgradnju

Kupovinom postojeih objekata na lokaciji
Suivestitorskim odnosima sa nosiocima prava korienja na lokaciji
Zakupom graevinskog zemljita u dravnoj svojini

U zavisnosti od vremena i naina pribavljanja lokacije, trokovi pribavljanja lokacije se

kreu od zanemarljivih 5 do 10% u ranijem periodu nerazvijenog trita, pa do 30 i ak
40% za najatraktivnije ekskluzivne lokacije danas.
B. Participacije/naknade javnim preduzeima za ureenje graevinskog zemljita
Trokovi po ugovorima sa gradskim javnim preduzeima obuhvataju trokove po
programu ureivanja graevinskog zemljita3.
B.1.

Po ugovoru sa Direkcijom za graevinsko zemljite i izgradnju Beograda

plaaju se naknade za ureivanje javnog graevinskog zemljita, to
obuhvata trokove pripremanja i opremanja javnog graevinskog
zemljita4.
Pripremanje javnog graevinskog zemljita obuhvata:

istrane radove,
izradu geodetskih i drugih podloga,
izradu planske i projektne dokumentacije,
obavljanje imovinsko-pravnih poslova,
raseljavanje,
ruenje objekata koji su za to planom predvieni,
saniranje terena,
izradu programa za ureivanje zemljita, i drugo.
Opremanje javnog graevinskog zemljita obuhvata izgradnju objekata:
mree vodosnabdevanja,
mree kanalizacije,
saobraajnih povrina sa kompletnom opremom,
parking povrina,
peakih povrina,

3 Prema Zakonu o planiranju i izgradnji "Slubeni glasnik RS", br. 72/2009 od 3.9.2009. godine
Graevinsko zemljite jeste zemljite odreeno zakonom i planskim dokumentom kao graevinsko, koje
je predvieno za izgradnju i redovno korienje objekata, kao i zemljite na kojem su izgraeni objekti u
skladu sa zakonom i zemljite koje slui za redovnu upotrebu tih objekata.

4 Ureivanje graevinskog zemljita obuhvata njegovo pripremanje i opremanje. Pripremanje zemljita

obuhvata istrane radove, izradu geodetskih, geolokih i drugih podloga, izradu planske i tehnike
dokumentacije, programa za ureivanje zemljita, raseljavanje, ruenje objekata, saniranje terena i druge
radove. Opremanje zemljita obuhvata izgradnju objekata komunalne infrastrukture i izgradnju i ureenje
povrina javne namene.

javnih zelenih povrina, kao i njihovo ureivanje sa prateim

sadrajem, i drugo.

Obraun naknade za pripremanje i opremanje, odnosno za ureenje javnog graevinskog

zemljita, vri se na osnovu trokova izgradnje infrastrukturnih objekata prema
funkcionalnom rangu5:

trokovi izgradnje magistralne mree, gde spadaju objekti i radovi koji su od

neposrednog uticaja na ukupan kapacitet i funkciju odgovarajueg komunalnog
sistema i imaju znaaj za naseljeno mesto, odnosno za podruje gradskih
optina,
trokovi izgradnje primarne mree, gde spadaju objekti i radovi koji opsluuju
dva ili vie stambenih blokova, postojeih ili planiranih, ili uih prostornih
celina druge namene i imaju znaaj samo za odreeni deo teritorije,
trokovi izgradnje sekundarne mree, gde spadaju delovi komunalnih sistema
koji opsluuju dva ili vie objekata u jednom stambenom bloku, ili uoj
prostornoj celini druge namene i od znaaja su samo za taj stambeni blok ili uu
prostornu celinu.

Naknada za ureivanje graevinskog zemljita se obraunava i plaa po m2 korisne

povrine objekata ija se izgradnja predvia planskim dokumentom na osnovu JUS
U.C. 2.1006, sa razliitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor.
B.2.Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljita i izgradnju
objekata mree infrastrukture, koje nije obuhvaeno ugovorom sa Direkcijom za
graevinsko zemljite i izgradnju Beograda: elektroenergetskog sistema,
telefonskog saobraaja i toplifikacije, investitor ugovara sa javnim komunalnim
preduzeima:

sa "Elektrodistribucijom - Beograd" za prikljuenje objekta na elektro-energetski

sistem;
sa Preduzeem za telekomunikacije "Telekom - Srbija" za obezbeenje
potrebnog broja telefonskih prikljuaka.
Naknade ugovorene sa "Elektrodistribucijom - Beograd" i Preduzeem "Telekom"
obraunavaju se i plaaju po prikljuku stambene/poslovne jedinice, pa se u
investicionom programu moraju preraunati na vrednost po m2 objekta.

sa "Beogradskim elektranama" za snabdevanje objekta toplotnom energijom.

5 Odluka o kriterijumima i merilima za utvrivanje naknade za ureivanje graevinskog

zemljita, "Slubeni list grada Beograda" br. 2/2009, 33/2009.
6 JUS U.C. 2.100, "Slubeni list SRJ" br. 32/2002

Naknade ugovorene sa "Beogradskim elektranama" obraunavaju se i plaaju po

kvadratnom metru objekta, sa razliitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni
prostor.
Radovi na izgradnji komunalnih objekata, u delu koji slui samo pojedinim
stambenim zgradama ili objektima druge namene, u cilju povezivanja tih objekata sa
odgovarajuim sistemom gradske komunalne infrastrukture, smatraju se sastavnim
delovima objekata kojima slue. Ne iskazuju se u okviru radova na ureivanju gradskog
graevinskog zemljita i nisu sadrani u naknadi za ureivanje graevinskog zemljita.
Izvoenje i finansiranje ovih radova snose investitori.
C. Trokovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta
na lokaciji na kojoj se gradi objekat
Trokovi pripreme izgradnje infrastrukture i graevinskog objekta na lokaciji
obuhvataju sledee trokove:

trokove izrade urbanistikih planova, geodetskih podloga i geotehnikog

ispitivanja zemljita;
trokove izrade tehnike dokumentacije za infrastrukturu sa sinhron planom;
trokove reavanja imovinsko-pravnih odnosa u postupku raseljavanja;
trokove obezbeenja stanova za potrebe raseljavanja, ruenje postojeih
objekata; kao i trokove iseljavanja korisnika iz objekata predvienih za ruenje,
i slino;
trokove rekonstrukcije podzemnih instalacija i sanacionih radova,
administrativne trokove, trokove nepredvienih radova pratee trokove, i
drugo.

Nabrojani trokovi pripremanja za izgradnju su, u ovom delu, zajedno svrstani i

za infrastrukturu na lokaciji i za graevinski objekat koji e se graditi. Naime, planska i
pripremna dokumentacija (urbanistiki plan, geodetske podloge, itd.) i pojedine
aktivnosti (kao raseljavanje, i druge) su jedinstvene i za objekat i za infrastrukturu.
D. Trokovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji
Trokovi izgradnje infrastrukture na lokaciji obuhvataju:

trokove izgradnje internih saobraajnica;

trokove ureenja slobodnih povrina sa rasvetom i ozelenjavanjem;
trokove izgradnje lokalne vodovodne mree u cilju povezivanja na gradsku
mreu
trokove izgradnje lokalne fekalne i kine kanalizacije u cilju povezivanja na
gradsku mreu

trokove izgradnje lokalne telefonske kanalizacije u cilju povezivanja na

gradsku mreu;
trokove nadzora nad izvoenjem infrastrukturnih objekata;
administrativne trokove, trokove nepredvienih radova pratee trokove, i
drugo.

Trokovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta, kao i trokovi izgradnje

infrastrukturnih objekata na lokaciji su u investicionom programu preraunati na metar
kvadratni objekta.
E. Trokovi projektovanja i izgradnje objekta
Ovim trokovima su obuhvaeni:
E.1. Trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije objekta
E.2. Trokovi graenja objekta
E.3. Trokovi strunog nadzora nad izvoenjem objekta
E.1. Trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije objekta
Projektovanje se, uobiajeno, ugovara po metru kvadratnom povrine objekta.
Ovde spadaju arhitektonsko-graevinski projekti i projekti instalacija graevinskog
objekta, dok su trokovi planske dokumentacije i projekata infrastrukture svrstani u ve
prikazane trokove u taki C. Trokovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na
lokaciji na kojoj se gradi objekat.
E.2. Trokovi graenja objekta
Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznaajnija
komponenta strukture investicionog programa. Tu spadaju sledei trokovi:
Trokovi izvoenja grubih graevinskih radova u koje spadaju:

zemljani radovi,
zidarski radovi,
betonski i armirano-betonski radovi,
armiraki radovi, i
tesarski radovi;
Trokovi Izvoenja graevinsko- zanatskih radova u koje spadaju:

izolaterski radovi,
stolarski radovi,

limarski radovi,
keramiarski radovi,
teracerski radovi,
kamenorezaki radovi,
parketarski radovi,
molersko-farbarski radovi,
krovopokrivaki radovi,
fasaderski radovi, i
razni radovi;
Trokovi izvoenja instalaterskih radova u koje spadaju:

instalacije vodovoda i kanalizacije,

elektro-instalacije (slaba i jaka struja),
termo-mainske instalacije, i
instalacija lifta;
Trokovi izgradnje sklonita.

Navedene komponente sadre i do nekoliko desetina pozicija, ija cena se

sraunava posebnom analizom, a sve zbirno daje ukupnu cenu graenja i opremanja
objekta.
Ugovaranje cene graenja moe se izvriti na nekoliko naina. U naoj praksi
uglavnom se koriste modeli:

ugovaranje cene po jedinici mere ugraenog materijala, i

ugovaranje cene po m2 izgraene povrine.

Bilo kako da se ugovori cena, za potrebe investicionog programa, uputno je

preraunati cenu po kvadratnom metru povrine objekta.
Praenje realizacije radova se mora vriti prema koliinama ugraenog materijala,
a prikazuje se, zavisno od naina ugovaranja, prema odgovarajuoj matrici naplate
radova7, ili prema koliinama realizovanih radova.
E.3. Trokovi nadzora nad izvoenjem objekta
Nadzor nad izvoenjem se ugovara, uobiajeno, prema vrednosti graenja (u
nekom % od vrednosti graenja).
7 Matrica naplate se formira na osnovu predrauna radova iz usvojene ponude izvoaa,
gde je iskazana ugovorena ukupna cena radova. Od ukupne cene radova i cene pozicija iz
predrauna, sraunava se procentualno uee svake pozicije u ukupnoj ceni.

F. Ostali pratei trokovi

Tu spadaju trokovi upravljanja projektom/trokovi poslovanja, kao i
administrativni trokovi po pojedinim komponentama (kao to su: trokovi tehnikog
pregleda, pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje). U
investicionom programu se obraunavaju po kvadratnom metru objekta.
Prikazani nain formiranja cene, pored trokova izgradnje objekta i infrastrukture
na lokaciji, sadri i razmatranja o naknadama koje investitori plaaju javnim
preduzeima. Meutim, usled promena u ekonomskom sistemu, mora se konstatovati da
izloeni model nee moi jo dugo da opstane. Naime, ukljuenje gradskog graevinskog
zemljita u promet moe dovesti do sutinskih promena, koje se odnose na vlasnitvo i
gazdovanje objektima infrastrukture.

2. TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

Procena trine vrednosti graevinskog objekta podrazumeva detaljno prikupljanje i
analizu podataka o predmetnoj nepokretnosti, a posebno:
Postojee stanje

Lokacijske karakteristike mikro lokacije i ireg prostora na kojoj se graevinski

objekat nalazi
Postojee stanje (bonitet i kvalitet) graevinskog objekta i okolnog podruja pri
uvidu
Podaci o vlasnikom statusu objekata
Podaci o pravnom statusu objekata
Postojeu namenu i nain korienja objekta i zemljita

Planirano stanje

Planiranu urbanistiku namenu zemljita na kome je objekat izgraen pri emu se

jasno razlikuju javne i ostale namene
Urbanistike mogunosti lokacije u vreme vrenja procene vrednosti objekta

Uslovi koji vladaju na tritu nekretnina

Uslovi i interesovanje na tritu nekretnina za podruje na kome je objekat

izgraen
Obim ponude i potranje

Za procenu vrednosti graevinskog objekta, podrazumeva se procena trine vrednosti koja se

moe postii u slobodnoj prodaji. Postoji vie metoda kojima se vri ova procena, a uglavnom se
baziraju na:

proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obrauna trine vrednosti,

vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgraen, vezano za namenu objekta i
infrastrukturnu opremljenost lokacije, kao i
kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnost objekta za projektovanu
namenu.
Lokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnost objekta, mogu na tritu
da poveaju ili umanje vrednost objekta u odnosu na proizvodnu vrednost.
Kod objekata koji su ve korieni (objekti u eksploataciji), pri odreivanu trine
vrednosti, osim napred navedenih kriterijuma, uzima se u obzir i:
procenat amortizacije objekta,
vrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istroeni i koje je
potrebno revitalizovati.
U ovakvim sluajevima, oigledno je da procenat amortizacije i trokovi
revitalizacije umanjuju vrednost objekta
Da bi procenjena vrednost to manje odstupila od vrednosti koja se moe postii u
slobodnoj prodaji potrebno je izvriti analizu na osnovu prikupljenih podataka, to obuhvata
sledee elemente:
Spratnost, vrstu konstrukcije i tip gradnje, vrstu, kvalitet upotrebljenih materijala, nain i kvalitet
investicionog odravanja, starost, funkcionalnost i dotrajalost (amortizovanost) objekata u celini,
stabilnost i oteenja, dosadanji nain eksploatacije, namena i kvalitet prostora, opremljenosti
objekta i lokacije: infrastruktura i saobraajnice, pristup lokaciji, i njena atraktivnost.
Analiza trine vrednosti se vri na osnovu pokazatelja koji obuhvataju:
Vrednost samog objekta na osnovu podataka iz projekta, baze prikupljenih podataka u ranijem
periodu na osnovu ranijeg iskustva procenitelja, graevinskih radnih organizacija, kao i podataka
Gradskog zavoda za statiku:
a) trokovi pribavljanja lokacije koji predstavljaju naknadu za oduzeto pravo korienja
ranijih korisnika, trokovi raseljavanja, ostvarivanje prava zakupa, a u nekim sluajevima
i trokove prenamene predmetnog zemljita.
b) stanje opremljenosti i ureenosti graevinskog zemljita;
c) utvrivanje participacije i trokova izgradnje primarne i sekundarne infrastrukture;
d) vrednost ugraenog materijala i cene rada za izgradnju objekta;
e) utvrivanje prateih trokova na tritu kao to su projektna dokumentacija, struni
nadzor, doprinos za sklonite, tehniki pregled i ostala ulaganja investitora do poetka
eksploatacije.
f) pogodnosti lokacije na osnovu trinih kriterijuma i to atraktivnosti i izuzetnosti,
saobraajne opsluenosti i pristupanosti, obim i raznolikost ponude u okviru lokacije i
posebne pogodnosti za odreenu namenu.

g) mogunosti lokacije utvruju se na osnovu analize reima korienja objekata i zemljita

u periodu procene, kao i planirane urbanistike namene zemljita u periodu procene.
Ponuda i potranja na tritu

Najznaajniji element koji utie na ponudu i tranju odnosno trinu vrednost

objekta je lokacija, uslovi korienja nepokretnosti i planom definisane mogunosti
lokacije odnosno potencijal lokacije.
Bitni elementi trine vrednosti nepokretnosti su izmeu ostalog: pravni status
nepokretnost (eventualni tereti, mogunost hipotekarnog optereenja i sl.), urbanistike
mogunosti nepokretnosti, kvalitet i povrina izgraenog objekta, saobraajna
povezanost, infrastrukturna opremljenost i sl.
Procenjena vrednost nepokretnosti predstavlja cenu koju je mogue postii
u datom trenutku na tritu. Cena koju je mogue postii u datom trenutku na
tritu se sastoji od opsega koji ini donja granica trine vrednosti, realno
oekivana trina vrednost i maksimalno oekivana trina vrednost.
Odnos ponude i tranje definie u kom delu opsega trine vrednosti
nepokretnosti e se kretati postignuta prodajna cena. U sluaju da je ponuda vea od
tranje vremenski period za postizanje prodajne cene e biti dui, a prodajna cena e se
kretati uglavnom izmeu donje granice trine vrednosti i realno oekivane trine
vrednosti nepokretnosti. U sluaju da je ponuda manja od tranje vremenski period za
postizanje prodajne cene e biti krai, a prodajna cena e se kretati uglavnom izmeu
realno oekivane trine vrednosti i maksimalno oekivane trine vrednosti
nepokretnosti.
Metod utvrivanja opsega trine vrednosti predmetne nepokretnosti predstavlja
poreenje sa postignutim cenama slinih ili istih nepokretnosti koje su prodate u skorije
vreme uz uvaavanje i vrednovanje svih specifinosti koje predmetna nepokretnost
poseduje. Informacije o prodatim i nekretninama u ponudi, traenim i postignutim
prodajnim cenama prikupljaju se na tritu nekretnina, u kontaktu sa ovlaenim lokalnim
agencijama za promet nekretnina i na sve druge primerene naine.
Proraunom procenjena trina vrednost objekta verifikuje se na tritu prilikom
kupoprodaje objekata. Iznoenjem objekta na trite mogu da se pojave okolnosti koje
znatno utiu na poveanje ili smanjenje raunski procenjene cene objekta, kao to su:
zainteresovanost za kupovinu takvog objekata, finansijska mo potencijalnih kupaca i dr.
Svaki potencijalni kupac, ima svoju procenu koliko sredstava mu se isplati da uloi u
kupovinu objekta, zavisno od planirane namene objekta koji kupuje: za sopstveno
korienje, rentiranje ili preprodaju. Takoe je od znaaja koje radove planira da obavi na
kupljenom objektu: adaptaciju objekta prema svojim potrebama, samo revitalizaciju
pojedinih delova objekta ili kompletnu prenamenu funkcije objekta. Subjektivna procena
vrednosti objekta od strane kupca esto je odluujua u odreivanju kupoprodajne cene
objekta. Meutim, za odreene vrste objekata, npr. stambene, esto se formira trite, na

kome su uglavnom okvirno odreene cene ovih objekata, zavisno od kvaliteta i lokacije.
U ovakvim sluajevima kupci se prilagoavaju cenama na tritu.
Na kraju, ako za objekat ne postoje zainteresovani kupci, svaka proraunom
izvrena procena vrednosti ovakvog objekta nema potvrdu na tritu.
U prilogu je prikazano u formi algoritma raunanje proizvodne vrednosti
graevinskog objekta, odnosno izrada investicionog programa za analizirani stambenoposlovni objekat.
U prvom delu tabele uneti su podaci o lokaciji bitni za procenu trine vrednosti
komercijalnih povrina.
U sledeem delu je data analiza trokova investicije odnosno proizvodna vrednost
objekta. Pored ukupne cene projekta i cene po jedinici mere, odnosno cene kvadratnog
metra korisne povrine objekta, sraunate su i prikazane i cene po pojedinim
komponentama strukture trokova.
U zavrnom delu je razmatran finansijski efekat investicije u zavisnosti od naina
pribavljanja lokacije i definisan je okvir trokova koji investicija moe da podnese.

Analizirani objekat nema trafo stanicu i postanicu za grejanje, i izvedena je telefonska kanalizacija.

Literatura:
[1] Brki, D: Nepokretnosti, prava na nepokretnostima, promet prava na
nepokretnostima i upis u javne knjige Graevinska knjiga, Beograd 2007.
[2] irovi G., Lukovi O, Jovovi S.: "Izrada investicionog programa i praenje
realizacije njegovih elemenata na raunaru", Zbornik radova Informacioni sistemi i
raunarski softver u graevinarstvu, Savez graevinskih inenjera i tehniara Srbije,
Aranelovac, 1992., str. 100-106.
[3] irovi G., Lukovi, O., Jovovi, S.:"Vrednovanje i revalorizacija investicionih
ulaganja u graevinarstvu Klizna skala", Gradski zavod za vetaenja, Beograd,
2003., 180 str.
[4] Odluka o graevinskom zemljitu, "Slubeni list grada Beograda", br. 2/2009
[5] Odluka o kriterijumima i merilima za utvrivanje naknade za ureivanje
graevinskog zemljita "Slubeni list grada Beograda br 2/2009
[6] Odluka o izmeni i dopuni odluke o kriterijumima i merilima za utvrivanje naknade
za ureivanje graevinskog zemljita "Slubeni list grada Beograda br 33/2009
[7] Zakon o eksproprijaciji, ("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br. 20/2009)
[8] Zakon o planiranju i izgradnji, Slubeni glasnik Republike Srbije, br. 72/2009